Chung v. Ulanday Facts:  In 1985, the petitioners contracted with respondent Ulanday Construction,   Inc.   to   construct,   within   a   150-day   period,   the concrete structural shell of the former’s two-storey residential house in Urdaneta Village, Makati City at   the   contract   price of P3,291,142.00.

 The Contract provided that: (a) the respondent shall supply all the necessary materials and labor indispensable for the completion of the project; (b)   the  petitioners shall  pay down payment,   with   the balance  to  be  paid   in   progress payments  based on  actual  work completed; (c) the Construction Manager or Architect shall check the respondent’s request for progress payment (d) the petitioners shall   pay   the   respondents   within   7   days   from   receipt   of   the Construction Manager’s or Architect’s certificate; (e) the respondent cannot change or alter the plans, specifications, and works without the petitioners’ prior written approval; (f) a penalty shall be imposed for each day of delay in completion (g) the respondent shall correct, at   its   expense,   defects   appearing   during   the   12-month   warranty period after the petitioners’ issuance of final acceptance of work. 

 Subsequently, the parties agreed to exclude from the contract the roofing   and   flushing   work,   reducing   the   contract   price.   The petitioners   paid   the   downpayment   with   the   balance   to   be   paid based on the progress billings. Actual construction started prior to the issuance of the permit.

 The   respondent   notified   the   petitioners   that   the   delay   in   the payment   of   progress   billings   delays   the   accomplishment   of   the contract work and made similar follow-up letters. Subsequently, the respondent   demanded   full   payment   for   progress   billings   and change orders. However,  the petitioners denied liability, asserting that   the   respondent   violated   the   contract   provisions   by,   among others,   failing  to   finish  the contract  within   the 150-day stipulated period, failing to comply with the provisions on change orders, and overstating its billings. 

Issue: Whether or not the non-objection to the other change orders effected by the respondent cannot give rise to estoppel in pais that would render the petitioners  liable for  the payment of all  change orders

  Held:   In contractual   relations,  the  law allows the parties  leeway and considers their agreement as the law between them. Contract stipulations   that   are   not   contrary   to   law,   morals,   good   customs, public order or public policy shall be bindingand should be complied with   in   good   faith.   No   party   is   permitted   to   change  his   mind  or disavow and go back upon his own acts,  or  to proceed contrary thereto, to the prejudice of the other party. In the present case, we find that both parties failed to comply strictly with their contractual stipulations on the progress billings and change orders that caused the delays in the completion of the project.

Estoppel in pais, or   equitable   estoppel,   arises   when   one,   by   his acts, representations or admissions or by his silence when he ought to speak out, intentionally or through culpable negligence, induces another to believe certain facts to exist and the other rightfully relies and acts on such beliefs so that he will be prejudiced if the former is permitted to deny the existence of such facts. The real office of the equitable norm of estoppel is limited to supplying deficiency in the law, but it should not supplant positive law. 

In this case, the requirement for the petitioners’ written consent to any change or alteration in the specifications, plans and works is explicit in Article 1724 of the Civil Code and is deemed written in the   contract   between   the   parties.[50] The   contract   also   expressly provides that a mere act of tolerance does not constitute approval. Thus, the petitioners did not, by accepting and paying for Change Orders, do away with the contractual term on change orders nor with the application of Article 1724. 

Cebu Bionic v. DBP

 Facts:  Spouses   Rudy   R.   Robles,   Jr.   and   Elizabeth   R.   Robles entered into a mortgage contract with DBP in order to secure a loan from the said bank in the amount of P500,000.00.  The properties mortgaged   were   a   parcel   of   land   situated   in   Tabunoc,   Talisay, Cebu,   together   with   all   the   existing   improvements,   and   the commercial building to be constructed thereon.  Upon completion, the commercial building was named the State Theatre Building.  Subsequently, Rudy Robles executed a contract of lease in favor of petitioner   Cebu   Bionic   Builders   Supply,   Inc.   (Cebu   Bionic),   a domestic corporation engaged in the construction business, as well as the sale of hardware materials.  

On the last day for the acceptance of negotiated offers, petitioners submitted through their representative, Judy Garces, a letter-offer form, offering to purchase the subject properties. Attached thereof was a copy of the Negotiated Sale Rules and Procedures issued by DBP and a manager’s check for representing 10% of the offered purchase price.  This offer of petitioners was not accepted by DBP, however,   as   the   corresponding   deposit   therefor   was   allegedly insufficient. After the lapse of the acceptance period, petitioners did not   submit   any   other   offer/proposal   to   purchase   the   subject properties.

