Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang Berkeadilan...

3rd Economics & Business Research Festival 13 November 2014

PENILAIAN NILAIJUAL OBYEK PAJAK (NJOP) YANG

BERKEADILAN DENGAN METODE ASSESSMENT SALES RATIO

This study aims to formulate a model of the determination ofthe Tax Object SalesValue (NJOP) as the basis for determining Land and Building Tax(PBB). The resulting model includes: determining the level of accuracy NJOP models, levels and uniformity ratios between NJOP market value, a model of justice and fairness vertical NJOP horizontally in determining the group with the low value of the tax object to tax high-value group. This study isthe 2nd year with the object of taxation in Boyolali. The method used is the use of analysis of Sales Assessment Ratio (ASR) is a method used to measure the ratio or the ratio between NJOP the fair market value indication. The method isappliedtotest the quality NJOP in order to increase the accuracy of the determination NJOP, performance Land and Building Tax (PBB) as well as to measure the revenue potential of the UN. The results of the study showed that the variability in Boyolaliregi on obtained COD values: -7.9420% and COV: 27.9294%. Based on the general standard of COD and COV, the results indicate that little variation on the determination ofthe level ofthe ratio between NJOP with its market value, which means that similar properties are initialized at the same relative level. Thus, these results do not yet reflect the fulfillment of justice horizontal NJOP determination of the market value ratio. Based on the analysis of justice between the vertical objects and groups of low-value tax to tax high-value calculation based on regression analysis of the PRD of 1.9333 indicates the occurrence of regressivity.

Similarly,the results of the regression analysis, b0 > ASR andbj >0 indicates that the ASR is independent

(free) to the selling price and there has been aprogression. It can be concluded that the determination NJOP in Boyolali not reflect the fulfillment of vertical equity, because the group of objects, higher-value tax determinedits value ata lower percentage than the object group to be lower taxes. Therefore, we need a model designation NJOP as tax bases equitable PBB either vertically or horizontally.

PENDAHULUAN

Dasar yang digunakan untuk mengenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP). Dalam pasal 6 ayat (1) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan

sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, dinyatakan bahwa dasar

pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah NJOP. Hal ini berarti bahwa besarnya PBB yang

dikenakan atas suatu objek pajak tergantung pada besarnya NJOP yang ditetapkan.Berdasarkan pasal 1 ayat

(3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan Undang-

Undang Nomor 12 Tahun 1994, dinyatakan bahwa NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari

transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat ttansaksi jual-beli, NJOP

ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai

jual objek pajak pengganti. Ini berarti bahwa sesuai amanat undang-undang, penentuan besarnya NJOP atas

Bambang Mursito

Fakultas Ekonomi, UNIBA Surakarta

bmursito @ yahoo.com

Yuli Chomsatu Samrotun

Fakultas Ekonomi, UNIBA Surakarta

[email protected]

ABSTRACT

Fakultas Ekonomika dan Bisnis Universitas Kristen Satya Wacana 914


suatu objek pajak harus didasarkan pada nilai pasar yang berlaku yang tercermin dan harga transaksi jual-

beli.

Dalam pelaksanaannya, NJOP tidak selalu sama dengan nilai pasar. NJOP bisa saja lebih tinggi atau

lebih rendah dari nilai pasar. Saat ini sebagian bcsar penilaian untuk pengenaan PBB dilakukan secara

massal (mass appraisal), sedangkan penilaian yang dilaksanakan secara individual (individual appraisal)

jumlahnya masih sangat sedikit. Hal ini disebabkan kurangnya tenaga penilai, biaya, serta luasnya wilayah

kerja dan besarnya jumlah objek pajak. Penilaian massal tersebut memiliki beberapa kelemahan diantaranya

adalah kurang akuratnya data dan kurang seragamnya tingkat penilaian dalam menentukan NJOP.

NJOP yang nilainya di bawah nilai pasar (under assessment) dan NJOP yang nilainya lebih tinggi

dari nilai pasar (over assessment) dapat menimbulkan beberapa dampak negatif, baik bagi kepentingan

fiskus maupun bagi kepentingan wajib pajak. Penetapan NJOP yang under assessment menunjukkan

adanya potensi penerimaan negara yang belum tergali secara maksimal. Perkembangan pasar properti yang

nilainya selalu meningkat yang tidak diikuti dengan penilaian ulang bisa berakibat NJOP selalu di bawah

nilai pasar. Jika hal ini tidak segera diantisipasi, kesenjangan nilai NJOP dan nilai pasar yang terjadi akan

semakin tajam.

Di sisi lain, penentuan NJOP yang over assessment dapat memicu gejolak sosial di masyarakat yang

secara jangka panjang juga akan mengganggu proses penerimaan pajak dari sektor PBB. Oleh karena itu,

diperlukan kontrol dalam penentuan NJOP agar selalu pada tingkat yang sesuai dengan nilai pasar sehingga

dapat diterima oleh semua pihak.

Selain perlunya memperhatikan tingkat akurasi penilaian, penentuan NJOP juga perlu

memperhatikan pemenuhan asas keadilan. Distribusi keadilan dalam penetapan PBB khususnya dalam arti

keadilan horisontal mensyaratkan bahwa properti dengan nilai yang sama ditentukan NJOPnya pada tingkat

yang sama pula. Dalam hal ini, pemenuhan keadilan penentuan NJOP antara objek pajak bernilai tinggi

dengan objek pajak bernilai rendah juga perlu diperhatikan.

TUJUAN PENELITIAN

1 Menganalisis tingkat akurasi penetapan NJOP terhadap nilai pasar berdasarkan basil pengukuran

tendensi sentral di Wilayah Kabupaten Boyolali.

