20Office%20Overview%202%20

2º trimestre 2009

Lisbon Office Overview No 2º trimestre de 2009, o mercado de escritórios de Lisboa registou um nível de absorção de aproximadamente 18.500 m2.

Registou-se um decréscimo de aproximadamente 74% no valor de absorção face ao trimestre homólogo de 2008.

A zona 6 e a zona 2 lideraram o mercado de absorção. Com 6.059 m2 e 3.851 m2 espaços de escritórios ocupados.

2 On Point • Lisbon Office Overview •2º trimestre 2009

Sumário Executivo Ao mesmo tempo que as noticias dão conta de uma evolução positiva na economia europeia, Portugal verifica uma melhoria geral dos seus indicadores económicos.

Esta lufada de ar fresco que nos colocou, no 2º trimestre de 2009 ao lado da economia alemã em termos de crescimento de actividade económica, relançou sinais de esperança em consumidores e empresários portugueses.

Contudo, estes sinais não se reflectiram directamente na actividade imobiliária, nomeadamente no mercado de escritórios de Lisboa.

A sofrer os efeitos da crise, a performance no 2º trimestre do mercado de escritórios de Lisboa ficou marcada por resultados pouco positivos. No total de mercado foram ocupados 18.371 m2, verificando-se um decréscimo de 9% face ao trimestre anterior e 74% face ao período homólogo de 2008.

O nº de operações manteve-se, mas as áreas contratadas sofreram um decréscimo, fruto da necessidade de reorganização de recursos humanos e rentabilização máxima do espaço ocupado.

Apesar do baixo volume de absorção, assistimos a uma ligeira descida da taxa de disponibilidade, em especial na zona 3 e na zona 6, com decréscimos entre 0.3 p.p e 0.29 p.p

Os sectores mais activos ao longo do trimestre foram os sectores de Outros Serviços e TMT´s & Utilities. Há semelhança de trimestres anteriores foram as áreas de actividade que verificam um maior volume de absorção.

Destaque para o facto de a oferta futura se encontrar em contra-ciclo face à procura registada. Em 2009, e caso se confirme a conclusão de todos os edifícios previstos, vamos assistir à entrada de 122.600 m2 de espaços de escritórios novos no mercado lisboeta.

No que diz respeito ao comportamento das rendas, a descida da procura, a renegociação de rendas e de períodos de carência, geraram no mercado uma descida generalizada das rendas prime, mais acentuada nas zonas 1 e 4.

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On Point • Lisbon Office Overview • 2º trimestre 2009 3

Economia no Mundo e Zona Euro De acordo com vários organismos económico-financeiros, o mundo já ultrapassou a pior fase da crise, estando prevista uma ligeira recuperação na zona euro no 2º semestre de 2009. Tomemos como exemplo a Alemanha. A Alemanha registou um crescimento na ordem dos 0,3%. Este aumento na sua actividade económica deve-se a alguns factores, como por exemplo o consumo interno, o investimento público e uma descida das importações comparativamente às exportações.

No entanto, estes sinais positivos que começam agora a surgir não significam uma recuperação rápida e estável do sector económico-financeiro. Ainda que em recuperação, o sector financeiro europeu apresenta alguma fragilidade, necessitada de intervenção ao nível da correcção de desequilíbrios ainda muito presentes. A nível global, o sistema financeiro apresenta uma ligação muito forte com os países industrializados, em particular com os EUA, que lutam por recuperar de efeitos e consequências muitos marcantes de uma crise económica, com precedentes a remontar à Segunda Guerra Mundial.

Embora os riscos de deflação sejam mais diminutos, não se devem ignorar a outros factores que se assumem como ameaças para uma recuperação mais célere do sistema financeiro mundial. O aumento do desemprego, a crise no sector imobiliário com os preços das casas a cair de dia para dia e as perdas verificadas no mercado accionista, são variáveis que irão produzir os seus efeitos negativos nas taxas de inflação.

Economia em Portugal

Portugal contrariou as previsões avançadas pela Comissão Europeia e conseguiu aumentar a sua actividade económica em 0,3%.

Este resultado da actividade económica vem revelar que Portugal se encontra agora em fase de recuperação, tendo sido ultrapassada a fase de recessão.

Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), a economia portuguesa, à semelhança da economia alemã, registou um crescimento de 0,3%, no 2º trimestre de 2009. Em comparação com o período homólogo, o PIB em Portugal sofreu um decréscimo de 3,7%.

Também de acordo com os Inquéritos de Opinião da Comissão Europeia, verificou-se um aumento da confiança dos consumidores no 2º trimestre de 2009. O indicador de confiança verificou igualmente uma melhoria nas actividades de comércio a retalho, serviços, construção e industria transformadora.

No entanto, é importante salientar que à medida que as economias europeias vão recuperando através do restabelecimento do sector financeiro e do sector imobiliário, Portugal deixará a liderança do crescimento económico, à semelhança do que aconteceu este trimestre.

