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Resumen Ejecutivo

Proyecto de Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) 2014 - 2025

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Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025

Resumen Ejecutivo

Contenido

CONTENIDO ........................................................................................................................... 2

1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 3

2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE TRATAMIENTO .......................................................................... 3

3. SÍNTESIS DE DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN .......................................................... 5

4. PROPUESTA DE PLAN ESPECÍFICO ....................................................................................... 6

4.1. VOCACIÓN TERRITORIAL ..................................................................................................................... 6

4.2. VISIÓN DE DESARROLLO ...................................................................................................................... 7

4.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN............................................................................................................ 7

4.3.1. ÁMBITO OPTIMIZACIÓN DE USO DEL SUELO Y PROPIEDAD PREDIAL ............................................................... 7

4.3.2. ÁMBITO DE LA CALIDAD DE LOS ESPACIOS Y SERVICIOS PÚBLICOS .................................................................. 8

4.4. OBJETIVOS Y METAS ........................................................................................................................... 9

4.5. ZONAS DE INTERVENCIÓN .................................................................................................................. 10

4.5.1. ZONA DEL CERCADO DE LIMA .............................................................................................................. 10

4.5.2. ZONA DE EL AGUSTINO ..................................................................................................................... 11

4.6. PROPUESTAS ESPECÍFICAS DE INTERVENCIÓN ......................................................................................... 12

4.6.1. INTERVENCIONES EN EL CERCADO DE LIMA ............................................................................................. 12

4.6.2. INTERVENCIONES EN EL AGUSTINO ....................................................................................................... 15

4.6.3. INTERVENCIONES TRANSVERSALES ........................................................................................................ 18

4.7. NORMATIVA DE REGLAMENTACIÓN URBANA ........................................................................................ 21

4.7.1. ZONIFICACIÓN ................................................................................................................................. 22

4.7.2. ÍNDICE DE USOS............................................................................................................................... 23

4.7.3. PARÁMETROS EDIFICATORIOS ............................................................................................................. 23

4.7.4. PLAN VIAL ...................................................................................................................................... 25

4.8. FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIÓN DE EJECUCIÓN DE INTERVENCIONES .................................................... 38

4.8.1. VALORIZACIÓN DE LA TIERRA URBANA Y BIENES INMUEBLES COMO FACTOR DE FINANCIAMIENTO DEL PLAN

ESPECÍFICO ..................................................................................................................................... 38

4.8.2. PROGRAMACIÓN MULTIANUAL DE LAS INTERVENCIONES ........................................................................... 42

ANEXO 1: PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LIMA ..................................... 45



Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025

RESUMEN EJECUTIVO

1. Introducción

El Plan Específico se desarrolla en una zona que amerita un tratamiento integral especial, es un documento técnico normativo cuyo objetivo es complementar la planificación urbana, facilitando la actuación urbanística en un área cuyas dimensiones y condiciones ameriten un tratamiento integral especial, por su calidad histórica, monumental, cultural, de interés turístico y de conservación; definiendo intervenciones que permitan optimizar su uso y generar los estímulos a los propietarios e inversionistas a fin de facilitar los procesos de desarrollo o renovación urbana.

El estudio permitirá definir los objetivos respecto a la optimización del uso del suelo y de la propiedad predial, la dotación, ampliación o mejoramiento de los espacios y servicios públicos, así como la calidad del entorno; definirá también una nueva zonificación y propuesta vial, permitiendo su plena integración interna y externa.

2. Delimitación del área de tratamiento

El área de intervención o de tratamiento, se encuentra ubicada en la Provincia y Departamento de Lima, en los Distritos del Cercado de Lima y El Agustino, en el entorno de la zona de Barrios Altos, hacia la parte Este del Distrito del Cercado en la colindancia con el Distrito del Agustino.

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El Área de Intervención está ubicada dentro de la Zona 4 - Sector 7, está compuesta por territorio que forma parte del Cercado de Lima y del Distrito de El Agustino (Ver Plano Área de Estudio), delimitándose de la siguiente forma:

Área Intervención

Sector del Cercado de Lima y El Agustino

Norte Sur Este Oeste

Rio Rímac Jr. Junín, Av. Miguel Grau Av. Placido Jiménez Av. Locumba

ALTITUD: 199 msnm COORDENADAS: S 12° 02´ 7.12” - W 77° 00´ 27.36” POBLACIÓN: 11,413 habitantes (incluyendo área de influencia directa del Centro Histórico)



3. Síntesis de Diagnóstico del Área de Intervención

FORTALEZAS DEBILIDADES

Extenso y favorable marco normativo para la planificación y gestión urbana.

Debilidad institucional de gestión urbana para promover grandes ordenamientos y cambios integrales en el territorio

Voluntad política de la autoridades municipales para implementar el desarrollo y renovación urbana de la zona

Limitada y compleja accesibilidad que restringe movilidad y competitividad en el área de intervención

Experiencia municipal metropolitana en la promoción y desarrollo de Asociación Público - Privada

Usos del suelo generan baja densidad poblacional y complejidad por la existencia de áreas comerciales, culturales, residenciales e industriales.

Proyecto urbanos estratégicos aledaños a la zona de intervención: Vía Parque Rímac, Metro de Lima que mejoraran la accesibilidad al área de intervención

Edificaciones de mala calidad y en condiciones de alta vulnerabilidad frente a riesgos de desastres

Existencia de importantes áreas con alto valor patrimonial histórico y cultural

Condiciones ambientales inadecuadas por baja calidad y cobertura de servicios públicos y coexistencia de actividades industriales

Procesos de planeamiento urbano en marcha con visión de integración y desarrollo sustentable del territorio metropolitano

Débil identidad de la población con la zona de intervención, históricamente fue una zona de exclusión social, económica y cultural

Existencia de Crédito del BID para proyectos de inversión en el marco del Programa Piloto De Recuperación Del Centro Histórico De Lima-Barrios Altos

Bajo nivel de asignación de recursos municipales para la renovación urbana y mitigación de riesgos de desastres

OPORTUNIDADES AMENAZAS

Existencia de fondos públicos para apalancamiento del desarrollo inmobiliario

Inversiones inmobiliarias que se dirijan a otros sectores de la ciudad

Estabilidad macroeconómica que contribuye a la mejora del ingreso familiar y el acceso al crédito

No se consoliden ni se gestionen los planes y las normativas para la zona de intervención

Interés de inversionistas privados para desarrollar infraestructura pública, vivienda urbana y centros comerciales

Que no se logre integrar a la zona de intervención con los proyectos urbanos estratégicos

Incremento de la demanda del consumo privado que requiere zonas comerciales y de servicios de mayor calidad

Desacuerdos y falta de colaboración entre las autoridades ediles

El Perú y Lima tienen un incremento sostenido del turismo internacional

Incremento especulativo del valor de la propiedad inmobiliaria en la ciudad de Lima



En el documento de la Propuesta del Plan Específico se presenta un diagnóstico detallado del hábitat natural y del medio construido.

4. Propuesta de Plan Específico

4.1. Vocación Territorial

A partir de diagnóstico y caracterización del Sector, se ha identificado que territorio de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino), con intervenciones adecuadas puede convertirse en territorio de gran valor y aporte a desarrollo metropolitano:

Sin Intervención Con Intervención

Vocación del Subsistema de Localización Escaso e inadecuado uso del

suelo residencial. Mayores áreas corresponden

a industrias contaminantes que generan peligros urbanos

Viviendas precarias por antigüedad y construcciones inadecuadas.

Actividades económicas y de servicios de baja productividad.

Se desaprovecha patrimonio cultural como generador de servicios culturales y turísticos.

Zona residencial de densidad media con gran valor inmobiliario por su ubicación en el centro de la Metrópoli.

Nuevo centro metropolitano de servicios y comercio, reconvierte la mayor parte de áreas dedicadas a actividades industriales.

Áreas residenciales con viviendas renovadas y seguras. Mejora de la productividad de las actividades económicas y

de servicios en base a la mejora de la movilidad e infraestructura de servicios.

Mayor impulso a las actividades culturales y turísticas en base a los cementerios como espacios públicos integrados al área urbana, desarrollo de las actividades de artesanía en base a mármol existente en la zona y puesta en valor del patrimonio histórico.

