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Congreso Internacional sobre Catastro Unificado Multipropósito

Universidad de Jaén, España

Del 16 al 18 de junio de 2010

“Presente y futuro de las relaciones de colaboración entre el Registro de la

Propiedad y el Catastro. La identificación geográfica de las fincas registrales y la

interoperabilidad entre cartografías”

Por

Joaquín Delgado Ramos

18 de Mayo de 2010

Registrador de la Propiedad. Notario en excedencia.

Vocal de urbanismo y medio ambiente de los Registradores de la propiedad de Andalucía

Oriental

ÍNDICE

1.- El Registro de la Propiedad y el Catastro. Sus respectivos fines y principios

organizativos.

.- La tesis de la “integración o fusión”

.- La tesis de la “coordinación”

.- La tesis de la “colaboración e interoperabilidad”

2.- Requisitos y efectos jurídicos de la identificación geográfica de las fincas registrales.

3.- Posibilidades de colaboración e interoperabilidad entre ambas instituciones.

2 Joaquín Delgado Ramos

RESUMEN

Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario son instituciones que resultan

absolutamente imprescindibles en los Estados modernos para hacer efectivos los

principios constitucionales de seguridad jurídica y justicia tributaria.

Ambas tienen en común que el soporte físico de referencia es el suelo, la superficie

terrestre en un ámbito concreto, por lo que pese a las evidentes y justificadas diferencias

de objetivos, y de principios organizativos y funcionales, tienen indudables puntos de

conexión en los que la colaboración entre ambas instituciones resulta de extrema utilidad

para cada una de ellas, y por tanto, para la sociedad a la que sirven.

Dicha colaboración se facilita y potencia enormemente desde el momento en que ambas

instituciones tienen, por fin, un lenguaje común y efectivo de comunicación: la

identificación geográfica, tanto de las fincas registrales como de las parcelas catastrales,

como conceptos necesariamente distintos, aún cuando en algunos o muchos supuestos

puedan llegar a coincidir.

En la presente ponencia se trata de analizar las actuales relaciones de colaboración

entre Catastro y Registro de la Propiedad, a la vista de la legislación vigente en España,

así como las nuevas posibilidades que se abren con la interoperabilidad entre las bases

gráficas de ambas instituciones.

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1.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO. SUS

RESPECTIVOS FINES Y PRINCIPIOS ORGANIZATIVOS.

Registro y Catastro son dos instituciones de larga tradición en el derecho español, y en

otros ordenamientos modernos, que fueron concebidas para servir a distintos objetivos y

fines.

El Registro de la Propiedad es un registro jurídico, que califica, y por tanto, admite o

rechaza, y, finalmente, ordena y proclama oficialmente los derechos inmobiliarios de los

particulares y las administraciones, con los más plenos efectos legales, a fin de

proporcionar la máxima seguridad jurídica y del tráfico, y con ello, la ausencia de

conflictos y la prosperidad económica.

El Catastro es en esencia un registro administrativo que trata de reflejar la realidad

aparente de territorio y la riqueza territorial para servir a la mejor gestión de los recursos

públicos, tanto a la hora de recaudar los tributos, como de invertir los fondos públicos en

actuaciones que afecten al territorio.

Ambos tienen en común que el soporte físico de referencia es el suelo, la superficie

terrestre de un Estado concreto, por lo que pese a las evidentes diferencias de objetivos,

medios y principios organizativos y funcionales, tienen indudables puntos de relación en

los que la colaboración entre ambas instituciones resulta de extrema utilidad para cada

una de ellas, y por tanto, para la sociedad a la que sirven. 1

Para la mejor comprensión de las posibilidades de colaboración entre ambas debemos

partir del análisis de las semejanzas y de las divergencias de los fines y de los principios

organizativos de cada una, a fin de valorar si tal organización actual es la más racional

posible, y cuáles puedan ser las mejoras o avances en esa colaboración eficaz.

El Catastro inmobiliario, por razón de los fines a que pretende servir, que

fundamentalmente, pero no en exclusivo, son auxiliar a las Administraciones públicas en

la más eficaz gestión de la recaudación e inversión de los recursos públicos, ha de

reflejar, obligatoriamente, y efectivamente así lo hace, la totalidad del territorio de su

ámbito competencial.

1 Como acertadamente señala Angel Alvarez Capón, Director General del Catastro en España, “aunque

con distinta naturaleza, son instituciones complementarias que se necesitan mutuamente”. Revista

Registradores. Marzo-abril 2010.-


Ha de estar en continuo proceso de actualización obligatoria y universal, y los costes de

su mantenimiento han de ser sufragados principalmente por el presupuesto de las

administración pública o administraciones públicas a las prioritariamente sirve.

Y todo ese ámbito territorial que ha de reflejarse, de modo obligatorio, completo y

actualizado, a efectos de gestión catastral, está compartimentado atendiendo a diversos

parámetros, que se aplican por un orden escalonado:

En primer lugar, criterios político-administrativos, que dividen el territorio en provincias

y términos municipales. Dentro de cada término, se divide por criterios urbanísticos,

como la distinción entre suelo urbano y rústico. Dentro de cada tipo de suelo, y en

función de accidentes físicos naturales o artificiales, se divide en polígonos rústicos, o

manzanas urbanas; y finalmente, cada polígono o manzana se subdivide en parcelas

catastrales, en función sobre todo de delimitación física de sus contornos y de la

apariencia de pertenencia a un mismo poseedor

Se llega así por fin a definir la parcela catastral, como unidad básica de la organización

catastral.

Y para cada una de esas parcelas, a modo de registros de la base de datos catastral, han

de describirse, como campos distintos de esa base de datos, sus características físicas,

(como la localización y representación gráfica, la superficie y número de plantas

edificadas y antigüedad del edificio), jurídicas (como la identidad del poseedor de la

parcela) y económicas, (como el tipo de cultivo, o aprovechamiento).

Pero además de tratar de reflejar con la mayor precisión y acierto posible esas

características descriptivas preexistentes, el Catastro, tras la tramitación y aprobación de

las correspondientes ponencias de valores, le asigna otra más, importantísima para los

fines catastrales, como es el valor catastral.

Y en ese proceso continuo y obligando de actualización a que antes aludimos, la

existencia física de una parcelación o de una edificación actual es condición necesaria

para que pueda, y además deba obligatoriamente, reflejarse esa alteración en la

Cartografía Catastral.

Además, esa existencia física actual, es también condición suficiente para su acceso al

Catastro, pues se trata de inventariar toda la realidad y riqueza territorial existente, con

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independencia de la validez y legalidad de los actos que originaron tal parcelación o

edificación.

Como dice el Reglamento de Catastro, para esa provocar tal alteración será suficiente

cualquier medio de prueba que acredite el hecho, acto o negocio que haya de motivar

una alteración catastral, tanto facilitados por los obligados a declarar datos, o por los

sujetos obligados a comunicarlos, u obtenidos de oficio.2

Y el resultado de toda esta ingente y meritoria labor, es puesto al servicio de las distintas

administraciones públicas para sus respectivos fines.

Y también a disposición de los particulares, con la salvedad de que respecto de ésos

últimos, se excluyen de acceso los datos protegidos, tales como la titularidad catastral y

el valor catastral.

En el Registro de la Propiedad, dado los fines a los que legalmente pretende servir

esta institución, fundamentalmente la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, el

proceso y enfoque lógico es absolutamente distinto. Incluso podríamos decir que es casi

radicalmente opuesto.

Al ser una institución que proporciona la máxima seguridad jurídica a quien quiera

utilizarla, su utilización no es nunca obligatoria, sino voluntaria. Por eso el coste del

servicio público corre a cargo del usuario, y no de los presupuestos públicos.

Cada propietario o titular de derecho, o interesado en llegar a serlo o asegurar su

crédito, decide en cada caso si quiere o no utilizar este servicio.

Por las importantísimas ventajas jurídicas y económicas que proporciona la protección de

la calificación registral, y de la inscripción misma, y los correlativos inconvenientes de la

no inscripción, la inmensa mayoría de los particulares inscriben sus derechos, y consultan

el Registro.

Por su parte, las Administraciones públicas, por esas mismas ventajas, también han

tomado por ley la decisión de inscribir siempre sus bienes, todos sus bienes, tanto de

dominio público como patrimoniales, (así lo ha decidido en España la ley de patrimonio

2 El Art. 24 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, dispone que”Para la práctica de las inscripciones catastrales derivadas de los distintos procedimientos de incorporación previstos en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y en este real decreto, se podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven”.


de las administraciones públicas) y entender sus procedimientos administrativos y

adquirir y pagar inmuebles, sea por compra o expropiación, a los que figuren como

titulares registrales del correspondiente derecho. 3

En el Registro de la Propiedad, al ser de utilización voluntaria, no está ni tiene por qué

estar inscrito todo el territorio, sino que se va inscribiendo poco a poco, a medida que los

usuarios solicitan la inmatriculación de sus bienes.

En cuanto a la fragmentación del territorio, que es una realidad continua, en fincas

concretas, no existe ningún condicionante administrativo ni físico previo como ocurre en

Catastro. Una misma finca puede abarcar distintos términos municipales, o ser en parte

urbana y en parte rústica, y su perímetro o volumen puede tener una existencia palpable

en el terreno, o no tenerla todavía.

En efecto, para el Registro, la existencia física de un parcela o de una edificación actual

no es condición necesaria de su ingreso en el Registro, pues legalmente cabe configurar

objetos jurídicos, susceptibles de tráfico y crédito inmobiliario, aunque todavía no tengan

existencia física actual, como ocurre, por ejemplo, con los distintos elementos en que se

divide horizontalmente una edificación que todavía se encuentre meramente iniciada y

declarada en construcción.

Y por supuesto, la existencia física de una parcelación o edificación no es nunca condición

suficiente para su inscripción registral.

La condición necesaria para el acceso al Registro es doble: Primero, que el propietario de

una finca solicite voluntariamente la inscripción de la misma y de su dominio sobre ella.

Y segundo, que tal pretensión y hechos, actos y contratos contenidos en los documentos

en los que se fundamente cumplan todos los requisitos validez y legalidad cuya

comprobación se encomienda a la calificación registral.-

3 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Artículo 36. Obligatoriedad de la inscripción. “1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.” REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. Art. 30. 3. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas.-

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Las modificaciones de las fincas, y las alteraciones de derechos sobre las mismas no son

tampoco objeto de incorporación obligada y permanente con independencia de su validez

y legalidad, como en Catastro, sino que se rigen por el doble requisito de solicitud

voluntaria y calificación registral de la validez y legalidad del acto.

Y el resultado final de toda esta labor de calificación e inscripción, constituye el contenido

de un Registro que se define como público, accesible tanto para administraciones como

para particulares, en el que el dato de la titularidad del derecho no es un dato protegido

de acceso vedado a particulares, como ocurre en Catastro, sino precisamente, el dato

público y accesibles de mayor relevancia para el tráfico inmobiliario.-

Por tanto, Catastro y en Registro, se rigen por principios absolutamente distintos, que en

cada caso son imprescindibles para servir eficazmente al respectivo fin para el que fueron

creados.

A modo de cuadro resumen podríamos, en líneas generales, guiarnos por el siguiente:

CATASTRO REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Obligatoriedad

Universalidad del territorio

Actualización obligada y periódica

Voluntariedad y solicitud por el interesado

Costeado por la Administración a la que

sirve

Costeado por el usuario que lo solicita

La parcela es la última compartimentación

del territorio (tras la provincia, el municipio,

y el polígono)

La finca es la primera delimitación,

incondicionada por otras de tipo

administrativo.