Respondents offered to purchase the subject properties on a cash basis, said offer was accompanied by a down payment of 10% of the offered purchase price. DBP acknowledged the receipt of and accepted their offer.  After payment of the balance of the purchase price and DBP issued a Deed of Sale over the subject properties in their favor.

Petitioners alleged that Cebu Bionic was the lessee and occupant of a commercial space in the State Theatre Building from October 1981 up to the time of the filing of the complaint. They sought the rescission of the contract of sale between DBP and respondents. Issue:   Whether   or   not   there   was   a   contract   of   lease   between petitioners and DBP

Held: The lease contract between petitioners and Rudy Robles was not registered. During trial, DBP denied having any knowledge of the   said   lease   contract.   It   asserted   that   the   lease   was   merely presumed   in   view   of   the   existence   of   tenants   in   the   subject property.   Nevertheless,   DBP   recognized   and   acknowledged   this lease contract in its letter dated June 18, 1987. DBP even required Cebu Bionic to pay the monthly rental for the month of June 1987, thereby exercising the right of the previous lessor, Rudy Robles, to collect the rental payments from the lessee. The parties, however, failed to execute a written contract of lease.  

The Court rules that,  indeed, no new contract of  lease was ever perfected between petitioners and DBP.   In the case at bar, there was no concurrence of offer and acceptance vis-à-vis the terms of 

the proposed lease agreement.  In fact, after the reply of petitioners’ counsel dated July 7, 1987, there was no indication that the parties undertook any other action to pursue the execution of the intended lease contract.  Petitioners even admitted that they merely waited for DBP to present the contract to them, despite being instructed to come to the bank for the execution of the same.

Mores v. Yu-Go

Facts: Appellants (Yu-Gos) alleged that they co-owned with appellees (Mores) a parcel of land located in Sto. Tomas, Magarao, Camarines Sur on which a building of strong materials ("subject property") was built. In March 1983, appellees pleaded to appellants that they be allowed to stay in the subject property in the meantime that they did not own a house yet. Since appellee Antonio Mores used to be an errand boy of appellants’ family, they agreed without asking for any rental but subject only to the condition that the said stay would last until anyone of appellants would need the subject property. 

In November 1997, appellants informed the appellees that they were already in need of the subject property. Appellees begged that they be given a 6-month extension to stay thereat. However, after the lapse of 6 months, appellees failed to comply and even asked for further extension. The appellants gave their final demand for appellees to vacate the subject property. However, instead of heeding such demand, appellees hired some laborers and started demolishing the improvements on the subject property.

Consequently, appellants instituted the said action for injunction and prayed for the reimbursement of the value of the residential building illegally demolished as well as for the payment of moral damages, attorney’s fees, litigation expenses and costs of suit.

Issue: Whether or not the Moreses were builders in good faith

Held: Tenants like the spouses Mores cannot be said to be builders in good faith as they have no pretension to be owners of the property. Indeed, full reimbursement of useful improvements and retention of the premises until reimbursement is made applies only to a possessor in good faith, one who builds on land with the belief that he is the owner thereof. It does not apply where one’s only interest is that of a lessee under a rental contract; otherwise, it would always be in the power of the tenant to "improve" his landlord out of his property. 

As provided in Article 1678, If the lessee makes, in good faith, useful improvements which are suitable to the use for which the lease is intended, without altering the form or substance of the property leased, the lessor upon the termination of the lease shall pay the lessee one-half of the value of the improvements at that time. Should the lessor refuse to reimburse said amount, the lessee may remove the improvements, even though the principal thing may suffer damage thereby. He shall not, however, cause any more impairment upon the property leased than is necessary.

With regard to the ornamental expenses, the lessee shall not be entitled to any reimbursement, but he may remove the ornamental objects, provided no damage is caused to the principal thing, and the lessor does not choose to retain them by paying their value at the time the lease is extinguished.

The spouses Mores "removed only the improvements they introduced without destroying the principal building, after the [Yu siblings] refused to pay them the reasonable value of the improvements."  When the spouses Mores demanded reimbursement, the Yu siblings should have offered to pay the spouses Mores one-half of the value of the improvements. Since the Yu siblings failed to make such offer, the spouses Mores had the right to remove the improvements.

