MODIFICACIÓN PARCIAL AL PLAN REGULADOR COMUNAL DE … · DE MACUL, SECTOR CENTRO ORIENTE ......
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1 MODIFICACIÓN PARCIAL AL PLAN REGULADOR COMUNAL DE MACUL, SECTOR CENTRO ORIENTE Sector comprendido entre las calles Av. Macul, calles Los Olmos, Ramón Cruz Montt, Madreselvas y Av. Américo Vespucio MEMORIA EXPLICATIVA EQUIPO DE TRABAJO: ALEXANDER NOHRA ZÚÑIGA RODRIGO GERTOSIO SWANSTON PABLO CRISTOBAL GUTIERREZ MUÑOZ MARGARITA LEONOR MENDEZ GONZALEZ GASTON EDUARDO VEGA BUCCICARDI HIBERT ANTHONY SEAL CAMPOS I. MUNICIPALIDAD DE MACUL ASESORÍA URBANA Agosto de 2017
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MODIFICACIÓN PARCIAL AL PLAN REGULADOR COMUNAL
DE MACUL, SECTOR CENTRO ORIENTE
Sector comprendido entre las calles Av. Macul, calles Los
Olmos, Ramón Cruz Montt, Madreselvas y Av. Américo
Vespucio
MEMORIA EXPLICATIVA
EQUIPO DE TRABAJO:
ALEXANDER NOHRA ZÚÑIGA
RODRIGO GERTOSIO SWANSTON
PABLO CRISTOBAL GUTIERREZ MUÑOZ
MARGARITA LEONOR MENDEZ GONZALEZ
GASTON EDUARDO VEGA BUCCICARDI
HIBERT ANTHONY SEAL CAMPOS
I. MUNICIPALIDAD DE MACUL ASESORÍA URBANA
Agosto de 2017
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INDICE
1. INTRODUCCIÓN
2. ESTUDIO DE ÁREA DE INTERVENCIÓN Y CONTEXTO
3. ANALISIS URBANO
3.1 ANALISIS NORMATIVO
3.1.1 Análisis de la normativa vigente en el área de estudio
3.2 ESTUDIO VIAL
3.2.1 Estructura vial y de transporte actual y futura.
3.2.2 Accesibilidad y vías locales de los barrios
3.3 ANALISIS DE FUNCIONES Y MORFOLOGIA URBANA
3.3.1 Estudio funciones urbanas y equipamiento en Macul
3.3.2 Descripción funciones urbanas en sector de estudio
3.3.3 Descripción de los equipamientos en el sector de estudio
3.3.4 Sobre los cambios de uso de suelo
3.3.5 Estudio morfología urbana
3.3.5.1 Análisis de tipologías edificadas
3.3.5.2 Análisis de las alturas
3.3.5.3 Análisis de la calidad de la construcción
4. ESTUDIO PATRIMONIO
4.1 Estudio patrimonio físico y social
4.1.1 Valores urbanos del sector estudiado.
4.1.2 Valores arquitectónicos
4.1.3 Valores sociales
5. ANALISIS SOCIOECONOMICO
5.1 Densidad de población
5.2 Estratificación Socioeconómica
6. ANALISIS AMBIENTAL
6.1 Áreas Verdes y áreas de gran superficie permeable
6.2 Zonas de Congestión Vehicular
6.3 Zonas de inundación
7. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD SANITARIA EN EL ÁREA DE ESTUDIO
8. SINTESIS DE DIAGNOSTICO URBANO
9. NORMATIVA Y PROPUESTA DE MODIFICACIÓN
9.1 Marco Regulatorio
9.2 Planimetría Situación Actual
9.3 Tabla normativa Plan Regulador Comunal vigente
10. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN
10.1 Situación propuesta
Plano Propuesta Modificación al P.R.C., área de Estudio
10.2 Normativa Propuesta
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1. INTRODUCCIÓN
La comuna de Macul en la actualidad está enfrentada a diversos desafíos
urbanos como consecuencia del crecimiento peri central del área metropolitana de
Santiago. Su actual Plan Regulador Comunal ha privilegiado el desarrollo de usos
mixtos junto a edificios residenciales en altura sobre los ejes viales más importantes de
la comuna y producto de esa densificación se han producido numerosos efectos
negativos para los barrios residenciales históricamente existentes.
El objetivo de la siguiente propuesta de modificación es proteger y preservar en
el tiempo el patrimonio urbano residencial de baja altura que caracterizan los barrios
consolidados de Macul, así como en el modo de vida asociado la estructura urbana
histórica. La estrategia de protección propuesta desde el equipo técnico es disminuir
las densidades y las alturas de edificación presentes en el actual PRC de Macul en las
zonas críticas, de manera participativa y abierta a la comunidad de los territorios
estudiados.
La necesidad de articular criterios de desarrollo sostenible en conjunto con un
proceso participativo que potencie y respalde estas necesarias propuestas de
modificación al nuestro instrumento de ordenamiento urbano de la Comuna de
Macul, es que el propósito para la presente Modificación al Plano Regulador
Comunal (PRC) es el de rediseñar sus relaciones urbanas y establecer los equilibrios
normativos, en los sectores señalados anteriormente, respetando los modos de vida
tradicionales y nuestro patrimonio arquitectónico y urbano, con el objeto de obtener
un desarrollo urbano sostenible y focalizado en la comunidad.
El objetivo de la presente modificación no busca frenar el desarrollo y la
demanda residencial que goza actualmente Macul, sino que buscará una
armonía constructiva que reconozca el entorno donde se inserta, mediante
estrategias de transición entre zonas densas y zonas de baja densidad y altura.
Imagen: plano de sector de estudio PRC actual. Las zonas rojas son las zonas en el el actual
PRC plantea las más altas densidades y alturas. Elaboración propia.
2._ ESTUDIO DE ÁREA DE INTERVENCIÓN Y CONTEXTO
Esta propuesta de Modificación se delimita en el sector que ha sido afectado
por el fuerte aumento de la densidad residencial, específicamente dentro del
cuadrante ubicado entre Los Olmos por el norte, Ramón Cruz Montt entre Los Olmos y
calle Madreselvas por el oriente, Américo Vespucio por el oriente y la vereda oriente
de Av. Macul.
Las Unidades Vecinales involucradas en la presente modificación son las N° 6, 7,
8, 9, 13, 14, 15 y16.
Zonas mixtas de alta densidad
Zonas barrios tradicionales
Zonas barrios tradicionales
Zona de barrios Industriales
Zona de barrios Industriales
Zonas Instituciones
Zonas mixtas de alta densidad
Zonas mixtas de alta densidad
Zonas mixtas de alta densidad
Zonas mixtas de alta densidad
Zonas mixtas de alta densidad
Zonas mixtas de alta densidad
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Imagen: Zonas ZM / PRC Comunal de densidad alta v/s interiores de barrio de baja
densidad ZR6
Pero los ejes de transporte más importantes de la comuna promueven
densidades que fluctúa entre los 1500 y 2500 hab./has. generando un drástico
cambio morfológico y funcional con los barrios aledaños, barrios tradicionales de la
Comuna, que fluctúa entre los 60 y 120 hab./has.
Imagen: Polígono de estudio y de Modificación del Plano Regulador Comunal.
Polígono A – B – C – D – E – F – A
Esto produce un efecto urbano nocivo para la segunda línea de viviendas que
se ven afectadas por este drástico aumento de la densidad. Lo cual genera entre
otras cosas, congestión e impacto vehicular sobre calles locales del interior, pérdida
del asoleamiento tanto del espacio público como privado, impermeabilización de
más del 80% del suelo de los nuevos predios fusionados afectando a napas
subterráneas y en desmedro de la superficie de áreas verdes arboladas propias de la
imagen urbana que posee la comuna.
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Los sectores más afectados por esta condición normativa lo conforman por el
norte el barrio Madreselvas, que está compuesto mayoritariamente por terrenos
residenciales de 400 metros cuadrados promedio, donde la edificación no ocupa
más del 35% a 40% de la propiedad, en la cual y por esta razón predominan las áreas
verdes arboladas dando la imagen de ciudad jardín o ajardinada en conjunto con
sus tranquilas vías locales arboladas.
Este sector está claramente amenazado por la zonificación propuesta en el eje
vial de la Avda. Quilín que alcanza los 1500 hab./has., que junto a la faja de 40 metros
que expropia el futuro Parque Quilín hacia el norte, generan un drástico impacto
sobre este Barrio.
El Barrio correspondiente a la tradicional Villa Macul se ve amenazado por la
densidad que promueven los ejes viales de la Avda. Macul por el oriente y de la
Avda. Quilín por el Sur. La zona aledaña a la Avda. Macul en su sector más al norte se
ha visto drásticamente modificado por la normativa vigente, las calles locales Luis
Valenzuela y especialmente Armando Moock han sido las más afectadas por este
fuerte aumento de la densidad habitacional experimentada en los últimos 3 años.
Efectos de nuevas densidades sobre calle Armando Moock
Por otro lado, en la Avda. Macul hacia el sur aún no se ven los efectos de esta
normativa, ya que el tamaño predial promedio es menor que el de la zona norte de
este eje vial. Es cuestión de tiempo para que las inmobiliarias desarrollen gestiones
más complejas y comprometan a más sitios para poder aprovechar la normativa
imperante.
En una situación física similar respecto a los tamaños de los predios y viviendas
existentes se encuentra el límite de la Villa Macul con la Avda. Quilín. El cual también
presenta un tamaño predial que aún no ha sido explotado por las inmobiliarias, pero
que en sus extremos poniente y oriente ha comenzado a verse afectado por las
primeras fusiones de terreno en busca del tamaño predial requerido para cambiar las
densidades.
También forma parte de esta área de intervención o estudio focalizado de
Modificación del PRC de Macul, el sector central de la villa Macul, constituido por la
vialidad estructurante troncal El Líbano, la Plaza Guatemala y grandes paños islas al
interior del barrio, todos ellos en los cuales se promueven densidades que van desde
los 800 hab./há. a los 1500 Hab./há. reflejados en edificaciones de 6 a 12 pisos
respectivamente. Estas densidades permitidas no se han desarrollado aún al interior
del barrio, y de ser implementadas generarían un fuerte impacto funcional y físico
sobre este.
Finalmente, el Eje de la Avda. Américo Vespucio con su densidad permitida de
2500 hab./has., solo se ha consolidado en la zona sur del eje donde existían grandes
paños prediales a disposición, no así hacia el norte donde las poblaciones existentes
con sus redes de pasajes y pequeños predios son una barrera para la gestión
inmobiliaria.
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Condición física de predios y edificación del eje Vespucio
3. ANALISIS URBANO
3.1 ANALISIS NORMATIVO
3.1.1 Análisis de la normativa vigente en el área de estudio
A continuación se expone un cuadro resumen de la normativa actual según la
Ordenanza del Plan Regulador Comunal y sus Modificaciones:
Densidad
ZONAS
SUP PREDIAL MIN
N° PISOS
COEF CONST
% OCUP SUELO
Sist Agrupam. Antejardín Mínima Máxima
Zona Residencial Mixta Densidad Alta
ZM-1
500 - 1000 10 2,5 0,65 A 5
1000 2500 1001 - 2000 15 3,0 0,60 A 5
2001 -3000 20 3,5 0,55 A 5
3001 y mas 25 4,0 0,50 A 5
Zona Residencial Mixta Densidad Alta, Comercial
ZM-2
0 - 500 10 2,0 0,60 A 5
1000 2500 501 - 1000 12 2,0 0,55 A 6
1001 - 2000 15 2,5 0,50 A 8
2001 y mas 18 3,0 0,45 A 10
Zona Residencial Mixta Densidad Alta, Cívica
ZM-3
1000 - 2000 10 2,0 0,60 A 5
1000 2500 2001 -3000 12 2,0 0,55 A 5
3001 - 4000 15 2,5 0,50 A 5
4001 y mas 20 3,0 0,45 A 5
Zona Residencial Mixta Densidad Media
ZM-4
500 - 1000 6 2,0 0,55 A 3
500 2000 1001 - 2000 8 2,0 0,50 A 3
2001 -3000 10 2,5 0,54 A 3
3001 y mas 12 3,0 0,40 A 3
Zona Residencial Mixta Densidad Media Comercial
ZM-5
Hasta 500 6 1,5 0,70 A - P - C 5
500 1000 501 - 1000 6 2,0 0,65 A - P - C 5
1001 - 2000 6 2,5 0,60 A - P - C 5
2001 y mas 6 3,0 0,55 A - P - C 5
Zona Residencial Mixta Densidad baja
ZR-6
160 -300 3 1,0 0,60 A - P - C 3
200 400 301 -500 3 1,2 0,55 A - P - C 3
501 - 1000 3 1,5 0,50 A - P - C 3
1001 y mas 3 1,5 0,40 A - P - C 3
Zona Residencial Mixta Densidad media
ZM-6 300
6
2,5
0,40 - 0,60
A - P – C
3 y 5
1000
Zona Residencial Mixta Densidad media
ZM-7 300
4
2,0
0,40 - 0,6
A - P – C
3
1000
Zona Industrial Exclusiva ZI-e 500 a 1500 rasante 2,0 0,70 A - P 3,5
1501 y mas rasante 2,5 0,60 A - P 3,5
Zona Industrial Inofensiva ZI-i 500 - 1000 rasante 2,0 0,70 A - P 3,5
1001 y mas rasante 2,5 0,70 A - P 3,5
Zona Industrial Mixta Densidad Alta
ZI-m 1001 a 2000 12 2,0 0,55 A 5
2001 y mas 16 2,5 0,50 A 8
Zona Equipamiento Intercomunal ZE-i
existente, 10000 y mas rasante 1,0 0,60 A 10
Zona de Equipamiento Recreacional y Deportivo ZE-d
existente, 20000 y mas rasante 0,05 0,05 10
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Se han separado y agrupado las zonificaciones del PRC vigente de Macul en
un primer grupo, con las Zonas ZM-1, ZM-2, ZM-3 y ZM-4, como zonas de usos mixto de
alta densidad residencial, que van desde los 12 a los 25 pisos de altura y que
conforman los frentes a las vías estructurantes y de transporte más importantes de la
comuna. Gran parte de estas zonas son las que limitan y amenazan el interior de los
barrios tradicionales representado con la zonificación ZR-6, de no más de tres pisos de
altura.
