Services Ltd Entropy Financial Research · 73 59 54 54 44 38 4650 32 34 32 31 30 32 31 33 35 40 47...
41
שוק הייזום למגוריםEntropy Financial Research Services Ltd פברואר2018 סקירה ענפית והתייחסות ל- IFRS15 1
Transcript of Services Ltd Entropy Financial Research · 73 59 54 54 44 38 4650 32 34 32 31 30 32 31 33 35 40 47...
שוק הייזום למגורים
Entropy Financial Research Services Ltd
2018פברואר
IFRS15 -סקירה ענפית והתייחסות ל
1
סביבה עסקית
2
73
59
54
44
38
46
32 34 32 30 32 31 31
33 35
40
47 43
48 47
54 54
48
0
10
20
30
40
50
60
70
80
קצב 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 19952017
עליה בהתחלות בניה , לאחר שנים של שפל(: צד ההיצע)התחלות בניה
. ניכרת האטה, עד כה 2017 -ב, 2010-2016 -ב
3
השפיעו הבירוקרטיה הנדרשת וניסיונות להורדת הגידול בהיקף שיווק הקרקעות
.ניכר שינוי מגמה 2017 -ב. האחרונותבאופן חיובי על קצב התחלות הבנייה בשנים
1995-2000
,52 -בממוצע כ
מגמת ירידהעם
2001-2009
,32 -בממוצע כ
עם מגמה יציבה
2010-2014
,45 -בממוצע כ
עם מגמת עלייה
2015-2016
,54 -עליה ל
יציב
ד"באלפי יח, התפתחות התחלות בניה
2017
ירידה
48 -ל
ד"התפתחות גמר בנייה באלפי יח
4
38
53
68
54
46 44
39 39 35 33 33 31 30 30
33 33 34 37
42 45 44
46 48
0
10
20
30
40
50
60
70
80
:מגמות בגודל דירה
ד"מגמה ברורה של עליה במספר החדרים ליח 2014עד -
מסתמן שינוי מגמה 2015משנת -
5
78
81 79
82 84
80
84 85
82
87 87
89 90
93 93 93
90 92
94 94
91 91
70
75
80
85
90
95
100
(באחוזים)התחלות הבניה ד ב"חדרים ומעלה מתוך יח 4ד בנות "שיעור יח
ד "יחהיסטורי במלאי מחסור (: צד ההיצע)שיווק קרקעות
'מחיר למשתכן'מהקרקעות במסגרת 75% -קרוב ל 2016 -ב
.י"י רמ"ד למגורים נשלט כמעט במלואו ע"היצע יח•
כאשר בשנים , משמעותיתנעשתה קפיצת מדרגה 2013בשנת , י היה נמוך"י רמ"ד ע"לאחר שנים בהם קצב שיווק יח•
.ד"אלף יח 30-שווקו בממוצע כ 2013-2015
(.ד במסגרת מחיר למשתכן"יח' א 27)ד "אלף יח 36-השיווק לכעלה קצב 2016בשנת •
.הרגילהצומצם כמעט לחלוטין שיווק קרקעות במתכונתו , במקביל לשיווק הקרקעות במסגרת מחיר למשתכן•
6
15.1 17.2
24.9 25.5
15.4
30.1 29.7 31.0
35.9
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ד"באלפי יח, י"י רמ"שיווק קרקעות ע
מחיר , למשתכן73%
, ללא מכרז15%
בנייה 5%, רגילה צמוד
7%, קרקע
2016י שנת "י רמ"התפלגות שיווק קרקעות ע
ד הנמצאות בבנייה פעילה"שיא ביח - 2016(: צד ההיצע)בניה פעילה
, האחרונותבשנים הקרקעות המשווקות הגדלת תוצאה של
דירה משך הזמן הממוצע להקמת התארכות לצד
7
61.6 63.8 70.8
83.1 88.9
93.9 96.1 105
112.1
0
20
40
60
80
100
120
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ד"יחאלף , ד בבנייה"היקף יח
*מלאי דירות לא מכור
8
21 21 23
27 29
31
0
5
10
15
20
25
30
35
2011 2012 2013 2014 2015 2016
ד"באלפי יח, למכירהדירות חדשות שנותרו
נראית מגמה ברורה של , על אף זאת. ס הפסיק את פרסום הנתונים של סדרה זו עקב בעיה בנתונים"הלמ*
