SALES Case Digest 

  DEFINITION OF CONTRACT OF SALE  1.)  SPOUSES  ONNIE  SERRANO  AND  AMPARO  HERRERA  vs.  GODOFREDO CAGUIAT, G.R. No. 139173, February 28, 2007  Facts:  Petitioners  are  registered  owners  of  a  lot  located  in  Las  Piñas.  On March  23, 1900, respondent offered to buy the lot and petitioners agreed to sell it at 1,500 ₱ per square meter. Respondent then gave ₱100,000 as partial payment. A few days after,  respondent,  through his  counsel, wrote petitioners  informing  them of his readiness to pay the balance of the contract price and requesting them to prepare the Deed of Sale.  Petitioners,  through  counsel,  informed  respondent  in  a  letter  that  Amparo Herrera would be  leaving  for abroad on or before April 15, 1990 and  they are canceling the transaction and that respondent may recover the earnest money (₱100,000)  anytime.  Petitioners  also  wrote  him  stating  that  they  already delivered  a  manager’s  check  to  his  counsel  in  said  amount.  Respondent  thus filed a complaint for specific performance and damages with the RTC of Makati.  The trial court ruled that there was already a perfected contract of sale between the parties and ordered the petitioners to execute a final deed of sale in favor of respondent. The Court of appeals affirmed said decision.  Issue:  Whether or not there was a contract of sale.  Ruling:  The transaction was a contract to sell.  “When petitioners declared in the “Receipt for Partial Payment” that they –  “RECEIVED FROM MR. GODOFREDO CAGUIAT THE AMOUNT OF ONE HUNDRED THOUSAND PESOS AS PARTIAL PAYMENT OF OUR LOT SITUATED IN LAS PIÑAS… MR. CAGUIAT PROMISED TO PAY THE BALANCE OF THE PURCHASE PRICE ON OR BEFORE MARCH 23,  1990, AND THAT WE WILL EXECUTE AND SIGN THE FINAL DEED OF SALE ON THIS DATE.”  there can be no other  interpretation  than  that they agreed to a conditional contract of sale, consummation of which is subject only to the full payment of the purchase price.  “A contract to sell  is akin to a conditional sale where the efficacy or obligatory force  of  the  vendor’s  obligation  to  transfer  title  is  subordinated  to  the happening of a future and uncertain event, so that if the suspensive condition    does not take place, the parties would stand as if the conditional obligation had never  existed.  The  suspensive  condition  is  commonly  full  payment  of  the purchase price.  “In this case, the “Receipt for Partial Payment” shows that the true agreement between the parties is a contract to sell.  “First, ownership over the property was retained by petitioners and was not to pass  to  respondent  until  full  payment  of  the  purchase  price.  Second,  the agreement  between  the  parties  was  not  embodied  in  a  deed  of  sale.  The absence of a  formal deed of conveyance  is a strong  indication that  the parties did  not  intend  immediate  transfer  of  ownership,  but  only  a  transfer  after  full payment  of  the  purchase  price.  Third,  petitioners  retained  possession  of  the certificate of title of the lot.  “It is true that Article 1482 provides that whenever earnest money is given in a contract  of  sale,  it  shall  be  considered  as  part  of  the  price  and  proof  of  the 

perfection of the contract. However, this article speaks of earnest money given in a contract of sale. In this case, the earnest money was given in a contract to sell.  The  earnest  money  forms  part  of  the  consideration  only  if  the  sale  is consummated upon full payment of the purchase price.  “Clearly,  respondent  cannot  compel  petitioners  to  transfer  ownership  of  the property to him.”  

 2.)  JULIE NABUS, MICHELLE NABUS and BETTY TOLERO vs.  JOAQUIN PACSON and JULIA PACSON, G.R. No. 161318, November 25, 2009  

 3.) MILA A. REYES vs. VICTORIA T. TUPARAN, G.R. No. 188064, June 1, 2011  Facts:  Petitioner  Mila  Reyes  owns  a  three‐storey  commercial  building  in  Valenzuela City. Respondent, Victoria Tuparan leased a space on said building for a monthly rental  of  P4,  000.  Aside  from  being  a  tenant,  respondent  also  invested  in petitioner's  financing  business.  On  June  20,  1988,  Petitioner  borrowed  P2 Million  from  Farmers  Savings  and  Loan  Bank  (FSL  Bank)  and  mortgaged  the building and lot (subject real properties). Reyes decided to sell the property for P6.5 Million to liquidate her loan and finance her business. Respondent offered to  conditionally  buy  the  real  properties  for  P4.2  Million  on  installment  basis without interest and to assume the bank loan. The conditions are the following:   1. Sale will be cancelled if the petitioner can find a buyer of said properties for the amount of P6.5 Million within the next three months. All payments made by the respondent to the petitioner and the bank will be refunded to Tuparan with an additional 6% monthly interest.  2.  Petitioner  Reyes  will  continue  using  the  space  occupied  by  her  drug  store without rentals for the duration of the installment payments.  3. There will be a lease for 15 years in favor of Reyes for a monthly rental of P8, 000 after full payment has been made by the defendant.  4. The defendant will undertake the renewal and payment of the fire insurance policies of the 2 buildings, following the expiration of the current policies, up to the time the respondent has fully paid the purchase price   They presented the proposal for Tuparan to assume the mortgage to FSL Bank. The  bank  approved  on  the  condition  that  the  petitioner  would  remain  as  co‐maker of the mortgage obligation.  Petitioner's Contention: Under  their Deed of Conditional Sale,  the respondent  is obliged to pay a  lump sum of P1.2 Million in three fixed installments. Respondent, however defaulted in  the payment of  the  installments. To compensate  for her delayed payments, respondent  agreed  to  pay  petitioner  monthly  interest.  But  again,  respondent failed  to  fulfill  this  obligation.  The  petitioner  further  alleged  that  despite  her success in finding another buyer according to their conditional sale agreement, respondent  refused to cancel  their  transaction. The respondent also neglected to renew the fire insurance policy of the buildings.   Respondent's Answer: Respondent  alleges  that  the  deed  of  Conditional  Sale  of  Real  Property  with Assumption of Mortgage was actually a pure and absolute contract of sale with a  term  period.  It  could  not  be  considered  a  conditional  sale  because  the performance  of  the  obligation  therein  did  not  depend  upon  a  future  and uncertain  event.  She  also  averred  that  she was  able  to  fully  pay  the  loan  and secure  the  release  of  the  mortgage.  Since  she  also  paid  more  than  the  P4.2 Million  purchase  price,  rescission  could  not  be  resorted  to  since  the  parties could no longer be restored to their original positions.   

Issue:  Is  the  conditional  sale  at  bar  a  contract  of  sale  or  a  contract  to  sell?  Can  the transaction  or  obligation  be  rescinded  given  that  the  conditions  were  not satisfied?   Ruling:  RTC: The deed of  conditional  sale was  a  contract  to  sell.  It was of  the opinion  that although the petitioner was entitled to a rescission of the contract, it could not be permitted because her non‐payment  in  full of  the purchase price “may not be  considered  as  substantial  and  fundamental  breach  of  the  contract  as  to defeat the object of the parties in entering into the contract.” The RTC believed that  respondent  showed  her  sincerity  and willingness  to  settle  her  obligation. Hence,  it  would  be  more  equitable  to  give  respondent  a  chance  to  pay  the balance  plus  interest  within  a  given  period  of  time.  The  court  ordered  the respondent to pay the petitioner the unpaid balance of the purchase price.  CA: The  CA  agreed  with  the  RTC  that  the  remedy  of  rescission  could  not  apply because  the  respondent’s  failure  to  pay  the  petitioner  the  balance  of  the purchase price in the total amount of ₱805,000.00 was not a breach of contract, but merely an event that prevented the seller  (petitioner)  from conveying title to the purchaser (respondent). Since respondent had already paid a substantial amount of the purchase price,  it was but right and just to allow her to pay the unpaid balance of the purchase price plus interest.  SC: The  SC  agrees  that  the  subject  Deed  of  Conditional  Sale  with  Assumption  of Mortgage  is a contract  to sell and not a contract of sale.   The subject contract was  correctly  classified  as  a  contract  to  sell  based  on  the  following  pertinent stipulations:  8. That the title and ownership of the subject real properties shall remain with the First Party until the full payment of the Second Party of the balance of the purchase  price  and  liquidation  of  the  mortgage  obligation  of  ₱2,000,000.00. Pending  payment  of  the  balance  of  the  purchase  price  and  liquidation  of  the mortgage obligation  that was assumed by  the  Second Party,  the  Second Party shall  not  sell,  transfer  and  convey  and  otherwise  encumber  the  subject  real properties without the written consent of the First and Third Party.   9.  That  upon  full  payment  by  the  Second  Party  of  the  full  balance  of  the purchase  price  and  the  assumed  mortgage  obligation  herein  mentioned  the Third Party shall issue the corresponding Deed of Cancellation of Mortgage and the First Party shall execute the corresponding Deed of Absolute Sale in favor of the Second Party  The  title  and  ownership  of  the  subject  properties  remains with  the  petitioner until  the  respondent  fully  pays  the  balance  of  the  purchase  price  and  the assumed mortgage obligation.  Without respondent’s full payment, there can be no breach of  contract  to  speak  of  because  petitioner  has  no obligation  yet  to turn over the title. The court agrees that a substantial amount of the purchase price has already been paid. It is only right and just to allow Tuparan to pay the said unpaid balance of  the purchase price  to Reyes. Granting  that  a  rescission can  be  permitted  under  Article  1191,  the  Court  still  cannot  allow  it  for  the reason  that,  considering  the  circumstances,  there  was  only  a  slight  or  casual breach  in  the  fulfillment  of  the  obligation.  The  court  considered  fulfillment  of 20%  of  the  purchase  price  is  NOT  a  substantial  breach.  Unless  the  parties stipulated  it,  rescission  is  allowed  only  when  the  breach  of  the  contract  is substantial  and  fundamental  to  the  fulfillment  of  the  obligation. Whether  the breach  is  slight  or  substantial  is  largely  determined  by  the  attendant circumstance. As for the 6% interest, petitioner failed to substantiate her claim that the respondent committed to pay it. Petition is denied.  

 4.) VILLONCO REALTY COMPANY and EDITH PEREZ DE TAGLE vs. BORMAHECO, INC.,  FRANCISCO N.  CERVANTES  and  ROSARIO  N.  CERVANTES,  65  SCRA  352, G.R. No. L‐26872, July 25, 1975  Facts: 

 Francisco Cervantes of Bormaheco Inc. agrees to sell to Villonco Realty a parcel of land and its improvements located in Buendia, Makati.  Bormaheco made the terms and condition for the sale and Villonco returned it with some modifications.  The  sale  is  for  P400 per  square meter  but  it  is  only  to be  consummated  after respondent  shall  have  also  consummated  purchase  of  a  property  in  Sta.  Ana, Manila.  Bormaheco  won  the  bidding  for  the  Sta.Ana  land  and  subsequently bought the property.  Villonco issued a check to Bormaheco amounting to P100,000 as earnest money. After  26  days  from  signing  the  contract  of  sale,  Bormaheco  returned  the P100,000 to Villonco with 10% interest for the reason that they are not sure yet if they will acquire the Sta.Ana property. Villonco  rejected  the  return  of  the  check  and  demanded  for  specific performance.  Issue:  WON Bormaheco is bound to perform the contract with Villonco.  Ruling:  The  contract  is  already  consummated when Bormaheco accepted  the offer by Villonco.  The  acceptance  can be proven when Bormaheco  accepted  the  check from Villonco and then returned it with 10% interest as stipulated in the terms made by Villonco.  On  the  other  hand,  the  fact  that  Villonco  did  not  object  when  Bormaheco encashed the check is a proof that it accepted the offer of Bormaheco.  Whenever earnest money is given in a contract of sale, it shall be considered as part of the price and as proof of the perfection of the contract" (Art. 1482, Civil Code).  

 5.) ANG YU ASUNCION, ARTHUR GO AND KEH TIONG vs. THE HON. COURT OF APPEALS and BUEN REALTY DEVELOPMENT CORPORATION, 238 SCRA 602, G.R. No. 109125, December 2, 1994  Facts:  The  plaintiffs  were  tenants  or  lessees  of  residential  and  commercial  spaces owned by defendants in Binondo, Manila since 1935 religiously paying rent. On several  conditions  before October  9,  1986,  defendants  informed  the  plaintiffs that they are offering to sell the premises and are giving them priority to acquire the same. During negotiations, Bobby Cu Unjieng offered a price of P6‐ million while plaintiffs made a counter of offer of P5‐ million. Plaintiff thereafter asked the defendants to put their offer in writing to which the defendants acceded. In reply  to defendants’  letter, plaintiffs wrote, asking  that  they  specify  the  terms and conditions of the offer to sell. When the plaintiffs did not receive any reply, they  sent  another  letter  with  the  same  request.  Since  defendants  failed  to specify the terms and conditions of the offer to sell and because of information received  that  the  defendants  were  about  to  sell  the  property,  plaintiffs  were compelled  to  file  the  complaint  to  compel  defendants  to  sell  the  property  to them. The court dismissed the complaint on the ground that the parties did not agree upon the terms and conditions of the proposed sale, hence, there was no contract of sale at all.   On  November  15,  1990,  the  Cu  Unjieng  spouses  executed  a  Deed  of  Sale transferring  the  property  in  question  to  Buen  Realty  and  Development Corporation. Buen Realty, as  the new owner of  the subject property, wrote  to the lessees demanding the latter to vacate the premises. In its reply, petitioner stated  that  Buen  Realty  and  Development  Corporation  brought  the  property subject to the notice of lis pendens.  The RTC ordered the CU Unjiengs to execute the necessary Deed of Sale of the property  in  litigation  favor  of  plaintiffs  for  the  consideration  of  P15M  in 

recognition  of  petitioner’s  right  of  first  refusal  and  that  a  new  Transfer Certificate of Title be  issued  in favor of the buyer. The court set aside the title issued  to  Buen Realty  Corporation  for  having  been  executed  in  bad  faith.  The judge issued a writ of execution. The appellate court set aside and declared without  force and effect  the above orders of the court a quo.  Issue:  WON Buen Realty can be bound by the writ of execution by the virtue of notice of lis pendens?  Ruling:  In the law of sales, the so‐called “right of first refusal’  is an innovative juridical relation.  Needless  to  point  out,  it  cannot  be  deemed  a  perfected  contract  of sale. Even on the premise that such right of first refusal has been decreed under final  judgment,  its breach cannot  justify correspondingly an  issuance of writ of execution under a judgment that merely recognizes its existence.   The  final  judgment  in Civil Case No. 87‐41058,  it must be stressed, has merely accorded  a  “right  to  first  refusal”  in  favor  of  petitioners.  Petitioners  are aggrieved by the failure of private respondents to honor the right of first refusal, the remedy is not the writ of execution on the judgment, since there is none to execute, but an action for damages in a proper forum for the purpose.  Furthermore, Buen Realty, having not impleaded in the above‐stated Civil Case, cannot be held subject to the writ of execution issued by the respondent judge, let  alone  ousted  from  the  ownership  and  possession  of  the  property, without first being afforded a day in court.  • Notice of Lis Pendens – may involve actions that deal not only with the title or possession of a property but also with the use or occupation of property.  ‐ In case of subsequent sales or transfers, the Register of Deeds is duty bound to carry over the notice of lis pendens on all titles issued.  

