I.- DESCRIPCION DE LA INICIATIVA LEGISLATIVA. - 1.1 ... · I.- DESCRIPCION DE LA INICIATIVA...

DICTAMEN QUE PROPONE LA APROBACION DEL PROYECTO DE LEY Nº 153/2006 CR Y Nº 407-2006 CR, QUE ESTABLECE LA OBLIGATORIEDAD DEL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO.

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Señor Presidente Ha venido para dictamen de la Comisión de Vivienda y Construcción los Proyectos de Ley Nº 153/2006 CR y Nº 407-2006 CR; que proponen la Regulación de la Actividad del Agente Inmobiliario, presentado por el Grupo Parlamentario “Alianza Parlamentaria” y el Partido Aprista Peruano, respectivamente. I.- DESCRIPCION DE LA INICIATIVA LEGISLATIVA.- 1.1.- Proyecto de Ley Nº 153/2006 CR, suscrito por los señores parlamentarios, Carlos Bruce Montes de Oca, Mario Peña Angulo, Yhony Lescano Ancieta, Rosario Sasieta, Alberto Andrade, García Belaúnde, entre otros, del Grupo Parlamentario, Alianza Parlamentaria. La iniciativa legislativa tiene por finalidad regular la actividad y funciones de los agentes inmobiliarios, otorgando así seguridad juríd ica a las distintas transacciones que se realizan en el mercado de bienes inmuebles. Incluyendo las modalidades que están permitidas conforme la Sección de los Derechos Reales normados en nuestro Código Civil. El citado proyecto de Ley apunta a promover una progresiva formalización de la actividad inmobiliaria, ofreciendo al mercado inmobiliario a agentes capacitados y debidamente registrados, con lo cual se reduciría notablemente el riesgo por parte de los consumidores de contratar con personas que no sean idóneas. El proyecto de ley ha sido derivado igualmente a la Comisión de Justicia y Derechos Humanos, como Comisión Principal, seguida de la Comisión de Vivienda y Construcción. No habiéndose emitido dictamen, a la fecha; en la Comisión Principal. 1.2.- Proyecto de Ley Nº 407/2006 CR, suscrito por los señores parlamentarios Cesar Zumaeta Flores, Negreiros Criado, Rebaza Martell, Calderón Castro, Falla Lamadrid, Vilchez Yucra y Flores Torres. . Proyecto de Ley que propone se regule el Contrato de Intermediación inmobiliaria y formaliza la actividad del agente inmobiliario, y se distinguen los siguientes aspectos: - Objeto de la ley consistente en regular el contrato de intermediación

inmobiliaria. - Formalizar la actividad del Agente Inmobiliario.


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- Regula la actuación del Agente Inmobiliario. - Requisitos del Agente Inmobiliario - De la inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Precisa en sus Disposiciones Complementarias y Transitorias que la propuesta

tiene un carácter facultativo en su etapa inicial y se evaluará anualmente la evolución del sistema de formalización del Agente Inmobiliario con la finalidad de establecer su obligatoriedad.

- Finalmente propone que la mencionada iniciativa legislativa tendrá vigencia a partir de los 120 días posteriores a su aprobación.

II.- ANTECEDENTES LEGISLATIVOS - PROYECTOS DE LEY DE ANTERIORES LEGISLATURAS Proyecto de Ley Nº 5496 propuesta legislativa presentada por el ex parlamentario Antero Flores Araoz; y el Proyecto de Ley Nº 11743/2004 CR del ex congresista de la República, Jacques Rodrich Ackerman; que proponen se regule la Actividad del Agente Inmobiliario. III.- CONTENIDO DE LAS PROPUESTAS.- Las propuestas tienen denominación diferente pero en el contenido están referidas a la formalización del Agente Inmobiliario.

a) Agente Inmobiliario b) Función y actividad de los Registros Públicos c) Tratamiento de quien recibe el servicio, los propietarios o compradores.

El contenido de la iniciativa legal es el siguiente: 2.1-. Señala el objeto de la Ley, cual es la formalización de la actividad que desarrollan los Agente Inmobiliarios en el país. 2.2.- Precisa las definiciones para hacer comprensible la propuesta legal. 2.3.- Establece los Requisitos para ser Agente Inmobiliario con reconocimiento estatal. 2.4.- Norma la Inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario de los Registros Públicos. 2.5.- Deberes, Obligaciones y Derechos del Agente Inmobiliario.


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2.6.- Restricciones y Prohibiciones del Agente Inmobiliario. 2.7.- De las funciones específicas de las Superintendencia Nacional de los Registros Públicos; y, 2.8.- De los propietarios y compradores. Finalmente, señala que las universidades brindarán capacitación especializada en temas vinculados con la intermediación inmobiliaria. IV.- ANTECEDENTES LEGISLACION COMPARADA Ley que crea el Registro Estatal de Agentes Inmobiliarios del Estado Sonora España Cámara Inmobiliaria de Argentina Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI) Cámara Inmobiliaria de Venezuela De hecho los antecedentes legislativos más remotos del Corretaje en América Latina lo ubicamos en Chile, a través del Código de Comercio de 1865; posteriormente Panamá, y luego siguió Colombia en el año 1887. La legislación chilena concedía a los intermediarios cierto carácter de Funcionarios Públicos, eran una especie de Notarios Públicos, puesto que para el nombramiento de dicha función requerían ser nombrados por el Poder Ejecutivo, algo similar a lo que hoy, nuestro ordenamiento legal, denomina como “funcionarios públicos por delegación”, Ley de Procedimientos Administrativo General Ley Nº 27444. Del mismo era el Poder Ejecutivo quien determinaba el número de corredores que ejercían el cargo en el mercado, a través de jurisdicciones o plazas comerciales, siempre se hallaban circunscritos a reglamentos expedidos por el gobierno. Es de hacer hincapié que solamente esos funcionarios podían ejercer la actividad del corretaje; y quien actuaba sin ningún registro no tenía derecho a remuneración.


