株式会社レオパレス21証券コード　8848http://www.leopalace21.co.jp

株主・投資家の皆様へ

第34期報告書2006年4月1日～2007年3月31日

■ 会社概要（2007年3月31日現在）

会 社 名

本 社

代 表 取 締 役 社 長

設 立

資 本 金

発 行 済 株 式 総 数

上 場 市 場

事 業 内 容

従 業 員

宅地建物取引業者免許

建 築 工 事 業 許 可

一級建築士事務所登録

貸 金 業 登 録

加 盟 団 体

関 係 会 社

■ 役　　員（2007年6月28日現在）

代表取締役社長

専 務 取 締 役

常 務 取 締 役

常 務 取 締 役

常 務 取 締 役

取 締 役

取 締 役

取 締 役

北川　　芳輝 ｠｠

深山　　英世 ｠

西田　　次郎

上原　　義則

深山　　忠広｠

木村　　　鋼

三池　　嘉一

阿部　　　聡

取 締 役

取 締 役

取 締 役

取 締 役

常 勤 監 査 役

常 勤 監 査 役

常 勤 監 査 役

監 査 役

北川　　洋輔

武田　　　浩

深山　　将史

持田　　直道

香田　　義隆 ｠

片山　　　勝

古畑　　克巳 ｠

藤原　　浩一

株式会社レオパレス21

東京都中野区本町ニ丁目54番11号

電話 03-5350-0001（代）

北川　芳輝

1973年8月17日

556億4,066万円

1億5,954万株

東京証券取引所　市場第一部

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、ブロードバンド通信事業、介護事業　他

連結7,409名 単体6,489名

国土交通大臣免許（8）第2846号

国土交通大臣許可（特-15）第11502号

東京都知事登録　第36122号

関東財務局長登録（7）第00581号

社団法人日本住宅建設産業協会

社団法人東京都貸金業協会

社団法人プレハブ建築協会

国内連結子会社4社／海外連結子会社4社／

持分法適用関連会社2社

株式会社 レオパレス21〒164-8622 東京都中野区本町ニ丁目54番11号　TEL. 03-5350-0001（代） FAX. 03-5350-0058

■ 株主メモ事業年度4月1日から翌年3月31日まで

定時株主総会毎年6月

基準日（定時株主総会）3月31日（期末配当金） 3月31日（中間配当金） 9月30日

株主名簿管理人三菱UFJ信託銀行株式会社東京都千代田区丸の内一丁目4番5号

同事務取扱場所三菱UFJ信託銀行株式会社　証券代行部TEL.0120-232-711（フリーダイヤル）

同取次所三菱UFJ信託銀行株式会社　全国各支店

公告方法電子公告により、当社ホームページに掲載します。http://www.leopalace21.co.jp/IR.htmlただし、事故その他やむを得ない事由によって、電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載します。

お願い当社では、株主名簿作成・更新事務の一切を上記株主名簿管理人に委託しております。お手数でも住所変更等の際は、株主名簿管理人までご通知くださいますようご案内申し上げます。なお、住所変更等の書類請求につきましては、上記株主名簿管理人が、電話ならびにインターネットにより24時間承っておりますのでご利用ください。通話料無料　0120-244-479HPアドレスhttp://www.tr.mufg.jp/daikou/