Vocación del Subsistema de Movilidad Barreras urbanas y vialidad

trunca que limita movilidad de más de 3 millones de personas desde San Juan de Lurigancho y los distritos de Lima Este hacía el Centro Histórico.

Congestión por pocas vías de tránsito, sin señalización adecuada y mal estado, que se agrava estacionalmente por afluencia de público a cementerios en días festivos.

Baja calidad de servicios de transporte público.

Potencialidad y aptitud para recibir y centralizar flujos de viajes de gran escala a nivel metropolitano en base a nueva infraestructura de Vía Parque Rímac y Metro de Lima, permite articulación de transporte intermodal de pasajeros interprovincial y urbano en área cercana al Centro Histórico.

Área sin congestión en base a mejora de infraestructura vial metropolitana y vías locales con semaforización, señalización y mantenimiento, mejor flujo y acceso a zonas residenciales y comerciales.

Desarrollo de áreas de estacionamiento y tránsito no motorizado para facilitar grandes flujos estacionales de personas.

Mayor cobertura de servicios de transporte de calidad: Metro de Lima, El Metropolitano o Rutas Complementarias.

Vocación del Subsistema de Infraestructura de Servicios Falta cobertura y calidad de

servicios de agua y desagüe. Los espacios verdes y de uso

El nuevo desarrollo inmobiliario deberá concertar las mejoras y ampliación de las redes de servicio de agua y desagüe.



Sin Intervención Con Intervención público son escasos.

Contaminación por exposición de residuos sólidos y vertimientos de aguas servidas en el río por conductas inadecuadas de la población y empresas.

Incremento de espacios verdes y uso público en base a reconversión de zonas industriales, reubicación de asentamientos humanos instalados en zonas de riesgos y tratamiento de la ribera del río Rímac.

Área tendrá sistema de recolección y tratamiento de residuos sólidos, mejorando condiciones ambientales.

La municipalidad ejercerá fiscalización y control de actividades empresariales y conductas de ciudadanos para erradicar disposición inadecuada de residuos sólidos y aguas servidas.

Mejorará cobertura de redes de gas natural a áreas de vivienda y comercio

4.2. Visión de Desarrollo

La visión del desarrollo del área, debe corresponder a la visión de los ámbitos que la conforman: Lima Metropolitana, Cercado de Lima y El Agustino; permitiendo que el área de intervención se convierta en un espacio de articulación metropolitana, centro de servicios, comercio metropolitano y recreación pública, en tal sentido se propone la siguiente visión:

Visión del Barrio del Cercado1

“El Barrio del Cercado es un nuevo centro comercial y de servicios de ámbito metropolitano, con una zona residencial de densidad media, plenamente integrado y articulado con el Centro Histórico y toda la Metrópoli, lo que permitirá un mejor aprovechamiento del suelo, en un hábitat urbano sustentable, seguro y productivo”

4.3. Estrategias de intervención

El desarrollo de la visión o imagen objetivo de esta área requiere de fuerte liderazgo y gestión institucional por parte de la Municipalidad Metropolitana de Lima, considerando las siguientes líneas de acción:

4.3.1. Ámbito Optimización de Uso del Suelo y Propiedad Predial

Línea Estratégica 1 – Renovación y Densificación Urbana

Basado en la calidad del suelo y su uso actual, es posible renovar el espacio urbano y al mismo tiempo densificar el uso residencial y de nuevo centro de servicios y comercio metropolitano; para ello se deberá reconvertir áreas que actualmente tienen uso industrial y reasentar a población vulnerable que ocupa derechos de vía o se encuentra en suelos poca aptos para la vivienda por su cercanía a la ribera del río Rímac.

Esto es factible por la calidad de los suelos actualmente desaprovechados, zona que además en corto plazo contará con mejores servicios de transporte masivo de pasajeros, que la convierte en un área especial para atraer inversiones inmobiliarias de gran escala,

1 Propuesta de Plan Específico de Barrios Altos, en proceso de formulación.



por oportunidades de financiamiento con apoyo del sector público (Fondo Mi Vivienda) como del sector privado (Inversión Privada Extranjera o Nacional Directa) y para atender la demanda insatisfecha de más de 400 mil viviendas en Lima.

Cambios normativos de zonificación, usos de suelo y parámetros, son incentivo económico para erradicación de actividades industriales contaminantes y mejorar área con actividades de servicios y comercio, convirtiéndose en una zona complementaria de servicios, comercio y vivienda para el emporio industrial de Gamarra y el área comercial de Mesa Redonda.

Línea Estratégica 2 – Desarrollo de Nueva Identidad Urbana

En el pasado por las murallas y barreras naturales del río y cerros, la zona era físicamente los extramuros de la ciudad, lugar donde se asentaban “indios y esclavos”; en la república no cambio mucho la identidad del área y se instalaron grandes cementerios e industria pesadas, no compatibles con la vida urbana, y continuó siendo “los extramuros de la ciudad”.

En el siglo pasado las olas migratorias hacia la capital se fueron asentando más densamente hacia la periferia cercana a los cerros de El Agustino, en cambio el área de intervención no se densificó por la limitada accesibilidad y existencia de grandes áreas de otros usos que generan un trazo discontinuo de trama urbana, lo que la dejo como un área de muy poco valor, totalmente desintegrada de la ciudad.

Los cambios de reglamentación urbana, las intervenciones públicas y privadas de renovación y regeneración urbana propuestas en el Plan, están orientadas precisamente a un cambio significativo del valor urbano e integración, como nuevo centro de comercio, servicios y vivienda, que permitirá pasar de Barrios Altos con su connotación de identidad peyorativa de “extramuros o patio trasero de la ciudad”, a una nueva identidad de gran valor patrimonial público y privado como “Barrios del Cercado: espacio del Centro de Lima integrado, moderno, seguro, productivo y sustentable”.

En esa misma línea de acción, la puesta en valor del patrimonio histórico y artístico existente incrementará dicho valor patrimonial del área, convirtiendo al área de intervención en un centro de atracción cultural y artística y nuevo foco de atracción turística.

4.3.2. Ámbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Públicos

Línea Estratégica 3 – Integración Metropolitana

Basado en la próxima operación de la Línea 1 – Tramo 2 del Metro de Lima y en las mejoras de conectividad con la Vía de Evitamiento y Vía Parque Rímac, y asumiendo que la reforma del transporte urbano de Lima generará un nuevo sistema de servicio integrado: El Metropolitano, las rutas reordenadas y el Metro de Lima, más la reconversión de áreas ; el área puede convertirse en gran Centro Intermodal de Transporte de Pasajeros, logrando la integración de servicios de transporte urbano con los de servicio interprovincial.

La integración intermodal de servicios de transporte urbano permitirá la movilidad urbana continua de más de 3 millones de personas de San Juan de Lurigancho y distritos de Lima Este.



De lograse la integración intermodal con servicios de transporte interprovincial de pasajeros, proveerá un mejor acceso a dicho servicio, principalmente a la población de cerca de 2 millones de personas de los distritos del Cercado de Lima, Rímac, San Juan de Lurigancho y demás distritos de Lima Centro; lo cual permitirá además la erradicación de terminales de transporte interprovincial de pasajeros en la zona de la Vía Expresa en el distrito de La Victoria, cercano al Centro Histórico, lo cual produce grandes pérdidas por congestión.

Línea Estratégica 4 – Recuperación Ambiental

Los cambios de zonificación y usos del suelo permitirán ganar territorio para la implementación de parques y espacios de uso público; así con un parque en la ribera del río se podrá dar un sentido de continuidad, al proyecto en desarrollo del Parque Rímac.

La mejora de la infraestructura vial permitirá también el desarrollo de nuevas áreas verdes, con alamedas, bermas y vías peatonales o ciclovías con arreglos ornamentales de jardinería.

La mejora de los servicios de agua y desagüe requerirán una concertación directa con el Gobierno Nacional y SEDAPAL, garantizando el abastecimiento de agua potable de calidad y el tratamiento adecuado de aguas servidas, erradicando vertimientos al río Rímac.

Por su parte la Municipalidad deberá ejercer una gestión eficaz de fiscalización y control urbano para impedir vertimiento de aguas servidas y residuos sólidos al rio Rímac por parte de las empresas como de la población.