2 Menganalisis pemenuhan keadilan horisontal yang tercermin dari tingkat keseragaman rasio antara

NJOP dengan nilai pasar berdasarkan basil pengukuran variabilitas di Wilayah Kabupaten Boyolali

3 Menganalisis pemenuhan keadilan vertikal antara kelompok objek pajak bernilai rendah dan

kelompok objek pajak bernilai tinggi berdasarkan analisis regresi di Wilayah Kabupaten Boyolali

4 Merumuskan suatu model yang dapat di terapkan dalam menentukan Nilai Jual Obyek Pajak

(NJOP) yang Berkualitas

MANFAAT PENELITIAN

1 Model penentuan NJOP dengan metode ASR dapat digunakan untuk mengukur tingkat akurasi

penetapan, tingkat keseragaman (keadilan horisontal), dan tingkat keadilan vertikal.

Fakultas Ekonomika dan Bisnis Universitas Kristen Satya Wacana feb


2 Sebagai bahan masukan bagi PEMDA sebagai instansi yang akan mengelola PBB terhitung

mulai 1 Januari 2013 untuk melakukan reevaluasi kembali penetapan NJOP sebagai dasar

pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan yang lebih berkeadilan

TINJAUAN PUSTAKA

Rochmat Soemitro dalam Mardiasmo (2008:1), pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara

berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa timbal balik

(kontraprestasi) yang langsung dapat ditunjukkan dan yang digunakan untuk membayar keperluan

umum. Sementara itu definisi pajak menurut S.I. Djajadiningrat dalam Munawir (1992:3), pajak

adalah suatu kewajiban untuk menyerahkan sebagian dari kekayaan kepada negara disebabkan

oleh suatu keadaan, kejadian dan perbuatan yang memberikan kedudukan tertentu, tetapi bukan

sebagai hukuman, menurut peraturan-peraturan yang ditetapkan pemerintah serta dapat

dipaksakan, tetapi tidak ada jasa balik dari negara secara langsung, untuk memelihara

kesejahteraan umum.

Secara teoritis, pajak mempunyai dua fungsi pokok, yaitu sebagai sumber penerimaan

negara (budgetery function) dan sebagai alat untuk mengatur atau mengontrol kegiatan sektor

swasta dalam suatu perekonomian (regulatory function).

Dengan kedua fungsi diatas, sebagaimana dikemukakan oleh John dan Michael dalam Yusuf

(2012) pajak mempunyai peranan sebagai berikut:

1) Sebagai sumber utama penerimaan pemerintah untuk membiayai pengeluaran dan

aktivitasnya.

2) Digunakan untuk meningkatkan atau memobilisasi tabungan masyarakat sekaligus

mengarahkannya agar diinvestasikan pada sektor usaha yang mempunyai manfaat atau

sumbangan yang besar bagi perekonomian nasional.

3) Digunakan untuk memperbaiki distribusi pendapatan agar lebih adil dan merata seperti dengan

penerapan tarif pajak yang bersifat progresif.

4) Digunakan untuk membatasi dan mendorong impor barang-barang mewah dan atau barang-

barang lainnya yang kurang bermanfaat, barang-barang modal dan bahan baku yang sangat

diperlukan oleh negara-negara berkembang seperti dengan cara penerapan tariff pajak impor

yang tinggi.

5) Mendorong pemanfaatan faktor produksi dengan lebih produktif. Misalnya, pengenaan PBB

yang jauh lebih tinggi atas tanah dan bangunan yang berlokasi di daerah-daerah strategis dan

Menurut Mardiasmo (2008:2), agar pemungutan pajak tidak menimbulkan hambatan atau

perlawanan, maka pemungutan pajak harus memenuhi syarat sebagai berikut:

1) Pemungutan pajak harus adil (syarat keadilan)

2) Pemungutan pajak harus berdasarkan undang-undang (syarat yuridis)

potensial.



3) Tidak mengganggu perekonomian (syarat ekonomis)

4) Pemungutan pajak harus efisien (syarat finansial)

5) Sistem pemungutan pajak harus sederhana

Musgrave dalam Suharno (2003) yang membedakan keadilan dalam pengenaan pajak menjadi

dua klasifikasi yaitu keadilan horisontal dan keadilan vertikal. Yang dimaksud dengan keadilan

horisontal adalah pembayar pajak dengan keadaan yang sama, harus dikenakan pajak yang sama

besarnya. Sedangkan keadilan vertikal adalah pembayar pajak yang lebih besar kemampuannya harus

dibebani pajak yang lebih besar pula.

Prinsip keadilan di bidang pajak lainnya adalah yang menyangkut keadilan berdasarkan manfaat

dan kemampuan membayar sebagaimana yang dikemukakan oleh Adam Smith. Jika keadilan

dimaksudkan berdasarkan manfaat, berarti orang yang mendapatkan manfaat yang lebih besar dari

kegiatan pemerintah, harus membayar pajak lebih besar dibandingkan dengan orang yang mendapat

manfaat lebih kecil. Sedangkan bila keadilan didasarkan atas kemampuan membayar, ukurannya adalah

orang yang lebih mampu harus membayar pajak lebih besar dari orang yang kurang mampu.

Beberapa konsep keadilan pajak ternyata tidak mudah diterapkan di lapangan karena secara terus-

menerus diuji oleh situasi dan kondisi lingkungan dimana keadilan itu diterapkan. Hal ini membuktikan

bahwa keadilan itu relatif dan menuntut adanya evaluasi dan penyesuaian secara terus-menerus dari

semua pihak secara partisipatif. Oleh karena itu mengambil alih konsep atau sistem keadilan di suatu

negara, misalnya negara maju sekalipun adalah tidak tepat karena akan berbenturan dengan perasaan

keadilan masyarakat dimana pajak itu diterapkan. Namun tidak berarti kita harus mencari dan

merumuskan sebuah formula keadilan sendiri dari nol, melainkan pengalaman apa yang terjadi di

tempat lain untuk kondisi dan situasi berbeda dapat dan perlu dijadikan sebagai rujukan.

