Kvalitetsskillnader i teknisk förvaltning

- Baserat på om förvaltningen utförs externt eller inte med resultat från egenkontroller

Quality differences in technical property management

- Based on if the management is performed externally or not with results from house controls

Författare: Therése Wallinder

Uppdragsgivare: SBC AB

Handledare: Josef Ingrosso, SBC AB

Per Lilliehorn, KTH ABE

Examinator: Per Roald, KTH ABE

Examensarbete: 15,0 högskolepoäng inom Byggteknik och Design

Godkännandedatum: 2016-06-20

Serienummer: BD 2016;31

Sammanfattning

Bostadsrattsforeningar omfattas bland annat av miljobalken som kraver att egenkontroll gors for

att styrelsen som driver foreningen pa egen hand ska planera, genomfora och folja upp riskerna nar en

verksamhet riskerar att paverka miljon och manniskors halsa negativt. Brister av arbete med drift och

underhall d.v.s. teknisk forvaltning, uppkommer bade om styrelser sjalva skoter tekniska forvaltningen

och om den laggs ut pa extern part. Syftet med arbetet ar att undersoka skillnader i ett begransat

antal bostadsrattsforeningars resultat av egenkontroll beroende pa om den tekniska forvaltningen

utfors externt eller inte. Miljoforvaltningen i Stockholm som skoter tillsyn av fastighetsagares egen-

kontroll bistod med 30 av 685 inspektionsrapporter fran 2015. Miljoforvaltningen delar upp bristerna

i allvarliga brister och mindre allvarliga brister. Storst skillnader patraffades bland allvarliga bris-

ter. Arbetet med egenkontroller kan forbattras genom att bostadsrattsforeningarna sjalva tar ansvar

och engagerar sig i fragan. Radgivning och information ar komplement som bringar kunskap hos

styrelsen. Olika framtida undersokningar kan resultera i att bostadsratters styrelser kan forbattra ar-

bete med egenkontroll och pa sa satt bidra till en positiv utveckling for miljon och manniskors halsa.

Konsekvenser av ett bristande egenkontrollarbete kan medfora olagenheter pa miljon och manniskors

halsa och konsekvenserna kan vara riktigt allvarliga.

Nyckelord

Egenkontroll, teknisk forvaltning, bostadsrattsforening, tillsynsarbete, kvalitetsskillnader, miljobalken

i

Abstract

The housing associations are subjects to the environmental code which is demanding house con-

trols to be conducted. The reason is to compel the board who runs the housing association to, on

their own, plan, implement and to follow up the potential risks when an operation is likely to affect

the environment and people’s health negatively. Flaws in the work with operations and mainte-

nance, i.e. technical property management, are occurring if the boards themselves are in charge of

the technical property management or if an external party are responsible for the technical prop-

erty management. The purpose of the thesis is to investigate the differences in the results of house

controls conducted in housing associations with either external or internal technical property man-

agement. The sample size was limited to 30 out of 685 inspection reports from the year of 2015.

The inspection reports were collected from the environmental administration in Stockholm, which is

responsible for the supervision of the conducted self-monitoring. The results were clear and the dif-

ferences appeared, where the largest differences were found amongst the serious flaws. The work with

self-monitoring can be improved by an increased responsibility and commitment from the boards of

the housing associations. Research within the area in the future may result in an increased quality

of the self-monitoring which will contribute to a positive development for the environment and the

health of people. Flaws in the work with house controls will affect the environment negatively and

may endanger people’s health.

Keywords

self-monitoring, technical property management, housing associations, work with supervision, differ-

ences in quality, the environmental code

iii

Forord

Detta examensarbete ar gjort pa Kungliga Tekniska Hogskolan vid institutionen for byggteknik och design

i samarbete med SBC AB i Stockholm. Efter att under tredje och sista aret last inriktningen fastighets-

utveckling och installationssamordning, var det intressant att gora ett avslutande fordjupande arbete om

forvaltning. Jag vill rikta ett stort tack till hjalpsam och tillmotesgaende personal pa miljoforvaltningen

i Stockholm. Jag vill aven tacka mina handledare Per Lilliehorn, konsult och Josef Ingrosso, gruppchef

pa SBC samt min sambo Kim Harlin som hjalpt och stottat mig pa vagen.

Stockholm, juni 2016

Therese Wallinder

v

Innehall

1 Inledning 1

1.1 Bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.2 Problemformulering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.3 Syfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.4 Mal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.5 Fragestallning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.6 Avgransningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

2 Metod 3

3 Nulagesbeskrivning 5

3.1 Bostadsbestandet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

3.2 Bostadsratt som upplatelseform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

3.3 Forvaltning av bostadsratter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

3.4 Forvaltningsmarknaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

3.5 Olika forvaltningsbolag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3.6 Foretaget SBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

4 Teoretisk referensram 9

4.1 Miljoarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

4.2 Lagstiftning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

4.3 Tidigare undersokningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

5 Myndigheters tillsynsarbete 15

5.1 Tillsynsmyndigheternas arbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

5.2 Egenkontroll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

5.2.1 Varfor egenkontroll? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

5.2.2 Stockholms stads miljoforvaltning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

5.2.3 Vid upptackta brister i egenkontrollen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

6 Rattsfall 19

7 Empiri 21

7.1 Miljoforvaltningens tillsyn 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

7.2 Sammanstallning av egenkontroller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

vii

8 Analys och diskussion 27

9 Slutsatser 33

10 Rekommendationer 35

Referenser 37

Bilagor 41

Bilaga a) Verksamheter som kan omfattas av egenkontroll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Bilaga b) Intervju med miljo- och halsoskyddsinspektor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Bilaga c) Miljokvalitetsmal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Bilaga d) Konkret exempel med brister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Bilaga e) Sammanstallning av mindre allvarliga brister utan extern teknisk forvaltning . . . . . 51

Bilaga f) Sammanstallning av mindre allvarliga brister med extern teknisk forvaltning . . . . . 53

Bilaga g) Sammanstallning av allvarliga brister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

Bilaga h) Forslag pa justeringar i inspektorers checklistor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

viii

1 Inledning

Kapitlet ger en inledande forstaelse for vad rapporten behandlar och hur arbetet lagts upp.

1.1 Bakgrund

Fastighetsagare omfattas av miljobalkens krav. For att folja miljobalkens krav att nuvarande och kom-

mande generationer skall tillforsakras en halsosam och god miljo, ska man som fastighetsagare planera

och kontrollera sin verksamhet. Det ar vanligt att brister uppkommer vid forvaltning av bostadsratter

da lekman, dvs amatorer, skoter om stora ekonomiska varden. Fastighetens kondition och forvaltning

paverkar vardet for den enskilda bostadsratten. I en bostadsrattsforening ar det styrelsen som har det

juridiska ansvaret for verksamhetens fastighet och dess forvaltning.

Om risk finns att manniskors halsa och miljo paverkas negativt fran en verksamhet, trader miljobalkens

krav pa att utfora sa kallad egenkontroll i kraft. Med egenkontroller skapas forutsattningar for fastig-

hetsagarna att upptacka fel och brister i verksamheten. Konsekvenser pa halsa och miljo kontrolleras

i Stockholms stad av miljoforvaltningen. Genom miljoforvaltningens riktade tillsyn av fastighetsagares

egenkontroller upptackts brister i saval fastigheten som rutinerna. Malet med tillsynen ar bade att

sakerstalla att fastighetsagare foljer miljobalkens krav och genom ett forebyggande arbete undvika

olagenhet for manniskors halsa och miljo.

1.2 Problemformulering

Manga bostadsrattsforeningar uppvisar allvarliga brister i sitt egenkontrollarbete. Brister som kan medfora

risker for miljon och manniskors halsa. Samtidigt ar det en liten andel bostadsrattsforeningar som inte

har nagra brister i sin egenkontroll.

1.3 Syfte

Syftet med arbetet ar att undersoka skillnader i ett begransat antal bostadsrattsforeningars resultat av

egenkontroll beroende pa om teknisk forvaltning utfors externt eller inte.

1.4 Mal

Arbetets mal ar att hoja kvaliten pa bostadsrattsforeningars miljo- och halsoarbete for att en hallbar

utveckling ska framjas.

1.5 Fragestallning

Fragestallningen delad i tva delar, vilka redovisas nedan.

Huvudfragestallning

Framtrader kvalitetsskillnader i den tekniska forvaltningen utifran bostadsratters egenkontroll baserat

pa om tekniska forvaltningen skots externt jamfort med om den inte skots externt?

1

Delfragestallning

• Kan skillnaden mellan olika forvaltningsbolags arbeten urskiljas i granskade egenkontroller?

• Vilka konsekvenser pa miljo och manniskors halsa kan ett bristande egenkontrollarbete resultera i?

• Hur kan arbetet med egenkontroll forbattras?

1.6 Avgransningar

Endast 30 av de 685 egenkontroller som inspekterades under 2015 har granskats. Endast den teknis-

ka forvaltningen har undersokts, inga andra ekonomiska eller juridiska aspekter har utretts for att na

en konsekvent och lagom bredd pa arbetet. Det tekniska forvaltningsarbetet har inte granskats, endast

resultaten av forvaltningen. Manga verksamheter kan roras av egenkontrollarbete, i arbetet ar bostads-

omrade en avgransning, se bilaga a) for att fa en inblick. Avgransningar har gjorts till fastigheter med

bostadsratt som upplatelseform.

Avgransning har gjorts till lagar, forordningar och foreskrifter som ror bostadsratter. Efterlevnaden

av miljobalken kontrolleras pa eget initiativ av kommuner och darfor skots tillsyn olika beroende pa

geografiska ramar. Rapporten omfattar endast Stockholms stads arbete med tillsyn av fastighetsagares

egenkontroll.

2

2 Metod

Arbetet ar utfort som en pilotstudie. Dvs en granskning i liten skala har gjorts for att se om det gick att

fa fram fakta utifran undersokningen (Oqvist Seimyr, n.d.). Ett kort resonemang om det ar praktiskt ge-

nomforbart att anvanda metoden som ett satt att kontrollera och forbattra kvaliten i egenkontrollarbetet

finns i borjan av kapitel 9.

Den huvudsakliga anvanda metoden for att besvara fragestallningen kallas Piggybacking, en kvalita-

tiv metod vars innebord baseras pa anvandande av andras undersokningar (Collis and Hussey, 2014). I

detta fall tillhandaholl Stockholms stads miljoforvaltning inspektionsrapporter av riktad tillsyn av fastig-

hetsagares egenkontroller. Inspektionsrapporterna var trettio till antalet, femton bekraftade utan extern

teknisk forvaltare medan resterande femton bestod av nagon form av extern teknisk forvaltning. Rap-

porterna sammanstalldes och granskades. Rimliga forslagsatgarder togs fram for att starka arbetet kring

en battre miljo och halsa.

Teoretiska avsnitt i rapporten baseras pa sekundar insamling av teoretisk fakta, dvs data som

ar inhamtad av nagon annan (Malardalens hogskola, 2016). Insamlade vetenskapliga artiklar, webbsi-

dor, arsredovisningar och andra befintligt informativa, relevanta kallor anvandes. Primar insamling dvs

sjalvstandigt insamlad data (Malardalens hogskola, 2016) tolkades med hjalp av intervju med en miljo-

och halsoskyddsinspektor fran miljoforvaltningen, se bilaga b).

Kvalitet pa insamlad data

Nedan framgar hur tillforlitlig, giltig och generell kvaliteten pa insamlad data ar.

Reliabilitet

Andelen med extern teknisk forvaltare respektive utan teknisk forvaltare ar oftast odefinierad i rappor-

terna om inte forvaltaren ar angiven i fastighetsregistret som adressat. Det finns inga masten under

inspektionen att anteckna tekniskt forvaltningsbolag eftersom forvaltningen inte lagger nagon vardering

vid vem som skoter den tekniska forvaltningen. Det finns inspektorer som i arbetsmaterialet noterar

forvaltare, vilket ocksa fors in i sammanstalld inspektionsrapport. Det kan saledes forekomma att bo-

stadsrattsforeningar som inte har extern teknisk forvaltning anda har nagon fastighetsskotare eller eko-

nomisk forvaltning.

Valet av rapporter skedde genom att inspektoren kontrollerade tidigare arbetsmaterial for att urskilja

fall med- och utan teknisk forvaltning, utan att granska resultaten. Detta for att sortera rapporterna

i tva grupper - en med extern teknisk forvaltare - och en utan. Rapporterna delades sedan ut av en

inspektor under ett mote pa miljoforvaltningen. Palitligheten av sammanstallningen av egenkontrollerna

bedoms forhallandevis trovardig, eftersom alla inspektioner i detta fall utforts av samma person, vilket

okar trovardigheten och gor rapporterna jamforbara med varandra. Daremot elimineras inte risken for

tolkningsfel, vilket skulle kunna leda till missvisande resultat. Den slutliga bedomningen ar anda att

empirin kan vara jamforbar da alla inspektioner utforts av samma kalla. Men for statistiskt sakerstallda

slutsatser rekommenderas storre mangd rapporter och tydliga anteckningar om vem som ar forvaltare.

3

Validitet

Inspektionen utfors i en av fastighetsagarens fastigheter. Tillsyn bedrivs pa en tredjedel av fastig-

hetsagarens fastighetsbestand, medforande att brister inte upptacks vid inspektion. Det kan betyda

att fler brister finns hos de fastighetsagare som har fler fastigheter an en. Det kan i vissa fall skilja sig

at vad fastighetsagaren/styrelsen/forvaltaren uppger for rutin mot hur rutinen tillampas i praktiken.

Exempelvis kan en forvaltare ha rutiner for inom vilket intervall undercentralen ska kontrolleras, vilken

temperatur det ska vara samt hur dessa bor dokumenteras. Men vid fysiskt besok i undercentralen kan

det framga att rutinen ej tillampats. Det innebar att inspektorerna maste bedoma och tolka situationer.

Det finns darfor inga garantier att alla inspektioner blir helt identiskt bedomda av olika inspektorer,

aven om alla inspektorer anvander sig av samma arbetsmaterial, kallad ”checklista”.

Statistik finns inte pa hur manga bostadsrattsforeningar som har extern teknisk forvaltning eller hur

manga som inte har det. Exempelvis representerar foreningar med extern forvaltare majoriteten av det

totala antalet, varfor resultaten ar svara att jamfora i ett storre perspektiv. Observera att granskningen

gjorts med utgangspunkt i de 30 tillhandahallna rapporterna, utan att sattas i forhallande till det totala

antalet.

Generaliserbarhet

Insamlad empiri for egenkontrollerna representerar ett litet urval eftersom det endast ar 30 av 685

inspektioner av bostadsrattsforeningar i Stockholm, med minst tio bostader per fastighetsagare som

granskats. Empirin som samlats in fran Engstrom and Nilsson (2016) ar daremot generell och kan skalas

upp da den informerar om resultat fran miljoforvaltningens sammanstallning av brister under 2015.

Informationen kan ge forslag pa atgardsomraden dar statistiken visar att brister finns, exempelvis om

hur bakterietillvaxt kan undvikas. Metoden kan utforas i andra enklare sammanhang da det ska goras en

sammanstallning av bestamt material. Metoden kan ge en bra oversiktlig tolkning av en fragestallning,

vilken kan ge en inblick i olika omfattningar av problemen.

4

3 Nulagesbeskrivning

I detta kapitel beskrivs Sveriges bostadsbestand, bostadsratter som upplatelseform, forvaltning av bo-

stadsratter, forvaltningsmarknaden, olika forvaltningsbolag samt om foretaget SBC.