Dee v. CA , 176 SCRA 651 (1989)

FACTS: Dee and his father went to the residence of Atty Mutuc to seek his advice regarding the problem of the alleged indebtedness of petitioner’s brother Dewey Dee, to Ceasar’s Palace.  Petitioner’s father was apprehensive over the safety of his son, Dewey having heard of  a  link between  the mafia  and Ceasar’s Palace and his possibility that his son may be harmed at the instance of the latter. Atty Mutuc assured petitioner and his father that he would inquire into the matter, after which his services were reportedly contracted for P100,000. Further investigations revealed that the alleged debt of  Dewey had actually been  incurred by Ramon Sy, with Dewey merely signing for the chits.  Atty. Mutuc talked with the president of Ceasar’s palace and advised the president that for the sake and in the  interest  of   the casino  it  would be better   to make Ramon Sy answer   for   the   indebtedness.     The   president   told   him   that   if   he could convince Ramon Sy to acknowledge the obligation, Dewey would be exculpated from liability.   Ramon Sy acknowledged the obligation,   thereafter,   the   account   of   Dewey   was   cleared.   Atty Mutuc sent demand letters to petitioner demanding the balance of P50,000 as attorney’s   fees.    Petitioner  Dee   ignored  said  letters. Atty Mutuc filed a complaint against petitioner Dee for the collection of   attorney’s   fees.   Petitioner   denied   the   existence   of   any professional   relationship of  attorney and client  between him and Atty Mutuc.   Dee insists that the visits made to Atty Mutuc were merely   informal   and   that   Atty   Mutuc   had   not   been   specifically contacted to handle the problem.  The P50,000 given to Atty Mutuc was alleged to be given not  in  the nature of  attorney’s  fees but merely pocket money

ISSUE: Whether or not there is an lawyer-client relationship

HELD:  The absence  of   a   written  contract  will   not    preclude  the finding   that   there   was   a   professional   relationship   which   merits attorney’s fees for professional services rendered.  To establish the relationship,   it   is   sufficient   that   the  advice   and   assistance  of   an attorney   is   sought   and   received   in   any   matter   pertinent   to   his profession.  An acceptance of the relation is implied on the part of the attorney from his acting on behalf of his client in pursuance of a request from the latter.   Therefore, Mutuc is entitled to receive a reasonable compensation. Atty Mutuc did not represent conflicting interests   as   claimed   by   Dee   when   Dee   alleged   that   Mutuc   was acting as agent of Ceasar’s   Palace.   Mutuc’s representations  in behalf of petitioner Dee were not in resistance to the casino’s claim but were actually geared toward proving the liability of true debtor, Ramon Sy.

Gonzales v. Mateo   , 74 Phil 573   

FACTS:  Vicente Mateo et al.  (lessors) went  into business as an unregistered partnership under the name "Samahang Sabungang Malaya."  They leased to Gonzales their cockpit situated in Malolos, Bulacan, under a written contract for the period of six years at the agreed yearly rental of P100 with several conditions. Before using 

the cockpit, Gonzales made some improvements on the building to improve its structural support.  A cockfight was held in said cockpit with a  large attendance.  The building broke down and collapsed during that event.  Mateo et al demanded of Gonzales that he either reconstruct the cockpit or pay damages.  But, Gonzales refused to comply,  alleging  that  under his  contract  he was not  obligated  to make repairs, but only improvements, on the building and that its collapse   was   due   to   hidden   defects   which   the   lessors   had concealed from him

ISSUE:  Whether   or   not   Gonzales   should   be   held   liable   for   the collapse of the cockpit

HELD: It is evident that Gonzales accepted the cockpit in question from the lessors in the condition in which it was found at the time under the express agreement that all that was necessary to put it in use had to be done by the petitioner at his own expense without any obligation on the part of the respondents to reimburse him or pay  for   the  improvements   thus made upon   the expiration of   the lease. While it is true that under the law (paragraph 2 article 1554 of the Civil Code) it is the duty of the lessor to make on the building leased   all   repairs   necessary   in   order   to   keep   it   in   serviceable condition for the purpose for which it was intended, the parties were at  liberty to stipulate the contrary. The collapse of the building in question   on   the   occasion   of   the   heavily   attended   cockfight   of September 12, 1937, was not due to any hidden defect but to the fact that thru petitioner's negligence in making the repairs he failed to place the posts on firm, solid, and sound foundation Under article 1563 of the Civil Code, "the lessee is liable for any deterioration or loss suffered by the thing leased, unless he proves that it took place without his fault."