Persoalan keadilan dalam PBB adalah menyangkut penilaian tanah dan bangunan sebagai dasar

pengenaan PBB yang dikenal dengan NJOP. Distribusi keadilan dalam Pajak Bumi dan Bangunan

dibagi menjadi dua yaitu keadilan horisontal dan keadilan vertikal.Keadilan horisontal dalam PBB

mensyaratkan bahwa properti dengan nilai yang sama ditentukan NJOPnya pada tingkat yang sama

besarnya. Sedangkan keadilan vertikal Menurut Benson dan Schwartz dalam Suharno (2003),

mengemukakan bahwa "vertical equity in ad valorem real property taxation is the concept that all

properties within a taxating jurisdiction are assessed in equal proportion to their fair market value ".

Dengan kata lain, keadilan vertikal dalam pajak properti adalah suatu konsep pengenaan pajak properti

dimana semua properti dinilai dengan proporsi yang sama atas nilai pasar wajarnya.15 Proporsi nilai

estimasi terhadap nilai pasar adalah sama untuk semua properti baik untuk kelompok properti yang

nilainya rendah maupun tinggi.

Dalam PBB, ketentuan mengenai penetapan NJOP harus sesuai dengan nilai pasar ini

tertuang dalam pasal 1 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi

dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994. Dalam

Undang-Undang tersebut dijelaskan bahwa "Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang

diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat

transaksi jual-beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek



lain yang sejenis, atau nilai perolehan bam, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti." Dari

pengertian ini terlihat bahwa NJOP hams ditentukan berdasarkan nilai pasarnya.

Karena NJOP banyak digunakan sebagai acuan untuk berbagai kepentingan, maka NJOP

diharapkan dapat memenuhi tuntutan tersebut. Dalam ilmu penilaian (appraisal), jenis nilai

tunggal yang dapat memenuhi tuntutan tersebut adalah Nilai Pasar (Market Value). NJOP yang

mencerminkan nilai pasar diharapkan dapat menjadi referensi utama dalam keputusan strategis

baik dalam bertransaksi ataupun hanya untuk informasi manajemen. Kebutuhan NJOP sesuai

dengan nilai pasar tersebut antara lain supaya:

a) Penentuan dasar pengenaan pajak yang adil;

b) Penentuan harga jual yang tidak merugikan salah satu pihak;

c) Penentuan nilai investasi yang layak;

d) Penentuan besaran nilai kredit pinjaman yang aman;

e) Penentuan harga lelang yang sesuai.

Hartoyo (1995) memberikan definisi Assessment Sales Ratio sebagai rasio atau perbandingan

antara nilai yang digunakan untuk penetapan pajak suatu properti terhadap nilai pasarnya. Dalam PBB,

ASR dapat diterapkan untuk menguji kualitas NJOP dalam rangka peningkatan akurasi penentuan

NJOP dan kinerja PBB, serta untuk mengukur potensi penerimaan PBB dan keperluan perpajakan

lainnya. Berdasarkan Surat Edaran Nomor: SE-01/PJ.6/2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Analisis

ASR, analisis ASR diprioritaskan untuk wilayah yang memenuhi kriteria sebagai berikut:

a) wilayah yang mempunyai tingkat pembangunan tinggi (wilayah perkotaan)

b) wilayah berpotensi dalam upaya penyesuaian peningkatan NJOP (diluar wilayah perkotaan)

c) wilayah yang berbatasan untuk menjaga tingkat keseimbangan NJOP antar wilayah

d) wilayah dimana terdapat indikasi adanya data pasar yang mencukupi.

e) wilayah yang sudah tiga tahun atau lebih belum dilakukan revaluasi.

Hasil dari analisis ASR memiliki kegunaan sebagai berikut:

1) Pemeliharaan assessment pada tingkat yang dapat diterima.

2) Dengan menggunakan analisis tendensi sentral, kinerja penilaian selalu diuji dan

dievaluasi, sehingga jika ada daerah atau lokasi yang mempunyai tingkat ASR terlalu tinggi

atau terlalu rendah dapat segera diketahui dan diperbaiki.

3) Penentuan daerah atau lokasi untuk penilaian kembali (revaluation).

4) Dengan menggunakan analisis variabilitas, menentukan daerah atau lokasi yang perlu

dinilai kembali sesuai skala prioritas berdasarkan keterbatasan waktu, tenaga, dan biaya

yang tersedia.

5) Pemeliharaan keadilan (equity) dalam penetapan PBB.



6) Melalui analisis regresivitas/progresivitas, memelihara agar penetapan PBB konsisten baik

terhadap properti bernilai tinggi maupun terhadap properti bernilai rendah.

Sccara matematis, formula penghitungan ASR adalah sebagai berikut:

Data transaksi jual-beli properti (sales data) dapat diperoleh dan PPAT, camat PPAT, notaris

PPAT, lurah/kepala desa, masyarakat di lokasi yang bersangkutan, atau pembeli/penjual sccara

langsung, data-data penawaran melalui iklan, serta sumber-sumber lain yang relevan. Data tersebut

kemudian dianalisis dengan penyesuaian (adjusment) seperlunya untuk mendapatkan nilai jual yang

wajar. Data jual-beli tersebut kemudian dibandingkan dengan NJOPnya (assessment value). Dari basil

perbandingan tersebut dapat diperoleh Assessment Sales Ratio (ASR) dari masing-masing properti.

