Kajian Komersial dan Keuangan Proyek Infrastruktur

Page

IADB_seminar

Halaman : 1

PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)

May 2013

Kajian Komersial dan Keuangan

Proyek-Proyek Infrastruktur

a leading catalyst in the acceleration of the national infrastructure development

program

Halaman : 2

1. Pihak-Pihak Dalam Proyek Infrastruktur

Secu

rity

of D

ebt P

aym

ent

and

Colla

tera

l

(con

cess

ion

agre

emen

t)

Build, Operate, Raise

Finances to Provide

Infrastructure Services

Concession Rights,

Fiscal Incentives,

Guarantees

Government

CreditorsProject

PromotersSecurity and Assurance

of Debt Repayment

Long-Term Debt Financing

Halaman : 3

2. Tujuan Sponsor Proyek

1. Sponsor akan mendapatkan keuntungan dari hak pengelolaan

2. Return on Investment yang memadai

3. Kreditor hanya dapat mengklaim terhadap project company dan bukan kepada sponsor

3. Tujuan Kreditor

1. Resiko atas kredit terkelola dengan baik, dan arus kas yang memuaskan dan aman

2. Indikator : DSCR yang lebih tinggi dari yang ditetapkan

3. Interest Coverage Ratio lebih tinggi dari yang ditetapkan

4. Tujuan Pemerintah

1. Melayani kepentingan publik

2. Tarif terendah yang memungkinkan

3. Kualitas terbaik yang dapat diberikan

4. Meningkatkan pendapatan dari pajak penghasilan

4

Pembiayaan Korporasi

• Drawdown pembiayaan dilakukan pada saat perusahaan telah memiliki penghasilan/ cash flow

• Pelunasan kredit dari cash flow yang dihasilkan oleh keseluruhan portofolio aset

• Assesmen dilakukan kepada perusahaan khususnya terhadap business risk, financial risk atas dasar kinerja perusahaan selama ini.

• On balance sheet

• Tidak perlu SPV untuk pendanaan proyek

Project Finance

• Drawdown pembiayaan dilakukan pada saat perusahaan belum memiliki penghasilan/ cash flow dan Revenue proyek untuk membayar kembali kewajiban hutang

• Assessmen dilakukan kepada seluruh dokumen kontraktual untuk memastikan bahwa penghasilan yang akan diperoleh dan biaya yang akan keluar masih menyisakan cash flow yang cukup untuk membayar hutang.

• Perlu SPV, sehingga jaminan pengembalian kredit menggunakan aset proyek/ SPV, dalam hal ini setiap perusahaan sponsor akan menyertakan ekuitasnya (Off balance sheet)

• Senior kreditur dapat step-in apabila terjadi default

• Sangat tergantung pada berbagai macam perjanjian dengan banyak pihak yang terlibat. Kompleksitas dokumen yang perlu disiapkan termasuk due dilligence

Pola Pembiayaan Proyek Infrastruktur

Pembiayaan Korporasi Langsung atau Project Finance

Halaman : 5

5. Apa Itu Project Finance ?

Menggalang dana untuk membiayai investasi proyek yang layak secara ekonomis maupun finansial, dimana si penyandang dana akan melihat kepada kondisi arus kas (cashflow) dari proyek tersebut sebagai sumber pengembalian pinjaman serta keuntungan dari investasi yang telah ditanamkan.

Tujuan penggalangan dana dengan project finance adalah untuk menciptakan struktur dana yang bankable (menarik investor) dan membatasi resiko-resiko dari setiap pihak dengan mengalokasikannya kepada pihak yang lebih mampu mengelolanya.

Didalam struktur project finance, suatu Special Purpose Vehicle dibentuk untuk menggalang dana yang dibutuhkan oleh proyek. Pengembalian modal, pembayaran pokok serta bunga pinjaman akan berasal dari pengembalian atas pendapatan dan aset proyek tersebut. Untuk itu, baik investor ataupun kreditor memerlukan kepastian hukum, peraturan dan lingkungan yang kondusif dalam rentang waktu masa konsesi dari proyek tersebut.

