Office Market Report Q2 2012
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RESEARCH & FORECAST REPORT BUENOS AIRES www.colliers.com.ar Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA Durante el segundo trimestre, se incorporaron al mercado de oficinas 11.885 m², un desempeño similar a los 11.411 m² que se sumaron en el trimestre pasado. Como resultado, el inventario total de edificios de oficinas A+ y A quedó conformado por 1.737.817 m², de los cuales un 71% corresponde a unidades en edificios categoría A, mientras que el restante 29% está integrado por oficinas en edificios categoría A+. La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se ubicó en 7%, lo que representa un incremento de 0,7 p.p. en comparación con el trimestre anterior. Observando el mercado de oficinas categoría A+, se verifica una tasa de disponibilidad de 6,2% (un aumento de 1,6 p.p. en relación al trimestre previo), mientras que en las unidades de categoría A, la tasa de disponibilidad se sitúa en 7,3% (una variación de sólo 0,1 p.p. en comparación al primer trimestre del año). La superficie total disponible en alquiler es de 120.889 m², de los cuales el 22,3% se ubica en Zona Norte de Gran Buenos Aires, un 18,6% en Puerto Madero Este y otro 18,3% en Microcentro. Se destaca, a diferencia de trimestres anteriores, una mayor disponibilidad en el sub-mercado Catalinas, que cuenta con cerca de 17.000 m² en alquiler. SUPPLY During the second quarter, 11,885 sq.m. were incorporated into the office market, a similar performance to the 11,411 sq.m. which were added during the previous quarter. This resulted in a total inventory of Class A+ and A buildings of 1,737,817 sq.m., of which 71% correspond to units PRECIOS El precio promedio de alquiler actual para edifi- cios clase A+ y A es de USD/m² 25.2. Repre- senta una reducción de 0,8% respecto al trimes- tre anterior. PRICES The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 25.8 / sq.m. Repre- sents a decrease of 0,8% regarding the previous quarter. INDICADORES | MARKET INDICATORS ACTUALIZACIÓN | UPDATE Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m) Q1-12 Q2-12 AVAILABILITY RATE NET ABSORPTION CONSTRUCTION PRICES Q2 2012 | OFFICE PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-MARKET 12,293 11,411 11,885 27,227 53,391 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 F Q4-12 F 32.0 30.4 29.5 27.7 24.6 24.1 22.0 21.4 20.3 19.9 2.7% 8.7% 3.8% 7.2% 2.9% 8.1% 8.9% 2.4% 38.8% 3.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 5 10 15 20 25 30 35 PLAZA ROMA CATALINAS MACROCENTRO NORTE PUERTO MADERO PLAZA SAN MARTIN MICROCENTRO NORTE GBA NORTE CABA MACROCENTRO MACROCENTRO SUR Precios Tasa de Disponibilidad
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Buenos Aires research & forecast report
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RESEARCH & FORECAST REPORTBUENOS AIRES
www.colliers.com.ar
Mercado de Oficinas / Office MarketOFERTA Durante el segundo trimestre, se incorporaron al mercado de oficinas 11.885 m², un desempeño similar a los 11.411 m² que se sumaron en el trimestre pasado. Como resultado, el inventario total de edificios de oficinas A+ y A quedó conformado por 1.737.817 m², de los cuales un 71% corresponde a unidades en edificios categoría A, mientras que el restante 29% está integrado por oficinas en edificios categoría A+. La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se ubicó en 7%, lo que representa un incremento de 0,7 p.p. en comparación con el trimestre anterior. Observando el mercado de oficinas categoría A+, se verifica una tasa de disponibilidad de 6,2% (un aumento de 1,6 p.p. en relación al trimestre previo), mientras que en las unidades de categoría A, la tasa de disponibilidad se sitúa en 7,3% (una variación de sólo 0,1 p.p. en comparación al primer trimestre del año). La superficie total disponible en alquiler es de 120.889 m², de los cuales el 22,3% se ubica en Zona Norte de Gran Buenos Aires, un 18,6% en Puerto Madero Este y otro 18,3% en Microcentro. Se destaca, a diferencia de trimestres anteriores, una mayor disponibilidad en el sub-mercado Catalinas, que cuenta con cerca de 17.000 m² en alquiler.
SUPPLYDuring the second quarter, 11,885 sq.m. were incorporated into the office market, a similar performance to the 11,411 sq.m. which were added during the previous quarter. This resulted in a total inventory of Class A+ and A buildings of 1,737,817 sq.m., of which 71% correspond to units
PRECIOS
El precio promedio de alquiler actual para edifi-cios clase A+ y A es de USD/m² 25.2. Repre-senta una reducción de 0,8% respecto al trimes-tre anterior.
