MONITORING COMPLIANCE WITH  FEDERAL FAIR HOUSING LAWS: 

PAIRED TESTING OF RENTAL HOUSING IN GREENSBORO       

Preliminary Report   •   Dec 2009  

     

 Stephen J. Sills, PhD, Consultant 

Department of Sociology, University of North Carolina at Greensboro   

David Reed, Fair Housing Project Coordination FaithAction International House 

  

Mark R. Sills, Executive Director FaithAction International House 

       Preparation of this report was supported by FaithAction International House and the Greensboro Housing Coalition with funding from The Dream Fund. Elements of this report have appeared in an earlier study entitled the 2007 Discrimination in Immigrant Housing (DIH) Project conducted by the University of North Carolina Greensboro. 

  ii

TABLE OF CONTENTS 

SUMMARY  1

INTRODUCTION  3 GROWING DIVERSITY IN GREENSBORO NC  4 HISTORY OF RESIDENTIAL SEGREGATION  5 PERCEPTIONS OF DISCRIMINATION IN HOUSING  6 FINDINGS OF 2007 DISCRIMINATION IN IMMIGRANT HOUSING STUDY  9

FOCUS GROUPS AND TENANTS SURVEY  1 PARTICIPANTS  1 MOTIVATIONS FOR MOVING TO GREENSBORO  3 INTERRACIAL RELATIONS IN GREENSBORO  3 HOUSING EXPERIENCES  9 LIMITATIONS TO HOUSING CHOICES  9 FAIR HOUSING ISSUES  11

AUDIT TESTING  16 PROCEDURES IN THIS STUDY  17 LIMITATIONS OF PAIRED‐TESTING  18

TEST RESULTS  19 OVERLAND CREST APARTMENTS  19 WRENN‐ZEALY  20 REGENT APARTMENTS  20 WILLOMAC APARTMENTS  21 RENT‐A‐HOME  22 COLONIAL APARTMENTS  22 SEDGEFIELD SQUARE APARTMENTS  23 FELTS PROPERTIES  24 WESTGATE APARTMENTS  25 802 WESTOVER TERRACE  25 TIMBERCREEK APARTMENTS  26 LINDLEY PARK APARTMENTS, FIDELITY REALTY  27 PI PROPERTIES  27 MAYWOOD ST. APARTMENTS  28 PALMER HOUSE APARTMENTS  29 2709 PINECROFT RD  29 1723 E. CONE BLVD  30 1513‐C BALL ST  30

SUMMARY OF FINDINGS  31 ISSUES WITH ACCESS  31 ISSUES WITH COST  32 ISSUES WITH INFORMATION  32 ISSUES WITH ENCOURAGEMENT  32

CONCLUSIONS  36

REFERENCES  37

  iii

APPENDIX A ‐ TESTER NARRATIVE RESPONSES  49

APPENDIX B – STATISTICAL REPORT OF VISITS  108

APPENDIX C – STATISTICAL REPORT OF FOCUS GROUP PARTICIPANTS  130

  LIST OF TABLES 

 Table 1 ‐ Trends in African American Segregation and Isolation.................................................... 4 Table 2 ‐ Greensboro’s Race and Ethnicity Composition 1960‐2000 ............................................. 5 Table 6 ‐ Comparison of Results (Telephone Test) ....................................................................... 33 Table 7 ‐ Comparison of Results (Visits) ....................................................................................... 34 Table 8 ‐ Comparison of Results (Visits) ....................................................................................... 35

 LIST OF FIGURES Figure 1 ‐ Sex of Participants .......................................................................................................... 2 Figure 2 ‐ Nationality....................................................................................................................... 2 Figure 3 ‐ Age .................................................................................................................................. 3 Figure 4 ‐ Treated with less courtesy.............................................................................................. 4 Figure 5 ‐ Treated with less respect................................................................................................ 5 Figure 6 ‐ Receives poorer service .................................................................................................. 5 Figure 7 ‐ People are afraid............................................................................................................. 6 Figure 8 ‐ People act as if you are not smart .................................................................................. 6 Figure 9 ‐ People think you are dishonest ...................................................................................... 7 Figure 10 ‐ People act as if they are better .................................................................................... 7 Figure 11 ‐ Called names or insulted .............................................................................................. 8 Figure 12 ‐ Threatened or harassed................................................................................................ 8 Figure 13 ‐ Charged higher rents .................................................................................................. 10 Figure 14 ‐ Charged more for deposit........................................................................................... 11 Figure 17 ‐ Unfair treatment......................................................................................................... 12 Figure 18 ‐ Complained about treatment..................................................................................... 13 Figure 15 ‐ Prevented from renting .............................................................................................. 14 Figure 16 ‐ Repairs denied ............................................................................................................ 15     

  1

Summary

The  goals  of  this  study  were  to  identify  the  extent  and  types  of  rental  discrimination 

experienced by Hispanic, African American, and African renters  in Greensboro and to provide 

data for landlord and tenant trainings to be conducted by the Greensboro Housing Coalition. In 

addition, information regarding potential discriminatory practices will be submitted to the Fair 

Housing Division  of  the  City  of Greensboro Human  Relations Department  to  assist  in  future 

enforcement actions.  

This project began with a series of focus groups with immigrant tenant from Africa and Central 

America. Focus group participants  indicated  that  they  liked Greensboro, but  frequently were 

treated with less courtesy and less respect than others on the basis of their national origin.  

Lack of public  transit  limited  the housing  choices  for many as  they had  to  find housing near 

grocery  stores  and  near  bus  routes.  Lack  of  credit  histories  were  another  issue  for many 

immigrant  renters.  Five of 16 pre‐focus  group  survey participants  (31.8% who  answered  the 

question)  felt  they  had  been  treated  differently  than  others  due  to  their  immigrant  status. 

Nearly  a  third  of  participants  (31.5%)  indicated  that  had moved  into  a  house  or  apartment 

where the landlord made life difficult for them. Six of 19 participants (31.5%) indicated unfairly 

being prevented from moving into an apartment. Immigrant participants noted that they were 

often  treated differently by  staff or  landlords on  the basis of  their nationality; much of  this 

centered on issues of language barriers or accents. Just under a quarter (22.3%) reported that 

they had been charged more rent than their neighbors. Just over a quarter (27.9%) had been 

charged a greater deposit  than  their neighbors. Nearly a  third  (30%),  indicated having  repair 

requests denied. A few (12.2%) had been evicted at some point, while only 5.6% were evicted 

for  non‐payment  of  rent.  About  a  quarter  (27.9%),  had  complained  about  a  landlord, most 

within the last 12 months. 

Faith Action  International House  then  conducted  18 paired housing  tests. Paired‐testing has 

been used as a  tool  for detecting and documenting  individual  instances of discrimination  for 

more  than  thirty  years.  These  tests  attempt  to  uncover  disparate  treatment  in  access  to 

  2

properties, cost, information provided, and/or encouragement to apply for the apaprtment. In 

7 of 18 tests (39% of tests) there was some kind of discrepancy noted in the pre‐visit telephone 

call. The property audits also produced a number of discrepancies. Three cases (17%) involved 

problems with  access  to  the  property.  Four  cases  (22%)  could  not  be  clearly  resolved with 

regard  to  disproportionate  costs.  There  were  few  discrepancies  emerged  in  regards  to 

information Four of the 18 cases (22%) involved an issue with disproportionate encouragement. 

  3

Introduction

Forty years ago,  the Fair Housing Act of 1968 became  law, but despite  some  improvements, 

testing  has  revealed  continuing  patterns  of  housing  discrimination  against minorities. When 

minorities find their residential mobility blocked,  it creates a barrier to spatial assimilation – a 

key component to socioeconomic and occupational mobility. This study will provide data that is 

important in helping to identify and redress violations of Title VIII of the Civil Rights Act of 1968 

(Fair Housing Act or FHA). The FHA and its 1988 amendments were designed to protect renters 

and home buyers  from unequal  treatment on  the basis of  race,  color,  religion,  sex, national 

origin,  familial  status,  and  handicap.  The  FHA  bars  landlords  from  refusing  to  rent  or  sell 

housing, making housing unavailable, denying housing,  setting different  terms or  conditions, 

providing different housing services or facilities, or from falsely denying that housing is available 

on the basis of one of the protected categories. The goals of this study are to identify the extent 

and  types  of  rental  discrimination  experienced  by  Hispanic,  African  American,  and  African 

renters in Greensboro and to provide data for landlord and tenant trainings to be conducted by 

the Greensboro Housing Coalition.  In addition,  information regarding potential discriminatory 

practices  will  be  submitted  to  the  Fair  Housing  Division  of  the  City  of  Greensboro  Human 

Relations Department to assist in future enforcement actions.  

This project began with a series of focus groups with immigrant tenant from Africa and Central 

America. These focus groups explored experiences  in seeking rental properties  in Greensboro, 

issues with the upkeep and maintenance of the properties, inter‐cultural problems with relating 

to landlords and other rental staff, as well as potential issues with discriminatory or predatory 

rental practices in general. Faith Action International House then conducted 18 paired housing 

tests. Paired‐testing has been used as a tool for detecting and documenting individual instances 

of discrimination for more than thirty years (Yinger 1986; Fix and Struyk 1993; Foster, Williams, 

Mitchell,  and  Fienberg  2002;  Turner, Ross, Galster,  and  Yinger  2002;  Turner  and Ross  2003; 

Fischer and Massey 2004).  

  4

Growing Diversity in Greensboro NC 

This study examines housing discrimination  in Greensboro, a mid‐sized Southern city of about 

245,000 residents,  located  in Guilford County, North Carolina. The Greensboro‐Winston‐Salem 

area  is  one  of  the  thirty metropolitan  areas  in  the  United  States  with  the  largest  African 

American populations.  Its segregation  levels are somewhat  lower than most  in the South and 

much  lower  than  those  in  the North  (Table 1). Even  though  this area  compares  favorably  to 

other cities with  fairly  large African American populations,  its segregation scores  in the  fifties 

and sixties mean that over half the African American population would have to move  in order 

to achieve perfect  integration.  In addition, when  it comes to race relations, Greensboro has a 

history  that  includes  a  number  of  explosive  events  and  an ongoing discourse  that has been 

contentious  at  times  and  is well‐documented elsewhere  (Chafe 1978, Greensboro Truth  and 

Reconciliation Commission 2006).  

Table 1 ‐ Trends in African American Segregation and Isolation 

  Dissimilarity Index  Isolation Index   1970  1980  1990  1970  1980  1990 

Northern Cities Average Scores  84.5  80.1  77.8  68.7  66.1  68.9 Southern Cities Average Scores  75.3  68.3  66.5  69.3  63.5  64.9 Greensboro‐Winston‐Salem Scores  65.4  56.0  60.9  56.1  50.1  55.5 

Source: Massey 2000  

Like much of the Sunbelt, North Carolina has been undergoing change  in  its racial and ethnic 

composition over the decades. According to the Greensboro City Planning Department (1993, 

2003), Greensboro has gone  from being about  three‐quarters white and one‐quarter African 

American in 1960 (with a scant .3 per cent “other” recorded by the Census Bureau that year) to 

only 55.5 per cent white in 2000, and 37.4 per cent African American in 2000 (Table 2). In 1990, 

the  Census  counted  .4  per  cent  of  Greensboro’s  population  as  being  Hispanic.  By  2000, 

however, Greensboro’s Hispanic presence had surged to 4.4 per cent. The overall picture is one 

of  a  city  that  once  experienced  race  in  a  binary,  white‐majority‐African  American‐minority 

framework,  to  one  that  has  become  less white  and  less  binary,  such  that Asians, Hispanics, 

biracial and multiracial adults, and others  in addition  to African Americans and Whites, have 

become a visible part of the everyday social landscape. 

  5

Table 2 ‐ Greensboro’s Race and Ethnicity Composition 1960‐2000 

  1960  1970  1980  1990  2000 White  74.0%  71.3%  65.7%  63.9%  55.5% African American  5.7%  28.2%  33.0%  33.9%  37.4% Indian  NA  0.3%  0.5%  0.5%  0.4% Other  0.3%  0.5%  0.8%  1.7%  4.9% Hispanic1  NA  NA  0.8%  0.8%  4.4% 

Sources: City Trends: U.S. Census: 1960‐1990 Greensboro, N.C. and The Greensboro City Data Book 2003  

History of Residential Segregation 

Beginning in 1910, Southern cities began the use of municipal ordinances establishing separate 

African  American  and  white  neighborhoods.  In  1916,  the  Supreme  Court  found  these 

ordinances  unconstitutional,  and  in  1948,  another  Supreme  Court  ruling  declared  restrictive 

covenants unenforceable. Civil rights historian William Chafe (1980) noted that in Greensboro, 

NC, where our study takes place, there was a city ordinance on the books from 1914 to 1929 

that  prohibited African Americans  from  living  on  streets  that  contained  a majority  of white 

households. As late as 1967, more than 90 per cent of Greensboro’s African American residents 

lived  in the southeast quadrant of the city, where – although African Americans comprised 26 

per cent of the city’s population – they were living in an area that covered only 14 per cent of 

the  city’s  space,  hemmed  in  by  infrastructural  barriers  including  an  inter‐state  highway,  an 

industrially‐zoned district, and the commercially‐zoned downtown area.   

In Guilford  County, North  Carolina, which  includes Greensboro  and  the  smaller  City  of High 

Point and  surrounding unincorporated areas, 35 per cent of  residents  rent while 65 per cent 

own the homes they live in (Greensboro Planning Department, 2003). Out of a total of 407,071 

households  counted  (not  individuals, but  rather occupied housing units), 49.2 per  cent were 

occupied  by white  owners,  13.3  per  cent  by African American  owners,  and  2.5  per  cent  by 

owners of some other race. Irrespective of race, Hispanic owners made up .9 per cent of county 

households. Of all the households, 16.1 per cent were occupied by white renters, 15.5 per cent 

by African American renters, and 3.3 per cent by renters of some other race. Hispanic renters 

made  up  2.8  per  cent  of  the  households  counted.  Thus,  75  per  cent  of  white  heads  of 

                                                       1 Of Hispanic ethnicity or origin, of any race 

  6

household are homeowners, whereas only 46 per cent of African American and 25 per cent of 

Hispanic heads of household own the homes they live in. The majority of African Americans and 

Hispanics  living  in Guilford  County  rent  rather  than  own  their  homes making  studies  of  fair 

housing violations in rental housing all the more important (Greensboro Planning Department, 

1993 and 2003) 

As Greensboro has become  increasingly diverse, this diversity has been highly concentrated in 

particular neighborhoods  that were historically African American or  in  areas  that have been 

correlated  with  higher  levels  of  poverty  and  substandard  housing.  This  phenomenon  of 

residential concentration is not only local. Iceland (2004) examined U.S. Census data from 1980 

to  2000  to  investigate  the  effect  of  diversity  on  segregation.  He  found  that  black‐white 

segregation was the most pronounced type of segregation, but  its rate had modestly declined 

since 1980. Hispanics and Asians experienced lower levels of segregation, but those levels have 

not dropped in the same time period.  High levels of multi‐group diversity may be collections of 

ethnically  homogeneous  immigrant  enclaves,  rather  than  integrated  neighborhoods.  Iceland 

(2004)  posits  that  the  persistence  of  immigrant  enclaves  is  probably  related  to  the  high 

concentration of recent  immigrants outweighing effect of dispersion of  longer‐term residents, 

as  well  as  other  factors  including  mobility  decisions,  which  are  in  turn  influenced  by 

socioeconomic  differences  and  housing  costs,  housing market  information  and  perceptions, 

preferences, and discrimination.  Iceland (2004) notes that his data  is consistent with Frey and 

Farley’s  (1996) hypothesis  that  the presence of Hispanics and Asians may serve as a “buffer” 

between  black  and white  neighborhoods,  thus  decreasing  black  segregation.  Iceland  (2004) 

indicates that a growing Hispanic population is consistent with declining black segregation, and 

that  the  presence  of  multiple  minority  groups  is  altering  the  dualistic  framework  for 

understanding race relations that was the dominant paradigm in the past.  

Perceptions of Discrimination in Housing2 

The University of North Carolina at Greensboro’s (UNCG) Social Research Group together with 

                                                       2 This section is based on a forthcoming book chapter by Sills, S. and Blake, E. entitled “Viviendas Justas y 

  7

colleagues at North Carolina Agricultural and Technical (NCA&T) State University’s Department 

of Sociology conducted a study of the state of human relations  in Greensboro, North Carolina 

between  January  and  June  of  2008  (DeHoog  et al.,  2008).  The purpose of  the  study was  to 

provide  data  and  recommendations  to  the  Human  Relations  Department  of  the  City  of 

Greensboro  for  their  Five  Year  Strategic  Plan.  The  study  examined  discrimination,  access  to 

opportunities,  and  inter‐group  relations  in  the  areas  of  employment/economics,  housing, 

education, and  law enforcement. The project used a mixed‐method  research design  for data 

collection  and  included  a  review  of previous  research;  focus  groups  throughout  the  city;  in‐

depth interviews; and 1168 written, face‐to‐face, and web‐based surveys.  

A recurrent theme that emerged from  interviews with key  informants on the  issue of housing 

was  the  perception  that  immigrants  and  African  Americans  were  “closed  out”  of  housing 

opportunities  (DeHoog et al. 2008). For example, one  interviewee noted  that anti‐immigrant 

sentiments were giving the impression that migrants were unwelcome in the community: 

A  preponderance  of Hispanics  have  been  subject  to backlash  in the  last  6‐7  years  connected  to  September  11th.  There was  an immigration  raid  at  [a  local  company].  It  creates  a  dynamic  of what’s  left of  families‐‐“you’re not welcome here”. The  children couldn’t  raise  themselves  and  the  women  are  not  eligible  for welfare.  Those without  documentation  receive  the worst  abuse (housing,  jobs).  I’ve  heard  many  stories  involving  housing. [African‐American female] 

Another interviewee provided examples of the kinds of exploitation that immigrants must deal 

with when securing housing: 

One Latino family had their 11 year son dealing with the contract. The contract said, you pay me $10,000 now and $1,000 a year for 30 years. It was to be a lease to own. The house was ½ built. The owner  was  to  finish  the  house  and  he  got  a  little  behind  the payment. He was thrown out. They said, we didn’t record  it as a lease  to  own,  just  as  a  lease  and  he  was  evicted.  [Caucasian female] 

Interviewees  likewise  noted  that  the  African‐American  community  is  also  faced  with 

                                                                                                                                                                               Saludables: The battle for fair and healthy homes in the South.” 

  8

discrimination  in  housing.  In many  of  these  cases,  individuals were  “steered”  to  particular 

neighborhoods because of  their  race:  “the  realtor kept  showing houses  in one part of  city.  I 

conducted an  internet search for homes…the realtor was surprised when  I asked to go to the 

different areas of Greensboro” [African‐American female]. Yet, African Americans may  in turn 

be engaging in some forms of discriminatory behavior toward Hispanics. One African American 

male explained: “You hear it all the time, why are they moving in? Not more Mexicans…I have 

Mexican friends who are harassed; it’s a growing problem.” 

Another theme that emerged from the study was the issue of substandard and unsafe housing. 

In  particular,  immigrant  tenants  were  ignored  when  requesting  routine  maintenance  and 

repairs:  

We have an overwhelming infestation of cockroaches that eat any food they can access. There is also a leak in the roof, which allows water  into  the kitchen when  it  rains and has created a situation where mold  and mildew  cover  the walls  and  ceiling  and  likely inhabit the inner walls. The combination of mold and cockroaches poses a dangerous situation for us living in the house and a much more dangerous situation  for my  three children. We brought up this  issue of  the  roaches  and  leak  to  the  landlord only once  for fear  that we would be  kicked out. When  it was brought up  the landlord shrugged  it off and never did anything about  it  [Female respondent]. 

Likewise there was a perception among immigrants of unfair treatment by landlords in rent and 

other fees. One female immigrant responded:  

Our  landlord  doesn’t  take  care  of  the  house  and  constantly charges  us  different  amounts  for  rent  and  utilities.  I  feel  our landlord  is  dishonest with  regard  to  payments.  If  and when  he would explain the reason for the charges to me, he does so very quickly and without visual representation, such as a water bill or receipt. 

Paper, web, and face‐to‐face surveys provided additional corroboration on the perception that 

immigrants  and  minorities  experienced  incidences  of  housing  discrimination.  Survey 

respondents were asked to indicate major life event discrimination that had occurred to them 

in the last year (based on questions derived from the Detroit Area Study, 1995; see Jackson and 

  9

Williams 2002).  

Three  questions  dealt  with  housing  and  neighborhood  discrimination.  Hispanics  indicated 

perceptions of housing of discrimination  in higher proportions than African‐American or white 

respondents. Over a quarter (28 percent) of Hispanics indicated that they were prevented from 

buying or renting a home as compared to 16 percent of African‐Americans, 5 percent of whites. 

Hispanics were also more likely to have difficulty with their neighbors; 41 percent as compared 

with 16 percent of African‐Americans and 17 percent of whites. Finally, a third (34 percent) of 

Hispanics  reported  that  they had moved because of neighbors as compared  to 15 percent of 

African‐Americans and 7 percent of whites.  

 

Findings of 2007 Discrimination in Immigrant Housing Study  

In 2008, the Discrimination in Immigrant Housing (DIH) project was conducted by the University 

of  North  Carolina  Greensboro.  The  study  examined  the  extent  and  types  of  rental 

discrimination experienced by Hispanic immigrants in Greensboro, to compare treatment with 

African Americans, and to provide pilot data for the current project. The DIH project was used 

to assess general trends  in rental practices as well as to field test the methodology of paired‐

testing. The sampling  frame was  limited  to “affordable” properties at or below  the 2007 Fair 

Market Rent for a 2‐bedroom unit for the Greensboro‐High Point HUD Metro FMR Area ($705). 

Weekly  the  study  tested  about  2‐3%  of  available  2  bedroom  rental  units  meeting  this 

description. 

A  total of 46 pairs of  tests, were conducted. Sixteen  (16)  individual  tests were conducted by 

African Americans, 31 by Hispanic testers, and 48 by White testers. Thirty‐two tests (32) were 

conducted by men, while 63 tests were completed by women. Testing began in October of 2007 

and  was  concluded  by  mid‐December.  Seven  tests  were  deemed  invalid:  one  was  a  test 

verification conducted by the testing coordinator; two were invalidated due to tester deviation 

from  the  protocol;  two  were  omitted  due  to  errors  in  assignment  of  property  or  profile 

  10

information, and two were  invalidated due to the  length of time between tests (typically  less 

than 3 days). Key findings of this project included the following: 

• Limitations of Availability ‐ Nearly all calls (97.6%, n=81) found that the apartment advertised was still available. However, three callers were told that a unit was no longer available when their white counterpart was told that it was available; all three were African American, one female the other male.  

• Discrepancies in Rental Amount Quoted ‐ Of the 30 pairs reporting rents, 13 pairs (43.3%) reported differing amounts quoted over the phone. The differences ranged from $14 to $50 a month (average $30). Four of the 10 tests with African Americans showed a discrepancy. Only 7 of 28 tests with Hispanic’s differed. Rent differences most often favored the minority testers.  

• Discrepancies in Deposit Amount Quoted ‐ Seven of the 26 pairs (26.9%) reporting deposits showed discrepancies. In all but one case (a Hispanic‐White pair), White testers were quoted less deposit than their minority counterparts (from $35 less to $685 less; on average $185 less).  

• Discrepancies in Availability ‐ Disproportionately, African American testers were either shown alternative properties or told that housing was not available when they needed it. Two White testers were told by the agents that they “didn’t recommend the property” and that the tester should look at another apartment that they managed. 

• Differential Treatment in Inspection Visit ‐ Four visits were not made either because the tester was told the property was no longer available or the tester was unable to reach the property manager to arrange a visit. We see that these limitations to visits were disproportionately found in tests involving African Americans. In two tests (one African American the other Hispanic) testers were unable to meet with an agent at the property. African American testers reported visits of 22 minutes on average while Hispanic testers were at the property for 28 minutes and Whites for 29 minutes.  

• Discrepancies in Requirements for Lease ‐ There were 12 tests with discrepancies in reporting of whether the credit check was required. In the Hispanic ‐ White tests (n=10), 9 cases favored Hispanic testers with no credit report. Similarly, 9 tests showed discrepancies in reporting of whether a background check was required. Of the 3 African American ‐ White tests, all favored the African American 

• Differential Treatment in Discussion Topics – More than a third (37.9%) of Hispanics were asked about family size. Only 13.6% of Whites, and 9.1% of African Americans were asked. More than a quarter (29.5%) of Whites were asked about their occupations while 17.2% of Hispanics were asked. No African Americans were asked about occupation. Almost one‐fifth (18.2%) of African Americans were asked about length of employment while only 6.8% of Whites and 3.4% of Hispanics were asked. 

• Differential Treatment in Encouragement to apply for the property ‐ There were 12 tests with discrepancies in reporting of whether they were invited to apply. In the Hispanic ‐ White tests (n=10), 9 cases favored Hispanic testers being invited to complete an application on site. Of the two African American ‐ White tests, both favored the African American testers. Similarly, 11 tests showed discrepancies in reporting of being invited 

  11

to take an application home to complete later. In the Hispanic ‐ White tests (n=7), 2 cases favored Hispanic testers, while 5 favored Whites with invitations to take an application. Of the 4 African American ‐ White tests, 3 favored the White testers 

 Thus  the  2007 DIH  project  found  that Whites were  disproportionately  favored  over  African 

Americans  in  access  to  the  properties. Measures  of  disparity  in  access  to  the  property  for 

Hispanic showed little to no difference with Whites. Whites received more favorable quotes on 

deposit amounts than African Americans, yet less favorable rental amounts than both Hispanics 

and  African  Americans.  Hispanics  were much  less  likely  to  report  that  a  credit  check  was 

necessary, while African Americans were much  less  likely  to  report  that a background  check 

was required. Hispanics and African Americans were encouraged to apply on site during their 

visit, while Whites were encouraged to take an application with them to complete at a later  

  1

Focus Groups and Tenants Survey

The focus group, or group interview, is a common methodology that has been used as a means 

of data collection in the social sciences for at least a century. Focus groups gained popularity in 

the 1930s and 40s with Robert K. Merton who used  them as a  tool  for gauging  reactions  to 

wartime propaganda materials  (Morgan, 1988; Hollander 2004). Since then, the methodology 

has been employed in a wide variety of research setting that call for a deep understanding of a 

groups’  perspective  on  a  particular  issue.  It  is  through  the  synergistic,  collaborative,  and 

interactive  atmosphere  of  the  focus  group  that  participants  are  influenced  to  express many 

ideas that may have been more difficult to express individually (Morgan, 1988).  

A  series of  three  focus groups were  conducted with  immigrants  in Greensboro. Focus group 

participants  were  surveyed  prior  to  the  group  interview  to  collect  basic  demographic 

information as well as individual‐level data on experiences of racism and xenophobia as well as 

fair housing issues. The focus groups were recorded and a note taker was also present. Analysis 

of individual survey data was conducted with SPSS, while focus group recordings were reviewed 

for themes and verbatim quotes. 

Participants 

The majority (73%) of participants were female. Half were from Latin America while most of the 

others were from Africa. The average age was 41 years old with a range from 24 years old to 62. 

The majority (63.6%) were married or living with a partner, while about a quarter (27.3%) were 

separated or divorced. Only 2  individuals  (9.1%) were never married. Nearly half  (45%) were 

working full time, a quarter (25%) worked part time, and the remaining 30% were unemployed. 

The topic of hard financial times and layoffs came up often in the focus groups. 

  2

Figure 1 ‐ Sex of Participants 

  

Figure 2 ‐ Nationality 

 

  3

Figure 3 ‐ Age 

 

Motivations for moving to Greensboro 

The  focus  groups  began with  a  question  on why  immigrants  chose  to move  to Greensboro. 

Focus group participants  indicated  that  the small  town  feel, cost of  living, and weather were 

motivating factors:  

“Quiet and the houses are large” 

“Easy to get around in you car” 

“Not too expensive” 

“Good for my children” 

“Weather is nice” 

Interracial Relations in Greensboro 

While  they  liked  Greensboro,  immigrants  participating  in  the  study  felt  that  they  were 

  4

frequently treated with less courtesy and less respect than others on the basis of their national 

origin. At least a few times a year they would receive poorer service than others at restaurants 

and stores. A few times a year or more often they felt that people would act as if they thought 

they were not smart, or they were afraid, or did not think that they were honest. A few times a 

year or more often  immigrant participants  felt  that people acted as  if  they were better  than 

them.  Less  than  30%  of  immigrant  participants  indicated  having  people  call  them  names  or 

insulted them or even harass or threaten them more than once a year (see figures below). 

 

Figure 4 ‐ Treated with less courtesy 

 

  5

Figure 5 ‐ Treated with less respect 

 Figure 6 ‐ Receives poorer service 

 

  6

Figure 7 ‐ People are afraid 

  Figure 8 ‐ People act as if you are not smart 

  

  7

Figure 9 ‐ People think you are dishonest 

 Figure 10 ‐ People act as if they are better  

 

  8

Figure 11 ‐ Called names or insulted 

  

Figure 12 ‐ Threatened or harassed 

 

  9

Housing Experiences 

Nearly  a  third  of  participants  (31.5%)  indicated  that  had moved  into  a  house  or  apartment 

where the landlord made life difficult for them. Just under a quarter (22.3%) reported that they 

had  been  charged  more  rent  than  their  neighbors.  Just  over  a  quarter  (27.9%)  had  been 

charged a greater deposit  than  their neighbors. Nearly a  third  (30%),  indicated having  repair 

requests denied. A few (12.2%) had been evicted at some point, while only 5.6% were evicted 

for  non‐payment  of  rent. Nearly  a  third  (31.3%)  they  felt  that  a  landlord  had  treated  them 

differently  from other  tenants because  they are an  immigrant. About a quarter  (27.9%), had 

complained about a landlord, most within the last 12 months. 

