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臺南市南科特定區開發區塊 F、G 區段徵收案

區段徵收計畫書

需用土地人：臺南市政府

製作日期：中華民國 109年 9月

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臺南市南科特定區開發區塊 F、G 區段徵收案

區段徵收計畫書

為因應南科產業發展所帶來的生活及服務性設施之使用需求，辦理

本案之開發始能因應科學園區就業人口所需之住宅及相關公共設施服務

需求，提供地區更優質之居住環境，充裕公共設施服務，提昇城市競爭力，

營造永續發展生活空間，對當地居住、交通及經濟環境具整體性之發展，

故本案透過區段徵收之方式，賦予土地得以更新活化，有效縫合都市計

畫，避免蛙躍式開發，再藉由土地使用分區管制規定，促使地方塑造有品

味、有特色之都市空間。

本府依土地徵收條例第 4 條第 1 項第 3 款規定辦理本案區段徵收，

擬徵收坐落臺南市善化區善化段及坐駕段、新市區三舍段、大營段及道爺

段之部分地號土地，共計 670 筆土地，面積合計 82.565480 公頃，並擬一

併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，茲依土地徵收

條例第 38 條第 1 項暨其施行細則第 35 條規定，擬具區段徵收計畫書並

檢同有關附件計 4 份，請准予照案徵收。

此請

內政部

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壹、徵收土地或土地改良物原因

本案開發範圍依變更臺南科學工業園區特定區計畫（不含科學

園區部分）（第一次通盤檢討）案之「臺南科學工業園區特定區計畫

新市區建設地區擬定細部計畫及申請開發審查作業要點」所規定應

另行擬定細部計畫地區之分布位置包含開發區塊 A~G、I、N、O 等

10 處，本案因應臺南科學工業園區產業及地區發展，在都市防災、

交通區位條件及都市機能完善之考量下，優先辦理開發區塊F、G區，

並配合陳情意見調整整體開發範圍及剔除已發展區，開發總面積為

100.13 公頃，範圍應屬合理。

本案特定區計畫擬定時，於新市區建設地區共劃分為 15 個開發

區塊，每一開發區塊面積約為 50~60 公頃，就開發財務及提供的都

市服務機能而言，均為適當的整體開發規模。於計畫發布實施後，陸

續於 93 年 11 月發布實施「變更臺南科學工業園區特定區計畫（南

科液晶電視及產業支援工業區）」案（涵蓋 H、I、J、K 之開發區塊），

又於 94 年 10 月發布實施「變更臺南科學工業園區特定區計畫（新

市區建設地區開發區塊 L 及 M）主要計畫」案；而 L、M 區的開發，

成為國內首例採用「BT 模式」引入民間資金，並以「專案讓售」方

式由民間達到財務平衡，L、M 區的開發於 97 年完成區段徵收作業，

迄 109 年 9 月前包含已申請建照基地及完成都市審議地區，統計住

宅區現況發展率已達 73.50%，整體發展率亦達 71.79%，且新建案持

續推動中，平均每年開闢率近 6％，依此發展趨勢 L、M 區於 111 年

開闢率將超過 80％；且該細計區位於善化區小新里，依當地里長表

示，新遷入住戶多屬南科園區就業員工，且該區文 1 用地預計於 110

年 1 月完工，完工後小新國小將搬遷過去，109 年度下學期將在此區

開學，顯見本區已有達社區鄰里群聚之學童就學需求規模，居住人口

持續進駐。本案預估辦理區段徵收作業時程需 4 年，預計於 112 年

完工，屆時將可做為南科產業發展所需要的居住生活服務及公共設

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施用地之使用，故有必要先行辦理本案始能因應科學園區就業人口

所需之住宅及相關公共設施服務需求。

另於民國 94 年辦理南科特定區 3-50M 道路用地徵收與開闢工

程時，因使用亞蔬中心範圍內部分土地，且道路開闢後致南側部分土

地無法與原有土地連接整體使用，故於 95年原臺南縣政府與外交部、

亞蔬中心簽訂協議書(附件三)，協議後續擬於辦理本區之區段徵收作

業時，應取得 4 公頃農業區土地，由本府無償提供外交部，供亞蔬

中心使用，於未取得土地前，先行租用其西側 2 公頃土地，無償供

該單位使用，故原臺南縣政府於 96 年承租土地至今。協議書中更訂

有若無法於承諾期限內取得農業區土地供亞蔬中心使用，應支付罰

金之條文，為國際形象及維持外交友好關係，本府於近年來積極協調

辦理中，故為儘速解決亞蔬中心實驗田之用地問題，本案確實有辦理

之急迫性。

本案開發範圍業經 108 年 11 月 20 日內政部土地徵收審議小組

第 194 次會議討論決議原則同意辦理，內政部嗣以 108 年 12 月 17

日台內地字第 1080266949號函核定本案區段徵收範圍及抵價地比例

未經農地重劃區為 43%、曾經農地重劃區為 50%，故本府依據土地

徵收條例第 4 條第 1 項第 3 款及第 2 項規定辦理區段徵收，期能解

決臺南科學工業園區周邊鄰近之新市、善化及安定等都市計畫區都

市發展用地已屆飽和，公共設施不足等問題，提供都市發展土地及公

共設施用地，並考量取得亞洲蔬菜研究發展中心所需實驗田用地之

必要性與急迫性，提供寧適住宅環境及商業活動空間，進而帶動地區

整體之發展。

貳、徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積

一、 本案係依據 107 年 4 月及 108 年 7 月審決之「變更臺南科學工業

園區特定區計畫(不含科學園區部分)(新市區建設地區開發區塊

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F 及 G)主要計畫案」規定之區段徵收範圍辦理，東側約以 18-24M

道路為界，南側以 3-50M 道路境界線為界，與開發區塊 O 相鄰，

西側以高速鐵路為界，北側與開發區塊 E 相鄰。本案開發範圍業

經內政部 108 年 12 月 17 日台內地字第 1080266949 號函核定(附

件六)。

二、 擬徵收坐落臺南市善化區善化段及坐駕段、新市區三舍段、大營

段及道爺段之部分地號土地，共計 670 筆土地，面積合計

82.565480 公頃。詳如區段徵收土地清冊(附件一)與區段徵收範

圍地籍 (附件十九)。

參、辦理區段徵收之法令依據

一、 土地徵收條例第 4 條第 1 項第 3 款及第 2 項。

二、 都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款。

三、 「變更臺南科學工業園區特定區計畫(不含科學園區部分)(新市

區建設地區開發區塊 F 及 G)主要計畫案」經 107 年 4 月 17 日內

政部都市計畫委員會第 920 次會議、108 年 7 月 16 日內政部都

市計畫委員會第 949 次會議審議通過。

肆、興辦事業計畫之必要性說明

一、 藉由區段徵收辦理後取得亞洲蔬菜中心實驗田土地確具急迫性

及必要性

本開發區開發目的之一係配合提供亞洲蔬菜中心土地之利

用，該單位具有全球最大的蔬菜種原保存庫，蒐集 155 國、逾 6

萬件蔬菜改良品種，主要功能係以提供先進的蔬菜品系、蔬菜育

種和生產技術方面的創新、協助農民降低了對化學農藥的依賴、

強化地方經濟並提升本土技能等農業質化能力之提升，符合農委

會相關政策之推動執行，在國際農業界之地位已備獲肯定。並運

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用我國捐助款項，配合外交部及行政院農業委員會需求研提計畫，