.גידול במלאי לא מכור
התפתחות תוספת משקי בית חדשים
אלף לשנה 46בממוצע
53
67
35 33
43 42 39
44
36
52
27
38
55 54 51 48
59
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
משקי הבית צומחים בקצב גבוה יותר ביחס לקצב : צד הביקוש
.אלף 46 -כ –התוספת הממוצעת לשנה . גידול האוכלוסייה
נובע מגידול (. 1.9% -כ)באוכלוסייה גבוה משיעור הגידול ( 2.1%-כ)הבית של משקי שיעור הגידול •
גידול , גידול במספר הנשואים בצורה לא פורמאלית, הזדקנות האוכלוסייה, חלקם של היחידים הגרים בנפרד
.'וכדבחלקן של המשפחות החד הוריות
.אלף 46 -בהיקף של כהתוספת השנתית הממוצעת של משקי בית הנה •
9
95100105110115120125130135140
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
משקי בית אוכלוסיה
CAGR: 1.9%
CAGR: 2.1%
גידול מצטבר של האוכלוסייה ומשקי הבית בישראל
100=2001: מדד
השפעות על צד הביקוש
ריבית נמוכה ברמה ההיסטורית מגדילה את הביקוש
הביקוש בשנים האחרונות הושפע לא רק מקצב גידול משקי הבית אלא גם משיעורי הריבית הנמוכים שיהוו •
.גורם משמעותי בגידול בביקוש
, כתוצאה מכך. לפחות כדאייםאפיקי השקעה אחרים והופכת את עלות המשכנתאות מוזילה הנמוכה הריבית •
(.דירות להשקעה)גדל מעגל רוכשי הדירות
10
12 15
20 16
24
30 34
47 44 47
52 52
65
59
52
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0
10
20
30
40
50
60
70
י"ריבית ב היקף משכנתאות
)%(בנק ישראל וריבית ( ₪במיליארדי )התפתחות היקף המשכנתאות
11
התפתחות משכנתאות חדשות וריבית משכנתאות
2016מגמת ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות מאז יולי
השפעות על צד הביקוש
מגמות בהתנהגות המשקיעים ובבעלות על דירה
.30%-עד למעל ל -חלה עלייה מתמדת באחוז המשקיעים מכלל העסקאות 2007-2011בשנים •
.והשפעתההחברתית עקב המחאה , המשקיעיםחלה ירידה בהיקף 2013-ועד ל 2011מסוף •
. 8%-לתוקף של העלאת מס הרכישה לדירה לבשל כניסה , המשקיעיםמשמעותית באחוז חלה קפיצה Q2-15 -ב•
.2003הנמוך ביותר מאז שיעור המשקיעים - H1-17 -ב 16%-כלשיעור של הדרגתית עד קיימת ירידה •
כאשר אין שינוי , משקל בעלי שתי דירות או יותר עלה באופן מתמיד ומנגד משקל בעלי דירה אחת הציג ירידה מתמדת 2003מאז •
.מהותי במשקל האוכלוסייה שלא מחזיקה דירה
12
ללא בעלות
על דירה
בעלי דירה
אחת
בעלי שתי
דירות או
יותר
200327.369.53.2
200427.768.73.6
200528.269.42.4
200629.068.03.0
200729.068.52.5
200829.667.03.4
200929.366.54.2
201028.866.74.5
201127.666.06.4
201228.064.17.9
201327.963.78.4
201427.963.09.1
201527.562.69.9
אחוז המשקיעים מתוך סך עסקאות אחוז בעלות על דירה
44 39 39
35 33 33 31 30 30 33 33 34
37 42
45 44 46
53
67
35 33
43 42 39
44
36
52
27
38
55 54 51
48
59
0
20
40
60
80
100
120
140
160
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
משקי בית מצטבר-פער גמר בניה משקי בית חדשים גמר בניה
2000ד מאז שנת "אלף יח148פער מצטבר של : ביקוש אל מול היצע
