DEGREEPROJECTBACHELORINPROPERTYDEVELOPMENTANDAGENCYPROPERTYDEVELOPMENTBACHELOROFSCIENCE,15CREDITS,FIRSTLEVELSTOCKHOLM,SWEDEN2017

ByggaomellerBygganytt?Företagssynpåkonverteringavindustrifastighetertil l bostäder

AvMarkusLinellochTheodorRiise

Bildkälla:ErikOlssonFastighetsförmedling,2017

KTH ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY

DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT

BachelorofSciencethesis Title ConvertorConstruct?–Companiesviewonconversionofindustrial

propertiestoresidentialAuthor(s) MarkusLinellochTheodorRiiseDepartment DepartmentofRealEstateandConstructionManagementBachelorThesisnumber TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:10Archivenumber 400Supervisor JonnyFlodinKeywords PropertyDevelopment,Conversion,Newproduction,Industrialproperties AbstractThepropertymarketinStockholmisremainingstrong,anddemandforexclusivehousingisgrowing.Avariantoftheseareconversionsofindustrialbuildingstoresidential,wheretheindustrycharacterofthebuildingisretainedtocreateauniquefeeling.Asthecityisgrowingindustrial areas gain more central locations. These areas often show great potential forprofitabledevelopmentprojects.Propertydeveloperswhoacquiretheselandshaveachoicetomake:toconvertorconstructfromscratch.Severalpropertydevelopershavechosentofollow the trend of industrial conversions. Others have chosen to tear down the formerindustriestoconstructnewproductions.In thisproject,a fewpropertydevelopershavebeen interviewedconcerning this topic, tostudytheirviewsregardingpotentialindustrialconversions.Thecompanies’perspectiveswillbecomparedagainsttheorytoanalyzeanddiscusswhetherthetrendofconvertingindustrialpropertiesisheretostayornot.Thisprojecthasrevealedthatpropertydevelopersinmostcases think that converting is to costly. Due to current constructions rules, a convertedapartmenttendstobedeepanddark,iftheconversionisnotproperlyconducted.Packagingaproductintoabrandtodifferentiateitselffromothersimilarproductshasproventobeakey to success in several industries. In this project, the question about how branding ofresidential projects could affect profitability has been discussed with the interviewedcompanies,andtowhatextenttheyusepropertybrandingasoftoday.

AcknowledgementThisthesisisthefinalstepofourBachelor’sdegreeinPropertyDevelopmentandAgencyattheRoyalInstituteofTechnologyinStockholm,covering15HEC.WewouldliketostartbythankingOllePerssonatSSM,PhilipNiklassonatProfiFastigheter,IngiVidarssonatKoncepthus,JohnCannier&MasoudTaheriatLantmännenFastigheterandHenrikSundestenatJM,whoallparticipatedininterviewswhichbuiltthecoreofourthesis.Withouttheirinputthisreportcouldnothavebeenrealized.WewouldalsoliketothankHansLind,whomwithhisgreatknowledgeaboutthepropertymarketcontributedtoourwork.Lastly,aspecialthankstoourmentorJonnyFlodin,whomwithhistime,knowledgeandgreatengagementguidedusthroughouttheprocessofthisthesis.

Stockholm,June7th2017

MarkusLinell TheodorRiise

Examensarbete Titel ByggaomellerBygganytt?–Företagssynpåkonverteringav

industrifastighetertillbostäder Författare MarkusLinellochTheodorRiiseInstitution InstitutionenförFastigheterochByggandeExamensarbeteKandidatnummer TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:10Arkivnummer 400Handledare JonnyFlodinNyckelord Fastighetsutveckling,Konvertering,Nyproduktion,Industrifastigheter SammanfattningBostadsmarknadeniStockholmärfortsattstark,ochefterfråganpåunikabostäderväxer.Envariantpådessaärkonverteringaravtidigareindustrilokalertillbostäder,därkaraktärenfråndentidigareverksamhetenbehållsförattskapaenhäftigkänsla.Allteftersomstadenväxerhamnar industriområden i centrala lägen, och marken får ett högre alternativvärde sombostadsmark. Dessa områden har ofta stor potential för lönsamma utvecklingsprojekt.Fastighetsföretagsomkommerövermarkenställsdåinförettval:attkonverteraellerbygganytt.Flerafastighetsutvecklareharföljttrendenmedindustrikonverteringar.Andraaktörerharvidsammaförutsättningariställetvaltattrivadentidigareindustrinförattnyproducera.Idethärarbetetharettantalfastighetsföretagintervjuatsangåendeämnetförattundersökahur dessa bolag resonerar kring potentiella industrikonverteringar. Företagens praktiskaperspektiv jämförsmot teorin för att analysera och diskutera om trenden att konverteraindustrierärhärförattstannaellerinte.Detharutifrånarbetetkommitframattföretagentyckerdetimångafalläralltförkostnadskrävandeattgenomföraenkonvertering.Rådandebyggreglermedförattdetoftatenderarattblidjupaochmörkabostäder,omkonverteringeninte genomförs på rätt sätt. Att paketera en produkt i ett varumärke för att på så visdifferentiera sig från andra likartade produkter har i många branscher visat sig vara enframgångsnyckel. I arbetet har frågan hur varumärkesbyggande för bostadsprojekt kanpåverkalönsamhetendiskuteratsmeddeintervjuadeföretagensamtivilkenutsträckningdeanvändersigavdetidag.

FörordDenna kandidatuppsats är det avslutandemomentet för programmet FastighetsutvecklingmedFastighetsförmedlingvidKungligaTekniskaHögskolaniStockholm,ochomfattar15HP.Vi vill börjamed att tackaOlle Perssonpå SSM, PhilipNiklassonpå Profi Fastigheter, IngiVidarsson på Koncepthus, John Cannier&Masoud Taheri på Lantmännen Fastigheter ochHenrik Sundestenpå JM, som ställt upppå intervjuer sombidragitmeddenhuvudsakligadelen av vår undersökning. Utan dessa intervjuer hade arbetet inte varit möjligt attgenomföra.Ettstort tackäventillHansLind,sombidragitmedkunskapomteoriochsinatankarkringbostadsmarknaden.SlutligenvillvisärskilttackavårhandledareJonnyFlodin,sommedsintid,kunskapochstoraengagemangväglettossgenomskrivandetavdennauppsats.

Stockholm,den7juni2017

MarkusLinell TheodorRiise

Innehållsförteckning

1.INLEDNING..................................................................................................................................1

1.1BAKGRUND.......................................................................................................................................1

1.2SYFTE..............................................................................................................................................2

1.3METOD............................................................................................................................................2

1.4AVGRÄNSNINGAR..............................................................................................................................3

2.TEORI..........................................................................................................................................4

2.1KONVERTERING.................................................................................................................................4

2.2PROJEKTINITIERING............................................................................................................................4

2.2.2Värdeutvecklingunderutvecklingsprocessen........................................................................5

2.2.3Planprocessen........................................................................................................................62.2.3.1Översiktsplan...................................................................................................................................................72.2.3.2Detaljplan........................................................................................................................................................72.2.3.3Bygglov............................................................................................................................................................7

2.3GENOMFÖRANDEITEORIN..................................................................................................................8

2.3.1Bostadsregler.........................................................................................................................8

2.3.2K-ochQ-märktahus..............................................................................................................8

2.3.3Varumärkesbyggande............................................................................................................9

3.SAKKUNNIGHANSLINDSUTLÅTANDE.......................................................................................10

3.1LÄTTAPÅBOSTADSKRAVEN................................................................................................................10

3.2BYGGAMEDKVALITÉ........................................................................................................................11

3.3INEFFEKTIVANVÄNDNING..................................................................................................................11

4.RESULTAT..................................................................................................................................13

4.1PRESENTATIONAVDEBOLAGSOMINTERVJUATS....................................................................................13

4.1.1PresentationavSSM............................................................................................................13

4.1.2PresentationavProfiFastigheter........................................................................................13

4.1.3PresentationavKoncepthus................................................................................................14

4.1.4PresentationavLantmännenFastigheter............................................................................14

4.1.5PresentationavJM..............................................................................................................15

4.2KONVERTERAELLERBYGGANYTT........................................................................................................15

4.2.1Turbinhallen.........................................................................................................................15

4.2.2Projektinitiering...................................................................................................................174.2.2.1SSM[Projektinitiering]..................................................................................................................................174.2.2.2ProfiFastigheter[Projektinitiering]...............................................................................................................17

4.2.2.3Koncepthus[Projektinitiering].......................................................................................................................184.2.2.4LantmännenFastigheter[Projektinitiering]..................................................................................................184.2.2.5JM[Projektinitiering].....................................................................................................................................19

4.2.3Genomförandeipraktiken...................................................................................................204.2.3.1SSM[Genomförandeipraktiken]..................................................................................................................204.2.3.2ProfiFastigheter[Genomförandeipraktiken]..............................................................................................214.2.3.3Koncepthus[Genomförandeipraktiken]......................................................................................................214.2.3.4LantmännenFastigheter[Genomförandeipraktiken]..................................................................................224.2.3.5JM[Genomförandeipraktiken]....................................................................................................................22

4.2.4Varumärkesbyggande..........................................................................................................234.2.4.1SSM[Varumärkesbyggande].........................................................................................................................234.2.4.2ProfiFastigheter[Varumärkesbyggande]......................................................................................................234.2.4.3Koncepthus[Varumärkesbyggande].............................................................................................................244.2.4.4LantmännenFastigheter[Varumärkesbyggande].........................................................................................244.2.4.5JM[Varumärkesbyggande]............................................................................................................................24

4.3FRAMTIDSUTSIKTER..........................................................................................................................24

4.3.1SSM[Framtidsutsikter]........................................................................................................24

4.3.2ProfiFastigheter[Framtidsutsikter].....................................................................................25

4.3.3Koncepthus[Framtidsutsikter].............................................................................................25

4.3.4LantmännenFastigheter[Framtidsutsikter]........................................................................25

4.3.5JM[Framtidsutsikter]...........................................................................................................25

5.ANALYSOCHDISKUSSION..........................................................................................................27

5.1PROJEKTINITIERING..........................................................................................................................27

5.1.1Markförvärv.........................................................................................................................27

5.1.2Planrisk................................................................................................................................28

5.2GENOMFÖRANDE............................................................................................................................29

5.3VARUMÄRKESBYGGANDE..................................................................................................................30

6.SLUTSATSER...............................................................................................................................32

7.REFERENSER/KÄLLFÖRTECKNING...............................................................................................33

7.1TRYCKTAKÄLLOR.............................................................................................................................33

7.2INTERNETKÄLLOR.............................................................................................................................33

7.3MUNTLIGAKÄLLOR..........................................................................................................................34

7.4JURIDISKAKÄLLOR............................................................................................................................35

7.5BILDKÄLLOR....................................................................................................................................35

1

1.Inledning1.1BakgrundStorstadsboendeförknippasoftamedlägenheter.Dessaharolikastorlekochform,menärallautformadeföratterbjudaenkomfortochtrevligbostad.Bostadenharfåttenalltmercentraldelavindividenslivsstil,ochbetalningsviljanförunikabostäderharökatdetsenastedecenniet.Attboilägenhetkanidagseväldigtolikautfrånbostadtillbostad.Medensträvanefternyaunikabostäderharettrelativtnyttkonceptskapats,nämligenkonverteringaväldreindustrilokaler till lägenheter.Dessabostäder blir något alldeles extra, därmoderndesignbyggsihopmedbyggnadensråaindustrikaraktär.Dessaobjektutvecklasruntettvarumärke.Chokladfabriken, ett av de första konverteringsprojekten i Stockholm utvecklat av OscarProperties,ärettutmärktexempel.SlutproduktensomsåldesvarinteenlägenhetpåhörnetavFridhemsgatan/Industrigatan,utanenchansattfåboi“Chokladfabriken”.Stadenväxerkonstant.Fleroch flermänniskor söker sig inåt stadskärnornaochgränsernatrycksutåt.Behovetavbostäderbliralltmerpåfallandeochefterfråganpåmarkfortsätterattstiga.Vadsomtidigarevaritindustriområdenistrategiskalägenharväxtihopmedstaden,däralternativvärdet som mark för bostadsbebyggelse är betydligt högre än den pågåendeanvändningen.Dessaområdenäroftalokaliseradevidhamnarförattunderlättabåttransport,och det vattennära läget ger en extra skjuts till det potentiella värdet som bostadsmark.Utvecklingen har lett till en ömsesidigt lönsam situation för både industriaktörer samtfastighetsutvecklare, där industriägarna kan sälja sin mark till ett förväntningsvärde somåterspeglarenskäligdelavvinstenochflyttasinverksamhetutåt.Fastighetsutvecklarenisinturfårtillgångtillstadsnäramarkmedstorpotentialförettlönsamtbostadsprojekt.Iflerakuststäder i Sverige finns områden av den här karaktären där utveckling också skett, tillexempelHammarbySjöstadiStockholm,EriksbergiGöteborgellerVarvsholmeniKalmar.Utöverdessa industriområden förekommerdetocksåäldre fabriker centralt i vissa städer.Stockholmharettantal,deflestafråntidigt1900-tal,somtidigareanväntstillolikasortersproduktion. Vad som karaktäriserar dessa byggnader är ofta höga takhöjder och storafönsterpartier,somleddetillbraljusinsläppförfabriksarbetet.Dettaärnågotsomocksåutgörfantastiska förutsättningar för bostäder. Få av dessa fabriker har idag sin ursprungligaanvändning, utan har istället gjorts om till kontor eller dylikt. Trenden är nu att iställetkonvertera fabrikslokalerna till lägenheter. Den karga industristilen har fått ett stortgenomslag,ochikombinationmedmodernalösningarskapasunikabostädersomskiljersigfrån standardiserade nyproduktioner. Chokladfabriken som tidigare nämndes är ett braexempel,därdetaljerfråndentidigareanvändningenbehållitsförattskapaenkänslaavattboienchokladfabrik.Dessaobjektfårnaturligtocksåenhögreprisbild,framföralltdesomharettcentraltinnerstadsläge.Menefterfråganfinns,ochdetärinteovanligtattprojektenärheltslutsåldaredaninnanproduktionsstart.Svenskarnaärenavdebefolkningarivärlden

