Shoppings - Amazon S3Malls+-+… · Multiplan e Iguatemi, e (ii) nosso novo preço-alvo para...

ShoppingsMULT3, IGTA3, BRML3

20 de Maio de 2019

Bruna PezzinTransportes, Shoppings e Bens de Capital

EM TERMOS RELATIVOS, VEMOS IGUATEMI E BR MALLS COMO OS NOMES MAIS ATRATIVOSNesse relatório apresentamos nossa visão para o setor de Shoppings em conjunto (i) com nossas teses deMultiplan e Iguatemi, e (ii) nosso novo preço-alvo para brMalls após incorporarmos os últimos resultados.Iniciamos nossa cobertura de Iguatemi (IGTA3) com recomendação de Compra e preço-alvo de R$ 45,2/ação, combase (i) no valuation atrativo e (ii) em nossa expectativa de recuperação sequencial dos indicadores operacionais.Quanto à Multiplan (MULT3), iniciaremos com recomendação neutra e preço-alvo de R$ 26,2/ação. Emboranossas perspectivas para a empresa também sejam construtivas, a base de comparação mais forte (em função deum portfólio mais premium) e o prêmio de valuation conferem potencial de valorização relativamente menor paraos papéis em nossa visão. Por fim, mantemos recomendação de compra para BRML e revisamos o preço-alvo paraR$ 14,4/ação após incorporarmos os últimos resultados.

VISÃO ESTRUTURALMENTE POSITIVA PARA O SETORTemos uma visão positiva para o setor de shoppings no Brasil, com base (i) na recuperação da atividade e dasvendas do varejo, permitindo gradual redução nos descontos concedidos aos lojistas nos contratos de aluguel ecrescimento do aluguel percentual (% das vendas das lojas), (ii) na penetração ainda baixa das vendas emshoppings como percentual das vendas do varejo, e (iii) na eficiente adaptação dos shoppings brasileiros àmudança estrutural nos hábitos dos consumidores, via ajuste no mix de lojistas e crescentes investimentos emtecnologia, aplicativos e plataformas. Na esfera macroeconômica, no entanto, destacamos que os sinais derecuperação ainda são incipientes, o que nos leva a acreditar que o processo pode demorar mais do que oprevisto inicialmente.

RETOMADA DAS EXPANSÕES E JUROS MAIS BAIXOS PODEM DESTRAVAR VALOR ADICIONALAções de shoppings performaram cerca de 15 p.p. abaixo do Ibovespa desde o início do ano, mesmo com umacompressão de quase 0,3 p.p. na curva longa de juros. Isso foi em parte consequência da perspectiva de umaretomada econômica mais lenta que a inicialmente prevista, em conjunto com vendas ainda tímidas nosshoppings no 1T19. Acreditamos que esse descolamento recente tenha aberto uma oportunidade, e classificamosIGTA como nosso veículo preferido nesse contexto, seguido por BRML. IGTA negocia cerca de 6% abaixo da médiahistórica em termos de P/FFO (preço em relação ao fluxo de caixa operacional esperado), enquanto BRML negociaem linha. Vale relembrar que a performance do setor é correlacionada à performance dos juros. Estimamos que acada ~100 bps de queda na taxa de juros de longo prazo, o impacto nos preços-alvo seja em média de ~16%. Emtermos de P/FFO, os anos de 2012 e 2013 foram marcados por patamares mais elevados de múltiplos, refletindoperspectivas construtivas para a atividade econômica, juros mais baixos e crescimento mais acentuado(aquisições e/ou novos projetos), cenário que acreditamos ser mais provável a partir de 2020 apenas.

