Buchahin Abulhosn Samir 44958
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Página 68, Párrafo 8°, dice:
"Al gualquecon as asasde nterés, nose percibe acorto ni mediano plazo unaposible
devaluación del peso m ayor al5%,sino únicamente as luctuaciones derivadas de a ibre
flotaciónen aqueactualmenteseencuentrael dólar.
Debe
decir:
"Al gual quecon as asasde nterés, nose percibe acorto ni mediano plazo unaposible
devaluacióndelpesomayor al 10%,sino únicamente as luctuacionesderivadasde a ibre
flotación en aqueactualmenteseencuentrael dólar.
Página 73 , párrafo 2
o
, dice:
"...Para eso partimos de a base de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del70%
anual,
acualconsideramosatractivabajo asactualescondicionesdemercado."
Debe decir:
"...Paraesopartimosde abasedeunaTasadeRendimiento MínimaEsperadadel 70%, a
cualconsideramosatractivabajo asactualescondiciones de mercado."
Página 77, párrafo 1
o
, dice:
"...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante e l Valor Presente Neto, obtuvimos que
realmente aTasa nternadeRendimientodelproyectoesde148.64%,..."
Debe decir:
"...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante el Valor Presente N eto, obtuvimos que
realmente aTasa nternadeRendimientodelproyectoesde 91.18% ,..."
Página 77, párrafo 2
o
, dice:
"Ahora bien, a Tasa Interna deRendimiento dada su m agnitud, nos permite soportar una
caídadel50% lacual por sí misma es altísima),por oquese podría ncluso obtener una
rentabilidad del proyecto del 74% , a cual es considerablemente superior a as tasas de
interésbancariasybursátiles
que
a uturose ienenproyectada,valuadas
en
nomásde9%,
y las cuales de acuerdo a analistas bancarios no se perciben indicios de que pudieran
aumentar a cortoomedianoplazo."
Debe decir:
"Ahora bien, a Tasa nterna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una
caídadel 20%, por o quesepodría ncluso obtener una entabilidaddel proyecto del73%,
lapor un ado,es aúnsuperior a aTasade Rendimiento MínimaAceptada aquí m anejada
del70%,y por otro ado,esconsiderablemente superior a as asasde nterésbancariasy
bursátilesquea uturose ienenproyectada,valuadasennomásde9%anual,y ascuales
deacuerdoaanalistasbancarios noseperciben ndiciosdequepudieranaumentar acorto
omedianoplazo."
Página
77,
párrafo6
o
, dice:
"Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a os estados financieros proforma
analizados, nuestra pérdida iscal acumulada del año 2003 rebasa nuestro resultado del
ejercicio del 2004, por lo que la utilidad bruta del proyecto, es decir $8
,
814,327.91,no
pagará mpuestos."
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Debe
decir:
"Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a os estados financieros proforma
realizados, nuestra utilidad neta a epartir no ncluye únicamente a señalada iscalmente,
sinoqueademáshayqueagregarleel epartodelPTUelcualse ealizará al epresentante
legaldado dealta ante el MSS desdeel primer día de apertura del proyecto,así como a
actualización inflacionaria de a pérdida fiscal del año anterior, dando una utilidad neta a
repartirentre os nversionistasde$5'561,006.67"
Página
78,
párrafo 1
o
, dice:
"...a in de evitar diferencias entre la nformación que se genera y se procesa, antes de
tomar adecisión de nvertir en un proyecto, ya que esta puede ser a diferencia entre el
fracasooeléxitodel mismo."
Debe
decir:
'...a
fin de evitar diferencias entre la nformación que se genera y se procesa, antes de
tomar a decisión de nvertir en un proyecto, ya que esta puede ser a diferencia entre el
fracasooeléxitodelmismo. Enestecaá),comoyasemencionó, os esultadosobtenidos
a través del Valor Presente Neto, nos arrojan resultados altamente confiables, ya que
efectivamente omanenconsideraciónelvalordeldinero
en
el iempo.
De esta orma, podemos decir que este proyecto de nversión de acuerdo a os estudios
realizados,garantiza aTasadeRendimiento
Mínima
Aceptadapropuesta
del 70%.*
Página
80,
párrafo
2
o
,
dice:
"...obtendráun endimiento brutoanualdel 6 7.32%..."
Debe
decir:
"...obtendrá
el
endimientomínimoesperadodel
0% ..."
Páginas
VI
y
83 ,
apéndice
H,
dondedice:
"BalanceGeneralyEstadodeResultados
del
Ejercicio2003"
Debe
decir:
"BalanceGeneralyEstadodeResultados
de
osEjercicios2003y2004"
Mismaspáginas,apéndice ,dondedice:
"BalanceGeneralyEstadodeResultadosdelEjercicio2004"
Eliminardichoapéndice.
Finalmente,sedebencancelarysustituir assiguientespáginasdel rabajo: 86 ,87 ,88 , 89,9 0y 91 ycancelar a
página93.
A T E N T A M E N T E
SamirBuchahinAbulhosn
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TS B
cmic
ií i cu sí rtr - civ 'c* Ccnsí.-wec o "
In s t it u to Tecrsoíógscí
d e lo Co n st rucción
"EVALUACIÓN NTEGRAL DE UN
PROYECTO DE NVERSION"
CASODE ESTUDIO:
Construcciónde 12 Viviend asen un Terreno
de aDelegaciónAlvaroObregón,D.F.
INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL TITULO DE
MAESTRÍA
EN
ADMINISTRACIÓN
DÉLA CONSTRUCCIÓN, PRESENTA
SAMIR BUCHAHIN ABULHOSN
Estudioscon econocimientodevalidezoficialpor aSecretariadeEducaciónPublica,
conformealacuerdo No 00954061de echa07demarzode1995
MEXICO, D. F., JUN IO 2002
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AGRAD ECIMIENTOS y DED ICATORIA
La ealizacióndelpresente rabajonopudohaberseculminadosinelapoyodemuchaspersonas
que en odo momento meofrecieron su ayuda desinteresada y honesta para levar abuen érmino este
objetivo.
