La production capitaliste des logements à Bruxelles

Promotion immobilière et division sociale de l’espace

Alice Romainville

Le système de la production des logements

Plan

Le fonctionnement du promoteur

Portrait des promoteurs bruxellois

« Stratégies spatiales » des promoteurs

A A’M

Produire un logement : le rôle du promoteur

A A’M

Définition d’un produit vendable

Libération d’un terrain

Rassemblement des capitaux

Production proprement dite

Commercialisation

Produire un logement : le rôle du promoteur

L’étude de faisabilité : calcul à rebours

Chiffres d’affaires = prix unitaire du logement * quantité de logements

Le chiffres d’affaires d’une opération

Le prélèvement du tribut foncier par le propriétaire d’un terrain, en vertu de son titre de propriété, sur lesactivités qui se déroulent sur ce terrainest le mécanisme par lequel les différents usages du sol sont, en permanence, mis en concurrence. 

(Théorie de la rente foncière / du tribut foncier)

Produire toujours plus et toujours plus cher...

mais sous contrainte

contraint

contraint

actualise

La plus­value foncière

La plus­value foncière

La plus­value foncière

Produire toujours plus et toujours plus cher...

mais sous contrainte

contraint

contraint

actualise / transforme

Un portrait des promoteurs bruxellois : méthodeOpérations

Promoteurs

Actionnaires

Un portrait des promoteurs bruxellois : méthode

Une classification des promoteurs selon...

• la taille• la structure actionnariale

Société « indépendante »

Filiale de groupe de constructionFiliale de groupe d’activités commerciales et financières

Un portrait des promoteurs bruxellois : méthode

Une classification des promoteurs selon...

• la taille• la structure actionnariale• le secteur d’activité

Un portrait des promoteurs bruxellois : méthode

Une classification des promoteurs selon...

• la taille• la structure actionnariale• le secteur d’activité• l’origine géographique

Du côté des sociétés les moins « productives », 50 % des sociétés produisent seulement 5 % des  logements ; de l’autre, 4 % des sociétés produisent à elles seules 50 % des logements.

1. Un grand nombre de sociétés, mais une production très concentrée

1. Un grand nombre de sociétés, mais une production très concentrée

« Le facteur limitant ? c'est la finance. (...) Je suis tout petit. (...) Je n'ai pas des moyens illimités. (...)  Il y a plein d'opportunités que je dois laisser passer (...) Sur une opération comme cet immeuble de 15 appartements (...) avec mon partenaire on doit mettre chacun 1/2 million sur la table et... il faut aller les chercher partout » (entretien, promoteur 1, petite société).

« Je ne serai pas compétitif dans un projet de 30 logements au Châtelain. J'ai 35 collaborateurs, faut qu'ça tourne » (entretien, promoteur 3, très grande société).

« Parfois le groupe nous dit, cette année vous allez réaliser autant d’opérations(...) Nous, le groupe nous demande une certaine rentabilité » (entretien, promoteur 4, filiale d’une très grande société).

2. Un secteur connecté au reste de l’économieNombre de sociétés

( % du total général)

Nombre d'opérations immobilières

( % du total général)

Nombre de logements

( % du total général)

Taille moyenne des opérations

Sociétés déclarant une activité immobilière uniquement

249

(37%)

273

(31%)

1693

(15%)

6

Sociétés déclarant une autre activité économique

463

(63%)

525

(60%)

8523

(77%)

16

dont : sociétés actives dans le secteur des 

services aux entreprises (conseil de gestion, conseil juridique et 

comptable, publicité, études de marché, 

auxiliaires financiers, autres services n.c.a.)