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V.- OPINIONES REMITIDAS POR LAS ENTIDADES COMPETENTES – LEGISLATURA 2005 2006 • MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA Mediante Oficio Nº 1416 2003 SGC MML fue remitido el Informe Nº 036-2003 MML DDDU, elaborado por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano. En dicho informe se señala lo siguiente: Que, de la revisión del Proyecto de Ley, sus consideraciones y exposición de motivos se concluye que es necesario regular la actividad de los agentes inmobiliarios formales e informales. Por lo que, consideramos se debe incluir en la ley los mecanismos de incorporación de estos agentes informales a la formalidad. Que al establecerse las restricciones y prohibiciones de los Agentes Inmobiliarios se señalan dos acciones que están tipificadas en nuestro Código Penal como delitos; es el caso del articulo 7 inciso 4) que tipifica la Estafa y el inciso 9) que tipifica la Apropiación Ilícita. Consideramos que se debe señalar expresamente como delitos si deben ser sancionados con la cancelación definitiva de la licencia del Agente Inmobiliario denunciados penalmente por el organismo regulador. Que las leyes son de carácter general y de alcance nacional, por ello es necesario que cuando se señala la conformación del Organismo Supervisor se establezca en Términos generales de la Municipalidad Provincial, y por otro lado se establezca la conformación de estos organismos en todas las regiones que se requieran. ASOCIACIÓN DE MUNICIPALIDADES DEL PERÚ Mediante Oficio Nº 024 2004/AMPE-CG, nos remite la opinión técnica elaborado por la Gerencia General de AMPE, en donde se señala lo siguiente: • Que, en una ley se debe del Organismo Supervisor se incluye a un

representante de la Municipalidad de Lima Metropolitana, en su condición de Gobierno Regional de la Provincia de Lima, Capital de la República. Cabe preguntarnos ¿Por qué no un representante de la Municipalidad de Callao, o de Arequipa o de Chiclayo? Porque no un representante de la Asociación de Municipalidades del Perú – AMPE, institución reconocida por la Ley Nº 27972, como representativa de las Municipalidades del Perú?.

• Que en el último párrafo del artículo 8º se establece que, en tanto no se verifique la conformación y funcionamiento del organismo supervisor, sus funciones serán asumidas temporalmente pro el Gobierno Regional respectivo.


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• Que, en lugar de aumentar instituciones ¿no sería mejor que alguna entidad ya existente como al Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, se encargue de esta labor de supervisión del agente inmobiliario?

• Que, la iniciativa si generaría gasto al Estado, puesto que los conformantes en un 50% pertenecen a este Sector.

MINISTERIO PÚBLICO Mediante Oficio Nº 792 2004 MP FIN, nos remite la opinión técnica elaborado por la Fiscal de la Nación, en donde se señala lo siguiente: • Que, la regulación legal de la actividad del agente inmobiliario es necesaria

desde el punto de vista de la seguridad jurídica que el Derecho debe brindar a las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, el Proyecto de Ley Nº 5496/2002 CR Ley que regula la actividad del Agente Inmobiliario, presenta las siguientes deficiencias.

• Que, una de las deficiencias del proyecto es que no establece cuáles son los

requisitos que se debe reunir para obtener la licencia de Agente Inmobiliario. Conviene observar, que en la generalidad de los países desarrollados, es el caso de Francia, Bélgica, Canadá, Estados Unidos y otros, la ley exige expresamente que este profesional tenga formación jurídica. De igual manera, debe probar sus conocimientos en contabilidad, tributación inmobiliaria. Paralelamente, debe tener información básica de urbanismo, arquitectura y tecnología de la construcción. El comprador, vendedor o arrendatario una asistencia especializada y adecuada en la transacción que intenta llevar a cabo.

• Que, de nada sirve reglamentar una profesión e imponer como condición de su ejercicio la obtención de la licencia, si paralelamente no se establecen los requisitos mínimos que deben reunir los profesionales dedicados a esta actividad. De la misma forma, es necesario precisar los requisitos mínimos para la renovación de la licencia de Agente Inmobiliario.

• Que en aras de garantizar la seguridad jurídica, es indispensable que la obtención de la licencia de Agente Inmobiliario esté subordinada a la aprobación como mínimo, de un examen de conocimientos, de las diferentes materias que conciernen esta profesión.

• Que, se puede observar que desafortunadamente el Proyecto de Ley Nº 5496/2002 CR, Ley que regula las actividad del Agente Inmobiliario, contiene dentro de su articulado diversas normas cuya ubicación corresponde, en puridad, a un Código de Etica, incluye en forma inexplicable dentro de la propuesta legislativa disposiciones como la siguiente: ”Son las obligaciones del Agente Inmobiliario: 1.- Ejercer cabal y personalmente sus funciones con


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rectitud ética, honestidad, eficiencia y transparencia, evitando toda práctica que pueda desacreditar la actividad del Agente Inmobiliario”.