(גמר בניה - היצע, משקי בית חדשים - ביקוש)
13
148 ד"אלף יח
2000מאז שנת , באלפים, התפתחות משקי בית חדשים וגמר בניה
והן שיווק הקרקעות הן בקצב , האחרונותאף הגידול שחל בשנים על
.ד"יחמחסור היסטורי במלאי קיים עדיין , בקצב התחלות הבנייה
90
110
130
150
170
190
210
230
2000-2017, שינויים במדדי מחירים בתחום הדיור 2000שיעורי שינוי מצטברים משנת
100=2000: מדד מדד מחירי הדירות
(שכירות)מדד הדיור
מדד המחירים לצרכן
מדד מחירי תשומות
הבניה
השפעת מגמות הביקוש וההיצע על המחיר
2007מאז שנת 125% -מדד מחירי הדירות עלה בכ -
בלבד 18% -עלה מדד המחירים לצרכן בכ, בתקופה האמורה -
14
זינוק חד של
125% -כ
אחוז שינוי מדד מחירי הדירות
15
92 92 93 99
93 95 95
115 124 127 127
134 140
145 149
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
OECD 2000 משכורות הנדרשות לרכישת דירה בישראל' מס OECD 2016
2002לצורך רכישת דירה מאז ( 62%)משכורות ברוטו 57תוספת של
2000בלבד בשנת 2% -לעומת פער של כ 35% -כ 2016בשנת OECDהפער מול
16
90
110
דירה בישראללרכישת הנדרשות ( ברוטו)משכורות ' התפתחות מס
17
אומדן הביקוש לדירות בישראל
עיקריות לעליית המחיריםסיכום הסיבות
(צד ההיצע)ד "מחסור היסטורי במלאי יח
(צד הביקוש)נתוני מאקרו תומכים
(צד הביקוש)ריבית נמוכה ברמה היסטורית
גידול מתמשך במדד תשומות הבנייה
18
צעדי ממשלה עיקריים
הופקדה במשרד , כולל ועדות התכנון ורשות מקרקעי ישראל, שרשרת התכנוןכל
.האוצר והוקמה ועדה מיוחדת לאישורי בנייה
מחיר למשתכן
הגדלת מס שבח
דיור להשכרה לטווח ארוך –" דירה להשכיר"פרויקט
19
מחיר למשתכן עדיין חלק קטן מהעסקאות
20
מחיר למשתכןבמסגרת דירות 2דירות יד דירות חדשות עסקאותכ "סה
3,600 77,100 27,400 104,500 ד"יחאלף
3.4% 73.8% 26.2% 100% אחוז מסך מכירות
13.1% 100% אחוז ממכירת דירות חדשות
30.6.16-30.6.17, מחיר למשתכן, מקרה בוחן
מסך המכירות בתקופה 73.8%-היוו כ 2רכישות של דירות יד •
13%-היוו מכירות הדירות במסגרת מחיר למשתכן כ 30.6.16-30.6.17בתקופה של •
.בלבד מסך העסקאות בתקופה 3.4%-אך כ, ד החדשות"מסך מכירות יח
א"דיור להשכרה לט –" דירה להשכיר"פרויקט
האבחנה . OECDבממוצע 63% -לעומת כ( ב"בדומה לארה) 69% -בישראל שיעור בעלות של כ•
בישראל הבעלות , ברובה המכריע קונצרניתל הבעלות על הדירות הינה "היסודית היא שבעוד בחו
.פרטיתעל הדירות המושכרות היא
א המהווה "להשכרה לטהכלכלות המתקדמות בעולם קיים שוק דיור קונצרני לדיור בכל : הצורך•
.להתפתחשוק זה לא השכיל , תרבותיות-כלכליותמסיבות , בישראל. תחליף לרכישת דירה
כלכלי א באמצעות המגזר הפרטי ועל בסיס "לטיצירת אלפי יחידות דיור להשכרה : התוכניתיעדי •
ענף עם יצירת אלטרנטיבה לדיור ברכישה יחד א שיהווה "לטיצירת שוק מגורים להשכרה , איתן
.למגוריםן מניב "נדל: ן מניב חדש"נדל
25%, ד חופשי"בשכ 75%, שיווק קרקעות בבעלות המדינה: טווחמבנה מכרז להשכרה ארוכת •
.בחופשיבשוק בפרויקט היזם יכול למכור את כל הדירות , שנות הפעלה 20בתום , ד מפוקח"בשכ
.הקרובותרבבות דירות בשנים ; 2016דירות בהשכרה ארוכת טווח עד סוף 2,300 –התוכנית •