Recoge datos descriptivos existentes en la

realidad aparente

Define y delimita el ámbito objetivo del

derecho de propiedad, aunque no tenga

todavía reflejo físico aparente.

Admite cualquier medio de prueba, privado o

público

Se requiere documento público y auténtico

La validez y legalidad no impide la

constancia catastral.- Ni la falta de previa

liquidación de impuestos del acto o negocio

La calificación registral exigirá comprobación

previa de la validez y legalidad de hecho,

acto o negocio, e incluso su liquidación fiscal

previa.

Para alterar una titularidad, no es

imprescindible el consentimiento del

afectado, basta notificación.-

Es imprescindible el consentimiento de

titular registral o la existencia de un

procedimiento en el que haya sido parte con

todas las garantías legales.

La titularidad catastral se otorga al poseedor No se inscribe ni la posesión, ni los


aparente o contratante del negocio. contratos, sino los derechos reales

adquiridos del anterior titular registral

conforme a las leyes

La titularidad catastral se define como un

dato descriptivo de la parcela

La titularidad registral es otorgada por el

acto formal y solemne de la inscripción

Los datos catastrales se presumen ciertos a

los efectos catastrales y sin perjuicio de la

prevalencia de los pronunciamientos

jurídicos del Registro de la Propiedad

Los derechos que proclama el registro se

presumen válidos a todos los efectos legales

y están bajo la salvaguardia de los

tribunales.

4

Pero todas estas diferencias no empañan la importancia de las similitudes entre

CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. No podemos olvidar, que, ante todo, ambas

instituciones:

Son instituciones de la Administración pública.

Sirven a los intereses generales de la sociedad, como suma de intereses públicos

y privados.

Se refieren al territorio.

Lo delimitan y compartimentan en porciones.

Describen cada una de esas porciones.

Actualmente son muy eficaces y tecnológicamente muy avanzadas.

Pueden colaborar intensamente al perfeccionamiento mutuo de cada institución.

La sociedad demanda perfeccionar esa colaboración.

Por eso, en muchos países como el nuestro, Catastro y Registro, aún conservando

funciones separadas y distintos principios organizativos, están llamados a intensificar sus

relaciones mutuas.

Por supuesto, hay varios posibles enfoques acerca del alcance que puede o debe llegar a

tener tal interrelación entre instituciones:

4 Sobre comparación crítica entre los criterios y conceptos catastrales y registrales, puede verse el magnífico articulo de VÁZQUEZ ASENJO, Óscar: “Concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad. (Relaciones entre el Registro y el Catastro).En Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad. Año XXXIX; número 109 (2ª época); noviembre 2004.

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.- La tesis de la “integración o fusión”:

Esta tesis sostiene la conveniencia de atribuir ambas funciones (la catastral y la registral)

a una misma institución o registro único.

Pero la única manera plena de de evitar disfunciones entre la realidad jurídica registral y

la extrarregistral y satisfacer a la vez la exigencia catastral de universalidad y

actualización obligada, y la exigencia registral de seguridad jurídica y celeridad del tráfico

inmobiliario, pasaría necesariamente por implantar la inscripción constitutiva, es decir,

proclamar que los derechos reales sobre inmuebles no nacen ni existen hasta el

momento en que se inscriben.

Y, por razones de congruencia, exigiría determinar legalmente que sólo las titularidades

inscritas serían reconocidas por el ordenamiento jurídico, tanto a efectos civiles, como

administrativos o tributarios, de modo que los hechos, actos, negocios y derechos no

inscritos no podrían someterse a tributación.

En España, tal tesis es escasamente defendida, tanto por respeto a los pilares de la

tradición jurídica de inscripción no constitutiva, como por la conciencia de que un cambio

tan revolucionario podría no alcanzar la eficacia que en principio persigue, sino, por el

contrario, ocasionar problemas de transición importantes, y aunque eventualmente

consiguiera la más plena seguridad jurídica, al eliminar del Derecho lo no inscrito

probablemente supondría sacrificar otros principios como la libertad y celeridad del

tráfico inmobiliario, la optimización de la recaudación tributaria, y en general, la

prosperidad económica. 5

5 En la revista Registradores de España, nº 54, señala Angel Alvarez Capón, Director General del Catastro en

España, que “… en muchos países de nuestro entorno (Catastro y Registro de la Propiedad) forman parte de

una organización común o dependen del mismo centro directivo. Por consiguiente, las relaciones entre ambas

instituciones son necesarias y con un importante contenido, si bien, desde mi punto de vista, para ser eficaces

no es imprescindible o estrictamente necesario modificar en el modelo español el régimen de competencias

establecido o llegar al grado de integración mencionado”


.- La tesis de la “coordinación”.

Con frecuencia, y a lo largo de los muchos años que ambas instituciones llevan

funcionando, se han planteado diversas propuestas e intentos de coordinación entre

Catastro y Registro de la Propiedad.

Pero el propio concepto de “coordinación” resulta desafortunado e impropio, pues en

derecho constitucional la “coordinación” es un principio que se proclama como el

contrapeso obligado a la “descentralización”, a fín de que el acercamiento al ciudadano

que se consigue con una administración descentralizada no conlleve perturbaciones en el

servicio público por falta de coordinación entre lo distintos órganos descentralizados de

una única personalidad jurídica pública.

La realidad en España, nos muestra, como se ha expuesto más arriba, que Catastro y

Registro no son órganos descentralizados de una misma institución u administración, sino

instituciones distintas, que sirven a fines distintos a través de medios y procedimientos

distintos, por lo que resulta más apropiado enfocar sus relaciones mutuas desde el

principio constitucional de la “colaboración”, como acertadamente proclama la vigente

Ley del Catastro Inmobiliario.

.- La tesis de la “colaboración e interoperabilidad”.

Por lo antes expuesto, resulta más apropiado conceptualmente acudir al concepto de

colaboración administrativa. Dentro de este enfoque de colaboración, cabe defender

diferentes ritmos, intensidades y ser más o menos ambicioso y creativo.

Por una parte hay quienes sostienen que esa colaboración debe seguir unos cauces

limitados y unidireccionales. Otros, en cambio, apostamos por una colaboración de mayor

envergadura y bidireccional.

Los partidarios de la primera tesis afirman que el Registro debe aportar al Catastro

información sobre los cambios de los sujetos titulares de derechos, para general

exclusivamente alteraciones en la titularidad catastral, pero que la identificación y

delimitación gráfica de las fincas registrales ha de ser competencia exclusiva del

Catastro, porque si se permitiera al Registro tener su propio sistema de identificación

gráfica de fincas, se crearían “duplicidades”, “solapamientos” y “disfunciones” del

sistema.

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Según esta tesis, el Registro de la Propiedad sólo puede dar certeza jurídica de las

titularidades, pero no certeza jurídica de la descripción física de las fincas que

constituyen el objeto de tales titularidades. Afirman que ésta última tarea sólo la cumple

el Catastro. Y que, en consecuencia, “el fondo del asunto que es tan simple como

solucionar la dualidad de instituciones para publicitar lo mismo, esto es, la titularidad y

descripción física de la finca”. 6

La premisa de que ambas instituciones publicitan lo mismo es tan equivocada, que la

propuesta carece de todo fundamente, pues es evidente, como se ha expuesto antes,

que Catastro y Registro no “publicitan lo mismo”.

Por el contrario, los que propugnan unas relaciones de colaboración más racionales,

amplias y fructíferas entre Registro y Catastro, al servicio de la sociedad, en el ámbito de

la interoperabilidad que promueven las directivas y legislación europeas, entienden que

los distintos conceptos de finca registral y parcela catastral, los distintos ritmos y

velocidades que imperan en la contratación inmobiliaria y en la gestión tributaria, y, en

definitiva, la satisfacción de los distintos fines a que sirven cada institución hacen

imprescindible que cada institución goce de la necesaria autonomía en la delimitación

gráfica de su objetos básicos, sean fincas registrales o parcelas catastrales. Para ello

habrán de aprovechar, eso sí, los recursos disponibles en cada sede, y de sacar el

máximo fruto y utilidad a la coincidencia, cuando se produzca entre finca y parcela. Y por

supuesto, también obtener fruto y consecuencias del contraste de información cuando tal

coincidencia no se produzca, ya sea por razones lógicas, que deban mantenerse, o

patológicas que deban subsanarse.

Desde esa perspectiva vamos a analizar los requisitos y medios de identificación

geográfica de las fincas registrales, destacando la importante colaboración que el

Catastro puede prestar en esta tarea.

Y seguidamente, tras comentar los importantes efectos jurídicos que se producen por la

inscripción registral, tanto de la delimitación del sujeto del derecho, como de la

delimitación del objeto del mismo, abordaremos en qué medida el Registro puede y debe

poner tal información al servicio del perfeccionamiento del Catastro, y así realimentar

una colaboración fructífera, recíproca y continua entre ambos.

6 Esta tesis se defiende, por ejemplo, en el editorial titulado “Economía sostenible y seguridad” del nº 62-

marzo-abril 2010 de la revista “Escritura pública”, editada por el Consejo General del Notariado Español.


2.- REQUISITOS Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA

DE LAS FINCAS REGISTRALES. 7

El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las

titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la

identificación de las fincas registrales que los propietarios definen como objeto de tales

derechos.

Una finca, en su acepción más común y tradicional, es una porción delimitada de la

superficie terrestre. Con ese criterio, el actual Art. 17 del Texto Refundido de la Ley de

Suelo, aprobado por R.D.Legislativo 2/2008 define la finca como “La unidad de suelo o de

edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en

proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando

conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad,

tiene la consideración de finca registral”.

Pero en nuestro sistema registral es obvio que las fincas no están previamente inscritas y

delimitadas a la espera de que se inscriban sobre ellas las titularidades jurídicas: no

constituyen un tablero de juego predefinido sobre el que los futuros jugadores podrán

ocupar una o varias casillas predeterminadas.

Ocurre exactamente al revés. Son los interesados que se van sumando voluntariamente

al juego (pues la inscripción, como regla general, es potestativa), los que, a medida que

lo hacen, como requisito de admisión, han de identificar la finca concreta objeto de sus

actos y contratos inmobiliarios y sobre la que recaen sus derechos, y sólo entonces esa

finca se incorpora al tablero de juego, a través de la primera inscripción del dominio, que

llamamos inmatriculación.

Es cierto que cuando el Registro de la Propiedad fue brillantemente concebido y

alumbrado en nuestro país en el siglo XIX, no se contaba con medios ni técnicas

cartográficas lo suficientemente precisas, generalizadas y económicas como para

imponer la obligatoriedad de aportar un plano identificativo de cada finca que se

pretendiera inmatricular sin correr el riesgo de condenar al fracaso el propósito principal:

7 Sobre esta materia, debe recomendarse la lectura de la obra “Descripción geográfica de las fincas en el

Registro de la Propiedad”, de Jorge Requejo Liberal, editada por Lex Nova.

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dar publicidad y seguridad a las titularidades inmobiliarias y con ello, fomentar el tráfico

y la prosperidad económica.

De ahí que durante más de un siglo desde su nacimiento, la identificación registral de las

fincas, salvo escasas excepciones, hubo de quedar confiada a su descripción literaria,

hecha por el propietario, expresiva del paraje de situación o nombre y numero de calle,

el nombre de los propietarios colindantes, y, a partir de cierto momento, también su

superficie. 8

En cualquier caso, y afortunadamente, las modernas técnicas topográficas, cartográficas

e informáticas han venido a cambiar radicalmente el enfoque de la cuestión:

La sociedad, a través de los avances tecnológicos, ya cuenta con técnicas y medios

topográficos suficientemente precisos y asequibles que permiten definir e identificar

gráficamente las fincas objeto de la contratación inmobiliaria, con precisión suficiente,

aunque conceptualmente nunca podremos hablar de exactitud, pues toda técnica tiene

un margen de error.

