RESTON PLANNING AND ZONING COMMITTEE 

MARCH 31, 2014 MEETING MINUTES ­ REGULAR MEETING 

Present: Bruce, Cerny, Cupina, Eckhardt, Hill, Jennings, Kennedy, Moorthy, Murphy, Stein, Straits, Traylor, Vanell, Walker, Willcox Absent:  Penniman, Weber, Wynands  Procedural Items and announcements: Chairman Willcox called the meeting to order at 7:31 pm.  Presentations, Discussion, and Action Items:  Agenda item 1: Approve the January 2014 meeting minutes. 

Mr. Kennedy moved to approve the regular meeting minutes for the December 2013 meeting.  Mr. Walker seconded the Motion. The motion passed unanimously.  

Agenda item 2: Update on Reston Association collaboration discussions. Chairman Willcox provided an overview of the meeting on March 6, 2014 between Reston P&Z and Reston Association during which both groups explored ways to work cooperatively on land use matters.  Chairman Willcox, Rob Walker, and Richard Kennedy represented RP&Z.  Cate Fulkerson, Larry Butler (and others) represented Reston Association.  Also in attendance was land use attorney John McBride, Odin, Feldman & Pittleman, who has been helping RA formulate a strategy and process to enhance collaboration among the various major Reston community groups and guide developers through the Reston­specific land use application review process.  Larry Butler, Reston Association Senior Director of Parks, Recreation and Community Resources, explained RA’s efforts to create a land use review process that is easy for both the community and the developers to understand. RA is also working on ways to encourage development on the outside boundaries of Reston to be more “Reston­like”.  Committee comments 

a. Mr. Hill noted that in the past developers have at times attempted to bypass the Reston P&Z review process by once they have received RA DRB approval.   

b. Mr. Kennedy lauded RA for organizing all of the land use­oriented committees under the able stewardship of Larry Butler. 

 Agenda item 3: Committee discussion to consider allowing the public the ability to provide input on the Lake Anne Redevelopment project via the Reston Planning and Zoning web site. William Keefe of Walsh Colucci Lubeley Emrich & Walsh, PC asked in writing whether RP&Z would be willing to accept public comments regarding the Lake Anne Redevelopment Project on the RP&Z web site, http://rpz.myreston.org.  Chairman Willcox posed the matter to the committee, which elicited much discussion.  Concerns expressed included misuse of the system by special interest groups, Spam email, procedures governing the management and use of the system, and whether such a system is necessary at all given that the public is invited to attend land use hearings in person.  Chairman Willcox deferred action on the matter pending further discussion and testing of a proof of concept design on the web site. 

Reston Planning & Zoning Committee Minutes ­ Regular Meeting March 31, 2014 Page 1  

 RESTON PLANNING AND ZONING COMMITTEE 

MARCH 31, 2014 MEETING MINUTES ­ REGULAR MEETING 

 Agenda item 4: Town Center Urban Core DPA/PCA/PRC Application. 

1. Presentation: Boston Properties proposes to shift 250,000 square feet of site plan approved office square footage from Block 4 of the Urban Core to Block 5 to be developed as a 17­story office building with ground­floor retail. The proposed office building would replace the low­rise office/retail development on the eastern half of Block 5. The application also proposes development of Block 4 with 549 residential units and approximately 25,000 square feet of ground­floor retail.  Brian Winterhalter of Cooley, LLP led the overall presentation on behalf of Boston Properties.  Robert Sponseller of Shalom Baranes Associates spoke to the architectural details.  

2. Committee comments a. Chairman Willcox asked whether parking would be visible from the street. 

i. Mr. Sponseller said that almost all of the parking would not be visible from the street.  Some of the residential and retail parking slots will be visible, but very few. 

Chairman Willcox asked the applicant to describe the incursion of development into the grass open space, “the green space”, between the development and Reston Parkway. 

1. The applicant showed that part of the green space would be consumed by the development, however the amount used is significantly less than is permitted by current Fairfax County Planning Office approvals.  The developer is working closely with the county arborist to ensure maximum tree­save potential. 

b. Mr. Cerny asked about the amount of affordable housing included in the application. i. Mr. Winterhalter responded that at a minimum 12% of the residential units will 

be classified as ADU. c.  Mr. Vanell expressed concern that the project needs to be scaled back as it would 

block the view if the core part of the Reston Town Center. d. Mr. Jennings asked how the parking spaces would be allocated to the various types of 

uses. i. The applicant responded that the retail on Block 4 will be parked to Code, 

roughly seven per thousand, and the residential units will be allocated 1.2 spaces per unit, which is below Code, if the county allows. 

