, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. ■ SD3 -2019-SUNARP-TR-L

Lima, 21 FEB. 2019

ISMAEL ROJAS VILCHEZ.N° 2227744 del 2/10/2018.H.T.D. N° 06 01-2018.007936 del 19/11/2018. Predios de Pucallpa.Independizacion.

APELANTE TITULO RECURSO REGISTRO AGIO (s)

SUMILLA

INDEPENDIZACIONDe acuerdo a lo indicado en el articulo 5 de la Norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, la independizacion de terrenes rusticos o parcelaciones que se ejecuten en areas urbanas o de expansion urbana, deberan tener parcelas superiores a una hectarea, por lo que no precede disponer la inscripcion de la independizacion de parcelas de una extension inferior a una hectarea.

AGIO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

I.

Mediante el tltulo venido en grade de apelacion se solicita la independizacion rQ3/ ^ _ de las parcelas denominadas B1A, BIB, B1C, B1D, B1E, B1F, B1G, B1H,5(2^ Salaj>] B1I, B1J, B1K, B1L, B1M, B1N, B10, B1P, B1Q, B1R, B1S y B1T, cada uno

con un area de 0.0500 hectareas, que forman parte del predio inscrito en la partida electronica N° 11146198 del Registro de Predios de Pucallpa.

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Para tal efecto, se adjunto la siguiente documentacion:1- Solicitud de inscripcion de independizacion suscrita por Jose Luis Herrera Maravi y Fidel Silvio Quispe Alvizuri, cuyas firmas fueron certificadas el 25/9/2018 por notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli.- Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00067-2018-DRAU del 3/9/2018 suscrita por Isaac Huaman Perez en su condicion de Director Regional de Agricultura - Gobierno Regional de Ucayali.- Memoria descriptiva de agosto del 2018 autorizada por verificador catastral Ing. Marco Antonio Tafur Flores.- Plano de ubicacion y localizacion (lamina U-01), elaborado en agosto del 2018, autorizado por verificador catastral Ing. Marco Antonio Tafur Flores.- Plano matriz (lamina M-01), elaborado en agosto del 2018, autorizado por verificador catastral Ing. Marco Antonio Tafur Flores.- Plano de independizacion (lamina 1-01), elaborado en agosto del 2018, autorizado por verificador catastral Ing. Marco Antonio Tafur Flores.- Plano remanente (lamina R-01), elaborado en agosto del 2018, autorizado por verificador catastral Ing. Marco Antonio Tafur Flores.- Un (1) Cd.

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Forma parte del presente tltulo el Informe Tecnico N° 2373-2018-Z.R.N°VI- SP-UREG/CATASTRO-R del 11/10/2018 emitida por el Area de Catastro de la Zona Registral N° VI - Sede Pucallpa.

II. DECISION IMPUGNADA

El Registrador Publico del Registro de Predios de Pucallpa Milcher Zanca Falcon tacho sustantivamente el titulo en los siguientes terminos:

a) Antecedents registral: P.E. N° 11146198.

b) Acto roaado: Independizacion de predio rustico.

c) Tacha sustantiva:

Que, de la revision de los documentos presentados, memoria descriptiva, solicitud de independizacion y pianos, se advierte que las parcelas resultantes de la independizacion contaran, cada una de ellas, con un area de 0.0500 ha, lo cual contraviene lo indicado en el Titulo II - Habilitaciones Urbanas de la Norma GH 0.10, articulo 5 del Reglamento Nacional de Edificaciones, que textualmente dice lo siguiente “La independizacion de terrenos rusticos, o parcelaciones, que se ejecuten en areas urbanas o de expansion urbana, deberan tener parcelas superiores a 1 (una) hectarea”, en consecuencia la presente independizacion de predio rustico no se ajustaria a lo regulado por la normatividad vigente, siendo ello as! se procede a la tacha el presente titulo de conformidad con el art. 43 del Reglamento General de los Registros Publicos.

Se deja constancia que se devuelven los documentos presentados.

d) Base legal:

Art. 2011° del C.C.Art. 33°, 32° y 40° del R.G.R.P.Art. 79 al 85 del D.S. 032-2008-VIVIENDA.Titulo II - Habilitaciones Urbanas de la Norma GH 0.10, articulo 5 del Reglamento Nacional de Edificaciones.I

O III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION

El recurrente sehala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- El inmueble, que tiene vocacion urbana, deja de ser rustico; sin embargo, el Registrador no toma en cuenta dicha condicion, sino termina sentenciando que el inmueble es un predio rural, en el que si seria aplicable el area que se sehala en la esquela de observacion.