Setelah diperoleh ASR pada sejumlah properti dalam suatu lokasi/daerah, dapat dilakukan analisis

selanjutnya yang meliputi pengukuran tendensi scntral, pengukuran variabilitas, dan pengukuran

regresivitas/progresivitas.

METODE PENELITIAN

Jenis Penelitian

Dilihat dari jenis data yang digunakan, penelitian ini termasuk jenis penelitian kuantitatif dengan

dengan kategori penelitian dan pengembangan (research and development) yang bersifat longitudinal

(multiyeras) dengan data nilai pasar obyek pajak Bumi dan Bangunan di Kabupaten Boyolali tahun 2013.

Laporan kemajuan penenlitian ini adalah tahun pertama dari dua tahun penelitian yang direncanakan.

Populasi dan Sampling

Populasi dalam penelitian ini adalah seluruh Objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam wilayah Kota

Surakarta. Sampel yang digunakan sebesar 198 data harga pasar yang transaksinya berlangsung mulai 1

Nopember 2013 sampai dengan 28 Februari 2014. Metode pengambilan sampel dilakukan sccara acak.

Sampel data penelitian didapatkan dari informasi transaksi penawaran bumi dan bangunan agen properti di

Kabupaten Boyolali dan dari laporan bulanan PPAT yang terdapat dalam Bank Data Nilai Pasar- Properti

(BDNPP) KPP Pratama Surakarta tahun 2013 dan 2014. Data yang didapat selanjutnya di masukkan

kedalam sofwarc Sistem Informasi Geografis PBB Versi Smart Map 1.2 untuk ditelusur Nilai Jual Obyek

Pajak yang dikenakan pada masing obyek.

Desain penelitian

Model desain penelitian mengacu pada penelitian yang dilakukan Hartoyo (1995) yang

menggunakan Assessment Sales Ratio sebagai alat pengukur kinerja penilaian dalam pelaksanaan PBB.

ASR = — Si

ASR - Assessment Sales Ratio

Ai = Assessment Value (nilai yang ditetapkan)

Si = Sales Value yang diasumsi sebagai market value (nilai pasar-)



Desain penelitan tersebut berdasarkan pada Ratio Study yakni A study of a relationship between appraised

or assessed value and market value. Indicator of market value may be either sales (sales ratio study) or an

independet experts appraisals (appraisal ratio study) of common interest in ratio studies are the level and

uniformity of the appraisal of assessment (definisi menurut International Association Of Assessing Officers

/ IAAO).

Dalam PBB, ASR dapat diterapkan untuk menguji kualitas NJOP dalam rangka peningkatan akurasi

penentuan NJOP dan kinerja PBB, serta untuk mengukur potensi penerimaan PBB dan keperluan

perpajakan lainnya.

Teknik Analisis Data

Data transaksi jual-beli properti (sales data) diperoleh dari PPAT, notaris PPAT, lurah/kepala desa,

masyarakat di lokasi yang bersangkutan, atau pembeli/penjual secara langsung, data-data penawaran

melalui iklan agen properti, serta sumber-sumber lain yang relevan. Data tersebut kemudian dianalisis

dengan penyesuaian (adjusment) seperlunya untuk mendapatkan nilai jual yang wajar. Data jual-beli

tersebut kemudian dibandingkan dengan NJOPnya (assessment value). Dari basil perbandingan tersebut

dapat diperoleh Assessment Sales Ratio (ASR) dari masing-masing properti. Setelah diperoleh ASR pada

sejumlah properti dalam suatu lokasi/daerah, dapat dilakukan analisis selanjutnya yang meliputi

pengukuran tendensi sentral, pengukuran variabilitas, dan pengukuran regresivitas/progresivitas.

Secara matematis, formula penghitungan ASR adalah sebagai berikut:

ASR = — Si

ASR - Assessment Sales Ratio

Ai = Assessment Value (nilai yang ditetapkan)

Si = Sales Value yang diasumsi sebagai market value (nilai pasar)

Setelah diperoleh ASR pada sejumlah objek pajak, dapat dilakukan dengan analisis selanjutnya

berupa:

1. Pengukuran Tendensi Sentral

Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui apakah NJOP yang ditetapkan sudah pada tingkat

yang relatif sama dengan nilai pasarnya. Pengukuran tendensi sentral ini meliputi mean, median,

dan weighted mean.

a. Mean (rata-rata hitung)

ASR mean adalah rata-rata hitung dari suatu observasi (distribusi) ASR, dengan formula

sebagai berikut:

m feb Fakultas Ekonomika dan Bisnis ■i-MSSs Universitas Kristen Satya Wacana


n 2(Ai/Si)

ASR i-l 'mean

n

Dimana :

n = jumlah observasi

Ai = Assessment Value (NJOP)

Si = Sales Value (nilai pasar)

Median

Median merupakan nilai sentral dari sebuah distribusi frekuensi. Nilai ini berhubungan

dengan posisi sentral yang dimilikinya dalam sebuah distribusi. Secara teoritis, median

membagi seluruh jumlah observasi ke dalam dua bagian yang sama. Jika suatu observasi

(distribusi) ASR disusun dari nilai terkecil hingga terbesar, maka median dapat ditentukan

sebagai berikut:

■ jika jumlah observasi ganjil, ASRmedian terletak pada Iririr+I)

■ jika jumlah observasi genap, ASR median terletak pada rata- rata dua posisi tengah

suatu observasi Wnj.

