Página 1 de 21

XXX CONGRESO UPAV

PUNTA CANA 2015

REPUBLICA DOMINICANA

FACTORES BÁSICOS DE LA EDIFICACIÓN A CONSIDERAR EN LA FORMACIÓN DE

UNA BASE DE DATOS DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE PERMITA

DETERMINAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE EDIFICACIONES

HABITUALES

Alberto Arenas Pizarro

Arquitecto. Perito Tasador

Página 2 de 21

RESUMEN Y OBJETIVOS DE LA PONENCIA

DAR A CONOCER LOS FACTORES BÁSICOS QUE INFLUYEN EN LA

DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M² NUEVO DE LAS DIFERENTES TIPOLOGÍAS DE

EDIFICACIÓN A FIN DE QUE, LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE VALORES DE M²

DE EDIFICACIÓN DE OFERTAS DE MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN, PERMITAN

SER EMPLEADAS POR CUALQUIER VALUADOR PANAMERICANO PARA

DETERMINAR VALORES PROMEDIOS DE M² HOMOLOGADOS POR TIPOLOGÍAS DE

EDIFICACIÓN CON LOS CUALES SE PUEDA TASAR EN FORMA INMEDIATA Y

FUNDAMENTADA LAS DISTINTOS TIPOS DE ELLAS..

ESTA METODOLOGÍA DE TASACIÓN CORRESPONDE A UN APORTE PERSONAL

DEL PONENTE RESULTANTE DE UNA INVESTIGACION CON EL FIN DE

PERFECCIONAR EL VACÍO EN NUESTRO PAÍS EN LA INFORMACIÓN SOBRE EL

VALOR $/M² DE LO EDIFICADO A SER TASADO LA QUE PUEDE SIGNIFICAR UNA

CONTRIBUCIÓN PARA CUALQUIER OTRO VALUADOR PANAMERICANO QUE SE

ENCUENTRE EN SIMILAR SITUACIÓN.

Página 3 de 21

INDICE Y CONTENIDOS

1. CONSIDERANDOS BÁSICOS

PRIMER CONSIDERANDO: PARA TASAR ES IMPRESCINDIBLE DISPONER DE

REFERENCIAS DE MERCADO.

SEGUNDO CONSIDERANDO: LA “SENCILLA ECUACIÓN SIMPLIFICADA” DE LA

TASACIÓN

TERCER CONSIDERANDO: CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE VALORES DE

OFERTAS DE MERCADO PARA CONFORMAR BASES DE DATOS

CUARTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE

POR COMPARACIÓN.

QUINTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE

POR RENTABILIDAD

SEXTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE

POR COSTO DE REPOSICIÓN.

2. PROPOSICIÓN

LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA.

REFERENCIAS DE MERCADO DE LO CONSTRUIDO.

FACTORES BÁSICOS QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS DE

MERCADO DE LO EDIFICADO:

EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL.

ESCENARIO ECONÓMICO.

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.

ALTURA DE EDIFICACIÓN.

CLASES DE EDIFICACIÓN

CALIDADES DE EDIFICACIÓN NUEVA

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO

FECHA DEL DATO CAPTADO

MONTO DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

SUPERFICIE DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M².

Página 4 de 21

3. SÍNTESIS

PLANILLAS EXCEL BÁSICAS PARA INFORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS.

EJEMPLO GRÁFICO DE VARIACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN CADA

REGIÓN DE CHILE EN UN LAPSO DE 6 AÑOS.

PROCEDIMIENTO A SER EMPLEADO POR CUALQUIER VALUADOR

PANAMERICANO.

4. BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

Página 5 de 21

ANEXOS

ANEXO 1: PROCEDIMIENTOS DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS

OBRAS COMPLEMENTARIAS

ANEXO 2: AFECTACIONES POR ANTIGÜEDAD, POR ESTADO DE LA

CONSERVACIÓN, POR OBSELECENCIA, POR VIDA UTIL

ANEXO 3: GRAFICA DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y POR

CONSERVACIÓN.

ANEXO 4: PRESENTACIÓN DEL PONENCISTA.

Página 6 de 21

1. CONSIDERANDOSBÁSICOS

PRIMER CONSIDERANDO: PARA TASAR ES IMPRESCINDIBLE DISPONER DE

REFERENCIAS DE MERCADO.