2

som lägger mest pengar på sitt boende, uppskattat till ungefär 20% av den disponiblainkomsten(OECD,2017).Somfastighetsutvecklareellerfastighetsägarekandetdockfinnasstorautmaningarmedattanpassaochändraanvändningsområdefördessatyperavfastigheteritaktmedattstadensbehov och efterfråga ändras. Ofta kräver äldre industri- eller kontorsfastighetermer ellermindre genomgående ombyggnationer för att skapa en attraktiv produkt med ett högtmervärde,vilketocksåärenförutsättningförattprojektetskablilönsamtattgenomföra.Enannanviktigaspektäravsamhällsekonomiskart,därutnyttjandetavbefintligtbeståndkanbli viktigt för den hållbara utvecklingen. En enkel och smidig konverteringsprocess avineffektivtutnyttjadekontors-och industrilokalerkanvarasättattminskabostadsbristen iområdendärdetråderstörstbrist.1.2SyfteSyftetmeddenhärrapportenärattundersökahurnågrafastighetsutvecklareresonerarkringvaletmellankonverteringochnyproduktionpåindustrifastigheter.Utifrånundersökningensresultatskafrågorangåendekonverteringarfrånindustritillbostäderdiskuteras. Idethärarbetetharvivaltattfokuserapåtredelfrågor: Projektinitiering Hurserbolagenpåmarkförvärvochplanriskvidvalavprojekt, finnsdet incitamentfördeolikaaktörernaattvaramedtidigtellersentiutvecklingsprocessen? Genomförandeipraktiken Vilkaförutsättningarkrävsnärdetkommertillindustrikonverteringar,finnsdetrestriktionersomkanförsvåraarbetet? Varumärkesbyggande Finns det ett mervärde i att utveckla projekt utifrån ett varumärke, och hur påverkas islutändanlönsamhetenavattskapaenunikprodukt? Utifrån resultatet kommer vi att analysera och dra slutsatser om huruvidaindustrikonverteringar är intressanta projekt för utvecklingsföretagen, och om trendenkommerattfortsättaellerbaraäraktuelljustnu. 1.3MetodKärnan i uppsatsen är en kvalitativ intervjustudie, där fem fastighetsbolag har intervjuats.Dessabolagskiljersigistorlekochharolikaverksamhetsområdeninomfastighetsutveckling,ochharvaltsutförattgeeninblickisamtligaskedenavkonverteringsprocessen.Bolagenhar

3

valts ut ifrån tidigare bolagskännedom inom fastighetsutveckling. Samtliga intervjuer harutgåttifrånsammafrågeunderlag.Företagensomintervjuatsär: SSMProfiFastigheterKoncepthusLantmännenFastigheterJM Resultatetkommersedananalyserasdärkonverteringaripraktikenställsmotteoriavseendemarkförvärv, byggregler och varumärkesbyggande. Denna teori har inhämtats genomlitteraturstudierfråntidigarekurslitteratur,publiceringarsamtinternettforskning.Förattfåytterligare ett perspektiv har även Hans Lind intervjuats, professor i fastighetsekonomi,tidigarevidavdelningenförbygg-ochfastighetsekonomipåKTH.Samtliga delar i avsnitt 3. Sakkunnig Hans Linds utlåtande och 4. Resultat är bearbetadinformationtagendirektfrånrespektiveintervju. 1.4AvgränsningarValetmellan att konvertera eller bygga nytt omfattar väldigtmånga aspekter. Därför hararbetetavgränsatstilldedelfrågorsomärnämndaisyftet,dådetejärmöjligtatttäckahelakonverteringsprocessen inom ramen för en kandidatuppsats. Arbetat är avgränsat till attbehandlakonverteringssituationeriStockholmmedomnejd.Dennauppsatsavserattenbarttahänsyntillrådandeförhållandeochreglerpådensvenskabostadsmarknaden. Idagslägetpågårdetutredningaromvissa frågor inomfastighets-ochstämpelskatteområdet (SOU 2017:27) samt stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden(SOU2017:31).Hurdessautredningarkommerattpåverkaärinulägetsvårtattkommenteraeftersomutredningpågår.Arbetetharsåledesvaltsattavgränsatstillföretagetssynpåattkonvertera eller bygga nytt,med avseende på projektinitiering, tekniska krav på bostädersamtvarumärkesbyggande.

4

2.Teori2.1KonverteringKonverteringarärimångtochmycketganskakompliceradeprojekt.Fastighetsutvecklareharolika verksamhetsområden där några är mer aktiva i vissa processer än andra. En del avaktörernaärendastmedivissadelaravkonverteringsprocessenmedanandrasjälvständigttarprojektetfrånaxtilllimpa.

figur2.1-Illustrationomkonverteringsprocessen.Källa:Linell&Riise,2017.2.2Projektinitiering2.2.1FastighetsförvärvDetfinnstvåidagsättattförvärvafastigheter;direktförvärv,därfastighetendirektöverlåtstillannanägare;samtbolagsöverlåtelse,därfastighetenpaketeratsibolagochhelabolagetsedansäljstillköparen.Idetförstnämndaalternativetbetyderdetatteftersomfastighetenöverlåtssomdenär, iegenskapavfastegendom,medförtransaktionenattköparenocksåbetalarstämpelskatt.Dettaiochmedattlagfarenägarebyts.Densomavyttrarfastighetenska dessutom erlägga reavinstskatt i det fall det skett en värdestegring sedan denneförvärvadefastigheten.(Herder&Wallenås,2008,s.13). Genom att istället paketera fastigheten i ett bolag, och därefter sälja aktierna i bolaget,kringgåsstämpelskattdåfastighetenintebyterlagfarenägareisambandmedöverlåtelsen.Reavinstskatten undviks genom att överlåtelsen sker till ett pris som motsvarar detskattemässiga värdet, vilket i de flesta fall är betydligt lägre än marknadsvärdet. Deneventuellavärdeökningenbehöver inte realiserasdåövervärdethamnar idetnyabolaget.Dettaärens.k.underprisöverlåtelse.Lösningenärdockinteheltoproblematisk,förköparenmedfördettaattavskrivningsunderlagetocksåblirbetydligt lägreänomfastighetenskulleförvärvasdirekt.(Herder&Wallenås,2008,s.1-2). Idag sker de flesta av alla fastighetstransaktioner genom aktieöverlåtelse. Främst när detkommer till kommersiella fastigheter, då med anledning till de skattemässiga fördelarnaeftersomdessaideflestafallövervägerdeekonomiskanackdelarnaförförvärvaren.Iblandförekommerdetdockattutvecklareändåväljerattförvärvafastighetergenomdirektförvärv.Idefallenmenarutvecklarenattdeintevillhanågotmedbolagetfastighetenärpaketeradiattgöraeftersomdetkanbyggasupplatentskattidettabolag.(Niklasson,2017).

5

2.2.2Värdeutvecklingunderutvecklingsprocessen

figur2.2-enillustrationavvärdeutvecklingunderutvecklingsprocessen.Källa:Kalbro&Lindgren2015,s.95.

Ovanredovisasenschematiskbildövervärdetrappanvidfastighetsutveckling,illustreradavKalbro&Lindgren.Dennabildkanappliceraspåbådebebyggdaochobebyggdafastigheterdärdenpågåendemarkanvändningenbestämmervärdetpåfastigheten.Dettainnandessattplanerelleridéeromenutvecklingavfastighetenföds.Planernakaninnebäraattexempelvisutvecklaenbefintligfastighetgenomkonvertering,ellerattuppföranyabyggnader.(IBID) När planer eller tankar om att utveckla en fastighet uppkommer skapas ett s.k.förväntningsvärde baserat på den ändrade markanvändningen som följer av planen.Förväntningsvärdet kan även skapas genom att en kommun uttalar sig om kommandeexploateringarellerutvecklingaravvissaområden,exempelvisgenomsinöversiktsplan.Hurvärdetutvecklasgenomförväntningaravkommandeutvecklingarframtillfastighetensvärdevidfastställddetaljplansommedgerdessautvecklingarkandiskuteras.Kalbro&Lindgrenharvisualiseratdetgenomdenheldragnaochdenstreckadekurvanifigurenovan. Efterdetattendetaljplanvunnitlagakraftfinnsdetytterligarevärdenivåerframtillbebyggdfastighet. Iettkonverteringsprojektblirdenkonverterade fastighetenprojektetsslutgiltigavärdenivå.Devärdesteginnandessattfastighetenärbebyggdbestårhuvudsakligeniavgifterochkostnaderförvägar,va-anläggningar,fastighetsbildningetc.Kalbro&Lindgrenmenaratt

6

detärytterstviktigturenekonomisksynpunktattförvärvafastighetervidrätttidpunktföratttillgodogörasigmaximalvärdeökning.(Kalbro&Lindgren,2015,s.94-96). Utifrån en artikel i Fastighetsvärlden så har marknaden visat en kraftig prisutveckling avbostadsbyggrätter. Detta är ett resultat av växande befolkning, låga räntor och högredisponiblainkomster.Författarenmenarävenocksåattvärdeutvecklingenärsomstörstnärenantagenöversiktsplanövergårtillantagendetaljplandåosäkerhetsfaktorereliminerasochidéerövergårtillettkonkretprojekt.Enhögavkastninginnebärocksåiregelhögrerisk.Ettföretagkanintekommamedettkonkretutvecklingsförslagutifrånenöversiktsplan.Menmedanledning till det låga utbudet av lämpliga bostadsfastigheter gör investerare allt mindreavdragförplanriskideraskalkyler.(Elvinsson,2016). 2.2.3PlanprocessenFör att ändra användning av hela eller delar av fastigheten, måste ett antal åtgärdergenomföras.Det krävs imånga fall attdetaljplanändras föratt görakonverteringmöjligt.Därefterskadetisedvanligordningfinnasbygglovochstartbeskedfördefallsomkräverdet.Nedan följer en kort redogörelse för vissa delar sommedhögsta sannolikhet kommer attbehövagenomförasförattkonverteringskakunnaverkställas.

figur2.3-enillustrationöverplan-hierarkin.Källa:Linell&Riise2017.