2009 2010 2009 2010Alemanha 0,4 0,7 -5,8 0,6França 0,3 0,8 -2,9 0,6Itália 0,9 1,2 -5 0,3Espanha -0,2 1 -3,7 -0,6Holanda 1,0 1 -4,3 0,4Bélgica 0,5 1 -3,5 0,2Austria 0,6 1 -3,4 0,2Finlândia 1,4 1,2 -4,2 0,4Grécia 1,6 2,1 -0,9 0,3Irlanda -0,7 0,6 -8 -1,6Reino Unido 1,7 1,9 -4 0,8Suécia -0,2 1,1 -4,4 1,1Dinamarca 0,9 1,4 -3 0,6Luxemburgo 0,3 1,8 -3,7 -0,2Suiça -0,4 0,5 -2,1 0,5Portugal -0,1 1,2 -3,9 -0,2

Taxa de Inflação Crescimento do PIBIndicadores Económicos

Fonte: BPI


O Mercado de escritórios Europeu Os primeiros sinais de recuperação da Europa são muito ténues, não exercendo efeitos visíveis muitos positivos no mercado imobiliário europeu.

No mercado de escritórios europeu, as rendas prime continuam a decair, mas a um ritmo mais lento do que o verificado no início do ano 2009. As descidas de renda foram registadas na maioria dos mercados europeus, lideradas por Moscovo com quedas na ordem dos 30% verificadas nos últimos 3 meses, seguida por Dublin (-18%) e Madrid (-10%).

Dada a actual pressão sob as rendas prime, os incentivos concedidos aos ocupantes registaram um aumento ou mantiveram-se em níveis elevados, aumentando a diferença entre rendas prime e rendas efectivas praticadas no mercado.

Observamos que uma percentagem significativa dos ocupantes tem vindo a reduzir as suas equipas de trabalho, evitando ao mesmo tempo custos de recolocação. No entanto, verifica-se uma tendência dos ocupantes procuram tirar vantagens da dinâmica actual que se vive no mercado de escritórios, tentando arrendar espaços de qualidade em melhores localizações.

De um modo geral, a procura de escritórios permanece em níveis relativamente baixos por toda a Europa.

Os volumes de absorção atingiram os 2,1 milhões m2, o que significa um aumento de 9% comparando com o trimestre anterior, mas cerca de 35% abaixo dos volumes registados no mesmo trimestre do ano passado e 30% abaixo da média dos últimos 5 anos.

Os mercados que registaram aumentos mais significativos nos seus volumes de absorção relativamente ao trimestre anterior foram Bruxelas (51%), Madrid (46%), Londres (43%), Hamburgo (27%) e Munique (10%).

Dado o contexto económico actual e as condições financeiras restritivas, existe uma redução de projectos concluídos. Face ao 1º trimestre de 2009, o número de edifícios de escritórios lançados para o mercado diminuiu cerca de 10%, com muitos projectos a serem cancelados ou adiados.

A taxa de disponibilidade europeia aumentou para os 9,3%, sendo que Dublin (21,2%), Moscovo (18,0%), Budapeste (15,0%) e Frankfurt (13,5%) registaram as taxas de disponibilidade mais elevadas.

Os mercados europeus que apresentam taxas de disponibilidade inferiores à média europeia incluem Paris, Londres, Lisboa, Munique, Hamburgo, Madrid, Milão e Varsóvia.

Com os níveis de procura que se espera continuarem fracos e com aproximadamente 4 milhões m2 de stock novo a entrar no mercado na 2ª metade do ano 2009, é esperada que a taxa de disponibilidade aumente ao longo do ano e que possa atingir mais de 10% no final do ano.

Rendas Prime(€/m2/ano) 2º trim 08 %T-o-T % Y-o-Y

Amesterdão 335 0,0 1,5Atenas 360 0,0 -21,1Barcelona 270 -4,3 -16,7Berlim 246 -2,4 -4,7Bruxelas 265 0,0 -7,0Bucareste 264 -8,3 -12,0Budapeste 258 -2,3 -2,3Copenhaga 242 0,0 -14,3Dublin 484 -18,2 -25,5Dusseldorf 270 0,0 0,0Edinburgo 337 0,0 0,0Frankfurt 420 -2,8 -5,4Hamburgo 276 0,0 -2,1Helsinquia 288 0,0 0,0Istambul 360 0,0 -25,5Kiev 407 0,0 -50,0Londres - City 523 -10,0 -28,0Londres - Westend 872 -7,2 -31,8Luxemburgo 456 0,0 -5,0Lion 230 0,0 -8,0Madrid 378 -2,1 -22,7Milão 500 -10,0 -12,3Moscovo 527 -4,8 -63,2Munique 348 -30,0 -4,9Oslo 363 -9,6 -27,8Paris 700 -6,7 -15,7Praga 264 -4,3 2,3Roma 430 0,0 -4,4S. Petersburgo 527 -6,7 -30,7Estocolmo 355 -2,5 -11,4Estugarda 216 0,0 2,9Varsóvia 288 -4,0 -27,3

Fonte: Jones Lang LaSalle European Research variações trimestrais mais negativassem variações trimestrais


