oggetto Parere di congruità sulla perizia di stima redatta da CBRE … · La struttura portante è...

oggetto

Parere di congruità sulla perizia di stima redatta daCBRE e la relativa offerta di acquisto avanzata daINVITIM SGR S.p.A., per l’importo di €.3.100.000,00,relativo al complesso immobiliare di proprietà delComune di Genova, sito in Genova, via Bertani 1.

committente

Via Finocchiaro Aprile 1 16129 Genova tel. 010 5384 111 e-mail: [email protected] C.F. 80416110585

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Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano - 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – email: [email protected]

COMUNE DI GENOVA, Direzione Patrimonio, Demanio e Impiantistica Sportiva

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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1

COMMITTENTE: Comune di Genova – Direzione Patrimonio, Demanio ed Impiantistica sportiva Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano – 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – [email protected]

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Protocollo n° 216205 del 29.12.2016

Parere di congruità sulla perizia di stima redatta da CBRE e la relativa

offerta di acquisto avanzata da INVITIM SGR S.p.A., per l’importo di

€.3.100.000,00, relativo al complesso immobiliare di proprietà del

Comune di Genova, sito in Genova, via Bertani 1.

INDICE

Premessa ............................................................................................. 2

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE ................................. 3

Descrizione dell’immobile desunta dalla perizia oggetto di congruità ............... 3

Consistenze del compendio in esame ........................................................ 5

Sopralluogo .......................................................................................... 6

Descrizione sommaria dello stato attuale dell’immobile in esame ................... 7

Titolo di proprietà .................................................................................. 7

Dati catastali ......................................................................................... 8

Confini del catasto terreni ....................................................................... 8

Localizzazione Urbanistica ....................................................................... 8

Vincoli dell’immobile ............................................................................... 9

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ................................................. 10

Scopo della stima.................................................................................. 10

Procedimento di stima ........................................................................... 10

Ipotesi di progetto di trasformazione ........................................................ 11

Riferimenti ........................................................................................... 11

Determinazione del più probabile valore venale all’attualità dell’immobile in esame, utilizzando il procedimento di stima del valore di trasformazione ........ 12

Determinazione del valore unitario delle bene trasformato all’istante finale dell’operazione con il procedimento M.C.A., (destinazione d’uso abitativa) ...... 14

Determinazione del valore unitario delle bene trasformato all’istante finale dell’operazione con il procedimento M.C.A., per quanto concerne la destinazione d’uso a parcheggio .............................................................. 23

Conclusioni .......................................................................................... 41

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PREMESSA

A seguito di nota prot. n° A07542, Fascicolo 2011/IV.9.1/147 del 5/12/2016

del Comune di Genova, Direzione Patrimonio, Demanio e Impiantistica

Sportiva e dell’Accordo di Collaborazione per Attività di Valutazione

Immobiliare fra lo stesso Comune e l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale

di Genova – Territorio, Protocollo 0216205.29-12-2016-I, il Comune di

Genova ha richiesto, a questo Ufficio, la redazione del parere di congruità

sulla perizia estimativa redatta da CBRE e la relativa offerta di acquisto

avanzata da INVITIM SGR S.p.A., per l’importo di €.3.100.000,00, relativo al

complesso immobiliare di proprietà del Comune di Genova, sito in Genova, via

Bertani 1.

Il Comune di Genova, precedentemente ha esperito le seguenti procedure di

alienazione:

- Deliberazione della Giunta Comunale n° 231 del 27.07.2011 e

conseguente tentativo di vendita mediante pubblico incanto del

22.11.2011, per l’importo di €.7.800.000,00, relativo ad un unico lotto

comprendente sia l’immobile in un oggetto che un immobile sito in via

Coronata 100, con esito infruttuoso.

- Deliberazione della Giunta Comunale n° 26 del 09.02.2012 e conseguente

tentativo di vendita mediante gara ufficiosa del 22.01.2014, per l’importo

di €.7.410.000,00, relativo al solo immobile in esame, con esito

infruttuoso.

- Tentativo di alienazione mediante gara ufficiosa del 10.09.2014, per

l’importo di €.7.410.000,00, relativo al solo immobile in esame, con esito

infruttuoso.

- Tentativo di alienazione mediante gara ufficiosa del 10.02.2015, per

l’importo di €.6.298.500,00, relativo al solo immobile in esame, con esito

infruttuoso.

Eseguiti gli opportuni accertamenti, sulla scorta della documentazione

trasmessa, si redige il seguente parere di congruità, relativo alla

determinazione del più probabile valore di mercato all’attualità dell’immobile

in oggetto.

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PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE DESUNTA DALLA PERIZIA OGGETTO DI CONGRUITÀ

La proprietà in oggetto è una singola unità immobiliare composta da tre corpi

di fabbrica organizzati intorno ad una corte, posto in aderenza ed in

corrispondenza di un solo lato, con il confinante convento dei Cappuccini.

Attualmente non utilizzato, si sviluppa su cinque livelli fuori terra per due dei

tre corpi che lo compongono. Il terzo corpo di fabbrica che completa la

proprietà e risulta in aderenza con il confinante convento dei Cappuccini, si

organizza in parte al quarto piano e comprende tutto il quinto piano dello

stabile.

La struttura dell’immobile è dunque eterogenea, prevalentemente in

muratura, con tetto piano percorribile. La forma dello stabile è di tipo

irregolare e possiede fronte principale in corrispondenza di via Bertani, dove è

presente l’ingresso principale e carrabile.

La proprietà è circondata sul fronte da un giardino piantumato con alberi

d’alto fusto e da un’area in precedenza utilizzata come parcheggio.

Internamente comprende un cortile chiuso di ridotte dimensioni ed un più

ampio spazio coperto.

La proprietà si colloca in via Bertani, nell’ambito collinare Nord di Genova, in

prossimità di Piazza Corvetto e del centro storico e cittadino. L’ambito è

facilmente raggiungibile sia con i mezzi di trasporto pubblico che privati,

scarsa è la disponibilità di parcheggio, interamente soggetta a pagamento per

i visitatori e con modalità agevolata per i residenti (aree blu).

Il contesto immobiliare di appartenenza è di standard medio/elevato poiché

l’area è parte dello sviluppo ottocentesco della città di tipo borghese.

Sono presenti importanti fabbricati pluripiano.

La destinazione prevalente di zona è residenziale con una buona dotazione di

servizi di tipo sanitario e legati all’istruzione.

La proprietà immobiliare oggetto di analisi è costituita da un fabbricato

edificato e ampliato in diverse epoche storiche.

Si compone di:

- un corpo principale prospiciente via Bertani, caratterizzato da una parte

centrale arretrata rispetto alle due porzioni laterali, impostato su cinque

livelli;

- un secondo corpo ortogonale a quello principale, anch’esso di cinque livelli,

localizzato sul lato opposto a via Bertani;

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- un terzo corpo di fabbrica parallelo a quello principale a formare un

complesso edilizio a forma di “C” che racchiude una corte interna nella quale è

stato realizzato un edificio ad un solo piano con funzione di aula magna. Del

terzo corpo, risultano di proprietà solo una parte del quarto piano e l’intero

quinto piano.

L’ingresso principale è posto in posizione centrale del primo corpo di fabbrica.

La fruizione dei diversi piani del complesso avviene mediante un unico vano

scala di imponenti dimensioni e caratteristiche auliche ed un sistema di

corridoi di distribuzione che da essa si diramano.

La proprietà originariamente parte del confinante convento dei Frati

cappuccini, è stata utilizzata come facoltà di Economia e, a seguito del rilascio

dello stabile, è stata impropriamente occupata come centro sociale.

La struttura portante è prevalentemente in muratura con porzioni e

ampliamenti in cemento armato, la copertura è piana con rivestimento in

manto bituminoso, mentre i rivestimenti esterni sono in intonaco tinteggiato

di colore chiaro.

In considerazione delle caratteristiche storiche del fabbricato, molte partizioni

interne risultano portanti e di notevoli dimensioni. Internamente il layout è

caratterizzato da un corridoio posto in corrispondenza del lato interno del

fabbricato, su cui affacciano le porte dei diversi ambienti che costituiscono

l’immobile.

I serramenti esterni e interni sono prevalentemente in legno dotati di vetro

singolo. Sono presenti alcuni ambienti controsoffittati in cartongesso e, in

considerazione dell’importante altezza di alcuni ambienti, sono presenti

soppalchi in legno e in metallo. I rivestimenti interni sono prevalentemente in

intonaco con finiture di tipo civile.

La dotazione impiantistica risulta pressoché assente in quanto obsoleta o in

stato di inutilizzo da diversi anni.

Dal sopralluogo (personale CBRE) e dall’indagine visiva effettuata, sono state

inoltre rilevate alcune passività ambientali quali tubi in fibra di amianto. Lo

stato manutentivo è da ritenersi scarso con un forte degrado dovuto

all’occupazione impropria dell’immobile. Il quinto piano è stato inoltre

soggetto ad un incendio che ha ulteriormente degradato l’immobile.

Infine, il vano scala in corrispondenza dei primi due livelli dell’edificio, risulta

completamente puntellato.

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CONSISTENZE DEL COMPENDIO IN ESAME

Le consistenze del complesso immobiliare riportate nella perizia a firma CBRE

vengono riportate nel seguente prospetto:

Piano Destinazione G.E.A. (mq) G.L.A. (mq)

0 Area Esterna 833,80 0,00

Servizi Igienici 32,31 32,31

Corridoi 187,39 187,39

Cortile 52,12 0,00

da rilevare 91,47 0,00

Disimpegni 70,46 70,46

Ingresso 31,92 31,92

non rilevato 139,73 0,00

Ripostigli 43,43 43,43

Stanze 988,63 988,63

Vano scale/sottoscala 17,19 0,00

Tot. P0 2.488,45 1.354,14

1 Auditorium 174,42 174,42


Balconi 4,51 4,51

Corridoi 233,77 233,77


Stanze 739,86 739,86

Tot. P1 1.188,38 1.188,38

2 Stanze 956,10 956,10


Corridoi 240,21 240,21




Tot. P2 1.317,61 1.298,26

3 Servizi Igienici 16,78 16,78

Corridoi 54,46 54,46



Stanze 1.007,71 1.007,71

Terrazzo 37,04 37,04

Tot. P3 1.390,41 1.390,41

Cop Copertura Non praticabile 1.342,45 0,00


Vano ascensore 6,18 0,00

Tot. Cop 1.353,35 -

Sp Disimpegni 43,78 43,78


Stanze 383,66 383,66

Tot. Sp 571,68 427,44

Totale 8.309,88 5.658,63

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Lo scrivente ha quindi provveduto a verificare dette superfici sulle planimetrie

dell’immobile fornite nel formato digitale dwg, secondo i parametri dei valori

commerciali, escludendo quindi:

- le porzioni di murature di spessore superiore a m. 0,50;

- le consistenze dei vani scala e corpi ascensore dei livelli superiori al piano

terreno.