Las Zonas ZM1, ZM2, ZM3 y ZM4, pueden alcanzar los 2000 y 2500 habitantes por
hectárea y con porcentajes de ocupación de suelo en primer piso que puede llegar al
65 %, más las superficies ocupadas por terraza de acceso, estacionamientos, etc.,
pueden así llegar a ocupar el 80% de suelo natural, impermeabilizándolo y generando
escasas áreas verdes.
Las densidades en estas Zonas Mixtas, los índices de Constructibilidad, que
pueden llegar a 3 y 4 veces la superficie de los terrenos, las alturas permitidas y los
antejardines asociados a esas alturas, son los de una ciudad donde la imagen de lo
construido o lleno predomina sobre el vacío, atentando contra la imagen de ciudad
jardín o ajardinada que ha construido la Comuna históricamente.
Las Zonas ZM-1, ZM-2, ZM-3 y ZM-4 poseen densidades e índices de
constructibilidad que casi duplican a los que se proponen en comunas como
Providencia, en sus zonas residenciales de alta densidad (que son de 1000 hab./há. e
índices constructibilidad de 1,6); de esta forma han podido, mantener su imagen
histórica de ciudad jardín, a pesar de la densificación urbana que han tenido que
asumir.
Un segundo grupo de Zonas Mixtas lo conforman las zonas ZM5, ZM6 y ZM7, que
son zonas mixtas de 4 y 6 pisos al interior de los barrios residenciales existentes. Estas
zonas pueden alcanzar densidades que van desde los 450 a los 750 habitantes por
hectárea y además permiten la localización de equipamientos y comercio. Estas zonas vigentes del PRC de Macul, de consolidarse irrumpirían
drásticamente en barrios como Madreselvas y la Villa Macul, que poseen densidades
no superiores a los 60 habitantes por hectárea y en los cuales además el sistema de
equipamiento y comercio está originalmente constituido en torno a sus plazas
vecinales. La superficie predial promedio existente en estos sectores residenciales (350
metros cuadrados) aún no ha facilitado un desarrollo notorio de la zonificación mixta,
ZM-5, ZM-6 y ZM-7 al interior de los barrios.
La zona predominante del área de estudio es la Zona ZR-6, siendo esta zona la
que norma los barrios residenciales existentes en la Comuna, esta zona permite
densidades de hasta 400 habitantes por hectárea en tres pisos y con porcentajes de
ocupación de suelo de hasta el 50 % reproducible en tres pisos. Esto dista bastante de
la condición física de las viviendas tradicionales existentes en estos barrios, ya que
estas poseen no más de dos pisos ocupando el 35% a 40% del suelo y con densidades
no superiores a los 80 habitantes por hectárea.
Esta condición normativa de la zona ZR6 ha permitido el desarrollo aun puntual
de edificaciones multifamiliares en tres pisos, que ocupan un porcentaje importante
del suelo del predio, (más del 50%) modificando de esta manera drásticamente las
condiciones físicas y funcionales al interior de los barrios.
Edificación en tres pisos en ZR-6 (Villa Macul)
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Existe un último grupo de zonas de la normativa local que también reviste una
importante amenaza a los barrios residenciales tradicionales respecto de las
densidades y alturas permitidas, estas son las zonas ZI-m y ZE-d, las cuales no tienen
densidades definidas y permiten 17 pisos y limitada por rasantes sus alturas
respectivamente. Son grandes paños de terreno de más de 10.000 metros cuadrados,
que de ser vendidos a desarrollistas inmobiliarios se generarían grandes densidades a
partir de una serie de edificaciones de más de 17 pisos en un gran predio urbano.
Las zonas ZI-m están ubicadas sobre la Avda. Quilín y aledaño al barrio Madre
Selva y las zonas ZE-d se encuentran al centro de la Villa Macul, pudiendo generar
ambas un fuerte impacto funcional de congestión vehicular entre otros, sobre estos
sectores.
3.2 ESTUDIO VIAL
3.2.1 Estructura vial y de transporte actual y futura.
Gran parte de las vialidades estructurantes de la Comuna y del sector en
estudio se encuentran reguladas por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago
(PRMS).
Cruzando por el límite norte del área de estudio y en sentido oriente poniente,
se encuentra la Avda. Quilín, vía troncal, que está normada por el PRMS con un
bandejón central verde y un ancho entre líneas oficiales variable entre 60 y 40 metros.
En sentido norte sur existen tres vías pertenecientes al sistema vial
Metropolitano, la Av. El Líbano definida como vía Troncal de 25 metros de perfil, la
Avda. Macul, vía Troncal definida con un perfil de 30 metros entre líneas oficiales y la
Avda. Américo Vespucio, vía Expresa con 60 metros entre líneas oficiales.
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Esta estructura vial definida por el PRMS fue la base, para establecer zonas de
usos mixtos de alta densidad en la Comuna, proponiendo en sus perímetros una faja
de mayor altura y de equipamientos.
En el sector sur del área de estudio se destaca la Avda. Amador Neghme, vía
colectora perteneciente a la vialidad estructurante de la Comuna, que va en sentido
oriente poniente, con un bandejón central y un perfil entre líneas oficiales de 30
metros.
El transporte público del área de estudio está actualmente estructurado por la
línea 4 del Metro que corre al centro del eje vial de la Avda. Américo Vespucio, con
estaciones en la rotonda de Quilín (Estación Quilín), en el cruce con la Avda. Amador
Neghme (estación Las Torres) y en el cruce con la Av. Departamental (Estación
Macul). Se ha proyectado por algunos centros de investigación como la CChC y la
UDP una nueva línea de metro por la Avda. Macul la cual solo se ha presentado en
forma de idea.
El Transantiago corre principalmente por avenida Macul y Quilín, aunque
también existen recorridos por el interior de los barrios residenciales a través de la Av.
El Líbano, Arturo González y Ramón Cruz Montt.
3.2.2 Accesibilidad y vías locales de los barrios
Los barrios residenciales del área de estudio se encuentran al interior de los
límites definidos por la vialidad estructurante de la Comuna, antes mencionadas,
como son las Avda. Américo Vespucio, Avda. Quilín y la Avda. Macul, convirtiéndose
estas en verdaderas barreras funcionales que dejan a estos barrios con un cierto
grado de aislamiento respecto de sus accesibilidades urbanas con el entorno.
De esta manera podemos hablar de “Barrios islas” los cuales poseen limitadas
vías de accesos para vincularse hacia las diferentes direcciones de la ciudad. Es así
como la Avda. Américo Vespucio solo permite ser traspasada a través de una
rotonda con la Avda. Quilín y en el resto de su recorrido funciona como una barrera
funcional que limita la comuna de Macul con la Comuna de La Florida.
Por otro lado, la Avda. Quilín en todo el tramo que traspasa el área de estudio
solo puede ser cruzada en sentido norte sur por tres vías, Premio Nobel, Av. El Líbano y
Ramón Cruz Montt. Por lo tanto, solo tres vías en un tramo de casi 2 kilómetros vinculan
la Villa Macul con el centro de la ciudad, lo que hace muy frágil el sector respecto de
cualquier densificación urbana que se proponga en su interior, lo cual generaría
importantes congestiones en estas únicas vías de egreso e ingreso a los diferentes
barrios residenciales.
Pro
yect
o lí
ne
a d
e m
etr
oC
CH
P_U
DP
Estación Las Torres
Estación Quilín
Estación Las Torres
Estación Quilín
Estructura vial y de transporte existente Estructura vial y de transporte propuesta
10
Además, es importante destacar la riqueza de las vialidades locales, de calles
curvas del trazado original de la Villa Macul el cual posee una cierta continuidad
hacia el norte de la comuna. Pero por otro lado y limitado por la Av. El Líbano, el
sector oriente del área de estudio prácticamente carece de vías estructurantes,
siendo un sector donde predominan los pasajes y las superficies prediales menores del
sector. Sola la calle San Vicente de Paul, que va en sentido norte sur, sirve de
alimentador y servicio de ese sector del área de estudio, esta condición también
dificulta asumir grandes densidades para el área ya que carece de vialidad
estructurante suficiente.
En relación con la calle Arturo Gozalvez, vía colectora perteneciente a la red
vial comunal, que se encuentra con afectación a Utilidad Pública por ensanche de
un metro por ambos costados, con dicha afectación se van a eliminar las especies
arbóreas de décadas de cuidado efectuados por los vecinos, modificándose un
espacio urbano de conservación y preservación histórica dentro de la comuna, que
para ellos tiene un inmenso valor paisajístico y cultural que se debe mantener por sus
notables cualidades como lugar patrimonial, depositario de muchos aspectos
relevantes para la vida urbana de Macul, cuales son las arterias arboladas con
anchas aceras y un orden espacial que representa un hito urbano perteneciente a la
memoria colectiva de sus habitantes.
Al respecto, este Municipio no ha contemplado ninguna gestión tendiente a la
ejecución de dicho ensanche ni tampoco alguna entidad Ministerial, debido a que el
ensanche de un metro a ambos costados de la calle Luís Durand no altera el
desarrollo de la red vial comunal por ser un ensanche muy menor y considera,
además, que dicho ensanche afectaría fuertemente la calidad de vida al barrio
donde está dispuesto.
3.3 ANALISIS DE FUNCIONES Y MORFOLOGIA URBANA
3.3.1 Estudio funciones urbanas y equipamiento en Macul
El territorio de la comuna de Macul posee una superficie de 12,9 km2. Esta
circundada por grandes vías intercomunales que poseen líneas de Metro (Vicuña
Mackenna limite poniente y Américo Vespucio como límite oriente). Interiormente, la
avenida Macul secciona longitudinalmente de norte a sur en un sector oriente
residencial consolidado y un sector poniente cuyo rol es mixto entre grandes predios
industriales a lo largo del eje vicuña Mackenna, antiguo cinturón de hierro por el paso
del ferrocarril producto del antiguo modelo desarrollista impulsado en Chile hasta la
década de 1979, y que continua hacia el poniente con la comuna de san Joaquín e
islotes de loteos residenciales hasta el límite sur adyacente al zanjón de la aguada.
Ramón CruzEl Líbano
Premio Nobel
Víctor Domingo Silva
Arturo Gonzálvez
El Líbano
Ramón Cruz
Vicente Huidobro
Accesos a los barrios residenciales Estructura vial local de barrios
11
El equipamiento comunal se ubica en sus bordes y en la avenida Macul,
siguiendo el antiguo patrón de orden urbano que pertenecía a la Municipalidad de
Ñuñoa y que fue dividido territorialmente en 1984, creándose la Municipalidad de
Macul.
El presente estudio se concentrará en el sector oriente de la Av. Macul, de
carácter eminentemente residencial tradicional, y que concentra la mayor cantidad
de nuevos proyectos inmobiliarios debido a las mayores densidades planteadas por el
PRC vigente desde el año 2004. La comuna de Macul se caracteriza por ser un
territorio heterogéneo y variado en sus funciones locales e intercomunales. Producto
del catastro de usos de suelo actual es que se pueden agrupar 5 Sectores claramente
diferenciados:
Locales comerciales
Vivienda, (aislada, pareada, en altura)
Equipamiento escala residencial,
Equipamiento escala intercomunal y metropolitana
Sector industrial.