PRICES
The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 25.8 / sq.m. Repre-sents a decrease of 0,8% regarding the previous quarter.
INDICADORES | MARKET INDICATORS
ACTUALIZACIÓN | UPDATENuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
Q1-12 Q2-12
AVAILABILITY RATE
NET ABSORPTION
CONSTRUCTION
PRICES
Q2 2012 | OFFICE
PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-MARKET
12,293 11,411 11,885
27,227
53,391
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
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Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 F Q4-12 F
32.030.4 29.5
27.724.6 24.1
22.0 21.4 20.3 19.9
2.7%8.7%
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Precios Tasa de Disponibilidad
in Class A buildings, whilst the remaining 29% correspond to offices in the Class A+ buildings.The total availability rate (vacancy) of the office market, was of a 7%, which represents an increase of 0.7 p.p., compared to the previous quarter. Observing the Class A+ office market, an availability rate of 6.2% was verified (an increase of 1.6 p.p., related to the previous quarter), whilst in the class A units, the availability rate is located at 7.3% (a variation of only 0.1 p.p., compared to the first quarter of the year). Total available lease area is of 120,889 sq.m., of which 22.3% are located in the Northern Zone of Greater Buenos Aires, an 18.6% in the Eastern Zone of Puerto Madero, and a further 18.3% in Microcentro [Downtown] area. It is noteworthy to mention, that contrary to previous quarters, there is a greater availability in the Catalinas sub-market, which has approximately 17,000 sq.m. for lease.
DEMANDAAl término del segundo trimestre del año, se observó una absorción negativa de menos de 400 m², lo que representa una tendencia a la baja, ya anticipada en la dinámica de la demanda registrada durante el primer trimestre del año. Asimismo, este comportamiento coincide con las características generales de la situación macroeconómica actual. No obstante, resultan de interés algunos movimientos de la demanda en el mercado de oficinas durante el trimestre. Por un lado, la
Zona Norte de Gran Buenos Aires absorbió 7.555 m² y Macrocentro Sur otros 4.033 m², encabezando una tendencia positiva. En contraste, Catalinas lideró la liberación de espacios, con una absorción negativa de 7.468 m², seguido por Macrocentro, con 3.074 m².
DEMANDAt the end of the second quarter of the year, a negative absorption is observed of less than 400 sq.m., which represents a downward trend anticipated by the general dynamic of demand registered during the first quarter of the year. Also, this behavior coincides with the general characteristics of the current macroeconomic situation.Nevertheless, some movements of demand in the office market, are of interest. On one hand, the Northern Zone of Greater Buenos Aires absorbed 7,555 sq.m.and the Southern Macro-Center Zone, another 4,033 sq.m., leading a positive tendency. On the other hand, the Catalinas zone led the freeing of spaces, with a negative absorption of 7,468 sq.m., followed by the Macrocentro area, with 3,074 sq.m.
PRECIOSEn conjunto, los valores de alquiler del mercado de oficinas se mantuvieron estables, con una pequeña caída de apenas 0,8% en comparación con el primer trimestre del año. El precio promedio de alquiler de oficinas categoría A+ fue de U$S 30,7 por m², lo que significa una disminución de 2,2% en relación al trimestre
La demanda se mantuvo estable durante el segundo trimestre. Algunos sub-mercados, como Zona Norte GBA y Macrocentro Sur, lideraron la tendencia positiva, mientras que otros, como Catalinas, liberaron espacios en alquiler.
Demand remained stable during the second quarter. Some sub-markets such as Zona Norte GBA and Macrocentro Sur, led the positive trend, while others, such as Catalinas, led the freeing of spaces.
ACTUALIZACIÓN | UPDATE Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
ZONA NORTE GBA
ZONA SURGBA
ZONA OESTEGBA
BUENOS AIRES
ZONA NORTE CABA
PUERTO MADERO
MACROCENTRO SURMICROCENTRO
MACROCENTROMACROCENTRO NORTE
CATALINAS
PLAZA ROMA
PLAZA SAN MARTÍN
40.8
-0.1
29.817.5 12.9
-0.3
40.8 40.7
70.5
88.0
12.9 12.6
-20
20
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Q111 Q211 Q311 Q411 Q112 Q212
Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) / Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm)
Absorción Neta Acumulada 2011 (Miles de m²) / Accumulated Net Absorption per year (In thousands of sqm)
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62
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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 - Q2
Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm) Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm) Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMERESEARCH & FORECAST REPORT | Q2 2012 | OFFICE
TASA DE DISPONIBILIDAD
La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se ubicó en 7%, lo que representa un incremento de 0,7 p.p. en comparación con el trimestre anterior.