Gli esiti di tale verifica vengono riportati nel seguente prospetto,

comprendente anche i calcoli relativi alle consistenze ragguagliate alla

destinazione d’uso residenziale, prescelta quale migliore trasformazione

possibile dell’immobile, al fine della sua stima mediante il procedimento del

valore di trasformazione.

Piano

Tipologia Superfici Ex 138/98 calcolato secondo la

tipologia residenziale ipotizzata per la

trasformazione dell'immobile

Sup Verificate

CAD

Coeff.

138/98

Sup.

Ragguagliata

0 F - Aree scoperte o assimilabili (cortile) 861,00

F - Aree scoperte o assimilabili (aiuola) 58,00

Tot. P0 aree esterne 919,00

0 A- Vani principali e accessori diretti 1.491,00 1,00 1.491,00

A- Vani principali e accessori diretti (Alloggio Custode) 120,00 1,00 120,00

B- Vani accessori diretti Comunicanti (soppalchi) 196,22 1,00 196,22

Tot. P0 superfici costruite 1.807,22 1.807,22


D- Balconi, terrazzi e simili comunicanti 7,00 0,30 2,10

Tot. P1 1.054,00 1.049,10





Copertura 1.497,00 0,10 149,70

Tot. Cop superfici costruite 1.497,00 149,70

Totale aree esterne 919 -

Totale superfici costruite 6.837 ca. 5.485

SOPRALLUOGO

E’ stato eseguito apposito sopralluogo, sia esterno che interno,

congiuntamente ai Funzionari del Comune di Genova, in data 25.01.17.

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DESCRIZIONE SOMMARIA DELLO STATO ATTUALE DELL’IMMOBILE IN ESAME

A seguito del sopralluogo esperito si conferma lo stato manutentivo scadente

dell’immobile derivante dalla sua dismissione da parte dell’Università degli

Studi di Genova, avvenuta nel settembre 2008, dalla successiva occupazione

non autorizzata ed impropria da parte del Centro Sociale Buridda, cessata nel

maggio 2014 e dal suo successivo inutilizzo da tale data sino ad oggi.

Si evidenziano le seguenti principali problematiche relative allo stato di

conservazione dell’immobile:

- evidenti segni di un incendio circoscritto ad una porzione dell’ultimo piano;

- infiltrazioni di acqua piovana dalla copertura;

- problemi statici alle rampe del piano terreno dello scalone monumentale,

attualmente puntellato con ponteggi di tipo Innocenti;

- problemi statici del muro di contenimento del giardino prospiciente via

Bertani;

- Impiantistica dell’immobile manomessa e vetusta pressoché da rifare

integralmente;

- Serramenti interni ed esterni fortemente danneggiati ed in parte mancanti.

Si fa presente che la Proprietà non ha segnalato ulteriori problematiche oltre

quelle evidenziate.

In sede di sopralluogo attraverso la semplice impressione visiva non si sono

individuati segnali dell’esistenza di problematiche statiche, ad esclusione delle

rampe scale al P.T. e della porzione del muro di contenimento sopra segnalati.

Pertanto ai fini esclusivi della presente valutazione, si ritiene di considerare

l’immobile in trattazione in buono stato manutentivo sotto il profilo

statico/strutturale.

TITOLO DI PROPRIETÀ

Secondo quanto riportato sulla documentazione catastale attualmente agli atti

dello Scrivente l’immobile in esame è intestato come segue:

Piena Proprietà: Comune di Genova, con sede in Genova, C.F. 00856930102.

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DATI CATASTALI

I dati catastali degli immobili in esame, sono attualmente i seguenti:

N.C.E.U. Comune di Genova, Zona Censuaria 1, Sezione Urbana GEA:

foglio mappale subalterno categoria classe

101 53 1 B/5 3 28.900 mc. 5.441 mq. 44.776,79 €.

56 3

101 53 2 A/4 1 5,5 vani - 284,05 €.

101 56 5 (porzione) B/5 3 550,0 mc. 201 mq. 852,15 €.

superficie

catastaleconsistenza rendita

N.C.T. Comune di Genova, sezione 1, foglio 47, mappali 119 e 580.

CONFINI DEL CATASTO TERRENI

• Nord: mappali 37 e 920;

• Est: mappali 920, 122, 123, 581, B, 120

• Sud: mappali C, B, 120, 578

• Ovest: via Bertani.

LOCALIZZAZIONE URBANISTICA

In riferimento al P.U.C. adottato con Delibera del Consiglio Comunale n°

32/2016, l’immobile in esame ricade (nella tavola dell’Assetto Urbanistico)

nel foglio 38, in Zona AC-US: ambito di conservazione dell’impianto urbano

storico la cui disciplina è indicata nelle pagine 17-19 delle Norme di

Conformità: Disciplina urbanistico Edilizia.

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VINCOLI DELL’IMMOBILE

Il bene in esame è stato dichiarato di importante interesse, dal Ministero per i

Beni e le Attività Culturali – Direzione Regionale per i Beni Culturali e

Paesaggistici della Liguria, con Decreto del Direttore Regionale del

14.12.2006, notificato al Comune di Genova il 23.01.2007, trascritto alla

Conservatoria RR.II di Genova il 13.08.2008.

La proprietà immobiliare risulta soggetta alla classificazione come bene

culturale (art.10 e art. 157 del D.lgs. n° 42/2004).

Il parere favorevole all’alienazione dell’immobile, espresso dalla

Soprintendenza dei Beni Archeologici con le note n° 25599 del 10.10.2008 e

n° 4482 del 23.02.2009 e la relativa autorizzazione della Direzione Regionale

per i Beni Culturali e Paesaggistici del Liguria di cui alla nota MBAC-DR-LIG

DR 0002362 06/04/2009 Cl. 34.25.04/1.12, specificano che tale

autorizzazione è stata rilasciata alle seguenti vincolanti prescrizioni:

• sia privilegiata la destinazione d’uso scolastica ed educativa, al fine di

garantire la pubblica fruizione dell’immobile;

• sono ammesse destinazioni diverse a condizione che siano comunque

garantiti la tutela, il decoro e l’accesso, su richiesta e/o secondo modalità

concordate con la soprintendenza per i beni Architettonici e Paesaggistici

della Liguria, del pubblico nei locali e nelle aree comuni;

• sia garantita la visibilità delle volte poste al primo piano dell’edificio,

costituente parte dell’adiacente Convento dei Cappuccini del Padre Santo.

Lo Scrivente, in merito alla presenza dei suddetti vincoli, ritiene che gli stessi

non siano ostativi al fine dell’ipotesi di trasformazione di seguito formulata e

che non incidano in misura sensibile e/o apprezzabile sotto il profilo

economico/commerciale.

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PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

SCOPO DELLA STIMA

Trattasi della richiesta di parere di congruità sulla perizia di stima redatta da

CBRE e la relativa offerta di acquisto avanzata da INVITIM SGR S.p.A., per

l’importo di €.3.100.000,00, relativo al complesso immobiliare di proprietà del

Comune di Genova, sito in Genova, via Bertani 1.

PROCEDIMENTO DI STIMA

Per la valutazione del compendio in esame si è ritenuto opportuno adottare il

procedimento analitico indiretto denominato “valore di trasformazione”.

Il valore di mercato di un bene determinato con il procedimento del valore di

trasformazione, è dato dalla differenza tra il valore del prodotto edilizio

ottenibile dalla trasformazione ed i costi di trasformazione, comprensivi del

profitto che spetta a chi promuove l’intervento, in ragione del rischio di

mercato. Il procedimento del valore di trasformazione può considerarsi un

procedimento derivato, in quanto contiene in sé sia l’approccio del mercato

(market approach), attraverso il quale si perviene a stimare il valore del bene

trasformato, sia l’approccio del costo (cost approach), mediante il quale

vengono definiti i costi della trasformazione. Nell’espressione del giudizio di

stima con il procedimento del valore di trasformazione, bisogna dedurre dal

mercato tutti i dati ipotetici, (prezzi, costi, profitto, saggi, ecc.) e considerare i

comportamenti e le attese dell’investitore, secondo i noti principi estimali

dell’ordinarietà e della permanenza delle condizioni.

Condizione necessaria per utilizzare il criterio del valore di trasformazione

come procedimento per la determinazione del più probabile valore di mercato,

è che il bene da stimare sia suscettibile di essere trasformato in un bene

apprezzato dal mercato, rientrante cioè fra gli immobili per i quali vi sia

vivacità degli scambi e disponibilità di dati di compravendita comparabili.

L’impiego di questo metodo indiretto di stima, viene generalmente adottato

per l’impossibilità di reperire dati di mercato sufficienti e attendibili tali cioè da

consentire la comparazione diretta dell’immobile oggetto di valutazione nel

suo attuale stato e destinazione d’uso, come nel caso in esame.

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IPOTESI DI PROGETTO DI TRASFORMAZIONE

Ai fini della valutazione del più probabile valore di mercato all’attualità del

compendio in esame, trattandosi nello specifico di un immobile attualmente

non utilizzato e non utilizzabile in quanto in stato manutentivo scadente/che

necessita di corposi interventi edilizi al fine di renderlo nuovamente fruibile, si

ritiene di adottare il criterio valutativo del valore di trasformazione in quanto

maggiormente pertinente al caso in esame.