Limitations to Housing Choices 

Lack of public  transit  limited  the housing  choices  for many as  they had  to  find housing near 

grocery stores and near bus routes. As one African tester put it: “A lot of us do not drive, only 

the husband, so only we can walk.” 

Substandard housing  

Affordable housing  stock within walking distance  to  shopping,  schools, and workplaces were 

rare and often problematic. As one participant noted: “There were too many roaches, because 

of the wood, it was getting old… and the carpets were so dirty, there was some kind of bug on 

the carpet…” These substandard conditions led to health issue as well: “My baby was sick, for 1 

or 2 months it was leaking in my apartment and smelled so bad…” 

No credit history 

Credit histories are another  issue  for many  immigrant  renters.  If  they have only been  in  the 

country for a short while (or on some form of public assistance as is the case of refugees), they 

may not have built a sufficient credit record to qualify. One African participant explained that 

they applied at multiple properties, each charging an application fee: “They kept rejecting me 

because  I had no  credit.” When  they are allowed  to  rent,  the  lack of  credit history means a 

  10

higher rent or deposit: “When you don’t have credit, everything  is more expensive – the fees 

are higher, the rent is higher, the deposit is higher, if you don’t have credit, if you don’t have a 

record, no one trusts you and everything is more expensive.” Often, they were required to have 

a co‐signer in order to rent: “I had to find someone to sign for me.”  

Charged Higher Rents 

In the pre‐focus group survey, four participants of 18 (22.3%) said that they had been charged a 

higher  rent  than neighbors. Likewise,  four participants of 18  (22.3%) said  that  they had been 

charged a greater deposit  than neighbors  for  some  reason. Others noted on  the  survey  that 

they suspected, but did not know if they were charged more.  

Figure 13 ‐ Charged higher rents 

 

  11

Figure 14 ‐ Charged more for deposit 

 

Fair Housing Issues 

Five of 16 pre‐focus group survey participants (31.8% who answered the question) felt they had 

been  treated  differently  than  others  due  to  their  immigrant  status.  These  same  five  had 

complained  about  this  unfair  treatment  (see  Figures  below).  The  focus  groups  explored  the 

issues of unfair treatment further, finding  incidences of racial steering and denial of access to 

properties, cultural insensitivity, and denial of maintenance. 

  12

Figure 15 ‐ Unfair treatment 

 

  13

Figure 16 ‐ Complained about treatment 

 Steering/ denial of property on the basis of nationality 

The most serious Fair Housing issue was outright denial of accession the basis of national origin. 

Participants also experienced this  in tandem with steering to particular apartment complexes: 

“I went to look for an apartment on New Garden… the lady told me ‘Ma'm I don’t even need to 

check  your  credit,  take  your  money,  you  know  what  go  to    West  Market,  to  Colonial 

apartments,  here  is  no  place.’  She  didn’t  even  take my  application.”  Six  of  19  participants 

(31.5%) indicated unfairly being prevented from moving into an apartment (see figure below). 

  14

Figure 17 ‐ Prevented from renting 

 

Cultural insensitivity 

Once  renting  an  apartment,  immigrant  participants  noted  that  they  were  often  treated 

differently by staff or landlords on the basis of their nationality; much of this centered on issues 

of  language  barriers  or  accents.  As  one  participant  explained,  talking  on  the  phone  was 

problematic:  “…if  I  talk  on  the  phone  they  say  ‘  you  have  an  accent,  I  cannot  understand 

you.’….but when they want to take your money, they understand everything.” The shortness, 

abruptness,  and  impatience  of  landlords who  become  frustrated with  language  barrier was 

evident to the tenants: “they are so mean to us because we are not from here.” Others were 

treated  in  a  discriminatory  fashion  by maintenance  staff:  “I  called  the maintenance  and  he 

came  and  said,  ‘it  just  smells  like  an  African  house,  there  is  no  problem  here.”  Another 

participant explained: “I lived 5 years in an apartment complex where the manager was vulgar 

and treated Latinos differently from others.” Six of 20 pre‐focus group survey participants (30%) 

who  answered  the  question  on maintenance  indicated  that  they  had  had  their  requests  for 

repairs denied. (see Figures below). 

  15

Figure 18 ‐ Repairs denied 

 

 

  16

Audit Testing

Paired‐testing has been used as a  tool  for detecting and documenting  individual  instances of 

discrimination  for more  than  thirty years  (Yinger 1986; Fix and Struyk 1993; Foster, Williams, 

Mitchell,  and  Fienberg  2002;  Turner, Ross, Galster,  and  Yinger  2002;  Turner  and Ross  2003; 

Fischer and Massey 2004).  In paired‐testing, two  individuals  (testers or auditors) are selected 

with  similar background, educational attainment, employment  status, age,  sex,  family  status, 

etc. but of differing ethnic/national origins. Both  individuals visit  the  same property  for  rent. 

The  property  is  randomly  selected  from  local  advertisements.  Testers  are  trained  to  record 

their  experiences  in  a  standardized  format  looking  for  particular  information  about  the 

property. The HDS2000 Phase  II study specifies a clear set of measures  in  rental  transactions 

(Turner et al 2002; Turner and Ross 2003). As  the authors of  the  study explain, “In  selecting 

indicators  for  analysis, we  have  focused  on  forms  of  treatment  that  can  be  unambiguously 

measured, and appear to have real potential to affect the outcomes of housing search” (Turner 

and  Ross  2003:  2‐18).  Comparisons  between  the  experiences  of  the  testers  may  yield 

differential treatment in the following measures: 

1. Access  ‐  whether  partners  were  able  to  call  agents, meet  with  agents,  inspect  the advertised housing unit and/or other units; 

2. Cost  ‐ the differences  in the costs (rent and deposit) quoted to testers for comparable housing; 

3. Information  ‐ the extent to which partners received comparable  information regarding credit reports and background checks; 

4. Encouragement  ‐  the  extent  to  which  agents  encouraged  testers  to  complete  the transaction. 

Each set of measures is further divided into treatment indicators. Paired testing results in three 

possible outcomes for each indicator: the white tester is favored; the minority tester is favored; 

or  both  testers  receive  the  equal  (positive or negative)  treatment.  Following Galster  (1990), 

both the  incidence and magnitude of discrimination may be obtained from this study for each 

of  the  indicators as well as  in an overall  composite measure. Galster explains  that  incidence 

may  be  defined  as  the  probability  that  discrimination  will  occur,  while  magnitude  is  the 

  17

“severity of differential treatment manifested when it does” (1990:166). 

In  addition  to  controlling  for  potential  causal  factors,  the  paired‐testing method  has  what 

Yinger  (1998)  calls  “great  narrative  power”  (30).  He maintains  that  its widespread  use  has 

transformed  the way  that housing discrimination  is  looked at:  from  the abstract  level of dry 

statistics to the concrete and more compelling level of stories about the unequal treatment of 

two equal  individuals. Bendick  (1998) also addresses  this  “narrative power” arguing  that  the 

paired‐testing  audit  design  “uniquely  bridges  the  intuitive  and  research  components  of  the 

information  portfolio.  In  a  world  in  which  stories  are more  powerful  than  studies,  testing 

generates studies that are also stories” (48).  

Procedures in this Study 

As  explained,  this  study  closely  followed  the  protocols  established  in  the  Housing 

Discrimination  Study  2000,  conducted  by  the Urban  Institute  and  the  2007 DIH project  that 

used the same protocols. After a period of recruiting and training testers, testing began in late‐

September of 2009 and continued for one month. Individual testers (or auditors) were selected 

and matched with  similar background, educational attainment, employment  status, age,  sex, 

family status, etc. but of differing ethnic/national origins. In all six white, two African American, 

one Hispanic,  and one African  Immigrant were  employed  in  the  18 pairs of  tests. All of  the 

testers were  female.  In  this  project,  a  Hispanic  immigrant  and  a  native‐born,  non‐Hispanic 

white person were paired  in 6 tests, African American and White pairs were paired  in 8 tests, 

and an African Immigrant was paired with a white testers for four more tests.  

The sampling  frame was  limited  to “affordable” properties at or below  the 2009 Fair Market 

Rent  for  a  2‐bedroom  unit  for  the  Greensboro‐High  Point  HUD  Metro  FMR  Area  ($705). 

Random samples of advertised housing units were drawn  from newspapers and rental guides 

on a weekly basis  (See Table 4). Weekly we  tested 2‐3% of available 2 bedroom  rental units 

meeting  the  criteria  of  affordability.  It  is  recognized  that  there  is  duplication  of  properties 

across advertising outlets (and weeks), thus creating higher odds that certain properties would 

be  drawn  more  often.  We  reasoned  that  this  increased  chance  of  selection  would  apply 

  18

similarly  to  the property hunter. Properties  ranged  from  single‐family homes  for  rent  to 176 

unit apartment complexes. 

An advance call was conducted by the testing coordinator to determine  if the unit advertised, 

or any other comparable units, were still available and if an appointment would be necessary to 

view the unit(s). Auditors were then assigned. Minority testers were given two days in which to 

conduct pre‐visit phone  calls before White  testers  called. During  the  call  auditors  confirmed 

rent,  deposit,  utilities  covered,  size  of  complex  and  other  information.  They  also  set  an 

appointment with the leasing agent if one was needed. The auditors then completed a site visit. 

They noted  information  regarding  the availability,  rental and deposit amounts,  requirements 

for  credit  and/or  background  check,  terms  and  conditions  of  the  lease,  and  any  pertinent 

comments or questions posed by  the  rental agent. Auditors completed a post‐inspection site 

visit  form  which  included  a  narrative  report  followed  by  specific  questions  regarding  the 

property.  These  forms  were  submitted  to  the  testing  coordinator  via  email,  fax,  or  hand 

delivery. Auditors received $50 for completed tests. Data from the forms were aggregated into 

a database file and later converted into an SPSS compatible format. Aggregate statistical data is 

presented  in  Appendix  B.  The  following  section will  provide  an  analysis  of  each  paired  test 

following the four measures of discrimination. Narrative data will be incorporated in the paired 

analysis to further enhance the study findings.  

Limitations of Paired‐Testing 

Paired testing is especially useful for directly observing deferential treatment during the initial 

encounter with a rental agent as well as for establishing a general perception of the incidence 

and magnitude of discrimination. Yet some forms of discrimination are concealed if they occur 

outside of  the  range of properties and behaviors being  sampled  (Yinger 1998).  For  instance, 

submitting a  completed application  is not one of  the  transaction  components being  studied, 

then discrimination that occurs at that point in the process will go undetected (Ross and Turner 

2005).  Likewise,  the  sampling  frame may  leave  out  important  components  of  the market, 

where  incidence and type of discrimination may differ  (Fix and Turner 1998; Ross and Turner 

  19

2005).   In particular,  in  the  course of  the Housing Discrimination  Survey of 1989  (HDS1989), 

researchers  discovered  that  minority  neighborhoods  were  underrepresented  in  a  random 

sample of newspaper advertisements (Yinger 1999). Another potential weakness of the paired‐

tester design is that each tester may interpret the protocol differently, which could have a non‐

random effect  if  there  is  a  systematic difference  in  the way  that white  and minority  testers 

implement the protocols (Heckman and Seigelman 1993).  For instance, white testers may feel 

more comfortable following the requirement to inquire persistently about a property, and may 

implement that part of the protocol more aggressively than minority testers (Ross and Turner 

2005). Further  limitations result from sampling of advertised properties as many smaller,  low‐

cost  rental properties may not  advertise  and  segments of  the population may  rely more on 

word‐of‐mouth  than  advertisements  (Foster  et  al  2002).  Nor  does  sampling  printed 

advertisements address the growing internet‐based apartment advertising. Finally, by fixing the 

economic characteristics of testers to the average moderate to low‐income property seeker, we 

may not represent all of the population: undocumented migrants, very low income migrants, as 

well as those who are above the mean in economic characteristics.  

TEST RESULTS 

Overland Crest Apartments  

The  first  paired  test  was  conducted  during  the  week  of  September  28th,  2009.  An  African 

American  tester and a non‐Hispanic White  tester were matched and given  the assignment of 

Overland Crest Apartments. During the pre‐visit call, both testers spoke to the same individual 

who verified the advertised rent and quoted them the same deposit and fees. It was noted that 

the white tester was offered the possibility of two units (one with carpeting and one without), 

while the African American tester was told about only one unit that would not be ready until 

Thursday October 1st at the earliest.  

Both  testers were  able  to  visit  the  apartment  complex.  The  African  American  tester  set  an 

appointment for 4:30pm on October 1st, waited approximately 5 minutes for the manager, and 

had a 45 minute tour of the property. The white tester, who had not set an appointment time 

  20

but was told to drop‐in, arrived at about 4:30 on the same day to  find that the manager had 

stepped  out  (presumable  showing  the  property  to  the  African  American  tester).  The white 

tester returned at 5:30, waited about 3 minutes and had a 28 minute visit at the property.  

Importantly, the testers were shown different units. The African American tester was shown an 

end unit that had not been fully vacated and quoted a rent of $410 (below the advertised rate 

of $445). The white tester was shown a carpeted unit for $495 that had recently been cleaned. 

Both were  told  the  same  information  regarding  credit  checks, deposits,  and other  fees.  The 

African American  tester was  encouraged  to  apply  and  took  an  application.  The white  tester 

made no mention of applications. The white tester did note that the family status and national 

origins of other tenants were discussed. For example, the manager mentioned that they “have 

many Hispanic families here,” and that there were are at least 40 families living in the complex 

and a dozen nationalities were represented. Both testers had access to the property, though 

they were  shown  different  units.  Both were  provided with  similar  information  about  the 

property. The minority  tester was  shown  some preference  in encouragement and  in being 

quoted a lower rent. While there was no direct evidence of disproportionate treatment, the 

fact  that  they were shown different units on  the same day  (within one hour) may  indicate 

some level of steering and thus a discrepancy in access.  

Wrenn‐Zealy 

A non‐Hispanic white tester and an African Immigrant tester were paired in the audit of Wrenn‐

Zealy  Properties.  No  pre‐visit  call  report was  found  for  the white  tester.  Upon  visiting  the 

management  office,  the  testers  were  greeted  by  the  same  person.  However,  the  testers 

selected  different  properties,  thus making  comparisons  impossible  and  invalidating  the  test. 

There was no evidence of differential access  to properties or  information provided. Rental 

amounts differed due to the selection of incomparable properties.  

Regent Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  a  Hispanic  tester  were  paired  in  the  audit  of  Regent 

  21

Apartments during the week of September 28th, 2009. The Hispanic tester called on September 

28th and found that apartments were available as advertised and was also asked if she wanted 

to share with someone else. She was told that rent was $450, a deposit of $300 was required 

along with  an  application  fee of $35.  She was  also  given  a  list of  “drop‐in”  times. However, 

according to the narratives, the white tester  (who called the next morning) was told that the 

advertised unit was no longer available and that another property would not be ready until the 

end of October. 

Both testers visited the complex on September 29th; the white tester arrived at 11:20 am and 

the  Hispanic  tester  at  12:30.  They  both  inspected  the  same  unit with  the  same  apartment 

manager. The white tester was told that the unit had been rented, but that another unit would 

be  available  at  the end of October. The Hispanic  tester was  told  that  the unit was available 

when she needed it.  

There were no apparent discrepancies regarding costs or information. However, the Hispanic 

tester noted that the unit was currently available while the white tester was told that a unit 

would not be available until the end of the month. If this is accurate, then there is evidence of 

disparate access to the property with the Hispanic tester being favored.  

Willomac Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  Immigrant  tester  were  paired  in  the  audit  of 

Willomac Apartments. Both testers completed their pre‐visit calls on September 29th after two 

attempts to call: the white tester after receiving a call‐back  from a previous voicemail.  In the 

case  of  the African  Immigrant,  she was  successful  in  contacting  a  property manager  on  her 

second call  though she had  left a message earlier  in  the day. Both  testers were  told  that the 

unit advertised was still available, but the white tester collected no other pre‐visit information. 

Both were able to set appointments for the following day. 

The African tester arrived on time and after 45 minutes of waiting called the property manager. 

The property manager apologized and said she had called to confirm the appointment but that 

  22

there was no answer at  the  tester’s number. The manager arrived at  the  complex about 15 

minutes  later. The white tester, on the other hand, did not note any verification calls and was 

met by the manager at the building after waiting about 8 minutes. Both testers met with the 

same manager and were shown the same unit. Information regarding the rent and deposit on 

the  unit was  the  same.  They were  both  told  about  other  properties managed  by  the  same 

company. Both testers noted that he manager asked about  family size while the white tester 

was asked about income. The African tester did note that income verification was required and 

a minimum  income of at  least three times the rent was necessary. There was no evidence of 

differential  access  to  properties,  rent,  or  information  provided.  Both  were  equally 

encouraged to apply. 

Rent‐A‐Home  

An  African  American  tester  and  a  non‐Hispanic White  tester  were matched  and  given  the 

assignment  of  Rent‐A‐Home.  The  African  American  tester  completed  her  call  on  September 

28th, while  the white  tester  completed  hers  on  September  30th  after  two  earlier  attempted 

calls. Both were quoted  the  same  information  regarding  rent and deposit. Both were  told  to 

drive by the house first before setting an appointment. Appointments were set and the testers 

visited the property. 

While testers visited the same house, they were given tours by different agents. Neither waited 

long (5 minutes) and the tours were brief (20 minutes). The white tester noted that the agent 

she  spoke  with  asked  about  her  family  size  and  occupation.  The  African  American  tester 

received encouragement to take an application and return it later the rental agency office. The 

white tester did not, but also noted that there was another apartment seeker there at the same 

time.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to  properties,  cost,  or  information 

provided. 

Colonial Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  a  Hispanic  tester  were  paired  in  the  audit  of  Colonial 

  23

Apartments.  Unlike  most  of  the  other  properties,  this  one  was  selected  based  on  tenant 

complaints and our own earlier  focus group  findings. The Hispanic  tester completed her pre‐

visit call on September 30th while the white tester was on October 1st. While both were given 

comparable  information  regarding deposit,  fees and other expenses,  they  recorded different 

ranges of rents. The Hispanic tester noted apartments from $565 to $625 the white tester listed 

a range from $495 to $575. Both were given he same information regarding drop‐in times.  

The testers visited the property on the same day as their phone calls. It was unclear if they saw 

the same unit. The white tester noted that the rent on the unit she  inspected was $545. The 

Hispanic tester did not note any differences in rent from those quoted over the phone. They did 

not meet  with  the  same  agents.  The  white  tester  was  asked  about  family  size,  while  the 

Hispanic tester  indicated that the agent asked about her occupation. The Hispanic tester was 

encouraged to complete an application. The white tester made no mention of applications, but 

did  indicate  that  she  was  encouraged  to  call  the  agent  later.  There  was  no  evidence  of 

differential access to properties, the  information provided was the same, and both received 

comparable encouragement. The differences in rent could be due to looking at different floor 

plans, but  in both the pre‐visit and the visit favored the white tester who was told a  lower 

amount than the Hispanic tester. 

Sedgefield Square Apartments  

A Hispanic tester and a non‐Hispanic white tester were matched and given the assignment of 

Sedgefield Square Apartments on the week of October 5th. The Hispanic tester completed her 

pre‐visit call on October 6th, confirming the availability of the advertised unit, the rent of $599, 

an application fee of $35, and a minimum deposit of $100 if the applicant has good credit. The 

white tester called the following day and was provided the same information. Both were able to 

set appointments for later on the same day. 

From their reports,  it appears that the testers visited the same unit, though they were shown 

about  by  different  property  staff. Neither waited  long  (2 minutes).  The Hispanic  tester was 

shown the property  in the company of other apartment seekers. They were again quoted the 

  24

same  rent  and  given  the  same  details  about  the  property.  Neither  agent  sought  more 

information  than  could  be  found  on  their  ID  cards.  Both  testers  indicated  being  given 

information  packets  with  applications.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to 

properties, cost, information provided, or encouragement. 

Felts Properties 

A non‐Hispanic white  tester and an African American  tester were paired  in  the audit of Felts 

Properties during  the week of October 5th, 2009. During  their pre‐visit calls,  the  testers were 

told units were still available, however they were told about different units. On October 7th, the 

African American tester was told about two properties with rents of $400 and $425. Two days 

later, the white tester was told about a different property at $475. While deposits differed as 

well, other information regarding application fees and property information were comparable. 

Both  set  appointments,  the African American  test  for  the morning of  the 8th, and  the white 

tester for  later  in the day on the 9th. The African American tester  later received a call back to 

reschedule to Monday the 12th to provide time to clean the apartment.  

Both testers arrived on time for their appointments; however, the African American tester and 

the property agent missed each other and the tester waited over an hour before they were able 

to  connect  (see  test  report 2‐13  in Appendix A  for details). Both  testers met with  the  same 

agent and were able to successfully inspect a property, though the maintenance person did not 

show  to  let  the  African  American  tester  into  the  property  and  the  agent  showed  her  a 

neighboring unit instead. Both testers discussed their occupations with the agent. In the case of 

the African American  tester,  she was asked about where  she worked, while  the white  tester 

volunteered the information. The African American tester was told about other units managed 

by  the  company;  however  the  white  tester  was  encouraged  to  go  and  inspect  a  second 

property  and  given  the  keys  to  let  herself  into  the  house.  Both  were  given  comparable 

information  about  fees  and  how  to  apply  for  the  properties.  While  there  was  no  direct 

evidence of disproportionate treatment, the  fact that they were shown different units may 

indicate some level of steering. 

  25

Westgate Apartments 

An  African  Immigrant  tester  and  a  non‐Hispanic White  tester were matched  and  given  the 

assignment of Westgate Apartments. The African  tester called on  the morning of October 7th 

and again the following day to clarify some of the information. The white tester completed her 

call on the afternoon of the 7th. They both spoke to a female representative, but it was unclear 

if  it was  the  same  person.  Both  noted  that  the  telephone  conversation was  short  and  the 

person on the phone spoke quickly. The white tester recorded a rent of $487; the African tester 

noted $870 for the same apartment. No appointment was needed for inspection of the unit. 

Neither  tester  had  to  wait  long  (less  than  5  minutes).  Both  met  with  the  same  agent, 

presumably the person the person they had spoken with on the phone. They were both handed 

an  information packet and  told  that  they could  find all  the  information about  the unit  in  the 

packet. According to these packets the rent for the property is $487. They were then instructed 

on how to get to the unit and let themselves in as the maintenance person had unlocked it for 

them. There was no evidence of differential access  to properties,  information provided, or 

encouragement.  The  discrepancy  in  price  was  most  likely  due  to  clerical  error  and  not 

differential treatment. 

802 Westover Terrace 

A Hispanic tester and a non‐Hispanic white tester were matched and given the assignment of 

the  duplex  at  802 Westover  Terrace  during  the  week  of  October  5th.  The  Hispanic  tester 

completed her pre‐visit call on the 5th and the white tester two days  later. Both were quoted 

the same rent and deposit for the property, but the Hispanic tester was told a lower application 

fee was required ($20 as compared to $35 for the white tester). Both testers were able to set 

an appointment time for later in the week with the same person.  

Neither tester had to wait at the unit. They were both greeted by the same person – a current 

tenant of  the duplex. Both were given a  tour and  told  the  same  information  regarding  rent, 

though again there was a discrepancy with the fee required. Also, the white tester noted that 

  26

background  checks  and  credit  checks were  required while  the Hispanic  tester  indicated  the 

opposite. The deposit on the unit was consistent, but seemed to  indicate that the prospective 

tenant would be living with the current tenant as a roommate (deposit was quoted as ½ of the 

$600 deposit).3 The white tester was not asked to complete an application, while the Hispanic 

tester  indicated  being  encouraged  to  apply.  Both were  invited  to  call  back.  There was  no 

evidence of differential access to properties and the rent was consistent; however there were 

inconsistencies  in  information  provided  and  encouragement  that  seemed  to  favor  the 

Hispanic tenant. 

Timbercreek Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  American  tester  were  paired  in  the  audit  of 

Timbercreek Apartments during the week of October 5th, 2009. After an exchange of voicemail 

messages the African American tester was able to reach the rental agent on Tuesday October 

6th  in  the  late  afternoon.  The white  tester  connected on  the  first  call on  the 8th.  They both 

spoke to the same person. During their pre‐visit calls, the testers were told that the advertised 

unit was still available and they were quoted the same rental amount and  information about 

amenities. They were successful in setting appointments for the following day. 

The testers waited for  less than five minutes and met with the same agent. Both testers were 

presented with  an  information  sheet  and  floor  plan.  They were  told  the  same  information 

regarding rent, deposit, fees, and  information about the apartment complex  itself. They were 

then  shown  the  same apartment unit,  though  the African American  tester was also  shown a 

one  bedroom model  as well.  The  agent  did  comment  to  the white  tester  that  there  some 

buildings permitted satellite since “some residents were form other countries and like satellite 

TV.” There was no evidence of differential access to properties, rent, information provided, or 

encouragement. 

                                                       3 If this is the case, then the transaction would fall outside of the bounds of fair housing legislation and the test will be omitted from our analysis in the final report. 

  27

Lindley Park Apartments, Fidelity Realty 

During the week of October 12th, a non‐Hispanic white tester and an African Immigrant tester 

were  assigned  to  audit  Fidelity Reality.  Like Colonial Apartments,  this property was  selected 

based on tenant complaints and our own earlier focus group findings. Both testers spoke with 

the same agent by phone, the African tester connecting on Tuesday October 13th and the white 

tester on  the 14th. Both were quoted  the same  information  regarding  rent and deposit. Both 

were told to drive by the apartments first before setting an appointment. Appointments were 

set in follow‐up calls. 

The testers visited the same property with the same agent. The African  Immigrant’s visit was 

quite short (about 10 minutes) while the white tester spent about half and hour with the agent. 

Both testers were presented with an application and identical requirements in terms of criminal 

background checks, credit checks, application fees, etc. There was no evidence of differential 

access to properties, rent, information provided, or encouragement. 

PI Properties 

PI  Properties  was  selected  based  on  tenant  complaints  and  our  own  earlier  focus  group 

findings. A Hispanic tester and a non‐Hispanic white tester were matched for this audit. Upon 

calling  the  listed  telephone number,  the Hispanic tester was told to call another number and 

talk to someone else. This second person was the same as who the white tester spoke to. The 

Hispanic tester noted a rent of $695  in her narrative, but  later revised this to $495 during her 

visit. The white tester also recorded $495 and similar information regarding amenities included 

in the property and the lease terms. They did, however, indicate different deposit information 

and  fees. The Hispanic tester recorded a deposit of $250, while the white tester shows $495. 

Inversely,  the white  tester  said  she was quoted an application  fee of $20 while  the Hispanic 

tester  recorded $40. The white  tester also noted  that  the agent was difficult  to hear on  the 

phone. They were both encouraged to drop in and visit the property. 

The Hispanic tester arrived later the same day (October 14th) and met with the same person she 

  28

spoke with  on  the  phone.  She was  provided with  an  application  and  an  information  sheet. 

Likewise, the white tester visited the following day and met with the same person. Both were 

given the same  information. The discrepancy  in deposit was clarified as the white tenant was 

told  that  there  was  a  “special”  on  deposit  reducing  it  to  only  $250.  She  was  also  told 

comparable  information  to  the  Hispanic  tester  regarding  the  application  of  $40.  The white 

tester  received  the  same application  form and  information  sheet. There was no evidence of 

differential access to properties, rent, information provided, or encouragement. 

Maywood St. Apartments 

During  the  week  of  October  19th,  a  Hispanic  tester  and  a  non‐Hispanic  white  tester  were 

matched and given  the assignment of  the Maywood St. Apartments. The Hispanic  tester was 

able to complete her call on the 22nd but the white tester did not call until the following week 

on October 26th. They presumably spoke with the same woman recording the same rent ($500), 

deposits, and other fees. Arrangements were made in both cases to give a callback just before 

visiting.  

The  Hispanic  tester  visited  the  property  on  Friday  October  23rd  and  the  white  tester  the 

following Tuesday the 27th. They were met by the same manager (a different person from the 

agent  they  had  spoke  to  on  the  phone).  They  inspected  the  same  unit.  The Hispanic  tester 

recorded a rent of $450 at the time of the visit, $50 cheaper than the quote over the phone. 

The white tester recorder $500, though she noted in her visit report: “All other questions were 

referred to section 8, as they only rent through section 8.  Therefore, he was not certain of rent 

or security deposit.  He told me that I would have to contact Vicky Burgess at section 8 for more 

information.”  The Hispanic  tester  received  an  application  form  and was provided with  a  fax 

number to use  for submitting the application. The white tester did not  indicate receiving this 

application. While there was no evidence of differential access to properties and most of the 

information  provided  seemed  consistent.  However,  there  was  evidence  of  favoring  the 

Hispanic tester in both rent and encouragement. 