.בהרצליהדירות 273פרויקט של אוכלס , בשלב זה•
.בינוני-לפחות בטווח הקצר, ן"השפעה בשוליים על שוק הנדל, להערכתנו, עדיין•
21
?2017 -מה קורה בינתיים ב
(הטווח הקצר)
22
,כאמור
'מחיר למשתכן'גידול חד בשיווק קרקעות במסגרת -
לצד ירידה בסך התחלות בניה -
23
מחיר , למשתכן73%
, ללא מכרז15%
, בנייה רגילה5%
, צמוד קרקע7% 40
47 43
48 47
54 54
44
0
10
20
30
40
50
60
קצב 2016 2015 2014 2013 2012 2011 20102017
2016י "התפלגות שיווק קרקעות רמ התפתחות התחלות בניה
90
110
130
150
170
190
210
230
2017 -מחירי הדירות ממשיכים לעלות גם ב
24
מדד מחירי הדירות
100=2000: מדד, 2000שיעורי שינוי מצטברים משנת
עליה של
4.3%
2017ירידה באוקטובר ונובמבר
24.8 22.9
31.9 29.9 24.9 28.0
22.9
19.5 18.0
18.7 18.9
16.1
18.3
15.5
44.3 40.9
50.6 48.8
40.9
46.3
38.4
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
2013 2014 2015 2016 LTM 1-11/16 1-11/17
ביקוש לדירות חדשות דירות לא למכירה דירות חדשות שנמכרו
עד כה 2017 -ירידה חדה בביקוש לדירות חדשות ב
25
התפתחות הביקוש לדירות חדשות
" איתןצוק "שהושפעה מ 2014 -ביחס ל 24%-בכהיה גבוה 2015 -וב 2015לעומת 4% -בכהיה נמוך 2016 -בלדירות חדשות הביקוש •
.אפסמ "חוק מעוהצעת
.בביקוש לדירות חדשות ובמכירת דירות חדשות 17% -חדה של כמסתמנת ירידה 1-11/2017 -ב•
.הקטנות מציגות ירידה חדה יותר. 38% -של כבשיעור ששת החברות הגדולות מציגות ירידה חדה יותר במכירת דירות חדשות •
ל ירה לא ח ות ו ירות נ רו ח ות ירות - " שו ירו ". ק י ה י ח בונה על ול ו או, ירה חו ה ל ביה נחת ח ה ירה - "ש מ רה ירה"
. ולבות בעסקאות נ רו ירות ולל ועו לה רה, ר י ה לקבו ת, הקרקע בעל ל ע י ל י ו נבנתה ירה - " מ רה של ירה"
ששת החברות המובילות, ד שנמכרו "יח
חברות נוספות בתחום הייזום, ד שנמכרו"יח
2013 2014 2015 2016 H1-16 H1-17 שינוי
2014
שינוי
2015
שינוי
2016
שינוי
H1-17
65%- 24%- 88% 14% 49 141 240 316 168 147 חנן מור
62%- 4%- 110% 13% 97 253 400 415 198 175 ח המרמן.מ.צ
56%- 45%- 82% 0% 27 62 103 187 103 103 בוני התיכון
72%- 88% 111 394 680 361 פרשקובסקי
48%- 2%- 30% 3% 39 75 150 153 118 115 דוניץ
25%- 55 105 168 187 143 191 קרדן נדלן 31% -10% -48%
63%- 8% 122% 0% 378 1,030 1,741 1,619 730 731 כ"סה
1-9/17 –ד בחברות הציבוריות "בשיווק יחירידה חדה
26
:החברה הגדולה בשוק –שיכון ובינוי
ד"יח926 – 2016 -
ד "יח 539 – 2017 -
27
!42%קיטון של
119
72
105
78 82 77
116
91
57
41 32
56
53 58 59
39 50
43 52
46
26 34
42 37
0
20
40
60
80
100
120
140 (כולל חלק השותפים)שיכון ובינוי -מכירות חודשיות
2016 2017
המחירים לא יורדים, בינתיים
. דוגמאות של שתיים מהחברות הגדולות
(Q2-17 -נכון ל)מגמה דומה מדווחת גם על ידי יתר החברות הציבוריות
28
802 671 722
935
675
912 803
394
1,339 1,303 1,471
1,264 1,363 1,421
1,753 1,757
0
500
1,000
1,500
2,000
0100200300400500600700800900
