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감정평가실무강의

제1절 부동산(不動産) 17

제1장

감정평가실무기초이론

제1절부동산(不動産)개설ᆞ부동산과 권리ᆞ부동산의 특성ᆞ가격형성과정

Ⅰ. 개설

우리의 민법 제99조에서는 부동산을 “토지 및 그 정착물”이라 정의하고 있으며 부동

산 이외의 물건은 동산으로 간주하고 있다. 부동산과 동산의 구별을 전제로 하여 물권

법에서는 규율을 달리하고 있다. 먼저 공시방법이 다르다. 즉 부동산은 등기이고 동산

은 인도를 공시방법으로 한다. 동산에서는 공신의 원칙이 인정되나 부동산에서는 인정

되지 않는다. 無主物先占은 동산에만 인정되고 附合에서 그 효과를 달리한다. 또한 용

익물권(지역권, 지상권, 전세권)은 부동산에만 인정되고 강제집행의 절차와 방법이 서

로 다르다. 이와 같은 내용은 부동산과 동산의 구별기준이 되고 있다. 토지의 정착물은

모두 부동산이기는 하지만 그 처리에 있어 두 유형으로 구별된다. 그 하나는 건물과 같

이 토지와는 독립하여 거래될 수 있는 것이 있고, 담장, 바닥포장과 같이 토지의 일부

에 지나지 않는 것이 있다. 부동산이외의 물건을 동산이라고 정의하고 있지만 특별법

에 의해 부동산과 같이 취급되는 동산이 있는데 이를 준부동산 또는 의제부동산이라고

한다. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률1) 시행령 제2조에서도 기타재산을 구체

적으로 규명하고 있으며 다음과 같은 유형으로 정리 될 수 있다.

① 입목에관한법률에 의해 소유권보전등기가 된 입목

1) 이하 “부동산가격공시법”이라 약칭한다.

18 제1장 감정평가실무기초이론

② 공장저당법에 의하여 저당권의 목적물이 되고 있는 공장재단 및 이를 준용하고

있는 광업재단

③ 수산업법에 의하여 면허 또는 허가를 받은 어업권 및 저작권, 공업소유권 기타 이

에 준하는 권리

④ 선박등기법에 의해 등기된 20톤 이상의 선박

⑤ 건설기계관리법에 의하여 등록된 건설기계

⑥ 도로운송사업법에 의하여 등록된 자동차

⑦ 항공법에 의하여 등록된 항공기 등

Ⅱ. 부동산과 권리

가. 개요

우리의 민법은 크게 친족이나 상속 등의 신분을 규정하는 부분과 재산권을 규정하는

부분으로 나뉘며 재산권은 다시 물권과 채권으로 구분된다. 이 중 물권이 특히 부동산

과 관련이 깊은데 물권은 다음과 같은 점에서 채권과 차이가 있다.

① 물권은 물건(부동산)에 대한 사용․수익의 권리(지배권)를 의미하는데 반해 채권

은 주로 금전적인 급부권(청구권)을 의미한다.

② 물권은 대물권(물건에 대한 권리)임에 비하여 채권은 대인권(사람에 대한 권리)이다.

③ 물권은 절대권으로 모든 사람에게 영향을 미치지만, 채권은 상대적인 권리로서

특정인에게만 영향을 준다.

④ 물권은 등기로서 공시를 해야 그 효력이 인정되지만, 채권은 공시를 하지 않아도

된다.

나. 물권

1. 개요

물권은 독립된 물건에 대하여 하나의 물권만이 성립하는데 이를 일물일권주의라 한

다. 따라서 시간적으로 앞서 성립한 물권은 뒤에 성립한 물권에 우선하며, 동일물에 서



로 양립할 수 있는 물권의 경우는 앞의 물권을 해치지 않는 범위 내에서 성립할 수 있

다. 그리고 물권은 채권과의 관계에서 그 성립시기를 불문하고 항상 물권이 우선하는

물권의 우선적 효력을 갖고 있는데 이는 물권이 물건에 대한 직접 지배권임에 비해 채

권은 채무자의 행위를 통한 권리이기 때문이다. 그러나, 일정한 경우, 예를 들어 주택임

대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 의한 소액보증금 최우선 변제권과 같은 경우

에는 타 권리에 우선하여 변제토록하는 특별법이 있으므로 이에 대한 숙지를 요한다.

2. 물권의 종류

민법에서 규정하고 있는 물권의 종류는 크게 점유권과 본권(소유권과 제한물권)으로

구분되는데, 이중 제한물권은 용익물권과 담보물권으로 구분된다. 용익물권은 물건을

사용할 수 있는 권리를 의미하며, 담보물권은 채무변제의 불이행시에 그 손해를 보상

하기 위한 담보로 제공된 권리를 의미한다.

물 권 점유권

본 권 소유권

제한물권 용익물권 전세권

지상권

지역권

담보물권 저당권

유치권

질 권

1) 점유권

물건을 사실상 소지(지배)하고 있다는 것 자체만으로 이를 권리로서 보호하는데, 이

를 점유권이라 한다.

2) 소유권

소유권은 어떤 물건을 전면적으로 사용․수익․처분할 수 있는 권리이다. 물건을 2

인 이상이 소유하는 것을 공동소유라 하는데 그 다수인의 결합 정도에 따라 공유, 합

유, 총유의 3가지로 나뉜다.


3) 용익물권

용익물권은 물건이 가지는 사용가치에 대한 지배를 목적으로 하는 권리로서 구체적

으로 전세권, 지상권, 지역권의 세 종류가 있다. 전세권은 물권임에 반해 등기를 하지

않은 전세, 즉 단순한 임차권은 채권임을 구분해야 한다.

① 전세권 : 전세권이란 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 그 부동산을 용도에

좇아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다

전세금에 관한 우선변제권이 인정되는 권리이다. 전세권은 임대차와 달리 등기를

요한다는 점에서 구분된다.

② 지상권 : 지상권은 타인의 토지에서 건물이나 공작물 혹은 수목을 소유하기 위하

여 그 토지를 사용할 수 있는 권리이다.

③ 지역권 : 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지에 설정하는 권리로서,

예를 들어 도로에 접하지 않은 토지(맹지)의 경우 인접 토지의 일부를 통행할 수

있도록 인접토지에 설정할 권리를 말한다.

4) 담보물권

담보물권은 채권의 담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는

권리로서, 저당권, 유치권, 질권이 있다.

① 저당권 : 저당권은 채무를 담보하기 위해 제공된 권리로서 일반저당권과 근저당

권으로 구분된다. 그리고 저당권은 설정계약과 등기로서 효력이 발생된다. 일반저

당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부

동산에 대하여 다른 채권보다 우선변제를 받는 담보물건이다. 이와 달리 근저당

권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기

에 일정한 한도까지 담보하는 저당권을 말한다.

② 유치권 : 유치권은 타인의 물건의 점유자가 그 물건으로 인하여 발생한 채무의 변

제시 까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 의미한다. 예를 들어 자동차의 수리

비를 납입할 때까지 맡긴 자동차를 보관하는 경우이다. 부동산에 있어서도 공사

대금이 완납되지 않은 경우 시공업자가 그 부동산, 즉 건물을 유치할 수 있다.

③ 질 권 : 질권은 돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 이를 갚지 않은 때에는 그 목

적물에서 우선변제를 받을 수 있는 권리로 동산질권과 권리질권이 있다. 질권은

부동산에는 해당되지 않는 권리이다.



Ⅲ. 부동산의 특성

가. 개요

부동산 중에서 가장 대표적인 것은 토지이다. 토지를 중심으로2) 하여 부동산의 특성

을 살펴보면 일반적으로 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분된다.

나. 자연적 특성

1. 지리적 위치의 고정성(고정성, 부동성)

토지의 가장 큰 특징으로서 부동산의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 말

한다. 토지의 위치는 어떠한 인간의 힘으로도 이를 이동시키거나 지배하지 못하며 토

지의 유용성과 효용도는 이 위치에 따라 크게 지배된다. 지리적 위치의 고정성은 거래

사례비교법의 지역요인비교의 이론적 근거가 된다.

2. 부증성

부동산은 생산비나 노동력을 투입하여도 물리적 절대량을 임의로 늘릴 수 없다는 특

징이다. 엄격한 의미에서 매립이나 개간 등에 의한 개발공급은 토지의 용도전환의 일

부이다. 토지의 이 특성은 공급자경쟁보다 수요자경쟁을 일으키는 근거가 된다.

2) 토지 외에 건물의 특성을 살펴보면 다음과 같다.(나상수․고규봉․제갈봉현, 신감정평가실무, 부연사,

2001.7, p40)

① 건물은 토지에 정착되어 있으므로 원칙적으로 부동성이 있다고 볼 수 있으나, 최근 이동식주택 및 건

물이축기술의 발달로 완전한 비이동성의 특징은 없다.

② 건물은 토지와는 달리 인위적 축조물의 하나이고 내용년수가 있으므로 토지의 특성인 영속성은 건물

에 해당하지 않는다.

③ 건물은 중축․개축 등을 통하여 그 규모, 용적 등을 증가시킬 수 있으므로 토지와 같은 부증성은 해당

되지 않는다.

④ 건물은 토지상의 정착물이므로 그 토지의 개별적 요인의 지배를 받는다.

⑤ 건물은 개수 등으로 어느 정도 용도를 바꿀 수 있으나, 토지와는 달리 용도의 다양성이 무제한으로

허용되지는 않는다.