Imagen: Av. Macul hacia el sur. Imagen: Américo Vespucio hacia el norte.
3.3.2 Descripción funciones urbanas en sector de estudio:
Las funciones urbanas son las diversas ocupaciones de los habitantes de una
ciudad, con las cuales se desarrolla la vida urbana. A través del uso que tiene el suelo
urbano, es decir, cómo se distribuye el espacio ocupado por viviendas, comercios,
industrias, hospitales, iglesias, estaciones, áreas verdes, estudios, etc.
Dentro del área de estudio de Macul se pueden agrupar en dos categorías el
uso del territorio según su función residencial y su equipamiento, que a su vez se
agrupa en equipamiento de uso local y de uso externo (metropolitano):
El sector de estudio según el catastro adjunto, es predominantemente de
carácter habitacional de baja altura 1 y 2 pisos y está definido por una sumatoria de
barrios tradicionales gestados a fines de 1950 y 1960, con aproximadamente un 90%
de la superficie estudiada y de equipamientos a escala domestica al interior de los
barrios seleccionados, siendo la villa Macul el sector en la cual dentro de su
planificación original ubica el comercio, colegios, Jardín Infantil e Iglesias en su interior
y cercano a las plazas públicas.
Estos paños residenciales fueron originalmente barrios concebidos como
unidades vecinales y no como un crecimiento aislado, debido a que el antiguo
territorio ocupado por chacras agrícolas fue dividido en grandes loteos producto de
un crecimiento planificado desde EMPART, poblando la antigua Ñuñoa hacia el sur.
Dentro del territorio de estudio, todas las zonificaciones en su interior Zona
residencial mixta, lo que permite la aparición de locales comerciales menores en su
interior y en los bordes
12
La estructura urbana de la dimensión residencial se vincula fuertemente a sus
áreas verdes, que actúan como sub-centros que proveen el equipamiento a escala
doméstica en muchas casas de los años 50 vinculados a áreas verdes con
equipamiento menor, escala local.
Esquema uso residencial,
3.3.3 Descripción de los equipamientos en el sector de estudio
Existen 2 escalas de equipamiento dentro del área de estudio:
A. equipamiento de uso local
B. Equipamiento de uso externo (metropolitana)
A. Equipamiento de uso local
El equipamiento fue concebido dentro en los loteos originales de EMPART,
como una manera de asegurar su sostenibilidad en el tiempo. Dentro del perímetro
de Villa Macul la mayoría del equipamiento se concentra frente a las plazas públicas:
Locales comerciales domésticos
Colegios
Jardines infantiles
Sedes JJVV
Cuartel de bomberos
Equipamiento religioso: Iglesia del Carmen
Las mayores vías al permitir una visibilidad mayor, han fomentado el pequeño
comercio dentro de las casas (comida al paso por ejemplo) aprovechando el
carácter de residencial mixto, presente en el PRC actual. El comercio en los bordes es
de mayor magnitud, supermercado MONTSERRAT y talleres y comercio variado sobre
el borde norte de Av. Quilín.
Esquema uso comercial y residencial.
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B. Equipamiento de uso externo (metropolitana)
Dentro de la comuna existe un nivel de equipamiento de grandes paños que
funcionan como células independientes y ajenas a la trama urbana, el que no tiene
relación con el habitar doméstico de los barrios que lo circundan, como es el caso
de:
Fundación de beneficencia “Regazo”. Dirección: Calle Santa Teresa de Los
Andes
N°4141, Macul.
Complejo Deportivo mundo Sport. Dirección: El Líbano 5001, Macul.
Canchas secundarias Complejo deportivo Juan Pinto Duran. Dirección: Pje. Dr.
Amador Neghme Rodríguez N° 3714, Macul.
Iglesia nuestra señora del Carmen, Av. Quilín 3675, Macul.
LA RED, compañía de televisión de Chile, Quilín 3750, Macul-
Empresa NOVAFOODS S.A,
Laboratorio Boston, Av. Quilín 3550, Macul.
Estos grandes paños no residenciales, aunque están reconocidos en el plano
regulador, abre una posibilidad de ser convertidos en paños residenciales a futuro
tanto por su tamaño, como por su buena ubicación conectada con vías
intercomunales.
Esquema uso comercial +
Equipamiento de uso externo.
3.3.4 Sobre los cambios de uso de suelo:
Si bien en todas las zonificaciones del perímetro estudiado se permite las zonas
mixtas (residencia y equipamiento), los cambios de uso de suelo observado se
pueden agrupar en dos dimensiones:
Casas o predios residenciales transformados en locales comerciales adaptados
(Macul registra un aumento de cambios en el uso, desde antiguas viviendas a
comercio entre Av. Quilín por el norte hasta Jorge González por el sur).
Eliminación de casas para el desarrollo comercial dentro del terreno
(supermercado Montserrat, (Av. Macul 3578).
14
Cambios de uso de suelo según zonas:
Sector norte:
En general los usos de suelo se mantienen en el territorio de análisis, sin
embargo, existe un cambio en el uso de los suelos de residencial a comercial a lo
largo de la Avenida Macul entre Quilín y Jorge González Bastías impulsado por la
visibilidad comercial que ofrece Macul.
Asimismo existe un cambio en el uso “no oficial” de ciertas viviendas que
enfrentan a las nuevas construcciones en la vereda oriente de calle Armando Moock
que son usadas como oficinas de obra, bodegas de maquinaria, o viviendas en
desuso especulativo.
Por Av. Quilín entre El Líbano y Ramón Cruz, se observa una variedad de usos
en el territorio (permitido por encontrarse dentro de la Zm4 de tipo mixta) de mala
calidad y definición constructiva, debido a la actual franja de expropiación no
ejecutada que permite que sobre los terrenos no existan inversiones de mantención ni
desarrollo de infraestructura.
Se constata un cambio de suelo en las viviendas esquina de la diagonal de
calle Poeta Vicente Huidobro (casas esquina) de vivienda a comercio.
Actualmente según el PRC, sobre la Av. El Líbano el uso de suelo es mixto (ZM5,
zona residencial mixta densidad media comercial), sin embargo esto no se aprecia y
no ha promovido la aparición de comercio a su largo.
Sector sur:
Se catastra un incremento de locales comerciales sobre la vereda norte de
calle Doctor Amador Neghme acorde a la zonificación del PRC actual Zm-4 “mixta”.
Dentro del área de estudio se puede constatar que:
La función residencial dentro del área de estudio se mantiene, así como su
comercio y equipamiento original ya que el trazado urbano original posee una visión
integradora entre la residencia y el equipamiento doméstico (supeditada a la función
dominante residencial). El comercio y los establecimientos educacionales fomentan
una sostenibilidad en el uso del suelo urbano que se mantiene sin grandes variaciones
en el uso desde la década de 1960.
El comercio al interior del barrio mantiene la misma escala humana y abastece
la demanda comercial cotidiana de sus residentes. Por lo que se concluye que las
funciones se encuentran en armonía hacia el interior de los barrios.
Sin embargo, en los límites exteriores del sector estudiado (Av. Macul con Quilín
/Armando Moock) se provoca un desequilibrio debido a que este equipamiento
doméstico no cubre la alta demanda de servicios que se necesita para abastecer la
alta densidad presente en los nuevos proyectos residenciales de torres ubicadas entre
Macul, Armando Moock y Poeta Huidobro, lo que provoca un desequilibrio entre
residencia y servicios básicos y comerciales.
3.3.5 Estudio morfología urbana
El análisis de la morfología urbana estudia esencialmente los
aspectos exteriores del medio urbano construido y sus relaciones entre trama vial,
forma de las edificaciones y el espacio público, definiendo y explicando el
paisaje urbano y su estructura. La morfología del sector de estudio responde además
a un momento histórico particular de principios de la década de 1940 cuando se
urbanizan las antiguas chacras agrícolas y vitivinícolas del sector sur de la antigua
comuna de Ñuñoa.
15
La forma del territorio de análisis corresponde a la urbanización de antiguas
chacras del sector sur de Ñuñoa: “La Loma de Macul” (Villa Macul), Fundo la
Chacarilla (actual barrio Chacarillas), es decir, existe un periodo histórico de
residencia planificada en el sector sur oriente de Macul que plasmó en el barrio su
forma, con vivencias sociales y su materialización en la arquitectura de las viviendas.
El polígono de los loteos descritos se ajustan a la topografía del terreno
existente, reconociendo, la plaza central (hoy Guatemala). La trama interna se
desarrolla mediante 2 elementos clave: las vías curvas y la diagonal Poeta Vicente
Huidobro.
Las vías curvas en rigor son calles rectas que se quiebran en 135° tomando
como eje la plaza Guatemala, lográndose el efecto de percibir calles más cortas, de
baja altura y de poco tránsito vehicular, invitando al peatón a “ir descubriendo la
calle”, efecto utilizado proveniente de la teoría de la Ciudad Jardín, impulsada por el
urbanista Ebenezer Howard, lográndose un efecto de barrio más íntimo y de escala
doméstica, con amplios ancho de vereda y áreas verdes, lo que impregna en el
imaginario social la imagen de una buena vida de barrio que goza en la actualidad
este sector.
El uso de la calle curva y de la plaza central es comúnmente utilizado en
barrios que emulan las imágenes de los barrios Parisinos con que fueron urbanizados
muchos loteos de Santiago desde principios del S. XX, como el barrio “París Londres”,
el barrio Concha y Toro, ambos en el centro de Santiago.”
Otro antecedente histórico en el trazado del área de estudio se da por la calle
diagonal Poeta Vicente Huidobro”, que está presente en el plano del loteo de las
antiguas chacras, y se mantiene y aumenta su longitud hasta alcanzar la Av. Macul,
uniéndola con el corazón del barrio que es la plaza Guatemala.
16
3.3.5.1 Análisis de las tipologías edificadas
La dimensión residencial de Macul posee una alta homogeneidad tanto en
dimensiones prediales como en altura entre 1 y 2 pisos, sin embargo existe una
heterogeneidad de tipologías, calidad en la arquitectura y periodo histórico de
gestación, existiendo una variedad de conjuntos provenientes de las antiguas Cajas
de Previsión, como la caja de empleados particulares (Villa Macul, 1957), bloques
SERVIU 1020, bloques “KPD” entre otros.
El sector de estudio presenta una serie de paños homogéneos de viviendas de
similares características tanto por su dimensión de antejardín, como por las alturas, las
que pueden agruparse de la siguiente manera:
Casas aisladas 1 y 2 pisos
Casas pareadas
Mono bloques
Torres de departamentos
Actualmente el área de borde poniente del sector de Villa Macul se encuentra
con la zonificación ZM2 que ha permitido la aparición de viviendas de gran altura
(s/PRC de hasta 18 pisos) con la consecuente fusión de terrenos para lograr mayor
altura (acogiéndose además a la norma sobre Conjunto Armónico), esto no ha
significado un cambio evidente en el uso de suelos, sin embargo, la presión que
ejerce el negocio inmobiliario sobre las viviendas circundantes ha promovido el
desalojo de los antiguos habitantes y utilizado las viviendas como oficinas, bodegas
de maquinarias y salas de venta sobre calle A. Moock.
3.3.5.1 Análisis de los rangos prediales
Para realizar un análisis y una sistematización de los rangos prediales dentro del área
de estudio, es que se levantan 5 grupos de predios de similares características según
su ubicación en el territorio y sus dimensiones:
Grupo 1: Terrenos de 900 m2 aprox. de 60 m de largo ubicados entre:
Alejandro Moock y Macul, y entre el polígono irregular de Quilín, Poeta Vicente
Huidobro, Madreselva.
Grupo 2: Rangos prediales medios (350m2 con prof. de 30 m) ubicados
en predios de Villa Macul con frente a Macul y a Quilín hasta calle Madreselva. Lo que
significa que con 3 o 4 predios ya pueden alcanzar una alta densidad y una altura de
6 pisos para paños de hasta 1000m2 (Zm4 PRC).
Grupo 3: son los predios hacia Vespucio (ex Chacarilla) de superficie
promedio de 130m2. Por su carácter atomizado y el grano menor, es que se necesitan
muchos predios para hacer lograr armar un paño y construir un edifico en altura,
asimismo, la estructura de pasajes intermedios dificulta la fusión de terrenos y armar un
paño grande.
Grupo 4: Los grandes predios de más de 10000 m2, que actualmente
posee el sector de estudio y que corresponde a los siguientes equipamientos:
Iglesia del Carmen Canal de TV La Red Industrias Novafoods S.A.
