tasador

LA TASACIÓN, UNA "CIENCIA"Sobre Mi:Mientras muchos tasan "a ojo", yo prefiero estudiar las distintas técnicas para arribar al "justo valor" Inicio | Perfil | Archivo | Amigos

EL ARTE DEL TASADOR-EL SENTIDO COMUN - 07:49, 28/04/2009

A medida que fui, en forma personal, adentrándome en la materia de la TASACION, fui encontrando elementos y componentes de la misma, los cuales me obligaron a seguir buscando, analizando, interpretando y descubriendo.- El tema es que un tasador, según los entendidos, nos es todo cálculo. No es una persona que es una máquina de cualcular. Tiene que tener otro elemento, el que todos sintetizan como “ARTE”.- Cuando uno habla de arte, equipara o relaciona la palabra con un actor o, un pintor (al menos yo). Con el tiempo, encontré que dicha palabra se traducía a: “SENTIDO COMÚN” y equiparativamente a “EXPERIENCIA”.- Primero veamos la palabra: ARTE. El diccionario enciclopédico LAROUSSE, define a la misma como: Virtud, poder, eficacia y habilidad para hacer bien una cosa: trabajar con arte// Conjunto de reglas de una profesión: arte dramático, militar. Obra humana que expresa simbólicamente, mediante diferentes materia es, un aspecto de la realidad entendida estéticamente....”. Siguiendo con la búsqueda, en el “Diccionario de Ciencias Jurídicas-Políticas y Sociales” de Manuel Ossorio (Editorial Heliasta), expresa al respecto algo más interesante: “Virtud, habilidad, industria para realizar algo. // Astucia, maña. // Conjunto de normas, especialmente prácticas, para ejecutar con acierto una cosa. // Profesión, oficio (Dic. Der. Usual)”.- De esto último, podríamos deducir que dicha palabra se traduce a PROFESION, MAÑA, OFICIO, VIRTUD. Pero si la tasación es un arte, el tasador es un ARTESANO. Y cómo se traduce o explica tal actividad?. Pues el mismo Ossorio (ob. Cit.) dice que: “...el artesano se distingue del obrero por la subordinación de este último con respecto a su patrono, mientras que aquél trabaja independientemente, no para un patrono determinado, sino para cualquier persona que le encomiende la realización de un trabajo”; y el diccionario Larousse expresa que es: “Trabajador manual que ejerce un oficio por su cuenta”.- Pues si sigo buscando, voy a desembocar en algo que no expresa la realidad de esta profesión. Por qué?, pues porque aquél que haya decidido expresar la habilidad “manual” del tasador se tradujera a la palabra “ARTE”, derivaría en que el tasador no respeta una norma o una regla de trabajo. Terminaría, en que cualquier persona, con una habilidad o maña (como dice el diccionario Larousse) podría ser tasador, y la verdad que esta actividad o profesión no puede quedar en manos de un “mañoso”o de un “habilidoso”, sino en aquellas de una persona preparada para hacerlo. Alguien dedicado al estudio, el análisis de las ponderaciones, y con capacidad para discernir y demostrar el por qué de sus conclusiones.- De las obras literarios que obran en mi poder, sus autores tratan, en forma permanente, de expresar que la TASACIÓN es una profesión sujeta a un conjunto de normas; y aquellos que la ejerciten, deben estar de preparados básicamente, en un conjunto de actividades o disciplinas, que, en casi todos los casos, son universitarias. Las ingenierías –en todas sus ramas-, la arquitectura, o agrimensores, son las profesiones de grado aptas ineludiblemente para tal actividad. Todas profesiones de grado. Los pos grado sobre la temática, que se están dando en las universidades, son todos destinados a aquellos interesados que tengan, como mínimo, un título profesional que exija como mínimo 4 años de estudio. La licenciatura en tasaciones que se da en la Universidad de Belgrano, por ejemplo, no puede participar un Técnico Tasador (nivel terciario), y si lo aceptan, sólo lo harán como “oyente”.- En concreto, un tasador no puede ser un “artesano”; porque su habilidad no pasa por sus mañas, sino por un poder interpretativo de situaciones.- Dice el Ing. Dante Guerrero (QEPD), en su obra “Manual de Tasaciones” (pág.1) “....pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa”.- Eduardo L. Lapa, el mayor autor literario martilleril, en su último trabajo “Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de

Casas en GDL y Jalisco.Utiliza Nuestro Buscador de Casas. Miles de opciones, con Videos! www.casaverde.com.mx

Casas y Lotes El SalvadorCasas y Lotes en San Miguel Urbanización Villas Deportivas www.montegrande.com.sv

Travelling To Panama?The Moment To Vistit Panana Is Now. Great Offers. 25% Discount Here! VisitPanama.com

http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano

Inmuebles” 2° edic. actualizada –Ed. Depalma-, expresa: “Algunos interpretan que la valuación de un mismo inmueble varía según sea el motivo por el cual ella se efectúa –préstamo con garantía real, indemnización en virtud de una invasión, división de condominio, inventario comercial, locación, permuta, apreciación fiscal, etc.-, por lo que consideran necesario que dicho motivo sea conocido por el tasador.- En disidencia con este criterio, Chandías sigue el lineamiento de Dickman interpretando que no puede variar la estimación del valor, cuando ésta es basada “sobre métodos científicos”, cualesquiera que se persigan. Coincide con este criterio E. Moresco.- Nuestra opinión concuerda con los principios fundamentales de la regla, si tomamos como norma un método definido para practicar la valoración. De tal suerte si bien la finalidad es distinta, el medio es invariable; esto es, el proceso empleado para determinar el valor, de manera entonces que si el tasador se ajusta a los intereses de su cliente, hará variar el resultado, pero nunca el método empleado. Todo ello tampoco quiere decir que cualquier sistema empleado dé resultados exactos.- El avalúo será lo más aproximado al valor venal. Coincidimos también con lo establecido en la Primera Convención Panamericana de Valuadores convocada en la ciudad de Lima en 1949, al declarar: “El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa. Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él”.”.- En concreto todos aquellos que profesamos esta profesión o actividad, debemos obtener un valor “idealizado” potencial el cuál sería el valor de realización de un bien (cualquiera), y para ello debemos ser metódicos. Debemos estudiar todas las reglas y normas que hayan sido homologadas como válidas; debemos obtener los resultados, y debemos saber exponer el por qué optamos por tal o cual sistema para llegar a las conclusiones. O sea, debemos aplicar la CIENCIA, aquella que parte de un problema, expone una hipótesis para su solución, y tiene una conclusión.- Ahí, es cuando volvemos al diccionario Larousse, cuando decía sobre el ARTE: “...Conjunto de reglas de una profesión: arte dramático, militar...”.- Siguiendo con el lineamiento de pensamiento del Ing. Guerrero, éste expresa en la obra citada: “Como principio fundamental, admitiremos que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador...El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que le toca actuar.... Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciación meramente subjetiva, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.” (págs. 5/6).- En conclusión, la palabra ARTE, queda sujeta a Conjunto de reglas de una profesión; criterios particulares; a un espíritu de equidad. Todo ello lo vamos a adquirir con la EXPERIENCIA. Con largos años de trabajo en la materia.- Dice Guerrero (ob cit. pág.6) “No subestimamos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor, pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor”.- Ello nos está indicando, que si yo, que vivo en La Pampa, voy a hacer una tasación a la capital de la provincia de Salta, puedo llegar –metodológicamente- al mismo o similar valor que un agente inmobiliario del lugar, que con sus amplios conocimientos del lugar, su experiencia, puede establecer su valor. La diferencia estará dada, en que yo podré explicar el por qué llegue a tal valor, y el agente sólo se basará en su experiencia sin poder precisar las razones que lo llevaron a tales conclusiones.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA [email protected]

0 Comentarios | Escribe un comentario

TODOS LOS LIBROS EN UNO.... O EN VARIOS - 01:18, 16/01/2009Te invito a que veas este vínculohttp://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/3824/TODOS+LOS+LIBROS+EN+UNO....O+VARIOS.html


CUANDO EL VALOR COMERCIAL DEPENDE DE LA CIRCULACIÓN - 01:56, 17/10/2008

En otro artículo de este blog ya te había comentado sobre la importancia del control, por parte del tasador, en cuanto a la circulación peatonal por una zona comercial (ver en http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/2400/VALORACION+DE+LOCALES+COMERCIALES+EN+GALERIAS.html ).-


Pues bien, ahora veremos algunos aspectos que si bien no están tabulados por ninguna tabla de coeficientes, es importante que tengas en cuenta al momento de hacer una inspección ocular de un bien a tasar y que tenga un valor real o potencia comercial.- Ya hemos visto, por ejemplo, en edificio de PH, que las primeras plantas (baja, entrepiso y primer piso), tienen un doble valor de realización si a ellas se las destina a comercios u oficinas. Pero no todo queda ahí al momento de hacer una correcta valoración. Autores como Guerrero (mi viejo y querido autor de cabecera), habla -inclusive- de analizar la circulación peatonal. Otro aspecto, es la circulación vehicular; y, en zonas donde los factores climáticos son muy marcados, también analizar las zonas de reparo (sean del abrazador calor solar, o los gélidos fríos del viento invernal).- Por ejemplo, en un cruce de calles (bocacalle), las cuatro esquinas -aparentemente- están en igualdad de condiciones a los fines económicos; pero ello no es así. Todo dependerá de aquellas apreciaciones que haga el técnico.- Por ejemplo, nos podemos encontrar que la circulación vehicular es rápida (por avenida o boulevard) y que no existan semáforos reguladores del tránsito. Entonces ahí te tendrás que poner en el lugar de aquél que conduce. O sea, subite a tu automotor y hacé el trayecto. Fijate si al llegar al cruce de las arterias, hacia dónde mirás. Te vas a dar cuenta que tu vista está dirigida hacia donde tu humanidad está en peligro; hacia donde te podés encontrar con otro vehículo y colisionar, y no -como suponen muchos- hacia una esquina determinada. Por ello, si te fijas este gráfico que te doy, verás que la circulación que te he marcado en rojo, la zona próxima a la esquina puede tener mayor valor o un valor relativo mayor al de la propia esquina a la que ingresa. Es más, tendrá mayor valor comercial aquella esquina a la que "choca" para doblar e ingresar en otra vía de circulación, que aquella que le queda a su mano derecha. Cuál es la cuestión?. Es que en el cruce de arterias tienen mayor preponderancia la atención que le da el conductor a cumplir con las maniobras necesarias para poder seguir circulando, a que ver si hay tal o cual comercio en el lugar.

También tendrás que ver por donde circulan -en su mayoría- los peatones. Hay lugares, o ciudades, que sus veredas son más amplias de un lado que del otro. Hay otras, que tenés veredas de un lado sólo.- Entonces, y conforme te muestro con el gráfico acompañado más arriba, tendrás que ver la mayor incidencia de circulación de una esquina que de la otra.- Continuando con la circulación vehicular, te podés encontrar con cruces de calles con semaforización. Entonces podés decir: ahí si el conductor y sus acompañantes pueden ver el comercio ubicado en el cruce de calles; pero no siempre es así. También tendrás que analizar si ese conductor puede estacionar o aparcar su vehículo en la proximidad. Porque tené en cuenta (y ponete en el lugar), que salvo caso de urgencia o necesidad imperante, si el conductor tiene que hacer un gran rodeo para poder llegar hasta el comercio (tomar colectoras, continuar dos cuadras para poder doblar y volver hacia el comercio que le interesa), es muy posible que continúe su camino.- En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes para aquellos lotes ubicados


en esquina: Para zonas comerciales centrales………..25% a 35% Para zonas comerciales en general………20% a 25% Para zonas familiares de alto valor……..15% a 20% Para zonas familiares comunes……………10% El Ing. Valvano, desarrolló una teoría la cual aplican casi todos los tribunales de tasación, basada en el principio que un lote ubicado en una esquina, tiene dos frentes. En general, puede decirse que un terreno de ⁿ > 1 es mejor que otro de ⁿ=1 (en realidad, en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina, como se verá).- Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría ser una notable excepción.- Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.- También es necesario aclarar en esta instancia, que no podemos considerar de igual plusvalía una esquina en un barrio residencial, a otro mixto y a otra ubicada en el centro comercial de cualquier localidad. Ya Valvano lo hace en su tabla de valoración; y también lo hemos vistos -a dichas instancias valorativas- en la normativa de la ley de valuación del Catastro de la provincia de Mendoza.- Otro análisis, es cuando las veredas son reducidas o están en mal estado. O son invadidas (foto)

Por ello, es conveniente analizar todos los factores que valoricen o castiguen al lugar. Considerando que es una esquina, y no le puedo quitar su lógico valor comercial (por el sólo hecho de ser zona de circulación vehicular y peatonal mayor), tendrás que ver, en una escala de un 20% en más o en menos, cuál es aquella esquina u ochava de tiene una gran -o no- valor comercial. O sea, te propongo uses coeficientes que van del 0,80 al 1,20. En todos los casos, tendrás que explicar debidamente tus "observaciones".-Es muy diferente, en zonas semi-comerciales, una esquina con ordenadores lumínicos que otra que no los tiene. Al obligarlo al automotor a frenar en el lugar, obliga al conductor y sus acompañantesa -mientras espera la señal que habilite su paso- a mirar a su al rededor. Ello hace que tenga una plusvalía mayor aunque se encuentren en la misma zona (las esquinas).-


EJEMPLO:

Hace un tiempo atrás, circulando en vehículo y con un acompañante no conocedor de esta actividad, pasamos por un lote ubicado en esquina, perteneciente a una manzana irregular y muy próxima a una arteria (avenida) de mucha circulación, ya que se trata del acceso sur a la ciudad de Santa Rosa. Dado que se daba con la conversación que teníamos, me manifestó: "cuánto puede valer este terreno...(!!!!)", en una expresión de susto e incertidumbre dado los valores que para ese momento se estaban manejando en el mercado. Mi respuesta fue sencilla: "puede valer mucho, pero no mucho más que un lote común". Ante la mirada atónita de mi acompañante, me puse a explicarle algunos factores que, yo a simple vista, había advertido. Primero, le dije, esta avenida la van a ensanchar, y este lote quedará al margen de una colectora. La circulación es contraria al mismo. Quien ingresa a la ciudad (del lado sur), lo hace en forma rápida y tiene que dar muchas vueltas para llegar al lote. La calle por la cual vamos, tiene sentido hacia la avenida, por cuanto, desde la arteria de mayor circulación vehicular no pueden ingresar a ésta. Cuando se ensanche la avenida, los lotes que queden frente a las colectoras tendrán mayor valía que aquellos que no lo están (como éste).- Luego de algunas explicaciones más, me miró como asombrado y me dijo: "y todas esas cosas hay que tener en cuenta para saber cuánto vale un terreno....?". Y....si, lo que pasa que muy pocos lo hacen.- Fijate vos que estás leyendo esta nota en cuanto a la imagen que te agrego de aquello que te estoy explicando: posiblemente, por sus dimensiones (se puede proyectar mucho más que otro de inferiores medidas), alguien esté dispuesto a pagar MUCHO más que un lote que quede sobre la avenida (lo señalé con un margen verde), pero seguramente le demandará un costo adicional, en dinero, para poder afianzar su comercio en la zona (tendrá que hacer mayor publicidad; deberá contratar a algún experto para que le idealice una campaña de marketing; deberá colocar amplios y costosos letreros para que la gente vea su comercio, etc.); o sea que no todo lo grande y ubicado en esquina tiene la plusvalía que muchos autores pregonan. O mejor dicho, no todos los lotes, aunque estén en una zona de mucha circulación, tendrán una plusvalía por ello.-


Esta nota, sólo tiene el fin de poderte explicar que el "ojo agudizado" del tasador es fundamental al momento de la revisión del bien a valorizar. No todo es tan sistematizado. No es aplicar tal coeficiente porque está en tal esquina, o tal zona, o tiene tales medidas. Queda en vos aplicar tu criterio, tu sentido común. Ah, también tendrás que saberlo explicar.- Espero te haya servido.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS/CÁMARA INMOBILIARIA - 01:36, 4/10/2008

Sigue la polémica por el control del negocio inmobiliarioEl presidente de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes, Hugo Yancovich manifestó que el valor de un inmueble en el momento de la venta, lo da la inmobiliaria, porque “estamos palpando el latir del mercado día a día”. La polémica generada por el proyecto de ley que propone la creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios presentado por la diputada Nora Nazar continúa. Desde la Cámara Inmobiliaria de Corrientes, Hugo Yancovich manifestó que “nosotros pretendemos la colegiación de corredores públicos e inmobiliarios, lo que daría un marco legal a la actividad”.

El empresario expresó esta mañana en comunicación con el programa Tiempos de Radio, de radio La Red, que tanto los corredores y martilleros públicos como la Cámara Inmobiliaria “cada uno esta peleando por su espacio”.

“Estamos reconocidos en el ámbito laboral así que no entiendo la contrapostura de esta gente. Hemos mantenido conversaciones, pero no han avanzado”, dijo. Agregó que “tienen el derecho de poder tasar, de dar el valor matemático de cuanto cuesta una propiedad, pero a la hora de vender el inmueble, el valor del mercado lo va a dar la inmobiliaria porque estamos palpando el latir del mercado día a día”.


VALUACION PARA SUBASTA - 02:40, 3/10/2008

Mas allá que algunos consideran que el valor de un bien es uno sólo y dejando de lado esa postura a la que habría que estudiar en profundidad y me resultaría difícil poder explicarla, ya que yo no la entiendo; vamos a hacer un análisis en cuanto a algunos de los valores que los tasadores han bifurcado a las distintas valoraciones que podremos obtener o arribar.- Quienes han andado en remates (como yo), sabemos que por años muchos inversores (debidamente asesorados), han encontrado en los remates públicos una gran "beta" para "hacer buenos negocios". En el interior de la Argentina no se ha generado una dispuesta al respecto, pero sabemos bien que en la Gran Urbe (C.A.Bs.As.), los grupos inversores, rayando la legalidad, han conformado grupos que "copan" los actos forzosos legales, y obtienen pingues ganancias al acordar entre más de 2 personas, adquirir un bien al valor que ellos fijan. Lo malo de todo esto, es que después, y forma muy rápida, revenden dichos bienes y mucho más baratos que si uno lo hubiera adquirido en el acto judicial. Negocios son negocios, no?. Es que ellos adquieren a valores irrisorios o viles, como se dice legalmente; y su ganancia está en la reventa. Si uno osa enfrentarlos, en


razón de ser un grupo de compra con fondos suficientes, lo pueden obligar o mejor dicho, lo pueden llevar a pagar un valor muy superior, generándole a un comprador "legal" una pérdida económica innecesaria.- Pero bueno, eso es parte de nuestra querida Argentina.- Pero el tema da para "cortar mucha tela", ya que mi interés particular es lo que las normas fijan como VALUACION PARA SUBASTA.- Veamos que dice la normativa del Tribunal de Tasaciones de Nación al respecto: En la Norma 1.2, en su parte pertinente dice así: VALUACIÓN PARA SUBASTAEl Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente. Sigue diciendo dicho órgano gubernamental -descentralizado-, en la Norma 2.2: 26. Base para subastas El artículo 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en materia de base para las subastas: “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación.” Por otra parte manifiesta: “De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas. El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.”En función de lo anterior, el Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda, cuando fuera necesario proceder a la determinación del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido por métodos comparativos, o en su defecto el costo de reposición depreciado. En concreto, la normativa habla de fijar la BASE que tendrá un bien para la realización de un REMATE, pero no habla del cálculo posible que se debiera hacer, pronosticando un posible valor de venta o realización de un bien en un acto público, donde la puja entre asistentes presentes (o no, según lo fije la justicia) pueda pagarse por el mismo.- En definitiva, lo que te tiene que quedar en claro, es que un tasador no puede pronosticar el valor en que se debería pagar en un remate por un bien determinado, sino que el profesional lo único que puede hacer es fijar el posible valor BASE de remate, siempre y cuando se den las circunstancias en el codificador de forma o fondo, según se trate de Justicia Ordinaria o Federal.- En concreto, si uno debiera fijar la base de remate de un bien (sea mueble, inmueble, rodado, semovientes, etc.) deberás -siguiendo las pautas normadas por el T.T.N.- establecer el valor de REALIZACION o de MERCADO del mismo, y a éste, quitarle un tercio (⅓). Éste valor resultante será la BASE DE REMATE o la VALUACION PARA SUBASTA.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


FUERTE DEBATE (Corrientes, Argentina) - 01:47, 3/10/2008

“De ninguna manera es ilegal que el inmobiliario pueda tasar”La Cámara Inmobiliaria salió al cruce de las acusaciones del Consejo Profesional de la Ingeniería, Arquitectura y Agrimensura. “Hay quienes quieren meter sus manos en nuestra cajas”, acusó la entidad de los empresarios. La Cámara Inmobiliaria de Corrientes salió al cruce de las imputaciones realizadas por el Consejo Profesional de Ingeniería, Arquitectura y Agrimensura. “El inmobiliario debe soportar este absurdo y ávido embate”, expresa un comunicado oficial de la


entidad, “para clarificar conceptos y replicar la desacertada visión” realizada por el Consejo.

Eduardo Márquez, integrante de esa entidad, dijo que “el proyecto de ley que impulsa Nora Nazar está fuera de la ley”. Los ingenieros, arquitectos y agrimensores advirtieron que, de forma temeraria e ilegal, esta propuesta posibilita a los probables futuros corredores inmobiliarios a “realizar tasaciones y valuaciones de inmuebles públicos o privados, a particulares o judiciales, valuaciones comerciales e inmobiliarias”.

Importa recordar que la controversia, de la que también participan los corredores y martilleros correntinos, se produce en el marco del análisis y futuro debate en la Legislatura de proyectos de ley para la creación de los colegios de corredores y martilleros públicos y de corredores públicos inmobiliarios.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Hugo Yancovich, sostuvo que la “caprichosa e interesada lectura” que realizó el consejo de los ingenieros, arquitectos y agrimensores del proyecto de ley que consagra la colegiación obligatoria de los corredores inmobiliarios “motivan a clarificar conceptos y replicar la desacertada visión”.

El primer punto que la Cámara Inmobiliaria sale a clarificar se refiere a que “el proyecto de ley existente en Diputados, promovido por la diputada Nora Nazar, constituye un viejo anhelo de esta organización, que ya lo impulsó en el año 2006, entonces por iniciativa de la diputada Josefina Meabe de Mathó, ocasión en la cual caducó por falta de tratamiento”.

En un segundo punto, Yancovich expresó que “el proyecto, que cuenta con unánime consenso de todas las bancadas del cuerpo legislativo, contempla, como no puede ser de otro modo, que quienes ejercemos corretaje inmobiliario podamos tasar propiedades. Esa atribución hace a la naturaleza misma de nuestra función y de ninguna manera puede calificarse como temeraria o ilegal”.

“Una cosa es la tasación matemática que el precio de la construcción tiene”, agregó en un tercer punto. Dijo que “ese cometido está asignado a alguno de los accionados del Colegio que cuestionan este proyecto. Otra distinta y distante es la tasación del valor de mercado. Esto último es atributo de nuestra incumbencia y lo reivindicamos porque siempre fue así, en el entendimiento de que el valor comercial de un inmueble es patrimonio de quienes transitamos por el mundo inmobiliario”.

En cuarto lugar, señaló que “tasemos inmuebles y que para darle seriedad a dicha tasación se cree un tribunal en la especialidad, en modo alguno contraría las leyes que se mencionan. Antes bien, la aparición de ese órgano aquilata seriedad y seguridad para quienes están interesados en saber cuánto vale su propiedad con vistas a la venta o alquiler de ella”. Fuente: La República de Corrientes (Arg.)


FORMA DIRECTA O INDIRECTA DE CALCULAR LA DEPRECIACION INMOBILIARIA - 01:08, 2/10/2008

No es que te quiera volver loco/a, sino que la idea es conocer todas las teorías, normas, ecuaciones y demás "chauchas" que exista sobre la valuación.- Hoy voy a "estudiar" una variante nueva en cuanto a cómo determinar o llegar a la depreciación de las mejoras por la edad y estado de conservación.- Ya en varios artículos, he tratado la norma del T.T.N. (Tribunal de Tasaciones de Nación) en cuanto a cómo arribar, por ecuación, y en forma directa, a determinar la depreciación que ha tenido una mejora inmobiliaria. Pero he encontrado en las NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637 de la provincia de Mendoza (Argentina), otra alternativa. Ésta no es directa, sino que por una ecuación, vos podes llegar a obtener el coeficiente a aplicar sobre el valor de reposición nuevo de la mejora y así arribar a la depreciación que busco.- Al respecto dice: 4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación El paso siguiente es calcular cual será el valor actual de la mejora analizada, en función de la edad transcurrida y del estado de conservación que la misma posea.Para ello nos valdremos del Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637. Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo.


Esto significa que entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por el Tasador y la vida útil máxima probable. Se calcula el porcentaje de vida transcurrida en función del cociente entre la edad y la vida probable, multiplicado por 100, y se busca con éste valor el coeficiente de Ross Heidecke de la tabla respectiva, la cual se reproduce a continuación (No olvidar que los coeficientes de ésta tabla expresan porcentajes, por lo que siempre deben ser divididos por 100): Finalmente, se procede a calcula el valor de la depreciación final a aplicar, según la siguiente estructura:

Coef. de Depreciación = 1- [( 1 –Vr ) x k] 100 Donde Vr : es el porcentaje a considerar para valor residual, y k : es el coeficiente de Ross Heidecke. Te acordás que habíamos visto (sino buscá en este blog la nota del 17/09 /08), en cuanto a los porcentuales a aplicar como Valor Residual. Te acordás que el T.T.N. aplicaba la escala del 3% al 5%, y la Direc. Gral. de Catastro del 5% al 8%.- Siguiendo esta ley de Catastro provincial (5% al 8%), y suponiendo que tenemos una mejora inmobiliaria (casa estándar) de 20 años de vida transcurrida y una vida expectante de 80 años, tenemos que ha transcurrido un 25% de su vida, restándole un 75% (20 ÷ 80 = 0,25 x 100 = 25). A mayor vida útil, mayor porcentaje de Vr. En este caso 8%, que en la ecuación que propone el Catastro, se traducirá a 0,08.- Ahora debe ubicar el coeficiente K sobre la tabla de los ingenieros Ross-Heidecke. Para ello, dicha norma legal -provincial-establece lo siguiente: Estado 1: Bueno. Corresponde a construcciones nuevas o casi nuevas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento. Estado 3: Normal. Corresponde a construcciones que ya no se pueden considerar nuevas y que su estado de conservación es el adecuado para cumplir satisfactoriamente su finalidad. Estado 5: Necesitado de Reparaciones Sencillas. Estado 7: Necesitado de Reparaciones Importantes. Estado 9: Demolición. Este estado nunca debería aparecer en la planilla, ya que se trata de construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado de demolición. Lo adecuado hubiera sido aclarar en Carátula que dicho polígono no se tasaría ya que no tiene valor económico alguno. De la misma manera, la planilla contempla la posibilidad de utilizar los estados de conservación 2, 4, y 6, entendiéndose que dichos estados corresponden a estratos intermedios entre el 1 y el 3; el 3 y el 5; el 5 y el 7; y el 7 y el 9 respectivamente. Para no complicar este ejemplo, tomaremos el Estado 3: Normal, que nos arroja en la tabla citada un índice o coeficiente de 17,750 que dividido 100 nos arroja 0,1775. Ya tenemos K. Ahora hagamos la ecuación para ver qué coeficiente nos resulta: Coef. de Depreciación = 1- [( 1 –Vr ) x k] 100 Cd = 1 - [( 1 – 0,08) x 0,1775] 100 Cd = 1 - [( 1 – 0,0008) x 0,1775] Cd = 1 - [0,9992 x 0,1775] Cd = 1 - 0,177358 Cd = 0,82 Esta ha sido la evolución matemática para obtener el coeficiente de depreciación, el que debemos multiplicar por el VRN(Valor de Reposición Nuevo), que a los fines de este ejercicio lo determinaremos en $ 2.100/m². En consecuencia, el valor depreciado de la mejora inmobiliaria que estamos tasando será:


Vd = $ 2.100 x 0,82 = $ 1.722/m² Ahora bien; qué dice el Tribunal de Tasaciones de Nación al respecto (?): Norma TTN 4.1, inc. 2. Costo de reposición depreciado (CRD). Se determinará deduciendo del CRD, la depreciación física y funcional de la edificación. La depreciación de la edificación se calculará: a) Aplicando al CRD, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador. b) La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan. Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física. La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR-Vr) K siendo:Va: valor actualVR: valor de reposición o costo de reposición bruto.Vr: valor residualK: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke. Habíamos dicho que al Vr el T.T.N. lo estima entre un 3 y un 5% del VR, que en esta fórmula debe ingresar como valor monetario. Si teníamos que el bien tenía un 25% de su vida transcurrida, un 75% de vida útil (sobre 80 años de vida útil total), el Vr será del 5% (menor vida transcurrida, mayor porcentual de Vr). Ello corresponderá a que el Vr será de $ 105. K ya lo habíamos calculado, que es igual a 0,1775. Es por ello que vamos a hacer el cálculo: Va = $ 2.100 - [($ 2.100 - $ 105) · 0,1775] Va = $ 2.100 - [$ 1.995 · 0,1775] Va = $ 2.100 - $ 354,11 Va = $ 1.745,88 Si hacemos un cálculo rápido, veremos que con el 5% de Vr tendremos una diferencia en más de $ 28,88 en más respecto del 8% calculado por el Catastro de la provincia de Mendoza.- Bueno, queda en vos el cálculo que quieras aplicar. Si en forma directa o indirecta; o con mayor valor residual o menor.- Espero que te haya servido.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


CUANDO EL MERCADEO LLEGA A LA TASACION ON LINE - 01:23, 30/09/2008

Cuando tuve acceso a Internet, pude llegar a muchos lugares que de otra forma no podría. De esa forma, tuve la suerte y el orgullo de poder comunicarme con el Presidente del Tribunal de Tasaciones de Nación (T.T.N.); con el ex presidente del Instituto Argentino de Tasaciones (I.A.T.) y de la Unión Panamericana de Asociaciones Valuadoras (U.P.A.V.) ; asociarme al


I.A.T.; conectarme con tasadores de toda América Latina; y con otros de real valía en el orden nacional.- Pude descubrir que existen varias corrientes valuadores; ver, palpar y sufrir el enfrentamiento que existe entre miembros de esas corrientes, que no es precisamente por conceptos (aunque ellos hagan creer eso), sino por intereses personales.- Ello me permitió optar por el tipo de tasación que quería estudiar y poner en práctica. Divulgar y llegar a tener este blog desde donde -aunque no lo creas- critico hasta los profesores de la universidad.- Por ello me volqué a la tasación empírica -según los dicen aquellos timólogos- a la que fui introducido por el genial autor y ex miembro del Tribunal de Tasaciones de Nación, el Ing. Dante Guerrero (Q.E.P.D.), que en su obra literaria (la única que conozco de su autoría) "Manual de Tasaciones -urbanas y rurales-", expresaba lo siguiente: "Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.- No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor; pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor.- Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento práctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicación y sus características. Saber tasar no significa –como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del país –donde quizás no han estado nunca-y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a ala par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar."- También, por tener un libro de su autoría, llegué hasta el Dr. Eduardo MAGNOU, el que siguiendo el camino del Chandía -otro coterráneo-, desde la provincia de San Luis, pregona una teoría valuatoria basada en la timografía. No me preguntes qué es, ya que nunca lo entendía dada mi falta de capacidad de grado. Pero Magnou no es cualquiera; es quien formó el Cuerpo de Tasadores Técnicos de la Argentina; profesor universitario a nivel internacional en la materia, y a su vez, miembro del Tribunal de Tasaciones de su provincia. Con él tuve alegrías y frustraciones. Las primeras, porque a pesar de haberle reconocido mi falta de capacidad para entenderlo, me dio un lugar en su ámbito y me hizo parte de un "colage" virtual en la cual se conectaban varios tasadores de todo Sudamérica, inclusive el Consultor Normativo del IVSC, el Dr. Torres Coto de EEUU.- A su vez, Magnou consiguió el reconocimiento del Estado Nacional, para ser quien con su trabajo valuatorio, sea quien dictamine la valuación por las Normas IRAM-ISO serie 34850.- Y a esta altura, te estarás preguntando a dónde quiero llegar con todo este derrotero virtual que te cuento (?); pues que me convencí que la actividad valuatoria es un trabajo arduo, y que. si uno quiere hacerlo como corresponde, requiere de la persona una dedicación exclusiva, ardua y concienzuda. Le exige al tasador, ser un investigador (como dice Guerrero); tener sentido común; un ojo muy agudizado para analizar una zona o un mercado; estar actualizado con los distintos movimientos económicos de un lugar, país y el mundo. Y luego, una vez que ha realizado su trabajo, debe saber expresar, exponer, y que su/sus destinatario/s, sepa interpretar. Por ello, cuando me ofrecen -algunas empresas- trabajos valuatorios on-line, en forma automática digo que son "chantas" (si no sos argentino, te cuento que "chanta" es sinónimo de estafador).- El tasador no puede guiarse por fotografías, a la distancia; por apreciaciones de "observadores" que en casi todos los casos tienen un interés particular en la propiedad a valuar. Porque quien pide la tasación -on line- tiene algún interés sobre el bien. En forma automático deja de ser objetivo; y consecuentemente, el resultado del trabajo valuatorio deja de tener algún valor científico o técnico, para pasar a ser una valoración interesada, suscrita por un tasador que le pone su firma (virtual), y por unos pocos pesos. Claro, porque es una chantada, es dinero fácil, por cuanto un peso, cien o mil, son mucha valoración para ese trabajo.- Ninguna empresa valuadora nacional o internacional; ni el Tribunal de Tasaciones de Nación (lo que es muy discutido por el I.A.T.), quienes ofrecen su valioso trabajo técnico; realizan una tasación vía Internet. Ni lo ofrecen.-


Pero, en esa búsqueda diaria de información sobre dicha ciencia, me encontré con un sitio (como tantas veces me ha ocurrido), que ofrecían la tasación timográfica, aquella que pregona Magnou. Aquella que se realiza conforme las Normas IRAM-ISO. Y, ho sorpresa cuando abro el link!!!!, me encuentro que entre sus dos autores, está el Dr. Eduardo Magnou (el otro es el Arq. Agustín Zabala).- Ya no me gustó nada. Es más, te ofrecen una "suscripción gratuita" por un mes, para conocer cómo es el sistema. Entonces me suscribí (no perdía nada). Qué encontré?, una presentación en PowerPoint donde me indica los pasos que se siguen para hacer una valoración bajo tal corriente valuadora. Se suben imágenes; se incorporan datos, y por arte de magia -estimo yo- del otro lado me indican el valor de la propiedad cuyos datos les pasé.-

Justo Magnou, quien pregona en su obra literaria el margen de error. El determinar la diferencia en más o en menos que puede tener el valor arribado, y que esa diferencia sea de un dígito (si supera el dígito, tenés algún error en algún cálculo o en algún bien observado como parámetro).- La verdad que el mercadeo no tiene límites. Lo malo que está llegando a límites insospechados.- Ah, si querés ver lo que te cuento, buscá http://www.cobol.com.ar/Tasaciones/ Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


COEFICIENTES PARA DEPARTAMENTOS Y LOCALES - 02:07, 25/09/2008

NORMAS ADOPTADAS POR LA FIJACION DE LOSCOEFICIENTES UTILIZADOS PARA LA COMPARACIÓN

DE VALORES VENALES DE DEPARTAMENTOS Coeficiente por Ubicación del Departamento en el Edificio Como lo indica la enunciación del título, aprecia las distintas ubicaciones que puede tener el departamento en el edificio, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes: a) Ubicación en planta Departamento al frente 1,00 Departamento al contrafrente 0,95 Departamento a patio interior 0,90 b) Ubicación en piso (edificio con ascensor) Planta baja 0,90 (c/patio y/o jardín al fondo) 1,00 1º Piso 0,90 2º Piso 0,95


3º y 4º piso 1,00 5º y 6º piso 1,05 7º y 8º piso 1,10 pisos superiores 1,15 último piso 0,90 Para edificios con otra cantidad de plantas, el tasador fijará los coeficientes con criterio análogo al expuesto.- Coeficiente Según Características Constructivas del Edificio Contempla la categoría de los departamentos, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción del edificio, de las instalaciones centrales de que se haya dotado al mismo y de la distribución adoptada.- Categoría “económica” 0,90 Categoría “Buena económica” 1,00 Categoría “Buena” s/calefacción central 1,05 a 1,10 Categoría “Buena” c/calefacción central 1,15 a 1,20 Categoría “Muy Buena” 1,25 a 1,30 Coeficiente Por Antigüedad y Estado del Edificio Valoriza la depreciación que sufre el valor unitario venal del departamento, en función de la edad y estado del edificio de que forma parte. Se aconseja como procedimiento que ha dado buenos resultado, utilizar como coeficiente el resultante de: C = 1 - _K_ 2siendo K el coeficiente de la tabla Ross-Heidecke en función de la edad y estado del edificio.- Coeficiente de Actualización Se refiere a la variación del valor venal de los departamentos en función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de construcción del edificio, en el curso del tiempo. Para lapsos no prolongados, puede aplicarse el índice de desvalorización monetaria.- Coeficiente Por Ubicación del Edificio Según la ubicación del edificio, en lo que hace a las características de la vecindad: residencia, familiar, comercial bancaria, de oficinas públicas, etc., al adelanto edilicio y a los medios de trasporte que la vinculan con el resto de la ciudad, se aplican coeficientes superiores o inferiores a la unidad (1,00).- Coeficiente según la Superficie Cubierta Tiene en cuenta la influencia que sobre el valor unitario, venal, tiene la mayor o menor superficie cubierta. A continuación se consignan los coeficientes adoptados: Hasta 30 m² 1,10 De 30 a 50 m² 1,05 De 50 a 100 m² 1,00 De 100 a 150 m² 0,95 De 150 a 250 m² 0,90 Para mayor superficie se considerará el coeficiente en forma particular.- Tenga en cuenta que se potencia la menor superficie, en función de una mayor utilidad de la misma. A mayor superficie, los potenciales adquirentes o inquilinos son menores, aumento el costo constructivo, de venta y arrendamiento. Su colocación en el mercado resulta en muchos casos muy dificultosa o demanda tiempo; ese tiempo se transforma en intereses que hay que amortizar en el tiempo que la edificación se encuentra ociosa.-

NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN DELOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA LA COMPARACIÓN

DE LOS VALORES VENALES DE OFICINA


Coeficiente según la Superficie Propia Tiene en cuenta la influencia que sobre el valor unitario venal, se produce al subdividir en pequeñas oficinas en función del costo constructivo y considerando además, por otra parte, que al ir en aumento las superficies de las oficinas, se llega a valores globales muy altos, si se mantiene los mismos valores unitarios que para las oficinas de pequeña superficie, lo que haría dificultosa la venta. A continuación se consignan los coeficientes adoptados: Hasta 20 m² de superficie propia 1,15 De 40 m² de superficie propia 1,05 De 100 m² de superficie propia 1,00 De 250 m² de superficie propia 0,95 De 350 m² de superficie propia 0,90 De 450 m² de superficie propia 0,85 En las superficies intermedias, se pueden interpolar los coeficientes citados.- Coeficiente por Ubicación de la Oficina en el Edificio Como lo indica la enunciación del título, aprecia las distintas ubicaciones que puede tener la oficina en el piso, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes: Oficina al frente 1,00 Oficina al contrafrente 0,90 Oficina a patio interior 0,80 Coeficiente según las Características Constructivas del Edificio Contempla la categoría de las oficinas, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción del edificio y de las instalaciones centrales de que se haya dotado al mismo. Las categorías se han referido a las fijadas en las “Tablas de Valores de Reposición de la Ex Dirección General Inmobiliaria” de la ciudad de Buenos Aires. Los coeficientes adoptados son: Categoría “Buena económica” 0,80 Categoría “Buena” s/calefacción central 0,90/ 0,95 Categoría “Buena” c/calefacción central 1,00/ 1,05 Categoría “Buena” c/aire acondicionado central 1,10 Categoría “Muy Buena” 1,15 Coeficiente por Antigüedad del Edificio Valoriza la depreciación que sufre el valor unitario venal de la oficina en función de la edad del edificio de que forma parte. Se ha adoptado para fijarlo el criterio de que la depreciación del valor venal debe guardar una cierta relación con la del edificio calculada, según Ross-Heidecke. A los efectos de estas normas se estima la depreciación del valor venal igual a un 50% de la del edificio según Ross-Heidecke, como se indicó para los departamentos de vivienda.- Coeficiente por tener Baño Privado Aprecia la diferencia entre las oficinas con baños con acceso directo desde las mismas, con respecto a las que los tienen con acceso desde los paliers comunes del edificio. Se adopta un coeficiente de 1,10 en general a todos los casos.- Coeficiente por Garaje en el mismo Edificio Considera el mayor valor que tienen las oficinas, independiente del valor en sí de ellas y de las cocheras que le corresponda. Se adopta un coeficiente igual a 1,10 aplicable al valor suma de oficina más cochera.- Coeficiente de Actualización Se refiere a la variación del valor venal de las oficinas en función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de construcción del edificio, en el curso del tiempo.- Coeficiente por Ubicación del Edificio Según la ubicación del edificio, en lo que hace a las características de la vecindad: residencial, familiar, comercial,


bancaria, de oficina pública, de tribunales, etc. Coeficiente por Ubicación en Altura Tiene en cuenta el piso en que se encuentra ubicada la oficina y se han fijado los siguientes coeficientes: Planta Baja 0,85 1º y 2º pisos 0,90 3º y 4º pisos 0,95 5º y 6º pisos 1,00 7º y 8º pisos o dos pisos antepenúltimos 1,10 9º piso hasta piso penúltimo 1,15 último piso 0,90

NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN DE LOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA

LA COMPARACIÓN DE VALORES VENALES DE LOCALES Coeficiente por Ubicación del Edificio Según la ubicación del edificio con respecto al desarrollo de las actividades comerciales de la zona. Admite un amplio espectro a criterio del tasador que avalúe la importancia comercial del lugar. Recuerde que el Tribunal de Tasación de Nación admite sólo coeficientes que estén en un 30% en más o en menos de la unidad (0,70 – 1,00 – 1,30).- Coeficiente por Características Constructivas del Edificio No incide mayormente, por cuanto al local se le da generalmente una terminación especial, vinculada al tipo de actividad comercial por desarrollar: Categoría “Económica” 1,00 Categoría “Buena económica” 1,05 Categoría “Buena” 1,10 Categoría “Muy buena” 1,15 Coeficiente por Antigüedad y Estado de Conservación del Edificio Por las razones apuntadas en el caso del coeficiente anterior, su influencia es considerablemente menor que en el caso de los departamentos. Adoptaremos como coeficiente: C = 1 - _K_ 4siendo K el coeficiente Ross-Heidecke.- Coeficiente por Superficie Cubierta del Local Se adoptan los siguientes coeficientes: Hasta 30 m² 1,15 De 30 a 50 m² 1,10 De 50 a 100 m² 1,05 De 100 a 150 m² 1,00 De 150 a 250 m² 0,95 Los coeficiente a aplicar a mayores superficies podrán ser interpolados, pero siempre recuerde que el máximo es 0,70.- Coeficiente por Frente y Fondo Valoriza la relación entre el frente y fondo del local.- Local tipo Relación fondo-frente Coeficiente5 x 2 0,4 1,355 x 3 0,6 1,255 x 4 0,8 1,155 x 5 1 1,10


5 x 10 2 1,005 x 15 3 0,955 x 20 4 0,905 x 25 5 0,855 x 30 6 0,805 x 40 8 0,755 x 50 10 0,70 Coeficiente de Actualización Se refiere a la variación del valor venal de los locales en función del tiempo. Resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de la construcción, así como también de la situación comercial y posibles destinos del negocio.- Coeficiente de “Venta Conjunta” Dijimos anteriormente que este Método II, en general, servía para tasaciones de unidades locativas individuales.- No obstante, puede usarse también en la valuación de inmuebles en conjunto, supuesto integrado por los locales de negocios, departamentos u oficinas, cocheras, etc.- A tal efecto, se calcula previamente el valor de cada una de las unidades y se obtiene, por suma, el precio probable de venta en forma subdividida.- Para pasar de ella al valor del inmueble en conjunto, se parte de la premisa que el mismo será menor que subdividido, en razón de que la operación se realiza instantáneamente, por un solo comprador y se disminuyen los gastos promocionales y administrativos de una venta subdividida.- Estos dos aspectos: 1º) mayor rapidez en la realización, significa una ganancia de interés y, 2º) economía en gastos de ventas, que también es una ganancia; contribuyen a que el valor final del conjunto disminuya en la medida que los establezca el coeficiente por la venta conjunta.- Dicho coeficiente se calcula en la siguiente forma: 1º).- Se estima el tiempo que hubiera insumido la venta individual, subdividida, de la totalidad de unidades integrantes del inmueble y se calcula un primer coeficiente de valor presente representativo de los intereses ganados por el vendedor al recibir el precio de inmediato: Cvp = __1___ ( 1 + i )ⁿ donde:ⁿ = número de períodos (meses años que tardaría la venta total)i = interés normal en plaza para el tipo de período elegido.- 2º).- Se calcula el coeficiente de venta conjunta por el producto: Cvc = Ccp · Crg ó Cvp = __1___ x (1 – g) ( 1 + i )ⁿ______________________________________________________________ Ejemplo: ⁿ = 1 año i = 15% anual = 0,15 g = 3% = 0,03Cvp = __1___ x (1 – g) Cvp = __1___ x (0,97) = Cvp = 0,84 ( 1 + i )ⁿ ( 1,15)


METODO DE AJUSTE - 01:04, 25/09/2008

Es sabido, que cuando uno realiza un trabajo valuatorio basándose en otros bienes para arribar al valor que le correspondería al bien en estudio, no se pueden obtener todos aquellos comparativos con similares características (extrínsecas e intrínsecas)


de éste.- Es por ello, que una vez que se culmina con el cálculo de los coeficientes correctivos, nos vamos a encontrar las grandes -o no-diferencias de aptitudes que tienen éstos con el bien a tasar.- Si la bien las mismas pueden ser el "universo" de valores de la zona, pueden producir desajustes en el valor final que pudiéramos llegar a obtener, por el simple hecho de no realizar una "zaranda" de los comparativos que en definitiva utilizaremos para llevar al precio o valor de tasación.- Este sistema, se lo llama Método de Ajuste. Al respecto, el Ing. Dante Guerrero enseña en su obra "Manual de Tasaciones -urbanas y rurales-", lo siguiente: Métodos de Ajuste Primer procedimiento u opción: Un mecanismo rápido es hallar un segundo promedio, descartando aquellas ventas que estén por arriba o por debajo de un determinado porcentaje, que, por ejemplo, puede ser del 20%. Suponiendo que un promedio nos dé un valor 100, haciéndolo en números decimales, haríamos un segundo promedio, con todas las ventas encuadradas dentro de los valores 120 y 80, es decir más 20 y menos 20. Aquellas, por ejemplo, que resulten 130 ó 150, indudablemente están escapando a la normalidad, y nos pueden hacer pensar que son ventas que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Este sería un mecanismo fácil y rápido.- Segundo procedimiento u opción: El otro sistema, más matemático, es el de utilizar el método de dispersión de valores, o sea: hacer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada venta por el valor del promedio. Esto nos da –para cada venta- una relación que puede ser superior o inferior a la unidad; a esta relación se le resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo positivo o negativo.- La suma de estas diferencias –en valores absolutos (no importa si es positiva o negativa)- dividida por el número de ventas consideradas, nos fija el máximo de diferencia, positiva o negativa, aceptable para cada venta. Se descartan aquellas ventas que superen tal diferencia, y se practica el segundo promedio definitivo. Se agrega –como ilustración- un ejemplo del método de dispersión:

Método de dispersión(para ventas no numerosas)

Suma de dispersiones = Total = 0,95 (suma de valores absolutos) Dispersión media = 0,95 = ± 0,11 * Antecedentes de ventas u ofertas eliminadas en el segundo promedio = 3 – 4 – 6 Segundo promedio = 251.920 = $ 41.987/m² 6 Se adopta: $/m² 42.000.=


Las NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637 de la provincia de Mendoza, expresan al respecto: El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón. El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la columna anterior. Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los antecedentes y se determinará el promedio. Estos valores serán utilizados en la próxima etapa del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación. c)- Cálculo del Valor Final Número de Antecedentes menores al promedio (n) K= 2 x n _ 2 x t = N TSumatoria de Antecedentes menores al Promedio (t) Sumatoria Total de Antecedentes (T) Cantidad Total de Antecedentes (N): X1= (1+K) X Prom = Se eliminan los valores superiores a X1K= X2= (1-K) X Prom = Se eliminan los valores inferiores a X2 Promedio 2 = Al promedio de los que no fueron eliminados Se Adopta, en consecuencia, la cantidad de: En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes parámetros a saber: Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b) Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionadosCantidad total de antecedentes seleccionados.Con estos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación: K= 2 x n _ 2 x t N T Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:X1= (1+K) x Prom =X1= (1+K) x Prom = El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1-k) x Promedio y todo lo que sea superior a (1+k) x Promedio.- Lo importante de todo esto, es que al momento de llegar al valor definitivo, no utilices valores que te distorsionen tal valoración. Es por ello, que te aconsejo SIEMPRE realices este trabajo (de la forma y fórmula que prefieras), para llegar a un valor lo más aproximado al real y que se corresponda con el bien que estás analizando.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


COEFICIENTE DE APTITUD, CÓMO DETERMINARLO - 03:39, 24/09/2008

Entre aquellos coeficientes que hemos visto en la planilla de relevamientos de parcelas, hay uno que me llamó la atención por la importancia e ingerencia que puede tener en el cálculo definitivo, cual es el Coeficiente por Aptitud.-


La Aptitud de un lote, es todo lo que en él se puede hacer o construir. Es por ello, que en dicha planilla (del T.T.N.), te encontrarás con un casillero que debes informar sobre la Zonificación y el F.O.T. (Zonificación del antecedente según el Código de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar “RURAL” para antecedentes rurales. FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente).- Toda localidad mayor a los 50.000 habitantes, a la fecha, ha dictado un Código de Urbanización, por el cual determina las zonas en las cuales las construcciones pueden ser unifamiliares, multifamiliares, mixtas, zonas netamente comerciales, zonas para el sector industrial, etc.. Puede ser, que tengamos dos zonas enfrentadas, en la cual en una de ella el C.U. admite viviendas multifamiliares por parcela (PH), y en la zona lindante sólo admita una vivienda por finca. Entonces ahí nos vamos a encontrar, que en un sistema comparativo, donde la finca que debo valuar se encuentra en la primera zona (hipotéticamente), y alguno de sus antecedentes comparativos en la zona lindante; sus aptitudes son totalmente diferentes.- Y por qué encuentro interesante éste coeficiente?. Porque queda en el tasador un trabajo arduo a realizar en cuanto a esas aptitudes edilicias, por finca.- También, y en forma conjunta, debemos analizar el FACTOR DE OCUPACION TOTAL de cada lote. Siguiendo con el ejemplo antes citado; suponiendo que en la finca a valuar, donde la Zonificación me admite las construcciones multifamiliares, veremos que el F.O.T. nos instruirá en cuánto podemos ocupar esa superficie. Es así, que normalmente te indica: primera planta hasta un 80% de la superficie, plantas superiores hasta un 60% de la superficie, hasta 13 plantas o 36 m. de altura como máximo. También te va a indicar las medidas mínimas que deberá tener la parcela en la cual puedas construir un edificio que afectarás a propiedad horizontal. Por ejemplo, en mi ciudad (Santa Rosa, provincia de La Pampa, Rep. Argentina), te exigen como mínimo 10 m. de frente, y en algunas zonas hasta 12 m. Ello principalmente, a que se exige que se construya espacio de estacionamiento o aparcamiento de automotores dentro de la superficie a edificar, previendo un ordenamiento vehicular de la zona (a mayor densidad poblacional, mayor cantidad de rodados obligados a estacionar en el lugar).- Suponiendo que tenemos por tasar un lote de 10 m. de frente por 40 m. de fondo (buenas dimensiones para hacer una obra civil de altura y con destino a PH), o sea un total de 400 m²; tendremos que en la primera planta podremos construir 340 m², y por cada planta superior y hasta una altura de 13 plantas, 240 m². O sea, tenemos 340 m² más 240 m² x 12 (plantas). Es por ello, que estimativamente podremos construir 3.220 m² sobre dicha parcela. Cuál es el coeficiente de aprovechamiento de esta finca?. El cociente de la superficie del lote por la superficie posible de construir (400 m² ÷ 3.220 = 0,12).- Ese coeficiente, será el que coteje los coeficientes que arroje cada una de las restantes parcelas y que use como "comparativas", para corregirlos.- Continuando con el ejemplo, y teniendo ya el coeficiente base del bien a valuar, trataremos de buscar los coeficientes de las parcelas antecedentes.- Suponiendo (y al fin de ser ejemplificativo), que tenemos una parcela en una zona lindante, en la cual sólo se admite una vivienda por parcela, con un F.O.T. del 80% en primer planta, y un 60% en plantas superiores, y se admite hasta 3 plantas o 9 m. de altura; y que dicha parcela cuenta con 550 m². En tal caso, podremos construir 440 m² en la planta inferior y 330 m²por cada una de las plantas superiores; o sea, un total de 1.100 m². Para obtener su coeficiente, obtenemos el cociente entre la superficie del lote sobre la superficie potencial de construcción, lo que nos arroja un coeficiente de 0,5. Ése es el coeficiente a colocar en el casillero de COE. APT?, no. El coeficiente será el que resulte de dividir el coeficiente base o del lote que tenemos que valuar, sobre el coeficiente que tenga o resulte de cada lote comparativo. Es por ello, que el coeficiente correctivo que deberé introducir en dicho casillero será el de 0,24 (0,12 ÷ 0,24).- Para continuar con la ejemplificación. Supongamos que otro de los lotes que tenemos de comparativo, se encuentra en la misma zona (del C.U.) del lote a valuar, pero su superficie es de 800 m² (20 m x 40 m). En esa zona me admiten 80% de ocupación en primera planta (640 m² de obra civil); y en las plantas superiores (hasta 12 -13 con la planta baja- o 36 m. de altura) un 60% por cada una (480 m² x 12 pisos), lo que hipotéticamente podré construir 6.400 m². Para obtener el coeficiente de dicho lote, divido su superficie por la superficie a construir, lo que arroja un coeficiente de 0,125. Para obtener el coeficiente correctivo y que introduciré en la planilla, debo dividir el coeficiente del lote a valuar (0,12) por este último obtenido. De este cálculo obtengo un coeficiente correctivo igual a 0,96, el que introduciré en dicha planilla.- Esto que te voy a explicar ahora no es lo correcto, pero lo hago para que te des cuenta en donde reside esta comparación correctiva que se hace por la aptitud de cada lote.- Supongamos que la parcela 1º, en la cual sólo podes construir viviendas unifamiliares y por finca, se haya vendido (a valores actualizados) en $ 2.000/m²; y la finca 2º, en la cual podes proyectar un edificio de 13 plantas para obras multifamiliares, en la suma de $ 3.500/m². A cada uno de estos valores les aplicas los coeficientes correctivos. Ahí podrás ver que los mismos castigan a aquella finca en la cual no podes proyectar una obra civil de envergadura y en la misma medida de la parcela que tasas, y no relativiza diferencia con aquella ubicada en la misma zona y con mayor amplitud de superficie (consecuentemente, mayor aptitud constructiva).-


Veamos cómo queda esto: Antecedente 1º: $ 2.000 x 0,24 = $ 480/m²Antecedente 2º: $ 3.500 x 0,96 = $ 3.360/m² Ahora bien, tendrás que tener en cuenta, que al momento de hacer un balance de los antecedentes, tendrás que evaluar cuáles son los válidos para tomar en cuenta para fijar el valor homogeneizado de la finca que te toca valuar.- Es por ello, que una vez determinados todos los coeficientes correctivos, deberás sumarlos y dividirlos por la cantidad de antecedentes que hayas usado para el trabajo valuatorio. Ej: 12 coeficientes correctivos que nos arroja 3,45, y tenemos 5 antecedentes, ello nos arroja un coeficiente medio de 0,69. Es por ello, que deberás tomar los antecedentes cuyo coeficiente final y multiplicador sea igual a 0,69, y que estén un 20% en más o en menos (±), o sea 0,83 (en más), o 0,55 (en menos). Descartados aquellos antecedentes que estén fuera de esos guarismos, procederás a realizar el cálculo final para obtener el valor homogeneizado.- Te aclaré algo, o te compliqué todo?. Bueno, cualquier cosa, me dejás un comentario o me mandás un mail. Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


TASACION DE CAMPOS (Norma del T.T.N.) - 01:32, 24/09/2008

NORMA TTN 18.2 18 de mayo de 2006

VALUACIONES RURALES

Consideraciones generales Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad. El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas, comercios y demás destinos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos. Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos. El valor de un predio rural también puede ser determinado recurriendo al Método de Capitalización de la Renta Neta, procedimiento aplicable para la valuación de bienes susceptibles de producir ingresos. El valor estará determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable. Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores más ajustados a mercado. Estos métodos, también denominados métodos analíticos de productividad, permiten arribar al valor del campo, pero los resultados de la aplicación de los mismos pueden resultar menos seguros que los comparativos, en razón de las indeterminaciones de las tasas, de las rentas y por variaciones tecnológicas, climáticas, etc. Por tal razón, el Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza y recomienda el método comparativo para la determinación del valor de las propiedades, y las metodologías basadas en la producción para la determinación del valor de arrendamientos rurales. 1) Metodología comparativa a) Comparación directa El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en función del precio de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su influencia en el valor.


Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar y paralelamente, el de aquellos de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta las razones que normalmente dan carácter al valor. La metodología correspondiente está desarrollada en las normas TTN 3.x y 5.x. En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta: 1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas. 2) Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta. 3) Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., analizando sus circunstancias y condiciones. 4) Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad productiva. Factores de comparación Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser analizados a los efectos de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera: 1. Ubicación Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la producción o lugar de abastecimiento. 2. Superficie del campo Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su mensura y la de los antecedentes en consideración, de ser factible su obtención, o en su defecto la que consta según título. 3. Forma La forma más conveniente estará de acuerdo al destino productivo y al mejor aprovechamiento económico. 4. Calidad del suelo Se deberán considerar los estudios más precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas o Informes elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la comparación entre el bien a tasar y los antecedentes. 5. Mejoras Se tasan por costo de reposición depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 14.x. 6. Fecha de los antecedentes Por los desajustes que implican los métodos de actualización por índices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes lo más próximos a la fecha de tasación. 7. Forma de pago Se trabajará sobre valores de contado. 8. Disponibilidad Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación. 9. Topografía Se debe contemplar la configuración plani-altimétrica de los campos y en particular atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria su ponderación.

Ponderación de los factores de comparación y uso de planillas Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo, en consecuencia, el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como asimismo de los utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias completas. Los valores se someten a una homogeneización, por calidad del suelo, oferta, ubicación, superficie, topografía, etc., procediéndose al proceso comparativo mediante la utilización de las planillas aprobadas en la Norma TTN 5.x. El tasador especificará sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja como consecuencia lógica de los fundamentos considerados.


b) Método empírico En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá aplicarse el método empírico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes. Este método debe aplicarse únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3.x. A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado. 2) Método de Capitalización de Rentas El Método de Capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes susceptibles de producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará determinado por la diferencia entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razonable. Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a partir de:

. Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una tasa de interés bancario para determinar su valor presente.

. Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el período considerado, normalmente un año, aplicando la tasa de interés bancario elegida. El Valor Actual Neto de ese beneficio se calcula de acuerdo con la fórmula del valor presente:

B = ∑ E - ∑ S . (1 + i)te (1 + i)ts Donde: E = Importe de los ingresos imputables al bien (entradas).S = Importe de los egresos previstos (salidas).te = Número de períodos de tiempo entre el o los ingresos considerados (entradas) y el momento de la valuación.ts = Número de períodos de tiempo entre el o los egresos considerados (salidas) y el momento de la valuación.i = Tasa de interés bancaria elegida, correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. Los períodos de tiempo transcurridos y la tasa de interés bancario se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos considerados. Es decir que si se considera un año, te y ts serán 1 y la tasa i el interés bancario anual. Finalmente, se aplicará una tasa de rentabilidad razonable para la determinación del valor de la propiedad, tasa que deberá contemplar los distintos factores involucrados, teniendo en cuenta que se trata de un bien inmueble en producción. La fórmula genérica es. V = B / I Siendo V el valor de la propiedad, B el beneficio e I la tasa de rentabilidad. En función de las dificultades y subjetividades propias de la adopción de las tasas a emplear, la utilización de éste método queda supeditada a la imposibilidad de determinar la valuación por el Método Comparativo, razón por la cual, el Tribunal de Tasaciones de la Nación no recomienda su uso. Procedimiento simplificado: Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de arrendamiento de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del campo que debe tasarse una tasa de arrendamiento R, si ésta es conocida en la zona u obtenible de publicaciones especializadas. En ese caso, el valor del campo resultará de: V = A / R Donde:


A: valor del arrendamiento en $, determinado por comparación.R: tasa de arrendamiento: relación entre valor de arrendamiento del campo y los valores de propiedades, obtenida en la zona o de publicaciones especializadas, en x/100. 3) Metodología para arrendamientos Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podrá determinarse en función del rendimiento del mismo para su explotación racional, teniendo en cuenta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural. A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotación que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales, como ser: Bolsa de Cereales y/o publicaciones especializadas reconocidas, las que ineludiblemente deberán ser citadas en el Informe de Tasación. A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de rrendamiento admita para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada, con cita de la fuente correspondiente. Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las alternancias de las actividades que correspondan para la determinación de la retribución por cada año de que se trate, promediándose los valores a efectos de la determinación final del monto del arrendamiento por año. Los procedimientos antes citados serán volcados en planillas en función de la explotación de que se trate, las que deberán contener las especificaciones mínimas antes citadas. A los efectos de la confección de las correspondientes planillas, deberán utilizarse los modelos reproducidos en los Anexos 2 y 3 de la presente Norma.

Anexo 1

Guía para el análisis de las características de un bien a tasar.

Recomendaciones para el informe de valuación: Además de las previsiones de la Norma TTN 10.x, de considerarse de relevancia a los fines de determinar el valor, deberán tenerse en cuenta las siguientes características intrínsecas y extrínsecas: a) Características intrínsecas 1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea características del perfil edáfico. 2. Topografía. 3. Superficie. 4. Forma. 5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. 6. Cultivos existentes. 7. Aptitud productiva. 8. Mejoras en construcciones. 9. Otros factores importantes: a) Ubicación. b) Destino actual y posible. c) Infraestructura de la explotación. d) Manejo, entendiéndose como la gestión de explotación.


b) Características extrínsecas 1. Distancias a centros poblados y mercados. 2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc. 3. Clima de la región. 4. Situación económico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar. 5. Servidumbres. 6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas.

Anexo 2

PLANILLAS DE ARRENDAMIENTO ANUAL AGRÍCOLA Ejemplo 1: Un campo con varios lotes con más de un cultivo anual. Ejemplo 2: Un campo con cultivos alternados por año. Descripción: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla N°: Número de la planilla según registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente N°: Número de expediente según el registro. Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe. Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarán los valores en pesos por quintal de los cultivos dominantes. Fuente: Se especificará la fuente de la información, por ejemplo: La Bolsa deCereales. Fuente rendimiento agrícola QQ/HA: Se consignará la fuente de información del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasación. Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la tasación. Lote / año: Identificación de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicará el año de producción considerado. Cultivo: Producción: Soja, maíz, trigo, etc. Superficie Agrícola: Superficie del lote en hectáreas. Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectárea. Rendimiento total: Rendimiento unitario por superficie cultivada. Retribución arrendatario %: Porcentaje establecido como retribución para quien arriende el campo. El tasador deberá manejarse con los valores usuales en la zona. Retribución arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento según el cultivo correspondiente. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse cada monto por cultivo.


Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locación por año. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse el valor sumado de la producción anual de ambos cultivos. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en el lote. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo, por año. Indicadores: QQ/ha equivalente: expresión en producción unitaria del producto dominante de la zona. Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual. Totales: Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales. Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en $/año y en QQ equivalentes. Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasación requerida, valor redondeado. Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasación requerida, valor redondeado.


Anexo 3

PLANILLA DE ARRENDAMIENTO ANUAL GANADERO Descripción T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla N°: Número de la planilla según registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente N°: Número de expediente según el registro. Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe. Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la tasación. Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentración zonal. Campo: Identificación del bien. Superficie: Superficie del campo en hectáreas. Rendimiento / ha: Rendimiento en kg de animal por hectárea que tiene el campo. Rendimiento total: Kg de animal en pié que produce el campo anualmente. Porcentaje retribución arrendatario: porcentaje fijado según uso en la zona. Retribución del Arrendatario: Monto en pesos por el arrendamiento, en función del porcentaje usual en la zona.


Valor Arrendamiento $/año: valor arrendamiento anual establecido Fuente precio del animal: Se especificará la fuente de la información. Fuente rendimiento por Ha: Se consignará la fuente de información del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasación. Se adopta: valor adoptado para la tasación, valor redondeado.


VALORACION DE LOCALES COMERCIALES EN GALERIAS - 01:44, 22/09/2008

No se si alguna vez te tocó realizar una valoración de un local dentro de un edificio (lo que normalmente llamamos "galería"), ya que puede ser que en tu lugar de residencia no existan ese tipo de construcciones; pero encontré algo interesante y que no viene nada mal para tenerlo presente dentro de nuestro bagaje de conocimientos.- Por ello, te transcribo un pequeño ítem del libro "Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de Inmuebles", de Eduardo L. Lapa, Ed. Depalma, 1994, pág. 164/5, y que explica: "3) Lugar del local.- La ubicación del local dentro del edificio es otro factor importante para establecer su valor.- Aunque se hallen ubicado sen el pasillo principal, van perdiendo valor unitario a medida que se alejan de la entrada y disminuyendo progresivamente cuando están en entrepisos, subsuelos o recovecos del edificio.- A veces, a los efectos de amplia las galerías, se adquieren predios linderos del contrafrente o bien lotes laterales, cuyas entradas dan a calles trasversales. En estos casos, los locales que se hallan en la entrada de dichas calles son considerados de menor valor que aquellos precedentemente apuntados, cuando estas arterias tienen menor importancia comercial y afluencia comercial y afluencia de pública.- Estas variantes en su valor unitario tienen un lógico fundamento. Se ha comprobado que la afluencia del público que se inicia por la entrada principal, o sea, el 100%, llega hasta la mitad de la galería, dispersándose en un 30% sobre los anexos laterales, el 40% vuelve por el mismo pasillo u otros paralelos al de entrada, que por lo general son bifurcaciones del principal. Un 20% llega al otro extremo que da al contrafrente, de los cuales un 15% visita los que dan a las calles trasversales y un 10% sube y baja escaleras de acceso a entrepisos o subsuelos, tal como puede observarse en la figura.-


No pasará inadvertido al valuador que muchos locales están dotados de duplex o sótanos, lo que da mayor amplitud de espacio utilizable. Como es razonable, debe otorgarse mayor valor a los que cuentan con el duplex que a aquellos que tienen sótano, en virtud que los primeros permiten la posibilidad de armar vidrieras altas, aprovechando su interior para otras necesidades. Por tanto, el valuador debe tener muy en cuenta con respecto a la amplitud del pasillo de acceso que cuando esté es angosto impide el fácil desplazamiento del público y dificulta la visibilidad hacia arriba, lo que trae aparejada una disminución en el valor de los locales".- Es muy genérica la explicación del reconocido autor literario martilleril, pero la estadística es buena para tenerla en cuenta, ya que a mi criterio, en cada caso particular, el valuador debiera ubicarse en horas "pico" y realizar un particular relevamiento de movimiento de gente. Por qué?, muy simple, ya que si en el fondo de la galería existe un "pub" es muy probable que la estadística dada por el Sr. Lapa, no sea tal. Hay que ver cada caso.- Ya haré un artículo sobre la circulación de la gente sobre las aceras o veredas, sea en zonas normales o tropicales, donde la "sombra" de edificios puede tener incidencia en la valoración comercial de un local.- Espero que te haya servido.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


PARA USAR LA PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO - 01:54, 21/09/2008

Hay muchas herramientas que gratuitamente se ofrecen por Internet, y hay que usarlas.- El Tribunal de Tasaciones de Nación, en su portal, agrega distintas planillas; con la salvedad que algunas de ellas vienen preparadas -por sistema- para que vos le agregues cierta información y en forma automática, te realice los cálculos.- Seguramente muchas veces te debe resultar tedioso poner en práctica algunas ecuaciones (por qué no, si no te gustan las matemáticas como a mí); es por ello que por este artículo te agrego la planilla para realizar el cálculo del CRD (Costo de Reposición Depreciado) de una mejora inmobiliaria.- Así también, te agrego las recomendaciones del T.T.N., en cuanto a la expectancia de vida de distintas mejoras (sugerencias del máximo organismo).- Veamos la planilla:


No te creas que es difícil. Por ejemplo: tenés un inmueble por calcular el valor actual de sus mejoras. Para esta planilla, sólo incorporás la ubicación territorial (J.J. Urquiza nº ), la cantidad de m² que tiene de construcción que tenés que valuar (150 m²), la cantidad de años de vida transcurrida que tiene (35) y los años que considerás que tendrá de vida útil (80). En forma automática te calcula la planilla la VU (vida útil). Luego le introducís el Estado conforme la sugerencia del T.T.N. y conforme lo que vos veas y estime que se encuentren las mejoras (2,5 NORMAL). A continuación, introducís el valor a nuevo a costo de reposición a nuevo (2.100) e incorporás el valor residual conforme la vida útil que le queda al bien (en el ejemplo que incorporo estimé el 4,5% del VRN). La planilla en forma automática te realiza los cálculos incorporándote el coeficiente K.-Queda un último cálculo que esta planilla "inteligente" realiza, cual es el Coeficiente de Realización, que el T.T.N. explica que hay que calcularlo cuando se realiza una valoración contable. Las variaciones van desde 0,95 a 0,80. En este ejemplo yo calculé el 0,95.

Como verás, es muy sencilla y práctica. Ponela en práctica que es una buena herramienta para el trabajo valuatorio de todos los días.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


PLANILLA DE TASACION PARA TERRENOS BALDIOS (COEFICIENTES A USAR) - 02:30, 17/09/2008 La norma 5.1 del Tribunal de Tasaciones de Nación, nos indica el uso y forma de la planilla de relevamiento y estudio de parcelas sin mejoras de una zona en análisis.- Su uso no está muy bien explicado, ya que no da valores o coeficientes a usar para cada caso.- Es por ello, y considerando que adopta el mismo criterio del Tribunal de Nación, he tomado las NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637 de la provincia de Mendoza.- Primero tengamos en claro la planilla fijada por el T.T.N.