Tale criterio prevede la trasformazione dell’immobile oggetto di valutazione

in un complesso edilizio avente la massima appetibilità di mercato.

Non essendo stato fornito dalla Proprietà alcun progetto sulla base del quale

redigere la presente stima, si è provveduto ad ipotizzare la trasformazione

dell’immobile in un complesso di tipo residenziale con n° 38 alloggi di buon

livello (abitazioni di tipo civile) e pezzatura medio elevata (ca. mq.120),

ordinaria per la microzona nella quale ricade l’immobile in esame.

Nel compendio si prevede inoltre la realizzazione di un posto auto coperto

per ciascun alloggio, anche al fine di rendere più appetibili tali immobili.

Si precisa che tale trasformazione è compatibile con le prescrizioni

urbanistiche del PUC attualmente vigente.

RIFERIMENTI

Prezzario Regionale delle Opere Edili edito da Unioncamere Liguria – Prezzi

medi ed informativi – anno 2014;

Prezzi “Tipologie Edilizie”, redatto dal Collegio degli Ingegneri ed Architetti di

Milano , anno 2012, edito dalla Tipografia del Genio Civile D.E.I., scheda I4

relativa ai costi di costruzione di una strada pubblica.

Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Ufficio Provinciale Genova, Comune

di Genova, 1° semestre 2016, Manin - S. Nicola – Castelletto TU.A (via

Assarotti, corso Firenze, via Chiodo, spianata Castelletto).

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DETERMINAZIONE DEL PIÙ PROBABILE VALORE VENALE ALL’ATTUALITÀ

DELL’IMMOBILE IN ESAME, UTILIZZANDO IL PROCEDIMENTO DI STIMA DEL VALORE

DI TRASFORMAZIONE

Come si è detto, il valore di trasformazione di un bene è dato dalla differenza

tra il valore del prodotto edilizio ottenuto dalla trasformazione ed i costi di

trasformazione, comprensivi del profitto che spetta a chi promuove

l’intervento in ragione del rischio di mercato.

Il valore di trasformazione è dato dalla seguente relazione generale:

VT = [VM – (K + UP)] / qn

Dove:

VT = Valore di mercato attuale dell’immobile da trasformare

VM = Valore di mercato dell’immobile trasformato

K = Costi di trasformazione

UP = Utile lordo normale spettante al promotore

qn = Montante = (1+ r)n dove r = saggio di attualizzazione ed n =

tempo della trasformazione

la quale esplicitata in una forma più estesa diventa la seguente:

VT = VM / qn - {[(COI + CSC + CSE) + (OUPS + OCC) + (OP + CAL +SG + SC) +

+ OFT + OIA + OFA] + UP} / qn

Dove:

(Costi tecnici di trasformazione)

COI = Costo delle opere di idoneizzazione

CSC = Costo di trasformazione delle superfici coperte

CSE = Costo di trasformazione delle superfici esterne

(Oneri di urbanizzazione)

OUPS = Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

OCC = Contributi concessori sul costo di costruzione

(Costi di gestione dell’operazione)

OP = Onorari professionali

CAL = Oneri per allacciamenti ai pubblici servizi

SG = Spese generali del promotore

SC = Spese di commercializzazione del prodotto finale

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OFT = Oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti di trasformazione

OIA = Oneri indiretti di acquisto dell’immobile da trasformare

OFA = Oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti di acquisto del bene

UP = Utile lordo normale spettante al promotore

Il procedimento consiste quindi nelle seguenti operazioni:

Definizione della tempistica dell’operazione;

Determinazione del valore unitario del bene trasformato all’istante finale

dell’operazione;

Determinazione dei costi diretti ed indiretti di trasformazione e dei relativi

oneri finanziari gravanti sulla quota di capitale impiegato coperta da

debito;

Determinazione dell’utile del promotore;

Determinazione degli oneri indiretti relativi all’acquisto del bene da

trasformare e dei relativi oneri finanziari gravanti sulla quota di capitale

impiegato coperta da debito;

Risoluzione dell’equazione del valore riferito all’istante finale

dell’operazione;

Attualizzazione del valore all’istante iniziale dell’operazione (momento di

stima);

Definizione della tempistica dell’operazione

All’interno della durata complessiva del processo di trasformazione,

intendendo come suo inizio la data di acquisto del bene, e facendo coincidere

la sua fine con la vendita dell’ultima porzione dell’immobile trasformato, si

distinguono tre periodi principali o fasi:

n1 = fase preliminare o autorizzativa

E’ il periodo di tempo intercorrente tra la data di acquisto dell’immobile

da trasformare e la data di inizio dei lavori di trasformazione. Esso

aumenta al crescere delle incertezze legate ai fattori giuridico-

amministrativi inerente l’iter di approvazione di piani urbanistici attuativi

e progetti.

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n2 = fase di costruzione

E’ il periodo di tempo intercorrente tra le date di inizio e fine dei lavori di

trasformazione.

n3 = fase di commercializzazione o vendita

E’ il periodo di tempo intercorrente tra la data di fine dei lavori di

trasformazione e la data finale del processo di vendita del bene

trasformato.

Il tempo complessivo della trasformazione sarà dato quindi dalla somma dei

tre periodi :

n = n1 + n2 + n3

DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DELLE BENE TRASFORMATO ALL’ISTANTE

FINALE DELL’OPERAZIONE CON IL PROCEDIMENTO M.C.A., (DESTINAZIONE D’USO

ABITATIVA)

Per la valutazione del più probabile valore di mercato del bene trasformato,

per quanto concerne la destinazione d’uso abitativa, si è ritenuto opportuno

adottare il criterio estimale denominato “comparativo diretto” ed in particolare

si è adottato un procedimento comparativo pluriparametrico derivato da

“Market Comparison Approach” (MCA).

Tale metodologia è in grado di offrire risultati sufficientemente oggettivi, in

particolare nei casi in cui sia possibile disporre di un numero sufficiente di

“dati campione”, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente

assimilabili a quello che costituisce l’oggetto stesso dell’operazione estimativa.

In particolare il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata

alla stima degli immobili sulla base delle loro caratteristiche tecnico

economiche.

Tenuto conto che il presupposto per l’applicabilità del procedimento del valore

di trasformazione è quello che il bene da stimare sia suscettibile di essere

trasformato in beni apprezzati dal mercato, rientranti cioè tra gli immobili per

i quali vi sia vivacità degli scambi, si procede alla sottostante analisi del

mercato della zona in cui essi ricadono.

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Analisi del mercato residenziale di riferimento

L’analisi economica è stata eseguita con i dati raccolti e pubblicati

dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare di questa Agenzia. In particolare

l’O.M.I. si caratterizza per il monitoraggio del mercato utilizzando degli

indicatori come il Numero di Transazioni Normalizzate (somma degli atti di

compravendita in funzione della quota transata per Comune e per contesto) e

l’Intensità del Mercato Immobiliare (rapporto percentuale tra NTN e stock di

unità immobiliari).

Si rimanda al sito internet dell’Agenzia delle Entrate alla pagina:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/o

mi/Pubblicazioni/

per la consultazione della Nota Territoriale della Provincia di Genova relativo

al periodo 1° semestre 2016 dal quale è stata estrapolata la seguente tabella

relativa al settore residenziale, di alcune zone OMI del Comune di Genova.

Dal suddetto prospetto si evince che nella zona OMI C13: Manin – S. Nicola -

Castelletto ci sono state, nel I semestre 2016, un Numero di Transazioni

Normalizzate (NTN) pari a 157.

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Ciò consente di affermare, tenuto conto dell’attuale crisi generale del

mercato immobiliare visibile anche dai dati locali sopra riportati, che il

mercato di riferimento (Manin – S. Nicola - Castelletto) è comunque

sufficientemente dinamico. Pertanto tale procedura può ritenersi

applicabile al caso in esame.

Alla luce del carattere di sufficiente dinamicità e vivacità del mercato

immobiliare di riferimento, come sopra evidenziato, si adotta il procedimento

comparativo multi-parametrico derivato MCA (Market Comparison Approach)

per quanto concerne la determinazione del valore unitario inerente le unità

immobiliari di tipo residenziale che sono state ipotizzate, come tipologia

prevalente da realizzarsi, secondo l’ipotesi progettuale di trasformazione

assunta a base della presente relazione.

Tale metodologia si ritiene valida nel caso particolare di valutazione di un

prodotto edilizio a fine del processo di trasformazione che assumerà pertanto

il ruolo di subject.

La differenza con il procedimento di valutazione di un immobile già esistente

rispetto ad uno ancora da realizzare, sta nella minore quantità di dati

disponibili per il subject e pertanto sarà necessario formulare delle ipotesi

sulla base del principio di una trasformazione “ordinaria” e attribuire delle

caratteristiche “medie” in base alla globalità delle unità che si presume

verranno realizzate. In via esemplificativa, il Subject virtuale si caratterizzerà

secondo le seguenti tabelle.

C1 Localizzazione di dettaglioDi Pregio (Rilevabile dalla localizzazione dell'area)

C2 Tipologia ArchitettonicaCivile (Ordinaria rispetto al mercato locale e deducibile dal progetto)

C3 Stato manutentivo Ottimo (per definizione)

C4 Consistenza dell'unità tipoMq.120 (Ordinaria rispetto alla tipologia prevalente nella zona e progetto)

C5 Livello di piano Intermedio con ascensore

C6 Orientamento prevalente Intermedio (est- ovest)

C7 Qualità dell'affaccio prevalenteDi pregio (Rilevabile dalla posizione e dalla panoramicità generale del complesso)

Stato manutentivo dell'unità tipo

Con riferimento all'edificio ottenibile dalla trasformazione

Con riferimento all'unità tipo ottenibile dalla trasformazione

C8 Ottimo (per definizione)

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Indagini di mercato e costituzione del campione

In tale fase si sono svolte le ricerche utilizzando la banca dati OMI degli atti di

compravendita e delle schede OMI rilevate dall’Ufficio. A tal riguardo si

riportano nella seguente tabella le fonti consultate.