Imagen: Esquemas de rangos prediales. Elaboración propia.
En el grupo 1 de terrenos de entre 800 y 1000 m2 se desarrolla la mayor densificación
del área de estudio promovido además por la zonificación Zm2 (zona residencial mixta
densidad alta, comercial). Como se observa en el esquema adjunto, entre las calles Macul,
Quilin, Armando Moock y por el sur calle Luis Valenzuela se concentran las mayores alturas
gracias a que el actual PRC permite hasta 18 pisos (Zm2) y Zm4 sobre Av. Quilín.
La profundidad de los terrenos en tándem entre Av. Macul y Armando Moock
proporciona un ancho real de manzana (entre líneas oficiales) de 124,5 m2 de longitud lo
que ha permitido la explotación de la norma constructiva inmobiliaria.
El desarrollo inmobiliario se frena de manera natural hacia el sur de calle Nicanor
Molinare debido a la disminución del tamaño predial (340m2 promedio) y a la disminución
de la profundidad de la manzana.
3.3.5.2 Análisis de las Alturas
Las alturas edificadas coinciden con las mayores superficies prediales debido a que el
actual PRC permite ganar mayores alturas y constructibilidades conforme se armen paños
de mayores dimensiones, en las zonas Zm1 y Zm2 según fue descrito en el capítulo anterior.
La explosión del número de proyectos residenciales en altura dentro de Macul se
produce desde el año 2014 hasta la fecha, logrando ser aprobados por la DOM de Macul 39
proyectos y anteproyectos de gran altura para todo el territorio comunal. Específicamente
dentro del sector estudiado, la irrupción del mercado inmobiliario de gran altura solo se
produce desde el año 2014, concentrando 1/3 de todos los permisos de edificación de todo
Macul, es decir, de 69 permisos y anteproyectos aprobados en toda la comuna (cuyas
ubicaciones son aleatorias y no concentradas), como se explica en el cuadro siguiente:
GRUPO
GRUPO
GRUPO
GRUPO
18
0 - 500 10 2,0 0,60 A 5
501 - 1000 12 2,0 0,55 A 6
1001 - 2000 15 2,5 0,50 A 8
2001 y mas 18 3,0 0,45 A 10
1000 - 2000 10 2,0 0,60 A 5
2001 -3000 12 2,0 0,55 A 5
3001 - 4000 15 2,5 0,50 A 5
4001 y mas 20 3,0 0,45 A 5
500 - 1000 6 2,0 0,55 A 3
1001 - 2000 8 2,0 0,50 A 3
2001 -3000 10 2,5 0,54 A 3
3001 y mas 12 3,0 0,40 A 3
Hasta 500 6 1,5 0,70 A - P - C 5
501 - 1000 6 2,0 0,65 A - P - C 5
1001 - 2000 6 2,5 0,60 A - P - C 5
2001 y mas 6 3,0 0,55 A - P - C 5
160 -300 3 1,0 0,60 A - P - C 3
301 -500 3 1,2 0,55 A - P - C 3
501 - 1000 3 1,5 0,50 A - P - C 3
1001 y mas 3 1,5 0,40 A - P - C 3
500 a 1500 rasante 2,0 0,70 A - P 3,5
1501 y mas rasante 2,5 0,60 A - P 3,5
500 - 1000 rasante 2,0 0,70 A - P 3,5
1001 y mas rasante 2,5 0,70 A - P 3,5
1001 a 2000 12 2,0 0,55 A 5
2001 y mas 16 2,5 0,50 A 8
Zona Equipamiento Intercomunal ZE-i
existente,
10000 y mas rasante 1,0 0,60 A 10
Zona de Equipamiento Recreacional y Deportivo ZE-d
existente,
20000 y mas rasante 0,05 0,05 10
Zona Residencial Mixta Densidad media ZM-6
Zona Residencial Mixta Densidad media ZM-7
1000300 6 2,5 0,40 - 0,60 A - P - C 3 y 5
Zona Residencial Mixta Densidad Alta, Comercial ZM-2
Zona Residencial Mixta Densidad Alta, Cívica ZM-3
ZM-4
Zona Residencial Mixta Densidad Media Comercial ZM-5
Zona Residencial Mixta Densidad baja ZR-6
1000 2500
1000 2500
500 2000
500 1000
Zona Industrial Exclusiva ZI-e
Zona Industrial Inofensiva ZI-i
Zona Industrial Mixta Densidad Alta ZI-m
Zona Residencial Mixta Densidad Media
200 400
3 1000A - P - C300 4 2,0 0,40 - 0,6
TODO MACUL
año 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
N° permisos aprobados 7 7 6 2 1 2 2 2 9 9 9 0
N° anteproyectos aprobados - - - - - - - - 3 4 5 1
total proyectos inmob 7 7 6 2 1 2 2 2 12 13 14 1 69 100% MACUL
SECTOR DE ESTUDIO
año 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
N° permisos aprobados 3 1 1 0 0 0 0 0 5 5 6 1
N° anteproyectos aprobados - - - - - - - - 2 2 2 1
total proyectos inmob 3 1 1 0 0 0 0 0 7 7 8 1 28 TERRITORIO DE ESTUDIO
El área del presente estudio concentra 28 permisos dentro de solo dos áreas que
poseen los mayores rangos prediales y sobre los que el actual PRC grava con las mayores
alturas y densidad, areas que para el siguiente estudio se denominarán zonas A y B.
Zona A: Zm2 entre Macul, Quilin, Armando Moock hasta calle Nicanor Molinare por el
sur.
Zona B: Zm1 (aledaña a estación de Metro “Las Torres”) entre Américo Vespucio,
Amador Neghme, San Vicente de Paul y Jorge González por el norte.
:
19
ZONA A:
Esta zona posee una buena conectividad y equipamiento comunal, sumado a las
grandes dimensiones de los predios, es que la inversión inmobiliaria se ha concentrado en
esta área.
El proceso de densificación desde Av. Irarrázaval (Ñuñoa) hacia el sur por Av. Macul
posee las grandes alturas, las que se interrumpen de forma natural en la calle transversal
Nicanor Molinare debido a que disminuyen los tamaños prediales (320 m2) lo que dificulta la
adquisición de varias casas para levantar un edificio, pese a que en esa área existe la
zonificación Zm-2 (máximo 18 pisos de altura). En esta zona se han concentrado la mayor
altura y densificación de la comuna desde el año 2006, reconociendo un fuerte incremento
de los permisos de edificación a partir del año 2014.
Es preciso señalar, que entre el 2006 y el 2016 se han presentado 14 proyectos
habitacionales de gran altura en el área comprendida entre Av. Macul, Av. Quilín, Armando
Moock y calle Nicanor Molinare.
ZONA B:
En este cuadrante se instalaron los siguientes proyectos que poseen la mayor
densidad y altura de la comuna a la disponibilidad de mayores tamaños prediales existente
y en el que están proyectados los siguientes proyectos inmobiliarios, que concentran el
mayor número de unidades habitacionales vendibles.
20
Dirección: Av. Américo Vespucio #4601 posee 3 edificios de 23 pisos con un total de
628 departamentos.
Dirección: Av. Américo Vespucio #4641 posee 2 edificios de 23 pisos con un total de
505 departamentos.
4. ESTUDIO PATRIMONIO
4.1 Estudio patrimonio físico y social
La historia de la urbanización del sector de estudio comienza a dibujarse desde la
última década del S.XIX y está íntimamente ligada a varios hechos históricos y urbanos que
han dejado una huella que se puede apreciar hasta el día de hoy:
La urbanización del sector estudiado proviene de las antiguas chacras agrícolas del
sector sur oriente de la antigua comuna de Ñuñoa como Chacra La Loma de Macul” hoy
Villa Macul.
El rol de las Cajas de Previsión en la conformación de unidades vecinales,
específicamente, de la Caja de Empleados Particulares EMPART, que dotaron a la antigua
clase media con viviendas de calidad, equipamiento integrado y áreas verdes inspiradas en
el modelo de la Ciudad Jardín, esquema urbano propuesto por Ebenezer Howard que se
adaptó con éxito en el medio nacional, dotando a las urbanizaciones de antejardines,
bandejones públicos, áreas verdes y viviendas aisladas y en pareo de dos viviendas.
Arquitectónicamente, el sector estudiado posee una variedad de estilos
arquitectónicos presente como ejemplos individuales de edificios bien mantenidos como La
Iglesia y Clínica del Carmen, ubicadas en Av. Quilín N° 3679, fueron fundadas en 1930, bajo
la Misión, Visión y Valores de la Orden Hospitalaria de San Juan de Dios Actualmente, sus
instalaciones sirven como un centro de atención para tratar enfermedades mentales.
Aparecen desde elementos neoclásicos, neo barrocos hasta ejemplos concretos de
arquitectura moderna o “estilo internacional” como los bloques de vivienda de 4 pisos frente
a Plaza Guatemala de los importantes arquitectos nacionales Garretón y Calvo, autores de
la casa central de la Casa Central de la Universidad de Tarapacá (Arica) y el conjunto
EMPART de Valparaíso, entre otras obras.
En Avenida José Pedro Alessandri Nro. 3345, destaca La casona Calpe, diseñada en
1925, por el arquitecto Luciano Kulczewski. Su diseño único, con detalles personalizados, son
el producto de la mezcla de estilo barroco, neogótico y movimiento moderno.
Al respecto, basta con enumerar otras obras de su autor: el acceso al funicular de
Santiago en el Cerro San Cristóbal, casas en la población Los Castaños en Independencia,
población Keller de Providencia, Casa de los Torreones, casas de Barrio Matta, y Barrio
Yungay, Conjunto Virginia Opazo, Sede Colegios de Arquitectos, Piscina Escolar de la
Universidad de Chile, departamentos en el Parque Forestal, entre otras.
21
Sin embargo el Plano Regulador del año 2004, no brinda ninguna herramienta para
protegerla, ya que en su terreno, el plano regulador actual grava a esta vivienda dentro de
la Zonificación Zm-3 (Zona residencial Mixta Densidad Alta, Cívica), (zona residencial mis se
pueden construir 20 o más pisos de altura.
Durante la primera mitad del siglo XX en Chile, las ciudades sufrieron una enorme
migración desde el campo a la ciudad. Según estimaciones, al llegar la década del
cincuenta el país cuenta con unos seis millones de habitantes, de los cuales el 60 por ciento
corresponde a población urbana.
La fuerte demanda de vivienda urbana, que se constata a través del Primer Censo
Nacional de Viviendas de 1952, establece que la escasez de vivienda asciende al 30% del
total de residencias existentes a nivel país, es decir, algo más de 320.000 unidades faltantes.
En 1952 Santiago alcanza 1.350.409 habitantes lo que estimula y potencia su
transformación. Es en este escenario que a fines de la década de 1950, e inaugurada en
1957, se construyó en la zona sur de la entonces comuna de Ñuñoa, un complejo
habitacional con aproximadamente 1.360 viviendas denominado “villa Macul”., cuyo
mandante fue la Caja de Empleados Particulares.
“Empleado particular era toda persona que en virtud de un contrato prestará
servicios remunerados a un empleador, y en cuyo trabajo predominara el esfuerzo
intelectual sobre el físico.”1
La Caja de Empleados Particulares fue un sistema de previsión privado con un alto
sentido en el bienestar social colectivo, que existió en Chile desde 1925 y fue disuelta con el
Decreto Supremo Nº 3500 del año 1980, pasando; por un lado, al INP y; por el otro, al actual
sistema de AFP de carácter privado.
Las antiguas Cajas de Previsión estaban basadas en un sistema de reparto, cuyos
montos de las pensiones se distribuían en base al conjunto de los recursos acumulados por el
total de los cotizantes.
1 Artículo 2º del Código del Trabajo vigente en 1959,
22
Sin embargo, el rol clave de las Cajas (y en especial la de Empleados Particulares) fue
la gestión y el financiamiento de la construcción de los grandes conjuntos habitacionales
modernos. La Caja, quizás por el hecho de disponer de una gran cantidad de recursos,
pudo financiar edificios residenciales y unidades vecinales cuyos audaces diseños
privilegiaron hasta nuestros días, una gran calidad en la construcción, dotándolos de
equipamiento local y de una gran cantidad de áreas comunes para el esparcimiento de su
población, la que no era precisamente de bajos recursos, sino que eran viviendas y
urbanizaciones dirigidas para la naciente clase media chilena.