  29

Palmer House Apartments 

A  non‐Hispanic white  tester  and  an  African  American  tester were  assigned  to  the  audit  of 

Palmer House Apartments. The African‐ American tester completed her call on the 19th and the 

white tester three days later on the 22nd. The white tester first left a voicemail and was called 

back  one  day  later.  Both  testers  spoke  with  the  same  agent  on  the  phone.  Both  testers 

recorded the same information regarding rent and fees. Both were able to make arrangements 

to visit the property. 

The African American tester arrived on Wednesday October 21st, waiting about 30 minutes for 

the manager to arrive. The white tester visited the property two days  later and met with the 

same agent. They were shown the same unit and told identical information regarding the rent, 

deposit,  and  fees.  The  white  tester  noted  being  asked  about  family  size,  income,  and 

occupation while the African American tester noted only her occupation was asked in reference 

to a “preferred employer” discount. The white tester was invited to submit an application. The 

African American  tester did not  indicate  that  she was encouraged  in any way. There was no 

evidence of differential access to properties, rent, or information provided though there was 

some difference in the level of encouragement favoring the white tester.  

2709 Pinecroft Rd 

This  property,  a  rental  house,  was  assigned  to  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African 

American tester during the week of October 19th. The African‐ American tester completed her 

call on the 20th and the white tester on the 23nd. Both testers spoke with the same agent on the 

phone. Both testers recorded the same information regarding rent and fees. Both were able to 

make appointments to visit the property. 

Both  testers met with  the  same  agent  after waiting about 5 minutes. They were  shown  the 

same  home  and  again  told  identical  information  regarding  the  rent,  deposit,  and  fees.  The 

white  tester noted being asked about  family  size and occupation while  the African American 

tester not. The white tester was  invited to call back  in November as the house was still being 

  30

renovated. The African American tester was given an application on the spot and told to fax it 

to the office. There was no evidence of differential access to properties, rent, or information 

provided yet the level of encouragement favored the African American tester.  

1723 E. Cone Blvd 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  American  tester  were  paired  in  the  audit  of 

Timbercreek Apartments during  the week of October 19th, 2009. Both  testers spoke with  the 

same agent on the phone. The African American tester noted, “I asked about the rent and she 

said she couldn’t remember, it’s whatever the website said which was $580.” The white tester, 

on  the  other  hand,  recorded  a  rent  that  was  $5  less  at  $575.    Both  were  able  to  make 

appointments to visit the property. 

Both  testers met with  the  same agent who was waiting  for  them at  the property when  they 

arrived. They were shown the same unit. Both testers noted being asked about family size and 

occupation.  The white  tester was  invited  to  take  an  application  or  to  call  back  if  she were 

“serious” while the African American tester asked if she would like to take an application with 

her.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to  properties,  rent,  encouragement  or 

information.  

1513‐C Ball St 

During the week of October 19th, a non‐Hispanic white tester and an African American tester 

were paired to audit the apartment at 1513‐C Ball St. The African American tester attempted to 

call on the 19th leaving a message on voicemail. She did not receive a call back. She attempted a 

second time on October 21st, and completed her call. The white tester completed her call on 

the 23rd. They both spoke with the same woman. The white tester recorded a rent of $550  if 

she moved  in by November 1st, with a deposit of $250 and $35 application  fee. The African 

American tester recorded a rent of only $450, but also a deposit of $250 and $35 application 

fee. The testers set appointments for later in the same day as their pre‐visit calls.  

  31

The agent was waiting for the African American tester when she arrived and in fact helped her 

navigate by phone to the apartments. The white tester called the agent when she arrived and 

found that the agent had become ill and would be there in a few minutes. They inspected the 

same unit and were given similar information about the apartment. They were also told about 

another unit that may come available. The white tester again recorder $550 as rent, though she 

noted in her visit report that in the first month “they would knock $100 off the rent.” This may 

be the reason for the discrepancy in rental price. The African American tester did not record a 

rental price from the visit; however, she was told: “it might be possible for the owner to offer a 

special deal of one month free  if [she] signed a 16 month  lease  instead of a 12 month  lease.” 

The white tester did not indicate any kind of deal such as this. The African American tester was 

encouraged to take an application while the white tester asked how she could complete one. 

While  there  was  no  evidence  of  differential  access  to  the  property  and  most  of  the 

information provided seemed consistent, there was some differential treatment favoring the 

African American tester in rent. 

SUMMARY OF FINDINGS 

The tables below summarize the findings of the tests showing the key results of each stage of 

the testing process. In 7 of 18 tests (39% of tests) there was some kind of discrepancy noted in 

the pre‐visit telephone call. In 3 of these cases the discrepancy favored the non‐Hispanic white 

tester while 3 others favored the minority tester. One case was split with  lower rent favoring 

the minority tester and lower fees favoring the white tester. The property audits also produced 

a high number of discrepancies. In 6 of 18 visits (33%), the rental price was not in agreement. 

Two  of  these  cases  favored minority  testers with  lower  rents while  one  favored  the white 

tester. Three other tests were unclear as the auditors looked at different units or properties. 

Issues with Access 

After  careful  review  of  the  narratives,  some  of  these  discrepancies were  clarified,  however 

there  still  remained  three  cases  (17%)  of  problems  with  access:  Overland  Crest  (possible 

steering  of  applicants  to  particular  units);  Regent Apartments  (the Hispanic  tester  indicated 

  32

immediate  availability while  the property was no  longer  available  for  the white  tester);  and 

Felts (possible steering of applicants to particular units).  

Issues with Cost 

There were also four cases (22%) that could not be clearly resolved with regard to cost. After 

comparing pre‐visit and site visit data and narrative, three tests were found to favor minority 

testers with  lower  rents:  Overland  Crest  ‐  lower  cost  favored  the  African  American  tester; 

Maywood  St.  Apartments  – Hispanic  tester  quoted  lower  rent;  and  1513‐C  Ball  St  ‐  African 

American tester given  lower rent and better “special” deal. Colonial Apartments ,on the other 

hand, favored the white tester  in rent as she was quoted a range that was $100  less than the 

Hispanic tester. 

Issues with Information 

Few discrepancies emerged  in  regards  to  information. A  lower application  fee was quoted  to 

the  Hispanic  tester  at  802  Westover  Terrace.  There  were  no  patterns  of  solicitations  of 

additional information by the agents regarding family size, marital status, income, occupations, 

or length of employment.  

Issues with Encouragement 

Four  of  the  18  cases  (22%)  involved  an  issue with  encouragement.  In  nearly  all  cases  the 

minority was favored with more encouragement: at 802 Westover Terrace the Hispanic tester 

was encouraged to complete an application; likewise at Maywood St. Apartments the Hispanic 

tester  was  encouraged  to  complete  an  application;  and  at  2709  Pinecroft  Rd  the  African 

American  tester  was  encouraged  to  complete  an  application.  In  one  case  (Palmer  House 

Apartments), the white applicant was encouraged to apply. 

 

  33

Table 3 ‐ Comparison of Results (Telephone Test) 

Test  Property/ Company  Tester race/ethnicity  Rent Quoted  Deposit Quoted  Fees Quoted  Favored 1  Overland Crest Apartments   African American  Same  Same  Same 1  Overland Crest Apartments   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 

none 

2  Wrenn‐Zealy  Non‐Hispanic White  ‐  ‐  ‐ 2  Wrenn‐Zealy  African Immigrant  ‐  ‐  ‐ 

n/a 

3  Regent Apartments  Hispanic  ‐  ‐  ‐ 3  Regent Apartments  Non‐Hispanic White  ‐  ‐  ‐ 

n/a 

4  Willomac Apartments   Non‐Hispanic White  ‐  ‐  ‐ 4  Willomac Apartments   African Immigrant  ‐  ‐  ‐ 

n/a 

5  Rent‐A‐Home  Non‐Hispanic White  Same  Same  ‐ 5  Rent‐A‐Home  African American  Same  Same  ‐ 

none 

6  Colonial Apartments   Non‐Hispanic White  Lower  Same  Same 6  Colonial Apartments   Hispanic  Higher  Same  Same 

Non‐Hispanic White 

7  Sedgefield Square Apartments   Hispanic  Same  Same  Same 7  Sedgefield Square Apartments   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 

none 

8  Felts Properties   African American  Lower  Lower  Same 8  Felts Properties   Non‐Hispanic White  Higher  Higher  Same 

African American 

9  Westgate Apartments   Non‐Hispanic White  Lower  ‐  ‐ 9  Westgate Apartments   African Immigrant  Higher  ‐  ‐ 

Non‐Hispanic White 

10  802 Westover Terrace  Hispanic  Same  Same  Lower 10  802 Westover Terrace  Non‐Hispanic White  Same  Same  Higher 

Hispanic 

11  Timbercreek Apartments   African American  Same  ‐  ‐ 11  Timbercreek Apartments   Non‐Hispanic White  Same  ‐  ‐ 

none 

12  Lindley Park Apartments,   African Immigrant  Same  Same  Same 12  Lindley Park Apartments,   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 

none 

13  PI Properties   Non‐Hispanic White  Same  Higher  Lower 13  PI Properties   Hispanic  Same  Lower  Higher 

Split 

14  Maywood St. Apartments   Hispanic  Same  Same  Same 14  Maywood St. Apartments   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 

none 

15  Palmer House Apartments  Non‐Hispanic White  Same  ‐  Same 15  Palmer House Apartments  African American  Same  ‐  Same 

none 

16  2709 Pinecroft Rd  African American  Same  Same  ‐ 16  2709 Pinecroft Rd  Non‐Hispanic White  Same  Same  ‐ 

none 

17  1723 E. Cone Blvd  Non‐Hispanic White  Lower  ‐  ‐ 17  1723 E. Cone Blvd  African American  Higher  ‐  ‐ 

Non‐Hispanic White 

18  1513‐C Ball St  African American  Lower  Same  Same 18  1513‐C Ball St  Non‐Hispanic White  Higher  Same  Same 

African American 

  34

Table 4 ‐ Comparison of Results (Visits) 

Test  Property/ Company  Tester race/ethnicity  Same Property   Duration Wait  Duration Visit  Rent  Favored 1  Overland Crest Apartments   African American  No  5  45  Lower 1  Overland Crest Apartments   Non‐Hispanic White  No  3  28  Higher 

Different units 

2  Wrenn‐Zealy  Non‐Hispanic White  No  5  40  Lower 2  Wrenn‐Zealy  African Immigrant  No  0  60  Higher 

Different units 

3  Regent Apartments  Hispanic  Yes  0  29  Same 3  Regent Apartments  Non‐Hispanic White  Yes  0  25  Same 

none 

4  Willomac Apartments   Non‐Hispanic White  No  8  38  Same 4  Willomac Apartments   African Immigrant  No  55  82  Same 

none 

5  Rent‐A‐Home  Non‐Hispanic White  Yes  2  20  Same 5  Rent‐A‐Home  African American  Yes  0  22  Same 

none 

6  Colonial Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  15  unknown 6  Colonial Apartments   Hispanic  Yes  0  38  unknown 

none 

7  Sedgefield Square Apartments   Hispanic  Yes  2  34  Same 7  Sedgefield Square Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  18  Same 

none 

8  Felts Properties   African American  No  60  75  Lower 8  Felts Properties   Non‐Hispanic White  No  0  23  Higher 

Different units 

9  Westgate Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  10  Same 9  Westgate Apartments   African Immigrant  Yes  5  20  Same 

none 

10  802 Westover Terrace  Hispanic  Yes  0  25  Same 10  802 Westover Terrace  Non‐Hispanic White  Yes  0  15  Same 

none 

11  Timbercreek Apartments   African American  Yes  5  40  Same 11  Timbercreek Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  40  Same 

none 

12  Lindley Park Apartments,   African Immigrant  Yes  3  10  Same 12  Lindley Park Apartments,   Non‐Hispanic White  Yes  0  33  Same 

none 

13  PI Properties   Non‐Hispanic White  Yes  0  10  Same 13  PI Properties   Hispanic  Yes  0  12  Same 

none 

14  Maywood St. Apartments   Hispanic  Yes  0  8  Lower 14  Maywood St. Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  8  Higher 

Hispanic 

15  Palmer House Apartments  Non‐Hispanic White  Yes  0  30  Same 15  Palmer House Apartments  African American  Yes    70  Same 

none 

16  2709 Pinecroft Rd  African American  Yes  5  40  Same 16  2709 Pinecroft Rd  Non‐Hispanic White  Yes  6  24  Same 

none 

17  1723 E. Cone Blvd  Non‐Hispanic White  Yes  0  26  Lower 17  1723 E. Cone Blvd  African American  Yes  0  35  Higher 

Non‐Hispanic White 

18  1513‐C Ball St  African American  Yes  missing  40  unknown 18  1513‐C Ball St  Non‐Hispanic White  Yes  20  32  unknown 

African American 

  35

Table 5 ‐ Comparison of Results (Visits) 

Test  Property/ Company  Tester race/ethnicity  Same Agent  family size  income  occupation  length employment 

1  Overland Crest Apartments   African American  Yes         1  Overland Crest Apartments   Non‐Hispanic White  Yes        Agent asked 2  Wrenn‐Zealy  Non‐Hispanic White  Yes         2  Wrenn‐Zealy  African Immigrant  Yes         3  Regent Apartments  Hispanic  Yes         3  Regent Apartments  Non‐Hispanic White  Yes         4  Willomac Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  Agent asked  Agent asked     4  Willomac Apartments   African Immigrant  Yes  Agent asked       5  Rent‐A‐Home  Non‐Hispanic White  No  Agent asked    Agent asked   5  Rent‐A‐Home  African American  No         6  Colonial Apartments   Non‐Hispanic White  No  Agent asked       6  Colonial Apartments   Hispanic  No      Agent asked   7  Sedgefield Square Apartments   Hispanic  No         7  Sedgefield Square Apartments   Non‐Hispanic White  No         8  Felts Properties   African American  Yes      Agent asked   8  Felts Properties   Non‐Hispanic White  Yes      volunteered   9  Westgate Apartments   Non‐Hispanic White  Yes         9  Westgate Apartments   African Immigrant  Yes         10  802 Westover Terrace  Hispanic  Yes         10  802 Westover Terrace  Non‐Hispanic White  Yes         11  Timbercreek Apartments   African American  Yes         11  Timbercreek Apartments   Non‐Hispanic White  Yes         12  Lindley Park Apartments,   African Immigrant  Yes    Pre‐visit     12  Lindley Park Apartments,   Non‐Hispanic White  Yes         13  PI Properties   Non‐Hispanic White  Yes         13  PI Properties   Hispanic  Yes         14  Maywood St. Apartments   Hispanic  Yes         14  Maywood St. Apartments   Non‐Hispanic White  Yes         15  Palmer House Apartments  Non‐Hispanic White  Yes      Agent asked   15  Palmer House Apartments  African American  Yes  Agent asked  Agent asked  Agent asked   16  2709 Pinecroft Rd   African American  Yes         16  2709 Pinecroft Rd   Non‐Hispanic White  Yes  Agent asked    Agent asked   17  1723 E. Cone Blvd   Non‐Hispanic White  Yes  Agent asked    Agent asked   17  1723 E. Cone Blvd   African American  Yes  Agent asked    Agent asked   18  1513‐C Ball St   African American  Yes         18  1513‐C Ball St   Non‐Hispanic White  Yes         

  36

Conclusions

 This report has documented through several types of data collection the disparate treatment of 

renters on the basis of ethnic/racial characteristics. Our focus groups explored issues of unfair 

treatment, uncovering problems with access to credit, several clear  instances of steering, and 

racial/ethnic disparities in the treatment by staff of apartment complexes. However, the results 

of the audit study were less robust.  

While no one audit case provided conclusive evidence of violations of Fair Housing laws, there 

were instances of unequal rental or deposit costs, dissimilar information, and differing kinds of 

encouragement  found. Almost two‐fifths  (39%) of pairs had some kind of discrepancy though 

not always a result of disparate treatment, but of clerical error or tester error. Clearly though in 

about a fifth of cases there was evidence of differential access to properties, differences in rent 

or  deposit  quoted,  or  different  information  provided  to  the  testers.  Testers  also  experience 

varying  levels of encouragement. Many of  these cases  seemed  to  favor  the minority  testers. 

Whether  this was  due  to  the  fact  that most  properties  in  the  “affordable”  price  range  are 

located in minority communities or for some other reason is unclear.  

Today, the racial zoning and red lining of the early 1900s are no longer legally allowed, yet we 

have found from these focus groups and audit testing that residential segregation and disparate 

practices may  continue  today.  The  duality  of white  neighborhoods  versus  African  American 

neighborhoods has been  transformed  into a more complex situation with  the  introduction of 

Hispanic,  Asian,  and  African  immigrants  in  the  area,  yet  the  outcome  remains  consistent: 

segregation  of minorities  into  low‐income  neighborhoods without  equal  access  to  resources 

and the possible disparate treatment by landlords and rental agents.  

  37

References

1994. "Residential lending to low‐income and minority families." Credit World 82:16. 

1997. "A Mortgage Lending Study of Baltimore, Maryland." Greater Baltimore Community 

Housing Resource Board, Inc, Baltimore, MD. 

2000. "Minorities Do Well On HMDA. (Cover story)." National Mortgage News 24:1. 

2001. "HMDA 2000: Denial Rates Down for Minority Home Loan Applicants." National 

Mortgage News  

2006. "Minorities Are More Likely to Receive Subprime Loans." Point for Credit Union Research 

& Advice:15‐15. 

2006. "Regulators are lenders' most immediate HMDA threat." Mortgage Banking 66:10‐10. 

2007. "Federal Housing Administration: Decline in the Agency's Market Share Was Associated 

with Product and Process Developments of Other Mortgage Market Participants: GAO‐

07‐645." GAO Reports:1. 

Apgar, William, Amal Bendimerad, and Ren S. Essene. 2007. "Mortgage Market Channels and 

Fair Lending: An Analysis of HMDA Data." Joint Center for Housing Studies Harvard 

University. 

Avery, Robert B. and Patricia E. Beeson. 1994. "Cross‐lender variation in home mortgage 

lending." Economic Review. 30:15. 

Bergman, Hannah. 2005. "Questions, Exams To Follow Poor HMDA Showing." American Banker 

170:4‐4. 

Berry, Kate. 2006. "Calif. HMDA Study Finds Disparities, Critics." American Banker 171:13‐13. 

African American, Harold A., M. Cary Collins, and Ken B. Cyree. 1997. "Do African American‐

Owned Banks Discriminate against African American Borrowers?" Journal of Financial 

Services Research 11. 

Blank, Rebecca. 2001. “An Overview of Trends in Social and Economic Wellbeing, by Race.” 

pp.21‐39 in America Becoming: Racial Trends and their Consequences, Volume I, Neil J. 

Smelser, William Julius Wilson, and Faith Mitchell, eds. 

Branch, Taylor. 1988. Parting the Waters: America in the King Years 1954‐63. New York: Simon 

  38

and Schuster, Inc. 

Calem, Paul S. and Stanley D. Longhofer. 2002. "Anatomy of a Fair Lending Exam: The Uses and 

Limitations of Statistics." The Journal of Real Estate Finance and Economics 24:207‐237. 

Calem, Paul S. and Stanley D. Longhofer. 2002. "Anatomy of a Fair Lending Exam: The Uses and 

Limitations of Statistics." The Journal of Real Estate Finance and Economics 24:207‐237. 

Canner, Glenn B. and Wayne Passmore. 1994. "Residential lending to low‐income and minority 

families: Evidence from the 1992 HMDA data." Federal Reserve Bulletin 80:79. 

Chafe, William. 1980. Civilities and Civil Rights: Greensboro, North Carolina, and the African 

American Struggle for Freedom. Oxford: Oxford University Press. 

Charles, Camille. 2003. “The Dynamics of Racial Residential Segregation.” Annual Review of 

Sociology 29:167‐207. 

Chiswick, Barry, and Paul Miller. 2003. “Issue Paper on the Impact of Immigration for Housing.” 

Pp.1‐78 in Issue Papers on Demographic Trends Important to Housing. Washington, DC: 

US Department of Housing and Urban Development.  

Choi, Seok Joon, Jan Ondrich, and John Yinger. 2005. “Do Rental Agents Discriminate Against 

Minority Customers? Evidence from the 2000 Housing Discrimination Study.” Journal of 

Housing Economics 14(1):1‐26. 

Clark, William A. V. 1991. “Residential Preferences and Racial Segregation: A Test of the 

Schelling Model.” Demography 28: 1‐19. 

‐‐‐‐‐. 1992. “Residential preferences and Residential Choices in a Multi‐Ethnic Context.” 

Demography 30:451‐466.  

‐‐‐‐‐. 2002. “Residential Segregation Trends.” Pp.83‐94 in Beyond the Color Line: New 

Perspectives on Race and Ethnicity in America, Abigail Thernstrom and Stephan 

Thernstrom, editors. Stanford, CA: Hoover Institution Press, Stanford University.  

Collins, Brian. 2003. "HMDA: Minority Lending Up." National Mortgage News 27:1. 

‐‐‐‐‐. 2005. "DOJ Asks HMDA Data. (Cover story)." National Mortgage News 30:1‐30. 

‐‐‐‐‐. 2005. "HMDA Data: 2% May Need Review." National Mortgage News 29:2‐2. 

Courchane, Marsha J. 2007. "The Pricing of Home Mortgage Loans Minority Borrowers: How 

Much of the APR Differential Can We Explain?" Journal of Real Estate Research 29:399‐

  39

439. 

Courchane, Marsha, David Nebhut, and David Nickerson. 2001. "Lessons Learned: Statistical 

Techniques and Fair Lending." Journal of Housing Research 11:277‐295. 

Covington, Steve. 2000. "Testing Yourself on Fair Lending." Mortgage Banking 60:92. 

Dane, Stephen M. 1994. "Insurance redlining debate feels like deja vu." National Underwriter / 

Property & Casualty Risk & Benefits Management 98:21. 

Day, Theodore E. and S. J. Liebowitz. 1998. "Mortgage lending to minorities: Where's the bias?" 

Economic Inquiry 36:3. 

DeHoog, Ruth, Robert Davis, Terrolyn Carter, Eric Jones, Spoma Jovanovic, Arthur Murphy and 

Stephen Sills. 2008. A Strategic Study of the State of Human Relations in Greensboro: 

Uncovering Institutional Discrimination to Promote Equal Opportunity. Report to the City of 

Greensboro Human Relations Department. 

Denton, Nancy A. 1999. “Half Empty or Half Full: Segregation and Segregated Neighborhoods 30 

Years After the Fair Housing Act.” Cityscape: A Journal of Policy Development and 

Research 4(3):107‐122. 

Dietrich, Jason. 2001. "Missing Race Data in HMDA and the Implications for the Monitoring of 

Fair Lending Compliance." Economic and Policy Analysis Working Paper. Office of the 

Comptroller of the Currency, US Department of the Treasury.  

Drake, St. Clair, and Horace R. Cayton. 1945. African American Metropolis: A Study of Life in a 

Northern City. New York: Harcourt Brace and Company.  

Dymi, Amilda. 2007. "Almost Half of '06 Mortgages to Minorities Were Subprime." National 

Mortgage News 32:2‐2. 

Epstein, Helen. 2003. “Ghetto Miasma: Enough To Make You Sick?” The New York Times 

October 12, 2003  

Farley, Reynolds, & Frey, William H. 1994. “Changes in the Segregation of Whites from African 

Americans during the 1980s: Small Steps toward a More Integrated Society.” American 

Sociological Review, 59:23‐45. 

Feagin, Joe R. 1999. “Excluding African Americans and Others from Housing: The Foundation of 

White Racism.” Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3):79‐91. 

  40

Fischer, Mary J., and Douglas S. Massey. 2004. “The Social Ecology of Racial Discrimination.” 

City and Community 3:221‐43. 

Fix, Michael, and Raymond Struyk, eds. 1993. Clear and Convincing Evidence: Measurement of 

Discrimination in America. Washington, D.C.: The Urban Institute Press. 

Fix, Michael, George C. Galster, and Raymond J. Struyk. 1993. “An Overview of Auditing for 

Discrimination.” Pp.1‐67 in Clear and Convincing Evidence: Measuring Discrimination in 

America. Washington, DC: The Urban Institute Press.  

Fix, Michael, and Margery Austin Turner. 1998. “Measuring Racial and Ethnic Discrimination in 

America.” Pp.7‐26 in A National Report Card on Discrimination in America: The Role of 

Testing. Michael E. Fix and Margery A. Turner, eds. Washington, DC: Urban Institute.  

Foote, William W. 1943. Street Corner Society: The Social Structure of an Italian Slum. Chicago: 

The University of Chicago Press. 

Fossett, Mark. 2006. “Ethnic Preferences, Social Distance Dynamics, and Residential 

Segregation: Theoretical Explanations Using Simulation Analysis.” Journal of 

Mathematical Sociology, 30:185‐273. 

Fraser, Katharine. 1999. "HMDA Report: Denial Rates Rose for 2 Minority Groups." American 

Banker 164:2. 

Frey, W. H., and R. Farley. 1996. “Hispanic, Asian, and African American Segregation in US 

Metropolitan Areas: Are Multi‐ethnic Metros Different?” Demography 33(1):35‐50. 

Frey, William H. 2006. “Diversity Spreads Out: Metropolitan Shifts in Hispanic, Asian, and 

African American Populations Since 2000.” Living Cities Census Series. Metropolitan 

Policy Program, The Brookings Institution.  

Foster, Angela Williams, Faith Mitchell, and Stephen E. Fienberg; Eds. 2002. Measuring Housing 

Discrimination in a National Study: Report of a Workshop Committee on National 

Statistics. National Research Council. Accessed online 01/03/2007 

(http://www.nap.edu/catalog/10311.html)  

Friedman, Samantha and Gregory D. Squires. 2005. "Does the Community Reinvestment Act 

Help Minorities Access Traditionally Inaccessible Neighborhoods?" Social Problems 

52:209‐231. 

  41

Galster, George C. 1986. “More than Skin Deep: The Effect of Discrimination on the Extent and 

Pattern of Racial Residential Segregation.” Pp.119‐38 in Housing Desegregation and 

Federal Policy, John Goering, ed. Chapel Hill: University of North Carolina Press. 

‐‐‐‐‐. 1987. “Residential Segregation and Interracial Economic Disparities: A Simultaneous‐

Equations Approach.” Journal of Urban Economics 21:22‐44.  

‐‐‐‐‐. 1988a. Assessing the Causes of Residential Segregation. Journal of Urban Affairs 10:395‐

407. 

‐‐‐‐‐. 1988b. Residential Segregation in American Cities: A Contrary Review. Population Research 

and Policy Review 7:93‐112. 

‐‐‐‐‐.1990a. “Racial Discrimination in Housing Markets during the 1980s: A Review of the Audit 

Evidence.” Journal of Planning Education and Research. 9(3): 165‐175. 

‐‐‐‐‐. 1990b. "Racial Steering by Real Estate Agents: A Review of the Audit Evidence," Review of 

African American Political Economy 18: 105‐129. 

‐‐‐‐‐. 1991. “Housing Discrimination and Urban Poverty of African Americans.” Journal of 

Housing Research 2(2):87‐122.  

‐‐‐‐‐. 1993. “Use of Testers in Investigating Discrimination in Mortgage Lending and Insurance.” 

Pp.287‐334 in Clear and Convincing Evidence: Measuring Discrimination in America. 

Washington, DC: The Urban Institute Press.  

Galster, George, and Erin Godfrey. 2005. By Words and Deeds: Racial Steering by Real Estate 

Agents in the US in 2000. Journal of the American Planning Association 71(3):251‐268. 

Gans, Herbert J. 1973. “Introduction.” Pp.ii‐iv in Ethnic Identity and Assimilation: The Polish 

Community. N. Sandberg, ed. New York: Praeger.  

Gans, Herbert J. 1999. “The Possibility of a New Racial Hierarchy in the Twenty‐First‐Century 

United States.” Pp.371‐390 in The Cultural Territories of Race: African American and 

White Boundaries, Michèle Lamont, ed. Chicago: University of Chicago Press. 

Giles, Judith A. and Marsha J. Courchane. 2000. "Stratified Sample Design for Fair Lending 

Binary Logit Models." in Econometrics Working Papers Department of Economics, 

University of Victoria. 

Goering, John. 2007. “Housing, Justice, and Government.” Pp.1‐18 in Fragile Rights within 

  42

Cities: Government, Housing, and Fairness, John Goering, ed. Lanham, MD: Rowman and 

Littlefield.  

Greensboro City Planning Department. 1993. City Trends: U.S. Census 1960‐1990 Greensboro, 

N.C.  

‐‐‐‐‐. 2003. “Demographics.” Chapter 3 in Greensboro City Data Book, second edition.  

Greensboro Truth and Reconciliation Commission. 2006. Greensboro Truth and Reconciliation 

Commission Report. Available at [http://www.greensborotrc.org/] 

Griffith, David C. 2005. “Rural Industry and Mexican Immigration and Settlement in North 

Carolina” Pp.50‐100 in New Destinations: Mexican Immigration in the United States, 

Víctor Zúñiga and Rubén Hernández‐León, eds. New York: Russell Sage Foundation. 

Hahn, Steven. 2003. A Nation Under Our Feet: African American Political Struggles in the Rural 

South from Slavery to the Great Migration. Cambridge, MA: The Belknap Press of 

Harvard University Press.  