3.1 Bostadsbestandet

Den sista december 2013 bestod Sveriges flerbostadshusbestand av 2 332 253 lagenheter. Fordelningen

av lagenhetsbestandet var 40 procent bostadsratter och 60 procent hyreslagenheter. Det forekommer

stora skillnader mellan upplatelseformerna mellan kommunerna. Bostadsrattsbestandet ar storre an hy-

resrattsbestandet i 28 kommuner. I Stockholms lan finns 16 kommuner som domineras av bostadsratter.

I exempelvis Vallentuna kommun bestar 92 procent av lagenheterna av bostadsratter (Statistiska central-

byran, 2014). Stor-Stockholms bostadsrattsmarknad vaxer. Under 2014 bestod 65 procent av de nybyggda

lagenheterna av bostadsratter (Statistiska centralbyran, 2014). Stor-Stockholms bostadsrattsmarknad

vaxer. Under 2014 bestod 65 procent av andelen nybyggda lagenheter av bostadsratter (SCB, 2015).

Stockholms lan star for nastan en tredjedel av bostadsrattsmarknaden. Bostadsrattsbestandet forvantas

oka de kommande aren pa grund av nyproduktion och ombildning av bostadsratter (SBC, 2015).

3.2 Bostadsratt som upplatelseform

Nedan ges en beskrivning av bostadsrattsforeningar och dess styrelse.

Nar en bostadsrattsforening bildas blir den en juridisk person, vilket sker efter registrering hos Bo-

lagsverket. Varje bostadsratt far ett eget organisationsnummer som ska finnas med pa alla fakturor,

brev och pa foreningens webbplats (Bolagsverket, 2012b). Enligt samma kalla definieras begreppet bo-

stadsrattsforening sahar:

“En bostadsrattsforening ar en form av ekonomisk forening och har till andamal att i foreningens

hus upplata lagenheter till medlemmarna med bostadsratt utan tidsbegransning.”

Upplatelseformen ar unik for Sverige. En bostadsratt kan vara ett kedjehus, ett radhus, en villa eller

en lagenhet. I andra lander ar det vanligt med agarlagenheter och man ager da de vaggar, tak och golv

som omger bostaden. I Sverige kops daremot en andel i en ekonomisk forening, en bostadsrattsforening,

som ager fastigheten. Via andelen far man nyttjanderatt till en viss yta av foreningens fastighet. Sa lange

man ar medlem i foreningen kvarstar nyttjanderatten. En avgift betalas till den ekonomiska foreningen.

Avgiften beror pa hur stor andel man har i foreningen. Avgiften ska tacka bade lopande kostnader som

foreningen har samtidigt som en framtida buffert ska kunna bidra med framtida kostnader. Pengarna gar

saledes till att skota om fastigheten genom att bekosta rantor, finansiera renoveringar, underhall och allt

foreningen behover for att fungera. (Bostadsrattsagarna, 2013c)

Det ska finnas en styrelse i varje bostadsrattsforening som lopande ansvarar for verksamheten. En

styrelse ska innehalla minst tre medlemmar, vilket bevakas av Bolagsverket. Tvangslikvidation, dvs beslut

om att avsluta foreningen, riskeras om ingen behorig styrelse finns (Bolagsverket, 2012a). Genom att sitta

i styrelsen kan man paverka skotseln av foreningen. Men att fa in medlemmar i styrelsen kan vara svart.

Det forekommer att medlemmar tar uppdrag utan att forsta inneborden av uppdraget. Att sitta i styrelsen

5

ar som att driva ett bolag, de som bor i huset ar fastighetsagare och styrelsen ar ansvarig for en stor

investering (Edenhall, 2011). Vid andringar i foreningen ska styrelsen anmala dessa till Bolagsverket.

Styrelsen utses av foreningsstamman, foreningens hogst beslutande organ, vilken bygger pa att varje

medlem har en varsin rost (Bolagsverket, 2012a). Som fastighetsagare ar man skyldig att uppfylla de

krav pa verksamheten som miljobalken staller (Stockholms stad, 2014). En bostadsrattsforening (Brf),

ar skyldig att folja miljobalkens lagar (Fastighetsagarna, n.d.). For att efterleva kraven fran miljobalken

ska bade fastighetsagare och verksamhetsutovare enligt Miljoforvaltningen (2015) genom egenkontroll,

gora olika kontroller av den egna verksamheten for att:

• inventera risker

• planera

• genomfora

• kontinuerligt folja upp dessa risker

3.3 Forvaltning av bostadsratter

I stora drag omfattar fastighetsforvaltning; teknisk forvaltning dvs. drift, underhall och fastighetsskotsel

samt ekonomisk forvaltning. All forvaltning ska vara sa kompetent att det inte finns berattigad anledning

till klagomal eller ingripande fran varken medlemmar, hyresgaster eller myndigheter. Det innebar att

fastigheter, lagenheter och lokaler ska hallas i fullt brukbart skick samtidigt som underhall pa lang

sikt ocksa ar viktigt for att bibehalla eller oka fastighetens varde (Sveriges fastighetsagareforbund och

Stockholms fastighetsagarforening, 2001a). Forvaltning av bostadsratter skiljer sig darfor inte namnvart

fran annan fastighetsforvaltning (Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastighetsagarforening,

2001b). En bostadsrattsforening kan sjalva valja att overlata hela eller delar av forvaltningen till nagon

annan. Ifall forvaltningen inte overlats pa annan part behover foreningens styrelse samla kunskap inom

omradet (Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastighetsagarforening, 2001b).

Inom en bostadsrattsforenings verksamhet sker arbete med fastighetsforvaltning och fragor som ror

foreningen (Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastighetsagarforening, 2001b). Alla med-

lemmar i foreningen har samma rattigheter och skyldigheter, samt ett gemensamt ansvar for alla ytor

(Bostadsrattsagarna, 2013c). Bostadsrattshavarna ansvarar sjalva for att skota underhallet av sina egna

bostader (Bostadsrattsagarna, 2013b). Inom foreningen kan medlemmarna bidra med synpunkter. Un-

der arsmoten har medlemmarna mojligheter att gora sin rost hord och ta upp fragor som kan paverka

verksamheten (Bostadsrattsagarna, 2013b).

Enligt Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastighetsagarforening (2001a) ar foreningens

forvaltningsansvar:

• alla gemensamma utrymmen som:

– trapphus

– kallare

– vind

– gard

– eventuell forgardsmark

6

• fastighetens fasader och tak

• varme- och vattenforsorjning inkl. ledningssystem

• el-forsorjning till allmanna utrymmen

• sophamtning

• fastighetens drifts och skotsel verksamhet

• forvaltning av lokal- eller bostadshyresgaster (om finnes i fastigheten), medforande:

– hyresforhandliggar

– anordnad felanmalan

– besiktning och underhall av lokaler eller bostadslagenheter

3.4 Forvaltningsmarknaden

Med en okande bostadsrattsmarknad i Stockholmsomradet intensifieras behovet av forvaltning. Forvaltning

av bostadsratter kan se olika ut beroende pa hur foreningen valjer att skota den.

Vid forvaltning av bostadsratter kan bostadsrattsforeningens styrelse utse extern personal till att

lopande skota forvaltningen (Bostadsratterna, 2015). Styrelseledamoter saknar ofta utbildning i fastig-

hetsskotsel (Bostadsrattsagarna, 2013a). Fastighetsskotsel, teknisk forvaltning, ekonomisk forvaltning

och byggprojektering kan styrelsen lagga ut pa extern part for att slippa utfora uppgifterna sjalv (Eden-

hall, 2011). Den externa forvaltaren ar understalld styrelsen, vilket innebar att styrelsen bar ansvaret

gentemot medlemmarna i foreningen och ser till att forvaltaren utfor uppdraget (Bostadsratterna, 2015).

Forvaltaren arbetar pa uppdrag av styrelsen varfor medlemmar i forsta hand bor vanda sig till styrelsen

vid fragor kring forvaltningen, tex vid onskad kontakt med forvaltaren. Forvaltaren ar inget stod for

bostadsrattshavare vid en konflikt med styrelsen. (Bostadsrattsagarna, 2013a).

I de flesta fall har bostadsrattsforeningar en forvaltare som tar hand om fastigheten. Uppgifterna

for forvaltaren kan variera, beroende pa vilken typ av forvaltning foreningen vill ha. Man kan erbjudas

paketlosningar efter behov med saval administrativ som teknisk forvaltning. Den tekniska forvaltaren

skoter fastighetens skotsel. Ofta styrs behovet av vilka tjanster man behover hjalp med av foreningens

storlek och resurser. (Bostadsrattsagarna, 2013a)

Forvaltningsuppgifterna kan aven skotas internt, med sjalvforvaltning inom foreningen. Foreningens

medlemmar kanner ofta fastigheten battre an en forvaltare, varfor foreningar vill skota arbetsuppgifter-

na sjalv. Vid sjalvforvaltning av bostadsratter behovs foreningsmedlemmar som utfor uppgifterna. Vissa

arbetsuppgifter kan inte, av bland annat forsakringsskal, skotas av medlemmarna sjalva. Foreningar som

valjer att skota uppgifter sjalva kan samarbeta med forvaltare eller fastighetsskotare, exempelvis for

radgivning och hjalp till styrelsen. Att skota fastigheten sjalv bygger pa att medlemmarna, frivilligt,

hjalps at. Bostadsrattshavarna har ingen skyldighet att hjalpa till under tex staddagar, utan har endast

ett underhallsansvar for den egna lagenheten. Det kan leda till irritation om personer i foreningen inte

staller upp och att ta ut avgifter for utebliven arbetssyssla ar ej tillatet. Det saknas en bra modell for

sjalvforvaltning och risk finns att det langsiktiga underhallet missas vid sjalvforvaltning. (Fastighetstid-

ningen, 2014)

7

3.5 Olika forvaltningsbolag

Det finns bade stora och sma, privata forvaltningsbolag pa forvaltningsmarknaden. Generellt sett har

forvaltningsbolagen gott rykte i Sverige och kan sin sak (Bostadsrattsagarna, 2013a). Storsta andelen

forvaltningsbolag utgors av sma aktorer medan en liten del bestar av stora och mellanstora forvaltningsbolag

(Fastighetstidningen, 2012). Det ar inte ovanligt att foreningar har avtal med forvaltningsbolag for hela el-

ler delar av sin forvaltning. SBC, HSB, Riksbyggen och Fastighetsagarna ar vanliga storre forvaltningsbolag.

Bolagen haller kurser bade for styrelsemedlemmar och for icke-anslutna foreningar som vill lara sig mer

om forvaltning. For bostadsrattsforeningarna ar det val investerad tid att lata styrelsemedlemmar ga pa

kurser, vilket okar styrelsens kompetens och forhoppningsvis bidrar till storre intresse for styrelsearbete

(Edenhall, 2011).

3.6 Foretaget SBC

Denna rubrik lyfter fram SBC, ett av de stora forvaltningsforetagen.

Sveriges BostadsrattsCentrum AB, SBC, ar ett aktiebolag som arbetar med forvaltning. Over hela

Sverige erbjuder SBC forvaltningstjanster for bostadsrattsforeningar. SBC bildades ar 1921 som en koo-

perativ sammanslutning for Stockholms bostadsforeningar. Sedan 1960-talet har SBC erbjudit tjanster

i hela landet for bostadsrattsforeningar (SBC, n.d.a). Idag ar SBC ett av landets ledande foretag inom

bostadsrattsforvaltning och erbjuder tjanster inom foreningens ekonomi, teknik med skotsel, underhall

och utveckling av fastigheter samt tjanster inom juridik (SBC, n.d.b).

SBC erbjuder kundanpassade forvaltningsavtal, bade fastprisavtal och flexibla avtal beroende pa vil-

ka arbetsuppgifter kunden onskar att den tekniska forvaltaren utfor (SBC, n.d.b). Kunderna erbjuds

konsulttjanster och webblosningar i SBCs kundportal. I kundportalen samlas nodvandig information for

kundernas styrelsearbete (SBC, n.d.a). SBC (n.d.b) beskriver den tekniska forvaltaren som en professio-

nell fastighetspartner med samlad kunskap om foreningar och dess fastigheter.

Det ar viktigt att forvaltaren identifierar och ger forslag pa forbattringsatgarder i god tid, innan

kostnaderna blir for hoga. Som teknisk forvaltare agerar man bade praktiskt och administrativt. Rund-

vandring gors i fastigheten for att exempelvis upptacka en vattenlacka eller annan skada.

8

4 Teoretisk referensram

Kapitlet ar tankt att ge en forstaelse om hur lagstiftning paverkar forvaltning av bostadsratter samt att

redogora tidigare undersokningar och relaterade kurser.

4.1 Miljoarbete

Riksdagen har beslutat att Sveriges miljoproblem inte ska lamnas over till kommande generationer,

varav miljomal har anslagits. Miljomalen ar uppdelade i ett system bestaende av ett generationsmal,

24 etappmal samt 16 miljokvalitetsmal. Det ar atta myndigheter som ansvarar for uppfoljning och

utvardering av miljokvalitetsmalen, se bilaga c). Myndigheterna ska verka for att miljokvalitetsmalen

uppnas, de ska redovisa uppfyllelse av uppsatta mal, samla in data samt foresla kompletterande insat-

ser. Regeringen far rapporter om arsredovisningar over arbetet med miljomalen fran de flesta av dessa

myndigheter. (Naturvardsverket, 2015)

Boverket

Boverket ar en myndighet for samhallsplanering, byggande och boende. Boverket ar en forvaltningsmyndighet

for bland annat fragor om hushallning, byggande och forvaltning av bebyggelse, boende och bostadsfinan-

siering (Boverket, 2014b). Boverket ansvarar for miljokvalitetsmalet; God bebyggd miljo (Naturvardsverket,

2012). Naturvardsverket (2012) skriver foljande om god bebyggd miljo:

“Miljokvalitetsmalet God bebyggd miljo omfattar framforallt fragor som syftar till att lokalt och regi-

onalt minska miljobelastningen och gora den bebyggda miljon mera halsosam och stimulerande att leva i.

Men den byggda miljon ska aven bidra till en god global miljo genom att till exempel minimera utslapp

av klimatpaverkande gaser. Boende, byggande och planering ar omgardat av olika typer av regleringar.

Vid utvardering huruvida malet for God bebyggd miljo uppnas, maste bedomningar goras om utfallet av

anvandningen av mark och vatten och andra resurser (energi och ravaror), hur forvaltningen av byggna-

der utvecklar sig samt hur markexploateringen fungerar. En svarighet vid bedomningen av maluppfyllelse

ar, att det som regleras i lagstiftningen (plan- och bygglagen) framforallt ar planeringsprocessen och inte

slutresultatet. En skillnad kan saledes foreligga mellan det som planeras i kommuners oversiktsplaner och

det som genomfors i verkligheten.”

Naturvardsverket

Naturvardsverket ar en statlig myndighet som arbetar for svenska regeringen med miljofragor inom

Sverige, EU och internationellt. Naturvardsverket har en viktig roll i miljoarbetet med ansvar for fragor

om bland annat miljoovervakning, klimat och luft, fororenade omraden och avfall (Naturvardsverket,

2016). Enligt Naturvardsverket (2016) fastslas att:

“Naturvardsverket ska verka for att det generationsmal for miljoarbetet och de miljokvalitetsmal som

riksdagen har faststallt nas. Vi ska vid behov foresla atgarder for miljoarbetets utveckling. . . I Na-

turvardsverkets uppdrag ingar att fordela statliga anslag till andra aktorer som arbetar exempelvis med

skydd och skotsel av vardefull natur, sanering och efterbehandling av fororenade omraden och ersattning

for viltskador. Varje ar beslutar ocksa den svenska regeringen om mal, krav och ekonomiska ramar for

Naturvardsverkets verksamhet.”