O Mercado de escritórios de Lisboa

No 2º trimestre de 2009, o mercado de escritórios de Lisboa registou um valor de absorção na ordem dos 18.371 m2, observando um decréscimo de 9% face ao trimestre anterior e de aproximadamente 74% relativamente ao período homólogo de 2008. As zonas 2 e 6 foram as zonas de mercado com maior volume de ABL absorvido, por oposição às zonas 5 e 4 que obtiveram os piores resultados do trimestre. A taxa de disponibilidade geral sofreu um decréscimo de 0.12 p.p, com as zonas 3 e 6 a registarem as descidas mais significativas. A oferta de escritórios verificou um decréscimo de 1,8% situando-se agora nos 291.742 m2, com a zona 6 a arrecadar a maior fatia de espaços disponíveis, aproximadamente 137.000 m2. No 2º trimestre foram concluídos 13.000 m2 de novos edifícios na zona 2 (9.000 m2) e na zona 5 (4.000 m2). A renda prime registou um decréscimo de 11% face ao período homólogo de 2008, situando-se neste trimestre nos 19€/m2/mês.

Volume de Absorção

Com um volume de absorção total de 18.371 m2, o 2º trimestre de 2009 revelou resultados para o mercado de escritórios de Lisboa pouco animadores e que deixam antever um final de ano semelhante ao observado em 2002, ano em que foram ocupados cerca de 130.000 m2.

À excepção das zonas 1 e 2, todas as outras zonas sofreram decréscimos nos seus volumes de absorção, sendo que as descidas mais acentuadas foram alcançadas pelas zonas 5 (-60%) e zona 4 (-51%), quando comparadas com o trimestre anterior.

Fonte: Jones Lang LaSalle / LPI

De uma forma transversal e apesar de algumas zonas terem registado um ligeiro acréscimo de ABL arrendado, todo o mercado de escritórios de Lisboa acusa os efeitos da crise.

Volume de Absorção por zona – 1º semestre 2004/1º semestre 2009

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1º sem. 04 1º sem 05 1º sem 06 1º sem 07 1º sem 08 1º sem 09

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7

Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI Volume de absorção por semestre 2004/2009

95.539

55.778

83.535

108.234 103.866

38.612

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1º sem. 04 1º sem 05 1º sem 06 1º sem 07 1º sem 08 1º sem 09

Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI

Face ao contexto económico actual, a necessidade de reorganização e adaptação das empresas é uma realidade cada vez mais presente. Como solução de resposta à necessidade de reorganização e melhor aproveitamento dos recursos humanos e financeiros, assistimos a um aumento de operações de downsizing e a uma procura acentuada de espaços com menos de 300 m2.

Há cerca de 8 anos atrás, o cenário vivido no mercado de escritórios de Lisboa resumiu-se a um valor de absorção de aproximadamente 130.000 m2, alcançado por um maior número de operações, mas relativas a áreas médias mais reduzidas face a anos anteriores.

Zonas de Mercado 1º trim. 09 2º trim.09 Variação trimestralZona 1 2.163 2.764 27,8%Zona 2 3.469 3.851 11,0%Zona 3 2.983 2.567 -13,9%Zona 4 2.361 1.160 -50,9%Zona 5 1.970 787 -60,1%Zona 6 6.063 6.059 -0,1%Zona 7 1.232 1.182 -4,1%Total 20.241 18.370 -9,2%

6 On Point • Lisbon Office Overview •2º trimestre 2009 Passados sensivelmente 8 anos, esta descrição assenta, neste momento, no nosso mercado escritórios. O número de transacções aumentou ligeiramente (8%) face ao 1º trimestre de 2009, mas remeteu-se para áreas mais reduzidas.

ABL media transaccionada - 1º sem 04/1º sem 09

601542

506

668641

304

0

100

200

300

400

500

600

700

800

1º sem 04 1º sem 05 1º sem 06 1º sem 07 1º sem 08 1º sem 09


ABL media transaccionada por zona 1º sem 04/1º sem 09

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

1º sem 04

1º sem 05

1º sem 06

1º sem 07

1º sem 08

1º sem 09


Nº de operações 1º sem 04/1º sem 09

159

103

165 162 162

127

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180



Análise por zona

Numa análise mais detalhada por zona, podemos observar que as zonas 1 e 2 continuam a registar os valores de absorção que não apresentam oscilações muito fortes.

Apesar do decréscimo de actividade verificado, temos que ter em conta que são zonas de mercado com uma ABL de oferta disponível baixa, comparativamente a outras zonas de mercado.

No entanto são zonas, que pela sua centralidade gozam de todos os benefícios e vantagens da sua localização e de toda a rede de serviços adjacentes.