Weighted Mean

ASR weighted mean adalah rata-rata hitung tertimbang dari suatu distribusi ASR,

dengan formula sebagai berikut:

Ai = Assessment Value (NJOP)

Si = Sales Value (nilai pasar)

IAAO dalam standard on ratio studies (1990) memberikan rekomendasi bahwa

tingkat ASR untuk semua objek pajak dalam suatu daerah seharusnya berada dalam ±

10% dari tingkat rasio yang diinginkan. Sehingga tingkat assessment yang masih

diterima dalam batas kewajaran yaitu 90% hingga 110%.

n

'eightedmean n



Perbandingan antara ketiga ukuran tendensi sentral seperti di atas dapat

digunakan untuk analisis lebih lanjut, serta dapat memberikan bukti awal bahwa pola

tertentu terjadi terhadap sejumlah observasi. Perbandingan tersebut meliputi

mean/median dan mean/weighted mean.

d. Mean/Median

Jika jumlah sampel sekurang-kurangnya 30, aturan umum yang dapat

digunakan untuk mengukur dan interpretasi rasio antara mean dan median adalah

sebagai berikut:

e. Mean/Weighted Mean

Rasio atau perbandingan ini sering disebut "Price-RelatedDifferential (PRD)

Jika jumlah sample sekurang-kurangnya 30, aturan umum yang dapat digunakan untuk

mengukur dan interpretasi rasio antara mean dan weighted mean adalah sebagai

berikut:

1) Jika mean/weighted mean lebih besar dari 1,03, merupakan indikasi bahwa

terjadi regresivitas.

2) Jika mean/weighted mean kurang dari 0,98, merupakan indikasi bahwa terjadi

progrcsivitas.

2. Pengukuran Variabilitas

Diperlukan untuk mengukur kinerja penilaian/penetapan pajak dengan lebih lengkap dan lebih

rinci. Hasil dari pengukuran ini untuk mengetahui sampai sejauh mana tingkat keseragaman penetapan

pajak, yang mengacu pada pemenuhan keadilan di suatu wilayah, khususnya pemenuhan keadilan terhadap

satu properti dengan properti yang lain, yaitu apakah properti yang serupa telah ditentukan nilainya pada

tingkat yang relatif sama. Pengukuran variabilitas yang sering digunakan adalah koefisian dispersi (COD)

dan koefisien variasi (COV).

a. Koefisien Dispersi (Coefficient of Dispersion/COD)

COD adalah ukuran keseragaman (uniformity) yang paling sering digunakan dalam studi rasio

yang menggunakan dasar nilai median. COD didasarkan pada deviasi absolut rata-rata dan

diekspresikan sebagai suatu persentase. Formula untuk menghitung COD adalah sebagai berikut:

1) Jika mean/median lebih besar dari 1,10, merupakan indikasi bahwa over

assessment lebih serius (lebih mungkin terjadi) dari pada under assessment.

2) Jika mean/median kurang dari 0,95, merupakan indikasi bahwa under assessment

lebih serius (lebih mungkin terjadi) daripada over assessment.



n

V I Ai / Si - A/ Smd

COD = 100 X ^ A/ Smd n -1

A/Smd = rasio median

Ai/Si = rasio setiap properti di dalam suatu sampel/observasi

n =jumlah rasio

I = deviasi absolut (harga mutlak)

Semakin rendah COD, semakin baik penentuan nilainya, yang berarti bahwa properti-properti

yang serupa telah ditentukan nilainya pada suatu tingkat yang relatif sama. Aturan umum mengenai

tingkat COD adalalah bahwa keseragaman penentuan nilai dapat dikatakan baik jika COD sama

dengan atau lebih kecil dari 15%.

b. Koefisien Variasi (Coefficient Of Variation/COV)

COV adalah ukuran keseragaman kedua yang paling sering digunakan dalam studi rasio yang

menggunakan dasar mean. COV didasarkan pada deviasi standar dan diekspresikan juga sebagai

suatu persentase. Formula untuk menghitung koefisien variasi adalah sebagai berikut:

cov=^x

(Ai/Si - A/Smn ) i=l

A/ Smn « n -1

A/Smn = rasio mean

Ai/Si rasio setiap properti dalam suatu sampel atau observasi

n =jumlah rasio

Semakin rendah COV, semakin baik penentuan nilainya, yang berarti bahwa properti-properti

yang serupa telah ditentukan nilainya pada suatu tingkat yang relatif sama. Seperti halnya aturan

umum mengenai COD, bahwa keseragaman penentuan nilai dapat dikatakan baik jika COV sama

dengan atau lebih kecil dari 15%.

3. Uji Regresivitas/Progresivitas

Digunakan untuk mengukur sampai sejauh mana pemenuhan keadilan penetapan pajak

terhadap kelompok properti bernilai rendah dengan kelompok properti bernilai lebih tinggi.

Dengan kata lain, analisis ini digunakan untuk mengetahui apakah NJOP yang ditetapkan pada

feb Fakultas Ekonomika dan Bisnis

Universitas Kristen Satya Wacana 923


suatu daerah bersifat regresif atau progresif. Dikatakan regresif jika kelompok properti bernilai

lebih rendah ditentukan nilainya pada persentase yang lebih tinggi dan kelompok properti

bernilai lebih tinggi. Sedangkan dikatakan progresif jika kelompok properti bernilai lebih rendah

ditentukan nilainya pada persentase yang lebih rendah dari kelompok properti bernilai lebih

tinggi.

Untuk mengetahui penetapan NJOP pada suatu daerah bersifat regresif atau progresif,

dilakukan analisis dengan menggunakan persamaan gains regresi sederhana sebagai berikut:

a. Menghitung hubungan antara harga jual yang merupakan variabel bebas (independent

variable) dengan ASR yang merupakan variabel tidak bebas (dependent variabel).

b. Model gains regresi sederhana yang digunakan adalah:

ASR= b()+ (bj x harga jual)

c. Apabilab0 (intercept) mendekati ASRmean dan bj (slope) mendekati 0, maka ASR bersifat

independent (bebas) terhadap harga jual (S).

d. Apabila b0 >AR dan bj < 0 (negatif), maka ASR bersifat dependent (tidak bebas) dan berarti

terjadi regresivitas. Sebaliknya jika b0<ASR dan b, > 0 (positif), maka ASR bersifat

ipenelitianndependent (bebas) dan terjadi progrcsivitas.

