1

Unidad 9Títulos, Escrituras y Restricciones

Unit 9Title, Deeds, and Ownership Restrictions

Titularidades Sobre Bienes Raíces

• Una persona que tiene los derechos de propiedad adquiridos en propiedad

– Título Un concepto jurídico que hace referencia a la propiedad de un conjunto de derechos denominado bien inmueble

– Título de equidad El derecho de usufructo que implica que una persona recibirá el título legal en una fecha futura

Adquisición del Título Legal• Enajenación - Alienation

Es el acto de transferencia de propiedad, título o interés sobre bienes raíces

• La enajenación puede ser– Voluntaria Con el control y el consentimiento del

propietario– Involuntaria Sin el control ni consentimiento del

propietario

2

Transferencia por Voluntaria Enajenación

• Deed - Escritura– Es un instrumento escrito utilizado para transmitir un

interés en bienes raíces– Transmite título legal

• Will - Testamento– Legatario (devisee) Persona que recibe la herencia– Testador (testator) persona que deja un testamento

Transferencia por involuntaria enajenación

• Descendiente (Descent)Cuando una persona muere sin dejar testamento (intestado) La propiedad desciende a los herederos

• Reversión del Estado (Escheat) el gobierno toma un bien de un propietario que muere intestado, sin herederos conocidos

• Expropiación (Eminent domain) da derecho al gobierno a tomar la propiedad para fines públicos a través de un juicio de expropiación

• Usucapión (Adverse possession) cuando el verdadero dueño no mantiene la posesión y otra persona toma posesión del bien

Involuntary Alienation

Condiciones para la Usucapión Adverse Possession

H ostil posesionO pen posesión abiertaT axes pagados por el poseedor adverso

C laim del títuloA dverse possesion (Usucapión) durante 7 añosN otoria posesion pública del bien

3

Tipos de Notificaciones

Actual Notice - Notificación efectiva Conocimiento directo adquirido en el transcurso de la transacción

Constructive Notice – Notificación presunta (o notificación legal)

Inscripción en los registros públicosReconocimiento Declaración formal ante un notario

público por el otorgante que la firma es un acto libre

Misma prioridad = Mismo efecto legal

Protección al Título

• Cadena del titulo (Chain of title)• Historia completa y sucesiva

• Titulo abstracto (Abstract of title)• El resumen de título es un informe resumido de

búsqueda de título que se encuentra en los registros públicos por 30 años

• Titulo comerciable (Marketable title)• Ejecutado por un abogado que ha estudiado el

resumen

Condition of Title

Lis Pendens (demanda pendiente en latín)

• Notificación inscrita en los registros públicos de una demanda legal pendiente relacionada con los bienes raíces

• Es un Constructive Notice

4

Seguro de Título• Es un contrato que protege al titular de la póliza de

perdidas derivadas de defectos del título • Florida no requiere seguro de título• Los titulares de licencia no están calificados para

proporcionar una validación legal del título• Los titulares de licencia primero deben obtener una

validación legal del título actual realizada por un abogado antes de calificar que el título es bueno

Title Insurance

v Owner Policy

v Lender Policy

Seguro de Título

Póliza del Propietario

• Emitida por el precio de compra• Protege al nuevo propietario y a sus

herederos• No es transferible a otro propietario• Prima por única vez

Title Insurance

Owner’s Policy

Lender’s PolicyPóliza del Prestamista

• Emitida por el monto del préstamo• Protege prestamista contra defectos del título• Transferible (se puede ceder)• Protege al prestamista hasta el saldo pendiente del

préstamo• La mayoría de los prestamistas requieren como condición

para la emisión de un préstamo• Prima por única vez

Seguro de Título Title Insurance

5

Deed Escritura• Un instrumento escrito en el que se traspasa el

título• Dos partes en una escritura

– Grantor Otorgante – propietario que otorga el título– Grantee Receptor – nuevo propietario que recibe el

título• Debe ser firmado por un grantor competente y dos

testigos– El grantee no firma la escritura

OR= DarEE= Recibir

Acknowledgment (atestación) declaración ante notario publico

Cláusulas del Deed• Premisas

– Nombres de las partes – Fecha de ejecución– Granting clause (clausula de transferencia)– Descripción legal– Consideración dada