Volume de Absorção por semestre – Zona 1 e Zona 2

16.337 16.000

7.945

15.717

7.320

18.820

4.927

14.521

4.209

7.1378.229

13.382

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000


Zona 1 Zona 2 Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI

A Zona 3 foi relançada no mercado com uma aposta na oferta disponível das Torres Colombo, que são sem dúvida o ex-líbris desta zona. No 1º semestre de 2009, o empreendimento Torres Colombo foi palco de uma das maiores operações verificadas este ano. A empresa Cap Gemini ocupou 2.085 m2 na Torre Oriente. Por oposição à ocupação de áreas de grandes dimensões, observamos a excelente performance do edifício WOffice Alvalade, que no 2º trimestre deste ano registou 6 operações de arrendamento num total de 249 m2, dando resposta a uma das maiores tendências de mercado: a ocupação de áreas de pequena dimensão.



9.622

6.887

21.751 21.105

5.5505.710

2.967

376

3.521

11.013

2.5222.009

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000


Zona 3 Zona 4 Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI

Já a zona 4, ao longo dos anos tem vindo a sofrer alterações relativas ao seu estatuto de zona secundária do mercado de escritórios.

De zona histórica, com oferta sem qualidade e desadequada às necessidades das empresas, começa agora a ser reconhecida pelo seu lado histórico, onde estão implantadas empresas e marcas de retalho de prestígio.

É uma zona particularmente apreciada por empresas ligadas aos sectores de consultoria, novas tecnologias, comunicação, moda e publicidade.

Apesar da performance positiva que tem vindo a resultar em números de absorção ascendentes desde o ano 2007, também a zona 4 não escapa ao decréscimo de ABL absorvida, mas apresenta valores que para esta zona de mercado podem ser considerados bastante positivos.

A zona 5, Parque das Nações, registou a maior queda do trimestre, cerca de 60% comparativamente ao 1º trimestre do ano 2009. Dados os valores observados para o 1º semestre de 2009, percebemos que dificilmente a zona 5 conseguirá este ano atingir os níveis de absorção alcançados em anos anteriores.

Não tendo em linha de conta a performance de 2008, que foi de facto excepcional mas devida em 73% ao arrendamento na sua totalidade do empreendimento Office Park Expo pelo Ministério da Justiça, podemos afirmar que no final de 2009 a zona 5 poderá registar um valor de absorção na ordem dos 15.000 m2.

O Edifício Adamastor, o Edifício D. João II e o Art´s Business Center foram os empreendimentos escolhidos para os ocupantes que elegeram esta zona de mercado para implantarem os seus escritórios, ocupando áreas que oscilam entre os 120 m2 e os 690 m2, reforçando mais uma vez a tendência de arrendamento de espaços com dimensões reduzidas.

A Zona 6 é de todas as zonas de mercado, aquela que apresenta resultados mais coerentes.

Oferta muito diversificadas, parques de escritórios novos, equipados com redes de serviços completas e de qualidade, valores de renda competitivos, são factores que explicam o sucesso desta zona, que é a que mais contribui para o ABL absorvido no total de mercado (cerca de 33%).


750

21.41119.307

29.462

24.414

12.122

17.864

10.141

2.757

22.370

16.699

33.129

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000


Zona 5 Zona 6 Fonte: Jones Lang LaSalle/LP

Foto: Edifício Atlantis, Zona 5, Parque das Nações, Lisboa


Taxa de Disponibilidade

A taxa de disponibilidade desceu em todas as zonas do mercado de escritórios de Lisboa, à excepção da zona 5, onde permaneceu estável nos 3,25%. A zona 1 e 4 são as únicas zonas de mercado que ao longo dos últimos anos têm mantido um comportamento muito regular, devido aos valores de absorção registados e à oferta muito escassa ou mesmo inexistente de novos edifícios.

Taxa de disponibilidade por zona – 2º trimestre 2009

6,42

4,16

3,78

3,25

11,92

15,97

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6

Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI Apesar dos baixos volumes de absorção que poderiam prever um aumento da taxa de disponibilidade, tal situação não aconteceu.

Esta situação deveu-se ao facto de no 2º trimestre, a entrada de novos edifícios no mercado ter sido de 13.000 m2, valor que não foi suficiente para causar um aumento da taxa de disponibilidade. No entanto, esta descida poderá vir a ser temporária. A previsão de um nível de absorção baixo para o total do ano 2009, aliada à esperada conclusão de aproximadamente 122.000 m2 de oferta nova fará aumentar a taxa de disponibilidade na generalidade das zonas do mercado de escritórios de Lisboa.

Evolução da taxa de disponibilidade por semestre (%)

9,15

12,68

9,63

6,887,47

13,23

0

2

4

6

8

10

12

14

1º semestre

2004

1º semestre

2005

1º semestre

2006

1º semestre

2007

1º semestre

2008

1º semestre

2009


Oferta Actual e Stock

Oferta actual por zona – 2º trimestre 2009

36.790

43.386

15.327136.630

10.019

14.513

35.079


Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI Actualmente o mercado de escritórios de Lisboa conta com uma oferta total de escritórios disponíveis para ocupação de aproximadamente 292.000 m2, dos quais 120.400 m2 são escritórios novos e 171.400 m2 dizem respeito a espaços para 2ª ocupação.

As zonas de mercado que lideram a tabela de oferta disponível são as zonas 6 e a zona 2, que juntas representam aproximadamente 62% do mercado de escritórios disponíveis.