Mr. Jennings asked for clarification regarding tree preservation and whether trees slated for removal are shown in the plans. 

1. The applicant explained how to interpret the drawings to determine which trees were slated for removal. 

e. Mr. Hill asked whether there was any more residential density left in Block 4. i. Mr. Winterhalter replied in the affirmative and noted that this project would be 

the last of the undeveloped blocks left in the Urban Core. Mr. Hill asked the applicant to clarify the setback from the green space and incursion into the green space. 

1. The applicant replied that the distance between the existing parking lot on Block 5 and the Reston Parkway is 180 feet.  The development plan would reduce the distance to 120 feet.  The project is expected to intrude 60 feet into the existing green space. 

Reston Planning & Zoning Committee Minutes ­ Regular Meeting March 31, 2014 Page 2  

 RESTON PLANNING AND ZONING COMMITTEE 

MARCH 31, 2014 MEETING MINUTES ­ REGULAR MEETING 

f. Chairman Willcox express dismay that there would be any intrusion into the green space between RTC and the Reston Parkway even if it meant increase height in one or more of the buildings. 

g. Mr. Walker asked for clarification regarding the designation of residential unit terraces as “open space”. i. Mr. Sponseller replied that the design calls for a green space buffer to give the 

residents on the first floor some privacy through physical separation from public access.  

Mr. Walker stated that although he would prefer to see the green space kept in its entirety, he would defer to the county’s zoning approvals.  Mr. Walker asked if there was any provision to convert the designated retail space to some other use in the future should there not be enough revenue generated by that property. 

1. The applicant responded that the retail space would remain retail.  

Mr. Walker asked whether the Reston DRB weighed­in on the overall massing and height of the project in a negative way. 

1. The applicant stated that the Reston DRB had no concerns about massing or height of the project. 

h. Mr. Moorthy liked the overall design, but echoed Chairman Willcox’s concerns about incursion into the green space.  He also stated that he would like to see more green space in the interior of the project, especially close to the residential units.  He would like to see less of a “glass box” look on the exteriors of the buildings and green spaces on the roofs of the units. i. The applicant responded that the drawings do not properly show the articulation 

of the surfaces of the buildings and that the proffers call for green roofs on both blocks, but the final details have not yet been determined. 

i. Mr. Cupina expressed concern about the green space, asking whether the plaza on Block 4 could be reduced in size in order to limit the intrusion into the green space. i. The applicant responded that the issue had been studied, but that there was not 

enough to swap.  

Mr. Cupina asked the applicant to clarify what appears to be a discrepancy in the drawings regarding the amount of tree canopy in the green space before and after development.  The drawings indicate that the total amount of tree canopy after development will increase significantly. 

1. The applicant noted that the drawings provide to committee were in error and that the tree canopy would be reduced after development. 

 j. Mr. Eckhardt expressed concern that the cafe seating proposed along some of the 

streetscape in the new project would block through­traffic along the sidewalks as is now the case at American Tap Room. i. The applicant responded that the architect is aware of the issues and that the 

Reston Planning & Zoning Committee Minutes ­ Regular Meeting March 31, 2014 Page 3  

 RESTON PLANNING AND ZONING COMMITTEE 

MARCH 31, 2014 MEETING MINUTES ­ REGULAR MEETING 

sidewalks in the new project will be considerably wider than in the area adjacent to the American Tap Room. 

k. Mr. Bruce asked whether there will be car charging stations as well as car and bike sharing services.  He would like to be able to work with the applicant to expand on these areas. i. The applicant stated that they are looking at all of those TDM­friendly measures 

but that they are still fairly early in the planning process.  The project has a 35% TDM requirement.  

Mr. Bruce expressed concern about the “endurance” of the architecture of the project in such stark contrast with the existing iconic architecture of many of the existing structures such as the Hyatt. 

l. Mr. Kennedy also expressed concerns about the architectural design, the impact on the green space, and the minimal offering of affordable housing. 

m. Ms. Straits lauded the design, but asked for green roofs and less intrusion into the green space without increasing the building height. 

n. Mr. Murphy stated that the drawings are misleading and need to show that there will be cars parked on the top of the retail.  He asked the applicant to elaborate on the frontage of the residential townhouse units.  He lauded the overall design. 