 6.)  PERPETUA  VDA.  DE  APE  vs.  THE  HONORABLE  COURT  OF  APPEALS  and GENOROSA CAWIT VDA. DE LUMAYNO, 456 SCRA 193, G.R. No. 133638, April 15, 2005  Facts:  Cleopas Ape was the registered owner of a parcel of  land. Upon Cleopas Ape's death,  the property passed on  to his wife, Maria Ondoy, and  their eleven  (11) children,  namely:    Fortunato,  Cornelio,  Bernalda,  Bienvenido,  Encarnacion, Loreta, Lourdes, Felicidad, Adela, Dominador, and Angelina, all surnamed Ape.   On  15 March  1973,  Generosa  Cawit  de  Lumayno  (private  respondent  herein), joined by her husband, Braulio, instituted a case for "Specific Performance of a Deed of Sale with Damages" against Fortunato and his wife Perpetua (petitioner herein)  before  the  then  Court  of  First  Instance  of  Negros  Occidental.    It  was alleged  in  the  complaint  that  on  11  April  1971,  private  respondent  and Fortunato  entered  into  a  contract  of  sale  of  land  under  which  for  a consideration  of  P5,000.00,  Fortunato  agreed  to  sell  his  share  in  the  lot  to private  respondent.  The  agreement  was  contained  in  a  receipt  prepared  by private respondent's son‐in‐law, Andres Flores, at her behest.   Fortunato and petitioner denied  the material  allegations of  the  complaint and claimed  that  Fortunato  never  sold  his  share  in  Lot  to  private  respondent  and that  his  signature  appearing  on  the  purported  receipt was  forged.    By way  of counterclaim, the defendants below maintained having entered into a contract of  lease  with  respondent  involving  Fortunato's  portion  of  the  lot.  Petitioner insisted  that  the  entire  lot  had  not  yet  been  formally  subdivided;  that  on  11 April 1971 she and her husband went  to private  respondent's house  to collect past rentals for their land then leased by the former, however, they managed to collect  only  thirty  pesos;  that  private  respondent  made  her  (petitioner's) husband sign a receipt acknowledging the receipt of said amount of money; and that the contents of said receipt were never explained to them. She also stated 

in  her  testimony  that  her  husband  was  an  illiterate  and  only  learned  how  to write his name in order to be employed in a sugar central.  Issue:  Whether or not there was a valid contract of sale?  Ruling:  No.  Court  ruled  that  the  records  of  this  case  betray  the  stance  of  private respondent that Fortunato Ape entered into such an agreement with her.  A contract of sale is a consensual contract, thus, it is perfected by mere consent of the parties.  It is born from the moment there is a meeting of minds upon the thing which is the object of the sale and upon the price. Upon its perfection, the parties may reciprocally demand performance, that is, the vendee may compel the  transfer  of  the  ownership  and  to  deliver  the  object  of  the  sale  while  the vendor  may  demand  the  vendee  to  pay  the  thing  sold.  For  there  to  be  a perfected  contract  of  sale,  however,  the  following  elements must  be  present: consent, object, and price in money or its equivalent.   In the case of Leonardo v. Court of Appeals, et al., we explained the element of consent, to wit:  The  essence  of  consent  is  the  agreement  of  the  parties  on  the  terms  of  the contract,  the  acceptance  by  one  of  the  offer  made  by  the  other.    It  is  the concurrence  of  the  minds  of  the  parties  on  the  object  and  the  cause  which constitutes the contract.  The area of agreement must extend to all points that the parties deem material or there is no consent at all.  For  consent  to be valid,  it must meet  the  following  requisites:  (a)  it  should be intelligent, or with an exact notion of the matter to which it refers; (b) it should be free and (c)  it should be spontaneous.    Intelligence  in consent  is vitiated by error;  freedom  by  violence,  intimidation  or  undue  influence;  spontaneity  by fraud.  As  can be  gleaned  from Flores's  testimony, while  he was  very much  aware of Fortunato's inability to read and write in the English language, he did not bother to fully explain to the latter the substance of the receipt. He even dismissed the idea of asking somebody else to assist Fortunato considering that a measly sum of  thirty  pesos  was  involved.  This  Court  annuls  the  contract  of  sale  between Fortunato and private respondent on the ground of vitiated consent.  

 7.) SPOUSES MARIO AND ELIZABETH TORCUATOR vs. SPOUSES REMEGIO AND GLORIA  BERNABE  and  SPOUSES  DIOSDADO  and  LOURDES  SALVADOR,  459 SCRA 439, G.R. No. 134219, June 8, 2005  CHARACTERISTICS  1.)  FERNANDO A. GAITE vs.  ISABELO FONACIER, GEORGE KRAKOWER,  LARAP MINES  &  SMELTING  CO.,  INC.,  SEGUNDINA  VIVAS,  FRNACISCO  DANTE, PACIFICO  ESCANDOR  and  FERNANDO TY,  2  SCRA  830, G.R. No.  L‐11827,  July 31, 1961  Facts:  Defendant‐appellant  Fonacier  was  the  owner/holder  of  11  iron  lode  mineral claims, known as the Dawahan Group, situated in Camrines Norte.   By  “Deed  of  Assignment,  Respondent  constituted  and  appointed  plaintiff‐appellee Gaite as attorney‐in‐fact to enter into contract for the exploration and development of the said mining claims on. On March 1954, petitioner executed a  general  assignment  conveying  the  claims  into  the  Larap  Iron  Mines,  which owned solely and belonging to him. Thereafter, he underwent development and the exploitation  for  the mining claims which he estimates to be approximately 24 metric tons of iron ore.   However,  Fonacier  decide  to  revoke  the  authority  given  to  Gaite,  whereas respondent assented subject to certain conditions. Consequently a revocation of 

Power of Attorney and Contract was executed  transferring P20k plus  royalties from  the  mining  claims,  all  rights  and  interest  on  the  road  and  other developments done, as well as, the right to use of the business name, goodwill, records, documents related to the mines. Furthermore, included in the transfer was  the  rights  and  interest  over  the  24K+  tons  of  iron  ore  that  had  been extracted.  Lastly  the  balance  of  P65K  was  to  be  paid  for  covering  the  first shipment of iron ores.   To  secure  the  payment  of  P65k,  respondent  executed  a  surety  bond  with himself  as  principal,  the  Larap Mines  and  Smelting  Co.  and  its  stockholder  as sureties.  Yet,  this was  refused  by  petitioner.  Appelle  further  required  another bond  underwritten  by  a  bonding  company  to  secure  the  payment  of  the balance.  Hence  a  second  bond  was  produced  with  Far  Eastern  Surety  as  an additional surety, provided the liability of Far Eastern would only prosper when there  had  been  an  actual  sale  of  the  iron  ores  of  not  less  than  the  agreed amount of P65k, moreover, its liability was to automatically expire on December 1955.   On December 1955, the second bond had expired and no sale amounting to the stipulation  as  prior  agreed  nor  had  the  balance  been  paid  to  petitioner  by respondent. Thus such failure, prompted petitioner to file a complaint in the CFI of Manila for the payment of the balance and other damages.   The Trial Court ruled in favor of plaintiff ordering defendant to pay the balance of  P65k  with  interest.  Afterwards  an  appeal  was  affected  by  the  respondent where  several motions were presented  for  resolution: a motion  for  contempt; two motions to dismiss the appeal for becoming moot and academic; motion for a  new  trial,  filed  by  appellee  Gaite.  The  motion  for  contempt  was  held unmeritorious, while the rest of the motions were held unnecessary to resolve   Issue:  Whether  or  not  the  Lower  Court  erred  in  holding  the  obligation  of  appellant Fonacier to pay appelle Gaite the balance of P65k, as one with a period or term and  not  one  with  a  suspensive  condition;  and  that  the  term  expired  on December 1955  Ruling:  No error was found, affirming the decision of the lower court. Gaite acted within his  rights  in demanding payment and  instituting  this action one year  from and after  the  contract  was  executed,  either  because  the  appellant  debtors  had impaired  the  securities  originally  given  and  thereby  forfeited  any  further  time within which to pay; or because the term of payment was originally of no more than one year, and the balance of P65k, became due and payable thereafter.   The Lower Court was legally correct in holding the shipment or sale of the iron ore is not a condition or suspensive to the payment of the balance of P65k, but was  only  a  suspensive  period  or  term.  What  characterizes  a  conditional obligation is the fact that its efficacy or obligatory force as distinguished from its demandability,  is  subordinated  to  the  happening  of  a  future  and  uncertain event; so that if the suspensive condition does not take place, the parties would stand as if the conditional obligation had never existed.   The sale of the ore to Fonacier was a sale on credit, and not an aleatory contract where the transferor, Gaite, would assume the risk of not being paid at all; and that the previous sale or shipment of the ore was not a suspensive condition for the payment of the balance of the agreed price, but was intended merely to fix the future date of the payment.   While as to the right of Fonacier to insist that Gaite should wait for the sale or shipment of  the ore before  receiving payment; or,  in other words, whether or not  they  are  entitled  to  take  full  advantage  of  the  period  granted  them  for making  the  payment.  The  appellant  had  indeed  have  forfeited  the  right  to compel  Gaite  to wait  for  the  sale  of  the  ore  before  receiving  payment  of  the balance  of  P65,000.00,  because  of  their  failure  to  renew  the  bond  of  the  Far Eastern  Surety  Company  or  else  replace  it  with  an  equivalent  guarantee.  The expiration  of  the  bonding  company's  undertaking  on  December  8,  1955 substantially  reduced  the  security  of  the  vendor's  rights  as  creditor  for  the unpaid P65,000.00, a security that Gaite considered essential and upon which he 

had  insisted  when  he  executed  the  deed  of  sale  of  the  ore  to  Fonacier  (first bond).   Under paragraphs 2 and 3 of Article 1198 of  the Civil  Code of  the Philippines: ART.  1198.  The  debtor  shall  lose  every  right  to  make  use  of  the  period:  “(2) When he does not furnish to the creditor the guaranties or securities which he has  promised.  (3)  When  by  his  own  acts  he  has  impaired  said  guaranties  or securities  after  their  establishment,  and  when  through  fortuitous  event  they disappear, unless he immediately gives new ones equally satisfactory.”   Appellants'  failure  to  renew  or  extend  the  surety  company's  bond  upon  its expiration plainly impaired the securities given to the creditor (appellee Gaite), unless immediately renewed or replaced.   Nevertheless, there is no merit in appellants' argument that Gaite's acceptance of  the  surety  company's  bond  with  full  knowledge  that  on  its  face  it  would automatically  expire  within  one  year  was  a  waiver  of  its  renewal  after  the expiration date. No  such waiver  could have been  intended,  for Gaite  stood  to lose and had nothing to gain barely; and if there was any, it could be rationally explained only if the appellants had agreed to sell the ore and pay Gaite before the surety company's bond expired on December 8, 1955. But in the latter case the  defendants‐appellants'  obligation  to  pay  became  absolute  after  one  year from the transfer of the ore to Fonacier by virtue of the deed, first bond.  