Segundo; veamos qué determina por cada casillero la norma citada:


DESCRIPCION DE LA PLANILLAEl encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando se la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de información.Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas.Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación y edificabilidad, precio unitario según superficie y según superficie construible, denominado valor de incidencia.La planilla de Análisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente permitirá obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie edificable en el terreno según sus posibilidades de acuerdo a la reglamentación vigente, en el caso de terrenos urbanos.Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del antecedente con las del tasado.Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la Tierra, corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie, forma, topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a tierra rural.La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la misma planilla.Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación del antecedente, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la determinación del valor unitario del tasado.El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable. Si la tasación es de un bien singular, se aplicará el valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtención del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deberá reproducir el proceso comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse.SuperficiesCada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador.Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES DE TIERRADatos a Ingresar:

T.T.N.:Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo.

PLANILLA N°: Número de la planilla según registro.SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación Exclusivo para el TTN).EXPEDIENTE N°: Número de expediente según el registro.UBICACIÓN DEL LOTE:

Ubicación del lote a tasar.

SUPERFICIE DEL LOTE:

Superficie del lote a tasar; se debe indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha.

FECHA DE Fecha a la cual se realiza la tasación.


ZONA DE ANALISIS:

ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS)

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORESEstos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente con el bien a tasar, obteniéndose un coeficiente total que es el resultado de la multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.

Como verás, muy pocos datos da la norma, sobre qué coeficientes utilizar. Sí lo hace la norma mendocina. Es por ello que te paso algunos coeficientes para que tengas en cuenta: El coeficiente de actualización será igual a la unidad (1,0) cuando la antigüedad del antecedente así lo indique. Esta

TASACION:PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente.

INMOBILIARIA:Nombre y teléfono de la inmobiliaria que aporta la información. La numeración indica su relación con el antecedente. Se debe asignar a cada antecedente la inmobiliaria que le corresponde; si es la misma para varios antecedentes, repetir la misma en cada número de inmobiliaria.

TIPO DE CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S).MONEDA DE USO: Moneda a la cual se realiza la tasación.

PART. O DEP.: Partido o Departamento en donde está ubicado el bien a tasar.PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar.PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar.

N° ANTECEDENTE:

Número de antecedente según el registro.

UBICACIÓN: Ubicación del antecedente.FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.OF./VTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta.MEJORAS: Discriminación de valores de tierra y mejoras del antecedente.PRECIO TIERRA: Valor de la tierra en el antecedente.PRECIO MEJORA: Valor de las mejoras o edificaciones del antecedente.TIERRA: Datos técnicos de la tierra del antecedente.PRECIO: Valor de la tierra en el antecedente.

S.ED. (M2):Superficie edificable en m2, para lotes urbanos con zonificación Este parámetro indica la capacidad constructiva en el mismo. Esta constituido por el producto entre la Superficie del lote y el Factor de Ocupación Total.

FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del antecedente.FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente.SUPERFICIE: Valor en m2 o ha., según corresponda, de la superficie del antecedente.

ZONI:Zonificación del antecedente según el Código de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar RURAL para antecedentes rurales.

FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente.P. UNITARIO: Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el precio y la superficie del antecedente.

P. INCID.:Precio Unitario de Incidencia: Está constituido por el cociente entre el precio y la superficie edificable del antecedente (S.ED.(M2).En antecedentes sin FOT este valor debe ser igual al Precio Unitario (P. UNITARIO).

ACT:Coeficiente de actualización del precio del antecedente cuando el lapso entre la fecha de tasación y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualización.

UBIC.: Coeficiente de Ubicación de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

MED:Coeficiente de Medida de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Se pondera las medidas del frente y el fondo del antecedente en comparación con el bien a tasar.

ESQ: Coeficiente de Esquina del antecedente comparado con el bien a tasar.SUP: Coeficiente de Superficie del antecedente comparado con el bien a tasar.FORM: Coeficiente de Forma del antecedente comparado con el bien a tasar.TOPO: Coeficiente de Topografía del antecedente comparado con el bien a tasar.

APTI:Coeficiente de Aptitud del antecedente comparado con el bien a tasar. En tasaciones rurales permitirá comparar aptitudes productivas, y en tasaciones urbanas aptitudes proyectuales de un determinado predio.

SERV:Coeficiente de servicios con que cuenta el antecedente en comparación con el bien a tasar. Se compara la cantidad y calidad de los servicios Públicos o Privados.

PAV.:Coeficiente de pavimento con que cuenta el antecedente comparado con el bien a tasar. Se compara la existencia de calles pavimentadas de cada antecedente con respecto al consecuente.

COEFICIENTE LIBRE:

En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos.En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.:) de la planilla.

OFER:Coeficiente de oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda.

COEF. TOTAL: Coeficiente total de homogeneización de los antecedentes.VALOR UNIT.: Valor unitario homogeneizado.VALOR INCID.: Valor de incidencia homogeneizado.OBS.: Observaciones. SE ADOPTA: Valor unitario adoptado.TOTAL U.: Suma de los valores unitarios homogeneizados.TOTAL I.: Suma de los valores de incidencia homogeneizados.PROMED. U.: Promedio de valores unitarios homogeneizados.PROMED. I.: Promedio de valores de incidencia homogeneizados.


antigüedad con coeficiente uno dependerá de las condiciones económicas del país, Coeficiente de ubicación: Este coeficiente ponderará la mayor o menor valía que poseen los antecedentes a comparar en función de la ubicación relativa de éstos respecto al lote que tenemos que tasar. Si el antecedente está en una ubicación mejor que la del terreno a tasar se utilizará un coeficiente mayor a la unidad. Si en cambio el antecedente se encuentra en una ubicación peor que el terreno a tasar se utilizará un coeficiente menor a la unidad. Coef. de Ubicación Mucho mejor que zona 1,10Mejor que zona 1,05Igual que zona 1,00Peor que zona 0,35Mucho peor que zona 0,30 El quantum de dicho coeficiente depende exclusivamente de la apreciación personal del tasador. Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7 El coeficiente de medidas es el que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y fondo contenidos en el anexo II de la Ley N° 7637 (Fitte & Cervni). coeficiente de esquina.Si la propiedad no ubica en esquina, se deberá colocar como coeficiente la unidad (1,00). Si la propiedad ubica en esquina, deberá asignarse el coeficiente respectivo en función de la siguiente tabla resumida:

ANEXO VII: Tablas para calcular Coedicientes de EsquinaTablas del Ing. Valvano

PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS Por ubicación en esquina: ⁿ = _F_ = desarrollo frente esquina f frente medial

Tabla I: Zonas céntricas comercialesTabla II: Comercial y residencial intermediaTabla III: Familiar con algunos pequeños comerciosTabla IV: Barrios en formación Coeficiente de Esquina Zona Comercial 1,20

ⁿ Tabla I %

Tabla II %

Tabla III %

Tabla IV %

1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 2,50 2,75 3,00 3,25 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 5,25 5,50 5,75 6,00

0,15 0,17 0,19 0,20 0,22 0,24 0,26 0,27 0,29 0,31 0,33 0,34 0,36 0,38 0,40 0,41 0,43 0,45 0,47 0,48 0,50

0,10 0,11 0,12 0,13 0,14 0,15 0,16 0,17 0,18 0,19 0,20 0,21 0,22 0,23 0,24 0,25 0,26 0,27 0,28 0,29 0,30

0,05 0,06 0,07 0,07 0,08 0,09 0,10 0,10 0,11 0,12 0,13 0,13 0,14 0,15 0,16 0,16 0,17 0,18 0,19 0,19 0,20

0,00 0,01 0,02 0,02 0,03 0,04 0,05 0,05 0,06 0,07 0,08 0,08 0,09 0,10 0,11 0,12 0,13 0,14 0,14 0,14 0,15


Comercial y Residencial 1,15Residencial 1,10Barrios en Formación 1,05 Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se reproduce a continuación: por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición. Cuando estas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el tasador deberá determinarlo en base a su experiencia. Se aconseja siempre que la utilización de un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7. Coeficiente de superficie: el que surja de dividir el bien a tasar con sus comparativos.- Coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie utilizable y la superficie del antecedente. Para el caso de lotes con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o desventajas del antecedente considerado. También para casos especiales, podrán utilizarse los coeficientes contenidos en el Anexo III de la Ley N° 7637. En general, podrán utilizarse los siguientes coeficientes: Coeficiente de Forma Rectangular 1,00Trapezoidal 0,30Triangular 0,70Martillo a favor 1,10Martillo en contra 0,80Frente a dos calles opuestas 1,10Frente a dos calles adyacentes 1,05Terreno interno 0,80Gran Irregularidad 0,70 Coeficiente de Topografía será igual a la unidad cuando las condiciones de elevación del terreno respecto al nivel de la vereda sean semejantes. Si el terreno se encuentra en un nivel distinto al de la vereda, se aconseja la utilización de la siguiente tabla de coeficientes: Coeficiente de Topografía Sobre y en zona comercial 0,35Bajo y en zona comercial 0,30Sobre y en zona residencial 1,10Bajo y en zona residencial 0,30Mismo nivel vereda ambas zonas 1,00 Coeficientes de servicios públicos y pavimento, en general, si los antecedentes son homogéneos, serán siempre la unidad. En caso de tener que adoptar un coeficiente distinto a la unidad, se aconseja la utilización de la siguiente tabla de coeficientes: Coef. Pavim. y S. Públicos Tierra en zona pavimento 0,30Pavimento en zona tierra 1,10Iguales que la zona 1,00Mejor SP que en la zona 1,10Peor SP que en la zona 0,30 El coeficiente de oferta, en condiciones normales de mercado será siempre igual a la unidad.


Sólo en el caso de mercados en los que existan componentes de carácter especulativo, ya sea por exceso de demanda o por exceso de oferta, éste coeficiente adoptará valores distintos a la unidad, y su determinación estará a cargo del tasador actuante. El coeficiente de forma de pago será igual a la unidad cuando la operación utilizada como antecedente haya sido realizada al contado. En el caso de operaciones realizadas a plazos, se utilizará cualquier coeficiente de forma de pago, que represente el valor presente del ingreso futuro. Evidentemente el Coeficiente de Forma de Pago siempre deberá ser menor a la unidad. El Coeficiente de Fuente informante mide el grado de veracidad o de confianza que el tasador le asigna a la información recabada. Evidentemente es un coeficiente que como máximo llegará a la unidad, tomando valores menores cuanto menos confiable sea el dato recabado. Como norma, se aconseja que sea de 0,9 ó 0,8 para antecedentes seleccionados de los avisos de venta aparecidos en los diarios. Finalmente, en la planilla aparecen dos columnas, una denominada ‘’Otros’’ y la otra sin nombre. Intencionalmente se han dejado éstas dos columnas para la utilización del Tasador actuante de coeficientes que no se encuentren en el presente instructivo y que a su criterio sean necesarios para una correcta labor profesional. El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón. Esto nos quiere decir: supongamos que hemos obtenido ocho coeficientes; por ejemplo: 1,15, 1,00, 0,86, 0,92, 1,05, 1,01, 0,78 y 0,97. Si los sumamos a todos (7,77) y los dividimos la cantidad de coeficientes (8), su resultado será 0,97. En cambios, el uso correcto de ellos, es ir multiplicándolos entre si. Su resultado final = 0,73. Éste coeficiente es el que tendrás que utilizar para obtener el Valor Unitario Corregido.- El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la columna anterior. Si el coeficiente final es inferior a la unidad, el resultado será en más. Si el coeficiente final es mayor a la unidad, el resultado será en menos. Ello nos quiere decir las variables que existen para llevar el antecedente a igualdad de condiciones del bien a tasar (forma, aptitud, ubicación, mercado, etc.).- Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los antecedentes y se determinará el promedio. Estos valores serán utilizados en la próxima etapa del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación. c)- Cálculo del Valor Final Número de Antecedentes menores al promedio (n) K= 2 x n _ 2 x t = N T

Sumatoria de Antecedentes menores al Promedio (t) Sumatoria Total de Antecedentes (T) Cantidad Total de Antecedentes (N): X1= (1+K) X Prom = Se eliminan los valores superiores a X1K= X2= (1-K) X Prom = Se eliminan los valores inferiores a X2 Promedio 2 = Al promedio de los que no fueron eliminados Se Adopta, en consecuencia, la cantidad de: En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes parámetros a saber: Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b) Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionadosCantidad total de antecedentes seleccionados.


Con estos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación: K= 2 x n _ 2 x t N T Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:X1= (1+K) X Prom =X1= (1+K) X Prom = El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1 - k) x Promedio y todo lo que sea superior a (1 + k) x Promedio. A continuación, se aconseja realizar un redondeo del resultado obtenido y se adopta finalmente un valor unitario zonal. Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]



LOTES CON FRENTE A DOS CALLES (determinación del valor promedio) - 02:47, 17/09/2008En los casos en que un lote tenga un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios, el valor unitario promedio de la fracción surge mediante el método de difusión de valores que consiste en hallar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos.- Se obtiene así un valor unitario medio que se aplica en forma directa a la superficie de la fracción.- En el gráfico que se agrega, se explica mediante un ejemplo fácil el mecanismo de cálculo:

Ejemplo: [ U$D 45 · ( U$D 45 )] + U$D 30 · [1 - ( U$D 45 )] U$D45 + U$D 30 U$D45 + U$D 30

Vm = ($ 45 x 0,6) + ($ 30 x 0,4) = $ 39/m² OBSERVACION: Adviértase que si se realizara la premediación directa de los valores, su resultado sería inferior ($ 37,5/m²), y por éste método, obtenemos $ 1,5/m² más.- Fuente: Manual de Tasaciones -urbanas y rurales-" Ing. Dante Guerrero Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


Determinación del Valor Residual (Vr) - 01:56, 17/09/2008

Cuando hablamos de determinar el valor actual de una mejora inmobiliaria, nos debemos remitir a la norma del COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO, que conforme lo dictamina el Tribunal de Tasaciones de Nación (T.T.N.), se describe así: Costo de reposición depreciado (CRD).Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.La depreciación de la edificación se calculará:a. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador. b. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:


Va = VR - [(VR – Vr) · K]siendo:Va: valor actualVR: valor de reposición o costo de reposición bruto.