Así pues,es mideber agradecer aestas personas odo oque han aportado para mi ormación
espiritual,
personal y profesional. Debido aque el espacio es muy corto para mencionarlas a odas,de
antemano reciban unadisculpa aspersonasque noveanplasmadossunombre acontinuación, sin que
poresodejedeagradecerlessumotivaciónyapoyo:
• Amispadres,
a Amishermanos,
o A
mi
asesorde
esis,
elM.enC.JorgeEliécer SánchezCerón,
• A osmaestrosycompañerosdel nstitutoTecnológicode aConstrucción,
a Gentecercanaa
mi
personaquesiempremehanalentadoacontinuarmesuperando.
a A odosaquéllosqueaportaron nformaciónvaliosapara a ealizacióndeeste rabajo.
A odos ellos, mimásprofundoagradecimientoydedicatoriadelpresente rabajo
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ÍNDICE
CAPITULAR
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53
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81
APÉNDICES
ApéndiceA - TabladeSuperficiese ndivisos. 84
ApéndiceB.-FlujodeEfectivo CorridaFinanciera). 85
ApéndiceC - Cálculo
del
VPNde a nversiónConsiderando aTREMA. 86
ApéndiceD.-Cálculo
del
VPNdelProyectoConsiderando aTREMA. 87
ApéndiceE.-Cálculo
delVPN
de a nversiónConsiderando aTIR. 88
ApéndiceF.-CálculodelVPNdelProyectoConsiderando aTIR. 89
ApéndiceG.-CálculodelVPNde a nversiónConsiderando aRentabilidad
delProyectosegún aCorrida Financiera. 90
ApéndiceH.-BalanceGeneraly EstadodeResultadosProformadelEjercicio2003. 91
Apéndice .-BalanceGeneraly EstadodeResultadosProformadel Ejercicio2004. 93
Apéndice
J.-
CédulasdePresupuesto. 95
AGRADECIMIENTOSyDEDICATORIA
INTRODUCCIÓN
1 GENERACIÓNDELPROYECTO
1.1 Conceptualización
1.2 Fundamentadón
1.3 Tipologia
II ESTUDIOSPARA LAFORMULACIÓN DELPROYECTO
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
2.12
2.13
Social
Demográfico
EntornoUrbano
deMercado
2.4.1 Para aselecciónde aempresadeBienesRaíces
2.4.2 Respecto
al
MercadoMetay aEstrategiadeVentas
Político
Cultural
Técnico
Jurídico
Administrativo
2.9.1 Análisis nterno
2.9.2 AnálisisExtemo
2.9.3 EstrategiasGenerales
2.9.4 Funcionesy ResponsabilidadesdelPersonal
Económico
Ambiental
Institucional
Financiero
III EVALUACIÓN
3.1
3.2
3.3
3.4
CONCLUSIONES
BIBUOGRAFIA
Social
Política
Económica
Financiera
VI
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INTRODUCCIÓN
A través de os años, la experiencia en el área de proyectos de inversión ha mostrado que
durantemucho iempose han ealizado mportantes nversionesque noseapoyaronenel análisisde os
distintos factores que pudieran intervenir en e llos, limitándose únicamente al análisis económico y
financiero de los mismos. Debido quizás a esos inversionistas cuyos proyectos resultaron menos
rentables de lo que esperaban y a otros que terminaron en el fracaso, así como los problemas
socioeconómicos sufridos en el pais, nos vemos en a imperiosa necesidad de aprender a evaluar y
administrar proyectos de nversión.
Basta recordar que anteriormente no se consideraban factores tan importantes como el
sociocultural, el cual ha sido fundamental en los proyectos que se desarrollan en zonas altamente
conflictivas por sus caracteristicas propias, hasta el punto que grandes proyectos han tenido que ser
suspendidosyhastacanceladospornohaberconsiderado a uerzayel mpacto queel contextosocialo
cultural eníanenesos ugares.
Asimismo, considero altamente mportante en el caso de México, a ncidencia de os aspectos
políticosen osproyectos por unasencilla azón:pueden legar aafectar a odos os demáscriteriosde
evaluación que se pretendan utilizar. Por ejemplo, baste saber que os iempos electorales marcan una
profunda recesión en el lujode capitales a odos os niveles, desde el pequeño comprador, hasta as
grandesempresasy aúnenelgobierno, ododebido a a ncertidumbre política, aly como ocurrió enel
año2000con aselecciones anto ocalescomo ederales.
Esacircunstanciapolítica,queahorasevuelve ambién inanciera,afecta aofertaydemanda, a
inflaciónyel ipodecambio,aspectosquesesitúan bajounaevaluacióneconómica,yasí sucesivamente
interactúan todas y cada una de ellas de tal forma que el análisis del proyecto se convierte en una
evaluación ntegraldelmismo.
Asícomohan domodernizándose oscriteriosdeevaluación, ambién ohanhecho osestudios
queseempleancomobase paraellos.Porejemplo, osestudiosde mercado nos aportan mayor ymejor
calidad de información, de tal forma que todo lo que necesitamos saber del exterior (clientes,
competencia,preferencias,condiciones,precios,etc.), oobtenemosdelestudiodemercado.
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Asimismo,se ncorporan ambién écnicasdeobtenciónde nformación basadasen aaplicación
decuestionariosyentrevistasquenospermitenenriquecer nuestrosconocimientossobre algunos emas,
generalmente sociales,ya que nos dejan conocer ya seadirectao ndirectamente, el sentir dedistintos
personajesque ienen elevanciaen osestudiosque ealizamos.
Un aspecto muy mportante de mencionar y que algunasveces se omite, es aenorme ventaja
que nosda aexperiencia en a materia. Esta es unade os principales nstrumentos que nos brinda a
capacidadnecesariapara a omadedecisiones. Más
aún,
siconjuntamosnuestroconocimientoempírico
con as herramientascientíficas,obtendremos osparámetros aseguir para legar a a metadeseada:un
proyectoexitoso.
Es así como este trabajo pretende conjuntar todas esas condiciones que hemos mencionado:
estudiosde mercado,experienciay conocimiento científico, de al orma que ninguna de ellas en orma
individual, nos provea de los conocimientos necesarios para tomar una decisión, sino que en forma
complementariaunasdeotras,se ealice.
El rabajo que a continuación se presenta es uncaso de estudio que representa precisamente
unaguíageneralquese puede utilizar para aevaluación ntegral de unproyecto de nversión del amo
inmobiliarioypudieraservirdebaseparaotrosproyectosde nversiónconplanteamientossimilares.
Para tal efecto, se comprobará que el proyecto que planteamos consistente en el diseño,
construcción y venta de casas-habitación en un terreno ubicado en Av. Toluca 839, col. Olivar de os
Padres, en la ciudad de México, es rentable desde el punto de vista financiero, y que la falta de
elaboración de alguno de os distintos estudios podría repercutir en a rentabilidad del mismo, legando
inclusoaevitarsu actibílidad.
