Rapport annuel audité - Mars 2019...Pilet & Renaud à Genève / in Genf Régie Zimmermann SA à...

EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

EDMOND DE ROTHSCHILD, L’AUDACE DE BÂTIR L’AVENIR.

2019

Rapport annuel audité pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019. La version française est déterminante.Geprüfter Jahresbericht für die Periode 1. April 2018 bis 31. März 2019. Massgebend ist die französiche Version.

3RAPPORT ANNUEL AUDITÉ | GEPRÜFTER JAHRESBERICHT

MESSAGE DU CONSEIL D’ADMINISTRATIONVORWORT DES VERWALTUNGSRATS

Chers investisseurs,

Les résultats du compartiment Swiss d’ERRES sur l’exer-cice 2018-2019 reflètent la gestion dynamique mise en œuvre depuis plusieurs années, mais aussi des oppor-tunités saisies pour tirer parti des conditions de marché actuelles.

Ainsi, dans le rapport annuel qui vous est présenté, nous relevons les éléments suivants :

• Baisse du taux de vacance depuis septembre 2018 de 3,81% à 3,14%, notamment grâce à la relocation des deux plus grands vacants à Olten et Le-Mont-sur-Lau-sanne.

• Gain réalisé significatif de CHF 2,65 par action, issu principalement de la vente de l’actif Agora Fribourg en novembre 2018.

• Stabilité des autres indices de gestion avec un TER(GAV) à 0,70% et un rendement de placement à presque 5%.

Sur cette base, le « Résultat pouvant être distribué aux investisseurs » s’établit à un niveau record de CHF 6,73 par action. Nous envisageons donc la distribution d’un dividende de CHF 3,50 par action en hausse de CHF 0,10 par action par rapport à l’exercice précédent. Après cette distribution, le report s’établira à plus de CHF 3,20, soit presque une année de distribution mise en réserve.

Pour la première année, le fonds bénéficie de la politique ESG (Environnement, Social, Gouvernance) mise en place par le gestionnaire Orox Asset Management. Le déploie-ment de celle-ci a permis de mesurer les consommations énergétiques et les émissions de CO2 de nos bâtiments. Une section spécifique de ce rapport vous permettra de découvrir que les résultats de ces mesures sont positifs dans l’absolu et relativement meilleurs que les portefeuilles équivalents observés. Des objectifs d’amélioration ont été fixés formellement pour atteindre les seuils établis par la Confédération à horizon 2030 et 2050.

La récurrence des revenus et le niveau de diversification montrent que la SICAV ERRES est bien positionnée pour l’avenir avec un portefeuille résidentiel de qualité focalisé sur Genève et un portefeuille commercial peu risqué et contributeur positif à la performance du fonds.

Compte tenu de ce qui précède, nous envisageons l’avenir avec dynamisme et poursuivrons le déploiement de la stra-tégie en travaillant principalement sur les axes suivants :

• Réduction de la cible d’endettement entre 25% et 28% en fonction des phases de construction de certains objets.

• Croissance du portefeuille en saisissant des opportu-nités de marché qui se distinguent par leur qualité ou par le potentiel qu’elles peuvent déployer sur plusieurs années.

• Réalisation d’arbitrages récurrents sur des actifs non stratégiques, en fin de potentiel ou à des prix particuliè-rement attractifs pour apporter un complément régulier à la distribution du rendement locatif.

Le Conseil d’Administration d’Edmond de Rothschild Real Estate SICAV vous remercie sincèrement de votre confiance et vous souhaite bonne lecture de ce rapport.

Le Conseil d’Administration

Sehr geehrte Investoren,

Die Ergebnisse des Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (ERRES), Teilvermögen Swiss, für das Geschäftsjahr 2018-2019 spiegeln die dynamische Unternehmensführung der letzten Jahre wider; aber auch die Chancen, die ergrif-fen wurden, um die aktuellen Marktbedingungen zu nutzen.

Daher weisen wir in dem Ihnen vorliegenden Jahresbericht auf folgende Punkte hin:

• Die Leerstandsquote ist seit September 2018 von 3,81% auf 3,14% gesunken, was vor allem auf die positive Ver-mietungssituation der beiden grössten Leerstände in Olten und Le-Mont-sur-Lausanne zurückzuführen ist.

• Signifikanter Gewinn von CHF 2,65 pro Aktie; dieser stammt hauptsächlich aus dem Verkauf des Vermö-genswertes Agora in Fribourg vom November 2018.

• Die anderen Indikatoren mit einem TER(GAV) von 0,70% und einer Anlagerendite von fast 5% sind stabil.

Auf dieser Basis erreichte der «zur Ausschüttung an die Anleger verfügbare Gewinn» mit 6,73 CHF pro Aktie einen Rekordwert. Wir planen daher, eine Dividende von CHF 3,50 pro Aktie auszuschütten, was einer Steigerung von 0,10 CHF pro Aktie gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nach dieser Ausschüttung wird sich der Übertrag auf mehr als CHF 3,20 belaufen, d.h. die Höhe der Rücklagen ent-spricht fast dem Betrag der Jahresausschüttung.

In diesem Jahr profitiert der Fonds erstmalig von der ESG-Richtlinie (Umwelt, Soziales, Governance), die vom Vermögensverwalter Orox Asset Management umgesetzt wurde. Dank diesen Bemühungen konnte der Energiever-brauch und die CO2-Emissionen der Gebäude gemessen werden. In einem speziellen Abschnitt dieses Berichts können Sie feststellen, dass die Ergebnisse dieser Messun-gen absolut positiv sind und besser als die von vergleich-baren Portfolios. Die Verbesserungsziele wurden formal festgelegt, um die vom Bund für 2030 und 2050 festge-legten Schwellenwerte zu erreichen.

Die regelmässig wiederkehrenden Erträge und der Grad der Diversifikation zeigen, dass die ERRES SICAV für die Zukunft mit einem qualitativ hochwertigen Wohnportfolio mit Fokus in Genf und einem risikoarmen Gewerbeportfo-lio, welches einen positiven Beitrag zur Wertentwicklung des Fonds leistet, gut aufgestellt ist.

Vor diesem Hintergrund blicken wir dynamisch in die Zukunft und werden die Strategie vor allem in folgenden Bereichen weitertreiben:

• Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote auf 25% bis 28%, je nach Bauphase bestimmter Projekte.

• Wachstum des Portfolios durch die Nutzung von Markt-chancen, die sich durch ihre Qualität oder das Potenzial auszeichnen, welches sie über mehrere Jahre hinweg entfalten können.

• Nutzen des hohen Bewertungsniveaus, um unrealisierte Gewinne durch gezielte Desinvestitionen zu realisieren. Diese werden vor allem bei Vermögenswerten berück-sichtigt, deren Mietzinspotentiale ausgeschöpft wurden oder die sich in risikobehafteteren Situationen befinden.

Der Verwaltungsrat der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV dankt Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen und wünscht Ihnen viel Freude beim Lesen dieses Berichts.

Der Verwaltungsrat

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RAPPORT ANNUEL AUDITÉGEPRÜFTER JAHRESBERICHT31 Mars 2019 / 31. März 2019

Conseil d’administration de la SICAV immobilière / Verwaltungsrat

Jean-Christophe PernolletPrésident / Präsident

Charles SpiererVice-Président / Vize Präsident

Christian LorenzMembre / Mitglied

Michel LusaMembre / Mitglied

François RayrouxMembre / Mitglied

Max ZollingerMembre / Mitglied

Direction de Fonds / Fondsleitung (*)CACEIS (Switzerland) SA Route de Signy 35CH – 1260 Nyon

Gestionnaire mandaté en investissement / Vermögensverwalter (im Auftrag der Fondsleitung)OROX Asset Management SA Rue du Rhône 30CH – 1204 Genève

Gestion locative, technique et administrative / LiegenschaftsverwaltungB. Nicod à Lausanne / in LausanneDomicim à Lausanne / in LausanneFidimmobil à Neuchâtel (jusqu’au 30.09.2018) / in Neuenburg (bis 30.09.2018)Gribi à Aarau / in AarauArlewo à Lucerne / in LuzernIntercity à Bâle et Zürich / in Basel und ZürichSchanzengraben Immobilien-Treuhand AG à Zürich / in ZürichWeck, Aeby & Cie SA à Fribourg / in FreiburgMoser & Vernet à Genève / in GenfPilet & Renaud à Genève / in GenfRégie Zimmermann SA à Genève / in GenfRégie du Rhône à Genève / in GenfVPI à Etoy / in EtoyRégie de Rham à Lausanne / in LausanneWincasa à Winterthur (depuis le 01.10.2018) / in Winterthur (seit 01.10.2018)

Experts chargés des estimations / Akkredierte SchätzungsexpertenDr. Christoph Vock ; CIFI SA à Zürich / in ZürichM. Nabil Aziz ; Wuest Partner SA à Genève (jusqu’au 31.12.2018) / in Genf (bis 31.12.2018)Wuest Partner SA, Zurich, succursale à Genève (depuis le 01.01.2019), personnes responsables : M. Hervé Froidevaux et M. Léon Ly / Wuest Partner SA, Zurich, Zweigniederlassung in Genf (seit 01.01.2019), zuständige Mitarbeiter : Hr. Hervé Froidevaux und Hr. Léon Ly.

Banque dépositaire / Depotbank Banque Cantonale VaudoisePlace Saint-François 14CH – 1003 Lausanne

Société d’audit / Prüfgesellschaft :KPMG SARue de Lyon 111CH – 1203 Genève / Genf

(*) La direction de fonds agit, par délégation selon l’art. 51 al. 5 LPCC / Die Fondleitung handelt als Delegierter gemäss Art. 51 Abs. 5 KAG


31/03/2019 31/03/2018

Fortune totale de la SICAV immobilière Gesamtvermögen der Immobilien SICAV

CHF 1 278 595 218,97 1 268 910 845,63

Fortune nette de la SICAV immobilière Nettovermögen der Immobilien SICAV

CHF 895 239 384,41 879 158 180,82

Valeur d’expertise des immeubles terminés Geschätzter Verkehrswert fertiger Bauten

CHF 1 177 381 256,00 1 225 371 200,00

Valeur d’expertise des immeubles en construction (y.c. le terrain)Geschätzter Verkehrswert Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten

CHF 33 754 000,00 19 406 000,00

COMPARTIMENT TEILVERMÖGEN

Actions en circulation

Aktien im Umlauf

Fortune netteNettovermögen

CHF

Valeur nette d’inventaire

par actionNettoinventarwert

pro Aktie CHF

Distribution résultat netOrdentliche Dividenden-

ausschüttung des Nettoertrag

CHF

Distribution gain en capitalAusschüttung

des Kapital- gewinns

CHF

Total Total CHF

31/03/2015 Swiss 5 940 017 642 020 316,80 108,08 3,00 0,20 3,20

31/03/2016 Swiss 6 682 519 735 577 973,59 110,07 3,12 0,09 3,21

31/03/2017 Swiss 6 682 519 753 355 855,94 112,74 3,30 0,00 3,30

31/03/2018 Swiss 7 637 164 878 057 772,99 114,97 3,40 0,00 3,40

31/03/2019 Swiss 7 637 164 894 138 976,56 117,08 3,40 0,10 3,50

31/03/2015 Entrepreneur / Unternehmer 11 000 1 100 407,83 100,04 0,00 0,00 0,00





INDICES CALCULÉS SELON LA DIRECTIVE DE LA SFAMA du 13 septembre 2016NACH DEN SFAMA-RICHTLINIEN VOM 13.SEPTEMBER 2016 BERECHNETE KENNZAHLEN

Compartiment Swiss / Teilvermögen Swiss

Taux de perte sur loyers / Mietzinsausfallrate 3,14%

Coefficient d’endettement / Fremdfinanzierungsquote 29,18%

Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) / Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 71,74%

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(GAV) / Total Expense Ratio (TER(ref)(GAV)) 0,70%

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(MV) / Total Expense Ratio (TER(ref)(MV)) 0,89%

Rendement des fonds propres « Return on Equity » (ROE) / Eigenkapitalrendite "Return on Equity" (ROE) 4,78%

Rendement du capital investi « Return on Invested Capital » (ROIC) / Gesamtkapitalrendite (ROIC) 3,67%

Agio au 31.03.19 / Agio per 31. März 2019 18,64%

Rendement de placement / Anlagerendite 4,94%

Rendement de distribution / Ausschüttungsrendite 2,52%

Coefficient de distribution / Ausschüttungsquote 99,98%

PERFORMANCE (DIVIDENDE RÉINVESTI)PERFORMANCE (DIVIDENDE THESAURIEREND)

2018 2019** depuis création du compartiment***seit Lancierung des Teilvermögens***

COMPARTIMENT SWISS / TEILVERMOGEN SWISS -7,05 % 7,76 % 60,55 %

SXI Real Estate Funds TR* / SXI Real Estate Funds TR* -5,32 % 8,46 % 48,82 %

**du 31 décembre 2018 au 31 mars 2019 ***du 16 mars 2011 au 31 mars 2019 **Vom 31.12.2018 bis 31.03.19 ***Vom 16.03.11 bis 31.03.19

EN BREF / KENNZAHLEN

* L’indice de comparaison SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Swiss Exchange. Leur pondération dans l’indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l’indice de performance SWIIT les paiements de dividendes sont pris en compte.Der Referenzindex SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) umfasst alle Schweizer Immobilienfonds, die an der SIX Swiss Exchange kotiert sind. Diese sind im Index nach ihrer Marktkapitalisierung gewichtet. Für die Berechnung der SWIIT-Performance werden die Dividendenzahlungen berücksichtigt.La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future.Die historische Performance gilt nicht als Indikator für die aktuelle oder zukünftige Performance.Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des actions.In den Performancedaten sind Kommissionen und Gebühren, die bei Ausgabe oder Rücknahme von Anteilen erhoben wurden, nicht berücksichtigt.

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Historique de distributionEntwicklung der Ausschüttungen

CHF/action CHF/action

0

1,0

2,0

4,0

5,0

6,0

7,0

3,0

0

1,0

2,0

4,0

5,0

6,0

7,0

3,0

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Résultat net Gain en capital Report Nettogewinn Kapitalgewinn Gewinnvortrag

Taux de perte sur loyersEntwicklung der Mietzinsausfallrate

% %

0

1

2

3

4

5

0

1

2

3

4

5

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Taux de perte sur loyers Entwicklung der Mietzinsausfallrate

Évolution VNIEntwicklung des NIW (Nettoinventarwert)

VNI/action VNI/action

95

100

105

110

115

120

95

100

105

110

115

120

2014 2015 2016 2017 20192018

3.82%

1.84%

2.43%

1.98%

1.84%

VNI Évolution NIW Entwicklung

Historique TEREntwicklung TER

% %

2014 2015 2016 2017 2018 2019

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

TER

HISTORIQUE DES DONNÉESVERWALTUNGSBERICHT TEILVERMÖGEN SWISS


Évolution rendement de placementEntwicklung der Anlagerendite

% %

0

1

2

3

4

5

6

0

1

2

3

4

5

6

2014 20154 2016 2017 2018 2019

+/- value Résultat net Kapitalgewinne/-verlust Nettoertrag

Répartition géographique*Geographische Verteilung*

Genève Genf

Vaud Waadt

Fribourg Freiburg

Zurich Zürich

Neuchâtel Neuenburg

Bâle Basel

Argovie Aargau

Autres Anderen

37%

28%

10%

6%

5%

3%

3%

8%

* : répartition selon l’état locatif théorique * Verteilung nach Soll-Mieteinnahmen

Répartition par affectation*Verteilung nach Nutzungsart*

Résidentiel Wohnbauten

Mixte Gemischte Bauten

Commercial Kommerziell genutze Liegenschaft

54%

13%

33%

*: répartition selon l’état locatif théorique * Verteilung nach Soll-Mieteinnahmen

Évolution des résultatsEntwicklung der Ergebnisse

Mio CHF Mio CHF

5

0

10

15

20

25

30

35

40

45

5

0

10

15

20

25

30

35

40

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2014 2015 2016 2017 2018 2019

+/- value Résultat net Kapitalgewinne/-verlust Nettoertrag

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RAPPORT DE GESTION COMPARTIMENT SWISS VERNALTUNGSBERICHT TEILVERMÖGEN SWISS

INTRODUCTIONAu 31 mai 2019, la SICAV ERRES enregistre la meilleure performance de l’indice SWITT des fonds immobiliers suisses cotés sur les trois dernières années. Sur un plus long historique, on note aussi la surperformance de 24,0% du compartiment Swiss depuis son lancement en 2011.

Cette performance boursière est sou-tenue par la croissance régulière du dividende généré par les revenus loca-tifs des immeubles. En effet, dans le contexte actuel de stagnation des loyers moyens et d’une activité de construction excédentaire dans certaines régions, la stratégie d’investissement se concentre sur le dynamisme de la gestion loca-tive et la réduction les impacts négatifs comme la vacance.

Dans le même temps, les décisions d’investissement et de désinvestissement ont été prises dans le but d’améliorer la qualité du portefeuille, de maîtriser le niveau de risque, d’offrir des rendements compétitifs et des perspectives de création de valeur.

ÉVOLUTION DU COMPARTIMENT SWISSÉvolution du portefeuille

Au cours des 12 derniers mois de l’exercice se terminant au 31 mars 2019, la fortune immobilière du compartiment Swiss a diminué de 2,7% en passant de CHF 1 244 millions à CHF 1 211 millions. Cette baisse est due à la vente de l’immeuble Agora pour CHF 84,1 millions (hors TVA) qui a permis de dégager un gain réalisé après impôts de CHF 19,6 millions. Cette cession a été compensée par l’avan-cement des travaux sur les projets de construction en cours et par l’apprécia-tion des valeurs des immeubles.

À périmètre constant, la hausse de la valeur vénale des immeubles s’élève à CHF 10,2 millions depuis le 31 mars 2018, soit +0,8%. Le total des augmentations de valeur s’élève à CHF 40,7 millions et met en relief la croissance de certains états locatifs, l’avancement de travaux de construction, les investis-sements réalisés dans les immeubles et le de-risking de certaines situations, le tout dans un contexte macro de compression des taux d’escompte. Malgré tout, certaines valorisations ont été dépréciées pour un total de CHF 7,1 millions afin de tenir compte de quelques difficultés loca-tives et d’ajustements de loyers réalisés sur les marchés tendus.

EINFÜHRUNGZum 31. Mai 2019 verzeichnete die ERRES SICAV die beste Performance im SWIIT-Index der kotierten Fonds im Bench-mark der letzten drei Jahre. Über einen längeren Zeitraum hat das Teilvermögen Swiss seit der Auflage im Jahr 2011 den Index um 24,0% übertroffen.

Unterstützt wird diese Börsenperfor-mance durch das stetige Wachstum der Mieterträge der Immobilien. Im aktuellen Kontext stagnierender Durchschnitts-mieten und überschüssiger Bautätigkeit in einigen Regionen konzentriert sich die Anlagestrategie auf die Dynamik des Vermietungsmanagements und die Reduzierung negativer Auswirkungen wie Leerstand.

Gleichzeitig wurden Anlage- und Des-investitionsentscheidungen mit dem Ziel getroffen, die Portfolioqualität zu verbessern, das Risikoniveau zu kont-rollieren und wettbewerbsfähige Renditen und Wertschöp-fungsmöglichkeiten anzubieten.