また、（株）証券保管振替機構をご利用の場合は、お取引の証券会社へお問合せください。

当期の連結業績は大幅な増収増益となりましたが、この最大

の要因は、コア事業の一つである「アパート建築請負事業」に

おいて前期末に大量の期ズレ物件が発生したことで、同事業の

売上高が受注実勢を大きく上回ったためです。この要因を除い

ても順調な増収増益基調となっておりますが、新たにスタート

を切った中期経営計画の視点からこれを分析しますと、主とし

て次の2つの評価ポイントがあると考えております。

第一に、もう一つのコア事業である「賃貸事業」が売上規模を

順調に拡大している点です。同事業の売上高は前期比11.0％の

増加を示し、その規模は間もなく3,000億円に届く勢いです。

これは、アパート建築請負事業で竣工したアパートの賃貸およ

び管理受託を毎期累積させてきた成果であり、ストックビジネ

スとしての厚みが確実に増してきた証拠でもあります。

第二に、コア事業以外の事業の売上高の拡大に弾みが付き始

めている点です。同売上高は、前期の205億円に対し当期383

億円と1年間で約1.9倍となりました。これは主に、戦略3事業、

なかでも住宅事業とシルバー事業が前期の準備期間を経て当期

に本格化してきた成果です。

この2つの成果は、中期経営計画の初年度として十分に評価

できるものであり、目標に向けた確かな一歩になったと考えて

おります。

当社は、中期経営計画の立案に当たり、その大前提として、

グループ全社員が追求すべき2つの基本指針を『コーポレート・

ビジョン』として定めました。

その一つめが、一層の事業推進により住まいの「トータル・サ

ポート企業」を目指すことです。これは従来から追求してきた指

針ですが、今後は、アパートの建築請負と賃貸を中心とした展

開に加え、戸建て住宅の開発・提供、介護施設の開発・運営、

ブロードバンドサービスの事業化など、様々な生活の場や生活

サポートの仕組みを総合的に提供していくことによって、「トー

タル・サポート企業」へと一挙に飛躍していこうと考えており

ます。

二つめが、あらゆるステークホルダーの信頼と評価に値する

「企業ブランド」を構築することです。そのための基礎として、

堅固な財務体質を備え、企業市民として社会的責任に応えられ

る企業品質を醸成していくことが不可欠であると考えておりま

す。

株主の皆様へ株主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び

申し上げます。

当期（2007年3月期）は、株式会社レオパレス21の新たな未来を

築いていくための確固たる経営体制の構築と明確な指針の策定

を行った年となりました。

2006年6月、当社は、コンプライアンスに基づいた経営の中で

企業活力の最大化をより積極的に追求していける新経営体制と

して『3本部体制』への移行を果たすとともに、新たなコーポレー

ト・スローガン『United Spirit』を策定し、企業理念にある「新しい

価値の創造」に当社グループ全社員がひとつになって挑んでいく

姿勢を打ち出しました。

そして2006年12月には、『中期経営計画～United Spirit～』を

発表し、2011年3月期を最終年度とした目標に向け新たなスター

トを切っております。同計画は、10年後・20年後の未来の「当社

の姿」を展望し、今やらなければならないことは何かを明確化し、

当面の5ヵ年について経営計画として策定したものでございます。

計画初年度となった当期は、連結売上高が前期比35.7％増の

6,316億円、連結経常利益が65.3％増の730億円と順調な滑り出

しとなっております。4年後の2011年3月期には、連結売上高1兆

円、連結経常利益1,000億円の達成を目指し、中期的な経営戦略

を着実に推進してまいりたいと考えております。

株主の皆様におかれましては、今後とも引き続きご支援、ご

鞭撻のほどよろしくお願い申し上げます。

2007年6月

代表取締役社長　北川 芳輝

代表取締役社長北川芳輝

1 2

株主の皆様へ

コーポレートスローガン

住まいのトータル･サポート企業への飛躍と、信頼と評価に値する企業ブランドの構築を目指してまいります。

新たにスタートを切った中期経営計画の視点から、当期の業績をどのように分析していますか。

Q1中期経営計画において目指していく経営の基本的な方向性をお聞かせください。

Q2

コーポレート・ビジョン

1.「土地の活用」と「住まい」に関するソリューションと市場ニーズに即した多様な商品・サービスを提供するトータル･サポート企業を目指す。

2. マーケットリーダーに相応しい業容・財務内容を具備するとともに、「企業市民」として社会的責任に応えられる「企業品質」を醸成し、信頼と評価に値する「企業ブランド」を構築する。