7

2.2.3.1ÖversiktsplanI en översiktsplan redogör en kommun den långsiktiga utvecklingen av mark- ochvattenområden samt särskilda områden lämpade för utveckling och bebyggelse. Varjekommunskahaenaktuellöversiktsplansomomfattarhelakommunen,vilketreglerasi3kap.Plan-ochBygglagen(PBL),se3Kap.1§PBL.Vadsomskaredovisasienöversiktsplanhittasi3kap.4-5§§PBL.Översiktsplanenärocksåettverktygförkommunenochandramyndigheteratt fatta beslut om byggande, detaljplanering och övriga interna handläggningar. Den skasammanfattningsvis fungera som vägledare inför beslut om plan- och byggärenden.Översiktsplanenärävenettmycketbraverktygförutvecklaresomletarpotentiellaprojekt.(Boverket,2016). 2.2.3.2DetaljplanDetaljplanenreglerarmark-ochvattenanvändningensamthurbebyggelseskaseutförettvisst område. Den talar om vad du och andra får, respektive inte får inom planområdet.Detaljplanenreglerasi4-6kap.PBL.Detaljplanenskabeståavenplankartamedtillhörandeplanbestämmelse.Tilldettaskadetävenupprättasenplanbeskrivning,somärenbeskrivningavsyftetochbakgrundenmedplanenochhurdenskagenomföras.Vilkakonsekvenserplanenmedförförberördafastighetsägareskaocksååterfinnasiplanbeskrivningen,dockärdetbaraplankartaochplanbestämmelsesomärrättsligtbindandedokument.(Lindgren,2015,s.88). Endetaljplankansomtidigastvinnalagakrafttreveckorefterdessattbeslutomattändra,antaellerhävaendetaljplantillkännagettsavkommunen.Detförutsätterattdetaljplaneninteöverklagatsunderdentiden.Överklagandekangörasinomtreveckorfråndessattbeslutentillkännagettsavkommunen.Överklagandeavdetaljplan regleras i13kap.PBL. (Boverket,2016). 2.2.3.3BygglovBygglovs krävs för att uppföra nya byggnader; göra tillbyggnader; väsentligt ändraanvändningsområdetförhel,ellerdelavfastighet;tillskapamerytaförflerbostäder inomfastighetenelleriövrigtinredaytterligaredelavfastighetförannatändamålänidagsläget.Vilkatyperavingreppelleråtgärdersomkräverbygglovreglerasi9kap.2-9§§PBLoch6kap.1-4§§plan-ochbyggförordningen(PBF).(Lindgren,2015,s.92). Den som avser att göra ingrepp eller åtgärd som kräver bygglov kan ansöka om ett s.k.förhandsbesked.Genomettförhandsbeskedkandensökandefåredapåomdenplaneradebebyggelsenärlämplig,ochdärmedävenomettslutligtbygglovsenarekanbeviljas.Påsåviskanenutvecklareellerfastighetsägaretesta,tillbetydligtlägreinsatser,omderasplanerärgenomförbaraellerej.Exempelviskanenfastighetsägaresomavserattuppförabyggnadpåenfastighetsomärbelägenutanfördetaljplan,prövaomdetärmöjligtattöverhuvudtagetbygga på tilltänkt plats. Detta innan fastighetsägaren går vidare i processen med dyrakostnader för ritningar, planlösningar etc. Förhandsbesked är även ett bra verktyg inom

8

detaljplanförattklargöraeventuellaotydligheter iplanengällandebyggrätterochplanensbestämmelser i övrigt. Ett positivt förhandsbesked är endast bindande för ansökan ombygglovsomkommerininom2årfråndessattpositivtförhandsbeskedmeddelats.(Boverket,2014). Överklagande av ett bygglov får göras inom tre veckor från dess att beslut meddelats,överklagandeskasketilldenmyndighetsommeddelatsbeslutet.Desomfåröverklagaettbygglovärdesombeslutetgällersamtandrasakägare,dvsgrannarochandravarsintressenpåverkas av beslutet. I övrigt överklagas bygglov som ett förvaltningsbesvär enligtförvaltningslagenochregleringaromöverklagandeavbeslutenligtPBLfinnsi13kap.PBL. 2.3Genomförandeiteorin2.3.1BostadsreglerFörattbyggaom,byggatillellerbygganyttmåsteåtgärdenförhållasigtillvissaregler.DessaregleråterfinnsiBoverketsbyggregler(BBR)ochangerdeminimikrav,elleregenskaper,enbyggnadskauppfyllaförattansesvaragodkänd.Dessakravärblandannat:barnsäkerhet,brandsäkerhet,tillgänglighet,bärförmågasamtinomhusmiljö.FörattenbostadskauppfyllaBoverketsbyggreglermåstedeninnefattautrymmenförmatlagning,måltider,sömnochvila,personhygien,dagligsamvarosamtförvaring(Boverket,2016). Samtligautrymmenenbostadkräverfårfinnasisammarum,förutompersonhygiensomskafinnasseparat.Reglernasägerattdessautrymmeniskäligutsträckningskavaraavskiljbara.För ljusinsläpp är det krav på att det ska finnas fönster vid de fria ytorna. För småstudentbostäderellerbostäderunder35kvmärdet tillåtet att vissa funktioneröverlapparvarandra.Exempelvisutrymmeförsömnochvilasamtdagligsamvaro,därräckerdetmedutrymmeförenbäddsoffa.Idessatyperavboendefinnsdet,tillskillnadfrånnormalfallet,intekravpåavskiljbarhet.Detmedförattallafunktionerförutompersonhygienfårinrymmasisammarum,därmedräckerdetmedettfönsteribostaden(Boverket,2016). 2.3.2K-ochQ-märktahusK-märktahusärettbegreppsomidagärytterstvanligtochanvändsoftaifolkmun.Dennabemärkelsehardockingenformellellerjuridiskinnebörd.Dessabyggnaderskyddasidagavdenkommunsombyggnadenärlokaliseradinom,genomPBL.Ombyggnadenifrågaärinomettdetaljplaneområde,kankommuneninföravissabestämmelserförfastigheten.Fastighetenkan då märkas efter kulturvärdet (Q), skyddsbestämmelserna (q) eller varsamhets-bestämmelserna (k). Bestämmelserna reglerarmarkanvändningen för fastigheten, hur denskabevarassamthurunderhållochförändringarinomfastighetenförutföras.Ävenutanfördetaljplan kan kommunen reglera ovannämnda bestämmelser, fast då genom särskildaområdesbestämmelser(Länsstyrelsen,2017).

9

2.3.3VarumärkesbyggandeI tidigarestudierhardetdiskuteratshurvarumärkesbyggandepåverkarkonkurrenskraften.Den huvudsakliga tesen grundar sig i att varor och tjänster i sig själva inte räcker somkonkurrensmedelidagensmarknad.Förattdifferentierasigkrävssåledesettvarumärkeattpaketera produkten i (Levander & Tonell, 2006, s. 5). Detta kan appliceras i fastighets-branschen och har i allt större utsträckning genomförts de senaste åren. Främst genomaktörersomOscarProperties(Schultz,2016).

figur2.4-Utbud-ochefterfrågakurvor.Källa:Linell&Riise,2017.

Utifrån utbud- och efterfrågeteorin förklaras priset på en vara genom varans efterfråga iförhållandetilldenutbjudnakvantitetenpåenmarknad.Huvudprincipeninnebärattjudyrareenvaraär,destolägreärdessefterfrågan.Denpunktdärutbudskurvanochefterfrågekurvanmötskallasförjämviktspris.Dennapunktinnebärattdetproducerasprecisdenmängdvarorsomefterfrågasfördetprisenkonsumentärvilligattbetala.Inormalfalletharutbudskurvanenpositiv lutning.Mennärdetkommertillkonverteringsobjektsåärutbudskurvanlodrät.Dettainnebäriteorinattdetienvisstidpunktefterfrågassammamängd,oavsettpris(Cohen,2016).Fastigheter,ellerbostäderöverlagkaniblandansessomveblen-varor,därprisetskaparefterfrågan. Högre pris leder till högre efterfrågan (Blennow, 2007). Detta gäller främstlyxvarorochandrastatussymbolersomexempelvispremiumbostäder.

10

3.SakkunnigHansLindsutlåtandeDetfinnsmångaäldrebyggnaderiStockholmsområdetmedhistoria,ochenstordelavdessaharidagävenK-ellerQ-märkning.ExempelvispåKvarnholmenellerliknandeharmervärdenfunnitsiindustribebyggelsenochdelarbevarats.Andraexempel,somTeliaområdetiFarsta,tyckerLindpersonligenattmanborderivaalltihop.Vissatyckermotsatsen,attdetfinnsenhistoriaiområdetochattdetdärförintebörrivas. 3.1lättapåbostadskravenKostnadernaförkonverteringäridagganskahöga,ochdärförkrävsocksåhögaprisnivåerpåde färdiga bostäderna för att konvertering ska vara ett lönsamt alternativ. Därför blirpotentialenstörreilägennärmrestadskärnan,därprisbildenärhögre.Dåindustriernuflyttatlängreut, gällerdessaprojekt främstgamlakontorsbyggnader.Meddenbostadsbrist sområdertyckerLinddetärviktigtattmöjliggöraflerkonverteringartillrimligakostnader.Urettsamhällsekonomiskt perspektiv skulle då beståndet nyttjas bättre. Det skulle inte behövabyggas lika mycket nytt, och därmed lämna mer resurser att lägga på annat. Det härperspektivetärettargumentförfrågan:skadetgörasbilligareattomvandlamedhjälpavmerflexiblareglerförbostäder?I rapporten “Bygg mer för fler! En ESO-rapport om staten, kommunerna ochbostadsbyggandet”somLindskrivittillsammansmedThomasKalbro,diskuterarderelationenmellanstatochkommungällandebostadsbyggande,därdetfinnsendiskussionomdispensfrån vissa regler.Omdet efterfrågas fler billiga bostäder i förortslägen där efterfrågan påkontorärväldigtlåg,voreettlämpligtalternativattkonverteravakantakontortillbostäder.ITysklandharutvecklingengåttlångtiriktningenmedattmöjliggörakonverteringar,bl.a.medanledningtilldenstoraflyktingströmmen.Lindmenardockattdekanskeinförtalltförlågakrav.Detärviktigtmedenrimligavvägningvadgällerbostadsstandarden.Medbostadsstandardmenasalltsådenstandardsomärrimligattenmänniskaskaboimedtankepåljusinsläpp,tillgänglighet, buller, energikrav etc. I innerstan behövs troligtvis inte samma dispens dåmålgruppenoftastärhöginkomsttagare,medviljaattbetalaförhögstandardsomändåtäckerindekravsomgälleridag.Uteiförorternadärköpkrafteninteärlikastorkandetdockvararimligtatttummalitepåvissaavkraven,förattsänkabyggkostnadernaochdärmedocksålägenhetspriserna förkunden.Meddagenskravärdetoftasåattdet inteblir lönsamtattgenomförakonverteringarimindrecentralalägen,vilketmedförattbyggnaderstårkvarmedsintidigareanvändning. Lindmenar att ettproblem ligger i att samhället inte får framettbilligtutbud.Att kunnaerbjudaenbilligaregrundstandardsomstårilinjemedrimligakravpålevnadskvalité,skullekunna vara aktuellt för bostadsmarknaden.Detta skulle i så fall även kunna appliceras på

11

konverteringsobjekt. Alla bostäder som byggs behöver inte ha lyx-standard, produkternaborde utformas och riktas mot olika målgrupper. Är det dyrt att konvertera måsteslutproduktenmatchakostnadenochblirdärförocksådyr.Linduppleverdockattmarknadenförpremiumobjektpåbådebostadsrätts-samthyresrättssidansnartärmättad.Omdetkanbyggasbraochbilligastandardprodukterfinnspotentialförlönsamhetävenmedenrelativtlåghyra.Utanförstädernafinnsdetmångabyggnadermedannatändamålänbostad,mensomocksåharenbragrundläggandetekniskstruktur förattbildabostäder.Dessaärdockoftastinteidemestattraktivaområdena,ochLindtrordärförattdetärsvårtatträknahemenkonverteringmeddagenskrav.Omkravenkundeskruvasnerfinnsdetdärmedmöjlighetattfåutflerbostäderurbeståndet. Ska det konverterasmer för att få fram bostäder till en lågprismarknadmåste kraven påkonverteringarsesöver,ochtaredapåvilkaavdessakravsomärmestkostnadsdrivande.Nyproduktionäridagettmerkostnadseffektivtalternativ,framföralltförföretagsomendastharenhandfullprodukterattbygga.Detsomdåhållernerekostnadenärstandardisering,d.v.s. att de kan bygga samma produkt flera gånger. Detta skulle kunna appliceras påkonverteringar, fasaden behålls med mindre korrigeringar, men invärtes byggs enstandardiseradprodukt.Detharkommitförslagomtypgodkännande,vilketinnebärattomettvissthusblirtypgodkäntskadetkunnabyggas ihelaSverigeutansärskildaprövningar.Eftersomdetfinnsettstort intresseförflerbostäderisamhälletärdettaentypavlösningsomävendetkanappliceraspåkonverteringar,genomattunderlättakonverteringartillolikanivåerocholikamålgrupper. 3.2ByggamedkvalitéUtvecklingsprocessenavenfastighetäroftaväldigttidskrävande.Ettproblemförmarknadenär företag sombyggerbilligt för att sedan snabbt sälja avprojektetutannågot långsiktigtansvar.Dettatillvägagångssättinnebärenriskförokunnigaköparesomintekanbedömaomdet är byggtekniskt korrekt. Detta jämfört med företag som bygger för egen förvaltning,exempelvis hyresrätter, som strävar efter att ta så små risker som möjligt. Långsiktigaförvaltareanvänderinteoprövadeteknikerföratthållanerekostnaderna.Enmöjliglösningär att bolag som bygger för att sälja ändå ska visa att de använder samma tekniker somlångsiktigaaktörerpåhyresrättssidan.Dåskaparmanennormattjämföramedvilketskullekunnahanterasgenomnågonsortskontrollsystem.3.3IneffektivanvändningStadsutvecklingenärutomkontroll.DettaärettproblemLinddiskuterarienartikelrubricerad”Stadenärintenågotviharkontrollöver”,publiceradavFastighetsnyttiapril2017.Tusentalsmänniskor och företag med individuella viljor arbetar mot sina egna intressen, och vadbyggnadsbeståndetanvändstillistadsplanernamotsvararintealltidverkligheten.Lindmenaratt marknaden har sitt eget sätt att hantera eventuella bromsklossar, där den reellaanvändningenändrassnabbareänplanernaomdetsåbehövs.