PARA PODER TASAR ES INDISPENSABLE DISPONER DE INFORMACIÓN DE

REFERENCIAS DE MERCADO INMOBILIARIO Y/O DE MERCADO DE LA

EDIFICACIÓN INGRESADAS EN UNA BASE DE DATOS

CON ELLAS SE DETERMINA EL "p" O $/M² EN

EL ENFOQUE

VALORES DE REFERENCIAS DE MERCADO

INMOBILIARIO

POR COMPARACIÓN DE REFERENCIAS

SIMILARES DE MERCADO REFERENCIAS DE COMPRAVENTAS

POR RENTABILIDAD REFERENCIAS DE ARRIENDOS

POR COSTO DE REPOSICIÓN DE LA

EDIFICACIÓN NUEVA

REFERENCIAS DE VALORES $/M² DE LAS

EDIFICACIONES

DE ESTA FORMA SE FUNDAMENTA EL VALOR UNITARIO DE LO TASADO

Página 7 de 21

SEGUNDO CONSIDERANDO. LA “SENCILLAECUACIÓN SIMPLIFICADA” DE

LA TASACIÓN

T = P X Q = PRECIO X MAGNITUD = $/M² X M²

DONDE:

T = VALOR DE TASACIÓN = VALOR QUE CORRESPONDE AL VALOR,

PRESUMIBLEMENTE MÁS PROBABLE, DE COMPRAVENTA DEL BIEN RAIZ.

P = VALOR POR UNIDAD DE SUPERFICIE DEL PRECIO DE LO TASADO.

Q = VALOR DE LA MAGNITUD DE LA SUPERFICIE TASADA.

TERCER CONSIDERANDO. CAPTACIÓN REFERENCIAS DE VALORES DE

OFERTAS DE MERCADO PARA CONFORMAR BASE DE DATOS

• DE COMPRAVENTAS SIMILARES (1)

• DE ARRIENDOS SIMILARES

• DE EDIFICACIONES SIMILARES

(1) EN CHILE ES POSIBLE ADEMÁS OBTENER LOS VALORES DE REFERENCIAS DE

DEMANDA DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES INSCRITOS EN

LOS CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES.

CUARTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL

ENFOQUE POR COMPARACIÓN

EN EL ENFOQUE POR COMPARACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE BIENES

RAÍCES SIMILARES LA ECUACIÓN SIMPLIFICADA ES:

T = P X Q

Página 8 de 21

DONDE:

P = ES EL PRECIO POR UNIDAD DE MEDIDA RESULTANTE DE LA

DETERMINACIÓN DEL VALOR PROMEDIO HOMOLOGADO DE LAS

CAPTACIONES DE REFERENCIAS DE VALORES DE MERCADO INMOBILIARIO

MÁS SIMILARES Y SUSTITUTIVAS AL BIEN RAÍZ QUE SE TASA

Q = ES LA MAGNITUD DE LA SUPERFICIE A TASAR.

QUINTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE

POR RENTABILIDAD

LA ECUACIÓN DE «P X Q» QUEDA INSERTA EN LA ECUACIÓN SIMPLIFICADA:

T = RNA/TD

DONDE:

T = VALOR DE COMPRAVENTA PRESUMIBLEMENTE MÁS PROBABLE

DETERMINADO INDIRECTAMENTE POR LOS FLUJOS DEL CANON DE

ARRIENDO TRAÍDOS A VALOR PRESENTE POR LA TASA DE DESCUENTO

INMOBILIARIA QUE PROCEDA.

RNA = FLUJO DE INGRESOS NETOS ANUALES PROVOCADOS POR LOS CÁNONES

DE ARRIENDO OBTENIDOS DE CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE

INMUEBLES SIMILARES ARRENDADOS EN EL SECTOR DEL BIEN RAÍZ

TASADO.

TD = TASA DE DESCUENTO TANGIBLE DEDUCIDA DEL MERCADO INMOBILIARIO

DE INMUEBLES QUE CORRESPONDA.

Página 9 de 21

SEXTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE

POR COSTO DE REPOSICIÓN

EN EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN (APLICADO PARA INMUEBLES QUE

NO DISPONEN DE REFERENCIAS DE VALORES DE MERCADO DE

COMPRAVENTAS, NI DE REFERENCIAS DE VALORES DE MERCADO DE

ARRIENDO) LA ECUACIÓN MIX SIMPLIFICADA DE VALOR DE COMPRAVENTA DEL

BIEN RAÍZ ES:

TI = Tt + (Te + Toc) X CA.

DONDE:

Tt = $/m²t X m²t = VALOR ESTABLECIDO POR ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE

MERCADO.