其工作成果對農業環境、就業機會、國民營養及季節性價格調整

機能等，均具社會效益，並除促成農政單位與其他國農業研究組

織建立合作關係外，並與駐外館處及技術團合作，協助友邦建立

蔬菜培育能力；另亞洲蔬菜中心將於民國 112 年設立 50 周年，

配合本開發案開發期程可藉此拓展台灣國際援助的全球觸角、為

台灣的科學家和研究人員提供國際能見度、建立國際上的正面形

象等不同層面之實際效益。

而於 94 年辦理南科特定區 3-50M 道路用地徵收與開闢工程

時，因使用亞蔬中心範圍內部分土地，且道路開闢後致南側部分

土地無法與原有土地連接整體使用，故於 95 年原臺南縣政府與

外交部、亞蔬中心簽訂協議書(附件三)，協議後續擬於辦理本區

之區段徵收作業時，應取得 4 公頃農業區土地，由本府無償提供

外交部，供亞蔬中心使用，於未取得土地前，先行租用其西側 2

公頃土地，無償供該單位使用，故原臺南縣政府於 96 年承租土

地至今。亞蔬中心總部位於台 19 甲線省道東側約 400 公尺處，

周邊實驗田皆以鐵絲圍籬做為與其他農業使用與益民寮既有住

宅聚落作為區隔，南側則與生活服務區坵塊以計畫道路區隔，相

關隔離設施對於農業生產環境衝擊影響極小。

本案開發主體位於三民路周邊，距離亞蔬中心總部最近約 1

公里，部分屬臺糖土地提供予亞蔬中心使用範圍則配合變更為農

業區並剔除於本案開發範圍，以解決亞蔬中心相關實驗田土地使

用問題，且透過本案辦理區段徵收後取得目加溜灣大道南側 4 公

頃農業區土地，區位亦屬獨立坵塊，無臨接三民路之生活住宅發

展區及公共設施用地，對於後續實驗田之土地利用更為完整、效

益更高，工作成果亦有利於提供國內蔬菜培育能力之提升。

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二、 因應臺南科學工業園區產業及地區發展，提供就業人口之生活服

務需求及公共設施，以滿足地區發展需求

高科技產業長期以來都是我國的重點扶植產業，為配合南部

科學工業園區設立，由原臺南縣政府推動總面積達 3,282.92 公頃

的「擬定臺南科學工業園區特定區計畫」（以下簡稱「特定區」），

然為加速提供進駐廠商設廠土地，經內政部都委會同意，於 90 年

12 月針對園區部分先行發布實施，園區以外地區，則於 91 年 11

月發布實施。園區部分則考量科學園區住宅政策改變、文化遺址

保存及廠商擴廠需求，於第二次通盤檢討作業針對計畫區內無使

用需求之使用分區，檢討變更為事業專用區，未來園區從業員工

所衍生之生活服務需求則由鄰近計畫區提供，除本案及 L、M 區

外，鄰近的新市、善化及安定等三處都市計畫區，住宅區開闢率

達 83％~98％、商業區開闢率皆達 67％以上，其中安定都市計畫

區之商業區開闢率甚至已達 100％，顯見園區周邊地區都市發展

用地已屆飽和。

本案特定區計畫擬定時，於新市區建設地區共劃分為 15 個

開發區塊，每一開發區塊面積約為 50~60 公頃，就開發財務及提

供的都市服務機能而言，均為適當的整體開發規模。於計畫發布

實施後，陸續於 93 年 11 月發布實施「變更臺南科學工業園區特

定區計畫（南科液晶電視及產業支援工業區）」案（涵蓋 H、I、

J、K 之開發區塊），又於 94 年 10 月發布實施「變更臺南科學工

業園區特定區計畫（新市區建設地區開發區塊 L 及 M）主要計

畫」案；而 L、M 區的開發，成為國內首例採用「BT 模式」引

入民間資金，並以「專案讓售」方式由民間達到財務平衡，L、M

區的開發於 97 年完成區段徵收作業，迄 109 年 9 月前包含已申

請建照基地及完成都市審議地區，統計住宅區現況發展率已達

73.50%，整體發展率亦達 71.79%，且新建案持續推動中，平均每

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年開闢率近 6％，依此發展趨勢 L、M 區於 111 年開闢率將超過

80％；且該細計區位於善化區小新里，依當地里長表示，新遷入

住戶多屬南科園區就業員工，且該區文 1 用地預計於 110 年 1 月

完工，完工後小新國小將搬遷過去，109 年度下學期將在此區開

學，顯見本區已有達社區鄰里群聚之學童就學需求規模，居住人

口持續進駐。本案預估辦理區段徵收作業時程需 4 年，預計於 112

年完工，屆時將可做為南科產業發展所需要的居住生活服務及公

共設施用地之使用，故有必要先行辦理本案始能因應科學園區就

業人口所需之住宅及相關公共設施服務需求。

本案開發範圍依變更臺南科學工業園區特定區計畫（不含科

學園區部分）（第一次通盤檢討）案之「臺南科學工業園區特定區

計畫新市區建設地區擬定細部計畫及申請開發審查作業要點」所

規定應另行擬定細部計畫地區之分布位置包含開發區塊 A~G、I、

N、O 等 10 處，本案因應臺南科學工業園區產業及地區發展，在

都市防災、交通區位條件及都市機能完善之考量下，優先辦理開

發區塊 F、G 區，並配合陳情意見調整整體開發範圍及剔除已發

展區，開發總面積為 100.13 公頃，範圍應屬合理。除依內政部都

委會專案小組建議意見，已就鄰近生活服務區及產業專用區開闢

狀況、招商進度、產業發展結構及發展需求、本案與鄰近分區之

交通關聯性，以及上位計畫對本計畫區之人口分派及調配進行分

析及檢討說明並經內政部都市計畫委員會 107年 4 月 17日第 920

次會議及 108 年 7 月 16 日第 949 次會議審議通過，且經內政部

土地徵收審議小組 106 年 12 月 20 日第 148 次會議聽取本府報告

本案區段徵收之公益性及必要性評估報告，藉以符合本案辦理區

段徵收之急迫性及必要性，以資完妥。

三、 引導臺南科學工業園區周邊土地有序漸進發展，營造園區與周邊

環境發展融合協調

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園區內劃設事業專用區計畫面積 538.70 公頃，扣除因現況存

在文化遺址等因素尚無法出租之土地，可出租予廠商自建廠房之

事業專用區面積計 465.46 公頃，已出租予廠商之面積為 434.61

公頃，約占可出租土地面積之 93.37％，科學園區內事業專用區

已趨近飽和，土地存量已不足以因應科技產業建廠與擴廠所需，

故園區部分特定區計畫於第二次通盤檢討案將計畫範圍東北側

區塊之住宅區、商業區變更為事業專用區，希冀藉由鄰近都市機

能予以滿足。而周邊新市、善化及安定都市計畫區住宅區開闢率

高達 90％，發展飽和且本案 F、G 區緊臨南科特定區東側，擁有

極佳之交通區位條件，未來將提供生活機能為導向之空間規劃，

以滿足生活服務需求，兼顧商業服務活動發展契機。

由於原既定之空間結構改變，再加上半導體產業之就業人口

仍持續成長，97 年 7 月發布實施的第一次通盤檢討，考量特定區

範圍多為淹水潛勢地區，實不宜再增加都市發展用地，故調整為

「西側重產業支援，東側重生活服務」的空間架構，並將 B、F、

G 區塊由產業支援機能，調整為生活服務機能以增加容納人口，

並提供科學園區內所需生活服務機能，故先行辦理開發區塊 F、

G 區之細部計畫擬定及區段徵收業務。

四、 強化臺南科學工業園區周邊生活服務發展環境，並作為帶動臺南

市朝多核心發展觸媒之一

根據台南市區域計畫（草案）之研究規劃成果，目前大台南

以北新營、中南科、南府城的三大集居脈絡已逐漸成形，區域計

畫所提出的大台南發展構想中，規劃範圍屬於中台南發展核心，

定位為中台南--新市善化科技基地，建議積極發展科技工業，使

產業的上下游鍊結關係可以在空間上進行垂直整合作為朝向二

級產業升級的關鍵。

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本案於細部計畫集中規劃商業發展核心區與運用差別容積

方式增加部分區塊之土地利用強度，並透過土地細分及相關土地

使用分區管制與都市設計管制方式及公園綠地系統之規劃，留設

較多公、私開放空間，以建構完整之生態社區。整體營造舒適、

優質購物空間與居住環境，樹立科學園區內生活機能之一般零售

商業環境與社區營造示範性空間規劃典範與發展觸媒，藉以帶動

臺南市朝多核心發展之都市空間結構。

五、 必要性公共設施用地的興闢，整備特定區防救災系統

臺南科學工業園區特定區計畫（不含科學園區部分）於擬定

時，分別依據各排水路改善計畫成果、滯洪池規劃、基地整地高

程及歷年降雨等資料，進行區內洪水頻率之淹水深度模擬試算，

並將具淹水潛勢地區皆劃設為限制大規模開發之農業區；區內共

劃設 72.81 公頃公園兼滯洪池用地，其中公（滯）3 及公（滯）5

用地配合南科液晶電視專區開發案細部計畫開闢，公（滯）10 及

公（滯）11 用地屬新市區建設地區開發區塊 L 及 M 開發範圍，

公（滯）1、公（滯）2、公（滯）4 及公（滯）9、公（滯）11 用

地則配合南科康橋計畫，已先行採一般徵收方式開闢，故僅剩餘

F、G 區內之公（滯）7 及公（滯）8 用地尚未開闢，而 F、G 區

位於地勢較高地區，相對於其他開發單元之淹水潛勢區位條件較

佳，並透過辦理區段徵收後，完成公（滯）7 及公（滯）8 用地之

取得與興闢，在氣候變遷有逐漸趨於極端發展情形，有效降低自

然災害帶來之影響及威脅，建構特定區內完整防救災系統。

以區段徵收為用地取得方式，取得並開闢特定區內部分具聯

外功能的道路（如目加溜灣大道未開闢路段）及公園兼滯洪池（如

公（滯）7、8 用地）等重要公共設施，並透過基地內開放空間留

設，降低水災威脅，建構完整之地區防救災系統。此外，為健全

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園區之服務機能、降低水災威脅，並且帶動南科特定區及周邊地