Hakken, Jon. 1979. Discrimination against Chicanos in the Dallas Rental Housing Market: An 

Experimental Extension of the Housing Market Practices Survey. Washington, D.C.: U.S. 

Department of Housing and Urban Development. 

Hall, Peter. 2002. Cities of Tomorrow: An Intellectual History of Urban Planning and Design in 

the Twentieth Century, Third Edition. Malden, MA: African Americanwell Publishing.  

Harmon, Jennifer. 2005. "Study Finds No Racial Bias in HMDA Data." National Mortgage News 

29:2‐2. 

Heckman, James J. and Peter Seigelman. 1993. “The Urban Institute Studies: Their Methods and 

Findings.” Pp. 271‐75 in Clear and Convincing Evidence: Testing for Discrimination in 

America Michael Fix and Raymond Struyk, eds. Washington, DC: The Urban Institute. 

Helper, Rose. 1969. Racial Policies and Practices of Real Estate Brokers. Minneapolis: University 

of Minnesota Press.  

Iceland, John, Daniel H. Weinberg, and Erika Steinmetz. 2002. Racial and Ethnic Residential 

Segregation in the United States 1980‐2000. Washington, DC: U.S. Bureau of the Census.  

Iceland, John. 2004. “Beyond African American and White: Metropolitan Residential 

Segregation in Multi‐ethnic America.” Social Science Research 33:248‐71. 

  43

Jackson, Kenneth T. 1985. Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States. New 

York: Oxford University Press. 

Jencks, Christopher, and Susan E. Mayer. 1990. “The Social Consequences of Growing Up in a 

Bad Neighborhood,” in Inner‐City Poverty in the United States, L. E. Lynn, Jr., and M. G. 

H. McGeary, Eds. Washington, DC: National Academy Press.  

Katz, Bruce, and Margery Austin Turner. 2006. Rethinking U.S. Rental Housing. Paper presented 

at the conference Revisiting Rental Housing: A National Policy Summit, November 15, 

Cambridge, Massachusetts.  

Kotz, Nick. 2006. Judgment Days: Lyndon Baines Johnson, Martin Luther King Jr., and the Laws 

that Changed America. New York: New Mariner Books. 

Krebsbach, Karen. 2005. "Wading Through HMDA‐Data Muck." U.S. Banker 115:18‐18. 

Krivo, Lauren J. 1995. “Immigrant Characteristics and Hispanic‐Anglo Housing Inequality” 

Demography, 32: 599‐615. 

Ladd, Helen F. 1998. "Evidence on Discrimination in Mortgage Lending." The Journal of 

Economic Perspectives 12:41‐62. 

Masnick, George S., and Zhu Xiao Di. 2003. “Projections of US Households by Race/ Hispanic 

Origin, Age, Family Type, and Tenure to 2020: A Sensitivity Analysis.” Pp.79‐124 in Issue 

Papers on Demographic Trends Important to Housing. Washington, DC: US Department 

of Housing and Urban Development.  

Massey, Douglas. 2000. “The Residential Segregation of African Americans, Hispanics, and 

Asians, 1970‐1990.” Pp.44‐73 in Immigration and Race: New Challenges for American 

Democracy, edited by Gerald Jaynes.. New Haven: Yale University Press.  

‐‐‐‐‐. 2001. “Residential Segregation and Neighborhood Conditions in U.S. Metropolitan Areas.” 

Pp.391‐434 in America Becoming: Racial Trends and their Consequences, Volume I, Neil 

J. Smelser, William Julius Wilson, and Faith Mitchell, eds. 

Massey, Douglas and Nancy Denton. 1988. “The Dimensions of Residential Segregation.” Social 

Forces 67(2):281‐315. 

‐‐‐‐‐. 1993. American Apartheid: Segregation and the Making of the Underclass. Cambridge, MA: 

Harvard University Press 

  44

‐‐‐‐‐. 2000. “The Residential Segregation of African Americans, Hispanics, and Asians 1970‐

1990.” Chapter 2 (pp.44‐73) in Immigration and Race: New Challenges for American 

Democracy, edited by Gerald D. Jaynes. New Haven: Yale university Press.  

Massey, Douglas, Mitchell Eggers, and Nancy Denton. 1994. “Disentangling the Causes of 

Concentrated Urban Poverty.” International Journal of Group Tensions 24:267‐316. 

Massey, Douglas and Garvey Lundy. 2001. "Use of African American English and Racial 

Discrimination in Urban Housing Markets: New Methods and Findings," Urban Affairs 

Review 36: 452‐469. 

Mathias, Charles, and Marion Morris. 1999. “Fair Housing Legislation: Not an Easy Row To Hoe.” 

Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3):21‐33. 

McClure, Kirk. 2005. "Deconcentrating Poverty Through Homebuyer Finance Programs." Journal 

of Urban Affairs 27:211‐233. 

McEntire, Davis. 1960. Race and Residence: Final and Comprehensive Report to the Commission 

on Race and Housing. Berkeley: University of California Press. 

Mohl, Raymond A. 1997. “The Second Ghetto and the ‘Infiltration Theory’ in Urban Real Estate, 

1940‐1960.” Pp.58‐74 in Urban Planning and the African American Community: In the 

Shadows, June Manning Thomas and Marsha Ritzdorf, eds. Thousand Oaks, California: 

Sage Publications. 

Mohl, Raymond A. 2002. “Urban Expressways and the Central Cities in Postwar America.” 

Research Report, Poverty and Race Research Action Council.  

Moynihan, Senator Daniel Patrick. 1965. The Negro Family: The Case for National Action. 

Washington, DC: Office of Planning and Research, United States Department of Labor.  

Munnell, Alicia H., Geoffrey M. B. Tootell, Lynn E. Browne, and James McEneaney. 1996. 

"Mortgage Lending in Boston: Interpreting HMDA Data." American Economic Review 

86:25‐53. 

National Advisory Commission on Civil Disorders. 1968. Report of the National Advisory 

Commission on Civil Disorders. New York: Bantam Books.  

National Committee against Discrimination in Housing. 1970. Jobs and Housing: A Study of 

Employment and Housing Opportunities for Racial Minorities in the Suburban Areas of 

  45

the New York Metropolitan Area, Interim Report. New York: National Committee Against 

Discrimination in Housing.  

Noonan, Jean. 2006. "Fair Lending and the New HMDA Pricing Disclosures." Business Lawyer 

61:809‐817. 

Ondrich, Jan, Alex Stricker, and John Yinger. 1998. "Do Real Estate Brokers Choose to 

Discriminate? Evidence from the 1989 Housing Discrimination Study." Southern 

Economic Journal 64:880‐901. 

‐‐‐‐‐. 1999. “Do Landlords Discriminate? Evidence from the 1989 Housing Discrimination Study.” 

Journal of Housing Economics, (September): 185‐204. 

Ondrich, Jan, Stephen Ross, and John Yinger. 2000. “How Common is Housing Discrimination? 

Improving on Traditional Measures.” Journal of Urban Economics 47: 470‐500. 

‐‐‐‐‐. 2002. “The Geography of Housing Discrimination.” Journal of housing Research 12 (217‐

238) 

‐‐‐‐‐. 2003. “Now You See It, Now You Don’t: Why Do Real Estate Agents Withhold Available 

Houses from African American Customers.” The Review of Economics and Statistics 

85(4):854‐873.  

Park, Robert E. 1950. Race and Culture. Glencoe, Illinois: The Free Press. 

Park, Robert E., and Ernest W. Burgess. 1921. Introduction to the Science of Sociology. Chicago: 

University of Chicago Press.  

‐‐‐‐‐s. 1925. The City. Chicago: University of Chicago Press.  

Pastor, Manuel, Jr. 2001. “Geography and Opportunity.” Pp.435‐467 in America Becoming: 

Racial Trends and their Consequences, Volume I, Neil J. Smelser, William Julius Wilson, 

and Faith Mitchell, eds. 

Patterson, Orlando. 1997. The Ordeal of Integration: Progress and Resentment in America’s 

“Racial” Crisis. New York: Basic Civitas Books.  

Patterson, Orlando. 1998. Rituals of Blood: Consequences of Slavery in Two American Centuries. 

Washington, DC: Civitas Counterpoint.  

Rabin, Yale. 1997. “The Persistence of Racial Isolation: The Role of Government Action and 

Inaction.” Pp.93‐108 in Urban Planning and the African American Community: In the 

  46

Shadows, June Manning Thomas and Marsha Ritzdorf, eds. Thousand Oaks, California: 

Sage Publications. 

Rosenbaum, Emily, and Samantha Friedman. 2007. The Housing Divide: How Generations of 

Immigrants Fare in New York’s Housing Market. New York: New York University Press. 

Ross, Stephen L. and Margery Austin Turner. 2005. “Housing Discrimination in Metropolitan 

America: Explaining Changes between 1989 and 2000.” Social Problems 52(2):152‐180. 

Ross, Stephen L., and George C. Galster. 2007. “Fair Housing Enforcement and Changes in 

Discrimination between 1980 and 2000: An Exploratory Study. Pp.177‐202 in Fragile 

Rights within Cities: Government, Housing, and Fairness, John Goering, ed. Lanham, MD: 

Rowman and Littlefield. 

Ross, Stephen L., and John Yinger. 2002. The Color of Credit: Mortgage Descrimination Research 

Methodology, and Fair‐Lending Enforcement. Cambridge and London: MIT press. 

‐‐‐‐‐. 2006. “Uncovering Discrimination: A Comparison of the Methods Used by Scholars and 

Civil Rights Enforcement Officials.” American Law and Economics Review 8(3):562‐614.  

Schelling, Thomas C. 1971. “Dynamic models of segregation.” Journal of Mathematical 

Sociology 1(2):143‐186. 

Schill, Michael H., and Samantha Friedman. 1999. The Fair Housing Amendments of 1988: The 

First Decade. Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3): 57‐78. 

Shipp, Sigmund C. 1997. “Winning Some Battles but Losing the War? African Americans and 

urban renewal in Greensboro, NC, 1953‐1965.” Pp.187‐200 in Urban Planning and the 

African American Community: In the Shadows, June Manning Thomas and Marsha 

Ritzdorf, eds. Thousand Oaks, California: Sage Publications.  

Sowell, Thomas. 2002. “Discrimination, Economics, and Culture.” Pp.165‐180 in Beyond the 

Color Line: New Perspectives on Race and Ethnicity in America, Abigail and Stephan 

Thernstrom, editors. Stanford, CA: Hoover Institution Press, Stanford University.  

Taeuber, Karl E., and Alma F. Taeuber. 1965. Negroes in Cities: Residential Segregation and 

Neighborhood Change. Chicago: Aldine Publishing. 

Thernstrom, Abigail, and Stephan Thernstrom. 1997. America in African American and White: 

One Nation, Indivisible. New York: Simon and Schuster. 

  47

Turner, Margery Austin, and Stephen L. Ross, George C. Galster, and John Yinger. 2002. 

Discrimination in Metropolitan Housing Markets: National Results from Phase I HDS 

2000. Final Report. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban 

Development. 

Turner, Margery Austin, Fred Freiberg, Erin Godfrey, Carla Herbig, Diane K. Levy, and Robin R. 

Simth. 2002. All Other Things Being Equal: A Paired Testing Study of Mortgage Lending 

Institutions. Urban Institute. Report Prepared for the U.S. Department of Housing and 

Urban Development. 

Turner, Margery. 2007. “Residential Segregation and Employment Inequality” in Fair Housing, 

Access to Opportunities, and America’s Future James Carr and Nandinee Kutty, eds. 

Washington, D.C.: National Fair Housing Alliance. 

Turner, Margery, Richardson, Todd and Stephen Ross. 2007. “Housing Discrimination in 

Metropolitan America: Unequal Treatment of African Americans, Hispanics, Asians, and 

Native Americans.” Pp.39‐60 in Fragile Rights within Cities, Goering, John, ed. Lanham, 

MD: Rowman and Littlefield.  

Turner, Margery and Stephen Ross. 2003. Discrimination in Metropolitan Housing Markets: 

Phase 2‐ Asians and Pacific Islanders. The Urban Institute Metropolitan Housing and 

Communities Policy Center. Final Report to the U.S. Department of Housing and Urban 

Development. Accessed online 01/03/2007 

(http://www.huduser.org/Publications/pdf/phase2_final.pdf)  

Turner, Margery, Ross, Stephen, Galster, George and John Yinger. 2002. Discrimination in 

Metropolitan Housing Markets: National Results from Phase I HDS 2000 The Urban 

Institute Metropolitan Housing and Communities Policy Center. Final Report to the U.S. 

Department of Housing and Urban Development. Accessed online 01/03/2007 

(http://www.huduser.org/Publications/pdf/Phase1_Report.pdf) 

U.S. Department of Housing and Urban Development. 1988. “Implementation of the Fair 

Housing Amendments Act of 1988.” Federal Register 53(215):44992‐45007.  

U.S. Department of Housing and Urban Development. 2002. “Fair Housing‐‐it's Your Right.” 

Accessed online 01/15/2007 (http://www.hud.gov/offices/fheo/FHLaws/yourrights.cfm)  

  48

U.S. Office of Management and Budget. 1995. Standards for the Classification of Federal Data 

on Race and Ethnicity. Washington, DC: Executive Office of the President.  

Warner, W. L., and L. Srole. 1945. The Social Systems of American Ethnic Groups. New Haven: 

Yale University Press.  

Whigham‐Desir, Marjorie. 1997. "Fight back. (Cover story)." African American Enterprise 27:62. 

Wienk, Ronald E., Clifford E. Reid, John C. Simonson, and Frederick J. Eggers. 1979. Measuring 

Racial Discrimination in American Housing Markets: The Housing Market Practices 

Survey. Washington, DC: United States Department of Housing and Urban Development. 

Wilson, William Julius. 1978. The Declining Significance of Race: African Americans and 

Changing American Institutions. Chicago: University Of Chicago Press.  

‐‐‐‐‐. 1987. The Truly Disadvantaged: The Inner City, the Underclass, and Public Policy. Chicago: 

The University of Chicago Press.  

‐‐‐‐‐.1996. When Work Disappears: The World of the New Urban Poor. New York: Vintage Books.  

Yinger, John. 1995. Closed Doors, Opportunities Lost: The Continuing Cost of Housing 

Discrimination. New York: Russell Sage Foundation 

‐‐‐‐‐. 1997. “Cash in Your Face: The Cost of Racial and Ethnic Discrimination in Housing.” Journal 

of Urban Economics 42(3):339‐365.  

‐‐‐‐‐. 1998. “Testing for Discrimination in Housing and Related Markets.” Pp.27‐46 in A National 

Report Card on Discrimination in America: The Role of Testing. Michael E. Fix and 

Margery A. Turner, eds. Washington, DC: Urban Institute.  

‐‐‐‐‐. 1999. “Sustaining the Fair Housing Act.” Cityscape: A Journal of Policy Development and 

Research 4(3):93‐106.  

‐‐‐‐‐.. 1986. “Measuring Racial Discrimination with Fair Housing Audits: Caught in the Act.” The 

American Economic Review, 76(5):881‐893. 

Yzaguirre, Raul, Laura Arce, and Charles Kamasaki. 1999. “The Fair Housing Act: A Hispanic 

Perspective.” Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3):161‐170.  

 

 

 

  49

Appendix A - Tester Narrative Responses

 

  50

 Test 1‐3  

Tester B2  Pre‐Visit Call Form  10:30 AM on Tuesday, September 29th, 2009 I called 336‐292‐9740 to inquire about an apartment for rent advertised in the Sunday’s Greensboro News and Record.  The person answering the call identified himself as Tm.  I gave my name and said that I was calling about the ad in the paper.  He said which one, I said the one in Sunday’s paper, he said which apartment, and I gave him the description of the ad and asked if the apartment was still available.  He said yes, I asked how much was the apartment’s rent and he said the unit was $445 without carpet and $495 with carpet.  I asked what did the rent include, he seemed to change the tone of his voice when he answered, he said that only garbage and water was included, that the tenant paid for electric which was how the unit was heated.  I said thank you and he did not say you are welcome.  After a short pause I asked him what was the deposit for the apartment and he said there is an application fee of $10.00 that it would not be returned (he did not say non‐refundable) and the deposit was based on a credit check which could range from $100‐350.  I said thank you.  I asked him if I could see it today (Tuesday, 9/29) and he said it was not cleaned, that the “unit” had been padlocked and still had stuff in it from the previous tenant because the people owe three months rent and that it would be ready to show on Thursday.  I said thank you and asked if I could see it on Thursday; he said yes but to call him first because he was at another place off Merritt where his office is and it would take him about 20 minutes to get there.  I said thank you and he said bye.  Visit Form  Thursday, October 1, 2009 I called the phone number for Overland Crest Apartment 292‐9740 @ 1:30 and spoke to Joe.  When I called on Tuesday, I thought the man answering the phone said his name was Tim.  But that was my mistake because when I told him I had called on Tuesday and spoke with Tim, he assured me that he was the only person that answered the phone in the office.  And I believe I had made a mistake.  So from this point on Tim is now Joe.  Our convention went like this… Hi my name is ‐‐‐; I called on Tuesday about the apartment off N. English and was told to call back today to make an appointment to see it.  Joe said… ok, no problem the apartment is still not clean but you can see it later today.  He said what time would be good for me; I said 4:30; he said ok; and I asked for the address and he said 2006 Niagara Apt. A and he told me how to get there from 

 

  51

Wendover he said once I was on N. English to go about 1/3 of a mile and turn left on Niagara and the apartments are on the left.  I started to end the conversation and say bye and he asked for my cell number in case there was a problem with our meeting.  I gave him the number and said I will see you later and thanked him.  I arrived at 2006 Niagara @ 4:20, parked 5 spaces down from apartment A, rolled my windows down and made one personal phone call and tried not to look out of place.  At 2006 Niagara there were two buildings on the property.  One building had 8 units and the other had 6 units and the building number was 2004 but both buildings are Overland Crest.  While I waited for Joe I saw some people who might have been tenants, all of whom were dark skinned and I assumed African Americans, no one verbally spoke but the two adults I made eye contact with smiled and nodded.  There were two pre‐teen girls sitting on the grass near the apartment I visited doing schoolwork.  The grass and hedges were well groomed, there was a trash dumpster on one side of the development.  Joe arrived at 4:35 he came from the opposite direction I had entered the apartment complex.  He parked his car next to mine.  Joe appeared to be a white male in his mid‐thirties.  He was dressed in black or dark blue pants and light blue color polo‐looking shirt with the company name Overland Crest on it and an emblem.  He apologized for being late; and said he had trouble getting out of the office.  We walked the short distance to Apt. A, which is an end unit.  He opened the door and let me enter first.  He said the apartment was freshly painted and I said it looked nice.  There was a loveseat and table with four chairs in the living room for the last tenant and he said she had until Friday 5:01 to pick it up.  The apartment was clean.  We toured the downstairs; which was a living‐dining room and the kitchen.  Joe gave a safety tip about opening the stove oven door in front of the back as an added protection feature (The kitchen door was inches away from the stove.).  I asked how much was the rent for this apartment and he said it was $410.00 and he added that there was a $10.00 application fee for each person applying; and if I had no credit problems there was a special offer for the month of October, which was my first rent payment would be due Novemebr 1.  Skipping rent for the month of October.  That sounded too good to be true; so I asked what would be considered good credit and he explained if I had a good history paying rent to my landlord now that would be considered to be good.  Joe asked how long had I been working at my job, he did not ask if I had a job or what kind, or where, just how long and I said two years and he said well that was great.  I asked if we could go upstairs and he said ok, he waited for me to go up the stairs but I told him to go ahead and he did.  The front bedroom was the smaller of the two with a very small closet; the bathroom was between the two bedrooms.  As I was looking in the bathroom I asked did the rent include water and the answer was no.  He said that I would have to get the water and electric in my name and that cable was available if I want to get it.  I saw a cable outlet in the living room but not in the bedrooms.  Joe said the apartments were at least thirty years old.  It was very plain to see the apartment had just been cleaned.  

 

  52

The second bedroom was the master bedroom defined by having a larger closet the length of the bedroom.  There was a/c in the master bedroom but not the smaller one.  I said that I like the fact that the unit was an end unit and Joe said that it was great for privacy but having a unit on each side of your apartment helped with insulation.  As we went back downstairs, Joe went ahead of me down the steps and I asked him how long was the lease; he said 6 months and then month to month with a two month notice when I was ready to leave, he volunteered that he had two tenants, both ladies, who had been in their apartments for 8 and 10 years.  Joe pointed to their apartments and showed me how I could recognize them; their backdoors were different they had screened doors on them and the other apartments did not.  We walked around the building so he could show me the difference.  I thanked him and he asked did I want an application and I said yes.  He asked had I seen many apartments yet in a hunt for a place to move by the middle of the month and I said I was just starting my search but I need to fin something before the 15th, and he said for me to think about Apt A and let him know if I wanted to apply.  I told him I would.  As we stood by our cars I asked him about the trash pick‐up and he pointed to a dumpster, I had seen the dumpster earlier but it was one of those moments I did not know how to end the visit.  So I told him I had not seen any trash cans in the back and he said most of the tenants do not keep outdoor cans cause of stray animals.  I asked about the recycling and he said that because most tenants did not do it correctly and management kept being fined so the “higher powers” using his fingers to indicate quotation marks, decided not to recycle and just pay for general garbage pickup which was cheaper than being fined.  Joe tool this opening to give a positive statement about the company he worked for.  He said that in 8 years that he worked for the company the rent had only increased $30 and that was due to trash collection.  I thank him for showing me the apartment and told him I would let him know.  He told me that I only had to fill out the front side and the first part of the back of the side application.  I asked was there a waiting list for apartment A and said a couple had called but I was the first to see the apartment and “first come first gets.”  We both got in our cars and left the apartments it was 5:05 pm.  

Tester W4  Pre‐Visit Call Form  The agent answered the phone after the third ring.  He gave his name as Joe, and his manner was businesslike and cordial.  He said he had a unit with carpeting available immediately, and that a non‐carpeted unit was being cleaned, to be available probably Friday.  He described the unit as all‐electric, and that tenants would pay for trash service and electricity.  There is an application fee of $10 per adult in the unit, and no other fees are required.  Rent is $495 for the carpeted unit available now, and non‐carpeted units like the one currently being cleaned rent for $445.  The deposit would be between $100 and $350, depending on whether the unit was carpeted or not, and also depending on a 

 

  53

credit check which would include your employment and how long you had been at your current job.  They are running a special – October is free, depending on your credit check.  Joe invited me to drop‐in, and we agreed that I would come by between 10am‐2pm or 3‐6 tomorrow (10/1).  We concluded the call at 4 minutes 19 seconds.  Visit Form  I arrived at Overland Heights Apts at 4:34 PM.  The resident managers office was clearly indicated with a sign at curbside and another on the door.  A post‐it note read that the manager was away temporarily and would return at 5:30pm.  I left, and returned at 5:20.  A heavyset man in a blue polo shirt and khaki pants was speaking to a man in work clothes.  The man in the blue shirt waved to indicate he had seen me, ended his conversation, and cam to greet me.  I introduced myself and said that I had spoken with “Joe” the previous day.  He introduced himself, shook my hand, and opened the office, inviting me in.  He apologized for having been away and added that he had been showing a unit in another complex.  He invited me to sit down and tell him how he could help me.  Joe is a white man, late 30’s to early 40’s, 5’10” to 6’ tall, 225‐250 lbs.  He offered me his business card, and confirmed the information he had given in the pre‐visit phone call.  At one point, we were interrupted by a Hispanic man and woman, who had two small Hispanic cildren (girls) with them.  They indicated the needed to verify someone’s residence in the complex.  Joe replied that the persons name was not on the lease, but said that if they would leave the form with him, he would make a phone call.  As they left, he put the form on his desk and apologized for the interruption, which had been as short as he could make it.  He did not allow the couple to engage him in conversation, and they were there for less than two minutes.  Joe explained that the unit advertised had been cleaned and was ready for immediate occupancy.  It is a carpeted unit, $495/mo, two bedrooms, one bath, all‐electric, and the rent includes trash removal.  There is no recycling pickup currently available.  The tenant pays separately for power, and water.  Cable is available, and Joe added that in the last three years, satellite dishes had been permitted.  “We have many Hispanic families here,” he said, “and they wanted more channels in Spanish than the cable carries.”  The maintenance man came in, was introduced, but Joe did not otherwise engage him in talk.  I asked to see the unit and he agreed with no hesitation.  He asked if I would like to drive to it, but I elected to walk.  On the way down, he described the complex as having 15 buildings in all, with 130 units of housing.  At the apartment, he pointed out features of interest; backdoor, stove, frost‐free refrigerator, washer/dryer connections.  He also pointed out that the oven door could be used to block the back door, as a backup to the door lock.  Pest control people come every 3 months, and that is included in the rent.  Additional pest control may be requested at need.  Joe also mentioned that he is the resident manager, and that his apartment is attached to his office.  As we walked back to the office, I noticed children of various ages from preschool to 

 

  54

middle‐school age.  Joe told me that there were at least 40 families living in the complex, and that at leat a dozen nationalities were represented.  This information was given in the same tone of voice as Joe used to point out features like appliances and other conveniences; as a selling point.  When we got back to the office, we encountered three African Americans; a man and woman in their late forties, and a young woman in her early twenties.  Joe greeted them, introduced them as residents, and joked with them about making sugar cookies.  I shook Joe’s hand again, thanked him for his time, and left at 5:48 pm.  My overall impression was favorable.  The complex is at least forty years old, but is a well‐maintained forty; just a bit used‐looking, not quite shabby.  The unit I saw was quite clean, and looked ready to occupy at a moment’s notice.  Joe seemed to be on freidnly terms with both residents and maintenance workers. 

 

  55

Test 1‐30  Tester AI2  Pre‐Visit Call Form  The person who answered the phone did not say her name.  She sounded female, she said “Hold on, I will get you the information.”  She also sounded nice on the telephone.  Thank you for holding, she said.  Are you interested in a house or an apartment; we do have houses and apartments in different locations.  Which are you interested in?  I am interested with a 2 bedrooms apartment situated at Sunset Drive.  How is a 2 bedroom?  For all our properties, you need to earn 3 to 4 times the money listed for rent, and owe nothing to some body.  Do you mean a bad credit?  Not only bad credit, bad also if you owe something to an individual.  But why don’t you come, we can talk about all the information.  Do I need to make an appointment?  No, you do not need an appointment.  Office hours are from 9:00 am – 5:00 pm Monday – Friday.  Visit Form  I arrived at the location at about 9:40 am.  Not a big place situated at 1403 Sunset Drive across to a small Wachovia cashpoint bank, right where the street is about to meet with Lawndale Dr.  At first I thought it was the property in question, but I figure out that it was the office location.  The parking was behind the office, just a small parking where I found less than ten cars in it.  I parked my car then walked few steps toward the office.  When entered the office, you can the wall that separates the visitors and the office staff.  You can communicate through a small opening in the window.  Then came an agent who greeted me without any smile.  She said, “Hi how are you doing, how can I help you today?”  She did not say her name.  Perhaps in late sixties, good make up on her face, kaki jacket and white blouse.  I could barely see the color of her pants.  Beside her there was another lady probably middle age, wearing a light black pants and a light black jacket.  This lady was going around, sit down, go and come back, and arranging things and making calls.  Sometimes she will talk to visitors.  There was also a man who cam from the other side of the office, he only talk to the ladies then went back.  After a while the agent who received me, who was the old lady, she asked me, “did you find what you need?”  I said no, because I did not know what to do.  “What are you looking for?” 

 

  56

“What do you have?,” I asked her. “We have apartments and houses.” “I am interested in a two bedroom apartment.” “Where are you from?” “I am from the Congo,” I answered. “Oh parlez vous francais?” ‐ EXCHANGE IN FRENCH ‐ She said her name was Ann.  There is a book at the desk, look if there is anything you are interested in, come let me know.  I started looking and chose the complex at 1800 N. Elm. St.  I showed it back to her, ok here are the keys, if you want to visit the complex, we have more than one and you can visit up to three properties, do you want more? No, I will visit one only.  Good here is the form, fill it with your name, address, and you can bring the keys in 2 hours.  I filled the form, when I gave it to her, she asked me the ID to certify my information.  Am I going by myself?  Yes, if you have somebody to go with you, that is ok, she said.  When you are ready to fill the application, everything is in the yellow form.  She described the way I can go from the office to the complex I chose.  I drove then I arrived at the place.  The huge building looks very old and dirty.  I walked by the back yard, I did not know where to enter in the three steps building.  I walked around then were at the front door.  I saw Strasford Hall and Irving Hall.  I entered the Irving Hall.  The inside was old but cleaned, no bad odor but really old.  I started  opening the door.  It opened, but the inside did not open.  A white lady across came and said, “HI, my name is Heidi.  Are you having trouble opening the door?”  “Yes, it opens, but not totally.”  “Oh go by the back door I will watch you.”  I went, walked around then climbed the iron stairs, open the door and went inside.  Two bedrooms, one bath room, kitchen.  The air conditioner was on.  The back door had a very small balcony, just where one person can stand up.  Another white lady came, then Heidi told me there is my roommates, then went inside.  The second lady said, Heidi and her had lived here for a long time.  We do not think we can leave this place, we move here when we were young now we are old, we like to stay here.  Do you have kids?  No, that is good.  There is a laundry room.  You come downstairs and visit it.  You know, it is hard to carry your ‐‐‐‐‐ up, then she went inside.  I went downstairs, look around the laundry room.  It was also old, but the machines were new.  About 10:40 I drove back to the office hand the keys to Ann, she seemed to be very busy and she did not ask any questions.  

