Informe Final y Manual de Mantenimiento Obras Civiles

8/19/2019 Informe Final y Manual de Mantenimiento Obras Civiles

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“ELABORACIÓN DEL INFORME FINAL PARA LAS OBRAS REALIZADAS A ETB POR

CONSTRUCTORA LANDA S.A.S. E INDICADORES PROPUESTOS PARA EVALUACIÓN DEL

PROCESO CONSTRUCCIÓN”

INFORME FINAL

PASANTÍA – CONSTRUCTORA LANDA S.A.S.

IC - - 2013

LUISA FERNANDA RUIZ BABATIVA

UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA

FACULTAD DE INGENIERÍA

PROGRAMA DE INGENIERÍA CIVIL

BOGOTÁ D.C.


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“ELABORACIÓN DEL INFORME FINAL PARA LAS OBRAS REALIZADAS A ETB POR

CONSTRUCTORA LANDA S.A.S. E INDICADORES PROPUESTOS PARA EVALUACIÓN DEL

PROCESO CONSTRUCCIÓN”

LUISA FERNANDA RUIZ BABATIVA

Informe final, opción pasantía, presentado como requisito para optar el Título de Ingeniero Civil

IC – – 2013

Tutora: Ing. Yolanda Pulido Pasachoa

UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA

FACULTAD DE INGENIERÍA

PROGRAMA DE INGENIERÍA CIVIL

BOGOTÁ D.C.


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TABLA DE CONTENIDO

AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD ......................................................................................... 6

RESUMEN ..................................................................................................................................... 8

ABSTRACT .................................................................................................................................... 8

1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................................... 9

2 PROBLEMA......................................................................................................................... 10

2.1 Antecedentes de los Manuales Técnicos ................................................................. 10

2.2 Generalidades ............................................................................................................ 11

2.2.1 Tipo de Contratación .......................................................................................... 11

2.2.2 Tipos de Nodos ................................................................................................... 12

2.2.3 Indicadores de Gestión Existentes .................................................................... 13

2.3 Justificación ................................................................................................................ 13

2.4 Objetivos ..................................................................................................................... 14

2.4.1 General ................................................................................................................ 14

2.4.2 Específicos ........................................................................................................... 14

2.5 Metodología ............................................................................................................... 14

3 MARCO CONCEPTUAL ....................................................................................................... 15

3.1 Precios Unitarios ........................................................................................................ 15

3.2 Manual Técnico .......................................................................................................... 15

3.3 Indicadores de Gestión .............................................................................................. 16

3.4 Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) ........................................ 16

3.5 Sistema Puesta a Tierra (SPT) .................................................................................... 16

4 INDICADORES DE GESTIÓN- PROCESO CONSTRUCCIÓN ................................................ 17

4.1 Características de los Indicadores: ........................................................................... 18

4.2 Indicadores Actuales .................................................................................................. 19

4.2.1 CONSUMO DE MATERIALES ............................................................................... 19

4.2.2 SEGUIMIENTO DE PROGRAMACIÓN ................................................................. 20


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4.2.3 DESEMPEÑO DE CONTRATISTAS ....................................................................... 20

4.3 Indicadores propuestos ............................................................................................. 21

4.3.1 Modificación del objetivo del proceso.............................................................. 21

4.3.2 Ajuste del indicador de consumo de materiales .............................................. 21

4.3.3 ENTREGA OPORTUNA ........................................................................................ 22

5 RECOMENDACIONES......................................................................................................... 23

6 CONCLUSIONES ................................................................................................................. 24

BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 25

7 ANEXOS .............................................................................................................................. 27

7.1 manual Técnico para el mantenimiento y operación de unidades remotas. ........ 27

7.2 Documentación en digital de los archivos entregados de un nodo en un informe

final a etb. .............................................................................................................................. 27


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TABLA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Mapa de procesos Constructora Landa SAS ..................................................... 17

Ilustración 2. Características más relevantes de los indicadores de gestión ........................ 18

Ilustración 3. Cuadro resumen de las características de los métodos de seguimiento y

medición. ................................................................................................................................... 19

Ilustración 4. Formato para realizar el cálculo de indicador "consumo de materiales" ...... 19

Ilustración 5. Formato para realizar el cálculo de indicador "seguimiento de programación"

.................................................................................................................................................... 20

ilustración 6 Formato para realizar el cálculo de indicador "desempeño de contratistas" . 21


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AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD

MAYOR GENERAL EDUARDO HERRERA BERBELRector

BRIGADIER GENERAL ALBERTO BRAVO SILVA

Vicerrector General

BRIGADIER GENERAL. HUGO RODRÍGUEZ DURÁN

Vicerrector Administrativo

DRA. MARTHA LUCÍA BAHAMÓN JARA

Vicerrector Académico

DR. FERNANDO CANTOR RINCON

Vicerrector de Investigaciones

MG(r) JAIRO ALFONSO APONTE PRIETO

Decano de la Facultad de Ingeniería

ING. LUZ YOLANDA MORALES

Director Ingeniería Civil


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7

A mi familia por todo el apoyo

brindado.


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RESUMENEste documento es el resultado de la pasantía efectuada en Constructora LANDA SAS. En

ésta, se elaboró el informe final para el contrato N°4600012062 con la Empresa de

Telecomunicaciones de Bogotá (ETB), al evidenciar la necesidad de entregar archivos que

le permitan al cliente conocer el resultado de las labores efectuadas por el contratista

logrando así, informar y otorgar documentación útil para la toma de decisiones

posteriores.

Adicionalmente, se encuentra la propuesta hecha para ejecutar el proceso evaluativo

interno que valore el desempeño de la empresa en la ejecución de las actividadespropuestas haciendo modificaciones a los indicadores que se tenían previamente

propuestos.

ABSTRACT

This document is the result of the internship made in LANDA SAS Construction. In this, was

made the final report for Contract No. 4600012062 with the Bogotá Telecommunications

Enterprise (ETB). Was developed to demonstrate the need to deliver files that allow the

customer to know the result of work carried out by the contractor thus achieving inform

and provide useful documentation for future decision-making.

Additionally, was made the proposal to run the internal evaluation process to assess the

performance of the company in the implementation of the activities proposed making

changes to the indicators that had previously proposed.


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1 INTRODUCCIÓN

A continuación se presenta la recopilación y el análisis de información proveniente de las

obras ejecutadas por Constructora LANDA SAS para la Empresa de Telecomunicaciones deBogotá (ETB) en el contrato N° 4600012062 “Obras Civiles para la construcción y/o

desarrollo de nodos de concentración, unidades remotas y URBA’s para el montaje de

equipos de telecomunicaciones en el territorio nacional, incluido el suministro y

montaje de torres de acuerdo con la necesidad de expansión de la red de

comunicaciones, datos e internet”; con el fin de elaborar el informe de entrega final y el

análisis de indicadores que permitan evaluar el desempeño de la empresa en la ejecución

del contrato.

El proceso consistió en recopilar información e investigar las características de la misma,especialmente en los aspectos contractuales y técnicos; así como establecer las

necesidades y los parámetros del cliente en cuanto a la información que requiere para el

informe final. Posteriormente se realizó la visita técnica a algunas de las obras civiles

terminadas, permitiendo visualizar las principales características de las mismas y con ello

elaborar los planos as built e iniciar la redacción de un manual de mantenimiento que

aplicara para todas las obras, aún cuando éstas presentaban variaciones en relación al

lugar en el que se ejecutan o en las características arquitectónicas y constructivas del

mismo. Finalmente se compila la información definitiva y se realiza la entrega de los

archivos con una copia física de toda la documentación y en digital de los planos as built.

Por otra parte, internamente, el sistema integral de gestión bajo el cual se rige la empresa

define indicadores de gestión que evalúan el desempeño de la misma en los diferentes

procesos que la componen; en este caso, el proceso operacional denominado

CONSTRUCCIÓN, proveía unos indicadores que no reflejaban en ninguno de los aspectos

el desempeño durante la ejecución de las labores, razón por la cual se optó por analizar el

desarrollo de las actividades, y posteriormente, proponer con base en las principales

características evidenciadas, nuevos indicadores propios de contratos grandes con obras

pequeñas, como es el caso.

Con forme con lo anterior, se presenta el manual para el mantenimiento de obras civiles

entregado a ETB, así como los indicadores propuestos para la evaluación de proyectos

como éste.


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2 PROBLEMA

2.1 ANTECEDENTES DE LOS MANUALES TÉCNICOS

Desde la antigüedad, los seres humanos han creado diversos documentos cuyo objetivo es

tener organizada a la sociedad en diferentes ámbitos. (CREA, sección 4 Uso de Manuales,

párr. 1). Uno de los que resulta más representativo para dicha época es el Código de

Hammubari (1750 a.C.), instaurado por el rey de Babilonia, aplicado en la civilización

Mesopotámica e inscrito en piedra. Consiste en 282 leyes en las que el pueblo aceptaba la

autoridad del Rey, quien estaba capacitado para crear reglas que permitieran controlar el

comportamiento de cada individuo, establecer el rango social, el pago salarial, las

responsabilidades profesionales, etc.

