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도시재생거점시설 조성기법 매뉴얼

<목 차>

제1절 매뉴얼 개요 ······································································································ 2

1. 도시재생거점시설 ················································································································ 2

가. 개념 ································································································································ 2

나. 필요성 ···························································································································· 1

다. 목적 ································································································································ 1

2. 매뉴얼의 활용 ······················································································································ 2

제2절 거점조성 방향 및 프로세스 ········································································ 2

1. 거점조성 기방방향 및 원칙 ······························································································ 2

가. 일반원칙 ························································································································ 2

나. 주민참여전략 ················································································································ 3

다. 사전검토의 중요성 ······································································································ 4

라. 행정절차의 간소화 및 건립기간의 단축 ································································ 4

2. 거점조성의 일반적 프로세스 ···························································································· 5

제3절. 거점조성 단계별 지침 ··················································································· 5

1. 현황진단 및 문제인식단계 ······························································································ 5

가. 역량강화 및 주민참여를 통한 거점시설 조성 ···················································· 5

나. 거점시설의 공간 및 기능 ························································································ 5

다. 주민참여 자율운영과 예산 ······················································································ 6

2. 기본계획 단계 ···················································································································· 6

가. 주민의견의 수렴 및 반영 ························································································ 8

나. 공간목록 및 규모계획 ······························································································ 9

다. 비용분석 ···················································································································· 10

라. 계획방향 및 배치계획 ···························································································· 11

3. 실시설계 단계 ················································································································· 14

4. 시공 및 운영단계 ··········································································································· 15

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【17】도시재생거점시설 조성기법 매뉴얼

제1절. 매뉴얼 개요

1. 도시재생거점시설

가. 개념

◯ 거점시설은 한시적으로 운영되는 임시거점시설과 달리 지역의 재생을 지속

적으로 추진하고, 관리하기 위한 시설이다. 관주도의 운영과 달리 주민이 실

질적 이용주체가 되기 때문에 기획 및 조성에 이르기까지 주민의 역할과 참

여가 매우 중요하다. 거점시설이 조성되기 이전에 시설완공 이후 주민참여

자율운영에 대한 기본방향이 정해질 필요가 있으며, 준공과 더불어 시설의

원활한 운영을 위해서 역량강화가 선행되어야 한다.

◯ 지역의 문제를 해결하기 위해 주민들의 의견을 적극적으로 수렴하여 계획안

에 반영하여야 하며, 시설의 유지 및 관리를 위한 수익창출에 대해서도 심도

있게 논의되어야 한다. 주민참여계획지원도구나 커뮤니티활성화기법을 통해

지역재생을 위한 주민들의 요구와 참여를 적극 유도할 필요가 있으며, 행정

과 제도는 자력재생의 취지에 적절히 대응할 수 있도록 적극적으로 지원하

여야 한다.

그림. 거점조성을 통한 총체적 재생전략 구상도

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나. 필요성

◯ 현대사회에 보편적으로 발달한 복지·여가·문화·교육서비스가 제공될 수 있는

여건이 부재함으로 사회적 형평성을 지켜줄 수 있는 거점시설이 필요하다.

이러한 거점시설은 쇠퇴지역이 안고 있는 다양한 문제를 경감 혹은 해결하

는데 구심적 역할을 할 수 있고 도시재생사업의 지속적 추진을 위한 거점으

로서의 역할을 수행할 것이다.

다. 목적

◯ 거점시설은 지역문제를 총체적으로 해결하기 위한 주민중심의 시설로서 지

역경제, 문화, 물리-환경적 개선, 사회적 재생의 효과 등이 집약되어 있다.

주민이 주체적으로 지역의 공공시설 운영에 참여하고 정서적으로 밀착되는

효과가 있으며, 자율적 운영 경험으로 이후 재생은 자력으로 이어나가게 촉

진하는 목적이 있다.

◯ 지역사회 거점공간은 환경, 사회, 경제, 문화적 소외계층이 자력으로 재생할

수 있도록 하는 총체적 재생의 거점기능을 수행하며, 추후 전국적으로 확산

될 도시재생 사업(기존의 전면적 재개발이 아닌 순환형 개발방식을 지향함)

의 원활한 수행을 위한 거점공간으로서의 기능도 수행하여야 한다.