Dakudao v. Judge Consalacion   , 122 SCRA 877 (1983)   

FACTS: Petitioners are co-owners of a parcel of land. On this land stands the house of defendant Ang Singco who had a verbal lease contract with herein petitioners. Without the knowledge and consent of petitioners, Ang Singco sold his house to the Laurecios. When Dakudao   visited   the   premises   in   question,   she   was   told   of   the transaction that transpired between Ang Singco and the Laurecios. Since the house is at present occupied by the Laurecios, Dakudao demanded that they vacate the premises and for the payment of the use and occupation of the same at P100.00 a month. But, for failure to reach an agreement for the rental of the premises, no agreement took place.  Hence, Petitioners filed this suit to eject the Laurecios. However, the court dismissed the case for unlawful detainer against the Laurecios because it believes that the essence of the action for unlawful detainer is the existence of a previous contract, expressed or   implied,   between   the   plaintiff   and   the   defendant.     Since   no contract   was   entered   into   between   Dakudao   and   the   Laurecios, unlawful detainer is not a proper remedy

ISSUE: Whether or not the Laurecios can be lawfully evicted from the property owned by Dakudao

HELD:  The primary argument of the respondents Laurecio in this petition is that they are not unlawfully withholding possession from the petitioners after the expiration or termination of the right to hold possession by virtue of any contract because there never was any contract express or implied between them and the petitioners.  In its decision, the City Court of Davao City admitted that the petitioners had   a   right   to   recover   possession   of   the   land   involved   in   the litigation but "unfortunately" for them their cause of action did not fit 

in an unlawful  detainer case. Neither could  it  be a  forcible entry case, according to the judge, because the plaintiffs failed to allege in the pleadings or prove with evidence the fact that the defendants occupied   the   land   through   stealth   and   strategy.   Moreover, respondents further claim that they cannot be considered privies or successors-in-interest of the former lessee, Francisco Ang Singco, because Article 1649 of  the Civil  Code provides that "the  lessee cannot assign the lease without the consent of the lessor, unless there is a stipulation to the contrary." But, the provision was never intended to permit one who claims no right to the premises to avoid ejectment   by   such   a   dubious   allegation.   Since   there   was   no contract   between   the   lot   owners   and   the   Laurecios,   the   latter's occupation of the land is only as successors of Ang Singco from whom they purchased the house built on the lot. If Article 1649 had been followed and the consent of the owners to the sale secured, the   Laurecios   would   be   more   than   mere   successors-in-interest. They would have become  the new  lessees.  Hence,  the unlawful detainer case was proper

Manlapat v. Salazar   , 98 Phil 356   

FACTS:  A lease was entered into which would last until  June 1, 1967.   The lessee, however, entered into a contract with Salazar wherein she would lease the same property to Salazar until May 31, 1967   (a   shorter   period   than   the   orginal   lease,   by   one   day). Inasmuch as the contract was entered into without the consent of the lessor, he alleged that the contract was void on the ground that the same was an assignment, not a sublease.  

ISSUE: Whether or not it is a contract of assignment or sublease

HELD: This is a sublease, and therefore it could be effected even without the lessor’s consent there being no express prohibition on a sublease.     The   sublessor   has   not   stepped   out   of   the   original contract; she remains a party to it.   All the terms (given above) of the   sublease   clearly   indicate   that   indeed   a   sublease,   not   an assignment, has been agreed upon.  Moreover, the under letting for a   period   less   than   the   entire   term   in   this   case   (indeed,   the reservation of even so short a period as the last day of the term) makes the transfer a sublease, and not an assignment

Pamintuan v. CA   , 42 SCRA 344   

FACTS: A lease contract was executed in favor of petitioners Tan and Pamintuan for two. It provided for an agreed monthly rental of P15.00 payable promptly at the end of every month for each lot or P30.00 for the two.   The lease was entered into on October 10, 1951 to expire at the discretion of the lessee after  twenty years. There was another provision that failure on the part of the lessee to pay the rental for six consecutive months would automatically annul the   contract.   The   complaint   for   rescission   filed   by   private respondents as plaintiffs against petitioners as defendants alleged that with respect to the first lot, Tan was in arrears for the period of twelve months and, with respect to the second lot, for a period of eight   months.   Lower   Court   granted   the   petition   to   rescind   the contract.  Appeal to the CA affirmed lower court’s decision.  Hence, this appeal