Te = $/m²e X m²e X CA = VALOR ESTABLECIDO POR CUBICACIÓN

PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS DE MERCADO DE LA

EDIFICACIÓN POR UNIDAD DE SUPERFICIE EDIFICADA Y POR

COEFICIENTES DE AFECTACIÓN.

Toc = $/m²oc X m²oc X CA = VALOR ESTABLECIDO POR CUBICACIÓN

PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS DE MERCADO DE LA

CONSTRUCCION POR UNIDAD DE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y POR

COEFICIENTES DE AFECTACIÓN.

CA = COEFICIENTES DE AFECTACIÓN NEGATIVOS Y/O POSITIVOS

Página 10 de 21

2. PROPOSICIÓN

LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA

ELABORACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DE VALORES

$/M2 DEL MERCADO DE LA EDIFICACION (OFERTAS DE EMPRESAS

CONSTRUCTORAS PREFABRICADORAS O CON PROCEDIMIENTOS

TRADICIONALES DE EDIFICACIONES Y/O ADJUDICACIONES DE PROPUESTAS DE

EDIFICACIÓN, QUE EXCLUYAN LOS CONJUNTOS MASIVOS DECONSTRUCCION)

QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS.) QUE PERMITEN

LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS.

REFERENCIAS DE VALORES $M2 DE MERCADO DE LO CONSTRUIDO

EN CHILE LAS REFERENCIAS DE MERCADO DE VALORES $/M2 DE LO EDIFICADO

(SIN TERRENO NI OBRAS COMPLEMENTARIAS) SE PUEDEN OBTENER EN:

• PORTAL WWW.HABITISSIMO.CL. SE DESCRIBE EL PERFIL DE LO

EDIFICADO Y SE RECIBEN HASTA 4 COTIZACIONES DE LA ZONA

GEOGRÁFICA QUE INTERESA.

• PORTAL WWW, MERCODOPUBLICO. CL. SE CONOCEN LOS RESULTADOS

DE PROPUESTAS PÚBLICAS DE EDIFICACIÓN

• AVISAJE O COTIZACIÓN DIRECTA CON EMPRESAS CONSTRUCTORAS

PREFABRICADORAS O NO PREFABRICADORAS.

• REFERENCIAS DE PRESUPUESTOS DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS QUE

EL TASADOR DISPONGA CONFORME A LOS CONTACTOS DE SU ACTIVIDAD

PROFESIONAL.

http://www.habitissimo.cl/

Página 11 de 21

FACTORES BÁSICOS QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS DE

MERCADO DE LO EDIFICADO

BASE DE DATOS PARA ESTABLECER DIFERENTES VALORES $/M² DE LA

EDIFICACIÓN HABITUAL. SE REQUIERE, POR LO MENOS, SINGULARIZAR LOS

SIGUIENTES FACTORES BÁSICOS DE CADA REFERENCIA:

• EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL.

• ESCENARIO ECONÓMICO.

• TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.

• ALTURA DE EDIFICACIÓN.

• CLASES DE EDIFICACIÓN

• CALIDADES DE EDIFICACIÓN NUEVA

• PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO

• FECHA DEL DATO CAPTADO

• MONTO DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

• SUPERFICIE DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

• DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M².

Página 12 de 21

EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL

REGIÓN, PROVINCIA, CIUDAD (COSTA – VALLE – CORDILLERA)

• ARICA

• TARAPACA

• ANTOFAGASTA

• ATACAMA

• COQUIMBO

• VALPARAÍSO

• METROPOLITANA

• LIBERTADOR BERNARDO O´HIGGINS

• MAULE

• BIO BIO

• ARAUCANÍA

• DE LOS RÍOS

• DE LOS LAGOS

• GRAL. CARLOS IBAÑEZ DEL CAMPO

• MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA

Página 13 de 21

ESCENARIO ECONÓMICO

INDICADOR MENSUAL DE ACTIVIDAD ECONÓMICA – IMACEC

VARIACIÓN MENSUAL EN DOCE MESE

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN (SUPERFICIES EDIFICADAS CUBIERTAS EN

M²). SEGÚN RESOLUCIONES DEL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO.

• EDIFICIOS

• GALPONES, HANGARES, BODEGAS

ALTURAS DE EDIFICACIÓN SEGÚN LA ORDENANZA GENERAL DE

URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

• EXTENSIÓN

• ALTURA:

– SIN ASCENSOR

– CON ASCENSOR

Página 14 de 21

CLASES DE EDIFICACIÓN (OBRA GRUESA) SEGÚN LA ORDENANZA

GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

CLASE A: CONSTRUCCIÓN CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE ACERO.