Muestra de ello son las técnicas de ortofotografía, y los indudables avances en los

sistemas de cartografía oficial (como el Catastro) o privados.

Por eso mismo, el legislador ya ha dado importantes pasos en el anhelo, postergado en

el siglo pasado, pero ya ineludible en el presente, de fomentar unas veces, o exigir otras,

la aportación de bases gráficas de las fincas para su inscripción en el registro de la

propiedad, así como ha regulado los efectos jurídicos que ello producirá.

Los registradores de la propiedad, por su parte, también se han dotado de las modernas

tecnologías para estar en condiciones de poder procesar adecuadamente y sistematizar

toda la información gráfica que pueda acceder al registro de la propiedad, y ser objeto de

publicidad. Y ya no se trata, obviamente, de tener un plano en papel donde dibujar cada

finca. Ese objetivo, que parecía una utopía hace un siglo, ha pasado a quedar obsoleto

sin siquiera haberse realizado. La tecnología permite, y por ello nos exige, ser más

8 Debe reconocerse que no siempre, o casi nunca, una descripción literaria permite identificar con

precisión la ubicación y delimitación de una finca. Pero también ha de admitirse que, incluso con descripciones

meramente literarias, el Registro de la propiedad ha servido y sirve muy eficazmente a su propósito principal,

que no era realmente evitar pleitos sobre deslindes (pues ese no era ni es un problema estadística ni

económicamente importante en la práctica), sino evitar pleitos e inseguridades sobre la titularidad y cargas de

las fincas, que era y es lo esencial.


ambiciosos. Lo que por imperativo legal se ha implantado en cada registro de la

propiedad de España en los últimos años es una aplicación informática de procesamiento

y tratamiento de bases gráficas, denominado GEOBASE, que, a modo tablero digital de

juego, ofrece la representación fotográfica y topográfica de todo el territorio de cada

registro de la propiedad, para sobre ella poder superponer distintas capas de información

territorial. Así, aunque cada capa de información proceda de una fuente distinta, exprese

una información distinta, y persiga unos efectos distintos, todas ellas, si están

correctamente georreferenciadas –es decir, que contengan las coordenadas geográficas

precisas de cada punto- y digitalizadas, quedan perfectamente integradas sobre una

misma realidad física, el territorio, e interrelacionadas, de modo que pueden ser

visualizadas u ocultadas a voluntad gracias al programa informático que las procesa.

Con ello, el Registro de la Propiedad, además de ser la institución jurídica encargada de

proteger y publicar oficialmente las titularidades inmobiliarias, ofrece también a la

sociedad servicios de información territorial en sentido amplio. Incluso podríamos decir

que está en condiciones de idoneidad para ofrecerse a la sociedad como la oficina de

información territorial por excelencia, pues permite recibir, procesar, integrar y divulgar

toda la información territorial imaginable (por ejemplo, de carácter urbanístico, o

medioambiental, o de delimitación del dominio público, etc.).9

De entre todas esas capas de información territorial hay unas concretas en las que

precisamente se centra la atención de este trabajo: nos referimos a la delimitación

gráfica de las fincas registrales, o lo que es lo mismo, a la representación visual del

objeto dominical, la finca registral.

Pero precisando algo más, debemos distinguir:

1.- La base gráfica de la finca, según manifiesta su titular.

2.- La base gráfica de la finca, según opinión o dictamen pericial del registrador de la

propiedad

3.- La mención registral de localizadores geográficos extrarregistrales.

4.- La base gráfica de la finca formalmente inscrita en el Registro de la Propiedad.

9 Sobre condiciones de idoneidad del Registro de la Propiedad como oficina de información territorial, puede

verse la obra de Joaquín Delgado Ramos, “Protección registral del medio ambiente”, publicada en “Cuadernos

de derecho registral”.

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Desde el punto de vista jurídico, cada supuesto tiene un régimen particular, unos

requisitos previos, y unos efectos jurídicos peculiares, que tratamos de analizar a

continuación.

2.1. La delimitación gráfica de la finca por su propietario.-

La legislación siempre ha permitido que las partes intervinientes en un contrato de

naturaleza inmobiliaria puedan completar la descripción literaria que hacen de la finca

objeto del contrato con la remisión a un plano identificativo de la misma.

Con frecuencia, ese plano era un simple croquis de situación, o en algunos casos incluso

un levantamiento topográfico efectuado por un técnico, con precisión, pero casi nunca

con coordenadas geográficas que permitieran su replanteo, o transcripción precisa del

dibujo al terreno.

En otras ocasiones, si la finca coincidía con el parcelario catastral, los otorgantes del

documento podrían expresar el número de polígono y parcelas catastrales, ya fuera con

inclusión del plano catastral, o con mera remisión a lo que bajo tales números de parcela

conste en los planos oficiales del Catastro.

Y tales datos, si constaban en los títulos públicos presentados a inscripción en el registro

de la propiedad, eran habitualmente transcritos en la inscripción registral de las fincas,

entendidos como meramente descriptivos, sin ser objeto de previa comprobación o

calificación registral.

Ahora bien: ¿Cuál es el efecto jurídico de las afirmaciones de los propietarios sobre la

delimitación grafica de sus fincas?

Por el principio o doctrina de los actos propios, quien delimita y precisa su propiedad,

queda vinculado por tal afirmación. En cambio, su oponibilidad a terceros es sólo relativa.

Tal régimen jurídico puede inducirse de los preceptos del Código Civil sobre la fuerza

probatoria de los documentos públicos (Art. 1218) y sobre los criterios aplicables al

deslinde de fincas colindantes (Art. 385), cuando establecen que “Los documentos

públicos hacen prueba, aun contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de la


fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en

cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.”, o que “El deslinde

se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos

suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”.

Pero si los datos alegados sobre polígono y parcela catastrales, - por sí solos o

integrados en la referencia catastral completa- , hubieran sido transcritos en la

inscripción registral: ¿supone ello unos efectos jurídicos adicionales? Sabemos que en

nuestro sistema registral, el efecto jurídico de oponibilidad de lo inscrito tiene siempre un

presupuesto previo: el principio de legalidad, que se materializa mediante la calificación

registral de los documentos que pretenden acceder al registro.

Por ello consideramos, como luego se razona con más detalle, que la delimitación gráfica

de la finca meramente alegada por los interesados y mencionada en la inscripción

registral no goza siquiera de la presunción de veracidad derivada del articulo 38 de la ley

hipotecaria, pues no ha sido objeto de comprobación y calificación registral, y por tanto,

no puede obtener ni obtiene ningún efecto jurídico añadido por el mero hecho de su

mera mención en el folio registral.

2.2. La delimitación grafica de la finca por la opinión o dictamen pericial del

registrador.

El registrador puede y debe intentar la localización e identificación gráfica masiva de las

fincas inscritas, pues ello le resultará de extrema utilidad en su labor profesional. Si

consigue localizar en el plano, aunque sea de manera aproximada y a efectos meramente

internos, las fincas inscritas, podrá mejorar su eficacia a la hora de evitar o al menos

detectar supuestos de doble inmatriculación, o dar respuesta a las peticiones de

publicidad registral que no identifiquen las fincas por su número registral sino por su

situación en un plano.

Pero por la simple localización gráfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por

muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada

finca inscrita, no se puede ni se debe practicar ningún asiento registral en los libros de

inscripciones, pues para ello hace falta rogación o solicitud del titular registral. La misión

legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los

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interesados, a fin de producir la inscripción o modificación de un derecho real

inmobiliario, y no practicar más asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y

taxativamente previstas por la ley.

Por eso mismo, esa mera "identificación gráfica interna y de oficio" que haya hecho

determinado registrador, o determinado empleado u oficina técnica a su servicio, no

debería nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por vía de nota simple, ni por

supuesto por vía de certificación, pues no es un contenido inscrito en los libros

registrales. Ni produce en consecuencia los efectos propios de los asientos registrales.

En cambio, sí podrá ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea

útil para fundamentar una nota de calificación relativa a las dudas sobre posible doble

inmatriculación, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios

descriptivos, u otros supuestos.

E igualmente podrá hacerlo cuando, a petición de algún interesado, emita dictamen

profesional sobre tal extremo, cuyo valor jurídico será el de un dictamen de peritos, y no

el de un documento público ni una certificación registral.

Si, y solo si -como dicen los matemáticos- el interesado pide la inscripción de una base

grafica identificativa de su finca, - y a tal efecto se puede considerar hecha tácitamente

tal petición si en el documento se expresa la referencia catastral, que no es otra cosa que

la forma de designar con 20 caracteres una base gráfica concreta de la cartografía

catastral, fácilmente accesible a través de la oficina virtual del Catastro-, entonces el

registrador, ya no como perito que opina, sino como funcionario público que califica e

inscribe, calificará tal pretensión con los criterios legales aplicables, y si accede a ella,

inscribirá en toda regla la base gráfica extendiendo, según Art. 9 LH una nota marginal, y

archivando copia de la base gráfica aportada por el interesado, e incorporándola

mediante validación a la aplicación informática de tratamiento de bases gráficas

registrales, y produciéndose así los importantes efectos jurídicos a que nos vamos a

referir más adelante.


2.3.-La mención registral de identificadores geográficos extrarregistrales: La

constancia de la referencia catastral como mero dato descriptivo, al amparo de

la ley 13/1996 y normativa catastral posterior.

Se trata del supuesto en que los otorgantes del titulo inscrito, voluntariamente antes de

la ley 13/1996, y obligatoriamente tras ella, han expresado la referencia catastral de la

parcela o inmueble, los cuales remiten a la cartografía oficial del Catastro, y tras ello,

(con una comprobación legalmente poco rigurosa por el registrador), se haya hecho

constar tal referencia catastral en el asiento de inscripción “como uno más de los datos

descriptivos de la finca”, y al objeto, entre otros, de “posibilitar el trasvase de

información” entre el Registro y el Catastro, como dice la ley.

El Art. 28 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario expresa que

“El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento

como uno más de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral que se le

atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia

entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el

artículo 45.

Y, según el citado Artículo 45 se entenderá que la referencia catastral se corresponde con

la identidad de la finca en los siguientes casos:

a. Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta

última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre

que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de

otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y

numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le

constaran al órgano competente, notario o registrador.

A la vista de tales preceptos, se aprecia que el legislador permite que la referencia

catastral alegada por los interesados se haga constar y mencione en el Registro de la

Propiedad sin superar una calificación rigurosa sobre la correspondencia entre la finca

inscrita y la finca delimitada en los planos catastrales bajo esa referencia.

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Con ello, a nuestro juicio, está enturbiando el contenido y los efectos de los asientos

registrales.

Y es que la delimitación gráfica de una finca que se designa con su referencia catastral no

es “un dato descriptivo más”, sino que es o aspira a ser, como se ha argumentado más

arriba, la propia delimitación perimetral del objeto del derecho de propiedad.

Curiosamente, cuando estamos ante una simple “mención de derechos reales limitativos

del dominio”, la legislación registral pone todo su celo y empeño en tratar de evitar su

acceso al registro como simples menciones, pues lo que procede, en su caso, es su

inscripción separada y especial, e incluso, y si se descubren inscritas, exige su

cancelación, (Art. 98 de la Ley Hipotecaria).