Deesta
orma,
enel capítulo primero undamentamos esteproyecto de nversión,planteamosel
origeny ametaparaasíofrecer unpanoramageneraldelproyecto.
Enelcapítulo segundo, ealizamos osestudios necesarios para evaluar nuestro proyecto, ales
como sociales, culturales, económicos, financieros, técnicos y políticos entre otros. Una vez con los
elementos necesarios procedemos, en el capítulo tercero, a realizar nuestra evaluación respecto a a
viabilidaddelproyecto,para inalmenteemitir nuestraconclusióndel mismo.
VIII
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Delmismo modo,y conel in declarificar osestudios inancieros realizados, se ncluyencomo
apéndices al rabajo oscálculos efectuadosy que sustentan os resultados obtenidos desde este punto
devista.
Es importante reflexionar que cuando comúnmente se habla de invertir en un proyecto,
enseguida se relaciona con poseer todo el monto de la inversión en una cuenta concentradora, sin
posibilidad alguna de poder invertir ese capital en otro negocio. La verdad es que no es así: ni se
necesita ener odoeldinero eunido,nise equiereexclusividad:bastaconsaber quepara nvertir enun
proyecto como el que a continuación se presenta, es suficiente con aportar c iertos montos en ciertos
momentosyque odemás,puedeser nvertido ibremente por suposeedor hastasu aportación ormalal
proyecto.
En todo este trabajo de investigación, se empleó el llamado Método de Caso, en el cual
analizamosprecisamente eso,uncaso práctico, representando este rabajo, un ejemplo de o quedebe
hacerse,unavaliosaypoderosaguíaparael nversionistaque odos levamosdentro.
Acordecon oanterior,cabemencionar,queeste rabajodebidoasuscaracterísticas propiasya
que se undamenta como ya se mencionó en uncaso de estudio, aporta entre otras cuestiones el que
representa unabase para su ampliación en si mismo o aotras ineas de nvestigación de al ormaque
constituye en la particular forma de pensar del autor, en tan solo una rama de una amplia red de
posibilidades dependiendo de ascaracteristicas de lproyecto a evaluar. Asimismo, este rabajo aglutina
en sus páginas una amplia gama de conocimientos científicos de materias relacionadas entre sí tales
como:
Administración, Derecho, Mercadotecnia, Finanzas, etc., que como se podrá apreciar cuando se
lea, constituyen aspiezasprincipalesdel rompecabezas lamado "Evaluación Integralde unProyectode
Inversión".
Por odo o anterior, este rabajo será unagran ayuda práctica parael nversionista o consultor
interesado en algún proyecto de la construcción del ramo inmobiliario. Seguramente habrá quien
extrapoleelpresente rabajo haciaotraáreade nversión. Felicidades. Ojaláesteseael primero deotras
evaluaciones de proyectos que provean de más y mejores herramientas para los inversionistas,
cualquieraqueseasu amay/osu especialidad.
Finalmente,quieroagradecer a odas aspersonasquecolaboraronconmigoen a ealizaciónde
este trabajo hasta su culminación, y a las que sin ellas no hubiera sido posible alcanzar la meta
propuesta.
IX
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1.1 CONCEPTUALIZACION:
Proyecto de desarrollo nmobiliario habitacional de nivel residencial ubicado en avenida Toluca
839,
Col.
Olivarde osPadres,México,D.F.,consistenteenelproyecto,construcciónyventadecasasde
interés esidencial medio,decaracterísticas acordescon asnecesidades de mercado cuya nversiónse
pretende realizar mediante a aportación de os socios del proyecto o en a medida de o posible, de a
preventadelmismo.
Se
participa
urídicay
iscalmente
on apersonalidad egalmásbenéficapara os nversionistas:
o creando unasociedad anónimacon aparticipación de ossocios (no mportael númerode
ellos),
a con aempresaquealgunode os nversionistasposea,
a en asociación en participación entre dos empresas, de las cuales una de ellas será la
responsable egaly iscaldelmanejoadministrativodelproyectoo,
a cualquierotro egalmenteaceptable.
Demaneraespecifica paraeldesarrollodeeste proyecto yconel inevitar el actor consistente
en el valor del dinero a través del tiempo, se considera que los inversionistas aportarán el capital
requeridoalmismo iempoyenpartes guales.
La ormaenquecada nversionistasealleguedesucorrespondiente montoaaportar, serádesu
absoluta esponsabilidad,conelobjetodeevitar inanciar esteproyectodirectamentecon nstitucionesde
crédito o similares, que a a postre,y debido aexperiencias propias y de otros nversionistas, terminan
siendosocios
del
proyecto.
G E N E R A C I Ó N
\
c
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1.2 FUNDAMENTACION:
Existe aoportunidaddeadquirir un errenoenventaen adirecciónyacitada,elcualdeacuerdo
a estudios preliminares, a mejor opción de ser comercializado es mediante a construcción y venta de
casas-habitacióndenivel esidencialcon ascaracterísticasdescritas en elestudio inanciero.
1.3 TIPOLOGÍA:
Esteproyecto,es del ipoprivadodelmodelode mplantacióndebidoaqueesunproyectonuevo
a desarrollar y se ubica dentro del sector económico ndustrial, más específicamente en la rama de a
construccióndevivienda esidencial.
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II ESTUDIOSPARALAFORMULACIÓN DELPROYECTO
INTRODUCCIÓN
Antes de adentrarse en los distintos estudios que llevamos a cabo para la evaluación del
proyectode nversión,es mportanteseñalarque ustedessepodrán dar cuentaconformevayan eyendo,
queexistenalgunospuntosquenecesariamente se epitenenmásdeunestudio. Estosedebe aqueen
proyectoscomoeste,es mposible avecesdelimitar e lalcance de unestudioy saber cuando empiezael
siguiente. Por oanterior,consideramos mportante redundar a nformación endistintosestudios a inde
evitarquesecreaquenuestro rabajoestá ncompleto.
Es m portante mencionar que a nformaciónqueacontinuaciónseofrece epresentaelesfuerzo
coordinado dediversos especialistas y consultores quecoadyuvaron para aobtención de a misma,por
lo que el costo de dicha información será incluido al final del trabajo, en las llamadas "Cédulas de
Presupuesto", ascuales epresentaneldesglosedelcostodelproyectoquenossirvecomobaseparael
flujodeefectivoy inalmente,para aevaluación inancierade apresentepropuestade nversión.
