Renouvellement urbain, l’équation difficile ? Par Laurent Escobar

EPF de la Vendée / CAUE 85 - Club Habitat – vendredi 24 mai 2013

Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation

siège :

Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon

tél. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72

agence de Montpellier :

133, rue Olof Palme – Tournezy – 34070 Montpellier

tél. 04 67 07 99 00 – fax. 04 67 07 90 91

agence de Nantes :

1, allée Cassard – 44000 Nantes

tél. 02 40 95 64 64

agence de Nice :

23, rue Jean Canavèse – 06100 Nice

tél. 04 93 51 01 11 – fax. 04 93 51 01 64

Atelier 1 : Renouvellement urbain, l’équation difficile ?

Revenus des ménages, budgets et prix admissibles

Relations avec le prix de revient des programmes

Leviers possibles dans le montage des opérations

24 mai 2013 © Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 2

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Le projet d’aménagement est l’occasion pour la collectivité de concrétiser des objectifs de développement durable, notamment en matière d’habitat et de mixité sociale

La plupart des territoires ont des difficultés pour loger leurs classes modestes et maintenir sur

place leur classe moyenne

Soit en raison de prix du logement de plus en plus élevés dans les marchés tendus

Soit en raison du manque d’offre adaptée en secteurs détendus

Les projets d’aménagement d’initiative publique sont des lieux privilégiés pour reconstituer les

parcours résidentiels, préserver la cohésion et la mixité sociale des territoires

De fait, il n’est pas rare qu’un minimum de 50% des droits à construire de logements doivent

s’inscrire dans une fourchette basse pour créer les conditions d’une offre suffisante en logements

sociaux et en accession aidée

Se pose alors le problème de l’équilibre financier des projets d’aménagement

Cela nécessite de combiner plusieurs paramètres pour les optimiser :

• Contextualisation par rapport à la demande locale et au marché immobilier concurrentiel ;

• Typologie de produits, surfaces et prix de vente en fonction des morphologies urbaines ;

• Interactions entre charges foncières, coût de construction et prix de vente ;

• Respect des équilibres financiers du projet d’aménagement, définis avec la collectivité ;

• Phasage et allotissement en fonction des opérateurs à solliciter.

• Pour la grande majorité des communes de plus de 2.000 habitants, la statistique INSEE DGI

actualise régulièrement le revenu mensuel net par déciles de population des ménages

• On regroupe communément ces déciles de revenus en 3 classes :

1. Revenus modestes, du 1er au 3ème décile de population des ménages, soit 30%

2. Revenus moyens, du 4ème au 8ème décile de population des ménages, soit 50%

3. Revenus supérieurs, du 9ème au 10ème décile de population des ménages, soit 20%

• Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d’acquisition des

ménages sur la base de 33% de taux d’endettement, permettant d’assurer le remboursement des

mensualités d’un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, sur une durée de 25 ans

• En focalisant sur les 3 principales catégories d’occupants pour le logement neuf :

1. Les primo-accédants ne disposant que d’un apport de 10% du budget d’acquisition

2. Les accédants disposant d’un apport moyen de 25%, issu d’une capacité d’épargne sur

plusieurs années, et/ou du solde d’une revente d’un premier logement acheté il y a moins

de 8 ans, dont l’essentiel du montant aura été consacré au remboursement du capital

restant dû sur le prêt amortissable ayant contribué à son financement

3. Les locataires, dont le loyer ne peut excéder 25% de leurs revenus mensuels, montant de

loyer que l’on obtient en composant le prix de vente du logement à investisseur avec la

rentabilité brute attendue par celui-ci, se situant entre 3,4% et 4,0% suivant le prix

• Les accédants avec 25% d’apport et les locataires ont la capacité, par rapport aux accédants

avec 10% d’apport :

1. d’acheter ou louer une pièce en plus pour un même prix au m²

2. ou d’acheter ou louer le même logement, sur la base d’un prix au m² 20% plus élevé

Calcul des budgets maximum d’acquisition à partir du revenu des ménages R

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3 24 mai 2013 © Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1

• Logement abordable en Vendée, des budgets compris entre 108.000 € et 186.000 €

• La classe moyenne Vendéenne finançable jusqu’à 250.000 €

Revenus d

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Calculs réalisés par Adequation sur la base des

données INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com

Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013

Durée d’emprunt : 25 ans

Taux d’endettement : 33%

Revenus moyens (< 3ème décile)