9

4.2 Lagstiftning

Det finns regler for hur man ska forvalta den gemensamt agda fastigheten inom en bostadsrattsforening.

Nedan beskrivs nagra lagar och foreskrifter som ar kopplade till forvaltning. (Bostadsrattsagarna, 2013b)

Fastighetsforvaltningen omges av lagar och forordningar. Det ar viktigt att kanna till att lagstiftning-

en alltid utgar fran att fastighetsagaren ar kunnig inom omradet. Foreningens styrelse maste darfor skaffa

sig kunskaper eller anlita kompetent extern hjalp (Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastig-

hetsagarforening, 2001a). Det ar ocksa viktigt att kanna till att efterlevnaden av miljobalken kontrolleras

pa egna initiativ av tillsynsmyndighet (Sveriges Riksdag, 1998c). I detta fall kommunen.

Miljobalken

Miljobalken (MB) ar ett styrmedel for att na miljokvalitetsmalen. Genom miljokvalitetsmalen kan be-

greppet hallbar utveckling konkret tillampas. Som administrativt styrmedel spelar miljobalken en vik-

tig roll. I stor utstrackning ar det miljobalken som fortlopande kontrollerar verksamheters efterlev-

nad av miljokraven och sakerstaller att verksamheters storningar begransas (Naturvardsverket, 2012).

Miljobalken innehaller bestammelser som syftar till att framja en hallbar utveckling, innebarande att

nuvarande och kommande generationer ska tillforsakras en halsosam och god miljo (Sveriges Riksdag,

1998a). Enligt Sveriges Riksdag (1998a) ska miljobalken tillampas sa att:

1. ”manniskors halsa och miljon skyddas mot skador och olagenheter oavsett om dessa orsakas av

fororeningar eller annan paverkan,

2. vardefulla natur- och kulturmiljoer skyddas och vardas,

3. den biologiska mangfalden bevaras,

4. mark, vatten och fysisk miljo i ovrigt anvands sa att en fran ekologisk, social, kulturell och samhallsekonomisk

synpunkt langsiktigt god hushallning tryggas, och

5. ateranvandning och atervinning liksom annan hushallning med material, ravaror och energi framjas

sa att ett kretslopp uppnas”.

Av lagtexten nedan framkommer att; om risk finns att manniskors halsa och miljo paverkas nega-

tivt fran en verksamhet, trader miljobalkens krav pa att utfora sa kallad egenkontroll i kraft. Genom

bedrivande av egenkontroll uppratthalls miljobalkens och myndigheters krav. (Naturvardsverket, 2001a)

Sveriges Riksdag (1998b) (26 kap §19) skriver om verksamhetsutovarens kontroll och miljorapport:

”Den som bedriver verksamhet eller vidtar atgarder som kan befaras medfora olagenheter for manniskors

halsa eller paverka miljon skall fortlopande planera och kontrollera verksamheten for att motverka eller

forebygga sadana verkningar. Den som bedriver sadan verksamhet eller vidtar sadan atgard skall ocksa

genom egna undersokningar eller pa annat satt halla sig underrattad om verksamhetens eller atgardens

paverkan pa miljon. Den som bedriver sadan verksamhet skall lamna forslag till kontrollprogram eller

forbattrande atgarder till tillsynsmyndigheten, om tillsynsmyndigheten begar det. Regeringen eller den

myndighet som regeringen bestammer far meddela narmare foreskrifter om kontrollen.”

10

Bostadsrattslagen

Bostadsrattslagen (1991:614) innehaller regler om bostadsratter och bostadsrattsforeningar. I lagen re-

gleras bland annat bestammelser om upplatelse, ombildning och overgang av bostadsratt, medlem-

skap, ekonomiska planer och forhandsavtal. I lagen regleras aven rattigheter och skyldigheter for bo-

stadsrattshavare. Bestammelser om kostnadskalkyl, ekonomisk plan samt intygsgivarens behorighet finns

i bostadsrattsforordningen (1991:630). (Boverket, 2014a)

LEF

Lagen om ekonomiska foreningar, (LEF) staller krav pa att foreningens styrelse svarar for foreningens

organisation och forvaltning. Konkret handlar det om lopande arbetsuppgifter som underhall av fastighe-

ten, upphandling av tjanster for olika typer av arbeten, arbetsgivaransvar om anstallda finns, bokforing,

redovisning samt bankkontakter. (Bostadsratterna, n.d.)

Vid extern forvaltning galler som tidigare namnts enligt Bostadsratterna (2015), att forvaltaren ar

understalld styrelsen. Det innebar att styrelsen bar ansvaret gentemot medlemmarna i foreningen och ser

till att forvaltaren utfor uppdraget. Styrelsen haller avtal med forvaltare uppdaterade och ser over fas-

tighetens forvaltningsbehov. Styrelsen bor med jamna mellanrum se over kostnaderna och om forvaltare

utfor uppdraget till ratt pris (Bostadsrattsagarna, 2013a). En ytterligare del i styrelsens uppgift ar att

se till att alla medlemmar fullgor sina skyldigheter. Om medlemmarna ej fullgor skyldigheter ar det

styrelsens skyldighet att se till att medlemmarna tar sitt ansvar (Bostadsrattsagarna, 2013b).

Enligt Bolagsverket (2012a) ar styrelsen uppdrag att:

• ”besluta om firmateckningen

• kalla medlemmarna till foreningsstamman

• foretrada foreningen

• ansvara for den lopande verksamheten i foreningen

• ansvara for att arsredovisningar upprattas

• ratta sig efter stadgarna och foreningsstammans beslut

• anmala andringar i foreningen till Bolagsverket.”

BBR

Boverket (2015) skriver foljande om BBR:

“Boverkets byggregler, BBR, galler bade nar man uppfor och andrar en byggnad. BBR innehaller

foreskrifter och allmanna rad om tillganglighet, bostadsutformning, rumshojd, driftutrymmen, brand-

skydd, hygien, halsa och miljo, bullerskydd, sakerhet vid anvandning och energihushallning.”

Enligt Miljoforvaltningen (2015) bedoms att:

“Undercentralen ska kontrolleras regelbundet for att sakerstalla att Boverkets byggregler uppfylls...

I ett system med varmvattencirkulation (vanligast forekommande om man har fjarrvarme) bedomer

forvaltningen att det ska finnas termometrar eller temperaturgivare bade pa utgaende varmvatten och

11

returledningen (VVC) for att kunna sakerstalla att hela systemet haller 50 grader. I de delar av ett

system dar vattnet star stilla, t.ex. beredare eller tank, ska varmvattnet vara minst 60 grader. Detta

forebygger risken for att varmvattnet har for lag temperatur som kan medfora bakterietillvaxt... Mojlighet

att avlasa vattentemperaturen i beredare/tank ska finnas.”

Lag (2006:985) om energideklaration for byggnader

Miljoforvaltningen (2015) skriver foljande om lagen:

”Enligt lagen om energideklaration, 2006:985, for byggnader ska den som ager en byggnad se till

att det alltid finns en energideklaration som inte ar aldre an tio ar. En energideklaration ska upprattas

senast tva ar efter det att byggnaden har tagits i bruk. Om byggnaden upplats med nyttjanderatt eller

saljs inom tva ar sa ska energideklarationen upprattas vid denna tidpunkt. Boverket har tillsynen over att

deklarationen ar utford men den ar en grund i egenkontrollen for energianvandningen. Miljoforvaltningen

bedomer att en energideklaration ska utforas inom ramen for egenkontroll och certifikatet ska vara anslaget

i fastigheten... Enligt lag (2006:985) om energideklaration for byggnader sa ska den som ager en byggnad

se till att den energideklaration som senast har upprattats for byggnaden ar tillganglig pa en val synlig

plats i byggnaden.”

Krav pa OVK

Boverket (2014c) redogor att kravet pa OVK har funnits sedan 1991 och foljande star om OVK:

”OVK, obligatorisk ventilationskontroll, ska goras regelbundet, i de flesta byggnader. Syftet ar att visa

att inomhusklimatet ar bra och att ventilationssystemen fungerar. Kontrollen ska goras av en certifierad

kontrollant. Kontrollanten ska ocksa ge forslag till hur energiatgangen kan minskas for ventilationen,

utan att det ger en samre inomhusmiljo. Det ar byggnadens agare, till exempel bostadsrattsforeningen,

som ska se till att OVK utfors. Agaren ska valja en sakkunnig funktionskontrollant, som ar certifierad

av ett ackrediterat certifieringsorgan.”

” Funktionskontrollanten ska utfarda ett intyg som visar att besiktningen har gjorts, med datum for

besiktningen, resultatet av kontrollen och datumet for nasta besiktning. Byggnadens agare ska satta upp

intyget pa val synlig plats i byggnaden.”

”Det ar kommunens byggnadsnamnd som ska overvaka att byggnadens agare skoter sina skyldighe-

ter for OVK. Om byggnadens agare inte genomfor OVK kan byggnadsnamnden forelagga agaren att

genomfora den. Om det framgar av ett protokoll att kraven om funktionskontroll inte uppfylls, kan bygg-

nadsnamnden forelagga agaren att atgarda bristerna.”

PBL

Plan- och bygglagen, PBL innehaller bestammelser om planlaggning och ingar inte i miljobalken. Planlaggning

av byggande, mark och vatten omfattas av PBL (Hebert, 2013). Hebert (2013) skriver foljande om

bestammelserna i PBL:

”Bestammelserna syftar till att med beaktande av den enskilda manniskans frihet framja en samhallsutveckling

med jamlika och goda sociala levnadsforhallanden och en god och langsiktigt hallbar livsmiljo for manniskorna

i dagens samhalle och kommande generationer.”

12

PBF

Plan- och byggforordningen, PBF ar en svensk forfattningssamling som reglerar funktionskontroll av

ventilationssystem.

Utifran Sveriges Riksdag (2011) star foljande om funktionskontroll av ventilationssystem:

”For att sakerstalla ett tillfredsstallande inomhusklimat enligt 8 kap. 25 § plan- och bygglagen (2010:900)

ska en byggnads agare se till att funktionen hos ventilationssystemet i byggnaden kontrolleras innan syste-

met tas i bruk for forsta gangen (forsta besiktning) och darefter regelbundet vid aterkommande tillfallen

(aterkommande besiktning).”

Genom Sveriges Riksdag (2011), 5 § och 6 §, framgar att:

”Den som har utfort besiktningen ska lamna ett exemplar av protokollet till byggnadens agare och

skicka ett exemplar till byggnadsnamnden och utfarda ett intyg om att besiktningen har gjorts med uppgift

om datum for besiktningen, resultatet av kontrollen och datum for nasta besiktning. Byggnadens agare

ska ansla besiktningsintyget pa en val synlig plats i byggnaden.”

AFF

Aff-avtal for fastighetsforvaltning hanterar branschgemensamma avtalsfragor och skapar forutsattningar

for en fungerande fastighetsforvaltning och facility management. Med hjalp av Aff-dokumentationen

underlattas arbetet att na uppsatta mal och att forebygga tvister.

I Aff Definitioner finns utarbetade gemensamma termer for dokument. ABFF (Allmanna bestammelser

for entreprenorer inom fastighetsforvaltning och verksamhetsknutna tjanster) kan vara till hjalp vid upp-

handlingar av forvaltningsuppdrag (aff, n.d.a). ABFF ar juridiska spelregler som Aff baseras pa (aff,

n.d.b). Idag utgar i princip alla forvaltningsavtal fran Aff. Trots att avtalen ar tydliga finns risk att

otydligheter och olika tolkningar sker kring vad och hur nagot ska utforas (Fastighetstidningen, 2012).

4.3 Tidigare undersokningar

Den 11 april 2016, konstaterades enligt Rosenlund (2016) att 95 procent av fastighetsagarna i Stockholm

far underkant vid inspektionen av egenkontrollen. I artikeln sammanstalls exempel pa en vanlig allvarlig

brist med for lag temperatur pa tappvarmvatten. Det saknas i vissa fall mojlighet att lasa av temperatu-

ren pa undercentralen dar vattnet ska ligga pa minst 50 grader for att undvika risk for bakterietillvaxt,

legionella. Manga rutinkontroller kring tappvattnets temperatur saknas. Peter Bradenmark, enhetschef

pa miljoforvaltningen menar att det ar overraskande att endast fem procent klarar sig utan anmarkningar.

Samtidigt papekar han att 70 procent klarade sig med mindre allvarliga brister, enstaka anmarkningar

som de inom sin egenkontroll kan omhanderta sjalva, utan uppfoljningskrav fran miljoforvaltningen. Av

artikeln framgar att kommunens arbete fortsatter under 2016 och att det finns manga omraden dar fas-

tighetsagarna kan forbattra sin egenkontroll. (Rosenlund, 2016)

Ett utfort examensarbetes syfte var att undersoka hur verksamhetsutovaren upplever miljotillsynen

och den egna egenkontrollen. En fallstudie inom tva kommuner med ett begransat antal foretag gjordes.

Man lyfter fram och bekraftar foretagens syn pa tillsynsmyndighetens arbete. Examensarbetets slut-

sats var att egenkontrollarbetet varierade hos verksamhetsutovarna. Pa manga foretag, sarskilt i de sma,

13

behover man starka det systematiska miljoarbetet. Radgivning bor sta i fokus, antingen kan miljokontoret

utoka sin information alternativt kartlagga vilken radgivande roll myndigheten egentligen har. (Erikson,

2008)

Ett annat examensarbete beskriver och analyserar hur den tekniska forvaltningen organiseras i foretag

som arbetar dels med outsourcing och dels med egen regi. De jamforde tre olika fastighetsforvaltningsforetag

varav ett forvaltar hyresratter i egen regi medan tva forvaltar bostadsratter genom outsourcing. Oavsett

forvaltningsform tycker foretagen att det ar viktigt med kompetens inom foretaget och vill utfora tjanster

med viss kvalite. Foretagen vill ha anstallda som besitter sa stor kompetens som mojligt inom outsour-

cing for att bli starkare mot konkurrenter. Aven foretag med egen regi vill ha sa stor kompetens som

mojligt for att slippa hyra in sa mycket tjanster och for att starka foretaget. (Karlsson and Persson, 2011)

Ett examensarbete om egenkontroll i cafeverksamheter har tidigare genomforts. Syftet var att ur

cafeanstalldas, livsmedelsinspektorers, och livsmedelkonsulters infallsvinklar studera egenkontrollarbe-

tet. Resultatet visade att de storsta fordelarna med en fungerande egenkontroll var mojligheten att

kunna garantera saker mat och en okad effektivitet. Pavisade svarigheter med egenkontrollsystemet var

bristen pa kunskap hos de cafeanstallda och att dokumentationen uppfattades som for tidskravande och

irrelevant. Det ar viktigt med ratt kunskap och bra rutiner for att fa egenkontrollen att fungera. For

att underlatta egenkontrollen foreslogs att omfattningen av den skriftliga dokumentationen skulle kunna

minskas. Det var viktigt att livsmedelsinspektorens roll fortydligades for att underlatta inspektionens

genomforande. (Edlund et al., 2009)

Relaterade kurser

Nedan foljer en kort beskrivning av kurser som lasts under utbildningen och som har varit till hjalp for

arbetet.

• AF1721 Miljo- och arbetsvetenskap (Kursen ror miljofragor inom byggsektorn och beskriver

overgripande om vad egenkontroll och forvaltning innebar inom byggsektorn).