Posteriormente en el siglo XIV Geoffrey Chaucer detalló el propósito y la operación de un

dispositivo de navegación; con él, otros científicos como Copérnico, Hipócrates, Newton y

Leonardo Da Vinci escribían notas aclaratorias para demostrar el uso de sus invenciones,

lo que resulta tener algunas de las características de un manual técnico. Con la revolución

industrial, la necesidad de estructurar el conocimiento y haciendo uso de la imprenta, se

realizó una amplía divulgación de escritos técnicos y manuales resultado de memorias

para la elaboración de determinado producto o uso de maquinaria.

Durante el siglo XX, por causa de la segunda guerra mundial se hizo necesaria la

actualización de documentación técnica para la elaboración de armamento y manualespara los procesos armamentistas nucleares, los que requerían especial atención debido al

riesgo que representaban para el hombre. Posterior a la guerra, se integro como un

requerimiento a la elaboración de un producto, el manual para el usuario generado por la

compañía productora.

Hoy en día el desarrollo de la documentación técnica puede ser atribuida a la creación de

los sistemas electrónicos, particularmente a la creación de la computadora y

consecuentemente al de internet. Desde la creación de dicho dispositivo y las facilidades

de comunicación, así como el auge en las tecnologías de innovación inducen la creación y

generan la necesidad de instruir y documentar al usuario para efectuar un apropiado uso

de dicha tecnología.

Con la aparición de las pólizas de garantía y debido a que las construcciones cada día se

realizan con tecnología más avanzada, los propietarios y los usuarios últimos demandan

de los constructores un nivel más alto de detalle y mejora en la calidad de la información

para asegurar que se obtendrá la mejor operación de las nuevas instalaciones. De


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acuerdo con un informe de los Estados Unidos aproximadamente entre el 65% y el 85%

del costo de una nueva construcción ocurre luego de entregado. (webFM, 2009). Es

entonces cuando los manuales técnicos resultan ser un recurso contractual sobre las

obligaciones del usuario para con la obra. De no ejecutarse acciones de mantenimiento o

de no ser tenidas en cuenta las recomendaciones para el buen uso de las mismas, es

probable que el deterioro sea evidente a corto plazo, lo que a su vez implique que el

usuario no pueda hacer efectiva la garantía al haber hecho caso omiso a las

recomendaciones dadas.

2.2 GENERALIDADES

La Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá (ETB), es una de las más grandes compañías

de Telecomunicaciones a nivel nacional; provee el 34% de conexiones de banda ancha y

posee alrededor de dos millones de líneas estando presente sólo en la capital del país,

Villavicencio y Cúcuta. Debido a la gran población que maneja y el tipo de compañía que

es, requiere realizar subcontrataciones que ejecuten aquellas tareas que no hacen parte

de su alcance como compañía, pero que resultan indispensables para el buen ejercicio de

su labor.

El contrato N° 4600012062, hace parte de una serie de mejoras que viene adelantando la

ETB por efecto de nuevos proyectos constructivos ejecutados principalmente en Bogotá y

Villavicencio; Así como de la necesidad de realizar mantenimiento a algunas instalaciones

existentes que presentan un gran deterioro o para las que se hace necesario realizar

mejoras. Todos los proyectos constructivos nuevos con una población considerable,

requieren el montaje de equipos de telecomunicaciones o el mejoramiento de lasinstalaciones para el buen funcionamiento de los mismos.

EL contrato comprende diseños estructurales, ejecución de las obras y/o intervención de

puntos existentes.

2.2.1 TIPO DE CONTRATACIÓN

Es un contrato con base en precios unitarios, y su ejecución de efectuó a partir de órdenes

de servicio; el plazo para el cumplimiento del contrato está definido a 2 años y/o hasta

que se agote el presupuesto, lo que ocurra primero.

Para definir una orden de servicio, el interventor de la ETB hace la entrega de los puntos a

intervenir bajo un acta de inicio, en ella se definen las actividades a desarrollar

dependiendo el tipo de nodo. Al finalizar la intervención, se realiza un acta de entrega

parcial en el que se indica la cantidad de material utilizado que es evaluada y aprobada

por la interventoria; las diferentes obras intervenidas constituyen un acta de liquidación

que arroja el valor de la orden de servicio y sobre la que se factura.


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2.2.2 TIPOS DE NODOS

Dentro de una red de telecomunicaciones se denomina Nodo a cualquier punto que

interconectado con otro punto (nodo), mediante algún canal de comunicación (alámbrico

o inalámbrico), recibe y en ruta la información. Físicamente un nodo varia de tamaño y de

tipología de acuerdo con la cantidad de equipos de telecomunicaciones que contenga y

esto depende justamente de la función que desempeñará dentro de la red, ya sea como

un nodo de conmutación, de interconexión, de paso, regeneración, agregación,

transporte, acceso, o de todas ellas.

Para alojar estos equipos, se necesitan salones técnicos y demás infraestructura

complementaria, que conformarán ya sea un edificio o una caseta, con condiciones físicas,

de seguridad, eléctricas y ambientales, aptas para el montaje y operación de los equipos

de telecomunicaciones, para facilitar el proceso de obra civil ETB ha clasificado los nodos

según su tamaño y, áreas incluidas, como resultado existen siete prototipos como son

nodo tipo I, II, III, IV, IVB, V y VB, de los cuales se anexa un bosquejo en el anexo técnicoNo. 5 a manera de referencia, entendiendo que una vez realizado el replanteo podrán

presentar variaciones. El nodo tipo III es una adecuación menor para el desarrollo de un

sistema de inalámbrico con posibilidad de interconexión alámbrica para servicios de

enlaces Internet para clientes ya sea por PMP o WiMax, actúan como tributarios a nodos

tipo I, II y IV.

2.2.2.1 UNIDAD REMOTA

Dentro de una red de telecomunicaciones se denomina por extensión Remoto o Unidad

Remota a cualquier punto (nodo) cercano al cliente, que finalmente permitirá el acceso delos servicios de voz y de banda ancha. Físicamente se trata de un salón de equipos, ya sea

en una caseta o la adecuación y cerramiento de un espacio existente, con condiciones

físicas, de seguridad, eléctricas y ambientales aptas para el montaje y operación de los

equipos de telecomunicaciones; dentro de esta clasificación se encuentran los Nodos tipo

V y VB, se anexa como referencia plano tipo, el cual podrá tener variaciones de acuerdo

con las nuevas tecnologías.

2.2.2.2

UNIDAD REMOTA DE BANDA ANCHA (URBA )

Son unas estaciones que aumentan la velocidad de conexión a internet, clave para ofrecer

servicios como el de televisión por internet (Iptv).las hay de diferentes tipos sobrearmario, de gabinete de sobreponer o tipo pedestal, estas últimas requieren una pequeña

adecuación para su instalación así como la adecuación eléctrica para su alimentación.


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2.2.3 INDICADORES DE GESTIÓN EXISTENTES

Para la evaluación de los proyectos, la empresa cuenta con indicadores de gestión para

cada proceso. Para el proceso denominado “construcción”, se definen tres indicadores :

Seguimiento de Programación, Consumo de Materiales y Evaluación de Contratistas.

Sin embargo, para este tipo de contratos, como están concebidos en sí mismos losindicadores y como se ejecutan las obras, ninguno de ellos aplica para evaluar el proyecto

al no arrojar evidencia de algún error o al no contar con información certera que

corrobore o desmienta el buen desempeño de la empresa. A continuación se expondrán

las razones por las que no cumplen:

Seguimiento de Programación: A razón de que los puntos a intervenir

generalmente están constituidos por obras pequeñas, no requieren la definición

de programación, de manera que no es posible hacer seguimiento a la misma. La

duración de las obras está definida entre 2 días y 1 mes, el que a su vez estádefinido por los permisos que se otorguen para ingresar a los puntos y el personal

requerido para los mismos.

Consumo de Materiales: El seguimiento al consumo de materiales está definido en

el indicador como la cantidad presupuestada vs la consumida, lo que no es cierto

afirmar ya que no existe una cantidad presupuestada.

Evaluación de Contratistas: El indicador está definido para efectuarse cada 4 meses

y determinando el número de contratistas que cumple con los requisitos de la

empresa vs el número de contratistas reevaluados; sin embargo, los contratistas,

cuando existen no realizan actividades realmente representativas para la empresa

ni por largos periodos por lo que este indicador tampoco arrojaría información que

evalúe el desempeño de la compañía.