3. 영속성

토지는 다른 일반상품과는 달리 그 수명이 영구적이라는 특성이다. 즉 토지는 사용이

나 시간경과에 의하여 소모, 마멸되지 않는 영속성을 갖는다. 예를 들면 홍수 등으로

유실되거나 외력에 의하여 물리적 영향을 받더라도 형태나 효용은 변하나, 전체적으로

토지자체의 본질은 영구히 불멸, 불변한다. 이는 토지의 수익성을 영속적인 것으로 만

들며 부동산가격의 제원칙 중에서 예측의 원칙의 성립근거가 된다. 이 특성 때문에 토

지는 투기의 대상이 되고 있으며, 투기를 억제하기 위해 정부는 조세정책으로 대응하

고 있는 실정이다.

4. 개별성(비동질성, 비대체성)

토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 매우 강한 개별성을 갖는다. 토지는 물리적

으로 완전히 동일한 토지는 없다는 것으로 비동질성, 비대체성이라고도 한다. 각 사람

마다 주민등록번호가 있듯이 토지에도 각 필지마다 지번이 부여된다. 그러나 이용자의

용도적인 측면에서 본다면 대체성은 인정된다. 예컨대 도심에서 1시간 거리의 주택지

는 쉽게 구할 수 있다. 거래사례비교법에서의 개별요인비교의 성립근거가 된다.

다. 인문적 특성

1. 용도의 다양성

토지는 다른 재화와는 달리 그 용도가 매우 다양하다는 특성을 가지고 있다. 토지는

1차, 2차, 3차 산업용지를 비롯하여 주거용지, 공공용지 등으로 이용되고 동일 용도일

지라도 그 규모와 방법이 다를 수가 있다. 그 결과 토지이용은 2개 이상의 용도가 동시

에 경합하는 것이 보통이고, 용도의 전환도 가능하다.

2. 병합 ․ 분할의 가능성토지는 이용주체의 편의에 따라 분할하거나, 구획된 토지를 다시 용이하게 합병할 수

도 있다는 특성이다. 이 이론은 용도의 다양성을 지원하는 원칙으로서 효과적으로 토

지의 최유효이용이 되도록 분할이나 합병을 할 수 있다는 논리이다. 종전에는 소규모



의 적정규모만이 최유효면적의 토지라고 인식하였지만 최근은 대규모 토지에 대한 수

요가 증대되어 최유효면적에 대한 인식이 변화되었다.

3. 사회적 ․ 경제적 ․ 행정적 위치의 가변성부동산은 위치적 존재이다. 따라서 위치가 지니는 환경가치를 내포하고 있다. 그런데

특정부동산이 인문적 환경으로서 지니고 있는 지위(위치)가 시간이 흐름에 따라 변화

한다는 성격을 가변성이라 한다. 이러한 가변성은 인문적 환경을 다음과 같이 나누어

볼 수 있다.

1) 사회적 위치의 가변성

부동산의 사회적 환경(지위)이 변화한다는 의미이다. 사회적 위치가 변화하는 예로

는 종래의 훌륭했던 주거환경이 악화 또는 슬럼(Slum)화 되거나 과밀화 되는 경우(그

반대의 경우도 있을 수 있다), 공장의 편입, 학교의 이전 등으로 인한 사회환경이 악화

(개선)되는 경우, 인구상태, 가구구조의 변화 등으로 인한 사회환경이 악화(개선) 되는

경우 등이 있다.

2) 경제적 위치의 가변성

부동산의 경제적 환경이 변화한다는 의미이다. 소득변화, 개발투자의 변화, 재정운영

의 변화 등으로 어떤 부동산이 지니는 지역 경제적 가치 또한 변화한다. 경제적 위치가

변화하는 예로는 도로, 철도, 전철, 항만 등의 신설 및 개수하는 경우, 경제성장으로 지

역주민들의 소득이 향상되어 부동산의 구매력이 높아지는 경우, 부동산경기의 불황으

로 주택공급이 저조해지는 경우, 경제성장, 소득증대, 경기순환 등으로 인하여 토지의

수급 및 유용성이 변동하는 것 등을 들 수 있다.

3) 행정적 위치의 가변성

행정적인 규제 또는 조장으로 인해 부동산의 지역적 가치가 변화하는 것을 말한다.

우리나라의 경우 토지소유권에 대한 규제법규가 많기 때문에 이러한 변화가 큰 영향을

미친다. 수행정성, 피행정성으로 표현하기도 한다.


Ⅳ. 가격형성과정

가. 개요

부동산가격3)은 부동산을 소유함으로써 발생하는 장래이익의 현재가치라고 일반적으

로 정의한다.4) 이러한 부동산가격 또한 일반재화와 마찬가지로 수요와 공급에 의해 결

정되지만, 부동산가격은 부동산의 특수한 특성으로 인해 효용(유용성), 상대적 희소성,

유효수요라는 가격발생 3인자의 상관결합에 의해 형성되며, 이에 영향을 미치는 가격

형성요인의 상호작용으로 수정 변화된다. 또한 이러한 부동산의 가격형성과정에서 부

동산가격제원칙이 도출되며, 부동산 가격제원칙은 감정평가에서 중요하게 활용되기에

이러한 가격형성과정에 대한 이해는 감정평가에 있어 매우 중요한 일이라 할 것이다.

나. 가격발생요인

1. 개요

부동산가격의 발생요인으로는 효용․상대적희소성․유효수요를 들 수 있는데 이들

은 가격의 3면성과 상통하며 3방식의 논리적 근거를 제시한다. 이외에도 ‘이전성’을 가

격발생요인의 하나로 보는 견해도 있다.5)

2. 효용(유용성)

1) 의의

부동산의 사용, 수익을 통해 인간의 필요와 욕구를 만족시켜줄 수 있는 능력으로 부

동산의 용도에 따라 수익성, 쾌적성, 생산성으로 구체화 된다.

3) 가치와 가격에 대하여 “경제학에서는 가치와 가격은 관념상의 차이일 뿐 특별한 상황이 아닌 한 가치는

가격과 거의 일치한다고 보고 있으나, 부동산학에서는 가치(Value)와 가격(Price)를 엄격하게 구분하고

있다.(안정근, 부동산평가이론, 법문사, 1999.3, p32)”는 주장이 있다. 그러나 감정평가실무계에서 가치와

가격에 대한 용어의 구분 없이 가격이란 용어를 일반적으로 사용하고 있는 관행에 따라, 본서에서는 가치

와 가격을 특별히 구분하지 않는다.

4) 안정근, 앞의책, p33

5) 안정근, 앞의책, p41



2) 효용의 형태

① 쾌적성 : 주거용 부동산에 해당되는 정신적 만족도로 편리성이 추가되면 최고의

주거용 부동산이 된다.

② 수익성 : 임대용, 기업용 부동산에 해당되며 수익성부동산 가격의 기준이 된다.

③ 생산성 : 공업용부동산에 해당되며 생산원가의 절감, 최대이윤의 창출을 의미한다.

3. 상대적 희소성

1) 의의

인간의 욕망에 비해 그 욕망의 충족수단인 부동산은 상대적으로 희소한 상태 및 정

도를 상대적 희소성이라 한다.

2) 특징

부동산의 희소성은 “상대적”이라는 것 이외에도 ①지리적 위치의 고정성 및 지역성

으로 인하여 희소성의 문제가 지역적 차원에서 발생한다는 것과 ②부동산의 사회성․

공공성으로 인해 행정적․제도적인 규제에 많은 영향을 받는다.

4. 유효수요

재화 구입의사와 구매력(지불능력)이 동반된 수요로 일반재화와 달리 부동산에서 유

효수요를 가격발생요인으로 취급하는 이유는 부동산은 고가의 재화에 해당하므로 효

용과 희소성이 있다고 하더라도 소비자가 지불능력을 갖추고 있지 아니하다면 시장에

서 수요행위가 이루어지지 않기 때문이다.

5. 이전성

부동산가격발생요인으로 반드시 고려해야할 법적 개념으로 이전이 불가능한 것은

가치가 형성될 수 없기 때문이다.


다. 가격형성요인

1. 개요

부동산가격의 형성요인이란 가격발생요인인 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향

을 주는 요인으로 일반적요인, 지역요인, 개별적요인이 있는데, 이러한 가격형성요인은

항상 변화(유동성)하며 가격상호간 작용(관련성)을 통해 가격발생요인에 영향을 미쳐

가격을 변화시키는 특징이 있다.

2. 일반적 요인

1) 의의

일반경제사회에 있어 부동산의 상태 및 가격수준에 영향을 주는 제요인으로 사회적

요인, 경제적요인, 행정적요인이 있다.

2) 사회적 요인

부동산가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 현상으로 인구의 상태, 가족구성 및 가구

분리 상태, 도시형성 및 공공시설 등의 정비 상태, 교육 및 사회복지 등의 상태, 부동산

거래 및 사용수익의 관행, 건축양식 등의 상태, 정보화의 진전 상태, 생활양식 등의 상

태 등이 있다.

3) 경제적 요인

부동산 가격에 영향을 미치는 경제구조와 경제정세 등의 변화를 말하며 저축, 소비,

투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융 등의 상태, 물가, 임금 및 고용 등의

상태, 조세부담의 상태, 기술혁신 및 산업구조 등의 상태, 국제화의 상태, 교통체계의

정비 상태 등이 여기에 속한다.

4) 행정적 요인

부동산가격에 영향을 미치는 제도나 정책 등을 말하며 토지이용에 관한 계획 및 규

제 등의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제의 상태, 택지 및 주택시책

의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태, 부동산 가격, 임료 등에 관한 통제의 상태, 기타

각종 부동산 규제조치의 상태 등이 여기에 속한다.