Se analisarmos estes números tendo em atenção o histórico de volume de absorção aliado à oferta nova que está prevista implantar, chegamos à conclusão que futuramente irão existir zonas com uma oferta disponível muito reduzida.

É o caso conhecido da zona 1, que tem ao longo dos anos verificado níveis de absorção estáveis, mas que não recebe oferta nova.

A solução irá residir na reconversão e aproveitamento de espaços outrora habitacionais e dotá-los com todas as características necessárias à sua eficaz ocupação como espaços de escritórios.

Esta necessidade é reconhecida por todos os players de mercado, mas também é reconhecida a dificuldade de torná-la uma realidade a curto/médio prazo.


Oferta disponível por zona – Escritórios Novos (m2)

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

1º sem 04

1º sem 05

1º sem 06

1º sem 07

1º sem 08

1º sem 09


Oferta disponível por zona – Escritórios Usados (m2)

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 71º sem 04

1º sem 05

1º sem 06

1º sem 07

1º sem 08

1º sem 09


Distribuição do stock por zona – 1º semestre 2009

573.442

1.041.763

405.704446.264

855.555

661.265

294.385



Numa análise mais detalhada por zona no que diz respeito à oferta disponível de escritórios novos, observamos que a zona 1, entre o 1º semestre de 2004 e o 1º semestre de 2009, foi sofrendo variações, sendo que no 1ºsemestre de 2006 verificou-se um pico de oferta nova para o qual contribuiu a conclusão do Edifício Marquês de Pombal com cerca de 10.400 m2 de ABL nova para ocupação.

Na zona 2, verifica-se um decréscimo ligeiro ao longo dos semestres, o que demonstra que a oferta nova que foi sendo colocado nos últimos anos foi sendo absorvida, não existindo margens para variações de aumento de oferta disponível.

A Zona 3 também verifica um decréscimo constante da sua oferta de escritórios novos. Como é do conhecimento geral, o projecto das Torres Colombo veio colmatar uma necessidade de resposta aos ocupantes que procuram áreas de grande dimensão mas que pretendem estar perto do centro da cidade, usufruindo ao mesmo tempo de uma boa rede de transportes e serviços.

O projecto Torres Colombo, do qual já está concluído a Torre Oriente responde a todos estes requisitos e tem provado o seu sucesso no mercado de escritórios de Lisboa.

A zona 4 é a mais estável desta análise. Durante os últimos anos viu a sua actividade de ocupação estagnada em comparação com outras zonas de mercado. No entanto, começa agora a surgir como uma zona de potencial de reabilitação de edifícios com características arquitectónicas únicas que não existem em outras zonas de mercado.

A zona 5, 6 e 7 são as zonas que apresentam mais oscilações na oferta de escritórios novos. A zona 5 e 6 são por excelência as zonas que têm recebido mais oferta nova nos últimos anos, pela possibilidade de expansão que a sua localidade permite.

Relativamente à oferta de escritórios usados, observamos claramente que é um universo de maior dimensão e que representa aproximadamente 59% da oferta total disponível do mercado de escritórios de Lisboa. No 1º semestre de 2009 as zonas que concentram maior volume de oferta usada são as zonas 6 e 2, por oposição às zonas 7 e 4 que verificam os níveis mãos baixos de ABL para 2ª ocupação.


Oferta Futura

ABL concluída por ano (m2)

60.741 57.491

88.478

73.76282.154

122.600

46.700

17.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011


ABL concluída por zona (m2) entre 2004 – 1º semestre 2009

23.175

47.330 45.190

16.600

176.846

113.086

17.500

020.00040.000

60.00080.000

100.000120.000140.000

160.000180.000200.000



ABL média por edifício concluído

4.6505.900

11.300

8.300

6.300 5.800

14.800

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000



Entre os anos 2004 e 2008, o mercado de escritórios de Lisboa recebeu aproximadamente 363.000 m2 de novos edifícios, com o ano 2009 a liderar a tabela com 122.600 m2, seguido do ano 2006 com 88.478 m2.

Desde 2004 foi inaugurada uma média de 6 edifícios por ano, com uma ABL média compreendida entre os 4.650 m2 e os 14.800 m2, demonstrando que o mercado de escritórios de Lisboa é dominado por edificações de pequena e média dimensão.

As zonas 1 e 2 apresentam os edifícios com dimensões mais reduzidas, explicados pelo próprio urbanismo destas áreas da cidade de Lisboa onde não existe espaço para construção nova.

A Zona 5 e a zona 6 são as duas zonas de expansão natural do nosso mercado de escritórios de Lisboa, que devido às suas características, permite uma forte expansão e consequente aposta dos promotores.

Quem passa hoje pelo Parque das Nações e olha em seu redor, facilmente se apercebe do enorme complexo de edifícios de escritórios que existe nesta zona.

Esta zona é o melhor exemplo de edifícios com designs modernos que na sua maioria são sedes de algumas das mais prestigiadas marcas nacionais e multinacionais.