區之發展，部分重要的道路及公園兼滯洪池等必要性公共設施，

已先行採一般徵收方式取得土地及開發，其費用則於日後各該所

屬開發區塊辦理區段徵收時予以歸墊，故本次辦理 F、G 區之區

段徵收開發，除興闢鄰里性公共設施用地外，並須歸墊先行採一

般徵收方式取得土地及開發之公共設施用地經費。

六、 落實市政重大建設計畫，帶動地區整體發展

臺南市施政計畫提出新十大旗艦計畫，其施政核心及重大建

設則分別是「壹個核心價值」、「貳個平衡」、「参個永續」、「肆個

目標」等原則與施政價值，另外，包括「伍個文化園區」、「陸大

指標建設」、「柒大城市景觀改造」、「捌大民間投資招商」、「玖大

重要交通建設」、以及「拾大土地通盤檢討開發」共 45 項重大建

設，其中拾大土地通盤檢討開發案件，係為打造臺南成為一個直

轄市規模的重要建設，以均衡地區發展及都市建設。本案 F、G

區列屬拾大土地通盤檢討開發基地之一，相關單位均積極配合推

動相關工作，期能加速推動本地區開發，進而帶動南科周邊地區

整體發展。

伍、公益性及必要性評估報告

本案公益性及必要性評估報告已於 106 年 12 月 20 日向內政部

土地徵收審議小組第 148 次會議報告，報告書及公益性必要性評估

分析表詳如(附件七)，並摘要說明如下：

一、 公益性評估表

社會因素評估

徵收所影響人口

之多寡、年齡結

構

本案現況除既有益民寮住宅聚落外及道路兩側零星建物外，其餘多以農業使用為主，依照區內建物結構分布情形，粗估僅約有 155 人居住於此，依善化區老年人口平均約占總人口數之 14.24％核算，約僅 22 名老

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年人口。

徵收計畫對周圍

社會現況之影響

本案鄰接周邊皆屬農業區，區位上位於南科園區及善化都市計畫區之間，可提供必要性的生活服務設施做為縫合，未來開發後除提供優質居住空間外，配合省道及生活圈道路系統等聯外道路系統所帶來之便捷性，以及充足之開放空間與公共設施等規劃，可協助提升整體生活機能及公共設施服務水準，同時提供商業及服務機能，並透過銜接周邊地區道路系統，分流部分進出南科園區之交通車流，對於改善周圍社會現況具有正面效益。

徵收計畫對弱勢

族群生活型態之

影響

1、經查社會局所提供本案 F、G 區所屬行政區之中低收入戶及低收入戶戶籍地皆無位於本案範圍內。

2、因徵收而遭拆除之合法建物之所有權人為列冊之低或中低收入戶，因徵收致無屋可居住；或徵收公告一年前於

區段徵收範圍內設有戶籍且有居住事實之現住戶，其生活確實艱困或年老無依，經本府社會局查訪屬實者，提供特別救助金。

3、本案有部分零星散佈之房舍與小型工廠，零星合法建物得依區段徵收實施辦法第十七條及安置計畫，提供房屋租金補助費予因徵收而遭拆除之合法建物。

徵收計畫對居民

健康風險之影響

程度

後續本案除開發做為居住及商業空間外，並未新增工業使用空間，另規劃設置大面積公園綠地開放空間，並於土地使用分區管制規則中訂定建築物退縮規定及相關開放空間予以綠美化，以留設人行步道，營造都市生活空間隨處可得的綠意空間，鼓勵居民外出進行休閒活動，增進居民身心健康，不僅可有效降低危害既有居民及周邊住戶健康之