2.3 JUSTIFICACIÓN

En compañías que ejecutan labores para una gran población, se requiere tener actualizada

la información sobre las obras que se realizan, especialmente cuando dichas obras se

ejecutan a través de contratistas, por ello, elaborar un manual en el que el cliente (ETB)

conozca las actividades realizadas durante el contrato así como las acciones preventivas y

el mantenimiento regular necesario para la conservación de la obra es indispensable paralograr la satisfacción del mismo.

Adicionalmente realizar una evaluación que arroje oportunidades de mejora para la

empresa luego de finalizar un proyecto, es indispensable en un sistema de gestión integral

como el que posee la misma. Poseer indicadores que evalúen certeramente el desempeño


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en cualquier tipo de proyecto o que ofrezca posibilidades para evaluarlo dado la

variabilidad de los proyectos.

2.4 OBJETIVOS

2.4.1

GENERAL Elaborar el informe final de las obras realizadas a la Empresa de Telecomunicaciones de

Bogotá (ETB) por CONSTRUCTORA LANDA S.A.S; así como proponer nuevos indicadores

que evalúen el desempeño de la empresa en la ejecución del mismo.

2.4.2

ESPECÍFICOS

Recolectar la información necesaria mediante consulta bibliográfica, visitas

técnicas y entrevistas con personal técnico del Constructora LANDA S.A.S. para

documentar el trabajo.

Investigar la funcionalidad de cada obra realizada y la operación de la misma para

la elaboración del manual y la liquidación del contrato.

Elaborar un manual para la operación y el mantenimiento de las obras ejecutadas.

Proponer nuevos indicadores para evaluar el desempeño de la empresa en la

ejecución del contrato.

2.5 METODOLOGÍA

La metodología llevada a cabo comprendió la observación, investigación y análisis de la

documentación existente con el fin de evaluar las acciones pertinentes para el

mantenimiento de las obras. Del mismo modo se establecerán las características y los

componentes para proponer nuevos indicadores que evalúen el desempeño de la

empresa en la ejecución del contrato. Para desarrollar la metodología se seguirán los

siguientes pasos:

Recopilar la información necesaria sobre elaboración de manuales técnicos,

mediante consultas bibliográficas e internet.

Efectuar visitas técnicas a algunas de las obras y entrevistar al personal técnico de

Constructora LANDA S.A.S. encargado del proyecto.

Investigar el funcionamiento de los componentes de las obras para elaborar el

manual. Describir lo evidenciado en obra y compararlo con los diseños.

Elaborar el informe final.

Proponer con base en la información recolectada y caracterizada, indicadores

apropiados para la evaluación del contrato.


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3 MARCO CONCEPTUAL

3.1 PRECIOS UNITARIOS

Es un sistema de contratación por el cual el constructor ejecuta una obra de acuerdo con

las especificaciones técnicas y los precios pactados para cada uno de los ítems de lamisma. En esta modalidad el objeto contractual consta de dos partes: Los costos directos y

los costos indirectos.

Los costos directos son aquellos en que incurre el contratista por concepto de compra de

materiales, pago de mano de obra, alquiler de herramientas y equipos, transporte de

materiales, e IVA incluido vigente para todos los anteriores.

Los costos indirectos son aquellos en que incurre el contratista por concepto de

administración (A) de la obra, imprevistos (I) del contratista, utilidad estimada (U) sobre

los costos directos de la obra e IVA sobre la utilidad. (Gerencia UNAL, glosario, termino356, párr. 2)

3.2 MANUAL TÉCNICO

Es un documento técnico dirigido a un grupo particular de personas generalmente

conocedoras del tema expuesto en este.

Con estos se busca proveer una descripción concisa del objeto, los detalles técnicos, el

mantenimiento que requiere, las instrucciones para la operación, metodologías para la

operación y otro tipo de información que resulte útil al momento de ejecutar una tareacon dicho objeto.

Los manuales relacionados con actividades de instalación, deben contener información

relacionada con la seguridad y la salud de quien esté realizando dicha actividad,

dependiendo el grado de peligrosidad que se defina. El contenido básico de un manual de

operación y mantenimiento es el siguiente:

Una descripción de los sistemas instalados en conjunto con un esquema delmismo.

Información para la segura, eficiente y correcta operación de los servicios yequipos.

Como mantener y operar la planta y los servicios de acuerdo con lasrecomendaciones del fabricante.

Que se necesita para dar cumplimiento a la reglamentación de la seguridad y lasalud ocupacional.

Cómo reducir el consumo de energía y realizar las actividades lo más amigable conla naturaleza posible. (webFM, 2009).


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3.3 INDICADORES DE GESTIÓN

Los indicadores de gestión se entienden como la expresión cuantitativa del

comportamiento o el desempeño de toda una organización o una de sus partes, cuya

magnitud al ser comparada con algún nivel de referencia, puede estar señalando una

desviación sobre la cual se tomaran acciones correctivas o preventivas según el caso.

El desempeño de una empresa debe medirse en términos de resultados, los resultados se

expresan en índices de gestión, a su vez los índices de gestión son una unidad de medida

gerencial que permite evaluar el desempeño de una organización frente a sus metas,

objetivos y responsabilidades con los grupos de referencia. En otras palabras es la relación

entre las metas u objetivos y los resultados. (Virtual UNAL, párr. 1 y 2)

3.4 REGLAMENTO TÉCNICO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS (RETIE)

Es un documento expedido por el Ministerio de Minas y Energía, entró a regir en Colombia

el 1 de mayo de 2005 con el objetivo de establecer las medidas que garanticen la

seguridad de las personas, la vida animal y vegetal y la preservación del medio ambiente,

previniendo, minimizando o eliminando los riesgos de origen eléctrico. (minminas.gov.co;

2005)

3.5 SISTEMA PUESTA A TIERRA (SPT)

El soporte de la seguridad en el empleo y operación de las instalaciones eléctricas y de

telecomunicaciones de una edificación radica fundamentalmente en el sistema de

referenciación y conexión a tierra de las mismas instalaciones, sus equipos asociados y elconjunto estructural de la edificación.

El conjunto de elementos necesarios para una adecuada referenciación a tierra de una

instalación y las edificaciones asociadas se denomina Sistema de Puesta a

Tierra.(virtual.unal.edu.co, cap11-2, párr 1 -2)

El sistema de puesta a tierra consta básicamente de:

Electrodos de puesta a tierra.

Barrajes o conductores equipotenciales.

Conductores de enlace.

Puentes de conexión equipotencial.

Conectores y/o soldaduras.


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4 INDICADORES DE GESTIÓN- PROCESO CONSTRUCCIÓN

Constructora LANDA SAS cuenta con un sistema integral de Gestión compuesto por

procesos, cada uno ellos cuenta con un objetivo principal que debe ser medible a partir de

los Indicadores de Gestión que evalúan el desempeño del mismo; a continuación se

muestra el mapa de procesos:

ILUSTRACIÓN 1. MAPA DE PROCESOS CONSTRUCTORA LANDA SAS

Para el caso del proceso construcción, se tiene definido como objetivo “Ejecutar Proyectos

de Construcción, cumpliendo con altos estándares internos y externos en aspectos de

Calidad, Seguridad Industrial, Salud Ocupacional y Medio Ambiente”, para lo que los

indicadores de gestión definidos son:

Seguimiento de Programación

Consumo de Materiales

Evaluación de Contratistas

En aquí donde se identificó la primera problemática, los indicadores no evalúan el

objetivo, o el objetivo no define las metas de este proceso. Sin embargo, dichos

indicadores contextualmente si son apropiados para evaluar el desempeño de la empresa.


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4.1 CARACTERÍSTICAS DE LOS INDICADORES:

Como se mencionó previamente, los indicadores sirven para establecer el logro y el

cumplimiento del objetivo de un determinado proceso, por esto podemos decir que son

ante todo, la información que agrega valor y no simplemente un dato, ya que los datos

corresponden a unidades de información que pueden incluir números, observaciones ocifras, pero si no están ligadas a contextos para su análisis carecen de sentido. Por su parte

la información es un conjunto organizado de datos, que al ser procesados, pueden

mostrar un fenómeno y dan sentido a una situación en particular. (DAFP, 2012)

Con base en lo anterior es posible afirmar que el propósito final de dichos indicadores es

identificar las posibles fallas que puedan existir en el sistema, conduciendo ellas, a una

mejora continua como lo estable el sistema del que hace parte la empresa.

Para definir indicadores útiles, resulta indispensable tener claro las características de los

mismos, lo que se quiere evaluar con los mismos, de tal manera que arroje respuestassobre el comportamiento. De esta manera se presentan a continuación, según el

Departamento de Administración de la Función Pública, las características más relevantes:

ILUSTRACIÓN 2.CARACTERÍSTICAS MÁS RELEVANTES DE LOS INDICADORES DE GESTIÓN


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4.2 INDICADORES ACTUALES

ILUSTRACIÓN 3. CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LOS MÉTODOS DE SEGUIMIENTO Y MEDICIÓN.