• De igual forma, ignora el deber de información y de consejo que corresponde al Agente Inmobiliario respecto a su cliente. Por otro lado, reduce la actividad del Agente Inmobiliario a los contratos de compra venta, cuando la labor de intermediación se extiende también, de acuerdo a la realidad y al derecho comparado, a los contratos de alquiler. Paralelamente no se especifican que tipo de facilidades deben brindar las instituciones públicas o privadas a los Agentes Inmobiliarios. No se debe olvidar que, el ejercicio de dicha profesión es esencialmente de carácter privado.

• Por las consideraciones expuestas el Ministerio Publico considera que el Proyecto de Ley Nº 5496 no debe ser aprobado.

COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA Mediante Oficio Nº 116 2004 DE CAL, el Colegio de Abogados de Lima, remite la siguiente opinión legal respecto de la propuesta legislativa bajo análisis: • Que, la sugerencia de la denominada “Asociación Peruana de Agentes

Inmobiliarios”, se pretende otorgar status universitario a una actividad en relación a la cual el Proyecto no ha demostrado que requiere dicho grado de profesionalización. De aceptarse esta premisa, el paso siguiente sería la instauración de un Colegio Profesional de Agentes Inmobiliarios. La primera disposición complementaria y transitoria apunta a ello, así como la eventual obligatoriedad de contratar los Agentes (Colegiados) en cualquier transacción comercial referida a bienes inmuebles, siempre que cuenten con la licencia “correspondiente”.

• Que, igualmente se busca normar una actividad sumamente particular y específica cuya esencia, de manera genérica y clara, se encuentra regulada en otros cuerpos legales como son el Código Civil y el Código de Comercio. En efecto, el Código Civil en su artículo 1790º aborda la institución del mandato en virtud del cual: “El mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos por cuenta e interés del mandante”. Por su parte el Código de Comercio contempla en su artículo 237º la figura de la Comisión Mercantil que, a la letra dice: “Se reputará comisión mercantil el mandato, cuando tenga por objeto un acto u operación de comercio y es comerciante o agente mediador de comercio el comitente o el comisionista”. • Que, como es de verse, la labor del Agente Inmobiliario contratado por el

propietario, se enmarca fácilmente en cua lquiera de las categorías antes mencionadas. De aceptarse la tesis contraria significaría que, en el futuro cualquier persona que ejercite algún tipo de mandato, tendría el mismo


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derecho de solicitar una ley especial para normar su caso particular, lo cual seria obviamente inaceptable.

• Que, del mismo modo, el Proyecto plantea la creación de un nuevo ente

burocrático como es el “Organismo Supervisor de la actividad Inmobiliaria”. Lo que no se explica es cual será la fuente de financiamiento definitiva de la aludida dependencia que, obviamente, requerirá contar con una infraestructura que le permita “supervisar”. Tampoco se precisa a que sector de la administración estaría adscrita la nueva entidad.

MINISTERIO DE VIVIENDA Y CONSTRUCCION Mediante Informe Nº 008 2005 VIVIENDA/VMVU gbv – Proyectos de Ley sobre Agentes Inmobiliarios – Proyectos Nº 11723 2004 y 5496/2003 CR. La Asesoría Jurídica del Ministerio de Vivienda concluye en que: ”si bien la información idónea le corresponde al proveedor, la figura de un Agente Inmobiliario es quien otorga la información a fin que sea factible la adquisición de un inmueble, situación que está regulada explícitamente por INDECOPI, ya que la consecuencia de su comportamiento en el mercado inmobiliario acarrea efectos en el consumidor”. Como consecuencia de ello, la mencionada Asesoría señala opina que el Proyecto de Ley debe ser analizado por el ente competente como es INDECOPI. Informe Nº 0570-2006 VIVIENDA/VMVU-gbv, del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, por el que amplía su anterior informe , y señala textualmente lo siguiente:

“Sin embargo manteniendo el respeto a los derechos establecidos en la Constitución Política de la libre iniciativa privada y la libertad de trabajo, además de la existencia de profesionales o no que realizan actiidades inmobiliarias vinculadas al tráfico inmobiliario; compra venta, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, de uso o usufructo permuta de bienes inmuebles e inclusive la administración de los mismos es PROCEDENTE incorporar una Disposición Complementaria y Transitoria en el proyecto de ley con el texto siguiente: “El usuario podrá contratar libremente con terceros, que no tengan la condición de Agentes Inmobiliarios, para realizar actividades de intermediación inmobiliaria”.

Siendo que con dicha propuesta quedaría salvada la objeción por parte del Ministerio de Vivienda y Construcción.