風險，更可透過居住環境改善、防災系統建置促進居民健康，提升自然健康之養生風氣。

經濟因素評估

徵收計畫對稅收

影響

1、地價稅：參考鄰近都市計畫區住宅區、商業區之公告地

價，推估開發後衍生地價稅約為 263.93 萬元，可增加政

府稅收。

2、房屋稅：推估開發後衍生房屋稅約為 4,524.23 萬元，可

增加政府稅收。

3、其他稅收：人口進駐後之所得稅、商業行為之營業稅等

均可挹注政府財源。

徵收計畫對糧食

安全影響

1、依照 105 年國土利用調查圖資，本區內現況農作使用面

積扣除廢耕地面積後為 69.59 公頃，其中旱作面積為

35.53 公頃、稻作面積為 29.74 公頃、果樹面積為 4.32 公

頃，依照善化區各類產量以每公頃估算，現況推估產量

分別約為 996.41 公噸、170.87 公噸及 85.22 公噸，分別

占全市產量之 0.45％、0.13％及 0.02％，後續土地經徵

收後，對於農業產值實際影響範圍極小。

2、依農業局於 104 年 9 月 24 日南市農工字第 1040886634

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號函表示：依據 96 年完成之農地資源空間規劃，善化

區屬適合城鄉發展性高之地區，本區段徵收區非屬重要

農業生產地帶，故開發後並不影響糧食安全。

徵收計畫造成增

減就業或轉業

人口

1、本計畫區現況除三民路沿街面有臨時建物作為商業使用

外，其餘多為農業使用為主。

2、本區規劃 9.19 公頃生活服務區（商業），參考｢95 年臺

閩工商普查統計資料各產業別所需之平均使用樓地板

面積及員工數｣，針對批發、零售業住宅、餐飲業，每

39.15 平方公尺可提供一名就業員工，估算本區段徵收

計畫開發完成後，未來可能提供就業員工數約為 3,756

人。

3、區內主要為農業使用，若因開發後導致需轉業及輔導就

業，可透過善化區及新市區內就業服務站轉介相關工作

職缺。

徵收費用及各級

政府配合興辦公

共設施與政府財

務支出及負擔

情形

1、區段徵收開發費用包括徵收作業費、地價補償費、地上

物補償及遷移費、工程費用、貸款利息等，合計約 68 億

4,281 萬元。

2、本案區段徵收開發作業由本府統籌辦理，開發所需費用

由臺南市區段徵收作業基金項下編列預算，所需經費分

期向金融機構貸款支應，嗣後由區段徵收剩餘可建築土

地標讓售等之收入優先償還開發成本。

徵收計畫對農林

漁牧產業鏈影響

1、依農業局於 104 年 9 月 24 日南市農工字第 1040886634

號函表示：依據 96 年完成之農地資源空間規劃，善化

區屬適合城鄉發展性高之地區，本區段徵收區非屬重要

農業生產地帶，故開發後並不影響糧食安全。

2、另有關區內農水路處理情形已依臺灣嘉南農田水利會以

103 年 9 月 30 日嘉南管字第 1030013890 號函提供水利

設施改道資料進行細部計畫內容調整修正，並經公開展

覽及市都委會階段參與相關會議，並訂定範圍內農水路

調整原則。

徵收計畫對土地

利用完整性影響

本計畫均已配合週邊土地使用規劃相關公共設施用地及道

路系統，包括西側與產業專用區之公園兼滯洪池用地及北

側農業區（供申請變更開發為產業支援區）之綠地與灌排

專用區，其餘道路系統之規劃皆能順利銜接週邊道路系統

（西拉雅大道、目加溜灣大道及南科九路等南科園區與善

化市區之間路段）及規劃相容之土地使用內容，開發後並

不影響周邊土地利用之完整性。

文化及生態因素評估

因徵收計畫而導

致城鄉自然風貌

改變

1、本案為新市區建設地區，整體開發後應營造其自明性，

因此應考量土地使用分區及環境特性，並配合建築管理

手段，營造具層次的天際線及地標性街廓，並配合形塑

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整體藍綠帶系統。

2、經臺南市政府環境保護局 105 年 5 月 6 日環綜字第

1050039940 號函：依據行政院環境保護署所頒布「開發

行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第 25條

規定，免實施環境影響評估作業。

因徵收計畫而導

致文化古蹟改變

本案部分地區位處本市疑似遺址「善化‧左營遺址、大洲

里埔遺址、火光頭遺址」範圍，為保存區內文化資產，除

規劃為公園、綠地等開放空間外，為辦理本區之公共工程，

本府地政局業於 108 年 9 月 3 日提送本案基地內文化遺址

地下內涵調查工作計畫書，並經本市文化資產管理處 108

年 9 月 26 日南市文資處字第 1081085615 號函表示無意

見。且為符合土地徵收條例第 7 條、第 3-2 條、第 13-1 條

之立法意旨，對於土地範圍內遺址有相應維護措施，以符

合文化資產法之精神，本府地政局又於 108 年 10 月 30 日

提送本案範圍基地內文化遺址地下內涵調查結果初期成果

報告（含遺址維護措施），並經本市文化資產管理處 108 年

11 月 12 日南市文資處字第 1081313771 號函同意核備。

因徵收計畫而導

致生活條件或模

式發生改變

1、本案現況除益民寮既有聚落外，其餘多為農田及閒置空

間，居住人口甚少，故鄰里關係較為薄弱，且本案於益

民寮周邊開發規模約 0.48 公頃生活服務區（第二種住

宅），容積率為 150％，與住宅區容積率 120％差異不大，

同時道路系統依循既有紋理劃設，其餘周邊仍保留原農

業使用，維持既有社區農村生活；本案經區段徵收完成

後，可提供良好的住宅社區品質與有效的房地產開發，

提供居住、工作、購物、公共建築、公園不同使用間的

平衡，增進接觸與互動中機會的產生，提升當地鄰里關

係較為緊密。

2、對本案整體開發後導入居住服務及商業服務機能，提供

金融、保險、餐飲，零售業、服務業、健身休閒等活動，

建構完整的就業及生活服務機能；非工業廠房進駐，衍

生環境汙染情事。且鄰近臺鐵南科站之西拉雅大道為進

入園區的主要動線，具有交通區位優勢及營造地區意象

之條件，因此透過完整街廓合併開發，促動周邊地區之

住宅社區發展，並配合交通轉運功能，增加交通可及性

與生活便利性。

徵收計畫對該地

區生態環境之

影響

經查詢臺南市珍貴樹木之分布情形，本案範圍內無公告列

冊之珍貴老樹；區內植栽分布以道路兩側及住宅區周邊之

芒果樹及龍眼樹為主，另有部分植栽苗圃種植。區內劃設

之公園兼滯洪池用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地

用地等開放性公共設施用地，可就地保留具保存價值之樹

木外，也可部分供作樹木移植專區，使本區能在對既有生

態環境衝擊最小下完成開發。

14

徵收計畫對周邊

居民或社會整體

之影響

1、本區段徵收區將導入住宅及鄰里性商業，帶動地方就業

與周邊居民生活便利性。

2、為因應氣候變遷與極端氣候之瞬間暴雨，計畫範圍未來

開發可透過基地內開放空間留設方式，以減少滯洪池之

負荷及降低災害之影響。

3、整合防救災系統之規劃，提升社區型防災避難能力，研

擬都市防災空間系統配置。

永續發展因素評估

國家永續發展

政策

行政院國家永續發展委員會 98 年提出之「永續發展政策綱

領」，其永續發展願景為：當代及未來世代均能享有「寧適

多樣的環境生態」、「活力開放的繁榮經濟」及「安全和諧

的福祉社會。

永續指標

1、永續環境層面：開發後肩負地區滯洪之功能、土地使用

管制導入綠建築獎勵等加強永續發展理念的建築設計

規定外，包含太陽光電設施、基地保水及地下層開挖、

斜屋頂等管制事項，符合綱領所提策略，創造生物棲息

良好環境。

2、永續社會層面：配合劃設公園綠地開放空間，並透過建

築基地留設開放空間系統及道路退縮營造地區景觀廊

道，串聯主要發展核心與公共設施，提供居民休閒及遊

憩場所，提升自然健康之養生風氣，以塑造「減廢、低

碳、節能、降溫」之社區。

3、永續經濟層面：開發後將增加居住人口及活動人口，衍

生之人口其消費行為、工作收入將有助於促進地區經濟

發展，對於地方政府之稅收亦有正面之影響。

國土計畫

1、本開發區係屬主要計畫指定應另行擬定細部計畫之開發

區，依據民國 91 年 7 月 16 日內政部都委會第 538 次會

議審決內容，針對特定區內後續辦理細部計畫之主要指

導事項為生活服務區應擬定細部計畫、辦理整體開發可

行性評估及經縣都委會審定後，檢具主要計畫書、圖報

由內政部逕予核定，免再提會審議；惟如涉及主要計畫

變更者，則應再提會討論。本案「變更臺南科學工業園

區特定區計畫(不含科學園區部分)(新市區建設地區開

發區塊 F 及 G)主要計畫案」經 107 年 4 月 17 日內政部

都市計畫委員會第 920 次會議、108 年 7 月 16 日內政

部都市計畫委員會第 949 次會議審議通過。

2、本案之土地使用計畫，均依循前述城鄉發展地區之基本

原則進行規劃，包含南科車站周邊地區之大眾運輸導向

（TOD）發展、以人為本之路網規劃、劃設商業服務以

就近提供鄰里性商業活動機能、串連藍綠帶系統、充實

公共設施用地及公共建設等，以實質引導都市發展。