Halaman : 6

6. Mengapa Memilih Project Finance

Perlu dana besar yang melebihi kemampuan sponsor untuk membiayainya secara sendiri

Menginternalisasi proses pengelolaan proyek diluar struktur keuangan perusahaan

Mengkombinasikan kemampuan baik teknis maupun keuangan dalam mengelola proyek dari berbagai perusahaan sponsor

Memberikan pengembalian dalam bentuk “KAS”

Resiko-resiko terkait dengan pelaksanaan proyek dialokasikan kepada pihak yang mampu

Mengefisienken pembayaran pajak

Lebih ekonomis dalam mengelola satu proyek yang besar dibanding mengelola banyak proyek dalam satu struktur

Halaman : 7

7. Karakteristik Project Finance Terpisah dari struktur perusahaan sponsor / investor

• Secara kerangka hukum dan neraca pembiayaan terpisah (off balance – sheet financing).

• Memiliki peringkat kredit serta arus kas tersendiri

Jangka Panjang dan capital intensive

Memiliki tingkat leverage yang tinggi (60- 80%)

Resiko akan dialokasikan kepada pihak-pihak yang terlibat disesuaikan dengan kemampuan untuk mengelolanya

Arus kas dihitung dari komitmen pihak ketiga (biasanya suplier dan costumer )

Waktu terbatas sesuai dengan jangka waktu proyek

Sangat terstruktur – terkadang biaya transaksi relatif tinggi

Perlu dibentuk Special Purpose Company untuk mengelola dana serta proyek tersebut

Pengembalian pinjaman dan keuntungan berasal dari arus kas

Pembiayaan dilakukan atas dasar limited/non recourse basis

Perlu suatu kontrak yang mengikat setiap pihak

Halaman : 8

8. Struktur Dasar Project Finance

SPECIAL

PURPOSE COMPANY

HOST

GOVERNMENT

OPERATOR /

MAINTENANCEINPUT

PROVIDERS

BUYERPROJECT SPONSOR

&

OTHER EQUITY

INVESTOR

LENDER

GUARANTOR/

INSURER

Investment

Dividends Revenues

Sales Agreement

Concession

Agreement

O&M Contract

Input Contract

Debt Service

Loans

Loans Agreements

Guarantee/ Insurance Contract

Halaman : 9

9. Pihak-Pihak Dalam Project Finance No Pihak Dalam Project Finance Peranan

1 Sponsor Merupakan sponsor atau developer dari project financing yang mengorganisasikan pihak-pihak lain, menyertakan modal, terkadang menjadi pemilik saham utama dari SPC proyek.

2 Project Company (SPC) Perusahaan yang dibentuk secara independen terpisah dari perusahaan induk/sponsor yang memiliki dan mengelola aset proyek

3 Kontraktor Melaksanakan perencancaan, rekayasa dan kosntruksi dari proyek berdasarkan atas kontrak konstruksi bersama SPC

4 Operator Melaksanakan operasi dan pemeliharaan dari aset proyek atas dasar kontrak operasi dan pemeliharaan bersama SPC

5 Financial Adviser Memberikan nasihat tentang struktur pembiayaan proyek, menyusun Information Memorandum

6 Legal Adviser Menyusun dan mengkaji perjanjian/kontrak, mendukung proses negosiasi

7 Lender/Kreditur Merupakan lembaga keuangan atau sekelompok lembaga keuangan yang memberikan pinjaman kepada SPC untuk membangun proyek dan menetapkan bunga atas pinjaman berdasarkan aset proyek

8 Tenaga Ahli Meberikan rekomendasi kepada pihak terkait, melakukan studi dan memberikan pendapat

9 Suplier Melakukan pengadaan bahan baku berdasarkan kontrak jangka panjang bersama project company

10 Pengguna/Pembeli/Buyer/Purchaser Menggunakan/membeli output proyek

11 Pemerintah Setempat / Host Government Memberikan Ijin, persetujuan serta menjamin pelaksanaan proyek

12 Lembaga Keuangan Multilateral/Bilateral Melakukan investasi, memberikan pinjaman atau memeberikan penjaminan

13 Asuransi Menajamin asuransi terhadap aspek-aspek proyek

Halaman : 10

10. Potensi Sumber Dana bagi Project Finance

EQUITY

SPONSOR CASH

INVESTMENT

THIRD PARTY

CONTRIBUTION

DEBT

Commercial Bank Market

Local Financing

ExportCredit

Agencies

Institutional Investors

Capital Market

MultiLateral

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI

• Pemberi pinjaman– Karakteristik pinjaman

– Pembiayaan Proyek (Project Finance)

