Studi Kasus

WORKSHOP II/PELATIHAN IIPeningkatan

Kapasitas BKPRD Provinsi Sumatera

Utara

Urgensi Dari Rencana RinciPerlunya Menyusun Rencana Rinci1. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan

ruang yang telah diatur dalam RTRW; 2. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang; 3. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan 4. Acuan dalam penyusunan rencana yg lebih detai seperti RTBL, dll

1. Memberikan panduan untuk mencapai standardisasi kualitas Rencana Rinci; 2. Sebagai alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan

pembangunan fisik kabupaten yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat

3. Sebagai alat perencanaan pembangunan dan pengarahan investasi pembangunan4. Memberikan kemudahan dalam menginterpretasikan persoalan dan keanekaragaman

setiap Kawasan Strategis; dan 5. Merupakan ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun

program pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya

Manfaat Dalam Menyusun Rencana Rinci

1. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang telah diatur dalam RTRW;

PERKOTAAN PRINGSEWU

PERKOTAAN GADINGREJO

POLA RUANG RTRW KABUPATEN

Contoh Konsistensi Pola Ruang RTRW dengan Pola Ruang RDTR

Lokasi : Kawasan Perkotaan Pringsewu, Kabupaten Pringsewu

Urgensi Dari Rencana Rinci

RENCANA POLA RUANG (RDTR)

RENCANA POLA RUANG (RTRW )


Rencana Pola Ruang


RENCANA POLA RUANG (RDTR)

RENCANA POLA RUANG (RTRW )

Rencana Pola Ruang

Urgensi Dari Rencana Rinci2. Acuan Bagi Penerbitan Izin dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Urgensi Dari Rencana Rinci3. Acuan Dalam Penyusunan Rencana Yang lebih Detail seperti RTBL

Prioritas penanganan lingkungan Prioritas

pengembangan ekonomi kawasan

Seperti Apakah Bentuk Rencana Rinci

RTRW PROVINSIDengan Skala 1 : 50.000

RTR KSP PROVINSIDengan Skala 1 : 10.000 hingga 25.000

Contoh Skala 1;50.000 Contoh Skala 1:5.000

Peta Pola Ruang RTRW Kab. Pesisir Selatan Peta RDTR Kota Painan Kab. Pesisir Selatan

Seperti Apakah Bentuk Rencana Rinci

PEMAHAMAN MENGENAI RENCANA RINCI

RTRW

RTRW PROVINSI RTRW KABUPATEN

TUJUAN, KEBIJAKAN DAN STRATEGI

STRUKTUR RUANG WILAYAH POLA RUANG WILAYAH

PENETAPAN KAWASAN STRATEGIS

ARAHAN PEMANFAATAN RUANG

ARAHAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG


STRUKTUR RUANG WILAYAH POLA RUANG WILAYAH

PENETAPAN KAWASAN STRATEGIS



RTR KSP RTR KSK

DELINIASI KAWASAN

FOKUS PENANGANAN

TINGKAT KETELITIAN PETA


KONSEP PENGEMBANGAN


KSP

PENGELOLAAN KAWASAN


1. Kawasan Perkotaan2. Kawasan Koridor Ekonomi3. Kawasan Perdesaan4. Kawasan Pengembangan Ekonomi Sektor Unggulan5. Kawasan Pariwisata Dan Sekitarnya6. Kawasan Industri Dan Sekitarnya7. Kawasan Tertinggal / Terisolasi8. Kawasan Konservasi Cagar Budaya / Sejarah9. Kawasan Konservasi Permukiman / Komunitas Adat Tertentu10. Kawasan Teknologi Tinggi11. Kawasan Pengembangan SDA Darat12. Kawasan Perlindungan dan Pelestarian Lingkungan Hidup13. Kawasan Rawan Bencana14. Kawasan Kritis Lingkungan15. Kawasan Perlindungan Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil

IDENTIFIKASI BENTUK

DELINIASI KAWASAN

FOKUS PENANGANAN

TINGKAT KETELITIAN PETA


KONSEP PENGEMBANGAN


KSP

PENGELOLAAN KAWASAN


IDENTIFIKASI BENTUK1. Kawasan Perkotaan2. Kawasan Koridor Ekonomi3. Kawasan Perdesaan4. Kawasan Ekonomi Cepat Tumbuh5. Kawasan Cagar Budaya / Sejarah6. Kawasan Permukiman / Komunitas Adat Tertentu7. Kawasan Teknologi Tinggi8. Kawasan Sumber Daya Alam9. Kawasan Perlindungan dan Pelestarian Lingkungan Hidup10. Kawasan Rawan Bencana11. Kawasan Kritis Lingkungan12. Kawasan Perlindungan Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil

KAWASAN INTI

KAWASAN PENYANGGA

KAWASAN INTI

KAWASAN PENYANGGA

SKALA DISESUAIKAN BERDASARKAN TIPOLOGI

KAWASAN

RDTR

KAWASAN INTI BERDASARKAN

TIPOLOGI

PENDAHULUAN KETENTUAN UMUM TUJUAN PENATAAN BWP RENCANA POLA RUANG

RENCANA JARINGAN PRASARANA

PENETAPAN SUB BWP YG DIPRIORITASKAN

PENANGANANNYA

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

PERATURAN ZONASI

Muatan RDTR

Tujuan Penataan BWP

Rencana Pola Ruang

Rencana Jaringan Prasarana

Penatapan Sub BWP Prioritas Penanganan

Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Peraturan Zonasi

Rencana pola ruang RDTR merupakan penurunan dari rencana pola ruang RTRW yang didelineasi menjadi BWP-BWP

Sub Zona

Zona

Blok

Sub Bagian Wilayah Kota

Bagian Wilayah Kota

RANPERDA

Overlay

Tahap Pendeliniasian

peta dasar yang menunjukkan kondisi fisik

suatu kota

PETA DASAR

DELINEASI WILAYAH PERENCANAAN

Pertimbangan delineasi:

• morfologi wilayah perencanaan

• keserasian dan keterpaduan fungsi

wilayah perencanaan

• jangkauan dan batasan pelayanan

untuk keseluruhan wilayah perencanaan

kota yang memperhatikan rencana struktur

ruang RTRW.


DELINEASI FISIK

peta citra satelit beresolusi tinggi (landuse)

PETA CITRA SATELIT

DELINEASI SUB BWP


• morfologi wilayah perencanaan

• Jangkauan pusat pelayanan kawasan


DELINEASI FISIK

peta citra satelit beresolusi tinggi (landuse)

hasil delineasi sub BWP

PETA CITRA SATELIT SUB BWP

DELINEASI BLOK


• batasan fisik nyata (seperti jaringan jalan, sungai,

selokan, saluran, irigasi, saluran udara tegangan (ekstra)

tinggi, dan pantai) atau

• batasan yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan

rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai

dengan rencana kota)


DELINEASI FUNGSI

Sub BWP dibagi ke dalam delineasi fungsi zona - zona dasar peruntukan

PEMBAGIAN PETA SUB BWP KE DALAM DELINEASI FUNGSI

DELINEASI SUB ZONA

Zona-zona yang telah disusun kemudian

diperinci lagi menjadi sub zona-sub zona dengan melakukan

kodefikasi dan delineasi


DELINEASI FUNGSI

• Suatu blok (fisik) dapat terdiri dari satu atau lebih sub zona (fungsi)• Apabila BWP terlalu luas untuk digambarkan kedalam satu peta berskala 1:5000,

peta rencana pola dapat digambarkan lagi kedalam beberapa lembar peta• Zona yang terdapat pada wilayah perencanaan RDTR HARUS TETAP SESUAI

DOMINASI KAWASAN PADA RENCANA POLA RUANG RTRW meskipun terdapat zona-zona lainnya selain zona dominasi tersebut.

• Pendetailan ke SKALA 1:5000 MENUNJUKKAN BAHWA DI DALAM ZONA YANG MENDOMINASI TERSEBUT BISA SAJA TERDAPAT FUNGSI ZONA LAINNYA.