二、 必要性評估表

15

開發範圍之選定

及面積規劃是否

合理

本案開發範圍依變更臺南科學工業園區特定區計畫（不含

科學園區部分）（第一次通盤檢討）案之「臺南科學工業

園區特定區計畫新市區建設地區擬定細部計畫及申請開

發審查作業要點」所規定應另行擬定細部計畫地區之分布

位置包含開發區塊 A~G、I、N、O 等 10 處，本案因應臺

南科學工業園區產業及地區發展，在都市防災、交通區位

條件及都市機能完善之考量下，優先辦理開發區塊 F、G

區，並配合陳情意見調整整體開發範圍及剔除已發展區，

開發總面積為 100.13 公頃，範圍應屬合理。除依內政部

都委會專案小組建議意見，已就鄰近生活服務區及產業專

用區開闢狀況、招商進度、產業發展結構及發展需求、本

案與鄰近分區之交通關聯性，以及上位計畫對本計畫區之

人口分派及調配進行分析及檢討說明並經內政部都市計

畫委員會 107 年 4 月 17 日第 920 次會議及 108 年 7 月 16

日第 949 次會議審議通過，且經內政部土地徵收審議小組

106 年 12 月 20 日第 148 次會議聽取本府報告本案區段徵

收之公益性及必要性評估報告，藉以符合本案辦理區段徵

收之急迫性及必要性，以資完妥。

用地範圍有無其

他可替代地區

1、本案 F、G 區開發目的包括取得主要計畫之公園兼滯

洪池用地（公（滯）7、8 用地）、地區性聯外道路及擬

定細部計畫之鄰里性公共設施用地外，並應共同負擔

部分公園兼滯洪池用地（公（滯）1、2 用地）及部分

污水處理廠用地（污 1 用地），以補充園區實際使用需

求及善化舊市區不足之公共設施，在區位上具有無可

替代性。

2、另於民國 94 年辦理南科特定區 3-50M 道路用地徵收

與開闢工程時，因使用亞蔬中心範圍內部分土地，且

道路開闢後致南側部分土地無法與原有土地連接整體

使用，故於 95 年原臺南縣政府與外交部、亞蔬中心簽

訂協議書，協議後續擬於辦理本區之區段徵收作業時，

應取得 4 公頃農業區土地，由本府無償提供外交部，

供亞蔬中心使用，於未取得土地前，先行租用其西側 2

公頃土地，無償供該單位使用，故原臺南縣政府於 96

年承租土地至今。協議書中更訂有若無法於承諾期限

內取得農業區土地供亞蔬中心使用，應支付罰金之條

文，為國際形象及維持外交友好關係，本府於近年來

積極協調辦理中，故為儘速解決亞蔬中心實驗田之用

地問題，本案確實有辦理之急迫性及區位無可替代性。

是否可改以其他

方式取得

1、協議價購：本案於執行區段徵收時，已依土地徵收條

例第 11 條規定先與所有權人進行協議價購，協議不成

再採區段徵收方式辦理。

2、一般徵收：因一般徵收（公地撥用）方式僅取得一般

16

公共設施用地，且須採編列年度預算方式支應，經查

位於本案區段徵收範圍內公共設施用地面積計 31.40

公頃（尚不含區外公共設施負擔費用攤提及利息），若

採用市價徵收（每坪 3.3 萬元）之土地補償金費用，初

估約需 31.35 億元，土地取得費用無法透過出售分配

後土地償還，對於機關財務負擔過大且不具可行性。

3、市地重劃：倘若採市地重劃方式開發，因公共設施負

擔比例加上一般工程負擔比例，已高於所規定以整體

重劃共同負擔比例 45%原則，依平均地權條例第 60 條

規定，需另行取得過半地主之同意，增加辦理作業之

時程與不確定性因素。

4、區段徵收：透過區段徵收整體開發方式，可達成本計

畫之目的，改善公共設施用地不足之情況，並提供未

來都市發展所需之用地及公共設施用地，以落實都市

計畫發展之目標。另本案抵價地發還比例以未經農地

重劃區為 43％、曾經農地重劃區為 50％作為計算基

礎，土地所有權人領取現金補償比例為 8％條件下，財

務尚屬可行。就所有權人參與開發方式較為彈性，以

區段徵收方式辦理，私有土地所有權人得選擇領取現

金補償或領取抵價地。

經本府綜合評估其他開發方式（如一般徵收、市地重劃、

協議價購、區段徵收、公私地交換）之法源依據、土地所

有權人參與開發方式之彈性、財務自償性、計畫區整體開

發之目的、土地處分之靈活性等因素後，認為採區段徵收

方式為最適選擇，各種開發方式評估分析詳附件八「區段

徵收公益性及必要性評估報告」表 35。

轄區內以區段徵

收方式開發地區

之辦理情形

本市轄區以區段徵收方式開發共計 12 案，僅本案刻正辦

理計畫書報核作業，其餘地區皆已完工或現正辦理配餘地

標售作業，各區因發展定位及區位條件不同，與本案無造

成競合情形。

區段徵收財務計

畫之可行

本案區段徵收開發總費用為 68 億 4,281 萬元、開發總收

入為 78 億 4,292 萬元，財務結餘為 5,367 萬元(NPV) ，

IRR(內部報酬率)為正值，財務能達自償。

陸、徵收範圍內土地權屬、面積統計

本區段徵收範圍內公有土地面積為 9.665400 公頃，私有土地面

積為 89.153680 公頃，未登錄地面積為 1.310920 公頃，面積合計為

100.130000 公頃，詳如下表。

17

權屬 所有權人/管理機關 面積(㎡) 面積

(公頃) 百分比

公有土地

中華

民國

交通部公路總局 618.00 0.061800 0.06%

交通部鐵道局 112.00 0.011200 0.01%

行政院農業委員會農糧署 68.00 0.006800 0.01%

經濟部水利署第六河川局 415.00 0.041500 0.04%

財政部國有財產署 95.00 0.009500 0.01%

臺南市政府工務局 1,335.00 0.133500 0.13%

臺南市政府水利局 88.00 0.008800 0.01%

臺南市善化區公所 1,334.00 0.133400 0.13%

臺南市新市區公所 585.00 0.058500 0.06%

臺南市

臺南市政府工務局 44,371.00 4.437100 4.43%

臺南市政府水利局 1,511.00 0.151100 0.15%

臺南市政府地政局 4,980.00 0.498000 0.50%

臺南市善化區公所 28,996.00 2.899600 2.90%

臺南市文廟管理委員會 12,146.00 1.214600 1.21%

小計 96,654.00 9.665400 9.65%

私有土地 891,536.80 89.153680 89.04%

未登錄土地 13,109.20 1.310920 1.31%

合計 1,001,300.00 100.130000 100.00%

柒、土地使用之現況及其使用人之姓名、住所

區內現況以農業使用為主（使用率 88.19%），且仍有多處閒置土

地（5.50%），其中 F 開發區塊三民路沿線有商業（使用率 0.55%）及

零星工業（使用率 2.70%）之多處零星分布。住宅使用（使用率 3.08%）

18

以 G 開發區塊既成聚落益民寮為主，其次為 F 開發區塊三民路沿線

多處零星分布，推估現況約有 155 人居住於此。西南側及西北側 G

開發區塊，除零星農舍建築外，土地使用大體上為農業使用或閒置。

土地使用現況及其使用人之姓名、住址詳如區段徵收土地改良物清

冊(附件二)。

捌、一併徵收土地改良物

區內公、私有土地上之私有土地改良物，除部分合法建物依土地

徵收條例第 47 條規定，經本府審查核准得按原位置保留分配外，其

餘則均一併徵收。詳如區段徵收土地改良物清冊(附件二)。

玖、四鄰接連土地之使用狀況及其改良物情形

本案（開發區塊 F 及 G）係位於南科特定區東側，劃分為四個

坵塊，主要位於臺鐵縱貫鐵路以西及高速鐵路以東之間，行政轄區隸

屬善化區及新市區。區段徵收範圍四至描述如下：

（一）東側約以 18-24M 道路為界。

（二）南側以 3-50M 道路境界線為界，與開發區塊 O 相鄰。

（三）西側以高速鐵路為界。

（四）北側與開發區塊 E 相鄰。

區內現況以農業使用為主（使用率 88.19%），且仍有多處閒置土

地（5.50%），其中 F 開發區塊三民路沿線有商業（使用率 0.55%）及

零星工業（使用率 2.70%）之多處零星分布。住宅使用（使用率 3.08%）

以 G 開發區塊既成聚落益民寮為主，其次為 F 開發區塊三民路沿線

多處零星分布，推估現況約有 155 人居住於此。西南側及西北側 G

開發區塊，除零星農舍建築外，土地使用大體上為農業使用或閒置

(詳下圖一)。

19

圖一 本案範圍及周邊土地使用狀況示意圖

拾、徵收土地區內有無古蹟、遺址或登錄之歷史建築，並註明其現狀及維

護措施

本案範圍內土地位處本市疑似遺址「善化‧左營遺址、大洲里埔

遺址、火光頭遺址」範圍並毗鄰疑似遺址「南關里遺址、南關里東遺

址、右先方遺址、右先方南壹遺址、益民寮貳遺址及益民寮參遺址…」

等，因此於都市計畫規劃階段即配合將遺址潛在分布範圍劃設為公

園用地(附件十四)，有助於未來區段徵收工程施作及文化保存教育。

另為保存區內文化資產，除規劃為公園、綠地等開放空間外，為

辦理本區之公共工程，本府地政局業於 108 年 9 月 3 日提送本案基

地內文化遺址地下內涵調查工作計畫書，並經本市文化資產管理處