12

Settpåstadenutifrånettbredareperspektivfinnsdetmångaområdenmedrelativtcentralalägen där det finns ett dåligt nyttjande av beståndet. Redan för 10 år sedan började en”smygbostadisering”,därdetstårkontorsomofficiellanvändningavenbyggnadsomfaktisktanvänds som bostad. Det finns redan spekulationer om en svart marknad för boende ikontorslokaler,därhyresvärdarägerkontorsfastigheterochhyrutrummensombostäder.Detär dessutom väldigt svårt att bevisa motsatsen om det skulle bli påkommet.Kontorshyresgästerfårvistaspåsinakontorallatimmaromdygnetochdetfinnsintehellernågrabestämmeromhurkontorkaninredas. Genomatt förenkla konverteringsprocessenochmöjliggöraen sådan fördessa fastigheterskulleproblemetkunnamotarbetasochsamtidigtsäkraattdeboendeharenrimligstandardochborlagligt.Medtankedagensbristpåettbilligtbostadsbeståndtarmänniskornödvändigaåtgärderförattklarasig,vilketskaparproblemdåfleraavdessalokalerintelämparsigsombostäder.Detbehövsettbilligtvittutbudannarsuppkommerensämresvartmarknad. Reglerskafinnasnärdethandlaromdetkonsumentenintekanbedömasjälv,typhållbarhet,elsäkerhetochtekniskasystem.Menhandlardetomt.ex.smårum,dåligt ljusinsläppellerandrasakerkonsumentensjälvkanbedöma,ochdärmedocksåsättasinegenstandard,borderegelverkenlättas.Finnsdetingenefterfrågankommerdetintefinnasnågonmarknad,menidagenslägefinnsdetenstorefterfråganpåbostädermedenklarestandard,ochskadetdåfinnasreglersomhindrarenmarknadattproduceraettutbuddärefterkanifrågasättas,menarLind. DetfinnsmångaområdeniStockholm,framföralltsöderomstaden,därvärdetavbeståndetsomindustriochkontorärlåga.Endelavdessahusäravdåligstandardochborderivas,mendetfinnsocksåenstordel,tillexempeliLarsboda,därhusenhållerenrimligtekniskstandard.Det borde alltså finnas ett stort intresse från statens sida av att förenkla konverterings-processen.Genomattkunnaförändraanvändningenpåettsmidigaresättskullebeståndetkunna utnyttjas bättre. En mer standardiserad konverteringsprocess skulle kunna få nerkostnadernapåkonverteringar.

13

4.Resultat4.1Presentationavdebolagsomintervjuats4.1.1PresentationavSSMSSMärenprojektutvecklare.Tillskillnadfrånentypiskentreprenörsombyggerpåbeställning,arbetarSSMmedattutvecklaochförädlamark.SSMhittarmark,utvecklardentillsammansmedstadenochbyggerbostäder.Främstbostadsrättermenivissmånävenhyresrätter,förattspridarisken.Dessaärdockejföregenförvaltning,utanhyresrätternautvecklasdåförnågon somsedanköperhelahyresfastigheten. SSMbygger alltid i egen regi.DeutvecklarbostäderuteslutandeiStockholm,ejiinnerstadenmenalltidilägenmedbrakommunikation.SSMjobbarmermed”fill-in”projektänattarbetamedstoraområden.Dejobbaroftastmedettprojektitaget,dåiområdendärkommunenvisatattdevillhabostädergenomexempelvismarkanvisningarelleröversiktsplaner.Till skillnad från fleraandrabostadsutvecklarebygger SSM fördenurbana stockholmaren.Företagetsmålgruppärpersonermellan25 -40år.Deras slagord”Bomindre, Levstörre”genomsyrar deras projekt. SSM bygger sina projekt väldigt yteffektivt, och 90% avlägenheternaärettorellertvåor.Tankenärattkundernaskakunnaköpaenlägenhetsomärlitemindreutanatttappafunktion,ochdäravfåpengarövertillannat.Attritaenfunktionelllägenhetpå28kvmärenutmaningsomkräverattmantänkertill,menärdetSSMarbetarförattskapa.SSMäger själva inga fastigheter.De arbetarmycketmed samarbetsprojekt och JV-projekt(Joint Venture). Bostadsbristen i Stockholm gör att behovet för bostäder finns, ochmarktillgångenärbegränsad.Detkrävsdockmerarbetemedettkonverteringsprojektänettnyproduktionsprojekteftersomdetärsvårtattfåutbostäderurenlokalsomintebyggtsförbostäderigrunden.4.1.2PresentationavProfiFastigheterProfi är ett bolag som har valt att specialisera sig inom fastighetsutveckling ochfastighetsförvaltning. Till skillnad från andra fastighetsutvecklare agerar Profi inte sombyggherre,utanärkapitalpartneriprojektdärdesamarbetarmedrenodladebostadsbyggare.DetinnebärattProfisällansynsmotslutkundeftersomdefrämstärmedtidigtiprocessenförattsedanfasasut,oftainnanfärdigställande.Profiärocksåstorafastighetsförvaltare,vilketmedförattdehar,gentemotandrautvecklare,ettheltannatingångsvärdenärdetillträderfastigheter,dåharmöjlighetatt förvaltafastigheten innannågonutvecklingsker.Profiharidagungefär500.000kvmunderförvaltningochca200.000-300.000kvmunderutveckling.Profiarbetaraktivtmedattoptimeraoch iblandändraanvändningenav fastigheter.Dettafrämstgenomattvaramedtidigtiprocesserochdrivadetaljplanförattskapabyggrätterochatt utveckla befintligt bestånd, eller skapa nya utvecklingsmöjligheter genom en ökad

14

exploateringsgrad. Profi arbetar mycket med förtätningar av stadsbilder och utvecklarområdenförattskapaochbidratillsåhållbarastadsmiljöersommöjligt.Debyggernästintillaldrigpåobebyggdmark,förattbevarasåpassmångagrönområdensommöjligt.ProfiverkariStorstockholmmedaffärsidénattgenomaktivförvaltningochutvecklingskapavärde i huvudsakligen kommersiella lokaler, men även till stor del bostäder. Profis harutvecklatendelvälkändafastigheterochområdensåsomInfraCityochUmamiPark.4.1.3PresentationavKoncepthusKoncepthusärenfastighetsutvecklaresomjobbarinomtreolikaaffärsområden.DetstörstaområdetäridagindustrilokaleriBRF-formsomsedansäljstillsmåföretagare.Anledningentillattdettaärderasstörstaområdeidagärattdetärsnabbaochsmidigabyggprocessermedfåexternaintressentersomöverklagar.Fastighetsutvecklingärdetandraområdet,därbostadsdeleniverksamhetenkommerfram.Dekonverterarblandannatvillortill lägenheter.Iövrigtärdetmycketbottenplanslokaleribostadsrättsfastigheter som de köper och konverterar till lägenheter. Detta fungerar påsamma sätt som en råvindsutveckling. Med anledning till att tillgången på råvindar ärbegränsadhardeiställetvaltattinriktasigtilllokaleribottenvåningarsomtidigarehaftannatändamålänbostad.Deharetthuvudsakligtfokuspåfastigheterikranskommunerna.Dessalokaleräroftastsådanasomärsvåraatthyraut,ochlämparsigdärförbraförkonvertering.DettredjeochsistaområdetförKoncepthusärnyproduktion,somimångafallinnebärlängrelöptideränexempelviskonverteringar.Koncepthusärmedfrånprojektinitieringtillförsäljningocharbetarständigtunderprojektetsgångmedolikasamarbetspartners.Koncepthusärenligtsigsjälvaintedebilligasteattarbetamed,dådehellreläggerstorviktpåattalltbyggskorrekt,samtattdeinteharmöjlighetenatthålla nere kostnaderna på samma sätt såsom exempelvis PEAB, eftersom Koncepthus ärrelativtsmåochunga.Koncepthusarbetardärförmycketmedförtroendebyggandeochvillvaraentryggpartnernärföreningarvillkonverteralokalertillbostäder.4.1.4PresentationavLantmännenFastigheterLantmännenFastigheterärettbolagiLantmännenkoncernen.LantmännenärettavSverigesstörrefastighetsbolagmedcirka250fastigheterpå80orter.Deharensammanlagdytapåcirka 1.300.000 kvm fördelat på fastigheter inom produktion, logistik, kontor och handel.Ungefärhälftenav lokalernahyrsut internt inomkoncernenochandrahälftenhyrsut tillexterna hyresgäster såsom bl.a. Apoteket, ICA, Willys, Citygross, SVT, LRF Media,Granngården,Byggmax,Folksamm.fl.Lantmännen Fastigheter delar upp sina fastigheter i fyra huvudområden; fastigheter förLantmännenbolag, vilket är deras huvudsakliga verksamhet; utvecklingsfastigheter;

15

livsmedelsfastigheter samt samhällsfastigheter. Lantmännen består i huvudsak av treaffärsområden:fastighetsförvaltning,fastighetsutvecklingochfastighetstransaktioner.Iorganisationenarbetarlantmännenmedprecisdentypavkonverteringarsomarbetetsyftartill, fast i ett tidigt skede.De går in i planeringsstadiet, där de tar framplanärendenmedkommunenförattfåframnyadetaljplanerförområdeniderasägosomtidigarevaritindustri.Närennydetaljplanvunnitlagakraft,iblandtillochmedinnan,säljerlantmännenfastighetenmedbyggrättertillenbostadsbyggaresomfårutvecklafastigheten.4.1.5PresentationavJMJMärenavdestörstabostadsbyggarnaiSverige.SjälvakallarsigJMförenavnordensledandeprojektutveklareavbostäderochbostadsområden.JMshuvudsakligaverksamhetsområdeärnyproduktion, främst i storstadsregioner i Sverige, Finland ochNorge. De projekt som JMutvecklar är omfattande och ofta helt nya stadsdelar så som Liljeholmskajen i Stockholm,NorraÄlvstrandeniGöteborgochDockanområdetiMalmö.OftastbyggerJMbostäderiformavbostadsrättermenävenendelkontor,dåianslutningtilldessabostadsområdenförattskapalevandestadsdelar.JMhargenomårenskapatentypavstandardprodukt som de bygger i många projekt. Denna produkt kan delas in i tre olikasegmentbaseratpåstorlekochpris.Närdeväljervilkentypavproduktsomskabyggasutgårdeifråndengeografiskalokaliseringen.JMarbetarocksåmedentreprenadverksamhet,dåhuvudsakligeniStockholmsområdet.Deäräven stora när det kommer till förvärv av utvecklingsbara fastigheter för framtidaproduktioner,därdevidårsskiftet16/17hademerän30000byggrättertillsittförfogande.4.2KonverteraellerbygganyttUtifråndelfrågorna i syftet har respektivebolagbeskrivit sin arbetsprocess, hurde tänkerangåendevalavprojektochvilkapotentiellamervärdenochproblemenindustrikonverteringkanmedföra.Förattgeentydligbildavhurettkonverteringsprojektkanseutinledsresultatetmedettprojektsomnyligengenomförtavtvåavdeintervjuadebolagen.4.2.1TurbinhallenTurbinhallenärettprojektutvecklatavProfiochSSMvidJärlaSjöiNacka.Dettaprojektäretttypexempel på en konvertering av en industrifastighet. Tidigare har Turbinhallen varit enturbinfabrikåtABdeLavalsÅngturbinmedanor från tidigt1900-tal. IndustriproduktionenflyttadesfrånTurbinhallen1962ochlokalernatogssenareöveravStockholmsModecenterABför kommersiell verksamhet. Tillsammans har Profi och SSM utvecklat ett bostadsprojektinnehållande 205 lägenheter utifrån de gamla fabriksbyggnaderna i kombination mednyproduktion.Denyabostädernabyggerpåfastighetensindustrikänslaochhistoria.Projektethade7000intressentervidsäljstartochalltsåldespåritningdirekt.

16

Initialt började projektet med att Profi förvärvade fastigheten utifrån en detaljplan sommedgavbyggandeavbostäder.ProfidrevdetaljplaneprocessenochtogsenareinSSMsomprojektpartner, där SSM huvudsakligen stod för projektutvecklingen och Profi somkapitalpartner. Resultatet blev ett samägt utvecklingsbolag mellan parterna. Underbygglovsprocessen hade Profi hand om förvaltningen och ansvarade för de kommersiellahyresgäster som fortfarande fanns kvar på fastigheten. I detta skede köpte SSM in sig iprojektet, varpå de gemensamt delade på hyresintäkterna från den kommersiellaverksamheten. När evakueringen av de kommersiella hyresgästerna var klar, övergickförvaltningsansvarettillSSM.Eftersomdetvarsåpassmångaochsmåhyresgästerblevdetenomfattandeprocessmedanledningtillhyresgästernasbesittningsrätt.

Förslagetochplanernaförturbinhallenharrevideratsettflertalgånger.Eftersomprojektetfrånstarthadeendetaljplansomvarganskaotydlig,lämnadesstorautrymmenförtolkning.Det lades stor vikt vid att processen fungerade som ett samspel mellan den gällandedetaljplanen och feedback från kommunens olika instanser, för att inte hamna utanfördetaljplanen och således riskera överklaganden. Eftersom detaljplanen var otydlig kantolkningarvarakompliceradeochdetärlättattolikaparterharolikauppfattningaravvadensärskildbestämmelsekaninnebära.