HASIL YANG DICAPAI

Deskripsi Lokasi Penelitian

Dalam pelaksanaannya, pelimpahan pengelolaan BPHTB Kabupaten Boyolali sudah diserahkan

kepada Pemerintah Kabupaten Boyolali sejak 1 Januari 2012. Sedangkan untuk pelimpahan pengelolaan

PBB P2 baru dilaksanakan per 1 Januari 2013. Sehingga, terhitung mulai 1 Januari 2013 pengelolaan PBB

di Kabupaten Boyolali sudah masih menjadi tanggungjawab DPPKA.

Wilayah Kabupaten Boyolali terdiri dari 267 kelurahan yang tersebar di 19 kecamatan dengan

rincian sebagai berikut:

Penghitungan Assessment Sales Ratio (ASR) dan Pembahasan

Nilai pasar tanah per m2 dari analisis data transaksi digunakan sebagai pembanding terhadap NJOP

masing-masing. Scbcsar 61,11% dari observasi sudah memenuhi standar umum yang ditentukan oleh

International Association Of Assessing Officers (IAAO, yaitu berada dalam range antara 0,90 dan 1,10

sedangkan 38,89% sisanya belum memenuhi.

ASR= bQ + lbj x harga jual)



Tabel.l

DistribusiFrekuensiASR

Range ASR (%) Jumlah

Unit

FrekuensiRelatif

(%)

< 10,00 2 1,01% 10,01 - 30,00 5 2,53% 30,01 - 50,00 9 4,55% 50,01 - 70,00 11 5,56% 70,01 - 90,00 34 17,17%

90,01 - 110,00 121 61,11% 110,01- 130,00 8 4,04%

> 130 8 4,04% Jumlah 198 100%

1) Analisis Tingkat AkurasiPenetapan NJOP Bumi Terhadap Nilai Pasar Berdasarkan

Analisis Tendensi Sentral di Kabupaten Boyolali

a. Mean (rata-rata hitung)

n

^G4i/50

i=i

n

179,4356 198

0,9062

ASR mean sebesar 0,9062 berarti dari 198 sampel data transaksi dengan range

ASR antara 0,0676 dan 1,7633 mempunyai ASR rata-rata hitung (mean) 0,9062. Hal

ini menunjukkan bahwa tingkat penentuan NJOP di Kabupaten Boyolali pada tahun

2014 adalah sebesar 90,62% atau lebih rendah sebesar 9,38% dari nilai pasarnya saat

penelitian dilakukan.

b. Median

Median merupakan nilai sentral dari sebuah distribusi frekuensi. Setelah data ASR

diurutkan, median diperoleh dengan:

99 n

ASRmd 100 t>

= (0,9704 + 0,9716) / 2

=0,9710




ASR median sebesar 0,9710 berarti dari 198 sampel data transaksi dengan range ASR

antara 0,0676 dan 1,7633 mempunyai ASR nilai tengah (median) 0,9710. Hal ini

menunjukkan bahwa jika diambil nilai tengah dari taburan data, maka ketetapan NJOP

tahun 2014 lebih rendah 13,90 % dari nilai pasamya saat penelitian dilakukan. Nilai

median lebih sedikit terpengaruh oleh adanya rasio yang ekstrim, sehingga IAAO

mengamati dalam standar ini bahwa secara umum median lebih dipilih untuk mengukur

tendensi sentral dalam memantau kinerja penilaian.

c. Weighted Mean n

I/' i-1

ASRweighted mean =

n

Isi

i-1 = 12.094.933.5932

15.908.838,2320

0,7603

ASR weighted meansebesar 0,7603 berart idari 198 sampel data transaksi dengan

range ASR antara 0,0676 dan 1,7633 mempunyai ASR rata-rata tertimbang 76,03%. Hal

ini menunjukkan bahwa secara rata-rata tertimbang dari taburan data, ketetapan NJOP

tahun 2014 lebih rendah 99,83% dari nilai pasar saat penelitian dilakukan. Analisis lebih

lanjut dapat dilakukan dengan cara membuat perbandingan diantara ketiga ukuran

tendensi sentral di atas, yaitu meliputi mean/ median dan mean/ weighted mean.

d. Mean/Median

ASRmean = 0.9062

ASR.nd 0,9710

0,9333

Rasio yang bisa diterima untuk ukuran ini adalah antara 0,95 dan 1,10. ASR mean/

median dari hasil penghitungan ini adalah sebesar 0,933 yang berarti mean/ median belum

sesuai dengan standar International Assosiaton Of Assessing Officers (IAAO).

Analisis Tingkat Keseragaman (KeadilanHorisontal) Penetapan NJOP Berdasarkan

Pengukuran Variabilitas

Fakultas Ekonomika dan Bisnis Universitas Kristen Satya Wacana feb


Pengukuran variabilitas meliputi penghitungan COY dan COD. Penghitungan ini

didasarkan pada tabel. 5

a. Koefisien Dispersi (Coefficient of Dispersion/COD)

100 COD

A/Smd

^ Ai/Si — A/SmQ

n =1

71 — 1

COD 100

0,8196

-7,9420

12,8224

197

b.

adalah bahwa keseragaman penentuan nilai dapat ^ - /,^-r^w igan atau lebih kecil dari 15%. Karena dari basil

p ar 7, 9420% atau kurang dari 15%, maka hal ini

niciigiiiuijs-asijs-an ician icijaui Kuuuakscragainan dalam penentuan tingkat rasio antara

NJOP dengan nilai pasarnya, yang berarti properti-properti yang serupa belum ditentukan

nilainya pada tingkat yang relatif sama. Dengan kata lain ini menunjukkan belum

terpenuhnya asas keadilan horisontal dalam penentuan NJOP di Kabupaten Boyolali.