4.4. Objetivos y metas

La misión del este Plan Específico es complementar la planificación urbana; facilitando la actuación urbanística en una zona cuyas dimensiones y condiciones ameritan tratamiento integral especial, a fin de lograr un mejor aprovechamiento y articulación del área con la Metrópoli, para lo cual se deberán alcanzar los siguientes objetivos y metas a largo plazo:

Línea Estratégica

Objetivos Metas

I. Ámbito de la optimización del uso del suelo y la propiedad predial

1. Renovación y Densificación Urbana

1.1. Ordenar el territorio reasignando usos para su mejor aprovechamiento

Densificación: Antes: 11,413 Hab. (90.10 Hab./Ha. Neto), Propuesta: 29,323 Hab. (231 Hab./Ha. Neto). Mejor aprovechamiento del suelo: Reajuste de zonificación de ZRE a ZR1: Comercio compatible con RDA en terreno MEPSA y UNICOM; Reajuste de zonificación de RDM a ZR2: en terreno de Quinta Francia

1.2. Recuperar áreas urbanas como parte de la densificación

Recuperación de 16,500 m2 de áreas urbanas para recreación:

Pasaje Cementerio 10,000 m2, Alameda Grau 6,500 m

2

1.3. Desarrollar promoc.. de acceso a viviendas

Desarrollo de 4,382 unidades de viviendas nuevas: Proyectos Nuevos 3,042 viv., Proyectos de Densificación 540 viviendas

2. Desarrollo de Nueva Identidad

2.1. Fortalecimiento de gestión municipal desconcentrada.

Constitución de la Agencia Municipal: Creación de un (1) Órgano Desconcentrado de la MML, con liderazgo y capacidad para tomar decisiones integrales para la implementación del Plan.

2.2. Fortalecimiento de organización y particip. ciudadana

Organización y Participación Vecinal: Constitución de tres (3) Comités Vecinales por Zonas de Intervención, con representantes por manzanas.

II. Ámbito de la calidad de los espacios y servicios públicos

3. 3.1. Mejorar la Construcción de Nuevas vías: Incorporación a la red vial de 70,381 m2


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Línea Estratégica

Objetivos Metas

Integración Metropolitana

conectividad e integración territorial

de nuevas vías y rehabilitación 32,000 m2 de vías locales

Mantenimiento Integral de Vías: mantenimiento de 4.7 Km de vías

3.2. Recuperar derechos de vías ocupados

Recuperación de Derechos de Vía: 4,584 m2 de derechos de vía serán

recuperados e integrados al Sistema Vial.

3.3. Generar accesibilidad fluida

Eliminación de congestión y barreras: 100% de vías tienen trazo continuo y cuentan con señalización y control de tráfico.

4. Recuperación Ambiental

4.1. Mejorar cobertura y calidad de servicios

Cobertura de Servicios de Agua y Desagüe: 100% de Edificaciones cuenta con instalaciones de agua y desagüe por Red Pública.

4.2. Mitigación de los riesgos por contaminación ambiental del sector

Eliminación de vertimientos de aguas servidas: 100% de instalaciones que realizan vertimientos de aguas servidas al río son erradicadas. Eliminación de vertimientos de residuos sólidos: 100% de residuos sólidos son recogidos y segregados en la fuente. 100% de residuos depositados en la ribera del río Rímac son erradicados

4.3. Incrementar áreas verdes y recreativas

Incremento de áreas verdes: Construcción de 114885 m2 de nuevas

áreas verdes.

4.4. Educación ambiental

Población con compromiso ambiental: 100% de población residente adopta prácticas de convivencia saludable y es activa en conservación y protección del ambiente. Gestión empresarial ecoeficiente y sustentable: 100% de empresas realiza buenas prácticas de ecoeficiencia y responsabilidad social empresarial para protección del ambiente en procesos de gestión o producción.

4.5. Zonas de intervención

En el ámbito del Plan Específico existen dos zonas diferenciadas de gestión urbana: Cercado de Lima y El Agustino, a continuación se presentan los tipos de intervención que deben ser considerados en cada una de dichas zonas:

4.5.1. Zona del Cercado de Lima

De acuerdo a los Planos de Zonificación de años anteriores de El Agustino, y del Cercado de Lima, el sector que comprende a las actuales Empresas MEPSA, CEMENTERIO PADRE ETERNO, UNICOM Y BASF tenía zonificación Gran Industria-I3.

Posteriormente Según las Ordenanzas Nº 893-MML (20-12-05) y 1020-MML (13-06-2007) del Cercado de Lima, y el Plano de Zonificación del Agustino (Ordenanza Nº 1025-MML); la Zona mencionada fue considerada como ZRE - Zona de Reglamentación Especial, para que el respectivo Plan Específico determine el uso más adecuado para esas áreas, debido al crecimiento poblacional y la ocupación de las áreas colindantes con construcciones residenciales muy cercanas a esta zona industrial, que ocasionaba un impacto ambiental negativo para la población.

En ese sentido y luego de los respectivos análisis se le otorga a la Zona de Reglamentación Especial una zonificación mixta, con parámetros urbanísticos y edificatorios, que permita la optimización del uso del suelo, estableciendo además calificaciones mayores con la que actualmente cuenta la zona, proponiendo el desarrollo de las siguientes intervenciones:

Habilitación urbana y Reurbanización en la Zona de Reglamentación Especial, a través de la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU’s, que


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permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos que comprenden el Proyecto de Inversión, en base al Plan específico aprobado.

Remodelación y Ampliación de Plazuela y Pasaje Peatonal en el Cementerio El Ángel, lo que permitirá el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios y servicios públicos.

4.5.2. Zona de El

Agustino

En el ámbito que corresponde a El Agustino, se encuentra consolidado, la mayor parte de las edificaciones residenciales cuenta con 2 pisos; salvo una zona, denominada Quinta Francia donde se han consolidado las viviendas por problemas de titularidad:

Densificación habitacional en Asentamientos Humanos a través de iniciativa pública eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular de la MML.

Habilitación urbana de la Quinta Francia, a través de la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU, que permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos, en base al Plan específico aprobado.

Rehabilitación del Parque Alameda Grau, con iluminación y electrificación adecuada.


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4.6. Propuestas específicas de intervención

Las intervenciones que se proponen en el Plan Específico, son las que se han considerado prioritarias y se presentan en función a las zonas de gestión urbana existentes; otras intervenciones principales son de tipo transversal, con impactos en toda el área de tratamiento. El detalle de todas las intervenciones propuestas se presentan en el Anexo 1: Fichas Técnicas de Intervenciones; adicionalmente se proponen en el Anexo 2: Intervenciones propuestas correspondiente a un sector del Centro Histórico de Lima, en razón de ser un área de influencia directa del Plan Específico. A continuación se presenta un plano con la ubicación de las principales intervenciones.

4.6.1. Intervenciones en el Cercado de Lima

4.6.1.1 Habilitación Urbana y Reurbanización en la Zona de Reglamentación

Especial.

Comprende la implementación de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana – UGIU, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N° 004-2011-VVIENDA, para la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos de MEPSA, UNICON y Asentamiento Humano 2 de Mayo, que comprenden el proyecto de inversión en base al plan específico aprobado.


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Componentes del proyecto:

Cambio de Zonificación del predio de ZRE a CM, compatible con RDA (Vivienda de alta Densidad) como parte del Reajuste Integral de Zonificación del Sector en estudio.

Propuesta de Ocupación del predio, con Proyecto de Complejo Empresarial Comercial, Terminal Terrestre y Vivienda multifamiliar que incluye Estudios de Impacto Ambiental y de Riesgos, con inclusión de áreas verdes.

Intervención en terrenos Privados –UNICON, MEPSA- (Actual Uso Industrial) y el Ocupado por Asentamiento Humanos y Asociaciones de vivienda con 110 viviendas (503 habitantes), en el Cercado de Lima.

Resultado:

Mejores condiciones ambientales en el Sector

Mayor conectividad vial.

Satisfacción del Servicio de Equipamiento a nivel Interdistrital

Revitalización del entorno

Área Terreno Bruto 202,000 * m2

Propuesta de ocupación A:

Complejo Empresarial y Comercial (terminal terrestre)

Área de terreno para proyecto 130,000 m2.