En cambio, la legislación “catastral” admite y ordena con demasiada ligereza la

constancia registral de la referencia catastral, que siendo potencialmente como es una

forma de delimitación plena y completa de la finca por remisión a la cartografía catastral,

aparece “maquillada” o “minimizada en su importancia”, y así accede más fácilmente al

registro, como si fuera, y así se atreve a denominarla la ley, “un dato descriptivo más”.

La razón de ello, a mi juicio, se encuentra en que al aprobarse la normativa sobre

constancia registral de la referencia catastral, sin duda primó más la utilidad fiscal que el

Catastro obtiene con ello, por agilizar el trasvase de información del Registro al Catastro,

que el perjuicio que sufre el Registro de la Propiedad al enturbiarse la claridad de los

asientos registrales y sus efectos jurídicos, del cual perjuicio y de sus consecuencias el

legislador en materia “catastral” no era plenamente consciente. Y probablemente sigue

sin serlo.

Dice el citado artículo 48 de la ley del Catastro que “La constancia de la referencia

catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros,

posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

Inmobiliario.”Pero olvida que en el Registro de la Propiedad no se puede mezclar la

simple información, (que siempre es útil, pero dependiendo de la fiabilidad de su origen),

con el contenido inscrito en los libros registrales, que tiene la condición y efecto de ser la

verdad jurídica oficial en materia de titularidades jurídicas.

Y tras mezclar lo que nunca debió mezclarse tan a la ligera, la legislación “catastral”

confía, quizá ingenuamente, en minimizar los problemas jurídicos que ha creado,


diciendo en el propio Art. 48.5, que “Las discrepancias en la referencia catastral no

afectarán a la validez de la inscripción”. Realmente, con tal afirmación no solo no

resuelve el problema, sino que ni siquiera acierta al plantearlo: lo que está en cuestión,

no es la validez, sino los efectos jurídicos de la inscripción.

Posiblemente, tampoco hayan sido plenamente conscientes de la gravedad de esta

confusión legal y de lo pernicioso de sus efectos muchos registradores: la referencia

catastral no es más que un identificador alfanumérico para designar una concreta parcela

catastral en la cartografía oficial del Catastro.

Por eso, el registrador que hace constar en la inscripción la referencia catastral por el

mero criterio de la coincidencia del paraje y margen superficial del 10 %, está haciendo

constar en realidad, a ciegas, una base gráfica que no ve, y cuya correspondencia con la

finca inscrita (por ejemplo, cambio de linderos fijos, o de la delimitación de los mismos)

no está comprobando.

Y con todo ello, generando consecuencias perturbadoras e inseguridades jurídicas:

1.- FALTA DE PRECISIÓN: No se sabe con certeza, pues la legislación no lo

define, cuál es el efecto jurídico añadido que produce la mención registral de una

referencia catastral.

2.-FALTA DE INTEGRIDAD Y PERMANENCIA: Caso de que se sostenga que

tal mención registral produce algún efecto jurídico añadido, se estarían

atribuyendo efectos registrales a pronunciamientos extrarregistrales, pues por la

remisión registral actual a una referencia catastral, puede ocurrir que en Catastro

se altere después esa parcela manteniendo la misma referencia catastral, por

ejemplo, en segregaciones o agregaciones.10

10 La referencia catastral, al ser veinte caracteres alfanuméricos, se expresa y recoge en el cuerpo de la

inscripción, que está redactada con caracteres también alfanuméricos. Con lo cual, los libros o legajos oficiales

del Registro no contienen la base gráfica propiamente dicha, sino que se estarían remitiendo a otro organismo

distinto: el Catastro. Y con ello resulta, no sólo que el Registro queda incompleto y dependiente de una fuente

externa, sino que puede ocurrir que en el Catastro se modifique posteriormente la base gráfica asignada a una

referencia catastral, con lo que se alteraría y perturbaría la inicial conexión o remisión del Registro a la base

gráfica catastral.

En cambio, cuando se aporta u obtiene físicamente la base gráfica catastral (el plano en papel o en

soporte informático), el Registro de la Propiedad sí que lo archiva, procesa y conserva. Materialmente no se

imprime ni fotocopia sobre el folio registral, sino que se archiva en un legajo aparte en papel y se pone nota al

margen de la inscripción principal expresiva de tal extremo y, si no hay impedimentos técnicos, se integra en la

cartografía registral digital mediante el programa colegial llamado “Geobase”. Desde ese momento el Registro

puede proporcionar a cualquier interesado que lo solicite la base gráfica que consta inscrita y archivada o

procesada, y que permanece inalterada a los efectos registrales y a todos los efectos jurídicos que le

corresponden con independencia de los eventuales cambios que pudieran operarse en la cartografía catastral.

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2.4. La delimitación grafica de la finca inscrita formalmente en los libros

registrales.

Dentro de este apartado, que es el auténticamente registral, y de mayor relevancia, es

necesario, a su vez, distinguir dos supuestos:

.- Inscripción y archivo de la base gráfica en el mismo acto de la

inmatriculación de la finca.

.- Inscripción y archivo de la base gráfica de una finca que se inmatriculó

sin ella.

2.4.1.- Inscripción y archivo de la base gráfica en el mismo acto de la

inmatriculación de la finca.

En el ordenamiento jurídico español había ya diversos supuestos en los que para

inmatricular determinadas fincas se exigía aportar su base gráfica. Pero casi todos esos

supuestos se referían a propiedades de los entes públicos, o a fincas resultantes de

expedientes administrativos de reorganización de la propiedad, como los de

concentración parcelaria, o reparcelaciones urbanísticas.

Al amparo de dicha normativa, son muchas las fincas registrales que constan

inmatriculadas desde hace años con su correspondiente base gráfica que las ubica y

delimita.

Pero respecto de las inmatriculaciones aisladas de fincas de particulares, no había tal

exigencia normativa, hasta la ley 13/1996, que en su artículo 53.siete, estableció lo

siguiente:

Es indudable que resulta mucho más conveniente que el registrador vea, califique y en su caso inscriba

y archive la base gráfica, a que solamente tenga a la vista los 20 caracteres de la referencia catastral que se

remiten a ella, y la información escueta que figura, por ejemplo, en un recibo de IBI.

La posibilidad del acceso a la oficina virtual del Catastro, a mi juicio, no sólo le permite al registrador,

sino que le aconseja seriamente, y casi obliga, a que obtenga de oficio la certificación catastral grafica

telemática que corresponda a la referencia catastral expresada en el documento, pues sólo a la vista de ella

tendrá información suficiente para apreciar plenamente la identidad de la finca, por ejemplo, en función de la

ubicación física y linderos fijos, de los cuales un simple recibo de IBI no aporta información alguna.


“En lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta

junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en

términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho titulo.”

Respecto de las fincas rústicas, aunque la aplicación de tal norma estaba suspendida

según la disposición final 3ª de la ley 66/1997, la disposición final 1ª de la ley 53/2002

de 30 de Diciembre dispuso finalmente su aplicación también para fincas rusticas

situados en los municipios renovados así como en aquéllos otros en los que se vaya

renovando el Catastro rustico.

Gracias a estas previsiones legales, se puede afirmar que en el sistema registral español,

para la inmatriculación de cualquier finca es preciso aportar su base gráfica, y

concretamente la catastral, pudiendo admitirse otro tipo de representaciones gráficas

solamente en supuestos especiales en que la ley así lo haya previsto. 11

Y con ello, cuando el objeto del derecho de propiedad se ajusta a la delimitación

preexistente de las parcelas catastrales, se consiguen importantes efectos ventajosos:

.- Para el Registro, como institución, se produce una importante mejora y

perfeccionamiento al conseguir que toda finca que nace a la vida registral lo haga con

una base gráfica georreferenciada que se inscribe y archiva debidamente.

.- Para el Catastro, se evita que la descripción de las fincas que se inmatriculen

sea distinta de la que previamente consta en la cartografía catastral.

.- Para la colaboración futura entre ambas instituciones, dado que finca registral

nace ya plenamente coordinada y coincidente con una o varias parcelas catastrales, se

agilizará y simplificará el proceso del futuro intercambio de datos por la colaboración

entre ambos.

Pero cuando el objeto del derecho de propiedad (o del contrato o negocio con virtualidad

jurídica para llegar a adquirir tal derecho), NO coincide con la delimitación preexistente

de las parcelas catastrales, todo se tornan inconvenientes:

11 Por ejemplo, entre otros muchos, en materia de expropiaciones, tanto si se refiere a fincas ya inmatriculadas,

como si va a generar una inmatriculación de nuevas fincas, el Art. 31 del Texto refundido de la ley de suelo

exige “la representación gráfica mediante un sistema de coordenadas” y añade que “la referencia catastral y la

representación gráfica podrán ser sustituidas por una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble

de que se trate”.

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.- Para el propietario de la finca, porque ve como su derecho constitucional de

acceso a la seguridad jurídica que le puede proporcionar el Registro de la Propiedad se ve

condicionado, mediatizado, y retrasado por la necesidad de conseguir la previa

rectificación de los pronunciamientos catastrales.

.- La celeridad del tráfico jurídico y la seguridad jurídica se resienten, pues en la

legislación catastral no están suficientemente claros cuales son los criterios jurídicos con

los que esta institución ha de resolver las pretensiones de alteración que colisionen con

pronunciamientos catastrales previos. Y además, los plazos legales de resolución son

excesivamente largos.

.- Se produce el efecto pernicioso de que sólo quien tenga el Catastro a su favor

tiene la llave de entrada en el Registro.

.- Al igual que en una contrarreloj ciclista por equipos, ocurre lo que en todo

sistema en que se obliga legalmente a que varios sujetos o instituciones se muevan a la

vez: la velocidad final la marca el más lento.

Por ello, el régimen legal vigente en España sobre requisitos de identificación gráfica de

las fincas que se pretenden inmatricular en el Registro, implantado por la citada ley

13/1996, merece a la vez elogio y crítica:

Elogio porque exige siempre una base gráfica georreferenciada.

Critica, porque obliga a que sea exclusivamente la catastral y cierra el paso a

otras bases gráfica georrerenciadas de elaboración extracatastral.

Los trastornos e inconvenientes jurídicos que causa esta situación legal de dependencia,

se ven acentuados cuando el procedimiento inmatriculador sea en concreto el previsto en

el articulo 205 de la ley Hipotecaria (doble titulación consecutiva de la adquisición), pues

en tal caso, el articulo 298 del Reglamento Hipotecario añade otro requisito que acentúa

esa dependencia al exigir que la finca esté previamente catastrada a favor del

transmitente o del adquirente.

Por el contrario, si legalmente se configurara la cartografía catastral como prioritaria para

los casos de coincidencia entre la parcela y la realidad jurídica objeto del negocio, pero

no excluyente de otras representaciones gráficas cuando no haya tal coincidencia previa,

el tráfico jurídico y su seguridad y agilidad saldrían reforzados, sin merma alguna para el


Registro, pues tendría siempre identificadas geográficamente las fincas, ni tampoco para

el Catastro, pues la colaboración que le prestará el Registro poniendo a su disposición los

pronunciamientos registrales le permitirá al Catastro agilizar y efectuar con mayores

garantías y menores complejidades las alteraciones catastrales que sean precisas para

ajustarse a la realidad jurídica.-

2.4.2.- Inscripción y archivo de la base gráfica de una finca que se inmatriculó

sin ella.