◯ 명확하게 구분되는 것은 아니지만, 대체로 도시재생의 전개는 환경적→사회

적→경제적→문화적 재생의 과정을 거치게 되며, 거점공간의 역할은 다음과

같다.

Ÿ 첫째, 해당 지역의 주거환경을 물리적 측면에서 지원하고 삶의 질을 개

선시키는 환경적 재생

Ÿ 둘째, 지역사회 구성원간의 교류와 협력의 기회를 보장하고, 지역공동체

형성을 위한 사회적 재생

Ÿ 셋째, 지역 주민들의 자력재생의 가장 걸림돌인 경제적 취약성을 지원함

으로써, 지역사회에 적극적으로 참여하고 자립할 수 있도록 유도하는 경제적

재생

Ÿ 넷째, 해당 지역의 문화·예술적 요구를 충족시킴으로서 삶의 질을 더욱

풍성하고 풍요롭게 유지하기 위한 문화적 재생

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그림. 재생의 전개 및 방향

2. 매뉴얼의 활용

◯ 거점공간 조성과정에서 발생된 다양한 문제점과 이를 해결하기 위한 행정,

제도적 문제, 그리고 주민과의 소통문제들에 대한 체계적인 정리를 통해 추

후 거점공간 조성의 가이드로 활용하게 한다.

◯ 본 매뉴얼은 도시재생 사업 수행을 위한 거점공간이자, 사회공동체 형성을

위한 지역사회 거점공간으로서 주민복합지원시설 조성을 위한 방향제시가

목적이며, 시설조합에 따른 공간의 성격변화를 예측하고 해석함에 있어 참고

자료로 활용될 수 있다.

◯ 본 매뉴얼의 이용자는 계획 및 설계가뿐만 아니라, 도시재생을 수행하는 모

든 관련 전문가들도 포함된다. 왜냐하면, 주민복합지원시설은 해당 지역에

대한 거점공간으로 적용가능한 모든 공간들을 포함하고 있기 때문에, 본 매

뉴얼은 조성을 위한 것이기도 하지만, 원활한 도시재생 수행과 지속적인 지

역사회 운영에 대한 내용을 포함하고 있기 때문이다. 이는 본 매뉴얼을 통해

도시재생을 보다 잘 이해할 수 있는 계기가 될 수 있음을 의미한다.

제2절 거점조성 방향 및 프로세스

1. 거점조성 기방방향 및 원칙

가. 일반원칙

◯ 거점시설은 시설의 기능 및 목적에 따라 다양하게 조성될 수 있다. 일정 및

예산, 사업추진 조직을 구축하여야 한다. 재원조달을 위해 지자체와 협력할

필요가 있으며, 일정계획 또한 상황에 따라 단기, 중기, 장기, 혹은 단계적

조성을 모두 고려할 수 있다.

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◯ 무엇보다 중요한 것은 운영기획이다. 건물조성 못지않게 지속적인 운영이 되

도록 구체적인 운영계획이 이루어져야 한다. 특히 거점시설은 주민주도의 자

율운영을 전제로 하기 때문에 역량강화를 통한 운영이 될 수 있도록 사전에

충분한 사전검토와 해결책에 대한 논의가 병행되어야 한다.

◯ 사업초기에 주민은 물론 지자체에서는 해당 시설이 기존의 사회복지관과 동

일한 것으로 인식하고 있었으며, 특히, 시설에 대한 이해가 부족한 전주시의

경우 복지관의 과잉공급 및 운영난 등의 이유로 시설건립에 대해 부정적 태

도를 보이는데, 이에 대한 차근한 설명이 필요하다.

그림, 주민눈높이형 주민복합지원시설 브로슈어

나. 주민참여전략

◯ 쇠퇴지역 재생시 주민의견을 반영하는 것은 대단히 중요한 사항이지만, 잦은

교육과 워크샵, 설문조사로 인해 주민들은 힘들어 한다. 특히, 특정 지역의

주민만 지속적으로 관심을 보인 반면, 관심을 돌린 주민을 다시 모으기는 매

우 어려움이 있다.

◯ 사업초기 대대적인 홍보(방송 매체활용) 및 주민들 의 삶 속으로 파고드는

전략이 필요하다.

◯ 또한, 전주 TB의 경우, 노인을 중심으로 한 워크샵에서는 디지털적 참여 도

구보다 아날로그적 참여 도구가 더 친숙하게 받아들여졌다.