4.2.1

CONSUMO DE MATERIALES

Establece la cantidad de materiales consumidos en relación con los presupuestados. Se

busca establecer que el material requerido sea el consumido, y que dicho consumo esté

justificado.

Cabe mencionar que ninguna de las fórmulas presenta una definición de los términos, lo

que representa la segunda problemática al estar a la interpretación subjetiva de cada

quien.

Fórmula Utilizada para el cálculo

ILUSTRACIÓN 4. FORMATO PARA REALIZAR EL CÁLCULO DE INDICADOR "CONSUMO DE MATERIALES"


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4.2.2 SEGUIMIENTO DE PROGRAMACIÓN

Como su nombre lo indica, pretende hacer seguimiento a la programación, verificando

que las metas establecidas mensualmente se cumplan. Con este indicador es posible

determinar en qué puntos de la programación pueden presentarse problemas o en cuales

hay un rendimiento superior al esperado, definiendo fortalezas y debilidades de las

entradas en el proceso como la provisión oportuna de materiales y/o personal por parte

de los procesos de apoyo.

Fórmula utilizada para el cálculo

ILUSTRACIÓN 5. FORMATO PARA REALIZAR EL CÁLCULO DE INDICADOR "SEGUIMIENTO DE PROGRAMACIÓN"

4.2.3

DESEMPEÑO DE CONTRATISTAS

La empresa realiza subcontrataciones para proyectos grandes o cuando no se cuenta con

la especialidad para la ejecución de determinadas tareas. Por ello el cumplimiento de

dichos contratistas es indispensable evaluarlo, de estos depende el buen nombre de la

empresa y el cumplimiento de la misma. Evaluar la buena o mala elección de los mismos,es indispensable para determinar el cambio o las causas por las que se está fallando.



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ILUSTRACIÓN 6 FORMATO PARA REALIZAR EL CÁLCULO DE INDICADOR "DESEMPEÑO DE CONTRATISTAS"

4.3 INDICADORES PROPUESTOS

Con base en las problemáticas evidenciadas y procurando conservar las características de

los indicadores, se realiza una propuesta que aplique particularmente al contrato con ETB,

ofreciendo una nueva posibilidad de evaluación.

4.3.1

MODIFICACIÓN DEL OBJETIVO DEL PROCESO

OBJETIVO DEL PROCESO:

Asegurar el cumplimiento de los requerimientos y la satisfacción de nuestros Clientes,

dando término oportuno a las labores que se desarrollan al ejecutar conforme a la

programación y/o solicitud del cliente las mismas, así como procurar el consumo

apropiado de material solicitado.

4.3.2 AJUSTE DEL INDICADOR DE CONSUMO DE MATERIALES

Se recomienda seleccionar tres materiales representativos en el proyecto para ejecutareste indicador. Se ajusta el objetivo del indicador: “Establecer la cantidad de materiales

consumidos en relación con los cobrados”.

Fórmula Utilizada para el cálculo


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Esta cantidad teórica se puede evidenciar en un acta de finalización, en un corte de obra uotro documento que contenga cantidades finales consumidas.

Teniendo como base la existencia de las requisiciones, y haciendo uso del registro de las

mismas, es posible establecer la cantidad de material solicitado y consumido. Cuál fue el

destino último, si se consumió todo o existe alguna devolución y la causa de la misma.

4.3.3

ENTREGA OPORTUNA

Se modifica el indicador de seguimiento de programación, por uno denominado “entrega

oportuna”, el indicador busca determinar el cumplimiento a la entrega de obra, ya sea

realizando análisis a la programación de obra o determinando si se realiza la entrega en el

tiempo pactado con el cliente.


Esta duración teórica puede definirse en un acta, en el contrato, en la programación o en

cualquier otro documento en el que se adquiera un compromiso de entrega con el cliente

de actividades u obra finalizada.

La duración real está reflejada en la programación, corte de obra, acta de entrega u otrodocumento que registre la finalización de alguna actividad o la obra.


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5 RECOMENDACIONES

Para la elaboración de un informe de entrega final en el que se cuenta con una

cantidad de archivos y de información importante, es indispensable llevar un

almacenamiento organizado de la información, de otro modo realizar la

recopilación será tortuoso con una alta probabilidad de pérdida de

documentación.

El manual de mantenimiento y operación debe ser un documento de fácil

comprensión y útil para definir una programación de mantenimiento.

Los indicadores de gestión deben estar interrelacionados con el objetivo o la meta.

De lo contrario no serán útiles al no evaluar el objetivo y con ello no arrojar el

cumplimiento de la misma.

No es necesario que los indicadores sean los mismos para todos los proyectos, encasos como el evaluado en este proyecto pueden presentarse variaciones a fin de

hacer medible el proyecto.


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CONCLUSIONES

La elaboración de informes de entrega final en proyectos es indispensable para

informar al usuario las características de la obra ejecutada. Debe ser posible, a

partir de esta información, tomar decisiones posteriores como las características

de la obra y sus principales componentes.

Es conveniente entregar un documento escrito que revele las características

arquitectónicas y estructurales de una obra, que defina el mantenimiento y buen

uso de las mismas, es una muestra de calidad y seguridad en las labores

ejecutadas. Este archivo resulta, a su vez, un instrumento para el constructor al

otorgarle responsabilidades al usuario del mantenimiento y correcto uso de las

instalaciones, reflejado en el pronto o lento deterioro de la obra.

Implementar un sistema de gestión integral y hacer de él la base para el

crecimiento de una empresa es la finalidad última del mismo. Por ello dar un

correcto manejo de él; buscando una mejora constante, verificando la utilidad y

coherencia de cada uno de sus componentes es lo que le permite cumplir con

dicha meta.

Ningún proyecto es igual, por lo que siempre es conveniente evaluar al iniciar el

mismo: el control, la proyección, la programación, el método de ejecución, entre

otros; que conduzca al éxito del mismo.


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7 ANEXOS

7.1 MANUAL TÉCNICO PARA EL MANTENIMIENTO Y OPERACIÓN DE UNIDADES REMOTAS.

7.2 DOCUMENTACIÓN EN DIGITAL DE LOS ARCHIVOS ENTREGADOS DE UN NODO EN UN

INFORME FINAL A ETB.


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EMPRESA DE TELECOMUNICACIONES DE BOGOTA S.A. E.S.P.

DOCUMENTACIÓN DE INGENIERÍA Y MANUAL TÉCNICOPARA EL MANTENIMIENTO Y OPERACIÓN A UNIDADES

REMOTAS.

APROBÓ: ING. YOLANDA PULIDO PASACHOA

ELABORÓ: Luisa Fernanda Ruiz Babativa FECHA: 10/12/13


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MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARAINSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL

1. INTRODUCCIÓN

Con el fin de dar cumplimiento a la Norma Técnica Colombiana NTC-ISO9001- 2008, a la política integral de CONSTRUCTORA LANDA SAS, y enconformidad con lo pactado en el contrato Nº 4600012062; para dar porterminada la obra que se ejecuté para la Empresa de Telecomunicacionesde Bogotá (ETB) es necesario presentar un manual técnico para elmantenimiento y la operación de las obras realizadas.

Es por ello que a continuación se presenta la documentación de ingeniería yun manual técnico básico para el mantenimiento y la correcta operación delas unidades remotas (UR) construidas, acondicionadas o modificadas por

CONSTRUCTORA LANDA SAS con base en los planos y presupuestospresentados por ETB. En éste se hace un recuento de las obras ejecutas enel que se establece lugares donde se ejecutaron y las actividadespredominantes realizadas permitiendo conocer al contratante dichasactividades. Posteriormente se presentan las recomendacionescorrespondientes para el mantenimiento, la conservación y correctaoperación de las obras.