Tester W3  Pre‐Visit Call Form  n/a  

 

  57

Visit Form  I arrived at the Wrenn Zealy office on about 3:38 pm on October 2, 2009 and was greeted at the front glass covered reception office by Ann.  Ann was friendly and said I will be with you in a moment.  I waited approximately 3‐5 minutes.  I inquired about the house at 1704 McKnight Mill Rd and Ann looked through the file and said the house was still available.  She asked me if I would like to see the house and I told her yes, I would.  Ann took my driver’s license number then returned my DL along with the key to the house.  I did ask for directions to the house.  I arrived at 1704 McKnight Mill Road at approximately 4:15 pm after locating the street from Summit Ave.  The house was clean, but the yard was not mowed and there were leaves piled up under the carport.  The hardwood floors were very nice, a fireplace was in the living room, the kitchen had a stove, refrigerator, a washer, but no dryer.  The third bedroom could be used as a den due to the entry door from the carport.  There was a screened in side porch.  After securing the house, I returned to Wrenn Zealy office and returned the keys to Ann.  I asked about other properties that were available and she directed me to the white notebook of available homes and apartments.  There was no time left to go see other properties as the office closed at 5:00 pm.  I told Ann I would check back with her at another time and left Wrenn Zealy at 4:55 pm. 

 

  58

Test 1‐4  Tester W6  Pre‐Visit Call Form  Called and asked about 2 BR apartment in News & Record.  She said she just rented the last one and no others would be available until end of October.  I asked if they owned other complexes and she said only in High Point.  I said that might be too far from work, thanked her and hung up.  Then I thought about saying that my landlord would probably let me stay here until end of October and called back.  I asked if she could show me a sample and she said that she could.  I asked when I should come over and she said anytime after 10:00.  I said I would come over. “Should I just come to the office?”  “Yes.”  “Who should I ask for?”  “Melissa.”  Visit Form  Prior to leaving home, I removed all jewelry and covered Obama bumper sticker.  I parked in space marked “Future Tenant” and entered office.  Melissa was there with another woman.  I introduced myself and said that I had called earlier.  Melissa asked for ID and I provided driver’s license.  She really looked at it and gave it back to me .  She asked the other woman to take me to the unit that they are getting fixed up.  I noticed Fair Housing poster on wall as we walked out.  We left office and I asked “how long have you worked here?”  She replied that she is kind of a contractor and just cleans units when vacated.  She talked about how much Melissa had improved  the place since becoming manager in February.  We went into unit and she showed me everything.  She pointed out fresh paint and told me repainting is now done in beige so that the dirt doesn’t show.  They clean the carpet or replace it depending on condition.  She showed me a little backyard and I asked about pets, saying that I did not have any pets.  She said there is a $200 non‐refundable deposit for pets, but that they are allowed.  No mention of size or type allowed.  I kept saying that the place looked really nice.  We walked back to my car and she mentioned that they had just refurbished the playground area with a swingset and sand and had kind of a block party to celebrate it.  She mentioned that they were going to try to use an empty unit for a Halloween haunted house for the kids and then they would trick or treat around the neighborhood. 

 

  59

 On the way to my car, she noticed that one of the tenants had trash behind his unit and that they would have to speak with him again.  She said that he is “just like a child.”  At my car she said that an albino deer comes near the office at night and that she raised a baby squirrel.  I asked questions about all of that as I am a real animal lover.  Before I left Iasked hername and she said it was Dodie.  Then she said “I hope this becomes your new home,” and I got into the car and left.  

Tester H1  Pre‐Visit Call Form  I called at 1:46 pm.  I said I wanted a two bedroom apartment and that I saw the ad at News & Records.  A ladt answered, she was very nice and friendly.  (Her name was Mandy.)  She said she had rooms available.  She asked if I was to live there alone or with more people.  I answered: just me.  She asked when I was planning to move.  I answered: earlier October.  She said: no problem.  She started answering all the questions I was about to ask.  She said that the rent was $450.  Deposit $300.  Ap. Fee $35 (credit card).  I asked about the utilities, and she said that the water was included, and that for a 2 bedroom apartment the electricity was about $80.  I asked how long is the leased?  She answered 12 months, if you sing for 6 months then is $100 more per month.  I asked when I can go and see the apartments.  She said I can just show up ad she gave me their schedule: Tuesdays 10:00 – 2:00, th‐sat: 7‐4.  I said ok.  Lade: “Thank you.”  Me: “Thank you, have a nice day.”  Visit Form  I had an appoint at 12:30pm.  I showed up at 12:27pm.  There were 3 ladies in the fornt desk.  One was seated (the manager “Melissa”), the other woman (brown blouse and brown and black skirt) and another one with a dog.  The 3 of them were white and blonde.  The manager say “hello”, she was nice and friendly, she asked “what do you need?”  I said I called, I want a 2 b. apartment.  She said they have some available (not said how many) and she asked (very polite) for my dirvers license.  I gave it to her, she looked at it, she said “thank you,” and she told “Sandy” (not sure about the name) [Sandy or Randy] to show me one 2 bedroom apartment.  It took 2 min to get there (small talk about the weather).  She showed me the apartment.  She told me it was recently painted and that they need to clean the carpet.  I asked about the monthly payments, deposit, and ap. fee and she answered exactly the same I was told on the phone.  (Rent: $450 / Deposit: $300 / App fee: $35).  She said that if I was interested I could fill an application right away.  I said that I needed 

 

  60

to look more apartments and once I made up my mind I could call them back.  She was very polite and nice, not very talkative.  She was overweight and, although she did not say anything, she was having some trouble breathing so she did not show me the 2nd floor of the apartment.  I thought it would be rude to ask her to go up the stairs so I didn’t.  The whole visit took about 30 minutes.  I did not see any “Equal Housing” signs.  No further material was provided by the manager [not an application form or anything like that.] 

 

  61

Test 1‐5  Tester AI1  Pre‐Visit Call Form  I arrived to the Willomac Apartment at 11:15; but Mrs. Kim she was not in the parking as promised when I set up the appointment.  I waited for about 45 minutes, nobody showed up.  I saw one lady walking around.  I asked for the person in charge; she said that she did not see her and she helped me with the phone.  When I called her she apologized, she said that she called my house phone to confirm the appointment, nobody picked up the phone; she asked me to wait for 10 minutes.  When she arrived she was very sorry for the delay and asked me to go visit the apartment.  Inside she asked me to give the name and address to complete the information form for their records.  She said that to rent their apartment, the income supposed to be three times the rent (for example: $475.00 as rent price, the income has to be 475 X 3 = 1425.00$/month).  I asked her if there is another apartment with 2 or 1 ½ bath and 2 rooms available.  She said yes, I can call to set an appointment for visit.  She showed me everything in the apartment and asked when I will like to move.  I told her that in two weeks (around 10/10)  She said the apartments in the other facilities are 100.00 more (575.00) with down payment back to me after a month, and no registration fees.  She apologized again for the delay, and she said that she will be happy to see me in their apartment.  It was about 12:35.  Visit Form  09/29/09, at 11am I called Pickering & Co. for a rental apartment, I left the message in the answering machine.  A hour after, at 12:00pm, I called again and got a representative in name of Kim Poteat, manager.  I presented myself and asked her if she had an available 2 bedrooms to Willomac Apartment; she asked me how did I hear about them.  I told her in the Greensboro News & Records.  She said there is an apartment available, then I asked if I can visit that apartment.  She said tomorrow at 11:15, I said ok, asking for the direction.  She gave it to me from my house to the place, she wished “welcome” to the apartment, she said again see you at 11:15.  I asked who I will ask for and was located the office.  She said that they do not have office there; I should find her in the parking lot.  The next day I went there at 11:13 and nobody in the parking.  I turn around wishing to find her somewhere, nothing.  After 45 minutes I saw one lady outside.  I asked her to 

 

  62

help me with a telephone; she said that she did not have one.  She went to her neighbor ask for a phone, the last lady welcome me in the apartment and gave me the phone.  I made the call, Kim picked up the phone, I present myself and she recognized me and said “I am sorry for the delay, I called your number for confirmation, I left the message in.”  “I did that because some people do not show up to appointment, can you give me ten minutes and will be there?”  I said no problem I will wait.  After 15 minutes she came and apologized again for the delay and asked me to go with her inside the apartment.  She opened the door and started to present the dining room and kitchen in the meantime, she took a sheet (form) asking me my name, address, and phone number.  She said that is for their record.  I gave the information to her.  She showed me everything in the house; she told me the price and asked me if I liked it.  I said yes, and I asked her if they have anything else available; she said yes, but in the other facility off Battleground with 2 or 1 ½ bath is more expensive or 100.00 more with no deposit fee.  I asked her if utilities are free; she said yes except electricity (both apartments).  I asked her, can I visit the other facility, she said yes but they are doing some work there if I can call in one week to set an appointment.  She gave me a bunch of sheets to read and complete after I see the other one.  She explained to me about the fees, deposit…  

Tester W1  Pre‐Visit Call Form  My call returned at 3:15, 9/30/09.  She: introduced herself. Me: I would like to look at the Willomac Apt. She: I would be happy to show it to you.  When would you like? Tomorrow or today? Me: This afternoon would be fine. She: How about 4:30 or 5? Me: 4:30 if that’s ok with you. She: That’s fine, do you know where it is? Me: That’s united St? She: No, that’s Morris Manor.  Would you prefer to see that? Me: No, I’d like to see Willomac today. She: Fine, see you at 4:30.  I drive a grey Toyota.  Se gave directions.  Note: I was unable to go into more detail at the time as I was in a public location.  Visit Form  Tues 9/29/09 – 3pm – Left mssg with full name.  Wed 9/30/09 – 1:25pm – Left mssg with last name only. 

 

  63

 Kim Poteat returned call @ 3:15 on 9/30 (from 1st call).  We set a meeting @ 4:30 at 1812 Willomore St.  She gave directions.  Parked in front of unit @ 4:27.  Agent arrived @ 4:38.  Kim poteat is an attractive blonde woman, late 40’s, long hair, black slacks, blouse over orange tank top, black heels.  Casual.  I said I hadn’t been able to ask some questions over the phone.  He she handed me some documents saying these should answer most.  She explained how the “down” economy led to current promotions such as reduced rent and ½ off prices of services.  The unit had just been upfitted with new carpet, and tile in the kitchen and dining area.  Very attractive.  New stove, nice appliances.  Small balcony.  The only thing I noticed which needed attention would be the open hallway between the units.  The floor (concrete) needed pressure washing.  She discussed security services which patrolled the complex on a regular basis.  That inspections were conducted regularly to replace filters, insect prevention, etc., to make sure there were no problems.  Security deposit could be as low as $50 depending on credit report.  Rent includes water, sewer, trash, not cable.  Application fee $20. (All fees currently ½ price.)  Rent reduced by $30.  She described a;; units as exactly the same, reversible floor plans.  Although Morris Manor on United St was mentioned a couple of times, here was no offer to show them to me, even though I left strong opportunities to do so.  She explained that they were exactly the same as this unit, only a different location and $50 higher rent.  She said housing industry in very difficult times.  She had 2 keys turned n just today.  She expounded on her own personal financial distress, speaking of husband’s reduced income and that she was working 2 jobs.  Kim was a pleasant person.  She asked me to call her if I need more info, had questions, etc.  I was complimentary but asked few questions. 

 

  64

Test 1‐65  Tester B1  Pre‐Visit Call Form  I called and got an answer and stated I was calling about the unit for rent that I saw in the News & Record.  I was asked which unit, because they have several and I said the 3 bed w/ remodeled kitchen on Randelman Rd.  I was told to drive by to make sure I liked the neighborhood and I agreed to do so.  I was also told the unit was fenced in, had washer dryer connections, and new appliances in the remodeled kitchen.  I asked the rent and lease length and was told $625 for 12 months.  I asked if there were other fees and I was asked if I had pets and I stated no.  I was informed there is a security deposit of $625 and a $30 application fee.  I was asked my name and number which I provided and asked who I was speaking to which was Leena.  She then stated that were booked today and tomorrow (Mon. Sept. 28 and Tuesd. Sept 29) but that if I wanted to go ahead and make an appointment I could do so.  I stated I would like to make an appointment for Wednesday, Sept. 30 and was put on hold while she got her appointment book.  When she returned less than 1 minute later she asked if mornings or afternoons were best for me and I said Wed morning would be good.  She asked if 11:00 was ok and I said yes.  She said that either Jennifer or Karen would meet me; she wasn’t sure who worked mornings.  She also said the actual address is 522 Tiperary Rd, off of Randleman Rd.  (Leena sounded like a white, middle‐aged female.)  She thanked me and I thanked her and she asked me to call if I changed my mind after seeing the unit.  Visit Form  I met Jennifer form Rent‐A‐Home at 522 Tipperary Dr in Shannon Woods housing area.  I arrived at 11:00 am and she was sitting in her car waiting for me.  We got out of our cars and introduced ourselves to each other and shook hands.  She had on sunglasses, a casual shirt and cropped pants, and a jean jacket.  She also had short cropped blond hair (middle‐age white female).  As we entered the house, she asked me if it would be just me living there and I said yes.  She said she thought it would be a great place for one person.  We entered the home and she began by saying the windows had been replaced and the house was freshly painted, and then joked that the oatmeal color of the paint was “realtor neutral” and a great alternative to white walls and I agreed.  She then showed me the kitchen and pointed out the new floors and appliances and said the whole kitchen had been renovated.  Next she showed me how it led to the back door which she said was great for bringing in groceries.  We looked at the back yard and both commented back yards are nice, and she pointed out that it was nice it was fenced in.  We went back inside and 

 

  65

she showed me the 1st bedroom.  She said it would be a nice guest room and pointed out that there are double closets for extra room for clothes.  She asked my occupation and I mentioned JC Penney and we both agreed I would indeed need the extra room for clothes.  The second room was a bit smaller with a single closet and we spoke of how I was in school and how it would make a nice office space.  We then moved on to the linen closet in the hallway and the guest bathroom.  She remarked how she really liked the bathroom which had been redone by the previous tenants (and really was nice).  The last bedroom was the master bedroom which also had doable closets and a half bath.  She commented again on how I would have plenty of space for clothes and even have some extra space in the mud room.  During our tour her cell phone went off 3 separate times and she hit the “ignore” button each time.  At the end we wnt back into the living room to talk.  She said the rent was $625, the security deposit was $625, and there was a $30 application fee.  I asked her if they had any other units and she said she really liked the house we were in and that it would probably sell quickly but yes, they did have other 2 and 3 bedroom homes.  She then gave me her card and told me that there was a list of homes on their website and to let her know if I wanted to see any others.  She asked where I had seen the ad for the house and I told her the News & Record.  She then gave me an application and said I could take it with me.  She said I could drop it off at the office any time, and that I would need to bring the $30 application fee, photo ID, and verification of income from all sources.  She stated that my application would remain on file for 60 days and would also be good for any other houses I may be interested in.  We then shook hands and wished each other a nice day and she wished me good luck in school.  Once in my car I looked at the time which read 11:22.  Addition: Also while we were in the master bedroom I looked around and she said “There’s the cable connection,” and laughed.  She said that she had been in the business long enough to know what people want, and that I could have Time Warner cable or Direct TV.  While in the living room at the beginning she inquired as to my move date and when I replied mid October, she said good.  

Tester W2  Pre‐Visit Call Form  The first call: a lady answered  and did not give her name, she was very friendly.  She did not offer any information that was not asked.  After answering my basic questions, I told her that I wanted to see the property.  She replied that I must first drive by the house to assess if I like the house and its location.  I told her that I would do that today and call her back.  

 

  66

The second call: sounded like the same lady.  She was a little short with me and I felt like my questions were bothering her.  She was able to set up an appointment for the next day and informed me that there would be other people there looking at the property with me.  She only took my name and did not ask for any other information.  Visit Form  Driving up to the location there was already a car parked in front of me.  As I opened my car door a young lady around 20, African American stepped out and asked me if I were the Rent‐A‐Home representative.  I told her that I was not and that I was looking at the house just like her.  This caused a little tension because I felt that she saw me as her competition.  We both smiled at each other which cleared the air.  She explained to me that she is very excited about the house because she is living in a smaller apartment with her son.  Her enthusiasm transferred to the agent when she pulled up in a mini‐cooper with the company’s logo covering the vehicle.  The other potential renter exclaimed how much she liked the agent’s car.  The agent introduced herself as Jenna and said that she will open up the door and we can look around and ask questions if they come up.  This lent easily for an awkward situation.  The other renter was very enthusiastic about every aspect of the house and pulled out a camera and photographed each room.  I walked around alone alternating rooms with the other renter.  I made a few remarks on the new paint and clean carpet.  Jenna smiled and nodded, but she never offered any additional information.  After inspecting the house in silence, other than the other potential renter’s gleeful remarks, I stood next to the renter and the agent in another awkward moment.  I told her, in an attempt to break the awkward moment, that the house looked so new to me because I grew up in a house built in the 1800’s and now live in one built in 1904.  She smiled and said that her company also had properties that are that old.  I waited for her to prompt me for the next step or to offer any additional information, but instead she extended her hand for a sake and told me to call her if I think of any more questions.  I thanked her for her time and I told the other renter that it was nice to meet her and left. 

 

  67

Test 1‐CA  Tester H1  Pre‐Visit Call Form  I called at 1:16 pm.  A lady called Sheline (very friendly and nice) answered the phone and told me that they have 2 bedroom ap. available and that they have a special offer (one month free and $50 off if you sign for a year).  After that she asked (that was the only question she asked plus when I was planning on moving) that where/how do you know about them.  I told her “Apartment Finder”.  She then asked when I was planning on moving and I said 10/15/09.  She said that was ok.  She has 2b ap. available.  I told her I wanted to see the apartment and told me to just show up, they are open until 6:00pm.  Visit Form  I arrived at 4:37 pm.  A black man (dockers and grey t‐shirt) greet me by saying hello and his name (John).  He asked me my name and what I was looking for.  I said I wanted a 2 bedroom ap.  He said that he has apartments available and made me fill out a card with my information (address, phone number, employer).  Once I filled it out he gave me a lot of information about the complex and invited me to fill out an application.  I asked questions about deposit, rent, utilities and everything matched the information I was told by phone.  The person was always very nice and polite.  He explained to me the forms and the written information he was giving to me, and once he said if I wanted to fill an application I said I needed to think about it.  He said that I could give them a call whenever I wanted.  

Tester W6  Pre‐Visit Call Form  When she answered, she identified herself as Laura.  I gave my name and said that I saw them in Apartment Finder and asked if they had any two b/r apartments available.  She said yes and that there were 3 floorplans.  She told me that they are having a special and the first month is free and $50 discount per month for first year.  She said that water, sewer, and trash were included in rent.  The two b/r range from $495 to $575 (depending on floor plan) after the $50 discount.  I commented that the discount sounded great.  She asked if it would be just me or more people.  I said just me.  She asked if I had pets and I said no.  

 

  68

I asked if I should just come by and see the aparment and she said “Yes, anytime before 6:00, we are open until 6:00.”  I said that I would come by today.  She asked for my phone number at the end and asked how I heard of them (she seemed to be filling out a questionnaire).  Visit Form  I arrived at Colonial Apartments at 11:20.  Saw fair housing poster on wall in office.  Went inside and there were two ladies.  One was busy with someone and the other asked if she could help me.  I said who I was and that I had called earlier.  I asked if she was Laura and she said that she was.  She said, “Please have a seat,” and sat down in front of her desk.  I asked about the two bedroom apartments.  She first showed me the price list for the three types and said that they were all available in refurbished for higher rent or un‐refurbished for less.  She asked my move in date and I said middle or end of October.  She got out the floor plans and showed me the details of all three.  I said that a one floor would probably be better because sometimes my knees hurt.  Because of that, we looked at the plans in detail for the Garden and Flat styles rather than that of the Townhouse.  I asked if we could visit an apartment and she said sure.  She asked for my ID and kept it in the office until we returned.  We walked over to a refurbished end unit, garden style, which would be $545/month.  She showed me everything in the apartment and apologized because the electric wasn’t on and it was kind of dark in there.  I said how nice it was and commented on the floors, new cabinets, new carpet, etc.  When we were done, we walked back toward the office.  She mentioned that unit was good because of being an end unit and across the street from the office in case you need anything.  She said that storage areas may be rented for very reasonable prices, and that they are behind the office.  She also pointed out the swimming pool.  There were several people going into the office and she explained that must be people paying their rent in person between the 25th and the 1st.  We went to her desk and she gave me my ID back.  I said that I had one more place to look at bu that this was very nice.  She said I hope you choose us or something of that nature.  I left at about 11:35. 

 

  69

Test 2‐10  

Tester H1  Pre‐Visit Call Form  The person who answered the phone was really nice.  She said that they have 2 bedroom ap. Available.  She asked me when I was planning to move in, I said in a couple of weeks, she said ok.  Then she asked me where I saw the ad, I answered “News and Records.”  She said that the 2 bedroom ap. were $599 with $100 deposit if you have good credit.  There is an application fee of $35.  She asked me if I wanted to make an appointment, I said yes and we set it at 10:30 am.  I made the call at 9:40, it last till 9:45am.  The person was polite and she was willing to set an appointment.  She remind me to bring a picture ID to the appointment.  Visit Form  I arrived at 10:21 am.  The manager ‘Latrika” was giving information to some people so she asked me to wait.  She was very polite and nice.  She was wearing brown pants and a black/dark blue jacket.  She is black and she is around 25‐35 years old.  I waited for 2 min (around that time) and she told me that she was about to show a 2 bedroom ap. to first people, she asked me if I wanted to go with them, since I was interested in the same kind of apartment, I went with them.  She showed a 2 bedroom ap.  She said that the ones on the third floor have fireplaces but the ones on the 1st floor don’t.  She said that the water and trash were included and she reported the same information she gave me on the phone ($599, deposit: $100 and $35 application fee).  She asked me for my ID (picture ID) and she made a copy and gave me the picture ID back to me.  She gave me a folder with information about the apartments.  She told me that if I was interested I could give them a call at any time.  The visit last around 25 minutes.  She (Latrika) was very polite and friendly.  

Tester W6  Pre‐visit Call Form  Lady answered the phone and said name of apartment and her name but so softly I could hardly hear her.  I said that I was having trouble hearing and she spoke a little louder.  Her tone was not quite annoyed overall, but not warm.  I said that I had seen their ad in the News‐Record and asked if they still had any 2 B/R apartments available.  She said that they did.  She went right into naming off the fact that it was $599 with the special.  I asked about application fee, and she said it was 

 

  70

$35.00, and that they were waiving an administration fee with the special.  I asked about the lease and then it came out that you got the first month free with the special and had to sign a 13 month lease.  She then said “do you want to come and out an application?”  I said, “Well, could I just come over and see an apartment?”  She said, “What time do you want to come?”  I said, “Can I just stop in sometime today?”  She said it is better to have an appointment so I said “how about 10:30?”  She said “I am the only one here.”  I said that I would be there at 10:30.  Visit Form  I arrived at 10:27 for my 10:30 appointment.  I had removed all jewelry, watch, and covered Obama bumper sticker.  I entered the office and said who I was.  She asked for ID and made a photocopy of my license.  A black tenant came in with a complaint and she had a hard time understanding him because of his strong accent.  Once she understood she made a note of the repair he needed.  She walked me over to the unit and explained the setup of the bottom unit and upper unit.  I asked about utilities.  You pay electric; they pay water, sewer, and trash.  When we got to the unit she first showed me a storage space that went with each unit.  We then entered the unit and she showed me around.  She said that the 2 B/R have a wood burning fireplace and said that she wished her condo had that.  We talked about what a nice feature that is.  She showed me the rest of the place and asked if I would be the only one living there.  I said that it would be just me.  She pointed out how the two 2 B/R are located on either side of the apartment in order to provide privacy if I had a guest come over.  She said that the 2nd B/R would be a great office and I said that for me it would be more storage.  I mentioned Christmas stuff and we got to talking about Christmas trees and hating putting the lights on, how they seem to tangle on their own in storage for no reason.  She pointed out the balcony on the upper units and the concrete patio on the lower ones.  We both agreed that the balcony was much nicer.  On the way back she showed me the pool.  I said that I had one more place to check out but that this was definitely my favorite so far.  She asked if I wanted to take an application with me and I said yes.  We went back into the office and she asked for a contact phone number and gave me the information packet.  She said to call anytime and ask for either Ketra or (it sounded like) Jenettra (her).  I thanked her again and left at 10:45.  

 

  71

She could not have been nicer.  Very respectful.  Called me “Miss ‐‐‐“ when she addressed me. 

 

  72

Test 2‐13  Tester W5  Pre‐Visit Call Form 

 I called Felts Property at 12.53 on Friday, October 9, 2009.  A receptionist identified herself upon answering (Latisha, I think) but did not identify Felts Properties.  I told her my name and that I was responding to an ad in the Greensboro News and Record.  I asked whether the advertised property was still available.  She said it was and she transferred me to Paul.  I told Paul my name and that I was responding to the ad in the paper.  I asked whether any units were still available and he said he had a unit on Terminal for $475 a month, all electric.  I asked whether anything was covered in the rent and he said no.  I asked what fees are required.  He said the deposit in the amount of one month’s rent ($475) and a $40.00 application fee were required.  I asked if I could see the property prior to submitting an application.  He said yes.  I asked when I could see it.  He paused a moment to check with Betty and said I could see it at 5.30 today (10/9/09).  I agreed to that time.  Paul told me the address of the unit is 518 Terminal Street, near the corner of Spring Garden and Merritt.  I asked who would meet me there and he told me that Betty would show me the property.  I thanked him and ended the conversation.  At 1:01 pm, Betty called me and said she could show me the property immediately (“right now”) due to a cancellation.  I told her I could be there in fifteen minutes.  She said that would be fine.  She told me that she dives a gray Honda van—I thanked her and ended the conversation.   Visit Form  I arrived at 515 Terminal Street, Greensboro, NC on Friday, October 9, 2009 at 1:16 pm‐exactly fifteen minutes after receiving a call from Betty felts telling me she could show me the property “right now.”  We both arrived at the same time.  Betty is a white female.  I estimate her age to be mid 70’s.  She wore green poly‐blend slacks, a white sweatshirt, sandals, and glasses (circa 1980).  Her hair was curled beauty parlor‐style.  She had purplish blotches on her forearm—the kind you se in people with blood disorders.  Betty was speaking with two tenants when I arrived—both were African American men.*  She saw me get out of my car and asked if I was Kathy. I said I was.  She started walking up the stairs while dialing on the phone.  She said to the person, “I’m there now.  I haven’t seen the inside yet.  She’s here—we arrived at the same time.  I don’t know what to expect [presumably about the state of the apartment], I’ll call you later.”  She unlocked the door to unit “E” and went inside.  She said the place still needs to be cleaned up.  She showed me the washer/dryer hook‐up in the kitchen area—which was an extension of the living room.  We walked back into the bathroom area.  She 

 

  73

opened her cell phone and made another call.  She said, “We’re inside.  They’re going to lose the deposit.  The carpet needs to be replaced.  It’s awful. *One of these men was in a wheelchair.  Betty pointed out that a wheelchair accessible ramp had been installed by Felts Properties to accommodate this tenant.   She continued to describe the state of the apartment.  I observed large red stains on the carpet in one room.  In the next, a large burn in the shape of an iron was distinctly noticeable.  The carpet and walls were over‐al dirty, dingy and worn.  Betty ended her call and reiterated that the unit needed to be fully cleaned.  She led me out of unit “E” and to another unit next door.  She knocked on the door in the hopes that the tenant there would be home and I could see the inside of a unit that was clean.  The tenant was not home.  I asked if there were other units available.  She said, reluctantly, that a downstairs unit was available.  We walked downstairs and peered through the front window.  Betty told me that a woman and her daughter had lived there.  After they’d moved out, someone had come in and taken the stove and refrigerator—and these belonged to Felts Properties.  She proceeded to knock on the door of one of the tenants whom I’d seen upon arrival—a man named Anthony, African American, late thirties, dressed in a navy blue sweatshirt and sweatpants.  Anthony opened his door and Betty proceeded to ask if he knew anything about the removal of the stove and refrigerator from unit “A.”  He looked at me and asked Betty to step inside his apartment for a minute.  She did.  After a couple of minutes, she re‐emerged.  Anthony followed her and told her Mr. Clyde* needed to talk to her about something.  Betty then walked over to a unit.  Anthony told me that me that Mr. Clyde is something like a superintendent for the complex.  Anthony asked if I would be moving in.  I told him I was looking into it.  If you ever need anything, he said, they will help you out.  He said it’s pretty quiet.  Considering.  *I am not completely sure that I caught this gentleman’s name.   The fact that the traffic from Wendover Avenue‐which was immediately next to the complex‐ was pretty noticeable, I figured he was referring to a different type of “quiet.”  I asked how much I could expect to pay for electricity.  Anthony said on average his bill was $68.  The highest it got was $92 this summer.  I asked how long he’d lived there and he said about a year.  Betty re‐emerged.  I thanked Anthony for the info and shook his hand.  Betty and I walked toward the car.  Betty told me that someone obviously stole the stove and refrigerator.  She told me the reason she “makes friends” with these people is in case something happens.  I asked what I needed to do in order to proceed.  She gave me the directions to the Felts Properties office at 515 Teague Street, told me to ring a bell‐they’re “under security.”  There what I would fill out an application.  Betty then volunteered that she had another property, a cute little house on Lane Road, but it rents for $650.  I told her this is in my price range.  She emphasized all the house’s attributes.  I asked when I could see this property.  She asked when I would like to see it.  