Toda esta actividad inmobiliaria promovida por la Caja se ejecutó, a partir de 1954,
sobre la asociación entre esta institución y algunas de las principales empresas constructoras
del país, para constituir las que se conocieron como Sociedades Constructoras de Viviendas
Económicas EMPART, comúnmente conocidas como Sociedades EMPART o simplemente
EMPART.2 De esta manera la Caja financia y administraba la operación inmobiliaria y las
empresas constructoras (seleccionadas por concurso público) construyen los proyectos
diseñados por sus propios arquitectos. En el caso de la Villa Macul fue la empresa
constructora Neut Latour la responsable de ejecutar el proyecto.
4.1.1 Valores urbanos del sector estudiado.
La urbanización encargada por la Caja EMPART a los arquitectos Garretón y Calvo,
propone en su trazado urbano un diseño tendiendo a acoger la vida de escala humana
mediante el uso de las calles curvas, conectando el barrio mediante su sistema de plazas
públicas que concentran el equipamiento público comunitario. Esta forma de urbanización
responde al modelo de “ciudad jardín” impulsado por el urbanista Ebenezer Howard. Los
arquitectos reinterpretan los postulados de la teoría de la ciudad jardín implementando
plazas centrales y la residencia y las vías aparecen dentro de un modelo de anillos,
antejardín y casas aisladas de 1 piso.
En este caso, el modelo de la ciudad jardín se mezcla con otro modelo urbano: la
teoría de las unidades vecinales modernas, que mezcla vivienda en bloques de baja altura,
con el equipamiento público, deportivo, áreas verdes, colegios etc. Como es el caso de la
plaza Pedro Prado (entre calles Víctor Domingo Silva, Pedro Prado, Diego Dublé) que tiene:
Bomberos, un bloque residencial moderno y la Escuela Básica Julio Montt Salamanca.
Este modelo urbano en la actualidad se muestra vigente y en un buen estado de
conservación, que no ha sido modificado por la invasión inmobiliaria en su interior ni por
intervenciones que afecten en su totalidad la imagen urbana original, lo que representa un
patrimonio tangible dentro del territorio.
4.1.2 Valores arquitectónicos
El diseño de las viviendas de Villa Macul destaca por su sencillez, y la forma de
combinar 4 estilos de casas de manera alternada, provocando una riqueza visual y urbana
a las calles que las contienen.
La misma altura de las edificaciones. La mantención de la materialidad. La sencillez de las
edificaciones.
Los 2 bloques de 4 pisos que se insertan dentro de las Plazas Guatemala y Plaza Pedro
Prado poseen una alta riqueza compositiva gracias al uso de un ladrillo perforado cuyos
aparejos permiten la ventilación y el paso de la luz a las loggias y cocinas, así como a las
cajas de escaleras.
2 Ibid.
23
4.1.3 VALORES SOCIALES
El barrio y la gran cantidad de organizaciones vecinales, culturales y deportivas
presentes dentro del sector y que serán descritas en el capítulo 8 del presente diagnóstico,
se lee como un valor social el grado de compromiso de los habitantes por su entorno y su
barrio.
El sector de estudio posee un equipamiento educativo, recreativo y comercial que es
transversal a un rango etáreo, desde jardines infantiles hasta asilos de ancianos, por lo que
es común ver una amplia paleta de edad en sus habitantes.
Las vecinas manifiestan su gran aprecio por la vida de barrio, valorándola en muchos
aspectos, y poniendo énfasis en los siguientes componentes:
Contacto con los vecinos, dada la cercanía de las casas; tranquilidad de la Villa
generada por su dimensión, calles estrechas y despejadas, y aparición de especies de aves
que han inmigrado de los sectores deforestados por la construcción de edificios.
Adicionalmente, destacan el gran apego a sus propiedades dado los años de vida e
inversión que han efectuado en éstas.
5._ ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO
Los datos de cantidad de población y N° de hogares, que se utilizan en el presente
análisis corresponden a los del Censo de 2002 y algunas proyecciones que realizó el Instituto
Nacional de Estadísticas a partir de este mismo censo. También se utiliza la información que
realizó el Observatorio Social del Ministerio de Desarrollo Social para la comuna de Macul el
año 20143, informe que reúne las proyecciones más recientes de población y vivienda.
5.1 DENSIDAD DE POBLACIÓN
Según datos del Censo de Población y Vivienda del año 2002, la comuna de Macul
tenía a esa fecha 112.535 habitantes (52.713 hombres y 58.287 mujeres), para un área
territorial de 1290 há, por lo que su densidad poblacional promedio a esa fecha era de 87,
23 habitantes por há. población que venía descendiendo durante el decenio 1992-20024,
del orden del 7%.
El PLADECO 2012- 2018 indica que la población flotante no supera el 1%, esto significa
que el territorio de Macul no tiene grandes equipamientos para atraer a la población todos
los días a comprar, estudiar, trabajar, divertirse, entre otras actividades, básicamente la
comuna es de carácter residencial.
3 Ministerio de Desarrollo Social, Observatorio Social. Serie Informes Comunales, N°1 Reporte Comunal: Macul,
Región Metropolitana, , 07 febrero 2014 4Macul Características Socio demográficas y Espacios de Inversión Social en Unidades Vecinales Censo 2002,
Secpla Macul 2004
24
Según la distribución de la población por edades, el censo indica un 22 % para los
menores de 15 años y un 10 % para los mayores de 65 años, refleja lo que habitualmente se
reconoce como una población en una etapa avanzada hacia el envejecimiento. De hecho
la edad media equivale a 34,9 años. De acuerdo a la distribución de la población por
grupos hay 29.012 niños y adolescentes (0-17 años), 21.881 jóvenes (18-29 años), 43.971
adultos (30-59 años) y 16.136 adultos mayores (60 y más años).
Estos 112 mil habitantes residen en poco más de 28 mil viviendas particulares,
cohabitan en cerca de 32 mil hogares, es decir, el tamaño medio de los hogares según el
censo del 2002, es de 3.5 personas por hogar. Esta cifra ha resultado levemente inferior a la
observada en el censo de 1992, oportunidad en la que el promedio de personas por hogar
era de 3.9 personas.
De acuerdo con las proyecciones de población que se realizaron a partir del Censo
de Población y vivienda del año 2002, la comuna de Macul tendría un total de 93.000
habitantes al año 2013, y representa el 1.3% de la población proyectada para la Región
Metropolitana. Esta baja en la cantidad de población significa una pérdida del 17% de la
población, por lo que la densidad de población por há también baja a 72.9 habitantes por
hectáreas.
A continuación se muestra el Plano de Densidad de Población de la comuna de
Macul, por manzana, con los datos del Censo de 2002. El plano registra las mayores
densidades de población cercanas al eje Av. Américo Vespucio, en Villa Las cumbres, Villa
Río Licura, Villa Reina Isabel II y en el sector norte entre Rodrigo de Araya y Los Olmos y entre
Santa Julia y Jorge Monkeberc, sectores que alcanzan más de 250 habitantes por hectáreas.
Por el contrario el resto del territorio se mueve en torno a menos de 250 habitantes por
hectáreas.
Para el caso de nuestra área de estudio la mayor cantidad de habitantes por
hectáreas se presenta en las manzanas del borde poniente de calle Américo Vespucio y
Avenida Las Torres, con manzanas que superan los 500 habitantes por hectáreas.
Por el contrario las densidades menores a 500 habitantes por hectáreas se
concentran en las manzanas cercanas a calle Quilín, también asociadas a manzanas de
grandes dimensiones y con grandes predios.
25
DENSIDAD DE POBLACIÓN CENSO 2002 – ÁREA DE ESTUDIO
Fuente : Instituto Nacional de Estadísticas (INE) Censo 2002, Ministerio de Vivienda y Urbanismo 2007,
Datos por Manzana
5.2 ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA
A continuación se presenta una caracterización socioeconómica de la comuna de
Macul, basados en el Informe de Caracterización Social para la Comuna de Macul, del
Observatorio Social del Ministerio de Desarrollo Social (2014), la investigación de Adimark
Mapa Socioeconómico de Chile, Nivel socioeconómico de los hogares basado en datos del
Censo 2002 y el reporte estadístico realizado por la Biblioteca del Congreso Nacional.
Según el Observatorio Social Reporte comunal N°1 Comuna de Macul, para el año
2011, se estima que el 9,3% de la población comunal se encontraba en situación de pobreza
lo cual no difiere significativamente, en términos estadísticos, de la tasa registrada a nivel
regional (11,5%) pero sí es menor que la tasa nacional (14,4%).
Según el reporte estadísticos comunales para 2015, realizado por la Biblioteca del
Congreso Nacional, la Encuesta CASEN indica que el porcentaje de personas en situación
de pobreza por ingresos en Chile era un 22,2% el año 2011 y el año 2013 era de 14,4%, lo que
representa una disminución 7,8 puntos porcentuales. En el caso de la comuna de Macul, la
población en situación de pobreza tuvo una disminución de más de tres puntos, llegando el
año 2013 a 6.14%, porcentaje que es menor al de la Región Metropolitana y a nivel país.
En el ámbito de la vivienda, según información proveniente de la Ficha de Protección
Social a Julio 2013, la proporción de hogares cuyas viviendas están en condiciones de
hacinamiento medio es menor que el porcentaje de hogares en esta situación en la región y
levemente menor al del país. En hacinamiento crítico la comuna posee una proporción
menor a la regional y similar a la nacional. En las condiciones de saneamiento de las
viviendas, la comuna presenta un porcentaje deficitario similar al regional y menor al
nacional.
En lo que respecta a las condiciones del entorno, la tasa de denuncias por violencia
intrafamiliar es mayor en la comuna que en la región pero menor al promedio nacional. En
tanto, la tasa de casos de delitos de mayor connotación social (año 2012) es menor a sus
contrapartes regional y nacional.
26
Vivienda Comuna Región País
Porcentaje de hogares con hacinamiento medio. Ficha de Protección Social,
cierre julio 2013. Ministerio de Desarrollo Social 19,5 21,5 19,9
Porcentaje de hogares con hacinamiento crítico. Ficha de Protección Social,
cierre julio 2013. Ministerio de Desarrollo Social 2,3 2,7 2,3
Porcentaje de hogares con saneamiento deficitario. Ficha de Protección
Social,
cierre julio 2013. Ministerio de Desarrollo Social 10,7 10,9 17,0
Entorno Comuna Región País
Tasa denuncias por delitos de violencia intrafamiliar por cada 100.000
habitantes, 2012.
Ministerio del Interior 591 577 650
Tasa de casos policiales por delitos de mayor connotación social por cada
100.000 habitantes,
2012. Ministerio del Interior 3.231 3.685 3.434
Fuente: Caracterización Social para la Comuna de Macul, del Observatorio Social del Ministerio de Desarrollo
Social (2014)
Dentro del sector de estudio predomina el uso residencial, donde se emplazan barrios
de clase Media como la Villa San Luis de Macul y otros barrios con vivienda social como la
población Santa Julia, y la Población Chacarillas, ambas estructurada en base a pasajes
angostos y manzanas pequeñas.
En cuanto a la caracterización socioeconómica de la población de la comuna de
Macul, el estudio que realizó Adimark en base del Censo de 2012 para el Gran Santiago,
clasifica a la población de la comuna de Macul en un 11,9% como ABC1; 26% C2; 25.8% C3;
29.9% D y un 6.5% E. Esta clasificación ubica a Macul en el octavo lugar de las comunas del
Gran Santiago.
En Santiago, según porcentaje de población ABC1.
Fuente Adimark, Estudio Grupos socioeconómicos predominantes por manzana según Censo de 2002
27
6. ANÁLISIS AMBIENTAL
Al hablar de Medio Ambiente, nos referimos a la naturaleza, la sociedad y la cultura
existente en un determinado lugar y tiempo. Incluye a los seres vivos, los materiales y las
relaciones que se establecen entre todos ellos. Se trata de una amplia gama de temáticas
relacionadas con el entorno en el que vivimos. En alguno de los Cabildos Comunales, se
detectan los problemas ambientales relacionados con los perros vagos y la contaminación
por ruidos.
El presente informe aborda las siguientes temáticas relacionadas con el medio
ambiente de la comuna enfocándose en el área de estudio:
Áreas Verdes y de gran superficie permeables
Zonas de congestión Vehicular
Zonas de inundación
6.1 ÁREAS VERDES Y ÁREAS DE GRAN SUPERFICIE PERMEABLE
Las áreas verdes dentro de la ciudad conforman la base para la biodiversidad
urbana, permitiendo el desarrollo de flora y fauna y posibilitan el encuentro de las personas
con el medio natural. Si bien es cierto que la comuna de Macul no tiene grandes parques
públicos, cuenta con un importante patrimonio en arbolado de algunas calles; grandes
paños privados con superficie permeable y con importante masa arbórea; y al mismo
tiempo conserva el arbolado privado presente en los loteos de las principales villas.