Shoppings: Estrutural Positivo, IGTA e BRML Preferidos

PANORAMA DE MERCADO XPRESEARCH XP

2

Resumo: Shoppings

BR Malls Multiplan Iguatemi

Preço Alvo (R$) 14,4 26,2 45,2

Recomendação Compra Neutra Compra

Potencial de Valorização 21% 14% 22%

Principais Números 2019 (Em Milhões de R$)

P/FFO 2019 (x) 16,4 18,1 16,3

EV/EBITDA 2019 (x) 12,0 14,6 13,9

Receita Líquida 1.352 1.351 763

EBITDA (R$ Mn) 992 1.018 583

Fluxo de Caixa Operacional (FFO) 630 717 403

Lucro Líquido 610 500 290

Sources: XP Investimentos, Bloomberg.

Panorama Setorial


3

RESILIÊNCIA Apesar de serem nomes ligados a consumo, o setor de shoppings possui um perfil de receitas maisresiliente e que protege as empresas em períodos de demanda enfraquecida. Isso acontece porque o faturamentoé composto em grande parte por contratos de aluguel (em média ~70% do faturamento total), que preveem quevarejistas paguem o maior valor entre um aluguel fixo, ajustado pela inflação e usualmente com base no IGP-M,ou um percentual das vendas. Dessa forma, em um cenário de vendas fracas, os shoppings ainda mantêm umaparcela das receitas protegida pela inflação (excluindo o efeito da inadimplência e de potenciais renovaçõescontratuais a termos piores). Isso pode ser observado no gráfico abaixo, que ilustra o crescimento históricosuperior dos aluguéis mesmas lojas (SSR) em relação ao crescimento das vendas mesmas lojas (SSS).

Evolução das Vendas Mesmas Lojas e dos Aluguéis Mesmas Lojas médio das três empresas (BRML, IGTA e MULT)

Historicamente o Aluguel em Mesmas

Lojas (SSR) cresce acima das Vendas em Mesmas Lojas (SSS)

Fonte: Empresas e XP Investimentos. Ambos consistem na média das três empresas.

CRESCIMENTO ACUMULADO DAS VENDAS/M² DO SETOR AINDA ESTÁ ABAIXO DA INFLAÇÃO O setor passou porexpansão forte entre os anos de 2011-2013, quando o número de shoppings cresceu ~21% e a área bruta locável~36% (ABL). Com o início da recessão em meados de 2014, o ritmo de crescimento do faturamento dos shoppingsem relação à área bruta locável caiu consideravelmente, agravado pelo fato do crescimento do faturamento nãoacompanhar a expansão de áreas realizada previamente. De 2014 a 2017 o crescimento desse indicador emmédia foi de ~5%, o que se compara com inflação de ~22% no período (IGPM, e 29% o IPCA). Com fundamentoseconômicos mais sólidos e expectativa de adição de capacidade relativamente baixa para os próximos anos, nossaperspectiva é que o indicador acelere.

6.6747.028

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Faturamento/m² (R$) Faturamento/m² A/A (%) IGPM

Evolução do faturamento dos shoppings em relação à área bruta locável

De 2012 a 2016 o faturamento por m²

cresceu abaixo da inflação (IGP-M)

Fonte: ABRASCE e XP Investimentos.

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Same Stores Sales (SSS) Same Stores Rent (SSR)


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Canadá EstadosUnidos

África do Sul Austrália França Brasil México

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BR Malls Multiplan Iguatemi Others

(1) Participação de mercado dos Players e (2) participação das vendas em Shoppings nas vendas totais do varejo (último dado disponível por país)

PULVERIZAÇÃO E PENETRAÇÃO Outra característica do setor é seu perfil pulverizado e ainda subpenetrado secomparado com outros países. Considerando dados da ABRASCE relativos a 2018, a área bruta locável (ABL)própria somada da BR Malls, Iguatemi e Multiplan representou cerca de 13% da ABL total do setor. Outracaracterística dos shoppings brasileiros é que suas vendas ainda têm representatividade baixa em relação àsvendas do varejo quando comparadas a outros países.

Fonte: ABRASCE, sites de RI das empresas e XP Investimentos.