Ansökanombygglovskickadesinietttidigtskedeförattsäkraprojektet,ochdärmedlåstesantaletlägenhetertidigtiprocessen.Detärkänsligtattbyggaigammalindustri,idethärfalletenfabrikfråntidigt1900-tal.Mångagrannarochandraintressenterinärområdetvaroroligaöverprojektetsutfall.Fastighetenäromringadavsmåstadsbebyggelse,medlågabyggnaderiettlugntochlummigtområde.UtformningenavTurbinhallenstyrdesdelvisavderestriktionersom fanns i form av kulturminnesmärkningar. Kommunens antikvariska ombud deltoglöpande i processen för utvärdering av förslaget utifrån vilka kvaliteter somansågs ha ettbevarandevärde. Dessa låg sedan till grund för det förslag som slutligen lämnades tillbygglovsenheten.Turbinhallen blev överklagat hela vägen upp imark- ochmiljööverdomstolen, den högstainstansen för bygglovsprövningar. De överklagande var främst boende i området,med entypisktNIMBY-problematik.“NotInMyBackYard”,somakronymenstårför,ärettklassisktdilemma där invånarna gärna vill att det byggs bostäder så länge det inte sker på derasbakgård.TillstordelpågrundavdenproblematikentogbygglovsprocessenförTurbinhallen1,5år,trotsattprojektetfickrättivarjeinstans.Ettbygglovbrukarintetameräntioveckor,menvidutdragnaöverklagandenärdetoundvikligtmedfördröjningar.Detärdessutomenliten del av Turbinhallen som ligger utanför fastighetsgränsen, vilket medfört ytterligareproblematikdådetintegårattansökaombygglovutanförsinegenfastighet.DennadelavfabrikenärenligtProfiochSSMtroligtvisettgammaltsvartbygge.SSMhararbetatgenomgåendeiutformningenförattnogabevarafastighetenskaraktär,vilketvarit extra viktigt i dettaprojektdåTurbinhallenärQ-märkt. Projektet ärenblandningav

17

gamla industribyggnader somkonverterats samtnyproduktiondäremellan.Turbinhallenärett stort projekt med flera sub-projekt, som ritningskontoret, själva turbinhallen ochnyproduktionpåinnergården.Detfinnsävenettdagisochenrestauranginomprojektet,förattbidratillområdetochtillgodoseandrasamhällsnyttigabehov.”Jagtrorinteattvihaderivitdeteftersomdetfinnssåmångaandrafinakvalitéeridessatyperavbyggnadereftersomdomärrättsåhäftigaochattmanintebyggerpådettasättetlängremeddomstoraindustrifönsterna,vilketidagskaparenmerunikprodukt.Jämförmanmeddestora byggherrarna som exempelvis bygger generiska punkthus genererar detta merbetalningsviljadåproduktenblirmerunik.”-PhilipNiklasson,Profi4.2.2Projektinitiering4.2.2.1SSM[Projektinitiering]SSM bygger i huvudsak inom områden som explicit blivit utpekade av kommunen för attuppmuntrabebyggelse,antingengenomexempelvismarkanvisningarelleröversiktsplaner.Påsåsättminskardeplanriskeneftersomdetredanutfästsfrånkommunenssidaattdeliggeriderasintresseattdetbyggsochattexploateringsgradeniområdetökar.SSMsträvarefterattgenomföraprojektprecisutanförstaden ibrakommunikationslägen.Bolagetarbetar i regelmedganskastoraprojekt,ofta runtcirka200 lägenheter.Detär fåkonverteringsprojektsomfinnsmeddenomfattningen.InförvarjeprojektserSSMalltidövermöjligheterna att konvertera inom befintliga fastigheter, både på industri- ochkontorsfastigheter.Ennyproduktionbrukardockbliettsnabbareprojekteftersomdetinteförekommerlikamycketoförutseddahinder.4.2.2.2ProfiFastigheter[Projektinitiering]FöratthittaprojektföljerProfistadsutvecklingenmedutkikefterpotential.Exempelpådettaär kartläggning av infrastrukturinvesteringar, som till exempel nya tunnelbanestationer,tvärbanedragningar eller nya motorleder. Vidare kartläggs områden där det finns mångapågåendeprojekt förbostäder, serviceoch liknande.Sammantagetärsyftetatt identifieraområdendärdetfinnsennaturligdrivkraftochtillväxtdärProfikantaenaktivrollsomägareochvaramedochpåverkautvecklingen.Profis roll somfastighetsutvecklareharsinnisch iattdrivadetaljplaneprocesser.Därförärambitionenalltidatttaframdetaljplanersomärsåflexiblasommöjligtförattpassadeolikabyggbolagens krav och deras produkter. Deras verksamhet bygger på att driva fram nyadetaljplaner då de gamla oftast baramedger industrier eller kontor, på detta sätt kan deattrahera en så bred investerarskara som möjligt för den dagen så Profi ska hitta enprojektpartnerelleravyttraprojektet.

18

Eftersom Profi har två ingångsvärden löper de inte lika stor planrisk. De köper alltsåexempelvis en kommersiell fastighet med förhoppning att det över tid kan gå att ändraanvändningsområdet för fastigheten.Profimenarpåattdeharettannat ingångsvärdeänandra renodlade bostadsbyggare eftersom det finns en plan B genom förvaltning av denbefintligabyggnaden,omdetvisar sigproblematisktattdriva igenomplanändringen. I ettsådant scenario kan Profi fortfarande skapa värden i den ursprungliga kommersiellaanvändningengenomatthyrautochförädladessinnehåll.

EnkeltsagtinträderProfi ienaffärmedtvåparallellaspår.DettaharmedförtattProfikanliggapåfastigheternabetydligtlängreänandrafastighetsutvecklaresomvillägafastigheternasåkorttidsommöjligt.Dockskadettilläggasattfastigheternanågongångskaavyttras,Profiarbetarintesomdestorabörsnoteradeförvaltarnasombyggersinverksamhetpåvolymochkassaflöde.4.2.2.3Koncepthus[Projektinitiering]ValetavprojektförKoncepthusseroftaolikaut.Koncepthussergärnaattdeharenblandadportföljförattminskasinkonjunkturkänslighet.Ommarknadenpåindustrisektorngårner,såhardefortfarandesinabostäder,ochviceversa.Närdetkommertilllokaliseringavprojekthar Koncepthus valt kranskommunerna eftersom konkurrensen i innerstaden är betydligthögre. Där är även priserna dubbelt så höga och uppsidan är procentuellt sett mindre.Koncepthus anser därför att det ärmer lönsamt för dom att fokusera på projekt utanförinnerstaden,ävenomdetärnågorlundahögrerisk.I frågaomnyproduktionförvärvarkoncepthushuvudsakligenmark iområdenutpekadeavkommuneniöversiktsplanenelleriområdendärfleraandrautvecklarebygger.Idessalägenlöperdelägreplanriskdåbyggandeuppmuntrasfrånkommunen.Denstörstariskenärattprocessen i många fall blir utdragen. Tidsåtgången är svårestimerad och det är svårt attuppskattaexakthurmycketsomkommerfåbyggas.DenminskadeplanriskenförKoncepthuskanförklarasavattdegårinsenareiplanprocessen.Pådeplatserdärdetänktbyggafinnsdetoftaredanendetaljplanelleråtminstoneettplanbesked.Deraskonverteringsverksamhetär i såpass liten omfattning att det inte gäller hela fastigheter, utan delar av befintligabyggnadersomexempelvisbottenplanslokaler.4.2.2.4LantmännenFastigheter[Projektinitiering]Lantmännenäridettasammanhangpåandrasidanbordet,jämförtmeddeandrabolagen.Deägerfastighetersomsenareblirsåldatillfastighetsutvecklare.Lantmännenshuvudsakligafastighetsbestånd,somärtillförverksamheterinomLantmännenkoncernen,äriregelsilor,kvarnarochliknande.Dessafastigheterharfunnitsidelaravstädersommedtidenblivitmeroch mer centrala och attraktiva, inte minst de i hamnområden. Detta har medfört attLantmännen ibland behövt lägga ner eller flytta viss verksamhet. Anledning till detta kangrunda sig i olika saker. Ibland som en uppmaning från kommunen, då vissa industri-

19

anläggningarsombelastarfastighetenintelängreärlämpligaförområdet.IandrafallväljerLantmänneniblandsjälvaattlägganerellerflyttaverksamhetenförattförutsättningarnaharändratsochenannanfastighetsanvändningmaximerardessnytta.Eftersom Lantmännen i dessa fall inte själva avser att utveckla fastigheten löper de intesammatypavplanrisksomandraföretag.Denhuvudsakligaplanriskenförderasverksamhetärattdennyaplanenintemedgerdetantalbyggrättersomdetänkt,dåflerbyggrätterinnebäretthögrevärdepåmarkendeska sälja.DockkanLantmännen i storutsträckningpåverkaplanläggningenavderasfastighetereftersomdesjälvaärfastighetsägare.Närdetkommertillregleringavplanriskeriköpekontraktkanuppläggetseolikautberoendepåaffären.Omenbostadsutvecklarekommerinietttidigtskedesåblirdetmerenformavoptionsköp. Iatt taktmedattbyggrätternaökar,adderasentilläggsköpeskillingutöverettgrundpris. Med denna modell kan Lantmännen ta del av det maximerade värde som enrenodladbostadsutvecklarekanskapa,samtidigtsomdeslipperbyggkostnaderna.Jusenareutvecklarenkommerin,destolättareärdetattfåutettmarknadsvärdeförfastighetenochdessutomtillgodogörasigtilläggsköpeskillingomflerbyggrättertillfallerfastigheten.4.2.2.5JM[Projektinitiering]JMharhistorisktsettkonverteratettantalbyggnader,blandannatbostäder.Ivissafallkandet hända att några byggnader inom befintliga projekt lämpar sig för ombyggnation, därkonverteringar av dessa troligen kan ske. Nybyggnation är dock JMs kärnverksamhet. Enhuvudsakligfaktorärattdetökarexploateringsgraden.Äldreindustriområdenharoftaglestmellanbyggnadernaochdärförökareffektivitetenvidnyproduktionkontrakonvertering,dåbetydligtflerbostäderkanbyggas,iblandmedupptill2-3gångerflerlägenheter.Detlederimångafalltillettbättrenyttjandeavmarken,ochstörrelönsamhetförutvecklaren.Inför fastighetsförvärv tittar JMpåomdet finnsbyggnadermed särskilda värden,ochomnågotärvärtattbehålla.Finnspotentialförkonverteringarärdetisåfallvanligtattprojektetblir ett samarbetemed ett annat bolag som sköter konverteringen efter en framarbetadprojektidé.EttexempelärBagerietpåkvarnholmenstraxutanförStockholm.Iställetförattutveckla fastigheten själva sålde KUAB (Kvarnholmen Utveckling AB) projektet till OscarProperties.KUABdriverstadsutvecklingenpåKvarnholmenochägsavJMtillsammansmedPEABochFolksam.Detmestproblematiskaibostadsutvecklingsprojektärsjälvadetaljplaneprocessen,enligtJM.Det är ofta väldigt många intressenter, och svårt att göra sig en bild av vad som skaåstadkommasmedområdet.Processentarväldigtlångttid.Tekniskafrågorbrukarlösas,dådet oftast blir en kostnadsfråga som går att räkna på, medan andra frågor angåendeplanläggningkanvaramersvårbedömda.

20

JMväljergenerelltdetcentralaläget,menalltutgårfrånvadkundernaefterfrågar.JMfinnsinomfleraolikamarknadssegment,ochfårseöverhurderasprojektkanlikställas.Devillinteattraherasammamålgruppförvarjeprojektdegenomför,dådiversifieringgördetlättareattsäljaprojekten.Islutändanblirdetenlönsamhetsbedömningmellandepotentiellaprojektensomstyrvalet.Närbolaget letarprojektär industrifastigheterextra intressanta,dåde intebehövertanågongrönmarkianspråk.Attiställethanärhettillgrönområdenskaparmervärdeförbostadsområdena.När det gäller markförvärv vill JM hitta ganska stora områden, gärna vid vatten.Liljeholmskajen, Hammarby Sjöstad och Kvarnholmen är perfekta exempel. I dagsläget ärdessalägenenbegränsadresurssomkanvarasvåraatthitta.Enannanviktigfaktorärnärhettillkommunikation.JMskiljersigfrånandraaktörer,främstgenomstorlekenpåderasprojekt.Vidförvärvavstoramarkområdenfåroftaflerafastighetsköpgörasochkombinerastillettnyttutvecklingsområde.Detrörsigiblandomfleraprivataägareochiblandfrånbolag,elleren kombination av båda kategorier. I dagsläget är det vanligaste att industrifastigheteromfattarstoramarkytor.Desenastetioårenärdetvanligastmedbolagsöverlåtelsevidförvärv.Desenastetvåårendäremothardetsvängtillbakalitedåocksåmångadirektaöverlåtelserskett.Enfördelmedatt köpa genombolagsförvärv är attmöjligheterna för villkorade köp är större. Vid direktfastighetsöverlåtelse är maxtiden för villkor två år, vilket gör att bolagsöverlåtelser medbetydligtlängrevillkorstidärvanligastförJM.Detvanligastevillkoretärattdetaljplanenskagåigenomförattköpetskabligiltigt.4.2.3Genomförandeipraktiken4.2.3.1SSM[Genomförandeipraktiken]Vidkonverteringsprojektfårutformningenavlägenheternaoftaenganskanaturligindelningutifrångivnaförutsättningar.ITurbinhallenvarutformningenstyrdavbärandebetongpelare.Modecentretsomtidigarefannsilokalernavarfortfarandeifullgångnärprojektetstartades,vilketgjordeattdetintevarmöjligtattgåinibyggnadenochundersökadenpåettutförligtsätt.Projekteringenfickdärförutgåifrångamlaritningar.DendelavTurbinhallensomlågutanförfastighetengårejattbyggstarta,trotsattdelenavbyggnaden är färdigprojekterad. Detta är en typisk svårighet som kan uppkomma vidkonverteringsprojekt,pågrundavgamlaoprecisaplaner.Byggnadsdelengårej att rivapågrund av dess Q-märkning, men går inte heller att bygga om då den ej omfattas avdetaljplanen.EttMoment-22,därdenjuridiskabyråkratinidettafallställertillproblem,ochSSMhardärförjobbatmedkommunenförattfåtillenplanavvikelse.