3. 지역요인

1) 의의

지역요인이란 일정한 지역이 다른 지역과 구별되는 지역특성을 형성하는 개개의 요

인으로서 지역의 가격수준 및 표준적 사용의 결정에 영향을 미치는 지역적 차원의 가

격형성요인을 말한다

2) 내용

지역요인의 내용으로는 일반적으로 지역적 차원의 일반적 제요인과 지역의 고유한

자연적 제조건이 있다.

① 지역적 차원으로 축소된 일반적 제요인

∙ 사회적 요인 : 지역 내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 일련의 사회적 현상으로 지역 내의 인구 등이 있다.

∙ 경제적 요인 : 지역 내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 일련의 경제적 현상으로 지역 내의 재정상태 등이 있다.

∙ 행정적 요인 : 지역 내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 일련의 법적 ․ 제도적인 규제 및 조치 등으로 지역의 건축조례 등이 있으며 이는 다른 요인에 비해 보

다 직접적으로 가격형성에 개입하는 특징이 있다.

② 지역의 자연적 요인

부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 그 가격은 자연적 조건에 많은 영향을

받는데 이 또한 가격에 미치는 영향의 정도는 부동산의 종류나 용도 등에 따라 다르

게 나타난다.

∙ 자연적 자질 : 일조․온도․풍향․강수량 등과 홍수나 지진 등

∙ 자연자원 :식량,섬유,건축자재,광물,동력자원등의지하자원과수산자원,수력등

4. 개별적 요인

1) 의의

개별적 요인이란 부동산의 개별적인 특수한 상태, 조건 등 부동산이 개별성을 발휘하

게 하고, 그 가격을 개별적으로 형성하게 하는 요인


2) 택지(토지)의 개별적 요인

∙ 위치, 지적, 지세, 지질, 지반 등

∙ 접면너비, 깊이, 형상 등

∙ 일조, 통풍, 건습 등

∙ 고저, 각지(角地), 접면가로와의 관계 등

∙ 접면가로의 계통․구조 등

∙ 공공시설․상업시설에의 접근정도

∙ 상하수도의 공급․처리시설의 유무, 이용난이 등

∙ 변전소․오수처리장 등 위험․혐오시설에의 접근정도

∙ 공․사법상의 규제 및 제약 등

3) 건물의 개별적 요인

∙ 면적․높이․구조․재질

∙ 설계․설비 등의 양부(良否), 시공의 질․양

∙ 공․사법상의 규제 및 제약 등

4) 복합부동산(개량부동산)

택지․건물의 개별요인과 건물의 배치상태․건물과 부지의 균형의 정도․건물의 용

도와 부지의 용도의 적합의 여부 등

라. 가격제원칙

1. 개요

부동산가격형성과정에는 일정한 법칙성이 작용하고 있는데, 이를 체계화한 것이 가

격제원칙으로 감정평가에서는 평가원리가 된다.

2. 가격제원칙

1) 최유효이용(최고최선의 이용)6)의 원칙

6) ․최유효이용(최고최선의 이용, The highst and the best use)이란 공지나 개량부동산(improved property)



부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙이다.

최유효이용의 원칙이 강조되는 근거는 부동산에 용도의 다양성이라는 특성이 있어

수요․공급의 경쟁을 통한 가장 효율적인 이용을 모색하기 때문이다. 즉, 동일부동산에

대하여 몇 가지의 용도가 경합될 때에는 경쟁에 의하여 가장 높은 가격으로 매수하는

수요자가 취득하게 되어 그 높은 이용에 맞는 최유효이용을 전제로 사용하게 될 것이

기 때문이다.

2) 수요․공급의 원칙

재화의 가격은 수요 공급으로 결정되고 가격은 다시 수요․공급에 영향을 미치는데,

부동산 또한 수요와 공급으로 가격이 결정된다는 원칙이다.

3) 대체의 원칙

부동산의 가격은 대체가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과의 상호영향으로 형성

된다는 원칙이다.

4) 경쟁의 원칙

일반경제활동과 같이 부동산도 시장참가자들의 경쟁관계에 의해 그 가격이 형성된

다는 원칙이다.

5) 적합의 원칙

부동산 고유의 원칙으로 부동산이 그 유용성을 최고도로 발휘하기 위해서는 환경에

적합하여야 한다는 원칙이다.

6) 균형의 원칙

부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 구성요소간의 내부결합에 균형

을 이루어야 한다.

에 대해서 합리적이며 합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택이 가능하고, 경험적인

자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고, 경제적 타당성 있다고 판명된 것으로서 최고가치를 창출하는

이용을 말한다.(안정근, 앞의책, p108)

․최유효이용이란 객관적으로 보아 통상의 이용능력을 갖는 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고최선

의 이용방법을 말한다.(장희순․방경식 공저, 요설부동산감정평가기준, 부연사, 04.3, p81)


7) 수익체증․체감의 원칙

단위 부동산에 계속 투자하는 경우에 단위투자당 순수익은 증가하다가 수익분기점

이후에는 감소한다는 원칙으로 부동산의 가격이 단위투자당 순수익의 증감을 반영하

여 형성된다는 원칙이다.

8) 기여의 원칙

부동산의 가격은 각 구성요소의 수익획득에 대한 기여도에 영향을 받는다는 원칙으

로 부분과 전체의 관계에 관한 것이다.

9) 수익배분의 원칙

부동산의 수익은 자본, 노동, 경영 등에 배분되고 남은 잔여수익이 배분되는 바, 잔여

수익의 크기를 통해 부동산의 가격이 형성된다는 법칙이다.

10) 예측의 원칙

부동산의 가격은 과거와 현재의 이용상태에 의해서 결정되는 것이 아니라 앞으로 어

떻게 이용 될 것인가에 대한 예상을 근거로 결정된다는 원칙이다. 부동산 가치는 장래

이익의 현가로 파악되므로, 장래이익의 예측이 중요하다.

11) 변동의 원칙

부동산을 둘러싼 환경은 변화하므로, 그 가격도 가격형성요인의 변동과정에서 형성

된다는 원칙이다.


제2절 감정평가 31

제2절감정평가개념ᆞ감정평가업무ᆞ대상물건ᆞ감정평가의 필요성과 기능ᆞ감정평가절차ᆞ감정평가방식ᆞ감정평가실무기출문제분석

Ⅰ. 개념

감정평가의 기준이 되는 부동산가격공시법 제2조 제7호에서는 감정평가란「토지 등

의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것」으로 정의하고 있다. 다

시 말해 감정평가란「재산의 경제적 가치의 판정과 그 결과의 가액표시」라고 할 수

있다.7)

Ⅱ. 감정평가업무

가. 개요

감정평가의 업무는 크게 공적인 부분과 사적(일반)인 부분으로 구분할 수 있으며 이

를 더 세부적으로 분류하면 담보평가, 경매 및 소송평가, 국공유재산의 평가, 공익사업

을 위한 보상평가, 표준지공시지가평가, 일반거래목적의 평가 등으로 구분할 수 있다.

나. 감정평가업무

1. 담보평가

담보평가란 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 상호신용금고, 농․축․수협, 시설대여(리

스)회사, 창업투자회사 등의 담보물 감정평가, 기업체의 대리점 개설 및 관리를 위한

담보물의 감정평가를 말한다.

7) 이선영, 토지 등의 감정평가권 법리에 관한 연구, 감정평가연구제13집제1호, p41


2. 경매 및 소송평가

경매란 법원에 계류중인 경매가 적정가격에 의하여 실시되도록 하기 위하여 매수신

고의 기준액이 되는 최저경매가격8)을 결정하는 자료를 제공하는 평가를 말하며, 소송

평가란 법원에 계속중인 민형사 및 행정소송 등을 위한 토지 등의 감정평가를 말한다.

3. 국 ․ 공유재산의 처분 및 매수평가국가 또는 지방자치단체는 국민의 세금으로 마련된 국․공유재산이 불필요하게 되

어 매각하거나 또는 새로이 필요한 재산(주로 부동산)을 적정하게 매입하기 위해 이의

전문적 지식을 갖고 있는 감정평가사로 하여금 국․공유재산의 평가를 맡긴다. 이러한

일련의 과정에서 이루어지는 평가는 일반적으로 국가․지방자치단체가 일반개인 등과

의 사이에서 이루어지는 계약의 기준이 되는 것이 일반적이나, 일정한 경우에는 보상

평가와 같은 성격을 갖는 경우도 있으므로 유의하여야 한다.

4. 공익사업을 위한 보상평가

공익사업을 위한 보상평가는 헌법 제23조 제3항, “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

보상에 관한 법률”9)과 기타 재산권의 강제적 취득을 규정한 개별법이 법적근거를 제공

하여 공익을 위해 필요한 사적재산을 매수․수용하기 위해 하는 감정평가를 말한다.

5. 표준지공시지가평가

표준지공시지가라 함은 부동산가격공시법 규정에 의한 제절차에 따라 건설교통부장

관10)이 조사․평가하여 공시한 매년 1월 1일 기준의 표준지의 단위면적(㎡)당 적정가

격11)을 말한다. 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가12)로 구분되는데 일반적으

8) 최저경매가격이란 경매를 실시함에 있어서 목적물의 가격을 기준으로 하여 미리 일정한 한도액을 정하여

놓고 그 미만의 가격에 의한 매수신청은 이를 허가할 수 없는 가격을 말하는데, 부동산에 있어서는 부동산

이 부당하게 염가로 경매되는 것을 방지하기 위하여 전문지식을 가진 감정인, 즉 감정평가사에게 부동산

을 평가하게 하고 그것을 참작하여 최저경매가격을 정하게 된다.