 

  74

I told her that I had the day off and planned to see as many properties as I could.  She then handed me the key to the house at 2215 Lane Road.  She gave me directions to the house.  And she told me to just leave the key under a trash can or doormat once I’d seen the house.  She asked me to call her to let her know where I’d left the key once I was finished.  Then she handed me her business card.*  I thanked her, then proceeded to view the next unit.  I stopped at Deep Roots to get a snack since I was in the neighborhood.  Then I went to Lane Road to view the house there.  Lane Road lies in a neighborhood off Cone Blvd.  All the houses are   *This had her business card and phone numbers on it.  Well‐kept, neat and tidy.  I pulled into a gravel drive that went up a hill and by the side of the house at 2215 Lane Road.  The drive circled around the back of the house where there was a covered carport.  I unlocked the back door which led into the kitchen—a large room separate from the living room.  There were washer/dryer hookups in this kitchen, but it was much roomier than the apartment on Terminal Street.  It was much cleaner as well.  The living room was spacious with a small fireplace.  The carpet looked new.  The walls were freshly painted.  Each room had ceiling fans.  There were lots of windows allowing natural light in.  There was an extremely large front and back yard.  The back yard was surrounded by fences from the neighbors on both sides and there was a sense of seclusion.  There was a small storage shed in the backyard—wooden with vinyl siding, no windows, but an old fashioned paned‐glass door with a screen door.  Basically, for $175 more a month it was worlds different from the small, dingy and dark apartment on Terminal Street.  I arrived at 2:06 pm and left at 2:20 pm.  I left the key under the trash can and called Betty at 2:21 pm.  I said I had additional questions and asked her to call me back.  At 2.40 pm Betty called and asked if I’d found the house.  I told her that I had left her a message‐that I’d seen the house and left the key under a trash can on the carpet.  She had not gotten that message.  I asked whether the tenants of 2215 Lane Road are responsible for the lawn maintenance.  She said they are, but that Felts Properties hires someone to do the lawns and for a small fee ($15/week) tenants can use that person instead of doing the lawns themselves.  I asked when both properties would be ready for moving in.  She said they (Felts Properties) are always working.  All I needed to do was tell them when I wanted to move in and they would get the work done that needed to be done in order to accommodate me.  She said it might take about a week.  I asked about the lease.  She said they have a lease for a year—but if I were to be transferred or something like that before the lease was up they would work with me.  She said they understand how things go and try to work with people I asked about the deposit for the house on Lane Road.  She said it would be $650 but I would not need to pay it at the same time as the first month’s rent.  I’d pay the deposit first.  I thanked her and told her I was going to view other properties and think about it.  She told me to call if I had any other questions—that she’d be available all weekend.  The conversation ended at 2.45 pm.  

 

 

  75

Tester B1  Pre‐Visit Call Form 

 I called and a man answered the phone.  I couldn’t tell what he said so I asked if it was also Felts Properties and he said yes.  I said I was looking for a two bedroom unit, and he asked if I wanted a house or an apt. and I said either.  He mentioned units off of Phillips Ave. for $400 and also units at Cedar Fork for $425.  I told him I was more interested in Cedar Forks, and he said it was located across from George K’s.  I asked about fees and he said there is a security deposit of one month’s rent, but they have a special of first month free for rent.  I then asked when I could view the apt. and he said Thurs. or Fri.  I said Thursday after 2 would be good and he set an appt. for 4 and said it’d be him or Betty at unit 1905 B.  He then asked for my name and number and I asked his name which is Paul then we hung up.   *Thursday, Oct. 8th around 11:45 am, Paul called to reschedule our appt.  He said he’d gone into the apt. the previous day and it wasn’t as clean as he expected and he didn’t want to show it in that condition, so he moved our appt. to Monday Oct. 12th at 4pm.  Visit Form  I arrived in the complex area at 3:50.  I had Cedar Forks Apartments written down, and I saw Cedar Forks Rd. and Cedar Trace Apts.  But not Cedar Forks Apts.  I called the office to confirm the location.  I was asked if I could wait 20 minutes and when I said yes I was told the maintenance man would meet me.  While waiting I got out of the car and looked at unit 1905.  I noticed one side was apts. A‐D and the other side was apts. E‐H, and we were scheduled to meet at B.  So I got back in my car and parked so that I could see entrance to B.  At one point I noticed a tan Honda minivan pull up and someone got out with papers in their hand, but it was an elderly white woman and she went in the E‐H side.  I also noticed a young Hispanic male get in a red sports car and drive off, and a young white male with a bandaged thumb stand outside, and the elderly woman go into the laundry room then back in her van.  At 4:45 I called the office back and asked if the maintenance man was still on his way.  I was asked where I was and for my phone number, then the receptionist said she would see if she could locate someone.  At 4:50 I received a call.  The caller said her name was Mrs. Felts and she asked where I was.  I told her I was outside of 1905 B in a silver Dodge Neon.  She turned out to be the woman who was in the minivan and told me she was near the laundry room.  We got out of our cars and I told her that I had noticed her much earlier but didn’t think anything of it because I had been told a man would meet me at apt. B.  She apologized and said I was a darling and she said she was waiting on 

 

  76

the maintenance man because she didn’t have any keys.  She then called Bobby, the maintenance man.  He stated he had come to the front of the apts.  And waited but he hadn’t seen anybody so he left.  I told her I had been outside of B the entire time and hadn’t seen “anyone.”  She said it was odd because she never saw him either nor did he mention seeing her van...  She apologized for the delay and said Paul was out of town for a few days because his father was very ill and he usually handled the Colony apts.  She then asked where I was living and I said South Holden Road down the street.  She also asked where I worked and I told her Best Buy.  She asked if it was on High Point Rd. and I told her it was off of Wendover.  She then suggested we go to an occupied apartment. She knocked on apt. F and said the tenants there had been with her for 7 years and they were very nice.  They opened the door and she explained our situation and asked if I could see their apt. since they all had the same basic layout.  We went in the living room and she pointed off to the side and indicated the kitchen and dining areas.  She then pointed to the back and said that’s where the bedrooms and bathrooms were.  I asked again about the bed and bathrooms b/c it was unclear which was which and she said the bedrooms were in the back beside each other and the bathroom was off to the side.  She then thanked the tenants and we left.  I asked her if there were any other units available and she said there may be one with 6 apartments as opposed to the current one with 20 units and to just call her tomorrow if I wanted to confirm.  As we walked to her van I asked about fees and she said there was an application fee of $40.  She apologized about the confusion and thanked me for waiting then left. 

 

  77

Test 2‐14  

Tester AI2  Pre‐Visit Call Form  It was a short conversation.  At first when I called I could here the name of the person who answered.  That was Wednesday Oct. 7, 2009.  Then Thursday Oct. the 8th I called again about 10:00 o’clock, a female voice answered, yes we do have apartments, you need to make $1200 a month, we have a 2 bedrooms and one bath.  May I come to visit. Yes there no appointment but you need to be here before 11:30 am.  After 2 o’clock you need to be here before 4.30 pm. 

 Visit Form  When I arrived at 2611 Merritt or location where Garden apartments are located, I parked in a small parking lot.  In front of me, outside an apartment in the complex, I could see an old couple, perhaps in late 60th.  I could see them talking and looking at me.  Working, they did not talk to me.  I walked toward the office they were there opening doors.  At the left, a blondy white female, perhaps in her late 40 or early 50, she looked at me, she did not talk to me.  Then a little beat far toward the right, I could hear voices of people talking.  I looked at there, it was a little beat a big room.  I could see two old people, white, a male and female, but it sound like there were more than one person.  I could see the table where there was something like a scrabble game, and an old lady seemed like she was knitting.  Standing in the hallway in front of a middle room, I heard this voice from that room I will be with you shortly.  After some few moments she said come in.  J got in and she said thank you have a sit.  Thank you J said.  I think I spoke to you earlier, J said yes I am Janet, she said.  A very heavy girl, maybe in her late 20 or early 30th, by the physical she look like a Hispanic.  She wore an brown pants and a flower blouses colored light green, vanilla, and brown.  Are you still having an apartment?  Yes she said we have two bedrooms but you need to make more than $1200 a month, no pet, you buy your own water and garbage.  Look, she handed me the forms.  You have all the information in these papers.  Do you have two locations?  No, it’s the only place, the same place.  You will go to Westgate apartments.  J asked is the apartment ready for a visit?  Yes she said, “let me call the maintenance man,” then she handed me the second paper.  Here, she said, you will visit the apartment 3909 A on Westgate apartment.  You go back to Merritt Drive, it is on the same sheet, go back about 5 minutes driving you will see the block at your right.  I went back about 3 minutes, I reached the place much bigger than Garden apartment, but not town house no body were at the entrance.  I went in the apartment, no keys were need, it was opened, cleaned, newly painted, one bath 2 bed rooms, the master bedroom has no bath.  A neat kitchen repainted from the living room.  The place were cleaned, when I went out of the apartment, I saw two Hispanic men standing, they looked like they were 

 

  78

maintenance people, one was on the phone.  J turned my car and J left.  

Tester W1  Pre‐Visit Call Form  Janet was speaking fast.  I asked her to repeat as I was taking notes.  They check for felonies, sex crimes, evictions, balance owing on other properties.  No pets.  Includes basic cable. Come to office 2‐4:30 to see apt. 

 Visit Form  After calling about where and when to see the unit, I arrived at the very neat office.  Janet, whom I spoke to earlier, was directly in front of me in her office.  She greeted me and she shook my hands.  Immediately handing me stapled forms.  All questions I had such as, special lengths of lease, etc were referred to the papers she had given me.  She remarked she was tired, that it had been a very busy day.  Just after I got there, she called on a “walkie talkie” to a male about the unit being available for viewing, he said it would be.  She gave me a map directing me to the unit.  She was very pleasant and friendly, just very brief.  Neat with black hair pulled back.  I thanked her, shook hands and drove around the unit.  The unit was unlocked.  I went in and looked around.  It was clean—new carpet and paint but small.  I didn’t see the maintenance supervisor who she said had opened the unit for me.  I spoke to no one else while there. Another woman stuck her head in (blond, older) to see if she needed anything.  I am assuming that was the manager, Nancy Fairburn.  I drove away from the unit at 2.39.  There will be a townhouse available 10/12/09.  (I asked.) 

 

  79

Test 2‐8  

Tester B2  Pre‐Visit Call Form  I called 854‐3808 Timbercreek Apt. Monday, October 5 @ 5:00.  The answering machine answered with an outgoing message that the operating hours were 10:00 am to 6:00 pm. Monday‐Friday and 12:00‐4:00 on Saturday.  I left my name and my phone number.  I followed the call script indicating interest in the advertised apartment.  Tuesday, October 6, Kelly from Timbercreek Apts. Called and left a message on my answering machine that she was returning my call and that she did have apartments available.  And said if I was still interested to call her back.  I ccalled Kelly about 5:00 pm Tuesday and made an appointment to visit the property at 4:30 pm on Wednesday.  I asked Kelly what was the rent for a two bedroom apartment and she said $594.00.  She willingly said that the rent included sewage, water, and garbage plus one month free.  I asked about other fees and she said that each adult applying would need to fill out an application and there was a $35.00 charge.  Kelly gave me directions to the apartments coming from downtown: Smith St to North Spring to Freeman Mill Road take a left on Randleman go until I see Rush Fitness Center on the left turn right onto Glendale go about 1 mile the apartments are on the left.  Visit Form  Wednesday, October 7, 2009 I realized about 2pm that I might be late for my 4:30 appointment with Kelly to see a two bedroom apartment @ Timbercreek Apartment.  I called 854‐3808 and Kelly answered the phone, I explained that I might be a few minutes late but I would arrive before 4:45 pm and Kelly said it was fine and she was looking forward to meeting me.  I arrived at 1015 Glendale Drive at 4:40pm.  I parked and went into the office building.  Kelly was talking on the phone in her office.  I stood in the foyer of the building.  There was a Fair Housing Sign on the wall and another sign I could not read that might have been about housing since it was in a frame beside the Fair Housing sign.  The building appeared clean and neat.  Kelly was the only employee of the property there.  Kelly appeared to be about 35 years old, female and white.  We made our introduction and I apologized for being late.  We sat in her office for about 8 minutes talking about the apartment for rent.  Kelly gave me a sheet of paper with the diagram of both a one bedroom/one bath and two bedroom/one bath.  Kelly said there 

 

  80

was one 2 bedroom apartment available that was vacant.  We went over the requirements needed to rent.  Kelly said referring to the sheet of paper she gave me that each applicant over 18 years old needed to apply and that there was a $35 application fee for each person.  And that because of the current economy that the admin fee was being waived.  I did not ask nor did Kelly go into details of what an admin fee was.  A refundable deposit was required that was based on a person’s rental history.  And that was the only credit check that was required.  A one year lease was required to get the one month free.  Kelly said that if I want to apply for the apartment I would need to give her the application along with the $35.00, a paycheck stub, driving license and my social security card.  Kelly gave me a rental application before we went to see apartment E.  We walked across the parking lot to building #2 apartment E.  The apartment was on the second floor.  The apartment complex appeared clean and well cared for.  A group of African American school aged children (my guess is there were approximately 8 children, 5‐8 years old) playing on the lawn next to the office building.  A fence enclosed a pool.  Kelly mentioned the pool but did not offer to give me a closer look.  Kelly also told me that part of the office building had a laundry room.  The cost to wash a load of clothes $1.00 and to dry $1.00; she said the laundry room doors are locked @ 10:00pm by a security company.  The security company also is the contact number tenants call if there is a problem after 6:00pm.  Kelly added that the security company drives through the community several times during the night for security reasons.  Kelly described the complex as having 24 buildings on the property (I would guess each building had 4‐6 apartments) and a lake/pond area for recreation, like cook‐outs and family gatherings.  Inside the office building there was an area tenants could use for parties.  The area inside the building had a fireplace, stove, refrigerator and sink.  Inside apartment E the area was clean with new carpet in the living area and both bedrooms.  The entry and kitchen had new tile like flooring.  The apartment had central heating and cooling.  This apartment had a washer and dryer connection area located between the living room and the bedrooms.  Kelly mentioned that the tenant did not pay for water, so if you had a washer it was a plus.  Both bedrooms faced a wooded area; had medium sized closets.  The bathroom had etry doors from the master bedroom and the hallway.  The bathroom itself had plenty of room.  The kitchen was fashioned like a gallery.  After Kelly and I toured apartment E, she asked was I interested in seeing the model for the one bedroom apartment.  I agreed to see the one bedroom model, but reminded Kelly that I really was just interested in a two bedroom.  While Kelly went back to the office to get the keys to the model I waited on the steps of apartment E, a male neighbor from the next apartment came out onto his balcony.  He appeared to be in his late 20’s, he was black American.  He asked if I was going to move into the apartment and I said I was thinking about it.  The friendly neighbor told me that he and his male cousin lived next door and that they were both in college, that the couple that lived 

 

  81

beneath him was from Africa and had one little boy; the lady below apartment E was a white lady about 60 years old.  The friendly neighbor said that Timbercreek was a wonderful place to live and hoped I would take the apartment.  When Kelly returned with the keys to the model, she spoke to the neighbor by name (I cannot remember what his name was) but the y spoke of an upcoming Halloween party for the tenants.  As we walked to the building with the one bedroom model, Kelly explained that she liked to do extra things for the tenants like seasonal parties.  Kelly also said that she had come from Florida to Greensboro just to manage this property and she had been there for 9 months.  When Kelly and I got to the one bedroom model, Kelly discovered that the keys did not work, she had picked up the wrong set and she apologized and offered to go get another set of keys.  I declined and reassured her that it would have been nice to see the other floor plan but I was interested in the two bedroom apartment.  As we walked back across the parking lot other tenants spoke and waved to Kelly.  It appears Kelly and the Timbercreek community has a good relationship.  I asked Kelly if it would be ok to drive through the community and she said yes I told Kelly I would think about the apartment and we said good‐bye.  I was in my car at 5:10pm.  

Tester W4  Pre‐visit Call Form  A woman answered the phone, and gave her name as Kelly.  I asked if the apartment advertised in the Greensboro News and Record was still available.  She said that it was, that the rent was 594/mo. with water, sewer, and garbage pickup included.  I asked for a ten‐thirty appointment on Firday, Oct 9.  She cheerfully agreed, and the call ended at 11:53am (Oct 8).  Visit Form  When I came to the Randleman Rd exit on I‐40, I found there was a detour in place.  I called the agent, Kelly, at 10:24, and explained about the detour, and that I was not finding Glendale Rd.  She apologized, corrected the directions, and I arrived at 10:42 am.  The manager’s office and clubhouse was plainly marked and easy to find.  I was greeted immediately upon arrival by Kelly Spann, a white woman about 5’7”, weight proportionate, with light brown hair and hazel eyes.  She asked if I had seen much of the general area around the complex.  I commented on the nearby Rush Fitness location.  She chuckled and admitted that she found it handy, having just turned 40, and finding 

 

  82

that keeping fit had to be much more deliberate nowadays.  A resident, a Hispanic woman of about 40 came in, greeted me and left a payment.  Kelly then pulled out a one page flyer for Timbercreek Apartments, on lavender 81/2x11 paper.  It showed floor plans for both 1 and 2 bedroom units, with a list of what rent includes (water, sewer, and garbage collection), amenities offered, and a list of fees.  She explained that some units were as pictured in the floor plan, and the rest were mirror images of the plan, with kitchen/dining area on the right instead of left.  She offered to show me the unit currently available, and explained that she had only an upstairs unit available today (Oct 9).  A gentleman in Building 11 is moving out sometime before the end of the month, and that she hoped to have that unit ready to move‐in by the first few days of November.  She asked if I preferred upstairs or ground level, and I told her I could work with either.  I asked if she were a resident manager, and she said she was not, she did reassure me, though, that there was a maintenance worker always on call.  As we crossed the parking lot to building 2, Kelly pointed out several places with outdoor barbeque grills, and picnic tables around the complex.  She also pointed toward a lake, which has a pier and another picnic area for further outdoor recreation.  The apartment looked to be 10‐15 years old and carefully maintained.  The carpet had obviously been recently cleaned, and was a pale neutral beige.  The kitchen is equipped with a full size stove, frost‐free refrigerator,/freezer, and dishwasher.  Kelly showed me a closet with washer/dryor connections and the water heater.  There is also a fire extinguisher on the left, which is inspected and cared for once a year.  Time Warner Cable is available in all buildings, and some buildings permit the use of satellite too.  Not all buildings can receive satellite due to the many trees shading buildings.  Kelly noted this with a smile, saying that some residents were from other countries and liked satellite tv so they could receive programming that TW does not offer.  I asked if there were many residents from other countries.  She said there were some but did not elaborate.  We returned to the office, and Kelly gave me an application that I could fill out and return with a money order for $35.00 for the application fee.  Money orders are preferred since they eliminate the need to wait for a check to clear.  A recent pay stub was also needed.  We shook hands, thanked each other for out time, and ended the visit with wishes for a good weekend.  Kelly was friendly and cheerful.  She mentioned that there were families and children in residence.  I did not see any children, but I was not surprised, it being a school day.  I saw a Hispanic woman and two young African American men who seemed to be residents, but Kelly did not seem to find national origin/ethnicity important to bring up.  She did say that she would be glad to welcome me at Timbercreek. 

 

  83

Test 3‐FR  

Tester AI2  Pre‐Visit Call Form  I called about 11:50 AM, Thursday Oct 10, somebody answered, but I could not hear his name.  He asked how did you about us.  From News and Record.  No we do not advertise in News and Record.  Yes Craigslist, oh yes Craigslist!  He said, oh yes what are you looking for?  A two bedrooms.  Our range is from 300 to 510, $40 fees for application process.  You need to make $1800 a month.  We check credit history, criminal record.  Water, trash included with rent.  May I come for a visit, why do you come to look the neighborhoods before you come to our office.  Where are you located?  We are at 1808 Spring Garden St.  I called back about 2:30 after I looked the place.  The person who answered said to call back tomorrow Oct. 14 between 8:00 and 9:30 AM to schedule a visit.  Visit Form  After the first call Tuesday Oct 13, 2009, the plan was to call again Wednesday between 9:30 and 10:00 AM.  About 10:00 o’clock, I called the office.  The appointment was set at 2:30 PM, and we needed to meet at the intersection of Parkwood and Ashland.  On the phone the agent asked which kind of car I drive. And is the car I will be driving.  I told him then about 2:25 I drove at the place, we met at the same intersection.  He arrived 2 minutes after I parked on the parking on Parkwood Dr.  He called and said are you here for the apartment?  Yes I answered.  So drive after me we are going to Manor Dr.  He did not leave the car.  It was a Cherokee Jeep, The color was silver.  The Lindley Park complex is a very large place.  Many red buildings and bricks look old.  Many trees, very tall trees.  The place is clean and largely opened, I mean a large space.  We drove on Manor Dr to the complex where the apartment was.  All the buildings look alike.  We got in this complex, there on first floor on the left.  He opened and showed me the apartment.  He was a very slim young man, Caucasian, in his probably mid‐twenties.  Before we got in, when we walked toward the complex, he told me how they had been there for 50 years, owned for the last 15 years, they have been renovating everything.  They may look old, but they are nice inside.  He wore a black jacket in wool and jeans pant.  Inside the apartment there was 2 bedrooms, one bathroom not in the master bedroom, a good size living room, a small nice kitchen, with a door which gives to the back yard.  He opened the back door and said we allow cook out.  From the kitchen door when opened I could see the steps which goes to the upstairs apartment.  He pulled out two paper forms, and said if you are interested, here are the applications, 

 

  84

I always like to go through with my clients; He said.  He took one of the applications and talk about the almost the same things we talked about on the phone.  If you decide to move, then you bring the application back.  We ask for the ID, we check the credit and criminal record.  The 2 bedrooms is $510, you need to make 3 ½ the money for rent, if you and your husband are working, you need to make 2 ½ times the money for rent.  $300 deposit, $40 application processing fee, and we need also $40 from your husband.  The money is refundable, if you also have good credit and no criminal record.  Water, trash, are included in the rent.  Do you have any questions?  Not really I said.  We went out, then he continued there are the mailbox, there is even a place where they can have small boxes for you.  And near there is new laundry room, once you become a resident here, we will give you an access number.  Ok nice meeting you and see you soon.  

Tester W4  Pre‐visit Call Form  The phone was answered by a man, who gave his name as Ryan.  I asked if the apartment was still available and he said that it was.  He further told me that the rent was 510/mo.  I asked for an appointment to see the unit and we agreed on 10 am Thursday morning.  He said that he would meet me at the office at 300 Ashland Drive, that he would be driving wither a red pickup or a silver jeep.  We exchanged phone numbers and I told him I would be driving a light green Hyundai.  The call ended at 4:34 pm.  Visit Form  I arrived at 300 Ashland Drive at about 9:50‐9:55 am.  A young man in a silver jeep was waiting for me.  I rolled down my window.  He identified himself as Ryan, with whom I had spoken on the phone.  I gave my name, he welcomed me, and asked that I follow him in the car since the unit was a block and a half away.  When we arrived, Ryan got out and we met on the sidewalk.  He apologized profusely for having forgotten his keys, and said that he had already called for someone to meet him and bring keys.  While we waited, he gave me an application and described the credit history as it is presented in item 9 on the Rental Qualification Statement.  He was letter‐perfect with the statement, giving the impression he had it memorized.  He then told me that a criminal background check was also required.  Persons with felony convictions, sex offenders, and anyone convicted of crimes against persons or property would be declined.  Fidelity Realty has been in town for 50 years, he said, and their reputation is very important to their business.  There are college students living at Lindley park Manor; a few are upperclassmen who are tired of dorm or student housing, but most are either graduate students or doctoral candidates.  The keys arrived and Ryan showed me to 3706‐A. 

 

  85

 The apartment building has 4 units, two upstairs and downstairs.  Unit A, which I was shown, is on the ground floor.  The building was built between 1949 and 1951.  The unit itself has all hardwood flooring, with ceramic tile in the one bathroom.  It is clearly about 55‐60 years old, but has been well‐kept, freshly painted, and floors cleaned and buffed.  The rent includes water/sewer, garbage, and recycling pickup.  There are no w/d connections, but there is a well‐kept laundry building with adequate table space, 16 washers , and 16 dryers.  Ryan showed me the living room and commented on the double‐paned insulated windows which are relatively new.  We inspected closet space, and he pointed out that the kitchen comes with a frost‐free refrigerator/freezer, electric stove, and a dishwasher.  Heat is by gas.  There are telephone and cable jacks in each bedroom and living room.  Satellite is usually not allowed, since the installation would most likely involve drilling holes in the building.  Ryan is a friendly, brisk man in his late 20’s, slender, with dark brown hair.  He is clearly very familiar with the complex and mentioned that he spends most of his working hours there.  The main selling points he mentioned were of safety, such as trimming the bushes so that they would provide no hiding places for lurkers.  Our tour concluded at the building housing the 16 washers and dryers.  Ryan pointed out the token machine, since the laundry machines accept only tokens.  On our way out he showed me the lock on the building’s door, which accepts a pushbutton code, again for safety.  We shook hands, wished each other a good weekend, expressed thanks for the other’s time, and ended the visit just before 10:30 am. 

 

  86

Test 3‐PI  

Tester H1  Pre‐Visit Call Form  I called at 9:12 am.  A man called Josh answered the phone.  I asked about the apartments on Mosby Drive.  The man told me that I need to call a person called Ed Lord at this phone number: (336) 315‐9810.  The first person who answered the phone was very nice and friendly as well as the second person.  I asked “Ed” a few questions about the apartments.  How much per month?  He said $695.  2 bed. apartments with new appliances.  He said that water was included and that the deposit is normally the same amount you pay every month, but this month the have a special and you only need to pay $250.  I asked if there was any application fee.  He said that there is a $40 application fee for the 1st adult and a $20 for the others.  Then I asked about the lease (How long is the lease?)  He answered that normally is 12 months but they can rent it for 6 months.  I asked if I need to make an appointment.  He said that I can just show up from 9‐1pm.  I can call him first to make sure he’s there.  Visit Form  I called Ed Lord (white, he was wearing jeans and a blue sweater) to make an appointment to see 2 bedroom apartment.  He said that I just can drop in from 9‐1pm.  I called him once and said that I was about to be there in (around 25 min).  Then I got lost and I called him again to get some directions.  He was very nice and friendly.  Finally, I arrived there and he was waiting outside talking to people.  He said he was glad that I arrived and he showed me an apartment.  He said that the rent was $495 and that the deposit (special offer this month) was $250.  He said that he has 2 bed. apartments available and that some appliances were new.  He gave me an application (the fee is $40) and he said that most of the information needed to be there (application).  He was nice and friendly.  

Tester W4  Pre‐visit Call Form  I called and spoke with a man at the office for the rental property.  He did not seem to be real familiar with everything, but tried to be very helpful.  I asked about 2 B/R apartments on Mosby Drive and he said that he thought that they had three 2 B/R apartments available on Mosby Drive.  I asked about the rent and was told $495/month.  

 

  87

He then mentioned that each 2 B/R has 1 ½ baths.  I asked about what was included and he said that electric, heat, and a/c are included, but he was very hard to hear – on the visit I can confirm.  I asked about the deposit and was told that it was one month’s rent, so $495.  I asked if there was an application fee and he said $20.00.  I asked if there was a credit check and he said that there would be.  I asked if there was a separate charge for the credit check and he did not know.  I asked, “How long is the lease?” and he said that it is “usually for one year.”  I asked if I could come by and see an apartment and he said yes, there is a $40 deposit for the key and then you get it back when you return the key.  I asked if I could come by this afternoon and he said that anytime before 5:00 would be fine.  Visit Form  I arrived at PI Properties on Paisley St at 11:00 am.  A man on the phone at the back of the room motioned for me to approach the desk of a woman on the phone.  She got off the phone in just a second and I told her that I had called yesterday about an apartment on Mosby and that I was going to come in yesterday afternoon, but I got sick and was coming in now.  She said, “Oh, well you can go right on over to Mosby.”  I must have looked confused and she said “What were you told?”  I said that I thought that I had to leave a $40 deposit, get the key and that I would get the deposit back when I brought the key back.  She said, “NO, you can just go to the office there and see Ed.  I will call him right now.”  She called him and told him to expect me.  She said that his name was Ed Ward and that he was the building maintenance/manager over there.  I told her that I would head right over.  I arrived at Mosby Drive around 11:15 and Ed came out to meet me.  He said that he handles everything for that complex.  I asked how many units there were and he said that it was small, just 25 units.  He showed me one vacant unit and pointed out new countertops and the washer/dryer hookup.  He waited downstairs while I looked at the upstairs.  I asked if they were all two story and he said that all except one were, but the one story wouldn’t be empty for four months.  He gave me the application to take and showed me where his name was to contact him.  He said that he is there from 9‐1 M‐F and on Saturday (but I am not sure of the hours).  He is also on call.  He said that the deposit was only $250 right now because of the special.  I asked about other charges and he said $40 for the application and $40 for a legal processing fee.  He 

 

  88

said that the first months rent was prorated by the day, and that you paid that to him to get moved in.  Then, future rents were paid directly to PI properties.  I said “Oh, you mean down town?  I went there because I thought that I had to give a deposit and pick up the key from them.”  He looked confused and held up his keys.  He said “I am the only one with keys to this property, they don’t have any keys down there.”  I was a little confused by all of this.  As I left, he said to call him if I had any questions and I said I would. 