10% des ménages

< 1.573 € 108.000 € 129.000 €


10% des ménages

< 1.885 € 129.000 € 155.000 €


10% des ménages

< 2.259 € 155.000 € 186.000 €


10% des ménages

< 2.644 € 181.000 € 217.000 €


10% des ménages

< 3.042 € 209.000 € 250.000 €

Classes de revenus Part des ménages

Revenus mensuels

Budget en accession avec 10% d’apport

Budget avec 25% d’apport

ou pour investisseur

http://www.empruntis.com/

Le prix au m² des logements collectifs neufs étant à plus de 3.200 €/m² en Vendée, les ménages du 3ème au 5ème décile ne représentent plus que 30% de l’occupation des programmes neufs, et ne peuvent se loger que du studio au T3 suivant leurs revenus

35% d’occupants locataires et propriétaires

du 3ème au 5ème décile

3.200 €/m²

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Revenus moyens (4ème décile) T1 bis – 40 m² T2 - 48 m²

Revenus moyens (5ème décile) T2 – 48 m² T2 bis – 58 m²

Revenus moyens (6ème décile) T2 bis – 56 m² T3 – 67 m²


Classes de revenus Collectif avec 10% d’apport

Collectif avec 25% d’apport ou pour

investisseur




Revenus d

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Prix : 2.400 €/m²

Loyer : 8,2 €/mois

Rentabilité : 4,10%

55% Prix : 2.900 €/m²



40% Prix : 3.400 €/m²



30%

Les ménages du 3ème au 5ème décile, 30% des ménages, pèsent près de 50% de la demande de logements neufs en termes d’occupation (accession et location comprise)

Leur part varie dans l’occupation des programmes neufs, en fonction des prix pratiqués

Saint-Gilles-Croix-de-Vie : 3.134 €/m²

Montaigu : 3.196 €/m²

Fontenay-le-Comte : 3.140 €/m²

Saint-Jean-de-Monts: 3.248 €/m²

Saint-Julien-des-Landes : 3.002 €/m²

La Roche/Yon : 2.748 €/m²

Les Sables d’Olonne : 3.797 €/m²

Les Herbiers: 2.716 €/m²

Challans: 3.366 €/m²


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x Un projet en accroche de centre-bourg, candidat au concours national EcoQuartier

La courée :

sur rue

petits collectifs R+1 + combles

dans la cour

maisons accolées avec garage

et petits jardins arrière

Maisons de village :

En majorité des maisons accolées

5 maisons isolées au maximum

Possibilité de remplacer quelques

maisons par des groupes de

logements imbriqués


Un programme initial de 50 logements, de prix unitaires trop élevés, sans rapport avec les budgets des ménages locaux

MorphologieNombre de

logementsRépartition

Petit collectif 14 log. 28%

Logements imbriqués 0 log. 0%

Maisons accolées 31 log. 62%

Maisons isolées 5 log. 10%

Lots à bâtir 0 log. 0%

Total 50 log. 100%

Programme général de logements proposé par l'urbaniste conseil (hypothèse de février 2010)

Surface totale terrain Surface publiqueSurface des

terrains à bâtir

Nombre de

logementsShon réelle

Densité

globale

21 198 m² 7 644 m² 13 554 m² 50 log. 5 008 m² 23,6 log./ha

Locatif social 40% 20 log. 1 621 m²

Accession aidée 30% 15 log. 1 657 m²

Accession libre 30% 15 log. 1 731 m²

Répartition des logements

Un programme initial de 5.008 m² shon qui ne sature pas la capacité autorisée de 6.394 m²

Un programme comportant 40% de locatif social, 30% d’accession aidée, 30% d’accession libre

Une densité minimale de 23,6 log./ha, conforme aux préconisations urbanistiques pour ce type de territoire,

en limite de paysages (20 à 30 log./ha)

Une répartition comprenant seulement 16% de petits logements (T1/T2 16%) et 10% de T3

Au profit de grands logements familiaux de 4 pièces (43%) et 5 pièces (31%)

En conséquence, la plupart des prix d’acquisition compris entre 227.000 € et 255.000 €, là où les ménages

ciblés ont des budgets situés entre 93.000 € et 182.000 €

Typologie T1 T2 T3 T4 T5

Locatif social 1 log. 7 log. 5 log. 5 log. 2 log.