POLA RUANG

DELINEASI FUNGSIDELINEASI FISIK


RDTR KAWASAN PERKOTAAN PRINGSEWU

SBWP I BLOK 1.BBWP

SBWP IIBLOK II.N

BWP


Tahap PendeliniasianKawasan Perkotaan Lubuk Basuk

Kawasan Pusat Perkotaan Lubuk Basung

Pola Ruang

Rencana Jaringan Prasarana

Ketentuan Pemanfaatan Ruang

No. Program Utama Lokasi Besaran

Biaya

Waktu Pelaksanaan

Sumber Dana

Instansi Pelaksanaan

Tahap I (2014-2019) Tahap II

(2020-2024)

Tahap II

(2025-2029)

Tahap II

(2030-2034) 2013 2014 2015 2016 2017

A Perwujudan Struktur Ruang

1 Perwujudan Sistem Prasarana Wilayah

Pengembangan Jalan penghubung antar desa/kelurahan

Jalan Arteri Primer

Pengembangan Jalan Lingkar Selatan

Pengembangan Jalan Lingkar Utara

Jalan Kolektor Sekunder :

Jalan Lokal Primer :

Peraturan Zonasi

CONTOH PENYUSUNAN KETENTUAN TEKNIS ZONASIPZ KAWASAN PERKOTAAN SITUBONDO

Rumah tipe 36

Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruanga. KDB maksimum sebesar 70%b. KLB maksimum sebesar 2.1c. KDH KDH minimal 10% dari keseluruhan luas lahan

perumahan, setiap 100 m2 persil diharuskan minimum ada 1 pohon tinggi dan rindang

d. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum Kepadatan bangunan dalam satu pengembangan kawasan baru perumahan tidak bersusun maksimum 200 rumah/ha .

Contoh Rumah Kepadatan Sedang (R3)

R3

CONTOH KASUS PEMANFAATAN YANG DIIJINKAN (I)


Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan secara terbatas dengan batasan : 1)KDB maksimum sebesar 60%; 2) KLB maksimum 1,8; 3) KDH minimal 10% dari luas persil; dan 4) jumlah maksimal perbandingan dari masing-masing kegiatan lahan tersebut dengan jumlah rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4.

Rumah tipe 36

Ruko


Warung

Pasar

CONTOH KASUS PEMANFAATAN BERSYARAT SECARA TERBATAS (T)


SPBU diijinkan dengan syarat : 1)KDB maksimum sebesar 20% (SPBU), 60% (Hotel)2) KLB maksimum 0,2 (SPBU), 1,8 (HOTEL); 3) KDH minimal 10% dari luas persil; dan 4) jumlah maksimal satu 1/SBWP . 5) melaksanakan penyusunan dokumen AMDAL; 6) melaksanakan penyusunan UKL dan UPL; 7) melaksanakan penyusunan ANDALIN; 8) mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact fee); 9) mendapat persetujuan dari Ketua RT dan Ketua RW setempat;

SPBURumah Tipe 60/150

Contoh Rumah Kepadatan Rendah (R2)

Hotel/penginapan

CONTOH KASUS PEMANFAATAN BERSYARAT SECARA TERTENTU (B)


Rumah tipe 36

Industri besarKarena kegiatan di atas pada dasarnya tidak diijinkan, maka tidak perlu pengaturan lebih lanjut, kalau dilakukan maka akan terkena sanksi, penutupan, pembongkaran dan pemulihan kualitas ruang.


CONTOH KASUS PEMANFAATAN YANG TIDAK DIIJINKAN

Variansi Pemanfaatan Ruang

JENIS VARIANSI DEFINISIMinor variance Izin untuk bebas dari aturan standar sebagai upaya untuk menghilangkan

kesulitan yang tidak perlu akibat kondisi fisik lahan (luas, bentuk persil)

Non-conforming dimension

kelonggaran atau pengurangan ukuran dari yang ditetapkan dalam peraturan atau standar. Misalnya pengurangan GSB, perubahan KDB, dll.

Non-conforming use izin yang diberikan untuk melanjutkan penggunaan lahan, bangunan atau struktur yang telah ada pada waktu peraturan zonasi ditetapkan dan tidak sesuai dengan peraturan zonasi.Non-conforming use dapat dibatasi sampai pada waktu tertentu sebelum harus mengikuti peraturan zonasi yang ditetapkan (misalnya harus disesuaikan dengan peraturan zonasi yang berlaku dalam waktu 10 tahun sejak peraturan zonasi ditetapkan).

Interim development izin pembangunan yang diberikan untuk melaksanakan pembangunan antara sebagai bagian/tahapan dari pembangunan secara keseluruhan, misalnya perataan lahan (grading), pematangan lahan (konstruksi jalan, saluran drainase, dll).