그림. 센터 1주년 행사시 홍보활동

그림. 아날로그적 주민참여 도구

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다. 사전검토의 중요성

◯ 「주민 참여정도」, 「운영방안」, 「예산」의 충분한 검토가 필요하다.

◯ 주민복합지원시설은 주민참여 자율운영을 기반으로 하고 있기 때문에 운영

방식, 주민참여의 정도, 수익창출 시설의 선정, 운영조직 등 시설완공후 운

영에 대한 기획을 사전에 할 필요가 있다.

◯ 대부분의 건설프로젝트가 그렇듯이 초기 연구진이 의도한 구상안이 지자체

와 시의회를 통과하면서 예산상의 문제로 변경되거나 제외되는 경우가 발생

한다.

◯ 초기에 의도가 퇴색되어 완공 후 시설의 고유기능 수행을 담보할 수 없게

될 수 있다.

주민복합지원시설 건립비용 예상견적서

라. 행정절차의 간소화 및 건립기간의 단축

◯ 일처리 과정 등의 신속하고 철저한 건립계획을 통해 최대한 건립기간을 단

축한다.

◯ 주민복합지원시설 조성은 물리적 재생에 관심이 많은 재생지역 주민들에게

가시적 성과로서 신속한 건립 및 일처리과정을 보여주는 것이 매우 중요하

다.

◯ 특히, 지자체에서는 주민의 신뢰에 대한 중요성을 깊이 인식하고 집중적인

지원과 협력이 필요하며, 업무를 신속히 처리할 수 있도록 행정적 절차를 보

다 간소화하는 것이 필요하다.

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2. 거점조성의 일반적 프로세스

◯ 거점조성의 일반적인 프로세스는 다음과 같다.

제3절. 거점조성 단계별 지침

1. 현황진단 및 문제인식단계

가. 역량강화 및 주민참여를 통한 거점시설 조성

◯ 거점시설은 지역사회의 구심점으로 기획-계획-시공-운영의 전 과정에서 주

민들의 역량강화를 기반으로 한 주민참여 자율운영에 기반하여 조성되어야

한다.

◯ 주민의 의견과 요구를 수렴하되, 지역사회의 합의에 근거한 시설조성이 될

수 있도록 하여야 하며, 지자체는 주민을 민원소지의 대상이 아닌 지역사회

발전을 위한 주체로서 주민을 협력의 대상으로 인식하여야 한다.

◯ 주민은 해당시설이 복지시설이 아니라 주민의, 주민에 의한, 주민을 위한 시

설임을 인식하고, 지역사회 발전에 동참할 수 있는 역량을 습득하여야 한다.

나. 거점시설의 공간 및 기능

◯ 거점시설의 기능 및 공간은 지역적 상황에 따라 결정되어져야 한다. 지역의

문제점을 정확히 진단하고, 장기적인 관점에서 주민들의 역량을 결집시킬 수

있는 공간을 제공하여야 한다. 주민의견, 설문 및 현황조사 및 분석을 통해

거점시설의 성격과 목적, 범위를 결정하여야 한다.

◯ 지역의 현실을 고려하여 시설의 우선순위를 결정하되, 산재된 임시교류거점

의 기능을 수용하고 결집시킬 수 있도록 하며, 기본적으로 필요한 4가지 기

능(도시재생지원센터, 주민학교, 마을기업, 순환형 임대주택)을 포함하도록

한다.

◯ 거점시설의 공간구성 및 기능은 주민의견 수렴 및 합의의 과정을 거쳐 결정

한다.

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◯ 예산이 허락하지 않을 경우 사무기능을 통한 지역시설과의 연계를 모색하고,

단계적 조성계획을 검토하며, 지역사회의 변화가능성을 고려하여 장래증축

및 오픈엔드(Open End)의 개념을 적극 도입한다.

◯ 시설의 조합은 단순히 공간의 나열이 아니라, 공간의 융·복합에 의해 발생되

는 공간의 성격변화를 수반한다. 가령 학교에서의 강의실과 주민들이 이용하

는 강의실은 다른 것이며, 일반교실 옆에 위치한 강의실과 공연장 옆에 위치

한 강의실은 다른 것이며, 위락지구내 노래방과 노인여가시설내 설치된 노래

방은 다른 것이다. 이처럼 불특정 다수를 위한 다양한 기능을 조합하는 것은

단순히 물리적 공간의 조합이 아니라, 조합에 의해 빚어진 공간의 내용과 행

태 변화를 의미한다.