1,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1-10-17
שיכון ובינוי
מ"ללא מע₪ ד באלפי "מחיר יח (חלק החברה)ד שנמכרו "יח' מס
38
3
34
5
47
1
39
5
41
8
38
6
37
5
65
2
67
2
66
6
91
0
94
1
47
9
31
7
0.8
4
0.8
3
0.8
7
0.9
0
0.9
5
1.0
4
1.0
7
1.2
0
1.1
6
1.3
1
1.4
2
1.3
5
1.3
7
1.5
1
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
0
200
400
600
800
1,000
דמרי
מ"ללא מע₪ ' ד במיל"מחיר ממוצע ליח ₪' במיל, ד"היקף כספי מכירות יח
כיווני מחשבה לטווח הקצר
2017 -קיימת ירידה חדה במכירת דירות חדשות ב, על אף פער ברור בין היצע לביקוש•
(.2016מגמה שהחלה אף מעט לפני כן במהלך הרבעון האחרון של )
עדיין לא מייצר שינוי אמיתי . קיימות יוזמות ממשלתיות להגדלת היצע והפחתת מחירים•
.בהיקף ההיצע
(.2014תופעה דומה נצפתה בשנת )הקונים נמצאים בעמדת המתנה •
בין היתר על רקע רמות גבוהות במחצית , החברות הציבוריות רשמו ירידה חדה במכירות•
.אך לא רק, 2016הראשונה של
(כפי שעולה ממדד מחירי הדירות, ואף המשך עליה)אין ירידת מחירים , על אף זאת•
.והמצד השני הצטברות של מלאי לא מכור" ביקושים כבושים"שמצד אחד קיימים , מכאן•
.מגמות אלו עשויות להביא לירידת מחירים בטווח הקצר•
29
ארוך-כיווני מחשבה לטווח הבינוני
ההיסטורי בהיצע הדירות למגורים וכן הקצב הנוכחי של גמר הבנייה לא מכסה עדיין את התוספת המחסור •
.הביתהשנתית של משקי
כלכלית בדגש על הריבית ושיעור האבטלה הנמוכים לא צפויה להשתנות מהותית בטווח -הסביבה המאקרו•
.הקצר
מחיר "אך משקל , שלוש הקרובות-אנו מעריכים שהיקף העסקאות במחיר למשתכן צפוי לעלות בשנתיים•
.אינו צפוי להוות חלק מהותי מכלל עסקאות מכר הדירות במשק" למשתכן
.הבינוניאנו לא צופים שינוי משמעותי במגמה הנוכחית של מחירי הדיור בטווח , לאור האמור לעיל•
כאשר הגורמים המרכזיים באם תתרחש אנו מעריכים כי בטווח הארוך יותר תתכן ירידה במחירי הדירות•
:הינם
שחיקת כח הקנייה של הציבור -
.ד בבנייה פעילה שצפויות להיכנס לשוק בשנים הקרובות"כמות שיא של יח -
קיצור הזמן הנדרש להיתר בנייה , תכנון מוקפד של היצע הדירות תוך הגדלת היקפי השיווק -
.ויישום תכנית מחיר למשתכן
הדרגתית בריבית וכתוצאה בריבית המשכנתאות אשר עשויה לייקר את עלות רכישת דירה עלייה -
.את הביקוש לרכישת דירותולהוריד
30
התפתחות שיעור רווחיות חברות נבחרות
21.7%
27.4% 28.6%
19.2% 18.0% 17.0% 15.3%
17.5%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 H1-17
התפתחות שיעור רווחיות ממוצע חברות נבחרות
31
מגמות ברווחיות חברות הייזום
הירידה בין היתר כתוצאה מהתדלדלות מלאי על בסיס היסטורי
IFRS15
32
"הכנסות מחוזים עם לקוחות"
"שירות"למתן " סחורה" מעבר ממכירת
IAS18פרסום התקינה החדשה אשר מיועדת להחליף את התקינה הקיימת - 2014מאי •
(.חוזי הקמה) IAS11-ו( הכנסות)
.תוך מתן אפשרות לאימוץ מוקדם 1.1.2018 -מועד יישום •
מהימנה יותר הנובעת " כלכלית"שינוי מודל ההכרה בהכנסות לצורך הצגה -מהות השינוי •
(כדוגמת חוזה מכר דירה. )מחוזים אשר אורכים זמן ארוך עם הלקוחות