Se consigna una superficie de áreas verdes públicas que alcanza los 432.839 m2,
obteniendo solo 3.84m2 de área verde por habitante, encontrándose en el 12° lugar entre
las comunas de la Región Metropolitana. Este promedio de áreas verdes por habitante, es
muy inferior a los 9m2 por habitante que propone la Organización Mundial de la Salud, y
esta relación disminuye por efecto de la política de densificación que se está dando hoy en
el territorio, ya que a mayor densificación menor es la relación de m2 de área verde por
habitante.
Los parques públicos más destacados dentro de la comuna son Macul Oriente, Las
Américas (Castillo Urízar) y Maratón, con sus respectivos juegos infantiles e implementaciones
deportivas. Sin embargo muchas superficies que se cuentan como área verde corresponden
a bandejones centrales o medianas entre vías, sin infraestructura adecuada e insegura para
el juego de niños y de otros grupos etáreos.
Dentro del área de análisis se destaca el Complejo Deportivo “Juan Pinto Durán”,
ubicado en Avenida Macul con Av Las Torres, el que se considera como un área verde
privada, predio con gran superficie permeable. Del mismo modo, dentro del territorio
comunal se encuentra el Estadio Monumental, emplazado en la Avenida Departamental.
El Plan Regulador Comunal proyecta nuevas áreas verdes en un tramo de Av. Vicuña
Mackenna como continuación de la que enfrenta al Campus de la Universidad Católica, la
conformación definitiva de la Av. - Parque Quilín y la continuación del Parque Isabel
Riquelme por los bordes del Zanjón de la Aguada en toda su trayectoria.
Las principales áreas verdes del sector en estudio y que se consignan en el Plano
Ambiental son las siguientes:
Plaza Juan Reenz Peeters (Ex Guatemala), Poeta Augusto Winter con Luis Valenzuela
Plaza Arabia, en los Plántanos con calle Irán
Área verde en la esquina de San Lucas con los Evangelistas
Área verde en la esquina de Ramón Cruz con Alejandro Flores
Área verde en la esquina de Ramón Cruz con El Líbano
Área verde en la esquina de San Vicente de Paul con San Lucas
Área verde en la esquina de los Evangelistas con Av. Quilín
Área verde en la esquina de los Apóstoles con Quilín
Área verde en la esquina de Jorge González Bastidas con Lavalleja
Bandejón de Av. Quilín
28
6.2 ZONAS DE CONGESTIÓN VEHICULAR:
La congestión vehicular genera impactos negativos en la calidad de vida del
territorio, y por ser Macul una comuna de paso recibe parte de los flujos vehiculares de la
zona sur- oriente, que se dirigen al norte y al oriente de la región de lunes a viernes.
Se verifica que la comuna de Macul no cuenta con una red de ciclovías de alto
estándar que permita el traslado de la población en medios no motorizados sustentables, y
con ello reducir la congestión y los gases que provocan el efecto invernadero. Se
recomienda generar una red de ciclovias que conecte el territorio y también con las
comunas vecinas, para el uso seguro de los ciclistas y posibilitar el cambio modal desde el
auto particular a la bicicleta.
De acuerdo a estudios realizados por la Secretaria de Transporte (Sectra), y el
conocimiento práctico en terreno de la Dirección de Tránsito de la Municipalidad de
Macul, en algunas intersecciones los cruces o tramos que presentan algún grado de
congestión vehicular son los siguientes:
1.- Avda. Macul con Las Codornices
2.- Avda. Macul con Escuela Agrícola
3.- Avda. Macul con Quilín
4.- Avda. Macul con Los Plátanos
5.- Froilán Roa con Benito Rebolledo
6.- Froilán Roa con Avda. Departamental
7.- Exequiel Fernández con Avda. Benito Rebolledo
8.- Exequiel Fernández con Avda. Departamental
9.- Avda. El Líbano con Avda. Dr. Amador Neghme Rodríguez
10.- Avda. Macul con Avda. Américo Vespucio
11.- Exequiel Fernández con Quilín
12.- Exequiel Fernández con Los Plátanos
13.- Escuela Agrícola con Avda. Vicuña Mackenna
14.- Avda. Marathón con Rodrigo de Araya.
15.- Avda. Marathón con Avda. Quilín
16.- Avda. Marathón con Avda. Escuela Agrícola
17.- Avda. Quilín con San Vicente de Paul
18.- Avda. Quilín con Avda. Américo Vespucio
19.- Madreselvas con Avda. Américo Vespucio
20.- Ramón Cruz entre Ignacio Carrera Pinto y Avda. Quilín
21.- Avda. Quilín con Avda. Vicuña Mackenna
22.- Exequiel Fernández con Los Olmos
23.- Ramón Toro Ibáñez con Las Codornices
24.- Exequiel Fernández con Monseñor Carlos Casanueva
25.- Exequiel Fernández con Froilán Roa
26.- Avda. Macul con El Líbano
27.- Avda. Quilín con El Líbano
28.- Avda. Quilín con Ramón Cruz
29.- Avda. Escuela Agrícola con Avda. Pedro de Valdivia
30.- Avda. Pedro de Valdivia con Los Industriales
31.- Avda. Pedro de Valdivia con Quilín
32.- Rodrigo de Araya con Avda. Américo Vespucio
33.- Avda. Quilín con Til-Til
34.- Avda. Benito Rebolledo / Avda. Vicuña Mackenna
35.- Avda. Macul con Avda. Departamental
El grado de congestión que presenta cada intersección o tramo, se verifica en horario
punta, principalmente mañana y/ o tarde, y considerando el sentido de tránsito de la vía. Es
claro, en términos generales que la congestión en las mañanas, se produce por los
vehículos que se dirigen hacia el centro y oriente de Santiago por motivos laborales y /o de
estudio.
La congestión vehicular para el área de estudio se grafica en el plano Ambiental,
considerando los horarios 8:00 hrs; 15:00 hrs. Y 19:00 hrs., verificándose la mayor cantidad de
puntos congestionados en este último horario.
29
6.3 ZONAS DE INUNDACIÓN
Desde la canalización del Zanjón de la Aguada -que era el principal factor de
trastornos ambientales en la comuna- y del cerco perimetral que se le ha instalado, las
inundaciones por efectos de lluvias intensas han disminuido considerablemente, pero se
considera un riesgo latente que debe constantemente ser monitoreado, especialmente
aguas arriba de la comuna. Estas inversiones también han significado una notable mejoría
de la calidad ambiental de los sectores aledaños, especialmente por los impedimentos que
impone para que se le utilice como botadero de desperdicios, basuras y escombros que
entorpecían su cauce.
Sin embargo, aún subsisten diversos puntos en el territorio que anualmente sufren
problemas de inundación por falta de ductos específicos para el escurrimiento de las aguas
lluvias. En efecto, la comuna de Macul no cuenta con un sistema recolector de aguas
lluvias, y el que opera es unitario con la red de alcantarillado de aguas servidas. Esta
condición es una amenaza latente en períodos de lluvias intensas. Dentro del área de
estudio los puntos críticos de inundación se encuentran en las siguientes intersecciones Av.
Macul con Quilín, Los Plátanos con El Magnolio, Dr. Amador Neghme Rodriguez con san
Vicente de Paul, y Av Quilín con Quilín.
PUNTOS CRITICOS PLAN INVIERNO 2017 - ONEMI
PUNTO CRITICO SECTOR TIPO AMENAZA
001 AV. MACUL CON AV. QUILIN ANEGAMIENTO
002 AV. QUILIN CON EXEQUIEL FERNANDEZ ANEGAMIENTO
003 SAN VICENTE DE PAUL CON DR. AMADOR NEGHME RODRIGUEZ ANEGAMIENTO
004 AV. MARATHON CON ESCUELA AGRICOLA ANEGAMIENTO
005 AV. PADRE LUIS QUERBES CON AV. MARATHON ANEGAMIENTO
006 CASTILLO URIZAR CON ESCUELA AGRICOLA ANEGAMIENTO
007 AV. MARATHON FRENTE A LOS TULÍPEROS ANEGAMIENTO
008 ROTONDA PEDRO DE VALDIVIA ENTRADA NORTE ANEGAMIENTO
009 AV. VICUÑA MACKENA CON ESCUELA AGRICOLA ANEGAMIENTO
010 EXEQUIEL FERNANDEZ CON AV. PADRE LUIS QUERBES ANEGAMIENTO
011 LOS PLÁTANOS CON SANTA JULIA ANEGAMIENTO
También constituye una amenaza para el territorio la impermeabilización de los suelos aguas
arriba del territorio, por cambios en el uso de suelo agrícola a residencial, lo que provoca
mayor escorrentía de las aguas lluvias que por pendiente natural escurre a zonas más bajas
de la ciudad.
7.- ESTUDIO DE FACTIBILIDAD SANITARIA EN EL ÁREA DE ESTUDIO
Aguas Andinas S.A., empresa concesionaria de agua potable y recolección de aguas
servidas en la comuna de Macul, cuenta con un Plan de desarrollo llamado “Actualización
Plan de Desarrollo 2005 -2019 Aguas Andinas, Gran Santiago”, informe aprobado por la
Superintendencia de Servicios Sanitarios en el mes de mayo de 2006. Este Plan de Desarrollo
se debe actualizar en un máximo de 10 años a partir del año 2019.
El sistema de agua potable de Aguas Andinas, para algunas de las comunas del área
metropolitana de Santiago incluido el territorio comunal de Macul, se compone de
captaciones, tratamiento de las aguas, estanques de regulación, conducción y redes de
distribución, sirviendo al 100 % del área urbana comunal para un total de 111, 436 hab.
habitantes (preliminar Censo 2012).
Teniendo como antecedente:
1. Que de acuerdo con la LGUC en su Art. 42 letra b) señala que los planes
reguladores deben contar con “Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua
potable y alcantarillado, en relación con el crecimiento urbano proyectado, estudio que
requerirá consulta previa al Servicio Sanitario correspondiente de la Región;
2. Que la OGUC en su Art. 2.1.10 punto 2 ratifica que los Planes Reguladores se
conforman también con un Estudio de Factibilidad, para ampliar o dotar de agua potable y
alcantarillado de aguas servidas y de aguas lluvias cuando corresponda, en relación con el
crecimiento urbano proyectado.
30
3. Que el PRC de Macul fue promulgado el año 2004, y por lo tanto cuenta con
una factibilidad técnica de la empresa Sanitaria para dotar de agua potable y
alcantarillado según las densidades propuestas en este instrumento de planificación
comunal.
4. La Carta del Gerente de Aguas Andinas Zona Macul, Martín Figueroa Ramírez,
del 12 de febrero de 2004 al Alcalde de Macul, Sergio Puyol Carreño, que en lo medular
expresa que Aguas Andinas realiza una proyección para las densidades habitacionales más
probables en un determinado sector y para un determinado plazo previsto, en base a las
máximas densidades consideradas en los planos reguladores al momento de actualizar sus
planes de desarrollo ante la Superintendencia de Servicios Sanitarios (SISS). Finalmente
concluye que aquellos incrementos de demanda que excedan la capacidad que la
compañía tiene comprometido en sus Planes de Desarrollo requerirán desarrollos graduales
de la infraestructura y/o inversiones adicionales a las comprometidas, se fijaran condiciones
específicas.
5. Que la presente modificación parcial al PRC de Macul, propone reducir las
alturas, constructibilidades y por lo tanto densidades habitacionales en las zonas antes
descritas,
6. Que la presente modificación al PRC de Macul, no incrementa la densidad ni
el coeficiente de constructibilidad y/o la altura, y por lo tanto no constituye una
modificación sustancial al mismo, según lo señalado en el Art. 5.6. de la Circular Nº 247 DDU,
del 08/04/11.
Se concluye que no es necesario actualizar el estudio de factibilidad para ampliar o
dotar de agua potable y alcantarillado al territorio de Macul, ya que la Modificación parcial
reduce las densidades habitacionales en los sectores afectados. En efecto, tanto la LGUC y
su ordenanza solicitan el estudio de factibilidad sanitaria cuando se elabora un nuevo PRC.
8.- SINTESIS DE DIAGNOSTICO URBANO
La densificación en altura ha generado una alerta entre vecinos provocado por la
sensación de invasión, pérdida de privacidad hacia el interior de las casas, faenas de
construcción abusiva, etc. tomando por sorpresa y de manera reactiva a las comunidades
una vez que comienzan las demoliciones de viviendas de vecinos.