◯ 시설조합은 단순한 공간의 조합이 아니라, 각 공간의 조합에 따른 발생할 수

있는 다양한 기능변화를 예측하고, 이를 이용할 주민들의 행태를 정확히 이

해하지 않으면 심각한 문제를 초래할 수 있다.

다. 주민참여 자율운영과 예산

◯ 막대한 세금을 통해 조성된 시설이 유휴공간으로 남겨지지 않도록 사전에

운영계획을 수립하며, 지역역량강화의 수준 변화에 따른 지원금의 규모를 단

계적으로 조절할 수 있도록 계획한다.

◯ 주민참여 자율운영의 효과를 극대화하기 위해서는 지자체는 주민의 참여와

운영권을 보장하여야 하며, 공공성 강화에 기반한 시설운영이 될 수 있도록

관리하되 주민에게 일방적으로 운영비에 대한 부담을 전가하지 않도록 하여

야 한다.

◯ 주민복합지원시설은 복지시설이 아니기에 예산지원의 사각지대에 있다. 복지

시설이 포함되어 있지만 복지시설은 아니기에 국가지원금을 받을 수 없고,

지역내 복지시설이 포화상태인 쇠퇴지역은 복지시설 설립인가를 받을 수 없

는 상황이다. 주민복합지원시설 조성 지원에 대한 제도적 보완이 필요하다.

◯ 시설의 조성 및 운영에서 지역의 유휴인력 및 기부를 적극 유도한다.

2. 기본계획 단계

◯ 지역에 필요한 기능을 선정하고, 예산과 주어진 상황에 따른 공간을 배분하

여야 한다. 이 과정에서 주민들의 의견과 요구를 적극적으로 반영하고, 각종

주민참여계획도구와 커뮤니티 활성화 기법을 적용하여 주민들의 시설조성과

정에 적극적으로 참여하도록 하여야 한다. 관주도의 시설조성이 아니라 실제

이용주체인 주민참여를 통한 계획이 이루어져야만 추후 주민들의 자발적인

참여와 애착심을 불러들일 수 있기 때문이다.

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주민복합지원시설의 일반적 계획방향

해당 지역의 특성과 여건 및 사회, 경제, 문화 등의 전반적 상황을 고려하고, 이를

반영하여야 한다.

주민복합지원시설이 미치는 파급효과의 범위를 고려하여 해당 지역의 중심부(물리적

거리 및 심리적 거리 모두를 고려함)에 설치되는 것을 권장한다.

장애인, 어린이, 노인 등 다양한 사회계층의 주민들이 접근하기 용이한 위치에 배치

하며, 지역사회의 구심점 역할을 할 수 있는 위치에 배치한다.

일조, 채광, 조망, 통풍, 소음 등을 고려하여 쾌적한 환경에 위치시키며, 주위경관을

훼손시키지 않으면서도 지역성을 대표할 수 있는 장소에 위치시킨다.

주민복합지원시설의 주변현황은 시설이 들어설 부지뿐만 아니라 지역단위 나아가

도시차원에서 분석되어야 한다. 주민복합지원시설의 주변현황분석에는 물리적 현황

및 환경적 특성뿐만 아니라 지역의 사회적, 문화적, 주민들의 의식과 요구 등 종합

적인 분석이 필요하다.

기존의 물리적 차원에서의 주변현황분석이 아니라, 지역의 인문, 사회, 문화 등의 고

차원적 분석이 수반되어야 한다. 이러한 경우에도 시설물 건립과 관련된 법규(건축

법, 주차장법, 국토의 이용/계획에 관한 법률, 편의 증진법 등)의 검토가 필요하다.

입지는 주민들의 생활의 중심지, 교류 및 활성화에 유리한 곳, 접근 및 쾌적성이 담

보된 지역을 선정하되, 건립될 주민복합지원시설의 성격과 기능을 원활히 수행할 수

있는 입지를 선정한다. 따라서 입지선정은 주민복합지원시설의 목적과 기능, 성격이

결정된 후 신중하게 결정되어야 한다.

주민복합지원시설의 혜택이 특정 사회계층(소외계층 중심으로 건립되는 것도 지양

함)이나 일부 주민들에게 제한되지 않도록 한다.