108 年 9 月 26 日南市文資處字第 1081085615 號函表示無意見(附件

十四)。且為符合土地徵收條例第 7 條、第 3-2 條、第 13-1 條之立法

意旨，對於土地範圍內遺址有相應維護措施，以符合文化資產法之精

神，本府地政局又於 108 年 10 月 30 日提送本案範圍基地內文化遺

20

址地下內涵調查結果初期成果報告（含遺址維護措施），並經本市文

化資產管理處 108 年 11 月 12 日南市文資處字第 1081313771 號函同

意核備(附件十四)。

拾壹、舉行聽證、公聽會、說明會之情形，並應檢附會議紀錄及出席紀錄

一、 本案都市計畫公展說明會分別於 103 年 12 月 29 日及 103 年 12

月 30 日召開，距申請徵收期間超過 3 年，為達到良善的雙向溝

通及聽取土地所有權人與利害關係人之意見，本府依據土地徵收

條例第 10 條及其施行細則第 10、11 條規定於 107 年 10 月 8 日

及 107 年 11 月 9 日分別舉行 2 次事業計畫公聽會。

（一）第 1 次事業計畫公聽會

為維護土地所有權人及利害關係人參與並知悉事業計畫之

內容，本府依土地徵收條例第 10 條暨同法施行細則第 10

條規定於 107 年 10 月 8 日假臺南市善化區文康育樂中心舉

行第 1 次事業計畫公聽會，並於 107 年 9 月 14 日將舉辦第

1 次公聽會之事由、日期及地點公告於本府公布欄，並請善

化區公所、新市區公所、善化區及新市區各里等辦事處於適

當公共位置張貼公告。及依土地登記簿所載住址通知有關

之土地所有權人，並刊登於 107 年 9 月 21 日政府公報且張

貼於本府網頁。

（二）第 2 次事業計畫公聽會

為維護土地所有權人及利害關係人參與並知悉事業計畫之

內容，本府依土地徵收條例第 10 條暨同法施行細則第 10

條規定於 107 年 11 月 9 日假臺南市善化區文康育樂中心舉

行第 2 次事業計畫公聽會，並於 107 年 10 月 25 日將舉辦

第 2 次公聽會之事由、日期及地點公告於本府公布欄，並

21

請善化區公所、新市區公所、善化區及新市區各里等辦事處

於適當公共位置張貼公告。及依土地登記簿所載住址通知

有關之土地所有權人，並刊登於 107 年 10 月 31 日政府公

報且張貼於本府網頁。

上開 2 次公聽會之辦理情形，詳如後附會議紀錄及張貼公

告與刊登政府公報文件影本(附件八)。

二、 本府依土地徵收條例第 38 條規定，以 109 年 6 月 2 日府地徵字

第 1090643039A、1090643039B、1090643039C、1090643039D 號

開會通知單，採掛號附回執方式通知土地及土地改良物所有權人

於 109 年 6 月 18 日、19 日上、下午場各 2 場共 4 場假臺南市善

化區文康育樂中心召開區段徵收公聽會。開會通知並以 109 年 6

月 2 日府地徵字第 1090643039F 號公告辦理公告周知，張貼於本

府、善化區公所、新市區公所及範圍內善化區及新市區各里等辦

事處適當之公共位置與本府網站，並於 109 年 6 月 5 日刊登於政

府公報(附件九)。

三、 109 年 6 月 18 日、19 日召開區段徵收公聽會現場民眾之陳述意

見，本府均立即現場答覆，於會議紀錄中載明答覆內容，並將會

議紀錄寄予所有權人。另會後於規定陳述意見期限(109 年 6 月

30 日)陸續受理民眾意見陳述書，本府亦以公文方式回復說明。

詳如公聽會相關之開會通知、公告文、刊登政府公報內容、會議

紀錄及土地所有權人簽到簿(附件九)及所有權人陳述意見回覆

處理情形一覽表(附件十)。

拾貳、與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取

得之經過情形及所有權人陳述意見之情形

一、 價格形成

22

本案私有土地協議價購部分，依本府 103年 12月 1日府地價

字第 1031112123A 號令訂定之「臺南市政府評估協議價購價格及

一併價購作業要點」，委託不動產估價師辦理私有土地協議價購價

格查估作業，依「不動產估價技術規則」相關規定評估各宗私有土

地協議價購價格，案經提請 109 年 2 月 7 日本市協議價購價格審

查會議審竣。

另土地改良物協議價購部分，係依據「臺南市興辦公共工程

土地改良物補償自治條例」、「臺南市農作改良物徵收補償費查估

標準及臺南市畜禽及水產養殖物遷移費查估標準」、「土地及土地

改良物徵收營業損失補償基準」、「臺南市遷移工廠動力機具生產

原料或生產經營設備查估標準」、「臺南市水井及水利設施徵收補

償費查估標準」及「臺南市墳墓遷葬補償費及救濟金發給辦法」等

規定查定土地改良物協議價購價格。

二、 協議價購作業申請時間

為有效落實協議價購程序，本案協議價購以本府 109 年 3 月

26 日府地徵字第 1090355884A、1090355884B、1090355884C、

1090355884D、1090355884E、1090355884F 號函通知土地及土地

改良物所有權人辦理協議，並於 109年 4月 15日至 109年 4月 17

日共 3日，假善化區文康育樂中心召開協議價購會，每日各召開 2

場次，共計 6 場次，藉以分散各場次參與人數。會中以簡報方式

說明協議價購相關程序、未達成協議價購之處理、所有權人得行使

之權利及議價空間及方式，並給予陳述意見之機會。本府於會場設

置有 6處獨立之協議價購專區，提供舒適且不受干擾之議價環境，

採 2 人 1 組提供個別諮詢及議價服務，並搭配走動式服務人員提

供區段徵收相關問題諮詢、資料查詢及複印等服務。透過與民眾互

動，詢問是否願意協議價購，以落實協議價購作業程序。會後以本

23

府 109 年 5 月 29 日府地徵字第 1090544756 號函及掛號附回執方

式寄發會議紀錄(附件十一)。

圖二 協議價購會議與所有權人等實質協議情形

三、 協議價購結果

（一）土地

由於土地所有權人大多表達希望參與區段徵收配地，僅 5位

土地所有權人達成協議價購：臺南市善化區善化段 2336-

0001 地號等 3 筆及臺南市新市區道爺段 0769-0001 等 1 筆

土地，面積合計為 0.0058 公頃，金額合計為新台幣 889,600

元；另有 1 位臺灣嘉南農田水利會達成協議價購：臺南市

善化區善化段 1552-0004 地號等 164 筆及臺南市新市區大

營段 0664-0001 等 2 筆土地，面積合計為 6.5824 公頃，金

額合計為新台幣 620,715,900 元，協議價購總面積為 6.5882

公頃，佔全區私有土地面積之 7.39%。經本府進一步溝通瞭

解，土地同意協議價購之情形除臺灣嘉南農田水利會無意

24

願參與後續區段徵收土地分配土地全部同意協議價購之外，

多數為土地所有權人持有之土地面積過小，或已居住於外

地無意願參與後續區段徵收土地分配，故同意以協議之金

額辦理出售等。

（二）土地改良物

計有 4 位農林作物所有權人與本府達成協議價購，金額為

新台幣 421,785 元，佔全區農林作物協議價購標的總金額之

0.40%；另計有1位水利設施所有權人與本府達成協議價購，

金額為新台幣 26,648 元，佔全區水利設施協議價購標的總

金額之 0.79%。

四、 陳述意見處理情形

本案區段徵收範圍內土地所有權人除於協議價購會中陳述意

見外，會後於規定陳述意見期限（109年 4月 24日）內亦陸續提

出陳述意見書，主要意見歸納為不同意協議價購並希望能分配土

地、協議價購價格太低、地上物要重新查估等，本府均已函復在案，

詳所有權人陳述意見及相關回應處理情形一覽表(附件十二)。

五、 公示送達

本案區段徵收範圍內部分土地及土地改良物所有權人因土地

登記資料住址不明或所查住址無法送達，本府業依規定辦理公示

送達(附件十一)。

拾參、土地或土地改良物所有權人或管理人姓名住所

詳如區段徵收土地清冊(附件一)及區段徵收土地改良物清冊

(附件二)。

25

拾肆、興辦事業計畫概略及其計畫進度

一、 本案開發範圍依變更臺南科學工業園區特定區計畫（不含科學園

區部分）（第一次通盤檢討）案之「臺南科學工業園區特定區計

畫新市區建設地區擬定細部計畫及申請開發審查作業要點」所規

定應另行擬定細部計畫地區之分布位置包含開發區塊 A~G、I、

N、O 等 10 處，本案因應臺南科學工業園區產業及地區發展，

在都市防災、交通區位條件及都市機能完善之考量下，優先辦理

開發區塊 F、G 區，並配合陳情意見調整整體開發範圍及剔除已

發展區，開發總面積為 100.13 公頃，範圍應屬合理。除依內政部

都委會專案小組建議意見，已就鄰近生活服務區及產業專用區開

闢狀況、招商進度、產業發展結構及發展需求、本案與鄰近分區

之交通關聯性，以及上位計畫對本計畫區之人口分派及調配進行

分析及檢討說明並經內政部都市計畫委員會 107 年 4 月 17 日第

920 次會議及 108 年 7 月 16 日第 949 次會議審議通過，且經內

政部土地徵收審議小組 106 年 12 月 20 日第 148 次會議聽取本

府報告本案區段徵收之公益性及必要性評估報告，藉以符合本案