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ASPAI – ASOCIACIÓN PERUANA DE AGENTES INMOBILIARIOS Carta de 09 de octubre del 2006 enviada por el Vicepresidente de ASPAI – Gerardo Cortada Solá, comentario al Proyecto de Ley Nº 153/2006 CR Ley que dispone la regulación de la Actividad del Agente Inmobiliario. En los agregados a la fórmula legal se recomienda incluir la “administración” de las operaciones inmobiliarias; así como la “asesoría” de las mismas; de igual forma, sugieren se incluya el término “contraprestación pecuniaria” en reemplazo de “comisión”. En el mismo sentido añade en todo lo relativo al contrato, como “contrato de operación inmobiliaria”. Además recomiendan que el curso de especialización lo apruebe el Ministerio de Justicia y no del Ministerio de Vivienda y Construcción, como consta en el proyecto. VI.- ANALISIS DE LA PROPUESTA Las propuestas legislativas buscan dotar de seguridad jurídica a las transacciones que se realizan en el ámbito inmobiliario a través de la regulación de la actividad que realizan los agentes en el mercado. La iniciativa busca formalizar la actividad del agente inmobiliario que desarrolla un servicio específico destinado a la adquisición de derechos sobre los bienes inmuebles. En este sentido busca limitar y prohibir la actividad informal realizada por los agentes en todo el territorio nacional. Es de precisar que la actividad inmobiliaria no se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico nacional. En la actualidad para realizar dicha actividad no se requiere de autorización alguna, cualquier persona natural o jurídica puede realizar dicha actividad, al efecto es suficiente con ofrecer sus servicios y publicar los avisos en los Diarios de mayor circulación. Esta situación de informalidad y falta de referencia sobre la solvencia de conocimientos y ética de la actuación de dichos agentes en el mercado ha ocasionado muchos problemas y perjuicios a los usuarios que pretenden realizar alguna operación inmobiliaria. Se ha podido establecer la generación de estafas y demás delitos como, falsificación de documentos, apropiación ilícita, libramiento indebido etc., entre otros; en donde los primeros afectados son los usuarios de servicios de dicha naturaleza.


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Todo ello, ha perjudicado de manera inmerecida la actividad del agente inmobiliario, que si actúan respetando los principios de la buena fe y de transparencia en las transacciones que intermedian, por lo que muchos propietarios adquirientes de derechos sobre bienes inmuebles sienten desconfianza y temor de tratar con agentes inmobiliarios, que actúan sin contar con la experiencia ni los conocimientos mínimos en dicha actividad. Lo que pretende es evitar que personas inescrupulosas engañen a los consumidores, o en todo caso, que éstos reciban una asesoría que no se encuentre a la exigencia de las operaciones en las que intervienen. El Estado en esta medida actúa promoviendo la formalización de dicha actividad disponiendo el registro de quienes actúan como agentes inmobiliarios, estableciendo con ello un registro especial en los Registros Públicos y exigiendo la capacitación especializada a través de la aprobación de un curso ad hoc. La regulación en América Latina no es nueva existen antecedentes en otros países. Conforme a la información alcanzada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Perú. ARGENTINA De conformidad con la Ley Nº 25.028, se reforma el “Régimen Legal de Martilleros y Corredores”; derogándose las normas relativas a los Corredores de Inmuebles antes contenida en el Código de Comercio y la Ley Nº 23282. Lo regula del modo que sin perjuicio de las normas contenidas en el Código Civil, establece en forma puntual, entre otros aspectos: los requisitos para ser corredor; las facultades del mismo; la inscripción correspondiente en la jurisdicción. MEXICO Por su parte la Ley y el Reglamento, del Estado de Sonora el México y al en cumplimiento con los objetivos y metas planteadas en la propuesta de crecimiento económico del Plan Estatal Desarrollo 1998 2003, promulgó la ley de 21 de mayo de 2002. Con dicha norma y por iniciativa del Poder Ejecutivo se propuso en forma general las normas y principios que regulen el funcionamiento de los agentes inmobiliarios, condicionando la misma a la obtención del registro respectivo del Estado. Además faculta para establecer inspecciones; así como la instauración de infracciones y sanciones aplicables a los agentes inmobiliarios.


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En suma, la legislación comparada tiene por finalidad ordenar y establecer limitaciones y prohibiciones a la actividad de los agentes inmobiliarios, en salvaguarda de los vendedores, compradores y adquirientes en general. Es de subrayar que la iniciativa legislativa que se pretende no se encuentra inspirada solamente en la legislación nacional sino que por el contrario, en el caso en particular, nace en respuesta al vertiginoso crecimiento que en los últimos cinco años a tenido el mercado inmobiliario, tanto la oferta del sector público como el privado, por ello la necesidad de legislar en un ámbito cada vez mas creciente y demandante del servicio relativo a las operaciones inmobiliarias y afines; campo que según las proyecciones, no solamente tiende a mantenerse en forma sostenida sino que se proyecta como un sector de crecimiento progresivo, constante y acelerado. En el Perú existe un gremio que agrupa a un centenar de corredores de inmuebles, denominado la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios fundada en el año 1997 por un grupo de agentes inmobiliarios. Dicha entidad tiene por finalidad la organización, el fomento, la realización y la promoción de las actividades correspondientes al servicio inmobiliario. Sin embargo dicho esfuerzo resulta insuficiente, siendo necesario emitir una ley que ordene y establezca las limitaciones y prohibiciones a la actividad de los agentes inmobiliarios. La propuesta legal consagra como predios para los efectos de la aplicación de la ley, al suelo, subsuelo y sobresuelo, los predios rurales, semi-urbanos y urbanos, las edificaciones en general, los terrenos sin construir, los edificios rodantes o flotantes y los derechos sobre inmuebles. De otro lado se establece que los agentes inmobiliarios cumplan con presentar sus antecedentes penales y tratándose de personas jurídicas a través de su representante legal, haciéndose extensivo dicho requisito a los socios o asociados que la conforman. Lo cierto es que dicho esquema resulta innecesario toda vez que la libertad de asociación permite a los agentes inmobiliarios agruparse como personas jurídicos sin que para ello se requiera que la ley lo reitere. En este orden de ideas, los agentes inmobiliarios pueden actuar individualmente o mediante la formación de personas jurídicas lo que queda a la libertad de quienes se encuentren certificados. Si bien ambas propuestas legislativas definen la relación entre el Agente Inmobiliario y su cliente, como un Contrato de Intermediación Inmobiliaria o como un Contrato de Corretaje, y desarrollan en forma extensa las obligaciones y derechos de cada una de las partes; es menester, que se señale que la regulación