2.1 ESTUDIOSOCIAL
Para realizar el estudio social, es mportante dentificar los actores principales del mismo. Para
esto, seguiremos ossiguientespasos:
• Conocer como se compone la estructura orgánica de la población, de que forma se
interelacionacon asautoridades
y
cualeselalcanceque iene;
• Identificar y entrevistar a os íderes de os principales grupos uorganizaciones sociales
de a zona, es decir, os Comités Vecinales y las pandillas o grupos de representación
vecinal, a in de conocer susexperienciasy susopiniones respecto a a construcciónde
undesarrollo nmobiliariocomoelquepretendemosconstruiryel mpactoensu colonia;
• Como parte final, procederemos a realizar un análisis de toda la información, y
obtendremosunaconclusión especto a aviabilidadsocialdelproyecto,
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DESARROLLO
De acuerdo a as últimas reformas en el ámbito social, a estructura social de a población se
reguladeacuerdo a aLeyde Participación Ciudadana del Distrito Federal,expedida e l02 dediciembre
de 1998. Deellasedesprendenvariosartículosquenosnormanelorganigramavecinal:
Artículo 4.- Los órganos de representación ciudadana serán os Comités Vecinales
queseelijanencadacolonia,pueblo,barrio,ounidadhabitacional en os érminosde
lodispuestopor el TítuloCuartodeestaLey.
Articulo 80.- Los Comités Vecinales son órganos de representación ciudadana que
tienen como función principal relacionar a os habitantes del entorno en que hayan
sidoelectoscon osórganospolítico administrativosde asdemarcaciones erritoriales
para la supervisión, evaluación y gestión de las demandas ciudadanas en temas
relativos a servicios públicos, modificaciones al uso del suelo . . . . en el ámbito y
competenciade osórganospolíticoadministrativosde asdemarcaciones erritoriales.
Artículo 92.- La integración de los Comités Vecinales se realizará de manera
proporcional bajo el principio de cociente natural resto mayor. Quien encabece la
planillaganadoraseráelCoordinador delComitéVecinal.
De o anterior podemos concluir que el organigrama social se compone de Comités Vecinales,
encabezados por un Coordinador, el cual es el enlace entre los vecinos y las autoridades, quien de
acuerdo a la Ley Orgánica del Distrito Federal, en el caso de la Delegación Alvaro Obregón, es la
Subdelegación de Participación Ciudadana, la cual es la responsable de coordinar con los Comités
Vecinales asaccionesa ealizar en elámbito social.
Investigando, ogramos dentificar al Coordinador del Comité Vecinal de a zona, que es el Sr.
JorgeLuisPazDiaz,delComitéVecinalOlivarde osPadres
10-101-1,
ubicado enCda.de Toluca#36,
Col. Olivarde osPadres,conelcual nosentrevistamos paraconocer supuntodevistacomo ídersocial,
respectoa acreacióndenuevosdesarrollosen a colonia.
Acontinuaciónse ranscribe a entrevista:
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1.- ¿Cuantosaños levaviviendoenestazona?
Bueno, la
verdades
queaquí nacíen
1953
y aquí hecrecido,
conozco
cadaunade as calles
queconformanesta colonia
y
estoymuyorgulloso de
ella.
2- A o argo de este tiempo, ¿cómo ha percibido que se ha do formando y desarrollando la
colonia? ¿ Lehagustado?
Yo
ecuerdo
qu e
hace
38
años
esta
colonia
noeranada,
había algunas casitas regadas
por a
subida,
que ahora
es a Av. Toluca,
que antes era
solo
una
brecha.
Después empezó
a
legargente muy
pobre: amilias
de
drogadictos, alcohólicos, delincuentes,
se
empezaron
a
ormar as bandas
de
chavos.
Posteriormente, hubo determinadas zonasen donde a genteconmás recursos empezó a comprar y
pocoapoco uerondesplazando a as clases pobres, hasta educirlas apequeños ocos que básicamente
se encuentranen el echodebarrancas omuy próximos a
ellas.
Esto ha repercutido en que a colonia ha do creciendo su nivel. Ustedsabe que donde hay más
poblac ión, en particular a de a clasepudiente, se empieza a urbanizar, a poner centros de trabajo,
tiendas,
etc.,
así escomo ambién enemos el Club Casablanca y más recientemente el Centro Libanes y
la
Mega Comercial
Mexicana.
Gracias
a Dios,
esta zona
ha
aumentado suplusvalía
de
unos añospara
acá, y
esperamos
que
así iga.
3- ¿Considera usted que el aumento en la construcción de desarrollos residenciales en esta
zonaesté epercutiendo avorablemente en apercepciónquese ieneacercadeella?
Definitivamentesí. Creo que parte del desarrollo que la zona ha tenido se debe
fundamentalmente
a los
desarrollos habitacionales
que si bien han causadomolestiasa todos os
vecinos,
también han ayudado
a
darle otra isonomía
a
esta
zona. De
unos años
a a echa,
hemos
visto
un augeen a
construcción
de
desarrollos
sobre od o ipode calles, y eso e da
felicidad
a losque
nacimos en estacolonia y quesomos
muchos.
También se han do educiendo as colonias y zonas donde se asientan familias con ntegrantes
quesondelincuentes y quenos causan problemas. Gracias a Dioseseproblemacada vezes menor.
Pero ambién los conjuntos (residenciales) nuevos ha n causado muchos problemas de tráfico,
aglomeraciones, servicios, etc.
14
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4.- ¿Quéclasedemolestiashancausado?¿Molestias emporalesopermanentes?
Desde
uego qu e ahorita son emporales, aunque eso dependa de a duración de os trabajos:
algunos
ha n
durado
2
años
y
otros hasta
5 años. Ycréame, esas
molestias
hansido an
grandes
que
hemos legado ncluso
a
clausurar
a
obra,
aly
como ocurrió
enun
desarrollo
sobre a callede Nabor
Carrillo, donde pretendían construir residencias,
pero eran an
grandes
las
molestias producidas
por
ruidos día ynoche, y a uptura de uberías sobre a calle que dejaban a os vecinos sin agua varios días,
hastaquenuestrasquejas ueronatendidas en a Delegación y vinieron y clausuraron a obra.