ENTWICKLUNG DES TEILFONDS SWISSEntwicklung des Portfolios

In den letzten 12 Monaten des am 31. März 2019 abgeschlos-senen Geschäftsjahres sank das Gesamtvermögen des Teil-fonds Swiss um 2.7% von CHF 1 244 Millionen auf CHF 1 211 Millionen. Dieser Rückgang ist auf den Verkauf des Ago-ra-Gebäudes für CHF 84,1 Millionen (ohne MWST) zurück-zuführen, aus dem ein realisierter Gewinn von CHF 21,0 Millionen nach Steuern resultierte. Dieser Verkauf wurde durch Baufortschritte an laufenden Bauprojekten und

durch die Wertsteigerung der Gebäude teilweise kompensiert.

Auf vergleichbarer Basis betrug die Stei-gerung des Marktwertes der Liegen-schaften seit dem 31. März 2018 CHF 10,2 Millionen, d.h. + 0,8%. Die Gesamtwert-steigerungen betragen CHF 40,7 Mil-lionen und verdeutlichen das Wachstum

bestimmter Mietzinseinnahmen, der Baufortschritte, die getätigten Investitionen in das Portfolio und die Risiko-minderung bestimmter Situationen, alles im makroökono-mischen Kontext der Diskontierungszinssatzkompression. Dennoch wurden einige Bewertungen um insgesamt CHF 7,1 Millionen reduziert, um einigen Vermietungsschwierig-keiten und Mietzinsanpassungen in angespannten Märkten Rechnung zu tragen.

1 211MIO CHF

FORTUNE IMMOBILIÈRE IMMOBILIENVERMÖGEN

4,94 %RENDEMENT DE PLACEMENT

ANLAGERENDITE


Résultat de l’exercice

Au 31 mars 2019, le résultat de l’exercice, reprenant les revenus et charges courantes, enregistre une légère baisse de 1,5% pour s’établir à CHF 42,0 millions.

Malgré la vente de l’immeuble Agora en novembre 2018, les revenus locatifs de l’exercice sont en hausse. Cette hausse est générée notamment par les succès de pre-mière mise en location des 90 appartements à Cha-tel-Saint-Denis (Fribourg) et par la commercialisation réussie de l’immeuble Promenade des Artisans à Meyrin (Genève) pour laquelle seulement 260 m2 de surface commer-ciale restent disponibles, soit moins de 5% de l’état locatif total de l’immeuble.

En outre, un revenu exceptionnel de CHF 1,5 million est enregistré au compte de résultat de l’exercice. Ce revenu provient principalement de la dissolution de provi-sions non utilisées et constituées en août 2015 lors de la liquidation volontaire du fonds Orox Capital Investment pour permettre l’intégration de ses actifs dans le Compartiment Swiss.

Concernant les charges au 31 mars 2019, elles repré-sentent 58,2% des produits contre 57,9% sur l’exercice précédent. Au niveau des postes directement liés aux immeubles (frais, entretien et réparation), on peut aussi noter une stabilisation des dépenses en pourcentage du revenu locatif. Autre poste important du compte de résul-tat, les impôts directs augmentent de 4,3%, étant entendu que les impôts sur les gains immobiliers réalisés sur Agora ou Malters sont imputés sur le poste « Gains/pertes sur investissements réalisé(e)s ».

À ce sujet, l’exercice 2018/19 a été marqué par un gain réalisé conséquent qui s’élève à CHF 20,2 millions, soit CHF 2,65 par action. Ce montant comprend principale-ment la cession de l’immeuble Agora à Fribourg à hauteur de CHF 19,6 millions, mais aussi l’impact positif de la vente d’unités PPE à Malters (Lucerne). Ainsi, le résultat réalisé de l’exercice augmente de 56,4% pour s’établir à CHF 46,2 millions, portant ainsi la contribution annuelle à la distribution à CHF 6,05 /action.

Coefficient d’endettement

Le taux d’endettement au 31 mars 2019 s’établit à 29,18%, soit en très légère hausse sur un an.

Les dettes hypothécaires du portefeuille sont réparties de manière homogène sur une période de dix ans. Cela permet de gérer au plus près les éventuelles variations de liquidités et de limiter les intérêts négatifs pratiqués par les établissements ban-caires.

Jahresüberschuss

Per 31. März 2019 sank der Jahresgewinn inklusive der lau-fenden Erträge und Aufwendungen leicht um 1,5% auf CHF 42,0 Millionen.

Trotz des Verkaufs des Agora-Gebäudes im November 2018 stiegen die Mieterträge im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg ist insbesondere auf die erfolgreiche Erstvermie-tung von 90 Wohnungen in Châtel-Saint-Denis (Freiburg) und auf die erfolgreiche Vermarktung des Gebäudes Pro-

menade des Artisans in Meyrin (Genf) zurückzuführen, in welchem nur noch 260 m2 Gewerbefläche zur Vermietung stehen, was weniger als 5% des gesamten Mietertrages des Gebäudes ausmacht.

Darüber hinaus wird ein ausserordent-licher Ertrag von CHF 1,5 Millionen in der Erfolgsrechnung des Jahres erfasst. Dieser Ertrag ist hauptsächlich auf die Auflösung von nicht verwendeten Rückstellungen zurückzuführen, die im

August 2015 nach der freiwilligen Liquidation des Fonds Orox Capital Investment gebildet wurden, um die Integra-tion seiner Vermögenswerte in das Teilvermögen Swiss zu ermöglichen.

Die Aufwendungen zum 31. März 2019 machten 58,2% der Erträge aus, verglichen mit 57,9% im Vorjahr. Bei den direkt mit den Gebäuden zusammenhängenden Positionen (Nebenkosten, Instandhaltung und Reparaturen) ist eben-falls eine Stabilisierung der Ausgaben im Verhältnis zum Mietertrag festzustellen. Eine weitere wichtige Position in der Erfolgsrechnung sind die direkten Steuern, welche sich um 4,3% veränderten, wobei die Steuern auf den Immo-biliengewinnen, welche auf dem Objekt Agora oder in Malters (Luzern) realisiert wurden, von der Position «Reali-sierte Kapitalgewinne/-verluste» abgezogen wurden.

In diesem Zusammenhang war das Geschäftsjahr 2018/19 von einem beachtlichen realisierten Gewinn von CHF 19,6 Millionen oder CHF 2,65 pro Aktie geprägt. Dieser Betrag beinhaltet hauptsächlich den Verkauf des Agora-Gebäudes

in Freiburg in der Höhe von CHF 84,1 Mil-lionen, aber auch den positiven Effekt des Verkaufs von Stockwerkeigentums-Ein-heiten in Malters (Luzern). Infolgedessen stieg das Jahresergebnis um 56,4% auf CHF 46,2 Millionen. Damit erhöht sich der diesjährige Beitrag zur Ausschüttung auf CHF 6,05/Aktie.

Fremdfinanzierungsquote

Die Verschuldungsquote lag zum 31. März 2019 bei 29,18%, was einem sehr leichten Anstieg gegen-über dem Stichtag vor einem Jahr entspricht.

Die Hypothekarschulden im Portfolio sind gleichmässig über einen Zeitraum von zehn Jahren verteilt. Dadurch ist es möglich, Liquiditätsveränderungen so zeitnah wie möglich zu steuern und die Passivzinsen bei den Kredit-gebern zu begrenzen.

117,08 CHF/ACTION CHF/AKTIE

VALEUR NETTE D’INVENTAIRE

NETTOINVENTARWERT

3,50 CHF/ACTION CHF/AKTIE

DISTRIBUTION AUSSCHÜTTUNG

10

Valeur nette d’inventaire

La valeur nette d’inventaire atteint 117,08 CHF/action. Cette hausse de plus de 1,8%, par rapport à l’exercice précédent, est la résultante de l’évolution favorable des valeurs vénales du portefeuille et de la plus-value réalisée sur Agora en plus de la valeur vénale de l’exercice précé-dent.

Distribution 2018/2019

En tenant compte du résultat réalisé 2018/19 de CHF 46,2 millions et du report des exercices précédents, le résultat pouvant être distribué s’élève à CHF 51,4 millions (soit 6,73 CHF/action), soit un niveau historique.

Le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale des Actionnaires une distribution de CHF 3,50 par action, soit CHF 26,7 millions, répartie en deux coupons.

Un coupon de CHF 3,40 /action repré-sentant le résultat net et un coupon de CHF 0,10 /action pour une distribution partielle du gain en capital réalisé. Le montant de ce deuxième coupon a été évalué pour que la distribution du gain réalisé soit répartie à long terme, afin de lui donner un caractère récurrent et qu’elle sou-tienne durablement la croissance du dividende distribué.

Sur cette base, le report à nouveau sera de CHF 24,6 millions (soit 3,23 CHF/action) offrant ainsi de belles perspectives aux actionnaires de la SICAV. Il représente quasiment une année de réserve de distribution.

Rendement de placement

Au 31 mars 2019, le rendement de placement s’établit à 4,94%. Ce bon résultat s’explique par la solidité des revenus courants des immeubles, la plus-value réalisée sur la vente de l’immeuble Agora et la valeur créée sur les immeubles du portefeuille.

Cours et performance

L’année civile 2018 a été marquée par une grande vola-tilité des cours des titres immobiliers suisses et une per-formance négative de l’indice SWIIT. Néanmoins, sur l’exercice 2018/19, le cours de la SICAV ERRES a progressé pour s’établir à 138,9 CHF/action au 31 mars 2019 contre 136,8 CHF/action au 31 mars 2018. La performance depuis le lancement du compartiment SWISS s’établit à +60,55% contre +48,82% pour l’indice SWIIT TR des fonds immobiliers suisses.

Nettoinventarwert

Der Nettoinventarwert beträgt CHF 117,08/Aktie. Dieser Anstieg von mehr als 1,8% gegenüber dem Vorjahr ist das Ergebnis der Steigerung des Markt-wertes des Portfolios und des realisierten Gewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft Agora in Fribourg.

Ausschüttung 2018/2019

Unter Berücksichtigung des realisierten Ergebnisses 2018/19 von CHF 46,2 Millionen und der Gewinnvorträge

aus den Vorjahren beträgt das ausschüt-tungsfähige Ergebnis historisch hohe CHF 51,4 Millionen (oder CHF 6,73/Aktie).

Der Verwaltungsrat wird der Generalver-sammlung eine Ausschüttung von CHF 3,50 pro Aktie oder CHF 26,7 Millionen, aufgeteilt in zwei Coupons, vorschlagen:

Ein Coupon von CHF 3,40 / Aktie für den Reingewinn und ein Coupon von CHF

0,10 / Aktie für eine Teilausschüttung des realisierten Kapi-talgewinns. Der Betrag dieses zweiten Coupons wurde so bemessen, dass die Ausschüttung des realisierten Gewinns langfristig verteilt werden kann, um dem Coupon einen wiederkehrenden Charakter zu verleihen und das Wachs-tum der auszuschüttenden Dividende zu sichern.

Auf dieser Basis wird der Gewinnvortrag CHF 24,6 Millionen (oder CHF 3,23 / Aktie) betragen, was für die Aktionäre der SICAV gute Perspektiven bietet und quasi eine Jahres-Aus-schüttung sichert.

Anlagerendite

Per 31. März 2019 lag die Anlagerendite bei 4,94%. Dieses gute Ergebnis erklärt sich durch die soliden laufenden Erträge der Immobilien, den beim Verkauf der Agora-Im-mobilie realisierten Veräusserungsgewinn und die Wert-steigerung der Immobilien im Portfolio.

Aktienkurs und Entwicklung

Das Kalenderjahr 2018 war geprägt von einer hohen Vola-tilität der Schweizer Immobilienpreise und einer negativen

Entwicklung des SWIIT-Index. Dennoch stieg der Aktienkurs der ERRES SICAV im Geschäftsjahr 2018/19 von CHF 136,8 pro Aktie zum 31. März 2019 auf CHF 138,9 pro Aktie. Seit der Auflegung des Teilfonds SWISS beträgt die Performance +60,55%, gegenüber +48,82% für den SWIIT TR Swiss Real Estate Funds Index.

2 085NOMBRE D’APPARTEMENTS ANZAHL DER WOHNUNGEN

+60,55% PERFORMANCE

DEPUIS LE LANCEMENT RENDITE SEIT

DER EINFÜHRUNG


PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Composition du parc immobilier

Avec 66 immeubles, le portefeuille atteint une fortune totale immobilière de CHF 1 211 millions. Le parc immo-bilier est désormais composé de 2 085 appartements et 83 300 m2 de surfaces commerciales.

Les affectations se répartissent en 54% d’objets résidentiels, 13% d’objets mixtes et 33% d’objets commerciaux.

Le focus géographique reste tourné vers les cantons romands de Genève, Vaud et Fribourg qui concentrent à eux trois 75% de la valeur du portefeuille. Par ailleurs, nous sommes en mesure de capturer et gérer des opportunités dans les autres régions dyna-miques de Suisse avec notamment un sous-portefeuille de CHF 229,9 millions en Suisse Alémanique.

Taux de vacance

Lors des acquisitions et dans le processus de relocation, une attention particulière est portée sur le niveau de loyer pratiqué par rapport au niveau du marché. Ce faisant, nous parvenons à maîtriser le taux de vacance du parc immobilier.

Au 31 mars 2019, le taux de perte sur loyer s’établit à 3,14%, soit en baisse par rapport au 30 septembre 2018. Ce faible taux de perte sur loyer, dans des conditions de marché qui se durcissent, reflète la qualité des fondamentaux des immeubles détenus et la proactivité des équipes de gestion.

Au cours de l’exercice, les deux princi-paux vacants du portefeuille, soit Mont-sur-Lausanne Petit Flon (Vaud) et Olten Baslerstrasse (Soleure) ont été reloués avec succès.

En revanche, malgré des relocations partielles, des condi-tions flexibles proposées et des ajustements de loyers, la situation reste délicate sur les deux objets retail Conthey Route Cantonale (Valais) et Niederwangen (Berne). Le marché du retail traditionnel continue de souffrir et la vacance n’est pas résorbée.

Projets de construction

Le chantier du projet A14 de 130 appartements dans l’écoquartier des Vergers à Meyrin (Genève) progresse rapidement, les premiers appartements seront vraisem-blablement livrés dès le mois de juillet 2020, en avance sur le planning initial. Les travaux de gros œuvre viennent d’être finalisés. Le projet se positionne sur le « Bien vivre ensemble » en pro-posant une qualité de construction et des performances énergétiques remar-quables, tout en offrant des loyers contrôlés et de la mixité sociale.

IMMOBILIENPORTFOLIO

Zusammensetzung des Immobilienportfolios

Mit 66 Liegenschaften erreicht das Portfolio ein Gesamtim-mobilienvermögen von CHF 1 211 Millionen. Das Immobilien-portfolio besteht nun aus 2 085 Wohnungen und 83 300 m2 Gewerbefläche.

Die Aufteilung gliedert sich in 54% Wohnobjekte, 13% Mischobjekte und 33% Gewerbeobjekte.

Der geographische Fokus liegt weiterhin auf den französischsprachigen Kantonen Genf, Waadt und Freiburg, die zusam-men 75% des Portfoliowerts ausmachen. Darüber hinaus sind wir in der Lage,

Chancen in anderen dynamischen Regionen der Schweiz zu nutzen und zu managen, darunter ein Teilportfolio von CHF 229,9 Millionen in der deutschsprachigen Schweiz.

Leerstandsrate

Bei Akquisitionen und Wiedervermietungen wird beson-ders auf das Mietpreisniveau im Verhältnis zum Marktni-veau geachtet. Auf diese Weise können wir den Leerstand des Immobilienbestandes kontrollieren.

Zum 31. März 2019 lag die Leerstandsrate bei 3,14% und damit deutlich tiefer als im September 2018. Dieser geringe

Mietzinsausfall im Zusammenhang mit der Verschärfung der Marktbedingungen spiegelt die Qualität der Fundamental-daten der eigenen Gebäude und die Pro-aktivität der Managementteams wider.

Im Laufe des Jahres wurden die beiden bedeutensten Leerstände im Portfolio, Petit Flon in Mont-sur-Lausanne (Waadt) und Baslerstrasse in Olten (Solothurn), erfolgreich abgebaut.

Andererseits bleibt die Situation bei den beiden Einzelhan-delsimmobilien an der Route Cantonale in Conthey (Wallis) und in Niederwangen (Bern) trotz teilweiser Wiederver-mietungen, flexibler Konditionen und Mietzinsanpassun-gen schwierig. Der traditionelle Einzelhandelsmarkt leidet nach wie vor und der Leerstand konnte nicht entscheidend abgebaut werden.

Bauvorhaben

Der Bau des Projekts A14 mit 130 Wohnungen im Eco-Quar-tier Les Vergers in Meyrin (Genf) schreitet zügig voran; die

ersten Wohnungen werden voraussicht-lich im Juli 2020 – früher als ursprünglich geplant - bezogen. Die Rohbauarbeiten wurden soeben fertiggestellt.Das Projekt konzentriert sich auf «Gutes Zusammen-leben», indem es bemerkenswerte Bau-qualität, Energieeffizienz und gleichzeitig kontrollierte Mieten sowie einen sozialen Mix bietet.

1 PROJET EN COURS DE CONSTRUCTION

IM BAU BEFINDLICHES PROJEKT

1RÉNOVATION LOURDE

RÉALISÉE SUR L’EXERCICE GROSSE RENOVATIONSPRO-JEKTE IM GESCHÄFTSJAHR

VOLLENDET

3,14 %TAUX DE PERTE

SUR LOYERS LEERSTANDSRATE

12

Projets de rénovation

La rénovation complète des deux immeubles de Brugg a débuté en septembre 2018, elle est réalisée en site occupé et concerne aussi bien l’enveloppe (toiture, isolation, façade…) que les 102 apparte-ments. Le montant total des travaux est de CHF 12,8 millions. Ce projet va per-mettre de repositionner les immeubles dans un nouveau cycle de vie.

Les surélévations initiées sur les immeubles de Saint Gallering Bâle (Bâle) et Biopôle IV-Epalinges (Vaud) sont désormais finalisées et intégralement louées.

Pour rappel le projet de Saint Gallering consistait à rénover intégralement l’immeuble et à aménager les gre-niers existants pour les transformer en quatre apparte-ments. Ces travaux ont permis d’augmenter le loyer total de l’immeuble de CHF 125 000.

Les travaux de Biopôle IV-Epalinges (Vaud) ont consisté à créer 1 800 m2 de nouvelles surfaces commerciales. Les travaux de CHF 8,7 millions permettent de générer un rendement brut de 6,67%.

Le portefeuille comporte encore de belles opportunités de création de valeur sur lesquels les équipes de gestion travaillent activement.

Transactions

L’exercice a été marqué par la cession de l’immeuble Agora situé sur la gare de Fribourg. Les gains immobiliers avant impôts s’élèvent à CHF 23,6 millions (soit 39% du prix de revient) et viennent récompenser le travail de création de valeur réalisé sur cet immeuble.

À l’époque, en 2010, Orox Capital Invest-ment avait saisi l’opportunité de déve-lopper de A à Z ce projet d’envergure à Fribourg en partenariat avec les autorités locales.

En se positionnant dès l’obtention du permis de construire, la SICAV a su maîtriser les risques de construction et de commercialisation en livrant un immeuble intégralement loué dès 2012.