– Manajemen risiko pembiayaan proyek

Pelatihan KPS – PT SMI - CDIA


– Pembiayaan proyek




• 60% hingga 80% investasi

• Senioritas

• Jaminan terbatas pada arus kas proyek

Pemberi pinjaman – Kondisi umum

PENDEKATAN


• Lama pinjaman

• Senioritas

• Suku bunga

• Jadwal angsuran

Karakteristik pinjaman

PENDEKATAN


Modal

Sponsor

Dividen

SPVPemberipinjaman

Layanan Utang

Pembiayaan

Skema Pembiayaan Proyek

PENDEKATAN


Juta

US

D

(400)

(600)

0

(200)

600

400

200

Total Arus Kas

Total Pendapatan

Dana + Utang

Total Investasi

Pembiayaan Proyek

PENDEKATAN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Tahun


Juta

US

D

(600)

(400)

0

(200)

600

400

200

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Tahun

Total Pendapatan

Dana + Utang

Total Investasi

Arus Kas Bebas

Beban Operasi

Pembiayaan Proyek

PENDEKATAN


Halaman : 20

13. Tahapan – Tahapan Dalam Project Finance

COMMERCIAL

ANALYSIS

FINANCIAL

ANALYSIS

FINANCIAL

OPTIMISATION

RAISING FINANCE

&

FINANCIAL CLOSE

POST

FINANCIAL CLOSE

FINANCIALADVISORY

FINANCIALMODELLING & STRUCTURING

TAXATION & STRUCTURED

FINANCE

FUNDRAISING

ASSET VALUEOPTIMISATION

•Bussiness & Tender Strategy

•Market Entry Strategy

•Feasibility Studies•Strategic Planning•Bid Management•Risk Analysis and

Allocation•Financial Structuring

& Optimisation•Revenue Models•Negotiation of

commercial & financial agreements

•Model Development : financial & operation

•Model Reviews•Monte Carlo Risk

Analysis•Benchmarking•Scenario Testing•Development Outline

finance plan•Utput presentation to

investors and rating agencies

•Corporate Tax Structuring

•VAT minimisation•Capital Allowances•Structured Leasing•Securitisation•Asset backed finance

solution•Accounting treatment

•Optimise Leverage•Structure Equity

Participation•Propose Equity

Investors as required•Debt Finance Sourcing•Present to rating

agencies•Maintain debt finance

competition•Propose debt term•Close finance

•Cash flow management

•Debt source management

•Refinancing strategy & execution

•Equity exit strategy•Corporate

restructuring and portfolio financing

Halaman : 21

Analisis Kelayakan Finansial/Keuangan dan Pemodelan Finansial

Mengetahui proyeksi kinerja keuangan Proyek

Analisis kelayakan finansial/keuangan juga dapat digunakan untuk mengindikasikan perlu/tidaknya dukungan fiskal terhadap proyek.

Dua isu komersial terkait : tarif dan dukungan fiskal

Analisis kelayakan finansial/keuangan berfokus pada kajian biaya dan penerimaan (revenue) Proyek dari sudut pandang investasi, dan biasanya dari sudut pandang SPV(Special Purpose Vehicle). SPV adalah suatu perusahaan yang secara khusus didirikan untuk melaksanakan Proyek

Dengan melakukan analisis kelayakan finansial/keuangan akan ditunjukkan: Kelayakan finansial dari Proyek serta kinerja keuangannya selama

usia Proyek; Hal apa saja yang diperlukan untuk membuat Proyek menjadi layak

bilamana proyek tersebut ternyata memiliki kelayakan yang marjinal; dan

Identifikasi yang jelas dan kesesuaian perhitungan atas usulan penyediaan dukungan pemerintah, serta instrumen finansial yang paling tepat dan paling minimal dalam penyediaan dukungan.

Halaman : 22

Perbedaan Evaluasi Ekonomi dan Evaluasi Kelayakan Finansial

EVALUASI EKONOMI,

investasi dikaji dalam sudut pandang penggunaan sumber daya nasional/ negara.

Melalui shadow price atau penyesuaian biaya,

Menggunakan manfaat ekonomi seperti penghematan waktu, penghematan bahan bakar, peningkatan efisiensi, peningkatan nilai kesehatan dan pendidikan maupun manfaat khusus yang terkait Proyek.

Biaya dan manfaat dinyatakan dengan nilai konstan

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL/KEUANGAN

Fokus pada kinerja finansial dan komersial

Biaya nyata termasuk pengenaan pajak serta kontinjensi harga maupun fisik.

Potensi penerimaan dan bukan pada manfaat.

Perhitungan pinjaman (dari lembaga keuangan), ekuitas (yang diinvestasikan secara tunai) serta syarat-syarat keuangan

Juga mengukur imbal hasil internal secara finansial (FIRR), rasio pengembalian ekuitas (ROE), dan rasio kecukupan pengembalian pinjaman (DSCR).