La s molestias más comunes hansido os ruidos por a dem olición, sobre odocuando están
pegadosa otras casas, os ruidospor las máquinas que van escarvando , y los de la construcción
misma.También, como ya e
dije,
a uptura de uberías de
agua,
quenosha provocado qu e grandes
zonas se queden sin agua hasta varios días en os casos más extremos, y algo que cada vez es menos,
afortunadamente, es a alade os
arboles.
D esde uegoque hay casos
extremos,
pero regularmente
l legamosa un acuerdo con el constructor y aunquesabemosque la construcción es molesta, a
aguantamos.
5.- ¿Con espectoa asviasdeaccesoyel ransporte,comoha doevolucionando acolonia?
Sueno, como
le
comenté
antes,a esta coloniase
accesaba
por
caminos
de
terracerías
y
brechas, y
con
el
paso
de l
iempo afortunadamente
seha
ncrementado
a
cantidad
y
calidad
de as vías
de comun icación, llegando ncluso a tener la vía del tren que iba a Cuerna vaca. Ahorabien,
afortunadamente
aesta
colonia ahora
se
puede accesar
a
ravés
de
varías
vías:
tenemos
la Av. Toluca
po r
Periférico
oporel
Camino
al
Desierto
(de os
Leones), tenemos
a
Calz.
al
Desierto
(de os
Leones),
podem os hacerlo también por Villa Verdún a través de una calle emp edrada, etc., pero
desafortunadamente, también tenemosproblemas serios po r que esas mismas vías de comunicación ya
están saturadas, es
decir,
desde hace algún tiempo esas mismas vías hansido as únicas y no existen
másposibles víasparaaccesarosalirde a colonia.
6.-¿Respectoaesteproblema,que eshadicho aDelegación?
Nosdijeronque no existen otras soluciones a cortoni a mediano plazopara desahogar Av.
Toluca, Rómulo OTarrill, ni a Calz. al Desierto de os Leones. Ese es un grave problema quese
complica cadadía más, espor esoqueesaes a disyuntiva qu e enemos los colonos entre continuar
poblando a colonia conmás conjuntos habitacionales o quedarnos como estamos, aún conesas casas
con achadas eas o viejasquecontinúan afeando a colonia.
15
-
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7.- Sieneste momento algunaempresa nmobiliaria decidiera construir únconjunto, esidenciar *
enestacoloniaydeustedes
dependiera,
¿qué espuesta edarían?
Bueno, habríaque ver el proyectoquepretendieran ealizar, si es unproyectopequeño (hasta 15
casas odepartamentos), nohabría problemas, peromás grandes nos negaríamos otundamente.
Como le dije, estamos llegando al punto en que enemos quedecidirsi queremos continuar
poblando más a colonia o decidimos quedarnos como estamos. El Comité Vecinal esta de acuerdo en
que aspromotorasdevivienda ienensus días contados en esta
colonia.
Por o pronto,
no
dejaremos
que
construyan conjuntos residenciales
de
más
de
15
viviendas, no
sé ,
a lvez el
próximo
añono
dejaremos
construir, sinosólocasas ndividuales.
Ahorabien, no
olvidemos
que existeel BandoNo. 2, que em itió (Andrés)López Obrador.
Aunque
no
estamos
de
acuerdo con
el,
porque
creo
que
ha y
que revisarcaso
porcaso, de
alguna forma
ha detenido el crecimientode os conjuntos esidencialesen esta
zona,
entremuchas
otras.
8.-¿Losconsultaronaustedesantesde ormulardichobando?
Para
nada.
Yo e puedo decir que no s enteramos por as noticias, de dichobando. Todos los
Comités Vecinales no s habíamos estado reuniendo con as autoridades delegacionales durante elaño
pasadoparadefinirunapolítica al especto que consensara as opiniones de a mayoría de os Comités,
peroa a mera hora, llega López Obrador sinverificar oqu e habíamos platicado anteriormen te, emitió
su
Bando.
En dichasreuniones habíamos legado al acuerdo dequ e efectivamente yanose baa permitir
poblar os errenos qu e existen a as orillas de as barrancas, pero ambién dijimos que baa existir un
comité
vecinal,
como el Zedecque existe en
Coyoacán,
para analizar as
solicitudes
de empresas
inmobiliarias quedesearan levaracaboalgún desarrollo
en aColonia.
Pero como
ecomenté, a a
mera
hora, nada de nada.
9.-¿Quépiensanhaceral especto osvecinos?
Estamosenpláticas con el JefeDelegacionalpara legaraun acuerdo que nos hagapartícipes a
los vecinos de as decisiones que esesentido se omen. Le puedo decirquepensamos queno sepuede
ser an ajante endecir aquí nose construye y háganle como quieran , le epito, cadacaso debe ser
analizado ndividualmente.
16
-
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10,- Sinembargo,eseBandosehizo ambiénporque osserviciosde agua, uz,drenaje,etc.,ya
son nsuficientes para colonias como estay el que más desarrollos habitacionales se establezcan vaa
complicar aún más a
situación.
Eneso estamos deacuerdo, más sin embargoexistensoluciones que nose han querido verpor
alguna de as dospartes o ambas, tales como asplantaspotabilizadoras y ratamiento que si se colocan
internamente
en os
conjuntos habitacionales, reducen
la
necesidad
de l
agua
y de
drenaje
enmásdel
40%.Y
deCompañía
de
Luz, ellos mismos cobran cantidades exorbitantes
po r
colocar ransformadores
nuevosparaunsolo edificio. No e veoproblemapara queasí continúen.
1 1 - En
suma,
¿qué solicitarian ustedes os vecinos a una empresa inmobiliaria que deseara
desarrollaraquíunconjuntohabitacional?
Enprimer
ugar,
quesu proyecto no contraste con a fisonomía de a colonia ni conelnivel
socioeconómico
de amisma. En
segundo ugar,
qu e
contenga como
e
mencioné
antes, un
máximo
de
quince viviendas. En tercer ugar que contemple la construcción de una planta de tratamiento y/o
potabilizadora, para evitarsaturar osservicios de a zona. Yen cuarto ugarquecauseel mínimo de
problemaspara os vecinos.
Como ve , creemosquedenuestrapartenohay nconvenienteparaquedesarrollospequeños
se
establezcan
a
cortoplazoen
acolonia,
siempre
y
cuandocumplan con
o
que es
pedímos.
Como parte del estudio social, es importante identificar a os líderes sociales que impactan
directamente sobre azonadonde se pretende realizar el proyecto de
nversión.