Los vecinos ven como una amenaza la construcción en altura principalmente por los
siguientes aspectos: Pérdida de privacidad y calidad de vida en general; atochamientos y
colapso de las calles, ya que son calles alternativas a las vías principales que están con alta
densidad. Otras aprensiones tienen que ver con la perdida de presión del agua y el impacto
visual del entorno.
Según el estudio socioeconómico, se desprende, para el tema de las densidades
(relación entre habitante por hectárea), que dentro del área de estudio la mayor cantidad
de habitantes por hectáreas se presenta en las manzanas del borde poniente de calle
Américo Vespucio y Avenida Las Torres, con manzanas que superan los 500 habitantes por
hectáreas.
Por el contrario las densidades menores a 500 habitantes por hectáreas se
concentran en las manzanas cercanas a calle Quilín, también asociadas a manzanas de
grandes dimensiones y con grandes predios.
La densidad de habitantes por hectáreas dentro del área de estudio, es heterogénea,
alcanzando las mayores densidades cercanas al eje Américo Vespucio y Av. Las Torres, con
manzanas que superan los 500 hab por hectáreas, en una densidad en baja y mediana
altura, hasta 5 pisos.
Conflicto vial:
Al densificar y congestionar las calles de bordes con zonificaciones densas Zm2, Zm3, Zm4 (Av.
Macul, Quilín y Poeta Vicente Huidobro), esto repercute en las salidas y accesos vehiculares
al barrio de estudio en sus límites, provocando efectos de sobre utilización de la calle como
estacionamiento, por ejemplo: tanto en calle Armando Moock como en calle Premio Nobel
(vereda poniente), de sólo 6 metros de calzada, impide que coexistan autos estacionados
31
en horas punta y que puedan pasar dos autos simultáneamente, traspasando los problemas
de saturación vehicular exterior hacia el interior de los barrios.
En el sector poniente del estudio ya muestran signos de colapso en hora punta como
la Ex Chacarilla actualmente San Vicente de Paul, Ramón Cruz y Luis Valenzuela.
Análisis ambientales
En los grandes terrenos con viviendas de baja densidad, específicamente dentro del
área de Macul, A. Moock, Premio Nobel y Poeta Vicente Huidobro fueron eliminados
cuantiosos árboles y la fauna que habitaba en ellos, debido a la alta tasa de ocupación de
suelo del actual PRC (hasta 60%), que afecta también a la impermeabilización de los suelos
fértiles (provenientes de las antiguas chacras agrícolas.
La densificación en altura provoca grandes conos de sombras hacia las viviendas
que los circundan, provocando bajas temperaturas, mayor humedad y menor asoleamiento
para la flora y la fauna urbana existente, afectando negativamente la calidad de vida de
los vecinos tradicionales.
La actual normativa Zm7-Zm4-ZmI “Zona Industrial Mixta Densidad Alta” que rige en
Quilín, incluyendo los grandes paños de las industrias (Novafoods, La Red, AMF Impresores)
junto con la Iglesia y Clínica del Carmen, son una amenaza de densificación fuerte en altura,
saturando aún más el eje Quilín lo que provocaría una pérdida patrimonial sobre el loteo
original de Villa Macul en la vereda sur de Av. Quilín, promovido además porque el actual
PRC Zm4 permite hasta12 pisos y una densidad de 2000 hab/há. Esta área de amenaza
debe convertirse en un desafío urbano normativo para buscar una estrategia de desarrollo
armónico con los barrios preexistentes, sobretodo con la segunda línea de viviendas,
evitando provocar el mismo fenómeno de calle Premio Nobel y su relación antagónica
entre viviendas de un piso consolidadas y edificios en altura.
Oportunidades
Es trascendente el reconocer que el patrimonio urbano que goza Macul no es solo a
través de sus casonas construidas hasta la década del 1930 sobre el eje Macul (la mayoría
demolidas). El patrimonio de Macul debe entenderse como el modo de vida cotidiana a
escala humana, producto de loteos de extraordinario valor urbano y arquitectónico: la Villa
Macul ha mantenido su trazado, su morfología y las intenciones de la propuesta EMPART de
manera invariable en el tiempo. Esto representa una oportunidad de un área a salvaguardar
como un área de residencia de baja densidad y de muy buena calidad.
9. NORMATIVA Y PROPUESTA DE MODIFICACIÓN
9.1 MARCO REGULATORIO
El presente proyecto tiene como objetivo modificar la normativa del Plan Regulador
Comunal de Macul, en relación a limitar la construcción en altura y adecuar las condiciones
urbanísticas en el territorio correspondiente al límite entre Av. Macul – Los Olmos – Ramón
Cruz – Madreselvas - Av. Américo Vespucio, en el área comprendida en parte de las
Unidades Vecinales N° 6, 7, 8, 9, 13, 14, 15, 16 y se tramita conforme al procedimiento
establecido para una Modificación al Instrumento de Planificación Territorial; su marco
regulatorio está dado por la: Ley General de Urbanismo y Construcciones. Art. 45º del DFL Nº
458/76.
Artículo 45º.- Las modificaciones al Plan Regulador Comunal se sujetarán, en lo pertinente, al
mismo procedimiento señalado en el inciso primero del Artículo 43º.
“El procedimiento para la elaboración y aprobación de los Planes Reguladores
Comunales se regirá por lo dispuesto en los incisos siguientes.
El proyecto de Plan Regulador Comunal será preparado por la Municipalidad
respectiva.
Elaborado el proyecto, el Concejo Comunal, antes de iniciar su discusión, deberá:
1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, …….. ”.
32
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Art. 2.1.11. del D.S. Nº 47/92.
Artículo 2.1.11. El procedimiento para la elaboración y aprobación de los Planes
Reguladores Comunales se regirá por lo dispuesto en los incisos siguientes.
“El proyecto de Plan Regulador Comunal será preparado por la Municipalidad
respectiva.
Elaborado el proyecto, el Concejo, antes de iniciar su discusión, deberá:
1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales
características del Instrumento de Planificación Territorial propuesto y de sus ……. .
Las modificaciones a los Planes Reguladores Comunales se sujetarán al mismo
procedimiento señalado en el presente artículo”.
PLANIMETRÍA SITUACIÓN ACTUAL (P.R.C. VIGENTE PARA MACUL)
33
9.3 TABLA NORMATIVA PLAN REGULADOR COMUNAL VIGENTE
A continuación se expone un cuadro resumen de la normativa actual según la
Ordenanza del Plan Regulador Comunal y sus Modificaciones:
Densidad
ZONAS SUP PREDIAL
MIN
N° PISOS COEF
CONST % OCUP SUELO
Sist Agrupam.
Antejardín
Mínima
Máxima
Zona Residencial Mixta Densidad Alta
ZM-1
500 - 1000 10 2,5 0,65 A 5
1000
2500 1001 - 2000 15 3,0 0,60 A 5
2001 -3000 20 3,5 0,55 A 5
3001 y mas 25 4,0 0,50 A 5
Zona Residencial Mixta Densidad Alta, Comercial
ZM-2
0 - 500 10 2,0 0,60 A 5
1000
2500 501 - 1000 12 2,0 0,55 A 6
1001 - 2000 15 2,5 0,50 A 8
2001 y mas 18 3,0 0,45 A 10
Zona Residencial Mixta Densidad
Alta, Cívica
ZM-3
1000 - 2000 10 2,0 0,60 A 5
1000
2500 2001 -3000 12 2,0 0,55 A 5
3001 - 4000 15 2,5 0,50 A 5
4001 y mas 20 3,0 0,45 A 5
Zona Residencial Mixta Densidad
Media
ZM-4
500 - 1000 6 2,0 0,55 A 3
500
2000 1001 - 2000 8 2,0 0,50 A 3
2001 -3000 10 2,5 0,54 A 3
3001 y mas 12 3,0 0,40 A 3
Zona Residencial Mixta Densidad Media Comercial
ZM-5
Hasta 500 6 1,5 0,70 A - P - C 5
500
1000 501 - 1000 6 2,0 0,65 A - P - C 5
1001 - 2000 6 2,5 0,60 A - P - C 5
2001 y mas 6 3,0 0,55 A - P - C 5
Zona Residencial Mixta Densidad baja
ZR-6
160 -300 3 1,0 0,60 A - P - C 3
200
400 301 -500 3 1,2 0,55 A - P - C 3
501 - 1000 3 1,5 0,50 A - P - C 3
1001 y mas 3 1,5 0,40 A - P - C 3
Zona Residencial Mixta Densidad media
ZM-6
300
6
2,5
0,40 - 0,60
A - P - C
3 y 5
1000
Zona Residencial Mixta Densidad media
ZM-7
300
4
2,0
0,40 -
0,6
A - P - C
3
1000
Zona Industrial Exclusiva ZI-e
500 a 1500 rasante 2,0 0,70 A - P 3,5 1501 y mas rasante 2,5 0,60 A - P 3,5
Zona Industrial Inofensiva
ZI-i 500 - 1000 rasante 2,0 0,70 A - P 3,5
1001 y mas rasante 2,5 0,70 A - P 3,5
Zona Industrial Mixta Densidad Alta
ZI-m 1001 a 2000 12 2,0 0,55 A 5
2001 y mas
16
2,5
0,50
A
8
Zona Equipamiento Intercomunal
ZE-i
existente, 10000 y mas
rasante
1,0
0,60
A
10
Zona de Equipamiento Recreacional y Deportivo
ZE-d
existente,
20000 y mas
rasante
0,05
0,05
10
10. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN
10.1 SITUACIÓN PROPUESTA
Esta propuesta de modificación al PRC fue compartida y discutida en las 5 jornadas
de participación ciudadana denominadas “Mesas Barriales”, en las cuales se expuso a las
comunidades el diagnóstico urbano para posteriormente abrir la posibilidad de integrar las
visiones y comentarios de los vecinos mediante una actividad de “diseño participativo”
entre la comunidad y el Municipio con su equipo técnico.
Todas estas modificaciones mantuvieron el área que afecta a las Juntas de Vecinos
números: 6, 7, 8, 9, 13, 14,15 y 16, la cual es el Polígono del área de Modificación (A – B – C –
D – E – F – A).
34
PLANO PROPUESTA MODIFICACIÓN AL P.R.C. DE MACUL, AREA DE ESTUDIO.
Polígono A-B-C-D-E-F-A
35
10.2 NORMATIVA PROPUESTA
La presente propuesta de modificación focalizada, ubicada entre los puntos
correspondientes al Polígono A, B, C, D, E, F, A propone dos nuevas zonas, ZR-8 –“Zona
Residencial, Densidad baja” y Z-EC Zona Equipamiento Comunal y modifica las zonas
existentes ZM-6 Zona Residencial Mixta, Densidad Media y ZM-7 Zona Residencial Mixta,
Densidad Media.
A continuación se expone una síntesis de los cuadros normativos propuestos y las
disposiciones complementaras, los que están desarrollados en detalle en la Ordenanza
propuesta del Texto Aprobatorio
ZM-6 - ZONA RESIDENCIAL MIXTA, DENSIDAD MEDIA
CUADRO DE NORMAS URBANÍSTICAS:
Vivienda:
Superficie de
Subdivisión Predial
mínima
m2
Altura
Máxima
N° pisos
Coeficiente
Construc-
tibilidad
Coeficiente
Ocupación
de suelo
Sistema
Agrupación
A-P-C
Rasantes
y Distan-
ciamiento
Antejardín
Mínimo
Adosamiento
Máximo %
1000 6 1.8 0.4 A-P O.G.U.C. 5 O.G.U.C.
Equipamiento:
Superficie de
Subdivisión Predial
mínima
m2
Altura
Máxima
N° pisos
Coeficiente
Construc-
tibilidad
Coeficiente
Ocupación
de suelo
Sistema
Agrupación
A-P-C
Rasantes
y Distan-
ciamiento
Antejardín
Mínimo
Adosamien
to
Máximo %
1000 3 1.5 0.5 A O.G.U.C. 5
O.G.U.C.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS:
-- Densidad bruta máxima: 650 hab/há.
-- Las edificaciones destinadas a vivienda multifamiliar de más de dos pisos podrán destinar el
primer piso a equipamientos con un porcentaje de edificación en primer piso de 60%.
-- Todos los proyectos que se desarrollen dentro de los límites de las áreas de restricción de
aeródromos graficadas en el plano PRMAC-1, deberán ceñirse además a lo dispuesto en el artículo 26º de
la Ordenanza Local del P.R.C. de Macul. (AR-2).
-- Todos los proyectos que se desarrollen en las proximidades de líneas de alta tensión deberán
cumplir con los distanciamientos establecidos en el artículo 26º de la Ordenanza Local del P.R.C. de Macul.
(AR-3).