.- La forma y procedimiento para solicitar, obtener y practicar la inscripción de la

base grafica de una finca ya inmatriculada, es materia actualmente regulada en el

articulo 9 de la Ley Hipotecaria, que prevé la posibilidad de completar la identificación de

la finca con una base gráfica inscribible. 12

Art. 9.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales

afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si

constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible

de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de

coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en

proyecto expedido por técnico competente.

Como se observa de la redacción del precepto, aquí ya no se configura la base gráfica

catastral como la única admisible para identificar geográficamente fincas ya

inmatriculadas.

Por ejemplo, si la base gráfica catastral disponible no coincide con la finca objeto del

negocio, el propietario puede acudir a un técnico en topografía para que efectúe un

levantamiento topográfico, con coordenadas geográficas, de su finca, y solicitar la

inscripción de ese plano georreferenciado.

Incluso hay quien interpreta que al ser este precepto redactado por ley 24/2001,

posterior a la ley 13/1996, podría entenderse que esta admisión legal de distintas bases

gráficas, (catastral, topográfica o urbanística), es aplicable también al supuesto de la

12 Este precepto de rango legal, fruto de la reforma introducida por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre,

es casi reproducción otro anterior de rango meramente reglamentario (Art. 51.4, en redacción dada por RD

1867/1998), que fue anulado por sentencia de 31 de enero de 2001 de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, porque

entendió que la materia, por su trascendencia, exigía precisamente rango legal, y no meramente reglamentario.

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inmatriculación de fincas, ya que el Art. 9 de la ley hipotecaria no hace distinción de

supuestos.

En cuanto a la posibilidad de utilizar una base gráfica de origen administrativo o

urbanístico, el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio que aprueba las normas

complementarias sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza

urbanística, ordena en su art 3 que “los documentos públicos a que se refiere el articulo

2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se

presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos registrales,

acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten”, y que “cuando el acto

inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el

plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo

procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los

demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas

objeto del título inscribible”.

En cualquier caso, la calificación registral para acceder a la inscripción de la base gráfica

que se aporte respecto de una finca ya inmatriculada, habrá de comprobar que los datos

resultantes de la descripción gráfica que resulta de la base gráfica coincida con los de la

descripción literaria previamente inscrita, sobre todo en cuanto a la denominación del

paraje o calle de ubicación, su número si lo tiene, su superficie y sus linderos, en especial

los linderos fijos.

En caso de que el registrador aprecie la no coincidencia, la legislación registral prevé

cuales son los medios idóneos para rectificar la descripción registral.

No es el objeto de este trabajo detenernos en el examen detallado de tales medios de

subsanación o rectificación, pero sí queremos apuntar que en función de la magnitud e

importancia del dato a rectificar, la ley ofrece diversos procedimientos con mayor o

menor complejidad y garantías:

Para que el registrador califique favorablemente la correspondencia entre la base gráfica

aportada, sea catastral, urbanística o topográfica, y la finca inscrita, y pueda inscribirlo

formalmente, hay que cumplir una serie de requisitos legales, tanto de orden formal 13

como sustantivo:

13 Requisitos formales: Si se trata de certificación catastral descriptiva y gráfica, al ser un documento

público, no se precisan ulteriores requisitos formales para acreditar su autenticidad.


Para esto último, que constituye la esencia de la cuestión, la ley establece una serie

de criterios, aunque no exhaustivos, que debe seguir el registrador en su

calificación acerca de la identidad de la finca:

Primero: se precisa, evidentemente, como cuestión previa o condición sine qua non,

comprobar que no existe previamente inscrita esa misma finca o parte de ella en otro

historial registral, (con o sin base gráfica inscrita) pues en caso contrario estaríamos ante

un supuesto potencial de doble inmatriculación que se ha de intentar detectar y evitar a

toda costa.

Segundo: que, como dice la propia ley del Catastro, haya coincidencia entre el nombre y

en su caso número del paraje o calle de situación de la finca, o se acredite la

correspondencia, por ejemplo, por certificación municipal.

Tercero: que haya coincidencia en los llamados “linderos fijos” (calles, caminos, arroyos,

barrancos, etc.). Es perfectamente comprensible que haya cambiado el nombre del

propietario colindante, pero si ahora hay una calle, o río, o barranco donde antes no lo

había, o a la inversa, ello induce a dudar de la identidad de la finca.

Cuarto: que haya coincidencia entre la superficie inscrita y la que resulte de la medición

técnica. O que la discordancia no sea superior a la quinta parte de la cabida inscrita, (un

20% de diferencia), que es el margen máximo que el Art. 298 del Reglamento

Y Si fuera el plano aprobado administrativamente en algún procedimiento urbanístico, deberá ir

diligenciado en tales términos.

En cambio, si se trata del plano elaborado por un técnico, para acreditar la autoría de la toma de

datos, medición, plano e informe técnicos, (y con ello permitir exigir la responsabilidad que proceda) que la

firma del técnico que lo suscriba conste legitimada notarialmente o reconocida ante el registrador.

.- Que tal persona ostente la titulación competente para ello. En caso de duda, el registrador podrá pedir

certificación colegial al respecto.

.- Para permitir la localización de la finca: que contenga las coordenadas geográficas de los vértices del

polígono que delimita tal finca.

.- Para contar con la conformidad del titular registral, que éste afirme expresamente, como acto propio, que esa

base gráfica se corresponde con su finca, bien sea porque la incorpore al documento que otorgue relativo a

algún acto jurídico sobre esa finca, o porque la incorpore a un acta notarial de manifestaciones o a una

instancia dirigida al registrador con la firma legitimada o reconocida.

.- Para permitir su cotejo con la superficie inscrita, que el plano topográfico no sólo exprese la delimitación y

ubicación de la finca, sino también su superficie y demás características interiores relevantes, pues aunque

sean superfluas a los estrictos efectos de ubicar y delimitar una finca ya suficientemente identificada por su

perímetro, sí son útiles en la labor registral de calificar la correspondencia o no entre la finca objeto del plano y

la que consta inscrita con simple descripción literaria.

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Hipotecario admite cuando se trata de acreditar una diferencia de superficie por medición

técnica.

Quinto: Como criterio residual, de cierre, que no consten otros datos que pongan en

duda la correspondencia con la finca inscrita. Criterio amplio, pero no discrecional, sino

que el registrador deberá expresar y fundamentar sus dudas al respecto.

Si se superan todos estos criterios de obligada calificación, el registrador inscribirá la

base gráfica que se le aporta. Y ello sin necesidad de pedir conformidad, ni siquiera

notificación, a titulares colindantes.

La no necesidad de notificación ni conformidad de los colindantes tiene su explicación y

fundamento:

Si los colindantes no están inscritos porque no han querido hacer uso de su derecho a

inscribir su propiedad, (o no han cumplido tal obligación en los supuestos en que es

obligatorio) no gozan de ninguna protección registral, por lo que el registrador no ha de

velar en modo específico por ellos, sino sólo calificar si la documentación presentada

cumple los requisitos legales para ser inscrita.

Si los colindantes están inscritos, pero no han hecho uso de su derecho a inscribir la base

gráfica de sus fincas, resultará difícil, y casi imposible en la práctica que el registrador

pueda apreciar siquiera la existencia de colindantes inscritos, para exigir su notificación.

Y más difícil aun será apreciar si tales fincas colindantes cuyos propietarios no se han

molestado en delimitar con precisión se ven o no afectadas por la nueva base gráfica

cuya inscripción se pide. De todos modos, en el peor de los casos, no estaríamos

llevando a cabo ahora ni agravando una situación de doble inmatriculación, sino que tal

anomalía sería algo preexistente.

Y por último, si los colindantes sí están inscritos, y con sus respectivas bases gráficas, el

registrador tampoco necesita notificarlos en modo alguno. Porque sin necesidad de tal

notificación, el registrador denegará de oficio la pretensión de inscribir una nueva base

gráfica que se solape o superponga, ni siquiera en parte, con otra previamente inscrita.

En estos casos los colindantes sí que resultan, porque así procede por ley, plenamente

protegidos y defendidos por el registrador de oficio, gratis, y sin que ni siquiera se

enteren.


Ahora bien: Si no hay coincidencia inicial entre la finca inscrita y el plano que se

pretende inscribir: cómo se puede lograr la coincidencia e inscripción:

Algún irreflexivo podría sugerir cambiar el plano, para adaptarlo a la descripción registral.

Pero eso podría suponer, en el peor de los casos, manipular y falsear datos técnicos

objetivos, y en el mejor de los casos, renunciar a resolver un problema.

Evidentemente, lo que procede es cambiar la descripción registral, para que coincida con

el plano. Lo que ocurre es que esa descripción registral se inscribió con unos requisitos

jurídicos determinados, (que según los supuestos legales pudieron ser más o menos

rigurosos), y para cambiarla en el Registro se han de cumplir otros requisitos jurídicos,

probablemente incluso más rigurosos que los iniciales, pues en algunos casos la ley sí

que exige (ahora sí) tomar en consideración a los colindantes y darles determinadas

oportunidades de alegar y oponer sus derechos.

Veamos cuáles son:

.- Si la discrepancia se debe a que hay una parte concreta de finca que no se ha inscrito,

habrá de procederse a su inscripción por alguno de los procedimientos hábiles para la

inmatriculación de fincas, y tras ello, en su caso, agrupación con la porción

previamente inscrita. En tales procedimientos, como el expediente de dominio y las actas

de notoriedad, sí se prevé la citación a colindantes, tanto registrales como catastrales. Y

si el procedimiento es el del art 205 de la Ley Hipotecaria (doble titulo traslativo), la

notificación la efectúa el registrador mediante edictos.

.- Pero si conceptualmente la finca se inscribió “entera” y, (de nuevo “conceptualmente”)

se delimitó correctamente, pero se describió con algún error de medición, se tratará

ahora de rectificar tal error de medición, siempre y cuando ello no implique ni encubra

una modificación de la ubicación de los linderos. Sólo así estaremos ante el llamado

“exceso o defecto de cabida”, que por definición sólo es y sólo puede ser la

rectificación de una medición interior errónea, no la alteración de una delimitación

perimetral concreta.

El problema se complica cuando, como suele ser históricamente habitual, la delimitación

perimetral inscrita no es precisa, sino que sólo alude al nombre del propietario

colindante. En tales casos, una rectificación de medición puede estar encubriendo una

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alteración de linderos, (o puede que no). Por eso la legislación admite la posibilidad de

rectificar la medición pero con determinados márgenes y cautelas. Y arbitra diversos

procedimientos posibles, unos con posibilidad de intervención de colindantes y terceros, y

otros sin ella.

a.- Procedimientos “unilaterales” o sencillos:

El procedimiento a seguir puede ser, según el Art. 298 del Reglamento Hipotecario, y

normativa concordante, simple declaración, si el exceso o defecto no supera el 5%. O

certificación catastral, si no supera el 10%. O certificación técnica si no supera el 20%.

b.- Procedimientos “cualificados”.

También es posible utilizar otros procedimientos más complejos, hábiles a estos efectos

aunque la magnitud del exceso o defecto de cabida supere el 20%:

Uno de ellos es el “procedimiento inmatriculador” del Art. 205 de la Ley Hipotecaria

(doble titulación sucesiva que afirme el exceso de cabida y certificación catastral

coincidente, y publicación registral de edictos). Este procedimiento, que se concibió para

inmatricular fincas, también es utilizable para inscribir un exceso o defecto de cabida,

que, como hemos comentado, es algo conceptualmente distinto.

O bien acudir a un procedimiento judicial, llamado expediente de dominio, en el cual han

se ser citados los colindantes tanto registrales como catastrales.