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legislativa en materia contractual forma parte de un cuerpo legal autónomo e independiente, como es el Código Civil de 1984, que agrupa la reglamentación normativa de los contratos típicos o nominados. Por lo que por razones de técnica legislativa y de sistematización es conveniente que en el futuro se incorpore como capítulos específicos del Código Civil, como no a manera de propuesta a raíz del proceso de reforma del mencionado Código a cargo de una Comisión Especial. Evitando por tanto la legislación dispersa o aislada en materia contractual. El Contrato de Corretaje, es aquel en cuya virtud una de las partes denominada "corredor' se obliga frente a otra denominada "comitente" a desarrollar una actividad encaminada a influir de manera determinante en la conclusión de un contrato sin que exista una relación de dependencia o representación entre ellos; dicha actividad se desarrolla a cambio de una remuneración denominada "comisión" que se le abonará al corredor, si es que el contrato que desea celebrar el comitente con un tercero se llega a concretar. De otro lado, destaca el aspecto relativo a la fiscalización de los agentes inmobiliarios que serán susceptibles de fiscalización por parte de la con lo cual se incrementaría la recaudación en este sector. La finalidad del contrato de corretaje es de orientar o facilitar la venta o arrendamiento de inmuebles. Sin embargo, es un contrato que la doctrina jurídica denomina aleatorio, debido a que el corredor no tendrá derecho a su comisión, si es que no se celebra el contrato proyectado, a pesar que haya efectuado todas las gestiones posibles para su celebración. El corretaje tiene un carácter esencial, que estriba en su función instrumental. La legislación española caracteriza al contrato de corretaje como unilateral, puesto que se infiere que el corredor no se obliga a nada puesto que la parte obligada es el proponente, el cual asume su obligación de compensar pecuniariamente al corredor, pero siempre y cuando éste logre concertar la oportunidad del negocio y la persona ad hoc. La legislación comparada en concordancia con la doctrina universal como es el Código de Comercio Colombiano, el cual es su artículo 1340, establece que se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente inmobiliario a fin de celebrar un negocio comercial. Se destaca en términos generales tres particularidades:


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a) El corredor debe ser un experto especialista en el mercado de bienes y servicios del sector comercial donde efectúa sus actividades; así mismo debe tener conocimientos jurídicos, contables, financieros, etc.

b) El corredor, debe ocuparse como agente intermediario al margen de estar profesionalmente dedicado a esta actividad, el corredor debe dedicarse habitualmente a estas actividades de intermediación. Aquellos que se dedican eventualmente no son corredores.

c) El corredor no tiene la calidad de mandatario ni comisionista del proponente, no actúa en su nombre ni representación, es una persona que no participa en la celebración del contrato, su función strictu sensu es la intermediación.

De otro lado, conforme lo establece el artículo 58" de la Constitución Política del Perú, la iniciativa privada es libre, por lo que existe una Iibertad de competencia en este tipo de contratos, ello en la medida que la libre iniciativa de todos confluye en el mismo mercado bajo forma competitiva. En este sentido, toda persona natural o jurídica dentro de los límites de la Ley puede ofrecer en el mercado un servicio o producto y los consumidores a la vez tienen la libertad de contratar con la persona que se ajuste a sus requerimientos para satisfacer sus necesidades, quedando a criterio de los futuros comitentes el elegir a una persona capacitada en la materia, ya que no debemos dejar de lado que en nuestro medio es muy común que el comitente contrate a un corredor no sólo en función a sus cualidades profesionales sino también lo puede hacer por sus cualidades personales. En tal sentido, el presente Proyecto de Ley busca profesionalizar el corretaje con el fin de buscar seguridad jurídica en la prestación del servicio: poniendo así al servicio del mercado inmobiliario la posibilidad que los futuros comitentes decidan por una asesoría calificada y certificada en la materia. Sin embargo, respetando de modo irrestricto la autonomía privada de los contratantes consagrada en el artículo 354º del Código Civil, el consumidor será quien finalmente decida por escoger en el mercado a un corredor profesional, debidamente capacitado a uno ocasional para llevar a cabo la transacción que desee realizar, siendo exclusivamente consecuente por la decisión que libremente tome. Cabe agregar que si bien es cierto que la generalidad de la doctrina jurídica destaca la profesionalización del corredor inmobiliario, es decir que éste debe gozar de un especial conocimiento del mercado sobre bienes inmuebles, no se puede limitar o negar que pueda actuar como corredor alguien que ocasionalmente brinde este servicio por circunstancias especiales. Por ello la