Performance dos sectores de actividade

ABL transaccionada por semestre

8.480

938

12.357

26.592

6.175

6.041

6.207

33.514

10.412

16.247

5.088

19.749

1.249

7.338

25.210

18.485

7.851

1.470

2.547

13.044

1.659

1.901

1.088

8.055

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

Consultores &Advogados

Estado, Europa eAssociações

Farmacêuticas

Outros Serviços

Produtos consumo

Serviçosempresas

Serviçosfinanceiros

TMT´s & Utilities

1º semestre 2007 1º semestre 2008 1º semestre 2009 Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI

ABL média por semestre

404

313

951

380

772

378 56

4

1117

306

3249

509

212 41

6 489

1801

924

341

294

318

278

184 47

5

218 32

2

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Consultores &Advogados

Estado, Europa eAssociações

Farmacêuticas

Outros Serviços

Produtos consumo

Serviçosempresas

Serviçosfinanceiros

TMT´s & Utilities

1º semestre 2007 1º semestre 2008 1º semestre 2009 Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI

As dez maiores operações de arrendamento 1º semestre 2009

Dificuldades financeiras, despedimentos, reorganização de prioridades e objectivos, reestruturação de recursos humanos, operações de downsizing obrigatórias, tudo são factores que estão na base da fraca performance de alguns dos sectores de actividade.

Outros serviços, TMT´s & Utilities e Consultores e Advogados foram os sectores de actividade que ocuparam maior volume de absorção ao longo do 1º semestre de 2009.

O sector financeiro foi sem dúvida o mais afectado, apresentando uma ocupação menos dinâmica, explicada por todo o contexto económico actual que não deixa margem para fazer da procura de novos escritórios uma prioridade máxima.

Numa solução de manutenção das mesmas instalações e face às condições económicas, os ocupantes optam por renegociar rendas evitando a todo custo gastos adicionais com a mudança para novas instalações.

Zona Edificio Área (m2) Sector de Actividade 3 Torres Colombo 2.085 Consultores e Advogados 6 Parque Oriente 1.553 TMT´s & Utilities 6 Lagoas Park 1.527 Outros Serviços 7 CCB 1.232 Serviços Empresas 3 Via Roma 1.096 TMT´s & Utilities 6 Quinta da Fonte – Ed. D. Maria 1.082 Outros Serviços 3 Ex. Edifício da bolsa de Valores de Lisboa 972 TMT´s & Utilities 2 Amoreiras Square 934 Outros Serviços 6 Lagoas Park 928 Outros Serviços 6 Lagoas Park 868 Outros Serviços


21,50

19,00

17,00

16,50

13,50

15,50

17,00

11,00

16,50

18,50

16,00

14,00

2ºtri

m. 2

008

2ºtri

m. 2

009

21,50

19,00

21,50

19,00

17,00

16,50

17,00

16,50

13,50

15,50

13,50

15,50

17,00

11,00

17,00

11,00

16,50

18,50

16,50

18,50

16,00

14,00

16,00

14,00

2ºtri

m. 2

008

2ºtri

m. 2

009

2ºtri

m. 2

008

2ºtri

m. 2

009

2ºtri

m. 2

008

2ºtri

m. 2

009

Map

a de

ren

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e L

isbo

a


Especial Zona 1

Zona Prime do Mercado de Escritórios de Lisboa A Zona 1, denominada de Zona Prime do Mercado de Escritórios de Lisboa fica situada no centro da cidade de Lisboa, abrangendo zonas como o Saldanha, Marquês de Pombal e Av. da liberdade (ver legenda da pág. 14).

É uma zona onde estão implantados aproximadamente cerca de 573.500 m2 de espaços de escritórios, dos quais 292.000 m2 constituem oferta disponível.

Fortemente ocupada por empresas ligadas ao sector financeiro, consultores & advogados e outros serviços a empresas, é uma zona que goza de notoriedade conseguida por vários factores:

• Localização de empresas e marcas de prestigio • Excelente rede de transportes e serviços • Proximidade ao Aeroporto de Lisboa Ao longo dos últimos anos, a Zona 1 tem registado uma procura estável. No entanto, e devido à falta de oferta nova nesta zona de mercado, a procura começa agora a retrair-se.

Os critérios de selecção de um espaço de escritórios mudaram ao longo dos anos. As especificidades técnicas, as necessidades humanas, a necessidade de aproveitamento máximo do espaço para uma rentabilização eficaz do investimento efectuado, são directivas de qualquer empresa na procura de um espaço para a sua empresa.

A zona 1, pelas características do seu urbanismo não permite a construção de uma oferta nova, sendo que a solução passa pela reabilitação de espaços antigos, fornecendo-lhes elementos técnicos que lhes permitam ser ocupados e preencherem todos os requisitos standard de qualquer empresa que actue em qualquer sector de actividade.

Perante este cenário, e somando o facto de que existem zonas no mercado de escritórios de Lisboa que oferecem instalações novas, totalmente equipadas, com redes de transportes e serviços em constante melhoria e apreços mais competitivos, a zona 1 começa a sentir a competição.