À partir de là, et jusqu’à fin novembre 2018, l’immeuble a largement contribué à la performance du fonds avec un loyer net annuel de plus de CHF 3,5 millions.

Au cours de l’exercice 2018/2019, la SICAV a souhaité profiter du contexte économique favorable pour réali-ser une plus-value, après impôts, confortable de CHF 19,6 millions. En outre, cette vente a permis également de limiter le risque de concentration (plus grand actif du por-tefeuille et plus grand locataire repré-sentant environ 4% de l’état locatif total du fonds).

Cette cession a permis, à court terme, de réduire le taux d’endettement, mais aussi de prendre des engagements sur des acquisitions à terme dont les trans-ferts de propriété auront lieu dès l’été 2019.

Renovierungsprojekte

Die Totalsanierung der beiden Gebäude in Brugg (Aargau) begann im Juni 2018. Die Sanierung erfolgt im bewohnten

Zustand und betrifft sowohl die Hülle (Dach, Isolation, Fassade, etc.) wie auch den Innenausbau der 102 Wohnungen. Die Totalkosten betragen CHF 12.8 Mil-lionen. Dieses Projekt ermöglichst es, den Lebenszyklus der Gebäude neu zu starten.

Die initierten Aufstockungen bei den Gebäuden am St. Galler-Ring (Basel) und

Biopôle IV in Epalinges (Waadt) sind nun abgeschlossen und vollständig vermietet.

Zur Erinnerung: Die Sanierung und der Dachstockaus-bau mit vier zusätzlichen Wohnungen am St. Galler-Ring in Basel wurde abgeschlossen. Diese Arbeiten haben die Gesamtmiete des Gebäudes um CHF 125 000 erhöht.

Die Arbeiten am Gebäude Biopôle IV in Epalinges (Waadt) bestanden darin, 1 800 m2 neue Gewerberäume zu schaf-fen. Die Ausgaben von CHF 8,7 Millionen generieren eine Bruttorendite von 6,67%.

Das Portfolio bietet nach wie vor erhebliche Wertschöp-fungsmöglichkeiten, an denen die Managementteams aktiv arbeiten.

Transaktionen

Das Jahr stand im Zeichen des Verkaufs des Agora-Gebäu-des am Bahnhof Freiburg. Der Immobi-liengewinn vor Steuern beträgt CHF 23,6 Millionen (39% der Gestehungskosten) und zeigt den erschaffenen Mehrwert an diesem Gebäude auf.

Damals, im Jahr 2010, nutzte Orox Capital Investment die Gelegenheit, dieses Grossprojekt in Freiburg in Zusammen-arbeit mit den lokalen Behörden von A

bis Z zu entwickeln.

Durch die klare Positionierung bereits nach Erhalt der Bau-genehmigung konnte die SICAV Bau- und Vermarktungsri-siken kontrollieren und ab 2012 ein vollständig vermietetes Gebäude ins Portfolio übernehmen.

Von da an leistete das Gebäude bis Ende November 2018 mit einer jährlichen Nettomiete von mehr als CHF 3,5 Mio. einen wesentlichen Beitrag zur Wertentwicklung des Fonds.

Im Geschäftsjahr 2018/2019 wollte die SICAV die günsti-gen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nutzen, um einen komfortablen Kapitalgewinn von CHF 19,6 Millionen

nach Steuern zu erzielen. Darüber hinaus wurde durch diesen Verkauf auch das Klumpenrisiko reduziert (der grösste Ver-mögenswert im Portfolio und der grösste Mieter, der rund 4% des gesamten Miet-ertrages des Fonds ausmachte).

Dieser Verkauf ermöglichte es, kurzfristig die Verschuldungsquote zu senken, aber auch Verpflichtungen aus Terminkäufen einzugehen, deren Eigentumsübertra-

gungen im Sommer 2019 stattfinden werden.

29,18 %COEFFICIENT

D’ENDETTEMENT FREMDFINANZIERUNGS-

QUOTE

25,97MIO CHF

RÉSULTAT NET NETTOERTRAG

894MIO CHF

FORTUNE NETTE NETTOVERMÖGEN


PERSPECTIVES ET STRATÉGIE

Sur la base des enseignements de l’exercice écoulé et après huit années d’opération, le Gestionnaire et le Conseil d’Administration ont décidé d’ajustements straté-giques pour les années à venir afin de maintenir la qualité et le dynamisme de la SICAV :

• Réduire progressivement le taux d’endettement afin de l’inscrire durablement entre 25% et 28%.

• Profiter du niveau d’évaluation très élevé pour cristalli-ser des gains non réalisés en procédant à des cessions ciblées. Celles-ci seront en priorité envisagées sur des actifs dont les réserves locatives ont été déployées ou qui connaissent des situations à risque.

• Rester actif sur le marché des acqui-sitions afin d’intégrer des immeubles de qualité dans des localisations urbaines ou des objets avec des potentiels de création de valeur.

• Maintenir la croissance du dividende versé en rendant pérenne sur plu-sieurs années la contribution des gains réalisés sur les cessions.

En parallèle de ces nouveaux objectifs stratégiques, les fondamentaux de gestion du portefeuille seront mainte-nus et renforcés dans la continuité des exercices précé-dents :

• Déployer les réserves de valeur intrinsèque du porte-feuille en rénovant les objets locatifs, en obtenant des labels de performance énergétique ou en développant des potentiels de construction.

• Maîtriser les risques locatifs grâce à une gestion dyna-mique et proactive des immeubles sous gestion.

L’équipe de gestion est convaincue que ces axes straté-giques permettront de se distinguer dans un environne-ment immobilier complexe.

AUSBLICK UND STRATEGIE

Auf der Grundlage der im abgelaufenen Geschäftsjahr und nach acht Jahren Geschäftstätigkeit gewonnenen Erkennt-nisse haben der Vermögensverwalter und der Verwaltungs-rat strategische Anpassungen für die kommenden Jahre beschlossen, um die Qualität und Dynamik der SICAV zu erhalten:

• Schrittweise und nachhaltig die Schuldenquote zwi-schen 25% und 28% zu senken.

• Nutzen des hohen Bewertungsniveaus, um unrealisierte Gewinne durch gezielte Desinvestitionen zu realisieren. Diese werden vor allem bei Vermögenswerten berück-sichtigt, deren Mietzinspotentiale ausgeschöpft wurden

oder die sich in risikobehafteteren Situa-tionen befinden.

• Auf dem Akquisitionsmarkt aktiv bleiben, um Qualitätsimmobilien in städtischen Lagen oder Objekte mit Wertschöpfungspotenzial ins Portfo-lio zu integrieren.

• Steigerung der ausgeschütteten Dividende aufrecht-erhalten, indem der Beitrag der Veräusserungsgewinne über mehrere Jahre hinweg nachhaltig gestaltet wird.

Parallel zu diesen neuen strategischen Zielen werden die Grundlagen des Portfoliomanagements aufrechterhalten und wie in den Vorjahren gestärkt:

• Nutzen von Wertsteigerungspotentialen im Portfo-lio durch Renovationen, Erreichung von Energieeffizi-enz-Labels oder Erschliessung von Baupotenzialen.

• Kontrolle der Mietrisiken durch dynamisches und pro-aktives Management der verwalteten Gebäude.

Das Managementteam ist überzeugt, dass diese strategi-schen Schwerpunkte es ermöglichen werden, sich in einem komplexen Immobilienumfeld zu profilieren.

0,70 %TER


CONCRÉTISATION DE LA POLITIQUE ESGERFÜLLUNG DER ESG-POLITIK

Nos convictions d’investissement immobilier ont toujours tenu compte de la valeur potentielle à créer en rénovant ou restructurant un actif, en anticipant les besoins des utilisateurs et en leur facilitant la vie. En 2018, le Gestionnaire Orox Asset Management a souhaité formaliser dans une politique ESG la manière dont sont gérés les enjeux démographiques, sociaux, technologiques et environnementaux dans ses processus d’investissement et de gestion. Cette politique porte sur les véhicules de placement collectifs gérés en Suisse et à l’étranger de manière discrétionnaire ou quasi-discrétionnaire. Elle couvre notamment l’activité déployée sur Edmond de Rothschild Real Estate SICAV.

Les volets Environnement et Société sont évalués en 2019 sur le portefeuille sur la base des 13 critères établis par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).

Unsere Überzeugungen in Bezug auf Immobilieninvestitionen haben stets den potenziellen Wert berücksichtigt, welcher durch die Renovierung oder Umstrukturierung eines Objektes, die Antizipation der Bedürfnisse der Nutzer und die Erleichterung ihres Lebens, geschaffen werden kann. Im Jahr 2018 beabsichtigte der Vermögensverwalter, Orox Asset Management, eine ESG-Richtlinie aufzustellen, welche demographische, soziale, technologische und ökologische Aspekte in seinen Anlage- und Managementprozessen festhält. Diese Richtlinie gilt für kollektive Kapitalanlagen, die im In- und Ausland diskretionär oder quasi-diskretionär verwaltet werden. Sie umfasst insbesondere die Tätigkeit im Zusammenhang mit der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV.

Die Bestandteile « Umwelt und Gesellschaft » wurden 2019 auf der Grundlage der 13 Kriterien des l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) bewertet.

VOLET ENVIRONNEMENT / UMWELTKOMPONENTEN

E1 - EnergieE1 - Energie

E5 - BiodiversitéE5 - Biodiversität

E2 - CarboneE2 - Kohlenstoff

E6 - Mobilité et déplacementsE6 - Mobilität und Transport

E3 - Ressources et déchetsE3 - Rohstoffe und Abfälle

E7 - Résilience au changement climatiqueE7 - Massnahmen gegen den Klimawandel

E4 - EauE4 - Wasser

VOLET SOCIÉTÉ / GESELLSCHAFTSKOMPONENTE

S1 - Sécurité et santé des occupantsS1 - Sicherheit und Gesundheit der Nutzer

S4 - AccessibilitéS4 - Erreichbarkeit/Zugänglichkeit

S2 - Confort et bien-êtreS2 - Komfort und Wohlbefinden

S5 - Services rendus aux occupantsS5 - Kundenfreundlichkeit

S3 - Impact territorial et emploiS3 - Arbeits- und Umwelteinflüsse

S6 - Impact social positifS6 - Positive soziale Auswirkungen

16

FACTEURS QUANTITATIFS

Les caractéristiques mesurables E1, E2 et E4 correspondant aux consommations énergétiques et eau des objets ont été relevées en 2018 dans le cadre de diagnostics initiaux réalisés par le bureau Signa-Terre. Quelques objets récemment acquis ou construits ne sont pas intégrés dans l’inventaire.

Pour chaque immeuble, il est ainsi possible de déterminer :

• les émissions de CO2 qui varient en fonction de la consommation et de la source d’énergie.

• l’Indice de Dépense de Chaleur qui est fonction de la qualité de l’enveloppe et de l’isolation d’un immeuble, mais aussi de ses installations et systèmes de régulation.

• la surface de référence énergétique de l’immeuble en fonction de diamètre du point.

QUANTITATIVE FAKTOREN

Die messbaren Merkmale E1, E2 und E4, die dem Energie- und Wasserverbrauch der Objekte entsprechen, wurden 2018 im Rahmen der Erstdiagnose durch die Firma Signa-Terre identifiziert. Einige kürzlich erworbene oder erbaute Objekte sind (noch) nicht enthalten.

Für jedes Gebäude ist es somit möglich, nachfolgendes zu bestimmen:

• die CO2-Emissionen, welche je nach Verbrauch und Energiequelle variieren.

• den Energiebedarfsindex / Wärmeverbrauchsindex, der von der Qualität der Gebäudehülle und der Isolation eines Gebäudes sowie der Installationen und Regulierungssystemen abhängt.

• die Energiebezugsfläche des Gebäudes in Abhängigkeit vom Durchmesser des Kreises.

Au niveau du portefeuille, il en ressort les indicateurs chiffrés suivants :

• Inventaire portant sur 128 objets (entrées résidentielles ou actifs commerciaux)

• Surface de référence énergétique : 258 879 m2

• Énergie corrigée Degré jour unifié (DJU) : 24 712 189 kWh

• Indice de Dépense énergétique moyen (IDC) : 386 MJ/m2

• Émissions de CO2 pour le chauffage : 5 748 tonnes eq. CO2

• Émissions de CO2 pour l’électricité de l’immeuble : 410 tonnes eq CO2

• Émissions de CO2 pour l’électricité des habitants : 1 119 tonnes eq CO2

• Émission totale de CO2 : 7 277 tonnes eq. CO2

• Émission moyenne de CO2 : 32,04 kgCO2/m2

Auf Portfolioebene ergeben sich folgende quantitativen Kennzahlen:

• Inventarisierung von 128 Objekten (Wohneingänge oder Gewerbeanlagen)

• Energiebezugsfläche: 258 879 m2

• Energie, um DJU korrigiert: 24 712 189 kWh

• Durchschnittlicher Wärmeverbrauchsindex (WVI): 386 MJ/m2

• CO2-Emission durch Heizungen: 5 748 Tonnen CO2-Äquiv.

• CO2-Emission durch allg. Stromverbrauch der Ligenschaften: 410 Tonnen CO2-Äquiv.

• CO2-Emission durch Stromverbrauch der Nutzer/Bewohner: 1 119 Tonnen CO2-Äquiv.

• Gesamt-CO2-Emission : 7 277 Tonnen CO2-Äquiv.

• Durchschnittliche CO2-Emission: 32,04 kgCO2 /m2

Objectifs 2030

Objectifs 2050

70

60

50

40

30

20

10

0

0

Ém

issi

ons

de

CO

2 (k

gC

O2/

m2 )

IDC (MJ/m2)

100 200 300 400 600500 700

ERRES : DISTRIBUTION DES IMMEUBLES / VERTEILUNG DER GEBÄUDE


À titre de benchmark, le bureau Signa-Terre a positionné le portefeuille de la SICAV par rapport à un univers d’autres propriétaires, la surface totale des portefeuilles étant représentée par le diamètre de chaque point.

La position relative de la SICAV est considérée comme positive à ce stade. Le budget de 2019/20, intègre des mesures d’amélioration individuelles, notamment des renforcements d’isolation (fenêtres, murs et toit) pour améliorer l’IDC et des changements de sources ou consommateurs d’énergie (chaudières et LED) pour faire baisser les émissions de CO2.

Afin de faire converger ces deux indicateurs principaux vers les objectifs déterminés par la Confédération pour 2050, soit IDC de 110 MJ/m2 et émissions de CO2 de 15 kgCO2 /m2, le gestionnaire Orox et le Conseil d’Administration ont fixé les objectifs à court terme et moyen terme suivants :

Als Benchmark hat die Firma Signa-Terre das Portfolio der SICAV im Verhältnis zu Portfolios anderer Eigentümer positioniert, wobei die totale Fläche anhand der Durchmesser der einzelnen Kreise repräsentiert werden.

Die relative Positionierung der SICAV wird in diesem Stadium als positiv eingestuft. Das Budget 2019/20 umfasst individuelle Verbesserungsmassnahmen, einschliesslich der Verstärkung der Wärmedämmung (Fenster, Wände und Dach) zur Verbesserung des Wärmeverbrauchs und dem Wechsel der Energiequellen oder der Energieverbraucher (Heiz-Kessel und LEDs) zur Verminderung der CO2-Emissionen.

Um diese beiden Hauptindikatoren in Richtung der vom Bund festgelegten Ziele für 2050, nämlich einem Wärmeverbrauchsindex von 110 MJ/m2 und CO2-Emissionen von 15 kgCO2/m2, zusammenzuführen, haben der Vermögensverwalter Orox und der Verwaltungsrat die folgenden kurz- und mittelfristigen Ziele festgelegt:

FACTEURS QUALITATIFS

Pour les dix autres caractéristiques de l’OID, il est plus délicat d’obtenir des mesures et des données quantitatives. En conséquence, celles-ci seront évaluées de manière qualitative par scoring et commentaires. Un outil de scoring sera mis en place en 2019 pour documenter cette évaluation qualitative et permettre la mise en place de mesures d’amélioration ou la fixation d’objectifs.

QUALITATIVE FAKTOREN

Für die anderen zehn Merkmale der OID ist es schwieriger messbare und quantitative Daten zu erhalten. Diese werden daher durch Scoring und Kommentare qualitativ bewertet. Im Jahr 2019 wird ein Scoring-Tool eingeführt, das diese qualitative Bewertung dokumentiert und die Umsetzung von Verbesserungsmassnahmen oder die Festlegung von Zielen ermöglicht.