ISSUE: Whether or not the petitioners had violated the provision in the contract of lease as to the monthly rental being promptly paid at the end of every month as claimed by plaintiffs

HELD:  While claiming to have committed no such violations,  the petitioners nevertheless admitted that they in their pleadings nor at any time during the trial, never claimed to have offered to pay the rental  at   the end of each month. On the contrary,   they  impliedly admitted  in  their  pleadings that no such monthly payments were ever   made.   With   their   above   admission   that   'no   such   monthly payments   were   ever   made'   by   them,   it   stands   clear   that   they violated the aforequoted provision of paragraph 2 of the contract of lease. Clearly, said violation of lessees' obligation to pay the price of   the   lease   according   to   the   terms   stipulated   entitles   the respondents to rescind said contract of lease under Article 1659 of the Civil Code providing that 'If the lessor or the lessee should not comply with the obligations set forth in articles 1654 and 1657, the aggrieved   party   may   ask   for   the   rescission   of   the,   contract   and indemnification for damages or only the latter, allowing the contract to remain in force.

Heirs of Dimaculangan v. IAC   , 170 SCRA 393 (1989)   

FACTS:  Dimaculangan   and   her   children   occupy   by   lease   an apartment   at   a   monthly   rental   of   P250.00.   Respondent   Uy   sent Dimaculangan a letter  informing her that the property, which she has been occupying, has been sold to him and should she desire to continue occupying the same, she should sign a contract of lease for a period of two (2) years at a monthly rental of P1,500.00. Uy received no reply  to  this demand. Thus, he wrote another  letter, demanding payment of P750.00 covering unpaid rentals. But still, there was no word from Dimaculangan such that Uy was forced to file a complaint for ejectment

ISSUE:  Whether or not the trial court may alter the agreement of the parties by shortening the period of the lease from an indefinite period within the purview of Presidential Decree No. 20, the law in force at the time, and of the amendatory Batas Pambansa Blg. 25, to a fixed two (2) years

HELD: Yes. It is exempt from the application of P.D. No. 20, it must be one with a definite period It has been established that petitioners have   been   occupying   the   leased   premises   on   a   verbal   contract since 1961 at a monthly rent of P250.00, and that although no fixed period   for   the   duration   of   the   lease   has   been   agreed   upon   the original lessor and lessee, the rentals were paid monthly.  The SC had already ruled that  leases are deemed on a "month-to-month basis", if rentals therefore are paid monthly. 

Fermin v. CA , 196 SCRA 723

FACTS:  Spouses   Fermin   and   spouses   Alpas   as   lessors   and lessees, respectively, entered into a contract of lease. Before the expiration   of   the   ten   (10)   year   period,   defendants   sent   plaintiffs representative a document entitled 'Lease of Real Property' already signed by them.   It  was never signed by plaintiffs up to this day. AGRA   &   Co.,   Inc.,   as   collection   agent   of   the   plaintiffs   collected payment   from   the   defendants   for   the   annual   rental.   Key Management Corporation in a letter informed defendants that said company   was   appointed   attorney-in-fact.     In   another   letter,   they advised Mr. Alpas that they were unilaterally terminating the lease effective 18 April  1987. Mr.  Alpas responded that  the  lease was renewed.   However,   Key   Mgt.   reiterated   its   demand   for   him   to vacate. 

ISSUE:  Whether or not the spouses Alpas can be validly ejected from the property

HELD: No, there was an implied renewal of the lease from year to year.  From the  foregoing set of   facts,   it  cannot be said  that  the lease   agreement   had   been   effectively   renewed   for   another   10 years. The stipulation of the parties is clear in that such a renewal is subject to the mutual agreement of the parties. While there is no question that private respondents expressed their desire to renew the lease by another 10 years at the rate of the rental stipulated in the   lease   agreement,   apparently   petitioners   would   be   willing   to renew said lease.  Obviously, there was no meeting of the minds as to the rate of the rental. As there was no agreement reached, then the term of the lease may not be considered to have been renewed for  another  10   years.  However,  since   after   the  expiration  of   the lease agreement, the private respondents continued to occupy the premises   for   more   than   15   days   with   the   acquiescence   of petitioners, then it is understood that there is an implied new lease, not for  the period of  the original  contract,  but  from year  to year. Article 1670 of the Civil Code so provides for this situation.