 STAGES  1.)  CONCEPCION R.  AINZA,  substituted  by  her  legal  heirs,  DR. NATIVIDAD A. TULIAO,  CORAZON  A.  JALECO  and  LILIA  A.  OLAYON  vs.  SPOUSES  ANTONIO PADUA and EUGENIA PADUA, 462 SCRA 614, G.R. No. 165420, June 30, 2005  Facts:  Petitioner  Concepcion  Ainza  bought  one‐half  of  an  undivided  portion  of  the property from her daughter, Eugenia and the latter’s husband, Antonio, for One Hundred  Thousand  Pesos  (P100,  000.00).  No  Deed  of  Absolute  Sale  was executed  to  evidence  the  transaction,  but  cash  payment was  received  by  the respondents.  There  was  physical  delivery  of  the  land  through  Concepcion’s other daughter (Natividad) acting as atty‐in‐fact. Concepcion thereafter allowed Natividad and her husband occupy the purchased portion of the land.   Antonio  caused  the  division  of  the  lot  into  three,  necessarily  displacing Natividad. He also had each subdivision  titled. Antonio  requested Natividad  to vacate the premises. Antonio averred that his wife only admitted of selling 1/3 of  the  property  to  Concepcion  for  which  a  receipt  was  issued  signed  by Concepcion.  The  RTC  ruled  in  favor  of  Concepcion  that  the  sale  was consummated  when  both  contracting  parties  complied  with  their  respective obligations.    Eugenia  transferred  possession  by  delivering  the  property  to Concepcion  who  in  turn  paid  the  purchase  price.    It  also  declared  that  the transfer  of  the  property  did  not  violate  the  Statute  of  Frauds  because  a  fully executed  contract  does  not  fall  within  its  coverage.  The  CA  reversed  the  RTC ruling.   Issue:  Whether or not the contract of sale between Ainza and Eugenia is valid.  Ruling:  Yes.  A  contract  of  sale  is  perfected  by mere  consent,  upon  a meeting  of  the minds on the offer and the acceptance  thereof based on subject matter, price and  terms  of  payment.  In  this  case,  there  was  a  perfected  contract  of  sale between  Eugenia  and  Concepcion.    The  records  show  that  Eugenia  offered  to sell a portion of the property to Concepcion, who accepted the offer and agreed to pay P100, 000.00 as consideration.   The contract of  sale was consummated when  both  parties  fully  complied  with  their  respective  obligations.    Eugenia delivered  the  property  to  Concepcion,  who  in  turn,  paid  Eugenia  the  price  of One Hundred Thousand Pesos (P100, 000.00)  

Since  the  land was undivided when  it was sold, Concepcion  is entitled  to have half of it.  

 CONDITIONAL CONTRACT OF SALE  1.)  PEOPLE'S  HOMESITE &  HOUSING  CORPORATION  vs.  COURT OF  APPEALS, RIZALINO L. MENDOZA and ADELAIDA R. MENDOZA, 133 SCRA 777, G.R. No. L‐61623, December 26, 1984  Facts:  On  Feb.  18,  1960,  the  PHHC  board  of  directors  passed  Resolution  No.  513 wherein it stated that subject to the approval of the Quezon City Council of the Consolidation  Subdivision  Plan,  Lot  4  containing  4,182.2  square  meters  be awarded  to  Spouses Rizalino  and Adelaida Mendoza,  at  a  price  of  twenty‐one pesos  (P21.00)  per  square  meter  and  that  this  award  shall  be  subject  to  the approval  of  the  OEC  (PHHC)  Valuation  Committee  and  higher  authorities. However,  the  city  council  disapproved  the  proposed  consolidation  subdivision plan  of  which  the  spouses  were  advised  through  registered  mail.  Another subdivision  plan  was  prepared  which  included  Lot  4,  with  a  reduced  area  of 2,608.7,  and was  approved  by  the  city  council  on  Feb.  25,  1964.  On  April  26, 1965,  the  PHHC  board  of  directors,  however,  passed  a  resolution  recalling  all awards of lots to persons who failed to pay the deposit or down payment for the lots awarded to them. The Mendozas never paid the price of the lot nor made the 20% initial deposit. On October 18, 1955,the PHHC board of directors passed Resolution No. 218, withdrawing  the  tentative award of Lot 4  to  the Mendoza spouses  and  re‐awarding  said  lot  jointly  and  in  equal  shares  to  Miguela  Sto. Domingo,  Enrique  Esteban,  Virgilio  Pinzon,  Leonardo  Redubloand  Jose Fernandez who were able to make the required 20% of the net selling price as deposit and thereafter, the corresponding deeds of sale were executed in their favor. The subdivision of Lot 4 into five lots was approved by the city council and the  Bureau  of  Lands.  The Mendoza  spouses  asked  for  reconsideration  of  the withdrawal of  the previous award to  them of Lot 4 and  for  the cancellation of the  re‐award  of  said  lot  to  Sto.  Domingo  and  four  others.  Before  the  request could  be  acted  upon,  the  spouses  filed  the  instant  action  for  specific performance  and  damages.  The  trial  court  sustained  the  withdrawal  of  the award which was appealed by the Mendozas. The Appellate Court reversed that decision  and  declared  void  the  re‐award  of  Lot  4  and  the  deeds  of  sale  and directed the PHHC to sell to the Mendozas Lot 4 with an area of 2,603.7 square meters  at  P21 a  square meter  and pay  to  them P4,000 as  attorney's  fees  and litigation expenses. The PHHC appealed to this Court.  Issue:  Whether or not there was a perfected sale of the Lot 4, with the reduced area, to  the  Mendozas  which  they  can  enforce  against  the  PHHC  by  an  action  for specific performance.  Ruling:  The  SC hold  that  there was no pertected  sale of  Lot  4.  It was  conditionally  or contingently  awarded  to  the  Mendozas  subject  to  the  approval  by  the  city council of the proposed consolidation subdivision plan and the approval of the award by the valuation committee and higher authorities. When the city council disapproved  the  subdivision  plan,  the  Mendozas  were  advised  through registered mail.  In  1964, when  the  revised  plan was  approved,  the Mendozas should  have  manifested  in  writing  their  acceptance  of  the  award  for  the purchase  of  Lot  4  just  to  show  that  they  were  still  interested  in  its  purchase although  the area was  reduced and  to obviate ally doubt on  the matter.  They did not do so.The PHHC board of directors acted within its rights in withdrawing the  tentative  award.  The  contract  of  sale  is  perfect  at  the  moment  there  is meeting of  the minds upon  the  thing which  is  the object  of  the  contract,  and upon  the  price.  From  that  moment,  the  parties  may  reciprocally  demand performance,  subject  to  the  law  governing  the  form  of  contracts  (Art.  1475, Civil). Under the facts of this case, we cannot say there was a meeting of minds on the purchase of Lot 4 with an area of 2,608.7square meters at P21 a square meter.   

2.) Sps. ENRIQUE and CONSUELO LIM vs. THE HONORABLE COURT OF APPEALS, Sps. TERESITA and OSCAR GUEVARRA, Sps. MARCOS and ANITA ORLINO, Sps. ROMULO and CONSUELO ORLINO and  Sps.  FELIX  and DOLORES ORLINO,  182 SCRA 564, G.R. No. 85733, February 23, 1990  Facts:  The  subject  of  this  controversy  is  a  parcel  of  land  originally  owned  by  Felix, Manuel  and  Maria  Concepcion  Orlino,  who  mortgaged  it  to  the  Progressive Commercial Bank as security for a P100,000.00 loan on July 1, 1965 consisting of 1,101 square meters and  located  in Diliman, Quezon City. The  loan not having been paid, the mortgage was foreclosed and the bank acquired the property as the  highest  bidder  at  the  auction  sale  on  March  28,  1969.  The  mortgagee thereafter  transferred  all  its  assets,  including  the  said  land,  to  the  Pacific Banking Corporation (PBC).  On May 22, 1975, the Orlinos, and their respective spouses, who had remained in  possession  of  the  land,  made  a  written  offer  to  PBC  to  repurchase  the property. In response, the bank, confirms the agreement through a letter dated November 9, 1977 under the following conditions:   a)  The  cash  consideration  shall  be P160,000.00 payable  in  full  upon  signing of the Deed of Absolute Sale; b) The additional consideration shall consist of your client's conveyance to us of their  share  of  2,901.15  square  meters  on  the  property  situated  at  Camarin, Caloocan City.  One year later, on November 2, 1978, PBC advised the private respondents that if the transaction was not finalized within 30 days, it would consider the offer of other buyers. 2 The record does not show any further development until June 8, 1979, when  the private  respondents  requested PBC  to allow them to secure a certified  true  copy  of  its  Torrens  certificate  over  the  land  for  purposes  of  its survey and partition among  them preparatory  to  the actual  transfer of  title  to them.  3  PBC  granted  the  request  subject  to  the  condition  that  title  would remain with it until the execution of the necessary deed of conveyance.   On April 8, 1980, or two years later, PBC reminded the private respondents of its letter of November 2, 1978, but again no action was  taken  to deliver  to  it  the stipulated consideration for the sale. Finally, on May 14, 1980, PBC executed a deed of sale over the land in favor of the herein petitioners, the spouses Enrique and Consuelo Lim, for the sum of P300,000.00.   On  September  30,  1980,  the  private  respondents  filed  a  complaint  in  the Regional  Trial  Court  of  Quezon  City  against  the  petitioners  and  PBC  for  the annulment  of  the  deed  of  sale  on  the  ground  that  the  subject  land  had  been earlier sold to them. In  its  judgment for the plaintiffs, the court held that both PBC and the spouses Lim had acted  in bad faith when they concluded the sale knowing that "there was a cloud in the status of the property in question." 6 The decision was affirmed in toto by the respondent court, 7 and the petitioners are now before us, urging reversal.  Issue:  Whether or not the execution of the deed of sale in favor of the petitioners are valid.  Ruling:    In  the  case  at  bar,  the private  respondents obligated  themselves  to deliver  to the bank the sum of P160,000.00 and their share of 2,901.15 square meters on a property situated in Caloocan City. In the letter of PBC dated November 9, 1977, they  were  requested  to  "expedite  the  loan  (they  were  negotiating  for  this purpose) so we can consummate the transaction as soon as possible". That was in 1977.  In 1978,  they were  reminded of  their obligation and asked  to comply within  thirty days. They did not. On April 8, 1980,  they were reminded of  that letter of November 2, 1978, and again asked to comply; but again they did not. Surely,  the bank  could not be  required  to wait  for  them  forever,  especially  so since  they  remained  in possession of  the property and  there  is no  record  that they  were  paying  rentals.  Under  the  circumstances,  PBC  had  the  right  to 

consider the contract to sell between them terminated for non‐payment of the stipulated consideration. We hereby confirm that rescission.  Having  arrived  at  these  conclusions,  the  Court  no  longer  finds  it  necessary  to determine if the petitioners acted in bad faith when they purchased the subject property. The private  respondents  lost all  legal  interest  in  the  land when their contract  to  sell  was  rescinded  by  PBC  for  their  non‐compliance  with  its provisions. As that contract was no longer effective when the land was sold by PBC to  the petitioners,  the private  respondents had no  legal  standing  to assail that subsequent transaction. The deed of sale between PBC and the petitioners must therefore be sustained.  

 3.) SPOUSES VICENTE and LOURDES PINGOL vs. HON. COURT OF APPEALS and HEIRS OF FRANCISCO N. DONASCO, namely: MELINDA D. PELAYO, MARIETTA D.  SINGSON,  MYRNA  D.  CUEVAS,  NATIVIDAD  D.  PELAYO,  YOLANDA  D. CACERES and MARY DONASCO, 226 SCRA 118, G.R. No. 102909, September 6, 1993  A  vendee  in  an  oral  contract  to  convey  land  who  had  made  part  payment thereof, entered upon the land and had made valuable  improvements thereon is entitled to bring suit to clear his title against the vendor who had refused to transfer  the  title  to  him.  It  is  not  necessary  that  the  vendee  should  have  an absolute title, an equitable title being sufficient to clothe him with personality to bring an action to quiet title.  Facts:  In 1969, Pingol,  the owner of a  lot  (Lot No. 3223)  in Caloocan City, executed a DEED  OF  ABSOLUTE  SALE  OF  ONE‐HALF  OF  AN  UNDIVIDED  PORTION  OF  [his] PARCEL OF LAND in favor of Donasco (private respondent), payable in 6 years.  In  1984,  Donasco  died  and  was  only  able  to  pay  P8,369  plus  P2,000 downpayment, leaving a balance of P10,161. The heirs of Donasco remained in possession of  such  lot and offered  to settle  the balance with Pingol. However, Pingol  refused  to  accept  the  offer  and  demanded  a  larger  amount.  Thus,  the heirs of Donasco filed an action for specific performance (with Prayer for Writ of Preliminary  Injunction,  because  Pingol  were  encroaching  upon  Donasco’s  lot). Pingol averred  that  the  sale and  transfer of  title was  conditional upon  the  full payment  of  Donasco  (contract  to  sell,  not  contract  of  sale).  With  Donasco’s breach  of  the  contract  in  1976  and  death  in  1984,  the  sale  was  deemed cancelled,  and  the  heirs’  continuous  occupancy  was  only  being  tolerated  by Pingol.  Issues:  (1) Whether or not Pingol can refuse to transfer title to Donasco.  (2) Whether or not Donasco has the right to quiet title.  Ruling:  (1) No. The contract between Pingol and Donasco is a contract of sale and not a contract  to  sell.  The  acts  of  the  parties,  contemporaneous  and  subsequent  to the  contract,  clearly  show  that  the parties  intended  an  absolute deed of  sale; the ownership of the  lot was transferred to the Donasco upon its actual (upon Donasco’s possession and construction of  the house) and constructive delivery (upon execution of  the contract). The delivery of  the  lot divested Pingol of his ownership  and  he  cannot  recover  the  title  unless  the  contract  is  resolved  or rescinded under Art. 1592 of NCC. It states that the vendee may pay even after the expiration of the period stipulated as long as no demand for rescission has been made upon him either  judicially or by notarial  act. Pingol neither did  so. Hence, Donasco has equitable title over the property.  (2)  Although  the  complaint  filed  by  the  Donascos  was  an  action  for  specific performance,  it was actually an action  to quiet  title. A cloud has been cast on the  title,  since despite  the  fact  that  the  title had been  transferred  to  them by the execution of the deed of sale and the delivery of the object of the contract, Pingol adamantly refused to accept the payment by Donascos and insisted that they no longer had the obligation to transfer the title. 