『中期経営計画～United Spirit～』

今回策定した中期経営計画は、2011年3月期を最終年度と

する5ヵ年の計画ですが、第一次と第二次の2つのステップを踏

んで最終年度の目標をクリアする考えです。

第一次計画は、2007年3月期から2009年3月期までの3ヵ

年で、この期間を『経営基盤確立期』と位置づけて戦略を推進

してまいります。ここで確立を目指す経営基盤は、2011年3

月期の目標を達成するためだけのものではありません。10年

後・20年後の未来の「当社の姿」を展望して必要と思われる基盤

を見据えております。そのため、目指す方向（トータル･サポー

ト企業）へと業容を拡大していくための事業基盤に加え、コンプ

ライアンス（法令遵守）やリスク管理などを含めたコーポレート・

ガバナンス体制の徹底を図るなど、経営基盤を総合的に強化し

てまいります。

第二次計画は、2010年3月期から2011年3月期までの2ヵ

年で、この期間は『シナジー拡大期』と位置づけております。

いわば、新しい環境に適した種まきと土壌作りを行った第一次

計画を受けて、順調に成長してきた最初の実を収穫すると同時

に、その実の成長力を一層高める時期であると言えます。

この二次にわたる計画の推進により、当社は、2011年3月

期における連結目標として、「売上高1兆円」「経常利益1,000

億円」「自己資本比率50％」「ROE15％」「配当性向30％」の達

成を目指してまいります。

コア事業が目指す方向は「居住系プロパティ・アセット・マネ

ジメント会社への転換」です。中期経営計画期間の直前期に当

たる2006年3月期のアパート管理戸数は期末現在で344千戸

と5年前の約2.3倍に増大し、2007年中にも400千戸を超え

る見込みです。当社は今後、この業界随一のストックから生れ

るスケールメリットを最大化させるべく、量的拡大策と質的向

上策を推進してまいります。

量的拡大策として、コア事業の両輪（アパート建築請負事業

と賃貸事業）の強化を図ります。アパート建築請負事業はストッ

クの厚みを増す原動力となることから、アパート新商品・新サ

ービスの投入を進め、土地オーナー様・入居者様双方のニーズ

にさらに対応してまいります。また、賃貸事業はストック増大

の中で高入居率を維持していく重要な役割を担うことから、ス

トック増大に呼応した営業店舗数と営業要員数の増加が不可欠

3

となります。2007年3月末の営業店舗（レオパレスセンター）

数280店舗、営業要員数1,850名に対し、2011年3月期を目

処に、400店舗・2,400名体制へと強化を図ってまいります。

一方、質的向上策としては、計画最終年度（2011年3月期）

には約592千戸まで増加する見込みとなっているストック（管

理アパート）について、最適運用をコントロールする金融事業会

社並みの高度なシステム『賃貸ALMシステム』の構築を進めて

おります。第一次計画期間中には同システムを完成させ、第二

次計画期間において本格的な運用を図ります。この新たな事業

基盤を手に入れることで、オーナー様・当社双方の運用収益の

極大化を図ることが可能となり、当社のストックビジネスの完

成度は急速に高まるものと判断しております。

今回の中期経営計画では、「住まいのトータル・サポート企業

への飛躍」が最大の経営目標となっていることから、コア事業

以外の事業の役割が非常に大きな比重を占めております。

中心となる「戦略3事業」については、住宅事業とシルバー

事業の基礎固めとして、コア･ターゲットの過半を占める人口が

集中する3大都市圏における実績を積み上げてまいります。ま

た、ブロードバンド事業ではコア事業のストック増大に伴って

拡大する巨大な視聴者マーケットを武器に、収益構造作りを継

続して進めてまいります。

また、「関連事業」として、従来からの国内ホテル事業・海外ホ

テル・リゾート事業に加え、新たに2つの事業の立上げを行う方針

です。一つは、アパート経営における不測の事態に備えるために

オーナー様向けに設けていた「共済制度（レオパレス共済会）」を、

2009年3月期を目処に「アパート・トータル・サポート事業」とし

て再定義し、連結対象企業として再編成する予定です。二つめは

大規模な戦略不動産投資で、今後2011年3月期までに約1,000

億円の規模でコア事業や戦略3事業に関連した施設・設備への

投資を行い、可能な限り不動産証券化を実施し“LEO-REIT”事

業として立上げ、7％の事業利回りを目指そう、というものです。

加えて、今後のグループ一丸となった収益基盤の強化と事業

領域の拡大を目的に、（株）レオパレス・リーシング、レオパレス

損保プランニング（株）、（株）レオパレス・ファイナンス等の子会

社の本格的な展開を図ってまいります。そのため、2007年6

月28日の株主総会をもって4名の当社取締役が退任し、これら

の子会社の経営に専任することとなりました。

これらの展開により、2011年3月期には、コア事業以外の

事業の売上高構成比を25％（売上高2,500億円）まで拡大して

いきたいと考えております。

今後の当社グループの経営にご期待ください。

4

株主の皆様へ

中期経営計画は、具体的にどのようなステップで推し進められるのでしょうか。

Q3

各事業の具体的な戦略として、まずコア事業の戦略ポイントを教えてください。

Q4

最後に、今後の成長の鍵を握ると思われる戦略3事業等の戦略ポイントを教えてください。

Q5

経営基盤確立期　　　

