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REGULARIZACION DE EDIFICACIONES - FABRICADra. Salom J LuzaRegistradora PblicaBase LegalLey N 27157 Ley de Regularizacin de EdificacionesD.S. 035-2006-Vivienda TUO del Reglamento de la Ley N 27157.Resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos 248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN

RegularizarQu es regularizar?Significa normalizarLey 27157: establece los procedimientos para:Saneamiento de titulacin; Declaratoria de fbricaRgimen de unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn

Ley 27157Ttulo I: Procedimientos para regularizacin de edificacionesTtulo II: Declaratoria de FbricaTtulo III: Rgimen de Unidades de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn

Formularios registralesFormulario Registral N 1: Propiedad exclusivaFormulario Registral N 2: Edificio de DepartamentosFormulario Registral N 3: QuintasContenido del expediente de regularizacin - participantes

Declaratoria de fbricaEs el reconocimiento legal de cualquier tipo de edificacin efectuada mediante declaracin del propietario, con los requisitos de leyLa declaratoria de fbrica comprende : la edificacin nueva, la demolicin total o parcial; la modificacin, la remodelacin, la ampliacin de fbrica

Tipos de Declaratoria de FbricaLey 24687: DF vivienda nica - Municipalidades hasta el 31.12.88Ley 26389: DF - rsticos y urbanos, terminadas hasta el 31.12.97 (Para acogerse hasta 31.12.98). El valor no debe exceder de 50 UIT (Ley 26609, 27609 y 26919)Ley 27157: FOR, FUE, Escritura Pblica con Conformidad de obra: 10 Disp. Transitoria. Tipos de Declaratoria de FbricaRegularizacin Municipal: Se rige por diversas Ordenanzas. Ej: Edificaciones construidas desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima CercadoSaneamiento de Bienes del Estado: D.S. 130-2001-EF: saneamiento integral especialCentro Histrico

Por formulario registralEdif. construidas antes del 21.07.99 - proyecto de habilitacin urbana.Edif. construidas desde el 21.07.99 - 31.12.2003. Fecha cierta: 31.12.2005 (14 D. C. LOM modificada Ley 28437)Edificaciones construidas desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima Cercado RegularizacinArtculo 4 D.S 008-2000 MTC.- Regularizacin: Tramite para obtener reconocimiento legal e inscripcin de edificaciones sobre:Predios urbanos.Terrenos con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea.Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas

Habilitacin Urbana de OficioLas Municipalidades Provinciales y las Distritales, identificarn los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas (Urbanos en la Municipalidad e inscritos como rsticos en RRPP), declarndolos habilitados de oficio mediante Resolucin de Alcalda, disponiendo la inscripcin del cambio de uso, acto que ser gestionado por el propietario.

Criterios de CalificacinFormalidad del ttulo a inscribirFbrica: FOR, FUE, FORMUN, EP, Formularios antiguosReglamentos: FOR 2 o 3; Doc. Privado, EP, Patrimonio Cultural, Bienes del EstadoFecha de culminacin de obraDominio / RepresentacinAdecuacin a antecedentes registrales

Acto de AdministracinLa declaratoria de fbrica constituye un acto de administracin, y debe ser declarada por el propietarioPersonas JurdicasCopropietariosCnyuges. Art. 310 CCCaso de Menores Art. 448 CC.Calificacin de FbricasFormalidad del ingreso y del reingresoAdecuacin de la declaratoria con los antecedentes registralesConcordancia de la memoria descriptiva con los planosDescripcin correcta de ambientes.Participacin del Verificador Responsable: Cumplimiento de parmetros y normas de edificacin

Asiento de dominio Cuando intervengan ambos cnyuges en la declaratoria de fbrica sobre terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal, salvo que se acredite que el bien mantiene la condicin de propioArt. 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Ampliaciones y otrosEn el caso de remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, los planos de arquitectura se desdoblarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se indicarn los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin efectuada, segn sea el caso.Finalmente, se debe declarar la fbrica resultante.