 Donasco,  who  had  made  partial  payments  and  improvements  upon  the property, is entitled to bring suit to clear his title against Pingol who refused to transfer  title  to him.  It  is not necessary  that Donasco should have an absolute title, an equitable title being sufficient to clothe him with personality to bring an action to quiet title.  Prescription cannot also be invoked against the Donascos because an action to quiet title to property in ONE’s POSSESSION is imprescriptible.    CONTRACT TO SELL  1.)  EMILIO  A.  SALAZAR  and  TERESITA  DIZON  vs.  COURT  OF  APPEALS  and JONETTE BORRES, G.R. No. 118203, July 5, 1996  Facts:  That  defendant  Dr.  Salazar  is  the  owner  of  the  two  (2)  parcels  of  land  with improvements  thereon  located at 2914 Finlandia Street, Makati, Metro Manila and  covered  by  Transfer  Certificate  of  Title  Nos.  31038  and  31039  of  the Registry  of  Deeds  of Makati;  that  Dr.  Salazar  offered  to  sell  his  properties  to Jonette Borres  for One Million pesos  (P1,000,000.00). The  initial proposal  took place  at  the  Dimsum  Restaurant,  Makati,  whereby  it  was  proposed  that  the payment  of  the  consideration was  to  be made within  six  (6) months  but was objected to by Dr. Salazar and he reduced it to a three (3) months period  that sometime on  [May] 28,  1989,  Jonette Borres  together with a  certain Emilio  T. Salazar went to see Dr. Salazar at the latter's residence in Bataan bearing a copy of a Deed of Absolute Sale and Deed of Warranty but Dr. Salazar refused to sign because Jonette Borres did not have the money ready then. In said occasion Dr. Salazar further reduced the period within which plaintiff may purchase the lots, to one (1) month or up to June 30, 1989.  Jonette  Borres  then  met  again  Dr.  Salazar  on  June  2,  1989  at  the  Ninoy International Airport who was about  to  leave  for  the United States of America where he  is a resident.  Jonette Borres had with her the Deed of Absolute Sale and asked Dr.  Salazar  to  sign  said document. Dr.  Salazar  reluctantly  agreed  to sign  the  document  provided  that  Jonette  Borres  pays  one  half  (1/2)  of  the consideration or P500,000.00  in  "cash" by  June 15,  1989 and  the balance was payable  on  June  30,  1989.  It  was  during  this  occasion  that  Dr.  Salazar  again emphasized to Jonette Borres that he needed the money because he was then buying a property in the United States.  Plaintiff  agreed  to  the  above  conditions    and  Dr.  Salazar  constituted  co‐defendant Teresa Dizon as custodian at the Deed of Absolute Sale  together with the  Titles  of  the  Land  in  question with  the  instruction  to  Teresa  Dizon  not  to surrender said documents to Jonette Borres until upon payment of the full price in "cash".  On June 14, 1989 Jonette Borres informed defendant Dizon that she will be able to pay the full amount of P1,000,000.00 on June 15, 1989 and on the next day, she  then  went  to  the  house  of  Teresa  Dizon  to  see  and  get  the  documents entrusted to her by Dr. Salazar. The documents not being in Dizon's possession, they agreed to meet at Metro Bank West Avenue Branch to get the documents and then to proceed to Makati to meet the plaintiff's business partner a certain Balao who allegedly gave plaintiff a Far East Bank and Trust Company check for the amount of P1,500,000.00 with which to buy the property.  For some reason or another Jonette Borres and defendant Dizon failed to proceed to Makati.  In the meantime or on June 16, 1992, Dr. Salazar made an overseas call  to co‐defendant Dizon to inquire if Jonette Borres had already paid the down payment of P500,000.00 and Teresa Dizon replied to Dr. Salazar that Jonette Borres had not paid the down payment. Dr. Salazar then ordered Dizon to stop the sale.  Issue:  Whether  or  not  the  so‐called  Deed  of  Absolute  Sale  executed  by  petitioner Emilio  A.  Salazar  in  favor  of  private  respondent  Jonette  Borres  is  a  perfected contract of sale or a mere contract to sell.  

 Ruling:  It  is a contract  to sell not contract of  sale. The withholding by Salazar  through Dizon  of  the  Deed  of  Absolute  Sale,  the  certificates  of  title,  and  all  other documents relative to the lots is an additional indubitable proof that Salazar did not transfer to Borres either by actual or constructive delivery the ownership of the  two  lots.  While  generally  the  execution  of  a  deed  of  absolute  sale constitutes constructive delivery of ownership, the withholding by the vendor of that  deed  under  explicit  agreement  that  it  be  delivered  together  with  the certificates  of  titles  to  the  vendee  only  upon  the  latter's  full  payment  of  the consideration amounts to a suspension of the effectivity of the deed of sale as a binding contract.  Undoubtedly,  Salazar  and  Borres  mutually  agreed  that  despite  the  Deed  of Absolute Sale title to the two lots in question was not to pass to the latter until full  payment  of  the  consideration  of  P1  million.  The  form  of  the  instrument cannot prevail over the true intent of the parties as established by the evidence.  Accordingly,  since  Borres  was  unable  to  pay  the  consideration,  which  was  a suspensive condition, Salazar cannot be compelled to deliver to her the deed of sale, certificates of title, and other documents concerning the two lots. In other words,  no  right  in  her  favor  and  no  corresponding  obligation  on  the  part  of Salazar were created.  

 2.) SPOUSES NESTOR CASTILLO and ROSIE REYES‐CASTILLO vs. SPOUSES RUDY REYES and CONSOLACION REYES, 539 SCRA 193, G.R. No. 170917, November 28, 2007  Facts:  On November 7, 1997, Emmaliza Bohler and respondents negotiated for the sale of the former’s house and lot located at Poblacion, New Washington, Aklan, to the latter for the consideration of P165,000.00. On the following day, November 8, they signed an Agreement which pertinently reads as follows:  We, the undersigned, agree to the following terms and conditions regarding the sale of the house and lot located at Poblacion, New Washington, Aklan:  1. That the total amount to be paid shall be One Hundred Sixty‐Five Thousand Pesos (P165,000.00) to be paid in full on or before the 15th of December 1997; 2. That a partial payment (sic) a total amount of One Hundred Thirty Thousand Pesos (P130,000.00) shall be made today, the 8th of November 1997; 3. That the remaining balance in the amount (sic) of Thirty‐Five Thousand Pesos (P35,000.00) shall be made as per #1 above; 4.  That  the  buyers,  represented  by  the  Spouses  Rudy  and  Consolacion  Reyes (sic)  shall  be  responsible  for  all  the  legal  and  other  related  documents  and procedures regarding this sale; 5. That the seller, represented by Ms. Emmaliza M. Bohler, shall vacate the said house and lot on or (sic) the 31st of January, 1998; 6.  That  the  tenants,  represented by  the  Spouses Romeo and Epifania Vicente, shall vacate the same on or before the 30th of April, 1998; and 7.  That  all  parties  concerned  shall  agree  to  all  the  terms  and  conditions stipulated herein.3  Upon the signing of the said contract, respondents handed to Bohler P20,000.00 cash  and  allegedly  a  P110,000.00‐check.  Bohler  nonetheless  insisted  that  the entire partial payment should be in cash as she needed it to redeem the subject property from the bank on the following Monday. She hence demanded for  its payment  up  to  midnight  on  that  day  otherwise  she  would  cancel  the  sale. Because  the  respondents  failed  to  make  good  the  P110,000.00.  Bohler subsequently sold the property to the petitioners.   Having  learned of the subsequent sale,  the respondents  immediately tendered the check, asked  the bank  for a  certification  that  it was  funded and consulted their lawyer who sent a notice of lis pendens (or notice of pending action) to the Register  of  Deeds  and  the  Provincial  Assessor.    Civil  Case  No.  6070  for annulment of sale, specific performance and damages was subsequently filed by 

the  respondents  with  the  Regional  Trial  Court  (RTC)  of  Kalibo,  Aklan  against Bohler and the petitioners.  On February 21, 2003, the RTC rendered its Decision declaring the November 8, 1997  Agreement  a  contract  to  sell.  Considering  that  no  actual  sale  happened between Bohler and the respondents, the former could validly sell the property to the petitioners. Thus, the trial court dismissed the complaint.  Aggrieved,  respondents  appealed  the  case  to  the  CA.  In  the  challenged December 6, 2005 Decision, the appellate court reversed the trial court’s ruling, declared the November 8, 1997 Agreement a contract of sale, and annulled the subsequent  sale  to  the  petitioners.  The  CA  ruled,  among  others,  that  the wordings  of  the  agreement  and  the  conduct  of  the  parties  suggest  that  they intended to enter into a contract of sale.   Ownership was not  reserved by  the vendor and non‐payment of  the purchase price was not made a condition for the contract’s effectivity.  Petitioners, thus, filed the instant petition for review on certiorari imputing the following errors to the CA: 1. The appellate court erred in declaring the contract styled AGREEMENT dated 08 November 1997 as a "contract of sale" and not a contract to sell. 2. The appellate court erred in declaring the petitioners in bad faith when they bought  the subject matter house and  lot on 02 March 1998  from Emmaliza H. Bohler.   Issue:  Whether  the  transaction  between  Bohler  and  the  respondents  is  a  perfected contract of sale or a mere contract to sell.  Ruling:  Sale  is  a  consensual  contract  and  is  perfected  by  mere  consent,  which  is manifested by a meeting of the minds as to the offer and acceptance thereof on the subject matter, price and terms of payment of the price.   In  the  instant  case,  the  November  8,  1997  Agreement  clearly  indicates  that Bohler and the Spouses Reyes had a meeting of the minds on the subject matter of the contract, the house and lot; on the price, P165,000.00; and on the terms of payment, an  initial payment of P130,000.00 on the date of execution of the agreement and the remaining balance on or before December 15, 1997. At that precise moment when  the  consent  of  both  parties was  given,  the  contract  of sale was perfected.  The said agreement cannot be considered a contract to sell. In a contract of sale, the  title  to  the  property  passes  to  the  vendee  upon  the  delivery  of  the  thing sold.   In a contract to sell, ownership is, by agreement, reserved in the vendor and is not  to pass  to  the vendee until  full payment of  the purchase price. Otherwise stated, in a contract of sale, the vendor loses ownership over the property and cannot recover it until and unless the contract is resolved or rescinded; whereas, in  a  contract  to  sell,  title  is  retained  by  the  vendor  until  full  payment  of  the price.   In  the  latter  contract,  payment of  the price  is  a positive  suspensive  condition, failure of which is not a breach but an event that prevents the obligation of the vendor to convey title from becoming effective.   The November 8, 1997 Agreement herein cannot be characterized as a contract to sell because the seller made no express reservation of ownership or title to the subject house and lot. Instead, the Agreement contains all the requisites of a contract of sale.  WHEREFORE,  premises  considered,  the  petition  for  review  on  certiorari  is DENIED DUE COURSE.  

 3.)  UNITED  MUSLIM  AND  CHRISTIAN  URBAN  POOR  ASSOCIATION,  INC. represented  by  its  President,  MANUEL  V.  BUEN  vs.  BRYC‐V  DEVELOPMENT 

CORPORATION  represented  by  its  President,  BENJAMIN  QUIDILLA;  and  SEA FOODS CORPORATION, represented by its Executive Vice President, VICENTE T. HERNANDEZ, G.R. No. 179653, July 31, 2009  Facts:  This  petition  for  review  on  certiorari  seeks  to  set  aside  the  Decision1  of  the Court  of  Appeals  (CA)  in  CA  G.R.  CV  No.  62557  which  affirmed  in  toto  the Decision2 of  the Regional Trial Court  (RTC), Branch 16, Zamboanga City  in Civil Case No. 467(4544).  

• Respondent Sea Foods Corporation  (SFC)  is  the  registered owner of Lot No. 300 located in Lower Calainan, Zamboanga City and covered by Transfer Certificate of Title (TCT) No. 3182 (T‐576). 

• Petitioner United Muslim and Christian Urban Poor Association,  Inc. (UMCUPAI),  an  organization  of  squatters  occupying  Lot  No.  300, through  its  President,  Carmen  T.  Diola,  initiated  negotiations  with SFC  for  the  purchase  thereof.  UMCUPAI  expressed  its  intention  to buy  the  subject  property  using  the  proceeds  of  its  pending  loan application  with  National  Home  Mortgage  Finance  Corporation (NHMF). Thereafter, the parties executed a Letter of Intent to Sell by [SFC] and Letter of Intent to Purchase by UMCUPAI 

• However, the intended sale was derailed due to UMCUPAI’s inability to secure the loan from NHMF as not all  its members occupying Lot No.  300 were willing  to  join  the  undertaking.  Intent  on  buying  the subject  property,  UMCUPAI,  in  a  series  of  conferences  with  SFC, proposed  the  subdivision  of  Lot  No.  300  to  allow  the  squatter‐occupants to purchase a smaller portion thereof. 

• Consequently,  sometime  in  December  1994,  Lot  No.  300  was subdivided into three (3) parts covered by separate titles: Lot 300‐A, Lot 300‐B, Lot 300‐C, respectively. 

• On  January  11,  1995,  UMCUPAI  purchased  Lot  No.  300‐A  for P4,350,801.58. In turn, Lot No. 300‐B was constituted as road right of way and donated by SFC to the local government. 

• UMCUPAI failed to acquire Lot No. 300‐C for lack of funds. On March 5, 1995, UMCUPAI negotiated anew with SFC and was given by  the latter  another  three  months  to  purchase  Lot  No.  300‐C.  However, despite  the extension,  the  three‐month period  lapsed with  the  sale not consummated because UMCUPAI still failed to obtain a loan from NHMF.  Thus,  on  July  20,  1995,  SFC  sold  Lot  No.  300‐C  for P2,547,585.00  to  respondent  BRYC‐V  Development  Corporation (BRYC). 