KoefisenVariasi (Coefficient of Varation/COY)

100 cov

A/S mn

z [= I

(j4i/5i - A/Smri)'

71—1

cov 100

0,9062

V 12,6194

197

J CXXXg,

110,3509 x V

110,3509 x 0,2531

27,9294

X v^xcvxxx o cxxxxcx, xxxtxxvtx XXXX^XVCXI.

in nilai (assessment) dapat dikatakan baik 0,0641 %. Karena dari basil penghitungan diatas

besar dari 15%, berarti telah terjadi

ra NJOP dengan nilai pasarnya. Dengan

a belum ditentukan nilainya pada suatu

XV W CXVXX X tx il horisontal belum bisa terpenuhi dengan

baik.




Analisis Progresivitas/ Regresivitas (Tingkat KeadilanVertikal) Berdasarkan penghitungan

Mean/ Weighted Mean Dan Hasil Analisis Regresi

Untuk menguji progresivitas/ regresivitas yang mengindikasikan tingkat keadilan

vertikal antara lain dengan menggunakan hasil penghitungan mean/ weighted mean dan

analisis regresi.

a. Mean/ weighted meanatauPrice-Related Differential (PRD)

ASR mean 0,9062

ASRweightedmean 0,7603

Tercapainya penilaian yang tidak bias (tidak terjadi progresivitas/ regresivitas) jika

mean dan weighted mean besarnya sama. Sehingga mean/ weighted mean nilainya

mendekati atau sama dengan 1,00. Standar International Association Of Assessing

Officers (IAAO) mengenai PRD ini adalah bahwa suatu penilaian dikatakan tidak terjadi

progresivitas/ regresivitas jika PRD berada dalam interval antara 0,98dan 1,03. Dari hasil

penghitungan PRD di atas diperoleh mean/ weighted mean sebesar 1,1919 atau lebih besar

dari 1,03, yang merupakan indikasi terjadinya regresivitas. Ini berarti bahwa di Kabupaten

Boyolali terdapat perbedaan dalam penetapan NJOP terhadap kelompok properti bemilai

rendah dengan kelompok properti bemilai lebih tinggi. Kelompok properti bemilai rendah

eenderung ditentukan nilainya pada presentase yang lebih tinggi dari kelompok properti

bernilai lebih tinggi.

b. Uji Progresivitas/ Regresivitas dengan Analisis Regresi

Pengujian ini dilakukan dengan menggunakan analisis regresi dengan formula

sebagai berikut:

ASR = bo + (bi x harga jual),

bodan bi ditentukan berdasarkan tabel analisis berikut:

Sumber: data yang diolah

i- _ n.'ZiS x AS^-'ZS x ^ASR _ nx252-(25) 2

bl = 198( 12094934)-( 15908838)( 179,436)

198(6775907265768)-(15908838)2

= 30.301.710.5

1,1919



2.898.958.527.000

= 0,00001045262

ZASR- OIX 2 S) bo = n

bo = 179.436-(T0.00001045262)*( 159088381)

198

= 13,0710

198

= 0,0660

Setelah diperoleh nilai bi dan bo, ASR dari hasil regresi dapat dihitung berdasarkan

tabel.7. Dari hasil penghitungan diperoleh bahwa bo <ASR dan bi> 0 (negatif), hal ini

menunjukkan bahwa ASR bersifat imdependent (bebas) terhadap harga jual (S) dan telah

terjadi progresivitas, yang berarti di Kabupaten Boyolali telah terjadi perbedaan tingkat

penilaian antara kelompok properti bemilai rendah dengan kelompok properti bernilai

lebih tinggi. Kelompok properti bemilai tinggi cenderung ditentukan nilainya pada

persentase yang lebih rendah dari pada kelompok properti bernilai lebih rendah. Hasil ini

telah sesuai dengan hasil yang diperoleh dari penghitungan PRO, yang juga menunjukkan

bahwa di Kabupaten Boyolali telah terjadi regresivitas.

Secara umum, dari hasil pengukuran tendensisentral, pengukuran variabilitas, dan

uji progresivitas/ regresivitas menunjukkan bahwa penetapan NJOP Surakarta belum

memenuhi standar International Associaton Of Assessing Officers (IAAO) sebagaimana

dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor SE-01/PJ.6/2002 tanggal 28 Januari

2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Analisis Assesment Sales Ratio. Hal ini direkap dalam

tabel 8.

Tabel .8

HasilAnalisisASR Di Wilayah Kabupaten BoyolaliTerbadap

PemenubanStandarlAAO

Jeni spenghi tunangan Standar IAAO Hasilpenghitungan di Kota Surakarta

Keterangan

Mean 0.90-1,10 0.9062 V Median 0.90-1.10 0.9710 V Weighted mean 0.90-1.10 0.7603 X Mean/median 0.95 - 1.10 0.9333 X Mean/weighted mean (PRD) 0.98 - 1.03 1.1919 X COD < 15% -7,9420 X COV < 15% 27,9294 X

m feb Fakultas Ekonomika dan Bisnis 'wkI Universitas Kristen Satya Wacana


Keterangan:

V = memenuhistandarlAAO

X = tidakmemenuhistandarlAAO

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan

Dan hasil analisis tingkat akurasi penetapan NJOP terhadap nilai pasar berdasarkan basil

pengukuran tendensi sentral di Wilayah Kota Surakarta diperoleh nilai mean: 0,9062, median: 0,9710,

weighted mean: 0,7603, dan mean/median: 0,7603. Hasil tersebut mengindikasikan bahwa penetapan NJOP

di Boyolai masih berada di bawah nilai pasarnya atau telah terjadi under assessment. Hasil tersebut juga

mengindikasikan bahwa penilaian NJOP tersebut belum sesuai dengan amanat undang-undang PBB yang

mengatur mengenai dasar penentuan NJOP adalah berdasarkan nilai pasar. Untuk itu perlu dilakukan

kebijakan untuk menaikkan NJOP yang dilakukan secara selektif dan bertahapdalam rangka meminimalkan

kesenjangan nilai yang terjadi antara NJOP terhadap nilai pasarnya.