I D C WVI

Emissions CO2 CO2 Emissionen

2 ans (fin 2020) /2 Jahre (Ende 2020) 363 MJ/m2 31,1 kgCO2 /m2

5 ans (fin 2023) / 5 Jahre (Ende 2023) 331 MJ/m2 27,5 kgCO2 /m2

Objectifs Confédération (2030) / Zielsetzung Bundesebene (2030) 220 MJ/m2 30 kgCO2 /m2

70

60

50

40

30

20

10

0

0

Ém

issi

ons

de

CO

2 (k

gC

O2/

m2 )

IDC (MJ/m2)

100 200 300 400 600 700 800500

Objectifs 2030

Objectifs 2050

ERRES : POSITION RELATIVE PAR RAPPORT À D‘AUTRES PORTEFEUILLES / RELATIVE POSITIONIERUNG IM VERHÄLTNIS ZU ANDEREN PORTFOLIOS

18

COMPTE DE FORTUNE / BILANZ

Compartiment Swiss1 / Teilvermögen Swiss1

31/03/2019CHF

31/03/2018CHF

Avoirs en banque / Bankguthaben

Avoirs à vue / Sichtguthaben 30 449 005,97 19 373 639,21

Immeubles / Grundstücke

Immeubles d'habitation / Wohnbauten 534 050 000,00 533 321 200,00

Immeubles d'habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Wohnbauten 67 676 256,00 66 713 000,00

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften 373 157 000,00 443 648 000,00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften 10 083 000,00 10 385 000,00

Immeubles à usage mixte / Bauten mit verschiedenen verwendungszwecken 181 887 000,00 160 633 000,00

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Gemischte Bauten 10 528 000,00 10 671 000,00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en constructionBauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 33 754 000,00 19 406 000,00

Total immeubles / Total Grundstücke 1 211 135 256,00 1 244 777 200,00

Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 35 910 549,15 3 659 598,59

Fortune totale à la fin de la période comptable / Gesamtvermögen am Ende der Rechnungsperiode 1 277 494 811,12 1 267 810 437,80

Engagements à court terme / Kurzfristige Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à court terme / Kurzfristigen Hypothekarschulden 40 460 000,00 41 291 000,00

Autres engagements à court terme / Kurzfristigen Sonstige Verbindlichkeiten 20 220 752,56 24 609 284,81

Engagements à long terme / Langfristige Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à long terme / Langfristige Hypothekarschulden 312 960 000,00 313 045 000,00

Autres engagements à long terme / Langfristige Sonstige Verbindlichkeiten 0,00 0,00

Total des engagements / Total Verbindlichkeiten 373 640 752,56 378 945 284,81

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation / Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 903 854 058,56 888 865 152,99

Estimation des impôts dus en cas de liquidation / Geschätzte Liquidationssteuern -9 715 082,00 -10 807 380,00

Fortune nette à la fin de la période comptable / Nettovermögen am Ende der Rechnungsperiode 894 138 976,56 878 057 772,99

VARIATION DE LA FORTUNE NETTE / VERÄNDERUNG DES NETTOFONDSVERMÖGEN

Fortune nette au début de la période comptable / Nettovermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 878 057 772,99 753 355 855,94

Distribution / Ausschüttung -25 966 357,60 -22 052 312,70

Soldes des mouvements d’actions / Saldo der Bewegungen von Anteile 0,00 104 081 292,07

Résultat total / Gesamtergebnis 42 047 561,17 42 672 937,68

Fortune nette à la fin de la période comptable /Nettovermögen am Ende der Rechnungsperiode 894 138 976,56 878 057 772,99

NOMBRE D’ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES / ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN

Évolution du nombre d’actions / Entwicklung der Aktien im Umlauf

Situation en début d’exercice / Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 7 637 164,00 6 682 519,00

Actions émises / Ausgegebene Aktien 0,00 954 645,00

Actions rachetées / Zurückgenommene Aktien 0,00 0,00

Situation en fin de période comptable / Stand am Ende des Geschäftsjahres 7 637 164,00 7 637 164,00

Valeur nette d’inventaire d’une action à la fin de la période /Nettoinventarwert pro Aktien am Ende der Rechnungsperiode 117,08 114,97


COMPTE DE RÉSULTAT / ERFOLGSRECHNUNG

Compartiment Swiss1 / Teilvermögen Swiss1

REVENUS / ERTRÄGE

du/von 01/04/2018 au/bis 31/03/2019

CHF

du/von 01/04/2017 au/bis 31/03/2018

CHF

Revenus locatifs / Mietzinseinnahmen 57 003 796,90 54 095 481,69

Autres revenus locatifs / Sonstige Mietzinseinnahmen 162 309,93 436 276,93

Intérêts bancaires / Bankzinsen -158 783,70 -62 402,37

Intérêts intercalaires / Bauzinsen 699 127,43 926 779,68

Participation des souscripteurs aux revenus courus / Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen 0,00 2 227 975,13

Revenus divers / Sonstiger Ertrag 1 510 599,03 1 199 106,00

Total des produits / Total Erträge 59 217 049,59 58 823 217,06

CHARGES / AUFWAND

Entretien et réparations / Unterhalt und Reparaturen 3 064 068,37 2 191 598,35

Intérêts hypothécaires / Hypothekarzinsen 5 142 925,17 5 017 436,84

Autres intérêts passifs / Sonstige Passivzinsen 0,00 19 075,55

Administration des immeubles / Liegenschaftenverwaltung:

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) / Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, Liegenschaftssteuer)

3 506 927,69 3 947 781,29

b) Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) / Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) 1 820 557,66 1 826 372,25

Impôts directs / Steuern 12 119 944,82 11 616 049,20

Frais d’estimation et d’audit / Schätzungs- und Prüfaufwand 283 237,45 298 305,00

Avocats / Rechtskosten 4 159,36 54 122,99

Frais de publication, d’impression / Publikations- und Druckkosten 18 625,00 30 000,00

Autres charges / Weitere Kosten 408 594,83 384 116,28

Rémunérations réglementaires versées / Reglementarische Vergütungen an:

au gestionnaire / die Vermögensverwalttung 5 090 000,00 4 800 000,00

à la direction / die Fondsleitung 960 269,51 885 755,74

à la banque dépositaire / die Depotbank 379 188,95 352 093,04

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux / Zuweisung(en) an Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen 446 437,66 133 874,35

Total des charges / Total Aufwand 33 244 936,47 31 556 580,88

Résultat net / Nettoertrag 25 972 113,12 27 266 636,18

Gains/pertes sur investissements réalisé(e)s / Realisierte Kapitalgewinne/ -verluste 20 229 166,65 2 280 153,37

Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 46 201 279,77 29 546 789,55

Gains/Pertes de capital non réalisé(e)s (variation) / Nicht realisierte Kapitalgewinne/ -verluste -4 153 718,60 13 126 148,13

Résultat de l’exercice / Gesamterfolg des Rechnungsjahres 42 047 561,17 42 672 937,68

UTILISATION DU RÉSULTAT / VERWENDUNG DES ERFOLGES

Résultat net / Nettoertrag 25 972 113,12 27 266 636,18

Gains sur investissements réalisés / Realisierte Kapitalgewinne 20 229 166,65 2 280 153,37

Report de l’exercice précédent / Vortrag des Vorjahres 5 193 655,95 1 613 224,00

Dividende intermédiaire (produits des placements)Zwischendividenden (anlagegebundene Erträge) 0,00 0,00

Dividende intermédiaire (gains en capitaux réalisés) Zwischendividenden (realisierter Kapitalgewinn) 0,00 0,00

Résultat pouvant être versé aux investisseurs / Zur Ausschüttung verfügbarer Erfolg 51 394 935,72 31 160 013,55

Distribution gain en capital / Kapitalgewinne Ausschüttung 763 716,40 0,00

Distribution revenus immobiliers / Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 25 966 357,60 25 966 357,60

Report à nouveau / Vortrag auf neue Rechnung 24 664 861,72 5 193 655,95

20

Compartiment Swiss1 / Teilvermögen Swiss1 Prix de revient Gestehungskosten

CHF

Valeur vénale Geschätzter

Verkehrswert CHF

Revenus3 Mietzinseinnahmen3

CHF

Immeubles d’habitation / Wohnbauten

ARGOVIEAARGAU

Brugg

Sommerhaldenstrasse 13 a-d 17 637 472,01 17 852 000,00 712 698,00

Sommerhaldenstrasse 15 a-c 19 844 584,63 19 603 000,00 628 518,10

BÂLEBASEL

Bâle / Basel

Margarethenstrasse 87 28 431 632,37 32 510 000,00 1 331 654,50

St. Galler Ring 80-84 12 140 269,05 14 020 000,00 397 158,80

BERNEBERN

DotzigenBahnhofstrasse 3-5-7a-7b 5 852 486,84 5 842 000,00 300 526,00

FRIBOURGFREIBURG

Fribourg / FreiburgRoute de la Pisciculture 4-4A 6 124 854,25 6 727 000,00 314 938,00

Rue Jacques Gachoud 2 3 732 682,72 3 554 000,00 199 063,00



Granges-PaccotAllée des Sources 1, 3 11 256 323,80 11 201 000,00 553 677,50

Châtel-St-DenisChemin des Sires 10-26 34 286 521,85 33 274 000,00 1 525 551,00

Villars-sur-GlâneRoute du Belvédère 2-4 12 979 933,50 12 422 000,00 662 708,00

GENÈVEGENF

Genève / GenfBoulevard du Pont-d'Arve 46 11 598 690,64 14 820 000,00 547 613,50

MeyrinRue de la Prulay 37 11 224 977,10 13 860 000,00 595 881,00

Rue des Lattes 57-59 9 368 261,75 10 900 000,00 497 860,00

Chemin Léon Guérchet 13-19 15 048 011,22 17 530 000,00 771 085,35

Chemin Antoine-Verchère 9 5 425 854,79 5 965 000,00 268 616,00

VernierChemin de Mouille-Galand 2 11 632 234,99 14 190 000,00 560 002,55

Chemin de Mouille-Galand 2A 14 288 474,19 16 550 000,00 669 092,35

Chemin de Mouille-Galand 2B 13 458 569,52 16 030 000,00 648 172,00

Chemin de Mouille-Galand 2C 13 517 490,72 17 960 000,00 741 809,85

Chemin de Mouille-Galand 2D 14 184 320,49 17 550 000,00 708 000,35

Chemin de Mouille-Galand 2E 14 527 571,55 18 580 000,00 759 877,15

Chemin de Mouille-Galand 2F 12 822 514,06 15 040 000,00 614 225,00

VersoixAvenue Adrien Lachenal 21-23 11 878 485,06 14 170 000,00 558 459,90

LUCERNELUZERN

MaltersNeuhalde 2, 6 11 008 013,57 11 198 000,00 441 990,00

Neuhalde 8 (destiné à la vente) 1 175 843,18 1 390 000,00 0,00

NEUCHÂTELNEUENBURG

Neuchâtel / NeuenburgRue de Jolimont 2-4-6-8-10 24 827 251,80 24 390 000,00 1 172 374,20

SAINT-GALLST.GALLEN

UznachZürcherstrasse 86 - St. Josefstrasse 1-11 12 649 532,86 12 108 000,00 625 618,00

VAUDWAADT

EpalingesChemin des Geais 19 7 898 744,40 8 635 000,00 371 016,00

VallorbeRue de l'Ancienne Poste 36 - Rue de Pontarlier 1 7 549 263,00 7 257 000,00 325 257,00

VeveyAvenue de Gilamont 21 29 710 600,35 31 989 000,00 1 393 284,00

INVENTAIRE DES IMMEUBLES / IMMOBILIENINVENTAR



CHF


Verkehrswert CHF


CHF

VAUDWAADT

Yverdon-les-BainsRue des Moulins 127-129 9 323 789,85 9 484 000,00 455 247,00

Rue des Moulins 131-133 18 582 101,65 19 757 000,00 984 072,70

ZURICHZÜRICH

DietikonKreuzstrasse 14-16-18 Überlandstrasse 121-123-125 Gjuchstrasse 29-31-30-32

22 134 420,05 22 866 000,00 1 088 103,70

WinterthurRuchwiesenstrasse 20 - 28 15 510 604,26 15 717 000,00 667 959,20

490 022 300,74 534 050 000,00 22 947 891,90

Immeubles d’habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Wohnbauten

GENÈVEGENF

ChoulexRoute de la Capite 180 5 467 664,07 6 658 000,00 249 032,00

ColognyChemin de la Tulette 3 17 665 792,22 20 520 356,00 885 998,00

Chemin de la Tulette 3a 11 439 880,55 13 289 000,00 580 740,00

Chemin de la Tulette (parking) 413 472,82 418 900,00 14 352,00

Genève / GenfRue de Rothschild 60 10 825 290,59 13 170 000,00 512 002,50

Rue de Rothschild 64 11 050 609,74 13 620 000,00 572 147,00

56 862 709,99 67 676 256,00 2 814 271,50

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften

BERNEBERN

Berne / BernKasernenstrasse 27 & 27A 17 113 285,05 16 779 000,00 802 516,50

FRIBOURGFREIBURG

Fribourg / FreiburgRue Louis d’Affry 2 (Vendu / Verkauft) 0,00 0,00 2 692 349,80

GENÈVEGENF

MeyrinRue Veyrot 11 11 119 033,86 20 279 000,00 1 152 304,00

SatignyRoute de la Maison Carrée 31 44 103 776,39 45 844 000,00 2 254 896,60

VernierBois-des-Frères 81 15 498 846,47 18 690 000,00 1 552 690,50

NEUCHÂTELNEUENBURG

Neuchâtel / NeuenburgRue de la Maladière 23 11 525 248,80 10 020 000,00 751 255,50

Rue Saint-Maurice 4 20 314 920,25 20 051 000,00 936 429,35

SOLEURESOLOTHURN

OltenBaslerstrasse 37 - Ringstrasse 1 10 950 544,42 10 610 000,00 532 156,35

VALAISWALLIS

ContheyRoute Cantonale 18 21 321 211,08 14 410 000,00 891 805,25

VAUDWAADT

EpalingesRoute de la Corniche 3a-b 46 849 549,44 54 400 000,00 2 601 420,45

Route de la Corniche 9a-b 28 039 161,24 33 960 000,00 1 700 000,00

LausanneAvenue des Boveresses 44 7 641 767,20 7 922 000,00 437 571,20

Le Mont-sur-LausanneChemin du Petit Flon 29-31 11 170 981,89 10 250 000,00 442 248,00

MontreuxAvenue du Casino 51 40 327 952,87 36 973 000,00 1 942 758,40

NyonRoute de Champ Colin 2a-b-c 25 560 833,77 33 639 000,00 2 022 411,25

22

RÉCAPITULATIF / ZUSAMMENFASSUNG Prix de revient Gestehungskosten

CHF


Verkehrswert CHF


CHF

Immeubles d'habitation / Wohnbauten 490 022 300,74 534 050 000,00 22 947 891,90

Immeubles d'habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Wohnbauten 56 862 709,99 67 676 256,00 2 814 271,50

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften 353 506 684,76 373 157 000,00 22 360 889,20

Immeubles à usage mixte / Gemischte Bauten 168 795 739,85 181 887 000,00 7 904 886,15

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften 11 184 101,77 10 083 000,00 456 273,15

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Gemischte Bauten 12 140 241,35 10 528 000,00 519 585,00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 32 201 747,75 33 754 000,00 0,00

1 124 713 526,21 1 211 135 256,00 57 003 796,90

La valeur incendie totale des immeubles s’élève à CHF 826 061 600,00 / Die Brandversicherungswert des gesamten Immobilienparks beträgt CHF 826 061 600.00Aucun locataire ne représente plus de 5% de l’ensemble des revenus locatifs du fonds (selon la directive SFAMA pour les fonds immobiliers, cm66) / Auf keinen Mieter entfallen mehr als 5% der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (Gemäss Richtlinien der SFAMA für Immobilienfonds, Rz 66)


CHF


Verkehrswert CHF


CHF

ZURICHZÜRICH

FeldmeilenGeneral Wille Strasse 65 41 969 572,03 39 330 000,00 1 648 076,05

353 506 684,76 373 157 000,00 22 360 889,20

Immeubles à usage mixte / Gemischte Bauten

FRIBOURG FREIBURG

BulleRue de l'Europe 20 16 664 477,06 15 955 000,00 768 390,00

GENÈVEGENF

Genève / GenfRue du 31-Décembre 26, Rue Henri Blanvalet 22 19 166 903,60 21 120 000,00 879 958,80

Rue du 31-Décembre 432 9 940 407,47 12 059 000,00 488 286,75

MeyrinRue des Lattes 21A-21B-21C (Promenade des Artisans) 34 406 982,09 34 620 000,00 1 317 011,00

Ch. Léon Guérchet 1-11 / Ch. Antoine Verchère 1-3 39 800 560,73 46 260 000,00 2 009 676,45

VAUDWAADT

NyonRoute de Signy 35 42 665 370,68 45 900 000,00 2 146 969,15

PullyAvenue de Lavaux 36 6 151 038,22 5 973 000,00 294 594,00

168 795 739,85 181 887 000,00 7 904 886,15

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften

BERNEBERN

NiederwangenFreiburgstrasse 555-556 11 184 101,77 10 083 000,00 456 273,15

11 184 101,77 10 083 000,00 456 273,15

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Gemischte Bauten

FRIBOURGFREIBURG

La RocheHaut de Scherwyl 2-4-6-8 12 140 241,35 10 528 000,00 519 585,00

12 140 241,35 10 528 000,00 519 585,00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten

GENÈVEGENF

MeyrinRue des coopératives 5, Promenade du Voisinage 1, Promenade de l’Équilibre 1-2, Esplanade des Récréations 25 32 201 747,75 33 754 000,00 0,00

32 201 747,75 33 754 000,00 0,00


LISTE DES ACHATS ET DES VENTES DURANT LA PÉRIODE AUFSTELLUNG DER KÄUFE UND VERKÄUFE WÄHREND DER PERIODE

LISTE DES ACHATS DURANT LA PÉRIODE – Compartiment Swiss1

AUFSTELLUNG DER KÄUFE – Teilvermögen Swiss1Prix d’achat en CHF

Kaufpreis in CHF

Aucune acquisition pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019.Keine Transaktionen für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019.

LISTE DES VENTES DURANT LA PÉRIODE – Compartiment Swiss1

AUFSTELLUNG DER VERKÄUFE – Teilvermögen Swiss1Prix de vente en CHF

Verkaufpreis in CHF

Immeubles d’habitation en propriété par étage Stockwerkeigentum in Wohnbauten (auf Termin verkauft)

LUCERNELUZERN

Malters

Bâtiment B, Haldendrain, 7 lots en propriété par étage : Haus B, Haldendrain, 7 Wohnungen im Stockwerkeigentum: 4 358 000,00

Lot PPE B2 / Wohnung B2 CHF 398 000

Lot PPE D3 et 1 place de parc / Wohnung D3 und 1 Parkplatz CHF 620 000

Lot PPE D4 et 2 places de parc / Wohnung D4 und 2 Parkplätze CHF 710 000

Lot PPE D6 et 2 places de parc / Wohnung D6 und 2 Parkplätze CHF 700 000




Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften

FRIBOURGFREIBURG

Fribourg / Freiburg 87 282 731,00

Vente Agora / Agora Verkauf 87 282 731,00

Total ventes / Total Verkäufe 91 640 731.10

24

DÉTAIL DES DETTES HYPOTHÉCAIRESHYPOTHEKARSCHULDEN IM DETAIL

Capital / Kapital (CHF)

Taux d’intérêt annuel Zinssatz jährlichr

Date d’empruntAufnahmedatum

ÉchéanceVerfallsdatum





Engagement à court terme de moins d'un an / Kurzfristige Verbindlichkeiten unter einem Jahr

9 800 000,00 1,050% 03.06.16 03.06.19 5 000 000,00 0,950% 09.09.14 09.09.19

2 000 000,00 1,153% 24.06.14 24.06.19 1 660 000,00 1,320% 30.09.14 30.09.19

16 000 000,00 0,900% 09.09.14 09.09.19 6 000 000,00 1,150% 18.02.16 18.02.20









Engagement à long terme de un à cinq ans / Langfristige Verbindlichkeiten zwischen einem und fünf Jahren

9 500 000,00 1,930% 02.07.13 03.09.20 7 790 000,00 1,100% 15.02.16 15.02.22

21 000 000,00 2,010% 02.07.13 03.09.20 310 000,00 1,100% 15.02.16 15.02.22

11 000 000,00 1,930% 02.07.13 03.09.20 6 270 000,00 1,100% 18.02.16 18.02.22

8 970 000,00 1,790% 31.01.14 30.01.21 2 000 000,00 2,750% 30.09.13 01.03.22

6 045 000,00 1,790% 31.01.14 30.01.21 1 300 000,00 2,680% 01.06.12 31.07.22

200 000,00 2,900% 12.08.13 31.05.21 2 140 000,00 2,170% 01.06.12 31.07.22

7 150 000,00 1,280% 05.09.14 04.09.21 10 000 000,00 1,470% 07.10.14 07.10.22

5 750 000,00 1,280% 05.09.14 04.09.21 21 000 000,00 1,380% 01.02.16 01.02.23

5 500 000,00 1,350% 07.10.14 07.10.21 12 000 000,00 2,293% 28.06.13 30.06.23

6 500 000,00 1,030% 18.11.14 18.11.21 10 000 000,00 1,580% 07.10.14 07.10.23

10 000 000,00 1,960% 01.07.13 16.01.22 2 500 000,00 1,220% 15.02.16 15.02.24









Engagement à long terme de plus de cinq ans / Langfristige Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren

8 080 000,00 1,090% 03.06.16 03.06.24 4 000 000,00 1,050% 17.10.16 30.09.25

6 190 000,00 1,090% 03.06.16 03.06.24 8 000 000,00 0,920% 22.01.18 22.01.26

7 340 000,00 1,090% 03.06.16 03.06.24 15 000 000,00 0,990% 27.04.18 27.04.26

10 000 000,00 1,690% 07.10.14 07.10.24 5 000 000,00 0,890% 23.07.18 23.07.26

750 000,00 1,500% 02.07.16 31.12.24 11 500 000,00 0,890% 23.07.18 23.07.26

1 500 000,00 2,850% 12.08.13 30.06.25 430 000,00 2,150% 12.08.13 28.02.27

9 500 000,00 1,050% 15.07.16 31.07.25 545 000,00 2,150% 12.08.13 28.02.27

4 800 000,00 1,050% 15.07.16 31.07.25 20 000 000,00 0,940% 15.12.17 15.12.27

2 000 000,00 2,930% 30.09.13 13.08.25 10 000 000,00 0,940% 15.12.17 15.12.27

4 000 000,00 1,500% 02.07.16 31.08.25 4 100 000,00 1,190% 03.04.18 03.04.28

7 500 000,00 1,050% 23.09.16 23.09.25 4 800 000,00 1,190% 03.04.18 03.04.28

1 000 000,00 2,650% 12.08.13 30.09.25

TOTAL DES DETTES / TOTAL HYPOTHEKARSCHULDEN 353 420 000,00 1,372% taux moyen modéré / gewichteter durchschnittlicher Satz









Détail des dettes hypothécaires remboursées / Detaillierte zurückgezahlte Hypothekarschulden

1 260 000,00 0,800% 12.02.13 03.04.18 25 000,00 2,350% 12.08.13 31.12.18

1 131 000,00 0,800% 12.02.13 03.04.18 9 000 000,00 0,800% 22.01.18 31.12.18

4 640 000,00 1,530% 12.02.13 03.04.18 3 120 000,00 2,900% 01.08.12 28.02.19

5 350 000,00 1,150% 22.01.18 01.11.18 3 485 000,00 1,490% 29.06.17 31.03.19

13 230 000,00 1,430% 08.11.13 07.11.18


INFORMATION SUR LE TAUX EFFECTIF DES RÉMUNÉRATIONSANGABEN ÜBER DIE EFFEKTIVEN VERGÜTUNGSSÄTZE

Compartiment Swiss Teilvermögen Swiss

Taux maximum selon règlement de placement Maximaler Satz gemäss Anlagereglement

Taux appliquéAngewandter Satz

Rémunération à la direction / Entschädigung der Fondsleitung

§ 19 règlement de placement§ 19 Anlagereglement

Commission d'administration, de gestion et de distributionKommissionen für die Verwaltung, die Leitung und den Vertrieb des Teilvermögens 1,20% 0,50%

Commission de gestion et de distribution / Kommissionen für die Verwaltung und den Vertrieb des Teilvermögens 1,00% 0,40%

Commission de direction / Kommissionen für die Fondsleitung 0,20% 0,11%

Commission en sus de la commission de gestion / Nebst der obigen Verwaltungskommission

Commission pour l'achat ou la vente d'immeubles / Kommissionen für den Kauf oder Verkauf von Gebäuden 3,00% 1.71%

Commission pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation / Kommissionen für die vermittelte Arbeit während des Baus, der Renovation oder der Umwandlung

2,00% 1,75 à 2,00%

Commission pour la gestion des immeubles / Kommissionen für die Gebäudeverwaltung 5,00% 0,70% à 4%

Rémunération à la banque dépositaire /Entschädigung der Depotbank

§ 19 règlement de placement§ 19 Anlagereglement

Pour l’administration, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du fonds /Für die Verwaltung, die Besorgung des Zahlungsverkehrs und die Überwachung der Fondsleitung 0,05% 0,04% à 0,05%

Pour le versement du produit annuel aux investisseurs / Auszahlung des Jahresertrages an die Aktionäre 0,50% 0,50%

Rémunération à l’organe de révision /Entschädigung Prüfgesellschaft

2018 2019

Prestation en matière de révision / Revisionsdienstleistungen 115 000 91 000

INFORMATIONS SUR LES ENGAGEMENTS / INFORMATIONEN ÜBER VERBINDLICHKEITEN

Engagements de paiement contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d’immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans des immeubles / Vertragliche Zahlungsverpflichtungen am Bilanzstichtag für Immobilienkäufe sowie für Bauaufträge und Investitionen in Immobilien

Au jour de clôture du bilan, les engagements de paiements contractuels en cours pour les mandats de construction et les investissements dans des immeubles se montent, au total, à près de CHF 36 571 575,42 / Zum Bilanzstichtag belaufen sich die laufenden vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für Bauaufträge und Investitionen in Immobilien auf insgesamt etwa CHF 36 571 575,42:

Route de la Corniche 3A/3B à Epalinges CHF 73 945,74

Sommerhaldenstrasse 13-15 à Brugg CHF 5 254 390,44

Rue des Lattes 21A-21B-21C (Promenade des Artisans) à Meyrin CHF 0,00

St. Galler Ring 80-84 à Bâle CHF 174 707,20

Rue des Coopératives A14 (les Vergers) à Meyrin CHF 31 068 532,04

Notes aux états financiers / Anmerkungen zur Jahresrechnung1 Compartiment Swiss consolidé avec la SI Tredec / Teilvermögen Swiss konsolidiert mit der Immobiliengesellschaf2 En détention indirecte à hauteur de 100% / Immobilie zu 100% in indirektem Besitz3 Loyers encaissé et à recevoir / Mietzinseinnahmen, einschliesslich noch zu erhaltender Mietzinseinnahmen

26

ARGOVIE AARGEN

Nombre d’immeubles Anzahl der Gebäude : 2

Prix de revient Gestehungskosten :37 482 057 CHF

Valeur vénale Verkehrswert : 37 455 000 CHF

En proportion du fonds Im Verhältnis zu dem Teilvermögen:3,09%

CommuneGemeinde Brugg

AdresseAdresse

Sommerhaldenstrasse 13 A - D et 15 A - C

Année de constructionBaujahr 1982 et/und 1985

AffectationNutzung


État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 1 627 704

VacantLeerstand -

Prix de revient Gestehungskosten 37 482 057

Valeur vénaleVerkehrswert 37 455 000

Rendement brutBruttorendite 4,35%

BÂLEBASEL





CommuneGemeinde Bâle Bâle

AdresseAdresse Margarethenstrasse 87 St. Galler Ring 80-82-84

Année de constructionBaujahr 1971 1948

AffectationNutzung

Résidentiel/bureaux Gemischt


État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 1 408 608 531 621

VacantLeerstand 23 400 17 160

Prix de revient Gestehungskosten 28 431 632 12 140 269

Valeur vénaleVerkehrswert 32 510 000 14 020 000

Rendement brutBruttorendite 4,33% 3,79%

BERNEBERN





CommuneGemeinde Berne Dotzingen Niederwangen

AdresseAdresse Kasernenstrasse 27-27a Bahnhofstrasse 3- 5-7a-b Freiburgstrasse 555-556

Année de constructionBaujahr 1971 1970 1996

AffectationNutzung

Bureaux Kommerziell


Commerces Kommerziell

État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 833 888 326 016 649 679

VacantLeerstand 9 180 14 700 174 055

Prix de revient Gestehungskosten 17 113 285 5 852 487 11 184 102

Valeur vénaleVerkehrswert 16 779 000 5 842 000 10 083 000

Rendement brutBruttorendite 4,97% 5,58% 6,44%


FRIBOURGFREIBURG

Nombre d’immeubles Anzahl der Gebäude: 9




CommuneGemeinde Bulle Châtel-St-Denis Fribourg Fribourg

AdresseAdresse Av. de l'Europe 20 Ch. des Sires 10-26 Rte de la Pisciculture 4-4a Rue Jacques Gachoud 2,4,8

Année de constructionBaujahr 2015 2018 2011 1943 et 2010

AffectationNutzung

Commerces / Résidentiel Gemischt




État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 787 980 1 642 740 319 716 1 143 649

VacantLeerstand 38 640 25 560 2 880 100 680

Prix de revient Gestehungskosten 16 664 477 34 286 522 6 124 854 22 122 601

Valeur vénaleVerkehrswert 15 955 000 33 274 000 6 727 000 22 663 000

Rendement brutBruttorendite 4,94% 4,94% 4,75% 5,05%

CommuneGemeinde Granges-Paccot La Roche Villars s/Glâne

AdresseAdresse Allée des Sources 1-3 Haut de Scherwyl 2-4-6-8 Rte de Belvédère 2-4


AffectationNutzung




État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 568 500 525 660 694 428





GENÈVEGENF





CommuneGemeinde Cologny Genève Genève Genève

AdresseAdresse Ch de la Tulette 3 et 3a Bd du Pont d'Arve 46 Rue du 31 Décembre 26 Rue du 31 Décembre 43

Année de constructionBaujahr 2014 1932 1969 1968

AffectationNutzung


Résidentiel/commerces Gemischt

Résidentiel / Commerces Gemischt


État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 1 494 732 561 912 895 572 480 720

VacantLeerstand 7 920 - 18 912 -




28

GENÈVEGENF





CommuneGemeinde Meyrin Meyrin Meyrin Meyrin

AdresseAdresse Rue de Veyrot 11 Rte de Prulay 37 Rue des Lattes 57-59

Ch. Antoine Verchère 1-3-9 | Ch. Léon Guerchet 1-3-5-7-9-11-13-15-17-19


AffectationNutzung

Bureaux / Industriel Gemischt





VacantLeerstand 31 200 780 4 620 121 704




CommuneGemeinde Meyrin Meyrin Satigny Vernier

AdresseAdresse Rue des Lattes 21A, 21B, 21C

Rue des Coopératives 5, Promenade du Voisinage 1, Promenade de l’Équilibre 1-2, Esplanade des Récérations 25

Rte de la Maison Carrée 31 Rte de Mouille Galand 2 et 2A à 2F


AffectationNutzung



Industriel Kommerziell


État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 1 676 7556 - 2 280 168 4 852 607

VacantLeerstand 278 870 - - 102 768




CommuneGemeinde Vernier Vernier Versoix Vesenaz

AdresseAdresse Rue Rothschild 60 et 64 Rte de Bois des Frères 81 Av. Adrien Lachenal 21-23 Rte de la Capite 180


AffectationNutzung


Bureaux / Industriel Gemischt

Résidentiel/commerces Gemischt








LUCERNELUZERN





CommuneGemeinde Malters

AdresseAdresse Neuhaldestrasse 2-6-8

Année de constructionBaujahr 2017

AffectationNutzung


État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 482 316

VacantLeerstand -




NEUCHÂTELNEUENBERG

Nombre d’immeubles Anzahl der Gebäude: 3




CommuneGemeinde Neuchâtel Neuchâtel Neuchâtel

AdresseAdresse Rue de la Maladière 23 Rue de Jolimont 2-4-6-8-10 Rue de Saint-Maurice 4


AffectationNutzung

Bureaux Kommerziell


Bureaux Kommerziell

État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 764 448 1 289 436 942 078

VacantLeerstand 28 476 - 21 120




SAINT-GALLSANKT GALLEN





CommuneGemeinde Uznach

AdresseAdresse

Zürcherstrasse 86, St. Josefstrasse 1-3-5-7-9-11


AffectationNutzung



VacantLeerstand 55 164




30

SOLEURESOLOTHURN





CommuneGemeinde Olten

AdresseAdresse Baslerstrasse 37, Ringstrasse 1


AffectationNutzung







VALAISWALLIS





CommuneGemeinde Conthey

AdresseAdresse Rte Cantonale 18


AffectationNutzung







VAUDWAADT





CommuneGemeinde Epalinges Epalinges Epalinges Lausanne

AdresseAdresse Ch des Geais 19 Rte de la Corniche 3a-b Rte de la Corniche 9a-b Av. des Boveresses 44


AffectationNutzung


Bureaux / Laboratoires Gemischt

Bureaux / Laboratoires Gemischt

Bureaux / Artisanal Gemischt


VacantLeerstand - - - 960





VAUDWAADT





CommuneGemeinde Le Mont-sur-Lausanne Montreux Nyon Nyon

AdresseAdresse Ch. du Petit-Flon 29-31 Av. du Casino 51 Rte de Signy 35 Rte de Champ Colin 2a-b-c


AffectationNutzung



Bureaux / Commerces / Résidentiel


État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 807 888 1 840 523 2 168 518 2 066 019

VacantLeerstand - 33 276 - 1 200




CommuneGemeinde Pully Vallorbe Vevey Yverdon-les-Bains

AdresseAdresse Av. de Lavaux 36 Rue de l'Ancienne Poste 36

Rue de Pontarlier 1 Av. de Gilamont 21 Rte des Moulins 127 - 129 et 131 - 133


AffectationNutzung










ZURICHZÜRICH





CommuneGemeinde Dietikon Feldmeilen Winterthur

AdresseAdresse

Kreuzstrasse 14-16-18, Überlandstrasse 121-123-125, Gjuchstrasse 29-31-30-32

General Wille-strasse 65 Ruchwiesenstrasse 20-22-24-26-28


AffectationNutzung




État locatif théoriqueMietzinseinnahmen SOLL 1 123 996 1 629 804 685 944





32

COMPARTIMENTENTREPRENEUR

TEILVERMÖGENUNTERNEHMER


BILAN / BILANZ


Actionnaires entrepreneurs détenant plus de 5% des actions (selon Art.97 al.5 OPC-FINMA)Unternehmer Aktionär mit mehr als 5% Aktienanteilen (gemäss des art. 97 abs. 5 KKV-FINMA)

Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. – 18, rue de Hesse – CH - 1204 Genève – Participation : 100% / Beteiligung : 100%

Compartiment Entrepreneur / Teilvermögen Unternehmer

ACTIFS / AKTIVEN31/03/2019

CHF31/03/2018

CHF



Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 0,00 43,83

Total des actifs / Total Aktiven 1 100 407,85 1 100 407,83

PASSIFS / PASSIVEN

Fonds étrangers / Ausländische Fonds

Autres engagements / Andere Verpflichtungen 0,00 0,00

Fonds propres / Aktienkapital

Capital actions / Aktienkapital 1 100 000,00 1 100 000,00

Résultat reporté / Ergebnis vertagt 407,83 407,83

Résultat de l'exercice / Jahresüberschuss 0,02 0,00

Total des passifs / Total Passiven 1 100 407,85 1 100 407,83

NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES / ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN ANTEILE

Évolution du nombre d'actions / Entwicklung der Anteile im Umlauf

Situation en début d'exercice / Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 11 000,00 11 000,00

Actions émises / Ausgegebene Anteile 0,00 0,00

Actions rachetées / Zurückgenommene Anteile 0,00 0,00

Situation en fin de période comptable / Stand am Ende des Geschäftsjahres 11 000,00 11 000,00

Valeur nette d'inventaire d'une action à la fin de la période / Nettoinventarwert pro Aktien am Ende der Rechnungsperiode 100,04 100,04

Compartiment Entrepreneur / Teilvermögen Unternehmer REVENUS / ERTRÄGE

du/vom 01/04/2018 au/bis 31/03/2019

CHF

du/vom 01/04/2017 au/bis 31/03/2018

CHF

Intérêts bancaires / Bankzinsen 0,00 0,00

Revenus divers / Sonstige Erträge 0,02 0,00

Total des produits / Total Erträge 0,02 0,00

CHARGES / AUFWAND

Total des charges / Total Aufwand 0,00 0,00

Résultat net / Nettogewinn 0,02 0,00

Résultat réalisé / Realisierter Gewinn 0,02 0,00

Résultat de l’exercice / Gesamterfolg des Rechnungsjahres 0,02 0,00

Utilisation du résultat / Verwendung des Erfolges

Résultat net réalisé / Nettoertrag 0,02 0,00

Virement à gains/pertes de capital accumulés / Deckung Geschäftsverlust aus Kapitalgewinn 0,00 0,00

Résultat pouvant être versé aux investisseurs / Zur Verteilung verfügbarer Erfolg

Distribution gain en capital / Kapitalgewinne Ausschüttung 0,00 0,00

Distribution revenus immobiliers / Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 0,00 0,00

Report à nouveau / Vortrag auf neue Rechnung 0,00 0,00

34

TOTALDE LA SICAV

SICAVTOTAL


COMPTE DE FORTUNE / BILANZ

Total de la SICAV immobilière / Total Immobilien SICAV 31/03/2019CHF

31/03/2018CHF



Immeubles / Grundstücke

Immeubles d'habitation / Wohnbauten 534 050 000,00 533 321 200,00

Immeubles d'habitation en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Wohnbauten 67 676 256,00 66 713 000,00

Immeubles à usage commercial / Kommerziell genutzte Liegenschaften 373 157 000,00 443 648 000,00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage / Stockwerkeigentum in kommerziell genutzten Liegenschaften 10 083 000,00 10 385 000,00

Immeubles à usage mixte / Bauten mit verschiedenen verwendungszwecken 181 887 000,00 160 633 000,00

Immeubles à usage mixte en propriété par étage / Stockwerkeigentum in Gemischte Bauten 10 528 000,00 10 671 000,00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 33 754 000,00 19 406 000,00

Total immeubles / Total Grundstücke 1 211 135 256,00 1 244 777 200,00

Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 35 910 549,15 3 659 642,42

Fortune totale à la fin de la période comptable / Gesamtvermögen am Ende der Rechnungsperiode 1 278 595 218,97 1 268 910 845,63

Engagements à court terme / Kurzfristigen Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à court terme / Kurzfristigen Hypothekarschulden 40 460 000,00 41 291 000,00

Autres engagements à court terme / Kurzfristige Sonstige Verbindlichkeiten 20 220 752,56 24 609 284,81

Engagements à long terme / Langfristige Verbindlichkeiten

Dettes hypothécaires à long terme / Langfristige Hypothekarschulden 312 960 000,00 313 045 000,00

Autres engagements à long terme / Langfristige Sonstige Verbindlichkeiten 0,00 0,00

Total des engagements / Total Verbindlichkeiten 373 640 752,56 378 945 284,81

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation / Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 904 954 466,41 889 965 560,82

Estimation des impôts dus en cas de liquidation / Geschätzte Liquidationssteuern -9 715 082,00 -10 807 380,00


VARIATION DE LA FORTUNE NETTE / VERÄNDERUNG DES NETTOFONDSVERMÖGEN

Fortune nette au début de la période comptable / Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 879 158 180,82 754 456 263,77

Distribution / Ausschüttung -25 966 357,60 -22 052 312,70

Solde des mouvements d’actions / Saldo der Bewegungen von Anteile 0,00 104 081 292,07

Résultat total / Gesamtergebnis 42 047 561,19 42 672 937,68


NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES / ANZAHL DER ZURÜCKGENOMMENEN UND AUSGEGEBENEN AKTIEN

Évolution du nombre d'actions / Entwicklung der Aktien im Umlauf

Situation en début d'exercice / Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 7 648 164,00 6 693 519,00

Actions émises / Ausgegebene Aktien 0,00 954 645,00

Actions rachetées / Zurückgenommene Aktien 0,00 0,00

Situation en fin de période comptable / Stand am Ende des Geschäftsjahres 7 648 164,00 7 648 164,00

36


Total de la SICAV immobilière / Immobilien SICAV Total

REVENUS / ERTRÄGE

du 01/04/2018 au 31/03/2019

CHF

du 01/04/2017 au 31/03/2018

CHF

Revenus locatifs / Mietzinseinnahmen 57 003 796,90 54 095 481,69

Autres revenus locatifs / Sonstige Mietzinseinnahmen 162 309,93 436 276,93

Intérêts bancaires / Bankzinsen -158 783,70 -62 402,37

Intérêts intercalaires / Bauzinsen 699 127,43 926 779,68

Participation des souscripteurs aux revenus courus / Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen 0,00 2 227 975,13