Vr: valor residualK: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross- Heidecke.Me seguís hasta acá?.... bárbaro; pero la finalidad de este artículo es hablar de uno de los componentes de esa ecuación: el Valor Residual.- La única referencia que tenía hasta hace poco tiempo respecto de cómo se fijaba o determinaba, era aquella que me diera el actual Presidente del Tribunal de Tasaciones de Nación, el Ing. Daniel Martín; quien me dijera que el T.T.N., para mampostería común (podríamos decir general, estándar, etc.) utiliza una variación que va desde el TRES POR CIENTO (3%) al CINCO POR CIENTO (5%) del Valor de Reposición o costo de reposición bruto (VR). O sea, si tenemos determinado que el Valor de Reposición es de $ 2.000/m², las variaciones irá entre $ 60 para el 3%; $ 80 para el 4%; y $ 100 para el 5%.-Tengamos en claro algo: a menos espectancia de vida del bien, menor porcentaje del valor residual de los elementos que componen al mismo. O sea, si tiene transcurrido el 70% de su vida y le queda un 30%, el valor residual será 3% del valor de reposición.- Ahora hacé un gráfico y dale doble entrada como la tabla de Ross-Heidecke. Por un lado, en la línea transversal al horizonte, ponemos la ponderación del valor residual; y en aquella línea horizontal ubicamos la vida del bien. Pero hagámoslo como la tabla de Ross-Heidecke, por porcentual o espectancia de vida útil (del 10% al 100%), así la tabla te servirá para cualquier construcción no importando la cantidad de años que has calculado respecto de su vida útil.- De ella notarás que por cada tercio de vida del bien, tendrás un índice porcentual del valor residual. O sea, con un tercio o el 33,33% de vida útil, su ponderación será del 5%; con el 66,66% de la vida útil transcurrida, su ponderación será del 4%; y para el 100% de la vida útil, será del 3%. A mi modesto entender, calcular en forma genérica que estando en el final de la vida útil, el valor residual de las mejoras sea igual al 3% del valor de reposición nuevo, es "medio agarrado de los pelos". Pero, lamentablemente, no tengo la capacidad técnica para discutir el planteo. Es más, tampoco se cómo llegan a tales valores (3%, 4% y 5%).- Pero en la permanente búsqueda de normas, trabajos y opiniones sobre tasación técnica, me encontré con la legislación de la provincia de Mendoza, que en su ley NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637, y que utilizando los mismos guarismos que el Tribunal de Tasación de Nación, al respecto establece: "Para ello nos valdremos del Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637. Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo. Esto significa que entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por el Tasador y la vida útil máxima probable" O sea, le da mayor valor al valor residual. El TTN lo hace del 3 al 5%, y el Catastro de la provincia de Mendoza lo fija entre el 5 y el 8%.- Teniendo el T.T.N. tres porcentuales viables, los cambios de tal ponderación es por tercio de vida transcurrida o vida útil; en este caso, es por cuarto. O sea al 25, 50, 75 y 100% de la vida útil.- Si lo consideramos con fines contables, la depreciación es lineal, o sea que cuando lleguemos al total de la vida útil, el valor residual se encuentra capitalizado, por consiguiente, es CERO (0). Considerando este concepto, creo que los valores asignados al valor residual por parte del T.T.N., son los más próximos a la realidad contable. También es cierto, que esa realidad contable no es el universo, ya que también es cierto que uno cuando va a demoler una vivienda por su vetustez, le queda un valor de demolición, que no podemos decir que no vamos a obtener un valor pecuniario por él.- Por último; considerando que en dicho gráfico (que más abajo detallo) hacemos doble entrada y en porcentuales de vida útil; podríamos decir que con en fin de ser lo más exacto posible, podremos interpolar los valores conforme la vida transcurrida.- O sea, si para el 33,33% de vida útil corresponde un 5%, para el 20% cuánto. Regla de tres simple.-


Espero que te haya sido de utilidad.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


LA CORRECTA APLICACION DE LOS COEFICIENTES CORRECTIVOS - 01:36, 16/09/2008

He notado en algunos trabajos realizados por estudiantes de la carrera terciaria Martillero Público/Corredor de Comercio/Técnico Valuador, que en la materia de Tasación, ERRONEAMENTE el profesor hace corregir todos los antecedentes que tienen para obtener el valor del problema, todo conforme el sistema DIRECTO-COMPARATIVO, como así también el inmueble problema, utilizando en forma directa la tabla confeccionada por los ingenieros FITTE & CERVINI.- Dicha tabla, está tomando como base y "tipo", un lote de 11 m. de frente por 30 m. de fondo; y, todos los coeficientes que se fijan con posterioridad, se hacen en función de dichas medidas.- Qué nos quiere decir ello?. Que un lote de 11 x 30 tiene coeficiente 100 o 1,00, y las restantes medidas nos indicarán como se premian o se castigan las medidas por su frente o su fondo.- El Ing. Dante Guerrero bien explica estas variaciones, dando unos ejemplos y exponiendo los efectos de dicha tabla. Así expresa el experto: "FITTE & CERVINI tomaron como lote tipo de comparación el de 11 x 30 y confeccionaron una tabla de doble entrada. Se puede observar en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor profundidad de fondo disminuye el coeficiente. En cuanto al frente, la variación cambia porque a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de sus autores, oneroso en cuanto a costos de construcción, impuestos, etc., y además, como el producto de un frente ancho por su fondo largo arroja una gran superficie y precio, que atenta en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce un factor económico que, como consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas".- A tal fin, da un ejemplo: Si comparamos mediante la tabla del Tribunal de Tasaciones un lote de 11 x 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno de 7 x 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderación del más ancho respecto al más angosto sería: 1,015 ÷ 0,864 = 1,17 (17% de mayor valor unitario). Si en cambio, usamos la tabla de Fitte y Cervini, la relación sería de 1,00 ÷ 0,87 = 1,15 (15% de ponderación).- Comparando un lote de 15 x 40 con otro de 7 x 40, la relación sería de 1,29 con la tabla del T.T.N. y de 1,09 con la de Fitte y Cervini. Obsérvese cómo las diferencias de ponderación se acentúan a mayor diferencia de frente.- O sea, que dicha tabla tiene un eje fundamental que es el lote tipo (11 x 30), y en función del mismo se fijan los restantes coeficientes.- Pero por qué digo que los profesores de las universidades están aplicando mal esta tabla; porque todos los antecedentes y el bien "problema" lo multiplican por el coeficiente que surge de dicha tabla, en forma directa. Qué quiere decir esto?, que están fijando la relación o diferencia o castigos-premios que tiene cada uno con relación a un lote "tipo" de 11 m x 30 m.; cuando en realidad tienen que formularse la relación que existe entre el antecedente y el inmueble a tasar. Ejemplo:


Si tiene un lote "problema" o a tasar de 13 m de frente por 40 m. de fondo, su coeficiente en la tabla de Fitte & Cervini es de 878,- o 0,878 con relación a un lote de 11 m. de frente por 30 m. de fondo. Pero mis antecedentes comparativos y que utilizaré para fijar el valor del bien problema tienen otras medidas. Entonces, yo tengo que encontrar la diferencia que existe entre el lote a tasar y los antecedentes.- Veamos algo práctico: Lote problema = 13 x 40 C = 0,878Antecedente 1º = 8 x 15 C = 1,263 (Valor unitario = $ 3.000,oo)Antecedente 2º = 10 x 20 C = 1,174 (Valor unitario = $ 2.800,oo)Antecedente 3º = 9 x 30 C = 0,980 (Valor unitario = $ 2.850,oo) Pues bien, cómo obtenemos los coeficientes correctivos de cada lote antecedente respecto del lote problema?. Dividiendo el índice del lote tipo por cada índice de los lotes comparativos. Así tendremos 0,878 ÷ 1,263 = 0,69 x $ 3.000 = $ 2.070,oo0,878 ÷ 1,174 = 0,74 x $ 2.800 = $ 2.072,oo0,878 ÷ 0,980 = 0,89 x $ 2.850 = $ 2.536,50

De esta forma, hemos corregido cada antecedente con relación al lote tipo, por las medidas que posee cada uno. Hemos llevado cada problema a la forma del lote tipo Y principalmente, por qué digo que lo aplican MAL, porque la norma 5.1 del Tribunal de Tasaciones de Nación VALUACIÓN DE INMUEBLES-PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA, expresamente dice en la explicación que da de cómo fijar los coeficientes correctivos:



MED:Coeficiente de Medida de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Se pondera las medidas del frente y el fondo del antecedente en comparación con el bien a tasar. (lo coloreado y subrayado me pertenece)





COEFICIENTE LIBRE:



COEF. TOTAL: Coeficiente total de homogeneización de los antecedentes.


Claro queda que debo tomar el índice del bien a tasar y dividirlo con aquél que uso como antecedente. El resultante, será el coeficiente que deberá aplicar. Y eso en todos los ítems. Si tengo el bien problema en medio de una manzana, y unos de mis antecedentes está en esquina será 1 dividido el índice que resulte de aplicar la tabla del Ing. Valvano o una más genérica (ya fijada por algunas normativas). Pogámosle que nos arroja 1,15. O sea, dividimos 1 sobre 1,15 y el coeficiente determinante será 0,87. Ése será el coeficiente a aplicar sobre la parcela antecedente para corregirla respecto del bien problema.-Por último, señores profesores, no sean tan rebuscados. Enséñenles a sus alumnos que los coeficientes se obtienen en forma directa o con simples cálculos divisorios. Tanto la tabla de Fitte & Cervini, como la de Ross & Heidecke, es el índice dividido 100; o para hacerlo más simple, al índice le corren la coma dos lugares a la izquierda.-Ejemplo = índice 99,0 = coeficiente 0,99Para qué hacerles hacer éste cálculo: VALOR HOMOGENEIZADO= Valor Unitario x 100 Cfc Si pueden hacerlo más simple multiplicando el valor unitario por el coeficiente ya transformado? Veamos = $ 2.000 x 100 = $ 2.020,20 99,0 O $ 2.000 x 0,99 = $ 1.980,oo VALOR HOMOGENEIZADO= $ 205,12 x 100 = $ 207,19 99.0O $ 205,12 x 0,99 = $ 203,06 Cuál es el error?, sencillo, de la ecuación enseñada en estas Universidades, el coeficiente, que es DEPRECIATIVO o de CASTIGO para aplicar a cualquier valor obtenido en un 1%, pasa a ser un PLUS. Es como si multiplicaran por un coeficiente igual a 1,01 Como dijera el querido y ya desaparecido cómico "negro" Olmedo: "si lo vamos a hacer bien, hagámoslo bien" Mar. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]

VALOR UNIT.: Valor unitario homogeneizado.VALOR INCID.: Valor de incidencia homogeneizado.OBS.: Observaciones. SE ADOPTA: Valor unitario adoptado.TOTAL U.: Suma de los valores unitarios homogeneizados.TOTAL I.: Suma de los valores de incidencia homogeneizados.PROMED. U.: Promedio de valores unitarios homogeneizados.PROMED. I.: Promedio de valores de incidencia homogeneizados.


Resumen XIII Congreso de Valuaciones - 01:18, 15/09/2008

RECIENTEMENTE SE DESARROLLO EN LA CIUDAD DE ROSARIO EL XIII CONGRESO ARGENTINO DE

VALUACIÓN, CONTANDO CON LA PRESENCIA DE NUMEROSOS ASISTENTES NACIONALES Y EXTRANJEROS, TANTO DEL ÁMBITO PÚBLICO COMO PRIVADO. ACCEDA A LAS PRESENTACIONES Y CONCLUSIONES DEL

EVENTO.

REPRESENTANTES DE ECUADOR, PERÚ, PARAGUAY, BRASIL, VENEZUELA Y URUGUAY, EXPUSIERON SOBRE LAORGANIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD EN SUS RESPECTIVOS PAÍSES Y RESALTARON CON ÉNFASIS LA IMPORTANCIA DE ESTOSENCUENTROS PARA EL INTERCAMBIO TÉCNICO. EN ESTA OPORTUNIDAD, EL CONGRESO RETOMÓ LA PRÁCTICA DEL FUNCIONAMIENTO EN COMISIONES CUYASRECOMENDACIONES FUERON APROBADAS DURANTE EL PLENARIO DE CLAUSURA. LAS MISMAS HACEN HINCAPIÉ EN LAIMPORTANCIA FUNDAMENTAL DE LA DOCENCIA EN EL ÁMBITO DE LAS TASACIONES, INSTANDO A LAS INSTITUCIONESUNIVERSITARIAS A DESARROLLAR CARRERAS DE GRADO, POSTGRADO Y DOCTORADO, ASÍ COMO CENTROS DE

INVESTIGACIÓN ESPECÍFICOS (VER DETALLE AL FINAL).

VALUACIONES: XXIII Congreso Argentino de Tasaciones


Para ampliar fotografía de participantes clickee aquí

En forma paralela al funcionamiento de las Comisiones, en el Salón principal del Congreso se dictaron Conferencias de temas ligados al sector, a cargo de reconocidos especialistas en el mercado inmobiliario e investigadores que presentaron distintas propuestas metodológicas. Como cierre del Plenario, se designó Sede del XIV Congreso Argentino de Valuaciones a la Provincia de San Luis; encuentro que se realizará en Agosto del 2010, en coincidencia con las celebraciones de la Semana provincial.

RECOMENDACIONES APROBADAS SIN OPOSICIÓN EN EL PLENARIO DE CLAUSURA DEL CONGRESO:

1º Analizar las ventajas y las desventajas de la inserción epistemológica de la tasación en la metrología.

2º Instar a las instituciones públicas y privadas a financiar investigaciones valuatorias.

3º Propugnar la existencia de instancias centralizadoras de la información valuatoria.

4º Recomendar a las instituciones universitarias la creación de institutos de investigación específicamente dedicados a la temática de tasaciones.

5º Aspirar a un doctorado en tasaciones.

6º Recomendar la existencia de una carrera de grado para tasaciones.

7º Recomendar la inclusión, en las carreras de grado y de pregrado que dan incumbencia para tasar, que incorporen como obligatoria la materia tasaciones en el plan de estudios, y que se profundicen los contenidos donde tal materia ya existe, todo con modalidad teórico práctica y de campo.

8º Difundir toda la normativa existente sobre tasaciones y propiciar la realización de encuentros comparativos de la misma.