Dari hasil analisis pemenuhan keadilan horisontal yang tercermin dari tingkat keseragaman rasio

antara NJOP dengan nilai pasar berdasarkan hasil pengukuran variabilitas di Wilayah Kota Surakarta

diperoleh nilai COD: -7,9420 % dan COV:27,9294 %. Berdasarkan standar umum mengenai COD dan

COV, hasil ini mengindikasikan terjadinya ketidakseragaman penentuan tingkat rasio antara NJOP dengan

nilai pasarnya, yang berarti properti-properti yang serupa tidak ditentukan nilainya pada tingkat yang relatif

sama. Sehingga, hasil ini belum mencerminkan pemenuhan keadilan horisontal atas penentuan rasio NJOP

terhadap nilai pasar.

Berdasarkan analisis pemenuhan keadilan vertikal antara kelompok objek pajak bernilai rendah dan

kelompok objek pajak bernilai tinggi berdasarkan analisis regresi di Wilayah Kota Surakarta digambarkan

dari hasil penghitungan mean/weighted mean atau Price-Related Diferential (PRD) serta uji

progrcsivitas/rcgrcsivitas menggunakan analisis regresi. Hasil penghitungan PRD sebesar 1,9333

mengindikasikan terjadinya regresivitas. Begitu pula hasil analisis regresi, yaitu b0<ASR dan bj > 0,

menunjukkan bahwa ASR bersifat independent (bebas) terhadap harga jual dan telah teijadi regresivitas.

Dapat disimpulkan bahwa penetapan NJOP di Kabupaten Boyolali belum mencerminkan pemenuhan

keadilan vertikal, karena kelompok objek pajak bernilai lebih tinggi ditentukan nilainya pada persentase

yang lebih rendah daripada kelompok objek pajak bernilai lebih rendah.

1. Bagi penelitian selanjutnya, untuk memperoleh jumlah data harga pasar wajar dengan dilakukan survei

langsung ke lapangan / wajib pajak, sehingga tidak hanya bergantung kepada data estimasi.

2. Analisis Assessment Sales Ratio dapat dilakukan dalam lingkup yang lebih kecil (per kecamatan atau

kelurahan) sehingga hasil yang diperoleh lebih akurat dan bagi pihak PEMKOT Surakarta akan lebih

mudah untuk menindaklanjutinya.

3. Bagi Dinas Pendapatan dan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD) Kabupaten Boyolali

sebagai instansi yang mengelola PBB terhitung mulai 1 Januari 2013, untuk meningkatkan kinerja

Saran



penilaian PBB peiiu dilakukan evaluasi secara kontinyu dan bersifat menyeluruh sehingga kualitas

NJOP yang dihasilkan mampu melaksanakan amanat undang-undang serta memenuhi asas keadilan.

DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 Tentang PBB, Sebagaimana Diubah Dengan Undang-Undang No. 12

Tahun 1994.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 150/PMK.03/2010 tanggal 27 Agustus 2010 tentang Klasifikasi dan

Penetapan Nilai Jual Objek Pajak NJOP Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bum! dan Bangunan.

Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak No. SE-01/PJ.06/2002 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Analisis

Assessment Sales Ratio.

Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak No.SE-09/PJ.06/2003 Tentang Penerapan NJOP Sama Dengan

Nilai Pasar.

Mardiasmo, Prof., Dr., MBA., Ak. Perpajakan. Yogyakarta: Andi, 2008.

Suharno, S.H. Pajak Properti di Indonesia: Kajian Teoritis dan Empiris. Jakarta: Direktorat PBB dan

BPHTB, 2003.

Rahman, Abd. Bin HM Noor, et al. Penilaian Harta Tanah. Malang: Program Kerjasama BPLK dan ITM

Malaysia, 1992.

Munawir.Perpajakan.Yogyakarta: Liberty, 1992.

Hartoyo, SE., MBP. Assessment Sales Ratio Suatu Alat Pengukur Kinerja Penilaian dalam Pelaksanaan

PBB. Valuestate Vol.002 Januari 1995.

lAAO.Standard On Ratio Studies. Chicago Illinois: IAAO, 1990.

Hayati, Banatul dan Nugroho, SBM. Analisis Nilai Tanah Pada Rumah Mewah dan Potensi Penerimaan

Pajak Bunri dan Bangunan di Kota Semarang. Semarang: Dokumentasi EE Undip, 2006.

Wibowo, Tri. StudiSistenrPenetapanNilaiJualObjekPajak (NJOP) SebagaiDasarPerthitungan PBB dan

BPHTB.Makassar: EE UniversitasHasanuddin: 2008.

Yusuf, Triatmoko. Analisis Assesment Sales Ratio Sebagai Alat Uji Kualitas NJOP Sebagai Dasar

Pengenaan PBB Di KPP Pratama Surakarta. EE UNIBA Surakarta: 2012

m feb Fakultas Ekonomika dan Bisnis ■i-MSSs Universitas Kristen Satya Wacana

Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang Berkeadilan...

Documents

Transcript of Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang Berkeadilan...