Revenus divers / Sonstiger Ertrag 1 510 599,05 1 199 106,00

Total des produits / Total Erträge 59 217 049,61 58 823 217,06

CHARGES / AUFWAND

Entretien et réparations / Unterhalt und Reparaturen 3 064 068,37 2 191 598,35

Intérêts hypothécaires / Hypothekarzinsen 5 142 925,17 5 017 436,84

Autres intérêts passifs / Sonstige Passivzinsen 0,00 19 075,55

Administration des immeubles / Liegenschaftenverwaltung:

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) / Liegenschaftsaufwand (Wasser, Strom, Hauswart, Reinigung, Versicherung, Liegenschaftssteuer)

3 506 927,69 3 947 781,29

b) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance) / Verwaltungsaufwand (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) 1 820 557,66 1 826 372,25

Impôts directs / Steuern 12 119 944,82 11 616 049,20

Frais d’estimation et d’audit / Schätzungs- und Prüfaufwand 283 237,45 298 305,00

Avocats / Rechtskosten 4 159,36 54 122,99

Frais de publication, d'impression / Publikations- und Druckkosten 18 625,00 30 000,00

Autres charges / Weitere Kosten 408 594,83 384 116,28

Rémunérations réglementaires versées / Reglementarische Vergütungen an:

au gestionnaire / die Vermögensverwalttung 5 090 000,00 4 800 000,00

à la direction / die Fondsleitung 960 269,51 885 755,74

à la banque dépositaire / die Depotbank 379 188,95 352 093,04

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux / Zuweisung(en) an Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen 446 437,66 133 874,35

Total des charges / Total Aufwand 33 244 936,47 31 556 580,88

RÉSULTAT NET / NETTOERTRAG 25 972 113,14 27 266 636,18

Gains/pertes sur investissements réalisé(e)s / Realisierte Kapitalgewinne/ -verluste 20 229 166,65 2 280 153,37

Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 46 201 279,79 29 546 789,55

Gains/Pertes de capital non réalisé(e)s (variation) / Nicht realisierte Kapitalgewinne/ -verluste -4 153 718,60 13 126 148,13

Résultat de l’exercice / Gesamterfolg des Rechnungsjahres 42 047 561,19 42 672 937,68

38

OBJECTIFDE LA SICAV IMMOBILIÈRE

ZIELE DERIMMOBILIEN-SICAV


Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, dont le siège est à Genève, est un placement collectif de droit suisse conçu sous la forme d’une société d'investissement à capital variable (SICAV) de la catégorie « Fonds immobi-liers« (la « SICAV immobilière ») selon les art. 36 ss et 58 ss de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (« LPCC ») du 23 juin 2006. La SICAV immobilière a été créée le 9 décembre 2010 ; elle est inscrite sous le numéro CH-660-2683010-7 auprès du Registre du commerce du canton de Genève. La SICAV immobilière se subdivise en différents compartiments, à savoir :

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Comparti-ment Entrepreneur,

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss, (le « Compartiment Swiss »)

Le but exclusif de la SICAV immobilière est le placement collectif de capitaux conformément à ses statuts. La SICAV immobilière dispose d'un capital et d'un nombre d'actions non déterminé à l'avance.

Son capital est divisé en actions d’entrepreneur (« Actions Entrepreneur ») et en actions d'investisseurs (« Actions »).

Seule la fortune sociale de la SICAV immobilière garantit les engagements de la SICAV immobilière.

Le compartiment des investisseurs répond en exclusivité de ses propres engagements. Dans les contrats avec des tiers, la limitation de la responsabilité d’un compartiment doit être communiquée.

Le Compartiment Entrepreneur répond de tous les enga-gements de la SICAV immobilière et, à titre subsidiaire, des engagements de tous les compartiments.

Dans tous les cas, la responsabilité de l'ensemble de la fortune de la SICAV immobilière, au sens des art. 55 et 100 CO, demeure réservée. Selon l'art. 5 de ses statuts, la SICAV immobilière peut créer, supprimer ou regrouper des classes d'actions.

À l’heure actuelle, la SICAV immobilière compte pour son Compartiment deux classes d’actions ayant les déno-minations suivantes : « A-CHF » (classe à distribution) et « B-CHF » (classe à thésaurisation, non commercialisée à ce jour).

Les classes d'actions ne représentent pas une fortune distincte. Il ne peut ainsi pas être exclu qu'une classe d'actions réponde des engagements d'une autre classe d'actions, même si les coûts ne sont imputés en principe qu'à la classe d'actions profitant d'une prestation définie.

Il est renvoyé aux statuts et au règlement de placement pour d’autres informations, notamment s’agissant de la structure de la SICAV immobilière, ses compartiments, ses actions ou classes d'actions ainsi que sur les tâches de ses organes.

La SICAV immobilière ou le compartiment peuvent être mis en liquidation ou dissous par une décision des action-naires Entrepreneurs regroupant les deux tiers au moins des actions Entrepreneur émises.

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV mit Sitz in Genf ist eine kollektive Kapitalanlage nach schweizerischem Recht in Form einer Investmentgesellschaft mit variab-lem Kapital (SICAV) der Kategorie «Immobilienfonds» (die «Immobilien-SICAV») gemäss der Art. 36 und 58 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanla-gen («KAG») vom 23. Juni 2006. Die Immobilien- SICAV ist am 9 Dezember 2010 gegründet worden; und unter der Nummer CH-660-2683010-7 im Handelsregister des Kantons Genf eingetragen. Die Immobilien-SICAV ist in mehrere Teilvermögen unterteilt, und zwar:

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Unterneh-merteilvermögen,

• Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss

Auschliesslicher Zweck der Immobilien-SICAV ist nach Massgabe der Statuten die kollektive Kapitalanlage. Die Immobilien-SICAV verfügt über ein Kapital und eine Anzahl Aktien, die nicht im Voraus bestimmt sind.

Ihr Kapital ist in Unternehmeraktien («Unternehmerak-tien») und Anlegeraktien («Aktien») unterteilt.

Für die Verbindlichkeiten der Immobilien-SICAV haftet nur das Gesellschaftsvermögen.

Das Anlegerteilvermögen haftet ausschliesslich für seine eigenen Verbindlichkeiten. In Verträgen mit Dritten ist die Beschränkung der Haftung eines Teilvermögens offen zu legen.

Das Unternehmerteilvermögen haftet für sämtliche Ver-bindlichkeiten der Immobilien-SICAV sowie subsidiär für die Verbindlichkeiten aller Teilvermögen.

Die Haftung des Gesamtvermögens der Immobilien-SI-CAV gemäss dem Art. 55 und 100 OR bleibt auf jeden Fall vorbehalten. Gemäss Art. 5 der Statuten kann die Immo-bilien-SICAV Aktienklassen schaffen, aufheben oder ver-einigen.

Gegenwärtig bestehen bei der Immobilien-SICAV für diese Teilvermögen zwei Aktienklassen mit den folgen-den Bezeichnungen: «A-CHF» (Ausschüttungsklasse) und «B-CHF» (Klasse mit Thesaurierung, bis jetzt nicht ver-marktet).

Die Aktienklasse stellen keine separaten Vermögen dar. Es kann nicht ausgeschlossen werden dass eine Aktienklasse von Vergütungen und Kosten einer anderen Aktienklasse belastet wird, auch wenn normalerweise die Vergütungen und Kosten diejenige Aktienklasse belasten welche von der Leistung betroffen ist.

Für weitere Informationen, insbesondere in Bezug auf die Struktur der Immobilien-SICAV, ihrer Teilfonds, ihrer Aktien oder Aktienklassen sowie in Bezug auf die Aufga-ben ihrer Organe wird auf die Satzung und auf das Anla-gereglement verwiesen.

Die Immobilien-SICAV oder der Teilfonds können liquidiert oder durch einen Beschluss der Unternehmeraktionäre, die mindestens zwei Drittel der ausgegebenen Unterneh-meraktien halten, aufgelöst werden.

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Calcul de la valeur nette d’inventaire, émission et rachat d’actions et experts chargés des estimations.

Chaque compartiment présente une propre valeur nette d’inventaire par action, et dans la mesure où plusieurs classes d’actions sont émises, par classe d’actions.

La valeur nette d’inventaire de chaque compartiment et la quote-part des différentes classes (quotes-parts) sont déterminées par la valeur vénale à la fin de l’exercice comptable et lors de chaque émission d’actions, dans l’unité de compte spécifiée pour chaque compartiment en annexe.

La SICAV immobilière fait estimer par des experts indé-pendants la valeur vénale des immeubles appartenant aux compartiments à la clôture de chaque exercice comp-table ainsi que lors de l’émission d’actions. Dans ce but, la SICAV immobilière mandate au moins deux personnes physiques ou une personne morale en qualité d’experts chargés des estimations, avec l’approbation de l’autorité de surveillance. La visite des immeubles par les experts chargés des estimations doit être renouvelée au moins tous les trois ans.

Lors de l’acquisition/vente d’immeubles, la SICAV immo-bilière doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors d’une vente, il peut être renoncé à une nouvelle esti-mation si l’estimation existante date de moins de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considéra-blement.

Les placements négociés en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public doivent être évalués au prix payé selon les cours du jour du marché principal. Les autres placements ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible doivent être évalués au prix qui pourrait être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour déterminer la valeur vénale, la SICAV immobilière applique dans ce cas des modèles et principes d’évaluation appropriés et reconnus par la pratique.

Les placements collectifs ouverts sont évalués à leur prix de rachat ou à leur valeur nette d’inventaire. S’ils sont négociés en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public, la SICAV immobilière peut les évaluer selon le paragraphe précédent.

Les valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe qui ne sont pas négociés en bourse ou sur un marché réglementé ouvert au public est déterminée de la manière suivante : le prix d’évaluation de tels placements est adapté successivement au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du ren-dement de placement calculé. En cas de changements notables des conditions du marché, la base d’évaluation des différents placements est adaptée aux nouveaux rendements du marché. En l’absence de prix actuel du marché, on se réfère en règle générale à l’évaluation d’ins-truments du marché monétaire présentant des caractéris-tiques identiques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, durée).

Berechnung des Nettoinventarwertes und Bewertungsprinzipien

Jedes Teilvermögen weist einen eigenen Nettoinventar-wert pro Aktie aus, und sofern mehrere Aktienklassen aus-gegeben sind, für jede Aktienklasse.

Der Nettoinventarwert jedes Teilvermögens und der Anteil der einzelnen Klassen (Quoten) wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres, sowie bei jeder Ausgabe von Aktien, in der für jedes Teilvermögen in der Anlage angegebenen Rechnungseinheit berechnet.

Beim Kauf oder Verkauf von Liegenschaften, muss die Fondsleitung zuvor die besagten Liegenschaften schät-zen lassen. Bei einem Verkauf, kann auf eine neue Schät-zung verzichtet werden wenn die bestehende Schätzung weniger als drei Monate alt ist und die Bedingungen sich nicht erheblich verändert haben.

Die Immobilien-SICAV lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres, sowie bei der Ausgabe von Aktien, den Verkehrswert der zu den Teilvermögen gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Immobilien- SICAV mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.

Die Anlagen, die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehan-delt werden, sind zu dem Preis der am Hauptmarkt gehan-delten Kursen zu bewerten. Die anderen Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Immobilien-SICAV wendet in diesem Fall zur Ermitt-lung des Kaufwertes angemessene und in der Praxis aner-kannte Bewertungsmodelle und Grundsätze an.

Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rück-nahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen gere-gelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Immobilien-SICAV diese Anlagen gemäss obenstehendem Abschnitt bewerten.

Der Preis der kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an der Börse oder einem der Öffentlichkeit zugäng-lichen reglementierten Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: der Schätzwert solcher Anlagen wird fortwährend dem Rücknahmepreis angepasst ausgehend vom Nettokaufspreis unter konstanter Aufrechterhaltung der berechneten Anlagerendite. Bei wesentlichen Ände-rungen der Marktbedingungen wird die Bewertungs-grundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Markt-preis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinst-rumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt.


Les avoirs postaux ou bancaires sont évalués avec leur montant de créance plus les intérêts courus. En cas de changements notables des conditions du marché ou de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs bancaires à terme est adaptée aux nouvelles circonstances.

Les immeubles sont évalués pour la SICAV immobilière conformément à la Directive actuelle de la SFAMA pour les fonds immobiliers.

L’évaluation des terrains non bâtis s’effectue selon le principe des frais effectifs. Les immeubles en construc-tion sont évalués à la valeur vénale. Cette évaluation est soumise à un test annuel de dépréciation.

La valeur nette d’inventaire d’une classe d’actions résulte de la quote-part de la classe d’actions à la valeur vénale du compartiment concerné, dont sont soustraits les éven-tuels engagements du compartiment attribués à la classe d’actions concernée, ainsi que les impôts prévisibles affé-rents à la liquidation éventuelle du compartiment, attri-bués à la classe d’actions concernée (impôts immobiliers et, le cas échéant, droits de mutation), divisée par le nombre d’actions émises de la classe considérée. Elle est arrondie à CHF 0,01.

Les quotes-parts à la valeur vénale du compartiment (fortune du compartiment, déduction faite de ses enga-gements) devant être imputées aux différentes classes d’actions sont définies la première fois lors de la première émission de plusieurs classes d’actions (lorsque celles-ci sont émises simultanément) ou lors de la première émis-sion d’une autre classe d’actions sur la base des résultats entrant pour chaque classe d’actions dans le comparti-ment. La quote-part fait l’objet d’un nouveau calcul lors des événements suivants :

a. lors de l’émission et du rachat d’actions ;

b. à la date de référence pour les distributions, si (i) de telles distributions ne reviennent qu’à différentes classes d’actions (classes de distribution) ou si (ii) les distributions aux différentes classes d’actions sont dif-férentes en pour cent de leur valeur nette d’inventaire ou si (iii) des commissions ou des frais différents calcu-lés en pour cent des distributions, sont appliqués aux distributions des différentes classes d’actions ;

c. lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attribution d’engagements (y compris les frais et commissions échus ou courus) aux différentes classes d’actions, pour autant que les engagements des dif-férentes classes d’actions exprimés en pour cent de leur valeur nette d’inventaire soient différents, à savoir lorsque (i) des taux de commission différents sont appliqués pour les différentes classes ou si (ii) des charges de frais spécifiques aux classes d’actions sont imputées ;

d. lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attribution de produits ou de gains en capital aux dif-férentes classes d’actions, pour autant que les produits ou gains en capital résultent de transactions interve-nant seulement en faveur d’une classe ou de plusieurs classes d’actions, mais toutefois pas proportionnelle-ment à leur quote-part à la fortune nette du compar-timent.

Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungs-betrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesent-lichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.

Die Liegenschaften werden für die Immobilien-SICAV gemäss der SFAMA Richtlinie für Immobilienfonds bewer-tet.

Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und der Liegenschaften im Bau erfolgt nach dem Prinzip des Ver-kehrswerts.

Der Nettoinventarwert einer Aktienklasse ergibt sich aus der der betreffenden Aktienklasse am Verkehrswert des betreffenden Teilvermögens zukommenden Quote, ver-mindert um allfällige Verbindlichkeiten des Teilvermö-gens, die der betreffenden Aktienklasse zugeteilt sind, sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Teilver-mögens wahrscheinlich anfallenden Steuern (Grundstück- und gegebenenfalls Handänderungssteuern), die der betreffenden Aktienklasse zugeteilt sind, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der entspre-chenden Klasse. Er wird auf CHF 0,01 abgerundet.

Die Quoten am Verkehrswert des Teilvermögens (Vermö-gen des Teilvermögens abzüglich der Verbindlichkeiten), welche den jeweiligen Aktienklassen zuzurechnen sind, werden erstmals bei der Erstausgabe mehrerer Aktien-klassen (wenn diese gleichzeitig erfolgt) oder der Erstaus-gabe einer weiteren Aktienklasse auf der Basis der dem Teilvermögen für jede Aktienklasse zufließenden Betreff-nisse bestimmt. Die Quote wird bei folgenden Ereignissen jeweils neu berechnet:

a. bei der Ausgabe und Rücknahme von Aktien;

b. auf den Stichtag für Ausschüttungen, sofern (i) solche Ausschüttungen nur auf einzelne Aktienklassen (Aus-schüttungsklassen) anfallen oder sofern (ii) die Aus-schüttungen der verschiedenen Aktienklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unter-schiedlich ausfallen oder sofern (iii) unterschiedliche in Prozent der Ausschüttungen berechnete Kommissi-ons- oder Kostenbelastungen auf die Ausschüttungen der verschiedenen Aktienklassen anfallen;

c. bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuwei-sung von Verbindlichkeiten (einschliesslich der fälligen oder laufenden Kosten und Kommissionen) an die verschiedenen Aktienklassen, sofern die Verbindlich-keiten der verschiedenen Aktienklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unterschiedlich ausfallen, namentlich, wenn (i) für die verschiedenen Aktienklassen unterschiedliche Kommissionssätze zur Anwendung gelangen oder wenn (ii) klassenspezifi-sche Kostenbelastungen erfolgen;

d. bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuweisung von Erträgen oder Kapitalerträgen an die verschiedenen Aktienklassen, sofern die Erträge oder Kapitalerträge aus Transaktionen anfallen, die nur im Interesse einer Aktienklasse oder im Interesse mehre-rer Aktienklassen, nicht jedoch proportional zu deren Quote am Nettoteilvermögen, getätigt wurden.

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Modèle d’évaluation DCF

Les experts chargés des estimations utilisent un modèle d’évaluation DCF qui répond aux standards internatio-naux et prend en compte les lignes directrices du TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) et du RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), aussi bien que le IVSC (International Valuation Standards Council), le SVS (Swiss Valuation Standards), le SEK/SVIT, le SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Verband) et la CEI (Chambre suisse d’experts en estimations immobilières).

« La valeur de marché ou fair-value est le montant estimé auquel un immeuble devrait s’échanger à la date de l’expertise entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction normale après une mise sur le marché courante où les parties ont agi chacune sciemment, prudemment et sans contrainte ».

Dans la valeur de marché, ne sont compris aucun coût de financement de transactions, provisions, impôts et frais de changement de propriétaire, ni impôts sur gain immobilier. Par contre les impôts immobiliers sont pris en compte dans l’évaluation.

La méthode de Discounted Cashflow fournit une valeur de rendement basée sur des entrées et des dépenses futures. Elle comprend des prévisions des futurs flux de trésorerie potentiels (cashflow) en relation avec la loca-tion et l’utilisation du bien immobilier.

Les revenus bruts annuels (loyers nets) sont définis en partant des revenus actuels et d’éventuels potentiels de marché. D’éventuels manques de revenus dus au risque de vacance sont également pris en compte. En outre, les coûts d’exploitation non répercutables ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation sont portés en déduction.

La valeur résiduelle résulte de la capitalisation du cash-flow net de la 11e année et la prise en compte d’entretiens extraordinaires futurs non répercutables. La situation, l’utilisation et l’état d’entretien du bâtiment à ce moment précis sont pris en compte dans la capitalisation. Les coûts de rénovations cycliques après un horizon de 10 ans sont calculés en % de la valeur de l’immeuble, corrigée du renchérissement (CapEx).