- El articulo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no indica ni limita areas o dimensiones del predio; sin embargo, el registrador indica que debe subdividirse parcelas mayores a una hectarea, con cuya decision no me encuentro conforme por no encontrarlo con arreglo a ley.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El Fundo Dos Hermanitos - Pamela B1, ubicado en el distrito de Galleria, provincia de Coronel Portillo y departamento de Ucayali, corre inscrito en la partida electronica N° 11146198 del Registro de Predios de Pucallpa.

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Dicho predio cuenta con un area de 1.1860 hectareas, encerrados dentro de los siguientes linderos y medidas perimetricas:

Colinda con Fundo Dos Hermanitos - Parcela A, con una linea recta de 295.00 ml.Colinda con propiedad de Marcial Villacorta Lozano, con una linea recta de 40.85 ml.Colinda con el area remanente del Fundo Dos Hermanitos - Parcela B2, con una linea recta de 295.06 ml.Colinda con propiedad de Ezequiel Rengifo Arevalo, con una linea recta de 39.66 ml.

• Norte

• Este

• Sur

• Oeste

En el asiento C00003 de la partida citada corre inscrito el dominio del 58% de cuota ideal del predio submateria a favor de Jose Luis Herrera Maravi y del 42% de cuota ideal del predio submateria a favor de Fidel Silvio Quispe Alvizuri, en merito a la compraventa de cuotas ideales otorgada por su anterior propietario mediante la escritura publica del 19/7/2018 otorgada ante notario de Lima Luis Alejandro Urrutia Castro, obrante en el titulo archivado N° 1694611 del 30/7/2018.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Milagritos Elva Aurora Lucar Villar.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar son las siguientes:

- Si resulta procedente independizar parcelas de una extension inferior a una hectarea.

ANALISIS

1. De conformidad con el articulo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), la independizacion es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracion de terreno, con edificacion o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcion de una edificacion sujeta al regimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comun o regimen de independizacion y copropiedad.

Cabe senalar al respecto que la independizacion de un area determinada que forma parte de un predio de mayor extension puede provenir de diversos actos causales, como ocurre en los casos de subdivision, habilitacion urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concrete la documentacion que se presente debe encontrar correspondencia con el acto causal.

Aunado a ello, tal documentacion que deba adjuntarse para la independizacion debe corresponder al predio segun su naturaleza, la misma que fluira de los antecedentes registrales y de la documentacion que se presente.

2. Ahora bien, de acuerdo al segundo parrafo del articulo 58 del RIRP, la independizacion se rige por las disposiciones de dicho reglamento, debiendo, por tanto, observarse los requisites previstos en el mismo para la inscripcion de este acto, segun el tipo de predio del que se trate.

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Asi, tratandose de un predio urbano debera sujetarse a lo dispuesto en el articulo 60 del RIRP. Si se trata de la independizacion de un predio rustico sin cambio de uso, tendria que cumplirse con lo dispuesto en el articulo 62. Finalmente, si el predio a independizarse es un predio rural corresponde remitirse a lo dispuesto en el articulo 64 del mismo Reglamento, debiendo en todos los casos cumplirse con las disposiciones generates previstas en el articulo 59 del citado reglamento (requisites de la independizacion).

Los requisites generates de toda independizacion, conforme al articulo 59 del mismo reglamento, consisten en la indicacion en el titulo respective del area de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el area remanente, con precision de sus linderos y medidas perimetricas, acompanando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

Sin perjuicio de lo senalado, todo titulo cuya rogatoria comprenda un acto de independizacion, en los supuestos a los que se refieren los articulos 60, 62 y 64 del RIRP, debera contener, necesariamente, desde su presentacion e ingreso por el Diario, los pianos de independizacion y localizacion (ubicacion) del area que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por verificador inscrito en el indice de verificadores del Registro de Predios; en caso contrario, el registrador procedera a tachar sustantivamente el titulo.

