Investment offer aquaplaza-mall

Конфиденциальное инвестиционное резюме

ТРЦ Акваплаза

2

Визуализации

3

Краткое резюме

Компания «Эй Пи Девелопмент» нанял компанию Colliers

International как консультанта для продажи Проекта торгово-

развлекательного центра «Акваплаза».

ТРЦ «Акваплаза» - это один из первых проектов

профессиональных торговых центров в городе и самый большой

из них. ТРЦ «Акваплаза» предполагает широкий выбор товаров,

услуг и развлечений жителям г. Новый Уренгой, а также

предлагающий единственный в городе аквапарк и первый

федеральный продуктовый гипермаркет «Магнит». В

соответствии с общепринятой классификацией торговых центров,

ТРЦ «Акваплаза» принадлежит к категории окружных торговых

центров. Зона охвата Проекта – более 50 тысяч человек. Объект

расположен в одном из крупнейших плотно заселенных районов

города, в непосредственной близости от администрации города.

ТРЦ «Акваплаза» предложит своим покупателям 31 646 кв. м

арендуемой площади с более 120 магазинами, расположенными

на 1-м уровне. Якорными арендаторами торгового центра

являются супермаркет, самый большой современный кинотеатр в

городе, супермаркет детских товаров, магазин бытовой техники и

электроники, а также самый большой в городе фудкорт и

единственный аквапарк.

Новый Уренгой, получивший известность как газовая столица

России, является городом с самым высоким уровнем средней

заработной платы в стране, значительно превосходя показатели

и Москвы, и Санкт-Петербурга. Во многом это объясняется

наличием месторождений газа, что привлекает в Новый Уренгой

крупнейшие нефтегазовые компании, в которых трудится

подавляющее большинство новоуренгойцев.

> Общие сведения

Объект Проект ТРЦ "Акваплаза"

Дата ввода в эксплуатацию IV квартал 2014

Адрес Проекта

Тюменская обл., Ямало-Ненецкий

автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр.

Олимпийский, на пересечении ул.

Подшибякина и ул. 70-летия Октября

GBA, кв.м 41 488

GLA, кв.м 31 646

Этажность 1 этаж

Количество парковочных мест 640

Якорь 1 Магнит

Якорь 2 Эльдорадо

Якорь 3 Боулинг

Развлекательная составляющая Аквапарк, Кинотеатр (Каро фильм, 8 залов)

Стоимость проекта на 01.12.2012 16 000 000 USD

Цена за кв.м общей площади 371 USD

Цена за кв.м арендуемой площади 487 USD

> Финансирование проекта

LTC 70%

Сумма кредита, руб. 1 705 million RUR

Ставка кредитования 13%

Срок кредитования до 7 лет

> Прогнозируемые доходы

Чистый Операционный Доход за

последние четыре квартала 22 800 000 USD

Ставка капитализации при продаже 12,50%

Стоимость продажи 185 000 000 USD

4

Ключевые Инвестиционные Факты

>Расположение и транспортная доступность

Объект расположен в северной части города на

пересечении двух основных улиц. Ул. 70-летия

Октября является продолжением основной

транспортной магистрали связывающей

северную и южную части города. В

непосредственной близости от ТРЦ находятся

густонаселенные жилые кварталы,

представленные высотной жилой застройкой и

административный центр города.

К Северу и Западу от участка расположены

территории перспективной жилой застройки.

>Наличие аквапарка

Наличие аквапарка является

исключительным конкурентным

преимуществом. В городе, где более полугода

длится полярная ночь и зима наличие такого

места проведения досуга, как аквапарк ставит

торгово-развлекательный центр вне зоны

конкуренции в части развлечений.

>Высокая степень подготовки проекта

По состоянию на декабрь 2012 г. получено

разрешение на строительство и подписаны

Соглашения о намерениях на более, чем 50%

арендопригодных площадей Проекта.

Получены предложения по финансированию

от двух ведущих банков.