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Contenido

1. INTRODUCCIÓN ..........................................................................2 Contenido ...........................................................................................3 2. GENERALIDADES DEL MANTENIMIENTO PARA OBRA CIVIL ...............5

2.1 LINEAMIENTOS GENERALES DEL MANTENIMIENTO .........................5 2.2 TIPOS DE MANTENIMIENTO ..........................................................5

2.2.1 Mantenimiento Rutinario: ........................................................5 2.2.2 Mantenimiento Preventivo y/o Preventivo Programado: ..............5 2.2.3 Mantenimiento Correctivo: ......................................................5

3. OBJETIVO GENERAL.....................................................................6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ..................................................................6

4. ALCANCE ....................................................................................6

5. CONDICIONES GENERALES ..........................................................6 LOCALIZACIÓN .................................................................................6 FICHA TÉCNICA ................................................................................8 CONTRATISTAS Y PROVEEDORES .......................................................8

6. GENERALIDADES DEL PROYECTO ..................................................8 DEMOLICIONES, EXCAVACIONES Y FUNDACIONES ...............................8 ESTRUCTURA EN CONCRETO ..............................................................9 ESTRUCTURA EN MAMPOSTERÍA .........................................................9 PAÑETES Y PINTURA .........................................................................9 ACABADOS DE PISOS ...................................................................... 10 CARPINTERIA METÁLICA Y CERRAMIENTOS ....................................... 10

INSTALACIONES ELÉCTRICAS .......................................................... 10 Tableros y Cajas eléctricas. .............................................................. 10 Iluminación .................................................................................... 11 Tomacorrientes .............................................................................. 11 Tubería EMT ................................................................................... 11 Tubería Galvanizada ........................................................................ 11 Acometidas y Conductores ............................................................... 11 IMPERMEABILIZACIONES................................................................. 11

RECOMENDACIONES GENERALES PARA EL MANTENIMIENTO Y CORRECTOFUNCIONAMIENTO. ............................................................................ 13

7.1 ESTRUCTURA EN CONCRETO ...................................................... 13 7.1.1 Recomendaciones ................................................................ 13 7.1.2 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 14

7.2 MAMPOSTERÍA .......................................................................... 14 7.2.1 Recomendaciones ................................................................ 14

7.3 ACABADO DE PISOS .................................................................. 15 7.3.1 Recomendaciones ................................................................ 15 7.3.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 16 7.3.3 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 16

7.3 PAREDES TERMINADAS EN PINTURA ........................................... 16 7.3.1 Recomendaciones ................................................................ 16


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7.3.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 16 7.3.3 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 17

7.4 ENCHAPES ............................................................................... 17

7.4.1 Recomendaciones ................................................................ 17 7.4.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 17

7.5 CIELO RASO ............................................................................. 17 7.5.1 Recomendaciones ................................................................ 17 7.5.2 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 17

7.6 IMPERMEABILIZADO CUBIERTA .................................................. 18 7.6.1 Recomendaciones ................................................................ 18 7.6.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 18

7.7 CERRAMIENTOS ........................................................................ 18 7.7.1 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 18

7.8 CARPINTERÍA METÁLICA ............................................................ 19

7.8.1 Recomendaciones ................................................................ 19 7.8.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 19 7.8.3 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 19

7.9 VENTANERÍA ............................................................................ 20 7.9.1 Recomendaciones ................................................................ 20 7.9.2 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 20

7.10 VIDRIOS Y ESPEJOS ................................................................ 20 7.10.1 Recomendaciones .............................................................. 20 7.10.2 Mantenimiento Rutinario ..................................................... 20

7.11 APARATOS SANITARIOS GRIFERIAS Y ACCESORIOS .................... 21 7.11.1 Recomendaciones .............................................................. 21 7.11.2 Mantenimiento Rutinario ..................................................... 21

7.12 OTRAS RECOMENDACIONES IMPORTANTES ................................ 21 7.12.1 Tuberías CO2ECARO 25 ....................................................... 21 7.12.2 Refuerzo con Sikaflex ......................................................... 21 7.12.3 Mantenimiento de Árboles Nime ........................................... 22

7.13 INSTALACIONES ELÉCTRICAS ................................................... 22 PROCEDIMIENTO PARA PRESENTAR QUEJAS O SOLICITUDES ................. 24


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2. GENERALIDADES DEL MANTENIMIENTO PARA OBRACIVIL

2.1 LINEAMIENTOS GENERALES DEL MANTENIMIENTO

Se define el mantenimiento como toda acción que tiene por objetoconservar o restaurar un artículo a un estado en el que pueda llevar a caboalguna función requerida, en el presente documento se establecen laspautas necesarias para dicho objeto; en él se consigna la información quedebe conocer el todo aquel que esté involucrado en el buen funcionamientoy operación.

2.2 TIPOS DE MANTENIMIENTO

Teniendo en cuenta lo anterior, se establecen tres tipos de mantenimientoen relación a la durabilidad y resistencia del elemento; estos pueden ser:rutinarios, preventivos y correctivos.

2.2.1 Mantenimiento Rutinario:

Comprende las labores frecuentes de revisión, observación, mantenimientoy limpieza realizadas en forma diaria o dentro de períodos de tiempocercanos. Este proceso da como resultado la realización y ejecución dereparaciones menores.

2.2.2 Mantenimiento Preventivo y/o Preventivo Programado:

Comprende la acción, o serie de acciones necesarias para conservar la vidade los componentes de la Estación Cable Submarino –Salgar, previniendo lasuspensión de las actividades laborales por imprevistos. Esta se debeplanificar para establecer los periodos de paralización de trabajo enmomentos específicos, para inspeccionar y realizar las acciones demantenimiento de los componentes, con lo que se evitan reparaciones deemergencia.Comprenden los elementos estructurales, arquitectónicos, técnicos y dedotación. Se logra mediante el análisis de los registros de inspección que serecomienda realizar continuamente para hacer el debido seguimiento demantenimiento.

2.2.3 Mantenimiento Correctivo:Es cuando por no ejecutar el mantenimiento rutinario y preventivo esnecesario recuperar elementos por fallas en los materiales especificados einstalados.


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3. OBJETIVO GENERAL

Presentar una descripción general de las diferentes actividades que sedesarrollaron durante la realización del proyecto: especificaciones,condiciones de uso y mantenimiento de cada uno de sus componentes.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Elaborar un manual

4.

ALCANCE

El presente documento aplica para las actividades desarrolladas durante la

construcción y adecuación de los distintos nodos y unidades remotas cuyofin último es la instalación y montaje de equipos de telecomunicaciones dela ETB. En relación a éstas se presenta una manual general para elmantenimiento y la operación de las obras.

5. CONDICIONES GENERALES

LOCALIZACIÓN

A continuación se presenta el listado de los puntos en los que se ejecutaronlas obras en mención:BOGOTÁ

ACCANTO II CENTRAL NORMANDIA

ALAMEDA DE LA FELICIDAD CENTRAL PORTAL INTERACTIVO

ALSACIA OCCIDENTAL CENTRAL SAN JOSE

BALCONES DE GRANADA CENTRAL TOBERIN

BANCO DE OCCIDENTE CIUDAD DE LOS PUERTOS

BOGOTA CIUDADELA MAIPORE

BONAVISTA CONDOMINIO SANTAFE

BOSQUEARROYO CONDOMINOS DE SUBA

BOSQUES DE BELLA SUIZA CONDOMIO DEL ENSUEÑO I Y II

BRIGADA DE APOYO LOGÍSTICO DATA CENTER

CABO PINO ECO DEL DORADO

CALLE 100 ECOPUENTE

CAMELIA I EDIFICIO ONAIA

CENTRAL CHICÓ EL EDEN


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GARDENIA I PIMIENTOS DE MADELENA

GOALONGE PRADOS DE SAN FELIPE

JAZMIN PRADOS DEL PORTAL

LA CAROLINA PRIMAVERA

LOS NARANJOS QUINTAS DEL PORTAL

MADEROS DE LA FLORESTA RECREO RESERVADO

MINISTERIO DE TRANSPORTE RESERVA DE SAN FELIPE

CLUB MIRADOR 147 RINCÓN DE BOLONIA

MIRADOR DE USME II RINCON DE SAN MIGUEL

MORAIKA SAN SEBASTIAN

NUEVO RECREO III SAUCE

OASIS DE CASTILLA SAUCES II

PALMA REAL SEVILLANA DEL PARQUE

PALO DE AGUA TITAN PLAZA

PARQUE 118 TORRES DEL PARQUE

PARQUE CAMPESTRE TORRES DEL PORVENIR

PARQUE CENTRAL OCCIDENTE WORLD BUSSINESS

PARQUES DE CAGUA

Otras partes del País:

ACANTO SOACHA MONTEARROYO FUSAGASUGA

ALTO DE LA VIRGEN BUGA NOGALES DE CHIA CHIA

ALTO DE PATIOS LA CALERA OASIS DE FUNZA FUNZA

ALTOS DE MADRID MADRID PADANIA 40 VILLAVICENCIOAQUARELA SOPÓ PARQUE CAMPESTRE II SOACHA

BOSQUES DE MADERO CAJICA PARQUES DE LA ESTACIÓN CAJICÁ

CAMPIÑAS DEL SOL MOSQUERA PRADOS DEL ESTE LA CALERA

CENTRAL CATAMA VILLAVICENCIO SABANA CIPRES SOACHA

CENTRAL ESPERANZA VILLAVICENCIO SAN SEBASTIAN VILLAVICENCIO

CERRO CAMPESTRE VILLAVICENCIO SANTA ANA ZIPAQUIRÁ

GUATAPE VILLAVICENCIO SANTA MONICA CALI

HACIENDA CASABLANCA MADRID SANTILLANA FUNZA

LA RELIQUIA VILLAVICENCIO SAUCE I SOACHA

LA RESERVA VILLAVICENCIO SENDEROS DE CAJICA CAJICÁ

LLANOGAS VILLAVICENCIO

Cabe mencionar que estos puntos suelen estar ubicados en unidades

residenciales, institucionales y comerciales de alta o poca densidad.