3. De tratarse de un predio urbano, debera sujetarse a lo dispuesto en el articulo 60, el cual establece que deberan presentarse los siguientes documentos:

• El Formulario Unico de Habilitacion Urbana FUHU, el anexo F y el piano municipal de subdivision y piano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el area, linderos y medidas perimetricas de cada uno de los predios resultantes;

• Pianos y codigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segun sea el caso;

• Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el tramite de subdivision, en caso de copropiedad.

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Dicho articulo anade que si la resolucion municipal autoriza la subdivision de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interne de propiedad exclusive y propiedad comun o el reglamento interno de independizacion y copropiedad. Para la inscripcion del reglamento interno no constituira acto previo la declaratoria de fabrica. Ademas, indica que de tratarse de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independizacion se realizara en merito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

4. De tratarse de la independizacion de un predio rustico sin cambio de uso, tendria que cumplirse con lo dispuesto en el articulo 62, el cual dispone que deberan presentarse el Formulario Unico de Habilitacion Urbana FUHU, y su anexo E con el numero de resolucion de autorizacion y el piano municipal de independizacion o parcelacion debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos ultimos el area, linderos y medidas perimetricas tanto de la porcion a independizar como del remanente.

RESOLUCION No. - $03 -2019-SUNARP-TR-L

El citado articulo anade que en la partida independizada se dejara constancia de la falta de inscripcion del planeamiento integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultaneamente su inscripcion, acompanando la resolucion de aprobacion correspondiente.

5. Es precise indicar que en el CXXXII Pleno del Tribunal Registral realizado el dia 27 de agosto de 2015, se aprobo el siguiente acuerdo plenario:

TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO“El requisite del FUHU para la independizacion de predio previsto en el articulo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisite minimo, per lo que puede presentarse en su lugar la Resolucion Municipal respectiva por ser un instrumento publico de mayor formalidad.”.

Dicho lo anterior, en el caso de independizacion de predio urbano, podra validamente adjuntarse el FUHU y anexo E o en su reemplazo, la resolucion municipal que aprueba su emision, por ser instrumento publico de mayor formalidad. Asimismo, siendo que en los casos de independizacion de predio rustico sin cambio de uso tambien se requiere la presentacion del FUHU, dicho criterio tambien puede ser validamente aplicado.

6. De tratarse de la independizacion de un predio rural, corresponde remitirse a lo dispuesto en el articulo 64 para la cual, debera presentarse documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisen los datos a que se refiere el primer parrafo del articulo 591, en lo que sea pertinente, acompahado de los siguientes documentos:

• Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se presentara el certificado de informacion catastral a que se refiere el articulo 88 del Reglamento del Decreto Legislative N° 1089 - Decreto Legislative que Establece el Regimen Temporal Extraordinario de Formalizacion y Titulacion de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del area a independizar como del area remanente;

• Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se presentara el certificado negative de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el piano perimetrico en coordenadas oficiales, con su respective cuadro de datos tecnicos y memoria descriptiva donde se indique el area, linderos y medidas perimetricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Indice de Verificadores, tanto del area independizada como del area remanente.

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Cabe indicar que el mencionado articulo 64 del RIRP hace referencia a la expedicion del certificado de informacion catastral o certificado negative de zona catastrada por las autoridades competentes, sin sehalar cual es, por lo que debe analizarse dicho aspecto, teniendo en cuenta que la mencionada disposicion reglamentaria se regulo en virtud de lo dispuesto en el Decreto Legislative N° 1089 y su Reglamento.

7. El mencionado Decreto Legislative N° 1089 declare de interes publico nacional la formalizacion de predios rusticos y tierras eriazas habilitadas a nivel nacional, por un periodo de cuatro (4) ahos.

1 “Articulo 59.- Requisites de la independizacionTodo titulo que da merito a la independizacion debe contener el area de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el area remanente, con precision de sus linderos y medidas perimetricas, acompanando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

RESOLUCION No. - 503 -2019-SUNARP-TR-L

Los articulos 882 y 893 del Reglamento del Decreto Legislative N° 1089, aprobado por D.S. N° 032-2008-VIVIENDA, regularon los requisites para la modificacion fisica de predios inscritos ubicados en zonas catastradas y zonas no catastradas, disponiendo lo siguiente:

Articulo 88.- Modificacion fisica de predios inscritos, ubicados en zonas catastradasLos propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al organo competente la asignacion del Codigo de Referencia Catastral y la expedicion de los certificados de informacion catastral correspondientes, para sus tramites de fraccionamiento e independizacion, acumulacion u otro que importe modificacion fisica del predio. Para este efecto, el propietario debe presentar:1) Solicitud indicando la ubicacion del predio y el Codigo de Referencia Catastral.2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.3) Plano y memoria descriptiva de independizacion o acumulacion y del area remanente, cuando corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero 0 arquitecto colegiado y habilitado. Se admiten estos pianos y memoria en format© digital.En las zonas formalizadas en merito del Decreto Legislative N° 667 y por el presente Reglamento, los pianos deben elaborarse sobre la base grafica digital que ha servido para la formalizacion, debiendo el propietario presentarlos en formato digital.

Articulo 89.- Modificacion fisica de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradasLos propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el organo competente no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar la inscripcion de las modificaciones fisicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignacion de Codigo de Referencia Catastral ni visacion de piano alguno. Para este efecto, ademas de los requisites que solicite la Oficina Registral, se presenta el piano perimetrico y la memoria descriptiva del area inscrita materia de la modificacion fisica, elaborados y visados por verificador catastral inscrito en el Indice de Verificadores de la SUNARP y el certificado negative de zona catastrada expedido por el organo competente, en el cual se deja constancia que dicho documento en ningun caso constituye una visacion o evaluacion fisico - legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.Para la expedicion del certificado negative de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a su solicitud:1) Una copia impresa del piano perimetrico y de la memoria descriptiva del area inscrita objeto de la certificacion, en coordenadas UTM, con su respective cuadro de datos tecnicos a escala, consignando el sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral inscrito en el Indice de Verificadores de la SUNARP; y,2) El archivo digital del piano perimetrico presentado en formato DWG.

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La citada normativa no precisa cual es la autoridad competente para la expedicion del certificado de informacion catastral o certificado negative de zona catastrada.

8. Al respecto, el articulo 5 de dicho Decreto Supremo establecio que Cofopri es la entidad competente para ejecutar los procedimientos establecidos en el

2 Modificado por los D.S. N° 013-2016-MINAGRI y N° 009-2017-MINAGRI, publicados en el diario oficial El Peruana el 22/7/2016 y el 28/7/2017, respectivamente.3 Modificado por el D.S. N° 013-2016-MINAGRI y N° 009-2017-MINAGRI, publicado en el diario oficial El Peruana el 22/7/2016.

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Decreto Legislative N° 1089 en tanto no se transfieran las facultades a los Gobiernos Regionales. Anade que, para el cumplimiento de sus funciones y atribuciones, aprobara y ejecutara todos los actos juridicos y administrativos que sean necesarios y promovera la inscripcion de los instrumentos de formalizacion en el Registro de Predios.

Asimismo, la Tercera Disposicion Complementaria Transitoria del Decreto Legislative N° 1089 establece:

“Las competencias en materia de formalizacion establecidas en el articulo 3 del presente Decreto Legislative podran ser transferidas a los Gobiernos Regionales inclusive dentro del regimen temporal y extraordinario previsto en el articulo 2 de la presente norma. El Cofopri brindara asesoria tecnica en materia de formalizacion rural a los Gobiernos Regionales que la soliciten.Asimismo, el Cofopri transferira a los Gobiernos Regionales copia de la base catastral que se genere como consecuencia de la formalizacion rural, asi como la conformacion sobre los propietarios de los predios formalizados”. (El resaltado es nuestro).

La Ley N° 27867 - Ley Organica de Gobiernos Regionales - establece como funcion de los Gobiernos Regionales, en el inciso n) de su articulo 51 el promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento fisico-legal de la propiedad agraria, con la participacion de actores involucrados.

Consecuentemente, la competencia para la expedicion de la informacion referida a los certificados de informacion catastral o certificados negatives de catastro le corresponde a los Gobiernos Regionales salvo que Cofopri aun no haya transferido dichas facultades. En el caso de los distritos de Lima Metropolitana, es competente la Municipalidad Metropolitana de Lima conforme al D.S. N° 018-2014-VIVIENDA.

9. En el presente caso, de la revision de la documentacion presentada, se desprende que se trataria de la independizacion de un predio rural ubicado en zona no catastrada, de conformidad con el articulo 64 del RIRP.