21

4.2.3.2ProfiFastigheter[Genomförandeipraktiken]Profi tar i sina projekt hjälp av externa parter som till exempel arkitekter, konsulter ochkommuner.Detledertillväldigtmånga”tyckare”ienprocess,vilketärettfaktumdemåsteförhållasigtillgenomprocessen,ochtahänsyntilldetsomkanhafogföröverklaganden.Profiarbetarförtaframdetaljplanermedattraktivakvalitéersomgörattbyggherrarnakanskapaattraktivabostäder.DentypavsamarbetesomProfiochSSMhaftiTurbinhallenbörjarblialltmervanlig.Närdetgällerkonverteringavindustri-ochkontorsfastigheterblirdetoftamerkomplexaaffärer,ochettsamarbetemellanpartermedolikaexpertiskanvisasiggivande.

ProfianserattdenstörstautmaningenmedTurbinhallenvarbygglovsprocessenochatttolkadetaljplanen.Somtidigarenämntvaretthörnavbyggnadenutanfördenfastighetdesöktebygglovför,vilketskapatproblem.DessutomupplevdeProfiattfolkvaraktivaiöverklagandetavprojektet.Gammaltoljespillfannssedantidigarepåfastigheten,vilketnusanerats.Dettavarintekäntnärfastighetenförvärvades.Profigöralltidenundersökningomdetfinnsnågonmiljöriskförfastighetenoavsettomdetskavaraförkommersielltbrukellerbostäder.DetärProfisuppfattningattmarknadsaktörerdärförialltstörreutsträckningärbereddaatttamermiljöriskerisinaprojektidagänvaddetidigarebehövt.IövrigtskatilläggasattProfiiblanduppleverdetaljplaneprocessensomsmidigareiområdendärutbildningsnivångenerelltsettärlägre.ItillexempelNackaharinvånarnaharenannansynpåutvecklingsprojektinomderasbostadsområdenochärdärmedmeraktivagenomhelaprocessen.Dettajämförtmedområdensomärmersocialtutsattadärfolkärpositivatillattdetbyggsmerförattutvecklaochlivauppområdet.4.2.3.3Koncepthus[Genomförandeipraktiken]Koncepthus har tidigare inte genomfört konverteringar av hela fastigheter, utan främst ibottenvåningarienredanbefintligabostadshus.Dehardärförännuintebehövttaställninggällandeattrivaochbygganyttkontrakonverterabefintligbyggnad.IettfiktivtprojektskulleKoncepthus dock ändå välja att riva och bygga nytt. De anser att det är alltförkostnadskrävandeattgöraändringarförattskapaenattraktivprodukturbefintligtbestånd.Samtidigtfårdeenbättrefunktionurproduktenvidnybyggnation,eftersomdenanpassasfrångrundentilldetändamåldenärmenadför.En svårighet med att konvertera bottenplanslokaler i befintliga bostadshus är att få utvälplaneradelägenheter.Detbliroftaentolkningsfrågaavdetaljplanen.Närdettillexempelkommer till antalvåningar,kanettproblemvaraatten lokal somtidigaredefinierats somkällareräknassomettextravåningsplannärfönsterinstalleras.

22

4.2.3.4LantmännenFastigheter[Genomförandeipraktiken]För Lantmännen finns det huvudsakligen två scenarion vid fastighetsutveckling. Förstascenariotärnärkommunenellerannanexternpartvilllägganerdenbefintligaverksamheten,utan att Lantmännen vill det. Annars har Lantmännen i vissa fall själva valt att lägga nerverksamheten.Bostäderhardåoftastdethögstaalternativvärdet.IfrågaomnyproduktionellerkonverteringärresultatetideflestafallattLantmännenellerannanbostadsbyggareriverdenbefintligabyggnadenochnyproducerar.Det krävs att byggnadenhar väldigt specifikadimensionerförattvara lämpligförenkonverteringtillbostäder.Dessutomskadetfinnaspotentialattskapaenattraktivprodukt.UtifrånettvinstmaximeringsperspektivvisardetsignästanalltidmerlönsamtattrivaochbyggaettnyttänattkonverteramenarLantmännen.Ettnyproduceratflerbostadshusskaparenbetydligtmeryteffektivprodukt.IVästeråsharLantmännentidigareförvaltatensilodärdetfunnitsenheldelfunderingarochförslag för ett alternativt nyttjande, exempelvis bostäder. Kommunen såg gärna att silonkonverterades, för den unika produkt den hade potential att skapa. Dock är ensilokonvertering inte helt oproblematiskt att genomföra då denna typ av byggnad har enväldigtspeciellutformning,därvissasilorlämparsigbättreänandraförbostadsändamål.Enstor och djup silo lämpar sig mindre bra eftersom det blir svårt med dagsljus ochyteffektivisering. Om en utvecklare ändå vill genomföra en sådan konvertering blir detbyggteknisktkrävandeochdärmeddyrarebostäder.Detta leder tillattdetblir svårareatthittarättköpareförsådanaprojekt,framföralltistäderutanförstorstadsregionerna.Det finns dock undantag. En av Lantmännens tidigare silor i Nyköping blev såld till enutvecklare och konverterad till bostäder. Där var alla förutsättningar på plats, med rättdimensionerpå silonochett fint lägeprecis vid vattnet.Resultatetblevunikaochhäftigalägenheter, men också prissatta därefter. En sån här konvertering resulterar nästanuteslutandeienlyxprodukt,dådetannarsäromöjligtatträknahemprojektet. Lantmännenmenarattdensomidagvillförvärvaenindustrifastighetkommerattialltstörregrad behöva ta störremiljörisker utifrån ett historiskt perspektiv. Om Lantmännen redaninnanvetattfastighetenärbelastadmedenmiljöskuldochdevetvilkennivådeskaattsaneratillberoendepåverksamhetensåkandeanvändadetsomenförhandlingspunktochsaneraexempelvisvidrivningochdärmedtautenextrapeng.4.2.3.5JM[Genomförandeipraktiken]JMharförtettlångtarbetemedstruktureringavsinverksamhetmedmångastandardiseradelösningar,ochmåsteändraarbetssättetförattkunnaarbetaeffektivtmedkonverteringar.Närdetgällergamlaindustribyggnader,kandetkonstaterasattdetärrelativtfåobjektsomlämparsigutseende-ochutformningsmässigtförattblibostäderenligtdagensbyggregler.Avdetbeståndsomfinnsärdetdockenheldelguldkornsomharpotentialattblifantastiskabostäderellerkontor.

23

JMtyckerinteattkravenförsäkerhetochmiljöibostäderbörlättas.DetfinnsdockundantagfördekravsomställsiBoverketsbyggregler,exempelvistillgänglighetistudentbostäder,menJMsutgångspunktärattallaskakunnaboiallabostäder,oavsettförutsättningar.Möjligtvisbordesvenskstandardhastörreflexibilitet.Fråganliggeriompersonermedlägrekapitalkantänkasigattbomedlägrestandard.EnligtJMärdettanågotsombörgörasdjupareanalyserpå.Idagslägetharbolagetbättrekollpåpotentiellamiljörisker,somtidigarekanskekommersomen chock efter köpet för ett par tiotal år sedan. Tekniska analyser avmarken görs så attmiljöskadorkanförebyggas,samtattdagensDD-processerärbetydligtmeromfattande.Generelltärdetsvårareattfåigenomplaneriområdendärfolkärvälutbildade,dådeiregelhar fler synpunkter. Men det är ingen given regel, till exempel Dalénum på Lidingööverklagades aldrig. Länsstyrelsen kan överklaga på grund av att vissa miljö- ellerkulturminneskravinteuppfylls,ochdessaöverklagandenharoftastörreinverkanpåutfalletavplanen.4.2.4Varumärkesbyggande4.2.4.1SSM[Varumärkesbyggande]SSMmarknadsförvarjespecifiktprojektmerändemarknadsförsigsjälvasomutvecklare.Allaprojektnamngesochmarknadsförs,främstdigitalt.EftersomdetärprojektetsomskasäljaochinteSSMärdetviktigtattfokuseramarknadsföringenmotprojektet.Turbinhallenärettfantastisktreferensprojekt,ochärihöggradvarumärkesbyggandeförSSMsomföretag.EnligtOllePersson,projektchefpåSSM,ärdetextremtroligtattarbetameddenhär typen av konverteringsprojekt, men också väldigt utmanande. Det är också betydligtstörreriskikonverteringsprojektjämförtmednyproduktion.Mendenunikaproduktenskaparettmervärdesomkankompenserarisken.Detskapasenunikcharmienombyggdindustrilägenhet,omdetgenomförspårättsätt.Ävenomdetstår4.5mitakhöjdiprospektetärdetsvårtattföreställavaddetfaktisktinnebärochvilka värden det skapar. Vissa lägenheter blir utefter de förutsättningar som finns. t.ex.Turbinhallenskanskehäftigastelägenhet,entvåapåöver92kvm.EnligtSSMgårdetinteattsäljaensåstortvåapåritning,dåupplevelsenintegårattförmedlautanvisning.Prisetskulledåinterepresenteramarknadsvärdetavlägenheten.Turbinhallenblevochärettväldigtstarktvarumärkeisig.4.2.4.2ProfiFastigheter[Varumärkesbyggande]Turbinhallenäretttypisktvarumärkesbyggandeprojekt,ochmedfacitihandsåskulleProfivalt att göraomett liknandeprojekt igenomde fick chansen.Deunika förutsättningarna

24

skaparenprodukt somär svårtatt skapavidnyproduktion.Vidkonverteringargårdetattarbetamedvarumärkesbyggandepåettheltannatsättjämförtmednybyggdafastigheter.

Dock ska det tilläggas att Profi i första hand skulle välja projekt som är mer ekonomisktlönsamtiställetförattarbetamedprojektsomharetthögtPR-värde.FörProfiblirdetivissmånonödigt att arbetamed varumärkesbyggande, dåde ändå inte kommer att synas förkonsumentmarknaden.

4.2.4.3Koncepthus[Varumärkesbyggande]Koncepthusarbetarintemedvarumärkesbyggandepåobjektsnivå,utanhariställetlagtdetpå verksamhetsnivå. Deras industri-Brfer går till exempel under namnet ”Koncepthallar”.Deras bostadsverksamhet “Koncepthus” arbetar med relationsbyggande för att stärkaföretagets varumärke snarare än specifika projekt. På så sätt anser sig Koncepthus kunnaprofilerasigsomenduktigochkvalitetssäkerfastighetsutvecklare.4.2.4.4LantmännenFastigheter[Varumärkesbyggande]EftersomLantmännenärmediettstadielångtinnanfärdigproduktsåarbetardeintemedvarumärkesbyggandepåobjektsnivå.4.2.4.5JM[Varumärkesbyggande]JMarbetarmedattmarknadsföraområdenochsättadompåkartan,t.ex.KvarnholmenochDalénum. Detta med anledning till storlek på deras projekt, som ofta omfattar storamarkområden.Vissaspecifikabyggnaderiettområdekandockgeettextramervärde,somt.ex.LighthousepåKvarnholmen.Bolagetjobbarmedolikakoncept:JMPremium,JMOriginalochJMSmartakvadrat.Smartakvadratinnebäreffektivareochbilligarebostädertilllägendärdetvaritsvårareattgenomföraprojekt.Mångaköpareväljerboendeutefterläge,ochJManpassardärförproduktendärefter.JMserettvärdeiattbyggnadersomskaparkvalitetochvärdenävenförkringliggandehusbehålls.Ingenkonkretanalysomeffektenfinns,mennågonsortspositiveffekttillkommersålängekonverteringengenomförsbra.JMtoguppJärlaSjö(Turbinhallen)somexempel,därkonverteringenavgammalindustritillbostäderhargettområdetettmervärde.4.3Framtidsutsikter4.3.1SSM[Framtidsutsikter]SSM menar att blandstäder är framtiden. Folk kommer alltid att vilja bo nära tillkommunikationer,menbilenkommerfåenmindrecentralbetydelse.Folkkommerattviljabomindreochmindre,menmereffektivt.SomSSMsegnaslogan,”Bomindre levstörre”.Medtankepåprisernaidagslägetharmångainterådattbosärskiltstortochcentralt.