O a un procedimiento de naturaleza notarial, con ciertas semejanzas en su tramitación a

los expedientes de dominio, llamado acta de presencia y notoriedad, en el que también

se cita a los colindantes.

En cada uno de estos tres procedimientos cualificados (el inmatriculador del Art. 205 LH,

el expediente de dominio del Art. 201, o el acta de presencia y notoriedad del Art. 203 al

que remite con ciertas especialidades el Art. 53 de la ley 13/1996)), la ley sí que tiene en

cuenta los posibles intereses y derechos de colindantes y terceros en general, y regula

determinadas citaciones o notificaciones o edictos, según los casos, dirigidos a los

colindantes concretos o a terceros indeterminados por si quisieran personarse y hacer

alegaciones en el expediente judicial o acta notarial, o bien impugnar la inscripción

registral practicada.

Con ello, la legislación registral, por entrar de lleno en su objeto propio y finalidad,

regula con claridad los procedimientos y garantías legales aplicables en cada caso,

conjugando así los distintos intereses en juego y determinando con claridad cuándo


procede dar audiencia a colindantes y terceros, y cuándo no es preciso. Y regula los

efectos jurídicos pertinentes y posibilidades respectivas de defensa previa a la inscripción

o impugnación de ésta. (Cosa que no hace ni podría en modo alguno hacer, por no ser su

objeto ni finalidad, la legislación catastral).

De entre los medios indicados, hay uno especialmente ágil, útil y eficaz a los efectos que

aquí nos ocupan, y es el acta notarial de presencia y notoriedad regulada en el Art.

53 de la ley 13/1996 y Art. 203 de la ley hipotecaria.

En este tipo cualificado de actas notariales se persigue acreditar por notoriedad que el

plano y medición efectuados por un técnico en topografía se corresponden con la finca

inscrita, incluso aunque el margen de diferencia de superficies supere el 20 por ciento, o

exista un cambio de linderos fijos o de cualquier otra naturaleza que induzca a dudas

sobre la identidad de la finca.

La razón por la que legalmente se atribuyen a este tipo de actas efectos potencialmente

tan importantes está en que en su tramitación se incorporan y toman en consideración,

en la forma prevista por la ley, todos los elementos relevantes: los datos catastrales, los

datos registrales, los datos topográficos, los intereses de colindantes, que han de ser

notificados individualmente, y la propia apreciación del notario, que resultará por un lado

de su apreciación física de la finca en la que ha de personarse, y por otro, de su juicio de

valor acerca de si le consta acreditado, por notoriedad, la correspondencia entre la finca

que consta en la delimitación topográfica incorporada y la finca que consta inscrita en el

registro.

En todo caso, la ley encomienda la registrador la calificación y decisión y responsabilidad

final en la materia, y dentro de ella, no sólo comprobar si se han cumplido los requisitos

y trámites legales aplicables, sino también, la difícil tarea de tratar de detectar si hay o

no una alteración encubierta de los linderos, lo cual afectaría a la identidad de la finca, o

si hay riesgo de afectar a otra finca previamente inmatriculada. Si considera que así

ocurre, o que simplemente hay riesgo fundado de cualquiera de ambas posibilidades,

debe suspender la inscripción, y expresar los motivos de tales dudas.

Pero si la calificación registral es favorable, se procederá a la inscripción de la base

topográfica incorporada al acta de notoriedad, con los cambios descriptivos pertinentes

en cuanto a la medición y linderos de la finca.

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De este modo vemos cómo, incluso en la hipótesis más desfavorable (finca con cambio

de linderos fijos, con diferencia de superficie superior al 20% y con datos catastrales no

coincidentes) se puede conseguir legalmente, con un coste razonablemente bajo en

términos económicos y de tiempo, pero cumpliendo escrupulosamente los procedimientos

y garantías legalmente previstas, el deseado objetivo de actualizar y rectificar la

descripción registral e inscribir la base gráfica de la finca, mediante un procedimiento en

que el se implican, bajo su responsabilidad respectiva, el propietario, el topógrafo, el

notario, y por supuesto, el registrador, que ha de tomar la decisión final para la

inscripción.

Y tras ello, el propio registrador, en cumplimiento de su deber legal de colaboración con

el Catastro, remitirá de oficio la información pertinente sobre el contenido de la

inscripción que acaba de practicar y de la base gráfica que acaba de inscribir, a fin de

que el Catastro a su vez la incorpore a su propia base de datos catastral, conforme a lo

que ordena su legislación específica. De este modo se culmina y cierra el proceso, y se

logra la concordancia entre ambas instituciones respecto de esa finca concreta, y la

satisfacción simultánea de los fines e intereses del propietario particular (proteger su

derecho al máximo nivel posible), y del Registro de la Propiedad, y del Catastro

inmobiliario (mejorar el grado de cumplimiento y satisfacción de los fines a los que

respectivamente sirven).

2.4.3.- La mecánica registral en la inscripción, archivo y proceso de bases

gráficas:

Sea como fuere, tanto si la base gráfica de la finca se aporta obligatoriamente al

inmatricular la finca, como si se aporta voluntariamente para identificar geográficamente

una finca que ya estaba inmatriculada sin base gráfica, y cualquiera que sea el origen

catastral, urbanístico o topográfico de esa base gráfica, una vez que haya sido calificada

favorablemente su correspondencia con la finca, la mecánica registral para su inscripción,

archivo y proceso se regula en el mismo articulo, que es el 9 de la ley hipotecaria, en

concreto, en los párrafos tercero y cuarto del numero 1, con el siguiente tenor literal.


Art. 9.1. Párrafos tercero y cuarto:

“La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán

acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el

Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado

se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el

ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente.

Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante

acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se

incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases

gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de

la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.”

2.4.4.- Los efectos jurídicos de la inscripción registral de la base gráfica de la

finca.

Hemos visto que la base gráfica ha podido llegar a ser inscrita en el mismo momento de

la inmatriculación o con posterioridad. Y en este segundo supuesto, puede que no haya

sido preciso rectificar previamente la descripción literaria que constaba en el registro, o

que sí haya sido necesario. Y si lo ha sido, se habrá seguido el procedimiento que las

leyes exigen para cada caso, exigiendo mayores o menores complejidades y trámites en

función de la naturaleza y magnitud de la discrepancia.

Pero cualquiera que sea la vía por la que la base gráfica ha llegado a ser inscrita, la

mecánica registral para su archivo y proceso informático es la misma. Como también son

los mismos los efectos del asiento practicado para dejar constancia de la inscripción de la

base gráfica, que, por expresa previsión legal, es una nota marginal.

Ahora bien, al tratar de analizar los efectos jurídicos de ese específico asiento registral

hemos de ser conscientes de que la cuestión que nos ocupa no se resuelve simplemente

acudiendo a la vieja máxima de que “el registro de la propiedad no da fe de los datos de

hecho o descriptivos”.

Obviamente, ni la ley, ni la autoridad judicial, ni ninguna otra meramente administrativa

pueden crear de la nada una realidad material que no exista previamente, como tampoco

pueden desde el papel alterarla ni hacerla desaparecer.

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Aun siendo ello cierto, aquí nos ocupamos de un problema más sutil: no de si el Registro

da fe de los datos descriptivos interiores del objeto del derecho de propiedad, sino

plantearnos si da fe de la ubicación y delimitación perimetral del mismo. Por tanto, no

debemos confundir varios conceptos relacionados pero distintos:

La identificación, (que es el fin que se persigue).

La delimitación y la descripción, (que son técnicas o medios distintos que se

pueden utilizar para intentar alcanzar la más precisa identificación de la finca)

Cualquier derecho sujetivo ha de identificar, de manera precisa su sujeto y su objeto,

excluyendo cualesquiera otros sujetos u objetos.

Para identificar al sujeto, hay varias técnicas imaginables, y que se han ido

perfeccionando a lo largo del tiempo (el nombre, al que se añaden otros datos como la

edad, profesión, estado civil, número de documento de identificación fiscal, etc)

Por su parte, la identificación de cualquier objeto, no necesariamente inmobiliario, se

puede hacer mediante la delimitación de su contorno exterior, o mediante la descripción

de sus características interiores, o mediante la combinación de ambas técnicas.

Si, como es nuestro caso, el objeto del derecho es un bien inmueble, y en concreto, una

finca o porción de la superficie terrestre, se hace imprescindible para lograr identificarla,

la delimitación de su contorno o perímetro. Y si ello se consigue con precisión suficiente,

resulta ya superfluo, a tales efectos identificativos, la descripción de sus características

interiores, como por ejemplo, su superficie, que viene predeterminada por la ubicación

de su perímetro, o sus cultivos o edificaciones, que son, estos sí, datos puramente de

hecho, y por tanto, cambiantes.

Es cierto, que por las carencias históricas antes aludidas, nuestra legislación ha

consentido, aún a sabiendas de lo impreciso del método, que se intente identificar las

fincas expresando simplemente el nombre con que se designa al paraje o calle y numero

de su situación y los nombres de los propietarios colindantes, y expresando otros datos

descriptivos interiores tales como su superficie o la existencia de cultivos o

construcciones.


Con ello, ni había auténtica delimitación (pues el nombre del colindante no precisa en

modo alguno cuál es la ubicación de la linde), ni la descripción de meros datos de hecho

era suficiente para identificar con precisión la finca.

En cambio, en aquellos casos en los que, utilizando otras técnicas, sí que se logre

registralmente el ansiado objetivo de una auténtica delimitación de la finca (o lo que es

lo mismo, de su contorno en el terreno), los efectos jurídicos de ello ya no se podrán

analizar y explicar con los viejos esquemas argumentales habituales referidos a los

meros datos descriptivos, sino, necesariamente con un nuevo enfoque jurídico.

Una vez obtenida la inscripción formal y archivo registral de la base gráfica de una finca,

conforme al precepto legal citado, los efectos jurídicos de tal asiento registral de

identificación gráfica no necesitan ser establecidos en una norma nueva, sino que por el

mero hecho de ser un asiento registral, tiene los mismos e importantes efectos que los

demás asientos registrales y que ya vienen determinados de antiguo en la legislación

registral. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está

proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal

se confiere al pronunciamiento formal sobre “quién” es dueño, como al de “de qué es

dueño”.

Si tradicionalmente la identificación registral del objeto del dominio –la finca- era muchas

veces imprecisa, la protección legal, cuando se cuestionara la delimitación misma del

objeto del derecho inscrito, también lo era.

Pero si ahora, con la aportación de su base gráfica, calificación rigurosa de la misma, e

inscripción formal conforme al articulo 9 de la ley, tal identificación registral tiene mucha

mayor precisión, la protección legal que proporciona su inscripción, aún siendo

conceptualmente la misma y regulada por los mismos preceptos, resultará ahora mucho

más efectiva y precisa también, e impedirá cuestionar la delimitación del objeto mismo

de los derechos inscritos, que, insistimos, no es el reflejo registral de una realidad

preexistente, sino una decisión y pronunciamiento registral en sí mismo.

Afirmar lo contrario, queriendo desgajar un aspecto del otro y atribuirles diferentes

efectos, sería todo un contrasentido; el dominio se define por recaer sobre un objeto

delimitado, que es la finca registral: y la finca registral se delimita no por su

correspondencia con accidentes geográficos, términos municipales o parcelarios

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extrarregistrales, sino por el único criterio de su pertenencia a un único titular o varios

indiviso en la forma proclamada por su inscripción.