• AF1727 Utveckling av husbyggnader. Renovering, ombyggnad och tillbyggnad (Kursen

behandlade bostadsrattsforeningar, avtal om forvaltning och lagar som ror ROT-projekt).

• HS1735 Projekt hus och installationer (Kursen behandlade luftbehandlingssystem, rorinstallationer,

inomhusklimat och termisk komfort och gav kunskap om OVK, obligatorisk ventilationskontroll,

energideklaration och risker med legionella).

14

5 Myndigheters tillsynsarbete

Detta kapitel tar upp tillsynsmyndigheternas arbeten och behandlar begreppet egenkontroll.

5.1 Tillsynsmyndigheternas arbete

Syftet med miljobalken ska sakerstallas med hjalp av tillsyn (Sveriges Riksdag, 1998c) och tillsynsmyn-

digheter ar skyldiga att bedriva tillsyn enligt Naturvardsverket (2001b). Tillsynsmyndigheten ska pa

eget initiativ kontrollera efterlevnaden av miljobalken samt genom radgivning och information skapa

forutsattningar for att balkens andamal ska kunna tillgodoses (Sveriges Riksdag, 1998c).

Myndigheternas uppdrag omfattas saledes forutom av kontrollarbete aven av information och radgivning.

I kommuner och lansstyrelser arbetas det dagligen med skyddsatgarder for att verksamheter inte ska

paverka halsa och miljo. Allt tillsyns- och provningsarbete laggs till grund av miljobalken (Naturvardsverket,

2012). Verksamhetsutovaren ska kunna visa for tillsynsmyndigheten att man uppfyllt kraven och hansynsreglerna

i miljobalken genom dokumentation av egenkontrollen. Med hjalp av vagledning och stod ska tillsyns-

myndigheten kunna hjalpa till med upplysningar om lagstiftningar som pavisar vad som kravs av verk-

samhetsutovaren. Vilket konsultforetag verksamhetsutovaren bor anlita borde inte myndigheten foresla

eller rekommendera om (Naturvardsverket, 2001b).

5.2 Egenkontroll

Under kapitlet redogors begreppet egenkontroll samt inger en inblick i hur arbetet med egenkontroller gar

till.

Naturvardsverket (2001c) definierar begreppet egenkontroll; “sadana aktiviteter, rutiner och atgarder

m.m. som en verksamhetsutovare pa egen hand har att planera, genomfora och folja upp enligt 26 kap.

19 § MB och enligt foreskrifter meddelade med stod av denna bestammelse.”

5.2.1 Varfor egenkontroll?

For att kunna ta ansvar och visa for tillsynsmyndigheter att hansynsregler foljs, anvands egenkontrol-

len som en anvisad metod fran miljobalken. Verksamhetsutovaren ansvarar sjalva for att ta reda pa

vilka uppdaterade lagkrav, andra rattsliga krav, beslut och domar som galler. Ansvaret galler utan

myndigheters papekande (Naturvardsverket, 2001d). Darefter behover verksamhetsutovaren, i detta fall

bostadsrattsforeningen, enligt Naturvardsverket (2001d):

• ”Oversatta alla tillampliga krav till lampliga och konkreta atgarder

• Undersoka eller halla sig kunnig om hur verksamheten och dess produkter (varor eller tjanster)

paverkar miljon

• Utforma och utfora egenkontrollen sa att man sjalv kan forvissa sig om att man foljer alla krav for

hela verksamheten och att man kan visa detta genom att redogora for hur egenkontrollen i praktiken

gar till och for resultaten fran den.”

15

For att motverka och forebygga paverkan pa manniskors miljo och halsa ska man som fastighetsagare

planera och kontrollera sin verksamhet. Med hjalp av egenkontroller skapar fastighetsagarna forutsattningar

for att upptacka fel och brister i verksamheten. Egenkontrollen ska inga som en naturlig del av arbetet mot

att uppna miljobalkens krav, samt omfatta organisatoriska-, administrativa- och tekniska atgarder och ru-

tiner (Stockholms stad, 2014). Forutom en fungerande byggnadsteknisk funktion ska aven sakerheten och

halsan for de boende fungera. Med egenkontrollen kan detta kontinuerliga arbete foljas (Fastighetsagarna,

n.d.). Det finns bindande bestammelser om dokumentation for verksamhetsutovares egenkontroll (Na-

turvardsverket, 2001e). En val dokumenterad egenkontroll kan leda till att man sparar pengar da behovet

av granskning fran kommunerna kan minska (Fastighetsagarna, n.d.).

Egenkontrollen ska kunna bidra till en hallbar utveckling och efterlevnad av lag. Kontrollen, om-

fattar organisation, rutiner for t.ex. drift, skotsel och underhall samt atgarder och liknande. Verksam-

hetsutovaren, till exempel en bostadsrattsforening, ar skyldig att utova egenkontroll. Sa fort olagenheter

riskerar att uppsta ska arbete med egenkontroll vidtas, detta kan ske saval under drift som efter avslutad

verksamhet. (Naturvardsverket, 2001a)

5.2.2 Stockholms stads miljoforvaltning

Miljoforvaltningen ar den myndighet i Stockholms stad som ansvarar for bade inomhusmiljo och utom-

husmiljo (Stockholms stad, 2016b). Stockholms stad arbetar langsiktigt for hallbara klimatanpassade

fastigheter med en minskad miljopaverkan. Till hallbarhetsarbetet raknas ocksa aspekter som beror

trygghet, tillganglighet och kulturella varden (Stockholms stad, 2016a). Miljoforvaltningen arbetar for

en frisk och halsosam miljo for alla i Stockholm. Huvuduppgiften ar tillsyn och overvakning. Arbetet ror

fragor om inomhusmiljo, kemikalier, luftfororeningar, trafikbuller, mathygien och vattenfragor (Stock-

holms stad, 2016b).

Miljoforvaltningen bestar av olika avdelningar. Inom avdelningen for halsoskydd arbetar man med

enheten bostad och miljo, som ar en av tre enheter pa avdelningen halsoskydd. Under enheten bostad och

miljo sker forebyggande arbete genom riktad tillsyn pa egenkontrollen hos fastighetsagare (Stockholms

stad, 2016b). Sedan 2006 har riktad tillsyn av fastighetsagares egenkontroll utforts i Stockholm (Engstrom

and Nilsson, 2016). Det ar Miljoforvaltningen som bedriver lopande tillsyn av fastighetsagare i Stockholm

(Miljoforvaltningen, 2015). Miljoforvaltningen anvander sig av tillsynen som ett verktyg for att alla

bostader ska na en sund inomhusmiljo i Stockholms stad. Tanken ar att alla medborgare ska leva i

en frisk och halsosam miljo. For att na en god miljo syftar tillsynen pa att ge fastighetsagarna okad

kunskap om miljobalken, mojlighet till forbattrade rutiner kring egenkontrollen och ar ett bidragande

till att eventuella olagenheter atgardas (Engstrom and Nilsson, 2016).

Enligt (Miljoforvaltningen, 2015) granskas och kontrolleras fastighetsagarnas egenkontroll inom foljande

omraden:

• Langsiktig planering och underhall

• Felanmalan och akuta fel/skador

• Inflyttning och renovering

• Energihushallning

• Buller

16

• Ventilation

• Inomhustemperatur

• Legionella (lag varmvattentemperatur)

• Radon

• Fukt och mogel

• Skadedjur

• Avfallshantering

5.2.3 Vid upptackta brister i egenkontrollen

Nar brister visas i undersokningar av matningar och kontroller bor man som verksamhetsutovare sjalv

ratta till bristerna. Det kan handla om brister i rutin av kontrollen i drift eller efterlevnad av lag.

I forvag bor verksamhetsutovaren, bostadsrattsforeningen tanka igenom atgarder for organisationen,

exempelvis fordelning av ansvar eller personalens kunskapsnivaer innan forandringar infors. Uppfoljning

och utvardering for att ratta till egenkontrollen bor verksamhetsutovaren pa eget initiativ regelbundet se

over och rutinmassigt undersoka verksamhetens anlaggningar, utrustning och rutiner, vilka har betydelse

for miljon eller manniskor. Foljs detta kan forebyggande atgarder mot verksamhetens brister och risker,

sattas in i tid. (Naturvardsverket, 2001f)

17

6 Rattsfall

Det forekommer att brister i forvaltningen leder till fallande domar som beror fastighetsagare. I detta

kapitel relateras tre stycken rattsfall med fallande domar.

Sommaren 2000 skedde en olycka dar en man ramlade vid en gangstig pa en fastighet och fick en

kronisk forlamningsskada. Olyckan agde rum nar mannen gick fran en trappa till en anslutande stig

och ramlade. Tingsratten beslutade att olyckan inte kunde forutses av fastighetsagaren, vilket ledde till

att fastighetsagaren inte ansags vallande till mannens skada. Daremot bedomde hovratten att olyckan

hade kunnat forhindras genom skadeforebyggande atgarder som att satta upp ett avsparrande racke till

passagen eller uppforande av ett skyddande stangsel. I detta fall ansags fastighetsagaren vara vallande

till de skador som mannen adrog sig. (Fastighetsagarna Sverige och HSB och SABO, 2012) (Las mer om

mal nr T 8430-05 i angiven kalla).

Under varen 2002 beslutade Stockholms Miljodomstol att en hyresvard bedomdes atgarda forekommande

fuktproblem. Hyresvarden skulle genom undersokningar och rapporter visa att lagenheten inte medforde

olagenheter pa manniskors halsa. Domen gallde en hyresgast som upplevt starka lukter i sin lagenhet och

hog fukthalt konstaterades i badrummet. Tva lakare hade intygat att hyresgastens halsoproblem inte var

kopplade till forhallandena i lagenheten. Underinstanserna Lansstyrelsen och Miljo- och halsonamnden

hade forelagt att hyresvarden skulle erbjuda hyresgasten en ersattningslagenhet. (Fastighetsagarna Sve-

rige och HSB och SABO, 2012) (Las mer om mal nr M 5331-02 i angiven kalla).

En pojke avled i januari 2002 till foljd av skadorna fran ett fallande isblock som traffat pojken

i huvudet. I fallet domdes slutligen fastighetsagarens snorojningsentreprenor for vallande till annans

dod. Tingsratten bedomde att det var allvarligt att entreprenoren inte gjort en besiktning av taket

innan kontraktskrivande med fastighetsagaren. Samtidigt bedomer tingsratten att fastighetsagaren inte

haft nagot ansvar eftersom entreprenoren var mycket etablerad. Hovratten faststallde tingsrattens dom.

Hogsta domstolen kom liksom de forstnamnda fram till en fallande dom, entreprenoren borde ha sett till

att gangbanan nedanfor var avsparrad for att forhindra risk for personskador. (Fastighetsagarna Sverige

och HSB och SABO, 2012) (Las mer om mal nr B 153-04, (NJA 2005 s 372) i angiven kalla).

19

7 Empiri

I detta kapitel redovisas en sammanstallning av insamlade dokument fran miljoforvaltningen.

7.1 Miljoforvaltningens tillsyn 2015

Miljoforvaltningen i Stockholm besokte och granskade egenkontrollarbetet hos 685 stycken fastighetsagare

under 2015. Genom en extrasatsning pa omfordelning av arbetsuppgifter och ytterligare anstallningar

lyckades antalet genomforda inspektioner oka med 321 fler inspektioner jamfort med under 2014. Av

dessa 685 granskningar, var det 34 stycken, motsvarande 5 % som klarade sig helt utan anmarkningar

pa sin egenkontroll. Samtidigt var det 176 stycken av inspektionerna, 26 % som pavisades ha sa allvarli-

ga brister att det ledde till uppfoljning fran miljoforvaltningen. Vidare hade resterande 475 inspektioner

pavisats ha mindre allvarliga brister, som inte bedoms innebara uppenbar risk for miljon eller manniskors

halsa. (Engstrom and Nilsson, 2016)

Enligt Engstrom and Nilsson (2016) var ett vanligt bristomrade tappvarmvattnet, dar vanligaste

orsaken var for lag temperatur pa tappvatten eller bristande rutiner kring kontroll av vattentempe-

raturen. Att manga fastigheter saknar mojlighet att fran undercentralen lasa av returvattnet i VVC

(varmvattencirkulationen) var ocksa en bidragande orsak till brister gallande tappvarmvattnet. Aven

fastighetsagares kunskapsbrist kring kraven och riskerna med for lag varmvattentemperatur, var bidra-

gande till anmarkningar gallande tappvarmvattnet.(Engstrom and Nilsson, 2016)

For att se ett konkret exempel pa ett fall dar bade mindre allvarliga och en allvarlig brist patraffades,

se bilaga d). Som bilaga d) visar, ser man pa forsta sidan forst tva mindre allvarliga brister i fetstil, som

bedoms kunna atgardas inom ramen for nasta tillsynsperiod. Under det syns i fetstil en allvarlig brist,

gallande for lag varmvattentemperatur (legionella), med ett censurerat datum da forslag till atgarder ska

vidtas och redovisas for miljoforvaltningen. Inspektionsmetodik och sammanfattande resultat redovisas,

dar allvarliga bristen kommenteras utifran gallande regler. Under rubriken rad och riktlinjer redogors

aven forordnings- och lagkrav. Observera att bilaga d) ar en del av kallan (Miljoforvaltningen, 2015).

21

7.2 Sammanstallning av egenkontroller

Figur 1: Sammanstallning av inspekterade egenkontroller beroende pa om bostadsrattsforeningar har

extern teknisk forvaltning eller inte.

Utan extern forvaltning

Av de 15 granskade rapporterna utan extern forvaltning var det en fastighetsagare som klarade sig helt

utan anmarkningar. Resterande 14 kontroller hade totalt 50 stycken mindre allvarliga brister, vilket

motsvarar ett snitt om 3,57 brister per bostadsrattsforening. Vidare upptacktes sex stycken olika bo-

stadsrattsforeningar med allvarliga brister, varav fyra av dessa hade tva anmarkningar vardera medan

tva stycken hade en varsin allvarlig brist. Se bilaga e), f) och g) for att ta reda pa vilka anmarkningar

som forekommer.

Med extern teknisk forvaltning

Av de 15 granskade tillsynsrapporter med extern teknisk forvaltare klarade sig tva stycken fastighetsagare

helt utan anmarkningar. Resterande 13 kontroller visade totalt 43 stycken mindre allvarliga brister, vilket

motsvarar ett snitt om 3,31 brister per bostadsrattsforening. Tva av 15 uppvisade en varsin allvarlig brist.

For sammanstallning av brister, se bilaga f) och g).

22

Figur 2: Visar fordelningen av antalet anmarkningar samt procentsatsen for mindre allvarliga brister

beroende pa om det finns extern teknisk forvaltare eller inte.

Av de 30 riktade egenkontroller som tillhandaholls konstaterades totalt 93 stycken mindre allvarliga

brister. 50 stycken brister tillhorde de som inte hade extern teknisk forvaltare. Resterande 43 brister

tillhorde bostadsrattsforeningarna med extern teknisk forvaltning. Se bilaga e) och f).

Figur 3: Visar en overskadlig jamforelse i antal mindre allvarliga brister mellan de bostadsrattsforeningar

som har extern teknisk forvaltning respektive de som inte har det. Se Bilaga e) och f).

23

Figur 4: Fordelning i procent utifran de 14 foreningar med mindre allvarliga brister som upptacktes.

Fordelningen visar berorda omraden med anmarkningar, for bostadsratter utan extern teknisk

forvaltning.