Ademas, de la referida documentacion tecnica - elaborada por verificador catastral - se aprecia que se pretende la independizacion de veinte (20) parcelas denominadas B1A, B1B, B1C, B1D, B1E, B1F, B1G, B1H, B1I, B1J, B1K, B1L, B1M, B1N, B10, B1P, B1Q, B1R, B1S y B1T, cada uno con un area de 0.0500 hectareas, que forman parte del predio inscrito en la partida electronica N° 11146198 del Registro de Predios de Pucallpa, quedando un area remanente de 1.1860 hectareas.

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Al respecto, el articulo 5 de la Norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones establece que “la independizacion de terrenos rusticos, o parcelaciones, que se ejecuten en areas urbanas o de expansion urbana, deberan tener parcelas superiores a 1 (una) hectarea”. Entonces, se puede concluir que la independizacion de las veinte (20) parcelas, cada una con un area de 0.0500 hectareas, contraviene lo dispuesto en la norma antes sehalada.

En similar sentido se pronuncio esta instancia en la Resolucion N° 327-2010- SUNARP-TR-A del 23/8/2010.

10. En el recurso de apelacion, el interesado manifiesta que el predio submateria tiene vocacion urbana y que, a pesar de ello, el registrador

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sentencia que el predio es de naturaleza rural, en el que si seria aplicable lo senalado en la esquela de observacion. Sin embargo, la conclusion a la que arriba el Registrador se debe a que la documentacion presentada corresponde al acto de independizacion de predio rural ubicado en zona no catastrada, conforme a lo dispuesto en el articulo 64 del RIRP.

De ser el caso, de tratarse de un predio urbano 0 en zona de expansion urbana, el organo administrative ante quien se debe realizar el tramite de independizacion es la municipalidad distrital, para lo cual deberan presentarse los requisites establecidos en los articulos 60 o 62 del RIRP.

11. Finalmente, cabe indicar que los instrumentos elaborados por el verificador catastral no constituyen actos administrativos y, por ende, no gozan de la presuncion de veracidad regulada en el numeral 1.74 del articulo IV del Titulo Preliminar del T.U.O. de la Ley N° 27444, aprobado por D.S. N° 006-2017-JUS5, aplicable al presente caso.

De igual manera, a diferencia del verificador comun en el tramite de regularizacion de edificaciones (en la que constata hechos consolidados), en el presente caso, la intervencion del verificador catastral pretende que recien con su intervencion se proceda a independizar el predio submateria en contravencion del articulo 5 de la Norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, aspect© que si se encuentra dentro de los alcances de la calificacion registral; mas aun, cuando el interesado ha reconocido que se trata de un predio con vocacion urbana, concluyendose que no se ban presentado los documentos conforme a la naturaleza del predio.

Por lo expuesto, corresponde confirmar la denegatoria de inscripcion formulada por el Registrador.

Con la intervencion de la vocal (s) Maria Teresa Salazar Mendoza, autorizada mediante la Resolucion N° 032-2019-SUNARP/PT del 23/1/2019.jEstando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

CONFIRMAR la denegatoria de inscripcion formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios de Pucallpa al titulo senalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el analisis de la presente resolucion.

4 Articulo IV.- Principios del procedimiento administrative1. El procedimiento administrative se sustenta fundamentalmente en los siguientes principios, sin perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho Administrative:(...)1.7. Principio de presuncion de veracidad.- En la tramitacion del procedimiento administrative, se presume que los documentos y declaraciones formulados por los administrados en la forma prescrita por esta Ley, responden a la verdad de los hechos que ellos afirman. Esta presuncion admite prueba en contrario.(...)•(*) Cabe indicar que el texto citado se mantiene en el nuevo T.U.O. de la Ley N° 27444, aprobado por D.S. N° 004-2019-JUS, publicado en el diario oficial El Peruano el 25/1/2019.5 Publicado en el diario oficial El Peruano el 20/3/2017 y derogado por el D.S. N° 004-2019-JUS, publicado en el mencionado diario el 25/1/2019.

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Registrese y comuniquese.

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Pre^identa (e) de la Segunda Sala del Tribunal Registral

MARIA ^RESA SALAZAR MENDOZAKUUUucMILAGRITOS ELVA AURORA LUCAR VILLAR

Vocal (s) deTfribunal RegistralT ribunal/Resoluciones2019\2227744-2018.doc

Vocal (s) del Tribunal RegistralP.JA