Por tanto, la inscripción de la identificación gráfica y razonablemente precisa del objeto

del dominio, como la identificación del titular del dominio mismo, gozarán de los

siguientes efectos jurídicos, en aplicación de los principios registrales básicos:14

2.4.4.1.- La protección registral derivada del principio de prioridad y de tracto

sucesivo:

Debemos recordar que todo titular registral, por el mero hecho de serlo,, gozará de

manera automática de una importantísima protección legal, que, a diferencia de la que

pueda obtener de los órganos judiciales, es incondicionada, instantánea, gratuita, y

opera de oficio en interés del titular registral: es la protección que le confiere la

calificación registral.

14 Puede defenderse que los artículos y principios actualmente vigentes, aplicados a la inscripción registral de

la base gráfica de la finca, pueden perfectamente entenderse y ser leídos del siguiente modo:

EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA BASE GEOGRÁFICA DE LA FINCA.

La inscripción de la base geográfica de la finca registral mediante la nota marginal y archivo de la base gráfica a

que se refiere el número 1º del articulo 9 de la Ley hipotecaria, ya sea en el momento de su inmatriculación, o

con posterioridad, produce los efectos propios de los asientos registrales y entre ellos, y de modo destacado,

los siguientes:

1.- Principio de salvaguardia judicial.

Su contenido está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su

inexactitud en los términos establecidos en la ley.

2. – Principio de prioridad excluyente: Cierre registral.

Una vez inscrita y archivada registralmente la delimitación geográfica de una finca no podrá inscribirse ni

archivarse para ninguna otra finca, ni en el momento de su inmatriculación, ni con posterioridad, una base

geográfica que coincida, ni siquiera en parte, con la previamente inscrita.

3.- Principio de legitimación.

A todos los efectos legales se presumirá que la finca inscrita con base geográfica registrada existe y tiene la

ubicación y delimitación geográfica determinada por el asiento respectivo.

4.- Principios de inoponibilidad y fe publica registral.

Las acciones o procesos tendentes a destruir la presunción a que se refiere el articulo anterior no serán

oponibles al tercero que haya inscrito su adquisición onerosa y de buena fe de derechos sobre una finca cuya

delimitación geográfica constara previamente inscrita, salvo en los procedimientos de defensa, deslinde o

recuperación del dominio público supuestamente invadido, o en los plazos y supuestos a que se refieren los

artículos 28 y 207 de la Ley Hipotecaria.

La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a titulo gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o

transferente.


De la función del registrador y su calificación tradicionalmente se ha dicho y

destacado que tiene la misión legal de velar por la legalidad y, en los términos que la

misma prevé, por los terceros conocidos o no.

Pero no olvidemos que, además, y esto es lo ahora relevante, tiene que velar y

vela por los intereses del titular registral inscrito, de la siguiente forma:

1.- El registrador, en virtud del principio de prioridad, evitará por todos los

medios que en lo sucesivo se inscriba una base gráfica de una finca que coincida, ni

siquiera en parte, con otra previamente inscrita.

Tradicionalmente tales medios eran simples índices de fincas y de personas, muy

rudimentarios, pero ahora, si partimos de que una finca concreta tiene inscrita su base

grafica, y que cualquier inmatriculación que se pretenda tiene que aportar la suya, (ex

Art. 53 de la ley 13/1996), el cotejo entre ambas bases gráficas, facilitado por la

herramienta informática que las procesa (GEOBASE), permitirá impedir la doble

inmatriculación, ni siquiera parcial.

2.- Además, el registrador, en virtud del principio de tracto sucesivo, exigirá para

practicar cualquier asiento que afecte a una titularidad inscrita o a una delimitación

gráfica inscrita, que conste consentido por el titular registral, o al menos, que se haya

seguido el procedimiento legalmente establecido y que el titular registral haya tenido las

posibilidades de defensa que nuestro ordenamiento le confiere.

Si no fuera así, la obligada calificación registral de los trámites e incidencias esenciales

del procedimiento, y de la no indefensión de los titulares registrales, impedirá la

inscripción de los procedimientos judiciales o administrativos que cuestionen total o

parcialmente la ubicación o delimitación inscrita de su finca.

2.4.4.2.- Las ventajas procesales que implica el principio de legitimación

registral.

Nos referimos aquí a la fuerte presunción iuris tantum a favor del titular registral de que

a todos los efectos legales su finca tiene la ubicación y delimitación que expresa su base

grafica inscrita, y de que el mismo tiene la posesión de toda ella, a todos los efectos,

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incluidos la posible prescripción adquisitiva. Todo ello resulta del Art. 38 de la ley

Hipotecaria, cuando proclama que “A todos los efectos legales se presumirá que los

derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma

determinada por el asiento respectivo”, y de otros preceptos de la legislación hipotecaria

y procesal que materializan el llamado principio de legitimación registral a favor del

titular tabular, con las importantes ventajas procesales que nuestro ordenamiento le

concede, tanto como actor (acciones posesorias, de protección sumaria de la propiedad

inscrita, cómputo privilegiado de plazos posesorios, etc.), como en la hipótesis de ser

demandado (inadmisión procesal de documentos no inscritos, exigencia de simultánea

impugnación del contenido registral, tercería registral, etc.).

No procede aquí extenderse sobre los efectos del principio de legitimación registral, pero

sí destacar que son plenamente aplicables también a la delimitación gráfica inscrita en el

registro de la propiedad. Por tanto, si en el registro consta inscrito que una finca tiene

una determinada ubicación y delimitación, expresada gráficamente con precisión

suficiente, en términos que permiten su traslación sobre el terreno, tal extremo se

presume cierto “a todos los efectos legales”.

Como antes dijimos, y volvemos ahora a insistir, la delimitación inscrita del objeto mismo

de los derechos inscritos, no es el simple reflejo registral de una realidad fáctica

preexistente, (si lo fuera admitiría prueba del hecho contrario), sino una decisión y

pronunciamiento registral en sí mismo, que en su caso habrá de combatirse

jurídicamente.

Pero además de esta presunción iuris tantum, concedida a todo titular registral, puede

llegar a operar otra protección mayor aún, si ese titular reúne además otros requisitos

cualificados.

2.4.4.3.- La protección legal máxima: la fe pública registral del Art. 34 de la Ley

hipotecaria.

Además de lo anteriormente dicho, y esto es lo verdaderamente importante, si el titular

registral cumple los requisitos cualificados del articulo 34 de la Ley Hipotecaria,

(onerosidad y buena fe) gozará también de la protección cualificada de que tal

presunción legal no admitirá prueba en contrario, sino que los jueces, en virtud de dicho


precepto, deberán ampararlo y mantenerlo en su adquisición de esa concreta finca que

consta identificada gráficamente mediante un asiento registral expreso al efecto y previo

a su adquisición.

Por tanto, al titular registral del artículo 34 de una finca con base gráfica inscrita sólo le

podrán afectar acciones de deslinde o reivindicatorias de terceros sobre una parte

concreta del perímetro de su finca, pero sólo en la estricta medida en que ello quepa

conceptualmente dentro del margen de error, matemáticamente siempre existente, en la

precisión de los trazos de un plano inscrito.

Tal margen de error puede deberse a la propia escala del plano, al grosor del trazado de

los lados o perímetro de la finca, u a otros extremos.

Pero en la medida en que un tercero pretenda cuestionar, no la ubicación concreta de

ese margen posible de error en el trazado de las lindes, metro arriba o metro abajo, sino

la identificación y ubicación misma de la finca, y pretender que la finca en realidad está

situada en otro lugar del territorio, debería ver rechazada judicialmente su pretensión,

conforme ordena el Art. 34 citado.

Del mismo modo que frente al tercero registral del articulo 34 no cabe oponer

argumentos extrarregistrales diciendo que en realidad el dueño de la finca no era quien

constaba en el registro y le transmitió, sino otro, tampoco cabe oponer que la finca que

adquirió en realidad no es la que el registro proclama que es, sino otra.

Ciertamente, el pensamiento jurídico al respecto viene anclado de antiguo en el viejo

aforismo, ya comentado, de que “el registro no da fe de los datos de hecho”. Tal axioma

es cierto, pero aquí no viene al caso, pues se ha argumentado que la delimitación de la

finca, no es un dato de hecho, (como lo sería la descripción de su características

interiores, cultivos, edificaciones, etc.) sino un pronunciamiento jurídico inscrito, que

determina, de manera exclusiva y excluyente, la ubicación y extensión del derecho de

propiedad inscrita, y por tanto, goza de todos los efectos legalmente inherentes a los

pronunciamientos jurídicos inscritos, y con las únicas excepciones contempladas en la

ley.15

15 Las excepciones a la aplicación de la protección del artículo 34 de Ley Hipotecaria a la delimitación

grafica inscrita de una finca pueden resumirse en las siguientes:

Siendo la base gráfica inscrita de la finca la proclamación oficial del “objeto” del derecho, gozará de los

mismos efectos legales que la proclamación tabular del “sujeto”, y, por tanto, también con las mismas

excepciones o limitaciones, que, en lo que se refiere a la fe publica registral, son fundamentalmente:

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3.-Posibilidades de colaboración e interoperabilidad entre ambas instituciones.

Actualmente se debate en España, y en general en todo el ámbito de la unión europea,

acerca de la conveniencia de potenciar tales relaciones de colaboración, y en esa línea, el

actual proyecto de ley de economía sostenible prevé algunas reformas en la legislación

catastral vigente.

Algunas de ellas son acertadas. Pero más allá de la agilización de plazos de remisión de

información, el citado proyecto, a mi juicio, no acierta descubrir ni plantear con claridad

que el punto de origen y a la vez el centro de gravedad a la hora de “subsanar

discrepancias”, para reflejar la realidad jurídica, no ha de estar en el Catastro, ni en el

Registro, ni en la realidad física, sino en la iniciativa y voluntad de los intervinientes en

los actos y contratos inmobiliarios, que son los que delimitan cual es el objeto de sus

actos negocios jurídicos, y por tanto, cuál es el objeto sobre el que quieren hacer recaer

los derechos que pretender transmitir o adquirir.

Por ese motivo, se sugiere que el nuevo enfoque debería estructurarse en torno a las

siguientes ideas, integrando a todas las partes implicadas: otorgantes, fedatarios

públicos, registradores de la propiedad y funcionarios de Catastro.

1.- Que los otorgantes del negocio precisen y delimiten geográficamente cuál es

el objeto del contrato.

2.- Que la intervención del fedatario público, cuando se produzca, ayude a los

otorgantes en esa tarea, y finalmente refleje tales manifestaciones contractuales. Y en su

.- Que no se cumplan los requisitos del propio artículo 34, ya sea porque falte la onerosidad, o la

buena fe, o porque la base gráfica no conste previamente inscrita antes de la adquisición, sino que resulte

aportada por primera vez en el propio título de adquisición.

.- O que la fe publica registral conste enervada mediante el asiento destinado a ello (la anotación

preventiva que la pone en cuestión) o mediante la limitación temporal que imponen los articulo 28 y 207 de la

Ley hipotecaria.

.- O que la finca inscrita pueda haber invadido el dominio público, inscrito o no, el cual legal y

constitucionalmente ha de prevalecer incluso frente a inscripciones dominicales contradictorias.

.- O que exista un caso de doble inmatriculación, total o parcial, que según la doctrina mayoritaria

produciría la inaplicación del Art. 34, que está destinado a regular la relación entre el titular registral y terceros,

y no entre historiales registrales enfrentados.

Si, por algún fallo en la calificación registral previa, dos fincas tuvieran inscritas sus respectivas bases

gráficas y de ellas resultara la coincidencia total o parcial en el terreno, sería evidente que nos encontramos

ante un supuesto de doble inmatriculación. Lo que no es tan evidente es la solución judicial al problema, pues

no hay regulación normativa al respecto, por lo que, en principio, ambas partes partirían en situación procesal

de igualdad, ya que según doctrina mayoritaria, en virtud de la idea de que se neutralizan los efectos

registrales opuestos, ninguno gozaría de presunciones legales ni ventajas probatorias.