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norma ha previsto una etapa inicial o de transición en el que los agentes inmobiliarios que vienen realizando actividades en el mercado pueden seguir realizando dichas funciones y la ley les confiere un plazo de tres (3) años de adaptación. En puridad lo que efectúa la formula legal propuesta, es reemplazar el esquema de la relación jurídica contractual, de naturaleza obligacional, por el establecimiento de un vínculo entre el agente inmobiliario y el Estado, a partir de una relación jurídica de naturaleza administrativa, por la cual se le exigirá la inscripción previa para su actuación como agente con reconocimiento estatal, además de otros requisitos conducentes a otorgar garantías a las transacciones en donde intervienen. De hecho una norma más compleja y con mayores alcances podría darse a futuro, de la evaluación realizada se observa como conveniente, en esta etapa inicial un esquema básico que luego, con el tiempo, podrá desarrollarse en forma completa de acuerdo a los requerimientos del mercado. Además dicho marco general podrá ser complementado vía reglamentaria. CARÁCTER FACULTATIVO DE LA ETAPA INICIAL De otro lado, la iniciativa legal pretende formalizar una actividad que a la fecha se viene realizando en forma libre; en tal sentido, y con el objeto de evitar una falta o una reducción en la prestación del servicio, con el consiguiente perjuicio de los consumidores, de un mercado en crecimiento constante. Por ello se ha adoptado el criterio de establecer una “vacatio legis” periodo en el cual se permitirá la adecuación de la situación actual a la formalización de la carrera vía el reconocimiento del Estado; a su vez, hará posible que las universidades e institutos superiores, diseñen y convoquen a dicha capacitación especializada, que en forma inicial será facultativa y luego de aquí a tres años, obligatoria. Esta etapa permitirá que un promedio de 5,000 agentes inmobiliarios puedan formalizarse y sumar a su experiencia mayores conocimientos; además del respaldo y la seguridad que otorgará contar con el reconocimiento del Estado para dicha labor. VII.- ANÁLISIS COSTO - BENEFICIO Los beneficios de aprobarse el presente Proyecto de Ley son los siguientes: 1.- El Proyecto de Ley ofrece seguridad jurídica a los participantes en el mercado inmobiliario que deseen utilizar el servicio de la intermediación inmobiliaria, por Io que de este modo se crean las condiciones para reducir el índice de la comisión


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de delitos relacionados a esta actividad llevados a por improvisados agentes inmobiliarios o por personas sin escrupulosos en perjuicio de terceros. 2.- La exigencia de requisitos para obtener la licencia de agente inmobiliario, contribuirá a la formalización de la actividad de intermediación inmobiliaria, lo que a su vez garantizará la seguridad jurídica de las transacciones, siendo consecuencia de esto que la informalidad en dicha actividad quedará reducida, lo cual contribuirá al fortalecimiento de la actividad del agente inmobiliario, generando nuevas fuentes de trabajo en el mercado. 3.- El Proyecto de Ley tiene una incidencia positiva en materia tributaria, pues permite que la Administración Tributaria tenga mayores y mejores posibilidades de fiscalizar y percibir los tributos a que los agentes inmobiliarios están obligados por Ley. 4.- El Proyecto de Ley permitirá revalorar la actividad del agente inmobiliario convirtiéndola en una carrera especializada con profesionales de nivel en beneficio de aquellos actores del mercado inmobiliario, que busquen profesionalismo y seguridad jurídica en sus transacciones, logrando no sólo el beneficio de aquellas personas que se dediquen a esta actividad, sino el beneficio de la sociedad en su conjunto. La presente propuesta legislativa no conlleva gasto para el Erario Nacional. Por el contrario permite el ingreso de recursos propios por pago de derechos a la SUNARP y al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, quienes podrán financiar el sistema de registro y fiscalización, respectivamente, con los pagos que se realicen. No se crea ningún fondo estatal con tal propósito. VIII.- EFECTO DE LA NORMA EN LA LEGISLACION NACIONAL El presente Proyecto de Ley, no contraviene la Constitución, ni otras normas de carácter imperativo; precisándose que con la aprobación del presente Proyecto de Ley, se otorgaría tipicidad al Contrato de Corretaje.


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Vinculación con el Acuerdo Nacional y de la Aqenda Leqislativa. De acuerdo con la Vigésimo Primera Política de Estado contemplada en el Acuerdo Nacional, se tomó el compromiso de desarrollar la infraestructura y vivienda con el fin de eliminar su déficit, hacer al país más competitivo, permitir su desarrollo sostenible y proporcionar a cada familia las condiciones necesarias para un desarrollo saludable en un entorno adecuado; así el Estado, en sus tres niveles se convierte en el facilitador y regulador de estas actividades y fomentará la transferencia de su diseño, construcción, promoción, mantenimiento u operación, según el caso, al sector privado. En tal sentido, la propuesta de legislar la actividad de corretaje inmobiliario no es ajena a los alcances del Acuerdo Nacional, en tanto se ofrece la posibilidad a la sociedad de contar con una asesoría capacitada al momento venta, alquiler, usufructo, entre otros, a través de la Fórmula Leqal de concluir un contrato de compra regulación de dichas actividades. VIII.- CONCLUSION Por las razones expuestas en el presente Dictamen, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 70° del Reglamento del Congreso de la República, la Comisión de Vivienda y Construcción, recomienda la Aprobación de la Propuesta Legislativa con el siguiente texto:

El Congreso de la República Ha dado la Ley siguiente:

TEXTO SUSTITUTORIO

LEY OUE ESTABLECE LA OBLIGATORIEDAD DEL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO

TITULO I

DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO I

GENERALIDADES ARTÍCULO 1º.- OBJETO DE LA LEY La presente ley regula la actividad del Agente Inmobiliario quien desarrolla el servicio de intermediación destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta,