Проект находится в приоритетной зоне

застройки города – «Уренгой Сити», которая

планируется, как административно-деловой

центр, что гарантирует проекту содействие со

стороны администрации Нового Уренгоя.

>Сильный пул арендаторов

Выразили свой интерес и подписали

соглашения о намерениях такие сильные

федеральные бренды, как «Магнит» (станет

первым супермаркетом «Магнит» в городе),

«Эльдорадо», «Л'Этуаль», «Дочки Сыночки»,

«Каро фильм» и многие другие.

Согласно перспективному арендному плану и

подписанным соглашениям доля

федеральных брендов среди арендаотров

составит более 50%.

>Город с самыми высокими доходами

В городе самая высокая в России средняя

заработная плата (71 121 руб.), что почти в

2 раза превышает соответствующий

показатель для Москвы и более чем в 2

раза для Санкт-Петербурга, поэтому

уренгойцы имеют очень высокий уровень

располагаемого дохода. Безработица

находится на уровне менее 0,5%.

>Недостаток профессиональных ТРЦ

В городе острая нехватка Торгово-

Развлекательных Центров. К моменту

окончания строительства конкурирующего

объекта в южной части города Новый

Уренгой будет обеспечен

профессиональными торговыми

площадями на уровне 224 кв.м. на 1000

официально зарегистрированных жителей

(принимая во внимание неофициальную

статистику соотношение падает до 114).

5

Новый Уренгой

Новый Уренгой, получивший известность как газовая столица

России, является городом с самым высоким уровнем средней

заработной платы в стране.

Во многом это объясняется наличием месторождений газа, что

привлекает в Новый Уренгой крупнейшие нефтегазовые компании, в

которых трудится подавляющее большинство новоуренгойцев.

Поэтому, Новый Уренгой с населением 112 тыс. человек и, несмотря

на небольшой географический размер, является одним из самых

ивестиционно-привлекательных городов России.

В настоящее время в Новом Уренгое фактически отсутствуют

профессиональные торговые площади, но принимая во внимание

текущую конкурентную ситуацию, консервативный прогноз

предполагает рост профессиональных торговых площадей до 224

кв.м. в расчете на 1000 человек. Такое соотношение гораздо ниже, чем

в большинстве городов Московской Области, в то время как чистый

располагаемый доход в Новом Уренгое более чем в 2 раза выше, чем

в сравнимых городах Московской Области.

К тому же, жители Московской Области могут выбирать – идти в

локальный или поехать в Московский ТРЦ, чего нельзя сказать о

жителях Нового Уренгоя, у которых решительно нет подобной

альтернативы.

Более этого, погодные условия, которые на первый взгляд кажутся

несколько затруднительными для девелопмента, при дальнейшем

рассмотрении становятся скорее плюсом, чем минусом. Дело в том,

что неблагоприятные погодные условия ограничивают пребывание на

открытом воздухе большую часть года, что заставляет людей

проводить свободное время в закрытых помещениях. Таким образом,

Акваплаза с многозальным кинотеатром и единственным в городе

аквапарком может стать очень популярным местом и для проведения

досуга, и для шоппинга.

6

Описание проекта

Общее описание здания

Объект представляет собой прямоугольное, одноэтажное здание и

состоит из нескольких блоков, разбитых по функциональному

назначению. Габаритные размеры 187,1 х 210 м. Высота основной части

объекта 8,5 м. Повышенная часть (помещения аквапарка) имеет высоту

15,3 м. Отметка – 20 м достигается в районе основного эркера аквапарка.

С фронтальной стороны (выходит на ул. Дружбы Народов) расположены

3 входные группы. Технологическая загрузка обеспечена с

противоположной стороны здания.

От 3-х входных групп выполнены магистральные аллеи, проходящие по

всему зданию, образуя улицы. Из которых организованы следующие

группы помещений: гипермаркет, боулинг, кинотеатр, торговая зона,

магазин электроники, зона фудкорта, торговая галерея и аквапарк.