Figur 5: Fordelning i procent utifran de 13 foreningar med mindre allvarliga brister som upptacktes.

Fordelningen visar berorda omraden med anmarkningar, for bostadsratter med extern teknisk

forvaltning.

24

Figur 6: Visar fordelningen av antalet berorda bostadsrattsforeningar samt procentsatsen for allvarliga

brister beroende pa om det finns extern teknisk forvaltare eller inte.

Atta bostadsrattsforeningar uppvisade allvarliga brister. Totalt patraffades 12 stycken allvarliga bris-

ter utifran de 30 granskade egenkontrollerna. Tio av bristerna tillhorde bostadsrattsforeningarna utan

extern forvaltning, medan tva brister tillhorde de med extern forvaltning. De tva foreningarna med ex-

tern forvaltning hade en varsin allvarlig brist. Fyra av de sex foreningarna hade tva allvarliga brister var,

medan de sista tva hade en varsin brist, se bilaga g).

Figur 7: Visar en overskadlig jamforelse i antal allvarliga brister mellan de bostadsrattsforeningar som

har extern teknisk forvaltning respektive de som inte har det.

Se Bilaga g) for att veta vilka anmarkningar som forekommer samt hur vanligt forekommande de ar

hos grupperna med och utan teknisk forvaltning.

25

8 Analys och diskussion

I kapitlet analyseras och diskuteras resultaten utifran empirin.

Framtrader kvalitetsskillnader i den tekniska forvaltningen utifran bostadsratters

egenkontroll baserat pa om tekniska forvaltningen skots externt jamfort med

om den inte skots externt?

Sammanstallningen av egenkontrollerna tyder pa att det finns skillnader i kvaliten i forvaltningen. Den

storsta skillnaden ar att foreningar utan extern forvaltning har fler allvarliga brister an bostadsrattsforeningar

med extern forvaltning. Det kan tyda pa att foreningar utan extern forvaltning behover utveckla sitt

egenkontrollarbete.

Mindre allvarliga brister

Jamforelsen mellan mindre allvarliga brister beroende pa val av forvaltning visar att resultaten inte

skiljer sig at namnvart, dock finns det tva avvikande fall som redovisas nedan.

Felanmalan och akuta fel/skador

Det patraffades endast en anmarkning att rutinerna ej var uppdaterade for bostadsrattsforeningar

med extern forvaltning. For representanterna utan extern teknisk forvaltning berordes halften, sju styc-

ken, av alla foreningar som pavisat brister i samma bristomrade. Den mest forekommande anmarkningen

var att journummer inte var anslaget i fastigheten.

Ventilation

Andelen brister med ventilation uppgar enligt figur 5 till hela 40 procent for de bostadsrattsforeningar

som har extern teknisk forvaltning. Att andelen ar sa hog beror pa, som framgar av bilaga f), att 11 av alla

13 foreningar som fick anmarkningar om ventilation saknade ett anslaget OVK-intyg i fastigheten. Enligt

lag ska OVK-intyget finnas synligt i fastigheten och det ska alla inblandade parter veta. Anmarkningen

kan tyda pa kunskapsbrist hos styrelsen gallande OVK liksom bristande kommunikation mellan styrelse

och forvaltare. Den vanligaste bristen ar ventilation aven for foreningar utan extern forvaltning. Som figur

4 visar uppgar andelen till 26 procent. Som man kan se i bilaga e) saknade atta foreningar ett anslaget

OVK-intyg i fastigheten och i fem foreningar hade inte OVK utforts inom ratt intervall. Har saknas

formodligen kunskap hos bostadsrattsforeningarnas styrelser. Det ar som sagt lagkrav pa att utfora

OVK och att utford kontroll ska vara val synlig i fastigheten. Det ar illa att bostadsrattsforeningarna,

inte foljer lagen da det finns ett lagfast kunskapskrav for verksamhetsutovare (miljobalken).

Allvarliga brister

Det finns tydliga skillnader mellan representanterna for allvarliga brister i de sammanstallda rapporterna,

vilket kan man se i figur 1, 6 och 7 samt i bilaga g). Gruppen utan extern forvaltning tenderar bade

att ha hogre antal foreningar med allvarliga brister och ett hogre antal allvarliga brister per forening.

27

Det kan bero pa att de professionella forvaltarna besitter mer kunskaper om gallande lagkrav och regler,

och formodligen foljer dem i storre utstrackning an i de fall dar extern forvaltare saknas. Om den som

forvaltar en fastighet ar medveten om riskerna med olika bristomraden och dess konsekvenser, kan det

vara en fordel i det forebyggande arbetet.

Kan skillnaden mellan olika forvaltningsbolags arbeten urskiljas i granskade

egenkontroller?

I dagslaget gar det inte enligt intervjun i bilaga b), att urskilja information om forvaltningsbolagen

genom inspektionsrapporterna eftersom miljoforvaltningen inte lagger nagon vardering i vem som utfor

den tekniska forvaltningen. For att det ska ga att urskilja forvaltningsbolag behover andringar goras i

inspektorernas arbetsmaterial, se bilaga h).

Justeringar i inspektorernas arbetsmaterial

Det behovs det goras justeringar i checklistorna for att kunna gora jamforelser mellan forvaltningsbolagen.

Jamforelserna ar till for att lyfta fram foretag som utfor forvaltningen med god kvalite. Bostadsrattsforeningar

behover redogora for vilka bolag som anlitats for teknisk- och ekonomisk forvaltning, som fastighetsskotare,

juridiskt ombud osv. Anslagna forvaltningsbolag bor dokumenteras systematiskt vid varje tillsynstillfalle.

Om informationen finns dokumenterad skulle den kunna nyttjas. Om information gallande forvaltare

framgar av den riktade egenkontrollen kan noggranna undersokningar och jamforelser mellan resultaten

av allvarliga brister, mindre allvarliga brister och de som klarar sig helt utan brister, kunna samman-

stallas. Jamforelser skulle kunna visa vilka foretag som utfor arbetena och aven baserat pa resultat for

respektive typ av brister. Det skulle kunna vara en ambition for forvaltningsbolag att med goda resultat

fran inspektorerna for sina forvaltade bostadsratter, locka nya kunder genom att glansa med sina resultat,

forutsatt att dessa sammanstalls. Sammanstallningen bor goras av oberoende part for att resultaten ska

bli sa arliga som mojligt. Forhoppningsvis skulle foretag med manga pavisade brister behova forbattra

sig for att inte tappa kunder.

Resonemang kring justeringen enligt bilaga h)

En fordel med forslaget i bilaga h) ar att det tydligt framkommer vilket foretag som forvaltar bo-

stadsrattsforeningen. Utifran det kan total del av respektive forening med- och utan extern teknisk

forvaltning tas fram. Utifran det kan sakerstallda slutsatser dras. Metoden skulle kunna appliceras

i storre sammanhang med hogre tillforlitlighet da alla inspektorer pa samma satt fyller i respektive

forvaltningsbolag i arbetsmaterialet. Genom att inkludera uppgifter angaende om foreningen eventuellt

har ekonomisk forvaltning eller nagon ovrig forvaltning, till exempel juridisk hjalp, kan framtida un-

dersokningar om exempelvis samordning goras. En nackdel med forslaget ar att det kravs en omstallning

i inspektorernas arbete da andringen i arbetsmaterialet kan leda till att inspektionen tar langre tid att

utfora. Forandringen kraver ocksa att bostadsratternas representant pa ett sakert och tydligt satt kan

framfora vilka forvaltningsbolag som skoter olika eventuella forvaltningstjanster. Pa det hela taget tycker

jag att forslaget med en utokad fragestallning i inspektorernas checklistor ar en del i arbetet med att

fanga upp statistisk information om bidragande orsaker till ett bristande arbete med egenkontroll, vilket

ocksa pa sikt kan leda till en effektivare hallbar utveckling inom omradet.

28

Vilka konsekvenser pa miljo och manniskors halsa kan ett bristande egenkon-

trollarbete resultera i?

Rattsfall

Tidigare atergivna rattsfall som ledde till dombeslut hade troligtvis kunnat undvikas med en funge-

rande egenkontroll. Riskerna hade da identifierats i ett tidigare skede och atgarder kunde ha vidtagits.

Rattsfallen ar exempel dar konsekvenser for manniskors halsa blev tydliga. Att det orsakas dodsfall pa

grund av ett misskott tak ar allvarligt. Som namnts tidigare enligt Sveriges fastighetsagareforbund och

Stockholms fastighetsagarforening (2001a), ansvarar foreningen over forvaltningen av bland annat tak

och forgardsmark. Darfor ar det valdigt viktigt att ha tydliga avtal med forvaltare som i forvag bor un-

dersoka status av antagna forvaltningsuppdrag. Det ar aven fordelaktigt om styrelsen ar aktivt deltagande

i forvaltningsprocessen med god kommunikation med forvaltare for att fa en djupare inblick i arbetet

med fastigheten. Fukt och mogelproblem kan leda till att manniskors halsa forsamras. Miljodomstolens

beslut om att hyresvarden i ett av rattsfallen domdes att atgarda fuktproblemen pavisar allvaret av

konsekvenserna med otillracklig ventilation.

Andra konsekvenser

Bristande ventilation kan leda till att smuts och partiklar sprids i bostaderna och kan medfora halsoproblem.

Vid for kall inomhustemperatur kan boende till exempel stoppa igen ventiler med tilluft, vilket minskar

luftflodet i bostaden, vilket i sin tur aven leder till att atkomsten pa frisk luft minskar. Samtidigt blir

forbrukad, mindre ren luft fran partiklar kvar i bostaden, vilket ocksa kan orsaka halsoproblem, till ex-

empel allergier. Vid otillracklig ventilation kan aven risk for mogel forekomma da fukten i bland annat

badrum inte torkar upp av luften.

Vid overforbrukning av energi anvands mer bransle som slapper ut koldioxid, vilket okar vaxthuseffekten

och medfor en risk for klimatet och aven for jordens befolkning. I energideklarationen fastslas fastighe-

tens energiprestanda (kWh/m2, ar) dvs hur mycket energi fastigheten drar per ar och kvadratmeter.

Om foreningen marker att energianvandningen ar mycket hogre an for liknande fastigheter, kan det leda

till att foreningen atgarder for energieffektivisering. Den hoga forbrukningen kan bidra med negativa

aspekter bade till en forsamrad miljo i form av koldioxidutslapp samtidigt som kostnaderna att driva

fastigheten ar storre i jamforelse med om energiprestandan ar dalig. Problem kan uppkomma till foljd av

att journummer inte ar anslaget i fastigheten. Exempelvis kan ett problem upptrada pa kvallen. En vat-

tenlacka eller nagon annan skada skulle kunna intraffa i en bostad och bostadsrattsinnehavaren kanner

inte till vem som ska kontaktas for att fa felet atgardat. Det kan medfora oro hos bostadsrattshavaren

samtidigt som kostnaderna kan bli hoga, till exempel om fuktproblem uppkommer till foljd av en all-

varlig lacka. Vill det sig riktigt illa kan tramaterial fa fuktskador och i forlangningen ruttna och tappa

brukformaga om atgarder inte satts in i tid. Darfor ar det viktigt att veta vem man ska kontakta nar en

skada upptrader i en fastighet.

Andra konsekvenser som kan ligga till foljd av ett bristande egenkontrollarbete ar sjukdomsfall.

Vid for laga varmvattentemperaturer riskeras bakterietillvaxt, legionella, som ar en lungsjukdom som

kan orsaka dodsfall. Genom att halla temperaturerna enligt Miljoforvaltningen (2015) pa 50 och 60

grader i undercentralens varmvattenledningar, minskar risken for bakterietillvaxt, legionella. Genom att

temperaturen mats och dokumenteras regelbundet kan man ha god uppsikt om hurvida man uppfyller

temperaturkraven. Om avvikelser noteras kan det tyda pa skada i systemet, vilket kan atgardas om

29

avvikelsen marks i tid.

Fastighetens kondition och forvaltning paverkar vardet for enskilda bostadsratter. I en valskott bo-

stadsrattsforening okar vardet pa lagenheterna i jamforelse med om den ar misskott. Renoveringar som

leder till energieffektiviseringar och battre standarder kan hoja vardet pa bostadsratten, vilket positivt

framjar en hallbar utveckling och som miljobalken syftar pa, tillforsakras nuvarande och kommande

generationer att fa en halsosam och god miljo.

Hur kan arbetet med egenkontroll forbattras?

Trots att krav i miljobalken slar fast att verksamhetsutovare ska planera och kontrollera sin verksamhet

for att motverka eller forebygga olagenheter for manniskors halsa och miljo, uppvisas allvarliga brister i

det arbetet. Som det ser ut idag, upplever jag att det ar alldeles for liten del av bostadsrattsforeningarna

som klarar egenkontrollarbetet samtidigt som en for stor del av foreningarna uppvisar allvarliga brister

med negativa konsekvenser pa den hallbara utvecklingen. For att na en hallbar utveckling behover

atgarder vidtas for att na en fungerande egenkontroll. Darfor presenteras nedan forslag pa atgarder

som kan tankas vidtas for att arbetet med egenkontroll ska forbattras. Det ska belysas att den viktigaste

atgarden ar att foreningarna sjalva tar ansvarar och visar engagemang for att lyckas bedriva en fungerande

egenkontroll, vilket ar en skyldighet enligt miljobalken. Som laget sag ut 2015, behovs formodligen andra

atgarder tas pa annat hall for att kvaliten i forvaltningen ska bli battre. Utifran intervjun med miljo- och

halsoinspektor, tror jag att kommande ars resultat av egenkontrollarbete kommer se battre ut eftersom

det inte langre kommer anmarkas skriftligt utan muntligt om att OVK och energideklaration inte var

fastslagen i fastigheten. Det kommer bidra till att farre anmarkningar kommer patraffas, da storsta

del enligt mina studerade anmarkningar gallde att OVK och energideklaration inte fanns anslagen i

fastigheten. Det behover daremot inte betyda att kvaliten i forvaltningen blir battre, eftersom jag anda

anser att OVK och energideklaration ar viktiga i arbetet med att minska miljopaverkan.

Behovs nya krav?

I fragan om hur arbetet med egenkontroll kan forbattras ar det intressant att diskutera om en ny lag

behovs for att reglera bostadsrattsforeningars miljoarbete. Till exempel kan krav stallas pa att bo-

stadsrattsforeningar samarbetar med olika aktorer om det i framtida underokningar visar sig vara en

overtygande majoritet lyckade fall av bostadsrattsforeningar med teknisk forvaltning. Ifall en sadan re-

gel skulle trada i kraft bor forvaltningsbolaget bara det fulla ansvaret for forvaltningen, i stallet for

som nu, da styrelsen ansvarar for forvaltningen. Genom att overlata forvaltningen helt pa professio-

nell marknad kan forhoppningsvis battre miljo och halsa uppnas. Som framgar enligt Naturvardsverket

(2012), ifall ny lagstiftning infors finns det en risk att den inte foljs da staten inte kan observera om

reglerna foljs av aktorerna. Darfor kan det bli svart att infora ny lag som specifikt ska reglera bo-

stadsrattsforeningars miljoarbete. Om inga undantag gors i lagen for foreningar som pavisar ett risk-

fritt arbete, kan sjalvforvaltande bostadsrattsforeningar protestera mot detta, da foreningar sjalva kan

bedriva fungerande egenkontroll utan negativa konsekvenser pa halsa och miljo. Iden kan vara en bi-

dragande losning till att uppna malet med arbetet att hoja kvaliten pa bostadsrattsforeningars miljo-

och halsoarbete. For att realisera forslaget kravs en lang process dar det forst och framst bor andras

i inspektorernas checklistor for att gora en sakerstalld bedomning i fragan. Det maste bestammas vem

som ska ga igenom alla kontroller och sammanstalla resultaten for att se om det ar en rimlig losning

30

pa problemet. Till sist maste det beslutas om hur lagen ska formuleras och vem som kontrollerar att

den efterfoljs. Pa det hela taget tror jag att iden ar orimlig att infora. Samtidigt upplever jag att nagot

maste forandras i arbetet med bostadsrattsagares egenkontroller sa att miljobalkens krav att sakra att

manniskors halsa och miljon skyddas mot skador och olagenheter. Det behovs atgarder for att verk-

samhetsutovarna ska ta till sig information om arbetet och leva darefter for att en hallbar utveckling

sker.