MUDANÇA NAS PREFERÊNCIAS E NOS HÁBITOS DE CONSUMO Entre as principais tendências estruturais queimpactam o setor de shoppings, vale mencionar duas: (i) o crescimento exponencial da relevância do canal digitalnas vendas das empresas e (ii) a crescente participação de uma nova geração de consumidores que valorizamobilidade, comodidade e experiência. Em resposta a essas tendências, os shoppings têm investido cada vezmais em paisagismo e revitalizações em geral, que visam aumentar o tempo de permanência dos consumidores eque melhorem a experiência.

Além disso, o mix de lojistas tem migrado cada vez maispara serviços e entretenimento em geral, com maiorpresença de restaurantes, mídia e entretenimento emresposta a um público que já não tem mais comprascomo o propulsor unânime da visita a shoppings. Outromovimento que tem ganhado corpo no setor é oinvestimento em plataformas que facilitem a integraçãodo mundo físico e online. A vantagem dos shoppingsbrasileiros é que, em grande parte, já estão localizadosem regiões centrais, o que facilita o acesso doconsumidor e o processo logístico de eventuais entregasem domicílios. Movimentos recentes de empresaslistadas incluem (i) o anúncio da parceria da MULT eBRML com o Delivery Center e (ii) a recente parceria doIGTA com a iFood.

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Compras Serviços Comida Lazer Cinema Outros

Abrasce: Motivação para ir ao Shopping

Fonte: ABRASCE, Multiplan e XP Investimentos.

Panorama Setorial


5

O OPERACIONAL ESTÁ MELHORANDO, MAS HÁ UM LONGO CAMINHO PELA FRENTE Em geral, o 1T19 foi umtrimestre positivo em termos de aluguéis mesmas lojas (SSR). BRML, IGTA e MULT registraram SSRs de 5,7%, 6,4%e 6,3% respectivamente, suportados principalmente pela inflação mais alta e descontos ligeiramente menores. Asvendas mesmas lojas (SSS), por outro lado, foram pressionadas (i) pela base forte de comparação por conta daPáscoa (que aconteceu no 1T18) e (ii) por sinais ainda tímidos de recuperação econômica. Ainda assim, ainadimplência se manteve em patamares saudáveis, bem como as taxas de ocupação, apesar de pressão pontualpor conta da saída de um grande lojista que se encontra em processo de recuperação judicial.

Em resumo, apesar de vendas ainda aquém das expectativas nos shoppings, os aluguéis tiveram umcomportamento saudável e os descontos tem sido gradualmente reduzidos, possivelmente indicando que arecuperação está começando a se materializar. Mantemos nossa visão construtiva para o setor, masreconhecemos que números mais fortes devem começar a aparecer a partir do segundo semestre apenas.

Vendas totais dos Shoppings em relação à área bruta locável total (ABL Total) – Por Empresa

Receita de aluguel dos Shoppings em relação à Área Bruta Locável própria (ABL Própria) – Por Empresa

Fonte: Sites das empresas e XP Investimentos.

Curto Prazo Desafiador; Longo Prazo Promissor

Vendas em Mesmas Lojas (“SSS”) Aluguel em Mesmas Lojas (“SSR”)

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Desde o início do ano os papéis performaram cerca de ~15% abaixo do Ibovespa, e voltaram para níveis devaluation próximos ou abaixo do histórico. Apesar de uma retomada econômica possivelmente mais lenta que oinicialmente previsto para esse ano, já temos observado melhora gradual nas operações dos shoppings, conformelevantado anteriormente. Dessa forma, acreditamos que o descolamento recente tenha aberto umaoportunidade, e enxergamos IGTA como o veículo preferido nesse contexto, seguido por BRML.

Os gráficos abaixo mostram (i) a evolução do P/FFO das empresas vs. a média histórica (esquerda) e (ii) o FFOYield versus o retorno de um título do Governo com prazo de 10 anos (FFO Yield é o fluxo de caixa operacional emrelação ao preço da ação). IGTA negocia a 6% de desconto em relação ao múltiplo histórico, enquanto BRMLnegocia em linha. Sob a ótica do FFO Yield, ambos negociam hoje acima da NTNB, o que reforça nossa visão deque os papéis estão em níveis atrativos.