9) 이하 “토지보상법”이라 약칭한다.

10) 건설교통부장관이 표준지공시지가를 조사․평가하기 위하여는 둘이상의 감정평가업자에게 의뢰하여야

한다.

11) “적정가격”이란 당해토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립

될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.



로 표준지공시지가를 공시지가라 부른다. 이러한 표준지공시지가를 평가함은 매년 1월

1일 기준 적정가격을 평가․공시함으로서 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지

가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 활용하기 위함이다.

6. 기타평가

이외에도 감정평가에는 일반거래목적의 평가, 공매목적을 위한 평가, 자산재평가, 조

세목적의 평가 등이 있으며, 부동산컨설팅, 기업의 인수․합병시의 기업가치평가 등도

일반적으로 감정평가의 업무영역으로 보고 있다.

Ⅲ. 대상물건

감정평가대상물건에 대하여 부동산가격공시법에서는 “토지 등은 토지 및 그 정착물,

동산, 기타 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권외의 권리를 말한다.”고 규정

하고 있으며 대통령령이 정하는 재산은 다음과 같다.

① 저작권, 공업소유권, 어업권, 광업권, 기타 물건에 준하는 권리

② 광업재단저당법에 의한 광업재단

③ 공장저당법에 의한 공장재단

④ 입목에관한법률에 의한 입목

⑤ 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산

⑥ 유가증권

12) “개별공시지가”란 건설교통부장관이 매년 공시하는 (표준지)공시지가를 기준으로 지가산정대상토지의

특성과 비교표준지의 특성의 차이를 토지가격비준표상 가격배율을 곱하여 반영한 후 일정한 절차를 거

쳐 시장․군수․구청장이 결정․공고하는 개별토지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다.


Ⅳ. 감정평가의 필요성과 기능

가. 필요성

부동산에 있어서는 합리적시장의 부재, 가격형성과정 및 가격형성요인의 복잡․다양

성, 감정평가의 사회성․공공성 등으로 인해 감정평가를 요한다.

나. 기능

1. 정책적기능

부동산 정책의 효율적 수행을 위한 것으로 부동산의 효율적 관리, 합리적인 손실보

상, 과세의 합리화 등이 여기에 속한다.

2. 경제적기능

부동산경제의 유통질서 확립에 기여하는 것으로 부동산자원의 효율적 분배, 거래질

서의 확립․유지, 부동산의사결정시 판단기준제시 등이 여기에 속한다.

3. 이해조절기능

직접적인 기능으로 담보평가(채무자와 채권자), 경매평가(소유자와 채권자), 보상평가(소

유자와 사업시행자), 소송평가(원고와 피고) 등에서 쌍방의 이해를 조절하는 기능을 한다.

Ⅴ. 감정평가절차

감정평가에 관한 규칙13) 제8조에서는 감정평가절차란 감정평가를 행함에 있어 보다

합리적이고 능률적으로 수행하기 위해 설정한 일련의 단계적 절차라고 규정하고 있으

나, 이는 획일적인 것이 아니라 합리성․능률성을 위해 신축적으로 조정할 수 있는 유

연성을 갖고 있다.

13) 이하 “감칙”이라 약칭한다.



가. 기본적사항의 확정

대상물건, 가격시점, 가격의 종류를 대상물건의 자료와 의뢰인으로부터 구체적으로

확정하는 단계이다.

1. 대상물건의 확정

대상물건의 확정이란 물적, 법적 사실관계 및 사실적 제관계(부가적 조건)를 확정하

는 것을 말한다.

2. 가격시점의 확정

가격시점이란 평가가격 결정의 기준이 되는 날로 일반적으로 가격조사완료일을 원

칙으로 하되, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한해 그 일

자로 할 수 있다. 이와 구분하여야 할 개념으로 평가시점이 있는데 평가시점이란 평가

대상물건의 사실상의 평가기준일을 말한다. 가격시점과 평가시점은 일치하는 것이 일

반적이나, 소급평가나 미래평가 등에 있어서는 차이가 발생한다.

3. 가격14)종류의 확정

14) 가치의 다원적 개념(안정근, 앞의책, p36～p39)

가치의 다원적 개념(가격다원설)이란 주어진 시점에서 대상부동산에 적용되는 가치의 종류는 무수히 많

다는 것으로, 가치에는 아래에 설명한 것과 같이 시장가치를 비롯 보험가치, 과세가치, 장부가치, 사용가

치, 공익가치, 투자가치, 청산가치, 보상가치, 저당가치 등 다양하다. 가치의 종류가 이처럼 다양한 것은,

동일한 부동산이라 할지라도 주어진 시점에서 보는 관점이 서로 다르기 때문이다. 이와 관련하여 가치와

가격과의 관계 및 고유속성을 평가이론을 통해 정리할 필요가 있다.

① 보험가치(insurable vaule) : 보험가치란 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념으

로 부동산 전체의 가치가 아니라 그것의 일부분인 감가상각된 가치를 의미한다.

② 과세가치(assessed value) : 과세가치란 중앙정부나 지방정부에서 소득세나 재산세를 부과하는데 사

용되는 기준으로서, 관련법규에 의해 조정된 부동산의 가치를 말한다.

③ 장부가치(book value) : 장부가치란 대상부동산의 애초의 취득가격에서 법적으로 허용되는 방법에 의

한 감가상각분을 제외한 나머지로서, 장부상의 잔존가치를 의미한다.

④ 사용가치(use value) : 사용가치란 경제재의 생산성에 근거하고 있는 개념으로서, 대상부동산이 특정

한 용도로 사용될 때에 가질 수 있는 가치를 지칭하고 있다. 이것은 대상부동산이 해당 기업이나 소유

자에 대해 기여하는 가치이다.

⑤ 공익가치(public interest value) : 공익가치란 어떤 부동산의 최고최선의 이용이 사적 목적의 경제적

이용에 있는 것이 아니라, 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이


대상물건의 평가목적, 의뢰조건에 따라 평가하는 가격임료의 종류를 확정하는 단계

이다. 가격에는 정상가격15), 특정가격 그리고 한정가격이 있는데, 감정평가에서는 원칙

적으로 정상가격을 기준으로 하나, 다만 평가목적․대상물건의 성격상 정상가격 또는

정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어 특수한 조건이 수반되는 경우

에는 그 목적․성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.

나. 처리계획의 수립

1. 의의

처리계획의 수립이란 평가결과를 도출하기까지의 과정을 미리 사전에 체계적으로

수립하는 것을 말한다.

2. 주요내용

처리계획의 수립은 사전조사계획, 실지조사계획, 가격조사계획, 감정평가서작성계획,

회보계획 등으로 구분된다.

다. 대상물건의 확인

감정평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할

수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다. 또한 감정평가업무를 수행

함에 있어 필요한 경우에는 관련 전문가의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다. 이

경우 감정평가서에 그 자문 등의 내용을 기재하여야 한다16).

지니는 가치를 지칭한다.

⑥ 투자가치(investment value) : 투자가치란 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치이

다. 즉 투자자가 대상부동산에 갖는 주관적인 가치라 할 수 있다.

15) ① “정상가격(적정임료)”이란 평가대상토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건

의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격(적정임료)을 말한다.

② “특정가격”이란 물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 부적당할 경우 또는 특수한 조건이 수반되는

경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 말한다.

③ “한정가격”이란 어떤 부동산과 취득하는 다른 부동산과의 병합 또는 분할로 인해 부동산의 가치가

시장가치에 괴리되어 시장이 상대적으로 한정되는 경우에 성립되는 가격을 말한다.



라. 자료의 수집과 정리

대상물건의 물적사항, 권리관계, 이용상황, 가격평가를 위해 필요한 자료를 수집하고

정리하는 단계이다.

1. 자료의 종류

확인자료(등기부등본, 지적공부 등), 요인자료(가격형성요인자료), 사례자료(거래사

례, 임대사례, 분양사례 등)

2. 자료의 수집방법

징구법(의뢰자 또는 소유자로부터 직접징구), 실사법, 열람법, 탐문법 등

3. 평가관련서류

물건 필수서류 필요시 받는 서류

토지

토지토지이용계획확인서, 지적도,토지등기부등본, 토지대장등본

공유지분토지위치확인서,

환지계획․환지처분 등 관련서류,

토지형질변경허가서사본,

농지(산림)전용허가서사본임야토지이용계획확인서, 임야도, 임야등기부등본, 임야대장등본

건물건물등기부등본

일반건축물대장등본일반건축물대장도면(있는경우), 임대차계약서(임대차확인서작성) 등

공장

토지 및 건물의 평가에 필요

한 서류

기계기구 및 구축물 목록

건축허가서사본, 공장등록증사본, 사업자등록증사본, 공장재단등록증사본, 기계․기구․구축물구입계약서및 그 영수증, 수입기계 수입면장 또는 신고필증, 기계기구 배치도

구분소유권

(구분상가,아파트,

연립주택 등)

토지이용계획확인서

집합건물등기부등본

집합건축물대장등본

집합건축물대장도면(있는 경우)

자동차자동차등록원부등본,

자동차등록증사본

건설기계건설기계등록원부등본,

건설기계등록증사본

선박 선박등기부등본

입목(등기등재)입목등록원부등본 또는

입목등기부

입목(등기미등재) 임야대장, 입목자료

16) 감칙 제6조


●참고 감정평가와 관련된 공부 및 서류에는 어떤 것이 있는가?