Les immeubles en construction sont évalués au moyen de la méthode Discounted Cash-Flow (DCF).

Compartiment Swiss :

Les taux d’escompte varient entre 3,20% (minimum) et 4.90% (maximum) avec une moyenne pondérée à 3,77%.

Indication sur la réalisation d’une évaluation du risque

Le Conseil d’administration est en charge d’effectuer une analyse des risques qui traite des principaux risques encourus par la SICAV immobilière et de la pertinence des mesures visant à en réduire l’impact.

DCF-Bewertungsmodell

Die für Werteinschätzungen zuständigen Fachleute ver-wenden ein DCF-Bewertungsmodell, das den internatio-nalen Standards entspricht und die Leitlinien des TEGoVA (Europäischer Dachverband nationaler Immobilienbewer-tungsorganisationen) und des RICS (Britischer Berufs-verband für Immobilienfachleute) ebenso berücksichtigt wie das IVSC (Komitee für internationale Bewertungsstan-dards), die SVS (Schweizer Bewertungsstandards), die SEK/SVIT (Schweizer Schätzungsexperten-Kammer), den SIV (Schweizer Immobilienschätzer Verband) und die CEI (Schweizer Kammer für Immobilienschätzungsexperten).

«Der Marktwert oder Zeitwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Datum des Gutachtens zwi-schen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswil-ligen Verkäufer nach entsprechendem Angebot auf dem Markt, im Rahmen einer normalen Transaktion, bei der beide Parteien wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben, den Besitz wechseln sollte.»

Im Marktwert nicht enthalten sind Finanzierungskosten der Transaktion, Provisionen, Steuern und Kosten des Besitz-wechsels sowie Liegenschaftsgewinnsteuern. Dagegen fliessen Liegenschaftssteuern in die Wertermittlung ein.

Die Discounted Cashflow-Methode (DCF) liefert einen Ertragswert auf der Grundlage künftiger Eingänge und Ausgaben. Sie umfasst Vorhersagen künftiger potenzieller Zahlungsströme (Cashflows) im Zusammenhang mit der Vermietung und Nutzung der Liegenschaft.

Die jährlichen Bruttoeinkünfte (Nettomieten) werden ausgehend von den aktuellen Einkünften und allfälligen Marktpotenzialen festgelegt. Eventuell fehlende Einkünfte aufgrund des Risikos möglicher Leerstände werden eben-falls berücksichtigt. Darüber hinaus werden die nicht umlegbaren Betriebskosten sowie die Instandhaltungs- und Renovierungskosten in Abzug gebracht.

Der Restwert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Net-to-Cashflows des 11. Jahres sowie der Berücksichtigung künftiger nicht umlegbarer ausserordentlicher Instandhal-tungen. Die Situation, die Nutzung sowie der Instandhal-tungszustand des Gebäudes zu diesem Zeitpunkt fliessen bei der Kapitalisierung ein. Die Kosten zyklischer Renovie-rungen in einem Zeithorizont von 10 Jahren werden in % des Immobilienwertes berechnet, und entsprechend der Teuerung (CapEx) korrigiert.

Die Liegenschaften im Bau werden mittels der Discounted Cash Flow Methode (DCF) bewertet.

Teilvermögen Swiss

Die Abzinsungssätze bewegen sich zwischen 3,20% (Minimum) und 4,90% (Maximum), der gewichtete Durch-schnitt beträgt 3,77%.

Hinweis zur Durchführung einer Risikobewertung

Der Verwaltungsrat ist verpflichtet, eine Risikoanalyse durchzuführen, die die wichtigsten Risiken der Immobi-lien-SICAV sowie die Angemessenheit der Massnahmen zur Verminderung der Auswirkungen berücksichtigt.


L’analyse des risques est effectuée par le Conseil d’ad-ministration, par le biais des séances du Conseil, de la manière suivante :

• un reporting du gestionnaire est présenté à chaque séance du Conseil. Ce reporting met en exergue les principaux risques et points d’attention, que ce soit sur le portefeuille, mais aussi de manière plus générale sur les aspects compliance, juridiques ou opérationnels.

• Le gestionnaire présente également au Conseil, une fois par an, des stress tests sur les principaux risques (risque de taux, risque de vacant, risque boursier, risque de liquidité, etc.)

En plus de la revue des risques évoquée ci-dessus, l’ana-lyse générale des risques est formalisée dans une matrice des risques et un document synthétisant le système de contrôle interne. Ces documents sont mis à jour une fois par an au minimum.

Consolidation de la société immobilière

Le compartiment Swiss possède une société immobilière à hauteur de 100%. Cette société est intégrée globale-ment dans les comptes du compartiment Swiss et clôture au 31 mars.

Liste des sociétés immobilières et leurs détentions immo-bilières

Société Immobilière TREDEC SA, Genève - Immeuble rue du 31-Décembre 43, Genève

Éléments subséquents

Les transactions dont le transfert de propriété n’a pas eu lieu avant la date de clôture sont les suivantes :

Signatures ventes à terme pendant l’exercice :

• Achat d’un immeuble commercial à terme, Avenue de la Gare 7, Romont (FR) au prix de CHF 27 355 617*.

• Achat à terme d’un immeuble commercial, Rue Joseph-Girard 40, Carouge (GE) au prix de CHF 11 000 000.

Signatures acquisitions post 31.03.2019 :

• Achat à terme d’un terrain avec projet de construction, Bläuacker 2, Köniz (BE) au prix de CHF 18 775 000.

• Achat d’un immeuble commercial, Sinserstrasse 65/67, Cham (ZG), au prix de CHF 14 400 000.

Signatures ventes à terme des lots PPE suivants, Neu-halde 8, Malters (LU) post 31.03.2019 :

• D11, avec 2 places de parking, au prix de CHF 790 000.

• D5 et une place de parking, au prix de CHF 600 000.

Diese Risikoanalyse wird vom Verwaltungsrat auf Vor-standssitzungen wie folgt durchgeführt:

• Ein Bericht des Portfoliomanagers wird bei jeder Vorstandssitzung vorgelegt. Dieser Bericht zeigt die Hauptrisiken und Aufmerksamkeitspunkte auf, sowohl im Hinblick auf das Portfolio als auch allgemein auf die Compliance, rechtlichen oder operativen Aspekte.

• Der Portfoliomanager legt dem Verwaltungsrat, einmal jährlich, Stresstests zu den Hauptrisiken (Zins-risiko, Leerstandsrisiko, Aktienmarktrisiko, Liquiditäts-risiko usw.) vor.

Zusätzlich zur oben erwähnten Risikobewertung wird die allgemeine Risikoanalyse in einer Risikomatrix und einem Dokument, das das interne Kontrollsystem zusammen-fasst, formalisiert. Diese Dokumente werden mindestens einmal jährlich aktualisiert.

Konsolidierung der Immobiliengesellschaft

Der Subfonds Swiss hat eine Immobiliengesellschaft zu 100% übernommen. Diese Gesellschaft ist vollständig in dem Konzernabschluss des Subfonds Swiss zum 31. März integriert.

List der Immobiliengesellschaften und ihr Immobilienbe-sitz:

Société Immobilière TREDEC SA, Genf - Gebäude rue du 31-Décembre 43, Genf

Nachfolgende Ereignisse

Die Transaktionen, bei denen der Eigentumsübergang nach Abschluss des Geschäftsjahres erfolgte, sind fol-gende:

Unterschrift von Terminkauf während des Rechnungspe-riode:

• Terminkauf eines Geschäftsgebäudes, Avenue de la Gare 7, Romont (FR) zum Preis von CHF 27 355 617*.

• Terminkauf eines Geschäftsgebäudes, rue Joseph-Gi-rard 40, Carouge (GE) zum Preis von CHF 11 000 000.

Akquisitionen nach dem 31.03.2019:

• Terminkauf eines Grundstücks mit Bauprojekt, Bläu-acker 2, Köniz (BE) zum Preis von CHF 18 775 000.

• Kauf eines Geschäftsgebäudes, Sinserstrasse 65/67, Cham (ZG), zum Preis von CHF 14 400 000.

Terminverkauf folgender Stockwerkeigentumseinheiten, Neuhalde 8, Malters (LU) nach dem 31.03.2019 :

• D11 mit 2 Parkplatzen und einem Hobbyraum zum Preis von CHF 790 000.

• D5 und ein Parkplatz zum Preis von CHF 600 000.

*Information communiquée dans le rapport annuel du 31.03.2018. *im Jahresbericht vom 31.03.2018 enthaltene Information

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RAPPORT

BERICHT

DE L’ORGANE DE RÉVISION

DER REVISIONSSTELLE


1

Rapport de l’organe de révision A l’assemblée générale de EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV, Genève

Rapport de l’organe de révision sur les comptes annuels

Opinion d’audit

Nous avons effectué l’audit des comptes annuels de EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV,comprenant le compartiment des actionnaires investisseurs et incluant les indications selon l’art. 89 al. 1 let. a-h et 90 de la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), le compartiment des actionnaires entrepreneurs et le compte global (bilan, compte de profits et pertes et l’annexe) – dénommés ensemble par la suite « comptes annuels » – pour l’exercice arrêté au 31 mars 2019.

Selon notre appréciation, les comptes annuels (pages 4 à 5, pages 18 à 25 et pages 33 à 43) pour l’exercice arrêté au 31 mars 2019 sont conformes à la loi suisse et aux statuts, au règlement de placement et au prospectus.

Bases de l’opinion d’audit

Nous avons effectué notre audit en conformité avec la loi suisse dans le respect des Normes d’audit suisses (NAS). Notre responsabilité selon ces dispositions et ces normes est décrite plus en détail dans le paragraphe du présent rapport intitulé «Responsabilité de l’organe de révision pour l’audit des comptes annuels». Nous sommes indépendants de la SICAV, conformément aux dispositions légales suisses et aux exigences de la profession et nous avons rempli nos autres obligations professionnelles dans le respect de ces exigences.

Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion d’audit.

Eléments clés de l’audit au titre de la circulaire 1/2015 de l’Autorité fédérale de surveillance en matière de révision (ASR)

Evaluation du portefeuille immobilier

Intégralité et exactitude de la provision pour impôts courants et de la provision pour impôts dus en cas de liquidationLes éléments clés de l’audit sont les éléments qui, selon notre jugement professionnel, sont les plus importants pour notre audit des comptes annuels. Nous avons examiné ces éléments dans le cadre de l’audit des comptes annuels et nous les avons pris en compte lors de la constitution de l’opinion d’audit que nous avons émise ; il n’est pas fourni d’opinion d’audit distincte à leur sujet.

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2


Elément clé de l’audit Notre approche

Au 31 mars 2019, la valeur vénale des immeubless’élevait à CHF 1,211,135,256 (y compris les terrains à bâtir).

Le portefeuille immobilier de la SICAV est évalué à la valeur vénale à la date de clôture. L’évaluation est effectuée conformément à la Directive de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA)pour les fonds immobiliers. La SICAV recourt à des experts immobiliers indépendants pour déterminer la valeur vénale des immeubles. Les experts chargés des estimations utilisent un modèle d’évaluation « Discounted cashflow (DCF) ».

Le modèle d’évaluation DCF fournit une valeur vénalequi comprend un caractère d’appréciation significatif sur les prévisions des futurs flux de trésorerie (cashflow) en relation avec la location et l’utilisation du bien immobilier (loyers du marché, taux de vacance, frais d’entretien et coûts de rénovation), ainsi que sur le taux d’actualisation utilisé.

Nous considérons cet élément comme étant clé pour l'audit car une variation d'une de ces hypothèses pourrait avoir un effet significatif sur la valeur vénale du portefeuille immobilier.

Dans le cadre de nos procédures d’audit concernant les estimations de la valeur vénale du portefeuille immobilier, nous avons évalué les qualifications et l’indépendance des experts utilisés par la SICAV. Nous avons examiné et pris en compte le système de contrôle interne mis en place par la SICAV pour l'évaluation des immeubles. Nous avons également eu recours à l’appui de nos spécialistes dans le domaine de l’immobilier dans le cadre de nos travaux d’audit sur l’évaluation du portefeuille immobilier.

Basé sur un échantillon sélectionné en fonction de facteurs quantitatifs et qualitatifs, nous avons notamment effectué les procédures d’audit suivantes :

- examen critique du modèle retenu pour déterminer la juste valeur ;

- plausibilisation des hypothèses utilisées, en particulier en ce qui concerne le taux d’actualisation, les loyers du marché, le taux de vacance, les frais d’entretien et les coûts de rénovation, ceci sur la base des chiffres passés, de benchmarks, d’informations accessibles au public et de notre connaissance du marché.

Nous avons également examiné la pertinence des informations figurant dans les comptes annuels, en lien avec l’évaluation des immeubles.

Pour plus d’informations concernant l’évaluation du portefeuille immobilier voir :

- Pages 20 à 22 : Inventaire des immeubles

- Pages 40 à 41 : Calcul de la valeur nette d’inventaire, émission et rachat d’actions et experts chargés des estimations

- Page 42 : Modèle d’évaluation DCF


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Intégralité et exactitude de la provision pour impôts courants et de la provision pour impôts dus en cas de liquidation


Au 31 mars 2019, la provision pour impôts courants s’élevait à CHF 12,184,418 (inclus dans les autres engagements à court terme) et la provision pour impôts dus en cas de liquidation à CHF 9,715,082. La SICAV utilise l’aide d’un conseiller fiscal externe pour le calcul des impôts.

L’estimation des impôts dus en cas de liquidationdépend de plusieurs facteurs, notamment de l’évaluation des immeubles en date de clôture, du prix de revient de ces derniers et des taux d’impôt utilisés qui dépendent de l’emplacement respectif des différentes propriétés et de la durée de détention pour les immeubles situés dans les cantons appliquant le système moniste.

La provision pour impôts courants se compose de l’addition des impôts immobiliers complémentaires et fonciers, de l’impôt sur le capital et de l’impôt sur le bénéfice, ainsi que de l’impôt spécial sur les gains immobiliers en cas d’aliénation pour les immeubles situés dans les cantons appliquant le système moniste. Le calcul de ces impôts se base sur les revenus et charges attribués à chaque immeuble et sur les taux d’impôts qui varient en fonction du canton et de la commune de situation de chaque immeuble.

Nous considérons cet élément comme étant clé pour l'audit car une erreur dans le calcul des impôts pourrait avoir un effet significatif sur le montant de la provision pour impôts courants et de la provision pour impôts dus en cas de liquidation.

Dans le cadre de nos procédures d’audit concernant laprovision pour impôts courants et l’estimation des impôts dus en cas de liquidation, nous avons impliqué nos spécialistes dans le domaine de la fiscalité, qui ont réalisé une revue critique des calculs effectués.

Sur la base d’un échantillon du portefeuille immobilier au 31 mars 2019, nous avons notamment effectué les procédures d’audit suivantes concernant les impôts dus en cas de liquidation :

- examen critique de la méthode de calcul pour l’estimation des impôts dus en cas de liquidation ;

- examen des taux d’imposition retenus par immeubles et par canton / commune ;

- vérification des valeurs utilisées dans le calcul, notamment réconciliation avec les valeurs vénales des immeubles et les prix de revient ;

- réconciliation des positions fiscales calculées avec la comptabilité.

Sur la base d’un échantillon du portefeuille immobilierau 31 mars 2019, nous avons notamment effectué les procédures d’audit suivantes concernant les impôts courants :

- réconciliation des revenus et charges attribués aux immeubles ;

- revue des valeurs fiscales retenues ;- examen des taux d’impôts appliqués.

Responsabilité du Conseil d’administration pour les comptes annuels

Le Conseil d’administration est responsable de l’établissement des comptes annuels en conformité avec les exigences légales, les statuts, le règlement de placement et le prospectus. Le Conseil d’administration est en outre responsable des contrôles internes qu’il juge nécessaires pour permettre l’établissement des comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.

Lors de l’établissement des comptes annuels, le Conseil d’administration est responsable d’évaluer la capacité de la SICAV à poursuivre son exploitation. Il a en outre la responsabilité de présenter, le cas échéant, les éléments en rapport avec la capacité de la SICAV à poursuivre ses activités et d’établir le bilan sur la base de la continuité de l’exploitation, sauf s’il existe une intention de liquidation ou de cessation d’activité, ou s’il n’existe aucune autre solution alternative réaliste.

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Au 31 mars 2019, la valeur vénale des immeubless’élevait à CHF 1,211,135,256 (y compris les terrains à bâtir).

Le portefeuille immobilier de la SICAV est évalué à la valeur vénale à la date de clôture. L’évaluation est effectuée conformément à la Directive de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA)pour les fonds immobiliers. La SICAV recourt à des experts immobiliers indépendants pour déterminer la valeur vénale des immeubles. Les experts chargés des estimations utilisent un modèle d’évaluation « Discounted cashflow (DCF) ».

Le modèle d’évaluation DCF fournit une valeur vénalequi comprend un caractère d’appréciation significatif sur les prévisions des futurs flux de trésorerie (cashflow) en relation avec la location et l’utilisation du bien immobilier (loyers du marché, taux de vacance, frais d’entretien et coûts de rénovation), ainsi que sur le taux d’actualisation utilisé.

Nous considérons cet élément comme étant clé pour l'audit car une variation d'une de ces hypothèses pourrait avoir un effet significatif sur la valeur vénale du portefeuille immobilier.

Dans le cadre de nos procédures d’audit concernant les estimations de la valeur vénale du portefeuille immobilier, nous avons évalué les qualifications et l’indépendance des experts utilisés par la SICAV. Nous avons examiné et pris en compte le système de contrôle interne mis en place par la SICAV pour l'évaluation des immeubles. Nous avons également eu recours à l’appui de nos spécialistes dans le domaine de l’immobilier dans le cadre de nos travaux d’audit sur l’évaluation du portefeuille immobilier.

Basé sur un échantillon sélectionné en fonction de facteurs quantitatifs et qualitatifs, nous avons notamment effectué les procédures d’audit suivantes :

- examen critique du modèle retenu pour déterminer la juste valeur ;

- plausibilisation des hypothèses utilisées, en particulier en ce qui concerne le taux d’actualisation, les loyers du marché, le taux de vacance, les frais d’entretien et les coûts de rénovation, ceci sur la base des chiffres passés, de benchmarks, d’informations accessibles au public et de notre connaissance du marché.

Nous avons également examiné la pertinence des informations figurant dans les comptes annuels, en lien avec l’évaluation des immeubles.

Pour plus d’informations concernant l’évaluation du portefeuille immobilier voir :

- Pages 20 à 22 : Inventaire des immeubles

- Pages 40 à 41 : Calcul de la valeur nette d’inventaire, émission et rachat d’actions et experts chargés des estimations

- Page 42 : Modèle d’évaluation DCF

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Responsabilité de l’organe de révision pour l’audit des comptes annuels

Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et de délivrer un rapport contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, mais ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé en conformité avec la loi suisse dans le respect des NAS permette toujours de détecter une anomalie qui pourrait exister. Des anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsqu’il est raisonnable de s’attendre à ce que, individuellement ou collectivement, elles puissent influer sur les décisions économiques que les utilisateurs des comptes annuelsprennent en se fondant sur ceux-ci.