• Habendum clause– Tipo de tenencia traspasado

• “Fee simple” = pleno dominio “to haveand to hold forever”• “Life estate” = dominio vitalicio “to have and to hold”

• Seisin clause o convenio de posesión

• Covenant of no encumbrance que no existen manchas o nubes (gravamenes, servidumbres, encroachment o restricciones)

• C onsideration onerosa o satisfactoria• E xecution firmada por grantor competente y dos testigos• D escripción de la propiedad• D elivery - Entrega y aceptación voluntaria• I nterest o estate transferido• N ombres del grantee and grantor• G ranting clause clausulas de cesión

Elementos de una Escritura - Deed

6

Tipos de Deed

• Quitclaim Deed – Escritura de renuncia

• Bargain and Sale Deed - Escritura de compraventa

• Special Warranty Deed - Escritura de garantía especial

• General Warranty Deed - Escritura general de garantía

Quit claim deed• Escritura de renuncia

– El cesionista renuncia frente al cesionario a todos los derechos el título y el interés sobre el bien

– Despejar problemas existentes o potenciales en el titulo

– Abandonar, liberar y renunciar– El cesionista no reclama la propiedad

• Sin pacto de toma de posesión – Ninguna garantía para defender el título

Bargain and sale deed• Escritura de compraventa

– Concesión, habendumy toma de posesión– Ninguna garantía futura– Transmite todo el título que tiene el

grantor, pero no protege al grantee de problemas o reclamos del título

7

Special warranty deed• Escritura de garantía especial

• El cesionista no garantiza el título excepto respecto de actos del cesionista o su representante

• Utilizado por las grandes corporaciones al vender la propiedad y por los prestamistas que venden propiedad embargada

General warranty deed• Escritura general de garantía

– Pacto completo y escritura de garantía– Contiene todas las clausulas y garantías disponibles

• Quiet enjoyment Disfrute tranquilo—posesión pacifica no alterada por reclamos del titulo

• Further assurance La garantía adicional—el cesionistaentregará un instrumento jurídico en caso necesario

• Warranty forever Garantía permanente—para defender el título del cesionista

Escrituras de propósito especial• Escritura de representante personal

– Es una persona designada por un testamento o por orden de un tribunal para liquidar el patrimonio de un fallecido

• Escritura de guardian– El tutor actúa en nombre de un menor de edad

• Escritura de comité– Se utiliza cuando el propietario es legalmente incompetente

• Cuando el dueño no firma el deed, se da un certificado de título, por ejemplo en una venta de ejecución hipotecaria (foreclosure)

8

Requisitos Legales

• Se requiere una escritura general de garantía General warrantee deed a menos que se indique lo contrario en el contrato

• Transferencia de la titularidad no es efectivo hasta que el acta es voluntariamente entregada y aceptada

Limitaciones y Restricciones a la Propiedad

• P olice power - Poder de Policía– Ordenanzas de zonificación– Códigos de construcción– Ordenanzas de salud

• E minent domain - Expropiación – Precio Justo– Juicio de expropiación

• T axation – Taxes impuestos a la propiedad

Restricciones publicas

• D eed restrictions - Restrictive covenants • E asements – Encroachment • L eases• L iens - Gravamenes

Limitaciones y Restricciones a la Propiedad

Restricciones privadas

9

• Deed restrictions - Restricciones a las escrituras– son parte de una escritura– afectan a un bien particular

• Restrictive covenants - Convenios restrictivos– a menudo se registran junto con el plano de

subdivisión – Afectan a toda la subdivisión

Easements - Servidumbre• Derecho a utilizar parte de las tierras del propietario para

un propósito específico• No se traspasa la propiedad (posesión)• Finalizan por acuerdo, abandono o por orden judicial

Tipos de Servidumbre• Creado por un acuerdo escrito

– Servidumbre real - Easement Appurtenant• Beneficia una parcela de tierra adyacente

– Servidumbre personal - Easement In Gross • Beneficia a una entidad individual o comercial

• Creado a través de un tribunal– Servidumbre por necesidad - Easement By Necessity