가. 개설

감정평가를 위해서는 현장조사가 필수적이다. 왜냐하면 대상물건이 어떠한지에 대한 조사 없이는

이의 가치를 판단할 수 없기 때문이다. 이러한 현장조사를 위하여는 먼저 사전조사를 해야

하는데 사전조사란 평가대상물건에 관한 서류상의 조사작업이라 할 수 있다. 즉 대상물건과

관련된 제자료를 미리조사 하여야만 이후 현장조사시에 적절한 가치판단을 할 수 있기 때문이다.

이러한 사전조사 자료로는 평가대상물건별로 차이가 있기는 하나 평가의 주대상물인 토지와

건물을 중심으로 몇 가지 살펴보기로 한다.

나. 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거하여 결정․고시된 도시관리계획

의 내용, 다른 법률에 의하여 결정․고시된 지역․지구․구역 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획

시설의 결정여부 등에 관한 계획을 확인하여 시장․군수 또는 구청장이 발급하는 서류를 말하며

토지이용계획확인서를 통하여 다음과 같은 것들을 확인할 수 있다.

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시관리계획(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시

설, 지구단위계획구역, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역, 개발행위허가제한지역, 도시개

발구역, 재개발구역, 도시계획입안사항 등)의 수립 및 해당여부

② 군사시설보호법상 군사시설보호구역․해군기지구역․군용항공기지구역 등 해당여부

③ 농지법상 농업진흥지역, 농업보호구역 해당여부

④ 산지관리법상 보전산지(임업용산지․공익용산지) 해당여부

⑤ 자연공원법상 공원구역, 공원보호구역 해당여부

⑥ 수도법상 상수도보호구역, 수질보전특별대책지역, 수변구역 등의 해당여부

⑦ 하천법상 하천구역, 하천예정지, 연안구역, 댐건설예정지역 등의 해당여부

⑧ 문화재보호법상 문화재, 문화재보호구역 등의 해당여부

⑨ 전원개발에 관한 특례법 상 전원개발사업구역(발전소․변전소), 전원개발사업예정구역 등의

해당여부

⑩ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역의 해당여부

⑪ 택지개발촉진법상 택지개발예정지구, 산업입지및개발에관한법률상 국가산업단지, 지방산업

단지, 농공단지의 지정여부 등

다. 지적도(임야도)

지적도(임야도)란 국가에서 효율적인 토지관리와 소유권의 보호를 위하여 ① 토지의 소재, ②

지번, ③ 지목, ④ 경계 등을 등록한 도면을 말하며 이 도면을 통해 감정평가에서는 토지의

위치, 지번, 토지의 형상, 접면도로의 폭, 획지의 방위, 인접토지와의 접근성 등을 확인할 수

있게 된다.

라. 등기부등본

1.개요

등기란 구분건물의 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권에 해당하는

권리의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 등기부에 기록하는 것으로

등기부는 토지등기부와 건물등기부의 2종이 있다. 등기부는 1필의 토지 또는 1동의 건물에

대하여 1용지를 사용하나(물적편성주의), 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에

속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다.

2.등기부의 양식

등기부는 그 1용지를 등기번호란, 표제부와 갑, 을의 2구로 나누고 또 표제부에는 표시란, 표시번호

란을 두고 각구에는 사항란, 순위번호란을 둔다. 그러나 을구는 이에 기재할 사항이 없는 때에는

이를 두지 아니할 수 있다. 각각의 내용은 다음과 같다.



1) 등기번호란에는 각 토지 또는 각 건물대지의 지번을 기재한다.

2) 표시란에는 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재하며 표시번호란에는 표시란에

등기한 순서를 기재한다.

3) 갑구사항란에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.

4) 을구사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다.

5) 순위번호란에는 사항란에 등기한 순서를 기재한다.

6) 구분건물의 등기용지 있어서는 표제부 및 각 구는 1동의 건물을 구분한 각 건물마다 둔다.

3.등기부의 활용

등기부등본은 각종 권리에 대한 증명력을 갖고 있다. 따라서 등기부는 평가대상물건의 소유상황

각종 권리의 설정상황을 알게 하는 중요한 자료이다. 특히 담보평가와 같이 저당권의 설정목적으

로 하는 평가에 있어서는 등기부의 확인이 필수적이다.

마. 토지(임)대장등본

토지대장 및 임야대장에는 지적법에 근거하여 다음과 같은 것들이 등록되어 있으며 이를 통하여

감정평가에서는 다음과 같은 내용을 확인할 수 있다.

1. 1인소유의 토지인 경우

① 토지(임야)의 소재, ② 지번, ③ 지목, ④ 면적, ⑤ 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 및 주민등록번호

(국가․지방자치단체․법인․법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 그 등록번호를 말한다.)

등이 등록되어 있다.

2.토지소유자가 2인 이상인 경우

공유지연명부에 ① 토지(임야)의 소재, ② 지번, ③ 소유권 지분, ④ 소유자의 성명 또는 명칭,

주소 및 주민등록번호 등이 등록되어 있다.

3.토지대장 또는 임야대장에 등록하는 토지가 부동산등기법에 의하여 대지권등기가 된 때

대지권등록부에 ① 토지의 소재, ② 지번, ③ 대지권 비율, ④ 소유자의 성명 또는 명칭, 주소

및 주민등록번호 등

바. 건축물대장등본

건축물대장이란 건축법에 근거하여 시장․군수․구청장이 건축물의 소유․이용상태를 확인하

거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재한 서류로서,

건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성되고, 부속건축물은 주된 건축물에 포함하여

작성된다. 건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음과 같이 구분된다

1.일반건축물대장등본

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 건축물(이하 “집합건축물”이라 한다)외의 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장을 일반건축물대장이라한다.

2.집합건축물대장등본

집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장을 집합건축물대장이라한다.

사. 기타

이외에도 필요한 자료(임대차계약서, 매매계약서, 설계도면, 공사계약서 등)는 반드시 징구하여

확인하여야 하며, 기타물건의 경우 필요한 서류는 평가관련서류를 참고하여 활용하여야 한다.

마. 자료검토 및 가격형성요인의 분석

수집된 자료가 대상물건의 평가상 대표성이 있는 자료인지 검토하고 일반적․지역

적․개별적 요인을 분석하여 대상물건의 위치를 명확히 하는 단계이다.


바. 평가방법의 선정 및 적용

평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 원가방식, 비교방식, 수익

방식 중 감칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료

를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.17)

사. 감정평가액의 결정 및 표시

제절차를 통해 도출된 평가액을 검토하여 전문가로서 적정하다고 인정되는 평가액

을 결정하되, 그 과정을 성실히 기재하여야 한다.

아. 감정평가서

1. 감정평가서

감정평가서란 감정평가사가 작성하고 감정평가업자가 감정평가의뢰인에게 교부하는

감정평가에 관한 문서라 할 수 있다.18) 감정평가서에는 다음의 사항을 기재하여야 하며

감정평가서에는 평가를 행한 감정평가사의 그 자격을 표시하고 서명 날인하여야 한다.

∙ 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭

∙ 평가의뢰인

∙ 평가목적

∙ 평가조건

∙ 가격시점․조사기간 및 작성일자

∙ 대상물건의 내용(소재지․종별․수량 기타 필요한 사항)

∙ 평가가액

∙ 평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

∙ 대상물건목록의 표시근거

∙ 전문가의 자문 등을 거쳐 평가한 경우 그 자문 등의 내용

17) 감칙 제10조 ①

18) 이선영, 부동산 감정평가서의 법률적 검토, 감정평가논집 제12집 2호



2. ( )감정평가표

1) 일반평가19)

( ) 감정평가표

본감정평가서는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 성실․공정하게 작성

하였기에 이에 서명날인함.

감정평가사 (인)

감정평가액 一金

평가의뢰인 평가목적

채 무 자 제 출 처

소 유 자(대상업체명)

평가조건

목록표시근거가격시점 조사기간 작성일자

평

가

내

용

공 부(의뢰) 사 정 평가가격

종 별 면적또는수량 종 별 면적또는수량 단가 금액

심

사

의

견

본인은 심사준칙에 따라 공정, 성실하게 심사한 결과 본 감정평가 내용이 타당하다고

사료되므로 이에 서명 날인함.

심 사 자 감 정 평 가 사 인

19) 감정평가업협회, 감정평가서 기재요령, 1998.2, p43


2) 보상평가20)

○○감정평가법인(사무소)문서번호 : 작성일자 :

수 신 : 발 신 :

평 가 서═══════════════════════

제 목

평가총액 一金평가의뢰자 의뢰문서번호

평가목적 제출기한

의뢰일자 평가실시기간

가격시점 물건의 표시근거 귀 제시목록

평가명세 별첨 : 1. 토지평가조서 2. 물건평가조서

평가의견

(산출개요 평가방법 기타평가에참고한 사항)

＊＊＊ 별 첨 참 조 ＊＊＊

평

가

기

관

명 칭 ○○감정평가법인(사무소) 평가자 감정평가사 (인)대표자 감정평가사 (인)

심사자감정평가사 (인)

소재지 감정평가사 (인)

Ⅵ. 감정평가방식

가. 개요

재화의 경제적 가치를 판정함에 있어서는 대상물건의 시장성․비용성․수익성의 3가

지 측면이 고찰되며 이들을 가격의 3면성이라 한다. 시장성은 “어느 정도의 값으로 시장

20) 감정평가업협회, 앞의책, p54



에서 거래되는가?”, 비용성은 “어느 정도의 비용이 투입되어 만들어진 것인가?”, 그리고

수익성은 “어느 정도의 수익 또는 편익을 얻을 수 있는가?”에 따라 가치에 접근한다. 이

러한 각각의 접근방법에 따라 감정평가방식은 일반적으로 3방식으로 설명된다.