Aportes habilitación Urbana para 10 % (Ord 836 -MML) = 13000 m2

Afectación vial * 13000 m2

Terreno Neto resultante 104,000 m2

Área libre 30 % (deseable)

Área libre 20,000 m2 (Protección ambiental y riesgo). Juntar con el 5% de parques zonales, haciendo un total de parques 26,500 m2

Altura Edificación 30 pisos

Área neta disponible 84,000 m2

Propuesta de componentes funcionales (En área construida):

Terminal terrestre metropolitano 114,000 m2

Centro comercial Metropolitano 52,000 m2

Oficinas (complejo empresarial administrativo) 100,000 m2

Hoteles 40,000 m2

Propuesta de ocupación B:

Vivienda Multifamiliar (RDA)

Área terreno 54,000 * m2


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Aportes (Habilitación Urbana 24 % (12,960 m2)

Área neta para vivienda 41,000 m2

Propuesta de ocupación (En lote de terreno):


Altura Edificación 12 pisos ó (1.5 (a+r)


Vivienda multifamiliar 184,500 m2

1,845 viviendas (9,225 habitantes Nuevos) (Ord 620-MML, RDA Densidad Neta 2,250 Hab/ha).

Parques y jardines (área libre) 24, 600 m2

Propuesta de ocupación C:

Vivienda Multifamiliar (A.H. 2 de Mayo):


Aportes 10 % 1800 m2 (Mi VIVIENDA) Ord 836-MML

Afectación vial * 2000 m2

Área Neta para vivienda 14200 m2

Área libre 50 %

Altura Edificación 5 Pisos (3 pisos hacia el Cementerio el Ángel)


Vivienda multifamiliar 30,000 m2 (120 m2 cada viv) =250 viviendas

1,250 habitantes (750 Nuevos) (Ord 620-MML RDA Densidad Neta 880 Hab/ha)

Parques y jardines (área libre) 7,100 m2

4.6.1.2 Remodelación y Ampliación de Plazuela y Pasaje Peatonal en el

Cementerio el Ángel.

Comprende el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios y servicios públicos, es una intervención en terreno privado Ocupado por el Cementerio General El Ángel, de propiedad de la Beneficencia Pública de Lima.

Zonificación (OU).


Área Total de Intervención 55,000 m2

Propuesta de ocupación: PARQUE CEMENTERIO

Área verde a renovar y relanzar 25,000 m2


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Área verde Nueva 20,000 m2

Remodelación y ampliación Plazuela y pasaje peatonal 10,000 m2

Área libre 60 %

Altura Edificación 4 pisos

4.6.2. Intervenciones en El Agustino

4.6.2.1 Densificación Habitacional Adecuada en los Asentamientos Humanos

Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre Unidos y Concentración Santoyo; a través de una iniciativa pública eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular, de La Municipalidad Metropolitana de Lima.

Descripción:

Intervención en terreno privado Ocupado por AAHHs (RDM y CV)

Con aprox. 380 lotes viviendas (2119 habitantes)


Área Neta para vivienda 41,200 m2 (actual)

Área vías 13,800 m2 (actual)

Área verde libre 8,000 m2 (actual)

Propuesta de ocupación: Vivienda Densidad Media

Zonificación RDM

Área libre 50 %

Altura Edificación 5 Pisos (Aumentar la altura 3 a 5 pisos hasta completar el doble de población y el doble de área libre).


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Vivienda multifamiliar 24000 + 24000 m2 (120 m2 cada viv)

500+300 viviendas nuevas = 800

3619 hab. (1500 hab.nuevos) (Ord 620. RDA Densidad Neta 880 Hab/ha.)

Parques y jardines (área libre) 13000 m2 (5000 m2 nuevos)

4.6.2.2 Habilitación Urbana de la Quinta Francia

Comprende la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU, que permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos, en base al plan específico aprobado.


Cambio de Zonificación del Sub sector como parte del Reajuste de la Zonificación y Reglamentación Específica del Área de intervención Barrios Altos - Cercado de Lima y el Agustino.

Gestión de Proyecto Integral Urbano (De 1000 habitantes en Vivienda Precaria)

Resultado:

Incremento de Áreas para Vivienda

Incremento de Espacios Públicos, Equipamientos y Áreas verdes

Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana


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3,600 habitantes en 720 viviendas

4.6.2.3 Rehabilitación del Parque Alameda Grau

Comprende la iluminación monumental y electrificación adecuada de la zona


Elaboración del Proyecto de Remodelación del tramo de Vía-Parque Alameda Grau

Resultado:

Incremento de Áreas Verdes

Incremento de Espacios Públicos


Descripción:

Intervención en espacio público Prolongación Av. Grau (entorno RDM y CV)


Área vías 7,500 m2 (actual)

Área libre 3,065 m2 (actual)

Propuesta de ocupación: Parque Alameda para recreación Pública

Relanzamiento de veredas 1000 m2

Área vías 6,500 m2


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4.6.3. Intervenciones transversales

4.6.3.1 Rehabilitación de infraestructura vial metropolitana

Componentes:

Expediente Técnico de intervención de seis (6) avenidas.

Ejecución AIV 1: mejoramiento de la geometría vial de la Av. Plácido Jiménez (Tramo: Ancash – Vía Evitamiento).

Ejecución AIV 2: Habilitación y construcción de la calle Ferrocarril (Tamo: Vía Parque Rímac – Av. Ferrocarril Central)

Ejecución AIV 3: Habilitación de la vía Local Preferencial Calle NN1 (Tramo: Locumba – Av. Plácido Jiménez)

Ejecución AIV 4: Habilitación de la vía Local Preferencial Calle NN2 (Tramo: Locumba – Av. Plácido Jiménez)

Ejecución AIV 5: Mejoramiento de la geometría vial de la Calle Paris (Tramo: Ancash – Locumba)

Ejecución AIV 6: Rehabilitación de la Av. El Ángel (Cementerio) (Tramo: Locumba – Ancash)

Supervisión de las obras

Resultado:

Sistema vial reorganizado, con mayor conectividad vial.

Mejores accesos vehiculares que optimizan la integración del sistema de transporte en la zona.

Mejores condiciones ambientales en el Sector


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Revitalización del entorno

Mejor conectividad vial a las nuevas actividades de la zona.

Traslado de vehículos de un punto a otro con una mayor prioridad para la nueva zona residencial y comercial propuesta.

4.6.3.2 Creación del Centro de Educación Física en Parque Del Cercado – Jr.

Conchucos.

Comprende la intervención en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima

Descripción:

Área de Terreno 376.54

Área construida 817.00 m2

Población beneficiaria 7,005

Resultados:

Mejora de la calidad de vida

Disminución porcentual en la incidencia de enfermedades

Decremento de la violencia de los pobladores de la zona

Propuesta de ocupación:

Construcción de una infraestructura de uso deportivo de 817.00 m2.

Implementación de equipos y mobiliario para uso deportivo

Campaña de sensibilización sobre el beneficio de la actividad física y deportiva

Propuesta de componentes funcionales (área construida):

Zona deportiva


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Zona de administración

Zona de servicios

Zona recreativa

4.6.3.3 Formulación del Plan Urbano Ambiental

Objetivo del proyecto:

El objetivo general es contribuir a fortalecer la capacidad de la municipalidad para supervisar, vigilar y fiscalizar los aspectos ambientales y poner en marcha programas, proyectos y mecanismos que permitan un desarrollo sostenible y armónico en la zona de estudio.

Descripción:

El proyecto contribuirá a generar una visión de desarrollo sostenible teniendo especial cuidado en los aspectos ambientales y socio culturales a través de instrumentos de gestión institucional.

Componentes:

Elaboración del Plan Urbano-Ambiental con información territorial proveniente de un levantamiento topográfico

Plan de Plan de Gestión de residuos sólidos

Coordinación con actores para implementación del programa Lima Contra la Basura en la zona con el fin de mejorar el servicio de recojo de basura en la zona, ordenar el reciclaje informal y educar a la población en uso de los contenedores tanto como segregación en la fuente.

Instalación de contenedores de acuerdo a las características que se identifiquen (de superficie o soterrados).

