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Unidad 13Tipos de Mortgages, Fuentes de Financiamiento

Unit 13Types of Mortgages and Sources of Financing

Tipos de Préstamos Hipotecarios

• Préstamos convencionales– No están asegurados – Ni garantizados por el gobierno

• Préstamos no convencionales– Están Asegurados por FHA (no otorgados)

– Son Garantizados por VA

Types of Mortgage Loans

Administración Federal de la Vivienda (FHA)

• FHA es un organismo gubernamental dentro de HUD (House Urban Department)

• Funciona como una empresa de seguros para asegurar préstamos hipotecarios hechos por prestamistas aprobados

• Los prestamistas fijan las tasas de interés y pueden cobrar puntos

Federal Housing Administration (FHA)

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Programa de préstamos de la sección 203(b)

• Prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP)– El UFMIP se le puede agregar al préstamo

• Prima de seguro hipotecario (MIP) – Prima anual pagada en cuotas mensuales– Se le agrega al pago mensual – Se le agrega al gasto de vivienda mensual para

calcular los porcentajes de calificación

Section 203(b) Loan Program

Préstamos FHA 203(b)

• Cuotas iniciales FHA• Inversión mínima en efectivo – 3.5%• No incluye costos de cierre• Puede ser un regalo, pero no un préstamo

• Límites de los préstamos FHA 203(b)• Varían según la zona donde el inmueble esté

localizado• El préstamo se hace en incrementos de $50

FHA 203(b) Loans

Características Adicionales de FHA

• Completamente asumible

• Sin penalización por pago adelantado

• Inmueble con estándares mínimos– FHA no garantiza el estado del inmueble

Additional FHA-Insured Loan Features

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Hipoteca de Asuntos para Veteranos (préstamo VA)

• El gobierno garantiza hasta el 25% del monto del préstamo sobre $144,000

• VA no requiere un pago inicial y los préstamos pueden ser asumidos

• El limite de préstamo en la Florida es de $453,100 pero no es un limite de cuanto puede pedir prestado un veterano

Veterans Affairs Mortgage (VA loan)

Características del Préstamo Garantizado por VA

• El préstamo no tiene un límite máximo• Pagan un “funding fee” que puede ser incluido en el préstamo,

actualmente es 2.15%• Asumible (incluso por parte de quienes no son veteranos)• Las tasas de interés se basan en el mercado y se negocian

entre el prestatario y el prestamista• No se necesita cuota inicial• La máxima duración del préstamo son 30 años• Sin penalización por pago adelantado• Sin primas de seguro hipotecario (no pagan; UFMIP, MIP, PMI)• El TOR es 41%

VA-Guaranteed Loan Features

Préstamos Hipotecarios Convencionales

Generalmente requieren cuotas iniciales mayores

– 20% de cuota inicial– Relación proporcional de 80% del préstamo sobre el valor– Seguro hipotecario privado (PMI)

– Generalmente asegura parte del préstamo por encima del 80 LTV

– Las tasas de interés se basan en las condiciones del mercado

Conventional Mortgage Loans

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Otras clases de préstamos– Amortized Mortgage Préstamo con amortización de tasa fija

• Son de Tasa de interés fija• El Pago mensual es fijo

– La cantidad del pago del capital aumenta gradualmente con cada pago posterior

– Los pagos al comienzo cubren principalmente el interés– Los pagos al final cubren principalmente el capital

– Partially amortized Mortgage Préstamo parcialmente amortizado

– Los pagos no son suficientemente grandes para pagar el préstamo al final del término

– Pago al vencimiento – pago final del capital impago y el interés acumulado

– Term Mortgage - Préstamo a término– Los pagos sólo cubren el interés

• Package Mortgage Préstamo en paquete– Incluye tanto inmuebles como pertenencias personales en garantía

• Home Equity Mortgage– Préstamo sobre el “equity” de la propiedad

• Wraparound mortgage Hipoteca Subordinada– Nueva hipoteca que se “envuelve” alrededor de otra existente– Generalmente, la tasa de interés de la hipoteca subordinada es más

alta que la de la existente

• Contract for deed Contrato a plazos – El comprador le hace pagos al vendedor– El vendedor conserva el título legal hasta que se pague el préstamo

• Purchase Money Mortgage Hipoteca compra-dinero– Financiación por parte del vendedor– Derecho prendario del vendedor