Конструктив

Здание представляет собой железобетонный пространственный каркас

по серии 1.020-1/87, запроектированный по связевой схеме с шарнирным

стыком ригелей с колоннами

Отделка помещений

Полы: противоскользящий керамический гранит, противоскользящая

керамическая плитка, противоскользящий топпинговый пол.

Потолки: подвесные «Грильято», подвесные «Тиги-кнауф»

Стены: декоративная штукатурка, стеклообои и акриловая покраска,

керамическая плитка, водоэмульсионная покраска

Коммуникации

Водоснабжение: 2 кольцевых трубопровода ДУ 450мм

Отопление: водогрейная котельная из 2 модульных тепловых

электростанций (когенераторов) Deutz TCG 2020

Электричество: электрогенератор (синхронный, трехфазный), приводится

в действие поршневым двигателем MWM. Расход природного газа в

котельной 9 МВт.

Общая Информация

Проект Строительство Торгово-Развлекательного

Центра с аквапарком

Тип объекта Торговый и развлекательный центр +

парковка (наземная)

Права на земельные участки

Аренда

Общая площадь под строительство (GBA) - ожидаемая

41 488 кв.м.

Площадь помещений, сдаваемых в аренду (GLA) – ожидаемая

31 646 кв.м.

Площадь участка 1 16 410 кв.м.



Площадь застройки 38 031 кв.м.

Этажность 1

Парковочный индекс 1 м/м на 49 кв.м. арендуемой площади

Парковочные места 640

Разрешение на строительство ТЦ

№ RU 89304000-103/2012 получено 07 декабря 2012 года

Коммунальные сети Газопровод высокого давления,

трансформаторная подстанция, котельная, насосная станция

7

Месторасположение

8

К участку примыкают с восточной стороны здания

спортивно-оздоровительного комплекса «Звездный»

и будущее представительство

ОАО «Севернефтьгазпром» и его партнеров –

немецкого энергетического гиганта E.ON и

немецкого крупнейшего дистрибьютора газа -

концерна Ruhrgas AG (14). Также к Востоку, Северо-

Востоку от здания через ул. 70-летия Октября

начинается мкр. Мирный (11), представляющий

собой высотную жилую застройку, что характерно

для всей северной части города.

К Северо-востоку от участка также вдоль ул. 70-

летия Октября располагается мкр. Советский (2), в

котором располагается администрация города (1). К

Юго-востоку между улицами 70 летия Октября и

Подшибякина располагается мкр. Дружба (9), в

котором располагается гостинично-деловой центр

«Строитель» (9), так же являющийся местом деловой

активности в городе.

Далее к Востоку от участка за мкр. Мирный и

Советский располагаются мкр. Юбилейный (3), с

расположенной в нем одной из лучших гостиниц

города Кристалл (4). Южнее мкр. Юбилейный

расположен мкр. Студенческий (5), который известен

двумя крупнейшими в городе учебными заведениями:

Техникум газовой промышленности (6) и Институт

нефтегазовой промышленности (7). Юго-восточную

часть северного района города замыкает мкр.

Восточный (8).

Окружение проекта

9

Доступность объекта

Объект расположен в Олимпийском мкр. на ул. 70-летия Октября

между ул. Подшибякина и Дружбы Народов.

Участок тоже характеризуется хорошей пешеходной доступностью: в

непосредственной близости расположены жилые микрорайоны

Мирный, Советский и Дружбы, остановки общественного транспорта и

регулируемые наземные пешеходные переходы. Основную долю

потока составляют жители близлежащих домов. В непосредственной

близости от Проекта тоже находятся 3 остановки общественного

транспорта.

Проектом предусмотрен въезд/выезд со стороны ул. Дружбы Народов.

Ул. 70-летия Октября является основной магистралью, соединяющей

Север и Юг города.