주민복합지원시설은 도시내 유사한 기능수행의 시설물(복지관, 노유자시설, 경로당,

복지시설 등)의 분포와 위치를 분석하고, 그 혜택이 시민 모두에게 균등하게 제공될

수 있는 위치에 조성되어야 하며, 관련시설과 네트워크 구축이 용이한 위치에 조성

되어야 한다.

도시재생사업이 순환식 개발로 추진될 경우, 주민복합지원시설은 거점공간으로서 사

업기간동안 중심역할을 수행하여야 되므로, 해당 사업구역내에서 원활한 사업추진이

가능하고, 조성에 필요한 비용이 최소화되고, 타 기능과의 연계가 용이한 위치에 조

성되어야 한다.

입지선정은 사업시행주체나 지자체 주도로 이루어지는 것이 아니라, 주민의 의견을

수렴하여 결정되어야 한다.

주변 경관을 훼손하지 않으면서 장래 확장성을 고려하여 입지를 선정하여야 한다.

지역 상권을 활성화시키고, 주민들이 자력으로 재생될 수 있도록 지원하기 용이한

위치에 조성되어야 한다.

환경적이고, 자연친화적으로 조성되어야 하며, 주민들의 적극적인 참여와 의사결정

을 토대로 조성되어야 한다.

지역의 정체성을 부여하고, 랜드마크적인 상징성을 가지도록 하는 것도 전략적 수단

이 될 수 있지만, 주변 환경과 조화롭지 못하거나 초호화 및 고급화는 지역적 불균

등과 불신을 초래할 수 있으므로 지양되어야 한다.

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가. 주민의견의 수렴 및 반영

◯ 주민복합지원시설의 조성과 관련된 모든 사항의 주체는 주민이며, 모든 과정

에 주민들의 의견과 요구를 반영하여야 한다.

◯ 주민과 건립주체와 의견이 상충될 경우, 충분한 논의와 설득 과정이 필요하

며, 일방적으로 강요하거나 강제하는 것은 지양되어야 한다.

◯ 주민복합지원시설 건립 과정 즉, 입지선정, 시설물 선정, 계획방향, 시설물

이용, 시설물 운영 및 관리의 전 과정에서 사전에 조사되고 논의되어야 하

며, 주민들에게 투명하게 공개되어야 한다.

◯ 주민요구사항 조사는 충분한 정보제공이 이루어진 상태에서 이루어져야 하

며, 특정 이해집단이나 계층에 국한되지 않도록 하여야 한다.

◯ 주민의견 및 요구수렴 방법은 실태조사, 설문조사, 인터뷰, 워크숍, 자문회

의, 세미나, 회의, 포럼 등 다양한 방법을 통해 확보될 수 있다.

◯ 주민들의 요구를 종합하여, 공간목록을 확정해 나가는 과정에서도 주민들의

의견수렴과 참여를 적극적으로 유도하여야 한다.

◯ 주민참여의 과정은 투명하게 진행되어야 하며, 관련 전문가의 참석 하에 진

행되어야 하며, 그 내용은 정리되어 기록되어야 한다.

◯ 입지선정 및 과정에서 합필을 필요로 할 경우, 합필에 따른 장·단점을 충분

히 설명하여야 하며, 주민이 알기 쉽도록 관련 정보가 제공되어야 한다. 합

필을 유도하기 위한 다양한 도구들이 활용될 수 있다.

◯ 연구진 및 도시재생 사업주체는 주민들의 합필의사를 지속적으로 조사하고,

모니터링 하여야 하며, 주민들이 스스로 입지를 결정할 수 있도록 지원하여

야 한다.

◯ 주민들의 요구를 정확히 파악하기 위해서는 사업 및 취지를 정확히 설명하

고 의사표현을 위한 충분한 정보가 제공되어야 한다. 이를 위해 사업지역에

대한 물리적 현황, 실태조사, 설문 조사자료, 인터뷰 조사내용 등을 체계적

으로 정리하여 주민들에게 제공되어야 한다.

그림. 주민의 합필의사를 지원하는 도구

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그림. 주민에게 제공될 정보의 데이터베이스화를 지원하는 도구들

그림. 주민설명회 및 주민친화형 수업교재(전주테스트베드)

그림. 주민참여계획지원도구를 통한 주민의견 수렴(전주 테스트베드 주민학교 모습)

나. 공간목록 및 규모계획

◯ 공간목록은 주민들의 의견을 수렴하여 결정하되, 주민들의 요구를 일방적으

로 수용하기 보다는 전문가와 논의하는 과정을 통해 일차적으로 추출되어야

한다.