OMI

Nella seguente tabella OMI sono riportati tutti i valori dell’Osservatorio del

Mercato Immobiliare inerenti l’epoca e l’ubicazione di riferimento per

l’immobile da stimare e per i dati campione.

Zona Tipologia Stato Epoca

Ca C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750

Cb C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750

Cc C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750

Cd C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750

Ce C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750

Subject C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750

Valore di mercato €./mq. min max

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Comparazione

Nella seguente tabella di comparazione sono riportati tutti gli elementi

tecnico-economici raccolti per l’immobile da stimare e per i dati campione.

€.

€.

Sezio ne Urbana

F o glio

M appale

Subalte rno

Z o na

T ipo lo gia

Epo ca semestre - anno

Valo re min: €./ mq.

Valo re max: €./ mq.

D egradata

N o rmale

di P regio

Semplici

M edie

P regiate

Scadente

N o rmale

Ot t imo

C o nsis tenza: (mq.)

A scenso re : (S/ N )

Seminterra to

T erra

R ia lza to

P rimo

Seco ndo

Intermedio

Ult imo

A tt ico

N o rd / C aved io

N o rd - Est / N o rd - Ovest

Est / Ovest

Sud- Est / Sud - Ovest

Sud

Scadente

N o rmale

D i pregio

Scadente

N o rmale

Ot t imo

* le caratteristiche generali dell'edificio sono di tipo civile ma l'alloggio nello specifico presenta caratteristiche di un alloggio di servizio

A ffaccio :

Sta to manutent ivo: X

X

X X X X

X X

X

X X

X X X

X

X

Orientamento

preva lente:X X

8

5

3

2 2 2

X

120

S S S S S S

Un

ità i

mm

ob

ilia

re

117 124 114 148 98

Live llo di piano :

X X

Sta to manutent ivo: X X X X X

X X X

X X

Ed

ific

io

Lo calizzazio ne:

X X X X

C ara t te rist iche

archite tto niche:

X *

2.750

I - 2016 I - 2016

2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

OM

I

C13 C13 C13 C13 C13

I - 2016 I - 2016 I - 2016 I - 2016

2.750 2.750 2.750 2.750 2.750

344 96 175 76 9453

56

C13

Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile

26 32 38 34 1, 2

102 101 94 101

0%

P rezzo o va lo re decurtato : 350.000 320.000 277.000 384.500 249.000

via Bertani 1

Dati

C

ata

sta

li GEA GEA GEA GEA GEA GEA

92 102

Indirizzo (T o po nimo )corso Carbonara

9A/38via Palestro 8/5A via Palestro 13/5C

viale Bottaro

2/4Avia Caffaro 21/33

43

Immo bile di

s t imareP rezzo o va lo re richies to : 350.000 320.000 277.000 384.500 249.000

D ecurtazio ne per o f fe rta : 0% 0%

F o nte Rep.590/454 Rep.2488/1884 Rep.100095/35336 Rep.6521/4313 Rep.2205/1160

Valo re unitario decurtato 2.991 2.581 2.430 2.598 2.541

0% 0%

D at iImmo bili in co mparazio ne (Subjec t )

C a C b C c C d C e S

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Test di ammissibilità

In tale fase è necessario effettuare una verifica sulla possibilità di utilizzare o

scartare eventuali comparables, inerenti le indagini espletate, aventi prezzi di

vendita non prossimi all’epoca della stima e/o riferiti a diversa zona di

mercato.

Le ricerche di mercato effettuate hanno portato ad assemblare un campione

di immobili per il quale non sussistono disomogeneità riguardanti i seguenti

aspetti: diversa epoca di riferimento e differente zona di mercato.

Pertanto tutti i comparables sopra riportati vengono ritenuti accettabili

senza andare in test ed utilizzati per il procedimento estimativo in trattazione.

La tabella “Test di ammissibilità” viene comunque redatta al fine di

determinare il Prezzo omogeneizzato p’ci ammesso ed utilizzato nei calcoli

successivi.

Vs OMI min (€./mq.) 2.000 Vs OMI max (€./mq.) 2.750 C' costo unitario da scadente a normale

(€./mq.)

430

C'' costo unitario da

normale ad ottimo (€./mq.)430

Semestre OMI epoca stima * I - 2016

Valore centrale OMI,

zona ed epoca comparable (€./mq.)

Valore centrale OMI

abitazioni zona ed epoca subject

2.375

Coefficiente di epoca e zona OMI

KOMI = VC S / VC C

P' min = Vs OMI min - C ' 1.570

P' max = Vs OMI max + C '' 3.180

p'ci min (€./mq.) 2.430

I - 2016

DatiImmobili in comparazione via Bertani 1

Ca Cb Cc Cd Ce S (Subject)

Vci Prezzo o valore decurtato

(€.)

120

Zona OMI C13 C13 C13 C13 C13 C13

Consistenza (mq.) Stci 117 124 114 148 98

Prezzo unitario (€./mq.) pci= Vci /Stci

Epoca d

el dato

I - 2016 I - 2016 I - 2016 I - 2016 I - 2016

Prezzo unitario omogeneizzato

(€./mq.) p'ci = pci x KOMI

Prezzo omogeneizzato

(€./mq.) p’ci ammesso2.991 2.581 2.430 2.598 2.541

dato ammissibile (si/no)

* Ai fini del processo di omogeneizzazione dei dati si considera l'ultimo dato O.M.I. ufficiale più prossimo all'epoca di stima:


(€./mq.) P’ci = p’ci x Stci350.000 320.000 277.000 384.500 249.000

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Tabella dei dati

In tale fase sono state individuate, sia per gli immobili in comparazione che

per l’immobile da valutare, quelle caratteristiche che più di altre si è ritenuto

contribuiscano maggiormente alla formazione del prezzo e che comportino

variazioni nei valori fra gli immobili in confronto e l’immobile da stimare.

Per quanto riguarda la misura delle caratteristiche si è fatto riferimento ai

punteggi riportati sul Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (M.O.S.I.)

redatto dall’ex Agenzia del Territorio ed alle caratteristiche peculiari del

mercato immobiliare della Provincia di Genova.

Nella seguente tabella dei dati, sono riportati tutti gli elementi tecnico

economici per l’immobile da stimare e per i dati campione.

Ambito N° Denominazione Nomenclatura

Degradata

Normale

Di pregio

Semplici

M edie

Pregiate

Scadente

Normale

Ottimo

C4

Ascensore S N

Seminterrato 0 0

Terra 3 3

Rialzato 5 5

Primo 6 6

Secondo 7 5

Intermedio 8 7-n

Ultimo 9 8-n

Attico 13 12-n

Nord / Cavedio

Nord-Est / Nord-Ovest

Est / Ovest

Sud-Est / Sud-Ovest

Sud

Scadente

Normale

Di pregio

Scadente

Normale

Ottimo

1 1 1 1

C8 Stato manutentivo:

0

2

1 1

2

1 1

2

1 1

2 2

C7 Affaccio :

0

4

C6Orientamento

prevalente:

2

2 2

3 3 3

2 2

1 1

0

13

9

8

7 7 7

Livello di piano:

S S S S S S

2

Unità im

mobili

are

Consistenza: M q. 117 124 114 148

C3 Stato manutentivo:

2

Edific

io

C1 Localizzazione:

C2Caratteristiche

architettoniche:

98 120

C5

1 1 1 1 1 1

0

2 2 2

0

1 1 1

0

1

2 2 2 2 2

1 1 1

0

Caratteristiche Immobili in comparazione via Bertani 1

Punteggio Ca Cb Cc Cd Ce S (Subject)

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Tabella dei prezzi marginali

Nella quale si è determinato per ogni caratteristica i prezzi marginali, cioè

quei dati che esprimono la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione

di una unità di quella caratteristica.

Nella seguente tabella dei prezzi marginali, dell’immobile in esame, sono

riportati tutti gli elementi tecnico economici per gli immobili presi a campione.

Ambito N° Denominazione SimbologiaUnità di

misuraKci

C1 Localizzazione: KC1 x PCi €. 10%

C2Caratterist iche

architettoniche:KC2 x PCi €. 5%

C3 Stato manutentivo: KC3 x PCi €. 5%

C4 Consistenza: KC4 x p’cmin €./mq. 1

C5 Livello di piano: KC5 x PCi €. 2%

C6Orientamento

prevalente:KC6 x PCi €. 2%

C7 Affaccio : KC7 x PCi €. 10%

C8 Stato manutentivo: KC8 x STS €. 430

Caratteristiche Prezzi marginali

Ca Cb Cc Cd Ce

24.900

17.500 16.000 13.850 19.225 12.450

Edific

io

35.000 32.000 27.700 38.450

17.500 16.000 13.850 19.225 12.450

2.430

7.000 6.400 5.540 7.690 4.980

Unità im

mobilia

re

2.430 2.430 2.430 2.430

7.000 6.400 5.540 7.690 4.980

51.600 51.600 51.600 51.600 51.600

35.000 32.000 27.700 38.450 24.900

Tabella di valutazione

Nella quale si sono effettuati i calcoli che permettono di operare il confronto,

caratteristica per caratteristica, tra ciascun immobile in comparazione e

l’immobile da stimare, determinando così il più probabile valore di mercato

unitario degli alloggi che costituiscono il prodotto principale della

trasformazione del bene in esame.

Nella successiva tabella valutativa, sono riportati tutti gli elementi tecnico

economici atti ad elaborare le presenti valutazioni dell’immobile.