144

(20%)

183

(21%)

2999

(27%)

16

dont : sociétés actives dans le secteur de la 

construction de bâtiments

56

(8%)

91

(10%)

3278

(30%)

36

dont : sociétés actives dans le secteur financier 

(intermédiation financière ou assurances)

65

(9%)

131

(15%)

3679

(33%)

28

dont : sociétés actives dans un autre secteur 

économique

258

(36%)

317

(36%)

4432

(40%)

14

Total (toutes sociétés ayant produit des logements en 2003, 2007, 2008 et 2011)

717

(100%)

875

(100%)

11 036

(100%)

13

“ Le marché immobilier c'est un pôle sur leplan financier. Ça a toujours été comme ça. Quand vous pouvez faire 12, 13, 14 % sur les marchés boursiers, et que dansl'immobilier vous pouvez faire du 30­40 %, c'est normal, ça donne des idées” (entretien, promoteur 5).

“ Parmi mes clients j'avais des gens qui faisaient dans l'immobilier. Moi j'étais leur assureur [i.e. courtier en assurances]. Je connaissais toutes les données du calcul : la valeur d'entrée, le coût de la construction, le prix de vente. J'ai pris les trois pôles, j'ai calculé leur marge et je me suis dit "là il y a moyen de faire quelque chose" »(entretien, promoteur 5).

3. Promoteurs étrangers à Bruxelles

Nombre de sociétés

( % du total général)

Nombre d'opérations immobilières

( % du total général)

Nombre de logements

( % du total général)

Taille moyenne des opérations

Sociétés 100 % belges 645(90%)

743(85%)

6831(62%)

9

Sociétés étrangères 72(10%)

132(15%)

4205(38%)

32

dont : sociétés luxembourgeoises ou filiales de société luxembourgeoise

18

(3%)

36

(4%)

699

(6%)

19

dont : sociétés néerlandaises ou filiales de société 

néerlandaise

13(2%)

24(3%)

589(5%)

25

dont : sociétés françaises ou filiales de  société française

12(2%)

31(4%)

1985(18%)

64

dont : sociétés britanniques ou filiales de société 

britannique

7(1%)

6(1%)

148(1%)

25

dont : autres nationalités 25(3%)

34(4%)

1374(12%)

40

Total (toutes sociétés ayant produit des logements en 2003, 2007, 2008 et 2011)

717

(100%)

875

(100%)

11 036

(100%)

13

VINCI (FR) : 1987

EIFFAGE (FR) : 1993

IMMO BAM (NL) : 2001

NEXITY (FR) : 2002

BOUYGUES IMMOBILIER (FR) : 2004

3. Promoteurs étrangers à BruxellesVINCI (FR) : 1987

EIFFAGE (FR) : 1993

IMMO BAM (NL) : 2001

NEXITY (FR) : 2002

BOUYGUES IMMOBILIER (FR) : 2004

4. Origine régionale des promoteurs belges

Nombre de sociétés

( % du total général)

Nombre d’opérations immobilières

(% du total général)

Nombre de logements

( % du total général)

Taille moyenne des opérations

Sociétés 100 % bruxelloises 443(68%)

524(68%)

4391(52%)

8

Sociétés belges non bruxelloises

206(32%)

247(32%)

4021(48%)

16

dont : flamandes 141(22%)

175(23%)

3484(41%)

20

dont : wallonnes 65(10%)

72(9%)

537(6%)

7

Total (toutes sociétés ayant produit des logements en 2003, 2007, 2008 et 2011)

645

(100%)

771

(100%)

8412

(100%)

11

Un petit promoteur : RONCLAU BVBA

Un grand promoteur : ATENOR SA

Le capital d’ATENOR en 2013

Un grand promoteur : ATENOR SA

MEDIA GARDENS : 285 logements (2009­2011)

Un grand promoteur : ATENOR SA

UP­SITE : 252 logements (2014)

Des stratégies spatiales différentes

Des stratégies spatiales différentes Pousser le chiffre d’affaires vers le haut = 

réaliser une grande opération

produire des logements chers

réaliser des plus­values foncières

Et après...

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La crise du logement : sortir de l’impasse d’une production privée qui ne répond pas aux besoins des Bruxellois ?