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FICHA TÉCNICA

Obra: Construcción y adecuación de obra civil y eléctrica paralas Unidades Remotas correspondientes al contrato Nº4600012062

Constructor: CONSTRUCTORA LANDA LTDA.Interventor: ETB

CONTRATISTAS Y PROVEEDORES

Ensayos de laboratorio Metrología y ensayosInstalaciones Eléctricas Ing. Jesús Abel Luna

Constructora Landa LtdaContrato de Pintura Constructora Landa LtdaInstalación Pisos Constructora Landa Ltda

Mampostería Constructora Landa LtdaEstructura Constructora Landa LtdaSuministro material de cantera Jairo MuñozCarpintería Metálica Luis ManriqueHierro, alambres, láminas y mallas Hierros Bogotá, Jairo Muñoz

Agofer.Ladrillo Santa FéSistema de bombeo de agua - Cárcamo Belta Ltda.

6. GENERALIDADES DEL PROYECTO

Aunque cada proyecto presenta características diferentes, a continuaciónencontrará un resumen de las principales actividades realizadas en lospuntos.

DEMOLICIONES, EXCAVACIONES Y FUNDACIONES

En general, para ejecutar las obras se presentaron dos situaciones: quefuera necesario adecuar una construcción existente; o que se realizara unaobra nueva.En relación a la primera situación se realizaron actividades de demolición demuros o placas de contra piso para construir ejecutar adecuadamente laobra. Por otra parte en la gran mayoría de las obras se realizaron

excavaciones manuales para nivelación del sitio, cimentación de laconstrucción y del cerramiento perimetral en concordancia con los planos.

Para las fundaciones el procedimiento realizado (con particularidades encada caso) consistió en realizar un tratamiento de impermeabilización quegarantizará la estanqueidad de la placa de contrapiso mediante una barrerade vapor en polietileno Calibre 600; lograr el mejoramiento de suelo conrecebo y/o aplicar una base de concreto pobre con un espesor de 5cm.


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ESTRUCTURA EN CONCRETO

Cuando en los sitios establecidos para hacer las adecuaciones los muros sonen mampostería, se funden columnetas en concreto para el correctofuncionamiento del anclaje realizado para la instalación del equipo. Si elsitio lo requiere, se construyen poyos en concreto de 15cm x 20cm para laubicación de los equipos. Sin embargo las especificaciones de cada proyectopueden evidenciarse en los planos record adjuntos.

En el caso de la ejecución de una obra nueva, se construye una placaflotante de 10cm de espesor en concreto con vigas de cimentación de 30cmx 30cm con refuerzos indicados en los planos estructurales. Se construyecárcamo de concreto tipo sumidero o tipo salón de equipos que contiene latubería para las conexiones correspondientes.

ESTRUCTURA EN MAMPOSTERÍA

Esta actividad aplica principalmente para la construcción de la mocheta enla que se ubica el tablero y el medidor, para ésta se utiliza a la vista o no,ladrillo de perforación vertical medio fachada rojo de santa fe, pegado conmortero 1:3. Durante el proceso de pega se limpia el ladrillo para evitaradherencia de cemento.

Estructuralmente está compuesto por dovelas con varillas de 3/8” y grafilesde ¼” en el sentido horizontal, distribuidas según recomendaciones delingeniero estructural. El mortero de relleno o grouting se prepara con

gravilla limpia con un tamaño de grano 3/8” y en una proporción quegarantice una resistencia a la compresión de 210 Kgf/cm2 (3000 psi). (Eltipo de ladrillo puede variar dependiendo del uso y/o el diseñoarquitectónico del punto).

PAÑETES Y PINTURA

En algunos casos, según el entorno o el diseño del sitio, la mocheta enladrillo se deja a la vista o se pañeta. Sí es éste el caso, se aplica pañetecompuesto por una mezcla de cemento y arena de peña en proporción 1:3,dejando la superficie lista para el estuco y/o la pintura. El pañete instalado

tiene un espesor de hasta 1.5cm en las partes más salientes del muro.Posterior al secado del pañete se procede a la aplicación de la pintura, lacual siempre se utiliza gris basalto tanto para la mocheta como para lascolumnas que queden a la vista y que se encuentran dentro del espacio; asímismo para los cárcamos y poyos en concreto. Se utiliza vinilo tipo 1 blancopara muros y cubiertas bajo placa o tipo koraza en el caso de exteriores.


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En el caso en que el ladrillo se deje a la vista se aplica un esmalte tipoKoraza para protegerlo y conservar sus propiedades.

ACABADOS DE PISOS

En las U.R. cuando quedan en cuartos cerrados que superan los 8 m 2 enedificaciones residenciales se instala tableta retal de mármol 30 x 30 ref.BH5 fondo blanco de Alfa. La tableta se complementa con el guarda escobasinstalado en el mismo material.

En caso contrario o que quede expuesto a la intemperie, se deja lasuperficie con el acabado en concreto o se deja una tapa en lámina queprotege el cárcamo.

CARPINTERIA METÁLICA Y CERRAMIENTOS

Cuando es necesario adecuar una construcción existente y de ser necesariose instalan puertas y/o venta tipo persiana en lámina metálica calibre 16,en concordancia con las especificaciones. Para ambos casos se da unacabado con pintura esmalte color negro.En otros puntos se instala un cerramiento en malla eslabonada pintado enesmalte color negro, utilizando tubos o gallinazos galvanizados de 2” yrematados con alambre de púas tres (3) hilos; algunas veces con el fin de

tener en cuenta el entorno y respetar el lenguaje utilizado en el diseño sehace uso de otro tipo de cerramientos.

En general, los elementos metálicos se fabricaron empleando lámina ydentro de su proceso de elaboración y fabricación se contempló la aplicaciónde pintura anticorrosiva aplicada con pistola; y acabado en pintura tipo lacao esmalte color gris grano fino para el caso de las tapas o cubiertas de losmedidores y de las cajas.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Tableros y Cajas eléctricas.Se instalan cajas y tableros de 6 y 12 circuitos según la necesidad o elrequerimiento del equipo. Los tableros generales de control de lasinstalaciones eléctricas de la tienda, en su gran mayoría se encuentrancentralizados en el cuarto técnico. Cada tablero se encuentra con lasindicaciones y referencias correspondientes (red regulada, red normal,alumbrado, tomas, circuitos, etc).


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Para un mejor entendimiento de las redes eléctricas de la tienda serecomienda la revisión de los planos de soporte.

Se recomienda que las instalaciones eléctricas y el acceso al cuarto técnicosea restringido y manipulado solo con personal capacitado y/o autorizado;adicionalmente en caso que se requiera generar derivaciones o aumento desalidas, hay que proceder a verificar la capacidad de los circuitos antes derealizar cualquier maniobra.

Iluminación

En lugares cerrados se instalaron lámparas 2x32w con bombilla T8, colorBlanco y hermético, descolgadas de la cubierta con espárrago, haciendo la

distribución de acuerdo al diseño de iluminación y los planos eléctricos.Tomacorrientes

En algunos puntos se instalaron tomacorrientes con las especificacionesexpuestas en los planos.

Tubería EMT

Se instaló tubería EMT con sus respectivos accesorios de fijación en laspartes internas de la edificación, para las salidas de iluminación y

tomacorrientes y las cuales quedan a la vista.Tubería Galvanizada

Se instaló tubería Galvanizada con sus respectivos accesorios de fijación enlas partes externas, a la vista y a la intemperie, para las salidas deiluminación exterior y tomacorrientes.

Acometidas y Conductores

Se instalarón conductores para la acometida principal y para las salidas de

iluminación y tomas en la edificación de referencia THHN AWG de acuerdo alas especificaciones y capacidad de los conductores con base en los diseñoseléctricos.

IMPERMEABILIZACIONES

En algunas obras nuevas se impermeabilizó con manto foil en aluminio conel siguiente procedimiento:


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Sobre la placa de concreto debidamente curada se colocó una capade mortero impermeable (afinado en proporción de 1:3), conespesor aproximado de 9 cm

Se dierón las pendientes hacia los sitios indicados en los planos

(canales, bajantes o tragantes) Se extendió contra los muros de remate de cubierta con una media

caña elaborada en el mismo mortero. Una vez terminada la capa de mortero impermeabilizada con las

medias cañas, filos y remates debidamente elaborados se instaló elmanto foil de aluminio, sobre la superficie de la placa de la cubierta

Por último se empató verticalmente con los muros perimetrales de lacubierta, impermeabilizando la media caña con este mismo material.