나. 평가방식개관21)

1. 3방식 6방법

접근방식6방법

근거 성격가격을 구하는 방법 임료를 구하는 방법

3방식

비교방식 거래사례비교법(비준가격) 임대사례비교법(비준임료) 시장성 균형가격

원가방식 원가법(적산가격) 적산법(적산임료) 비용성 공급가격

수익방식 수익환원법(수익가격) 수익분석법(수익임료) 수익성 수요가격

2. 비교방식

1) 의의

시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격

을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2) 거래사례비교법

“거래사례비교법”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례

와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정

하는 방법을 말하며 이렇게 산정된 가격을 비준가격이라 한다.

3) 임대사례비교법

“임대사례비교법”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임

대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를

산정하는 방법을 말하며 이렇게 산정된 임료를 비준임료라 한다.

21) 감칙 제4조, 제10조 ①

원가방식 중 가격평가방법인 복성식평가법을 2003년 8월 14일 개정된 감칙에서는 원가법이라는 용어로

개정하였다. 따라서 본서에서는 원가법으로 산정한 가격을 적산가격이라 한다.


3. 원가방식

1) 의의

비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하

는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2) 원가법

“원가법”이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물

건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말하며 이렇게 산정된 가격을 적산가격이

라 한다.

3) 적산법

“적산법”이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격에 기대이율을 곱하여 산정

한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하

는 방법을 말하며 이렇게 산정된 임료를 적산임료라 한다.

4. 수익방식

1) 의의

수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을

구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2) 수익환원법

“수익환원법”이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래

의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정

하는 방법을 말하며 이렇게 산정된 가격을 수익가격이라 한다.

3) 수익분석법

“수익분석법”이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건

이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임

대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말하며 이렇

게 산정된 임료를 수익임료라 한다.



Ⅶ. 감정평가실무기출문제분석

일반평가(사적) 보상평가(공적) 실무이론

1회

(1990년)

1번(45점)-토지평가3번(20점)-토지건물일체4번(10점)-노선가식평가

2번(25점)-영업손실보상(회계)

2회

(1991년)2번(25점)-주식평가(회계)3번(20점)-임료평가

1번(50점)-토지․건물․기계보상

4번(5점)-표준지의 선정원칙과 선정기준

3회

(1992년)2번(20점)-토지평가4번(10점)-도입기계평가

1번(40점)-토지․건물보상3번(20점)-영업손실보상

5번(10점)-토지이용계획확인서와 지적도

4회

(1993년)

1번(35점)-토지․건물평가2번(30점)-층별효용비율및지가배분

가격3번(25점)-원가방식에 의한토지평가

및 지역요인산정

4번(10점)-순수익의산정시유의사항

5회

(1994년)1번(40점)-토지․건물평가(분해법)3번(10점)-수익환원법

2번(30점)-지하사용료보상4번(10점)-공원구역안의 토지보상

평가5번(10점)-부동산컨설팅

6회

(1995년)

1번(35점)-택지비평가2번(30점)-타당성분석(DCF)3번(15점)-기계평가

4번(10점)-공시지가평가와 개별공지지가산정의 차이점

5번(10점)-환매금액의결정방법

7회

(1996년)4번(15점)-면적산정,면적환산

1번(40점)-표준지평가2번(30점)-토지․영업손실보상

3번(15점)-보상이론및개별요인 중 가로조건

8회

(1997년)2번(30점)-토지․건물평가 1번(40점)-토지․건물보상평가

3번(20점)-등고선4번(10점)-타당성분석, 요구수익

률등

9회

(1998년)

2번(15점)-경비내역서작성,최대가능저당대부액산정

3번(15점)-자본회수율5번(15점)-자산재평가

1번(40점)-토지․건물보상4번(15점)-지하사용료보상

10회

(1999년)

1번(40점)-최유효이용분석2번(25점)-NPV․IRR3번(15점)-사례분석에의한감가액 산정

4번(10점)-환매금액산정 5번(10점)-타당성분석과 REITs

11회

(2000년)3번(20점)-토지평가4번(15점)-임료평가

1번(30점)-실농․개간비․불법형질변경보상

2번(25점)-지하사용료보상

5번(10점)-영업손실보상평가시 수집자료와 조사사항

12회

(2001년)1번(40점)-타당성분석

2번(25점)-보상평가(토지,건물, 수목, 영업권 등)

3번(10점)-어업권

4번(10점)-일단지5번(10점)-물적불일치6번(5점)-재개발구역내국․공유

지평가방법

13회

(2002년)

1번(30점)-토지․건물평가2번(15점)-광산․광업권평가3번(20점)-담보․경매평가4번(15점)-투자수익률

5번(10점)-개발제한구역내 토지평가6번(5점)-경매평가시 산출근거및

그 결정에관한의견7번(5점)-보상선례참작

14회

(2003년)1번(40점)-3방식및매입타당성분석4번(10점)-영업권평가

2번(35점)-개발제한구역내보상평가(선하지 등)

3번(10점)-개발이익배제5번(5점)-아파트가격격차발생요인

15회

(2004년)1번(40점)-개별평가와 일괄평가2번(25점)-지분환원율산정과 투자분석

4번(15점)-토지, 건물, 영업손실보상

3번(20점)-무허가건축물, 가설건축물, 불법형질변경토지의 보상


제3절감정평가실무의 기본사항도량형ᆞ축척(縮尺)과 등고선(等高線)ᆞ삼각함수와 도형의 면적산정ᆞ지수 및 로그함수ᆞ도로ᆞ지형/지세ᆞ공법상제한사항ᆞ지목과 지적 등ᆞ감정평가와 회계원리

Ⅰ. 도량형

가. 길이

1. meter법

km (kilometer, 킬로미터) m (meter, 미터) cm (centimeter, 센티미터)

1,000m 100cm 1/100m

2. yd법

mile (마일) yd (yard, 야드) ft (feet, 피트) in (inch, 인치)

1.609㎞3 ft

＝36 inches

≒0.914m

12 inches

＝1/3 yard≒30.48cm≒0.3048m

1/12 ft

≒2.54cm

3. 척관법

리(里) 정(町) 장(丈) 간(間) 자․척(尺) 치(寸) 푼(分) 리(厘) 모(毛)

36정

＝1,296장＝2,160간

＝36장

＝60간＝360자＝3600치

≒109.08m

10자

＝100치≒3.03m

6자

＝60치≒1.818m

10치

≒0.303m

10푼 10리 10모

나. 면적

1. meter법

㎢ ha (hectare, 헥타아르) a (are, 아르) ㎡㎠

100ha

＝1,000,000㎡≒302,500평

100a

＝1만㎡≒3,025평

100㎡,

≒약 30.25평121/400평 1/10,000㎡


제3절 감정평가실무의 기본사항 47

2. yd법

acre(에이커) : 약 4,046.8㎡ or 약 1,224평

3. 척관법

임야 구(舊)단위 토지 구(舊)단위 신(新)단위

정(町) 단(段) 무(畝) 보(步) 평(坪) 홉(合) 작(勺) 재(才) 평방미터(㎡)

1 10 100 3,000 3,000 30,000 300,000 3,000,000 ≒9,917.3554

1 10 300 300 3,000 30,000 300,000 ≒991.7355

1 30 30 300 3,000 30,000 ≒99.1735

1 1 10 100 1,000 400/121≒3.3058

1 10 100 ≒0.3306

1 10 ≒0.0033

4. 평방미터(㎡)와 평(坪)의 관계1평＝6자× 6자≒6 ×m×6× m≒ ≒㎡(1자≒30.3cm≒ 10/33m)

다. 배율 및 약어

Multiplication Factor Prefix Symbol

1,000,000,000,000 ＝ 10 terra T

1,000,000,000 ＝ 10 giga G

1,000,000 ＝ 10 mega M

1,000 ＝ 10 kilo k

100 ＝ 10 hecto h

10 ＝ 10 deka da

0.1 ＝ 10 deci d

0.01 ＝ 10 centi c

0.001 ＝ 10 milli m

0.000001 ＝ 10 micro μ

0.000000001 ＝ 10 nano n

0.000000000001 ＝ 10 pico p


Ⅱ. 축척(縮尺)과 등고선(等高線)

가. 축척

축척이란 도면상의 길이와 실제거리와의 비율을 의미하며 일반적으로 1 : n 으로 표

시된다. 지(형)도 또는 지적도를 유용하게 활용하기 위해서는 축척에 대한 이해가 필수

적인데, 예를 들어 축척이 1/25,000인 경우 도면상의 1cm는 실제 25,000cm(250m,

0.25km)가 되고 축척이 1/50,000에서 도면상 가로15cm, 세로10cm인 경우의 실제면적

은 다음과 같다.

(15cm×50,000)×(10cm×50,000) ＝ 750,000cm×500,000cm

＝ 7,500m×5,000m

＝ 7.5km×5km

＝ 37.5㎢(37,500,000㎡)

나. 등고선

1. 정의

지도상에 고도 및 기복을 표시하기 위하여 지형도를 비롯한 대부분의 지도는 등고선

에 의해서 지형을 표현하고 있다. 등고선이란, 동일한 고도를 가진 여러 점을 연결한 지

상의 가상선을 나타낸 점의 이음으로 평균 해수면으로부터 일정한 높이에 있는 지점을

연결한 선이며 점 하나하나는 높이를 나타내지만 그 이음의 연속선은 지형을 나타낸다.