Pre Declaratoria de FbricaRequisitosCargo del FUE (sellado, Nro Exp.)Resolucin de Licencia de Edificacin Plano de Ubicacin y de ArquitecturaMemoria descriptivaPre- reglamento por documento privado con firmas legalizadasAnotacin Preventiva1 ao contado desde la fecha del asiento de presentacinProrrogable antes de su vencimiento por el mismo plazo.La vigencia de la anotacin no puede exceder del plazo de la vigencia de la Licencia de EdificacinVerificadoresVerificador Responsable / Verif. Ad HocFunciones:Emisin del ITVSolicita Informe Ad Hoc y cancela derechosArt. 16 y 17 literal b) D.S. 035-2006-Viv.Art. 25 del Reglamento de VerificadoresEntidades Rectoras -INC, INRENA, CGBVP, INDECI, Ministerio de Defensa

Cuadro de reasItem 4 FOR / Plano de UbicacinArea Techada: El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso: Incluye: Muros, aleros, mezzanines Excluye: elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos (cornisas, jardineras, etc)rea LibreEn el 1er piso, es la resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea techada de ese piso. En los pisos superiores, es la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parmetros estn referidos al rea libre del primer piso.

rea Ocupada Es el rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc.Area Ocupada por niveles / Area Ocupada por unidad a independizar.En el 1er piso: Area Ocupada es igual al Area del terreno. Discrepancia de medidasCuando hay discrepancias entre el rea real, linderos y medidas perimtricas respecto de las registradas:Si el el rea real es menor, se inscribe como carga.Si el rea es mayor y no hay superposicin, se puede anotar preventivamente 1 aoCatastroQu verifica Catastro?Los datos tcnicos del plano presentadoSu informe incluye el anlisis de los antecedentes registrales aspectos tcnicosLa existencia o no de superposicin con propiedades de tercerosOtras informaciones relevantesCargas TcnicasLas cargas tcnicas son declaradas por el verificador responsable.Constatacin del cumplimiento de parmetros urbansticos y edificatoriosConstatacin del cumplimiento de normas de edificacinLevantamiento de CargasLas cargas sern canceladas en virtud de un nuevo informe tcnico, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mrito a su anotacin, acompaando, de ser el caso, de la documentacin adicional que lo corrobore.Art. 34 del D.S.008-2000MTC.Normas EspecialesCentro Histrico Zona Monumental: Ordenanzas N 062, 201, 232; 201Ley 28296Ley 27580Ordenanza 011-MDBOrdenanza 184 MMLCentro HistricoOrdenanzas N 062, 201, 232; las obras deben ejecutarse con autorizacin de la Municipalidad Metropolitana de Lima; Ordenanza N 201: Comisin Tcnica Especial de Licencias de Construccin revisa y califica los proyectos de edificacin, ampliacin, remodelacin, demolicin y/o cercado. Centro HistricoOrdenanza 232-99-MML: las obras que se ejecuten sin la autorizacin o licencia de la Municipalidad Metropolitana de Lima, o que transgredan las otorgadas, sern paralizadas o suspendidas por el rgano de control urbano de la Municipalidad o por disposicin del Instituto Nacional de Cultura de acuerdo a Ley...". Ordenanza 062Zona A: gran cantidad de ambientes monumentales y de monumentos de arquitectura civil y religiosa, de produccin artstico cultural de los Siglos 17 y 18. Esa Zona debe conservarse en forma integral y rigurosa, considerando tanto a los monumentos como el entorno fsico y cultural que relieva y defina la calidad de los mismos. - Zona BLey 28296Se presume bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin toda manifestacin del quehacer humano que por su importancia, valor y significado ... sea expresamente declarado como tal o sobre el que exista la presuncin legal de serlo. La presuncin legal queda sin efecto por declaracin expresa de la autoridad competenteLey 27580Toda obra pblica o privada .... que se relacione con un bien cultural declarado, requiere para su inicio la autorizacin previa del INC, con la intervencin de un representante de las municipalidades.Respecto de ste tipo de bienes est prohibido, sin excepcin alguna, conceder autorizaciones en va de regularizacin, bajo responsabilidad penalOrdenanza 184ZRE de Pantanos de Villa y Zona de Amortiguamiento.Determinacin de Zonas y aplicacin de normas especialesLas reas habilitadas no podrn ser subdivididas y toda edificacin futura debe adecuarse a las normas de la ordenanza