Múltiplos Atrativos Justificam o Efeito Carrego

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Evolução do Múltiplo P/FFO (Um ano à frente) - IGTA3

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Evolução do Múltiplo P/FFO (Um ano à frente) - BRML3

Avg P/FFO 1GY

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Evolução do Múltiplo P/FFO (Um ano à frente) - MULT3

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FFO Yield Vs. Título de Longo Prazo | 10A (IGTA3)

NTNB FFO Yield

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FFO Yield Vs. Título de Longo Prazo | 10A (MULT3)

NTNB FFO Yield

Iguatemi (IGTA3): Valuation Atrativo; Compra


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PORTFÓLIO PREMIUM E MÚLTIPLOS ATRATIVOSIniciamos nossa cobertura em IGTA3 com recomendaçãode Compra, visto que acreditamos que a empresa reúna(i) um portfólio de alta qualidade com potencial deentregar indicadores sequencialmente melhores e (ii)múltiplos atrativos. Esperamos indicadores operacionaise financeiros gradualmente mais saudáveis nos próximostrimestres, mas reconhecemos que números mais fortesdevem começar a aparecer a partir do 2S19 apenas, com(i) descontos para lojistas progressivamente menores,(ii) maior crescimento no aluguel percentual e (iii) taxasde ocupação maiores. As ações atualmente negociam a16,3x P/FFO 2019, desconto de 6% em relação à médiahistórica e de ~15% para a MULT. Sem incorporarcrescimento adicional de ABL, vemos um potencial devalorização de ~22% (preço-alvo de R$ 45,2/ação). Sob oponto de vista do FFO Yield, as ações negociam a prêmioem relação aos títulos de 10 anos, o que reforça nossavisão de que o valuation está atrativo.

M&A NOS ATIVOS PRÓPRIOS E JUROS MENORES NÃOESTÃO PRECIFICADOS A materialização de uma agendaliberal e a realização de reformas estruturais poderiaresultar em crescimento potencial maior da atividade ejuros estruturalmente mais baixos de acordo com nossaequipe macroeconômica. Estimamos que uma reduçãode 100 bps na taxa de juros de longo prazo resulte emganho de ~18%. Além do cenário macro, existemoportunidades no próprio portfólio e de operaçõesexternas que poderiam destravar valor adicional aoprevisto em nosso cenário base. Se sensibilizássemos acompra de fatias adicionais nos ativos em que aempresa já possui participação, testando variáveis comomúltiplo de aquisição e percentual adquirido (supondointervalo de 10%-20% em relação ao % não pertencenteà empresa), estimamos que o incremento médio nopreço-alvo poderia ficar entre o intervalo de 2-4%.

Sensibilidade: Preço-Alvo em Diferentes Cenários

Preço: IBOV vs. IGTA3 (Jan/18 = 100)

Preço-Alvo

Taxa de Juros de Longo Prazo

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7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0%

6,50% 62,7 56,6 51,6 47,3 43,6

6,25% 57,7 52,6 48,2 44,4 41,1

6,00% 53,5 49,1 45,2 41,9 38,9

5,75% 50,0 46,1 42,7 39,7 37,0

5,50% 46,9 43,5 40,4 37,7 35,3

RESUMO DAS ESTIMATIVAS Não incorporamosacréscimos de ABL em nosso modelo e, portanto, M&Ase potenciais projetos greenfield representam potencialadicional às nossas estimativas. Projetamos receitas dealuguéis e estacionamentos por m² crescendo em linhacom a inflação em 2019 e 2020. Por fim, projetamosmargens EBITDA de 76,5%, 77,2% e 77,5% em 2019, 20e 21, respectivamente.