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ne

pre

zzo

qu

an

tità

o

pu

nte

gg

i

co

rre

zio

ne

pre

zzo

qu

an

tità

o

pu

nte

gg

i

co

rre

zio

ne

pre

zzo

qu

an

tità

o

pu

nte

gg

i

co

rre

zio

ne

pre

zzo

C1 Localizzazione: 0 0 0 0 0 0 1 38.450 1 24.900

C2Caratteristiche

architettoniche:1 17.500 1 16.000 2 27.700 0 0 1 12.450

C3 Stato manutentivo: 1 17.500 1 16.000 1 13.850 1 19.225 1 12.450

C4 Consistenza: 3 7.289 -4 -9.719 6 14.579 -28 -68.035 22 53.456

C5 Livello di piano : -2 -14.000 0 0 -1 -5.540 0 0 -6 -29.880

C6 Orientamento prevalente: 1 7.000 0 0 -1 -5.540 -1 -7.690 0 0

C7 Affaccio : 0 0 1 32.000 1 27.700 1 38.450 0 0

C8 Stato manutentivo: 1 51.600 1 51.600 1 51.600 1 51.600 1 51.600

Sommatoria delle co rrezioni

dei prezzi ∑ ∆Cj :

Prezzo omogeneizzato P'ci :

Prezzo corretto P''ci :

Prezzo unitario co rretto:prezzo unitario

medio3.491

Scostamento percentuale:

Prezzo unitario co rretto

finale:ps medio 3.491

Scostamento percentuale:P co mplessivo

arro to ndat o419.000

Caratteristiche Immobili in comparazione Immobile da stimare

Am

bito

n° denominazione

Ca

Cb

Cc

Cd

Ce

Subject

via Bertani 1

Ed

ific

ioU

nità

imm

obili

are

Sin

tesi v

alu

tativ

a e

veri

fica

dei

ris

ulta

ti

86.889 105.881 124.349 72.000 124.976

350.000 320.000 277.000 384.500 249.000

436.889 425.881 401.349 456.500 373.976

3.641 3.549 3.345 3.804 3.116

4,29% 1,66% -4,19% 8,97% -10,73%

4,29% 1,66% -4,19% 8,97% -10,73%

3.641 3.549 3.345 3.804 3.116

Sintesi valutativa e verifica dei risultati

In questa fase, a valle della compilazione della tabella di valutazione, si è

effettuata la somma algebrica per ciascun immobile di confronto, del prezzo

iniziale e della correzione di prezzo, ricavando il cosiddetto prezzo corretto.

Verificato che lo scostamento dei “prezzi unitari corretti” degli immobili in

comparazione rispetto al prezzo unitario medio da essi determinato sia

inferiore all’alea ritenuta appropriata per la presente tipologia di stima del +/-

10%, escludendo pertanto tutti quei comparables il cui valore corretto ricada

sensibilmente fuori da detta alea; nel caso in esame si è ritenuto di

conservare comunque anche il “comparables E”, il cui valore corretto si

discosta solamente di un 0,73% oltre detto limite.

Si è determinato così il più probabile prezzo unitario dell’immobile oggetto di

valutazione attraverso la media aritmetica dei prezzi unitari corretti degli

immobili in confronto.

Dir

ezio

ne R

eg

ion

ale

d

i G

en

ova

- U

ffic

io P

rovin

cia

le d

i G

en

ova -

Terr

ito

rio

Via

Fin

occhia

ro A

prile

, 1 –

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DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DELLE BENE TRASFORMATO ALL’ISTANTE

FINALE DELL’OPERAZIONE CON IL PROCEDIMENTO M.C.A., PER QUANTO CONCERNE

LA DESTINAZIONE D’USO A PARCHEGGIO

Per la valutazione del più probabile valore di mercato del bene trasformato,

per quanto concerne la porzione destinata a posti auto coperti, si è ritenuto

opportuno adottare il criterio estimale denominato “comparativo diretto” ed in

particolare si è adottato un procedimento comparativo pluriparametrico

derivato da “Market Comparison Approach” (MCA).

Tale metodologia è in grado di offrire risultati sufficientemente oggettivi, in

particolare nei casi in cui sia possibile disporre di un numero sufficiente di

“dati campione”, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente

assimilabili a quello che costituisce l’oggetto stesso dell’operazione estimativa.

In particolare il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata

alla stima degli immobili sulla base delle loro caratteristiche tecnico

economiche.

Indagini di mercato e costituzione del campione

In tale fase si sono svolte le ricerche utilizzando la banca dati OMI degli atti di

compravendita e delle offerte di mercato rilevate dall’Ufficio. A tal riguardo si

elencano le fonti consultate:

Id Riferimento DataTipologia indagine

Titolo Tipol. Indirizzo Sez. Fg. P.lla Sub.Sup.(mq)

Valore(€)

Valore unitario(€/mq)

C aRepertorio

117545/1381521/07/16

Atto di compravendita

Diritto di superficie per ulteriori 77

anni

P.A.C.p.le Mazzini 2A, n° 8

GEA 102 901 9 11 41.000 3.728

C b

Repertorio7412/5661

22/07/16Atto di

compravenditaProprietà BOX

via Rubatto 4, n° 8

GEA 94 721 98 15 56.000 3.734

C cRepertorio

13486/653907/11/16


Proprietà P.A.C.via Bertora 5r, n° 30

GEA 102 322 53 12 40.000 3.334

C d

Repertorio676/541

25/11/16Atto di

compravenditaProprietà P.A.C.

via Durazzo 22r, n° B

GEA 103 114 27 15 45.000 3.000

C eRepertorio

43423/570831/03/16


Proprietà P.A.C.via Curtatone , n° 4

GEA 102 373 35 12 38.500 3.209

Sub. P.A.C. via Bertani 1 GEA 1015356

1, 2 12

CAMPIONE DI CONFRONTO

Dir

ezio

ne R

eg

ion

ale

d

i G

en

ova

- U

ffic

io P

rovin

cia

le d

i G

en

ova -

Terr

ito

rio

Via

Fin

occhia

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prile

, 1 –

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el. 0

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OMI

Nella seguente tabella OMI sono riportati tutti i valori dell’Osservatorio del

Mercato Immobiliare inerenti l’epoca e l’ubicazione di riferimento per

l’immobile da stimare e per i dati campione.

OMI Zona Tipologia Stato Epoca

Ca C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900

Cb C13 BOX Normale I - 2016 2.700 4.000

Cc C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900

Cd C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900

Ce C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900

Subject C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900

Valore di mercato €./mq. min max

Nella seguente tabella di comparazione sono riportati tutti gli elementi

tecnico-economici raccolti per l’immobile da stimare e per i dati campione.

€.

€.

Sezione Urbana

Foglio

M appale

Subalterno

Zona

Tipo logia

Epoca semestre - anno

Valo re min: €./mq.

Valo re max: €./mq.

Scarsa

Normale

Elevata

Consistenza (mq.)

Scadente

Normale

Ottima

Scadente

Normale

Ottima

Scadente

Normale

Ottimo

Decurtazione per o fferta di vendita o

incremento per diritto di superficie:

Prezzo o valo re richiesto:

Prezzo o valo re corretto:

Fonte

Cd

Reperto rio

676/541

I - 2016

102

373114

GEA

Indirizzo (Toponimo)

Dati

Cata

sta

li

Ca Cb

Repertorio

7412/5661

via Rubatto 4,

n° 8

721

Reperto rio

117545/13815

41.000

-5%

43.050

p.le M azzini

2A, n° 8

901

56.000

322

Cc

Reperto rio

13486/6539

40.000

0% 0%

40.00056.000

GEA

102

3.733

Ce

Repertorio

43423/5708

38.500

0%

27

3.000

45.000

0%

45.000

via Durazzo

22r, n° B

103

I - 2016

X

via Berto ra

5r, n° 30

15 12

X

X

94102

X

P.A.C.

C13C13

GEA GEA

Stato manutentivo

Accessibilità e

spazi di manovra

Distribuzione interna

e sfruttabilità

Appetibilità commerciale

P.A.C. BOX

4.000

Valo re unitario decurtato 3.333

11

X

3.900

2.800 2.700

OM

I

9 98

I - 2016 I - 2016 I - 2016

3.900

C13

3.914

53

P.A.C.

2.800 2.800

P.A.C.

C13

I - 2016

X X

3.900

15

X

X

X

S

38.500

via Curtatone

, n° 4

GEA

3.208

Immobile di

stimare

(subject)

via Bertani 1

GEA

53

56

101

1, 2

C13

35

C13

2.800

3.900

P.A.C.

2.800

3.900

X

X

X

X

X

X

X

12

X

12

COMPARAZIONE

Unità im

mobilia

reEdific

io

X

X

X

X

X

X

Dir

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eg

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i G

en

ova

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Test di ammissibilità

In tale fase si è effettuata un’indagine sulla possibilità eventuale di utilizzare i

dati desunti dalle fonti sopra indicate di prezzi di vendita non prossimi

all’epoca della stima e/o riferiti a diversa zona di mercato.

Le ricerche di mercato effettuate hanno portato ad assemblare un campione

di immobili per alcuni dei quali non sussistono disomogeneità riguardanti i

seguenti aspetti: diversa zona di mercato e diversa epoca di stima.

Pertanto tutti i comparables sopra riportati vengono ritenuti accettabili

senza andare in test ed utilizzati per il procedimento estimativo in trattazione.

La tabella “Test di ammissibilità” viene comunque redatta al fine di

determinare il Prezzo omogeneizzato p’ci ammesso, utilizzato nei calcoli

successivi e per l’omogeneizzazione dei comparables appartenenti allo stesso

segmento di mercato (categoria catastale C/06) ma aventi tipologie differenti

(BOX).

Nella seguente tabella “test di ammissibilità dell’unità di riferimento”,

vengono riportati gli elementi tecnico economici sopra descritti.

Vs OMI min (€./mq.) 2.800 Vs OMI max (€./mq.) 3.900 C' costo unitario da scadente a normale

(€./mq.)0

C'' costo unitario da normale ad ottimo (€./mq.)

0

Semestre OMI epoca stima * I - 2016

Valore centrale OMI, tipologia, zona ed epoca

comparable (€./mq.)

Valore centrale OMI abitazioni zona ed epoca

subject3.350

Coefficiente di tipologia, epoca e zona OMI

KOMI = VC S / VC C

P' min = Vs OMI min - C' 2.800

P' max = Vs OMI max + C'' 3.900

p'ci min (€./mq.) 3.000

I - 2016

P.A.C.

