Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Q3 2011
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La demanda de oficinas se ha deteriorado de manera considerable si comparamos la absorción de este trimestre (algo más de 43.000 m²) con la del mismo trimestre del año anterior (60.700 m²). Si bien el tercer trimestre del año se caracteriza por una actividad tradicionalmente débil debido a los meses estivales, la tendencia global del mercado nos permite afirmar que 2011 marcará el mínimo de absorción bruta acumulada de la última década. Los desarrollos especulativos han desaparecido prácticamente del mercado. Durante el tercer trimestre del año ningún proyecto vió la luz y no prevemos la entrega de nuevos desarrollos de envergadura en los próximos 15 meses. La ausencia total de entregas de nuevos proyectos continúa facilitando la progresiva estabilización del volumen de oferta de oficinas y sostiene la tasa de disponibilidad media de Barcelona, que actualmente se sitúa en el 13,3%. Los valores de renta se mantienen en la senda bajista, con descensos en todas las zonas estudiadas. El descenso menos acusado corresponde a la renta prime que desciende un -2,6% con respecto al trimestre anterior. La cautela reina entre los inversores. La volatilidad en los mercados financieros, la situación política europea, el díficil acceso a la financiación y la escasez de producto de calidad a precios de venta adecuados son factores que dificultan la toma de decisiones. “La liturgia del mercado sigue dictada por las turbulencias que agitan los mercados financieros, las cuales están condicionando la toma de decisiones tanto de los ocupantes como de los inversores. Ante esta situación ambos colectivos han adoptado medidas de cautela adicionales hasta que los mercados se estabilicen y la tendencia se perfile con mayor claridad.” Eusebi Carles (Director General Barcelona) Mercado de oficinas de Barcelona 3T 2011 Absorción bruta anual Evolución anual de la tasa de disponibilidad Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
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� La demanda de oficinas se ha deteriorado demanera considerable si comparamos la absorciónde este trimestre (algo más de 43.000 m²) con ladel mismo trimestre del año anterior (60.700 m²).Si bien el tercer trimestre del año se caracterizapor una actividad tradicionalmente débil debido alos meses estivales, la tendencia global delmercado nos permite afirmar que 2011 marcaráel mínimo de absorción bruta acumulada de laúltima década.
� Los desarrollos especulativos han desaparecidoprácticamente del mercado. Durante el tercertrimestre del año ningún proyecto vió la luz y noprevemos la entrega de nuevos desarrollos deenvergadura en los próximos 15 meses.
� La ausencia total de entregas de nuevosproyectos continúa facilitando la progresivaestabilización del volumen de oferta de oficinas ysostiene la tasa de disponibilidad media deBarcelona, que actualmente se sitúa en el 13,3%.
� Los valores de renta se mantienen en la sendabajista, con descensos en todas las zonasestudiadas. El descenso menos acusadocorresponde a la renta prime que desciende un-2,6% con respecto al trimestre anterior.
� La cautela reina entre los inversores. Lavolatilidad en los mercados financieros, lasituación política europea, el díficil acceso a lafinanciación y la escasez de producto de calidada precios de venta adecuados son factores quedificultan la toma de decisiones.
“La liturgia del mercado sigue dictada por las turbulencias queagitan los mercados financieros, las cuales están condicionando latoma de decisiones tanto de los ocupantes como de los inversores.Ante esta situación ambos colectivos han adoptado medidas decautela adicionales hasta que los mercados se estabilicen y latendencia se perfile con mayor claridad.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
Mercado de oficinas de Barcelona3T 2011
Absorción bruta anual Evolución anual de la tasa de disponibilidad
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
Economía, demanda y ofertaEconomíaEl punto de mira del panorame económicointernacional sigue inevitablemente fijado en la crisisde deuda soberana europea. La presión de losmercados financieros sobre Italia deja en segundoplano a la odisea griega. El coste de la deuda italianaalcanza records históricos, rebasando peligrosamenteel 7%, punto en el que cual se pusieron en marchacon anterioridad los rescates de Irlanda, Grecia yPortugal. Las turbulencias políticas del país agravan ladesconfianza de los mercados que castigan a su primade riesgo, actualmente en niveles cercanos a los 550puntos básicos mientras que la prima española seacerca peligrosamente a los 500 bps.
Comparativa deuda pública a 10 años
Fuente: Eurostat
La envergadura que está tomando la situacióneuropea nos obliga a imaginarnos un escenario en elque sería imprescindible la intervención de China, quese convertiría en el banquero europeo, con lasconsecuencias que esto podría conllevar.
A nivel nacional, el PIB muestra un crecimientoeconómico cada vez más débil que podría concluir enestancamiento o incluso una vuelta a la recesión afinales de año. La debilidad económica se evidenciaen la mayoría de los agregados, tanto de demandacomo de oferta. No obstante, la connotación másnegativa de la economía continúa siendo la deprimidasituación del mercado laboral que perdió 144.700puestos de trabajo durante el tercer trimestre,colocando la tasa de paro en el 21,52%.
El Mercado de AlquileresDemanda y Absorción
La demanda de oficinas en Barcelona continúasufriendo las consecuencias de la incertidumbre y laralentización económica. El nivel de absorción entrejulio y septiembre superó ligeramente los 43.000 m²,un 19% menos que el trimestre anterior y hasta un29% inferior a los niveles alcanzados durante el mismoperiodo de 2010. En lo que va de año la absorciónbruta acumulada asciende a 174.700 m², volumen que
pone de manifiesto el tenue rendimiento del mercadoque se asienta en niveles de actividad cercanos a losmínimos de la última década.