Iguatemi: Resumo das Estimativas

2018 2019 2020 2021

Receita Líquida 722 763 806 857

A/A 4% 6% 6% 6%

EBITDA 559 583 623 664

Margem EBITDA 77,4% 76,5% 77,2% 77,5%

Lucro Líquido 260 290 312 346

A/A 19% 12% 8% 11%

FFO 370 403 422 457

A/A 14% 9% 5% 8%

Resumo das estimativas

ATUALIZAÇÃO DO PREÇO-ALVO; MANTEMOS COMPRAApós incorporarmos os resultados do 1T19, atualizamosnossas projeções e preço-alvo para R$ 14,4/ação,mantendo recomendação de Compra. Acreditamos quecom as ações negociando a 16,4x P/FFO 2019 ainda hajaespaço para valorização, mesmo com os desafios decurto-prazo da esfera macroeconômica. Vale ressaltarque nossos números não incorporam aquisições, vendasou expansões, o que consiste em potencial adicional aonosso cenário base. Ressaltamos também que umaqueda adicional de 100 bps nos juros de longo prazopoderia destravar ~15% de valor de acordo com nossasestimativas.

CULTIVANDO SEMENTES PARA O LONGO PRAZO Nosegundo semestre de 2017 a brMalls anunciou 5projetos de retrofit (revitalização) em alguns de seusprincipais ativos, com o objetivo de fortalece-los eaumentar a atratividade para os consumidores. Alémdos retrofits, no primeiro semestre de 2018 a empresaadquiriu uma participação minoritária no DeliveryCenter, cujo objetivo é integrar o varejo físico ao online,proporcionando a consumidores de e-commerce acessoa produtos de diversas categorias e utilizando shoppingscomo centros de distribuição. Investimentos como essedemoram mais a maturar, e exigem dispêndio adicionalno curto/médio prazo. Apesar do impacto imediato,vemos essas iniciativas como positivas para asustentabilidade dos ativos no longo prazo, além deestarem alinhadas com as mudanças de hábitos dosconsumidores.

RESUMO DAS ESTIMATIVAS Não incorporamosacréscimos de ABL em nosso modelo e, portanto, M&Ase potenciais projetos greenfield representam potencialadicional às nossas estimativas. Projetamos uma levemelhora nas taxas de ocupação, mas com aluguéis ereceitas de estacionamento por m² crescendo abaixo dainflação em 2019, convergindo para o indicador em2020. Em 2019 esses números são parcialmenteimpactados pelo processo de maturação do shoppingEstação Cuiabá. Além disso, esperamos um aumentogradual nas margens EBITDA, para 73,4%, 74,3% e 75,8%em 2019, 20 e 21, respectivamente.

brMalls (BRML3): Sedimentando o Caminho; Compra


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Preço-Alvo


Taxa

de

Cre

scim

en

to d

e

Lon

go P

razo

7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0%

6,50% 17,9 16,7 15,7 14,8 13,9

6,25% 17,0 16,0 15,0 14,2 13,4

6,00% 16,2 15,3 14,4 13,6 12,9

5,75% 15,5 14,6 13,8 13,1 12,5

5,50% 14,9 14,1 13,3 12,7 12,1


Preço: IBOV vs. BRML3 (Jan/18 = 100)