　　　　　シナジー拡

大期

第一次中期経営計画 （2007年3月期～2009年3月期）

（2011年3月期）

第ニ次中期経営計画 （2010年3月期～2011年3月期）

2007/3

2008/32009/3

2010/32011/32006年6月　新スローガン「United Spirit」を策定

　　　　　　『3本部体制』に移行

2006年12月　『中期経営計画～United Spirit～』（5ヵ年計画）を発表

売上高 1兆円

経常利益 1,000億円

自己資本比率 50％

ROE 15%

配当性向 30％

●中期経営計画ロードマップ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　●連結目標指標

中期経営計画の概要

●中期経営戦略　　　　　　　　　●事業拡大の方向性

アパート 建築請負 事業

賃貸 事業

コア事業の強化･拡大

戦略3事業の本格化 関連事業の推進

シナジー

住宅事業 “LEO-REIT” 事業

国内 ホテル 事業

シルバー 事業

ブロードバンド 事業

付加価値サービス の収益化

事業の全国化による 新たな収益部門の創造

戦略不動産投資 の展開

アパート・ トータル・サポート 事業

業態転換による 連結対象企業化 （2009年3月期～）

海外 ホテル・リゾート 事業

事業の 海外展開

地域ニーズ への対応

〈全体戦略〉

住まいのトータル･サポート 企業への飛躍

〈コア事業戦略〉

居住系プロパティ･アセット･ マネジメント会社への転換

中期経営戦略と事業拡大の方向性

5 6

特集●中期経営計画の確実性について

非常に確実性の高い成長シナリオに基づく中期経営計画を策定いたしました。

2006年3月に大量の期ズレ物件が発生したことから2007年3月期のアパート建築請負事業の売上高は大きく膨らみましたが、

この期ズレが発生しなかったと仮定しても、近年の受注実勢に基づいて計画すると2011年3月期の売上高は4,000億円規模とな

ります。しかし、これを計画に盛り込むと、今回の中期経営計画で重視している経営課題（住まいのトータル･サポート企業への飛躍）

が埋没してしまうと考え、同事業の売上高を、受注実勢を見込まずにニュートラルに見て計画（約3,200億円規模の維持を計画）

しております。

●コア事業の計画のポイント

【アパート建築請負事業】実勢でなくニュートラルに見て計画

10年後・20年後の未来を展望し、「住まいのトータル･サポート企業への飛躍」の基礎として、コア事業以外の事業の売上高構成

比を加速度的に向上させ、2011年3月期には25％程度の水準の実現を目指します。その中心的役割を担う事業として「戦略3事

業（住宅事業・シルバー事業・ブロードバンド事業）」を位置づけ、業容拡大を図ります。また、新たにアパート・トータル・サポー

ト事業と“LEO-REIT”事業（1,000億円規模の戦略不動産投資）の立上げにより、コア事業以外の事業の売上高拡大を強力に後押

しします。

●戦略3事業及び関連事業の計画のポイント

【戦略3事業＆関連事業】将来の成長基盤として、売上高構成比25％へ拡大

中期経営計画期間中において、上述の「戦略不動産投資」（約1,000億円）に加え、「戦略システム投資」（約100億円）など、積極

的な投資を計画しております。さらに、実質無借金経営を目指して有利子負債の削減も計画的に行っていく方針です。こうした多

額のキャッシュアウト（資金の流出）を計画に盛り込みながら、当社は、収益基盤の強化を進めていくことで、売上高経常利益率

10％を確保し、2011年3月期には経常利益1,000億円の達成を目指しております。

●経常利益の計画のポイント

新たな収益基盤を構築し、売上高経常利益率10％の確保へ

アパート建築請負事業の売上高をニュートラルに見た計画の場合でも、同事業によって建築されたアパートのほとんどが一括借

上げシステムにより毎年オーナー様から管理が委託され、ストック（アパート管理戸数）は着実に積み上げられることとなります。

このストックの増勢ペースに基づいて賃貸事業の売上高を計画すると、毎年ほぼ10％～12％の成長を確保することが可能となり、

2011年3月期には4,000億円を超える水準に達することが見込まれます。

【賃貸事業】着実な建築請負の積上げで、毎年10％～12％の成長を計画

1,200

1,000

800

600

400

200

0

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

連結経常利益（億円）

連結売上高（億円）

2006/3（実績）

1,952

2,497

2054,654

442

730 758800

8831,025

2007/3（実績）

3,161

2,772

383

6,316

2008/3（計画）

3,150

3,122

666

6,938

2009/3（計画）

3,200

3,498

969

7,667

2010/3（計画）

3,200

3,843

1,657

8,700

2011/3（計画）

3,200

4,247

2,553

10,000

第一次中期経営計画 第ニ次中期経営計画

戦略3事業＆関連事業

賃貸事業

アパート建築請負事業

連結経常利益

【アパート建築請負事業】 実勢でなくニュートラルに見て計画

【賃貸事業】 着実な建

築請負の積上げで、毎

年10％～12％の成

長を計画

新たな収益基盤を