• Bien encerrado– Servidumbre por prescripción - Easement By Prescription

• 20 años de uso libre, continuo, no interrumpido

Invasión• El uso no autorizado de la

propiedad de otra persona– Valla o garaje situado más allá

de los límites– Servidumbre por prescripción

después de siete años

Encroachment

10

Leases• Derecho de posesión y el uso del arrendatario (inquilino)

– No transfiere la participación• Debe ser por escrito y firmado para ser ejecutable si es

por más de un año– Requiere la firma de 2 testigos si es por más de 1 año

• Los licenciatarios pueden rellenar los espacio en blanco en formas de arrendamiento aprobados por la Corte Suprema FL

Diferentes tipos de Leases• Gross - Bruto

– El inquilino paga renta fija• Net – Neto

– El inquilino paga los gastos de alquiler, más el condominio Doble Net o Triple Net

• Percentage – Porcentaje– Renta base puede ser Gross o Net– Alquiler adicional basado en ventas– Usado por grandes tiendas minoristas

• Ground - Suelo– Contrato de arrendamiento de tierras

Porcentage Lease

• Ejemplo:Si la Renta mínima mensual es de $1,000 mas el 3% de las ventas brutas que excedan de $325,000 al ano, si las ventas brutas fueron de $450,700, cuanto será la renta anual que tendrá que pagar?

$450,700 - $325,000 = $125,700$125,700 x 3% = $3,771$1,000 x 12 months = $12,000 renta + $3,771 = $15,771 renta total

11

Variable lease• El alquiler cambia en momentos determinados• Alquiler esta vinculado a un índice• También es llamado alquiler por índice

EjemploLa renta es de $12 por pie cuadrado con índice de 1.5. si el índice aumenta hasta 1.8 a cuanto aumentara la renta?

1.8 ÷ 1.5 = 1.201.20 x $12 por pie cuadrado = $14.40 tasa de alquiler ajustado

Términos relacionados con leases

• Assignment - Asignación– Cuando un inquilino cede toda la propiedad alquilada por el

plazo restante del alquiler

• Sublease - SubalquilerHay 2 maneras de subalquilar una propiedad1.El inquilino asigna una porción de la propiedad arrendada2.El inquilino asigna toda la propiedad por un plazo inferior

al remanente

Liens - Gravámenes• Derecho a tener una deuda satisfecha por alguna

propiedad poseída por el deudor• Titular (embargante) esta autorizado a vender la

propiedad para pagar la deuda del propietario (embargado)

• Los gravámenes se registran en los registros públicos (dando un Constructive Notice)

12

Gravámenes Generales y Específicos

Generales Afectan a todas las propiedades del deudor

• Judgment liens - Gravamen por sentencia – Hasta que la deuda haya sido pagada o hasta 7 anos

despues de la fecha establecida• Income tax liens – Gravamen de impuestos al IRS

– No se puede vender ninguna propiedad hasta que la deuda haya sido pagada

• Federal estate tax lien – Gravamenes sucesorales

Gravámenes Generales y Específicos

Específicos

• Property tax liens - Gravamen de impuesto a la propiedad

• Special assessment liens - Gravamen de evaluación especial

• Mortgages lien - Gravamen hipotecario

• Vendor’s lien - Gravamen del vendedor

• Construction (mechanic’s) lien - Gravamen a la construcción

Gravámenes Voluntarios e Involuntarios

Voluntarios

• Gravamen Hipotecario• Gravamen del

Vendedor

Involuntarios

• Gravamen Judicial• Gravamen de

Impuestos• Gravamen a la

Construcción

13

Lien Priority - Prioridad de los GravámenesSuperior Liens - Gravámenes Superiores

1. Property tax - Impuestos a la propiedad2. Special assessments - Evaluación especial3. Federal estate tax lien (en el momento de la muerte del dueño)

Junior Liens - Gravámenes Inferiores1. Mortgage lien (hipoteca)2. Judgment lien (orden de la corte)3. Vendor’s Lien (financiamiento del dueño)4. Income tax lien (IRS)

Prioridad por fecha de inscripción (registros públicos)Acuerdo de subordinación