AVAILABILITY RATE
The total availability rate (vacancy) of the office market, was of a 7%, which represents an increase of 0.7 p.p., compared to the previous quarter.
UPDATE Market Comparisons
CLASE A Y A+ / CLASS A AND A+
CLASE A+ / CLASS A+
CLASE A / CLASS A
ZONA INVENTARIO NUEVOS EDIFICIOS SUP. DISPONIBLE TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET INVENTORY NEW BUILDINGS AVAILABLE AREA AVAILABILITY RATE NET ABSORTION AVERAGE ASKING LEASE PRICEm² | sq.m m² | sq.m m² | sq.m % m² | sq.m USD/m² | USD/sq.m %
Q2 Q2 Q2 Q1 2012 Q2 2012 Q2vsQ1 Q2 Acumulado Q1 2012 Q2 2012 Q2vsQ1
CATALINAS 194,682 0 16,926 4.9% 8.7% � -7,468 -5,482 30.3 30.4 � 0.5%MACROCENTRO 26,439 0 10,248 27.1% 38.8% � -3,074 -1,146 22.0 20.3 � -7.7%MACROCENTRO NORTE 64,245 0 2,459 5.1% 3.8% � 808 340 27.4 29.5 � 7.6%MACROCENTO SUR 107,044 0 3,259 6.8% 3.0% � 4,033 4,209 21.0 19.9 � -5.1%MICROCENTRO 275,623 0 22,196 7.8% 8.1% � -700 968 24.0 24.1 � 0.4%NORTE CABA 101,346 0 2,415 2.7% 2.4% � 275 4,826 21.8 21.4 � -1.7%NORTE GBA 302,135 11,885 26,976 7.8% 8.9% � 7,555 12,404 22.0 22.0 ¬ 0.0%PLAZA ROMA 100,169 0 2,741 3.1% 2.7% � 353 -979 31.2 32.0 � 2.4%
PLAZA SAN MARTIN 161,722 0 4,651 2.3% 2.9% � -919 -882 25.7 24.6 � -4.2%
PUERTO MADERO 404,413 0 29,117 6.9% 7.2% � -1,207 -1,741 29.0 27.7 � -4.4%
TOTAL 1,737,817 11,885 120,988 6.3% 7.0% � -344 12,517 25.4 25.2 � -0.8%
Q2 Q2 Q2 Q1 2012 Q2 2012 Q2vsQ1 Q2 Acumulado Q1 2012 Q2 2012 Q2vsQ1
CATALINAS 102,016 0 13,502 5.3% 13.2% � -8,132 -6,385 32.7 31.5 � -3.6%MACROCENTRO SUR 37,235 0 0 0.0% 0.0% ¬ 0 0 N/A N/A ¬ 0.0%MICROCENTRO 42,459 0 0 0.0% 0.0% ¬ 0 1,416 N/A N/A ¬ 0.0%NORTE CABA 28,397 0 535 2.0% 1.9% � 45 4,237 27.0 25.3 � -6.3%PLAZA ROMA 100,169 0 2,741 3.1% 2.7% � 353 -979 31.2 32.0 � 2.4%PUERTO MADERO ESTE 165,168 0 13,965 8.2% 8.5% � -436 710 31.3 29.9 � -4.5%PUERTO MADERO OESTE 26,400 0 550 2.1% 2.1% ¬ 0 -550 27.3 27.3 ¬ 0.0%
TOTAL 501,844 0 31,293 4.6% 6.2% � -8,170 -1,551 31.4 30.7 � -2.2%
Q2 Q2 Q2 Q1 2012 Q2 2012 Q2vsQ1 Q2 Acumulado Q1 2012 Q2 2012 Q2vsQ1
CATALINAS 92,666 0 3,424 4.4% 3.7% � 664 903 27.1 26.1 � -3.7%MACROCENTRO 26,439 0 10,248 27.1% 38.8% � -3,074 -1,146 22.0 20.3 � -7.7%MACROCENTRO NORTE 64,245 0 2,459 5.1% 3.8% � 808 340 27.4 29.5 � 7.6%MACROCENTRO SUR 69,809 0 3,259 10.4% 4.7% � 4,033 4,209 21.0 19.9 � -5.1%MICROCENTRO 233,164 0 22,196 9.2% 9.5% � -700 -448 24.0 24.1 � 0.4%NORTE CABA 72,948 0 1,880 2.9% 2.6% � 230 589 20.3 20.3 � -0.1%NORTE GBA 302,135 11,885 26,976 7.8% 8.9% � 7,555 12,404 22.0 22.0 � 0.1%PLAZA SAN MARTIN 161,722 0 4,651 2.3% 2.9% � -919 -882 25.7 24.6 � -4.2%PUERTO MADERO ESTE 91,658 0 8,503 8.5% 9.3% � -693 -2,130 27.0 26.1 � -3.4%PUERTO MADERO OESTE 121,187 0 6,100 5.0% 5.0% ¬ -78 229 26.5 25.0 � -5.6%
TOTAL 1,235,974 11,885 89,696 7.0% 7.3% � 7,827 14,070 23.7 23.3 � -1.7%
EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Disponibilidad | Average Lease Prices and Availability
34.6 34.6
37.4
29.5
26.5
10.3 9.9
13.0
21.6
27.6
35.936.7
29.2 29.828.6
30.7
24.5
27.926.5 26.1
23.0
7.1 7.1 7.7
11.9
20.5
23.6
26.9
22.722.0 22.2
23.3
5.7%6.2%
7.8%
14.3%
16.3%
20.5%
17.8%
9.4%
2.2% 1.8% 1.4%
2.9%
6.8%
9.0%
6.4% 7.0%
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Precios de alquiler en edificios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm)
Precios de alquiler en edificios categoría A (USD/m²) / Class A building lease price (USD/sqm)
Tasa de Disponibilidad / Availability Rate
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q2 2012 | OFFICE
COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3
RESEARCHER:
Buenos AiresSantiago PoyAnalista | Investigación de MercadoCerrito 866, piso 2Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AARTEL +54 11 4819 9500FAX +54 11 4819 9545
522 offices in 62 countries on 6 continentsUnited States: 147Canada: 37Latin America: 19Asia Pacific: 201EMEA: 118
• $1.8 billion in annual revenue
• 1250 million square feet under management
• Over 12,300 professionals
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ABSORCIÓN NETA POR SUBMERCADO | NET ABSORPTION BY SUB-MARKET
7,555
4,033
808 353 275
-700 -919 -1,207
-3,074
-7,468-10,000
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Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) / Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm)
precedente. Por su parte, el valor promedio para unidades en edificios categoría A se ubicó en U$S 23,3 por m², lo que significa una reducción de 1,7% en comparación con el primer trimestre.Plaza Roma continúa siendo la zona mejor cotizada del mercado de oficinas, con un precio promedio de alquiler de U$S 32 por m². Por otro lado, el valor más bajo se encuentra en Macrocentro Sur, que con un promedio de U$S 19,9 por m² se convierte, por costos y ubicación, en una opción muy interesante para diversos perfiles de ocupantes.
PRICESTogether, the lease values within the office market remained stable, with a slight drop of only 0.8%, compared to the first quarter of the year. The average lease price of Class A+ offices was of U$S 30.7 per sq.m., which means a decrease of 2.2% regarding the previous quarter. An the average value for Class A building units, was set at U$S 23.3 per sq.m. which means a reduction of 1.7%, compared to the first quarter. Plaza Roma continued being the most sought-after zone of the office market, with an average lease price of U$S 32 per sq.m. On the other hand, the lowest value is found in the Southern Macro-center area, with an average of U$S 19.9 per sq.m., which, due to its costs and location, has converted it into a very interesting option for various occupant profiles.
PROYECCIÓNPara lo que resta del año, se espera la incorporación al inventario de más de 80 mil
metros cuadrados de oficinas. De este total, y continuando con la actual tendencia del mercado, más del 65% se encontrará en Zona Norte de Gran Buenos Aires. De la superficie restante, un 15,4% se ubicará en la Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, y un 12,4% en Puerto Madero. Es importante destacar que, del total de metros que se incorporarán al mercado en el curso del año, más del 80% estará encuadrado en la modalidad de edificios verdes, bajo estándares LEED. En la misma línea se encuentran tres importantes proyectos, ubicados en Macrocentro Sur: 955 Belgrano Office, Altman Eco Office y Go Green.
FORECASTFor the remainder of the year, the inclusion of more than 80 thousand square meters of office space is expected to be incorporated to the inventory. From this total, and continuing with the current market trend, more than 65% shall be found in the Northern Zone of Greater Buenos Aires. Of the remaining area, a 15.4% shall be located in the Northern Zone of the City of Buenos Aires, and a 12.4% in Puerto Madero. It is noteworthy to mention that of the total meters to be incorporated into the market during the year, more than 80% shall be set within the ‘green building’ mode, under LEED standards. Within this concept, three important projects are under way, located in the Southern Area of the Macro-center: 955 Belgrano Office, Altman Eco Office, and Go Green.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMERESEARCH & FORECAST REPORT | Q2 2012 | OFFICE