Otras clases de prestamos

Otros Tipos de Financiación• Adjustable-Rate Mortgage (ARM) Hipoteca con interés

ajustable– Índice, sube o baja– Margen, generalmente es un porcentaje fijo– Índice + Margen = Tasa de interés calculada– Hay topes; no mas del 2% x ano, el total no mayor del 6%

• Shared Appreciattion Mortgage (SAM) Hipoteca de apreciación compartida– Lender cobra bajo interés para compartir el incremento en la

venta• Reverse Annuity Mortgage (RAM) Hipoteca inversa

– El lender compra la propiedad en cuotas• Biweekly Mortgage Hipoteca bisemanal

– Los pagos se hacen cada 2 semanas– Equivale a 13 pagos mensuales al año

• Buy-down (Descuento de intereses)

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El Mercado Hipotecario y la Oferta Monetaria

• La ley de oferta y demanda– Cuando el dinero disponible para hipotecas disminuye, las

tasas de interés aumentan– El interés es la utilidad que se paga por el dinero– Mercado de dinero difícil vs. dinero fácil

The Mortgage Market and Money Supply

Sistema de la Reserva Federal

• La Fed: autoridad bancaria central• Herramientas para dirigir la política

monetaria– Operaciones de mercados abiertos– Tasa de descuento– Requisito de reserva

Consejo de directores12 bancos regionales de la Reserva Federal

Bancos comerciales afiliados

Federal Reserve System

Operaciones de Mercados Abiertos

Compra y venta de valores estadounidensesEs el Principal método utilizado para influenciar el suministro de dinero disponible

– La compra de valores aumenta el suministro monetario y reduce las tasas de interés

– La venta de valores disminuye el suministro monetario y aumenta las tasas de interés

Open-Market Operations

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Tasa de Descuento

La tasa de interés que los bancos afiliados le pagan a la FED por el préstamo

– Tasa interés a corto plazo

– El aumento en la tasa de descuento resulta en menos préstamos y reduce el suministro monetario

– La disminución en la tasa de descuento resulta en más préstamos y aumenta el suministro monetario

Discount Rate

Requisitos de Reserva

La cantidad de fondos que los bancos deben mantener en reserva

– Es el método más drástico para influenciar el suministro monetario

– La mayoría de los bancos tiene un total de depósitos grande• Un pequeño aumento en el requisito de reserva

causa una gran reducción en el suministro monetario

• Una pequeña disminución en el requisito de reserva causa un gran aumento en el suministro monetario

Reserve Requirements

Sistema Bancario Federal para Préstamos de Vivienda

• Funciona como la FED pero para regular las asociaciones de ahorro

• Hay 12 bancos federales para préstamos de vivienda distritales (FHLBs)

• La Oficina de Supervisión de Economía (OTS) regula las cajas de ahorro federales afiliadas

• Las cajas de ahorro afiliadas pueden recibir préstamos de los FHLB distritales durante un año, sin aval

Federal Home Loan Bank System

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Corporación de Seguro Federal para Depósitos

• FDIC– Asegura cuentas individuales hasta

$250.000 por depositante en las instituciones afiliadas

– Ejerce sus poderes mediante el Fondo de Seguro para Depósitos

Federal Deposit Insurance Corporation

Mercado Hipotecario Primario

• Está compuesto por prestamistas primarios que originan el 95% de los nuevos préstamos hipotecarios– Bancos comerciales– Asociaciones de ahorro– Banco de ahorros mutuos– Empresas hipotecarias particulares– Compañías de seguros de vida– Administración del hogar del agricultor

Primary Mortgage Market

Intermediación y Desintermediación

• Intermediación– Las cajas de ahorros prestan intermediación

financiera al consolidar cuentas de ahorros individuales de los depositantes e invertir en proyectos grandes y diversificados

• Desintermediación– Los inversionistas eluden las instituciones financieras

intermediarias (comisionistas) e invierten directamente

Intermediation and Disintermediation

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Ley de Licencia Hipotecaria SAFE

Normas mínimas para las licencias de originadores de préstamos hipotecarios

– Mortgage Lender Empleados de bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito reguladas por la agencia bancaria Federal

• Inscribirse en el Sistema Nacional de Licencias Hipotecarias (NMLS)

– Mortgage Loan Officer (MLO) Los originadores de préstamos hipotecarios que no están empleados por las instituciones reguladas por la agencia Federal

• Deben tener licencia de los estados

SAFE Mortgage Licensing Act

Originador de Préstamo Hipotecario (MLO)