Accession aidée 0 log. 0 log. 0 log. 10 log. 5 log.

Accession libre 0 log. 0 log. 0 log. 7 log. 8 log.

Total 1 log. 7 log. 5 log. 22 log. 15 log.

Répartition 2,0% 14,0% 10,1% 43,3% 30,7%

Prix unitaire moyen 124 000 € 154 000 € 227 000 € 255 000 €

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Un marché local offrant de nombreuses solutions résidentielles à moins de 190.000 €

A Vitteaux, pas d’activité en promotion immobilière (zone C, territoire rural, peu d’habitants)

Un marché de la construction individuelle difficilement en dessous de 190.000 € (grandes parcelles)

Des maisons de village autour de 110.000 €, une fois rénovées

Des villas récentes et des maisons vigneronnes entre 160.000 € et 180.000 €

Zonage locatif social : 3

Zonage Scellier : C

Prix constatés sur le marché local :

Surface Prix Prix/m² Shab Prix Prix/m² Shab Prix Prix/m² Shab Prix Prix/m²

Individuel diffus 1 637 m² 50 000 € 31 €/m² 125 m² 139 000 € 1 112 €/m² 125 m² 189 000 € 1 512 €/m²

Individuel aménagé 922 m² 55 000 € 60 €/m² 122 m² 135 000 € 1 107 €/m² 122 m² 190 000 € 1 557 €/m²

Maison de village à rénover 320 m² 105 m² 70 000 € 667 €/m² 105 m² 36 750 € 350 €/m² 105 m² 106 750 € 1 017 €/m²

Maison de village rénovée 112 m² 114 000 € 1 018 €/m² 112 m² 114 000 € 1 018 €/m²

Villa récente individuelle 98 m² 167 000 € 1 704 €/m² 98 m² 167 000 € 1 704 €/m²

Maison vigneronne 160 m² 177 000 € 1 106 €/m² 160 m² 177 000 € 1 106 €/m²

Promotion immobilière Néant

Terrain Maison Budget globalTravaux

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Postes de travaux Montant

désignation des ouvrages

Ouvrages de terrassement

terrassement déblais-remblais 135 000 €

Ouvrages de VRD

réseau eaux pluviales 119 500 €

réseau eaux usées 61 500 €

réseau eau potable 53 500 €

réseau électricité 10 000 €

réseau éclairage (hors matériel) 53 000 €

réseau telecom courant faibles 26 500 €

surfaces extérieures 229 000 €

Espaces verts

végétaux 68 000 €

mobilier 44 000 €

maçonnerie 42 000 €

Total travaux HT 842 000 €

Bilan de l'aménagement

Dépenses Montant Montant Shon

Acquisition foncière 211 980 € Accession libre 387 506 €

Coût études spécifiques 60 000 € Accession aidée 113 656 €

Travaux 842 000 € Locatif social 126 702 € 1 621 m²

Honoraires maîtrise d'oeuvre (13% travaux) 109 460 €

Honoraires aménageur (10% total) 122 344 € 785 208 €

Frais Financiers (5% du total) 67 289 €

Total Dépenses HT 1 413 073 € 1 413 073 €

Recettes1 731 m²

1 657 m²charges foncières

cessions gratuites collectivités

participation commune

subventions diverses

Total recettes HT

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Malgré des prix unitaires élevés, un bilan d’aménagement très déséquilibré

Des recettes foncières avoisinant 628.000 € HT très

inférieures aux dépenses

Un besoin de participation communale estimée à plus

de 785.000 €, soit 15.700 € par logement


Dix postes majeurs dans un bilan de promotion immobilière en logement libre

Dix postes majeurs dans un

bilan d’opération, en notant

que le bilan se fait toujours

à rebours, c’est-à-dire que

l’on détermine en premier

lieu le prix de vente du

programme, pour en déduire

celui de la charge foncière

admissible, en fonction des

postes de dépenses, dont le

coût de construction.

Calculs sur la base d’un

exemple d’une opération de

promotion immobilière de 30

logements collectifs avec

parking en sous-sol,

proposée à 3.600 €/m² (hors

stationnement, soit le prix

moyen d’un programme neuf

de l’agglomération nantaise

début 2012).