Digunakan biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) sebagai tingkat diskonto finansial – financial discount rate

Halaman : 23

Customer SegmentsValue Proposition

Channels

Customer Relationship

Revenue Streams

Key Resources

Key Partnerships

Cost Structure

Key Activities

Build the Business Model

Halaman : 24

Masukan (input) Bagi Model Keuangan

Biaya Finansial Proyek (seperti : konstruksi, tanah, rekayasa/engineering, survai dsb.) dan menurut tahun dikeluarkannya

Kebutuhan/permintaan (output, produksi, volume lalu lintas, dsb.)

Tarif Awal serta Rumusan Kenaikan/Eskalasi Tarif yang disepakati

Biaya Operasi dan Pemeliharaan Tahunan (biaya pada tahun dasar ditambah dengan kenaikan oleh adanya inflasi atau secara pro-rata dengan inflasi penerimaan/pendapatan)

Mekanisma pengembalian pinjaman berikut biaya-biayanya (berdasarkan jenis pinjaman, suku bunga, tenggang waktu dan jangka waktu pembayaran kembali)

Biaya modal rata-rata tertimbang (Weighted Average Opportunity Cost of Capital) – sebagai gambaran digunakan nilai 20% pada sub-proyek Dephub tahun 2005.

Jenis Ekuitas

Rasio Pinjaman terhadap Ekuitas – Debt to Equity Ratio (berkisar antara 80:20 dan 60:40, umumnya 70:30)

Tingkat pajak – tax rates (tingkat pajak bagi perusahaan nasional)

Dasar perhitungan penyusutan yang diperkenankan - depreciation (berdasarkan peraturan nasional)

Halaman : 25

Keluaran (Output) Model Keuangan

Laporan atas Laba dan Rugi (Profit – Loss Statement), serta Laporan Arus Kas (Cash Flow) yang memberikan data-data penting pada setiap tahun pelaksanaan proyek.

Dalam laporan-laporan tersebut ditunjukkan: Keseluruhan kondisi arus kas dari Proyek Kondisi arus kas yang tersedia bagi penyerta ekuitas/modal (para

investor). Profitabilitas/Kelayakan: Tingkat Pengembalian Internal Finansial atau

Pengembalian atas Ekuitas/Modal (FIRR/atau ROE Proyek). Pemulihan Biaya (Cost Recovery): berdasarkan atas jumlah tahun yang

diperlukan untuk pengembalian ekuitas (umumnya berkisar antara 5-7 tahun pada Proyek komersial biasa, akan tetapi pada Proyek Infrastruktur pengembalian ekuitas akan berlangsung lebih panjang hingga 10-15 tahun dan bahkan lebih).

Rasio atas Kecukupan Pengembalian Pinjaman (Debt Service Coverage Ratio) : proyeksi arus kas hendaknya secara minimum mampu mencukupi kebutuhan pengembalian pinjaman. Persyaratan yang umum digunakan tentang hal ini, bahwa arus kas bersih (net cashflow) pada setiap tahunnya harus paling sedikit bernilai 1,2 kali dari nilai pembayaran pinjaman yang jatuh tempo pada tahun tersebut.

Perkiraan FNPV

Halaman : 26

Kajian-Kajian Dalam Model Keuangan

Panjang waktu konsesi untuk memberikan imbal hasil ekuitas yang sesuai.

Implikasi terhadap kondisi finansial dari penggunaan berbagai tipe pinjaman maupun ekuitas

Rasio Pinjaman terhadap Ekuitas (Debt to Equity Ratio) yang paling optimal

Kerugian-kerugian di tahun-tahun awal (jika ada) yang perlu diantisipasi oleh investor (dengan/atau melalui dukungan fiskal).

Dukungan fiskal yang mungkin diperlukan (dan juga akan menjadi masukan dalam memperkirakan besarnya jaminan - guarantee)

Implikasi terhadap kondisi finansial serta penentuan waktu yang optimal dari upaya ‘penarikkan kembali’ (claw back) terhadap dukungan fiskal.

Dampak dari perubahan atas peubah utama seperti tarif, biaya-biaya proyek dsb.