Interim/temporary use

izin penggunaan lahan sementara yang diberikan untuk jangka waktu tertentu sebelum pemanfaatan ruang final direalisasikan.

Pilihan Teknik Pengaturan Zonasi

TEKNIK PENGATURAN

DEFINISI

Bonus/incentive zoning Izin peningkatan intensitas dan kepadatan pembangunan (tinggi bangunan, luas lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan fasilitas publik sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Performance zoning Ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang didasarkan pada kinerja tertentu yang ditetapkan. Performace zoning harus diikuti dengan standar kinerja yang mengikat, misalnya tingkat pelayanan jalan minimum, tingkat pencemaran maksimum, dll.

Fiscal zoning Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang berorientasi kepada peningkatan PAD.

Special zoning Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat (universitas, pendidikan, bandar udara) untuk mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya untuk menjaga kualitas lingkungan, seperti ketenangan, kelancaran lalu-lintas, dan sebagainya.

Exclusionary zoning Ketentuan/aturan pada satu/beberapa blok peruntukan yang menyebabkan blok peruntukan tersebut menjadi ekslusif. Ketentuan ini mengandung unsur diskriminasi, misalnya penetapan luas persil minimum 5000 m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat tinggal dalam blok tersebut.

JENIS VARIANSI DEFINISIMinor variance Izin untuk bebas dari aturan standar sebagai upaya untuk menghilangkan

kesulitan yang tidak perlu akibat kondisi fisik lahan (luas, bentuk persil)Non-conforming dimension

kelonggaran atau pengurangan ukuran dari yang ditetapkan dalam peraturan atau standar. Misalnya pengurangan GSB, perubahan KDB, dll.

Non-conforming use izin yang diberikan untuk melanjutkan penggunaan lahan, bangunan atau struktur yang telah ada pada waktu peraturan zonasi ditetapkan dan tidak sesuai dengan peraturan zonasi.Non-conforming use dapat dibatasi sampai pada waktu tertentu sebelum harus mengikuti peraturan zonasi yang ditetapkan (misalnya harus disesuaikan dengan peraturan zonasi yang berlaku dalam waktu 10 tahun sejak peraturan zonasi ditetapkan).

Interim development izin pembangunan yang diberikan untuk melaksanakan pembangunan antara sebagai bagian/tahapan dari pembangunan secara keseluruhan, misalnya perataan lahan (grading), pematangan lahan (konstruksi jalan, saluran drainase, dll).

Interim/temporary use

izin penggunaan lahan sementara yang diberikan untuk jangka waktu tertentu sebelum pemanfaatan ruang final direalisasikan.

Ketentuan Pengaturan Zonasi

TEKNIK PENGATURAN

DEFINISI

Contract zoning Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti dan komisi perencana (Dinas terkait tata ruang atau BKPRD) atau lembaga legislatif (DPRD) yang dituangkan dalam bentuk kontrak berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

Negotiated development Pembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi antar stakeholder.Transfer of Development Right (TDR)

Ketentuan untuk menjaga karakter kawasan setempat. Kompensasi diberikan pada pemilik yang kehilangan hak membangun atau pemilik dapat mentransfer/menjual hak membangunnya (biasanya luas lantai bangunan) kepada pihak lain dalam satu distrik/kawasan.

Design/historic preservation

Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya untuk memelihara visual dan karakter budaya, bangunan, dan kawasan masyarakat setempat yang ditetapkan dalam peraturan-perundangan pelestarian.

Overlay zone Satu atau beberapa zona yang mengacu kepada satu atau beberapa peraturan zonasi. Misalnya kawasan perumahan di kawasan yang harus dilestarikan akan merujuk pada aturan perumahan dan aturan pelestarian bangunan/kawasan.


TEKNIK PENGATURAN

DEFINISI

Food plain zone Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian.

Conditional uses Merupakan izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang yang diinginkan.

Growth control Pengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor pertumbuhan, seperti pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosial hingga politik.

Floating zone Blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, dan penetapan peruntukannya didasarkan pada kecenderungan perkembangannya, atau sampai ada penelitian mengenai pemanfaatan yang paling tepat.


Sekian dan Terima Kasih

Studi Kasus

Documents

Transcript of Studi Kasus