構築し、売上高経

常利益率10％の

確保へ

【戦略3事

業＆関連事業】 将

来の成長基盤として、売上高構成比25％

へ拡大

経営基盤確立期　　　　　　　シナジー拡大期

74.5%

25.5%

【連結】事業別売上高および経常利益の推移（計画）

7 8

トピックス

住宅事業において当社は、コア･ターゲットとなる「団塊ジュニア世代（1971年～1975年生まれ）」の6割強が集中す

る3大都市圏への進出に注力しております。2006年3月期は関東圏において実績を積み重ね、事業ノウハウの強化を同

時に図りましたが、この経験を基礎に2007年3月期には、関東圏における展開を急速に拡大させるとともに、新たに

中部圏・近畿圏への進出も果たすことができました。

2007年3月末現在、関東圏では東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県で計157棟、近畿圏では大阪府・兵庫県の１府

１県で計3棟、全国合計では160棟の物件の販売を完了しております。

また、同月末現在、既に開発中となっている物件が神奈川3エリア・60棟、大阪1エリア・136棟となっており、2008

年3月期以降も引き続き順調な事業拡大が見込まれる状況にあります。

住宅事業の展開エリアが、関東圏に加え、中部圏・近畿圏へと急速に拡大いたしました。

ル・セルナ川口中青木（埼玉県） ル・セルナ東大門（埼玉県） ル・セルナたまプラーザ美しの森（神奈川県）

ル・セルナ若葉町（大阪府） ル・セルナ伊丹平松（兵庫県）

シルバー事業においても、コア･ターゲットとなる「シルバー世代（65歳人口）」の6割弱が集中する3大都市圏への進

出を当面の目標としておりますが、同事業は、施設の開発から運営までの一貫した展開を目指していることから、多岐

にわたるノウハウを蓄積し、事業拡大に弾みを付けるために要する時間が、住宅事業よりも若干多めに掛かる特性があ

ります。そのため、展開エリアの拡大には、住宅事業よりも時間を掛けて着実に行っていく方針をとっております。

そうした中、シルバー事業の展開は関東圏に集中して施設の開発を手掛け、2007年3月末現在、介護施設「あずみ苑」

は東京・埼玉・千葉・神奈川の1都3県で計16施設の開設を果たしております。このうち当期（2007年3月期）は上半期6

施設・下半期6施設の計12施設を開設し、事業立上げ初年度の前期の実績を大きく上回りました。また、同月末現在、

「あずみ苑」の契約済の施設数（開所済を除く）が関東圏だけで既に22施設を数える状況にあり、2008年3月期以降の

急速な事業拡大が見込まれております。

介護施設「あずみ苑」が下半期だけで6施設の開設を果たしました（通期ベースで12施設を開設）。

ル・セルナ中山寺（兵庫県）

あずみ苑 上尾（埼玉県） あずみ苑 蒲生（埼玉県） あずみ苑 羽生（埼玉県）

あずみ苑 南桜井（埼玉県） あずみ苑 館町（東京都） あずみ苑 中野新橋（東京都）

9

財務ハイライト（連結）

売上高

（百万円） 800,000

700,000

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

004/3

422,224

03/3

360,368

05/3 06/3 07/3

631,608

営業利益

（百万円） 90,000

80,000

70,000

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

0

（百万円） 90,000

80,000

70,000

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

004/3

51,670

03/3

44,525

05/3

54,682

06/3 07/3

経常利益

04/3 05/3

41,299

03/3 06/3

53,265

07/3

44,151

73,002

総資産

（百万円） 500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

003/3 04/3

410,340421,163

05/3

453,434

06/3

412,803

07/3

454,819

純資産

（百万円） 200,000

150,000

100,000

50,000

003/3 04/3

68,308

81,419

05/3

149,798

06/3

133,622

07/3

185,784

40,775

76,007

＊06/3期以前は少数株主持分を含んでおりません。

476,266 465,386

（％） 40.0

30.0

20.0

10.0

0

自己資本比率

03/3 04/3

16.6

05/3

19.3

06/3

33.0 32.4

07/3

37.0

36,345

10

賃貸事業

ホテルリゾート関連事業

その他事業

株式会社レオパレス21

トーヨーミヤマ工業（株） （住宅部材製造販売業）

ダイア建設（株） （マンション分譲販売業）

特定目的会社　レオパレス･リート （不動産賃貸業）

特定目的会社　レオパレス･リート･ツー （不動産賃貸業）

MDI Guam Corporation （ホテル･リゾート業／グアム）

（株）ミヤマトラベル （旅行業）

国内連結子会社

海外連結子会社

持分法適用関連会社

アパート建築請負事業

(50.0%)