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cesión, uso, usufructo, permuta y otra operación inmobiliaria, a título oneroso, de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos. ARTÍCULO 2º.- DEFINICIONES Para los efectos de esta Ley, se entiende por: l. Agente Inmobiliario con Registro: La persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado de acuerdo a lo dispuesto en esta Ley, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica ll. Bienes inmuebles: Son bienes inmuebles para los efectos de esta Ley, el suelo, subsuelo y sobresuelo, Ios predios rurales, semiurbanos y urbanos, las edificaciones en general, los terrenos sin construir, los edificios rodantes o flotantes y los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro respectivo. llI. Operaciones Inmobiliarias de Intermediación: Las operaciones de intermediación relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización, asesoría y consultoría sobre los mismos. IV.- Oferta: Toda propuesta verbal o escrita, conocida por el destinatario, que tiene por finalidad la celebración de un contrato sobre un bien inmueble. V.- lntermediado: Quien contrata con un Agente Inmobiliario con el objeto de realizar operaciones inmobiliarias.

CAPITULO II RECONOCIMIENTO DEL AGENTE INMOBILIARIO

Artículo 3º. Reconocimiento del Agente Inmobiliario El Agente Inmobiliario ejerce su función con reconocimiento estatal a partir de su inscripción en los Registros Públicos. Artículo 4º.- Requisitos de Inscripción El registro como Agente Inmobiliario, en el registro que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos SUNARP, exige la presentación de los siguientes requisitos:


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1. Constancia expedida a favor del interesado que acredite haber aprobado el Curso de Especialización para Agentes Inmobiliarios, cuya malla curricular tendrá una duración no menor a doscientas (200) horas lectivas, según aprobación del mencionado Sector. 2. Declaración Jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles de quien solicita la inscripción. 3. Copia certificada del Documento Nacional de identidad del solicitante. 4. Declaración Jurada del domicilio del solicitante. 5. Constancia de no registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria referida a delitos cometidos en ejercicio de actividades de intermediación inmobiliaria, delitos contra el patrimonio, a delitos contra la confianza y la buena fe en los negocios. 6. Los demás que establezca la presente Ley y su Reglamento. Artículo 5º.- Efectos jurídicos de la inscripción El registro constituye el reconocimiento estatal de la idoneidad del agente inmobiliario para desarrollar actividades de intermediación inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurídica a las operaciones en que éste interviene. Artículo 6º.- Promoción de la Capacitación Especializada El Estado promoverá el dictado de cursos de formación, capacitación y/o especialización, por centros de enseñanza especializada, ya sea a través de entidades privadas o a través de los Ministerios de Educación, Trabajo y Promoción del Empleo, Justicia, y Vivienda, Construcción y Saneamiento; en las materias relacionadas a la intermediación inmobiliaria. Artículo 7º.- Deberes del Agente Inmobiliario Son deberes del Agente Inmobiliario: 1. Actuar en los contratos sobre bienes inmuebles, a que se refiere el numeral lll del artículo 2º de la presente Ley, bajo el principio de la buena fe y de transparencia; y conforme a los usos y costumbres propios del ejercicio de la actividad.


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2. Asesorar a los propietarios, compradores o a quien pretenda realizar una operación inmobiliaria en la evaluación comercial para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración, así como elaborar reportes en general sobre cualquier información referente a bienes inmuebles. 3.- Proponer con claridad, precisión y exactitud la información veraz acerca de los negocios en los que interviene, a los propietarios, compradores o a quienes pretenden realizar una operación inmobiliaria. 4. Advertir, orientar y explicar a los propietarios, compradores y a quienes pretendan realizar una operación inmobiliaria en relación al valor y las características de los bienes y respecto de las consecuencias de los actos que realicen. 5. Guardar reserva en lo relativo al ejercicio de sus funciones y, cuando actúe con el carácter de intermediario, no revelar, mientras no se concluya el acto, convenio o contrato, los nombres de los contratantes ni los datos o informes reservados. 6. Remitir semestralmente al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento la información sobre las operaciones inmobiliarias realizadas durante dicho periodo. Artículo 8º.- Infracciones del Agente Inmobiliario Las infracciones de los Agentes Inmobiliarios susceptibles de sanción son las siguientes: 1.- Actuar como Agente Inmobiliario sin contar con el reconocimiento del Estado mediante la inscripción en los registros públicos o actuar sin contar con la renovación vigente. 2.- Actuar en representación de más de una parte en una operación inmobiliaria, sin el consentimiento expreso de todas las partes contratantes. 3.- Ofrecer un bien inmueble al mercado inmobiliario en venta sin el consentimiento de su propietario expresado en un documento escrito de fecha cierta. 4.- Comprometer o prestar servicios respecto de bienes inmuebles en los cuales tenga, o pueda tener, algún interés personal, directo o indirecto a menos que dicha circunstancia sea comunicada.


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5.- Exagerar, tergiversar u ocultar datos relativos a los bienes inmuebles o relacionadas con las operaciones inmobiliarias en las que interviene. 6.- Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes o utilizar con otros fines los fondos que reciba con carácter administrativo, en depósito, garantía, provisión de gastos o valores en custodia. 7.- Remitir información falsa o incompleta de las operaciones inmobiliarias en las que interviene en su calidad de Agente Inmobiliario.