• A  year  later,  UMCUPAI  filed  with  the  RTC  a  complaint  against respondents SFC and BRYC seeking to annul the sale of Lot No. 300‐C, and the cancellation of TCT No. T‐121,523. UMCUPAI alleged that the sale  between  the  respondents  violated  its  valid  and  subsisting agreement with  SFC embodied  in  the  Letter of  Intent. According  to UMCUPAI,  the  Letter  of  Intent  granted  it  a  prior,  better,  and preferred right over BRYC in the purchase of Lot No. 300‐C. 

• SFC countered that the Letter of Intent dated October 4, 1991 is not, and cannot be considered, a valid and subsisting contract of sale. On the  contrary,  SFC  averred  that  the  document  was  drawn  and executed merely to accommodate UMCUPAI and enable it to comply with  the  loan  documentation  requirements  of  NHMF.  In  all,  SFC maintained  that  the  Letter  of  Intent  dated  October  4,  1991  was subject  to  a  condition  i.e.,  payment  of  the  acquisition  price,  which UMCUPAI failed to do when it did not obtain the loan from NHMF. 

• After trial, the RTC dismissed UMCUPAI’s complaint. The lower court found  that  the  Letter  of  Intent  was  executed  to  facilitate  the approval of UMCUPAI’s loan from NHMF for its intended purchase of Lot  No.  300.  According  to  the  RTC,  the  Letter  of  Intent was  simply SFC’s declaration of  intention  to  sell,  and not a promise  to  sell,  the subject lot. On the whole, the RTC concluded that the Letter of Intent was  neither  a  promise,  nor  an  option  contract,  nor  an  offer contemplated  under  Article  1319  of  the  Civil  Code,  or  a  bilateral contract to sell and buy. 

 Issue:  

WON  the  Letter  of  Intent  to  Sell  and  Letter  of  Intent  to  Buy  is  a  bilateral reciprocal  contract within  the meaning or contemplation of Article 1479  (1) of the Civil Code of the Philippines.   Ruling:  The petition deserves scant consideration.  UMCUPAI  appears  to  labor  under  a  cloud of  confusion.  The  first  paragraph of Article  1479  contemplates  the  bilateral  relationship  of  a  contract  to  sell  as distinguished  from  a  contract  of  sale  which  may  be  absolute  or  conditional under Article 1458 of the same code. It reads:  Art. 1479. A promise  to buy and  sell  a determinate  thing  for a price  certain  is reciprocally demandable.  An accepted unilateral promise to buy or to sell a determinate thing for a price certain  is  binding  upon  the  promissor  if  the  promise  is  supported  by  a consideration distinct from the price.  The  case  of  Coronel  v.  Court  of  Appeals  is  illuminating  and  explains  the distinction between a conditional contract of sale under Article 1458 of the Civil Code and a bilateral contract to sell under Article 1479 of the same code:  A  contract  to  sell  may  thus  be  defined  as  a  bilateral  contract  whereby  the prospective  seller,  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject property despite delivery thereof to the prospective buyer, binds himself to sell the  said  property  exclusively  to  the  prospective  buyer  upon  fulfillment  of  the condition agreed upon, that is, full payment of the purchase price.  A  contract  to  sell  as  defined  hereinabove,  may  not  even  be  considered  as  a conditional  contract  of  sale where  the  seller may  likewise  reserve  title  to  the property  subject  of  the  sale  until  the  fulfillment  of  a  suspensive  condition, because in a conditional contract of sale, the first element of consent is present, although it is conditioned upon the happening of a contingent event which may or may not occur.  If  the  suspensive condition  is not  fulfilled,  the perfection of the contract of sale is completely abated. However, if the suspensive condition is  fulfilled,  the  contract  of  sale  is  thereby  perfected,  such  that  if  there  had already been previous delivery of the property subject of the sale to the buyer, ownership  thereto  automatically  transfers  to  the  buyer  by  operation  of  law without any further act having to be performed by the seller.  In  a  contract  to  sell,  upon  the  fulfillment of  the  suspensive  condition which  is the full payment of the purchase price, ownership will not automatically transfer to the buyer although the property may have been previously delivered to him. The  prospective  seller  still  has  to  convey  title  to  the  prospective  buyer  by entering into a contract of absolute sale.  It is essential to distinguish between a contract to sell and a conditional contract of sale specially in cases where the subject property is sold by the owner not to the  party  the  seller  contracted  with,  but  to  a  third  person,  as  in  the  case  at bench. In a contract to sell, there being no previous sale of the property, a third person buying such property despite the fulfillment of the suspensive condition such as the full payment of the purchase price, for instance, cannot be deemed a  buyer  in  bad  faith  and  the  prospective  buyer  cannot  seek  the  relief  of reconveyance of the property.   There  is  no double  sale  in  such  case.  Title  to  the property will  transfer  to  the buyer after registration because there is no defect in the owner‐seller’s title per se, but the latter, of course, may be sued for damages by the intending buyer.  In a conditional contract of sale, however, upon the fulfillment of the suspensive condition,  the  sale becomes absolute and  this will  definitely  affect  the  seller’s title thereto. In fact, if there had been previous delivery of the subject property, the seller’s ownership or title to the property is automatically transferred to the buyer such that, the seller will no longer have any title to transfer to any third person.  Applying  Article  1544  of  the  Civil  Code,  such  second  buyer  of  the property who may have had actual or constructive knowledge of such defect in the  seller’s  title,  or  at  least  was  charged with  the  obligation  to  discover  such defect,  cannot be a  registrant  in  good  faith.  Such  second buyer  cannot defeat 

the first buyer’s title. In case a title is issued to the second buyer, the first buyer may seek reconveyance of the property subject of the sale. In  the  instant  case,  however,  the parties  executed  a  Letter  of  Intent, which  is neither a contract to sell nor a conditional contract of sale. As found by the RTC, and  upheld  by  the  CA,  the  Letter  of  Intent  was  executed  to  accommodate UMCUPAI and facilitate  its  loan application with NHMF. The Letter of  Intent to Buy and Sell is just that – a manifestation of SFC’s intention to sell the property and UMCUPAI’s intention to acquire the same.  The Letter of Intent/Agreement between SFC and UMCUPAI is merely a written preliminary understanding of  the parties wherein they declared their  intention to enter into a contract of sale. It is subject to the condition that UMCUPAI will "apply with the Home Mortgage and Finance Corporation for a loan to pay the acquisition price of said land."  The Letter of Intent to Sell fell short of an "offer" contemplated in Article 1319 of  the  Civil  Code  because  it  is  not  a  certain  and  definite  proposal  to make  a contract  but merely  a  declaration  of  SFC’s  intention  to  enter  into  a  contract. UMCUPAI’s declaration of intention to buy is also not certain and definite as it is subject to the condition that UMCUPAI shall endeavor to raise funds to acquire subject land. The acceptance of the offer must be absolute; it must be plain and unconditional.  Moreover,  the  Letter  of  Intent/Agreement  does  not  contain  a promise or commitment to enter into a contract of sale as it merely declared the intention  of  the  parties  to  enter  into  a  contract  of  sale  upon  fulfillment  of  a condition that UMCUPAI could secure a loan to pay for the price of a land. The Letter of Intent/Agreement is not an "option contract" because aside from the fact that it is merely a declaration of intention to sell and to buy subject to the condition that UMCUPAI shall raise the necessary funds to pay the price of the  land,  and  does  not  contain  a  binding  promise  to  sell  and  buy,  it  is  not supported  by  a  distinct  consideration  distinct  from  the  price  of  the  land intended to be sold and to be bought x x x No option was granted to UMCUPAI under the Letter of Intent/Agreement to buy subject land to the exclusion of all others within  a  fixed period nor was  SFC bound under  said Agreement  to  Sell exclusively to UMCUPAI only the said land within the fixed period.  Neither can the Letter of Intent/Agreement be considered a bilateral reciprocal contract  to  sell  and  to buy  contemplated under Article  1479 of  the Civil  Code which  is  reciprocally  demandable.  The  Letter  of  Intent/Agreement  does  not contain a PROMISE to sell and to buy subject property. There was no promise or commitment on the part of SFC to sell subject  land to UMCUPAI, but merely a declaration  of  its  intention  to  buy  the  land,  subject  to  the  condition  that UMCUPAI  could  raise  the necessary  funds  to  acquire  the  same at  the price of P105.00 per square meter x x x  WHEREFORE, premises considered, the petition is hereby DENIED. The Decision of the Court of Appeals in CA G.R. CV No. 62557 and the Regional Trial Court in Civil Case No. 467(4544) are AFFIRMED. Costs against the petitioner.  

 4.)  E.C. MCCULLOUGH & CO. vs.  S. M. BERGER, 43 Phil.  823, G.R. No. 19009, September 26, 1922  Facts:  In  the  month  of  February,  1918,  plaintiff  and  defendant  entered  into  an agreement by which the defendant was to deliver plaintiff 501 bales of tobacco to New  York  City  in  good  condition.  That  delivery was made  and  the  plaintiff paid  the  full  purchase  price.  That  upon  an  examination  later  the  tobacco was found to be in a musty  condition, and its value was $12,000 less than it would have been if the tobacco had been in the condition which defendant agreed that it  should be,  as  a  result of which plaintiff  claims damages  for $12,000, United States currency, or P24,000, Philippine currency. That when the condition of the tobacco was discovered, plaintiff promptly notified the defendant, who ignored the protest. Wherefore, the plaintiff prays judgment for the amount of P24,000, Philippine currency, for costs and general relief.  The  lower  court  rendered  judgment against  the defendant and  in  favor of  the plaintiff  for  the  sum  of  P11,867.98  or  P23,735.96  with  legal  interest  from January  6,  1922,  and  costs,  from which,  after  his  motion  for  a  new  trial  was overruled, the defendant appeals, claiming that the court erred: First, in finding 

that the tobacco was not in good condition when it arrived in New York; second, in  holding  that  the  plaintiff  is  entitled  to  maintain  an  action  for  breach  of contract  after  having  agreed  with  the  defendant  to  rescind  and  to  make restitution  of  the  subject‐matter  and  the  price  after  a  violation  of  the agreement;  third  in  holding  that  the  plaintiff,  having  elected  to  rescind  and notified  the defendant of  such an election, may now refused  it and affirm  the same and recover  from the alleged breach of warranty;  fourth,  in holding that this  action  should  be maintained,  no  claim  having  been made  for  the  alleged breach  of  warranty  of  quality  within  the  statutory  period;  and,  fifth,  in overruling the defendant's motion for a new trial.  Issue:  Is the defendant liable for breach of contract?  Ruling:  Affirmative. Defendant shoulders the loss.  The defects in the tobacco were inherent and could not be ascertained without opening the bales and making a physical examination. When this was done, the plaintiff promptly cabled the defendant that the tobacco was not satisfactory. In the  nature  of  things,  the  plaintiff  could  not  then  render  the  defendant  a statement  of  the  amount  of  this  claim.  By  the  terms  of  the  contract,  the defendant  guaranteed  the  arrival  of  the  tobacco  in  New  York  "in  good condition."  The  Although  the word  "sold"  is  used  in  the written  contract,  the  transaction shows that the sale was not complete until the arrival of the goods in New York. The  fair  construction  to be put upon  the contract  is,  that on  the arrival of  the ship  containing  the  goods,  the  defendants  should  deliver  them,  and  the plaintiffs should pay the contract price. And the authorities hold that the arrival of  the  goods,  in  such  case,  is  a  condition precedent, which must be  shown  to have taken place before either party can bring suit.  

 5.) WELGO DICHOSO, ET AL. vs. LAURA ROXAS, ET AL., CELSO BORJA and NELIA ALANGUILAN, 5 SCRA 781, G.R. No. L‐17441, July 31, 1962  Facts:  On December 13, 1954, Laura A. Roxas sold  to Borja  for  the sum of P850.00 a parcel of unregistered coconut  land with an area of 16,965 square meters and with 393 coconut trees, situated in Barrio San Diego, San Pablo, Laguna, subject to the condition that the vendor could repurchase it for the same amount within five years, but not earlier than three years, from the date of the sale which was evidenced by a public document.  From  November  26,  1955  to  July  5,  1957,  Roxas  had  received  from  Dichoso several sums of money amounting to P770.00, their agreement being that after December  13,  1957,  Roxas would  sell  the  same property,  by  absolute  sale,  to Dichoso  for  the  total  sum  of  P2,000.00,  the  aforesaid  sum  of  P770.00  to  be considered as initial or advance payment on the purchase price.  Out  of  the  balance  of  P1,230.00,  Dichoso  would  use  the  sum  of  P850.00  to repurchase  the  property  from  Roxas  after  December  13,  1954  but  within  the five years stipulated for the exercise of Roxas' right to repurchase.  On  October  22,  1957,  pursuant  to  Roxas'  request  made  on  July  23,  1957, Dichoso  sent  her  a  check  for  the  sum  of  P320.00  "in  full  payment  of  the P2,000.00  consideration  for  the  deed  of  absolute  sale"  and  thereafter  they informed Borja of their readiness to repurchase the property.  On November 29, 1957 Roxas sent them back the check just referred to with the request that they endorse the same to Borja when they made the repurchase, because it appeared that, aside from the P850.00 consideration of the pacto de retro sale, Roxas had received additional sums from Borja.   After  December  13,  1957,  Dichoso  made  representations  to  Borja  that  they were  ready  to make  the  repurchase,  as  well  as  to  Roxas  for  the  latter  to  be ready  to  execute  the  corresponding  deed  of  absolute  sale  in  their  favor  after 