Pero si sólo una de las dos fincas tiene inscrita su base gráfica, su titular tendrá todavía una posición

procesal muy ventajosa, pues tal base gráfica se presume exacta y válida, y habrá de ser el titular de otra finca

sin base gráfica inscrita quien soportará la cargar de probar en el proceso cuál es la delimitación de su finca y

con ella la posible coincidencia entre ambas.


caso, pueda tramitar los expedientes de jurisdicción voluntaria que prevé la ley para

promover la rectificación de los datos catastrales y/o registrales discordantes con el

objeto definido por los otorgantes.

3.- Si se trata de fincas no inmatriculadas y cuya inmatriculación registral no se

solicita, la legislación catastral fije con mayor claridad los criterios con arreglo a los

cuales deberá decidir el Catastro la práctica o no de la alteración catastral

correspondiente.

4.- Si por el contrario se trata de fincas inscritas o cuya inmatriculación se solicite,

será el Registro de la Propiedad, una vez que resuelva y se pronuncie acerca de la

práctica de los pertinentes asientos registrales, el ponga sus pronunciamientos jurídicos a

disposición del Catastro, para que puedan provocar directamente las alteraciones

catastrales que procedan.

Así realmente se evitarían duplicidades y reiteración de trámites, y se aprovecharían al

máximo las ventajas de, cuando existan, la intervención de fedatarios públicos, que

acreditarán la realidad de los hechos, actos y negocios; y la calificación e inscripción

registral, resolverá, ordenará y proclamará los derechos inmobiliarios.

Recordemos que Catastro necesita conocer tanto lo uno como lo otro: tanto los hechos,

para reflejar las características descriptivas física de los inmuebles, como los derechos,

para poder reflejar sus características jurídicas, y en particular, su titularidad.

En muchos casos, el Catastro conoce la realidad de la existencia de un acto o contrato

potencialmente traslativo del dominio o usufructo antes de que la calificación registral

compruebe y proclame oficialmente y a todos los efectos legales que ese contrato cumple

todos los requisitos de validez y legalidad para operar una efectiva transmisión de

derechos inmobiliarios.

Pero la función tributaria que, -junto con otras-, todavía sigue desempeñando con

eficacia el Catastro, exige no eximir de tributación a los que no hayan inscrito su

derecho, ya sea por no haberlo solicitado, o porque la calificación registral lo ha

rechazado al advertir defectos de validez o de legalidad en el acto o contrato. Por eso, el

Catastro, para producir una alteración de la titularidad catastral, le basta acudir a hechos

o actos acreditados de los que se puede inducir la probabilidad o apariencia de un

derecho inmobiliario, como por ejemplo, la existencia de un acto o contrato

potencialmente traslativo del dominio o del usufructo. Y en este ámbito se desenvuelve y

de manera eficaz, la colaboración notarial y de otros entes u órganos obligados a la

comunicación de datos.

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Pero cuando el inmueble sí esté inscrito en el Registro de la Propiedad, y éste proclame

su titularidad jurídica y la delimitación de su objeto, con los más plenos efectos legales, y

esos pronunciamiento jurídicos son puestos a disposición del Catastro, éste podrá ya

asignar la titularidad catastral a quien sea titular registral del derecho, con la seguridad

de que ya no está reflejando indicios de titularidad, sino auténticos derechos

inmobiliarios oficialmente comprobados y oficialmente declarados por la institución que

tiene encomendada esa tarea en el ámbito inmobiliario.

De este modo, así como cuando Catastro necesita moverse en el mundo de los hechos,

actos y contratos, no debiera cuestionar ni necesita volver a verificar ni la realidad de los

hechos, actos o negocios de los que dan fe los fedatarios públicos, del mismo modo,

cuando Catastro quiere moverse con seguridad en el mundo de los derechos y de la

legalidad comprobada, no procede cuestionar ni tendría sentido volver a verificar la

validez, legalidad, eficacia y oponibilidad plena a todos los efectos legales de los

derechos, delimitados en cuanto a su sujeto y a su objeto, proclamados por el Registro

de la Propiedad. 16

16 Materializando tales propuestas en una posible redacción normativa, se sugiere el siguiente enfoque en

la regulación de la subsanación de discrepancias y colaboración e interoperabilidad entre Catastro y Registro de

la Propiedad: Art. 18. Subsanación de discrepancias

Artículo 18.1.: Actuaciones catastrales de oficio.- (…)

Artículo 18.2: Modificaciones de índole tecnológica. Nueva redacción

La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de

datos catastral en cuanto sea necesario para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía,

o cuando se lleven a cabo otras operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad

mantener la adecuada concordancia entre el catastro y la realidad inmobiliaria. En particular, tendrán este

carácter las rectificaciones de la descripción de los inmuebles por ajuste a cartografía básica oficial o a

ortofotografías inscritas en el registro central de cartografía, así como al sistema de referencia geodésico.

Del mismo modo se integran en estas actuaciones las correcciones de superficie efectuadas dentro

del margen de tolerancia técnica reglamentariamente definido.

A fin de procurar mantener el contraste y coordinación integral e integrada de la información grafica

registral y catastral, las rectificaciones efectuadas en base a lo dispuesto en el presente punto se comunicarán

por el Catastro a los Registros de la propiedad de modo centralizado en la sede electrónica única de los

registradores.

-

Articulo. 18.3: Actuación de los otorgantes y del notario para la identificación geográfica de la finca

objeto del negocio:

Para autorizar una escritura pública que tenga por objeto uno o varios inmuebles, el Notario

solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la certificación catastral que debe incorporarse, de acuerdo con

lo previsto en el artículo 3.2, se corresponde en cuanto a la ubicación y delimitación del inmueble catastral con


la realidad física del inmueble objeto del otorgamiento, para lo cual el notario pondrá también a disposición de

los otorgantes el material ortofográfico disponible en el Plan Nacional de Ortofotos Aéreas.

a.- Si los otorgantes le manifiestan que existe plena correspondencia en la ubicación y delimitación

física, se expresará así, y se describirá el inmueble conforme a la certificación catastral.

b.- Si le manifiestan que no hay tal correspondencia, se expresará así, y los otorgantes deberán

ubicar y delimitar la finca objeto del negocio mediante su trazado sobre el material ortofotográfico referido, que

se incorporará a la escritura matriz, y describirla en consecuencia. En tal caso, el notario comunicará las

discrepancias resultantes a la Dirección General del Catastro a efectos de que, en su caso, se inicie el

procedimiento administrativo oportuno de rectificación catastral.

Salvo manifestación en contrario, se entenderá que los otorgantes solicitan la inscripción registral de

la base grafica, catastral u ortofotográfica, que hayan manifestado corresponder a la finca objeto del negocio.

c.- Si la finca objeto del negocio ya constara inscrita en el registro de la propiedad con su base gráfica

también inscrita en virtud de la nota marginal a que se refiere el Art. 9 de la ley hipotecaria, bastará que los

otorgantes se remitan a tal descripción e inscripción gráfica.

Art. 18.4: Subsanación de discrepancias con el Registro de la Propiedad. Si la finca objeto del

negocio constara previamente inscrita pero sin base gráfica inscrita, y el notario apreciara discrepancias

importantes entre la descripción y base gráfica alegada por los otorgantes, y la descripción registral

previamente inscrita, advertirá en el propio documento y por escrito de los medios idóneos para rectificar la

superficie, o, si se tratara alterar linderos fijos, la conveniencia de instar la tramitación del acta de presencia y

notoriedad a que se refiere el Art. 53 de la ley 13/1996.-

Si fuese requerido y competente para ello, iniciará y tramitará dicha acta en los términos

legalmente previstos.

Art. 18.5.- Subsanación de discrepancias con el Catastro. Si la finca objeto del negocio difiere en su

ubicación y delimitación geográfica de la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica

incorporada al negocio, el acta de presencia y notoriedad del Art. 53 de la ley 13/1996 y a que se refiere el

punto anterior, será documento suficiente para que el Catastro efectúe las correspondientes alteraciones en la

cartografía catastral de la parcela o parcelas afectadas.

A los solos efectos catastrales, también bastará acta notarial de notificación a los titulares

catastrales afectados, sin que formulen oposición en el plazo de 20 días desde la notificación, que comprenderá

tanto la situación gráfica de partida que consta en la certificación catastral, como la ubicación y delimitación

gráfica alegada por los otorgantes para la finca objeto del negocio.

Artículo 18.6.- Contraste de discrepancias y colaboración entre el Catastro y el Registro de la

propiedad.

En los términos del artículo 33 de esta ley y con el objeto de alcanzar un contraste y coordinación

integral e integrada entre la base gráfica registral y la cartografía catastral se procederá en la forma que se

describe a continuación:

Cuando se inscriba la base gráfica de una finca en el Registro de la Propiedad con arreglo a un

plano que no sea la propia cartografía catastral, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro y

por procedimientos telemáticos, aviso informativo de alerta en tal sentido, expresando el identificador registral

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CONCLUSIONES

La legislación catastral española, como no podía ser de otra manera, reconoce y

proclama en el Art. 3 del texto refundido de su ley reguladora la prevalencia de los

pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad, e impulsa la colaboración más

plena y recíproca entre el Catastro y el Registro.-

Como se ha argumentado en este trabajo, la base gráfica inscrita de una finca en el

Registro de la Propiedad no es un simple dato de hecho que admita simple prueba del

hecho contrario, sino muchísimo más: es un pronunciamiento jurídico registral expreso

que, tras las garantías de toda calificación registral, jurídicamente delimita, y por tanto

define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la extensión objetiva del derecho

subjetivo que se califica, se inscribe, se publica, y por todo ello, se protege legalmente.

Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está

proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal

derivada de los principios de legitimación (Art. 38 LH) y del de fe publica registral (Art.

34) se confiere al pronunciamiento jurídico formal sobre “quién” es el dueño, como al

pronunciamiento jurídico formal de “de qué delimitación geográfica del territorio es

dueño” pues son dos aspectos interrelacionados, y cualquier disociación al respecto

conduciría al absurdo jurídico o la inutilidad práctica.

Y si la técnica disponible permite, y la legislación vigente, por fin, permite y en muchos

casos exige, con el ofrecimiento de disponibilidad y colaboración de los medios

catastrales, la inscripción registral de la base gráfica de las fincas, debemos ser

conscientes de la extraordinaria importancia de ello, pues no sólo se mejora la precisión

en los pronunciamientos jurídicos de esta institución, sino que, gracias a debida

colaboración con el Catastro, se contribuye también a la mejora decisiva de éste último,

de modo que el contraste de información y la interoperabilidad entre las respectivas

de la finca en cuestión.-

La Dirección General del Catastro gozará de acceso en línea a la trama de bases gráficas

registrales de los Registros de la Propiedad de toda España, a través de la sede electrónica única de los

registradores, a fin de que puedan interoperar ambas capas de información territorial, y de que el Catastro

pueda efectuar las incorporaciones de datos, subsanaciones de discrepancias, o actuaciones de inspección que

en cada caso procedan.

No se considera discrepancia la que se derive de la diferente concepción entre la finca registral y el

bien inmueble definido en esta ley.


bases de datos y cartografías permita generar valor añadido con eficiencia de costes, y

así perfeccionar el servicio que ambas instituciones, tan distintas y tan próximas a la vez,

prestan a la sociedad.

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