Транспортная доступность хорошая, что позволят в течение 10 минут

добраться до объекта на автомобиле практически из любой точки

города. При движении по ул. Дружбы народов, участок хорошо

просматривается с расстояния 150-200 метров с обеих сторон. По

улице 70-летия Октября видимость будет несколько ограничена в виду

нового строительства.

10

Зоны обслуживания

Первичная зона полностью охватывает микрорайоны Мирный,

Советский и часть микрорайона Дружба.

Вторичная зона охватывает в дополнение микрорайоны Юбилейный,

Восточный, Студенческий, часть микрорайона Дружба, Центральную

часть города и практически всю жилую часть города.

Третичная зона охватывает весь город.

Зоны доступности Число жителей, чел.

Процент посещаемости (оценочно)

Количество потенциальных посетителей

Первичная зона 24 400 80% 19 500

Вторичная зона 35 300 50% 17 650

Третичная зона 52 300 30% 15 600

ИТОГО 112 000 100% 52 750

11

Анализ конкуренции 1/2

Рынок торговой недвижимости города Новый Уренгой на текущий

момент находится на начальной стадии развития. Торговая

недвижимость в городе развита слабо, что обусловлено

практическим отсутствием качественных торговых центров с

профессиональной концепцией, за исключением ТРЦ «Гудзон» и ТЦ

«Вертолет», вследствие чего, жители вынуждены совершать покупки

в непрофессиональных торговых центрах районного значения или

оптово-розничных базах.

Большинство объектов торговой недвижимости сосредоточено в

южной части города.

В основном, торговые объект в Новом Уренгое представлены

супермаркетом (в подавляющем большинстве это сеть «Анкор») и

небольшой торговой галереей. Площадь подавляющей части

подобных объектов не превышает 1 500 кв.м.

В городе практически отсутствуют развлекательные центры,

позволяющие совместить различные виды отдыха с необходимостью

посещения магазинов. К примеру, в городе действует лишь один

кинотеатр в составе ТРК – 2-х зальный кинотеатр «Сезам» в составе

ТРК «Гудзон». Также присутствует 1-о зальный кинотеатр Октябрь.

Боулинг представлен 3-мя дорожками в составе центра Полярная

сова, находящегося в северной части города. В остальном сегмент

развлечений смещен в сторону взрослого контингента.

В целом, в городе данный сегмент представлен сегментом кафе и

пивных. Сегмент фастфуда из федеральных брендов представлен

«Subway», «Кебаб Хаус» и «Блинофф», развивающихся по схеме

франчайзинга. Зона общественного питания в торговых комплексах

представлена лишь в ТРК «Гудзон».

12

Анализ конкуренции 2/2

ТРЦ «Гудзон»

Общая площадь: 12 000 кв.м

Арендуемая площадь: 7 000 кв.м

Этажность: 2 уровня + цоколь

Торговая галерея: 50 магазинов

Якорные арендаторы: «Анкор», «Эксперт»

Доля сетевых операторов: менее 50%

Недостатки:

недостаточно сильный пул арендаторов

«рыночная» компоновка магазинов

сложная навигация

узкие проходы

отсутствие эскалаторов

ТЦ «Вертолет»



Этажность: 2 уровня + цоколь

Торговая галерея: 47 магазинов

Якорные арендаторы: «Анкор»,

«Позитроника», «Панда»

Доля сетевых операторов: около 50%


«рыночная» компоновка магазинов

сложная навигация

узкие проходы

отсутствие эскалаторов

небольшая площадь ТРК

отсутствие зоны фудкорта

отсутствие кинотеатра

ТРЦ «Солнечный» (проект)



Этажность: 3 уровня

Торговая галерея: 70-80 магазинов

Якорные арендаторы: «Анкор», бытовая

техника

Преимущества:

наличие крупной транспортной магистрали

современная концепция

Кинотеатр


Слабый пул федеральных арендаторов

локальный гипермаркет

13

Концепция объекта и арендаторы

14

Эффективность проекта

Эффективность проекта рассматривалась исходя из того, что стоимость

вхождения составляет 470 000 000 руб. по состоянию на 1 января 2013 г.