they  had  made  the  repurchase;  that  notwithstanding  these  demand  and representations,  Roxas  and  Borja  had  deliberately  failed  to  execute  the corresponding deed of absolute sale and deed of resale already mentioned.  On  January  8,  1958  Borja  filed  a  motion  to  dismiss  the  complaint  upon  the ground that Dichoso had no cause of action against them because their contract was not them but with Laura A. Roxas. LC sustained the motion and dismissed the complaint because, according to the same, "there exists no written contract of  assignment  of  rights  executed  by  Laura  A.  Roxas  in  favor  of  the  herein plaintiffs  concerning  property  which  said  Laura  A.  Roxas  sold  to  her  co‐defendants  under  a  deed  of  pacto  de  retro  sale,  and  that  the  purpose  of  the present  action  is  precisely  to  compel  Laura  A.  Roxas  to  execute  the corresponding deed of assignment."   Issue:  Whether  or  not  Dichoso  can  repurchase  the  coconut  land  which  was  sold  to Borja by Laura Roxas.   Ruling:  No.  It  is  obvious  that  in  deciding  the  case,  the  lower  court  failed  to  give  due weight  to  the  deed  of  absolute  sale  executed  by  Laura  A.  Roxas  in  favor  of appellants on December 8, 1957 — in effect superseding the pacto de retro sale mentioned  heretofore  for  a  total  consideration  of  P1,684.00,  of  which  the amount  of  P850.00  paid  as  consideration  for  the  pacto  de  retro  sale  was considered  as  a  part.  There  is  no  dispute  at  all  as  to  the  genuineness  of  this private deed of absolute sale nor as to its execution on December 8, 1957. that is,  five  days  prior  to  December  13,  1957,  when  according  to  appellees themselves, they made the first attempt to repurchase the property in question, and  on  which  occasion  appellants  refused  to  allow  the  repurchase  "because Laura  A.  Roxas  was  not  with  them",  according  to  the  lower  court.  After December  8,  1957,appellants'  rights were  no  longer  based on  the  superseded pacto de  retro  sale but on  the  aforesaid deed of  absolute  sale —which was  a perfectly valid contract as between the parties.  In  plain  words,  after  that  date  Laura  A.  Roxas  no  longer  had  any  right  to repurchase the property. Moreover, Borja had no knowledge until December 13, 1957 that Roxas had assigned her right to repurchase to Dichoso.  Such being its condition, it could not possibly give rise to the case of one and the same property having been sold to two different purchasers. The salt — in favor of appellants was of  the property  itself, while  the one  in  favor of appellees,  if not a mere promise to assign, was at most an actual assignment of the right to repurchase  the  same property.  The  provisions  of  paragraph  3,  Article  1544  of the Civil Code of the Philippines which read as follows: “If the same thing should have been sold to different vendees, the ownership shall be transferred to the person who may have first taken possession thereof in good faith, if it should be movable property. Should there be no inscription, the ownership shall pertain to the  person who  in  good  faith was  first  in  the  possession;  and,  in  the  absence thereof,  to  the  person  who  presents  the  oldest  title,  provided  there  is  good faith. (Emphasis supplied)” do not, therefore, apply. Having arrived at the above conclusions, we are constrained to hold that, upon the  facts  of  the  case,  appellees  are  not  entitled  to  the  reliefs  sought  in  their amended complaint and that whatever remedy they have is exclusively against Laura  A.  Roxas  to  recover  from  her,  among  other  things,  what  they  paid  as consideration for the execution of the private document Exhibit I. WHEREFORE,  the decision  appealed  from  is  reversed, with  the  result  that  this case is dismissed, with costs, reserving to appellees, however, the right to file a separate  action  against  Laura  A.  Roxas  to  enforce  whatever  rights  they  may have against her in consonance with this decision.  

 6.)  LUZON  BROKERAGE  CO.,  INC.  vs.  MARITIME  BUILDING  CO.,  INC.,  and MYERS BUILDING CO.,  INC., MARITIME BUILDING CO.,  INC., 43 SCRA 93, G.R. No. L‐25885, January 31, 1972  

 7.) Spouses RICARDO and FERMA PORTIC vs. ANASTACIA CRISTOBAL, 456 SCRA 577, G.R. No. 156171, April 22, 2005 

 Facts:  In 1968, spouses Portic acquired a parcel of land with a 3 door apartment from Sps. Alcantara even though they’re aware  that  the  land was mortgaged to  the SSS.  Portic  defaulted  in  paying  SSS.  The Portics  then executed  a  contract with Cristobal  and  the  latter  agreed  to buy  the  said property  for  P200k.  Cristobal’s down payment was P45k and she also agreed to pay SSS. The contract between them states: That while the balance of P155, 000.00 has not yet been fully paid the  FIRST  PARTYOWNERS  shall  retain  the  ownership  of  the  above  described parcel  of  land  together with  its  improvements  but  the  SECOND  PARTY  BUYER shall have the right to collect the monthly rentals due on the first door (13‐A) of the said apartment; (payment is due 22May 1985, if Cristobal will not be able to pay  Portic  will  reimburse)  A  transfer  certificate  was  executed  in  favor  of Cristobal. Cristobal was not able to pay on the due date. A suit ensued to lift the cloud on the title.  Issue:  Who is the rightful owner of the parcel of land?  Ruling:  The Portics  insofar as  there was no contract of sale. What  transpired between the parties was a contract to sell. The provision of the contract characterizes the agreement  between  the  parties  as  a  contract  to  sell,  not  a  contract  of  sale. Ownership  is  retained by  the vendors,  the Portics;  it will not be passed  to  the vendee,  the  Cristobals,  until  the  full  payment  of  the  purchase  price.  Such payment is a positive suspensive condition, and failure to comply with it is not a breach  of  obligation;  it  is merely  an  event  that  prevents  the  effectivity  of  the obligation of the vendor to convey the title. In short, until the full price is paid, the  vendor  retains  ownership.  The mere  issuance  of  the  Certificate  of  Title  in favor  of  Cristobal  did  not  vest  ownership  in  her.  Neither  did  it  validate  the alleged  absolute  purchase  of  the  lot.  Registration  does  not  vest,  but  merely serves as evidence of,  title. Our  land  registration  laws do not give  the holders any better  title  than  that which  they actually have prior  to  registration. Under Article 1544 of the Civil Code, mere registration is not enough to acquire a new title.  Good  faith  must  concur.  Clearly,  Cristobal  has  not  yet  fully  paid  the purchase price. Hence, as long as it remains unpaid, she cannot feign good faith. She  is  also  precluded  from  asserting  ownership  against  the  Portics.  The  CA’s finding that she had a valid title to the property must be set aside.  

 8.)  HEIRS  OF  JESUS  M.  MASCUÑANA,  represented  by  JOSE  MA.  R. MASCUÑANA  vs.  COURT  OF  APPEALS,  AQUILINO  BARTE,  and  SPOUSES RODOLFO and CORAZON LAYUMAS, 461 SCRA 186, G.R. No. 158646, June 23, 2005  Facts:  Masunana  bought  a  parcel  of  land  from  the Wuthrich  siblings.  Part  of  which Mascunana, he later sold to Sumilhig. The contract price is 4,690 with 3,690 as down  payment.  Their  agreement  says:  That  the  balance  of  ONE  THOUSAND PESOS (P1,000.00) shall be paid by the VENDEE unto the VENDOR assoon as the above‐portions of Lot 124 shall have been surveyed in the name of the VENDEE and all paperspertinent and necessary to the  issuance of a separate Certificate of Title in the name of the VENDEE shall havebeen prepared.Sumilhig later sold the  same  lot  to  Layumas.  Years  after,  Layumas  wrote  to  the  heirs  of Mascunana(since Mascunana died already) offering to pay the 1,000 balance of the purchase price of the property. Theaddressee, however, refused to receive the  mail  matter.Heirs  Mascunana  then  filed  a  complaint  for  recovery  of possession against Barte  (  an  individual whomLayumas allowed  to  stay on  the subject property).  Issue:  WON  the  contract  of  alienation  of  the  subject  lot  in  favor  of  Sumilhig  was  a contract to sell or a contract of sale.  Ruling: 

 Sale. Article 1458 of the New Civil Code provides: By  the  contract  of  sale,  one  of  the  contracting  parties  obligates  himself  to transfer the ownership of and to deliver a determinate thing, and the other to pay therefor a price certain in money or its equivalent. A contract of sale may be absolute or conditional.  Thus, there are three essential elements of sale, to wit: a)  Consent  or meeting  of  the minds,  that  is,  consent  to  transfer  ownership  in exchange for the price; b) Determinate subject matter; and c) Price certain in money or its equivalent.  In  this  case,  there  was  a  meeting  of  the minds  between  the  vendor  and  the vendee, when the vendor undertook to deliver and transfer ownership over the property  covered  by  the  deed  of  absolute  sale  to  the  vendee  for  the  price  of P4,690.00 of which P3,690.00 was paid by  the  vendee  to  the  vendor  as down payment.  The  vendor  undertook  to  have  the  property  sold,  surveyed  and segregated and a separate title therefor issued in the name of the vendee, upon which the latter would be obliged to pay the balance of P1,000.00. There was no stipulation in the deed that the title to the property remained with the vendor, or that the right to unilaterally resolve the contract upon the buyer’s failure to pay  within  a  fixed  period  was  given  to  such  vendor.  Patently,  the  contract executed by the parties is a deed of sale and not a contract to sell. As the Court ruled  in a  recent case:  In Dignos v. Court of Appeals  (158 SCRA 375), we have said  that,  although  denominated  a  “Deed  of  Conditional  Sale,”  a  sale  is  still absolute where the contract is devoid of any proviso that title is reserved or the right  to unilaterally  rescind  is  stipulated,  e.g.,  until  or  unless  the price  is  paid. Ownership  will  then  be  transferred  to  the  buyer  upon  actual  or  constructive delivery  (e.g.  by  the  execution  of  a  public  document)  of  the  property  sold. Where the condition  is  imposed upon the perfection of  the contract  itself,  the failure  of  the  condition  would  prevent  such  perfection.  If  the  condition  is imposed on the obligation of a party which is not fulfilled, the other party may either waive  the condition or  refuse  to proceed with  the  sale.  (Art. 1545, Civil Code).  Thus,  in  one  case,  when  the  sellers  declared  in  a  “Receipt  of  Down Payment”  that  they  received an amount as purchase price  for a house and  lot without any reservation of title until  full payment of the entire purchase price, the  implication  was  that  they  sold  their  property.  In  People’s  Industrial  and Commercial  Corporation  v.  Court  of  Appeals,  it was  stated:    A  deed  of  sale  is considered absolute  in nature where  there  is neither a  stipulation  in  the deed that title to the property sold  is reserved in the seller until  full payment of the price, nor one giving the vendor the right to unilaterally resolve the contract the moment the buyer fails to pay within a fixed period. Applying these principles to this case,  it cannot be gainsaid that the contract of sale between the parties  is absolute, not conditional. There is no reservation of ownership nor a stipulation providing  for  a  unilateral  rescission  by  either  party.  In  fact,  the  sale  was consummated  upon  the  delivery  of  the  lot  to  respondent.  Thus,  Art.  1477 provides that the ownership of the thing sold shall be transferred to the vendee upon the actual or constructive delivery thereof. The condition in the deed that the balance of P1,000.00 shall be paid to the vendor by the vendee as soon as the property sold shall have been surveyed  in  the name of  the vendee and all papers pertinent and necessary to the issuance of a separate certificate of title in  the name of  the  vendee  shall  have been prepared  is  not  a  condition which prevented the efficacy of the contract of sale. It merely provides the manner by which the total purchase price of  the property  is  to be paid. The condition did not prevent the contract from being in full force and effect: The stipulation that the  “payment  of  the  full  consideration  based  on  a  survey  shall  be  due  and payable  in  five  (5)  years  from the execution of a  formal deed of  sale”  is not a condition which affects  the efficacy of  the  contract of  sale.  It merely provides the  manner  by  which  the  full  consideration  is  to  be  computed  and  the  time within which  the  same  is  to be paid. But  it does not affect  in any manner  the effectivity of the contract. In a contract to sell, ownership is retained by a seller and is not to be transferred to the vendee until full payment of the price. Such payment is a positive suspensive condition, the failure of which is not a breach of  contract  but  simply  an  event  that  prevented  the  obligation  from  acquiring binding  force.  It bears  stressing  that  in a contract of  sale,  the non‐payment of the price is a resolutory condition which extinguishes the transaction that, for a time,  existed  and  discharges  the  obligation  created  under  the  transaction.  A seller  cannot  unilaterally  and  extrajudicially  rescind  a  contract  of  sale  unless 

there is an express stipulation authorizing it. In such case, the vendor may file an action  for  specific  performance  or  judicial  rescission.  Article  1169  of  the  New Civil Code provides that in reciprocal obligations, neither party incurs in delay if the other does not comply or  is not  ready  to comply  in a proper manner with what  is  incumbent  upon  him;  from  the  moment  one  of  the  parties  fulfill  his obligation, delay by the other begins. In this case, the vendor (Jesus Mascuñana) failed  to  comply  with  his  obligation  of  segregating  Lot  No.  124‐B  and  the issuance  of  a  Torrens  title  over  the  property  in  favor  of  the  vendee,  or  the latter’s  successors‐in‐interest,  the  respondents  herein.  Worse,  petitioner  Jose Mascuñana was  able  to  secure  title  over  the  property  under  the  name  of  his deceased father.  