As i
pues,
detectamosa
dos pandillas uveniles que aunque seencuentran a un kilómetro del sitio exacto del proyecto, cuentan
con integrantes los cuales podrían pasar a formar parte de l personal obrero que construya la obra.
Platicamosconsus íderes:JesúsHernándezRamosyEdgar GarcíaRamirez,paraconocer supuntode
vista y sus expectativas al respecto, nformándonos que es bueno para ellos esta clase de conjuntos
habitacionalesporquegeneranempleosporunperíodoconsiderable:
"£s buenoestaclasede casitas por quepor el rumbo enemos un buende
trabajopara odos nosotos: peones, oficiales, carpinteros, tierreros, etc. Y as í podemos
mantener
a
nuestra familia
sin
preocuparnos
de
quedarnos
sin
chamba
o de ener que
salir ejos del umbo. Eso
sí,
depende de nosotros el que progresemos y nos den más
lana (sic).
1
Entrevistaconcedida porJesúsHernándezRamos.
17
-
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...el umboesbonito y cada vez va a estarlo más, total, a nosotros ni nos afecta
mientras nose metan con nosotros. Lo bueno esque estamos alejados de osriquillos y
yo creoquedealguna orma nos espetamos nuestros erritorios y nopasa nada, solo os
vemos cuandopasan consus carros
po r
a avenida
(Toluca).
Además, tenemos chamba en sus casas y eso durade uno a dos años por
conjunto como mínimo,
y
eso
es
buenopara
a
mayoría
de
nosotros que nos dedicamos
a a
construcción
sic)
2
.
1
En trevistaconcedidaporEdgar GarcíaRamírez.
If?
-
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2.2 ESTUDIOSDEMOGRÁFICOS
INTRODUCCIÓN
Antes deverter a siguiente nformación referente a os estudios demográficos, nos dimos a a
tarea de investigar la veracidad y confiabilidad de los mismos. Al respecto, cabe señalar que
entrevistamos alDr.enSociología CarlosWeltiChañes,quien es un econocido nvestigador del nstituto
de nvestigacionesSocialesde aU.N.A. M. quienapreguntaexpresaseñaló;
Tos
datos
de os
censos depoblación
so n
altamente
confiables.
Siempre estamos nvestigando
y profundizando más en sus resultados p ara obtener conclusiones que nos permitan tomar
mejoresdecisionesendistintos
aspectos:demográficos, sociales, económicos,
etc.
Los
resultados
que
presentan
los cen sos vienena menudo ncompletos, pero
estamos
en
contacto
con os
especialistas
de l NEGI, paraqueno s
complementen
con a
nformación
que
solicitamos
DESARROLLO
Tomandoencuentaqueelproyectoestaráposicionadodentrodeláreametropolitana delDistrito
Federal,nuestrosestudiosestarán basadosen a nformaciónestadística más eciente acualnosservirá
como nsumopara ormaruna nterpretacióncongruenteconnuestrosobjetivosyestrategias.
DIVISIÓNPOLÍTICA D EL
DISTRITO FE DE RAL
S y ^
c / e
G
r sa
B S
M M
• E S
• •
H H
era
n a
• •
• •
BBB
• B
c = ¡
C 3
E S O
W S B
i ALVAROOBREGÓN
2 AZCAPOTZALCO
3
BENITOJUÁRE Z
4 CO Y Q ACÁN
5
C U A J I W L P A
fa
CCWLIHTÉMÜC
7 OUSTAVOA. M A D E R O
8
ÍZTKM.CO
9
IZTAPALAPA
10 MAGD ALENA CONTRERA S
1 t M I G U B - H I D A L G O
12 MILPAALTA
13 T l ^ H U A C
14
T L A U W I
16
V E NL I S T W I O CARRANZ A
16 X O C H I M L C O
19
-
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25
20
15
10
• --
J?
o
s
a
Distr ibución
s *
c
(6
I
a
i
«
a
A
i
-
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Den sidad P oblación por Delegaciones en el D istrito
Federal
u.
•a
b
ñ
5
8
1
re
-
O
o
1
<
O
o
1
(0
1
05
—í
í
S í
o
O
o
0 1 9 9 5
• 1990
G upos de Edad
De acuerdo con la densidad de población y como lo muestran las gráficas anteriores
4
, la
delegación Alvaro Obregón cuenta con una tendencia de crecimiento poblacional y un porcentaje
favorableen aposiblesaturacióndevivienda.
4
dem estay odas as siguientes)
21
-
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Distr ibución deVariables Demográficas enel Distrito Fede ral 1995
O
1
c
o
o
-
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DENSIDAD Y TENENCIA
DE VIVIEND A E N EL D.F .
P O R DE LEGACIÓN 1990
\ C I E O
bKt UM'w o *
bJ , .» . i .
¿ v * . * *
VIVIENDAS PARTICULARES
SEGÚNTENENCIA
SMBOLOGH
• 0- 10 VtviHa
•
11
-20
O 21-30
• 31-40
• n 41 Y M f e
B P r o p í »
• Rentadas
D OHO
FUENTE- NE fttXI CENSO^ENBiALDE POa -ACIÓN YVIVtENDA1980
De acuerdo a a gráfica anterior, la delegación Alvaro Obregón (en amarillo), es de as que aún
cuenta con una densidad de población menor a la media del D. F., por io que continúa siendo una
excelente opción para construir vivienda, ya que cuenta con áreas en donde se cumple con un nivel
socioeconómico considerable comoendonde se pretende desarrollar este proyecto (p.ej.colonia Olivar
de osPadres),por o anto,nuestrodesarrollodesdeestepuntodevistacontinúasiendo actible.
23
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Tabla
2. -
Promedio de ocupantes xviviendaporDelegación
3
Delegación
Habitantes xViv.
%lncremento
respecto
a
1980
Ocupantes promedio
Azcapo/za/co
Coyoacán
Cuajímalpa
A. Madero
Iztacalco
Iztapalapa
M.