Cc

* Ai fini del processo di omogeneizzazione dei dati si considera l'ultimo dato O.M.I. ufficiale più prossimo all'epoca di stima:

C13

Ca Cb Ce

C13

Cd

C13


(€./mq.) P’ci = p’ci x Stci

Prezzo unitario (€./mq.) pci= Vci /Stci

Prezzo unitario omogeneizzato

(€./mq.) p'ci = pci x KOMI

40.000 45.000

12

3.733

12

3.733

1,0000

11

C13

15

I - 2016I - 2016

56.000

C13

P.A.C.

C13

1215

I - 2016

Consistenza (mq.) Stci

Vci Prezzo o valore decurtato (€.)

I - 2016

Epoca e

tip

olo

gia

del dato 3.350

I - 2016

P.A.C. BOX P.A.C. P.A.C.Tipologia

38.500

Prezzo omogeneizzato (€./mq.) p’ci ammesso

3.914 3.733 3.333

43.050 56.000

3.000 3.208

TEST S (Subject)

dato ammissibile (si/no) SI

Zona OMI

Dir

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en

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- U

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Tabella dei dati

Nella seguente tabella si riportano, sia per il subject e sia per i comparables,

tutte quelle caratteristiche ritenute più influenti nella formazione del prezzo.

Le caratteristiche quantitative riguardano solo la superficie espressa in mq,

mentre per quelle qualitative si trascrive il punteggio corrispondente al grado

che la caratteristica possiede per ciascun immobile.

Nella seguente tabella dei dati, sono riportati tutti gli elementi tecnico

economici per l’immobile da stimare e per i dati campione.

Ambito N° Denominazione Nomenclatura

Semplici

M edie

Pregiate

C2 Superficie Consistenza

Scadente

Normale

Ottima

Scadente

Normale

Di pregio

Scadente

Normale

Ottimo

Unità im

mobili

are

1211 15

1

1 1

2

12

2

1

DATI

Appetibilità

commerciale

Punteggio

C1

0

1

2

C3

C5

2

M q.

0

1

C4A ccessibilità e

spazi di manovra

Distribuzione interna

e sfruttabilità2

0

0

1Stato manutentivo

1

2

via Bertani 1Immobili in comparazione

Cc Cd Ce S (Subject)CbCa

1 11

2

11

1 1

222 2

12 15

2

1

1

2

2

1

Dir

ezio

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eg

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d

i G

en

ova

- U

ffic

io P

rovin

cia

le d

i G

en

ova -

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Tabella dei prezzi marginali

Nella quale si è determinato per ogni caratteristica i prezzi marginali, cioè

quei dati che esprimono la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione

di una unità di quella caratteristica.

La tabella dei prezzi marginali viene compilata prelevando i dati utili sia dalla

scheda dei dati disponibili che dalla tabella del test di ammissibilità, si

determina così per ogni caratteristica il prezzo marginale, cioè quel dato che

esprime la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione di una unità di

quella caratteristica. Evitando di valorizzare, perché inutili ai fini del calcolo, i

prezzi marginali delle caratteristiche possedute in pari grado dall’immobile in

stima e da quelli di confronto.

Nella seguente tabella dei prezzi marginali dell’immobile in esame sono

riportati tutti gli elementi tecnico economici per gli immobili presi a campione.

Ambito N° Denominazione SimbologiaUnità di

misuraKci

Edificio C1Appetibilità

commerciale KC1 x PCi €. 10%

C2 Consistenza KC2 x p’cmin €./mq. 1

C3Distribuzione

interna

e sfruttabilitàKC3 x PCi €. 10%

C4Accessibilità e

spazi di manovra KC4 x PCi €. 10%

C5 Stato manutentivo KC5 x STS €. 270

Prezzi marginali

3.000

4.305

4.305

Unità im

mobilia

re

Immobili in comparazione

CeCdCc

4.305

3.240

Ca

5.600

5.600

3.000 3.000

3.240

Cb

5.600

3.000

4.000 4.500

4.000

3.2403.240 3.240

3.850

3.850

3.000

4.500

3.8504.000 4.500

Tabella di valutazione

Nella quale si sono effettuati i calcoli che permettono di operare il confronto,

caratteristica per caratteristica, tra ciascun immobile in comparazione e

l’immobile da stimare, determinando così il più probabile valore di mercato

all’attualità dell’immobile in trattazione.

Dir

ezio

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eg

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ale

d

i G

en

ova

- U

ffic

io P

rovin

cia

le d

i G

en

ova -

Terr

ito

rio

Via

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, 1 –

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Nella sottostante tabella valutativa, sono riportati tutti gli elementi tecnico

economici atti ad elaborare le presenti valutazioni dell’immobile.

Am

bito

n° denominazione

quantit

à o

punte

ggi

corr

ezio

ne

pre

zzo

quantit

à o

punte

ggi

corr

ezio

ne

pre

zzo

quantit

à o

punte

ggi

corr

ezio

ne

pre

zzo

quantit

à o

punte

ggi

corr

ezio

ne

pre

zzo

quantit

à o

punte

ggi

corr

ezio

ne

pre

zzo

C1 Appetibilità commerciale -1 -4.305 0 0 0 0 0 0 0 0

C2 Consistenza 1 3.000 -3 -9.000 0 0 -3 -9.000 0 0

C3Distribuzione interna

e sfruttabilità0 0 0 0 1 4.000 1 4.500 0 0

C4Accessibilità e

spazi di manovra-1 -4.305 -1 -5.600 -1 -4.000 0 0 0 0

C5 Stato manutentivo 1 3.240 0 0 1 3.240 1 3.240 1 3.240

Sommatoria delle correzioni

dei prezzi ∑ ∆Cj :

P rezzo omogeneizzato P'ci :

P rezzo corretto P ''ci :

P rezzo unitario corretto:prezzo unitario

medio3.513

Scostamento percentuale:

P rezzo unitario corretto

finale:ps medio 3.513

Scostamento percentuale:P co mplessivo

arro to ndato42.200

Ca

Cb

Cc

CdVALUTAZIONE

Unità

imm

obiliare

3.478

3.450

-2.370 -14.600 3.240 -1.260

40.680

43.050 56.000 40.000

43.240

3.603

3.603

3.478

3.645

Sin

tesi valu

tativa

e v

erific

a d

ei risulta

ti

41.400

3.390

-3,51% -1,80%

3.390 3.450

-1,00%-3,51% -1,80% 2,56% 3,75%

-1,00%

3.645

2,56%

S (Subject)

via Bertani 1

43.740

38.500

Ce

3.240

45.000

41.740

3,75%

Sintesi valutativa e verifica dei risultati

In questa fase, a valle della compilazione della tabella di valutazione, si è

effettuata la somma algebrica per ciascun immobile di confronto, del prezzo

iniziale e della correzione di prezzo, ricavando il cosiddetto prezzo corretto.

Verificato che lo scostamento dei “prezzi unitari corretti” degli immobili in

comparazione rispetto al prezzo unitario medio da essi determinato sia

inferiore all’alea ritenuta appropriata per la presente tipologia di stima del +/-

10%, escludendo pertanto tutti quei comparables il cui valore corretto ricada

sensibilmente fuori da detta alea.

Nel caso in esame tutti i comparables rientrano nella suddetta alea estimale e

pertanto vengono tutti utilizzati al fine della determinazione del più probabile

prezzo unitario dell’immobile oggetto di valutazione, attraverso la media

aritmetica dei prezzi unitari corretti degli immobili in confronto.

Dir

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i G

en

ova

- U

ffic

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rovin

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i G

en

ova -

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Sintesi delle consistenze attuali e di quelle relative all’ipotesi

progettuale di trasformazione dell’immobile:

Consistenze (mq.)Consistenze

attualiC p.u.c.

Consistenze

totali

di progetto

C OConsistenze x

calcolo oneriC U

Consistenze

commerciali

di progetto

Totale costruito 5.485 1,20 6.582 5.595 5.001

Residenziale 5.700 0,85 4.845 0,80 4.560

Posti auto coperti 882 0,85 750 0,50 441

Aree esterne 919 919 - - -

Dove:

C p.u.c. = coefficiente di ampliamento superficiario massimo previsto dallo

strumento urbanistico vigente;

C O = coefficiente di ragguaglio delle superfici di progetto ai fini del

calcolo degli oneri urbanistici e del contributo sul costo di

costruzione (superficie ai sensi dell’art.10 L.R.25/95);

C U = coefficiente di ragguaglio delle superfici di progetto ai fini del

calcolo delle consistenze lorde commerciali;

Dir

ezio

ne R

eg

ion

ale

d

i G

en

ova

- U

ffic

io P

rovin

cia

le d

i G

en

ova -

Terr

ito

rio

Via

Fin

occhia

ro A

prile

, 1 –

16129 G

enova t

el. 0

10 5

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Valore di Mercato dell’immobile trasformato (VM)

Si riportano i conteggi per la determinazione del valore di mercato

complessivo dell’immobile trasformato nel seguente tabella.

Valore di mercato

dell'immobile trasformato

pezzatura

media

(mq.)

n°

u.i.u.

Consistenze

commerciali

valore

unitario

(€./mq.)

Valori

(€.)

Edilizia di tipo civile 120 38 2.000 2.750 4.560 3.491 15.918.960

Edilizia di tipo signorile 3.900 5.500

Posti auto coperti (pertinenziali) 12 38 2.800 3.900 441 3.513 1.549.233

V mercato 17.468.193

OMI (€./mq.)

min max

Per quanto concerne i singoli valori unitari attribuiti, si evidenzia che sono

stati determinati in maniera puntuale con il sopracitato procedimento estimale

MCA.

Per quanto riguarda l’edilizia residenziale di tipo civile, dal valore unitario

arrotondato, ricavato con l’MCA, di €.3.491/mq. si ottiene il valore di mercato

dell’immobile trasformato relativamente alla destinazione d’uso abitativa,

applicandolo alla superficie commerciale del prodotto finito, come

precedentemente calcolata.

Per quanto concerne la destinazione d’uso posti auto coperti di pertinenza, si

è applicato, alla superficie complessiva sopra calcolata, il valore unitario di

€.3.513 determinato in precedenza con la procedura MCA.

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Determinazione dei costi diretti ed indiretti di trasformazione e dei

relativi oneri finanziari gravanti sulla quota di capitale impiegato

coperta da debito (Ctc)

COI (Costi di idoneizzazione)

In questa voce vengono contemplati i costi di preparazione dell’area.