• Intermediario (agente) entre un prestatario y un prestamista

• Se requiere licencia de originador de préstamos del Estado• No hace ni gestiona préstamos• Cuando el préstamo es aprobado, el originador del

préstamo hipotecario se gana un cobro de tramitación

Mortgage Loan Originator (MLO)

Corredor Hipotecario

• Desempeña labores de originador de préstamos– Emplea originadores de préstamos (MLO)

• No hace préstamos• No gestiona préstamos• Trabaja con prestamistas para conseguirles préstamos

a los prestatarios• Debe tener licencia del estado si no es una institución

regulada por una agencia Federal

Mortgage Broker

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Prestamista Hipotecario

• Hace y gestiona préstamos hipotecarios• Les vende préstamos a inversionistas no

institucionales• No es una entidad depositaria• Debe tener licencia del estado si no es

una institución regulada por una agencia federal

Mortgage Lender

Mercado Hipotecario Secundario

Es un mercado de inversionistas que compra y vende instrumentos existentes• Las principales entidades activas en el

mercado secundario son– Fannie Mae– Freddie Mac– Ginnie Mae

Secondary Mortgage Market

Fannie Mae• Asociación Federal Hipotecaria Nacional (FNMA)• Empresa perteneciente al gobierno• Compra prestamos FHA, VA y convencionales que

satisfagan los criterios (préstamos ajustados)• Emite títulos con garantía hipotecaria que se les

venden a los inversionistas

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Freddie Mac• Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios

Residenciales (FHLMC)• Empresa perteneciente al gobierno• Le compra préstamos a las cajas de ahorros

– Principalmente préstamos convencionales

Ginnie Mae• Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (GNMA)• Organismo gubernamental, parte de HUD• Garantiza títulos respaldados por grupos de hipotecas• No compra hipotecas ni emite títulos con garantía

hipotecaria• Actúa de garante para los inversionistas de ciertos

títulos con garantía hipotecaria

Ley de Veracidad en los Prestamos

• Regulación Federal Z• Informar a los consumidores de los costos exactos

del crédito• La publicidad de crédito cae bajo las reglas de la

Comisión Federal de Comercio– La publicidad y “venta con señuelo” es un delito

federal• Se aplica a los créditos al consumo

– Los préstamos hipotecarios residenciales

Truth in Lending Act (TILA)

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Regulación Z requiere divulgar

1. Annual Percentage Rate la tasa de porcentaje anual (APR)2. Cargos financieros

1. El costo total del préstamo durante el período completo2. Incluye los intereses, puntos de descuento, comisiones de

servicio, etc.3. Monto total financiado, monto del crédito provisto4. Total de los pagos, el monto total a pagar

Divulgaciones requeridas en la solicitud de préstamo– Dentro de los 3 días hábiles de la aceptación de la solicitud de

préstamo– A más tardar 7 días hábiles antes del cierre

Publicidad Engañosa (bait and switch) Es una ofensa federal

• Publicidad debe contener especifica información del financiamiento– Monto del pago inicial– Número de pagos– Monto mensual de los pagos– Periodo de pagos– APR– Cualquier otro costo financiero

Términos Asociados - Triggering Terms

Derecho de Recisión por tres días• El prestatario tiene derecho a cancelar el préstamo• No se aplica a los préstamos para comprar o construir

una casa• Se aplica a

– Línea de crédito hipotecario– Segunda hipoteca– Préstamos refinanciados

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Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA)

• Poner a disposición crédito sin discriminación– Raza– Color– Religion– Nacionalidad– Sexo– Estado civil– Edad– Recepción de asistencia pública

Equal Credit Opportunity Act (ECOA)

RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act)

• Loan estimate– Debe entregarse 3 días hábiles después de la aplicación

• Closing disclosure– CD debe estar listo 3 días antes del cierre

• Folleto “Comprando su casa, costos e información de ayuda”– Al momento de la aplicación o tres días hábiles después de aplicar

• Notificación de servicio (transferencia del préstamo)

Establece que los consumidores deben ser informados de los montos a pagar el día del c ierre

Regula además:§ Selección del agente de cierre

§ Informar la relación y los costos§ Kickback – Comisiones no ganadas§ Compra del seguro del titulo

§ Vendedor no puede obligar al comprador

RESPA no aplica a

• Loans o prestamos de refinanciamiento• Loans para financiar propiedades de 25

acres o más• Loan para financiar un lote vacante• Construction loan a menos que se

conviertan en préstamos permanentes