brMalls: Resumo das Estimativas

Ano 2018 2019 2020 2021

Receita Líquida 1.266 1.352 1.431 1.511

A/A -6% 7% 6% 6%

EBITDA* 914 992 1.063 1.145

Margem EBITDA 72,2% 73,4% 74,3% 75,8%

Lucro Líquido* 563 610 651 744

A/A 38% 8% 7% 14%

FFO* 581 630 671 765

A/A 36% 9% 6% 14%* Excluindo venda de ativos

Multiplan (MULT3): Execução e Qualidade; Neutro


9

VISÃO POSITIVA, MAS POTENCIAL DE VALORIZAÇÃOMENOR EM TERMOS RELATIVOS Iniciamos nossacobertura com recomendação Neutra para as ações deMultiplan. Apesar de reconhecermos a alta qualidadedo portfólio e o histórico sólido de gestão dos ativos eexecução, acreditamos que o prêmio atual dosmúltiplos em relação aos competidores e aos níveishistóricos confiram potencial de valorização menor emtermos relativos. Vale relembrar que a maior exposiçãodo portfólio da Multiplan ao segmento de alta rendaserviu como proteção aos efeitos adversos da crise. Ospapéis negociam hoje a ~18x P/FFO de 2019, ~9%acima da média histórica e ~11% acima de seus pares.Sem embutir crescimento de ABL adicional aoShopping ParkJacarepaguá e 25 mil m² em expansões,vemos um potencial de valorização de ~15% até nossopreço alvo de R$ 26,2/ação.

JUROS MAIS BAIXOS E EXPANSÕES PODERIAMDESTRAVAR MAIS VALOR Assim como nos shoppingsmencionados anteriormente, juros estruturalmentemais baixos podem destravar valor adicional. Tudomais constante, estimamos que a cada 100 bps deredução nos juros de longo prazo, ~18% de valor sejadestravado. Além disso, existem outras fontes decrescimento que não estão incorporadas em nossomodelo, como a aquisição de participações adicionaisnos próprios ativos ou outras expansões. Todas essas“opcionalidades” representam potencial adicional àsestimativas.

RESUMO DAS ESTIMATIVAS As adições de ABL emnosso modelo incluem 25k m² em expansões e ABLadicional referente ao shopping ParkJacarepaguá,ambos a partir do 4T20 apenas. Estimamos que tantoos aluguéis quanto a receita de estacionamento por m²cresçam ligeiramente abaixo da inflação em 2019, masconvergindo para o indicador em 2020, seguindodescontos progressivamente menores. Projetamosmargens EBITDA de 75,4%, 76,7% e 76,0% em 2019, 20e 21, respectivamente. Reconhecemos, porém, quenovos projetos podem resultar em margens menores(por conta de maiores despesas e margens menores nocaso de projetos multiuso).


Preço: IBOV vs. MULT3 (Jan/18 = 100)

Multiplan: Resumo das Estimativas

2018 2019 2020 2021

Receita Líquida 1.251 1.351 1.449 1.583

A/A 6% 8% 7% 9%

EBITDA 947 1.018 1.111 1.203

Margem EBITDA 75,7% 75,4% 76,7% 76,0%

Lucro Líquido 473 500 579 642

A/A 28% 6% 16% 11%

FFO 704 717 803 878

A/A 26% 2% 12% 9%


Preço-Alvo


Taxa

de

Cre

scim

en

to

de

Lo

ngo

Pra

zo

7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0%

6,50% 36,1 32,7 29,8 27,4 25,3

6,25% 33,3 30,3 27,9 25,7 23,9

6,00% 30,9 28,4 26,2 24,3 22,6

5,75% 28,9 26,7 24,7 23,0 21,5

5,50% 27,2 25,2 23,5 21,9 20,6

Apêndice: Histórico e Perfil


10

Iguatemi (IGTA3)

brMalls (BRML3)

HISTÓRICO E PERFIL A Iguatemi é uma das empresas mais tradicionais do setor, constituída em 1979.Possui um portfólio premium, voltado para as classes A/B e presente em apenas três estados do Brasil (SP,SC, RS) e no Distrito Federal. O portfólio consiste em um ABL próprio de ~459 mil m², composto por 16shoppings, 3 torres comerciais e 2 outlets, tendo um sido recém-inaugurado. A empresa é controlada pelaJereissati Participações (JSPA3), veículo de investimentos da família fundadora que tem Iguatemi como oprincipal ativo.

Além dos empreendimentos em que já tem participação, a companhia anunciou a venda fracionada de umterreno anexo ao Galleria Shopping, localizado em Campinas, onde será construído um empreendimentocomercial em que a Iguatemi terá ~54% de participação. Fora esses projetos, a Iguatemi tem um potencialde expansão dos shoppings atuais de ~219 mil m², e potencial imobiliário de ~1.310 mil m².