מטעמי הקלה על החברות הרשות אפשרה הצגה לפי יישום למפרע -הצגת השינויים •
אלא הצגה כאילו החברה עבדה לפי התקן מאז , ללא צורך בתקופות השוואה אחורה)
(.ומעולם
33
IFRS15 רקע והתפתחויות
הקיים התקן
סחורה ממכירת בהכנסות ההכרה כאשר ,"מוגמר מוצר/סחורה"כ בדירה מבחין
.ללקוח הסחורה על לבעלות הנוגעים הסיכונים וכל הסחורה העברת עם מתבצעת
.ללקוח הדירה מסירת בעת מתבצעת דירה ממכירת בהכנסות ההכרה ,כתוצאה
החדש התקן
.לקוח עבור "בנייה שירותי מתן" יותר נכון או שירות כמתן דירה במכירת מבחין
הדירה הקמת של ההתקדמות לקצב בהתאם תתבצע בהכנסות ההכרה ,כתוצאה
.(השירות מתן)
34
IFRS15
המבחן הקובע לאופן ההכרה בהכנסות
קריטריונים אשר קובעים הלכה 2התקן אינו בא להבחין מהי סחורה ומהו שירות ומעמיד
:למעשה את אופן ההכרה בהכנסות
?האם היזם יכול למכור את הנכס ללקוח אחר -שימוש אלטרנטיבי בנכס 1)
אף שהיא )האם היזם יכול לדרוש תשלום על עבודה שבוצעה -יכולת אכיפה משפטית 2)
?(חלקית בלבד
וההכרה " מתן שירות"הקריטריונים הופך את החוזה ל 2-חוזה עם לקוח העומד ב
(.של הדירה)בהכנסות מחוזה זה תהיה לאורך תקופת ההקמה
35
?מדוע היה צורך לשנות את התקן
!פ התקינה הקיימת פגע באיכות ורלבנטיות הדוחות של חברות הייזום"רישום ע
דוחותיה , נניח וחברה לא אכלסה פרויקטים ברבעון מסוים או אפילו בשנה מסוימת
הוצאות , שכן עדיין נרשמים הוצאות הנהלה וכלליות יראו שהיא חברה מפסידה
זאת ( אלו שלא מועמסות על עלות המלאי והמכר)שיווק ואף הוצאות מימון חלקיות
.על אף שהחברה המשיכה בבניית פרויקטים קיימים וכן המשיכה בשיווקם
36
:נתונים
דירות 10חוזה להקמת •
לדירה₪ ' מ 2•
רווח גולמי 25%•
1.1.2015תחילת עבודה •
31.12.2017סיום צפוי •
.100%-כ 31.12.17, 70%-כ 31.12.16, 40%-כ 31.12.15: שיעורי השלמה •
37
IFRS15 – להמחשהדוגמא
2015 2016 2017
תקינה חדשה
תחילת הקמה
01/01/2015
40% –שיעור השלמה
₪ ' מ 8 –הכרה בהכנסות
₪ ' מ 2 -הכרה ברווח
31/12/15 70% –שיעור השלמה
₪ ' מ 6 –הכרה בהכנסות
₪ ' מ 1.5 –הכרה ברווח
31/12/16 100% –שיעור השלמה , סיום הקמה
₪ ' מ 6 –הכרה בהכנסות
₪ ' מ 1.5 –הכרה ברווח
תשלום מס בגין כלל הפרויקט והכרה
במס בדוחות
31/12/17
31/12/15 31/12/16 31/12/17
40% –שיעור השלמה
₪ ' מ 0 –הכרה בהכנסות
₪ ' מ 0 -הכרה ברווח
70% –שיעור השלמה
₪ ' מ 0 –הכרה בהכנסות
₪ ' מ 0 -הכרה ברווח
100% –שיעור השלמה , סיום הקמה
₪ ' מ 20 –הכרה בהכנסות
₪ ' מ 5 -הכרה ברווח
תשלום מס בגין כלל הפרויקט והכרה
במס בדוחות
תתקינה קיימ
38
שיפור ביחסי , הקטנת המאזן, גידול בהון העצמי -שיפור האיתנות הפיננסית
.המינוף
קיטון אפשרי בעלויות המימון
לחלוקההקדמת זמינות רווחים
השפעה על בונוסים ותגמולים
עמידה באמות פיננסיות
39
התקינההשפעות עיקריות הנובעות ממעבר
הפרש Q2-17 2016 ₪ ' מיל
337- 431 769 מלאי בניינים ודירות למכירה
311- 80 392 מקדמות מרוכשי דירות
302- 809 1,112 סך מאזן
69.9 74.7 4.7 לקוחות
13.3 רווח נקי
41 182 141 הון עצמי
9.8% 22.5% 12.7% הון עצמי למאזן
40
30.6.17-אימוץ מוקדם ב, צמח המרמן
ו ה על ההקשבה