즉, 등고선은 기준면 “0”m인 평균 해수면에서 수직거리로 나타낸다. 또한 기준면(수준

면)과 평행하는 수평곡선이기도 하다. 지형의 높이에 따라 서로 다른 수평곡선(등고선)

을 지도상에 투영하면 지표면에 대한 고저의 기복, 경사의 완급 등이 나타나게 된다.

2. 종류

등고선의 종류는 계곡선(지표 등고선), 주곡선(중간 등고선), 간곡선․조곡선(보조

등고선), 저하 등고선으로 나누어진다. 대부분 지도의 등고선은 갈색으로 인쇄되고 등

고선 간의 수직거리를 등고선 간격이라 하며 등고선 간격의 수치는 난외주기에 표기되

어 있다.



1) 계곡선(지표등고선)

고도 “0”m에서 시작하여 매 다섯 번째 등고선마다 굵은 선으로 그려져 있으며 선의

중간 중간에 아라비아 숫자가 기록되어 있어 쉽게 고도를 알 수 있다. 해발의 표고를

계산하기 위한 등고선이란 의미에서 계곡선이라 하며 표준이 된다는 뜻에서 지표등고

선이라고 하기도 한다. 선의 굵기는 0.15㎜의 굵은 실선으로 표현된다.(간격 : 100m)

2) 주곡선(중간등고선)

계곡선과 계곡선 사이의 5등분한 4개의 등고선으로 계곡선보다 가는 선으로 그려져

있으며 가장 많이 쓰는 등고선이다. 이 등고선은 기복 표현의 기간 즉, 중심이 된다고

하여 주곡선이라 하기도하며 중간등고선이라고 하기도 한다. 선의 굵기는 0.05㎜의 실

선으로 표현된다.(간격 : 20m)

3) 간곡선(보조등고선)

경사가 완만하여 주곡선 간격으로는 지형의 형태나 특징을 나타낼 수 없는 상세한

지형의 형태나 특징을 표현하기 위해서 부분적으로 사용하는 갈색의 단절된 파선으로

통상 주곡선 간격의 1/2높이 지점에 표시한다. 선의 굵기는 0.05㎜로 길이 4.5㎜의 실선

과 0.5㎜의 허부로 이루어진 단속 곡선(파선)이다.(간격 : 10m)

4) 조곡선(보조등고선)

부채꼴의 선상지 등과 같이 지형이 완만한 곳이나 평탄지에서는 그 지역마다 작은

기복의 변화나 형상을 표현할 필요가 있을 때 사용하는 짧은 파선으로 주곡선과 간곡

선 간격의 1/2높이에 표시하는데 이것을 조곡선 또는 보조등고선이라 한다. 선의 굵기

는 0.05㎜이며 길이 1.0㎜의 실선과 0.3㎜의 허부로 이루어진 속곡선(점선)이 사용되고

있다.(간격 : 5m)

5) 저하등고선

움푹 들어간 곳은 갈색의 작은 눈금으로 표시하여 깊이를 나타내는데 이것이 저하등

고선이며 간격은 중간 등고선과 같다.(간격 : 20m)

6) 근사등고선

측량기사의 접근이 곤란하거나 지도 제작에 사용되는 항공사진 상에서도 그 고도를


판독하지 못하는 지역에 갈색 점선으로 나타낸 것을 근사등고선이라 한다. 지도의 난

외주기에는 사용된 등고선들의 간격을 명시해 주고 있다.

7) 기타

등고선에 부가하여 기준수준점, 삼각점 및 표고점으로 지도상의 고도를 표시하기 위

하여 사용된다. 지도를 보면 정상 부근에 흑색 숫자가 표시된 것은 조사가 완료된 지점

이고 갈색에 갈색 숫자로 표시된 것은 미조사 지점이다.

3. 등고선의 성질

1) 폐쇄곡선

등고선은 지표면상의 어느 수평면을 자른 면이기 때문에 폐쇄된 곡선이라고 할

수 있다. 폐쇄곡선이란 나선형처럼 마주치지 않는 것이 아니라 지도상에 나타난

등고선을 따라 가면 돌고 돌아 다시 원점으로 돌아오게 된다는 것이다. 다만 간곡

선, 조곡선은 반드시 합치되지 않는 경우도 있다.

2) 등고선의 결합과 교차

등고선은 지형이 돌출(오버행 : Overhang)되거나 절벽이 아니면 서로 합치지 않

으며 다른 등고선과 교차하지 않는다.

3) 급경사와 완경사 등고선의 간격이 좁으면 경사가 급하고 등고선의 간격이 넓으면

경사가 완만하다.

4) 능선 정상에서 능선이 발전해 나가는 형태는 정상에서 볼 때 ∧형 또는 ∩형으로

나타낸다 (V자 또는 U자를 거꾸로 한 형태).

5) 계곡(하천) 정상이나 봉우리에서 계곡이나 하천이 발전해 나가는 형태는 정상에

서 볼 때 V자 또는 U자 형태가 된다.

6) 산정(봉우리) 등고선 중에서 제일 작은 원으로 나타난 곳이 산정 또는 봉우리이다.

7) M자형 계곡과 계곡이 합쳐지는 곳은 등고선의 모양이 M자형을 이룬다. 이곳에서

한 능선은 사멸한다.



8) 최대경사 어떤 지점에서 최대 경사 방향은 그 등고선에 직각인 방향이다.

9) 통합곡선 지형이 급경사가 되어 등고선 표시가 곤란한 경우에는 여러 등고선을 합

친 통합곡선으로 표시한다.

10) 등고선이 고른 간격으로 넓게 떨어져 있으면 완경사를 나타낸다.

11) 등고선이 고른 간격으로 서로 밀접하게 붙어 있으며 급경사를 나타낸다. 다시 말

해 등고선의 간격이 밀접하면 밀접할수록 경사는 더욱 급하다.

12) 등고선이 산정 부근에서 간격이 좁고 밀접하며 산기슭 부근에서는 간격이 넓게

되어 있으면 요면경사라고 한다.

13) 등고선 간격이 산정 부근에서는 간격이 넓고 산기슭 부근에서 좁으면 철면경사

라고 한다.

4. 등고선의 형태(계곡에서 볼 때)

1) U자형

능선을 횡으로 그어진 등고선 형태로 U자가 종으로 나열된 형태가 능선이다. 이 능

선들은 밑으로 갈수록 여러 갈래로 나누어지다가 산기슭에 가서는 대등한 위치에 나열

된다.(정상이나 봉우리에서 볼 때 ∩형)

2) V자형

계곡(하천)의 형태로 능선(U자형)과 반대 방향으로 나열된 형태이다. 중첩된 V자의

뾰족한 부분을 따라가면 산정이 나온다.(정상이나 봉우리에서 볼 때 V자형)

3) M자형

계곡과 계곡이 합류되는 지역 즉, 계곡의 교차점을 횡단하는 등고선이다.(정상이나

봉우리에서 볼 때 W형)

5. 등고선간의 관계와 축척에 따른 실제거리

1) 등고선간의 관계

① 계곡선(지표등고선) : 주곡선(중간등고선) × 5


② 주곡선(중간등고선) : 계곡선(지표등고선) ÷ 5 또는 간곡선(보조등고선) × 2

③ 간곡선(보조등고선) : 주곡선(중간등고선) ÷ 2 또는 조곡선(보조등고선) × 2

④ 조곡선(보조등고선) : 간곡선(보조등고선) ÷ 2

2) 축척에 따른 실제거리

구분 계곡선 주곡선 간곡선 조곡선

1:5,000 10m 2m 1m 0.5m

1:10,000 25m 5m 2.5m 1.5m

1:20,000 25m 5m 2.5m 1.5m

1:25,000 50m 10m 5m 2.5m

1:50,000 100m 20m 10m 5m

1:250,000 500m 100m - -

Ⅲ. 삼각함수와 도형의 면적산정

가. 삼각함수

a

θb

c Sinθ＝ Cosθ＝

Tanθ＝

c＝

나. 도형의 면적 및 부피산정

․h

b b

a

․

h r

․hr ․h

r



Ⅳ. 지수 및 로그함수22)

가. 지수함수

변수 x를 거듭제곱할 때 다음과 같이 표기한다.

[2번 거듭제곱할 경우] x × x ＝ x

[3번 거듭제곱할 경우] x × x ×x ＝ x

⋮ ⋮

[ n번 거듭제곱할 경우] x × x × … × x ＝ x

이때 변수 x의 거듭제곱회수를 표시하는 수 2, 3, … , n과 같은 수를 변수 x의 지수

(exponent)라고 부른다. 여기서 만약 x ＝ 3이라면, 위의 거듭제곱된 식들은 다음과 같

은 구체적인 형태로 나타난다.

[2번 거듭제곱할 경우] 3 × 3 ＝ 3

[3번 거듭제곱할 경우] 3 × 3 × 3 ＝ 3

⋮ ⋮

[임의의 t번 거듭제곱할 경우] 3 × 3 × … × 3 ＝ 3

⋮ ⋮

[n번 거듭제곱할 경우] 3 × 3 × … × 3 × 3 × 3 × … × 3 ＝ 3

t개 (n－t)개 위의 거듭제곱해서 얻은 결과를 y라고 하고, 각각의 경우를 일반화하여 다음과 같이

표시할 수 있다.

y ＝ f(t) ＝ 3 (t는 모든 실수 값을 가질 수 있음)

이 같이 독립변수 t가 지수에 표시되는 함수형태를 우리는 지수함수(exponential function)

라고 부른다. 지수함수에서 지수의 좌측 아래에 표시되는 수를 밑수(base)라고 부른다.

