Real I.S. Research Realometer · 2020. 6. 29. · Situation mit sehr geringen Auslastungen und sehr...
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Real I.S. AG Research und Investitionsstrategie Real I.S. Research Realometer Juni 2020
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Real I.S. AG Research und Investitionsstrategie
Real I.S. ResearchRealometer
Juni 2020
01 I Ergebnisse Länder- und Marktanalysen
02 I Fokus ausgewählte Märkte
03 I Erläuterung Scoring-Verfahren
04 I Kontakt
Real I.S. Research Realometer Juni 2020
• Der Realometer ist als Strategietool auf mittelfristige Perspektiven ausgerichtet. Die Prognosedaten stützen sich auf Szenarien und Erwartungen im Zeitraum März bis Juni 2020 und sind aufgrund der Neuartigkeit der Krise und der Ungewissheit bzgl. Zeitpunkt und Geschwindigkeit einer Erholung mit hoher Unsicherheit behaftet.
• Weiterhin werden im Realometer-Tool auch historische Daten verwendet, die zum größten Teil noch keine Einflüsse der Corona-Krise zeigen und daher ein zu positives Bild darstellen.
• In den Konjunkturprognosen wird folgender Konjunkturverlauf unterstellt: Nach der starken Rezession in 2020 setzt in 2021 eine Erholung ein. Es bleiben jedoch konjunkturelle Bremsfaktoren für die Immobilienmärkte mindestens für die kommenden 18 Monaten bestehen.
• Grundsätzlich werden Immobilieninvestments trotz des Wirtschaftsabschwungs nur wenig an Attraktivität verlieren: Es gibt trotz der Pandemie eine sehr hohe Liquidität im Markt, die nach langfristigen Anlagen sucht. Außerdem unterstützen volatile Aktienmärkte den Immobilienmarkt als nachhaltige Investmentform. Im Niedrigzinsumfeld wird auch bei schwächerer Wirtschaft die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben.
Aktuelle Besonderheiten: Bislang wenig Immobilienmarkt-daten aus dem Zeitraum der Corona-Krise verfügbar
Die Corona-Krise ist in den Ergebnissen des Realometers zwar in den Prognosedaten nicht jedoch in den aktuellen Ist-Daten vollständig abgebildet. Aus heutiger Sicht bleiben Immobilieninvestitionen auch in Krisenzeiten vergleichsweise attraktiv.
Key-Findings: Büro- und Logistikimmobilien weiter positiv, Einzelhandel schwierig, Hotelboom vorerst beendet
Favorisierte Investmentdestinationen im Euroraum sind Deutschland, die Niederlande, Frankreich und Australien. Vergleichsweise krisensichere Nutzungsarten sind Büroimmobilien im risikoarmen Core-Segment, Logistikimmobilien sowie Handelsimmobilien mit Nahversorgungscharakter.
Länder: Schwere Rezession 2020 belastet alle betrachteten LänderSchwächere Dynamik in allen Ländern angesichts des Konjunktureinbruchs.
Büro: Niedrige Leerstandsraten wirken als PufferBislang zeigen sich in den Bewertungsergebnissen, mit Ausnahme der schwächeren Mietentwicklung, vergleichsweise wenig Veränderungen ggü. dem Realometer vom Januar 2020.
Einzelhandel: Der Strukturwandel wird durch die Krise verstärkt Die Bewertung hat sich in nahezu allen Kriterien weiter verschlechtert. Einkaufszentren und Geschäfte mit aperiodischem Bedarf sind besonders kritisch.
Logistik: Zuwächse im Online-Handel, Rückgänge in der IndustrieDie Gesamtbewertung hat sich ggü. Januar 2020 verschlechtert, wenngleich Core-Objekte weiterhin attraktiv bleiben.
Hotel: Diese Nutzungsart ist am stärksten von der Krise betroffenDie im Tool zum Teil verwendeten, historischen Hoteldaten spiegeln noch nicht die aktuelle Situation mit sehr geringen Auslastungen und sehr niedrigen RevPARs (Zimmerumsätze) wider.
Länderauswertung: Schwere Rezession in 2020 drückt auf die Bewertung der Länder
Die Bewertung der Dynamik wird in allen betrachteten Ländern durch den wirtschaftlichen Einbruch in 2020 belastet. Die sonstigen Länderrisiken für Immobilieninvestitionen haben sich bislang nicht wesentlich erhöht. Die attraktivsten Länder sind Deutschland, die Niederlande, Dänemark, Australien und Frankreich.