Radgivning och information

Ett mer realistiskt forslag pa hur problemet med att valdigt fa bostadsrattsforeningar har ett fungerande

egenkontrollarbete kan losas, ar att bidra med mer information och radgivning till bostadsrattsforeningar.

Enligt Erikson (2008) bor radgivning som ar en naturlig del av inspektorernas arbete sta i fokus kring

egenkontrollarbete. Genom radgivning kan myndigheter bidra med forbattring av rutiner och vanor

gallande bostadsrattsforeningarnas egenkontrollarbete. Jag staller mig tveksam till om radgivningen

fran olika instanser ar tillracklig i dagslaget nar det gallande bostadsratters miljo- och halsoarbete.

Radgivningen kanske upplevs svaratkomlig eller ges i ett forsent skede, under sjalva inspektionen, vilket

jag upplever som problematiskt da skadan redan ar skedd i ett sadant skede. Radgivningen bor utokas

for att minska riskerna for miljo och halsa.

Enligt Naturvardsverket (2001d) ar det verksamhetsutovarna sjalva, dvs bostadsrattsforeningarna,

styrelserna, som ska ta reda pa vilka uppdaterade lagkrav, andra rattsliga krav, beslut och domar som

galler, utan papekning fran myndigheter. Dessutom ska dessa lekman, enligt Naturvardsverket (2001d),

bland annat oversatta alla tillampliga krav till lampliga och konkreta atgarder. Dessutom ska lekmannen

utforma och utfora egenkontrollen sa att man kan forvissa sig om att alla krav foljs for hela verksamheten

och att man kan visa detta genom att redogora for hur egenkontrollen i praktiken gar till och for resultaten

fran den. Jag upplever att det ar en tung och tidskravande borda for bostadsrattsforeningarnas styrelser

att lara sig alla krav och sedan att tillampa dessa.

Jag instammer med Edlund et al. (2009) som anser att kunskapen hos bostadsrattsforeningarna ar

bristfallig och att dokumentationen inte tas pa fullt allvar. Resonemanget kan styrkas av Engstrom and

Nilsson (2016) dar det framtonas att fastighetsagares kunskapsbrist kring kraven och riskerna med for

lag varmvattentemperatur var bidragande till anmarkning gallande tappvarmvattnet. Daremot har alla

fastighetsagare ett eget ansvar att ta reda pa vilka lagar och regler som galler samt att folja detta. Dock

kan ansvaret troligtvis upplevas vara for stort av foreningarna, vilket kan vara en bidragande orsak till

att de flesta bostadsrattsforeningar uppvisade brister. Med information okar inte bara kunskapen om

hur ett egenkontrollarbete bor ga till, utan ocksa forstaelsen av inneborden av att forvalta sin fastighet.

Kurser kan tankas vara obligatoriskt for nystartade bostadsrattsforeningar for att redan i uppstart lagga

grund for, ett ur miljo- och halsoperspektiv, tillfredsstallande arbete med miljoaspekter. Samtidigt ar

det ett ypperligt komplement att en del forvaltningsbolag anordnar egna kurser i omradet, nagot som

rekommenderas att ga pa och som troligen kan vidareutvecklas. Fran kursen AF1727 Utveckling av

husbyggnader, framkom att ekonomisk plan gors vid uppstart av en bostadsratssforening, men ingen

vidare betoning lag i hurvida miljoarbetet ska struktureras upp for att bidra till en hallbar utveckling.

Jag tror att om exempelvis Boverket skickar ut information gallande egenkontrollarbetet till styrelser

exempelvis vart tredje eller femte ar, innehallande aktuella lagskrivningar osv, kan kontrollarbetet hallas

uppdaterat. Paminnelser kan vara en sakrare indikator pa att foreningarna tar del av informationen i

jamforelse med om ansvaret, som nu, enbart ligger hos foreningen att halla sig uppdaterad.

31

Som enligt Edlund et al. (2009) tror jag ocksa att ratt rutiner och kunskap ar en av nycklarna till att fa

en fungerande egenkontroll. Den andra nyckeln tror jag ligger i styrelsernas engagemang om att fa egen-

kontrollen att fungera. Engagemanget kan likval vara att styrelsen kontaktar ett externt forvaltningsbolag

eller att styrelsen sjalv tar tag i arbetet och fordelar ut det pa ett fungerande satt. Jag tror vidare som

(Edlund et al., 2009) att inspektorernas roll bor fortydligas. Det ar viktigt att styrelserna har kannedom

om vad som kan forvantas av inspektorerna under motet. Vet styrelsen vad som forvantas tror jag att

bada parter far ut mer under tillsynen an om kunskap ej finns. Dessutom gar tillsynen fortare och blir

billigare om representanterna fran foreningen ar forberedda. Men det finns risker att falska siffervarden

uppges for att foreningen ska uppvisa ett battre resultat an den egentligen har. Inspektorernas arbete

kunde upplevas svart i vissa fall med tolkningar av sanningar, darfor ar det viktigt att styrelsens repre-

sentanter ar arliga under tillsynen.

Hallbar utveckling

Har presenteras hallbarhet utifran de tre grundpelarna.

Social hallbarhet

En val fungerande egenkontroll bidrar till en battre levnadsmiljo for alla bostadsrattsforeningens med-

lemmar eftersom fastighetens forvaltning forbattras. Eftersom egenkontroll ar ett forebyggande arbete

tillfredsstalls inte bara dagens behov, utan ocksa framtida behov av en god gemensam framtid dar

manniskor kanner fortroende och tillit till varandra. Inte minst for styrelsen som driver foreningen. Med

en god fungerande egenkontroll kan manniskorna leva ett liv med god halsa inom foreningen, vilket

resulterar i en social livsmiljo och hallbarhet.

Ekologisk hallbarhet

En val fungerande egenkontroll ar central vid ekologisk hallbarhet. Eftersom arbetet enligt miljobalken

syftar till att minska riskerna for negativa konsekvenser pa manniskors halsa och miljo. Genom en fun-

gerande egenkontroll forebyggs, planeras och kontrolleras att att bristerna atgardas. Det kan leda till att

den biologiska mangfalden bevaras da en bostadsrattsforening ska paverka miljon sa lite som mojligt.

Genom god planering och att anvanda resurssnala produkter och tjanster, till exempel en valfungerande

avfallshantering, kan fastighetens energiforbrukning och miljobelastning minska. I forlangningen paverkar

det utslappen och miljon positivt.

Ekonomisk hallbarhet

Den ekologiska hallbarheten bidrar ocksa till den ekonomiska hallbarheten pa sikt. Genom att satsa pa

energisnala produkter och tjanster minskar energianvandningen och darmed energikostnaderna. Sam-

tidigt okas fastighetens varde da den ar i gott skick. Med hjalp av en fungerande egenkontroll okar

forutsattningarna att fastigheten drivs i gott skick med atgarder dar framtradande brister uppkommer.

Skador kan upptackas i tid och kostnader kan reduceras med hjalp av goda rutiner som skapas fran en

fungerande egenkontroll.

32

9 Slutsatser

I detta kapitel redovisas slutsatserna utifran sammanstallningen och tolkningen av tillhandahallna egen-

kontroller.

Eftersom arbetet var utfort som en pilotstudie behovs fragan om det gar att fa fram fakta uti-

fran undersokningen besvaras. Metoden som anvants i uppsatsen fungerar som ett satt att kontrollera

kvaliten i bostadsratters egenkontroll och med hjalp av metoden kan rimlig fakta tas fram. For att

kunna sakerstalla resultatet statistiskt och for att kommande undersokningar kring omradet ska blir

mer tillforlitliga, behover inspektionsrapporternas innehall goras mer tillforlitligt nar det galler intern

respektive extern forvaltning. Battre kunskap om foreningarnas forvaltningsform kan leda till en effekti-

vare anvandning av miljoforvaltningens resurser och en forbattring av kvaliteten i forvaltningen.

Utifran studien som gjorts framtrader kvalitetsskillnader i den tekniska forvaltningen utifran bo-

stadsratters egenkontroll baserat pa om tekniska forvaltningen skots externt jamfort med om den inte

skots externt. Skillnader uppdagades i de tillhandahallna inspektionsrapporter och visade sig i olika

grad allvarliga. Storst skillnader fanns for de allvarliga bristerna, dar gruppen utan extern forvaltning

tenderade ha fler allvarliga brister an gruppen med teknisk forvaltning. Detta var bade sett till antalet

bostadsrattsforeningar och antalet anmarkningar av allvarliga brister per forening. En annan skillnad

gallde den mindre allvarliga bristen med omradet; felanmalan och akuta fel/skador. Aven i det fallet be-

stod storsta delen anmarkningar av foreningar utan extern teknisk forvaltning. I det sammanhanget dar

antalet anmarkningar totalt sett var storre for gruppen med extern forvaltning var gallande bristomradet

ventilation, att OVK-intyget inte var anslaget i fastigheten.

Resultat for olika forvaltningsbolags arbete pa marknaden gar inte att urskilja i dagslaget da in-

spektionsrapporterna fran granskade egenkontroller inte lagger nagon vardering i vem som skoter den

tekniska forvaltningen. Atgarder behover darfor vidtas for att bedomning ska goras bolagen emellan.

Ett forslag pa hur bolagens resultat i framtiden skulle kunna urskiljas ar att det blir obligatoriskt att

anteckna forvaltningsbolag i inspektionsrapporterna.

Konsekvenserna av ett bristande egenkontrollarbete kan variera beroende pa vilka brister som berors

och om bristerna ar allvarliga eller mindre allvarliga. Den allvarligaste negativa konsekvensen ar dodsfall

till foljd av otillrackligt underhall och bakterietillvaxt. Allergier kan orsakas av en bristande egenkon-

troll liksom foljdskador dar akuta problem uppkommer. En fungerande egenkontroll kan daremot lagga

grunden for en hallbar utveckling bade socialt, ekologiskt och ekonomiskt.

Den viktigaste atgarden for att lyckas bedriva en fungerande egenkontroll ar att bostadsrattsforeningarna

sjalva ansvarar och engagerar sig i fragan. Genom engagemang och ansvar hos styrelserna forutsatts ett

fungerande egenkontrollarbete att skotas och kvaliten i forvaltningen kan pa sa satt bli battre med

ett farre antal pavisade brister. Arbetet med egenkontroll kan ocksa forbattras med komplettering av

radgivning och information som okar kunskapen hos styrelserna. Olika framtida undersokningar kan i

forlangningen resultera i hur bostadsratters styrelser kan forbattra arbetet med egenkontroll, se kapitel

10.

33

10 Rekommendationer

Liknande undersokningar som ar direkt relaterade till om tekniska forvaltningen laggs ut pa extern part el-

ler inte kan goras for att lyfta fram fordelar och nackdelar med respektive forvaltningssatt. Fragor gallande

avtal vid upphandling av extern teknisk forvaltning och fragor gallande information vid overgangar till

bostadsratt som upplatelseform kan behandlas for att fanga upp konsekvenser som resulterar i ett bris-

tande egenkontrollarbete.

Med information fran alla godkanda 34 fastighetsagare under 2015, som bedomdes inte paverka

manniskors halsa och miljo negativt, kan slutsatser dras om varfor resultaten blev bra. Undersokningar

kan goras om gemensamma namnare i strategier for egenkontroll leder fram till ett effektivt kontrollar-

bete. Foregaende goda exempel kan belysas fran effektivt fungerande egenkontroller, med rekommenda-

tioner om hur strategier i praktiken kan hjalpa styrelsearbetet med att fa en fungerande egenkontroll.

Genom att istallet granska varfor de 176 stycken fastighetsagarna, som under 2015 bedomdes riskera

att paverka miljon och/eller manniskors halsa negativt, kan exempel lyftas fram pa hur arbetet med

egenkontroller inte bor skotas. Goda resonemang om atgarder direkt kopplade till styrelsers kontrollarbete

kan bidra till en positiv utveckling, eftersom verkliga problem med egenkontrollarbetet kan fangas upp

och bearbetas.

Ett av problemen med icke fungerande egenkontroll kan ligga i brist av kunskap hos verksamhets-

utovarna. Darfor skulle utredningar kunna goras kring om det i tillracklig utstrackning finns lattillgangliga

dokument som fastighetsagare kan nyttja. Vidare kan det granskas om enkla handfasta mallar som ar an-

passade for just bostadsratter kan framtas som ett handfallet verktyg att arbeta med samt vem som skulle

ta fram och vidarebefordra mallarna till styrelserna. Att ha i atanke ar da att bostadsrattsforeningar

forekommer i olika omfattningar.

Enligt miljobalken ar det av regeringen bestamd myndighet som far meddela fastighetsagarna narmare

kring foreskriften av kontrollen. Det kan leda till att arbetet ser olika ut geografiskt beroende av be-

slutande myndighets foreskrifter. Undersokningar kan darfor goras om hur olika kommuners tillsyn av

fastighetsagares egenkontroll gar till och hurvida kommunala skillnader patraffas i resultaten av egenkon-

trollarbetet. Infallsvinkeln skulle vara intressant, for att kartlagga om kopplingar mellan kommunens till-

synsarbete och resultaten fran egenkontroller finns. Hur kommunerna i dagslaget jobbar med radgivning

och information om hur arbetet med egenkontroll i praktiken bor ga till, skulle vidare vara intressant att

ta reda pa for att pavisa skillnader. Huruvida nybildade bostadsrattsforeningar informeras om egenkon-

troll, skulle ocksa kunna undersokas for att utvardera om skillnader finns. Utifran undersokningarna kan

resonemang om hur information pa basta satt kan ges for att egenkontroll ska bedrivas pa basta satt,

med avseende pa att alla kommuner har olika forutsattningar.

Det skulle kunna vara intressant att utforska ifall informativa styrmedel paverkar arbetet med egen-

kontroll. Enligt Naturvardsverket (2012) ar informativa styrmedel, information och kommunikation bi-

dragande till god kvalitet i miljoarbetet och skapar delaktighet och maluppfyllelse. Eftersom miljobalken

spelar en viktig roll som administrativt styrmedel kan undersokningar goras om det uppkommer brister

i kommunernas efterlevnad av miljobalken och om tolkningar av balken kan leda till forsamrade resultat

pa lekmans egenkontrollniva. Dock ar det enligt Naturvardsverket (2012) ofta svart att av enskilda effek-

ter utvardera informativa styrmedel. Det skulle som sagt vara intressant att ta reda pa om bidragande

orsaker till misslyckat miljoarbete pa amatorniva, hos foreningarna, kommer fran hogre instans och om

atgarder kan sattas in nagonstans pa vagen mellan miljobalkens krav och lekmans arbete.