 

  89

Test 3‐SW  

Tester B1  Pre‐Visit Call Form  I called and Sarita answered the phone.  She put me on hold 1 minute.  I asked if any 2 beds were available and she said yes, they had 2 bed/2 bath with and without washer/dryer hookup.  The unit without is now $513 and it was previously $535.  She asked where I heard about them and I said southwoodrealty.com.  She asked if I had looked over the website and I said some.  She said it provides a 360 degree tour but that she’ll give me a tour also.  She said they have a pool, fitness center, and laundry facilities, and the kitchen has all appliances included.  She said I only had to put down $99 with approved credit and it only takes about an hour to get approved so you know the same day.  I asked if there was an application fee and she said $35 and that’s also done the same day.  I asked about lease length and she said theirs 6 and 12 month.  She asked when I wanted to move and I said end of the month.  She asked if that would be around Halloween and laughed and I said yes.  She asked when I could come by and I said Friday after 10 and she asked my name.  I asked her name and said to call if I had questions before Friday and we hung up.  Appointment changed by me to Saturday around 1:00 with Ashley.  Visit Form  I went in the office building and saw a woman in the 1st office on the right side.  She was a young white female and long blonde hair and no wedding ring.  She asked if she could help me and I gave her my name.  She said she would meet me at a circular table off to the side in the main office area and told me to have a seat.  1 minute later she came and introduced herself as Ashley.  She showed me a floor plan of the apartments they have and explained the price and amenities of each one.  She said the prices had gone down which was good.  She pointed out the application fee of $35 and the deposit of $99.  She asked which ones I was interested in and I said the 2 bed/2 bath without washer/dryer connections.  She asked if I cared which floor I was on and I said it didn’t matter but that the 1st floor was good and she assured me one would be available.  She then asked how many people would be living there and I said just myself.  She inquired about my employment and I told her I’m a department manager at Lowe’s.  She asked if it was the home improvement store and I laughed and said yes, not the grocery store.  She asked for my address so I offered my license and she said that made it easier.  She filled out a Guest Card which included my name, address, phone number, move in date (end of the month), why I was moving (lease is up) and price range (under $700).  She asked if I wanted to look at an apartment and I said yes.  Ashley said she’d need to hang on to my 

 

  90

license and lock up and then we would proceed downstairs.  When we got downstairs she showed me the fitness room and the indoor/outdoor pool.  She laughed when she saw me write it down and said she has to take notes for everything because of her memory.  I added that I had to make notes to myself.  On the way out she showed me the laundry room since I was looking at an apt. w/out washer/dryer connections and said it was open 24 hours a day.  We then went outside and she commented on how cool it was and I agreed and said it’s definitely fall now.  She said the apartment wasn’t far but that we’d drive because it was so cool.  She pointed and said she was in the grey Mustang and I told her I was in the silver Neon and she said she liked my “I love Texas” bumper sticker.  Ashley and I went to apt. P 208 on the 2nd floor.  She said the 2nd and 3rd floors have fireplaces, and I said I may burn down the building and she laughed.  We went inside and into the living room and she told me it was cable ready.  We then went to the kitchen and she said there’s plenty of cabinet space.  She then told me to go down the hall.  Tha t apt. did have washer/dryer connections so she said it would be just a wall there if I got an apt. without but that she wanted to show me the space for them in case I changed my mind.  Then we looked at the guest bathroom and then the 2nd bedroom.  She mentioned it had nice closet space and we both looked outside and commented on the leaves turning.  We then went to the master bedroom w/bathroom.  The closet was a very nice size and she said people loved that and I said that it’s hard to find big closets.  She said she was sure I could create extra space with stuff from Lowe’s and I agreed.  We went back into the living room and looked at the patio and then left and drove back to the office.  When we got out of our cars there was a tenant there and asked if he had received a package.  Ashley told him she would help him in a few minutes.  We sat back at the table and she asked if I wanted to fill out an application or if I needed to think about it.  I told her I needed to think about it and she gave it to me along with her card and said to call her if I had any questions.  She gave me my license back and commented that we’re the same age.  She then thanked me by name and I did the same in return and left.  

Tester W2  Pre‐visit Call Form  A lady answered the phone and introduced herself as Sarita.  I asked her if there was still an apartment available and she said yes.  Her first question was if I owned a washer and dryer unit.  I replied no, but having the “hook‐ups” would be nice in case I wished to purchase a unit in the future.  She then asked me how I heard about the apartments.  I told her, on the internet and she said that is great.  What website?  I gave her the web address I was looking at, then she offered the information on a special for a two 

 

  91

bedroom, with the washer/dryer hookups for $555.  I told her that was in my price range and asked her if I needed an appointment.  She explained that I could drop in any time Friday morning.  Visit Form  I parked in a spot labeled “future tenant” and walked into the large office.  A tall blond lady was on the phone and did not acknowledge me.  She walked past me and went into a smaller room and closed the door.  I stood there for a couple of minutes until a shorter lady with dark hair came out of another room and introduced herself as Sarita.  She was very friendly and asked me if I had called yesterday.  I told her that it was me and I was interested in seeing the apartment discussed earlier.  She asked me for my identification and invited me to sit down with her at a roundtable in the corner of the office’s main room that was next to a window that overlooked the indoor pool.  She copied down the information from my ID on a form and asked me to follow her.  We left through the front entrance and chatted about the weather.  She showed me a model apartment on the second floor and explained to me that the fireplace was a perk at no additional charge.  Sarita showed me the kitchen first and told me that the tile would be different in my unit.  She showed me the rooms and laundry hookup.  As we walked back towards the kitchen she offered information about the appliances such as there is no gas, all electric and that the kitchen does not include a microwave or coffeemaker.  She then explained that I would not be required to “go down town” and make a deposit for water services, instead I may pay at the office.  Then we returned to the main office, on the way we walked through the gym and laundry room that is available for all tenants.  At the main office she showed me the computers and lounge that can be used during business hours.  We sat back down at the round table and she pulled out an application.  I asked her if I could take it with me and she agreed.  She then gave me a pamphlet that has pictures of all the floorplans and price structures.  She also told me that if I was a student there is also an additional discount that I would qualify for: $528 vs. the $555 special.  I thanked Sarita and the blond woman who ignored me earlier for their time and Sarita told me to call if I had any more questions.  That is when I left. 

 

  92

Test 4‐106  Tester H1  Pre‐Visit Call Form  I called at 12:35 pm.  The lady who answered the phone was very nice and friendly.  She told me that she had 2bed apartments available.  I asked about rent, deposit and application fee.  She answered all the questions and she asked me if I was interested in look at the apartments.  I said yes.  I asked the lady if I need to make an appointment or just drop in.  She said that I can call her before getting there.  I said I will like to go this coming Friday.  She said that that was ok.  Visit Form  A man called Tommy was waiting outside the apartments to show me a 2 bedroom apartment.  (He wore a pair of jeans and a blue sweater, he was white.)  He was very nice and friendly, he showed me the apartment and he said that the rent was $450 and that water was included.  He said that he has 2 bed. Apartments available (even n other buildings).  He said if I wanted to fill out an application, I said that I could have one and he gave me one plus his fax number in case I wanted to fax it.  He was nice and polite.  

Tester W6  Pre‐Visit Call Form  Lady from Maywood St. Apartment called me since I had left a message at 9:20 this morning.  She said “you want something at Maywood St. Apts?” Me: “Yes, do you have any 2 bedrooms left?” Jolene: “Yes, but please call tomorrow at 11:30, so that I can show you an apartment.” Me: “How many do you have left in case they are snatched up today.” Jolene: “We have 3 that are ready now.  When are you looking to move?” Me: “The end of the month, but I think that my landlord would give me an extra week or two.  What utilities are included?” Jolene: “None.” Me: “Not electric, heat, water, gas or electricity?” Jolene: “No.” Me: “I have it written down here somewhere, but how much is the rent?” Jolene: “$500/month.” Me: “How much is the deposit?” Jolene: “$500.  Are there going to be extra people living there or just you?” 

 

  93

Me: “It would just be me.  Are there any other charges?  I am just trying to get my money in order, and I want to make sure I have enough to cover everything.” Jolene: “There is a $25 application fee, but no credit check because the rent is $500 or less.” Me: “How long is the lease?” Jolene: “1 year.” Me: “Ok, this sounds good.  I will call you at 11:30.  Who should I ask for?” She said Jolene.  Visit Form  I got lost finding the complex and was about 8‐10 minutes late.  I called office and they guided me to the complex.  I was met by Tommy the building manager.  He showed me 2012 F, a 2/BR apartment, which would be ready in a couple of days (by end of Oct).  I looked around and asked him about utilities and he said that water was covered.  All other questions were referred to section 8, as they only rent through section 8.  Therefore, he was not certain of rent or security deposit.  He told me that I would have to contact Vicky Burgess at section 8 for more information.  He did not really know a lot because of the section 8 rules.  I was only there about 5‐10 minutes and thanked him, saying that I had 2 other complexes to look at before making a decision. 

 

  94

Test 4‐23  

Tester B2  Pre‐Visit Call Form  I called 621‐4169 Palmer House Apartments Monday, October 19 @ 4:30 and spoke with Laurie.  I followed the call script indicating interest in the advertised apartment that I saw online.  Laurie told me that there was a two bedroom apartment available.  The rent was $640.00 a month.  I asked what the rent included and she said it was only rent for the property.  She said it did not include any of the water, or electric.  I asked Laurie if tere was an application fee and she said yes it was $35.00 and was a $150.00 refundable deposit for the apartment.  And it was necessary not to awe any back rent to former landlords.  Laurie voluntarily said that there was a special going on this month for a free month’s rent which could be divided into monthly amount to be used for the length of the 12 month lease.  In other words, the $640 could be prorated for the time of the lease.  Laurie also said that an applicant would need to show proof of income, this could be in the form of two pay‐stubs.  I thanked her for the information and asked could make as appointment to come see the apartment.  Laurie said an appointment was not needed that I could come anytime.  I asked what the hours were for coming by and she said 9:30‐5:30.  I said thank you and I would either come on Tuesday or Wednesday.  I asked her if I needed to ask for her by name and she said no but for me to come look at the apartment before the end of the day.  I said I understood and would come by before 5:00.  Visit Form  On Wednesday, October 21, 2009 I arrived at Palmer House Apartments for a drop‐in visit @ 10:30 am.  On the leasing door there was a sign that indicated that the manager would be back @ 11:00.  I left the property and went to Wendy’s.  I returned to the property 3216‐A Yanceyville Street at 10:55, the away sign was still visible so I sat in the car and observed the surroundings.  There was a fenced in swimming pool area, a playground areas both sections appeared well maintained as did the general property.  I saw several people who could have been tenants in the area.  I later learned that there are 144 units at Palmer House and the buildings were about 40 years old.  The property manager arrive at 11:00, I followed her into the building and introduced myself.  I thought because she said her name was Laurie that I had spoken to her on Monday via a phone call; however this Laurie was not the same.  She clarified the who was who.  The person I spoke to was out sick and she (the person I was talking to) was coming from another property location to work for the rest of the day.  Both ladies name is Laurie/Lauri.  

 

  95

We sat and talked for about 6 minutes at this time she asked my name, address, phone and about where I saw the add; my reply was on‐line after and she asked what site, my reply nchousing.  Laurie also asked how many people would be living in the apartment.  I said just me.  I told her that I was interested in a two‐bedroom apartment.  She said that she had several that was vacant and asked what my timeframe was I told her Nov. 1.  Laurie explained the rent procedure to me.  The apartment complex was having a special going on for this month, (Oct) and but the special could be cancelled without notice.  The rent was $640 per month but I could have that amount divided into 12 equal parts for a discount each month making the rent $587.00.  Plus there was another enticement that if you worked for preferred employers you could possibly get an extra $200 off your first month’s rent or have it divided by 12 as well.  So I said I worked at Moses Cone.  Moses Cone is a preferred employer.  We both smiled and she gave me two sheets of paper with the pricing (#1) and the preferred employer list (#2) which are attached.  She said we could go see a vacant two bedroom that was in that building (the leasing office building).  Before we left the office she asked for my drivers license, she took my licenses and put it in the desk drawer, I was concern that the desk drawer was not locked and voiced my concern.  Laurie said that it would be ok however she did not lock the desk or close the office door as we went up the stairway to see the apartment.  On the second floor there were four apartments and I was shown an apartment facing the back which had a great view of tree and other apartment buildings but you could not see your neighbor.  The entry door had a deadbolt lock and when you walked into the apartment you were in the living room area which flowed into the dining area.  Right off from this area was a screened porch‐type area, this area had outdoortype green carpet and on the patio there was a door that opened for extra storage that was very large.  The kitchen was small, not a eat‐in type, next to that area was a door that lead to an area with a water heater and space for a full size washer and dryer.  Besides that area was a full bath and linen closet next to the bathroom.  The master bedroom was large enough for a king bed along with a dresser and one night stand, the bedroom had two window and inside the bedroom was a half‐bath and a walk‐in type closet.  The second bedroom had a smaller closet and the room had one window also facing the back area.  The apartment appeared to have new carpet and was very clean.  As Laurie and I toured the apartment we talked about how furniture could be arranged.  I asked her if there was a waiting list for the apartment we were seeing; she said no and asked if I had a preference to first or second floor, I said I my preferred the second floor; Laurie asked would I like front or back, I said back.  Laurie said that apartments were always coming available but the monthly special often changed without notice.  Laurie showed me where the mailboxes were located for that building and said that the office did accept packages for tenants from FedEx, UPS and those kind of delivery for tenants if needed. 

 

  96

 After seeing this apartment we went back inside the leasing office.  Two women were waiting for Laurie when we entered the office.  I believe they might have been tenants.  I thanked Laurie for her time and requested my drivers license from her, she went to the desk drawer got the license and gave it to me.  Laurie said that if I had any question to call the office phone number and either she or the other Laurie would be glad to help me.  I got in my car at 11:40 am.  

Tester W5  Pre‐visit Call Form  I called Palmer House Apartments at 3:29 pm on Wednesday, October 21, 2009.  I received an answering machine message indicating that if I were inquiring about one of their spacious two or three bedroom apartments, to leave a detailed message and someone would call me back.  The message also left a pager number for “valued residents” to call if they are having maintenance issues.  I left my name, said I am interested in a two bedroom apartment, my price range is under $700, and I would like to know if anything is still available – and if so, how I may arrange to see an apartment.  I repeated my name and number and asked them to call at their earliest convenience.  At 10:22 am on Thursday, October 22, 2009, “Laurie” at Palmer house Apartments left a message on my phone.  I returned the call at 11:23 am.  “Lori” answered.  I told her I was interested in a two bedroom apartment and asked if any were still available.  She said yes and asked when I want to move in.  I told her November 1.  She paused briefly then said that would be alright.  She asked whether I preferred top or bottom floor – I told her I had no preference.  She asked how many people would be living with me – I told her it was just me.  She asked if I have pets and I said no but asked if pets are allowed.  She said yes and described the pet policy: $250 non‐refundable pet deposit, $10/month additional rent (pet lease), only small (50lbs or less), non‐aggressive dog breeds allowed.  I thanked her for the info.  She asked whether I’d visited their community.  I said “no, I’d like to.”  We set an appointment for me to see an apartment on Friday, October 23, 2009 at 10:30am.  She gave me directions on how to find the apartment complex in general and the leasing office in particular.  She said either she, Laurie, or Crystal would show me the apartment.  I thanked her and ended the phone conversation.  (At some point early in the conversation, Lori asked where I’d heard about them.  I said I found them on a web site.)  Visit Form  I arrived at Palmer House Apartments, 3216‐A Yanceyville Street, Greensboro, NC 27405 at 10:33 am on Friday, October 23, 2009.  Upon entering the leasing office a young 

 

  97

woman (early 30’s) smiled and greeted me enthusiastically.  She asked if I was Kathy and introduced herself as Laurie.  She invited me to sit down across the desk from her.  She was dressy‐casually attired in Ann Taylor‐esque slacks, a white turtleneck sweater, heels, minimal jewelry and make‐up.  The leasing office is located in an apartment, so it was furnished with a sofa and comfortable chairs as well as the desk – which was the focal point.  Upon sitting, I was asked my current address and the name of my employer.  I said UNCG.  Laurie said, “I don’t think UNCG is on our Preferred Employer list.”  She pulled out a sheet that listed AT&T, United Healthcare, VF Corporation, Moses H Cone Memorial, Guilford County Schools, Kmart Distribution Center, City of Greensboro, Walmart, Youth Focus, Bank of American, Proctor & Gamble, Military, and Citicards as “Preferred” employers.  If I worked for any of those establishments, I would get $200 off my first months’ rent.  But currently with a one year lease, Palmer House will give new tenants one months’ rent free.  This can either be done for the move‐in month, the final month, or it can be prorated throughout the year making the rent $586.  Laurie asked if I’d seen one of their units yet.  I said no.  She asked if I’d like to see one now and I said yes.  I had to leave a picture i.d. at the desk while I looked at the apartment.  We walked out of the office, walked down a sidewalk, around some shrubs to some stairs (external but sheltered) in the same building as the office.  Laurie led me upstairs and into an apartment.  I did not notice the units’ letter.  She showed me the front room – a carpeted and spacious room with ceiling fan.  She said her favorite part of the apartment  is the screened in balcony and opened a glass‐paned door out onto the balcony.  She showed me the kitchen, the full bath, one of the bedrooms – which I said was very nice.  She said, “Wait ‘til you see your room!”  She then showed me the master bedroom with its half bath and walk‐in closet with overhead light.  She showed me all the closets and the room where there is a washer/dryer hook‐up.  She told me that there is 24‐hour emergency maintenance and an off duty sheriff patrols the complex.  I asked about trash.  She told me that each building has a dumpster.  She wasn’t sure how often the dumpsters are emptied (Brown Investments, of whom Laurie is an employee recently bought Palmer House Apartments.  They’ve only been there since September as property managers.), but they are never full, she said.  She said the units are all electric.  I asked whether any utilities are included in the rent.  She said no.  I would be responsible for water, electric, and cable, if desired.  She emphasized the nice view from the balcony of the lawn/courtyard between other buildings and the bay windows in the bedrooms.  She told me about a pool and a playground on the premises.  I asked if many children lived there.  She said there’s a mixture of people living there, that Palmer House is a family‐oriented complex and that there are some families that live there.  I asked if there were other apartments available and she said yet.  She said that if I had a preference of a downstairs unit versus upstairs, they would be able to accommodate me.  When I asked how many units were available, she said, “several.”  We left the apartment and walked downstairs.  I noticed the playground across the parking lot from where we stood.  She invited me to walk over and have a look.  I commented on how lovely it was – there was a large area of grass and trees upon which stood swings, a slide, a picnic table and other playground equipment.  She said she could probably arrange for me to have an apartment overlooking this area if I like.  She said all the units 

 

  98

are laid out the same.  The kitchens have different wallpaper.  I thanked her and asked to see the pool – which was directly across from the playground.  She led me up some steps to the fenced‐in pool area complete with a shelter and large concrete area surrounding the pool.  She told me that they plan to hold events there in the future – like pool parties.  She said there are plans to build a clubhouse complete with a “business center.”  She wa very excited.  I tried to match her enthusiasm.  We went back into the office where she explaine the application process: I’d need to submit a completed application, an application fee in the amount of $35 by check – no cash ‐, a deposit in the amount of $150 by separate check, and a signed authorization for a background check.  She told me she’d waive the $100 administrative fee.  She said upon approval, I would have 72 hours to cancel my application without penalty.  After that, I would lose the deposit.  I told her that I had another appointment and she asked if I’d like to take an application with me.  I said yes.  She handed mean application along with a Palmer House brochure and her business card.  She said she’s available Monday through Friday from 9am to 5:30 pm and on Saturday from 10 am to 3 pm.  She invited me to call her with any additional questions.  I thanked her, retrieved my photo i.d. and left the office at 11:03 am. 

 

  99

Test 4‐39  Tester W2  Pre‐Visit Call Form  A lady answered the phone and I told her that I was interested in an apartment.  She said hold on and another lady answered the phone.  I asked her about the apartment at 2709 Pinecroft and she said that it was a house and that it was being renovated right now.  I asked her if I still could see it and she said yes, anytime but I would have to have “vision” because it was severely under renovation.  I asked her the main questions ie how much and length of the lease.  She quickly gave me the information and we set the time for the appointment at 4pm.  Visit Form  I parked on the side of the house because I could not tell which driveway belonged to the property.  I was there early so I sat on a chair on the front porch.  The paint was chipped away and the the structure felt unsafe so I did not move much.  In about six minutes an SUV pulls up and a middle age woman, overweight w/blond hair jumped out.  She apologized for being late and I told her that she wasn’t and I was just early.  She said, as she had said on the phone earlier, that the place was under a lot of work.  The first room we entered through the front door was the living room.  The first thing that I noticed was the fireplace and I asked if it worked.  She said that it was being sealed up.  The walls were covered in a retro style wood paneling.  She commented on how beautiful the walls are and she pointed to the floors.  She said that she did not know if the floors would remain hardwood or be covered with carpet.  Walking into the kitchen the cabinets were in disrepair and she assured me that they would all be painted and fixed before the apt was ready.  We very quickly walked into each bedroom then she showed me the washer/dryer hookup.  At this point she told me that the last tenants did not take care of the place and that all the damage was caused by them.  She said that she was glad that they were gone and was excited to fix the place up.  We walked out back and there was an awesome greenhouse.  I asked he if that would be repaired too.  She said that they were thinking about tearing it down, but if I moved in she would keep it up for me.  She pointed to the surrounding houses and said they were all occupied with families and that the area is very quiet.  She locked the back door and as I walked to my car she handed me her card, a cake 

 

  100

baker’s card, with her name and phone number on it and told me to give her a call in November if I were still interested then.  I thanked her and shook her hand and said goodbye.  

Tester B1  Pre‐Visit Call Form  When I first called Lori, I got her machine and left a msg.  She called me back a few minutes later and I told her I was inquiring about the 2 bed on Pinecroft.  She said it was 2 bed 1 bath w/living room/dining room, kitchen, laundry room, and a screen porch.  She then said rent is $650.oo.  I asked about a deposit and she said $650 but if income can be verified then its $325.  I asked if I could see it and she asked when and I said Wed. or Thur. afternoon and we agreed on Thursday at 3:00.  Visit Form  I met Lori, a middle aged, married white woman with short dirt blondish hair and blue eyes.  She began by telling me the house was still being worked on so I had to have an open mind.  She said the previous tenants worked for her boss and they left the house in such a mess that it took 2 days for all the junk to be removed and put out on the street.  In the living room she said she wasn’t certain what they were going to do with it but that they’d probably put down carpet because the wood that was already down would be too hard to sand and everything.  She then showed me the bathroom where they had put down new tiles on the floor and said everything else still needed work.  Then she showed me the bedrooms and said the windows would be replaced.  We went to the kitchen and she pointed out the cute alcove and remarked the house had potential, you just have to have vision.  She showed me the sink that was still very dirty and inquired as to how anyone could live like that.  We then went to the rear of the house and she showed me where the washer/dryer space was.  She then showed me the outside porch which is being fixed with netting around it and the backyard is fenced in.  There’s a big space next to the porch which she said would probably be used for a storage area.  We went back inside and talked about how much she liked the porch and I agreed it would be nice to sit out there and read.  She said  she didn’t think the house was ready to be seen because of the condition it was in but her boss told her to put it on the market and see what happens.  She said the people working on it are good and they did a porch on a house on Yanceyville street that turned out really well.  She told me to let her know if I was interested because if so then they would get the workers on it on a regular basis because as of right now it’s not a priority.  She went to her car and gave me her card and an application and said I could fax it to her or cal her if I  had any questions. 

 

  101

Test 4‐49  Tester B1  Pre‐Visit Call Form  I called and spoke to Juanita Hendricks (she spelled her first name).  I asked if any 2 beds were avail and she said yes.  She said it had a stove, dishwasher, air conditioner, carpet, and bay window.  I asked if I could see it and she asked what my work hours are.  I told her I work mornings.  She asked where I worked and I said Moses Cone.  She asked what part and I said the billing dept.  We talked about how many people can’t pay a doctor so they use the hospital as their doctor.  I told her I try to be sympathetic in those situations.  I asked about the rent and she said she couldn’t remember, it’s whatever the website said which was $580.  She told me to call her to meet and we spoke again Friday Oct. 23 and agreed to meet at 3.  She told me they were right before the bridge off of 29 and to call her if I got lost.  She gave me her cell phone # and said she’d be in a black Mercury and I said I’d be in a silver Neon.  Visit Form  I arrived at building 1723 and Mrs. Hendricks had just parked beside me.  We got out and walked over to apt. G.  She was an elderly, white, married woman w/short white hair.  She showed me the outside storage area and said the dryer goes in there.  We went inside and saw the kitchen.  She said there was ample room for cooking and lots of cabinet space and invited me to look around at the cabinets.  She showed me where the washer goes inside the kitchen and showed me the pantry and the ½ bath.  She pointed out a door that separates the kitchen from the living room.  We went in the living room and she showed me the bay window, more storage space, and the coat closet.  We then went out the “front” door and she showed me the mailbox.  Upstairs we went to the main bedroom and she showed me the linen closet.  We then looked at both bedrooms and she showed me the doable closet in the master bed.  From there we went upstairs to the attic, and she pointed out the additional storage space there.  When we went back down to the master bed she asked when I was looking to move (Nov. 1st) and if it was just me (yes).  Then she said no pets are allowed and said its hard to fit a queen size bed through the front door and I told her mine is a full.  She asked me if I would fill out an application and I asked if I could take it.  She said if I wasn’t interested there was no point in taking it and I told her I wanted to think about it.  She then asked what I thought about cable and if it was worth the price b/c she thought about getting it.  We then talked about books for a while and she told me about a bookstore on Grove St.  She said it was nice meeting me and she would be looking to hearing from me.  She also 

 

  102

commented that the apt. would be convenient to my job at Moses Cone.  

Tester W2  Pre‐Visit Call Form  An older lady answered the phone and after I told her why I was calling she put me on hold.  She was very abrupt and spoke over me when I tried to ask questions.  I very forcibly got my questions in.  Then she started telling me directions to the property without being prompted.  She then insisted on giving me her cell phone number to make sure that I could contact her if I “wasn’t showing up.”  I assured her that I would see her at the designated time and place.  Visit Form  Driving over to E. Cone Blvd was difficult for me since I am not familiar with the road and I found it difficult to find the address.  When it was about five minutes past the time I was supposed to meet Ms. Hendrix, I gave her a call while I parked my care on a side street.  She told me on the phone that I was close, so I chose to walk over from where I parked.  Ms. Hendrix was waiting for me in a huge black car in the driveway.  She had to be 70, maybe older, she rolled her window down and told me to get into the car.  I agreed expecting the property to be far away.  Instead we drove up the driveway and around the corner, only several yards.  She fumbled around for an envelpe and we exited the car and walked up to a door that was right next to the car.  The first thing she asked me is “Will it be only you?” and I said yes “just me.”  We walked first into the kitchen and she apologized for the lack of electricity.  She commented on all the storage that the kitchen has to offer.  We then moved into the living room and she first showed me the bay window.  She said not to put plants on it because the water might ruin the wood.  She asked me why I was moving out and I told her that my lease was up and I wanted more space.  She responded that this place was very spacious.  As we walked upstairs she pointed out the storage under the stairs and she showed me the master bedroom first.  She opened the closet and said “Look at all that room.”  I said, “yes, that is a big closet.”  She said, “Go inside!”  I went inside because I didn’t think that I had a choice.  Ms. Hendrix is quite a commanding elderly lady.  At this point we walked into a smaller bedroom and she showed me the closets and again commented on their size.  We left the bedroom to embark on another set of stairs that led to the attic.  She told me I could put all my “storage” up in this space.  

 

  103

We left the apartment and she secured all the doors.  As we walked to her car she said that I could call her if I were “serious” about the apartment.  Then she started to talk about her car and how long she owned it.  She told me she had to have it repainted once.  She told me to get in that she would drive me to my car.  I thanked her and got in.  She drove up the street and I got out.  I told her it was nice to meet her. 