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En collectif BBC R+5, sur 1,5 niveau de parking sous-sol, une charge foncière de 400 € HT/m² SDP génère des prix de vente de 3.200 € TTC/m² habitable

Un coût de construction,

parking inclus, de

1.540 € HT/m² habitable,

parking inclus, hors VRD

Un coût de construction qui peut

fortement varier uniquement en

fonction de la manière dont sont

gérés les parkings en sous-sol

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R+1 R+1 R+1

RDC RDC RDC

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casquette R-2

Postes Paramètres Valeur

Terrain 1 500 m²

COS 1,67

Total SDP 2 500 m²

SHAB/SDP 0,83

Total SHAB 2 075 m²

Nb de logements 35 logts

SDP moyenne 71 m²

SHAB moyenne 59 m²

Prix de vente TTC 3 200 € TTC/m² 6 640 000 €

Nb de places parkings 1,50 place/log. 53

Dont places en sous-sol 17 m² shob/place 47

Prix de vente TTC 14 000 € TTC/place 651 000 €

Dont places extérieurs 7


CA net HT 6 117 893 €

TVA sur recettes 19,6% 1 199 107 €

CA net TTC 3 526 € TTC/m² 7 317 000 €

Acquisition foncière 400 € HT/m² SDP 1 000 000 €

Total coût foncier 1 207 750 €

Construction superstructure 1250 € HT/m² hab. 2 593 750 €

Construction pkg ss/sol 11000 € HT/place 511 500 €

Construction pkg aérien couvert 3000 € HT/place 19 500 €

Aléas sur construction 2,5% 77 631 €

Total coût construction 1 543 € HT/m² hab. 3 202 381 €

Coût de construction VRD inclus 1 592 € HT/m² hab. 3 302 381 €

Total honos techniques 9,6% CC+VRD+DEMOL 318 105 €

Total frais de gestion 12,3% HT/CA TTC 898 040 €

Dépenses HT 5 626 276 €

TVA sur dépenses 19,6% 1 082 284 €

TVA résiduelle 116 823 €

Marge et aléas 8,0% /CA HT 491 617 €

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En passant en R+4, avec 1,2 parking/logement sur 1 niveau de sous-sol, à charge foncière équivalente, le prix de vente baisse à près de 3.000 € TTC/m² habitable

Un coût de construction,

parking inclus, qui baisse de

1.540 € à 1.410 € HT/m²

habitable, parking inclus

Ce simple ajustement permet

de solvabiliser un demi-

décile de revenus, soit près

de 10% de la demande

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R+2 R+2 R+2

R+1 R+1 R+1

RDC RDC RDC

R-1 R-1 R-1 R-1

casquette R-2

Postes Paramètres Valeur

Terrain 1 500 m²

COS 1,67

Total SDP 2 500 m²

SHAB/SDP 0,87

Total SHAB 2 175 m²

Nb de logements 34 logts

SDP moyenne 74 m²

SHAB moyenne 64 m²

Prix de vente TTC 3 010 € TTC/m² 6 546 879 €

Nb de places parkings 1,20 place/log. 41

Dont places en sous-sol 17 m² shob/place 37


Dont places extérieurs 4


CA net HT 5 920 467 €

TVA sur recettes 19,6% 1 160 412 €

CA net TTC 3 256 € TTC/m² 7 080 879 €

Acquisition foncière 400 € HT/m² SDP 1 000 000 €

Total coût foncier 1 207 500 €

Construction superstructure 1250 € HT/m² hab. 2 718 750 €

Construction pkg ss/sol 7000 € HT/place 259 000 €

Construction pkg aérien couvert 3000 € HT/place 12 000 €

Aléas sur construction 2,5% 74 444 €

Total coût construction 1 409 € HT/m² hab. 3 064 194 €

Coût de construction VRD inclus 1 455 € HT/m² hab. 3 164 194 €

Total honos techniques 9,6% CC+VRD+DEMOL 304 794 €

Total frais de gestion 12,3% HT/CA TTC 869 705 €

Dépenses HT 5 446 193 €

TVA sur dépenses 19,6% 1 047 533 €

TVA résiduelle 112 879 €

Marge et aléas 8,0% /CA HT 474 274 €

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11

12

4

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• Les travaux ne peuvent commencer que si au moins 70% des logements à