◯ 주민들의 요구가 반영된 공간목록은 예산, 장래 확장성, 이용자 수, 이용주

체, 운영 및 관리 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정되어야 하며, 결정과

정에 주민 참여가 이루어져야 하며, 결정된 사항은 모든 주민에게 공개하여

야 한다.

◯ 공간목록에 대한 주민의견을 조사함에 있어 전문가는 다양한 대안들을 충분

히 설명하고, 주민들이 이해하기 쉽도록 관련 정보를 제공하여야 한다.

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◯ 공간목록을 주민들이 결정함에 있어, 그림 및 사진 이미지, 아이콘 등을 통

해 주민들과 소통을 원활하게 하는 다양한 도구들을 활용할 필요가 있다.

◯ 공간목록 및 규모를 결정할 경우, 주민에게 해당 시설물을 건립할 경우 감수

해야 하는 부분과 장단점을 정확히 설명하여야 한다.

◯ 공간목록 및 소요실 산정에 있어 다양한 주민집단이 선정되어야 하며, 소외

된 계층이나 주민이 발생하지 않도록 한다.

◯ 공간목록을 결정함에 있어 외부공간의 종류와 규모, 배치관계 등을 함께 고

려한다.

◯ 공간목록은 상시 활용공간과 임시 활용공간, 유동적인 공간 등으로 구분하여

효율적인 이용이 이루어질 수 있도록 한다.

◯ 주민상호간에 의견이 충돌할 경우, 이해관계 집단간 심층토론이나 전문가 참

석 하에 워크숍 등을 통해 충돌되는 사안을 중재해 나간다.

◯ 규모계획은 지역특성, 도심지와 교외, 지역의 경제적 상황 등을 고려하여 보

급형, 일반형(표준형), 고급형 등 다양하게 주민에게 제시되어야 하며, 주민

들이 의사 결정할 수 있도록 정리되어 제시되어야 한다.

◯ 주민복합지원시설은 다양한 시설들이 포함될 수 있지만, 재생지역에서는 기

본적으로 다음과 같은 4가지 기능은 반드시 포함하여야 한다.

Ÿ 도시재생의 지속적인 추진을 위한 도시재생지원센터

Ÿ 주민들의 지속적인 역량강화와 교육 및 교류를 촉진할 주민학교

Ÿ 지역민의 재정착율을 높이기 위한 순환형 임대주택

Ÿ 주민참여 자율운영을 지원하고 지역경제를 활성화시킬 마을기업

그림. 주민복합지원시설의 공간구성(예시)

다. 비용분석

◯ 비용관련 정보는 주민 모두에게 제공되어야 하며, 투명하고 명확하게 공개되

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어야 한다.

◯ 시설조성에 소요되는 총 비용, 주민이 부담해야 하는 비용, 지자체 및 정부

지원 부담금을 명확하게 제시되어야 한다.

◯ 현재의 비용뿐만 아니라, 다양한 조건에 따라 미래에 발생할 수 있는 비용에

대한 설명과 이에 대한 대응방안이 제시되어야 한다.

◯ 비용은 단기적인 측면과 장기적 측면 모두에서 논의되어야 하며, 그 내용을

주민에게 정확히 설명되어야 한다.

◯ 주민들의 시설조성에 대한 요구와 기대감의 정도를 고려하여, 비용문제 해결

을 위한 주민들의 기부의사와 봉사활동 등에 대한 의지를 확인하고, 이를 공

식적으로 문서화하거나 책임감을 가질 수 있도록 유도하여야 한다.

◯ 단기간의 비용, 눈에 보이지 않는 가치, 파생효과, 공익적 차원에서의 효과

등을 설명하고 설득함으로써 지역사회의 균형발전과 장기적 발전을 모색한

다.

◯ 주민복합지원시설의 시공비뿐만 아니라 운영 및 유지관리를 포함한 비용분

석이 필요하며, 가급적이면 주민들의 적극적인 참여와 기부를 유도한다. 주

민들의 자발적 참여와 기부로 운영되는 시설과 수익금, 복지차원에서 제공되

어야 하는 서비스에 따른 비용, 주민들의 유지 관리비용 절감 등을 고려하여

야 한다.