(33.9%)

(37.7%)

(33.4%)

特定目的会社　レオパレス･リート･スリー （不動産賃貸業）

(25.0%)

(100.0%)

(100.0%)

注-1：（　）内は当社持株比率

注-2：上記以外に、許認可会社（間接100％出資）が3社 あります。

注-3：特定目的会社レオパレス・リート・ツーは、2007年 　　　 3月30日に保有する特定資産を売却し、2007年 　　　 7月に清算結了の予定であります。

当社グループは、4つの事業セグメントの展開において、当社およ

び連結子会社8社、持分法適用関連会社2社の、計11社で構成されて

います。なお、賃貸事業の子会社3社は、不動産証券化事業を行うた

めに設立された特定目的会社です。

■ 企業集団の状況 企業集団の状況

当期純利益

（百万円）

04/3

20,960

03/3

20,464

05/3

33,262

07/306/3

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

0

-10,000

-20,000

-30,000

-16,582

37,358

（％） 40.0

30.0

20.0

10.0

0

-10.0

-20.0

ROE

03/3 04/3

35.8

05/3

28.0

06/3

28.8

-11.7

07/3

24.8

11 12

事業別の状況（連結）

アパート建築請負事業

■ 事業概要

同事業は、アパート等の建築工事の請負を基礎とした事業

です。低コスト･省エネ･高耐久性など様々な住宅性能、デザ

イン性、使いやすい機能性など、総合力の高い商品の開発･

供給と、オーナー様の賃貸住宅経営を強力にバックアップす

る独自のトータルサポートシステムを展開しています。

50.1％

アパート建築 請負事業

43.9％ 賃貸事業

1.1％

ホテルリゾート 関連事業

4.9％ その他事業

■ 当期の成果

地域戦略に基づく営業拠点の見直し・拡充とともに、1LDKタ

イプやセキュリティ重視タイプ等の様々なニーズに対応した新商

品を投入し、受注は引き続き順調に推移しました。また、前期末

において建物竣工時期の期ズレが発生、当期にこの分の売上が計

上されております。これらの結果、同事業の売上高は前期比

61.9％増の3,161億17百万円となりました。

■ 売上高の推移（百万円）400,000

300,000

200,000

100,000

004/3 05/3 06/3

225,011

03/3

248,032

195,202

07/3

316,117

190,216

賃貸事業

■ 事業概要

同事業は、自社物件の賃貸および管理、建築請負したアパー

ト等の一括借上による賃借物件の賃貸および管理、アパート

等の営繕工事を行っており、長期対応の「レオパレス21賃貸

システム」と短期対応の「マンスリーレオパレス フラット」

が主力商品です。また、賃貸関連諸サービス事業（国内ホテ

ル事業など）、賃貸不動産の証券化などを行っています。

■ 当期の成果

管理戸数が当期末389千戸（前期末比44千戸増）と安定的に

増加する中で、入居率アップ施策を推進した結果、入居率も前期

を上回るなど順調な推移となりました。また、「マンスリーレオ

パレス フラット」は安定した伸びを示し、将来の管理戸数増加

を織込んだ営業強化策（店舗･人員の拡充）を先行実施しておりま

す。これらの結果、同事業の売上高は前期比11.0％増の2,771

億63百万円となりました。

■ 売上高の推移（百万円）

300,000

200,000

100,000

004/3 05/3 06/303/3

162,766

216,590249,695

07/3

188,863

277,163

ホテルリゾート関連事業

■ 事業概要

同事業は、当社100％子会社のMDIグアムを通じグアム

島の中央部「レオパレスリゾート･マネンガンヒルズ･グアム」と

北西部「ウェスティンリゾート・グアム」の2ヵ所で展開して

いる大型リゾート事業が中心となっています。

■ 当期の成果

グアムの複合スポーツリゾート「レオパレスリゾート･マネンガ

ンヒルズ･グアム」の稼働状況は堅調でしたが、「ウェスティンリ

ゾート･グアム」は客室リニューアル工事の影響を受けております。

また、フランスの「トリアノンパレス･ア･ウェスティンホテル」

は2006年10月に売却しました。これらの結果、同事業の売上

高は前期比14.4％減の71億40百万円となりました。

■ 売上高の推移（百万円）

9,000

6,000

3,000

004/3 05/3 06/3

5,759

03/3

5,927

7,281

07/3

7,140

8,339

その他事業

■ 事業概要

同事業は、当社管理の全国賃貸アパートの入居者をコア･

ターゲットにサービス提供を行っている「ブロードバンド事

業」、3大都市圏においてスタートを切り事業の本格化を推

進中の「住宅事業」および「シルバー事業」の戦略3事業を

中心に構成されています。

■ 当期の成果

住宅事業は首都圏･近畿圏･中部圏にて本格的に分譲を開始し、

シルバー事業は首都圏で期末施設数16ヵ所となりました。また、

ブロードバンド事業は、加入者が着実に増加しています。これら

の結果、同事業の売上高は急速な伸びを示し、前期比2.56倍と

なる311億87百万円となりました。

■ 売上高の推移（百万円）40,000

30,000

20,000

10,000

004/3 05/3 06/3

2,590

03/3

1,4584,361

12,149

07/3

31,187

■事業別の売上高構成比

当期において、アパート建築請負事業の受注高は前期

比10.1％増の3,406億6百万円、受注残高は同10.9％

増の2,486億85百万円となっています。また、賃貸事

業の期中入居率は、前期比0.4ポイント向上し92.8％と

なっており、コア事業は順調な推移を示しております。

■受注高と期中入居率の推移

（億円） 5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0

（％） 100

80

60

40

20

004/3 05/3 06/3

2,207

03/3

2,057

89.4 88.3 89.1

2,523

3,094

07/3

3,406

92.4 92.8

13 14

連結財務諸表

前期末に比べ、現金預金、販売用不動産、前払費用等

が大幅に増加しました。このうち、販売用不動産の増加

は、住宅事業の順調な拡大によるものです。その一方で、

未成工事支出金については、前期末は建物竣工時期の期

ズレから大幅に増加しましたが、当期末はこの状況が解

消したことから減少しました。これらの結果、流動資産

は前期末比230億36百万円増加し1,865億55百万円

となりました。

（単位：百万円）

当　期2007年3月31日

現　在

23,036

30,554

1,479

△1,924

△125

20,241

△26,430

83

2,994

△5,750

△489

2,204

197

19,062

10,599

△3,040

11,038

2,433

167

△10

8,473

△3,112

△649

1,172

△710

9,691

1,592

△488

△83

42,016

163,518

44,612

8,114

10,426

155

7,524

35,249

638

18,824

10,827

22,564

6,068

△1,487

249,128

196,512

83,666

107,216

1,964

3,665

579

52,035

11,046

2,930

1,901

2,835

33,035

3,349

△3,064

156

412,803

186,555

75,166

9,594

8,501

29

27,765

8,818

722

21,819

5,076

22,075

8,273

△1,289

268,190

207,112

80,626

118,255

4,397

3,832

569

60,509

7,934

2,281

3,074

2,125

42,727

4,942

△2,575

73

454,819

（ ）前　期

2006年3月31日現　在（ ） 増減額

負債の部流動負債買掛金及び工事未払金短期借入金一年内償還予定の社債未払金未払費用未払法人税等前受金未成工事受入金賞与引当金その他固定負債社債長期借入金退職給付引当金役員退職慰労引当金借上賃料引当金預り敷金保証金その他負債合計少数株主持分少数株主持分資本の部資本金資本剰余金利益剰余金その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定自己株式資本合計負債・少数株主持分及び資本合計純資産の部株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式評価・換算差額等その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定少数株主持分純資産合計負債及び純資産合計

資産の部流動資産現金預金売掛金及び完成工事未収入金営業貸付金有価証券販売用不動産未成工事支出金その他の棚卸資産前払費用繰延税金資産未収入金その他貸倒引当金固定資産有形固定資産建物及び構築物土地建設仮勘定その他無形固定資産投資その他資産投資有価証券長期貸付金繰延税金資産固定化営業債権長期前払費用その他貸倒引当金