construire sont souscrits diminution du montant des honoraires et frais

de commercialisation

• Un fonds d’investissement public ou privé apporte en concours le solde de

fonds propres réduction sensible du recours à l’emprunt et donc, du

montant des frais financiers. Le montant des fonds propres investis étant

moindre, ils sont donc rémunérés par une marge réduite

• A charge foncière équivalente, les prix peuvent baisser de 6 à 15% selon le

montage utilisé. Notre préconisation : le montage intermédiaire SCIA + CPI

Economie sur le

prix de venteRisque

Acquérir le foncier et assurer la

maîtrise d’ouvrage de l’opération avec

une AMO12 à 15 % +++

Acquérir seulement le foncier et

passer un contrat de promotion

immobilière (CPI) avec un opérateur8 à 10 % ++

Acheter les logements en VEFA à un

opérateur qui acquiert le foncier et

assure la maîtrise d’ouvrage 6 à 7 % +

Economie sur les coûts de montage : l’habitat participatif

Montage en

habitat

participatif

Economies

substantielles pour

les futurs acquéreurs

(- 6% à 15%)

Risque +/- important

pour l’acquéreur

suivant le montage

juridique

+ =

Les futurs propriétaires s’associent en société civile coopérative de

construction (S3C) ou en société civile immobilière d’attribution (SCIA) ;

la coopérative d’habitants peut ainsi :

Exemples de programmes

montés en habitat participatif

Programme de Terra Cités à Strasbourg (67)

Programme de Urban Coop à Martigues (13)

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Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif

• L’écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif

et des formes moins hautes marges de manœuvre sur le prix de vente

du logement ou sur la charge foncière

• Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas

d’ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol

• Un prix de revient et une morphologie plus adaptés au logement familial

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Typologie Collectif Intermédiaire Maison de ville

Coût de

construction

(€ HT/m² shab)

1.540 € 1.410 € 1.190 €

Charge foncière

(€ HT/ m² SDP) 400 € 400 € 400 €

Prix de vente

(€ TTC/m² shab) 3.200 € 3.000 € 2.850 €


Une réponse plus facile et complémentaire pour les grands logements en lot aménagé Levie

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Une réponse plus facile et complémentaire pour les grands logements en lot aménagé Levie

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Sur des parcelles de taille équivalente à l’individuel groupé, des maisons plus grandes en lot à bâtir

o 60.000 € la parcelle de 600 m² + 7.000 € de raccordement et d’aménagement d’espaces verts +

119.000 € la maison de 105 m² de shab = 186.000 €, soit 1.770 €/m², garage inclus

o En individuel groupé, un 4P de 86 m² à 245.000 €, soit 2.850 €/m² habitable, garage inclus

o En collectif, un T4 est à 266.000 € pour 83 m², à 3.200 €/m² en moyenne, hors parking

Des recettes pour l’aménageur plus importantes : de l’ordre de 1,5 fois plus en lot à bâtir par rapport à

l’individuel groupé à SDP équivalente

La possibilité d’atteindre des budgets encore plus abordables, en lotissements urbains denses

Une ingénierie spécifique à prévoir pour encadrer la qualité architecturale et paysagère

3 pièces 4 pièces

Surface habitable 67 m² 85 m²

Prix de la construction 102 000 € 112 000 €

Prix du terrain 22 000 € 29 000 €

Aménagement extérieur 7 000 € 7 000 €

Prix total TTC 131 000 € 148 000 €

Prix total au m² habitable 1 955 € 1 741 €

Déciles ciblés 3ème 4ème

Opérations d’aménagement mixant lots à bâtir et droits à construire

• 42% de lots à bâtir parmi les logements programmés dans les opérations mixtes actives en 2011

• 58% en droits à construire, 80% en collectif, le solde en individuel groupé

• Près de 29% des droits à construire programmés en logement social, le solde en libre

Programmation type des opérations

mixtes en 2011 (en nb logts)

Formes urbaines dans les opérations

mixtes en 2011 (en nb logts)

18

Source :

Enquête Adequation sur la commercialisation de lots aménagés et droits à construire par les adhérents du SNAL

Densité 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Individuel diffus 5,8 log/ha 6,0 log/ha 6,6 log/ha 7,2 log/ha 7,6 log/ha 7,7 log/ha 7,8 log/ha