CAPITULO III

DE LA INSCRIPCIÓN EN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PUBLICOS

Artículo 9º.- Del Registro de Agentes Inmobiliarios La Superintendencia Nacional de Registros Públicos organizará un registro administrativo, adscrito al Registro de la Propiedad Inmueble, en el que se inscriben los agentes inmobiliarios que hayan cumplido con los requisitos correspondientes de acuerdo a lo establecido en la presente Ley y en su Reglamento. Para tal efecto, queda facultada la Superintendencia Nacional de Registros Públicos para establecer el monto de los derechos administrativos respectivos. El funcionamiento del Registro del Agente Inmobiliario será regulado en el Reglamento de la presente Ley. Artículo 10º.- De las funciones de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, a efectos de la presente Ley, y en relación a la intermediación inmobiliaria, tiene las siguientes funciones: a) Organizar y administrar el Registro de Agentes lnmobiliarios. b) Expedir la constancia de inscripción de Ios Agentes Inmobiliarios para que accedan al referido registro, de acuerdo al procedimiento establecido en el Reglamento. c) Expedir la renovación de la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios, previo cumplimiento de los requisitos que establezca el Reglamento.


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d) Expedir constancias o certificaciones de los actos que se inscriban en el Registro de Agentes Inmobiliarios. e) El control, y sanción de los Agentes Inmobiliarios registrados, por el incumplimiento de los deberes establecidos en la presente Ley y su Reglamento.

CAPITULO IV FACULTAD SANCIONADORA DEL

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCION Y SANEAMIENTO Artículo 11º.- Sanción Administrativa al Agente Inmobiliario Se le confiere la facultad sancionadora al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, a fin que aplique las sanciones administrativas a los Agentes Inmobiliarios que incurran en las infracciones contenidas en el artículo 8º. Las sanciones administrativas según la gravedad de caso pueden ser: 1. Amonestación escrita 2.- Multa hasta por la suma equivale a 5 Unidades Impositivas Tributarias 3. Suspensión hasta por un año de la licencia de Agente Inmobiliario. 4. Cancelación definitiva de la licencia de Agente lnmobiliario con comunicación al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Artículo 12º.- Fundamento de la Sanción La sanción que imponga el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se aplica con sujeción a los principios de la facultad sancionadora a que se contrae el artículo 230º de la Ley Nº 27444, debiendo constar entre los motivos de la Resolución lo siguiente: 1. Los daños y perjuicios que se hayan ocasionado por las actividades los agentes inmobiliarios licenciados. 2. La gravedad de la infracción. 3. El carácter intencional o no de Ia acción u omisión constitutiva de la infracción; y, 4- La reincidencia del infractor.


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Las sanciones dispuestas en la presente ley se aplican sin perjuicio de las responsabilidades de naturaleza civil o penal a que hubiere lugar por los hechos objeto de sanción administrativa. Artículo 13º.- Impugnación de las sanciones Las sanciones impuestas podrán ser impugnadas de conformidad con los medios impugnativos previstos en la Ley Nº 27444 Ley del Procedimiento Administrativo General y en los plazos establecidos en dicha norma y ante las instancias administrativas que determine el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS Y TRANSITORIAS Primera: La inscripción dispuesta en el artículo 9º rige en forma obligatoria a partir de los tres (3) años de la vigencia de la presente ley. Durante dicho periodo, los agentes inmobiliarios que a la fecha realicen las actividades a que se contrae la presente ley, podrán optar por continuar realizando sus funciones sin reconocimiento estatal o de lo contrario inscribirse en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente ley. En consecuencia, en el periodo de tres años establecido en el primer párrafo del presente artículo, el usuario podrá optar por contratar libremente con terceros, que no tengan la condición de Agentes Inmobiliarios reconocidos por Estado o aquellos que si cuenten con dicho reconocimiento según lo dispuesto en la presente ley. Segunda: Las Universidades Públicas y Privadas, así como las instituciones que brindan capacitación especializada en temas vinculados a la intermediación inmobiliaria, podrán celebrar convenios con la Superintendencia Nacional de Registros Públicos, las entidades promotoras a que se refiere el artículo 6º de la presente Ley o con las organizaciones gremiales que agrupen a los Agentes Inmobiliarios, con la finalidad de formar, capacitar y desarrollar cursos de especialización para quienes pretendan ser Agentes Inmobiliarios o cuenten con el registro de Agente Inmobiliario. Tercera: La presente ley entrará en vigencia en el plazo de 90 (noventa) días contados a partir de la fecha de su publicación. Lima, 31 de octubre del 2006


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CESAR ZUMAETA FLORES PRESIDENTE

ISAAC FREDY SERNA GUZMÁN CARLOS BRUCE MONTES DE OCA VICEPRESIDENTE SECRETARIO CARLOS CANEPA LA COTERA RUIZ DELGADO MIRO CONGRESISTA CONGRESISTA GLADIS VILCA ACHATA JULIO HERRERA PUMAYAULI CONGRESISTA CONGRESISTA JHONY PERALTA CRUZ JOSE VARGAS FERNÁNDEZ CONGRESISTA CONGRESISTA


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RAFAEL YAMASHIRO ORE ELSA CANCHAYA SÁNCHEZ CONGRESISTA CONGRESISTA MARTHA MOYANO DELGADO CONGRESISTA CONGRESISTAS ACCESITARIOS GLORIA RAMOS PRUDENCIO JUAN EGUREN NEUENSCHAWANDER CONGRESISTA CONGRESISTA VICTOR GARCIA BELAUNDE CONGRESISTA

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