繰延資産資産合計

連結貸借対照表当　期

2007年3月31日現　在

11,239

△3,839

△3,829

△308

3,783

6

22,598

9,117

△18,531

311

1,931

△3,734

△3,133

△4,082

864

2,986

533

△827

△76

7,505

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

205,674

81,231

20,348

1,435

9,503

23

4,423

37,626

42,061

2,487

6,534

55,855

11,327

31,402

3,246

-

-

9,801

76

261,530

17,651

55,640

33,759

53,123

714

△9,418

△197

133,622

412,803

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

216,914

77,392

16,518

1,126

13,287

30

27,021

46,744

23,529

2,798

8,465

52,120

8,194

27,320

4,111

2,986

533

8,974

-

269,035

-

-

-

-

-

-

-

-

-

175,348

55,640

34,104

85,700

△96

△7,205

532

△7,737

17,641

185,784

454,819

（ ）前　期

2006年3月31日現　在（ ） 増減額流動資産

賃貸用不動産をはじめとした有形固定資産の取得を

行ったことなどから、有形固定資産は前期末比105億

99百万円増加し2,071億12百万円となりました。

有形固定資産

好調なアパート受注、売上高を背景に一括借上前払家

賃制度により長期前払費用が増加しました。その結果、

投資その他の資産は前期末比84億73百万円増加し605

億9百万円となりました。

投資その他の資産

コア事業および戦略3事業の業容が順調に拡大したこ

とから、流動資産、固定資産ともに増加し、資産合計は

前期末比420億16百万円増加し4,548億19百万円と

なりました。

資産合計

有利子負債は、短期借入金、一年内償還予定の社債、

社債、長期借入金のすべてで減少し、有利子負債合計は、

前期末比113億53百万円減少し531億59百万円とな

りました。

有利子負債

有利子負債が減少する一方で、未払法人税等および前

受金の増加、役員退職慰労引当金の計上などにより、負

債合計は前期末比75億5百万円増加し2,690億35百万

円となりました。

負債合計

利益剰余金の積み増しなどにより純資産合計は前期末

比345億11百万円増加し1,857億84百万円となりま

した。また、自己資本比率は前期末比4.6ポイント向上

し37.0％、ROE（自己資本当期純利益率）は24.8％とな

りました。

純資産合計

評価・換算差額等株主資本

資本金 資本剰余金

利益剰余金 自己株式 株主資本

合計

その他有価証券評価差額金

為替換算調整勘定

評価･換算差額等合計

純資産合計

少数株主持分

15 16

連結財務諸表

（単位：百万円）

当　期2006年4月 1日～2007年3月31日

166,221

120,785

45,436

10,204

35,232

△4,996

△512

△4,278

△204

1,385

△968

2,320

32

28,850

3,656

△6

2,483

1,119

59

△59,565

5

△237

△62,471

210

△120

2,789

446

△187

92,072

26,176

△729

12,686

△0

53,940

465,386

353,928

111,458

70,683

40,775

6,493

512

4,780

1,200

3,116

2,300

-

815

44,151

68

13

31

-

24

66,963

10

453

65,480

-

831

-

-

187

△22,743

261

729

△8,023

871

△16,582

631,608

474,713

156,895

80,887

76,007

1,497

-

501

995

4,502

1,332

2,320

848

73,002

3,725

7

2,514

1,119

83

7,397

16

215

3,009

210

710

2,789

446

-

69,329

26,437

-

4,662

871

37,358

（ ）前　期

2005年4月 1日～2006年3月31日（ ） 増減額

売上高

売上原価

売上総利益

販売費及び一般管理費

営業利益

営業外収益

持分法による投資利益

為替差益

その他

営業外費用

支払利息

持分法による投資損失

その他

経常利益

特別利益

固定資産売却益

関係会社株式売却益

関係会社社債売却益

貸倒引当金戻入益

特別損失

固定資産売却損

固定資産除却損

減損損失

投資有価証券評価損

貸倒引当金繰入額

役員退職慰労引当金繰入額

借上賃料引当金繰入額

その他

税金等調整前当期純利益（△税金等調整前当期純損失）

法人税、住民税及び事業税

法人税等更正額

法人税等調整額

少数株主利益

当期純利益（△当期純損失）

連結損益計算書 （単位：百万円）

当　期2006年4月 1日～2007年3月31日

6,336

△4,663

30,927

194

32,794

△2,240

30,554

56,971

△11,266

△47,946

0

△2,240

46,852

44,612

63,308

△15,930

△17,018

195

30,554

44,612

75,166

（ ）前　期

2005年4月 1日～2006年3月31日（ ） 増減額

営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物に係る換算差額

現金及び現金同等物の増加額（減少：△）

現金及び現金同等物の期首残高

現金及び現金同等物の期末残高

要約連結キャッシュ・フロー計算書

（単位：百万円）連結株主資本等変動計算書

当期は、アパート建築請負事業、賃貸事業、その他事

業（特に、住宅事業とシルバー事業）のすべてが前期の実

績を上回り、売上高は前期比35.7％増（1,662億21百

万円増）6,316億8百万円と大幅な増収となりました。

売上高

増収に加え、コア事業のスケールメリットが一層拡大

し、売上原価率が前期比0.9ポイント低下したことから、

売上総利益は同40.8％増（454億36百万円増）の

1,568億95百万円、売上総利益率は0.9ポイント向上の

24.8％となりました。

売上総利益

売上総利益率の向上に加え、コア事業のスケールメリッ

ト拡大により販管比率も前期よりも大幅に低下し（2.4ポ

イントの低下）、利益体質が更に強化されてきました。そ

の結果、営業利益は増収効果を上回る前期比86.4％増

（352億32百万円増）の760億7百万円と大幅増益とな

りました。また、営業利益率は同3.3ポイント向上し

12.0％となりました。

営業利益

当期は、大幅な増収･営業増益に加え、前期にあった多

額の特別損失（減損会計の適用による減損損失）がなかっ

たことから、当期純利益は373億58百万円となりまし

た（前期は当期純損失165億82百万円）。

当期純利益

営業利益率の向上に加え、有利子負債削減により支払

利息が減少しました。その結果、経常利益は前期比

65.3%増(288億50百万円増)の730億2百万円とな

り、また、経常利益率は同2.1ポイント向上し11.6%と

なりました。

経常利益

順調な業績により税金等調整前当期純利益が693億

29百万円となった一方で、住宅事業の急速な拡大を受け

て販売用不動産の増加額が185億54百万円となったこ

となどにより、営業活動の結果得られたキャッシュ･フ