◯ 비용에 대한 모든 내용은 문서와 기록으로 남겨야 하며, 철저하게 관리되어

야 한다.

라. 계획방향 및 배치계획

◯ 소요실과 규모가 결정되면, 주민들의 의견을 종합하여 계획방향을 설정하고

다양한 주민들의 의견을 수렴하여 수정·보완한다. 계획방향이 최종 결정되

면, 이를 토대로 한 몇 개의 대안을 작성하고, 이를 지역 주민에게 설명하고

대안을 수정·발전시킨다.

◯ 계획방향은 주민요구를 종합하여 반드시 달성되어야 하는 항목과 권장항목

으로 구분하여 제시될 필요가 있다.

◯ 주민복합지원시설의 계획과정은 주민이 주체로 참여하고, 전문가가 주민들의

의견을 수렴, 중재하는 역할을 수행함으로써 상호 협력하여 추진되어야 한

다.

◯ 건축전문가, 지자체, 주민들은 각기 이해관계가 다르고, 관심분야가 다르기

때문에 커뮤니케이션 과정에서 어려움이 예상되는데, 이를 지원하는 다양한

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도구 개발이 필요하며, 도구는 아날로그 도구와 첨단도구 등을 개발하여 활

용할 수 있다.

◯ 배치계획에 있어 주민들에게 쉽게 공간을 결정하기 위한 다양한 아날로그

도구(모형, 퍼즐, 블록, 아이콘 등)와 첨단도구(가상현실, 증강현실, PC 기반

배치계획 프로그램 등)의 커뮤니케이션 도구를 활용할 수 있다.

그림. 주민과의 소통을 위한 배치계획 도구(좌에서부터 블록, 가상현실, 증강현실)

◯ 실내공간의 평면계획을 위해서도 주민들에게 쉽게 공간의 규모와 위치를 결

정할 수 있도록, 그리고 전문가와 소통을 지원하는 다양한 아날로그 도구(모

형, 퍼즐, 블록, 아이콘 등)와 첨단도구(가상현실, 증강현실, PC 기반 배치계

획 프로그램 등)의 커뮤니케이션 도구를 활용할 수 있다.

그림. 주민과의 소통을 위한 평면계획 도구(좌에서부터 블록, 공저작툴, 평면입체제작도구)

◯ 주민들의 배치 및 평면계획에 대한 요구 및 의견수렴 과정에서 확인된 내용

은 전문가에 의해 분석되고 정리되어야 하며, 참여하지 못한 주민들에게 그

결과는 지역신문, 게시판, 설명회, 발표회, 주민소식지 등을 통해 주민들에게

전달되어야 한다. 단순히 결과물의 알림뿐만 아니라, 참여하지 못한 주민들

도 결과물에 대해 다양한 의견과 지적을 할 수 있도록 유도하는 것이 필요

하다

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그림. 주민참여 디자인 (좌상으로부터 주민참여→결과→공개 및 주민참여)

◯ 건축전문가는 시설이 복합됨으로써 발생되는 문제에 대해 분석하고, 그 해결

방안을 주민들에게 알려주어야 한다.

◯ 주민요구를 통해 추출된 실들에 대해 건축전문가는 실과의 관계를 분석하여

죠닝계획을 수립하고, 이에 대한 주민의견을 반영하여 수정·반영하여야 한

다. 주민들의 요구가 일반적으로 권장되는 실 배치에 모순될 경우, 이에 대

해 설명하고 설명 후 주민들의 반응을 통해 우선가치와 중요도를 해석하여

해결법을 모색하여야 한다.

◯ 주민복합지원시설 계획과정에 있어서 주민의 참여는 요구수렴 후 계획반영

의 단계적 구분에 따른 일괄적 진행보다는 수렴과 반영의 피드백을 통한 순

환모델을 지향하여야 한다.

◯ 건축전문가는 주민복합지원시설의 다양한 시설조합 방식과 전체적인 배치원

리와 구조를 파악하고 있어야만 주민 의견수렴과정에서 발생되는 불완전한

정보에 의한 결과를 미연에 방지할 수 있다. 이를 위해 주민들의 질문과 요

구에 적절히 대응할 수 있는 시설조합에 대한 전문성을 갖춘 건축전문가를

확보하여야 하며, 건축전문가는 주민복합지원시설 내에 포함되는 다양한 시

설(120여 종)의 공간성격과 조합방식과 문제점에 대한 체계적인 분석과 해

박한 지식을 보유하고 있어야 한다. 단위공간간의 관계분석을 토대로 시설유

형별 관계성 및 전체 공간구조를 파악하고 있어야 한다.