辦理區段徵收之急迫性及必要性，以資完妥。

二、 本案所屬之主要計畫與細部計畫(「變更臺南科學工業園區特定

區計畫(不含科學園區部分)(新市區建設地區開發區塊 F 及 G)主

要計畫案」及「擬定臺南科學工業園區特定區計畫(不含科學園區

部分)(新市區建設地區開發區塊 F 及 G)細部計畫」)，依程序自

103 年 12 月 8 日起至 103 年 12 月 7 日止辦理公開展覽 30 天，

並分別於 103 年 12 月 29 日及 103 年 12 月 30 日召開公開說明

會，案經本市都市計畫委員會 104 年 6 月 29 日第 42 次會議審議

通過後，復經內政部都市計畫委員會 107 年 4 月 17 日第 920 次

會議及 108 年 7 月 16 日第 949 次會議審議通過(附件十五)。

26

三、 本案區段徵收開發範圍經 108 年 11 月 20 日內政部土地徵收審

議小組第 194 次會議決議原則同意辦理，並經內政部嗣以 108 年

12 月 17 日台內地字第 1080266949 號函核定本案區段徵收開發

範圍 (附件六)。

四、 都市計畫辦理歷程整理如下：

類別 項目 說明

都

市

計

畫

公開展覽 103 年 12 月 8 日起公開展覽 30 日

市級都委會 104 年 6 月 29 日第 42 次會議審議通過

部級都委會 107 年 4 月 17 日第 920 次會議審議通過

108 年 7 月 16 日第 949 次會議審議通過

公益性及必要性評估

區段徵收土地之公益性及必要性評估於

106 年 12 月 20 日報內政部土地徵收審議

小組第 148 次會議審查

拾伍、徵收範圍內土地之使用配置

本案之生活服務區為主要計畫分區，以發展特定區內之一般

生活機能為主，於其辦理細部計畫時，得視實際需要，再予細分供

住宅、商業或其他之使用，其中劃設供商業使用之面積不得超過本

計畫（開發區塊 F 及 G 區）總面積之 8％，並分別予以不同程度

之使用管制。

F、G 區細部計畫可建築土地計 66.55 公頃，公共設施用地規

劃 43.05 公頃，另有灌排專用區 0.26 公頃及農業區 4 公頃，其計

畫總面積為 113.86 公頃，扣除已發展區(益民寮住宅聚落)2.90 公

頃、一般徵收方式先行取得部分公滯用地及汙水用地 10.83 公頃，

實際 F、G 區區段徵收面積為 100.13 公頃，依據「擬定臺南科學

工業園區特定區計畫(不含科學園區部分)(新市區建設地區開發區

塊 F&G)細部計畫配合變更主要計畫案」所規劃之各項用地面積配

置如表一、圖三、圖四及土地使用計畫圖(附件二十)。

27

表一 本案區段徵收土地使用配置表

項目

使用分區 計畫面積

(公頃)

區段徵收範圍內

面積(公頃) 比例(％） 備註

土地使用分區

生活服務區(第二種住宅) 20.88 20.88 20.85%

生活服務區(第四種住宅) 33.95 33.95 33.91%

小計 54.83 54.83 54.76%

生活服務區(商業) 9.19 9.19 9.18%

灌排專用區 0.26 0.26 0.26%

農業區 4.00 4.00 3.99%

合計 68.28 68.28 68.19%

公共設施用地

公園用地 1.40 1.40 1.40%

公園兼滯洪池用地 15.82 6.29 6.28%

一般徵收方式先行

取得部分公滯 1、2

用地

兒童遊樂場用地 1.05 1.05 1.05%

人行廣場用地 0.05 0.05 0.05%

交通用地 0.10 0.10 0.10%

停車場用地 1.00 1.00 1.00%

汙水處理廠用地 1.30 - - 一般徵收方式先行

取得汙 1 用地

溝渠用地 0.38 0.38 0.38%

道路用地 21.58 21.58 21.55%

小計 42.68 31.85 31.81%

總計 110.96 100.13 100.00%

已發

展區

住宅區 2.53 - - 劃設益民寮既成聚落

機關用地 0.24 - - 劃設機3用地

道路用地 0.13 - - 劃設聚落內道路

合計 2.9 - -

總面積 113.86 100.13 100.00%

註：實際面積應以公告確定之都市計畫樁位實測面積為準

28

圖三、細部計畫示意圖(F 區)

29

圖 4、細部計畫示意圖(G 區)

30

拾陸、原位置保留分配土地之差額地價減輕比例

本案區段徵收範圍內之合法建物零星散佈區內，得由建物所

有權人依土地徵收條例第 47 條規定，申請原位置保留分配。所有

權人應於區段徵收公告期間內先申領抵價地，並依法提出建物保

留分配之申請；另本府為辦理本案區段徵收範圍內合法建物基地

申請原位置保留分配審核事項，特依據區段徵收實施辦法第 18 條

規定，訂定「臺南市南科特定區開發區塊 F、G 區段徵收範圍內合

法建築物基地申請按原位置保留分配審查作業要點」(附件十三)，

做為審核依據。申請按原位置保留分配經核准，如有需繳納差額地

價，其增配土地位於住宅區者，按區段徵收後評定地價百分之九十

計算；其增配土地位於商業區者，按區段徵收後評定地價百分之九

十五計算。

拾柒、安置計畫

本計畫之拆遷戶將依「臺南市興辦公共工程土地改良物補償

自治條例」發給合法建築改良物補償費、人口搬遷費、救濟金及自

動搬遷獎勵金。

另本府為保障開發範圍內之建築物因實施區段徵收，致建物

所有權人無屋可居住者及二、三級產業等權益，紓解區段徵收造成

之衝擊，爰依土地徵收條例第 34 條之 1 及區段徵收實施辦法第 17

條規定訂定「臺南市南科特定區開發區塊 F、G 區段徵收建物拆遷

安置計畫」(附件十三)，以有效解決拆遷戶安置問題，俾利後續作

業推動。除符合本案區段徵收範圍內合法建築物基地申請按原位

置保留分配審查作業要點之合法建物得申請原位置保留分配者外，

安置計畫規劃之安置措施包括「房租補助費」、「特別救助金」及

「二、三級產業安置」等安置措施。本案規劃安置項目如下：

（一）合法建築物原位置保留

31

依土地徵收條例第 47條規定，在不妨礙都市計畫事業及區

段徵收計畫之原則下，合法建物所有權人得於區段徵收公

告期間內申請按原位置保留分配土地，且須於區段徵收範

圍內經核定領回抵價地。

（二）房租補助費

本區段徵收開發範圍內需拆遷之合法建築物或其他建築物

於區段徵收公告前一年於該建築物設有戶籍未遷出，並有

居住事實，且配合本府規定期限自動搬遷完竣者，依對象資

格不同發給房租補助費。

（三）特別救助金

區段徵收範圍內被拆除合法建築物之所有權人為本府列冊

之低收入戶、中低收入戶或情境相同經本府社會局查訪屬

實者，並於徵收公告一年前有居住事實，依情況發給 5~15

萬元之特別救助金。

（四）二、三級產業安置

針對二、三級產業於區段徵收後，倘有工業用地、廠房需求

者，本府將提供工業區土地、廠房出租及出售等相關資訊並

協助媒合；另針對有創業需求者，本府將提供創業諮詢、資

金補助或貸款利息補貼等資訊。

拾捌、公有土地以作價或領回土地方式處理及其協調情形

本府業於 109 年 6 月 29 日邀集本案區段徵收範圍內各公有土

地管理機關召開公有土地處理方式協調會議，除原已作為土地徵

收條例第 44 條第 1 項第 2 款用地使用者，應無償撥供本府統籌規

劃開發外，交通部公路總局表示為省道路權完整及管養之需，將以

「領回土地」方式撥供開發，交通部鐵道局、行政院農業委員會農

糧署、財政部國有財產署、經濟部水利署第六河川局及台南市文廟

32

管理委員會表示同意以「作價」方式撥供開發。詳附會議紀錄及機

關函覆內容(附件四)。

拾玖、抵價地比例

本案依據區段徵收實施辦法第 16 條規定，考量本區特性、開

發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所

有權人受益程度及實際發展狀況等因素，訂定本案發還抵價地比

例未經農地重劃區為 43%、曾經農地重劃區為 50%，並經 108 年

11 月 20 日內政部土地徵收審議小組第 194 次會議審議通過，並

奉內政部 108 年 12 月 17 日台內地字第 1080266949 號函核准(附

件五)。

貳拾、開發完成後道路等九項以外公共設施用地預定有償或無償撥用或

讓售情形

本案無規劃道路等九項以外之公共設施用地，故開發完成後

無有償或無償撥用或讓售情形。

貳拾壹、財務計畫

本案預估之開發總費用、預算編列情形及籌措方式、市價

評定標準、償還開發總費用，說明如下：

一、 預估區段徵收開發總費用

本案預估之開發總費用係指徵收私有土地之現金補償地價款、

公有土地作價款、地上物補償費及遷移費、協議價購地價款、公

共設施相關費用、公共設施管理維護費、土地整理相關作業費用

及貸款利息之總額。本案預估私有土地所有權人申領抵價地比例

為 92%，則區段徵收開發總費用約新台幣 68 億 4,281 萬元，各細

項如下表二所列：

33

表二 區段徵收開發總費用估算表

開發總費用 金額 單位 備註

一、徵收土地之現金補償地價 75,773 萬元

市價以 1.06 萬元/㎡預估，領

價比例為 8%。(包含協議價購地

價費)