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RECOMENDACIONES GENERALES PARA EL

MANTENIMIENTO Y CORRECTO FUNCIONAMIENTO.7.1 ESTRUCTURA EN CONCRETO

7.1.1 Recomendaciones

Las estructuras de concreto en teoría requieren un mantenimiento mínimoy, sin embargo es de considerar ciertas recomendaciones que ayudarán aque la vida útil de la estructura sea más prolongada. El concreto es un material relativamente fuerte, sin embargo es

vulnerable a los ataques de agentes químicos tales como ácidos,sales, detergentes, entre otros.

Los impactos a la estructura, especialmente las columnas y las placasde contrapiso, pueden llegar a generar patologías irreversibles a laestructura de concreto, por cuanto al recibir un impacto que dejeexpuesto algún elemento de refuerzo, inmediatamente se iniciará unproceso de corrosión del mismo que con el correr del tiempo,ocasionará no solo la corrosión del refuerzo mismo, sino ladespasivación al interior de la estructura, la presencia de sales y porconsiguiente la pérdida de resistencia de los elementos estructuralestanto a compresión como a tracción.

De ahí que cualquier tipo de impacto que sufra la estructura y quedeje a la vista algún elemento de refuerzo debe ser reparadoinmediatamente con productos especializados para tal objeto y encaso de que ya tengan cierto tiempo de haber sido ocasionados, sedebe hacer la evaluación correspondiente con el fin de asegurar quela corrosión del refuerzo no haya avanzado en forma significativa demanera que al hacer la reparación no queden elementos corrosivosinmersos en el concreto que puedan deteriorar la estructura con elpaso del tiempo.

La estructura no se debe lavar con detergentes ni ácidos y en generalcon ningún tipo de producto químico, solamente agua.

Cuando se hagan intervenciones en la edificación que comprometanalgún elemento estructural (adecuaciones, demoliciones, etc.) sedeberá contar con la opinión de profesionales en ingeniería civil queavalen o definan tales procedimientos, de manera que no se genereun impacto negativo en la estructura que pueda poner en riesgo yasea en el corto o largo plazo su estabilidad.


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Cuando se hagan perforaciones, estas deberán ser selladasinmediatamente con algún producto diseñado como sello de juntas oun mortero de reparación.

7.1.2 Mantenimiento Preventivo

INSPECCIÓN SEMESTRAL

Se recomienda hacer inspecciones semestrales para identificar si haypresencia de óxidos o sales en la estructura ocasionados por impactos nodetectados.

7.2 MAMPOSTERÍA


Cuando la mampostería del Nodo esté a la vista, aunque resulte ser de bajomantenimiento y muy resistente a las condiciones climáticas, requiere deciertos cuidados a tener en cuenta.

Para el mantenimiento de los muros en mampostería se debe realizarpor personal debidamente capacitado el lavado e impermeabilizadode las fachadas en ladrillo por lo menos una vez al año.

Cuando se hagan intervenciones que requieran la remoción ysustitución de alguna porción de la mampostería, se deberá dejarque las partes nuevas en mampostería exuden el agua de la pega ylas dovelas por lo menos durante una semana SIN LLUVIAS, puestoque el éxito del lavado y la impermeabilización del ladrillo radicanespecialmente en una condición óptima de ausencia de humedad enel material.

Es completamente improcedente lavar ladrillos que presentenhumedades u organismos biológicos como líquenes, musgo u hongos.En caso de presentarse tal situación se debe solicitar asesoría técnicaespecializada para buscar una solución a este tipo de problema.

Es importante evitar impactos fuertes a los elementos de la

mampostería, más aún si se trata de mampostería estructural, puestoque la presencia de humedad que penetre debido a rupturas porimpacto puede deteriorar considerablemente el refuerzo de lamampostería y generar la aparición de manchas de óxido en lamisma debido al ataque que se pueda presentar sobre el acero derefuerzo con el tiempo.


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7.3 ACABADO DE PISOS


7.3.1.1 DUROPISO BLANCO Y NEGRO: Estos pisos en cerámica sondiseñados para tráfico moderado por lo que se recomienda evitar lacirculación de elementos demasiado pesados través de los mismos, evitarlos golpes y los elementos punzantes sobre el material. Debe evitarseaplicar químicos, ácidos, u otros productos que puedan quemar, pelar omanchar los enchapes y la boquilla de los mismos.7.3.1.2 MIPOLAM ACCORD EL – GERFLOR: No se requiere cera, ni unalimpieza compleja. La superficie se renueva con solo limpiar en seco, sedebe evitar el contacto con agua, no se debe aplicar ningún tipo dedetergente sobre la superficie a menos que sea para un piso tipoantiestático y con un pH neutro. Debe evitarse el contacto con químicos,ácidos, u otros productos que puedan quemar, pelar o manchar el piso. Evite productos muy abrasivos para efectuar la limpieza.

No limpie con detergente, varsol ni thiner.

Evite muebles con puntas que puedan dañar el piso. Utiliceprotectores (felpas) de patas de mobiliario.

No apagar cigarrillos sobre el piso de vinilo.

Se recomienda utilizar brilladora. O en caso contrario tener untrapero largo.

7.3.1.3 TABLETA EN GRANO DE MÁRMOL BH5 DE ALFA: La limpieza debehacerse periódicamente, se recomienda barrer con escoba de cerda suave ocon cepillo de mecha de trapero, en el aseo diario trapear con agua jabónen baja proporción usando jabones no detergentes, cuando se encuentremucha grasa utilice una esponja con jabón axion en poca cantidad.

Se recomienda sellar los pisos dos veces al año mínimo, en caso deno usar selladores aplique ceras emulsionadas antideslizantes dosveces por semana y luego pase la brilladora. Los residuos adheridosde cualquier sustancia (ej: goma de mascar) se pueden retirar con

espátulas. No se recomienda utilizar ácidos para la limpieza del piso, pues estos

no solo remueven la boquilla epóxica de las juntas entre tabletas sinoque generan porosidades que provocarán un desgaste prematuro delacabado y un aspecto indeseable en el mismo.


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7.3.2 Mantenimiento Rutinario

INSPECCIÓN SEMANAL

7.3.2.1 DUROPISO BLANCO Y NEGRO: Su limpieza diaria se debe realizar

solamente con agua y cualquier tipo de detergente suave.7.3.2.2 MIPOLAM ACCORD EL – GERFLOR: Se puede realizar una limpiezamanual con escoba y una mopa en seco, se recomienda evitar el contactocon agua.


INSPECCIÓN MENSUAL 7.3.3.1 MIPOLAM ACCORD EL – GERFLOR: Se recomienda realizar unalimpieza automática a máquina mensual bajo las indicaciones acontinuación: Baja velocidad (aprox. 150 a 175 rev/min). Se le vierte el

líquido NEUTRO en el tanque que humedece el disco. Use un disco rojo,para limpiar y un disco blanco para brillar. Existen diferentes tipos demáquinas que actúan a diferentes velocidades dependiendo del tipo delimpieza que se vaya a efectuar. También pueden usarse discos concepillos para una limpieza más profunda (Verdes de cerdas suaves oNegros de cerdas duras).Para lograr mayor durabilidad del piso, se recomienda aplicar una emulsiónpara a su vez otorgarle brillo teniendo en cuenta las siguientes notas: Nota 1 : Para la Primera Aplicación se recomiendan Dos(2) Capas,

luego en el trascurso del año, se aplica solo una capa diluida en agua50% / 50%. SI se presenta un alto tráfico se recomienda cada 15 a

20 días en caso de que sea necesario

Nota 2: El piso base debe limpiarse rigurosamente de aceites, grasas,etc. Puede ser con Thinner, enjuagando muy bien para que noqueden residuos. Se acostumbra dedicar UN TRAPEROexclusivamente para el ACL Staticide. (Anexo

7.3 PAREDES TERMINADAS EN PINTURA


La pintura en vinilo de es un producto que permite su fácil mantenimiento.Para la limpieza de los muros con acabado en pintura vinilo y esmalte serecomienda NO utilizar esponjas gruesas, cepillos, ácidos ni otros productoscomo gasolina, thiner o disolventes que puedan decolorar o levantar lapintura.


INSPECCIÓN QUINCENAL


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Realizar limpieza superficial de las paredes con agua y se puede hacer conun jabón suave, NUNCA detergente; asegurándose al final de no dejarresiduos de solución jabonosa sobre la superficie puesto que se pueden

generar manchas difíciles de remover con el tiempo.


INSPECCIÓN ANUAL

Se recomienda que por lo menos cada año (1 año) se realice unmantenimiento general de pintura a los muros tanto al interior como alexterior de la edificación, detallando con mortero las fisuras que sepresenten y con dos manos de pintura del color deseado el acabado final.

7.4 ENCHAPES

7.4.1 RecomendacionesDebe evitarse aplicar químicos, ácidos, u otros productos que puedanquemar, pelar o manchar los enchapes y la boquilla de los mismos.


INSPECCIÓN SEMANAL Su limpieza diaria se debe realizar solamente con agua y cualquier tipo dedetergente suave.