Lots aménagés professionnels 12,3 log/ha 13,0 log/ha 13,6 log/ha 14,4 log/ha 14,7 log/ha 15,8 log/ha 17,4 log/ha

Zones d'aménagement mixtes 24,7 log/ha 25,5 log/ha 27,3 log/ha 30,2 log/ha 27,1 log/ha 37,9 log/ha 31,1 log/ha


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9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière

1. Optimiser les recettes foncières des programmes autres que le logement libre :

équipements publics, loisir, immobilier d’entreprise, commerces, hébergement, accession et locatif social

2. Bien définir les équilibres de programmation en logement libre, entre occupants et investisseurs, par

gammes de prix, en fonction des ménages ciblés, et éviter les effets pervers des péréquations

3. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : hors sol, ils peuvent diminuer le coût de construction

de 80 à 110 € HT/m² habitable. Et permettre, soit une baisse des prix de vente de l’ordre de 150 à 200 €/m²,

soit une amélioration des charges foncières de l’ordre de 90 à 120 € HT/m² shon, à prix de sortie équivalent

4. Mixer les formes urbaines dans un objectif global d’intensité urbaine et laisser des marges de manœuvre

5. Pour les opérateurs privés, définir des allotements de taille critique adaptée à leur structure (moins de 30

logements pour un opérateur local, plus de 60 pour un opérateur national) mixant éventuellement les formes

urbaines (collectif, intermédiaire, maison de ville) et, si opportun, offrant des possibilités de cession en bloc

6. Favoriser l’initiative en matière de qualité architecturale et environnementale

7. Proposer un objectif et des règles d’encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur

plancher pour l’aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot)

8. Partager avec l’opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m² (cf. schéma ci-après)

9. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs

Des T3 à 180.000 € (en TVA 19,6%, pour un

immeuble collectif R+4

sur un niveau de sous-

sol, cc : 1.410 € HT/m²

habitable parking

inclus, hors VRD)

60 m²

63 m²

66 m²

3.000 €/ m²

2.860 €/m²

2.730 €/m²

CF en BBC : 400 €/m² SDP

CF en BBC : 315 €/m² SDP

CF en BBC : 245 €/m² SDP Levie

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Postes de travaux Montant

désignation des ouvrages

Ouvrages de terrassement

terrassement déblais-remblais 135 000 €

Ouvrages de VRD

réseau eaux pluviales 119 500 €

réseau eaux usées 61 500 €

réseau eau potable 53 500 €

réseau électricité 10 000 €

réseau éclairage (hors matériel) 53 000 €

réseau telecom courant faibles 26 500 €

surfaces extérieures 229 000 €

Espaces verts

végétaux 68 000 €

mobilier 44 000 €

maçonnerie 42 000 €

Total travaux HT 842 000 €

Bilan de l'aménagement

Dépenses Montant Montant Shon

Acquisition foncière 211 980 € Accession libre 38 867 €

Lots libres 675 585 €

Coût études spécifiques 60 000 € Accession aidée -32 535 €

Lots aidés 0 €

Travaux 842 000 € Locatif social 159 059 € 2 143 m²

Honoraires maîtrise d'oeuvre (13% travaux) 109 460 €

Honoraires aménageur (10% total) 122 344 € 572 096 € soit

Frais Financiers (5% du total) 67 289 €

Total Dépenses HT 1 413 073 € 1 413 073 €

Recettes

2 368 m²

1 870 m²charges foncières

cessions gratuites collectivités

participation commune

subventions diverses

Total recettes HT

Am

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Un programme plus dense passant de 55 à 71 log.,

saturant la capacité autorisée de 6.394 m²

Des recettes foncières qui s’améliorent à près de

841.000 € HT, soit une progression de 7%

Un besoin de participation communale baissant à

moins de 572.000 €, soit 8.000 € par logement

Des prix de vente plus accessibles :

entre 102.000 € et 183.000 € pour l’intermédiaire

entre 157.000 € et 170.000 € pour les maisons sur lot


Un bilan social et un bilan d’aménagement améliorés, grâce à la densification par le logement intermédiaire (25%) et à la réalisation de maisons en lot à bâtir (60%)

Renouvellement urbain, l’équation difficile ? Par Laurent Escobar

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