Dans le cadre d’un audit en conformité avec la loi suisse dans le respect des NAS, nous exerçons notre jugement professionnel et nous faisons preuve d’esprit critique. En outre :

— Nous identifions et nous évaluons les risques d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, nous planifions et mettons en œuvre des mesures d’audit en réponse à ces risques, et nous réunissons les éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant de fraudes est plus élevé que celui de non-détection d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, des omissions volontaires, des déclarations volontairement erronées faites à l’auditeur ou le contournement de contrôles internes.

— Nous acquérons une compréhension des éléments du contrôle interne pertinents pour l’audit afin de planifier des mesures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur le fonctionnement efficace du contrôle interne de la SICAV.

— Nous évaluons le caractère approprié des méthodes comptables appliquées et le caractère raisonnable des estimations comptables ainsi que des informations fournies les concernant.

— Nous évaluons si l’établissement du bilan par le Conseil d’administration selon le principe de la continuité de l’exploitation est adéquat et si, sur la base des éléments probants recueillis, des incertitudes significatives existent en rapport avec des événements ou des faits, qui pourraient jeter un doute considérable sur les capacités de la SICAV à poursuivre son exploitation. Si nous arrivons à la conclusion qu’il existe une incertitude significative, nous sommes dans l’obligation d’attirer l’attention dans notre rapport sur les informations correspondantes dans l’annexe aux comptes annuels ou, si les informations qu’elle contient sont inappropriées, de rendre une opinion d’audit avec réserve ou défavorable. Nous établissons nos conclusions sur la base des éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport. Des événements ou faits futurs peuvent toutefois conduire à l’abandon par la SICAV de la continuité de l’exploitation.

Nous nous entretenons avec le Conseil d’administration ou avec sa commission compétente, notamment sur l’étendue planifiée et sur le calendrier de l’audit, ainsi que sur les constatations d’audit significatives, y compris les faiblesses significatives éventuelles dans les contrôles internes constatées lors de notre audit.

Nous remettons au Conseil d’administration ou à sa commission compétente une déclaration, dans laquelle nous confirmons que nous avons respecté les exigences d’indépendance pertinentes, et nous nous entretenons avec eux sur toutes les relations et autres éléments qui peuvent raisonnablement apparaître comme portant atteinte à notre indépendance, ainsi que sur les mesures de sauvetage prises le cas échéant dans ce contexte.

Parmi les éléments sur lesquels nous nous sommes entretenus avec le Conseil d’administration ou avec sa commission compétente, nous déterminons ceux qui ont été les plus importants dans l’audit des comptes annuelsde l’exercice et qui constituent ainsi des éléments clés de l’audit. Nous décrivons ces éléments dans notre rapport, sauf si la loi ou d’autres dispositions réglementaires en interdisent la publication. Dans des cas extrêmement rares, nous pouvons parvenir à la conclusion de ne pas communiquer un élément dans notre rapport, car il serait raisonnablement possible de s’attendre à ce que les conséquences négatives qui en seraient liées excèderaient les avantages d’une telle communication pour l’intérêt public.


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Responsabilité de l’organe de révision pour l’audit des comptes annuels

Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et de délivrer un rapport contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, mais ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé en conformité avec la loi suisse dans le respect des NAS permette toujours de détecter une anomalie qui pourrait exister. Des anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsqu’il est raisonnable de s’attendre à ce que, individuellement ou collectivement, elles puissent influer sur les décisions économiques que les utilisateurs des comptes annuelsprennent en se fondant sur ceux-ci.

Dans le cadre d’un audit en conformité avec la loi suisse dans le respect des NAS, nous exerçons notre jugement professionnel et nous faisons preuve d’esprit critique. En outre :

— Nous identifions et nous évaluons les risques d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, nous planifions et mettons en œuvre des mesures d’audit en réponse à ces risques, et nous réunissons les éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant de fraudes est plus élevé que celui de non-détection d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, des omissions volontaires, des déclarations volontairement erronées faites à l’auditeur ou le contournement de contrôles internes.

— Nous acquérons une compréhension des éléments du contrôle interne pertinents pour l’audit afin de planifier des mesures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur le fonctionnement efficace du contrôle interne de la SICAV.

— Nous évaluons le caractère approprié des méthodes comptables appliquées et le caractère raisonnable des estimations comptables ainsi que des informations fournies les concernant.

— Nous évaluons si l’établissement du bilan par le Conseil d’administration selon le principe de la continuité de l’exploitation est adéquat et si, sur la base des éléments probants recueillis, des incertitudes significatives existent en rapport avec des événements ou des faits, qui pourraient jeter un doute considérable sur les capacités de la SICAV à poursuivre son exploitation. Si nous arrivons à la conclusion qu’il existe une incertitude significative, nous sommes dans l’obligation d’attirer l’attention dans notre rapport sur les informations correspondantes dans l’annexe aux comptes annuels ou, si les informations qu’elle contient sont inappropriées, de rendre une opinion d’audit avec réserve ou défavorable. Nous établissons nos conclusions sur la base des éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport. Des événements ou faits futurs peuvent toutefois conduire à l’abandon par la SICAV de la continuité de l’exploitation.

Nous nous entretenons avec le Conseil d’administration ou avec sa commission compétente, notamment sur l’étendue planifiée et sur le calendrier de l’audit, ainsi que sur les constatations d’audit significatives, y compris les faiblesses significatives éventuelles dans les contrôles internes constatées lors de notre audit.

Nous remettons au Conseil d’administration ou à sa commission compétente une déclaration, dans laquelle nous confirmons que nous avons respecté les exigences d’indépendance pertinentes, et nous nous entretenons avec eux sur toutes les relations et autres éléments qui peuvent raisonnablement apparaître comme portant atteinte à notre indépendance, ainsi que sur les mesures de sauvetage prises le cas échéant dans ce contexte.

Parmi les éléments sur lesquels nous nous sommes entretenus avec le Conseil d’administration ou avec sa commission compétente, nous déterminons ceux qui ont été les plus importants dans l’audit des comptes annuelsde l’exercice et qui constituent ainsi des éléments clés de l’audit. Nous décrivons ces éléments dans notre rapport, sauf si la loi ou d’autres dispositions réglementaires en interdisent la publication. Dans des cas extrêmement rares, nous pouvons parvenir à la conclusion de ne pas communiquer un élément dans notre rapport, car il serait raisonnablement possible de s’attendre à ce que les conséquences négatives qui en seraient liées excèderaient les avantages d’une telle communication pour l’intérêt public.

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KPMG SA est une filiale de KPMG Holding SA, elle-même membre du réseau KPMG d'entreprises indépendantes rattachées à KPMG International Cooperative ("KPMG International"), une personne morale suisse. Tous droits réservés.

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Bericht der Revisionsstelle An die Generalversammlung der EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV, Genf

Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung

Prüfungsurteil

Wir haben die Jahresrechnung der EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV, bestehend aus der Teilvermögen der Anlegeraktionärinnen sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. a-h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG), sowie aus der Teilvermögens der Unternehmeraktionärinnen und der Gesamtrechnung der SICAV (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) für das denn endende Jahr.

Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung (Seiten 4 bis 5, Seiten 18 bis 25 und Seiten 33 bis 43) für das danne endende 31. März 2019 entspricht dem schweizerischen Gesetz un den Statuten, dem Anlagereglement und dem Prospekt.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung" unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Berichterstattung über besonders wichtige Prüfungssachverhalte aufgrund Rundschreiben 1/2015 der Eidgenössischen Revisionsaufsichtsbehörde

Bewertung des Immobilien-Portfolios

Vollständigkeit und Korrektheit der Rückstellung für laufende Steuern und der Rückstellung für im Liquidationsfall fällige SteuernBesonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei derBildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.


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Prüfungssachverhalt Unser Ansatz

Am 31. März 2019, betrug der Verkehrswert der Immobilien CHF 1‘211‘135‘256 (einschliesslich Bauland).

Der Verkehrswert des Immobilien-Portfolios wird per Abschlussdatum des SICAVs berechnet. Die Bewertung wird nach den Vorgaben der Weisung der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) für Immobilienfonds berechnet. Der SICAV beauftragte unabhängige Immobilienexperten für die Berechnung des Verkehrswerts. Die beauftragten Experten verwendeten dabei die Discounted Cashflow (DCF)-Methode.

Die DCF-Bewertungsmethode errechnet einen Verkehrswert, der eine aussagekräftige Bewertung der zukünftigen Cashflow-Prognosen im Zusammenhang mit der Vermietung und Nutzung der Immobilien (Marktmieten, Leerstandsquoten, Unterhalts- und Renovierungskosten) sowie des verwendeten Diskontierungssatz als wichtig würdigt.

Wir erachten dies als ein Schlüsselelement für die Prüfung, da eine Veränderung einer dieser Annahmen einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert des Immobilien-Portfolios haben könnte.

Im Rahmen unserer Prüfhandlungen zur Schätzung des Verkehrswerts des Immobilien-Portfolios haben wir die Qualifikation und Unabhängigkeit der von der SICAV beauftragten Experten beurteilt. Wir haben das vom SICAV zur Bewertung der Immobilien eingerichtete interne Kontrollsystem berücksichtigt und geprüft. Wir haben zudem während unserer Prüfhandlungen bezüglich der Bewertung des Portfolios auf die Unterstützung unserer internen Immobilienspezialisten zurückgegriffen.

Auf Grundlage einer Stichprobe, die basierend auf quantitativen und qualitativen Faktoren ausgewählt wurde, haben wir folgende Prüfhandlungen ausgeführt:

- Kritische Durchsicht der Modelle zur Ermittlung des Fair Value;

- Plausibilisierung der verwendeten Annahmen, speziell in Hinsicht auf Diskontierungssätze, Marktmieten, Leerstandsquoten, Unterhalts- und Renovierungskosten, basierend auf Vergangenheitswerten, Benchmarks, öffentlich zugänglichen Informationen und unserer Marktkenntnis.

Wir haben zudem die Relevanz der im Jahresabschluss enthaltenen Informationen für die Bewertung der Immobilien geprüft.

Für nähere Informationen zur Bewertung des Immobilien-Portfolios verweisen wir auf:

- Seiten 20 bis 22 : Immobilieninventar

- Seiten 40 bis 41 : Berechnung des Nettoinventarwertes und Bewertungsprinzipen

- Seite 42 : DCF Bewertungsmodell

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Bericht der Revisionsstelle An die Generalversammlung der EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV, Genf

Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung

Prüfungsurteil

Wir haben die Jahresrechnung der EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV, bestehend aus der Teilvermögen der Anlegeraktionärinnen sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. a-h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG), sowie aus der Teilvermögens der Unternehmeraktionärinnen und der Gesamtrechnung der SICAV (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) für das denn endende Jahr.

Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung (Seiten 4 bis 5, Seiten 18 bis 25 und Seiten 33 bis 43) für das danne endende 31. März 2019 entspricht dem schweizerischen Gesetz un den Statuten, dem Anlagereglement und dem Prospekt.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung" unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Berichterstattung über besonders wichtige Prüfungssachverhalte aufgrund Rundschreiben 1/2015 der Eidgenössischen Revisionsaufsichtsbehörde


Vollständigkeit und Korrektheit der Rückstellung für laufende Steuern und der Rückstellung für im Liquidationsfall fällige SteuernBesonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei derBildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

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Vollständigkeit und Korrektheit der Rückstellung für laufende Steuern und der Rückstellung für im Liquidationsfall fällige Steuern


Per 31. März 2019 betrug die Rückstellung für laufende Steuern CHF 12‘184‘418 (enthalten in den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten) und die Rückstellung für im Liquidationsfall fällige Steuern CHF 9‘715‘082. Der SICAV wird bei der Steuerberechnungen von einem externen Steuerexperten unterstützt.

Die Schätzung der im Liquidationsfall anfallenden Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Bewertung der Liegenschaften zum Bilanzstichtag, deren Anschaffungskosten und die verwendeten Steuersätze, der sich nach dem Standort der jeweiligen Liegenschaft sowie die Haltedauer (in Kantonen, die das einstufige System anwenden) richtet.

Die Rückstellung für laufende Steuern besteht aus der Hinzurechnung der zusätzlichen Grundstücks- und Liegenschaftssteuern, Kapital- und Gewinnsteuern sowie der Sondersteuer auf Grundstückgewinne bei Veräusserungen von Liegenschaften in Kantonen, die das einstufige System anwenden. Diese Steuern werden auf Grundlage der jeder Liegenschaft zugeordneten Erträge und Aufwendungen sowie dem Steuersatz, der je nach Kanton und Gemeinde variiert, berechnet.

Wir erachten dies als wichtig für die Prüfung, da ein Fehler in der Steuerberechnung einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Rückstellung für laufende Steuern und der Rückstellung für im Liquidationsfall fällige Steuern haben könnte.

Im Rahmen unserer Prüfungshandlungen der Rückstellung für laufende Steuern und der Schätzung der im Liquidationsfall fälligen Steuern haben wir unsere Steuerexperten beauftragt, die Berechnungen kritisch zu überprüfen.

Aufgrund einer Stichprobe aus dem Immobilien-Portfolio per 31. März 2019 haben wir die folgenden Prüfhandlungen für die im Liquidationsfall fälligen Steuern durchgeführt:

- Kritische Durchsicht der Berechnungsmethodik zur Schätzung der im Liquidationsfall fälligen Steuern;

- Prüfung der angewandten Steuersätze für die jeweiligen Liegenschaften, je nach Kanton/Gemeinde;

- Überprüfung der in den Berechnung verwendeten Werte, einschliesslich der Abstimmung mit den Verkehrswerten der Liegenschaften und deren Anschaffungskosten;

- Abstimmung der berechneten Steuerpositionen mit der Buchhaltung;

Aufgrund einer Stichprobe aus dem Immobilien-Portfolio per 31. März 2019 haben wir die folgenden Prüfhandlungen für die laufenden Steuern durchgeführt:

- Abstimmung der den Liegenschaften zugeordneten Erträge und Aufwendungen;

- Überprüfung der einbehaltenen Steuerwerte; - Prüfung der angewandten Steuersätze.

Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Jahresrechnung

Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung, die in Übereinstimmung mit denschweizerischen Gesetz und den Statuten, dem Anlagereglement und dem Prospekt und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fort¬führung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.


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Verantwortlichkeiten des Wirtschaftsprüfers für die Prüfung der Jahresrechnung

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garan¬tie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den PS durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den PS üben wir während dergesamten Prüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:

— identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen in der Jahresrechnung, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Ausserkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

— gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungs-handlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben.

— beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben.

— schlussfolgern wir über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort-führung der Geschäftstätigkeit durch den Verwaltungsrat sowie auf der Grundlage der erlangten Prüfungs-nachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung treffen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bericht auf die dazugehörigen Angaben im Anhang der Jahresrechnung aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Berichts erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Geschäftstätigkeit zur Folge haben.

Wir tauschen uns mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss aus, unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Prüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung erkennen.

Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben und uns mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte austauschen, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern zutreffend – damit zusammenhängende Schutzmassnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung der Jahresrechnung des aktuellen Zeitraums waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bericht, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schliessen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äusserst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bericht mitgeteilt werden soll, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

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Vollständigkeit und Korrektheit der Rückstellung für laufende Steuern und der Rückstellung für im Liquidationsfall fällige Steuern


Per 31. März 2019 betrug die Rückstellung für laufende Steuern CHF 12‘184‘418 (enthalten in den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten) und die Rückstellung für im Liquidationsfall fällige Steuern CHF 9‘715‘082. Der SICAV wird bei der Steuerberechnungen von einem externen Steuerexperten unterstützt.

Die Schätzung der im Liquidationsfall anfallenden Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Bewertung der Liegenschaften zum Bilanzstichtag, deren Anschaffungskosten und die verwendeten Steuersätze, der sich nach dem Standort der jeweiligen Liegenschaft sowie die Haltedauer (in Kantonen, die das einstufige System anwenden) richtet.

Die Rückstellung für laufende Steuern besteht aus der Hinzurechnung der zusätzlichen Grundstücks- und Liegenschaftssteuern, Kapital- und Gewinnsteuern sowie der Sondersteuer auf Grundstückgewinne bei Veräusserungen von Liegenschaften in Kantonen, die das einstufige System anwenden. Diese Steuern werden auf Grundlage der jeder Liegenschaft zugeordneten Erträge und Aufwendungen sowie dem Steuersatz, der je nach Kanton und Gemeinde variiert, berechnet.

Wir erachten dies als wichtig für die Prüfung, da ein Fehler in der Steuerberechnung einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Rückstellung für laufende Steuern und der Rückstellung für im Liquidationsfall fällige Steuern haben könnte.

Im Rahmen unserer Prüfungshandlungen der Rückstellung für laufende Steuern und der Schätzung der im Liquidationsfall fälligen Steuern haben wir unsere Steuerexperten beauftragt, die Berechnungen kritisch zu überprüfen.

Aufgrund einer Stichprobe aus dem Immobilien-Portfolio per 31. März 2019 haben wir die folgenden Prüfhandlungen für die im Liquidationsfall fälligen Steuern durchgeführt:

- Kritische Durchsicht der Berechnungsmethodik zur Schätzung der im Liquidationsfall fälligen Steuern;

- Prüfung der angewandten Steuersätze für die jeweiligen Liegenschaften, je nach Kanton/Gemeinde;

- Überprüfung der in den Berechnung verwendeten Werte, einschliesslich der Abstimmung mit den Verkehrswerten der Liegenschaften und deren Anschaffungskosten;

- Abstimmung der berechneten Steuerpositionen mit der Buchhaltung;

Aufgrund einer Stichprobe aus dem Immobilien-Portfolio per 31. März 2019 haben wir die folgenden Prüfhandlungen für die laufenden Steuern durchgeführt:

- Abstimmung der den Liegenschaften zugeordneten Erträge und Aufwendungen;

- Überprüfung der einbehaltenen Steuerwerte; - Prüfung der angewandten Steuersätze.

Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Jahresrechnung

Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung, die in Übereinstimmung mit denschweizerischen Gesetz und den Statuten, dem Anlagereglement und dem Prospekt und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fort¬führung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.

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5KPMG SA, 111 Rue de Lyon, Case postale 347, CH-1203 Genève

KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative (“KPMG International”), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.

Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

KPMG AG

Olivier Gauderon Bruno BeçaZugelassene RevisionsexperteLeitender Revisor

Zugelassene Revisionsexperte

Genf, 18. Juni 2019

KPMG SA, Rue de Lyon 111, Case postale 347, CH-1203 Genève

KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitglieds-firmen, der KPMG International Cooperative (“KPMG International”), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.

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La Direction de Fonds

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5KPMG SA, 111 Rue de Lyon, Case postale 347, CH-1203 Genève

KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative (“KPMG International”), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.

Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

KPMG AG

Olivier Gauderon Bruno BeçaZugelassene RevisionsexperteLeitender Revisor

Zugelassene Revisionsexperte

Genf, 18. Juni 2019

EDMOND DE ROTHSCHILD, L’AUDACE DE BÂTIR L’AVENIR.

Rapport annuel audité - Mars 2019...Pilet & Renaud à Genève / in Genf Régie Zimmermann SA à...

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Transcript of Rapport annuel audité - Mars 2019...Pilet & Renaud à Genève / in Genf Régie Zimmermann SA à...