IADB_seminarSource of Information

Line Output Input Source

Projects with offtake agreement Project with market risks

1 Revenue Off take agreement Market Study

Concession Agreement

2 Inflation

Exchange rate

tariff

Off take agreement & expert opinion

Off take agreement & expert opinion

Off take agreement

Macroeconomic Data

Macroeconomic Data

Market Study

3 Operating Cost O&M Agreement

Lend Lease Agreement

Projections of other cost

O&M Agreement

Lend Lease Agreement

Projections of other cost

4 Interest Money market Data

Swap Market Data

Money market Data

Swap Market Data

5 Net Operating Profit Derived Number (Line 1,2,3,4) Derived Number (Line 1,2,3,4)

6 Principal Payback Due dilligence on project cost

Due Dilligence on borrowing capacity

Sensitivity Analysisi

Due dilligence on market study

Due Dilligence on borrowing capacity

Sensitivity Analysis

7 Tax Host Country Tax Code

Implementation Agreement in case of government permitting any tax holiday

Host Country Tax Code

Implementation Agreement in case of government permitting any waiver

8 Net Cash Flow Derived Number (Lines 5,6,7) Derived Number (Lines 5,6,7)

IADB_seminar

The cost of capital

Why is the cost of capital important?

The cost of capital is a crucial investment decision variable. The cost of capital determines the cost of financing new investment projects. According to profit maximisation principles investment projects are accepted as

long as the expected return of the project is larger or equal to the cost of capital Given a set of projects, lower cost of capital increases the profitability of the firm.

WACC = (1-Φ)re + Φ rd

WACC = Weighted Average Cost of Capital

Φ = ratio of debt to total financing

re = rate of return for equity

rd = rate of return for debt

Page

IADB_seminar

Halaman : 29

Risiko proyek

Risiko

negara

Risiko Pemda

Identifikasi risiko – Tiga jenis risiko

PENDEKATAN


Page

IADB_seminar

Halaman : 30

Risiko desain

Risiko konstruksi

Risiko permintaan

Risiko operasi

Risiko pembiayaan

…

Risiko proyek

Risiko

negara

Risiko Pemda


PENDEKATAN


Page

IADB_seminar

Halaman : 31

Risiko proyek

Risiko

negara

Risiko Pemda


PENDEKATAN

Risiko politik dan perundangan

Risiko pengambil alihan

(expropriation)

Risiko lingkungan dan geografis

Risiko sosial

Risiko ekonomi-finansial

…


Page

IADB_seminar

Halaman : 32

Risiko proyek

Risiko

negara

Risiko Pemda


PENDEKATAN

Risiko kegagalan (default)

Risiko perubahan pemerintahan dan

proyek (project reversal)

Perolehan izin dan lisensi tidak

berhasil

…


Page

IADB_seminar

Halaman : 33

• Identifikasi risiko

• Manajemen risiko



Page

IADB_seminar

Halaman : 34

• Menghilangkan atau mengurangi risiko

• Mengalokasikan risiko

• Mempertimbangkan asuransi

• Risiko yang tidak dapat dikelola

Manajemen risiko – Prinsip UNESCAP dalam manajemen risiko

PENDEKATAN


Page

IADB_seminar

Halaman : 35

Manajemen risiko – Tiga langkah

PENDEKATAN

Kualifikasi risiko

Mitigasi risiko

Alokasi risiko


Page

IADB_seminar

Halaman : 36

PENDEKATAN


Kualifikasi risiko

Mitigasi risiko

Alokasi risiko


Page

IADB_seminar

Halaman : 37

Risiko Probabilitas Dampak Penilaian risiko

Desain Rendah Sedang Sedang-Rendah

Konstruksi

Permintaan

Operasi

Pemeliharaan

Pengambil alihan

Arkeologi

PENDEKATAN

Latihan: Kualifikasi risiko dalam proyek KPS


Page

IADB_seminar

Halaman : 38

Penegakan kontrakPenagihan dan pengumpulan

Biaya konstruksi/peralatan

Biaya lahan

Biaya operasi

Nilai suku bunga

Nilai tukar

Keadaan kahar

Kerangka hukum

Latihan: Langkah mitigasi risiko

PENDEKATAN

RISIKO LINGKUP


Page

IADB_seminar

Halaman : 39


PENDEKATAN

Kepada pihak yang paling tepat untuk mengelola risiko

Risiko dan pengembalian (return)

Berbagi risiko (yaitu risiko permintaan)

Kualifikasi risiko

Mitigasi risiko

Alokasi risiko


Kajian Komersial dan Keuangan Proyek Infrastruktur

Documents

Transcript of Kajian Komersial dan Keuangan Proyek Infrastruktur