En este contexto, estimamos que la absorción bruta afinal de año no superará los 250.000 m² (nivelessimilares a los del año 2009 y casi un 30% por debajode la media de los últimos 10 años).
A diferencia de los periodos anteriores, la Periferia hatomado una relevancia notoria durante los mesesestivales. Tres de las nueve operaciones másimportantes se han llevado a cabo en zonas de laPeriferia: la multinacional Adidas alquiló más de 1.400m² en Vallsolana Garden Business Park en Sant Cugatdel Vallès, la compañía de telecomunicaciones ColtTelecom amplió sus oficinas en el WTC Almeda Parkde Cornellà de Llobregat (3.320 m²) y la firma de modaRosa Clará se trasladará a una nueva sede de5.000 m² en Sant Just Desvern.
La actividad en el mercado de oficinas continúa siendoproducto de estrategias de ahorro por parte de lasempresas, ya sea en busca de rentas más bajas oedificios más eficientes que les permitan implementarreducciones en costes sustanciales. El últimomovimiento estratégico que se ha llevado a cabo enBarcelona ha sido el traslado de Unilever aViladecans, liberando espacio en uno de los edificiosmás emblemáticos de la ciudad, L’Illa Diagonal. Éstees un fiel ejemplo del cambio psicológico que se haproducido en la demanda de oficinas; la ubicación hadejado de ser el principal atributo para muchasempresas, que pueden sacrificar este elemento paraconseguir otros objetivos también deseables. Ante estatesitura los edificios que se han quedado obsoletos enel centro de la ciudad tienen una clara misión:renovarse o morir.
Oferta y Tasa de disponibilidad
El parque de oficinas de Barcelona ha permanecidoinalterado durante el tercer trimestre del año ante latotal ausencia de nuevos desarrollos.
Tasa de disponibilidad por zonas
Fuente: Savills Research
Mercado de Oficinas de Barcelona -3T 2011 2
Rentas e inversiónComo anticipábamos en el informe anterior, en lospróximos 15 meses no se añadirá ningún proyectoespeculativo de envergadura, a excepción de dosedificios en rehabilitación en el centro de la ciudad: elprimero ubicado en la calle Calabria, propiedad deNúñez y Navarro y el segundo ubicado en Travesserade Gràcia, propiedad de Colonial.
El grueso de la actividad promotora durante lospróximos meses se llevará a cabo en el complejoNova Bocana, donde la sociedad con el mismonombre está desarrollando tres edificios de oficinas ydonde está previsto que se ubiquen la futura sede deDesigual y la Fundació Pascual Maragall, que juntosacumularán una superficie superior a los 30.000 m².
La escasez de nuevos proyectos se ha convertido enun mecanismo estabilizador del mercado, conteniendoel crecimiento de la tasa de disponibilidad queactualmente se encuentra en el 13,3%. El ascenso del0,1% con respecto a la tasa del trimestre anteriorresponde esencialmente a la liberación de oficinas desegunda mano.
Rentas
Las rentas continúan poniendo de manifiesto latendencia bajista que volvieron a iniciar a finales de2010, tras el periodo de relativa estabilización que seprodujo durante los últimos meses de 2009. Se hanllevado a cabo correcciones intertrimestrales en todaslas zonas estudiadas, si bien es importante remarcarque tienen un carácter leve si las comparamos con elinicio de este ciclo recesivo (2008-2009). Así la rentaprime desciende un 2,6% hasta los 18,50€/m²/mes,descenso similar al que hemos observado en el distrito22@ (2,8%).
Rentas prime trimestrales
Fuente: Savills Research
Los edificios del centro y de la periferia muestran unamayor flexibilidad en las rentas, con un 4,4% y un4,3% respectivamente. Los propietarios que disponende edificios en estas zonas se ven obligados a renovarsus estrategias de renta, pero por motivos distintos.
Los inmuebles ubicados en el centro de la ciudadpierden en muchos casos paulatinamente sucompetitividad dado su alto grado de obsolescenciafrente al stock de edifcios nuevos y eficientes queencontramos en las Nuevas Áreas de Negocio y laPeriferia. Mientras, en el lado opuesto, ante el amplioy moderno parque de oficinas de la Periferia, lasdecisiones de traslado por parte de las empresas sedificultan en gran medida por la carencia deinfraestructuras de transporte público adecuadas y enconsecuencia la aversión de los empleados a mudarsea dichas zonas.
Los incentivos (carencias, bonificaciones y ayudas a laimplantación) se consolidan como elementosimportantes en la negociación de los contratos.
El Mercado de Inversión
La venta a principios de Agosto del edificio Diputació260 por parte de Pontegadea a IVG ha sido la únicatransacción destacable de este trimestre. Ciertamentees muy poco bagaje para un mercado acostumbrado aregistrar más de diez operaciones por trimestre hacetan sólo cuatro ejercicios. El volumen de inversiónanualizado ha caído a 224 millones de euros, lo quepone de manifiesto la magnitud de la disminución de laactividad en el mercado, con una caída en torno al90% sobre los máximos de 2007.
Volumen de inversión anual
Fuente: Savills Research
La volatilidad tanto de los mercados financieros comode la situación política europea ha generado que losinversores con allocation declarado para dedicar a lainversión en oficinas hayan amplificado los dispositivosde cautela y lleven a cabo diagnósticos másquirúrgicos de la situación.
Si a este factor añadimos el hecho de que hay pocoproducto de calidad en el mercado a precios de ventaque reflejen estos niveles de incertidumbre obtenemosun binomio perverso que ha atenazado de forma muysignificativa el caudal inversor.
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Mercado de oficinas de Barcelona
Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd November 2011
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