7.5 CIELO RASO

7.5.1 Recomendaciones7.5.1.1 CIELO RASO MODULAR: Se debe tener cuidado con la humedadresidual del concreto, evitar la humedad y el contacto directo con el agua.7.5.1.2 CIELO RASO EN DRYWALL: Se debe evitar el contacto directo con elagua ya que esta deteriora las placas de yeso, tampoco se debe golpearporque el yeso es una material frágil y con facilidad se parte o raya. Aceptareparaciones puntuales.


INSPECCIÓN MENSUAL

7.5.2.1 CIELO RASO MODULAR: Los plafones o placas no requierenmantenimiento adicional al que tendría cualquier superficie pintada. Latierra y el polvo se pueden remover con un plumero o una aspiradora con elaccesorio adecuado; en caso de manchas, humedad o rayones se debepintar todo el cielo raso o cambiar la lámina afectada.7.5.2.2 CIELO RASO DRYWALL: El mantenimiento que se le hace a un cieloraso en drywall plano es realizar una limpieza rutinaria con una brocha pararetirar el polvo evitando el contacto directo con agua.


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7.6 IMPERMEABILIZADO CUBIERTA


El tránsito por la cubierta del edificio debe limitarse a los estrictamentenecesario, solo personal técnico y de mantenimiento puede transitar pordicha cubierta. En sus actividades de mantenimiento evite ponerle objetos corto

punzantes como vidrios, puntillas, tachuelas, piedras, o elementosque puedan perforar la impermeabilización.

Cuando transite la cubierta es necesario usar zapatos de suela planay hacerlo cuando la temperatura no sea demasiado alta, debido a quepor sus componentes asfálticos la impermeabilización se dilata

haciéndola susceptible. Tenga presente que la función de la cubierta es la de proteger la

edificación, por lo tanto NO se debe utilizar como lugar dealmacenamiento.

Si en algún caso se va a efectuar una modificación constructiva en lazona impermeabilizada consulte al aplicador que realizó dichaimpermeabilización, el cual deberá estar autorizado por Texsa.


Con el fin de que la impermeabilización cumpla con su vida útil estimada,deberá hacerse una inspección de la misma (mantenimiento), para la cualse sugiere considerar los siguientes aspectos:INSPECCIÓN MENSUAL

Revisar que las canales, tragantes y desagües permanezcan libres de hojasy basuras comprobar que los desagües estén funcionando correctamentehacer limpieza periódica con escoba suave.INSPECCIÓN ANUAL

Esta inspección debe realizarse por profesional preparado quien deberáasegurarse de no tener apozamientos de agua en toda el área y repintarsellos en traslapos con Pintura Bituminosa de Aluminio

7.7 CERRAMIENTOS

Malla Eslabonada


INSPECCIÓN TRIMESTRAL

En el caso de la malla eslabonada se debe revisar trimestralmente que estano tenga rayones, golpes, rompimiento en las soldaduras o delrecubrimiento en pvc, de lo contrario se debe entrar a reparar lo más


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pronto posible ya que si se presenta oxidación se puede averiar laestructura metálica.

Es importante evitar que el cerramiento esté expuesto a agentes químicoscomo solventes, cloro y otros elementos corrosivos.

7.8 CARPINTERÍA METÁLICA

Dentro de este componente se consideran ítems que se suministraron einstalaron durante la ejecución del proyecto: puertas entamboradas,puertas en persiana, escaleras tipo barco, escaleras de gato, losprotectores de ventilación y extractores, soportes para escaleras, rejillaspara cárcamos, cerramientos en malla eslabonada, cerramientos en tubo yportones; así como todos los elementos en acero inoxidable, divisiones de

Baño, barandas con pasamanos, mesones de cocinas, mesas y sillas decafetería, posetas para lavamanos, canecas en acero, accesorios cromados,tapa registros y compuertas de inspección en acero.


Para toda la carpintería metálica se deben evitar los golpes y rayaduras, asícomo el uso de elementos abrasivos y no permitir entrar en contacto conácidos o sustancias que causen deterioro y produzcan manchas.


INSPECCIÓN DIARIA

Limpieza normal con un paño seco, para quitar el polvo. En caso de habernecesidad de desmanchar, usar un paño húmedo y luego secar.

Aunque se recomienda la limpieza rutinaria diaria, la frecuencia real laestudia el personal de mantenimiento de acuerdo a las condiciones de uso.

INSPECCIÓN QUINCENALMENTE

Deberán lavarse las ventanas de las puertas y limpiar los pomos y manillascon un paño húmedo y luego secar. Realizar dicha limpieza con todos losaditamentos de la puerta, (cierra puertas automático, topes, protectores dechapa para manillas o patadas etc.)


INSPECCIÓN MENSUAL

Se debe revisar periódicamente (períodos mensuales), el estado delubricación de las cerraduras y proceder a aplicar grasa para suavizar suoperación; las cerraduras deben suavizarse con Grafito en polvo paramantenerlas libres de óxido y en condiciones óptimas de operación. INSPECCIÓN SEMESTRAL


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Semestralmente deberá procederse a revisar el estado de la pintura. Sedeberá observar si ésta presenta rayaduras o raspones superficiales, sipresenta agrietamiento de la superficie pintada o abombamientos

producidos por óxido del material de la puerta.

7.9 VENTANERÍA


El aluminio un material noble, al que no afecta ni el polvo ni la oxidación.Para mantenerlo en buen estado solo se requiere de limpieza con un jabónsuave y agua.Nunca se deben usar en la limpieza del aluminio alcalinos agresivos olimpiadores ácidos. Es importante no utilizar material de limpieza quecontenga fosfato trisódico, acido fosfórico, acido clorhídrico, acido

fluorhídrico, fluoruros o componentes similares.Se recomienda realizar la limpieza preferiblemente cuando haya sombra yno al rayo del sol o con los elementos calientes.


INSPECCIÓN SEMESTRAL

Cada seis (6) meses es recomendable ejecutar una limpieza a estamaterial, tanto al aluminio como al vidrio la mejor manera es con agua abaja presión si de esta manera hay manchas que continúan se puede usaruna esponja no abrasiva o con un cepillo suave y simultáneamente rociandoagua limpia. Se puede utilizar un detergente neutro en las áreas que lo

requieran.7.10 VIDRIOS Y ESPEJOS


Para los vidrios se recomienda limpieza diaria con limpiador para vidrios ybayetilla para evitar rayones sobre el plano del vidrio a las ventanas se lesdebe aplicar silicona en las juntas cada seis meses para evitar filtracionesde agua. Hay que tener en cuenta que a los vidrios con películas deseguridad y películas opacas no se les deben aplicar detergentes, sololíquido limpiavidrios.En el caso de los espejos se recomienda que no dejarlos con agua despuésdel aseo para evitar futuros manchones en la superficie del espejo.


INSPECCIÓN DIARIA

Las ventanas como los espejos se limpian diariamente con agua ylimpiavidrios existente en el comercio.


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7.11 APARATOS SANITARIOS GRIFERIAS Y ACCESORIOS


Para los aparatos sanitarios, el mantenimiento es sencillo: agua ydetergentes suaves. Se debe evitar arrojar a los sanitarios papeleshigiénicos, toallas higiénicas, elementos sólidos y No se deben realizarlimpiezas con elementos abrasivos o corrosivos.En los elementos y accesorios de acero inoxidable como es el caso de lasposetas para lavamanos en acero, se deben evitar los golpes y ralladuras,así como el uso de elementos abrasivos y no permitir entrar en contacto conácidos o sustancias que causen deterioro y/o produzcan manchas, y seguirlas instrucciones que se describen en el ítem. 5.10 con respecto a loscuidados a los elementos en acero inoxidable.

7.11.2 Mantenimiento RutinarioINSPECCIÓN DIARIA

Los aparatos sanitarios se limpian diariamente con agua y jabónneutro suave.

Los accesorios de acero inoxidable se limpian diariamente con untrapo húmedo y detergente suave, se debe secar con una toalla y enuna sola dirección (sentido del pulido de la lámina).

Es importante tener en cuenta que el mantenimiento de las griferíasdebe ser realizado únicamente por personal de Corona S.A., no se

deben desmontar elementos de las griferías por que se perdería lagarantía.

7.12 OTRAS RECOMENDACIONES IMPORTANTES

7.12.1 Tuberías CO2ECARO 25Las tubería CO2 ECARO 25, instaladas en Co Locate y Transmission Room,debido a que se encuentran presurizadas y no galvanizadas en el interior,requieren cada 5 años realizar un flushing con aire que desprenda lacorrosión que pueda aparecer en las mismas.

7.12.2 Refuerzo con SikaflexSe realizó en algunos componentes refuerzo con sikaflex, como dampers,anclajes de los condensadores o la cubierta de policarbonato, lo cualesd

Informe Final y Manual de Mantenimiento Obras Civiles

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