Ordenanza 011-MDBCertificado de Parmetros establece si el inmueble se encuentra ubicado en ZM. La Ordenanza determina que para inmuebles ubicados en la Zona Monumental no son de aplicacin las normas y los procedimientos de regularizacin de edificaciones y sobre declaratorias de fbrica que contiene la Ley N 27157.D.S. 130-2001-EFMedidas reglamentarias para el saneamiento tcnico, legal y contable de bienes de propiedad estatal.Estn obligadas a realizar el tramite: Poder Ejecutivo, Legislativo, Judicial, Gobiernos Regionales, Org. Pblicos Autnomos, Gob. Locales.5ta Disp. Ley 27333 - FORActos a inscribirInmatriculacin ,Inscripcin de dominioDeclaratorias de fabricaRectificacin de reas y linderosInscripcin o modificacin de lotizacinIndependizacin, acumulacin, desmembracin, servidumbres, ...Cancelacin de cargas y gravmenes, etcTrmitePublicacin (1 da): Diario Oficial y otro de circulacin nacional la relacin de bienesPuede existir oposicin judicial que impide la inscripcin definitivaDeclaracin jurada (no existir proceso), memoria, publicaciones, planos, declaracin jurada del Verificador Ad Hoc inscrito en RRPP, dando fe de los datos tcnicos.TrmiteInscripcin provisional en los RRPP por 30 das calendario a partir de la fecha de publicacin de los avisosConversin a inscripcin definitiva vencido el plazoQue sucede con los derechos registrales??

Resoluciones del Tribunal Registral

Segunda RegularizacinNo procede admitir a Registro, la inscripcin de una segunda regularizacin otorgada respecto de actos de demolicin, remodelacin y ampliacin que preexistan a la fecha en que se realiz la primera regularizacin de la fbrica.(Res. 333-2005-SUNARP-TR-L )Rectificacin de declaratoria de fbricaEs posible la rectificar para consignar el rea techada que realmente tiene la edificacin, si el error incurrido se refiere al clculo del rea techada sin que se hayan realizado nuevas construcciones(Res. 718-2012-SUNARP-TR-T del 05/12/2012)Resolucin 167-2005 (23.03.05)Cuando de los documentos presentados se advierta que la edificacin a regularizar, tiene las caractersticas sealadas en el art. 11 DS. 008-2000 MTC, que ameritan la intervencin del Verificador Ad Hoc, se debe exigir se acredite la comunicacin efectuada a la entidad rectora que correspondaRegularizacin Ordenanza 740MMLEsta regularizacin, es un acto administrativo mediante el cual la administracin municipal efecta una declaracin en el marco de las normas de derecho pblico. Esta declaracin no puede ser objeto de cuestionamiento registral(Res. 2374-2011-SUNARP-TR-L del 28/12/2011)

Saneamiento de Bienes del EstadoPara el saneamiento de inmuebles pertenecientes al Estado y/o entidades pblicas debe cumplirse con los requisitos establecidos en el D.S 130-2001-EF y D.S. 007-2008- Vivienda.Las anotaciones preventivas son asientos provisionales.

CopropiedadEs vlida la regularizacin de una fbrica formulada por alguno de los copropietarios, si la edificacin segn declaracin del verificador se concluy antes de la adquisicin del bien por parte de los copropietariosMuchas Gracias por su atencin!!salome_jo2004@yahoo.essalomeluza@gmail.com