Deutschland
Frankreich
Italien
Niederlande
Spanien
Belgien
Luxemburg Österreich
Portugal
Finnland
Irland
Großbritannien
PolenTschechien
Ungarn
Dänemark
Schweden
Norwegen
USA
Australien
Dynamik
Risiko
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene.
Dynamik-Risiko-Relation
Realometer Länderauswertungattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv
Größe = Liquidität
-0,2-0,100,10,20,30,40,50,60,70,8
NorwegenAustralien
IrlandPolen
TschechienLuxemburg
UngarnUSA
NiederlandeDänemarkSchwedenFrankreich
SpanienBelgien
ÖsterreichPortugalFinnland
Großbritannien
Länderauswertung: Breite Verschlechterung der Länderscorings ggü. der Januar-Auswertung
*Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land.
Veränderung der Dynamik-Risiko-Relation (Score 1-3) im Vergleich zum letzten Realometer (Januar 2020)
In allen Ländern führen die Folgen der Corona-Krise zu einer Verschlechterung der Gesamtbewertung. Ausnahme ist einzig Großbritannien. Hier wird der Brexit (bislang KO-Kriterium) von der Corona-Krise überlagert und schlägt sich relativ zu den anderen Ländern nicht mehr so negativ in der Bewertung nieder.
VerbesserungGesamtscore*
VerschlechterungGesamtscore*
Büroimmobilien global: Bislang vergleichsweise wenig krisenbedingte Veränderungen sichtbar
Niedrige Leerstandsraten und moderate Bautätigkeit wirken als Puffer für fallende Mietpreise. Rezessionsbedingter Nachfragerückgang, leicht steigende Renditen und schlechtere Aussichten der Mietpreisentwicklung bremsen vorerst die boomenden Büromärkte.
Berlin
Düsseldorf
FrankfurtHamburg
KölnMünchen
Stuttgart
Paris
Lyon
Marseille
Mailand
RomAmsterdam
RotterdamDen Haag
Madrid
Barcelona
BrüsselLuxemburg
Wien
Lissabon
Helsinki
Dublin
London
WarschauPrag Budapest
Kopenhagen
Stockholm
Oslo
New YorkWashington DC
Melbourne
Sydney
Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%
Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.
Risiko-Rendite-Matrix
Realometer Marktauswertungattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv
A- und B-Standorte Deutschland: Bislang robuste Situation in den deutschen Büromärkten
Kurzarbeit verhindert bislang krisenbedingten Arbeitsplatzabbau. Nur sehr moderat steigende Renditen bei geringen Leerständen bewirken eine weiterhin gute Bewertung. Die Prognosen zur Mietpreisentwicklung auf Sicht von 5 Jahren reichen je nach Standort von -2% (Berlin, Wiesbaden) bis +9% (Bochum).
Berlin
DüsseldorfFrankfurt
Hamburg
KölnMünchen
Stuttgart
Bochum
Bonn Bremen
DortmundDresden
Duisburg
Essen
Hannover
Karlsruhe
Leipzig
Mannheim
Münster
Nürnberg Wiesbaden
Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%
Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.
Risiko-Rendite-Matrix
Realometer Marktauswertungattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv
Einzelhandelsimmobilien: Starke Belastung durch die Krise, aber auch mittelfristig nachgebende Mietpreise
Der Handel ist von der Krise stark betroffen. Umsätze wandern zu Teilen auch dauerhaft in den Online-Handel ab. Besonders die Branchensegmente Textil, Schuhe, Einrichtungen und Elektronik leiden. Robust zeigen sich Objekte mit Nahversorgungscharakter.
Deutschland
Frankreich
Italien
Niederlande
Spanien
BelgienÖsterreich
Portugal
Irland
Großbritannien
Polen
TschechienUngarn
Australien
Dänemark
FinnlandSchweden
Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%
Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.
Risiko-Rendite-Matrix
Realometer Marktauswertungattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv
Logistikimmobilien: Trotz Corona-Krise weiter hohe Attraktivität dieser Nutzungsart
Die Rezession 2020 verschlechtert die Bewertung fast aller Logistik-Standorte. Die Risiken sind bisher nur marginal höher als vor der Krise bzw. höhere Risiken sind noch nicht vollumfänglich in den Daten enthalten. Die attraktivsten Märkte sind die Niederlande, Belgien, Frankreich, Deutschland und Australien.