 

  104

Test 4‐56  Tester B1  Pre‐Visit Call Form  Monday, October 19 @ 4:40 I called 215‐8126 to make an appointment to see the apartment at 1531 Ball Street.  I got an answering machine so I followed the call script for an answering machine indicating interest in the advertised apartment.  I left my name and phone Monday and nobody returned my call.  Wednesday, October 21 @10:35 I called 215‐8126 and Faye answered the call.  I told her I was interested in the apartment on Ball Street and asked could I come see it.  Faye said that she could meet me @ the apartment that afternoon.  I suggested 4:30pm she said she already had an appointment for that time and suggested 5:30pm.  I agreed.  Faye asked if I needed directions I declines and said that I would be driving a red car and she said she would be in a White Mercedes‐Benz.  Visit Form  I met Faye @ 5:30 Wednesday afternoon, (10/21).  I had trouble finding the right street but I called Faye to let her know and she gave me detailed instructions she stayed on the phone with me until I reached the location.  The apartment building had 8 units.  A for rent sign was placed on the lawn facing Ball Street.  There were no other visible sign.  The apartment building appeared to be about 30‐40 years old.  There were two areas for tenant parking.  Faye appeared to be between 60‐70 years old, white female.  We made out introductions and went inside Apt. C.  Faye said there was no electric on in the apartment since it was getting dark we would need to look quickly and talk at the same time; I agreed.  The apartment was clean and appeared to be freshly painted, the flooring throughout the apartment was wood including the kitchen area, in the kitchen there were new cabinets, a modern sink, and counter tops, stove and refrigerator.  The kitchen was large enough to place a small kitchen table and chairs in it.  All the windows in the apartment had white mini‐blinds for window covering.  The apartment had two entrances, the front door and a kitchen door in the rear of the apartment that led to a small concrete porch.  Down the short hallway was a bathroom and two bedrooms.  Both bedrooms had small closets and one window in each room and appeared to be equal in size.  The small backyard of the apartments each unit had garbage and recycling cans.  I asked if garbage collection was included in the rent and Faye said Yes.  But everything else (electric and water) was not.  

 

  105

Both the front and back yard were well kept.  Faye said that if I was interested in renting Apt. C it might be possible for the owner to offer a special dealt of one month free if I signed a 16 month lease instead of a 12 month lease.  Faye said that the owner wanted the tenant during the winter months because it was better for the apartment complex to be full.  I asked was there a waiting list and she said no in fact another apartment  was empty but it was not ready to be seen, it was not cleaned and still had the prior tenants stuff in it.  Faye said if I liked the location of the other apartment (it was a end closer ot the parking lot) that I could see it the next day after it was cleaned out.  I told her I would think about Apt. C and if I needed to see Apt A, I would let her know. Faye suggested I take an application just in case I wanted to act on renting either of the apartments and she gave me another phone number 854‐7791 to call her on if I did not get an answer on her cell number.  Faye and I were parked in two different parking lots so we said good‐byes.  I got into my car at 6:20pm.  

Tester W5  Pre‐Visit Call Form  I called at 2:53 pm on Friday, October 23, 2009.  The number dialed was 336‐215‐8126.  The phone was answered by a woman named Faye.  She identified only herself, no property management name was mentioned.  I said I was calling about the apartment on Ball Street.  She said its’ a two bedroom, one bath apartment.  I asked if its still available.  She said yes, there’s a $250 deposit, a $35 application fee for running “a check”, rent is $575 a month but “he said something about making it $550 for any qualifying individual that can move in by November 1.” She asked when I’d like to move in.  I said November 1.  She said they’d make it $550 then and would maybe knock $100 off the first month to help me get moved in.  She said she could show it to me this afternoon if I wanted to see it.  I asked what time.  She said she could meet me a little after 6.  I suggested 6:15.  She said that’s fine and asked whether I knew where Ball St is.  I told her I’d look it up online.  She told me to turn onto Boone Street before I get to the apartment and to park in a gravel lot there.  She told me she drives a white Mercedes and would be waiting for me in that parking lot.  I told her I’d see her then and there.  She asked my name and said to call her if anything comes up and I won’t be able to meet her.  We ended the conversation.  Visit Form  I arrived at 1513 Ball Stree in Greensboro, NC at 6:13pm on Friday, October 23, 2009.  I had been instructed to meet Faye in a gravel parking lot off of Boone Street that was adjacent to the apartment building.  Once I found this lot, I parked and waited.  Ten minutes passed.  I called Faye to see if she still planned to meet me.  She seemed 

 

  106

disoriented when she answered the phone.  She said she had gotten sick a while ago and she was glad I’d called her.  I asked about her sickness to try and determine if it was wise for me to meet her.  She said she’d gotten busy and forgotten to eat and that made her feel sick.  She said she felt alright now and lived only five minutes away.  She said she could be there in five or six minutes.  I agreed to wait for her.  At 6:35 pm I got in my car to leave as she had not yet shown up.  Just as I started my engine, I noticed a white Mercedes pull into Boone Street.  I cut off my engine and got out of my car.  Faye stepped out of her car apologizing for forgetting about me.  She said she never forgets people.  Faye was an older woman, early 60’s perhaps, white, bleach‐blonde, wore lots of make‐up that was too dark for her complexion and she wore clothes that were for a woman 20 years younger – tight Capri pants, a low‐cut, tight blouse, and cheap jewelry.  She continued to describe how she’d gotten sick from hunger and dehydration as she walked me over to the unit to view.  As she unlocked the door she explained that the electricity was off – “he cuts it on in the day, then off at night.”  I did not ask who “he” is.  I walked into a dark apartment, barely able to make out the details of it.  She told me that the cabinets in the kitchen are pretty new and the countertop is a nice green.  She pointed out the hardwood floors as she led me to the first bedroom.  She told me that “he’d” done a lot of work in the bathroom.  I could tell the ceramic tile on the wall was in pretty good condition but it was too dark to garner much else.  She led me to the master bedroom, which she described as enormous.  She emphasized the hardwood floors, showed me a tiny storage closet, and said that for $550 it was a nice little place.  She said it’s all electric with central heat and air.  I asked whether any other units were available.  She said the man in “D” had gotten sick and had to have surgery.  She said no one’s living in “D” but he’s not going to come and get his stuff so they’ve got to clean all that stuff out of there and clean the place up.  She said it’s just like this (unit “c”) and asked if I’d rather have the unit on the end.  I told her no, I was just curious.  I asked if this was the only property she has or if she has others.  She said she has others but nothing was available.  She said they have a house in the Pamona area that’s coming available.  She said its central heat, gas heat and air.  She thinks it rents for $650.  I told her that’s still in my price range.  She asked if I knew where Pamona is.  I told her no.  She gave me directions and told me the address of the house is 1010 Watkins Street.  I returned to discussion of the apartment on Ball St.  I confirmed that she needs a $250 deposit and that the lease is for one year.  I asked where I would go to fill out an application – where is her office.  She said she works from her home.  I asked if I could come to her house to fill out an application.  She said I could if I wanted to, or she could meet me “back here” – meaning at 1513 Ball Street.  I told her I might like to have a look at this unit in the daylight hours or with the electricity on.  She said she could probably show it to me tomorrow (10/24/09) at 4:30pm.  I told her that I would call if I decided to do that.  She said that would be fine.  I asked about washer/dryer connections.  She said there are none.  I asked about there the closest laundromat is.  She didn’t know.  I commented that the neighborhood seemed quite tonight.  She said everyone there pretty mush stays to themselves.  I thanked her for showing me the place.  She said she could show it to me again tomorrow at about 4:30, that it should still be “good and light” at that time and that she would try not to get sick again – she’d try not to go 

 

  107

without eating.  She said she doesn’t do well without eating something, that she’d gotten busy and didn’t even drink anything.  She thinks she got dehydrated.  I told her to take care of herself and that I’d call if I could come back to see the place the next day.  I left the parking lot on Boone Street at 6:45 pm.  (Before I got into my car, Faye asked if she had told me that they would knock $100 off the rent.  I said she had mentioned that possibility on the phone.  She said “he” said it was ok and she gave me the thumb’s up.) 

 

  108

Appendix B – Statistical Report of Visits

 

  109

Frequency Tables and Descriptive Statistics

1. Complex or Property Management Company

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

1513-C Ball St 2 5.6 5.6 5.6

1723 E. Cone Blvd 2 5.6 5.6 11.1

2709 Pinecroft Rd 2 5.6 5.6 16.7

802 Westover Terrace 2 5.6 5.6 22.2

Colonial Apartments 2 5.6 5.6 27.8

Felts Properties 2 5.6 5.6 33.3

Lindley Park Apartments,

Fidelity Realty

2 5.6 5.6 38.9

Maywood St. Apartments 2 5.6 5.6 44.4

Overland Crest Apartments 2 5.6 5.6 50.0

Palmer House Apartments 2 5.6 5.6 55.6

PI Properties 2 5.6 5.6 61.1

Regent Apartments 2 5.6 5.6 66.7

Rent-A-Home 2 5.6 5.6 72.2

Sedgefield Square

Apartments

2 5.6 5.6 77.8

Timbercreek Apartments 2 5.6 5.6 83.3

Westgate Apartments 2 5.6 5.6 88.9

Willomac Apartments /

Pickering & Co.

2 5.6 5.6 94.4

Wrenn-Zealy 2 5.6 5.6 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  110

Race or Ethnicity of Tester

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Non-Hispanic White 18 50.0 50.0 50.0

Black/ African American 8 22.2 22.2 72.2

Hispanic/ Latino 6 16.7 16.7 88.9

African Immigrant 4 11.1 11.1 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

Quoted Same Rent on Phone

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Same 18 50.0 50.0 50.0

Higher than partner 5 13.9 13.9 63.9

Lower than partner 5 13.9 13.9 77.8

unknown 8 22.2 22.2 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

Same deposit on phone

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Same 16 44.4 44.4 44.4

Higher than partner 3 8.3 8.3 52.8

Lower than partner 3 8.3 8.3 61.1

unknown 14 38.9 38.9 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  111

Same application fees on phone

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Same 16 44.4 44.4 44.4

Higher than partner 2 5.6 5.6 50.0

Lower than partner 2 5.6 5.6 55.6

unknown 16 44.4 44.4 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

Same contact as partner

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 7 19.4 19.4 19.4

Yes 29 80.6 80.6 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

Did they inspect the same unit

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 8 22.2 22.2 22.2

Yes 28 77.8 77.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  112

Duration of Visit

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

6 1 2.8 2.8 2.8

8 2 5.6 5.6 8.3

10 3 8.3 8.3 16.7

12 1 2.8 2.8 19.4

15 2 5.6 5.6 25.0

18 1 2.8 2.8 27.8

20 2 5.6 5.6 33.3

22 1 2.8 2.8 36.1

23 1 2.8 2.8 38.9

24 1 2.8 2.8 41.7

25 2 5.6 5.6 47.2

26 1 2.8 2.8 50.0

28 1 2.8 2.8 52.8

29 1 2.8 2.8 55.6

30 1 2.8 2.8 58.3

32 1 2.8 2.8 61.1

33 1 2.8 2.8 63.9

34 1 2.8 2.8 66.7

35 1 2.8 2.8 69.4

38 2 5.6 5.6 75.0

40 5 13.9 13.9 88.9

45 1 2.8 2.8 91.7

70 1 2.8 2.8 94.4

75 1 2.8 2.8 97.2

82 1 2.8 2.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  113

14. How many minutes did you wait to meet with someone?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

2 5.6 5.6 5.6

0 20 55.6 55.6 61.1

2 2 5.6 5.6 66.7

20 1 2.8 2.8 69.4

3 2 5.6 5.6 75.0

5 5 13.9 13.9 88.9

55 1 2.8 2.8 91.7

6 1 2.8 2.8 94.4

60 1 2.8 2.8 97.2

8 1 2.8 2.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  114

1. c. Rent

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

$410 1 2.8 2.9 2.9

$425 1 2.8 2.9 5.9

$450 3 8.3 8.8 14.7

$475 3 8.3 8.8 23.5

$487 1 2.8 2.9 26.5

$495 3 8.3 8.8 35.3

$500 1 2.8 2.9 38.2

$510 2 5.6 5.9 44.1

$545 1 2.8 2.9 47.1

$550 1 2.8 2.9 50.0

$575 1 2.8 2.9 52.9

$580 1 2.8 2.9 55.9

$594 2 5.6 5.9 61.8

$595 1 2.8 2.9 64.7

$599 2 5.6 5.9 70.6

$600 2 5.6 5.9 76.5

$625 2 5.6 5.9 82.4

$640 2 5.6 5.9 88.2

$650 2 5.6 5.9 94.1

$700 1 2.8 2.9 97.1

$870 1 2.8 2.9 100.0

Valid

Total 34 94.4 100.0

Missing System 2 5.6

Total 36 100.0

 

  115

InpectionRentSame

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Same 20 55.6 55.6 55.6

Higher than partner 6 16.7 16.7 72.2

Lower than partner 6 16.7 16.7 88.9

unknown 4 11.1 11.1 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  116

4. How much is the rent for that apartment/unit?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

5 13.9 13.9 13.9

300-510 1 2.8 2.8 16.7

400/425 1 2.8 2.8 19.4

445 (0 carpet)/495 (carpet) 1 2.8 2.8 22.2

450 2 5.6 5.6 27.8

475 2 5.6 5.6 33.3

487 1 2.8 2.8 36.1

495 2 5.6 5.6 41.7

495 - 575 1 2.8 2.8 44.4

495 (carpet) / 445 (0 carpet) 1 2.8 2.8 47.2

500 2 5.6 5.6 52.8

575 2 5.6 5.6 58.3

580 1 2.8 2.8 61.1

594 2 5.6 5.6 66.7

599 2 5.6 5.6 72.2

600 2 5.6 5.6 77.8

625 2 5.6 5.6 83.3

625 / 565 1 2.8 2.8 86.1

640 2 5.6 5.6 91.7

650 2 5.6 5.6 97.2

870 1 2.8 2.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  117

7. How much do I have to put down?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

8 22.2 22.2 22.2

0 1 2.8 2.8 25.0

1 month's rent 1 2.8 2.8 27.8

100 1 2.8 2.8 30.6

100 - 350 1 2.8 2.8 33.3

100 (with good credit) 1 2.8 2.8 36.1

100-350 2 5.6 5.6 41.7

150 1 2.8 2.8 44.4

150 - 1170 1 2.8 2.8 47.2

250 3 8.3 8.3 55.6

300 3 8.3 8.3 63.9

300. Would be 600, but

current tenant will pay hal

1 2.8 2.8 66.7

325 3 8.3 8.3 75.0

400/425 1 2.8 2.8 77.8

475 1 2.8 2.8 80.6

495 1 2.8 2.8 83.3

50 1 2.8 2.8 86.1

500 2 5.6 5.6 91.7

625 2 5.6 5.6 97.2

650 or 325 with proof of

income

1 2.8 2.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  118

Downpayment Lower Bound

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

.00 1 2.8 3.6 3.6

50.00 1 2.8 3.6 7.1

100.00 5 13.9 17.9 25.0

150.00 2 5.6 7.1 32.1

250.00 3 8.3 10.7 42.9

300.00 4 11.1 14.3 57.1

325.00 4 11.1 14.3 71.4

400.00 1 2.8 3.6 75.0

475.00 1 2.8 3.6 78.6

495.00 1 2.8 3.6 82.1

500.00 2 5.6 7.1 89.3

510.00 1 2.8 3.6 92.9

625.00 2 5.6 7.1 100.0

Valid

Total 28 77.8 100.0

Missing System 8 22.2

Total 36 100.0

 

  119

30. a. Application

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 4 11.1 11.4 11.4

Yes 31 86.1 88.6 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

30. b. Credit Check

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 15 41.7 42.9 42.9

Yes 20 55.6 57.1 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

30. c. Deposit

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 4 11.1 11.4 11.4

Yes 31 86.1 88.6 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

  120

30. d. Lease

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 4 11.1 11.8 11.8

Yes 30 83.3 88.2 100.0

Valid

Total 34 94.4 100.0

Missing System 2 5.6

Total 36 100.0

30. e. Confirmation of Income

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 18 50.0 51.4 51.4

Yes 17 47.2 48.6 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

31. Did the agent say you were not qualified to rent a unit?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 33 91.7 94.3 94.3

Yes 2 5.6 5.7 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

  121

38. Did the agent make any of the following comments regarding your qualifications to rent?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

1 2.8 2.8 2.8

Qualifications were not

discussed.

31 86.1 86.1 88.9

You are NOT qualified. 1 2.8 2.8 91.7

You are qualified. 3 8.3 8.3 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

39. Did the agent suggest that you consider a different rental complex or

building than the one in the ad?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 34 94.4 94.4 94.4

Yes 2 5.6 5.6 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

21. Were you told an application is necessary before renting a unit?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 2 5.6 5.6 5.6

Yes 34 94.4 94.4 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  122

22. Were you invited to complete an application during your visit?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 24 66.7 66.7 66.7

Yes 12 33.3 33.3 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

23. Were you invited to take an application with you?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 11 30.6 30.6 30.6

Yes 25 69.4 69.4 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

24. Were you told a credit check is necessary before renting a unit?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 15 41.7 41.7 41.7

Yes 21 58.3 58.3 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

25. Were you told a criminal background check is necessary before renting

a unit?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 22 61.1 61.1 61.1

Yes 14 38.9 38.9 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  123

a. Your marital status

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 2 5.6 5.6 5.6

Agent did not obtain 33 91.7 91.7 97.2

Previously exchanged 1 2.8 2.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

b. Your family size

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 8 22.2 22.2 22.2

Agent did not obtain 28 77.8 77.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

c. Your income

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 2 5.6 5.6 5.6

Agent did not obtain 34 94.4 94.4 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

 

  124

d. Your spouse's income

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid Agent did not obtain 36 100.0 100.0 100.0

e. Assets other than income (i.e. SSI, child support, etc.)

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 1 2.8 2.8 2.8

Agent did not obtain 35 97.2 97.2 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

f. Your occupation

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 8 22.2 22.2 22.2

Agent did not obtain 27 75.0 75.0 97.2

I volunteered 1 2.8 2.8 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

g. Your spouse’s occupation

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid Agent did not obtain 36 100.0 100.0 100.0

 

  125

h. Your length of employment

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 2 5.6 5.6 5.6

Agent did not obtain 34 94.4 94.4 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

i. Your spouse’s length of employment

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid Agent did not obtain 36 100.0 100.0 100.0

j. Your credit standing

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Agent asked 1 2.8 2.8 2.8

Agent did not obtain 35 97.2 97.2 100.0

Valid

Total 36 100.0 100.0

32. Were you referred to any other location or organization for housing?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 31 86.1 88.6 88.6

Yes 4 11.1 11.4 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

  126

33. Did the agent say anything about the complex, the tenants, units, etc?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 17 47.2 48.6 48.6

Yes 18 50.0 51.4 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

34. Were there any equal housing signs visible on the premises?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 27 75.0 81.8 81.8

Yes 6 16.7 18.2 100.0

Valid

Total 33 91.7 100.0

Missing System 3 8.3

Total 36 100.0

35. a. Race or ethnicity?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 34 94.4 97.1 97.1

Yes 1 2.8 2.9 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

  127

35. b. National origin, Citizenship, Legal Status?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 32 88.9 91.4 91.4

Yes 3 8.3 8.6 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

35. c. Religion?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

35. d. Persons with disabilities?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 34 94.4 97.1 97.1

Yes 1 2.8 2.9 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

  128

35. e. Families with children?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 29 80.6 82.9 82.9

Yes 6 16.7 17.1 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

36. a. Fair Housing Laws?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

36. b. Equal Housing Opportunity?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

36. c. Open Housing Ordinance?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

  129

36. d. Anti-discrimination laws?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

37. Were you given any information in a written form such as a guest log, etc?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

No 16 44.4 45.7 45.7

Yes 19 52.8 54.3 100.0

Valid

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

 

 

  130

Appendix C – Statistical Report of Focus Group

Participants

 

  131

Frequency Table

You are treated with less courtesy than other people.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 3 3.2 13.6 13.6

less than once a year 4 4.3 18.2 31.8

a few times a year 4 4.3 18.2 50.0

a few times a month 2 2.1 9.1 59.1

almost every day 9 9.6 40.9 100.0

Valid

Total 22 23.4 100.0 Missing System 72 76.6 Total 94 100.0

You are treated with less respect than other people.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 3 3.2 14.3 14.3

less than once a year 3 3.2 14.3 28.6

a few times a year 7 7.4 33.3 61.9

a few times a month 1 1.1 4.8 66.7

at least once a week 1 1.1 4.8 71.4

almost every day 6 6.4 28.6 100.0

Valid

Total 21 22.3 100.0 999 1 1.1 System 72 76.6

Missing

Total 73 77.7 Total 94 100.0

 

  132

You receive poorer service than other people at restaurants or stores.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 5 5.3 23.8 23.8

less than once a year 2 2.1 9.5 33.3

a few times a year 11 11.7 52.4 85.7

a few times a month 1 1.1 4.8 90.5

at least once a week 1 1.1 4.8 95.2

almost every day 1 1.1 4.8 100.0

Valid

Total 21 22.3 100.0 999 1 1.1 System 72 76.6

Missing

Total 73 77.7 Total 94 100.0

People act as if they think you are not smart.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 4 4.3 18.2 18.2

less than once a year 1 1.1 4.5 22.7

a few times a year 7 7.4 31.8 54.5

a few times a month 3 3.2 13.6 68.2

almost every day 7 7.4 31.8 100.0

Valid

Total 22 23.4 100.0 Missing System 72 76.6 Total 94 100.0

 

  133

People act as if they are afraid of you.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 4 4.3 21.1 21.1

less than once a year 5 5.3 26.3 47.4

a few times a year 4 4.3 21.1 68.4

a few times a month 2 2.1 10.5 78.9

at least once a week 2 2.1 10.5 89.5

almost every day 2 2.1 10.5 100.0

Valid

Total 19 20.2 100.0 999 3 3.2 System 72 76.6

Missing

Total 75 79.8 Total 94 100.0

People act as if they think you are dishonest.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 3 3.2 15.0 15.0

less than once a year 4 4.3 20.0 35.0

a few times a year 6 6.4 30.0 65.0

a few times a month 3 3.2 15.0 80.0

almost every day 4 4.3 20.0 100.0

Valid

Total 20 21.3 100.0 999 2 2.1 System 72 76.6

Missing

Total 74 78.7 Total 94 100.0

 

  134

People act as if they are better than you are.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 2 2.1 10.0 10.0

less than once a year 1 1.1 5.0 15.0

a few times a year 6 6.4 30.0 45.0

a few times a month 3 3.2 15.0 60.0

at least once a week 1 1.1 5.0 65.0

almost every day 7 7.4 35.0 100.0

Valid

Total 20 21.3 100.0 999 2 2.1 System 72 76.6

Missing

Total 74 78.7 Total 94 100.0

You are called names or insulted.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 8 8.5 40.0 40.0

less than once a year 7 7.4 35.0 75.0

a few times a year 2 2.1 10.0 85.0

at least once a week 2 2.1 10.0 95.0

almost every day 1 1.1 5.0 100.0

Valid

Total 20 21.3 100.0 999 1 1.1 System 73 77.7

Missing

Total 74 78.7 Total 94 100.0

 

  135

You are threatened or harassed.

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 9 9.6 45.0 45.0

less than once a year 3 3.2 15.0 60.0

a few times a year 1 1.1 5.0 65.0

a few times a month 3 3.2 15.0 80.0

almost every day 4 4.3 20.0 100.0

Valid

Total 20 21.3 100.0 999 2 2.1 System 72 76.6

Missing

Total 74 78.7 Total 94 100.0

When was the last time you rented a house or apartment

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

0 1 1.1 4.8 4.8

Never 1 1.1 4.8 9.5

More than 5 years ago 9 9.6 42.9 52.4

More than a year ago 6 6.4 28.6 81.0

Within the last 12 months 4 4.3 19.0 100.0

Valid

Total 21 22.3 100.0 999 1 1.1 System 72 76.6

Missing

Total 73 77.7 Total 94 100.0

 

  136

Have you ever been unfairly prevented from moving into a neighborhood because a landlord refused to

rent you a house or apartment?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 13 13.8 68.4 68.4

More than 5 years ago 2 2.1 10.5 78.9

More than a year ago 2 2.1 10.5 89.5

Within the last 12 months 2 2.1 10.5 100.0

Valid

Total 19 20.2 100.0 999 3 3.2 System 72 76.6

Missing

Total 75 79.8 Total 94 100.0

Have you ever moved into a house or apartment wher the landlord made life difficult for your or your

family?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 13 13.8 68.4 68.4

More than 5 years ago 2 2.1 10.5 78.9

More than a year ago 2 2.1 10.5 89.5

Within the last 12 months 2 2.1 10.5 100.0

Valid

Total 19 20.2 100.0 999 3 3.2 System 72 76.6

Missing

Total 75 79.8 Total 94 100.0

 

  137

Have you ever been charged more for rent than your neighbors for the same apartment?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 14 14.9 77.8 77.8

More than 5 years ago 1 1.1 5.6 83.3

More than a year ago 1 1.1 5.6 88.9

Within the last 12 months 2 2.1 11.1 100.0

Valid

Total 18 19.1 100.0 999 4 4.3 System 72 76.6

Missing

Total 76 80.9 Total 94 100.0

Have you ever been charged more for a deposit than your neighbors for the same apartment?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 13 13.8 72.2 72.2

More than 5 years ago 1 1.1 5.6 77.8

More than a year ago 1 1.1 5.6 83.3

Within the last 12 months 3 3.2 16.7 100.0

Valid

Total 18 19.1 100.0 999 4 4.3 System 72 76.6

Missing

Total 76 80.9 Total 94 100.0

 

  138

Have you ever had your requests for repairs denied?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 14 14.9 70.0 70.0

More than 5 years ago 2 2.1 10.0 80.0

More than a year ago 4 4.3 20.0 100.0

Valid

Total 20 21.3 100.0 999 2 2.1 System 72 76.6

Missing

Total 74 78.7 Total 94 100.0

Have you ever been eveicted from an apartment for non-payment of rent?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 17 18.1 94.4 94.4

Within the last 12 months 1 1.1 5.6 100.0

Valid

Total 18 19.1 100.0 999 4 4.3 System 72 76.6

Missing

Total 76 80.9 Total 94 100.0

 

  139

Have you ever been evicted from an apartment for any other reason?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 14 14.9 77.8 77.8

More than 5 years ago 2 2.1 11.1 88.9

More than a year ago 1 1.1 5.6 94.4

1999 1 1.1 5.6 100.0

Valid

Total 18 19.1 100.0 999 4 4.3 System 72 76.6

Missing

Total 76 80.9 Total 94 100.0

Do you feel that a landlord has ever treated you differently from other tenants because you are an

immigrant?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 11 11.7 68.8 68.8

More than 5 years ago 1 1.1 6.3 75.0

More than a year ago 2 2.1 12.5 87.5

Within the last 12 months 2 2.1 12.5 100.0

Valid

Total 16 17.0 100.0 999 6 6.4 System 72 76.6

Missing

Total 78 83.0 Total 94 100.0

 

  140

Have you ever complained about unfair treatment by a landlord?

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

Never 13 13.8 72.2 72.2

More than 5 years ago 1 1.1 5.6 77.8

More than a year ago 1 1.1 5.6 83.3

Within the last 12 months 3 3.2 16.7 100.0

Valid

Total 18 19.1 100.0 999 4 4.3 System 72 76.6

Missing

Total 76 80.9 Total 94 100.0

Sex

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

72 76.6 76.6 76.6

Female 16 17.0 17.0 93.6

Male 6 6.4 6.4 100.0

Valid

Total 94 100.0 100.0

 

  141

Year born

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

72 76.6 76.6 76.6

1947 1 1.1 1.1 77.7

1957 1 1.1 1.1 78.7

1958 3 3.2 3.2 81.9

1959 1 1.1 1.1 83.0

1968 1 1.1 1.1 84.0

1969 1 1.1 1.1 85.1

1970 2 2.1 2.1 87.2

1971 3 3.2 3.2 90.4

1972 2 2.1 2.1 92.6

1973 1 1.1 1.1 93.6

1975 1 1.1 1.1 94.7

1976 2 2.1 2.1 96.8

1977 1 1.1 1.1 97.9

1985 1 1.1 1.1 98.9

not sure 1 1.1 1.1 100.0

Valid

Total 94 100.0 100.0

Country of origin

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

72 76.6 76.6 76.6

Angola 1 1.1 1.1 77.7

Congo 1 1.1 1.1 78.7

Dominican Republic 1 1.1 1.1 79.8

Mexico 8 8.5 8.5 88.3

Niger 5 5.3 5.3 93.6

Peru 2 2.1 2.1 95.7

Spain 1 1.1 1.1 96.8

Togo 2 2.1 2.1 98.9

Valid

Zaire 1 1.1 1.1 100.0

 

  142

Country of origin

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

72 76.6 76.6 76.6

Angola 1 1.1 1.1 77.7

Congo 1 1.1 1.1 78.7

Dominican Republic 1 1.1 1.1 79.8

Mexico 8 8.5 8.5 88.3

Niger 5 5.3 5.3 93.6

Peru 2 2.1 2.1 95.7

Spain 1 1.1 1.1 96.8

Togo 2 2.1 2.1 98.9

Zaire 1 1.1 1.1 100.0

Total 94 100.0 100.0

Marital Status

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

never married 2 2.1 9.1 9.1

living with a partner 1 1.1 4.5 13.6

married 13 13.8 59.1 72.7

separated 2 2.1 9.1 81.8

divorced 4 4.3 18.2 100.0

Valid

Total 22 23.4 100.0 Missing System 72 76.6 Total 94 100.0

 

  143

Working

Frequency Percent Valid Percent

Cumulative

Percent

72 76.6 76.6 76.6

999 2 2.1 2.1 78.7

full time 9 9.6 9.6 88.3

part time 5 5.3 5.3 93.6

unemployed 6 6.4 6.4 100.0

Valid

Total 94 100.0 100.0