35

Referenser

aff (n.d.a), ‘Aff - avtal for fastighetsforvaltning’, Webbsida. http://aff-forum.se/aff-konceptet/

Hamtad: 2016-05-03.

aff (n.d.b), ‘Sarskilt anpassade mallar’, Webbsida. http://aff-forum.se/aff-konceptet/

aff-sa-fungerar-det/sarskilt-anpassade-mallar/ Hamtad: 2016-05-03.

Bolagsverket (2012a), ‘Styrelse – bostadsrattsforening’, Webbsida. http://www.

bolagsverket.se/fo/foreningsformer/bostadsrattsforening/starta/styrelse/

styrelse-bostadsrattsforening-1.1848 Hamtad: 2016-05-11.

Bolagsverket (2012b), ‘Vad ar en bostadsrattsforening?’, Webbsida. http://www.bolagsverket.se/fo/

foreningsformer/bostadsrattsforening/vad-1.1816 Hamtad: 2016-04-22.

Bostadsratterna (2015), ‘Ny i styrelsen’, Webbsida. http://www.bostadsratterna.se/

allt-om-bostadsratt/faktablad/ny-i-styrelsen Hamtad: 2016-05-03.

Bostadsratterna (n.d.), ‘Styrelsens beslutsratt’, Webbsida. http://www.bostadsratterna.se/

allt-om-bostadsratt/faktablad/styrelsens-beslutsratt?vv_hit=true Hamtad: 2016-05-11.

Bostadsrattsagarna (2013a), ‘Forvaltaren och dennes roll’, Webbsida. http://www.

bostadsrattsagarna.se/f%C3%B6rvaltaren-och-dennes-roll-16249841 Hamtad: 2016-05-11.

Bostadsrattsagarna (2013b), ‘Rattigheter i en bostadsratt’, Webbsida. http://www.

bostadsrattsagarna.se/bo-i-br/r%C3%A4ttigheter-och-skyldigheter-16247893 Hamtad:

2016-05-11.

Bostadsrattsagarna (2013c), ‘Vad ager jag?’, Webbsida. http://www.bostadsrattsagarna.se/

bo-i-br/vad-%C3%A4ger-jag-16247873 Hamtad: 2016-05-11.

Boverket (2014a), ‘Bostadsrattslagen’, Webbsida. http://www.boverket.se/sv/lag--ratt/

lagar-for-planering-byggande-och-boende/bostadsrattslag-1991614/ Hamtad: 2016-05-20.

Boverket (2014b), ‘Om boverket’, Webbsida. http://www.boverket.se/sv/om-boverket/ Hamtad:

2016-06-02.

Boverket (2014c), ‘Ovk - obligatorisk ventilationskontroll’, Webbsida. http://www.boverket.se/sv/

byggande/halsa-och-inomhusmiljo/ventilation/ovk/ Hamtad: 2016-05-31.

Boverket (2015), ‘Bbr – boverkets byggregler’, Webbsida. http://www.boverket.se/sv/lag--ratt/

forfattningssamling/gallande/bbr---bfs-20116/ Hamtad: 2016-05-30.

Collis, J. and Hussey, R. (2014), Business Research - a practical guide for undergraduate and postgraduate

students, PALGRAVE.

Edenhall, Y. (2011), ‘Bostadsratt ingen kravfri boendeform’.

Edlund, M., Gustavsson, P. and Sandberg Larsson, J. (2009), ‘Egenkontroll i cafeverksamheter en kva-

litativ studie’, Examensarbete, 15 hp. http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:282524/

FULLTEXT01.pdf Hamtad: 2016-04-24.

37

Engstrom, E. and Nilsson, K. (2016), ‘Arsrapport 2015 - riktad tillsyn av fastighetsagares egenkontroll’.

Bilaga till arsrapport utgiven av Miljoforvaltningen.

Erikson, D. (2008), ‘Egenkontroll och tillsyn - ur de granskades perspektiv’, Webbsida. http://www.

diva-portal.org/smash/get/diva2:47874/FULLTEXT01.pdf Hamtad: 2016-04-21.

Fastighetstidningen (2012), ‘Snurrigt att valja forvaltare’, Webbsida. http://fastighetstidningen.

se/snurrigt-varre-att-valja-forvaltare/ Hamtad: 2016-05-21.

Fastighetstidningen (2014), ‘Fyra olika forvaltningslosningar’, Webbsida. http://

fastighetstidningen.se/fyra-olika-forvaltningslosningar/ Hamtad: 2016-05-21.

Fastighetsagarna (n.d.), ‘Egenkontroll for fastighetsagare’, Webbsida. http://www.fastighetsagarna.

se/service/teknik_2/kontroller-och-besiktningar/egenkontroll Hamtad: 2016-04-26.

Fastighetsagarna Sverige och HSB och SABO (2012), Fastighetsagarens ansvar, 7:e edn, Alfredssons

Communication.

Hebert, S. (2013), Miljofragan inom Byggsektorn - Miljo som mojlighet, S Hebert Miljokonsult AB.

Karlsson, S. and Persson, S. (2011), ‘En jamforelse mellan fastighetsforvaltningsforetag, sett ur ett orga-

nisationsteoretiskt perspektiv.’, Examensarbete, 15 hp. http://www.diva-portal.org/smash/get/

diva2:427310/FULLTEXT02 Hamtad: 2016-04-23.

Miljoforvaltningen (2015), ‘Inspektionsrapport fran miljoforvaltningens tillsynsbesok’, Inspektionsrap-

port.

Malardalens hogskola (2016), ‘Primar och sekundar data’, Webbsida. http://www.mdh.

se/student/minastudier/examensarbete/omraden/metoddoktorn/soka-information/

primara-och-sekundara-data-1.27203 Hamtad: 2016-04-28.

Naturvardsverket (2001a), Egenkontroll - en fortlopande process, Elanders Gotab. Sida 12-13.

Naturvardsverket (2001b), Egenkontroll - en fortlopande process, Elanders Gotab. Sida 18.

Naturvardsverket (2001c), Egenkontroll - en fortlopande process, Elanders Gotab. Sida 7.

Naturvardsverket (2001d), Egenkontroll - en fortlopande process, Elanders Gotab. Sida 16.

Naturvardsverket (2001e), Egenkontroll - en fortlopande process, Elanders Gotab. Sida 77.

Naturvardsverket (2001f), Egenkontroll - en fortlopande process, Elanders Gotab. Sida 79.

Naturvardsverket (2012), Styrmedel for att na miljokvalitetsmalen - En kartlaggning, Naturvardsverket.

Naturvardsverket (2015), ‘Nationella myndigheter’, Webbsida. http://www.miljomal.se/

Vem-gor-vad/Nationella-myndigheter Hamtad: 2016-05-15.

Naturvardsverket (2016), ‘Om naturvardsverket’, Webbsida. http://www.naturvardsverket.se/

Om-Naturvardsverket/ Hamtad: 2016-06-02.

Rosenlund, R. (2016), ‘95 procent av fastighetsagarna blev underkanda’, Webbsida. http://www.

hemhyra.se/stockholm/95-procent-av-fastighetsagarna-blev-underkanda-0 Hamtad: 2016-

04-21.

38

SBC (2015), ‘Arsredovisning 2015’, Webbsida. Sida: 61. https://www.sbc.se/Documents/foretag/

arsredovisningar/SBC_%C3%85rsredovisning_2015.pdf Hamtad: 2016-04-25.

SBC (n.d.a), ‘Kort om sbc’, Webbsida. https://www.sbc.se/Kort-om-SBC Hamtad: 2016-04-24.

SBC (n.d.b), ‘Teknisk forvaltning’, Webbsida. https://www.sbc.se/Documents/forvaltning/

Produktblad%20f%c3%b6rvaltning/Produktblad%20-%20Teknisk%20f%c3%b6rvaltning.pdf

Hamtad: 2016-04-26.

SCB (2015), ‘Halften av alla nya lagenheter ar hyresratter’, Webbsida. http://www.scb.

se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/

Bostadsbyggande-och-ombyggnad/Nybyggnad-av-bostader/5595/5602/Behallare-for-Press/

389253/ Hamtad: 2016-04-17.

Statistiska centralbyran (2014), ‘Antal lagenheter enligt lagenhetsregistret’, Webbsida. http://www.

scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/

Bostadsbyggande-och-ombyggnad/Bostadsbestand/87469/87476/Behallare-for-Press/

374838/ Hamtad: 2016-05-20.

Stockholms stad (2014), ‘Egenkontroll for fastighetsagare’, Webbsida. http://foretag.

stockholm.se/BizGlobal/Regler%20och%20ansvar/Fastighets%c3%a4gare/Egenkontroll-f%

c3%b6r-fastighets%c3%a4gare-2014.pdf Hamtad: 2016-04-17.

Stockholms stad (2016a), ‘Hallbara fastigheter’, Webbsida. http://www.stockholm.

se/Fristaende-webbplatser/Fackforvaltningssajter/Fastighetskontoret/

Hallbara-fastigheter/ Hamtad: 2016-04-24.

Stockholms stad (2016b), ‘Miljoforvaltningen - forvaltningen’, Webbsida. http://www.stockholm.se/

OmStockholm/Forvaltningar-och-bolag/Fackforvaltningar/ Hamtad: 2016-04-24.

Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastighetsagarforening (2001a), Handleding for styrelse-

funktionarer i bostadsrattsforening, Tryck & Fotosats AB. Tredje Upplagan.

Sveriges fastighetsagareforbund och Stockholms fastighetsagarforening (2001b), Handleding for styrelse-

funktionarer i bostadsrattsforening, Tryck & Fotosats AB. Tredje Upplagan.

Sveriges Riksdag (1998a), ‘Miljobalken - 1 kap §1’, Webbsida. http://www.riksdagen.se/sv/

dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/miljobalk-1998808_sfs-1998-808

Hamtad: 2016-05-03.

Sveriges Riksdag (1998b), ‘Miljobalken - 26 kap §19’, Webbsida. http://www.riksdagen.se/sv/

dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/miljobalk-1998808_sfs-1998-808

Hamtad: 2016-05-03.

Sveriges Riksdag (1998c), ‘Miljobalken, 26 kap §1’, Webbsida. http://www.riksdagen.se/sv/

dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/miljobalk-1998808_sfs-1998-808

Hamtad: 2016-05-03.

Sveriges Riksdag (2011), ‘Plan- och byggforordning (2011:338), 5 kap’, Webbsida. http:

//www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/

plan--och-byggforordning-2011338_sfs-2011-338 Hamtad: 2016-05-30.

39

Oqvist Seimyr, G. (n.d.), ‘Vetenskapsmetodik statistik och vetenskapsmetodik’, Webbsida.

http://pingpong.ki.se/public/pp/public_courses/course05887/published/1289756281091/

resourceId/3959718/content/infoweb/node-2610658/vetenskapsmetodik.pdf Hamtad: 2016-

05-09.

40

Bilagor

Bilaga a) Verksamheter som kan omfattas av egenkontroll

Figur 8: Visar exempel pa verksamheter som kan riskera att orsaka skada eller olagenheter for miljon

eller manniskors halsa, varav krav pa egenkontroll galler. Markerat omrade visar den avgransning av

verksamhet som rapporten innefattar. (Naturvardsverket, 2001a)

41

Bilaga b) Intervju med miljo- och halsoskyddsinspektor pa miljoforvaltningen

I bilagan presenteras en intervju med en miljo- och halsoskyddsinspektor pa miljoforvaltningen utford den

18 april 2016, med vissa i efterhand kompletterade uppgifter.

Ar alla egenkontroller utforda oberoende av varandra?

“Ja.”

Arbetar ni nagot med granskning av resultaten?

“Miljoforvaltningen utfor flertalet uppfoljningar under aret, dar det bland annat sker samman-

stallningar utav det resultat som pavisats under tillsynen. Arsrapport ar ett exempel pa det. Men det fors

ej nagon dokumentation betraffande vem/vilka som bedriver teknisk forvaltning inom tillsynsomradet.

Forvaltningen lagger ingen vardering i vem som skoter den tekniska forvaltningen da myndigheter ska

vara sakliga och opartiska.”

Har ni nagon ide/plan for hur resultaten kan bli annu battre?

“Ja. Checklistor och rutiner ses over kontinuerligt, for att forbattra for att forbattra och effektivi-

sera handlaggningen och arbeta lopande med uppfoljningsstatistik. I ar, 2016 kom ett nytt system for

uppfoljningsdokument. For att renodla och tydliggora i de fall dar forvaltningen bedomer att det finns

behov utan uppfoljning. Forvaltningens uppfoljningsdokument for fastighetsagartillsynen 2016 har aven

renodlats for att tydliggora och underlatta mojligheten att statistiskt folja upp resultat.”

Hur gar processen till med egenkontroller, fran start till slut?

1. ”Ett urval av fastighetsagare gors utifran forutbestamda urvalskriterier, med information fran

fastighetsregistret.

2. Arendet startas upp i arendehanteringssystemet ECOS, dar intressentuppgifter (exempelvis namn

pa fastighetsagare och organisationsnummer) anges for att ratt adressat ska ta del av handlingar

som kommer att skickas ut. Vid uppstart av arende kopplas fastighetsagarens hela fastighetsbestand

med bostader till arendet.

3. Bokningsbrev skickas till enligt fastighetsregistret angiven fastighetsagare och utlamningsadress. I

brevet foreslas en tid for inspektion, om tiden inte passar fyller fastighetsagaren i annan onskad

tid och skickar in svarsblanketten med onskade uppgifter. Om det inte inkommer nagot svar, eller

svarsblankett till forvaltningen inom angiven svarstid skickas ett paminnelsebrev ut.

4. Efter bekraftelse fran fastighetsagare utfors inspektion pa bekraftat datum och tid, dar alla in-

spektorer anvander sig av samma arbetsmaterial, kallad ”checklista”. Inspektionen utfors tillsam-

mans med fastighetsagaren alternativt om angivet en representant fran fastighetsagaren, vilket kan

vara en styrelsemedlem eller forvaltare. Inspektionen utfors i en av fastighetsagarens fastigheter.

Tillsyn bedrivs pa 1/3 av fastighetsagarens fastighetsbestand.

5. Inspektionsrapport skrivs med stod av utarbetade bedomningsgrunder. I inspektionsrapporten

anges eventuella brister som uppmarksammats under tillsynsbesoket. Anmarkningarna kan vara

mindre brister som utfors inom ramen for egenkontrollarbetet, eller storre, dar en vidare kommuni-

cering sker med fastighetsagaren. Detta finns utarbetade rutiner for sa att varje inspektor ska gora

en sa likvardig bedomning som mojligt. Inspektionsrapporten skickas till respektive fastighetsagare

och om onskas, aven den representant fran fastighetsagaren som medverkar pa plats under tillsynen.

Exempelvis forvaltare. Inspektionsrapporten delges via post eller mail.

42

6. Vid anmarkningar om allvarliga brister, sker en vidare dialog och kommunicering med fastig-

hetsagaren som bistar med de uppgifter som efterfragas.

7. En avgift tas ut for utford handlaggning (inte bara utford inspektion) da det ar en avgiftsfinansierad

verksamhet dar all handlaggning i arendet debiteras. Taxa beslutas av kommunfullmaktige, med

stod av 27 kap 1 § andra stycket miljobalken (1998:808).”

Gar det att urskilja eventuell forvaltare/gar det att ta reda pa andel som tar hjalp av

extern teknisk forvaltning?

“Det gar i dagens urval ej att urskilja om fastighetsagaren har en forvaltare om ej forvaltaren ar

angiven i fastighetsregistret som adressat. Forsta kommunicering i form av bokningsbrev skickas till den

angivna adressen i registret. De som inte koper in teknisk forvaltning, kan ha fastighetsskotare, ekonomisk

forvaltare eller jour, det kan variera.”