Deutschland
Frankreich
Italien
Niederlande
Spanien
Belgien PortugalIrland
Großbritannien
Polen
Tschechien
UngarnAustralien
DänemarkFinnland
Schweden
Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.
Risiko-Rendite-Matrix
Realometer Marktauswertungattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv
Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%
Hotelimmobilien: Der Hotelboom ist vorbei,die Datenlage ist bislang noch eingeschränkt
Die dramatischen Einbrüche der Übernachtungen, Bettenbelegungen und Zimmerumsätze spiegeln sich in den verarbeiteten Daten noch nicht wider. Hotels haben 2020 erhebliche Ertragsausfälle. Wann Erträge das Vorkrisenniveau wieder erreichen werden, bleibt unsicher.
Berlin
Frankfurt
HamburgMünchen
Paris
Mailand
Amsterdam
MadridBarcelona
Brüssel
Wien
Dublin
London
Dynamik/RenditeLand und Markt je 50%
Aggregiertes RisikoLand und Markt je 50%
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition.
Risiko-Rendite-Matrix
Realometer Marktauswertungattraktivselektiv attraktivwenig attraktiv
Realometer-Bewertung: Büromarkt München
Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums
Der Konjunktureinbruch ist deutlich sichtbar, ansonsten bestehen weiter gute Rahmenbedingungen auf der Makroebene für Deutschland. Die Aussichten haben sich zwar etwas eingetrübt, dennoch gehört München aktuell zu den Büromärkten mit den besten Bewertungen.
Politische und Finanzstabilität
Währungsrisiko
Transparenz Immobilienmarkt
Marktgröße
Leerstandsrate
Liquidität (Exit)
Nettospitzenrendite
Mietpreisentwicklung
Renditeabstand
Wettbewerbsfähigkeit
Prognose BIP-Wachstum
Immob. Rahmenbedingungen
Makroebene Deutschland
Büroimmobilienmarkt München
Dynamik: 2,2
Rendite: 2,0
Risiko: 1,3
Risiko: 1,0
1,0
2,0
3,0Gesamtscore
Land & Immobilienmarkt
1,6
Realometer-Bewertung: Einzelhandelsmarkt Australien
Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums
Das fragile Muster der Grafik zeigt die aktuell schlechte Bewertung einiger Kriterien. Belastend sind derzeit der Konjunktureinbruch und der schwache private Konsum. Die Prognosen gehen von rückläufigen Mietpreisen aus. Bessere Perspektiven zeigen Immobilien zur Nahversorgung.
Politische und Finanzstabilität
Währungsrisiko
Transparenz Immobilienmarkt
Privater Konsum
Anteil Onlinehandel
Liquidität (Exit)
Nettospitzenrendite
Mietpreisentwicklung
Renditeabstand
Wettbewerbsfähigkeit
Prognose BIP-Wachstum
Immob. Rahmenbedingungen
Makroebene Australien
Einzelhandelsimmobilienmarkt Australien
Dynamik: 2,4
Rendite: 2,2
Risiko: 1,6
Risiko: 2,3
1,0
2,0
3,0Gesamtscore
Land & Immobilienmarkt
2,1
Realometer-Bewertung: Logistikmarkt Belgien
Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums
Das industrielle Produktionsvolumen zeigte noch positive Wachstumsraten. Die Rezession in 2020 ist hier noch nicht voll sichtbar. Erwartete Mietsteigerungen führen zu einer in Europa vergleichsweise positiven Bewertung.
Politische und Finanzstabilität
Währungsrisiko
Transparenz Immobilienmarkt
Logistic Performance Index
Industrielles Produktionsvolumen
Liquidität (Exit)
Nettospitzenrendite
Mietpreisentwicklung
Renditeabstand
Wettbewerbsfähigkeit
Prognose BIP-Wachstum
Immob. Rahmenbedingungen
Logistikimmobilienmarkt Belgien
Makroebene BelgienDynamik: 2,6
Rendite: 1,2
Risiko: 1,6
Risiko: 1,4
1,0
2,0
3,0Gesamtscore
Land & Immobilienmarkt
1,7
Realometer-Bewertung: Hotelmarkt Amsterdam
Bewertung: Score 1 = beste Bewertung, Score 3 = ungünstige Ausprägung des Kriteriums
Die historischen Daten zu Übernachtungen und Zimmerumsatz zeigen nicht die aktuell dramatische Situation der europäischen Hotels. Amsterdam und München gehören gegenwärtig zu den Hotelstandorten mit den besten Bewertungen, die Ertragslage der Hotels ist aber auch hier problematisch.