Prova disso, é o comportamento da sua renda prime, que após dois anos sempre muito próximo da fasquia dos 264€/m2/ano,

iniciou o seu percurso de descida, situando-se neste momento nos 228€/m2/ano.

Se em grande parte esta descida se deve à crise financeira que atingiu todos os mercados europeus e Lisboa não foi excepção, esta descida fica a dever-se também à qualidade de oferta de outras zonas de mercado, que detêm em carteira um maior leque de edifícios que apresentam opções de ocupação mais flexíveis, modernas, dinâmicas e a preços mais atractivos.

Não obstante, a zona 1 é por excelência o centro de escritórios de Lisboa, sendo a 1ª opção de escolha para muitas empresas que procuram centralidade e proximidade aos seus clientes.

Nos últimos 6 anos foram concluídos cerca de 23.200 m2, correspondentes aos Edifícios Liberdade 36, Classique, Sousa Martins, Marquês de Pombal nº 3 e Edifício Palmela.

Mapa de ruas da zona 1


Edifícios Top

Tivoli Forum Av. Liberdade 180

Alguns dados estatísticos ABL disponível, ABL construída e Volume de absorção anual 2004 – 1º semestre 2009

59.576

77.878

4.927

36.79034.69436.247

55.193

0 005.381

10.3927.500

22.96130.12431.340

22.251

8.530

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

2004 2005 2006 2007 2008 1º semestre 2009

ABL disponivel ABL construída Volume de absorção anual Fonte: Jones Lang LaSalle/LPI

Nº operações/ABL média transaccionada 2004 – 1º semestre 2009

45 31 52 72 5221

477

275

597

418 442

234

0

100

200

300

400

500

600

700

2004 2005 2006 2007 2008 1º semestre2009

Nº operações ABL média


Evolução das rendas prime e renda média 2005 – 1º semestre 2009

19,00

16,00

21,5021,0020,0019,50 18,00

16,0017,0017,00

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

2005 2006 2007 2008 1º semestre2009

Renda Prime Renda Média


Liberdade 190 Av. Liberdade 190

Café Lisboa Av. da Liberdade 131

> nº de operações Studio Office Marquês de Pombal 32 Monumental 25 Castilho 23 Atrium Saldanha 18 Liberdade 245 13

> volume de ABL (m2) Monumental 8.609 Castilho 165 7.640 Palácio Sottomayor 7.409 Alexandre Herculano 50 4.873 Heron Castilho 4.659


Mapa de Escritórios de Lisboa

Prime CBD (Zona 1): Av. Liberdade até Saldanha; Praça do Saldanha; Rotunda do Marquês Pombal; Rua Castilho; Barata Salgueiro; Rosa Araújo; Mouzinho da Silveira; Duque de Palmela; Rua Braamcamp; Alexandre Herculano (da Av. Liberdade até ao Rato, exclui a parte direita à Av. Liberdade); Rua Rodrigo da Fonseca; Av. Joaquim António de Aguiar (até à Rodrigo da Fonseca); Troços perpendiculares entre a Rua Rodrigo da Fonseca e à Rua Castilho; Rua Camilo Castelo Branco (até à Duque de Loulé); Rua do Salitre (da Av. Liberdade até à Rodrigo da Fonseca, a que corresponde o n.º 119 da rua do Salitre). CBD (Zona 2): Norte: Rotunda de Entrecampos; Este: Av. Roma/Manuel da Maia (exclusive) até à Rovisco Pais; Sul: Saldanha (não incluído) mais perpendicular do lado direito à Av. Fontes Pereira de Melo e delimitado pela Av. Duque de Loulé; Oeste: Praça de Espanha (não incluído) até à Av. António Augusto de Aguiar; Zona das Amoreiras (incluída na Zona 2); A Sul: do cruzamento da Av. Joaquim António Aguiar/ Rua Rodrigo Fonseca; A Norte: até à Rua Joshua Benoliel; Até à Av. Marquês da Fronteira; Até ao Rato pela Rua Filipe Nery e Artilharia Um. Zona Nova Escritórios (Zona 3): A Norte: 2ª circular; A Sul: Entrecampos até Av. Berna (excluídos); A Oeste: Eixo Norte-Sul/Av. José Malhoa; A Leste: Av. Roma/Av. Brasil/ Campo Grande; Inclui Praça de Espanha, Av. Dos Combatentes, Av. José Malhoa, Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Sete Rios/Laranjeiras. Zona Secundária (Zona 4): A Sul: Rio Tejo entre Santa Apolónia e Alcântara, inclui toda a baixa até aos Restauradores e Lapa/Infante Santo; A Norte: Praça do Areeiro; A Oeste: Almirante Reis e quarteirões adjacentes até à Estefânia (fronteira com zona 2); A Leste: Almirante Reis e quarteirões adjacentes até à Afonso Costa/Rotunda das Olaias. Parque das Nações (Zona 5): Parque das Nações Corredor Oeste (Zona 6): Fora do perímetro de Lisboa, Corredor Oeste até Porto Salvo; Exclui concelho de Sintra; Inclui Carnaxide, Alfragide e perímetro da zona da Amadora. Zona 7: Todos os escritórios situados fora das zonas estabelecidas são englobados na designada zona 7, que geograficamente corresponde a toda a área de Lisboa não considerada nas zonas 1 a 6.