Programas de Desarrollo Sostenible

Planes de Manejo definitivos de la Cuenca del Río Rímac

4.6.3.4 Constitución de un Centro de Referencia Ambiental

Descripción:

Propuesta de ocupación de un espacio en la nueva propuesta de intervención comercial como aporte, para un centro de educación ambiental, capacitación y desarrollo de material de orientación ambiental, y centro de acopio.

Creación de herramientas que sirvan de apoyo para desarrollar conciencia ambiental en la comunidad.

Resultado:

Población e instituciones capacitadas en promover conservación ambiental

Líderes ambientales


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Divulgación de experiencias y buenas prácticas como ejemplo

Profesores y padres de familia trabajando en la comunicación, difusión y educación ambiental


Componentes:

Escuela Ambiental

Elaboración de Material de Educación Ambiental

Elaboración de Guía orientación ambiental-profesores y padres de familia

Creación de Cuentos ambientales infantiles

Fichas didácticas sobre energía, agua y residuos

4.6.3.5 Fortalecimiento de Capacidades en Gestión de Riesgo y Desarrollo de

Líneas Vitales de Accesibilidad y Evacuación en Casos de Desastres.

Objetivos:

Lograr incrementar la resiliencia para reducir y responder a situaciones de riesgo a desastres, en Lima Metropolitana a través de focalizar acciones en el sector de Barrios Altos y el distrito de El Agustino como sector colindante.

Generar accesibilidad fluida en caso de desastres que facilite la evacuación de la población y lograr articular la asistencia humanitaria vía aérea por la conectividad del aeropuerto, puerto y transporte terrestre.

Componentes:

Plan de Contingencia solidario entre empresas que se encuentran involucradas en los riesgos por materiales peligrosos

Plan de contingencia de SEDAPAL/ para dotación de agua segura y disposición de aguas residuales en atención a la población del área de estudio.

Plan de evacuación de poblaciones en la estación del tren Eléctrico, cementerios y de las poblaciones urbanas del entorno.

Dotación e implementación de equipamiento de personal de respuesta (bomberos)

Mejoras y acondicionamiento de vías de evacuación con señalética aérea y a nivel del suelo de zonas de seguridad.

4.7. Normativa de Reglamentación Urbana

A efectos de poder implementar la visión del desarrollo territorial y lograr los objetivos y metas propuestos en el presente Plan Específico, se hace necesaria la aprobación de las siguientes normas de reglamentación urbana:


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4.7.1. Zonificación


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4.7.2. Índice de Usos

La tabla de Índice de Usos, presenta sólo actividades urbanas que podrían ser compatibles con la zonificación propuesta para la zona de intervención del Plan Específico Barrios Altos.

El documento de propuesta del Plan Específico presenta el detalle de los usos compatibles con la zonificación de acuerdo al Código CIIU.

4.7.3. Parámetros Edificatorios

Las tablas de Parámetros Edificatorios presenta las consideraciones que deben tomarse en cuenta para el diseño de las edificaciones de con la zonificación propuesta para la zona de intervención del Plan Específico Barrios Altos.

Normas de Zonificación de Usos del Suelo de Zona de Reglamentación Especial

Zona ZRE 1 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 1

Características urbanas Estructura predial, conformada por integración inmobiliaria de terrenos de MEPSA, UNICON y A.H. 2 de Mayo, comprenden proyecto de inversión público-privada en base a Unidad de Gestión de Inversión Urbana UGIU.

Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial de alta y media densidad y Servicios

Lote mínimo Según el proyecto Para Conjunto Residencial lote mínimo 2,500 m

2

Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250 b) Residencial densidad Media Multifamiliar 600, Conj. Residencial 880

Altura edificación máxima a) 30 pisos desde Prolongación Av. Las Magnolias a Vía Parque Rímac. b) 12 pisos desde Av. Ferrocarril hasta Av. Las Magnolias b) 5 pisos desde Cementerio Presbítero Maestro hasta Av. Ferrocarril

Área libre a) Comercio 30% b) Residencia densidad alta 50%, c) Residenciales densidad media 35 %

Retiro a) La edificación debe coincidir con línea de propiedad alineándose los

frentes de la edificación en toda su longitud. b) Se permitirá retiro en el fondo del lote

Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas c) Estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en

cuadro adjunto


Características urbanas Zona del Centro Histórico sin compromiso urbano monumental

Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial alta densidad, Servicios y Talleres Artesanales

Lote mínimo Según el proyecto Para Conjunto Residencial lote mínimo 2,500 m

2

Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250

Altura edificación máxima a) 10 pisos b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)

Área libre a) Comercio 30% b) Residencia 50%


frentes de la edificación en toda su longitud. b) Se permitirá retiro en el fondo del lote


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Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas c) El estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en el

Cuadro adjunto

Aportes de Habilitaciones Urbanas

Función / Zona Comercial Residencial

Recreación Pública 20% 20%

Parques Zonales 5% 2%

Renovación Urbana 3% ---

Servicios Públicos de Educación --- 2%

Servicios Públicos Distrital 2% 4%

Total 30% 28%

Normas de Zonificación Residencial Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA – RDM

Usos generales permitidos (1) Vivienda

Unifamiliar Vivienda

Multifamiliar Vivienda

Taller Conjunto

Residencial

Lote mínimo m2 120 150 180 1,600

Frente Mínimo m2 6 8 8

Densidad neta (Hab./Ha.) 600

Altura edificación máxima (pisos) 3 5 5 5

Área libre mínima 30% 35% 35% 35%

Retiro Retiro frente a Avenida = 5 m

No se exigirá retiro frente a calles

Estacionamiento 1 cada

vivienda 1 cada 4 viviendas

1 cada vivienda

1 cada 4 viviendas

Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA – RDA

Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar Conjunto Residencial

Lote mínimo m2 300 2,500

Frente Mínimo m2 10 ---

Densidad neta (Hab./Ha.) 2,250

Altura edificación máxima (pisos) 12

Área libre mínima 50%

Retiro Retiro frente a Avenida = 5 m

No se exigirá retiro frente a calles

Estacionamiento 1 cada 4 viviendas

Normas de Zonificación Comercial Zona COMERCIO ZONAL – CZ


Uso residencial compatible RDA

Tamaño del lote Según proyecto y según entorno

Área libre mínima Según actividades y consideraciones ambientales

Estacionamiento 1 cada 100 m2

Zona COMERCIO METROPÓLITANO – CM



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Zona COMERCIO METROPÓLITANO – CM

Uso residencial compatible RDM

Tamaño del lote Según proyecto y según entorno

Área libre mínima 30%

Estacionamiento 1 cada 100 m2

Especificaciones Normativas:

(1) Compatibilidad de los Usos del suelo está establecida en el Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas del área de intervención.

(2) Requerimiento de estacionamientos para usos especiales se señalan a continuación:

Supermercados Uno cada 100 m2 de área de venta Tiendas de autoservicio Uno cada 100 m2 de área de venta Mercados Uno cada 25 puestos Cines, teatros y locales de espectáculos Uno cada 20 butacas Locales culturales, clubes, instituciones y similares Uno cada 75 m2 de área techada Locales de Culto Uno cada 30 m2 de área de culto

4.7.4. Plan Vial

4.7.4.1 Propuesta de Clasificación Vial

Producto de los datos de campo y de las actividades urbanas planteadas en la propuesta de complementación de la zonificación, es que, en el área de estudio, se propone la siguiente clasificación vial:

- Vías expresas

- Vías Arteriales

- Vías Colectoras

- Vías Locales Preferenciales

Las tres primeras vías son de jurisdicción metropolitana y la última, de jurisdicción distrital.

La clasificación propuesta, considerando la ordenanza 341, será la siguiente:

Vía Expresa

N° Código Ancho (m)

1 E – 01 22

2 E – 02 14

3 E – 03 113 – 114

4 E – 04 80

Vía Arterial


1 A – 01 40 – 50

2 A – 02 35

3 A – 03 35 – 45

4 A – 04 45

5 A – 05 30 – 45

6 A – 06 30

7 A – 07 30

8 A – 08 36.4

Vía Colectora


1 C – 01 14

2 C – 02 22.7

3 C – 03 23

4 C – 04 25

5 C – 05 40

6 C – 06 30

7 C – 07 24

8 C – 08 44

Vía Local Preferencial


1 LP – 01 12.2

2 LP – 02 15

3 LP – 03 30


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Sistema Vial Propuesto


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4.7.4.2 Vías Metropolitanas

A. Vías Expresas

Las vías expresas del sistema vial son:

- Vía de Evitamiento.