Contreras
MilpaAlta
Tláhuac
Tlalpan
Xochimilco
BenitoJuárez
Cuauhtemoc
Miguel Hidalgo
Carranza
1980
542,881
538,895
82,110
1,366,369
514,979
1,139,172
156,248
48,628
b//,159
132,332
333,221
196,107
491,861
735,798
490,267
625,787
1990
s
'
472,412
634,447
119,577
1,260,343
447,951
1,480,171
194,167
63,370
639,071
205,875
475,141
268,136
401,350
584,300
400,104
517,546
19¿5
454,369
651.445
136,799
1,251,514
418,697
1,690,877
211,526
81,102
675,670
255.569
547,910
330,535
368,183
537,966
361,464
485,459
1990
-13
18
37
-8
-13
30
24
30
11
56
43
37
-18
-21
-18
-17
19X
-16
21
67
-8
-19
48
35
67
17
93
65
69
-25
-27
-26
-22
19SC
5
5
5
5
5
5
5
5
5
6
5
5
4
4
4
4
1 íí
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
4
4
4
4
l'jjb
4
4
5
4
4
5
4
5
4
5
4
5
3
4
4
4
Distrito ederai
7
911814 S163
96 1
8
459 085
24 f.1
Del anterior cuadro, desprendemos que en la Delegación Alvaro Obregón al igual que en el
promediodelDistrito Federal,se ha do educiendo el amañode as amilias, pasandode5 miembrosen
1980,
a 4 en 1995, lo cual encuadra dentro del perfil del cliente que en este proyecto se pretende
desarrollar.
5
Datos Obtenidos
de os
Censos
de
Población
y
Vivienda
1980, 1990
y
2000,
del
NEG
24
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MOVIMIENTO DELA POBLACIÓN
POBLACIÓN TOTAL
1950-20006
Año
1950
1960
1970
1980
1990
1995
2000
D F
3,050,442
4,870,876
6 ,874,165
8,831,079
8,235,744
8,489,007
8,591,309
% Incr
-
60%
4 1 %
28%
-7%
3 %
1 %
A Obregón
93,176
220,011
456,709
639 ,213
642,753
676 ,930
685 ,327
% Incr
-
136%
108%
40%
1 %
5 %
1 %
150%
I 100%
ai
ff 50%
o
c
,
-
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-
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Enelponiente,existenotrasvíasdeacceso
Por calz Desierto de os Leones, en cualquiera de sus extremos, Periférico Sur o a Autopista
Toluca-Mexico,osusentronques ntermedios VillaVerdunoSantaRosa
De cualquier forma, se ha observado que las vías de comunicación disponibles presentan
actualmente buena circulación, pero podrían presentar problemas de trafico en el largo plazo de no
modificarse ageometríade asavenidas,debidoal ncrementogradualen a población lotantey ijade a
zona
• Parques y ardines
A 100m delconjunto seubicaunpequeñoparquealorientesobre aAv Toluca, elcualcuenta
con areas de uegos Adicionalmente se iene a 25 kilómetros el Desierto de os Leones, el cual puede
satisfacer asnecesidadesde ecreaciónenestesentido
• ClubesDeportivos
A200 m delconjunto, sobre aAv Torresde xtapantongo se encuentran ubicados os Clubes
Casablanca y Libanes, oscuales cuentan con odos osservicios que requieren asclases media y alta
de a
ciudad,
alescomo osqueseguramente adquirirían asviviendas
• Tiendasdeautoservicio
A 200 m del conjunto, sobre a Av Torres de Ixtapantongo, se encuentra la Mega Comercial
Mexicanaya800
m
sobre aAv Toluca,seubicaSuperama
Cabe mencionar también, que muy cerca del conjunto, a 15 minutos, sobre Av Revolución y
Periférico Sur, se encuentran vanas plazas comerciales, entre ellas Pabellón AltaVista, Plaza Loreto y
Plaza San Jerónimo, en las cuales se ubican tiendas como Sanborn's, Julio, Comercial Mexicana,
Aurrera,Sam'sClub,Pnce,etc
• CinesyTeatros
EnelPabellónAltavistaseencuentran6salasdecinedeprimernivel
En a Unidad Independencia, se ubica el Teatro San Jerónimo, donde se presentan obras de
primeracalidad
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Los demás bancos no mencionados, se pueden encontrar en as diversas plazas comerciales
mencionadasconanterioridad
• Escuelas
En la zona encontramos diversas escuelas e institutos de todos los niveles educativos que
permiten garantizar queeneste sentido, a ubicación del proyecto de nversion es nmejorable Veamos
porque
Educación Preescolar Sobre aAv Toluca seencuentran diversas escuelas de gran prestigioy
reconocimiento, tales como el Colegio Oxford, Jardín de N iños Los Buhitos, y el Instituto
Birmmham, os cuales, ademas de contar con capacidad de cupo, son reconocidos en a zona
porsubuenacalidaddeenseñanza
EducaciónPrimaria ElmismoColegioOxfordcuentaconunagrancantidaddealumnoseneste
nivel, los cuales obtienen un alto nivel de enseñanza producto de los años de trabajo de la
institución
Educación Secundaria La zona cuenta con 3 escuelas secundarias que satisfacen las
necesidadesdeenseñanza aeste nivel a os óvenes de a zona Dichas escuelas son Colegio
Oxford,
Colegio Martmak,yColegioRenacimiento
EducaciónSuperior Adoskilómetrosdeldesarrollo,secuentacon unade as nstitucionesmas
reconocidasdeenseñanza anivelsuperior la UniversidadAnahuac Adicionalmente, existe el
InstitutoTecnológicode aConstrucción,elcualofrecevanascarreras,principalmente enelarea
de aconstrucción
Educación Especial La zona cuenta también con una escuela reconocida en el ámbito de a
educación especial, nos referimos al Instituto Mimosa, el cual estimula a niños y óvenes con
problemasauditivos
Asimismo, secuenta con2escuelas deestimulación emprana yguardería,de as cuales nose