Nel presente caso, trattandosi di ristrutturazione di un immobile già esistente,

tale voce è di importo nullo.

CSC (Costi di costruzione Superfici Coperte)

In questa voce vengono contemplati i costi di costruzione delle superfici

coperte riguardanti:

Abitazioni di tipo civile (parte preponderante dell’operazione immobiliare)

desunto dal Prezzario Regionale delle Opere Edili 2014 edito dalla

Unioncamere Liguria (voce 52.1.10.10) e quantificato in €.445,86/mc.

Nello specifico non trattandosi di costruzione ex novo ma bensì di una

ristrutturazione di un immobile esistente, si è provveduto a determinare tale

costo, come incidenza percentuale rispetto al costo di costruzione a nuovo,

selezionando quelle singole voci che necessitano di essere ivi realizzate.

Trattandosi di un immobile avente altezze interne variabili ma mediamente

molto elevate, al fine di rapportare l’incidenza volumetrica alle consistenze

superficiarie si è utilizzata una altezza media pari a m.3,80, che tiene conto

della minore incidenza dei costi per le altezze superiori a m.3,00,

dell’ampliamento superficiario di progetto pari al 20% che si ipotizza di

realizzare, senza un ampliamento volumetrico, recuperando tali superfici con

impalcati intermedi, realizzabili grazie alle maggiori altezze disponibili rispetto

a quella standard netta abitativa di m.2,70.

Per espletare tale operazione si è utilizzata la Tabella delle incidenze dei costi

di costruzione, che si riporta di seguito, relativa agli immobili di tipologia

abitativa di tipo civile, realizzati in muratura portante, redatta dallo Scrivente

Ufficio ed in uso da alcuni decenni, dalla quale si è estrapolata l’incidenza

percentuale pari a 68,71%.

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Descrizione voce Base

1 Murature portanti 21,55 0% 0,00

2 Solai 9,95 50% 4,975

3 Tramezzi 2,28 100% 2,28

4 Copertura a terrazzo:

a) - Solaio 3,12 0% 0,00

b) - Manto impermeabile 1,48 100% 1,48

5 Pavimenti 8,35 100% 8,35

6 Scale complete 3,30 50% 1,65

7 Persiane 2,70 100% 2,70

8 Serramenti esterni 6,55 100% 6,55

9 Porte caposcala e portoni 1,20 100% 1,20

10 Porte interne 5,00 100% 5,00

11 Facciate 6,15 100% 6,15

12 Intonaci interni 3,62 100% 3,62

13 Soffittature 2,50 100% 2,50

14 Decorazioni soffitti 1,80 100% 1,80

15 Tinteggiature 1,80 100% 1,80

16 Rivestimenti pareti (piastrelle o marmi) 2,20 100% 2,20

17 Impianto idrosanitario 2,83 100% 2,83

18 Apparecchi igienici 4,30 100% 4,30

19 Impianto elettrico 1,20 100% 1,20

20 Impianto gas 1,42 100% 1,42

21 Impianto riscaldamento 4,70 100% 4,70

22 Impianto ascensore 2,00 100% 2,00

TOTALI 100,00 68,71

Tabella delle incidenze dei costi di costruzione relativa agli immobili di

tipologia abitativa di tipo civile, realizzati in muratura portante

Incidenza

Art.

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Posti Auto Coperti (a servizio degli alloggi che verranno realizzati)

desunto dal Prezzario Regionale delle Opere Edili 2014 edito dalla

Unioncamere Liguria (voce 52.1.10.20 relativa ai piani fondi) e

quantificato in €.272,64/mc.

Trattandosi della realizzazione di posti auto coperti, la cui realizzazione è

vincolata dal dover reperire tali spazi all’interno di una struttura già esistente

e sottostante il giardino prospiciente via Bertani, si considera un’altezza lorda

pari a m.2,70, ridotta ma comunque a norma per tale tipologia.

Cse (Costi di sistemazione superfici esterne ed a verde)

Le superfici esterne di progetto risultano avere una consistenze esigua

rispetto all’intero intervento, esse vengono comunque calcolate in maniera

forfettaria utilizzando il Prezzario DEI 2012 – Tipografia del Genio Civile -

“Tipologie Edilizie” – scheda “l4- strada pubblica”, per l’importo unitario di

€.93,00/mq., che contempla le seguenti voci: scavi, sottofondi e rinterri,

bitumati, pavimentazione marciapiedi cordoni, scivoli ecc., fognatura,

segnaletica ed illuminazione pubblica.

Tali voci risultano discretamente aderenti agli interventi che si ipotizzano per

tale sedime in quanto se ne prevede un utilizzo fortemente legato alla

realizzazione dei posti auto sopra indicati.

Costi Tecnici di CostruzioneConsistenze

di progetto

Costo Unitario *

a nuovo (€./mc.)

h media

progetto

Incidenza

ristrutturazioneValori (€.)

COI Costi di idoneizzazione -

CSC Residenziale (civile/signorile) 5.700 445,86 3,80 68,71% 6.635.067

Csc Posti auto coperti pertinenziali 882 272,64 2,70 - 649.265

Cse Sistemazioni esterne 919 93 - - 85.467

CTC 7.369.799

Corrispondenti ai seguenti valori unitari superficiari:

C SC Residenziale unitario = €.1.164,13/mq.

C SC Posti auto coperti unitario = €.736,13/mq.

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Oneri

OUPS (Oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria) – Gli oneri di

urbanizzazione primaria e secondaria, previsti per il presente intervento, sono

stati desunti dalla “Tabella individuazione tariffa di riferimento” come da

Delibera della Giunta Comunale n° 303 del 15.12.2016 – tariffe applicabili dal

01.01.2017”, come segue:

Residenziale (lettera a, articolo 7), tariffa di riferimento = €.101,86/mq.

Tale importo unitario deve essere ridotto del 50% per intervento sul

patrimonio edilizio esistente

Per quanto concerne i posti auto coperti, trattandosi di posti auto

pertinenziali, non è dovuto alcun onere.

OCC (Oneri sul Costo di Costruzione)

I Contributi concessori sui costi di costruzione previsti per il presente

intervento e stabiliti dalla Tabella suddetta, sono i seguenti:

Residenziale, quota costo di costruzione = €.49,09/mq.

Tale importo unitario deve essere ridotto del 50% per intervento sul

patrimonio edilizio esistente

Per quanto concerne i posti auto coperti, non è comunque previsto un

contributo per tale voce.

Si riporta di seguito la tabella del calcolo degli Oneri

Oneri

Consistenze

x calcolo

oneri

Tariffa

€./mq.

Quota x

interventi

sull'esistente

Valori (€.)

Quota opere di urbanizzazione

ed aree (residenziale) (B)4.845 101,86 50% 246.756

Quota costo di costruzione

(residenziale) (A)4.845 49,04 50% 118.799

Quota opere di urbanizzazione

ed aree (Park Depositi) (B)750 - -

Totale tabellare 365.555

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Costi di Gestione

OP (Oneri Professionali)

Tali costi in precedenza erano di norma calcolati sulla base delle “Tabelle delle

tariffe professionali degli Ingegneri ed Architetti” (Legge 43/1949 e s.m.i.) e

successivo D.M. 04.04.2001 (aggiornamento degli onorari spettanti agli

Ingegneri ed Architetti) che definivano l’entità delle parcelle in funzione della

categoria delle opere e del loro ammontare.

Il D.L. 24.01.2012 n° 1 art. 9 ha abrogato le tariffe delle professioni

regolamentate nel sistema ordinistico e ne ha vietato qualsiasi riferimento nei

contratti.

Nel presente caso si è quantificata l’incidenza complessiva di detti oneri nella

percentuale cautelativa del 7% dei Costi Tecnici di Costruzione (CTC).

CAL (Costi per Allacciamenti ai pubblici servizi)

Questi costi dipendono dalla distanza del punto di fornitura rispetto alla linea

di distribuzione, dal carico della linea e dai numeri di utenze da allacciare.

Normalmente queste spese rispetto agli altri costi in gioco sono trascurabili e

vengono annoverate assieme ai costi da sostenere per la distribuzione delle

reti tecnologiche all’interno dei lotti per la fornitura e il servizio alle unità

immobiliari.

SG (Spese Generali e amministrazione)

Rientrano in queste tipologie di spesa tutti i costi di produzione non

direttamente riconducibili alla costruzione e sono generalmente composti da

spese di gestione della struttura tecnica ed amministrativa del promotore.

Solitamente tali costi sono fissi con un andamento costante nell’intervallo del

processo di costruzione.

Tali costi vengono assunti, come da prassi generale, nella misura del 3% sulle

voci CTC e OUPS.

Sc (Spese di Commercializzazione)

Tali costi ammontano in genere al 3% del prezzo del prodotto finito, ma in

questo caso l’imprenditore, avendo un discreto portafoglio di immobili da

vendere, può far valere una certa leva contrattuale ed ottenere una tariffa più

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favorevole che si assume nel caso in esame pari al 2% del valore

commerciale.

Stante l’attuale situazione di difficoltà del mercato immobiliare si è ipotizzato

che la fase di commercializzazione si prolunghi di ulteriori tre anni oltre la fine

lavori.

Costi Gestione €. coeff. Valori (€.)