или USD 15 409 836 по курсу 30,5. Выход из проекта предполагается по

ставке капитализации в 12,5% с учетом предполагаемого долгосрочного

роста ВВП на уровне 3% и стоимости услуг консультанта по выходу из

проекта (3%от суммы транзакции).

На эффективность проекта также оказало влияние то, что предполагается

схема продажи через SPV, зарегистрированное в Республике Кипр, что

позволяет оптимизировать расходы, сопряженные с выходом из проекта.

Учитывая все выше изложенное, консультант пришел к следующим

выводам об экономической эффективности проекта.

Показатель эффективности Значение

IRR с учетом долга 29,22%

Ставка дисконтирования 16,80%

Ставка капитализации на выходе из проекта

12,50%

NPV с учетом входа в проект, руб. 990 000 000

Простой срок окупаемости, лет 7

15

Процесс продажи

Стоимость и структура продажи

Вниманию инвесторов предлагается рассмотреть возможность

приобретения до 100% акций компании, владеющей российской

девелоперской компанией «Эй Пи Девелопмент», которая, в свою

очередь, владеет проектом «Акваплаза».

Другие способы структурирования сделки также могут быть

рассмотрены.

Цена 100% проекта «Акваплаза» - $ 16 000 000

Инвесторам предлагается выражать свой предварительный интерес

не обязывающим предложением о приобретении. Далее собственники

будут готовы обсуждать основные условия продажи, предоставить всю

необходимую информацию и начать процедуру due diligence.

После завершения процедуры due diligence, в случае, если результаты

устраивают покупателя, будет подписан договор купли-продажи.

Конечные

собственники

Logmanor Holdings

Limited

ТРЦ «Акваплапза»

ООО «ЭйПи

Девелопмент»

100%

Кипр

Российская

Федерация

ТРЦ «Акваплаза»

100%

100%

16

Disclaimer

Информация в этом документе предоставлена на конфиденциальной основе и

исключительно в ознакомительных целях.

Представлением этого документа компания Colliers не делает предложения о

покупке, и никто не должен полагаться на содержание данного документа при

принятии решений об инвестировании, использовании инвестиционных услуг или

участии в сделках, которые в этом документе описаны.

Этот документ предоставлен только для ознакомления и не должен быть

использован за основу при принятии решении об инвестировании, использовании

инвестиционных услуг или участии в сделках, которые в нем описаны.

Получатели этого документа не должны рассматривать его в качестве совета по

юридическим, налоговым или инвестиционным вопросам и рекомендуется

обращаться к своим внутренним консультантам по этим вопросам.

Информация от третьих лиц, содержащаяся в данном документе была собрана из

источников, считающихся надежными, но мы не несем ответственности, если это

не так.

При рассмотрении прогнозной информации Вы должны иметь ввиду, что

прогнозируемые результаты не являются будущими результатами и не

существует никаких гарантий, что объект инвестиции достигнет схожих

результатов и что прогнозируемые результаты будут достигнуты.

Этот документ является собственностью компании Colliers. Подтверждением

получения данного документа получатель соглашается не воспроизводить или

распространять данный документ целиком или по частям и не разглашать его

содержание (кроме получения консультаций по данному документу у

юридического, бизнес, инвестиционного или налогового консультанта) без

предварительного письменного согласия компании Colliers.

Матьяж Церьяк

Директор

Моб.: +7 968 754 5260

[email protected]

Игорь Пущён

Заместитель Директора

Моб.: +7 905 700 500 8

[email protected]

Департамент Инвестиционных Услуг

Colliers International

109029, Ботанический пер., д.5

Москва, Россия

Тел. +7 495 258 5151

Факс +7 495 258 5152

Investment offer aquaplaza-mall

Documents

Transcript of Investment offer aquaplaza-mall