9º Recomendar que la profesión de tasador configure una especialidad de las carreras de grado y de pregrado que configuren incumbencia para tasar, para lo cual se prevea una capacitación complementaria teórico práctica y de campo, mediante maestrías u otra modalidad idónea.

10º Aspirar a la existencia de especialidades y experticias en el ejercicio profesional de la tasación.

11º Exhortar a que las normas contables acepten activar los intangibles autogenerados, los valores de uso económico y los revalúos de activos, garantizando por parte de la comunidad de tasadores una tasación objetiva y confiable.

12º Sugerir que exista una (o varias) fórmulas de juramento o promesa profesional para los tasadores.

13º Ratificar el Documento de Morón en lo concerniente a un conveniente replanteo del ejercicio profesional, sin perjuicio de no existir consenso pleno en algunos puntos de detalle.

14º Ratificar los objetivos y conclusiones de la Primera Convención Panamericana de Valuaciones (Lima, 1949).

15º Establecer la sede del próximo Decimocuarto Congreso Argentino de Valuación en San Luis (de preferencia coincidente con los festejos de la Semana de San Luis, en agosto del 2010). Coordinador con el IAT: doctor Eduardo Magnou.

© Enrique Cortelletti y Norma Solari para ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 15 de setiembre de 2008


LA TECNICATURA EN VALUACION - 01:52, 10/09/2008Desde hace algún tiempo, tengo la suerte y la dicha que alguno de Uds. se haya conectado conmigo con el fin que los oriente en cuanto a parciales que debieran hacer en alguna universidad en la cual se encuentran estudiando la Tecnicatura en Valuación; y debo decirle a aquellos que hoy están estudiando, que cuando se reciban no sabrán para dónde arrancar, porque ya lo he visto en alguno de Uds., que se han recibido y me preguntan cosas básicas.-


PUBLICIDAD (proporcionada por EnUnBlog.com)

No se hagan problema, no es un problema de Uds. ni del profesor que les está enseñando, sino del sistema educativo.- Por un lado, es que no se analiza con profundidad la materia cual yo considero una ciencia. Y si la tasación es una ciencia, no se puede estudiar en dos cuatrimestres; y mucho menos, a distancia. Creo que las Universidades están haciendo de esta nueva obligación legal (la capacitación terciaria del martillero y del corredor) un "curro", y si se fijan bien, no existen muchas universidades públicas que tengan tal carrera (no me animo a decir TODAS, porque no sé la de Morón si es pública); pero lo que veo es que a todos nos engañan con un título, y cuando salimos a la calle nos encontramos que tenemos colgado en nuestra oficina un papel que no nos sirve de nada.- Un médico, un abogado, un ingeniero (por nombrar algunas profesiones), tienen que estudiar como mínimo 32 materias, en un plazo normal que ronda los 5 años; pero a su vez, luego tienen que seguir estudiando, porque son ciencias que avanzan, existen profesionales investigadores que permanentemente van encontrando nuevas hipótesis que tratan de demostrar para reglar conforme la ciencia lo exige, y requiere de los profesionales que ejercen esa ciencia, estar actualizados de tales avances.- Con ese criterio, también podrán decir las Universidades que dan la Tecnicatura en Valuación, que al educando se le dan los conceptos básicos y esenciales, y que éste, luego, debe seguir estudiando. Y eso, está MUY MAL. Primero, porque como ciencia, tiene muchos principios básicos los cuales no enseñan. Segundo, el alumno no recibe conceptos esenciales de matemática financiera, física, economía de mercado, y un conjunto de elementos más que hacen al saber del tasador.- Pero no te hagas problemas, yo tampoco los tengo; porque yo tengo los mismos títulos que vos, con la salvedad que estudié durante tres meses un temario para que luego, tres Camaristas dijeran que yo era IDONEO para ejercer la actividad del martillero y del corredor.- Y el mayor problema de esto, es que se sigue preparando a los educandos para el COMERCIO y no para que sean PROFESIONALES. Porque vos, seguramente si ya te recibiste, lo único que querías era el título para poner una inmobiliaria y hacer negocios (ergo, hacer dinero); no te interesaba en lo más mínimo ser una herramienta para un mercado, que puedas asesorar a inversores, proyectar complejos habitacionales, ni elaborar estrategias de mercado para comercializar un producto inmobiliario, ni realizar estadísticamente un mercado inmobiliario local para poder introducir modificaciones desde instituciones, tal como dictaminar leyes, elaborar proyectos municipales, ni nada que se le parezca. O estoy equivocado?.- Lo mismo es la tasación. Siempre doy mi ejemplo de por qué "me metí" en el estudio de la tasación. Me han tocado hacer informes periciales, que a pesar de guardar un concepto válido cual es el de aportar todos los elementos necesarios para graficar al Juez (principalmente) y a las partes (instancia siguiente); siempre me quedaba la GRAN DUDA si el valor que asignaba, era el correcto. Lo que pasa es que no aplicaba ninguna técnica, sino lo que en el interior -y la ciudad también- se nomina "el guitarreo".-A raíz que un "amigo cybernauta" me solicitara ayuda para un trabajo práctico sobre tasación, es donde descubrí que tanto aquellos que tienen capacidad terciaria y yo, nos parecemos. Los primeros saben muchas fórmulas o ecuaciones, pero no saben para qué corno sirven; y yo, no tengo ni idea de técnicas, así que trataré de explicarte lo mejor posible por qué creo que una propiedad vale tanto.- Alguna vez dije, que ya el nivel terciario no alcanza para los actuales agentes inmobiliarios, conforme lo está exigiendo este mundo globalizado.- Lo peor, es que me doy cuenta, que los hacen estudiar 2 años, los hacen invertir mucho dinero, y siguen igual que en mi época, cuando tres Camaristas decían a su sano criterio, si yo era IDONEO o no.- No nos creamos TASADORES. Tanto a mí como a vos, nos queda MUY GRANDE ese título. Sigamos estudiando; sigamos investigando; sigamos preguntando; no te quedes con ese título que te dan. Eso te habilita, pero no te creas que sos lo que ahí dice.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑ[email protected]


« Ultima Página

Siguiente Página -


El creador de este blog es el único responsable de lo aqui publicado.Crea tu blog en 2 minutos EnUnBLOG.com


LA TASACIÓN, UNA "CIENCIA"Sobre Mi:Mientras muchos tasan "a ojo", yo prefiero estudiar las distintas técnicas para arribar al "justo valor" Inicio | Perfil | Archivo | Amigos

EL ARTE DEL TASADOR-EL SENTIDO COMUN - 07:49, 28/04/2009

A medida que fui, en forma personal, adentrándome en la materia de la TASACION, fui encontrando elementos y componentes de la misma, los cuales me obligaron a seguir buscando, analizando, interpretando y descubriendo.- El tema es que un tasador, según los entendidos, nos es todo cálculo. No es una persona que es una máquina de cualcular. Tiene que tener otro elemento, el que todos sintetizan como “ARTE”.- Cuando uno habla de arte, equipara o relaciona la palabra con un actor o, un pintor (al menos yo). Con el tiempo, encontré que dicha palabra se traducía a: “SENTIDO COMÚN” y equiparativamente a “EXPERIENCIA”.- Primero veamos la palabra: ARTE. El diccionario enciclopédico LAROUSSE, define a la misma como: Virtud, poder, eficacia y habilidad para hacer bien una cosa: trabajar con arte// Conjunto de reglas de una profesión: arte dramático, militar. Obra humana que expresa simbólicamente, mediante diferentes materia es, un aspecto de la realidad entendida estéticamente....”. Siguiendo con la búsqueda, en el “Diccionario de Ciencias Jurídicas-Políticas y Sociales” de Manuel Ossorio (Editorial Heliasta), expresa al respecto algo más interesante: “Virtud, habilidad, industria para realizar algo. // Astucia, maña. // Conjunto de normas, especialmente prácticas, para ejecutar con acierto una cosa. // Profesión, oficio (Dic. Der. Usual)”.- De esto último, podríamos deducir que dicha palabra se traduce a PROFESION, MAÑA, OFICIO, VIRTUD. Pero si la tasación es un arte, el tasador es un ARTESANO. Y cómo se traduce o explica tal actividad?. Pues el mismo Ossorio (ob. Cit.) dice que: “...el artesano se distingue del obrero por la subordinación de este último con respecto a su patrono, mientras que aquél trabaja independientemente, no para un patrono determinado, sino para cualquier persona que le encomiende la realización de un trabajo”; y el diccionario Larousse expresa que es: “Trabajador manual que ejerce un oficio por su cuenta”.- Pues si sigo buscando, voy a desembocar en algo que no expresa la realidad de esta profesión. Por qué?, pues porque aquél que haya decidido expresar la habilidad “manual” del tasador se tradujera a la palabra “ARTE”, derivaría en que el tasador no respeta una norma o una regla de trabajo. Terminaría, en que cualquier persona, con una habilidad o maña (como dice el diccionario Larousse) podría ser tasador, y la verdad que esta actividad o profesión no puede quedar en manos de un “mañoso”o de un “habilidoso”, sino en aquellas de una persona preparada para hacerlo. Alguien dedicado al estudio, el análisis de las ponderaciones, y con capacidad para discernir y demostrar el por qué de sus conclusiones.- De las obras literarios que obran en mi poder, sus autores tratan, en forma permanente, de expresar que la TASACIÓN es una profesión sujeta a un conjunto de normas; y aquellos que la ejerciten, deben estar de preparados básicamente, en un conjunto de actividades o disciplinas, que, en casi todos los casos, son universitarias. Las ingenierías –en todas sus ramas-, la arquitectura, o agrimensores, son las profesiones de grado aptas ineludiblemente para tal actividad. Todas profesiones de grado. Los pos grado sobre la temática, que se están dando en las universidades, son todos destinados a aquellos interesados que tengan, como mínimo, un título profesional que exija como mínimo 4 años de estudio. La licenciatura en tasaciones que se da en la Universidad de Belgrano, por ejemplo, no puede participar un Técnico Tasador (nivel terciario), y si lo aceptan, sólo lo harán como “oyente”.- En concreto, un tasador no puede ser un “artesano”; porque su habilidad no pasa por sus mañas, sino por un poder interpretativo de situaciones.- Dice el Ing. Dante Guerrero (QEPD), en su obra “Manual de Tasaciones” (pág.1) “....pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa”.- Eduardo L. Lapa, el mayor autor literario martilleril, en su último trabajo “Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de

Casas en GDL y Jalisco.Utiliza Nuestro Buscador de Casas. Miles de opciones, con Videos! www.casaverde.com.mx

Casas y Lotes El SalvadorCasas y Lotes en San Miguel Urbanización Villas Deportivas www.montegrande.com.sv

Travelling To Panama?The Moment To Vistit Panana Is Now. Great Offers. 25% Discount Here! VisitPanama.com


Inmuebles” 2° edic. actualizada –Ed. Depalma-, expresa: “Algunos interpretan que la valuación de un mismo inmueble varía según sea el motivo por el cual ella se efectúa –préstamo con garantía real, indemnización en virtud de una invasión, división de condominio, inventario comercial, locación, permuta, apreciación fiscal, etc.-, por lo que consideran necesario que dicho motivo sea conocido por el tasador.- En disidencia con este criterio, Chandías sigue el lineamiento de Dickman interpretando que no puede variar la estimación del valor, cuando ésta es basada “sobre métodos científicos”, cualesquiera que se persigan. Coincide con este criterio E. Moresco.- Nuestra opinión concuerda con los principios fundamentales de la regla, si tomamos como norma un método definido para practicar la valoración. De tal suerte si bien la finalidad es distinta, el medio es invariable; esto es, el proceso empleado para determinar el valor, de manera entonces que si el tasador se ajusta a los intereses de su cliente, hará variar el resultado, pero nunca el método empleado. Todo ello tampoco quiere decir que cualquier sistema empleado dé resultados exactos.- El avalúo será lo más aproximado al valor venal. Coincidimos también con lo establecido en la Primera Convención Panamericana de Valuadores convocada en la ciudad de Lima en 1949, al declarar: “El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa. Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él”.”.- En concreto todos aquellos que profesamos esta profesión o actividad, debemos obtener un valor “idealizado” potencial el cuál sería el valor de realización de un bien (cualquiera), y para ello debemos ser metódicos. Debemos estudiar todas las reglas y normas que hayan sido homologadas como válidas; debemos obtener los resultados, y debemos saber exponer el por qué optamos por tal o cual sistema para llegar a las conclusiones. O sea, debemos aplicar la CIENCIA, aquella que parte de un problema, expone una hipótesis para su solución, y tiene una conclusión.- Ahí, es cuando volvemos al diccionario Larousse, cuando decía sobre el ARTE: “...Conjunto de reglas de una profesión: arte dramático, militar...”.- Siguiendo con el lineamiento de pensamiento del Ing. Guerrero, éste expresa en la obra citada: “Como principio fundamental, admitiremos que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador...El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que le toca actuar.... Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciación meramente subjetiva, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.” (págs. 5/6).- En conclusión, la palabra ARTE, queda sujeta a Conjunto de reglas de una profesión; criterios particulares; a un espíritu de equidad. Todo ello lo vamos a adquirir con la EXPERIENCIA. Con largos años de trabajo en la materia.- Dice Guerrero (ob cit. pág.6) “No subestimamos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor, pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor”.- Ello nos está indicando, que si yo, que vivo en La Pampa, voy a hacer una tasación a la capital de la provincia de Salta, puedo llegar –metodológicamente- al mismo o similar valor que un agente inmobiliario del lugar, que con sus amplios conocimientos del lugar, su experiencia, puede establecer su valor. La diferencia estará dada, en que yo podré explicar el por qué llegue a tal valor, y el agente sólo se basará en su experiencia sin poder precisar las razones que lo llevaron a tales conclusiones.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA [email protected]


TODOS LOS LIBROS EN UNO.... O EN VARIOS - 01:18, 16/01/2009Te invito a que veas este vínculohttp://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/3824/TODOS+LOS+LIBROS+EN+UNO....O+VARIOS.html


CUANDO EL VALOR COMERCIAL DEPENDE DE LA CIRCULACIÓN - 01:56, 17/10/2008

En otro artículo de este blog ya te había comentado sobre la importancia del control, por parte del tasador, en cuanto a la circulación peatonal por una zona comercial (ver en http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/2400/VALORACION+DE+LOCALES+COMERCIALES+EN+GALERIAS.html ).-