ENTREPISOS DE PERFILES DE ACERO O LOSAS DE HORMIGÓN

ARMADO.

CLASE B: CONSTRUCCIONES CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE HORMIGÓN

ARMADO, O CON ESTRUCTURA DE MIXTA DE ACERO CON

HORMIGÓN ARMADO. ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN

ARMADO.

CLASE C: CONSTRUCCIONES CON MUROS SOPORTANTES DE ALBAÑILERÍA DE

LADRILLO CONFINADO ENTRE PILARES Y CADENAS DE HORMIGÓN

ARMADO. ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN ARMADO, O

ENTRAMADOS DE MADERA.

CLASE D: CONSTRUCCIONES CON MUROS SOPORTANTES DE ALBAÑILERÍA DE

BLOQUES O DE PIEDRA, CONFINADOS ENTRE PILARES Y CADENAS

DE HORMIGÓN ARMADO. ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN

ARMADO, O ENTRAMADOS DE MADERA.

CLASE E: CONSTRUCCIONES CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE MADERA.

PANELES DE MADERA, DE FIBROCEMENTTO, DE YESO-CORTÓN O

SIMILAR, INCLUIDAS LAS TABIQUERÍAS DE ADOBE. ENTREPISOS DE

MADERA.

CLASE F: CONSTRUCCIONES DE ADOBE, TIERRA-CEMENTO U OTROS

MATERIALES LIVIANOS AGLOMERADOS CON CEMENTO.

ENTREPISOS DE MADERA.

Página 15 de 21

CLASE G: CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS CON ESTRUCTURA METÁLICA.

PANELES DE MADERA PREFABRICADOS DE HORMIGÓN, YESO-

CORTÓN O SIMILARES.

CLASE H: CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS DE MADERA. PANELES DE

MADERA, YESO-CORTÓN, FIBROCEMENTO, O SIMILARES.

CLASE I: CONSTRUCCIONES DE PLACAS O PANELES PREFABRICADOS.

PANELES DE HORMIGÓN LIVIANO, FIBROCEMENTO, O PANELES DE

POLIESTIRENO ENTRE MALLA DE ACERO PARA RECIBIR MORTERO

PROYECTADO.

CLASES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES.

OBRA GRUESA. SEGÚN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y

CONSTRUCCIÓN

DEFINICIÓN: CONSTRUCCIONES DE UN PISO DISEÑADAS PARA CUBRIR

GRANDES DIMENSIONES. SUS ELEMENTOS ESTRUCTURALES SON SUS APOYOS

VERTICALES Y SU ESTRUCTURA DE TECHUMBRE. FRECUENTEMENTE

CONSISTEN EN NAVES DE PLANTAS LIBRES O CON FILAS DE APOYO. SU

ESTRUCTURA NO COMPROMETE LAS ESTRUCTURAS DE CONSTRUCCIONES

INTERIORES.

ESTAS CONSTRUCCIONES SE CLASIFICAN POR EL MATERIAL PREPONDERANTE

DE SU ESTRUCTURA VERTICAL Y DE TECHUMBRE

CÓDIGO ESTRUCTURA VERTICAL ESTRUCTURA TECHUMBRE

AA ACERO ACERO

AB ACERO HORMIGÓN

AE ACERO MADERA

BA HORMIGÓN ACERO

BB HORMIGÓN HORMIGÓN

BE HORMIGÓN MADERA

Página 16 de 21

CA ALBAÑILERÍA CONFINADA ACERO

CE ALBAÑILERÍA CONFINADA MADERA

EE MADERA MADERA

FE ADOBE MADERA

MM AUTOSOPORTANTE MADERA

MA AUTOSOPORTANTE ACERO

ME AUTOSOPORTANTE MADERA

CALIDADES DE EDIFICACIÓN (TERMINACIONES – INSTALACIONES) SEGÚN

RESOLUCIONES DEL MINVU

SUPERIOR O DE LUJO: EN GENERAL, EDIFICACIÓN DE DISEÑO EXCLUSIVO, CON

COMPLEJIDAD DE FORMAS, VOLÚMENES Y/O ESTRUCTURA, SEA POR RAZONES

ESTÉTICAS O FUNCIONALES Y, POR TANTO, CON MAYORES COSTOS DE

CONSTRUCCIÓN. RECINTOS AMPLIOS Y BIEN DISTRIBUIDOS. USO DE

MATERIALES FINOS, CAROS O DE GRAN DURABILIDAD. INSTALACIONES

ESPECIALES COMO CLIMATIZACIÓN, SEGURIDAD, ETC.