3. Public comments a. John Bowman inquired as to the net amount of increased parking due to the project. 

i. The applicant responded that there will be approximately 1,000 new parking spaces.  

Agenda item 5: Reston Fellowship House Update Item deferred to a future meeting.  

Agenda item 6: JBG/RESTON Executive Center 1. Presentation: JBG/Reston Executive Center, L.L.C. (the “Applicant”), seeks a Special 

Exception (SE) to allow for the establishment of retail sales, eating establishments, fast food restaurants and quick service food stores. The parcels are identified as tax map number 17­3((1)) 0028A, 0028B and 0028C and are zoned I­5. Specifically, the Applicant seeks the following Special Exception to establish up to 65,000 square feet of retail sales, eating establishments, fast food restaurants and quick service food stores.  Ben Thompkins from Reed Smith led the presentation on behalf of the applicant, JBG.  

2. Committee comments a. Mr. Murphy asked what happens to the interior space in the building behind each of the 

proposed new additions. i. The applicant responded that the additions are not just exterior add­ons, but are 

built­out all the way to the interior of the building. Mr. Murphy noted that there are a significant number of well­established mature trees that would be affected by the project and he implored the developer to explore ways to save them. 

b. Ms. Straits expressed disapproval of the architectural style as out of character with 

Reston Planning & Zoning Committee Minutes ­ Regular Meeting March 31, 2014 Page 4  

 RESTON PLANNING AND ZONING COMMITTEE 

MARCH 31, 2014 MEETING MINUTES ­ REGULAR MEETING 

Reston.  c. Mr. Kennedy noted the “hodge podge” nature of the existing site.  He expressed 

concern that the applicant was seeking to develop so little density on the site when the site location called for so much more. i. Mr. Thompkins responded that the proposal is only the first phase of a 

multi­phase development process that will eventually achieve a 3 to 4 FAR. The density will ramp up as demand increases. 

Mr. Kennedy noted the poor condition of the parking lot and asked whether there was going to be enough parking for the new development. 

1. The applicant responded that the site is over­parked as it is. d. Mr. Eckhardt deplored the design of the proposed enhancements to the existing 

buildings and expressed dismay that the existing buildings would stay in place when the site is fully developed. i. The applicant responded stated that the new later­phase high density 

development will be in a different part of the overall property.  There is value in the existing buildings and they have many years of useful life left in them. 

e. Mr. Moorthy asked for more detailed information regarding the planning process for the site. 

f. Chairman Willcox noted that the applicant seeks exemption from two county ordinances, minimum planting width and transitional screening. i. The applicant responded that they are seeking to increase the width of the 

sidewalks along the retail extension to permit more of an urban feel and afford greater open air use by the retail establishments. 

g. Mr. Walker asked the applicant to clarify the indicated interconnect pathways that will join the W&OD and Metro access and whether the applicant is working with adjacent property owners to facilitate mutual access.   i. The applicant responded that the “future” trail noted on the drawings has 

already been built by Fairfax County and that they are working closely with Boston Properties to facilitate access.   

h. Mr. Hill expressed concern that the proposed enhancements do not fit into either the existing or surrounding environment. i. The applicant disputed that notion and felt that this first phase of redevelopment 

will complement the adjacent heavily used retail area. i. Mr. Vanell expressed concern that the development was going to be “low end”. 

i. The applicant assured the committee that there is no interest in pursuing low end development.  They are seeking full service first class restaurants and retail establishments. 

3. Public comments a. Larry Butler asked whether there will be a direct connection to the W&OD Trail. 

i. The applicant responded that they want a W&OD connection, however they need to have cooperation with adjacent landholders in order to achieve this. They intend to pursue the matter with the county. 

b. John Bowman echoed Larry Butler’s concern about ensuring a direct connection to the W&OD Trail. 

 

Reston Planning & Zoning Committee Minutes ­ Regular Meeting March 31, 2014 Page 5  

 RESTON PLANNING AND ZONING COMMITTEE 

MARCH 31, 2014 MEETING MINUTES ­ REGULAR MEETING 

Close of meeting Mr. Cupina moved to adjourn the meeting.  Mr. Moorthy seconded the Motion. The motion passed unanimously. 

The meeting adjourned at 10:36 pm.   Next scheduled P&Z meeting:  Monday April 21, 2014, 7:30 pm, North County Government Center.  Respectfully submitted, Jim Traylor, P&Z Member and Committee Secretary 

Reston Planning & Zoning Committee Minutes ­ Regular Meeting March 31, 2014 Page 6