二、補償費

及遷移費

建築改良物 8,000

萬元

依「臺南市興辦公共工程土地

改良物補償自治條例」、「臺南

市農作改良物徵收補償費查估

標準、臺南市畜禽及水產養殖

物遷移費查估標準」及「臺南市

墳墓遷葬補償費及救濟金發給

辦法」實際估計

農作改良物 11,000

遷移費 1,055

小計 20,055

三、公有土地作價 14,610 萬元 作價面積約 1.21公頃、無償撥

用面積 7.89公頃

四、公共設

施費用

施作費用 227,995

萬元

依本案工程細部設計成果及專

案管理、規劃設計監造實際發

包費用填寫

工程專案管理及規

劃設計監造費 20,078

區外公共設施負擔

費用攤提及利息 175,409

提供亞蔬使用衍生

費用（含租金、拆

遷補償及工程款）

4,561

小計 428,043

五、公共設施管理維護費 1,502 萬元 5萬/公頃，共計 3年

六、土地整

理費用

自動搬遷獎勵金、

救濟金、補助費 7,000

萬元

含救濟金、自拆獎勵金、補助費

及所需其他補助費

地籍整理及其他作業

費 35,025 地籍整理費 350 萬元/公頃

小計 42,025

七、貸款利息 102,272 萬元 以 3％複利計算

開發總費用總計 684,281 萬元

註：開發總費用仍以區段徵收辦理當時之法令規定及實際發生金額為準。

34

二、 預算編列情形及籌措方式

本案區段徵收開發作業由本府統籌辦理，開發所需費用由臺

南市區段徵收作業基金項下編列預算，所需經費分期向金融機構

貸款支應，嗣後由區段徵收剩餘可建築土地標讓售等之收入優先

償還開發成本(附件十八)。

三、 市價評定標準

依土地徵收條例第 30 條規定，被徵收之土地，應按照徵收當

期之市價補償其地價，並由直轄市或縣市主管機關提交地價評議

委員會評定之。本案土地徵收補償之市價業經 109 年 2 月 27 日

本市地價及標準地價評議委員會 109 年第 1 次會議評議通過，徵

收市價平均約為 10,490 元/平方公尺(附件十七)。

前開徵收市價之估價基準日為 108 年 9 月 1 日，估價結果供

109 年上半年公告區段徵收時使用。為供 109 年下半年辦理公告區

段徵收作業需要，依據本市地價及標準地價評議委員會 109 年第

3 次會議決議通過之市價變動幅度進行調整，善化區市價變動幅度

為 101.28%、新市區市價變動幅度為 101.16%(附件十七)，調整後

之徵收市價平均約為 10,624 元/平方公尺。

四、 償還開發總費用分析

區段徵收係一種具備財務自償特性之土地開發方式，故於土

地分配辦理完畢後，剩餘可建築土地辦理標、讓售作業時，其平均

處分價格，至少應不低於可達財務平衡之平均價格。如此，處分剩

餘可建築土地後之價款收入，始可抵付已先借支的開發總費用，達

成財務自償。

本區開發完成後，住宅區及商業區土地優先開放供原私有土

地所有權人按抵價地比例分配，分配完成後剩餘可建築土地考量

財務自償性，原則上採標售方式處分，預計可標（讓）售之土地面

35

積約為 23.57公頃。

經調查本案範圍及鄰近地區市場價格，並視基地之臨路、形

狀、面寬及深度等個別因素差異，且本案開發完成後約 5 年才能

達到與調查之實例同等成熟度，故依各差異性、成熟度進行調整與

修正，本案辦竣抵價地分配後，假設商業區皆由土地所有權人選配

完，預估未來住宅區平均標售價格為 3.3萬元/m2(11 萬元/坪)進行

標售。

綜上所述，本案預估開發後標（讓）售土地收入約為 78億 4,292

萬元，經考量期間經過及各項風險等因素將各期現金流量加以折

現後，財務淨現值約為 5,367萬元，本案財務可達自償，惟最終確

定標、讓售及有償撥用價格，仍以本市區段徵收委員會評定通過之

價格為準。

未來如因總體政治、經濟情勢，土地標售情形不盡理想而無

法回收開發總費用時，依土地徵收條例施行細則第 56條規定，由

本市實施平均地權基金貼補之。

貳拾貳、涉及原住民土地之徵收，應檢附中央原住民族主管機關之書面

同意文件

經查本案區內土地登記簿資料均未有「原住民保留地開發管理

辦法」所稱原住民保留地之註記，因此本案並未涉及原住民土

地之徵收事宜。

貳拾參、預計區段徵收工作進度

依據土地徵收條例及區段徵收實施辦法訂定之區段徵收程

序辦理，本案預計於 109 年 11 月辦理區段徵收公告及通知，

110 年 7 月工程作業啟動，112 年辦理抽籤及配地作業，並於

113 年完成土地點交，全案辦理時程預計約 4 年。工作預計進

度詳本案區段徵收工作進度表(附件二十一)。

36

附件：

一、 區段徵收土地清冊

二、 土地改良物清冊

三、 臺南科學工業園區特定區 3-50M 道路興闢用地取得暨新市區建設地區 G 區土地規劃利用分配協議書

四、 與公有土地管理機關協調會議紀錄

五、 臺南市核准抵價地比例會議紀錄影本

六、 內政部核定區段徵收範圍文件

七、 區段徵收公益性及必要性評估報告

八、 興辦事業計畫辦理公聽會之公告文及內容

九、 區段徵收公聽會開會通知單、公告文、刊登新聞紙內容、會議紀錄及土地所有權人簽到簿

十、 歷次公聽會紀錄中與會者陳述意見之內容與回應

十一、 區段徵收土地或土地改良物協議價購會議開會通知單、會議紀錄、所有權人陳述意見回覆處理情形相關文件及公示送達文件

十二、 協議價購作業期間所有權人陳述意見及相關回應處理情形一覽表

十三、 臺南市南科特定區開發區塊 F、G 區段徵收建物拆遷安置計畫、範圍內合法建築物基地申請按原位置保留分配審查作業要點

十四、 範圍內土地是否涵蓋古蹟、遺址或登錄之歷史建物現狀、維護措施及主管機關之同意文件影本或抄件

十五、 都市計畫核定相關會議紀錄文件

十六、 都市計畫圖

十七、 地價評議委員會評定徵收市價之相關證明文件

十八、 經費預算證明文件或預算書

十九、 區段徵收範圍地籍圖

二十、 土地使用計畫圖

二十一、 預定工作進度表

二十二、 免實施環境影響評估函文

二十三、 臺南市政府農業局同意函文

二十四、 用水及排水計畫

12

G 區 F 區

土地使用計畫圖及土地使用現況（含照片）：

13

現況照片

14

-圖例-

公有土地

申請徵收土地

同意協議價購

區段徵收範圍

未登錄土地

-圖例-

公有土地

申請徵收土地

同意協議價購

區段徵收範圍

未登錄土地

F 區 G 區

-圖例-

公有土地申請徵收土地

同意協議價購

區段徵收範圍

未登錄土地

-圖例-

公有土地申請徵收土地

同意協議價購

區段徵收範圍

未登錄土地

區段徵收範圍圖