◯ 주민복합지원시설의 배치는 공간의 성격과 주민요구와 대지특성 등에 따라

결정되겠지만, 일반적으로 다음과 같은 배치원칙은 준수되어야 한다.

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주민복합지원시설의 일반적 배치원칙

주민들이 자주 이용하는 시설은 접근이 용이하도록 저층부와 주출입구 근처에

배치한다.

장애인, 어린이, 노인, 응급환자 등과 같은 이용자가 주로 이용하는 시설은 저

층부에 위치시킨다.

동적공간(체육, 놀이, 위락, 공연 등)과 정적공간(사무, 교육, 의료, 전시 등)은

분리함

자동차 동선과 보행자 동선은 엄격히 분리하며, 자동차 동선은 물건 반·출입을

위한 서비스 동선과 연계시킴

주민영역과 직원영역은 구분하되 상호 연계를 위한 매개공간을 제공함

공동작업을 요하는 공간(공동작업장, 커뮤니티 키친, 공동창고, 용품대여센터

등)과 사적 및 프라이버시를 요하는 공간(개인작업장, 게스트룸 등)은 구분함

영리추구가 가능한 시설(근린생활지원시설)과 비영리 복지시설(여가프로그램시

설 등)을 분리함

3. 실시설계 단계

◯ 실시설계과정에서도 마찬가지로 공간의 기능에 따라 주민들의 의견을 적극

적으로 수렴할 필요가 있다. 이용주체인 주민의 관점과 통상적인 시설의 건

축적 접근에는 상당한 차이가 있을 수 있다. 특히 지역거점으로서의 주민복

합지원시설은 국내에 선례가 없기 때문에 주민과 행정의 공조 및 협력체계

가 절대적으로 필요하다. 문제와 이견을 행정과 주민이 조율해나가는 과정자

체가 재생사업의 일환이며, 성공적인 운영을 담보할 수 있다.

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그림. 국내 최초로 건립될 주민참여 주민복합지원 거점시설(전주 노송동)

4. 시공 및 운영단계

◯ 전주 TB의 거점시설조성에서는 시공단계에 이르지 못하고 있지만, 지금까지

의 과정을 돌이켜보면, 시공의 과정에서도 주민들의 참여와 감시가 절대적으

로 필요하다. 행정은 주민참여를 감시로 볼 것이 아니라 추후 민원발생과 보

다 큰 문제를 사전에 차단하는 긍적적인 역할로 이해할 필요가 있다. 현재의

주민실무추진단을 활용하여 완공에 이르기까지 지속적인 주민참여가 바람직

하다. 시공뿐만 아니라 시설운영에 있어서도 주민과 협력하되, 지원은 행정

이 담당하고, 운영은 주민에게 전적으로 위임하여 자율운영의 독립성을 보장

해줄 필요가 있다.

◯ 전주TB 주민복합지원시설은 지역사회의 거점으로 국내 최초의 사례이다. 또

한 주민참여를 통해 건립되는 선도적 사례인 동시에 주민참여 자율운영을

염두에 두고 건립되는 첫 사례이다. 많은 시행착오와 시간이 소요되고 있지

만 거점시설의 전국적 확산을 위한 벤치마킹 사례가 될 수 있도록, 그리고

초기 의도가 훼손되지 않도록 할 필요가 있다.

◯ 일본의 공민관(풀뿌리 도시재생 거점시설)의 운영비는 전적으로 지자체의 지

원을 받고 있으며(년간 예산의 98%) 주민참여 자율운영이 잘 이루어지고 있

다. 다만 국내의 경우 국고지원을 일본수준만큼 높이는 것은 현 시점에서 현

실성이 없기 때문에 자력재생을 통한 주민참여의 비율을 높일 수 밖에 없으

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며, 이러한 지속적 시설운영방안에 대한 보다 구체적인 대안마련이 필요하

다.

그림. 주민의 복합지원시설 운영 선진사례 견학(일본 무사시노시 케야케 공민관)