- Vía Parque Rímac.

En la propuesta no se ha considerado la modificación del plano del Sistema Vial Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de vía.

Secciones de Vías Expresas


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B. Vías Arteriales

Las vías arteriales del sistema vial son:

- Av. Grau.

- Av. Locumba

- Vía Margen izquierda.

En la propuesta no se ha considerado la modificación del plano del Sistema Vial Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de vía; solo se considera la propuesta de hacer CUE - Corredor de Uso Especializado a la Av. Grau y la Av. Locumba.

Secciones de Vías Arteriales


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Pá g in a 3 0 d e 5 0


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C. Vías Colectoras

En la propuesta se ha considerado la modificación de las vías existentes del plano del Sistema Vial Metropolitano.

En la presente propuesta vial se considera incluir como vía colectora al eje formado por:

- El Carmen (Plácido Jiménez)

Sección: C-06

Tramo: Inicio Cementerio El Ángel (S-N) – Ancash

- Plácido Jiménez.

Sección: C-08

Tramo: Magnolias - Vía Evitamiento

Con la inclusión de este eje se busca permitir la accesibilidad desde las vías metropolitanas.

Secciones de Vías Colectoras


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Adicionalmente se propone que el Instituto Metropolitano de Planificación considere la modificación del Plan Vial Metropolitano, incluyendo las secciones que correspondan a la continuación del par vial de la Av. Plácido Jiménez o El Carmen (unión con Calle Osores), desde el final del Cementerio El Ángel hasta su intersección con la Av. José Riva Agüero.


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4.7.4.3 Vías Locales

A. Vías Locales Preferenciales

Sin bien no son vías metropolitanas, estas vías cumplen una función estructural dentro del área en estudio. La administración de estas vías le corresponde al distrito de cercado de Lima. Estas vías locales articularan 2 zonas:

Zona A: es la zona que se encuentra delimitada por:

- Jr. Ancash

- Av. Locumba.

- El Cementerio el Ángel.

En esta área se propone la implementación de 2 vías Locales Preferenciales las cuales conectaran la Av. Locumba y el Jr. Ancash, tal como se muestra en la siguiente figura:

Vías Locales Preferenciales Zona A


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Zona B: es el la gran zona propuesta como comercial y de recreación pública, la cual

se encuentra delimitada por:

- Vía de Evitamiento.

- Vía Margen izquierda.

- Plácido Jiménez.

- Ferrocarril Central.

Este tipo de vías permitirá el traslado de vehículos de un punto a otro con una mayor prioridad respecto de las otras vías locales.

En esta área se propone la implementación de 5 vías locales preferenciales las cuales estructuraran el área, tal como se muestra en la siguiente figura:

Vías Locales Preferenciales Zona B


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Secciones de Vías Locales Preferenciales


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4.8. Financiamiento y Programación de Ejecución de

Intervenciones

4.8.1. Valorización de la Tierra Urbana y Bienes Inmuebles como

Factor de Financiamiento del Plan Específico

En los últimos años, el precio por m2 de las viviendas en las áreas urbanas de Lima ha escalado a niveles sin precedentes. Recientes estudios revelan que el precio promedio subió de US$ 521 en el 2006 a US$ 1,838 a diciembre de 20132 aumentando así su valor en un 253%.

De la misma forma que para distritos urbanos consolidados, el Centro Histórico está cobrando un valor importante en lo que respecta al tema inmobiliario; según EMILIMA (Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima), el precio del m2 en el Centro Histórico paso de US$ 467 en el 2011 a US$ 1,400 en el 20133.

Al respecto, el estudio realizado por el BCRP4 da muestras claras que el precio del m2 se encuentra perfectamente alineado con los fundamentos técnicos que influyen en él, desestimando así una posible crisis a raíz de una sobrevaloración del precio. Demuestra el estudio que sobre el valor del precio influyen valores externos como los créditos hipotecarios, términos de intercambio, demografía y políticas urbanas.

Ante este escenario, surge el cuestionamiento de valorizar efectivamente un análisis que permita distinguir cómo influyen las políticas urbanas, a través de planes o cualquier otro instrumento de gestión en las variaciones del suelo urbano de la ciudad.

Si bien es cierto que la plusvalía urbana que será calculada no podrá considerarse como factor de recaudación, si permitirá estimar algunos supuestos para los impuestos vigentes en la normatividad municipal, tales como: Impuesto a la Alcabala, Impuesto Predial y Arbitrios.

Para el cálculo de los efectos de la plusvalía urbana se ha tomado el modelo de Colombia5, el cual señala que existen tres conceptos fundamentales:

a) Efecto plusvalía resultado de la incorporación del suelo rural al de expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo rural como suburbano;

b) Efecto plusvalía resultado del cambio de uso y

c) Efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo.

Para el caso de nuestro Plan Específico se ha seleccionado el método de resultado de mayor aprovechamiento del suelo, debido a las características de las propuestas de las intervenciones.

2 Obregón, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Perú. Mayo 2014 3 Diario Gestión, Jueves 16 de Enero 2014: http://gestion.pe/inmobiliaria/precio-metro-cuadrado-centro-historico-lima-hoy-vale-us-1400-2086427 4 Obregón, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Perú. Mayo 2014 5 Resolución N° 620 de 2008, 26 de septiembre de 2008 – República de Colombia

http://gestion.pe/inmobiliaria/precio-metro-cuadrado-centro-historico-lima-hoy-vale-us-1400-2086427

http://gestion.pe/inmobiliaria/precio-metro-cuadrado-centro-historico-lima-hoy-vale-us-1400-2086427


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Si bien es cierto nuestra propuesta concibe y proponen cambios de zonificación, consideramos que de llevarse a cabo fehacientemente las propuestas y cambios que se proponen el suelo del área de intervención elevara considerablemente su valor a raíz de las ganancias en altura y en el mejor aprovechamiento del suelo.

El cálculo de plusvalía en función de la lógica de mayor aprovechamiento del suelo del área de intervención. Para ello se realizaron los siguientes pasos:

1. Se realizó el estudio de mercado para hallar el valor referencial de la propiedad inmueble, para lo cual se tomó como muestra publicaciones de ofertas de bienes inmuebles dentro del área de influencia directa e indirecta, determinado los siguientes valores:

Sector / Distrito

Manzanas

Valor Comercial Mercado

Actual S/.

Valor Comercial Estimado

Futuro S/.

07 Lima

Cercado

001, 002, 006, 008, 078, 079, 080, 081, 082, 083, 084, 085, 086

2,400.00 3,900.00

017, 018, 019, 020, 027, 028, 029, 035, 036, 037, 042, 043, 045, 047, 087, 088, 089, 090, 091, 092, 093, 094, 095, 096, 097, 098, 099, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 112, 113

2,700.00 3,900.00

25 El

Agustino

001, 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009, 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017, 018, 019, 020, 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027, 028

2,200.00 3,900.00

029, 030, 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037, 038, 039, 040, 041

2,700.00 3,900.00

2. Posteriormente y en función de la información catastral obtenida en campo, se determinaron las áreas de terreno y áreas construidas actuales (sin contar con áreas verdes, cementerios, áreas para otros usos):

Sector / Distrito

Total Área de Terreno

(i) (m2)

Total Área Construida

(i¡) (m2)

Variación %

Valor Referencial de Terreno (iii)

S/.

Valor referencial con Área

Construida (iii) S/.

07 Lima 1,062,698.27 1,771,157.55 66.66 2,771,451,735.00 4,466,124,036.00

25 El Agustino 117,411.91 175,562.34 49.52 291,520,700.00 456,385,378.00

Total 1,180,110.18 1,946,719.89 64.96 3,062,972,435.00 4,922,509,414.00

Notas: (i). El Total de Área de Terreno se refiere fundamentalmente a áreas de uso residencial,

no considera áreas de espacio público, zonas de recreación, zonas consideradas para otros usos o usos especiales.


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(ii). El Total Área Construido, tomando el criterio de la nota anterior, se estima el área construida considerando el tamaño del lote y el número de pisos hallado en el trabajo de campo.