Índice dos Sectores de Actividade

Sector Actividade Sector ActividadeAdvogados AssociaçõesConsultadoria Cientifica Autoridade telecomunicaçõesConsultadoria de ambiente Caminhos de ferroConsultores Câmaras MunicipaisConsultoria e estudos de ambiente e segurança Câmaras de ComércioConsultores de Engenharia DGFProjectos de Engenharia EmbaixadaInstrumentos médicos e óptica Institutos PúblicosLabortórios Farmaceuticos Min istérios - EstadoMédicos Fundação de beneficiênciaConsultores de Saude Instituição PúblicaProdutos farmaceuticos União de armazinistasSaude Automove is -ImportadoresFarmácias - Artigos e Equipamentos Café - Armazenistas e Retalhistas - Produtos alimentaresLaboratórios - Artigos e Equipamentos Carnes verdesOrtoped ia - Artigos e aparelhos CereaisPsicólogos DesportoAcessórios e peças para automóveis e camiões ElectrodomésticosAutomoveis - Aluguer Higiene - Artigos e EquipamentosAgência de Viagens PneusBordados e abajours MariscosConstrução Moda e costureirosConstrução Civil Produtos AlimentaresDecoração - Artigos Pronto-a-vestirEspéctaculos- Organização e Promoção RefrigerantesEstruturas metálicas BancoExportação e importação Cartões de crédito e DébitoFlores Gestão de SinistrosGarrafas, Frascos e Garrafões - Fabricantes SegurosInvestimentos Imobil iários Serviços de CorretagemPetróleo - empresas Sociedades GestorasMateriais de Construção Artes gráficasProdutos quimicos Comércio de Equipamentos de telecomunicaçõesPromoção imobiliá ria Distr ibuição de Energ ia

Propriedades - Compra e Venda ComputadoresRemodelação e restauro de interiores CTT - Correios

Representação de marcas automóveis Distr ib. Produtos ComunicaçãoTurismo Editores

Aud itores ElectrónicaAgência Comunicação Informática - Serviços, Internet

Automóveis - Gestão de frotas Infra-estruturas internetCentro de Escritórios Jornais e Revistas de Futebol

Consultores Imobiliários JornalEmpresas de Avaliação Rádio Estações

Certificação de qualidade Serviços de consultadoria e in formática unipessoalContabilidade - Escritór ios e Serviços Sistemas de Informação

Design Soluções Dig itaisFormação Profissional Soluções informáticas

Pub licidade - Agências e Serviços Telecomunicações Remessas Telémove is - Venda e Aluguer

Serviços de marketing Televisão - Estações, Televisão - ProduçõesTrabalho temporário TMT

Transportes Maritimos Nota: Índice de Sectores de Actividade de acordo com a classificação atribuida pelo LPI

Serviços Empresas

Serviços Financeiros

TMT´s & Utilities

Classificiação LPIClassificação LPI

Consultores e Advogados

Estado, Europa e Associações

Farmacêuticas e Saúde

Outros Serviços

Produtos de Consumo


Acerca da Jones Lang LaSalle

Nos últimos 12 anos conseguimos solidificar a nossa operação no mercado imobiliário nas áreas de avaliações, consultoria, comercialização, gestão integrada, investimento imobiliário e soluções corporativas para empresas.

A nossa vocação é dar resposta a promotores, investidores e ocupantes, acompanhando de perto todo o ciclo de um projecto imobiliário.

Desde 1997 temos vindo a acumular experiência nas áreas de Centros Comerciais, Retail Parks e Factory Outlets, sendo hoje líderes incontestáveis em consultoria e comercialização.

No sector de escritórios actuamos desde 2002 e alcançámos já uma posição de destaque em Agência e de liderança em Corporate Solutions no mercado nacional.

A Jones Lang LaSalle é reconhecida por se assumir como um verdadeiro parceiro de negócios e está cotada entre as 400 melhores empresas do mundo.

Os nossos serviços

• Consultoria

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• Gestão de Edifícios

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Lisboa Av. Duque d´Ávila nº 141 1ºdto 1080-051 +351 21 358 32 22 +351 21 358 32 23 Manuel Puig Director Geral Lisboa +351 21 358 32 22 [email protected] Mariana Seabra Directora de Agência de Escritórios Lisboa +351 21 358 32 22 [email protected] Cristina Cristovão Directora de Consultoria & Research Lisboa +351 21 358 32 22 [email protected] Nota: Os dados apresentados são elaborados com base nos valores indicados pelo LPI. No entanto, estes valores poderão sofrer ligeiras alterações motivadas pelas correcções efectuadas em cada trimestre.

Lisbon Office Overview – 1º trimestre 2009 On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends.

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