Hur fungerar tolkning av egenkontrollen?

“Det kan alltid forekomma viss tolkningsmojlighet aven om inspektorerna inom tillsynsomradet

utgar ifran samma lagstiftning, riktlinjer och bedomningsgrunder. Tydliga mallar har tagits fram att

handlaggningen ska bli sa enhetlig och saklig som mojligt. Att all handlaggning ar opartisk och rattsaker.”

Hur ofta gors/samlar ni in resultat av egenkontroll, finns krav pa intervall?

“Sedan 2006 har tillsynen bedrivits i denna form. Vart mal ar att i forsta hand na ut till alla

fastighetsagare innan vi faststaller nasta tillsynsperiod.”

Vart bedrivs arbetet?

“Tillsynen bedrivs mycket omradesvis utifran urvalet. Exempelvis pa Ostermalm. Varje ar gors en

sokning oberoende om foreningen ar ny eller gammal.”

Ar arbetet svart?

“Det kan i vissa fall skilja sig at vad fastighetsagaren/styrelsen/forvaltaren uppger for rutin mot hur

rutinen tillampats. Ett exempel kan vara att forvaltare har satta rutiner for inom vilket intervall rondering

bor ske i en undercentral, vilka temperaturen som ska vara samt hur dessa bor dokumenteras. Men vid

besok i undercentralen kan det framga att rutinen ej tillampats. Vilket da blir en brist i egenkontrollen.

Handlaggarrutiner justeras lopande med forhoppning om att underlatta for alla parter.”

Har ni med nagot under tillsynen?

“Termometer ar det vanligaste som tas med under tillsynen for att kontrollera varmvattentemperatur.

Men det forekommer vid vissa fall aven annan stickprovtagning.”

Vanligatse brist?

“Vanligaste bristen ar kopplad till undercentraler. Miljoforvaltningen anser att det bor finnas nagon

form av dokumentation utav utgaende varmvatten samt varmvattenretur (VVC). I vissa fall noteras for

laga temperaturen pa returledningen viket kan innebara risk for en bakterietillvaxt eller ingen mojlighet

att avlasa vattentemperaturerna manuellt eller digitalt. ”

Kan du namna nagon allvarlig brist och hur den foljs upp?

“Det kan vara nar en fastighetsagare inte utfor nagon regelbunden tillsyn i undercentralen, att det

exempelvis inte finns nagon termometer pa VVC-retur och/eller inte laser av VV eller VVC vardena

och/eller har en for lag temperatur. Det upplevs vara en allvarlig brist som foljs upp med fastighetsagaren.

43

Dar det sker en vidare kommunicering och behover inkomma atgardsforslag och/eller dokumentation for

att pavisa att bristen ar atgardad. Exempelvis med hur deras logg nu ar utformad och ett fotografi pa

VVC-termometern dar det framgar dess varde och placering, vilket visar att rutin nu ar utformad.”

Hur delas systemet in for anmarkningar?

“Anmarkningarna delas in efter upplevd allvarlighet, vilket i rapportens inledning framgar som fetsti-

lade punkter. De oversta ar mindre brister som upplevs kunna atgardas inom ramen for fastighetsagarens

egenkontrollarbete och de mer allvarliga bristerna ar de som sker vidare kommunicering kring. De upp-

radade punkterna ligger sedan som rubriker med en mer beskrivande undertext langre bak i rapporten.”

Nagot att tillagga?

“Under 2015 utfordes inspektionen hos fastighetsagare som hade minst 10 stycken bostadslagenheter i

fastighetsbestandet. Under 2016 har en renodling av det egna uppfoljningen gjorts for att tydligare kunna

separera ut brister och tydligare kunna sammanstalla statistik over pavisade brister fran tillsynen. Sedan

2016 anger man inte huruvida OVK-intyg eller Energideklation ej varit anslaget i fastigheten utan for

detta muntligt pa plats med fastighetsagaren. Tidigare har detta aven framforts i skrift i rapport samt

uppfoljningsdokument.”

44

Bilaga c) Miljokvalitetsmal

Bilagan visar nationella myndigheter som ansvarar for respektive miljokvalitetsmal.

Enligt Naturvardsverket (2015) ar dessa atta myndigheter ansvariga for miljokvalitetsmalen:

• Naturvardsverket (ansvarar for 7 mal)

• Havs- och vattenmyndigheten (3 mal)

• Boverket (1 mal)

• Jordbruksverket (1 mal)

• Kemikalieinspektionen (1 mal)

• Skogsstyrelsen (1 mal)

• Stralsakerhetsmyndigheten (1 mal)

• Sveriges geologiska undersokning (1 mal)

Naturvardsverket (2015) visar de 16 miljokvalitetsmalen med efterfoljande ansvarig myndighet:

• Begransad klimatpaverkan - (Naturvardsverket)

• Frisk luft - (Naturvardsverket)

• Bara naturlig forsurning - (Naturvardsverket)

• Giftfri miljo - (Kemikalieinspektionen)

• Skyddande ozonskikt - (Naturvardsverket)

• Saker stralmiljo - (Stralsakerhetsmyndigheten)

• Ingen overgodning - (Havs- och vattenmyndigheten)

• Levande sjoar och vattendrag - (Havs- och vattenmyndigheten)

• Grundvatten av god kvalitet - (Sveriges geologiska undersokning)

• Hav i balans samt levande kust och skargard - (Havs- och vattenmyndigheten)

• Myllrande vatmarker - (Naturvardsverket)

• Levande skogar - (Skogsstyrelsen)

• Ett rikt odlingslandskap - (Jordbruksverket)

• Storslagen fjallmiljo - (Naturvardsverket)

• God bebyggd miljo - (Boverket)

• Ett rikt vaxt- och djurliv - (Naturvardsverket)

45

Bilaga d) Konkret exempel med brister

Bilagan ar anvand som en del utifran kallan (Miljoforvaltningen, 2015)

46

47

48

49

50

Bilaga e) Sammanstallning av mindre allvarliga brister utan extern teknisk

forvaltning

I bilagan uppges bristernas omraden enligt Miljoforvaltningen (2015) med andel berorda bostadsrattsforeningar,

samt forekommande anmarkningar med respektive antal. Totalt omfattas 14 av de 15 granskade bo-

stadsrattsforeningar av 50 stycken mindre allvarliga brister. (Observera att bostadsrattsforening skrivs

brf, OVK ar obligatorisk ventilationskontroll och VVC ar varmvattencirkulation).

Ventilation

Sammanlagt antal brister: 13 st

Antal berorda brf: 11 av 14 st, varav flera hade tva vardera anmarkningar

• OVK-intyget var inte anslaget i fastigheten, 8 st

• OVK var inte utford inom ratt intervall, 5 st

Legionella (lag varmvattentemperatur)

Sammanlagt antal brister: 10 st

Antal berorda brf: 8 av 14 st, varav tva brf hade tva olika anmarkningar

• Rutin for att sakerstalla att varmvattnet inte blir stillastaende i handdukstorkar och golvvarme

bor vidareutvecklas, 2 st

• Rutin saknas for att sakerstalla att varmvattnet inte blir stillastaende i handdukstorkar och golvvarme,

2 st

• Logg av varmvattentemperatur behover utokas, 1 st

• Lag varmvattentemperatur uppmattes pa VVC, 1 st

• Tillsyn och dokumentation i undercentral bor utforas mer frekvent, 1st

• Kontroll av undercentralen behover utforas inom ett tatare intervall samt temperaturer loggforas,

1 st

• Kontroll av undercentralen bor utforas med ett mer regelbundet intervall och dokumenteras, 1 st

• Logg i undercentralen behover utokas, 1 st

Energihushallning

Sammanlagt antal brister: 8 st

Antal berorda brf: 8 av 14 st, en anmarkning vardera

• Energideklarationen var inte anslagen i fastigheten, 5 st

• Energideklaration saknas, 3 st

51

Felanmalan och akuta fel/skador

Sammanlagt antal brister: 7 st

Antal berorda brf: 7 av 14 st, en anmarkning vardera

• Journummer var inte anslaget i fastigheten, 5 st

• Journummer och rutiner for akuta fel och skador saknas, 1 st

• Rutiner for akuta fel och skador behover revideras, 1 st

Langsiktig planering och underhall

Sammanlagt antal brister: 5 st

Antal berorda brf: 5 av 14 st, en anmarkning vardera

• Langsiktig planering har brister, 4 st

• Langsiktig planering bor utredas och faststallas, 1 st

Avfallshantering

Sammanlagt antal brister: 3 st

Antal berorda brf: 3 av 14 st, en anmarkning vardera

• Konsekvent insamling av grovavfall med upphandlad entreprenor saknas, 1 st

• Grovavfall lamnas till en entreprenor som inte ar upphandlad av kommunen, 1 st

• Insamling av grovavfall saknas, 1 st

Inomhustemperatur

Sammanlagt antal brister: 2 st

Antal berorda brf: 2 av 14 st, en anmarkning vardera

• Rutin for sakerstallande av inomhustemperatur saknas, 2 st

Ovrigt (skotselregler)

Sammanlagt antal brister: 2 st

Antal berorda brf: 2 av 14 st, en anmarkning vardera

• Brukarinformation och skotselregler bor forstarkas, 1 st

• Brukarinformation och skotselregler skulle kunna vidareutvecklas, 1 st

52

Bilaga f) Sammanstallning av mindre allvarliga brister med extern teknisk

forvaltning

I Bilagan uppges bristernas omraden enligt Miljoforvaltningen (2015) med andel berorda bostadsrattsforeningar,

samt forekommande anmarkningar med respektive antal. Totalt omfattas 13 av de 15 granskade bo-

stadsrattsforeningar av 43 stycken mindre allvarliga brister. (Observera att bostadsrattsforening skrivs

brf, OVK ar obligatorisk ventilationskontroll och VVC ar varmvattencirkulation).

Ventilation

Sammanlagt antal brister: 17 st

Antal berorda brf: 13 av 13 st, varav flera hade tva olika anmarkningar

• OVK-intyget var inte anslaget i fastigheten, 11 st

• OVK var inte utford inom ratt intervall, 3 st

• OVK var inte godkand, 2 st

• OVK ej anslagen i trapphus, 1 st

Legionella (lag varmvattentemperatur)

Sammanlagt antal brister: 9 st

Antal berorda brf: 7 av 13 st, varav tva brf hade tva olika anmarkningar

• Logg av varmvattentemperaturen saknas, 2 st

• Rutin for att sakerstalla att varmvattnet inte blir stillastaende i handdukstorkar och golvvarme

bor vidareutvecklas, 1 st

• Rutin behover vidareutvecklas for att sakerstalla att varmvattnet inte blir stillastaende i hand-

dukstorkar och golvvarme,1 st

• Rutiner saknas for att sakerstalla att varmvatteninte blir stillastaende i handdukstorkar och golvvarme,

1 st

• Logg av varmvattentemperatur behover utokas, 1 st

• Stickprovsmatningar av varmvattentemperaturen samt logg saknas, 1 st

• Stickprovsmatningar av varmvattentemperaturen saknas, 1 st

• Lag temperatur uppmattes pa VVC i undercentral, 1 st

Energihushallning

Sammanlagt antal brister: 6 st

Antal berorda brf: 6 av 13 st, en anmarkning vardera

• Energideklarationen var inte anslagen i fastigheten, 6 st

53

Avfallshantering

Sammanlagt antal brister: 4 st

Antal berorda brf: 3 av 13 st, varav en brf hade tva olika anmarkningar

• Saknas kannedom om det forekommer insamling av grovavfall, 1 st

• Grovavfall lamnas till en entreprenor som inte ar upphandlad av kommunen, 1 st

• Insamling av grovavfall saknas, 1 st

• Information till boende om hur avfall ska hanteras behover utvecklas, 1 st

Langsiktig planering och underhall

Sammanlagt antal brister: 3 st

Antal berorda brf: 3 av 13 st, en anmarkning vardera

• Langsiktig planering har brister, 2 st

• Langsiktig planering bor utokas, 1 st

Ovrigt (skotselregler)

Sammanlagt antal brister: 2 st

Antal berorda brf: 2 av 13 st, en anmarkning vardera

• Brukarinformation och skotselregler saknas, 1 st

• Saknas kannedom om det forekommer brukarinformation och skotselregler, 1 st

Felanmalan och akuta fel/skador

Sammanlagt antal brister: 1 st

Antal berorda brf: 1 av 13 st

• Rutiner for felanmalan och klagomalshantering ar ej uppdaterade (journummer), 1 st

Fukt och mogel

Sammanlagt antal brister: 1 st

Antal berorda brf: 1 av 13 st

• Eventuell problematik med intrangande fukt i kallare bor utredas, 1 st

54

Bilaga g) Sammanstallning av allvarliga brister

I Bilagan uppges bristernas omraden enligt Miljoforvaltningen (2015) med antal berorda bostadsrattsforeningar,

samt forekommande anmarkningar med respektive antal. Totalt omfattas atta stycken bostadsrattsforeningar

av allvarliga brister. (Observera att VVC ar varmvattencirkulation).

Allvarliga brister, med extern teknisk forvaltning

Legionella (lag varmvattentemperatur)

Sammanlagt antal brister: 2 st

Antal berorda brf: 2 av 2 st brf med allvarliga brister

• Lag temperatur uppmattes pa VVC, 1 st

• Returledningen hade ej nagon termometer, 1 st

Allvarliga brister, utan extern teknisk forvaltning

Legionella (lag varmvattentemperatur)

Sammanlagt antal brister: 6 st

Antal berorda brf: 5 av 6 st brf med allvarliga brister, varav en med tva olika anmarkningar

• Lag temperaturuppmattespa VVC samt logg av vattentemperatur i undercentral saknas, 1 st

• For lag varmvattentemperatur uppmattes samt logg saknades, 1 st

• Termometer for VVC saknas samt information kring huruvida logg utfors bor utredas och fast-

stallas, 1 st

• Logg av vattentemperatur i undercentral saknas, 1 st

• For lag varmvattentemperatur uppmattes i lagenhet, 1 st

• Kontroll av undercentralen saknas, 1 st

Felanmalan och akuta fel/skador

Sammanlagt antal brister: 3 st

Antal berorda brf: 3 av 6 st brf med allvarliga brister

• Rutiner for akuta fel och skador behover vidareutvecklas samt jourtelefon bor vara anslaget i

fastigheten, 1 st

• Rutiner och kontaktuppgifter for felanmalan, klagomalshantering och jour bor forstarkas, 1 st

• Rutiner for akuta fel och skador var i behov av revision, 1 st

Avfallshantering

Sammanlagt antal brister: 1 st

Antal berorda brf: 1 av 6 st brf med allvarliga brister

• Regelbunden insamling av grovavfall saknas samt grovavfall lamnas till en entreprenor som inte ar

upphandlad av kommunen, 1 st

55

Bilaga h) Forslag pa justeringar i inspektorers checklistor

Figur 9: Visar en del av miljorforvaltningens arbetsmaterial: Tillsyn over fastighetsagares egenkontroll

2015 - checklista vid inspektion, vilken tar upp fragan om fastighetsforvaltare/fastighetsskotare.

Figur 10: Visar forlag pa hur fragan om fastighetsforvaltare/fastighetsskotare kan utvecklas for att

pa ett tydligt satt fa med bolag for teknisk forvaltning. Rodskrivet ar forslag pa hur redovisning av

forvaltningsbolag skulle kunna redovisas. Det forstrukna anses kunna tas bort vid justering, da informa-

tionen i sammanhanget anses onodig.

56