Politische und Finanzstabilität
Währungsrisiko
Transparenz Immobilienmarkt
Nachfrage: Tendenz Übernachtungen
Angebotsauslastung: VeränderungBelegungsrate
Liquidität (Exit)
Nettospitzenrendite
Entwicklung Zimmerumsatz
Renditeabstand
Wettbewerbsfähigkeit
Prognose BIP-Wachstum
Immob. Rahmenbedingungen
Hotelimmobilienmarkt Amsterdam
Dynamik: 2,2 Makroebene Niederlande
Rendite: 2,0
Risiko: 1,0
Risiko: 1,8
1,0
2,0
3,0Gesamtscore
Land & Immobilienmarkt
1,8
Realometer Scoring-Verfahren Länderstrategie: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen
Kriterien Gewichtung Gewicht Messgröße
Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit mittel 10% Global Competitiveness Index von World Economic Forum
2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr und Folgejahr von Consensus Economics
3 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen mittel 10% Qualitative Bewertung z.B. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag,
Kauf-Nebenkosten
Ergebnis Dynamik 50%
Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% S&P Rating
5 Währungsrisiko mittel 15%Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang 1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben)
6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% JLL Real Estate Transparency Index
Ergebnis Risiko 50%
Gesamt Land 100%
Makroebene (Land)
Realometer Scoring-Verfahren Büroimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen
Kriterien Gewichtung Gewicht Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage
2 Mietpreisentwicklung hoch 30% Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren
3 Renditeabstand mittel 10% Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes
Ergebnis Rendite 50%
Risiko 4 Marktgröße mittel 15% Büroflächenbestand (Mio. m²)
5 Leerstandsrate hoch 25% Leerstandsrate in % nach aktueller Datenlage
6 Liquidität (Exit) mittel 10% Jährliches Transaktionsvolumen Büroimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
Ergebnis Risiko 50%
Gesamt Immobilienmarkt 100%
Immobilienmarkt (Standort) Büro
Realometer Scoring-Verfahren Einzelhandelsimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen
Kriterien Gewichtung Gewicht Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage
2 Mietpreisentwicklung hoch 30% Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren
3 Renditeabstand mittel 10% Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes
Ergebnis Rendite 50%
Risiko 4 Privater Konsum hoch 25% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums laut OECD der letzten drei Quartale
5 Anteil Onlinehandel mittel 15% Anteil des Onlinehandels an den gesamten Einzelhandelsausgaben nach aktueller Datenlage
6 Liquidität (Exit) mittel 10% Jährliches Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
Ergebnis Risiko 50%
Gesamt Immobilienmarkt 100%
Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel
Realometer Scoring-Verfahren Logistikimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und MessgrößenImmobilienmarkt (Land) Logistik
Kriterien Gewichtung Gewicht Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage
2 Mietpreisentwicklung hoch 30% Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren
3 Renditeabstand mittel 10% Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes
Ergebnis Rendite 50%
Risiko 4 Logistics Performance Index hoch 20% Aktueller Logistics Performance Index der World Bank
5 Industrielles Produktionsvolumen hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen industriellen
Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale
6 Liquidität (Exit) mittel 10% Jährliches Transaktionsvolumen Logistikimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
Ergebnis Risiko 50%
Gesamt Immobilienmarkt 100%
Realometer Scoring-Verfahren Hotelimmobilien: Kriterien, Gewichtungen und MessgrößenImmobilienmarkt (Standort) Hotel
Kriterien Gewichtung Gewicht Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10%Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung)
2 Entwicklung RevPAR hoch 30% Veränderung in % Zimmerumsatz (RevPAR - Revenue per available room) aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren
3 Renditeabstand mittel 10% Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes
Ergebnis Rendite 50%
Risiko 4 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im
Durchschnitt der letzten drei Jahre
5 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate relativ
zum Durchschnitt des Vorjahreszeitraumes
6 Liquidität (Exit) mittel 10% Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
Ergebnis Risiko 50%
Gesamt Immobilienmarkt 100%
04 I Kontakt
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