(iii). El Valor Referencial, tanto de terreno como de área construida, ha sido calculado en función del valor referencial de mercado en valores actuales según la sectorización realizada.

Como se aprecia en el cuadro precedente, existe poco aprovechamiento del suelo en ambas áreas de gestión. En el caso concreto de la porción de Barrios Altos, el área edificada sólo representa un 66% adicional al área de terreno, mientras que en El Agustino el área edificada sólo supera en 49.5% al área de suelo; esto demuestra un bajo aprovechamiento del área urbana por patrones de ocupación horizontal de propiedad individual..

3. Por último, se procedió a aplicar las nuevas alturas propuestas y mejor aprovechamiento del suelo a partir de las intervenciones señaladas en el Plan Específico, lo que determinó la estimación de áreas construidas antes y después de la intervención:

Sector / Distrito Total Área Construida

Sin Intervención (m2)

Total Área Construida con Intervención (i)

(m2) Variación %

07 Lima 1,771,157.55 4,855,103.60 174.12

25 El Agustino 175,562.34 358,156.27 104.00

Total 1,946,719.89 5,213,259.87 167.80

Notas: (i). El Total Área Construida con Intervención, se estima el área construida considerando

el tamaño del lote y el número de pisos con la nueva zonificación y nuevos usos que se proponen en el Plan Específico.

Como se puede observar en el cuadro precedente, a partir del aumento de las alturas, según las propuestas realizadas conforme a las zonificaciones respectivas, se logra aumentar para el sector 07 Cercado de Lima un total de 174% de áreas construidas, mientras que para el sector de El Agustino la variación fue de 104%, permitiendo llegar a tener un área construida total de 5,213,260 metros cuadrados.

Dicha ganancia y mejor aprovechamiento del suelo nos permite calcular el valor esperado del área de intervención en dos momentos; con valores actuales y con valores futuros estimados.

Dicha estimación nos demuestra que aun manteniendo los valores de los precios de propiedad inmobiliaria actuales del mercado, se obtiene un alto valor sobre el área construida, teniendo que para el área de Lima alcanza poco más de S/. 12,025 millones, mientras que para El Agustino se lograría poco menos de S/. 877 millones. Considerando el valor esperado futuro de la propiedad inmobiliaria, el margen de diferencia pasa a aumentar un 57.45% en Lima y 59.31% en El Agustino.


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Sector / Distrito

Total área construida luego de

intervención (m2)

Valor esperado de área construida

luego de intervención a precio actual

S/.

Valor esperado de área construida

luego de intervención a

precio esperado (i) S/.

Variación %

07 Lima 4,855,103.60 12,025,748,319.00 18,934,904,040.00 57.45

25 El Agustino 358,156.27 876,794,119.00 1,396,809,453.00 59.31

Total 5,213,259.87 12,902,542,438.00 20,331,713,493.00 57.58

Notas: (i). Valor esperado de área construida luego de intervención a precio esperado, se estima

en función a precios de mercado actual para un área que presenta una situación similar a la que se espera lograr con las intervenciones propuestas en el Plan Específico. Para el presenta análisis se han tomado en cuenta precios de mercado obtenidos de portales de intermediación inmobiliaria para la nueva zona residencial y comercial “Los Parques del Agustino”, considerando S/ 3,900.00 por m2, como promedio de venta de varios departamentos nuevos en la zona.

Por último, en el cuadro precedente, se presenta la estimación total de la plusvalía en ambos escenarios (con precios actuales y precios esperados). Dicha información evidencia un escenario de mejora de las condiciones del valor urbano, a raíz del mejor aprovechamiento del suelo, lo que repercutiría inmediatamente en la recaudación del impuesto predial, que en cálculos conservadores podría llegar a cuadruplicarse; lo mismo habría de ocurrir con los arbitrios, debido al aumento de la densidad poblacional y otros factores que influyen en su estimación.

Un trabajo de análisis de plusvalía más detallado, lo cual no fue materia del presente estudio, debería poder incorporar al análisis económico el impacto en la plusvalía de otros factores como las inversiones a desarrollarse en el área: Metro de Lima, inversiones comerciales, mejora de infraestructura vial, incremento de áreas verdes, mejora de espacios públicos, puesta en valor de patrimonio histórico, entre otras inversiones; lo que influirá directamente en el proceso de mejora de las condiciones urbanas y por tanto en los montos de la plusvalía en el área de tratamiento.

La plusvalía urbana, como bien se ha señalado anteriormente no tiene un impacto en sí mismo en la recaudación municipal; si puede afirmarse que producirse las metas previstas en el Plan, la Municipalidad Metropolitana de Lima incrementará su recaudación de tributos en razón a lo siguiente:

Impuesto al Alcabala: las inversiones que se realicen para la edificación de mayores viviendas de acuerdo a lo previsto en el Plan, generará mayores transacciones de compra – venta de inmuebles, lo cual repercutirá en mayor recaudación del impuesto; y, siendo que la mayor cantidad de viviendas nuevas a edificarse se produciría dentro del área del Cercado de Lima, la recaudación del impuesto sería 100% para la Municipalidad Metropolitana de Lima.


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Impuesto Predial: la existencia de mayor número de viviendas repercute directamente en la mayor potencial recaudación del impuesto; y considerando que las nuevas edificaciones tendrán características constructivas y de acabados de mejor calidad que las actuales viviendas, igualmente se puede considerar una mayor estimación del valor predial y por tanto mayor recaudación potencial del impuesto; finalmente, la ejecución de las intervenciones públicas como privadas previstas en el Plan, permitirá que progresivamente se realicen ajustes al valor arancelario del terreno a tasación oficial, lo cual incrementaría aún más el valor predial y por consiguiente una mayor potencial recaudación del impuesto.

Arbitrios de servicios públicos municipales: Los arbitrios de Limpieza Pública, Parques y Jardines, Serenazgo, se calculan tomando como criterios principal el área de las unidades prediales; sin duda existirá con la implementación del Plan mayores unidades prediales que las existentes y por tanto mayor área de edificaciones, lo que repercutirá en mayor recaudación de dichos arbitrios.

Otra alternativa legal de financiamiento, aún no desarrollada por la MML, es el tributo establecido en el Decreto Legislativo 776, Ley de Tributación Municipal, denominado Contribución Especial de Obras Públicas, el cual se puede determinar teniendo en consideración el mayor valor que adquiera la propiedad beneficiada por efecto de la obra municipal; y procederá exclusivamente cuando la Municipalidad haya comunicado a los beneficiarios, previamente a la contratación y ejecución de la obra, el monto aproximado al que ascenderá la contribución.

Con todos estos elementos indicados se puede considerar que la Municipalidad podrá financiar las intervenciones del Plan, de manera holgada con la mayor recaudación estimada de tributos municipales.

4.8.2. Programación Multianual de las Intervenciones

El presente acápite busca proponer una lógica de programación de las intervenciones en un horizonte de tiempo, toda vez que es necesario realizar el ejercicio de planificación que busque los mejores resultados para la implementación del plan.

La programación solo considera aspectos de temporalidad y presupuesto estimado, sin que se pueda lograr precisar cuáles serán las fuentes de financiamiento que logren ejecutarlas, toda vez que ese trabajo es resultado de coordinaciones internas y validaciones con las áreas correspondientes.

El monto total estimado de las intervenciones es poco mas de S/. 32.9 millones, tanto para actividades como inversiones que son de facultad de la municipalidad ejecutar. No se está considerado otros componentes del presupuesto, detallado en cada ficha de intervención, que se entienden deben ser ejecutados por el sector privado o través de Asociaciones Público-Privadas u otra modalidad acorde al tipo de intervención.

Tal y como se vio en el punto 4.8.1.5 Financiamiento del Plan Específico, la ejecución de las propias intervenciones del plan, podrán ir ejecutándose ya sea afectando partidas presupuestales y fuentes de financiamiento existentes o bien conforme se vayan implementando las intervenciones de mayor envergadura, esta permitirá generar nuevos ingresos y que a su vez sirvan para ir complementando las fuentes requeridas.


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La priorización de las intervenciones ha servido para ordenar el inicio de las mismas, no dejando de lado ningún tipo de proyecto o actividad, toda vez que se considera necesaria su ejecución.