ローは、前期比63億36百万円増加し633億8百万円と

なりました。

なお、フリーキャッシュ・フロー（営業活動によるキャッ

シュ・フロー－投資活動によるキャッシュ・フロー）は

473億78百万円となりました。

営業活動によるキャッシュ･フロー

コア事業であるアパート建築請負事業を中心に利益面

が好調で、営業活動によるキャッシュ・フローが前期比

増加したことに加えて、当期末が休日であったことなど

により、現金及び現金同等物の期末残高は前期末比305

億54百万円増加し、751億66百万円となりました。

現金及び現金同等物の期末残高

2006年3月31日残高

連結会計年度中の変動額

利益処分による利益配当

剰余金の配当

当期純利益

自己株式の取得

自己株式の処分

株主資本以外の項目の連結会計年度中の変動額（純額）

連結会計年度中の変動額合計

2007年3月31日残高

55,640

-

55,640

33,759

345

345

34,104

53,123

△2,390

△2,390

37,358

32,576

85,700

△197

△2

104

101

△96

142,325

△2,390

△2,390

37,358

△2

449

33,023

175,348

714

△182

△182

532

△9,418

1,680

1,680

△7,737

△8,703

1,497

1,497

△7,205

17,651

△9

△9

17,641

151,273

△2,390

△2,390

37,358

△2

449

1,488

34,511

185,784

q 贈呈基準

w ご優待内容(1)ご所有株式数100株以上、999株迄保有の株主様には、一律1冊（レオ

パレスリゾート・グアム ホテル無料宿泊券2枚、国内ホテルの50％

宿泊割引券2枚の合計4枚綴り）

(2)ご所有株式数1,000株以上保有の株主様には、一律1冊（レオパレスリ

ゾート・グアム ホテル無料宿泊券2枚、国内ホテルの50％宿泊割引券

8枚の合計10枚綴り）

e 対象施設のご案内レオパレスリゾート・グアム ホテルベルヴェデーレ

ホテルレオパレス旭川

ホテルレオパレス札幌

ホテルレオパレス仙台

ホテルレオパレス新潟

ホテルレオパレス名古屋

ホテルレオパレス四日市

ホテルレオパレス岡山

ホテルレオパレス博多

r 贈呈方法定時株主総会の決議通知、報告書、及び中間報告書等と共に郵送にて発送

いたします。

t 利用方法優待券はレオパレスリゾート・グアムのホテル無料宿泊券（航空券は含ま

ず）、及び国内ホテルの50％宿泊割引券を、現金との併用または優待券の

みで利用できます。優待券は1枚につき1室（1泊）の利用が可能となりま

す。なお、ハイシーズンにはご利用日の制限がございます。

y 有効期限

17 18

株式関連情報

株主の皆様に直接関連のある情報を集約いたしました。

発行可能株式総数・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・250,000,000株自己株式数・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・164,521株発行済株式の総数・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・159,543,915株株主数・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12,724名

株主名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 所有株式数　 議決権比率

■ 株主還元方針

当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の

重要課題と位置づけており、継続的かつ安定的な

配当の実施に努めていく方針です。

当期は、上場来初となる中間配当を1株当たり

15円にて実施いたしました。また、期末配当につ

きましては同35円にて実施（通期配当は前期比35

円増配の50円）させていただきました。

■ 配当実績

■ 株式の状況（2007年3月31日現在）

■ 大株主

■ 株価・出来高の推移

●株主数別分布状況

●株式数別分布状況

外国法人等 79,578千株 （49.88％）

事業法人・その他法人 265名（2.08％）

個人・その他 11,906名 （93.57％）

金融機関 31,096千株（19.49％）

個人・その他 38,898千株（24.38％）

事業法人・その他法人 8,431千株（5.29％）

証券会社 1,374千株（0.86％）

外国法人等 434名（3.41％）

金融機関 75名（0.59％）

証券会社 43名（0.34％）

自己名義　1名（0.01％）

自己名義　164千株（0.10％）

（円） 100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0

（％） 40.0

30.0

20.0

10.0

0

-10.004/3 05/3 06/3

10.0

5.0

記念配当

普通配当

配当性向

07/3

21.3

1株当たり配当金

-7.2-7.2-7.2

50.0

03/3

10.0

5.015.0

7.9

15.0 15.015.0

8.18.1

深山　祐助

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー

ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー505103

ビービーエイチルクスフィデリティファンズジャパンファンド

トーヨーカネツ株式会社

21,251千株 13.33％

10,227千株 6.41％

6,566千株 4.12％

4,362千株 2.73％

3,400千株 2.13％

3,093千株 1.94％

2,745千株 1.72％

エイチエスビーシーファンドサービシィズスパークスアセットマネジメントコーポレイテッド 2,691千株 1.68％

有限会社ＭＤＩ 2,350千株 1.47％

メロンバンクエヌエーアズエージェントフォーイッツクライアントメロンオムニバスユーエスペンション 2,336千株 1.46％

■ 株主優待制度

毎年、年2回、3月31日（期末）と9月30日（中間期末）の権利確定日に株主名簿及び実質株主名簿に記載されている株主様を対象として、株主ご優待を実施しております。

海外　国内 計

（1）ご所有株式数　100株以上999株迄保有の株主様 2枚 2枚 4枚

（2）ご所有株式数　1,000株以上保有の株主様 2枚 8枚 10枚

3月31日発行基準の優待券 7月1日～12月31日まで有効

9月30日発行基準の優待券 1月1日～6月30日まで有効

今後の利益配当方針として、中期経営計画期間内（2011年3月期まで）で配当性向を30％へ向上させてまいります。

2005 2006 　 20073 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

0

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

円

千株

■ 株式分布状況

氏名又は名称 所有株式数 議決権比率

アライアンス・バーンスタイン株式会社 16,671千株

16,042千株

10.45％

10.06％フィデリティ投信株式会社

8,380千株 5.25％バークレイズ・グローバル・インベスターズ信託銀行株式会社

8,365千株 5.24％ゴールドマン・サックス証券株式会社

注）2007年2月20日付でフィデリティ投信株式会社、2007年3月16日付でアライアンス・バーンスタイン株式会社、2007年3月22日付でバークレイズ・グローバル・インベスターズ信託銀行株式会社、2007年3月22日付でゴールドマン・サックス証券株式会社より大量保有報告書の写しの送付がありましたが、当社として当期末日現在における実質所有株式数の確認ができないために上記大株主の状況には含めておりません。なお、大量保有報告書の内容は下記のとおりであります。