BUENA O MEDIA: EDIFICACIÓN DE TIPO INDIVIDUAL O QUE FORMA PARTE DE

CONJUNTOS DE POCAS UNIDADES, NO NECESARIAMENTE AISLADAS. RECINTOS

AMPLIOS CON BUENA DISTRIBUCIÓN. INSTALACIONES Y TERMINACIONES EN SU

MAYORÍA CORRIENTES, PERO POSEE ALGUNAS DE MAYOR CALIDAD.

CORRIENTE O MEDIA: EDIFICACIÓN DE TIPO INDIVIDUAL O EN CONJUNTOS.

SENCILLEZ DE DISEÑO, CON RECINTOS DE DIMENSIONES Y ALTURAS

CORRIENTES, ADECUADAMENTE DISTRIBUIDOS. ESTRUCTURA CORRIENTE, CON

UN ADECUADO MARGEN DE SEGURIDAD. TERMINACIONES E INSTALACIONES

MÁS COMPLETAS QUE LAS ESENCIALES.

REGULAR O MEDIA – INFERIOR: EDIFICACIÓN ECONÓMICA, DE DISEÑO SENCILLO

O MASIVO. ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE DIMENSIONES MÍNIMAS DE

ACUERDO A NORMAS. TERMINACIONES CON MATERIALES DE BAJO COSTO.

INSTALACIONES COMPLETAS ECONÓMICAS.

Página 17 de 21

INFERIOR: EDIFICACIÓN ECONÓMICA, DE DISEÑO SIMPLE Y MASIVO. ELEMENTOS

ESTRUCTURALES DE DIMENSIONES MÍNIMAS DE ACUERDO A NORMAS. PUEDE

CARECER DE ALGUNAS CONDICIONES DE FUNCIONALIDAD. TERMINACIONES

INCOMPLETAS.

DEFICIENTE: CONSTRUCCIONES CON ERRORES DE DISEÑO Y DISTRIBUCIÓN,

CON RECINTOS DE DIMENSIONES INADECUADAS, ALGUNOS SIN ILUMINACIÓN NI

VENTILACIÓN NATURAL, GENERALMENTE PROYECTADAS SIN ASESORÍA TÉCNICA.

DEFECTOS ESTRUCTURALES Y/O DE EDIFICACIÓN, CON ELEMENTOS DE

DIMENSIONES INFERIORES A LAS ESTABLECIDAS EN LAS NORMAS.

TERMINACIONES MÍNIMAS, DE MALA CALIDAD Y/O DEFECTUOSA COLOCACIÓN O

CON MATERIALES HETEROGÉNEOS O DE DESECHOS. PUEDE CARECER DE LOS

SERVICIOS ESENCIALES.

CALIDADES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES

ESTAS CONSTRUCCIONES, DE ACUERDO AL MAYOR O MENOR GRADO DE

COMPLEMENTACIÓN, SE CALIFICARÁN CON UN SUBINDICE, EN LA FORMA QUE

SE SEÑALA:

SUBINDICE CATEGORÍA

A SUPERIOR

B CORRIENTE

C INTERIOR

CATEGORÍA SUPERIOR: CORRESPONDE A UNA CONSTRUCCIÓN QUE CUENTA

CON CIERROS PERIMETRALES, DIVISIONES, Y CUYAS OFICINAS ESTÁN INCLUIDAS

EN EL GALPÓN, SUS INTERIORES SON DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO ESTUCADO

U OTRO MATERIAL SIMILAR, PAVIMENTOS DE HORMIGÓN APTOS PARA

SOPORTAR ESFUERZOS ESPECIALES, BALDOSAS O SIMILARES, INSTALACIONES

SANITARIAS COMPLETAS, AIRE ACONDICIONADO, AIRE CALIENTE, ETC.

ESTRUCTURA REFORZADA PARA EL EMPLAZAMIENTO DE GRÚAS MOVIBLES O

TECLES ETC.

Página 18 de 21

ESTA CLASIFICACIÓN TAMBIÉN SE APLICARÁ A AQUELLOS EDIFICIOS

ESPECIALMENTE DISEÑADOS PARA DESARROLLAR ACTIVIDADES ESPECÍFICAS

TALES COMO: SUPERMERCADOS, TEXTILES, ETC.