- Para los predios menores de 1000 m2 se aplica la tabla de edificación de la Zona ZR8
ZM-7 - ZONA RESIDENCIAL MIXTA, DENSIDAD MEDIA
CUADRO DE NORMAS URBANÍSTICAS:
Vivienda:
Superficie de
Subdivisión Predial
mínima
m2
Altura
Máxima
N° pisos
Coeficiente
Construc-
tibilidad
Coeficiente
Ocupación
de suelo
Sistema
Agrupación
A-P-C
Rasantes
y Distan-
ciamiento
Antejardín
Mínimo
Adosamiento
Máximo %
800 4 1.6 0.4 A-P O.G.U.C. 5 O.G.U.C
Equipamiento:
Superficie de
Subdivisión Predial
mínima
m2
Altura
Máxima
N° pisos
Coeficiente
Construc-
tibilidad
Coeficiente
Ocupación
de suelo
Sistema
Agrupación
A-P-C
Rasantes
y Distan-
ciamiento
Antejardín
Mínimo
Adosamiento
Máximo %
1000 3 1.5 0.5 A O.G.U.C. 5 O.G.U.C.
36
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS:
-- Densidad bruta máxima: 450 hab/há.
-- Las edificaciones destinadas a vivienda multifamiliar de más de dos pisos podrán destinar el
primer piso a equipamientos con un porcentaje de edificación en primer piso de 60%.
-- Todos los proyectos que se desarrollen dentro de los límites de las áreas de restricción de
aeródromos graficadas en el plano PRMAC-1, deberán ceñirse además a lo dispuesto en el artículo 26º de
la Ordenanza Local del P.R.C. de Macul. (AR-2).
-- Todos los proyectos que se desarrollen en las proximidades de líneas de alta tensión deberán
cumplir con los distanciamientos establecidos en el artículo 26º de la Ordenanza Local del P.R.C. de Macul.
(AR-3).
- Para los predios menores de 1000 m2 y 800 m2 se aplica la tabla de edificación de la Zona ZR8
ZR-8 - ZONA RESIDENCIAL, DENSIDAD BAJA
CUADRO DE NORMAS URBANÍSTICAS:
Superficie de
Subdivisión
Predial mínima
m2
Altura
Máxima
N° pisos
Coeficiente
Construc-
tibilidad
Coeficiente
Ocupación
de suelo
Sistema
Agrupación
A-P-C
Rasantes
y Distan-
ciamiento
Antejardín
Mínimo
Adosamiento
Máximo %
300 2+
Mansarda.
1.0 0.5 A-P O.G.U.C. 5 O.G.U.C.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS:
-- Densidad bruta máxima: 100 hab/há.
-- Los dos pisos de altura indicados, incluyen éstos más la mansarda, la que deberá corresponder a
la habilitación de la techumbre, considerándose ésta como un piso más, debiendo cumplir con todo el
resto de la reglamentación.
-- Todos los proyectos que se desarrollen dentro de los límites de las áreas de restricción de
aeródromos graficadas en el plano PRMAC-1, deberán ceñirse además a lo dispuesto en el artículo 26º de
la Ordenanza Local del P.R.C. de Macul. (AR-2).
-- Todos los proyectos que se desarrollen en las proximidades de líneas de alta tensión deberán
cumplir con los distanciamientos establecidos en el artículo 26º de la Ordenanza Local del P.R.C. de
Macul. (AR-3).
ZE-C - ZONA DE EQUIPAMIENTO COMUNAL
CUADRO DE NORMAS URBANÍSTICAS:
Superficie de
Subdivisión
Predial mínima
m2
Altura
Máxima
N° pisos
Coeficiente
Construc-
tibilidad
Coeficiente
Ocupación
de suelo
Sistema
Agrupación
A-P-C
Rasantes
y Distan-
ciamiento
Antejardín
Mínimo m
Adosamiento
Máximo %
2000 3 1.5 0.5 A O.G.U.C. 7 O.G.U.C.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS:
-- Todos los proyectos que se desarrollen dentro de los límites de las áreas de restricción de aeródromos
graficadas en el plano PRMAC-1, deberán ceñirse además a lo dispuesto en el artículo 26º de la
Ordenanza Local del P.R.C. de Macul. (AR-2).
-- Todos los proyectos que se desarrollen en las proximidades de líneas de alta tensión deberán
cumplir con los distanciamientos establecidos en el artículo 26º de la Ordenanza Local del P.R.C. de Macul.
(AR-3).
37
DETALLE DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN SEGUN SECTORES
El polígono definido para esta modificación, posterior a las Mesas Barriales, se
presenta por sectores, para facilitar su lectura, los cuales se denominan de la siguiente
forma:
Sector Quilín:
Sector Macul
Sector Villa Macul:
Sector Vespucio:
Sector Salesianos
SECTOR QUILÍN:
La propuesta sobre la Av. Quilín busca potenciar el uso residencial mixto en toda su
longitud, desde Av. Macul hasta Av. Américo Vespucio, generando una nueva centralidad
urbana, para este sector.
QUILÍN NORTE:
En la zona norte de Av. Quilín, se propone la zona ZM-7 (Zona Residencial Mixta, de
cuatro pisos) hasta la calle Madreselvas por el norte, contemplando los grandes predios
industriales y comerciales existentes (AMF IMPRESORES, Canal de TV La RED, NOVAFOODS S.A
entre otros), generando un cambio de uso de suelo de la Zona Industrial Mixta ZI-m actual a
una Zona Residencial Mixta, Densidad Media ZM-7.
Esta zonificación fue propuesta en las Mesas Barriales extendiéndose esta Zona ZM-7
hasta la Av. Américo Vespucio, límite oriente del área de Modificación.
Hacia el norte de la Zona ZM-7, se propone la Zona ZR-8 Zona Residencial, Densidad
Baja, extendiéndola hasta la vereda sur de calle Los Olmos, por el oriente hasta calle Ramón
Cruz Montt con calle Madreselvas y hasta Américo Vespucio por el Oriente, homologando
un solo borde de 4 pisos de altura para Av. Quilín por el norte, con esta Zona ZM-7.
QUILÍN SUR:
En la vereda sur de Av. Quilín se busca mantener y preservar el carácter residencial y
patrimonial del borde norte de la Villa Macul, se propone en toda el área rebajar la
densidad y las alturas permitidas, disminuyendo de 12 pisos a 2 pisos + mansarda,
generándose una nueva Zona ZR-8, Zona Residencial, Densidad Baja para la zona
residencial en el sector central sur de Av. Quilín, buscando preservar y proteger todo el
borde norte de la Villa Macul con las mismas características propuestas para el interior del
barrio.
Hacia los bordes de Quilín, por el poniente, con Av. Macul (vereda oriente), se
plantea una Zona ZM-6 hasta calle Premio Nobel y luego una zona intermedia ZR-6 de 3 pisos
más mansarda, hasta calle Juan Guzmán Cruchaga (ex Paipote) por el oriente y hasta
Poeta Vicente Huidobro por el sur.
Se propone, además, en este borde de Av. Quilín, un cambio de uso de Suelo para el
predio perteneciente a la Clínica del Carmen (Orden Hospitalaria Hnos. de San Juan de
Dios), con el fin de asegurar en el tiempo el uso del terreno y la arquitectura que compone
este conjunto de alto valor urbano y patrimonial para la comuna. Para esto se propone
modificar la zonificación ZM-4 existente por la nueva Zona Z-EC (Zona de Equipamiento
Comunal).
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PRC actual / Sector Quilin
Modificación PRC propuesto / Sector Quilin
SECTOR MACUL
En el borde oriente de Av. Macul actualmente se encuentran las zonas ZM-2 y ZM-3,
zonas residenciales mixtas de grandes densidades. Para este sector se propone disminuir las
alturas y las densidades, modificando el borde oriente con la zonificación ZM-6 (6 pisos) y 650
habitantes /há., entre Los Olmos por el norte, hasta calle Luis Durand por el sur, como una
forma de proteger el borde residencial poniente de Villa Macul, así como para proteger el
borde externo e interno de Av. Macul entre Los Olmos y Av. Quilín por el sur.
En la Zona intermedia, entre la Av. Macul y Premio Nobel, se propone la Zona ZM-7 de
4 pisos y 450 hab/há en el sector oriente de este eje.
SECTOR VILLA MACUL
Actualmente existe un segundo grupo de Zonas Residenciales, que lo conforman las
zonas ZM-5 y ZR-6 que son zonas de 6 y 3 pisos al interior de los barrios residenciales existentes
de este sector, especialmente dentro del perímetro de la Villa Macul. Estas zonas pueden
alcanzar densidades que van desde los 300 a los 750 habitantes por hectárea y además
permiten la localización de equipamientos y comercio.
39
Con el fin de homologar y mantener una adecuada armonía que respete las
densidades y la altura actual de la Villa Macul, es que se plantea homologar las zonas ZM-5
que se ubican a ambos costados de la Av. El Líbano y en torno a la plaza Guatemala y la
zona ZR-6 ubicada en el sector interior de esta Villa Macul, en una sola Zonificación
denominada ZR-8 (Zona Residencial, Densidad Baja), que contempla una altura 2 pisos +
mansarda, con una densidad de 100 habitantes /hectárea.
VIALIDAD EN EL SECTOR DE VILLA MACUL
A nivel vial, la calle Arturo Gonzalvez tiene proyectado un ensanche según el PRC
actual en ambos lados de la calle. En la presente modificación se elimina el ensanche de
Arturo Gonzalvez entre Av. Macul y calle El Líbano. Sin embargo, el ensanche existente en el
PRC de calle EL Líbano se mantiene en la presente propuesta de modificación, por ser un
ensanche propuesto por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS).
PRC acual / Sector Villa Macul Modificación PRC propuesto / Sector Villa Macul
SECTOR VESPUCIO
El borde oriente de la Comuna de Macul según el PRC actual permite un alza
significativa de las alturas y densidades junto a Av. Américo Vespucio y la franja hacia el
interior de los barrios residenciales actuales.
Por ello, se propone cambiar la actual Zona ZR-6, ubicado al interior de los barrios y la
Zona ZM-4 existente, hacia el borde de la Av. Américo Vespucio, por la nueva Zona ZR-8, con
el fin de mantener una zona de características residenciales de baja altura existentes.
Sobre los predios de gran tamaño al interior del barrio tales como la Fundación
Regazo y Colegio Regina Mundi, se propone cambiar la Zona ZM-4 por una nueva Zona ZE-C
(Zona Equipamiento Comunal) y por la Zona ZM-6 en el área que enfrenta a la calle San
Vicente de Paul.
En el sector de Av. Américo Vespucio al llegar a Amador Neghme, se propone un
cambio de normativa para el terreno que actualmente tiene un Uso de Suelo, que
actualmente corresponde a la Zona ZM-2, modificándolo por la zona Z-EC Zona
Equipamiento Comunal, considerando de esta forma dotar en el futuro para este sector, un
área de equipamiento comunal que sea armónico con la escala residencial de la zona ZR-8
que lo circunda y que es parte de esta propuesta.
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PRC acual / Sector Américo Vespucio Modificación PRC propuesto / Sector Américo Vespucio
SECTOR SALESIANOS
Para el sector sur de la presente modificación emplazada entre la Av. Amador
Neghme por el norte, Av. Macul por el poniente y Av. Américo Vespucio por el oriente, se
propone una considerable disminución de las alturas y densidades presentes en el actual
Plan Regulador, modificando la Zona ZM-1 (altura máxima de 25 pisos de altura y una
densidad de 2500 háb/há) por una Zona de Equipamiento Comunal ZE-C (altura de 3 pisos),
lo cual se justifica al considerar la existencia de importantes Instituciones de Educación
consolidadas, que poseen un importante valor patrimonial y estético, tales como el INTA de
la Universidad de Chile y el Liceo Salesiano Camilo Ortúzar Montt, este último contempla
entre otras edificaciones, una iglesia considerada como inmueble de conservación histórica
en el Plan Regulador Comunal .
En el borde Sur de Armando Pesantes se propone una franja para desarrollo
inmobiliario de baja escala (ZM-6) que armoniza urbanamente con los Conjuntos
Habitacionales existentes, Cumbres Andinas y Conjunto Rio Licura.
En las Villas antes mencionadas, se modifica la Zona ZM-4 por la Zona ZM-7 que
corresponde a las condiciones de densidad y de edificación actuales existentes (4 pisos).
En el mismo tenor, para el extremo norponiente de este sector, se mantiene la zona
ZE-d Equipamiento Recreacional y Deportivo y se extiende la Zona ZR-8 a los sectores
residenciales ubicados en su entorno, respetando sus actuales condiciones urbanisticas.
PRC acual / Sector Salesiano Modificación PRC propuesto / Sector Sale