Programación Multianual de Intervenciones para Proyecto de Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) 2015 – 2025

Código Tipo Nombre Intervención Prioridad Presupuesto estimado

2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.

3 Actividad/Proyecto

Habilitación urbana y Reurbanización en Zona de Reglamentación Especial, ZRE-1, a través de la constitución de una Unidad de Gestión De Inversión Urbana - UGIU

1 2,940,000 2,940,000

6 Actividad/Proyecto

Densificación urbana en los Asentamientos Humanos Ancieta Baja, Siempre Unidos y Concentración Santoyo a través de una iniciativa pública eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular de la Municipalidad Metropolitana de Lima

2 2,400,000 2,400,000

10 Proyecto Mejoramiento de la Infraestructura Vial de la Zona de Estudio

3 5,713,458 5,713,458

5 Actividad

Habilitación Urbana de predio denominado Quinta Francia en El Agustino, a través de la constitución de una unidad de Gestión de Inversión Urbana – UGIU

4 3,200,000 3,200,000

2 Proyecto

Rehabilitación de vías y revalorización turística cultural desde Plaza Maravilla hasta la Muralla. Centro Histórico de Lima/El Agustino

5 343,000


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Código Tipo Nombre Intervención Prioridad Presupuesto estimado

2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.

8 Actividad Elaboración del Plan de Gestión Ambiental del área de intervención

6 630,000

12 Actividad

Fortalecimiento de capacidades en Gestión de riesgo y desarrollo de líneas vitales de accesibilidad y evacuación en casos de desastres.

7 3,000,000 3,000,000

9 Proyecto Creación de Centro de Referencia Ambiental

8 1,350,000 1,350,000

1 Actividad

Renovación Urbana con fines de vivienda en Microzona de Tratamiento 2. MZT-2. Av. Sebastián Lorente – AAHH Santa Rosa

9 280,000 280,000

11 Proyecto

Construcción e Implementación del Centro de Educación Física en Jr. Conchucos, en Cercado de Lima

10 3,375,000 3,375,000

4 Proyecto Implementación de espacio público en Cementerio El Ángel

11 9,520,000 9,520,000

7 Proyecto Rehabilitación del Parque Alameda Grau - El Agustino

12 2,996,000 2,996,000


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Anexo 1: Propuestas de intervención en el Centro

Histórico de Lima

El área de intervención tiene un área del Centro Histórico como zona de influencia directa, es en dicha área que se proponen las siguientes intervenciones, las cuales deberán ser consideradas por las áreas correspondientes de la MML.

Intervención en la Zona del Centro Histórico de Lima:

El reajuste Integral de Zonificación de los Usos del Suelo del Cercado de Lima, aprobado con la Ordenanza N° 893-MML del año 2005, en la zona del Centro Histórico de Lima estableció tres (3) grandes Zonas Especiales de Usos del Suelo, en las cuales se reconocen perfiles urbanos y viales formados a través del tiempo, así como vocaciones de uso diferenciadas según su potencialidad funcional, espacial y compromiso monumental; y, en donde las actuaciones deben orientarse fundamentalmente a la plena recuperación de sus condiciones urbanas, constructivas y operativas; siendo que en el ámbito del Plan específico se encuentran dos de ellas ZTE-2 Zona de Tratamiento Especial 2 y ZTE-3 Zona de Tratamiento Especial 3.

Actualmente la zona en estudio como consecuencia de la instalación de nueva infraestructura de transporte, ha cambiado su configuración por lo que se hace necesario la creación de otra Área de Tratamiento que responda a la nueva dinámica urbana que se viene dando en esta zona, para fines de promoción, orientación, aprobación y control de las acciones de renovación urbana; en ese sentido el plan específico propone la creación de la Zona de Tratamiento Especial 4 ZTE-4, área urbana constituida por un conjunto de predios afectados por el deterioro, espacialmente continuos, que justifican un tratamiento integral y de conjunto. Dentro de esta nueva Zona de Tratamiento y teniendo en cuenta las consideraciones técnicas, sociales, económicas y legales se identifican dos (2) Microzonas de Tratamiento, que son conjuntos de predios deteriorados, que por su situación, requieren ser tratados unitariamente, eliminando o reduciendo los factores de deterioro existentes.

Microzona de Tratamiento 1

Modificación de Parámetros urbanísticos y edificatorios que permitan la optimización del uso del suelo y la propiedad predial de esa zona.

Implementación de circuito turístico Plaza Maravillas - Muralla de Lima y Rehabilitación de vías, iluminación monumental, electrificación adecuada y el mejoramiento de las fachadas de las viviendas con categoría monumental.

Microzona de Tratamiento 2

Renovación urbana en base a nuevos parámetros urbanísticos y edificatorios, que permita la generación de suelo urbano con fines de vivienda a fin de optimizar el uso de suelo y la propiedad predial de la zona.


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Implementación de circuito turístico Plaza Maravillas – Muralla de Lima.

Comprende la rehabilitación de vías, iluminación monumental, electrificación adecuada y mejora de las fachadas de las viviendas con categoría monumental.

Intervención en espacio público MZT 1


Propuesta de ocupación: Parque y Pasajes peatonales para recreación Pública

Pasaje Peatonal Vásquez de Acuña 520 m2

Parque La Maravillas 2,568 m2

Plazuela el Agustino 700 m2

Vía vehicular lenta Jr. Conchucos 1,040 m2

Parques, jardines recreación Pública 3,065 m2 nuevos

Mejoramiento de fachadas de las viviendas con categoría monumental


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Renovación Urbana con Fines de Vivienda en Av. Sebastián Lorente.

Comprende intervención en terreno privado, actualmente es de uso industrial.

Área terreno 25,974 * m2

Aportes (Habilitación Urbana 24 % (6,233 m2)

Área neta para vivienda 19,741 m2

Propuesta de ocupación: VIVIENDA DENSIDAD ALTA

Zonificación : RDA (Vivienda de alta Densidad)


Altura Edificación 10 pisos ó (1.5 (a+r)


Vivienda multifamiliar 80,000 m2

800 viviendas (4,000 habitantes Nuevos) (RDA Densidad Neta 2250 Hab./ha.)

Parques y jardines (área libre) 11,844 m2

Para Renovación Urbana del AAHH Santa Rosa se propone una altura de 10 pisos hacia la estación del Tren, optimización del uso del suelo, estableciendo además calificaciones mayores con la que actualmente cuenta la zona.


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Normas de Zonificación de los Usos del Suelo del Centro Histórico

Zona MZT 1: MICROZONA TRATAMIENTO 1

Características urbanas Fuera del Área de Patrimonio Cultural de la Humanidad. Concentra Ambientes Urbanos Monumentales y diversidad de inmuebles de valor monumental.

Usos generales permitidos (1) Vivienda, Comercial, Servicios y Talleres Artesanales.

Lote mínimo Existente (no se permitirá subdivisión de lote). Existente o según proyecto

Altura edificación máxima a) 11.00 m. b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)

Área libre a) Edificaciones existente mantendrán áreas libres respectivas b) Las edificaciones nuevas exceptuando comercio 30%, c) Edificaciones comerciales 20%


frentes de la edificación en toda su longitud. b) Se permitirá retiro en el fondo del lote.

Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m2 de

área de comercio y oficinas. b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a 10

m. c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones d) No exigible en lotes ubicados en vías peatonales e) Estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en cuadro

adjunto.

Zona MZT 2: MICROZONA TRATAMIENTO 2

Características urbanas Zona del Centro Histórico sin compromiso urbano monumental

Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar, Conjunto Residencial, Comercio y Servicios

Lote mínimo Existente (no se permitirá subdivisión de lote). Existente o según proyecto

Altura edificación máxima a) 10 pisos b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)

Área libre a) En edificaciones nuevas comerciales 20% b) Uso Residencial 50%


frentes de la edificación en toda su longitud. b) Se permitirá retiro en el fondo del lote.

Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m2 de

área de comercio y oficinas. b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a10

m. c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones d) No exigible en lotes ubicados en vías peatonales e) El estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado

encuadro adjunto.


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Municipalidad Metropolitana de Lima Gerencia de Desarrollo Urbano Jr. Camaná 564- Piso 3 – Lima 1

Teléfono 632 1504

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