CATEGORIA CORRIENTE: SE CARACTERIZA POR CONTAR, ADEMÁS DE LA

ESTRUCTURA, SÓLO CON CIERROS PERIMETRALES, AL MENOS POR TRES LADOS,

DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO SIN ESTUCAR, MADERA, ASBESTO CEMENTO,

FIERRO GALVANIZADO O SIMILARES, PAVIMENTO: RADIER CORRIENTE,

INSTALACIONES SANITARIAS MÍNIMAS, ETC.

CATEGORIA INFERIOR: COMPRENDE AQUELLAS CONSTRUCCIONES QUE

CUENTAN SOLAMENTE CON LA ESTRUCTURA Y LA CUBIERTA; CARECEN DE

CIERROS PERIMETRALES O ESTÁN INCOMPLETAS.

EN ESTA CATEGORÍA SE CONSIDERAN TAMBIÉN LAS CONSTRUCCIONES DE

ADOBES UTILIZADAS COMO BODEGAS.

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO: RELACIÓN HOMBRE – HERRAMIENTA –

MATERIAL

- ARTESANAL

- INDUSTRIAL

TIEMPO DEL PROCEDIMIENTO: A MENOR TIEMPO, MENOR VALOR

24

HERRAMIENTA - MÁQUINA

HOMBRE

PRODUCTIVIDAD

MATERIAL

Página 19 de 21

3. SÍNTESIS

PLANILLA EXCEL BÁSICA PARA LA FORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS

ELABORACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DEL MERCADO

DE LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE

UNA BASE DE DATOS QUE CONTENDRÁ DE MANERA PREFERENTE:

EMPLAZAMIENTO Region TERRITORIAL Provincia

Comuna

TIPOLOGIA DE Edificio EDIFICACION Galpón

ALTURA DE Extensión EDIFICACION

Altura CON ASCENSOR

SIN ASCENSOR CLASE DE EDIFICACION

CALIDADES DE EDIFICACION PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO

FECHA DEL DATO CAPTADO MONTO DE LA OFERTA O ADJUNDICACION

SUPERFICIE DE LA OFERTA O ADJUDICACION

Página 20 de 21

EJEMPLO GRAFICO DE VARIACIÓN DEL VALOR DE EDIFICACIÓN EN CADA

REGIÓN DE CHILE EN UN LAPSO DE 6 AÑOS (ESTUDIO ELABORADO POR

ELPONENTE)

PROCEDIMIENTO A SER EMPLEADO POR CUALQUIER VALUADOR

PANAMERICANO

EL PROCEDIMIENTO DE LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA

BASADO EN LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS REALES Y EFECTIVAS DE

VALORES $/M2 DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE SE HA PROPUESTO

PUEDE SER DESARROLLADO POR CUALQUIER TASADOR PANAMERICANO QUIEN

SOLO DEBERÁ ACUDIR A LAS FUENTES DE INFORMACIONES LOCALES.

Página 21 de 21

• CON ELLO PODRÁ DETERMINAR EL VALOR DE COSTO DE REPOSICIÓN DE

CUALQUIER EDIFICACIÓN HABITUAL NO MASIVA DEL MERCADO DE LA

CONSTRUCCIÓN A ESTADO NUEVO, Y, LUEGO, PROCEDER A APLICAR LOS

COEFICIENTES DE AFECTACIÓN POSITIVOS O NEGATIVOS QUE SE

DEDUZCAN DEL ANÁLISIS DE LO CONSTRUIDO Y QUE, COMO ES SABIDO,

SE REFIERE A:

*LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD (FUNCION LINEAL O NO)

*LA AFECTACION POR LA CONSERVACION (BUENA, REGILAR O MALA) QUE

EFECTUE O NO EL USUARIO

*LA OBSOLECENCIA

*EL VALOR RESIDUAL DE LA VIDA UTIL

4. BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

• MANUAL DE TASACIONES PARA EL MINISTERIO DE VIVIENDA Y

URBANISMO. 2004 (DEL MISMO AUTOR DE LA PONENCIA).

• NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN. 10ª EDICIÓN. 2013

• ÍNDICE MENSUAL DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA. MINISTERIO DE

HACIENDA.

• ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN. TIPOLOGIAS Y

CLASES DE EDIFICACIÓN.

• RESOLUCIÓN DE CALIDAD. CATEGORÍAS DE EDIFICACIÓN. MINISTERIO DE

VIVIENDA Y URBANISMO.

• TABLAS DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD DEL SERVICIO DE

IMPUESTOS INTERNOS Y/O MINVU.