 9.) WINIFREDA URSAL vs. COURT OF APPEALS,  THE RURAL BANK OF  LARENA (SIQUIJOR),  INC.  and  SPOUSES  JESUS MONESET  and CRISTITA MONESET,  473 SCRA 52, G.R. No. 142411, October 14, 2005  Facts:  Monesets  entered  into  a  contract  to  sell with Ursal. Ursal  stopped paying  the installment  (as  stated  in  the  contract)  because Moneset  failed  to  deliver  the transfer  certificate  of  title  of  the  property  as  per  their  agreement.  Moneset executed an absolute deed of sale to Dr. Rafael Canora, Jr. Monesets executed another  sale,  this  time  with  pacto  de  retro  with  Restituto  Bundalo.7  On  the same day, Bundalo, as attorney‐in‐fact of the Monesets, executed a real estate mortgage over said property with Rural Bank of Larena  An  action  for  declaration  of  non‐effectivity  of mortgage  and  damages  against the Monesets, Bundalo and the Bank by Ursal.   Petitioner claims that: the Bank failed to look beyond the transfer certificate of title of the property for which it must be held liable.  Respondent answered:  its  interest  in  the property was only  that of mortgagee and  not  a  purchaser  thus  its  interest  is  limited  only  to  ascertaining  that  the mortgagor is the registered owner;  Issue:  The effectivity of the mortgage.  Ruling:  The  court  agreed  that  banks  cannot  merely  rely  on  certificates  of  title  in ascertaining the status of mortgaged properties; as their business  is  impressed with public  interest,  they are expected  to exercise more care and prudence  in their dealings  than private  individuals.31  Indeed,  the  rule  that persons dealing with registered lands can rely solely on the certificate of title does not apply to banks.  But, the contract was a contract to sell, Ursal never acquired ownership over the property. Thus, the Monesets has the right to dispose the property.  “In a contract to sell, there being no previous sale of the property, a third person buying such property despite the fulfillment of the suspensive condition such as the full payment of the purchase price, for instance, cannot be deemed a buyer in bad faith and the prospective buyer cannot seek the relief of reconveyance of the property. “  Petitioner’s recourse should be:  Petitioner’s rights were limited to asking for specific performance and damages from the Monesets.  Additional Notes:  The case discussed what the contract to sell is about: A  contract  to  sell  is  a  bilateral  contract whereby  the  prospective  seller, while expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property  despite  delivery thereof  to  the  prospective  buyer,  binds  himself  to  sell  the  said  property 

exclusively  to  the  prospective  buyer  upon  fulfillment  of  the  condition  agreed upon, that is, full payment of the purchase price.  

 10.)  FERNANDO  CARRASCOSO,  JR.  vs.  THE HONORABLE  COURT OF  APPEALS, LAURO LEVISTE, as Director and Minority Stockholder and On Behalf of Other Stockholders of El Dorado Plantation, Inc. and EL DORADO PLANTATION, INC., represented  by  one  of  its minority  stockholders,  Lauro  P.  Leviste,  477  SCRA 666, G.R. No. 123672, December 14, 2005  Facts:  Once  upon  a  sunny  morning  in  Sablayan,  Occidental  Mindoro,  El  Dorado Plantation Inc., through a board member Feliciano Leviste, then President of El Dorado  Inc.,  executed  a  Deed  of  Sale  with  Fernando  O.  Carrascoso  Jr.  The subject of the sale was a 1,825 hectare of land.   It  was  stipulated  in  the  provisions  of  the  Deed  of  Sale  of  Real  Property  that Carrascoso is to pay the following:  (1) Of the said sum of P1.8M constituting he full consideration of the sale, P290k would be paid by Carrascoso to PNB to settle the mortgage placed on the said land.  (2) P210k would be paid directly to Leviste; and (3) The balance of P1.3M plus 10% interest would be paid over the next 3‐years at P519k every 25th of March.   Leviste, on  the other hand, gave Carrascoso  the assurance  that  there were no tenants on the subject land. Ergo, the land does not fall under the Land Reform Code. Leviste allowed Carrascoso to mortgage the land, which the latter did.  Carrascoso obtained a  total of P1.07M as mortgage and used the same to pay the down‐payment as agreed upon.   Carrascoso defaulted from his obligation, which was supposed to be settled on March 25, 1975.   Leviste,  then  sent  him  letters  to  Carrascoso  asking  him  to  comply  with  his obligation to pay, otherwise the former will file a civil suit against the latter. But Carrascoso made no reply. Due to Carrascoso’s failure to perform and reply, El Dorado Plantation  Inc, pursued  to  file a  complaint  to  rescind  the Deed of Sale conveyed to former.  In the meantime, Carrascoso executed a Buy and Sell Contract with PLDT on the 1977.  The  subject  of  the  sale was  a  1000‐hectare  portion  of  the  land  sold  to Carrascoso  by  Leviste.  The  land  is  to  be  sold  at  P3M.  Part  of  the  terms  and conditions agreed upon was  that Carrascoso  is  to  remove all  tenants  from the land within one year. PLDT, by a Deed of Absolute Sale, conveyed the aforesaid 1,000‐hectare portion to its subsidiary PLDTAC.  In the civil case proceeding against Carrascoso, PLDT intervened averring that it was a buyer in good faith. The RTC ruled in favor of Carrascoso. CA reversed the RTC ruling.  Issue:   (1) What is the nature of the contract between Carrascoso and El Dorado? (2) What is the nature of the contract between Carrascoso and PLDT?  Ruling:  (1) The contract executed between El Dorado and Carrascoso was a contract of sale.  It was perfected by their meeting of the minds and was consummated by the delivery of  the property to Carrascoso. The failure of Carrascoso to deliver the amount agreed upon on the stipulated date violates such contract of sale.  A contract of sale is a reciprocal obligation.  The seller obligates itself to transfer the ownership of and deliver a determinate thing, and the buyer obligates itself to pay therefor a price certain in money or  its equivalent. The non‐payment of the  price  by  the  buyer  is  a  resolutory  condition  which  extinguishes  the 

transaction  that  for  a  time  existed,  and  discharges  the  obligations  created thereunder.    Such  failure  to  pay  the  price  in  the  manner  prescribed  by  the contract of sale entitles the unpaid seller to sue for collection or to rescind the contract.  (2)  The  contract  between  Carrascoso  and  PLDT  is  a  contract  to  sell.  This  is evidenced by  the  terms and  conditions  that  they have agreed upon  that  after fulfillment  of  Carrascoso’s  obligation  PLDT  has  “to  notify  Carrascoso  of  its decision whether or not to finalize the sale.”  Being a contract to sell, what was vested by the July 11, 1975 Agreement to Buy and Sell to PLDT was merely the beneficial title to the 1,000 hectare portion of the property.   *Notes (Copy and Pasted from the Case’s Decision)  In  a  contract  of  sale,  the  title  passes  to  the  vendee  upon  the  delivery  of  the thing  sold;  whereas  in  a  contract  to  sell,  ownership  is  not  transferred  upon delivery  of  the  property  but  upon  full  payment  of  the  purchase  price.  In  the former, the vendor has lost and cannot recover ownership until and unless the contract  is  resolved or rescinded; whereas  in the  latter,  title  is  retained by the vendor  until  the  full  payment  of  the  price,  such  payment  being  a  positive suspensive  condition  and  failure  of  which  is  not  a  breach  but  an  event  that prevents the obligation of the vendor to convey title from becoming effective.   For  in a conditional contract of sale,  if  the suspensive condition  is  fulfilled, the contract  of  sale  is  thereby  perfected,  such  that  if  there  had  already  been previous  delivery  of  the  property  subject  of  the  sale  to  the  buyer,  ownership thereto  automatically  transfers  to  the  buyer  by  operation  of  law without  any further act having to be performed by the seller. Whereas in a contract to sell, upon  fulfillment  of  the  suspensive  condition,  ownership will  not  automatically transfer to the buyer although the property may have been previously delivered to him.  The prospective seller still has to convey title to the prospective buyer by entering into a contract of absolute sale.   A  perusal  of  the  contract  adverted  to  in  Coronel  reveals  marked  differences from the Agreement to Buy and Sell in the case at bar.  In the Coronel contract, there was a clear intent on the part of the therein petitioners‐sellers to transfer title  to  the  therein  respondent‐buyer.    In  the  July 11,  1975 Agreement  to Buy and  Sell,  PLDT  still  had  to  “definitely  inform  Carrascoso  of  its  decision  on whether  or  not  to  finalize  the  deed  of  absolute  sale  for  the  1,000  hectare portion of  the property,”  such  that  in  the April  6,  1977 Deed of Absolute Sale subsequently  executed,  the  parties  declared  that  they  “are  now  decided  to execute” such deed,  indicating that the Agreement to Buy and Sell was, as the appellate court held, merely a preparatory contract  in the nature of a contract to sell.    In fact, the parties even had to stipulate  in the said Agreement to Buy and Sell that Carrascoso, “during the existence of the Agreement, shall not sell, cede, assign and/or transfer the parcel of  land,” which provision this Court has held to be a typical characteristic of a contract to sell.  

 11.)  SACOBIA  HILLS  DEVELOPMENT  CORPORATION  and  JAIME  C.  KOA  vs. ALLAN U. TY, 470 SCRA 395, G.R. No. 165889, September 20, 2005  Facts:  • Petitioner  is  the  developer  of  True  North  Gold  and  Country  Club  in 

Pampanga.  It  assured  its  shareholders  that  the  development  was proceeding  on  schedule  and  that  the  golf  course  would  be  playable  by October 1999.   

• Respondent wrote to petitioner a letter expressing his intention to acquire one  (1) Class A  share of True North and accordingly paid  the  reservation fee.  Petitioner approved the purchase application for P600,000.00 subject to certain terms and conditions, inter alia: o Approval  of  an  application  to  purchase  golf/country  club  shares  is 

subjected to the full payment of the total purchase price. Should the buyer opt  for  the deferred payment  scheme,  approval  is  subject  to our  receipt  of  a  down  payment  of  at  least  30%  and  the  balance payable in installments over a maximum of eleven (11) months from the date of application, and covered by postdated cheques. 

o Your  reserved  share  shall  be  considered  withdrawn  and  may  be deemed  cancelled  should  you  fail  to  settle  your  obligation  within fifteen (15) days  from due date, or  failure to cover the value of  the postdated cheques upon  their maturity, or  your  failure  to  issue  the required postdated cheques. In which case, we shall reserve the right to offer  the said shares to other  interested parties. This also means forfeiture of 50% of the total amount you have already paid. 

o 3.  We  shall  undertake  to  execute  the  corresponding  sales documents/Deed of Absolute Sale covering the reserved shares upon full  payment  of  the  total  purchase  price.  The  Certificate  of Membership shall be issued thereafter. 

• One  June  1999,  respondent  notified  petitioner  that  he  is  rescinding  the contract  due  to  the  latter’s  failure  to  complete  the  project  on  time  and sought for refund of his payment which amounted to P409,090.02.  By way of reply, petitioner informed respondent that it had no‐refund policy. 

• Respondent  filed a  complaint  for  rescission and damages.   RTC  rendered judgment in favor of the petitioner. The trial court found that the contract between  the  parties  did  not warrant  that  the  golf  course  and  clubhouse would be completed within a certain period of time to entitle respondent to rescind. 

• Court of Appeals reversed the decision of RTC.  It directed the petitioner to refund the appellant, with legal interest of 12% per annum from the date of  the  filing  of  the  complaint.  It  stated  that  respondent  could  properly rescind  the  contract, or demand  specific performance with damages due to the petitioner’s delay in the performance of its obligations. 

• Petitioner  filed  a  petition  for  review  on  certiorari  before  the  Supreme Court.  Sacobia  contends  that  it was not  in  breach of  the  contract  as  the Intent  to Purchase,  the Contract of Purchase, and the Notice of Approval to Purchase Shares of True North, do not  contain any  specific date as  to when the golf course and country club would be completed. It argues that respondent  should have  known  the  risks  involved  in  this  kind of  project; the construction being contingent on the issuance of the ECC by the DENR and  the  payment  of  the  buyers  of  their  share.  On  the  other  hand, respondent  claims  that  Sacobia’s  arguments  raise  new  matters  which would  warrant  the  reversal  of  the  decision  rendered  by  the  Court  of Appeals.  He  insists  that  Sacobia  failed  to  complete  the  project  on  time which entitles him to rescind the contract in accordance with Article 1191 of the Civil Code. He further argues that the delay in the completion of the project is clearly established by the fact that there has been no substantial work done on the site, particularly on the clubhouse, despite the lapse of nearly 4‐years from the issuance of the ECC on March 5, 1998. 

 Issue:  Whether  the contract entered  into by petitioner and respondent a contract of sale or a contract to sell.  Ruling:  It was a  contract  to  sell.  In  the notice of  approval, which embodies  the  terms and  conditions  of  the  agreement,  petitioner  signified  its  intent  to  retain  the ownership of the property until such time that the respondent has fully paid the purchase  price.  In  a  Contract  to  Sell,  the  payment  of  the  purchase  price  is  a positive  suspensive  condition,  the  failure  of  which  is  not  a  breach,  casual  or serious, but a situation that prevents the obligation of the vendor to convey title from acquiring  an obligatory  force. As  shown,  respondent did not pay  the  full purchase  price which  is  his  obligation  under  the  contract  to  sell,  therefore,  it cannot be said  that petitioner breached  its obligation. No obligations arose on its  part  because  respondent’s  non‐fulfillment  of  the  suspensive  condition rendered the contract to sell ineffective and unperfected.  Petition is GRANTED. Decision of CA is REVERSED and SET ASIDE.  Respondent is ORDERED  to  PAY  to  Sacobia  Hills  Development  Corporation  the  amount  of Pesos: One Hundred Ninety  Thousand Nine Hundred Nine  and  Eight  Centavos (P190,909.08)  without  interest  within  thirty  (30)  days  from  finality  of  the decision; otherwise, fifty percent (50%) of his total payments shall be forfeited.  