25

Tillgången på obebyggdmark i kommunikationsnära lägen är begränsad. Det går inte förutvecklingsföretagenattvara likakräsna längre.Företagenärocksåvilligaatttastörreriskmedtankepåattmarknadenärsåpassstarksomdenäridag.Attbyggapåhöjdenärävennågot som troligen kommer att öka. Infrastrukturen byggs ut i en lägre hastighet änbebyggelsen,detkannästansägasattstadenintehängermed.Därförärattbyggauppåtennaturligföljd.4.3.2ProfiFastigheter[Framtidsutsikter]Profitroratttrendenattkonverteratillbostäderiinnerstadenkommerattfortsätta,sålängebostadsprisernafortsättergöradetattraktivtattombilda.Anledningentilldettakanvaraattdetblivitalltmerattraktivtattbocentralt.Högakontorshyrorisambandmedattdeskapasalltmerattraktivakontorsområdenutanförstadengörattdetblirintressantförvissaföretagattrörasigutåt.Idessaområdenkanföretagerbjudasandramjukavärdenochtilläggstjänstertillmotsvarandehyra.

Vidareskaenbostadskonverteringställasmotbefintligvärderingsomkontorshus,sommeddagensmarknadgörattmarginalen förattkonverterakanvararelativt låg,vilketkommerhållaemotkonverteringsviljan.Enblandstadmedbådebostäderochkommersiellafastigheterbildarendynamiskstadsbild.4.3.3Koncepthus[Framtidsutsikter]Om konverteringsprojekt i centrala lägen är en trend som kommer att fortsätta, så ärKoncepthuskluvenochmenarattdetgåråtbådahåll.Demenarattdetärviktigtatttänkapåblandstäder.Samtidigtärdetbraattoanvändakontorochindustrierkonverterastillbostäder.Attflyttakontorochindustrilängreutfrånstadenkandockhasinanackdelar,tillexempelomettkontorflyttarfråninnerstadentillSolnasåfåranställdasomborisöderortbetydligtlängreresvägtilljobbetäntidigare.4.3.4LantmännenFastigheter[Framtidsutsikter]När det kommer till Lantmännens syn på trenden av bostadskonverteringar, grundar sigutvecklingenhuvudsakligeniattstäderväxtinigamlaindustriområdenochdessaområdenfåttenhögrealternativvärde. Industrifastigheten isigharalltså intestått försåmycketavvärdeökningen. Därför har utveckling av bostäder varit mest lönsamt eftersom dessaefterfrågatsmest.4.3.5JM[Framtidsutsikter]Även JM trorpåblandstädereftersomdet skaparbra levande samhällen.Det konverterasganskamycketiinnerstaden,ochdetråderidagslägetlågvakanspåkontormedhårdpresspå hyrorna. Det kan bli mer lönsamt att bygga kontor centralt, med utgångspunkten attföretagsökerbrakommunikativalägen.Detkommerävenattfinnasflerbralokalmarknader

26

förkontor.Kanskeintenödvändigtvissåattflerföretagflyttarfrånstan,mendäremotflerlokalacentrummedblandningavkommersiellalokalerochbostäderlärbildas.

27

5.AnalysochDiskussionUtifrånfrågeställningen“Byggaomellerbygganytt”kommervinedanattdiskuteradetredelområdenaprojektinitering,genomförandesamtvarumärkesbyggande.5.1Projektinitiering5.1.1MarkförvärvEnligtdenschematiskabildsompresenteradesiavsnittet2.2.2iTeoridelen(figur2.3)serviatt en stor del av värdeutvecklingen sker innan en färdig produkt är producerad påfastigheten. Som även nämndes under samma avsnitt är att denna gäller för delsnyproduktion,menävenkonverteringar.Setttillresultatdelenochdeföretagviintervjuat,såarbetarbådeLantmännenochProfiidetidigaskedenaochdriverdetaljplansomskamedgebyggrättersommatcharmeddenslutligabostadsbyggarensprodukt.IövrigtserviattJMärduktiga på att framställa och förvalta sina byggrätter, med tanke på deras storlek inombostadssektornochattdeärmedgenomheladenprocesssompresenterasifiguren.ÄvenSSMärmedgenomhelaprocessenocharbetarmedatt“förädlamark”, somOllePerssonuttryckersig.VadgällerKoncepthus,somärdetminstaavföretagviintervjuat,såärdeendastmedidesenareskedena.TillskillnadfråndefyraandraföretagensåärKoncepthusintemedochdriverdetaljplan,utanbyggerfrämstdärdetredanfinnsendetaljplan. Detär intemöjligtatt fastställaattdet finnsensignifikansmedstorlekenpåbolagetoch ivilkenutsträckningdeföljerdenschematiskabilden,eftersomdefembolagviintervjuatskiljersigpåflerplanänstorlek.ExempelvisharProfiochLantmännentvåheltolikaaffärsidéer.Detär heller inte möjligt att styrka eller på något sätt instämma att den schematiska bildenstämmerbaseratpåföretagensstorlekellervinsterutifråndennarapport,eftersomdetintegjortsnågradjupareekonomiskaanalyserförföretagensprojekt.Detärdockmöjligtattpåståattdetföreliggervärdeökandestegiallaskeden,baseratpådeolikaföretagensaffärsidéerochhurdegårtillvägaiprocesserna,eftersomsamtligaföretagtyckspresteraväl. Värdevidpågåendemarkanvändningbehövernödvändigtvisinteenbartbetydaattmarkenvärderas som obebyggd råmark, utan kan även innebära just värdet av en verksamindustrifastighet.Videnkonverteringtillbostäderbehöveroftaennydetaljplanantas,vilketmedförennyvärdestegring,förutsattattdennyaanvändningenharetthögrevärde.Meddetsagtkanvikonstateraattsammavärdestegringsprocessinledsvidenkonverteringsomvidnyproduktion. Utifrån undersökningen ser vi att den genomgående inställningen hosföretagenärattvärdeökningenfördenenskildaproduktenärhögrevidkonverteringsprojekt,men totalt sett blir lönsamheten ändå störst vid nyproduktion då exploateringsgraden ärhögre. Ettvälgenomförtkonverteringsprojektkangestor lönsamhet.Turbinhallenärettutmärktexempelpådetta.Detblevetttids-ochkostnadskrävandeprojekt,menslutproduktenökade

28

värdet för hela området. En smart lösning SSM och Profi gjorde var att kombinerakonverteringen med nyproduktion emellan de gamla industribyggnaderna. Med detuppläggetkundeparternatillgodogörasigfördelarnahosbådatyperavprojekt,ochdärmedmaximeralönsamheten.TrotsattprojektetTurbinhallenegentligenlågutanförbådeSSMochProfiskärnverksamhetsvaradebådaparterattdehadegjortomprojektetpåistortsettexaktsammasättomdehadechansenattgåtillbaka. Förattåtergåtilldenschematiskabildensåärdenstörstavärdeökningenavenfastighetframtillsdessattdetaljplanvunnitlagakraft.Detärdockhärdetävenfinnsstörstriskeftersomdetfinnsenosäkerhetomplanenkommerbliantagenellerej.Attdrivadetaljplanäralltsåriskfyllt, men det finns en stor uppsida. Utifrån undersökningen så framgår det attLantmännen och Profi är de som främst inriktar sig att vara med i ett tidigt skede ikonverteringsprocessen.Dettaärmöjligteftersomdeinteärheltberoendeavenplanändring,eftersomdealltidharenalternativanvändningavfastigheten.FörLantmännensdelhardesinhuvudsakligaverksamhetiformavfastigheterförLantmännen-koncernenochProfiharförvaltningattfallasigtillbakapå. 5.1.2PlanriskDeföretagviintervjuatharolikasynpåplanrisk.Resonemangenbyggerpårespektiveföretagsarbetssättochaffärsidé.Profiköperfastighetermedfullplanrisk.SomnämntovanharProfitvåolikaingångsvärden,vilketgörattdealltidharensäkerhetidenpågåendeanvändningenav fastigheten omden ändrade detaljplanen inte skulle vinna laga kraft. Så Profis internaplanriskförengivenfastighetärbetydligtlägreänomenbostadsbyggareskullegenomförasammaförvärv.FörLantmännenserdetutpåettheltannatsättdådearbetarutefterenannanaffärsmodell.Dearbetarsnararemedattplanläggamarkdehaftisinägounderlängretid,somgenomettellerannatsättfåttetthögrealternativvärde. JMbliridettasammanhangentypavsamhällsaktöreftersomdeäravdenstorleksomkrävsför att påverka ett samhälle. De har därför stora möjligheter att få igenom sina förslageftersomdetliggeristatensintresseattflerbostäderbyggsochJMärenavfåaktörersomenskiltkangöraskillnad.JMharävenmöjlighetatthalångaliggtiderförsinafastigheter,deköper kontinuerligt upp mark för att sedan bearbeta kommunen och därmed utöka sinbyggrättsportfölj.DetskullekunnasägasattendelavJMsverksamhetenbartverkarföratttillförabyggrättertillderasportfölj,förattkunnahaettflertalprojektipipelinenunderenflerårsöversikt. Därför ser JMs samlade planrisk annorlunda ut från resterande bolag somintervjuatseftersomdeharenstörrevariationiderasportfölj. SSM har också en egen syn på planrisk, eftersom de främst bygger på områden som avkommunenutpekatssomlämpligaförbostadsbebyggelse.Påsåsättkandevaraförsäkradeattfåbygga,ochdenstörstariskenärsnarareattfåfärrebyggrätteränplanerat.Koncepthusarbetar utifrån en liknande modell. De bygger på områden där bebyggelse är önskat av

29

kommunen. I deras konverteringsfall är planrisken snarare en form av bygglovsrisk. Derasprojektkräversällanattändraellerantaendetaljplan,tröskelnliggeriställetiattfåettbeviljatbygglovförattändraanvändninginomvissdelavbyggnaden. Planriskäralltidenavvägning,juhögreriskdestolägrepris.Vidfullplanriskbetalasdetsomärrimligtutifråntidigaremarkanvändning,medanbyggklarmarkoftakräveretthögrepris,med en viss procents premium. Sen handlar det om hur stort kapital bolaget har, störrekapitalmuskler ger större möjligheter att äga mer mark under längre tid. Hur storprojektportföljbolagetharspelarocksåenstorrolliavvägningen,ochharoftamedstorlekenpå bolaget att göra. En annan viktig aspekt är även hur bråttom företagen har med attgenomförasinaprojekt.En internsammanvägningavdessadelarskagöras föratt få framvilkenriskdeträderiniprojektetmed.Ettstortbolagmedmångapågåendeprojekt,skaparen diversifierad projektportfölj. Detta medför att deras samlade planrisk minimeras. Ettmindrebolagäråandrasidanmerberoendeavattplanengårenligtderastankareftersomdeinteharlikamångaandraprojektattlutasigmot.Medanledningtilldettasåärdetmindrebolagetssamladeplanriskbetydligthögre.Detskaäventilläggasattsmåbolagoftainteharsammamöjlighetsomstoranärdetkommertill liggtiderpåfastigheter,deärberoendeavsnabbaprocesserförattkunnagåvidaretillnästaprojekt.Eftersomdetaljplaneprocesseroftadrarutpåtidensåärdetenstorplanriskattvarakortsiktig. 5.2GenomförandeUtifrån intervjuerna menar samtliga företag att en industrifastighet måste ha rättadimensionerförattmöjliggöraenlämpligkonverteringochattutformaattraktivalägenheterutifrån rådande byggregler. Allt är visserligen en kostnadsfråga, men det innebär intelönsamhet.Attbyggalägenheterurenstörreindustrifastighetskullegenererastoraochdjupalägenheter,eftersomdetfinnsomfattanderegelsystemsomställerkravpåbl.a. ljusinsläppochtillgänglighet.Dettaskulledåmedföraattmanskullebehövataväldigthögapriserförattkunnaräknahemensådankonvertering,vilketinteärmöjligtallagånger,specielltinteutanförstorstadsregionerna.DettaärnågotsomLantmännenexplicitmenar,attdet ideflestafallinteärmöjligtattkonverteraderassilortillbostäder.Detskullevaraalltförkostnadskrävandeochprisbildenmanbehöverläggasigpåfördenslutligaproduktenintematchardenförortensomsilonärplaceradi. Att de flesta konverteringsprojekt segmenterat sigmot kapitalstarkamålgrupper har sinanaturliga förklaringar. Eftersom dessa projekt är kostnadskrävande såmåste prisbilden avlägenheternaävenavspegladetinvesteradebeloppet.Lindmenarattregelsystemetbörlättasförattgöradetenklareochmindrekostnadskrävandeattkonvertera.Sombostadsköpareskamanfåväljaommanverkligenvillellerbehöverhatillgångtillexempelvisfönster.Genomatti viss utsträckning lätta på utformningsregler skulle fastighetsutvecklare på ett merkostnadseffektivtsättkunnautformaflerlägenheterochmöjlighetentillkonverteringarskulleökaavsevärt.Dockärhantydligtmedattingalättnaderbörskegällandesäkerhet.