22) 홍완표, 경제․경영수학, 형설출판사, 2000.8, p260～p277


x과 같이 독립변수 x가 밑수로 나타나는 함수형태를 다항함수(polynomial function)라고

부르는 반면, 3와 같이 독립변수 t가 지수로 나타나는 함수를 다항함수와 구별하여 지수함수

라 한다. 지수함수의 가장 간단한 형태는「y ＝ f(t) ＝ b (b＞0)」이다.

나. 로그함수

1. 로그

지수함수를 로그(log)표시를 사용하여 표현할 수 있다.

y = bt ⇔ t = log by

log by는 밑수 b에 대한 y값을 얻기 위해 밑수 b가 어떻게 거듭제곱되어야 하느냐

를 의미한다. 예를 들어 보면 다음과 같다.

: 100을 얻기 위해 밑수 10을 2 거듭제곱해야 한다.

: 8을 얻기 위해 밑수 2를 3 거듭제곱해야 한다.

: e를 얻기 위해 밑수 e를 5 거듭제곱해야 한다.

: 1을 얻기 위해 밑수 10을 0 거듭제곱해야 한다.

: 0.01을 얻기 위해 밑수 10을 -2 거듭제곱해야 한다.

: 1

e을 얻기 위해 밑수 e를 얻기 위해 밑수 e를 -1 거듭제곱해야 한다.

지수함수 y＝b (b> 0)에서 y는 반드시 양이 된다. 따라서 t＝log y의 표현에서는

(b> 0), (y > 0)의 조건이 암묵적으로 주어진다. 결과적으로 음수나 0은 로그를 가질 수

없다. 실제 로그계산에서 밑수로 폭넓게 사용되는 수는 10과 e 등이다. 10이 밑수일 때

의 로그를 상용로그(common logarithm)라고 하고, log으로 표기하고 e가 밑수로 사

용되는 경우의 로그는 자연로그(natural logarithm)라 하고 log 또는 ln으로 표시한다.

2. 로그함수

어떤 변수가 다른 변수의 로그의 함수로 표시된 경우, 그 함수를 로그함수(logarithmic

function)라 한다. 다음과 같은 관계식은 로그함수의 가장 간단한 예이다.

t = log by 또는 t = log by≡ ln y



로그함수는 어떤 지수함수의 역수이다. 위의 두 로그함수는 각각 지수함수 t = b y

또는 t = e t의 역함수임을 알 수 있다. 왜냐하면 지수함수와 로그함수 간에는 서로

독립변수와 종속변수가 바뀌었을 뿐 동일한 함수관계를 나타내고 있는 때문이다. 다음

지수함수의 역함수를 구하면 다음과 같은 로그함수가 얻어진다.

t = ax의 역함수 : x = log ay

t = e x+ 2의 역함수 : x = ln y- 2

Ⅴ. 도로

가. 개요

건축법이나 도로법에서 정하고 있는 도로와 달리 감정평가상 도로는 차도와 인도의

넓이를 기준으로 판단한다.23) 감정평가상 도로를 차도와 인도만으로 한정하는 이유는

부동산(토지) 가치에 실제 영향을 미치는 부분이 차도와 인도 부분이기 때문이라 할

것이다.

법면 인도 차도 인도 법면

←――――감정평가상도로――――→

접도구역 ←――――도로구역(접도구역관리지침)――――→ 접도구역

23) 1. 건축법상 도로의 정의(건축법 제2조 ① 제11호)

“도로”라 함은 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적 조건으로 자동차통행이

불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령이 정하는 구조 및 너비의 도로)로서 다음 각목의

1에 해당하는 도로 또는 그 예정도로를 말한다.

가. 도시계획법․도로법․사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고시 특별시장․광역시장․도지사(이하 “시․도지사”라 한다) 또는 시장․군

수․구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)이 그 위치를 지정․공고한 도로

2. 도로법상 도로의 정의(도로법 제2조, 제11조)

“도로”라함은 일반의 교통에 공용되는 도로로서 다음에 열거한 것을 말하며, 도로에는 터널․교량․

도선장․도로용 엘리베이터 및 도로와 일체가 되어 그 효용을 다하게 하는 시설 또는 공작물, 도로부

속물을 포함한다.

① 고속국도, ② 일반국도, ③ 특별시도․광역시도, ④ 지방도, ⑤ 시도, ⑥ 군도, ⑦ 구도


나. 도로의 구분

1. 도로의 구분

구분 내용

광대로

광대한면 광대로한면 폭 25m 이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지

광대소각

광대로 - 광대로

광대로 - 중로

광대로 - 소로

광대로에 한면이 접하고 소로(폭8m 이상 12m 미만)이상의 도로에

한면 이상 접하고 있는 토지

광대세각 광대로-세로(가)광대로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(폭8ｍ 미만)에

한면 이상 접하고 있는 토지

중로

중로한면 중로한면 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지

중로각지

중로 - 중로

중로 - 소로

중로 - 세로

중로에 한면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에

한면 이상이 접하고 있는 토지

소로

소로한면 소로한면 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지

소로각지소로 - 소로

소로 - 세로

소로에 두면 이상이 접하거나 소로에 한면이 접하면서 자동차 통행이

가능한 세로(가)에 한면 이상 접하고 있는 토지

세로

세로(가) 세로한면(가) 자동차 통행이 가능한 폭8m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지

세각(가) 세로(가)-세로(가) 자동차 통행이 가능한 세로에 두면 이상이 접하고 있는 토지

세로(불) 세로한면(불)자동차 통행이 불가능하나 경운기의 통행이 가능한 세로에 한면이

접하고 있는 토지

세각(불) 세로(불)-세로(불)자동차 통행이 불가능하나 경운기의 통행이 가능한 세로에 두면 이상

접하고 있는 토지

맹지 경운기의 통행이 불가능한 토지

2. 구체적인 도로의 판단

1) 광대로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 광대로한면으로 판단한다.

2) 중로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 중로한면으로 판단한다.

3) 소로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 소로한면으로 판단한다.

4) 세로인 계단도로는 세로(불)로, 소로인 계단도로는 세로로 판단한다.

5) 동일노선의 도로폭이 일정하지 않는 경우에는 그 도로의 많은 부분을 차지하는 도

로폭을 기준으로 판단한다.

6) 이면(二面)가로획지는 각지로 판단한다.

7) 준각지는 각지로 보지 아니한다. 다만, 승용차가 원활하게 교차할 수 있는 정도인

경우는 각지로 본다.



도로

이면가로획지 준각지

도로 도로

다. 막다른 도로24)

1. 개념

막다른 도로라 함은 다음에 해당하는 도로를 말한다.

1) 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장․군

수․구청장이 그 위치를 지정․공고하는 구간 안의 너비 3미터 이상(길이가 10미

터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로

2) 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 당해 도로의 너비가 그 길이에 따라

각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로

막다른 도로의 깊이 도로의 폭

10m 미만 2m

10 ~ 35m 미만 3m

35m 이상 6m

2. 막다른 도로의 확보문제

막다른 도로의 길이에 의한 너비 이상을 확보토록 하는 주목적이 피난과 소방 활동

에 있으므로 그림A의 경우 잘못된 것이며, 그림B가 옳은 것이다.

도로

35m이상

6m

그림 B

도로

35m이상

6m 3m 2m

10m35m미만

그림 A

24) 건축법시행령 제3조의 3


3. 부지 연장과 도로 너비가 미달된 막다른 도로

그림A와 같은 경우는 너비 2m 미만의 통로가 도로에 접하였으므로, C 대지의 경우

건축허가가 불가능하고 A․B 대지 소유자는 건축법 제36조 규정에 의한 건축선 후퇴

의무가 없으며 다만, C 대지 소유자가 A, B 대지를 확보하여 도로 너비가 최소 2m 이

상이 될 경우 건축허가가 가능할 뿐이다. 그러나 그림B의 경우는 도로너비가 미달된

막다른 도로이므로, A․B 대지 소유자는 건축법 제36조 규정에 의한 건축선 후퇴의 의

무가 있으며, 이때 C 대지의 경우 건축허가가 가능하다.

C

A B

2m미만

도로

그림 B

C

A B

2m미만

그림 A

라. 도로 모퉁이 건축선 제한

도로의 교차각당해도로의 너비

교차되는 도로의 너비6～8m 미만 4～6m 미만

90°미만 4 3 6 ～ 8m 미만3 2 4 ～ 6m 미만

90°이상120°미만 3 2 6 ～ 8m 미만2 2 4 ～ 6m 미만

Ⅵ. 지형ㆍ지세

가. 지형(형상)

토지의 형상은 다음의 유형이 있다. 이때 유의할 것은 도로에 접하지 아니한 토지(맹



지)의 형상은 인접도로방향을 기준으로 하여 판단하되 둘 이상의 도로가 인접한 경우

에는 주된 도로의 방향을 기준으로 판단한다.

구분 기재방법 내용

정 방 형 정방형 정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지

가로장방형 가장형 장방형의 토지로 넓은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

세로장방형 세장형 장방형의 토지로 좁은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

사다리형 사다리 사다리꼴(변형사다리형을 포함)모양의 토지

삼 각 형 삼각형 삼각형의 토지로 그 한면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

역삼각형 역삼각삼각형의 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로

를 향하고 있는 토지

부 정 형 부정형 다각형 또는 부정형의 토지

자 루 형 자루형 출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지

도로

【정방형】0.1

← 1.0 → ↔↑1.0

↓0.1 ↕

60 제1장 감�

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