 12.) KEPPEL BANK PHILIPPINES, INC. vs. PHILIP ADAO, 473 SCRA 372, G.R. No. 158227, October 19, 2005 

 Facts:  Project Movers  Realty  and Development  Corporation  (PMRDC)  owe P200M  to Keppel Banks. By way of dacion en pago, PMRDC transferred and conveyed to the bank 25 of its properties consisting of townhouses and condominiums. One of the units transferred was occupied by Adao. In Feb 2000, the Bank demanded Adao to vacate. Adao refused. An ejectment case was  filed. Adao averred that he had a Contract  to Sell with PMRDC. He presented an affidavit showing that he made  full payment  thereof.  The MeTC, RTC and CA  ruled  in  favor of Adao. The  lower courts ordered Keppel to respect the contract to sell between Adao and PMRDC for when the properties were transferred by way of dacion en pago, the bank merely stepped on the shoes of PMRDC.  Issue:  Whether or not Keppel is bound by the contract to sell.  Ruling:  No.  Though  Keppel  is  not  a  purchaser  in  good  faith  for  not  looking  into  the property  (checkingif  it was  infirm and  free  from other  claims),  the bank  is not bound by it. The contract to sell does not by itself give Adao the right to possess the property. Unlike in a contract of sale, here in a contract to sell, there is yet no actual sale or any transfer of title, until and unless, full payment is made. The payment of the purchase price is a positive suspensive condition, the failure of which  is  not  a  breach,  casual  or  serious,  but  a  situation  that  prevents  the obligation of the vendor to convey title from acquiring an obligatory force. Adao must have fully paid the price to acquire title over the property and the right to retain possession thereof.  In cases of non‐payment,  the unpaid seller can avail of  the  remedy of  ejectment  since he  retains  ownership of  the property. Adao must  also,  aside  from  showing  an  affidavit,  show  other  proof  of  full  payment made  to  PMRDC.  Considering  that  Adao  failed  to  discharge  the  burden  of proving payment, he cannot claim ownership of the property and his possession thereof was by mere tolerance. His continued possession became unlawful upon the owner’s demand to vacate the property.  

 13.)  SPS.  ALFREDO  R.  EDRADA  and  ROSELLA  L.  EDRADA  vs.  CARMENCITA RAMOS, SPS.  EDUARDO RAMOS, 468 SCRA 597, G.R. No. 154413, August 31, 2005  Facts:  Respondent  spouses  Eduardo  and  Carmencita  Ramos  (respondents)  are  the owners  of  2  fishing  vessels,  the  "Lady  Lalaine"  and  the  "Lady  Theresa."  On  1 April  1996,  respondents  and  petitioners  executed  an  untitled  handwritten document  which  lies  at  the  center  of  the  present  controversy.  Its  full  text  is reproduced below:  1st April 1996  This is to acknowledge that Fishing Vessels ‘Lady Lalaine’ and ‘Lady Theresa’ owned by Eduardo O. Ramos are now in my possession and received in good running  and  serviceable  order.  As  such,  the  vessels  are  now  my responsibility.  Documents pertaining to the sale and agreement of payments between me and the owner of the vessel to follow. The agreed price for the vessel is Nine Hundred Thousand Only (P900,000.00).  (SGD.)                                                      (SGD.) EDUARDO O. RAMOS                          ALFREDO R. EDRADA (Seller)                                                    (Purchaser)  CONFORME:                                          CONFORME:  (SGD.)                                                      (SGD.) CARMENCITA RAMOS                         ROSIE ENDRADA  

Upon  the  signing  of  the  document,  petitioners  delivered  to  respondents  4 postdated  Far  East  Bank  and  Trust  Company  (FEBTC)  checks  payable  to  cash drawn  by  petitioner  Rosella  Edrada,  in  various  amounts  totaling  P140,000.00. The  first 3  checks were honored upon presentment  to  the drawee bank while the fourth check for P100,000.00 was dishonored because of a "stop payment" order.  On  3  June  1996,  respondents  filed  an  action  against  petitioners  for  specific performance with damages before the RTC, praying that petitioners be obliged to execute the necessary deed of sale of the two fishing vessels and to pay the balance  of  the  purchase  price.  In  their  Complaint,  respondents  alleged  that petitioners  contracted  to  buy  the  two  fishing  vessels  for  the  agreed  purchase price  of  P900,000.00,  as  evidenced  by  the  above‐quoted  document,  which according to them evinced a contract to buy. However, despite delivery of said vessels  and  repeated  oral  demands,  petitioners  failed  to  pay  the  balance,  so respondents further averred.  Petitioners  averred  that  the  document  sued  upon  merely  embodies  an agreement brought about by the loans they extended to respondents. According to petitioners,  respondents allowed  them  to manage or administer  the  fishing vessels  as  a business on  the understanding  that  should  they  find  the business profitable, the vessels would be sold to them for Nine Hundred Thousand Pesos P900,000.00. But petitioners "decided to call it quits" after spending a hefty sum for the repair and maintenance of the vessels which were already in dilapidated condition.  The  RTC  ruled  in  favor  of  the  plaintiffs  (Edrada)  and  against  the  defendants (Ramos) and the  latter  (Ramos) are ordered to pay to  the  former  (Edrada)  the amount  of  P860,000.00 with  legal  interests  thereon  from  June  30,  1996  until fully paid; the amount of P20,000.00 as attorney’s fees and the cost of suit. The counterclaim  of  the  defendants  for  moral  and  exemplary  damages  and  for attorney’s fees is dismissed for lack of merit.  The  RTC  treated  the  action  as  one  for  collection  of  a  sum  of  money  and  for damages  and  considered  the  document  as  a  perfected  contract  of  sale. Petitioners filed a Motion for Reconsideration which the RTC denied.  Both parties appealed the RTC Decision. The Court of Appeals affirmed the RTC’s decision and dismissed both appeals. Only petitioners elevated the controversy to this Court.  Issue:  WON there was a perfected contract of sale.  Ruling:  We  disagree  with  the  RTC  and  the  Court  of  Appeals  that  the  document  is  a perfected  contract  of  sale.  A  contract  of  sale  is  defined  as  an  agreement whereby  one  of  the  contracting  parties  obligates  himself  to  transfer  the ownership of and to deliver a determinate thing, and the other to pay therefore a price certain in money or its equivalent. It must evince the consent on the part of the seller to transfer and deliver and on the part of the buyer to pay.  An examination of the document reveals that there is no perfected contract of sale. The agreement may confirm the receipt by respondents of the two vessels and their purchase price. However, there is no equivocal agreement to transfer ownership of the vessel, but a mere commitment that "documents pertaining to the sale and agreement of payments…[are] to follow." Evidently, the document or documents which would formalize the transfer of ownership and contain the terms of payment of the purchase price, or the period when such would become due  and  demandable,  have  yet  to  be  executed.  But  no  such  document  was executed and no such terms were stipulated upon.  The  fact  that  there  is  a  stated  total  purchase  price  should  not  lead  to  the conclusion  that a contract of  sale had been perfected.  In numerous cases,  the most  recent  of which  is  Swedish Match, AB  v.  Court  of  Appeals, we held  that before a valid and binding contract of sale can exist, the manner of payment of the purchase price must first be established, as such stands as essential  to the validity of the sale. After all, such agreement on the terms of payment is integral 

to  the element of a price  certain,  such  that a disagreement on  the manner of payment is tantamount to a failure to agree on the price.  Assuming arguendo that the document evinces a perfected contract of sale, the absence of definite  terms of payment  therein would preclude  its enforcement by  the  respondents  through  the  instant  Complaint.  A  requisite  for  the  judicial enforcement  of  an  obligation  is  that  the  same  is  due  and  demandable.  The absence  of  a  stipulated  period  by  which  the  purchase  price  should  be  paid indicates that at the time of the filing of the complaint, the obligation to pay was not yet due and demandable.  Respondents,  during  trial,  did  claim  the  existence  of  a  period.  Respondent Carmencita  Ramos,  during  cross‐examination,  claimed  that  the  supposed balance shall be paid on 30 June 1996. But how do respondents explain why the Complaint was filed on 3 June 1996? Assuming that the 30 June 1996 period was duly  agreed  upon  by  the  parties,  the  filing  of  the  Complaint  was  evidently premature, as no cause of action had accrued yet. There could not have been any breach of obligation because on  the date  the action was  filed,  the alleged maturity date for the payment of the balance had not yet arrived.  In order that respondents could have a valid cause of action, it is essential that there must have been a stipulated period within which the payment would have become  due  and  demandable.  If  the  parties  themselves  could  not  come  into agreement,  the courts may be asked  to  fix  the period of  the obligation, under Article 1197 of the Civil Code. The respondents did not avail of such relief prior to  the  filing  of  the  instant  Complaint;  thus,  the  action  should  fail  owing  to  its obvious prematurity.  Returning to the true nature of the document, we neither could conclude that a "contract to sell" had been established. A contract to sell is defined as a bilateral contract  whereby  the  prospective  seller,  while  expressly  reserving  the ownership  of  the  subject  property  despite  delivery  thereof  to  the  prospective buyer,  binds  himself  to  sell  the  said  property  exclusively  to  the  prospective buyer upon fulfillment of the condition agreed upon, that is, full payment of the purchase price.  A contract is perfected when there is concurrence of the wills of the contracting parties with respect to the object and the cause of the contract. In this case, the agreement merely acknowledges that a purchase price had been agreed on by the parties. There was no mutual promise to buy on the part of petitioners and to  sell  on  the  part  of  respondents.  Again,  the  aforestated  proviso  in  the agreement  that documents pertaining  to  the sale and agreement of payments between the parties will follow clearly manifests lack of agreement between the parties as to the terms of the contract to sell, particularly the object and cause of the contract.  The agreement  in question does not create any obligatory  force either  for  the transfer  of  title  of  the  vessels,  or  the  rendition  of  payments  as  part  of  the purchase price. At most, this agreement bares only their intention to enter into either a contract to sell or a contract of sale.  Consequently, the courts below erred in ordering the enforcement of a contract of  sale  that  had  yet  to  come  into  existence.  Instead,  the  instant  Complaint should be dismissed.  It prays  for  three  reliefs arising  from the enforcement of the document: execution by the petitioners of the necessary deed of sale over the  vessels,  the  payment  of  the  balance  of  the  purchase  price,  and  damages. The  lower  courts  have  already  ruled  that  damages  are  unavailing. Our  finding that there is no perfected contract of sale precludes the finding of any cause of action  that  would  warrant  the  granting  of  the  first  two  reliefs.  No  cause  of action  arises  until  there  is  a  breach  or  violation  thereof  by  either  party.24 Considering that the documents create no obligation to execute or even pursue a contract of sale, but only manifest an intention to eventually contract one, we find no rights breached or violated that would warrant any of the reliefs sought in the Complaint.  The petition  is GRANTED. The assailed Decision and Resolution of  the Court of Appeals are REVERSED and SET ASIDE. The case before the Regional Trial Court is ordered dismissed. No pronouncement as to costs. SO ORDERED.  

 

CONTRACT FOR A PIECE OF WORK  1.) CELESTINO CO & COMPANY vs. COLLECTOR OF INTERNAL REVENUE, 99 Phil. 841, G.R. No. L‐8506, August 31, 1956  Facts:  Celestino  Co  &  Company  is  a  duly  registered  general  copartnership  doing business under the trade name of "Oriental Sash Factory". From 1946 to 1951 it paid percentage taxes of 7 per cent on the gross receipts of  its sash, door and window  factory,  in  accordance  with  section  one  hundred  eighty‐six  of  the National  Revenue  Code  imposing  taxes  on  sale  of  manufactured  articles. However in 1952 it began to claim liability only to the contractor's 3 per cent tax (instead of 7 per cent) under section 191 of the same Code; and having failed to convince the Bureau of Internal Revenue, it brought the matter to the Court of Tax Appeals, where it also failed.   Issue:  Whether or not petitioner is cover under 186 of NRC national revenue code or under 191 of the same code.  Ruling:  It  is  at  once  apparent  that  the  Oriental  Sash  Factory  did  not  merely  sell  its services  to  Don  Toribio  Teodoro &  Co.  (To  take  one  instance)  because  it  also sold  the materials.  The  truth  of  the matter  is  that  it  sold materials  ordinarily manufactured by it — sash, panels, mouldings — to Teodoro & Co., although in such form or combination as suited the fancy of the purchaser. Such new form does  not  divest  the  Oriental  Sash  Factory  of  its  character  as  manufacturer. Neither does  it  take  the  transaction out of  the  category of  sales under Article 1467  above  quoted,  because  although  the  Factory  does  not,  in  the  ordinary course of its business, manufacture and keep on stockdoors of the kind sold to Teodoro,  it  could  stock  and/or  probably  had  in  stock  the  sash, mouldings  and panels it used therefor (some of them at least).  In  our  opinion  when  this  Factory  accepts  a  job  that  requires  the  use  of extraordinary  or  additional  equipment,  or  involves  services  not  generally performed by it‐it thereby contracts for a piece of work — filing special orders within the meaning of Article 1467. The orders herein exhibited were not shown to be special. They were merely orders for work — nothing is shown to call them special requiring extraordinary service of the factory.  The thought occurs to us that if, as alleged‐all the work of appellant is only to fill orders  previously  made,  such  orders  should  not  be  called  special  work,  but regular  work.  Would  a  factory  do  business  performing  only  special, extraordinary or peculiar merchandise?  Anyway,  supposing  for  the moment  that  the  transactions were not  sales,  they were neither lease of services nor contract jobs by a contractor. But as the doors and windows had been admittedly "manufactured" by the Oriental Sash Factory, such  transactions  could  be,  and  should  be  taxed  as  "transfers"  thereof  under section 186 of the National Revenue Code.  The appealed decision is consequently affirmed. So ordered.