Iguatemi: Landbank

Landbank Em m²

Expansão de Shoppings 218.629

Imobiliário 1.309.882

HISTÓRICO E PERFIL A brMalls é a maior empresa de shoppings do Brasil, com participação em 39 ativos ecom um ABL próprio de ~937 mil m². Diferente de empresas como Multiplan e Iguatemi, a empresa nasceuem 2006 após dois fundos de investimento unirem três empresas, já nascendo como uma das maioresempresas do setor. A partir de então construiu seu portfólio a partir de diversas operações de compra evenda de participação em ativos existentes, além do desenvolvimento de shoppings, formando umacarteira de ativos mais heterogênea em termos de exposição a classes sociais e mais abrangente emtermos de presença geográfica.

Em meados de 2016, a brMalls iniciou um ciclo estratégico que visava (i) a venda de ativos “secundários”,(ii) redução da alavancagem, (iii) gestão dos passivos e (iv) revitalização dos ativos mais relevantes. Com aalavancagem mais baixa, a companhia hoje tem espaço para seguir com a estratégia de revitalizar oportfólio. Seu último projeto foi o Shopping Estação Cuiabá, que contribuiu com um ABL próprio de 35 milm².

Histórico e Perfil


11

Multiplan (MULT3)

Multiplan: Principais Projetos

Projetos no Radar ABL ('000) Inauguração Capex Est. (R$ mi)

ParkJacarepaguá 39,0 (100%) 4T20 500,0

Expansões Potenciais 40,0 (100%) Indefinido

Landbank Em m²

Terrenos 820.519

HISTÓRICO E PERFIL A Multiplan iniciou sua atuação como uma empresa de incorporação em 1975. Hojepossui 19 shoppings e 2 torres comerciais localizados em sete estados Brasileiros, e uma ABL própria de623 mil m². É uma das empresas com o portfólio mais premium e mais produtivo, com maior aluguel evendas por m² entre as três empresas da cobertura. Possui um histórico sólido de execução e presençaforte do fundador José Isaac Peres (e família) na gestão. Além da família, o quadro acionário conta com aOTTP (Ontario Teachers’ Pension Plan).

Além dos empreendimentos já existentes, a Multiplan possui (i) um projeto em desenvolvimento quecontribuirá com ABL adicional a partir de 2020, o shopping ParkJacarepaguá, e (ii) projetos de expansão deativos existentes que podem somar até 40 mil m² de ABL. Fora esses projetos, que podem incrementar ematé ~12% o ABL próprio atual, a empresa tem também cerca de 821 mil m² em terrenos, destinados aprojetos multiuso (como hotéis, escritórios, etc.) que poderão ser executados ao longo dos próximos anos.

Disclaimer

12

Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na InstruçãoCVM nº 598, de 3 de maio de 2018, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento,não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório sãoconsideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomadapelo cliente com base no presente relatório.Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidasde forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nascondições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeirasrealizadas pela XP Investimentos.O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº 598/18 está indicado acima, sendo que, caso constem aindicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de ValoresMobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por agentes autônomos de investimento que desempenham suasatividades por meio da XP, em conformidade com a ICVM nº 497/2011, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras eDistribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. 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Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadasas condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos,que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.O investimento em ações é indicado para investidores de perfil moderado e agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP InvestimentosAção é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidadenão é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores nãosão necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação adesempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho doinvestimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Nãohá quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produtoO investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XPInvestimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente dodireito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto porapresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duraçãorecomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.O investimento em termos é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. Sãocontratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contratoa Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da açãoadicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termorequer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos, e por isso é indicado para investidores de perfil agressivo, deacordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outroinstrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, quecontempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazoe o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podemafetar o desempenho do investimento.ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DEINVESTIMENTO NO VAREJO.


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