30

Samtligaföretagmenarocksåattomdekommeröverettprojektmedrättförutsättningarärdevilligaattgenomföraenkonverteringeftersomdetskaparensåpassunikprodukt.Lindvillmenaattdettroligtvisskullelockaframflerkonverteringarmedenlättnadireglersystemet.Utifrån de områden där enklare konverteringar skulle lämpa sig bäst, där individensbostadskravgenerelltär lägre,skulleen lättnadunderlättaprocessenoch imångafall lösastoraproblemmedboendeinomkontoretc.Dessaområdenärimångafallförortsområden.Det skulle leda till ökat intresse fråndenoffentliga sektornatt genomförakonverteringar.Således skulle planrisken för de fastighetsutvecklare som riktar sig mot ett mindrekapitalstarktmarknadssegmentminskaavsevärt. 5.3VarumärkesbyggandeSomtidigarenämntsåharfråganmedvarumärkesbyggandenämntsitidigarestudier.Dåmedhuvudfokuspåenkonsumtionsmarknad.Demenarattprodukternaochtjänsternaidagisigsjälvainteärtillräckligakonkurrensmedel.Därförkrävsdetendifferentiering,oftaiformavett varumärke.Detta koncept kan, ochhar applicerats i fastighetsbranschen. Främst inompremiumsegment för att differentiera sig från de generiska nyproduktionerna. Eftersomprodukten i grundenär samma såmåste företag arbetamed varumärkesbyggande för attskapa en identitet kring bostäderna för att kunna ta mer betalt än exempelvisgrannbyggnaden. Läge, läge och läge är ett mycket förekommande begrepp inomfastighetsbranschen. Konsumenten på bostadsmarknaden betalar i huvudsak förlokaliseringenavbostaden,menutifrånundersökningenkanviseattdetfinnsettmervärdehosunikabostädersomköpareärvilligaattbetalaför.EtttydligtexempelärTurbinhallendärprojektetredaninnansäljstarthadeflervilligaköparenänantallägenheter. De företag vi intervjuat har alla sina respektive arbetssätt med varumärkesbyggande.Koncepthus har lagt sitt fokus på att främja sig själva som bolag snarare än sina projekt.Projektenhariregelsammastruktur,ochdeserettstörrevärdeiattförmedlasittkonceptochdärmedsärskiljasig frånandrabolagmed liknandeverksamhet.Dettatill skillnadfrånSSMsomheltmotsattmarknadsförvarjeprojektspecifikt,utifrånprojektetskaraktär. JMisinturarbetarännuettstegstörreochmarknadsförhelaområdendeärverksammai.Medsinstorlekhardeenmöjlighetattutvecklahelaområdensamtidigt,ochdetblirdärföreffektivtattmarknadsföraprojektendärefter.Områdetblirvarumärket,därdekanformaettheltkoncept.Detärlättattstorabolagsomjobbarmedmångastandardiseradelösningarfåren generisk bild från allmänheten, och behöver därför hitta alternativa sätt att lyfta sinaprojekt,ävenomlägenheternaisigärrelativtlika. Eftersom det finns en begränsad tillgång till gamla industriområden potentiella förbostadskonverteringar, är det perfekta objektet ofta svårfunnet. Det finns dock flertaletexempel där dessa har hittats och genomgått en framgångsrik konvertering. Runt om iStockholmsområdet finns det flera projekt liknande Turbinhallen där man bevarat

31

industrikänslan och byggt ett varumärke kring fastighetens historia. Flera av företagen viintervjuatmenarattdettaskaparettmervärdeochenunikochattraktivproduktsomintegårattskapavidnyproduktion. Huruvidadetärvarumärketisigsomskaparmervärdetkanåandrasidandiskuteras.Utifrånutbudochefterfrågekurvansompresenteradesiteoriavsnittet2.3.3såförklaradesattantaletindustrifastighetersomärlämpligaförkonverteringarärenändligresurs,någotsomsamtligaföretaginstämmerpå.Dettalederdåtilletthögreprismedanledningtillattefterfråganärhögreänutbudet.Denhögaefterfrågankanisigförklarasiattdetärettuniktboendesomstickerutijämförelsemedandramerstandardiseradelägenheterochdetlågautbudetkanförklarasiattdetintebyggssådanaindustrifastigheteridagsomdetgjordesför100årsedan.Dettakommerledatillattmöjlighetenattkonverteraliknandebostäderiframtidenkommerförsvåras. Trotsdettaharallaföretagviintervjuatsvaratattdeändåskulleväljaattrivaochbygganytt.Varfördesvaratsåharettantalskäl,mendengenomgåendetrendenärattdetidagslägetäralltförineffektivtochkostnadskrävandeattkonvertera.Vidnyproduktionkandeskapasinaegna förutsättningar och bygga fler ochmer yteffektiva bostäder på sammamark. Det ärsällsyntatthittaguldkornenmedpotentialförenlönsamkonvertering.Detharframgåttfrånintervjuerna att företagen inte riktar sin verksamhetmot konverteringar.Hade kraven förkonverteringvaritlättarefinnsdetdockchansattflervaltdettaalternativistörreskala. DetskatilläggasattförJMsdel,somärettväldigtstortbolag,arbetardesällanmedenstakafastigheter.Derasprojektärbetydligtmeromfattandemedmångaflerfamiljshusinomsammaområde.Därför väljerde i regel att rivaalltochbygganytt,dådepå så sätteffektivt kanproduceraderasstandardiseradeprodukterochsamtidigtökaexploateringsgradeneftersomdetoftaärglestmellanbyggnadernaigamlaindustriområden.

32

6.SlutsatserSammanfattningsvis kan vi dra slutsatsen att företag i majoriteten av fallen helst riverindustrifastighetenförnyproduktion.Dettapågrundavattdetäralltförkostnadskrävandeattgenomföraenkonverteringmedanledningavdebyggreglersommåstevarauppfyllda.Föratt det ska vara möjligt att genomföra en kostnadseffektiv konvertering krävs det attindustrifastighetenharrättdimensioner.Dessafastigheterärsvårfunna,vilket ledertillattnyproduktionfördeflestaaktörerblirettenklarealternativ. Vid nyproduktion kan utvecklaren även öka exploateringsgraden, och därmed få störrelönsamhet.Nyproduceradebostadsbyggnaderkananpassasprecisefterutvecklarensinternariktlinjer med standardprodukter och utformningar jämfört med konverteringar, därfastighetenstyrutformningen. Hurföretagenhanterarplanriskvarierarutifrånaffärsmodellochivilketskededeärmediprocessen. Stora bolag har i regel störremöjlighet att påverka deras riskhantering än vadmindrebolaghar eftersomderasprojektportföljer är diversifieradepå ett helt annat sätt.Därförkanstoraföretagistörreutsträckningsatsapåettkonverteringsprojekteftersomdeinteärlikaberoendeavettspecifiktprojektsframgångliksomettlitetbolagär. Om en lättnat av vissa byggregler skulle bli aktuell, skulle efterfrågan av konverteringartroligtvisöka.Dåskullemantillenrimligkostnadkunnakonverterakontorochindustrier isämrelägen.Dettaskulleöppnaettnyttmarknadssegmentmotbilligabostäderiområdenmedenmindrekapitalstarkbefolkning. Samtligaföretagmenarattenvälgenomfördkonverteringledertilletthögtmervärde,vilketärattraktivtfrånföretagenssida.Merpartenavdeintervjuadebolageninstämmerpåattdekantänkasiggenomföraettkonverteringsprojektomdelyckaskommaöverrättfastighet.Dekonverteringsprojekt som genomförs väl och med rätt förutsättningar blir fantastiskabostäder.Utbudetpålämpligakonverteringsobjektärenändligresurs,mentillsdessaärslutfinnsdetstorpotentialattgenomföralönsammakonverteringar.DetbevisasavTurbinhallen,somtrotsstorasvårighetermedbådeplanläggningochöverklagandenislutändanvisadestorlönsamhet.

33

7.Referenser/Källförteckning7.1TrycktakällorKalbro,T.&Lindgren,E.(2015)Markexploatering(5euppl.)Stockholm:NorstedtsJuridikAB,ss.94-96.Lindgren,E.(2015)Fastighetsekonomiochfastighetsrätt–Fastighetsnomenklatur(12euppl.)Stockholm:FastighetsnyttförlagAB,ss.88,92.7.2InternetkällorBoverket.2016.Bostadsutformning–lämpligförsittändamål[Online]Hämtad:2017-05-10http://www.boverket.se/sv/byggande/tillganglighet--bostadsutformning/bostadsutformning/Boverket.2016.Byggregler[Online]Hämtad:2017-05-23http://www.boverket.se/sv/byggande/bygga-nytt-om-eller-till/byggregler/Boverket.2014.Förhandsbesked[Online]Hämtad:2017-05-09http://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/lov--byggande/lov--anmalningsplikt/forhandsbesked/Boverket.2016.Närendetaljplanvinnerlagakraft.[Online]Hämtad:2017-05-23http://fastighetstidningen.se/har-byggs-historien-sa-blir-fastigheten-ett-varumarke/Boverket.2016.Översiktsplanen[Online]Hämtad:2017-05-08http://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/oversiktsplan/oversiktsplanens-funktion/Blennow,E.2007.Strålandetiderförlyxen.[Online]Hämtad:2017-05-26https://www.aktiespararna.se/Artikelarkiv/Repotage/2007/augusti/Stralande-tider-for-lyxenElvinsson,A.2016.Nyttsynsättkringplanriskförbyggrätter.[Online]Hämtad:2017-05-23http://www.fastighetsvarlden.se/analys-fakta/affarsanalyser/nytt-synsatt-kring-planrisk-for-byggratter/

34

Herder,E.&Wallenås,D.2008.Försäljningavfastighetdirektellerviaaktiebolag,ss.1-2,13.[Online]Hämtad:2017-05-08http://www.lantm.lth.se/fileadmin/fastighetsvetenskap/utbildning/Examensarbete/08_5173_Erik_Herder__Daniel_Wallenaas.pdfKalbro,T.&Lind,H.2017.Byggmerförfler!–EnESO-rapportomstaten,kommunernaochbostadsbyggandet.[Online]Hämtad:2017-05-24http://eso.expertgrupp.se/wp-content/uploads/2016/06/2017_2-Bygg-mer-for-fler.pdfLevander,P.&Tonell,M.2006.Varumärkesbyggande–iteoriochempiri,s.5[Online]Hämtad:2017-05-24http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:196624/FULLTEXT01.pdfLind,H.2017.Stadenärintenågotviharkontrollöver.[Online]Hämtad:2017-05-24http://fastighetsnytt.se/2017/04/staden-ar-inte-nagot-vi-har-kontroll-over/Länsstyrelsen.2017.Vadärk-märkt?[Online]Hämtad:2017-05-09http://www.lansstyrelsen.se/Stockholm/Sv/samhallsplanering-och-kulturmiljo/skyddad-bebyggelse/k-markt/Pages/default.aspxTheOrganisationforEconomicCo-operationandDevelopment(OECD)BetterLifeIndex–Housing[Online]Hämtad:2017-05-10http://www.oecdbetterlifeindex.org/topics/housing/Schultz,V.2016.Härbyggshistorien:Såblirfastighetenettvarumärke.[Online]Hämtad:2017-05-26http://fastighetstidningen.se/har-byggs-historien-sa-blir-fastigheten-ett-varumarke/7.3MuntligaKällorCannier,J.CorporateRealEstateManager&Taheri,M.Utvecklingschef,LantmännenFastigheterIntervju2017-04-25Cohen,M.LecturerinmicroeconomicsforpropertiesattheSchooloftheBuiltEnvironment,UniversityofTechnologySydney(UTS)Föreläsning2016-08-15

35

Lind,H.ProfessorifastighetsekonomiIntervju2017-04-28Niklasson,P.Affärsutveckling,ProfiFastigheterIntervju2017-04-19Persson,O.Projektchef,SSMIntervju2017-04-27Vidarsson,I.Affärsutveckling,KoncepthusIntervju2017-04-27Sundesten,H.Transaktionschef,JMIntervju2017-05-027.4JuridiskakällorFörvaltningslagen(1986:223)Plan-ochByggförordningen(2011:338),kap.6.Plan-ochBygglagen(2010:900),kap.3-5,9&13.7.5BildkällorErikOlssonFastighetsförmedling.2017.Turbinhallen.[Online]Hämtad:2017-05-28https://www.erikolsson.se/nyproduktion/stockholm/Turbinhallen/

36

TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:10 www.kth.se