Onorari professionali (su CTC) 7.369.799 7% 515.886

Oneri per allacciamento ai pubblici servizi trascurabili -

Spese generali del promotore (su CTC) 7.369.799 3% 221.094

Spese generali del promotore (su OUPS) 365.555 3% 10.967

Spese di commercializzazione (su VM) 17.468.193 2% 349.364

CG 1.097.310

OFT (Oneri Finanziari sui costi diretti ed indiretti di Trasformazione)

Tali oneri finanziari vengono calcolati applicando alla quota parte di capitale

presa a prestito, ipotizzando un ricorso al credito per il 60% ed al capitale

proprio per il restante 40%, in linea con quanto previsto dall’accordo sui

requisiti patrimoniali delle banche (Basilea 2), la nota formula dell’interesse

composto:

OFT = C x d x (qn - 1)

Dove:

C = Capitale investito (totale costi diretti ed indiretti di trasformazione)

d = Percentuale di indebitamento (60%)

qn = Coefficiente di attualizzazione del montante dove q= (1+ r)

r = Tasso di interesse sul debito, assunto pari a 2,5%, desunto dal

tasso EURIRS (sito Internet “www.euribor.it/tassi-storici-eurirs/ del

25.01.2017) a 5 anni (media del periodo del debito) = 0,11% +

spread (guadagno dell’Istituto di Credito erogante) = 2,39%

n = tempo espresso in anni per il quale tali interessi passivi dovranno

essere corrisposti secondo la seguente tabella delle tempistiche:

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Tempistica dell'operazione mesi anni progressivo

Analisi di fattibilità ed acquisto del complesso 0 0 0

Procedimento autorizativo /affidamento lavori n1 12 1 1

Durata lavori fino alla consegna n2 24 2 3

Durata commercializzazione immobili n3 36 3 6

totale n 72 6

Tasso di interesse sul debito

EURIRS a 5 anni 0,11%

EURIRS a 10 anni 0,72%

Spread 1,5% - 2,5%

Tasso di interesse sul debito utilizzato 0,50% + 2,00% 2,50%

Oneri Finanziari €. quota mesi rindebi-

tamentoValori (€.)

Sul CTC [30% (n2+ n3)] 7.369.799 30% 60 2,50% 60% 174.321

Sul CTC [70% (1/3 n2 + n3)] 7.369.799 70% 44 2,50% 60% 293.327

Sugli OU [100% (2/3 n2 + n3)] 365.555 100% 52 2,50% 60% 24.771

Sui CG [30% (n2+ n3)] 1.097.310 30% 60 2,50% 60% 25.955

Sui CG [70% (1/3 n2 + n3)] 1.097.310 70% 44 2,50% 60% 43.674

Totale oneri finaziari 562.049

Up (Utile del Promotore)

L’utile del promotore costituisce il profitto complessivo, che viene calcolato

secondo il metodo classico in percentuale sul valore di mercato del bene

trasformato (VM). In tale voce si devono intendere compresi sia gli interessi

attivi sul capitale proprio investito, sia la remunerazione del rischio

dell’investimento e tale percentuale varia in relazione ai fattori che influiscono

sul grado di rischio complessivo dell’operazione ed in particolare:

Condizioni economiche generali;

Settore d’intervento (residenziale, produttivo, ecc.);

Andamento del mercato;

Particolare tipologia di operazione immobiliare;

Previsioni complessive di ricavi, costi, margini operativi;

Eventuali analisi di scenari alternativi;

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Considerato il rischio dell’operazione, l’andamento attuale del mercato

immobiliare della zona in esame, e la necessaria remunerazione del capitale

proprio investito (40% del complessivo), si ritiene di poter valutare detto utile

nella percentuale del 20% x VM .

Utile del promotore €. coefficiente Valori (€.)

Rischi dell'operazione,

remunerazione propria e dei suoi capitali17.468.193 20% 3.493.639

Valore di trasformazione lordo, riferito all'anno "n"

Si procede a determinare, nella tabella sotto riportata, il valore di

trasformazione del compendio in esame, al lordo degli oneri indiretti e

finanziari di acquisto (VT lordo), mediante la differenza fra il valore

commerciale del compendio trasformato ed i costi relativi alla sua

ristrutturazione.

Valore lordo del compendio all'anno "n" Valori (€.)

Valore di mercato immobile trasformato 17.468.193

Costi Tecnici di Costruzione 7.369.799-

Oneri 365.555-

Costi Gestione 1.097.310-

Oneri Finanziari 562.049-

Utile del promotore 3.493.639-

Valore lordo del compendio all'anno "n" 4.579.841

OIA (Oneri Indiretti di Acquisto dell’immobile da trasformare)

Nel caso in esame sono state identificate le seguenti aliquote di spesa:

Oneri Indiretti sull'aquisto del compendio totale

Imposta di registro 8%

Imposta ipotecaria 2%

Imposta catastale 1%

Compenso notarile 4%

% Oneri indiretti sull'acquisto rispetto al compendio netto 15%

% Inerente il compendio netto 100%

% Complessiva oneri indiretti d'acquisto + compendio netto 115%

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Detti oneri si esprimono attraverso la sopra calcolata percentuale del valore

incognito VT e sono contestuali alla stipula dell’atto di acquisto:

OIA = 15% VT

OFA (Oneri Finanziari sui costi diretti ed indiretto di acquisto del bene)

Essi sono dati dalla seguente formula:

OFA = (VT + OIA) x d x [(1+r)n -1]

Che nel caso in esame diventa:

Oneri finaziari relativi

all'acquisto del compendio

oneri e

compendio

indebita-

mento

posticipo

(qn)

valori

Tasso di interesse sul debito 2,50%

Periodo (anni) 6

Oneri finanziari riferiti al valore del compendio 115% 60% 0,159693 11,02%

OFA = VT (1+15%) x 60% x [(1,025)6 -1] = VT 11,02%

L’incidenza percentuale degli oneri indiretti sull’acquisto del compendio, più

l’incidenza percentuale degli oneri finanziari sull’acquisto del compendio,

riferite alla fine dell’operazione (anno n), vengono calcolate nel seguente

modo:

Oneri diretti ed indirtetti

relativi all'acquisto del compendio

oneri

Indiretti

oneri

Direttivalori

Tasso di interesse sul debito 15% + 11,02% 26,02%

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Attualizzazione del valore del bene trasformato e dei costi di

trasformazione e calcolo del valore di mercato all’attualità

Poiché tutte le componenti di rischio sono state inglobate nella voce relativa al

profitto del promotore, l’attualizzazione rappresenta un mero trasferimento di

somme monetarie da un momento temporale ad un altro. Il tasso da utilizzare

sarà quindi pari a quello dei titoli a rischio nullo relativi a investimenti di

durata comparabile con quella dell’operazione considerata. Nel caso in esame

si adotta perciò il tasso medio “risk free” nominale (cioè non depurato degli

effetti inflattivi) dei titoli di Stato Italiani (BTP) secondo la seguente tabella.

Tasso di attualizzazione valori

BTP 5 anni 0,41%

BTP 7 anni 0,87%

Tasso di attualizzazione adottato 0,80%

Il procedimento d’anticipazione all’attualità riguarda i ricavi e i costi, compresi

gli oneri finanziari maturati fino alla data di conclusione dell’operazione

immobiliare, alla quale si sono assunti concentrati i ricavi da vendite; vanno

assoggettati anche gli oneri finanziari gravanti sul fattore compendio

immobiliare a decorrere dalla data dell’acquisto e della connessa

corresponsione del prezzo e dei costi accessori tipici, data che si considera

coincidenza con quella di riferimento della stima (attualità).

Si riportano di seguito i relativi conteggi.

Dettaglio vociValore

all'erogazionemesi 1/q

nvalori

Valore di mercato attualizzato dell'immobile trasformato 17.468.193 72 0,9533 16.652.705

Costi attualizzati di trasformazione 12.888.352- 72 0,9533 12.286.670-

Totale attualizzazione 4.579.841 4.366.035

% Oneri diretti ed indiretti attualizzati di acquisto compendio 26,02% 72 0,9533 24,804%

% Valore del compendio 100,000%

% valore del compendio ed oneri acquisto attualizzati 124,804%

Valore di mercato all'attualità 4.366.035 : 124,804% 3.498.000

Valore unitario (€./mq.) 3.498.000 : 5.485 638

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CONCLUSIONI

Pertanto, a seguito delle valutazioni sopra espresse, formulate sulla base degli

elementi desunti dalla documentazione fornita dall’Amministrazione

Comunale, del sopralluogo e delle indagini di mercato esperite, lo Scrivente

comunica di aver determinato quale più probabile valore venale complessivo

del fabbricato in esame, riferito all’attualità, l’importo di €.3.498.000,00=

(tremilioniquattrocentonovantottomila/00), contro il valore periziato di

€.3.100.000,00.

Genova, …………………………

Genova, 24 Febbraio 2017

IL RESPONSABILE TECNICO Luca PATTI

Firmato digitalmente

IL DIRETTORE Salvatore Trapani* Firmato digitalmente

*firma su delega del Direttore Provinciale Walter Pardini

Un originale del documento è archiviato presso l’ufficio emittente

Alla presente si allegano n. 6 documenti elencati ed esplicitati nelle pagine successive.

ALLEGATI

Visualizzazione aerea1

Planimetria di inquadramento Urbanistico2

Via Finocchiaro Aprile 1 16129 Genova tel. 010 5384 111 e-mail: [email protected] C.F. 80416110585

Planimetria di inquadramento OMI3

Vincolo Soprintendenza5

Planimetrie catastali4

Documentazione fotografica6

Visualizzazione Aerea

1N°

ALLEGATOFuori Scala Individuazione degli immobili

PUC 2015 - Legenda

2aN°

ALLEGATO

PUC 2015 - zona AC-IU

2bN°


Localizzazione OMI - Zona C13

3N°


PLANIMETRIA CATASTALE Piano T – TA

AULE

4aN°

ALLEGATO Fuori Scala

PLANIMETRIA CATASTALE Piano T – TA

ALLOGGIO CUSTODE

4bN°


PLANIMETRIA CATASTALE Piano 1° e Piano 2°

4cN°


PLANIMETRIA CATASTALE Piano 3°

Part. 53 Sub 1

4dN°


PLANIMETRIA CATASTALE Piano 3°

Part. 56 Sub 5

4eN°


5aN°

ALLEGATO

Vincolo Soprintendenza

Vincolo Soprintendenza

5bN°

ALLEGATO

Documentazione Fotografica

6aN°

ALLEGATO


6bN°

ALLEGATO


6cN°

ALLEGATO


6dN°

ALLEGATO


6eN°

ALLEGATO


6fN°

ALLEGATO


6gN°

ALLEGATO

oggetto Parere di congruità sulla perizia di stima redatta da CBRE … · La struttura portante è...

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