pudieronobtener referencias espectoa acalidaddesuenseñanza
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2.4 ESTUDIOS DEMERCADO
2.4.1 ESTUDIO DEMERCADO PARALASELECCIÓNDE LAEMPRESA DEBIENESRAICES.
Respecto a a investigación de mercado para la selección y contratación de la empresa de
Bienes Raices encargada de a promoción y comercialización del conjunto habitacional, a continuación
semencionan osdiferentes iposdeempresasque
existen,
segúnsu unción
y Comercializadorasdecorretaje
Seespecializaen omar acomisiónyconsignación aventa decualquier ipodebien nmueble usado
principalmente nmuebles ndividuales
> Comercializadoradepropiedadescomerciales
Este ipo de empresa se especializa en omar a comisión la venta de edificios de oficinas, centros
corporativos, centros corporativos mixtos (oficinas comerciales), parques industriales asi como
propiedades ndividualesde ipocomercial
^ Comercializadora de raccionamientos, antohabitacionalescomo ndustriales
Generalmente este tipo de empresa es de una gran magnitud y destina toda su fuerza a la
construcciónyventayaseade otesy/o otesedificados,queenconjunto orman un raccionamiento,
el cual puede estar integrado por zonas habitacionales, comerciales, ya sea en conjunto o por
separado
* Comercializadora dedesarrolloshabitacionales nuevosy/ocorretajes
Suespecializacion es a compraventa de desarrollos habitacionales nuevos, sin mportar el ipo de
vivienda (ínteres
social,
ipomedio o esidencial), asi como acomercialización de nmueblesusados
departicular aparticular (corretaje)
Debido aqueeste ipodeempresa eselquenosconviene porsuscaracterísticas, acontinuaciónse
mencionan osdiferentesserviciosqueofrecen
a) Enajenacióndedesarrolloshabitacionalesde odo ipodeviviendade nteres social, vivienda mediay
residencial
30
-
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b) Corretajedepropiedades:
^ Casas-habitaciónunifamiliares.
^ Casas-habitaciónplurifamiliaresyaseaencondominioshorizontaleso verticales.
s
Departamentos.
s
Oficinas.
^ Terrenos.
^ Locales.
^ Bodegas.
^ Naves ndustriales,
c) Informaciónyasesoría en:
^ Adquisiciónde errenosparadesarrollar.
^ Mercado nmobiliarioen general.
^ Ámbitos egaly iscal.
s
Estudioseconómicosde actibilidad.
^ Comercializaciónen general.
^ Financíamientos.
s
Realizacióndeavalúoscomerciales.
^ Cobranza otaldelmontode os nmueblesvendidos.
v Concretización de operación de compraventa, desde la firma de un contrato privado de
compraventahasta a escrituración.
^ Contratacióndemediospublicitarios.
^ Elaboración de campañas de promoción publicitaria especializada, incluyendo medios
publicitarios mpresosyno mpresos.
^ Tramitaciónde inanciamientosvariospara aadquisicióndebienes nmuebles.
s
Controly recepciónde osviciosocultos relacionados con aconstrucción, por el iempo quese
determine.
^ Asesoría en las garantías necesarias para el cumplimiento de las obligaciones de los
adquirientes.
s
Entrega ísicadecadaunade asunidadesvendidasa osadquirientes.
En base a o anterior y a nuestros requerimientos propios del proyecto, se realizó un estudio
privado para conocer cual es a empresa que ofrece as mejores condiciones y, de dicho concurso, se
determinó que BAITA es a mejor empresaque representa nuestros ntereses al mejor precio, por oque
sedecidequeestaes aempresaqueseencargaráde ealizar asactividadesanteriormentedescritas.
31
-
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2.4.2 ESTUDIO
DE
MERCADO RESPECTOALMERCADOMETA
Y
LAESTRATEGIA
DE
VENTAS
De acuerdo a as características propias del proyecto, nuestro mercado meta en este proyecto
son osclientes potenciales que engan un ngreso amiliar superior a$70,000
00,
debido aque encaso
de un crédito hipotecario, es la cantidad minima que los bancos solicitan como ingreso para la
autorización del mismo Debemos mencionar que en general, en la zona existen una cantidad
considerable de desarrollos habitacionales de este tipo con periodos de ejecución y venta de 18 a24
meses con promociones de prevenía, lo que, aprovechando la experiencia generada por proyectos
similares anteriores, tenemos grandes expectativas de éxito, independientemente de lo anterior se
considera necesario desarrollar los estudios necesarios para comprobar nuestros conocimientos,
mediante aexperienciae nformaciónqueunaempresaespecializadaenel emaposea
La venta de as unidades del desarrollo habitacional se llevara a cabo por cualquiera de as
siguientes ormas
• Preferencialmente, mediante el concepto de prevenía, por conducto de una empresa
inmobiliariacontratada para apublicidadyventadeestedesarrolloyque precisamente,se
especialice en conjuntos habitacionales de este tipo y con experiencia y resultados
comprobados en la zona, utilizando como apoyo medios impresos considerados de alto
nivel como publicaciones sabatinas y dominicales, y medios publicitarios ad icionalescomo
volanteo, banners, banderolas, etc los que serán sufragados por el desarrollador y
manejadosporcuentaelcorredor debienes aices
• Losclientes queprefieran adquirir uncrédito hipotecario, o harán mediante a ntervención
de a empresa de promoción yventa, quien se encargaría de realizar el ramite del crédito
ante las instituciones con las que tenga convenio de colaboración, salvo que el cliente
cuenteconsuspropiosmecanismosparaelotorgamiento delcrédito
• También sepodran aceptar propuestasdecompra que manifiesten su ntención de iquidar
alcontado aoperacióndecompra-venta,para ocualseespecificaran ascondicionesde a
operación, siempre ycuando se acepte por parte delcomprador unenganche no menor al
20
%
delvalorde avivienda
• Existe unacuarta opción,que es adel rato directo del cliente con aconstructora Enesta
opción,
existe aposibilidaddeundescuentoenelpreciodeventa de acasa,asi comouna
gratificaciónpara apersonaoempleado que avenda, sinqueesto afecte el montomínimo
aceptableporpartede ossociospor aventadeunacasa
32
-
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Del presente estudio se desprenden además, condiciones del mercado, formas de pago,
necesidades del mercado meta, ipo de vivienda que se oferta en a zona, precio x m
2
de construcción,
tipodepublicidadutilizada,etc.quenosayudaráaofrecer elmejorproyecto.
Acontinuaciónsepresentaelestudiodemercado ealizadoy os esultadosobtenidos,apartir
de oscuales,seactuaráenconsecuencia.
33
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ESTUDIO DE ME RCADO D E DE SARROLLOS SIMILARES POR LA ZONA
NO&teíKfc
HACIENDAS SAN
ÁNGEL
(LA CIMA)
HACIENDAS SAN
MIGUEL
(EL REFUGIO)
HACIENDAS SAN
MIGUEL EL
CAMPANARIO)
LOS SECRETOS
VILLA VERED A
(TIPO1)
VILLA VERED A
(TIPO2)
VILLA VEREDA
(TIPO3)
VILLA VEREDA
(TIPO4)
RESIDENCIAL
ENCINO GRANDE
UBICACIÓN
AV DESIERTO
No 5372
AV DESIERTO
No 5372
AV DESIERTO
5372
AV TOLUCA
No 1543
AV DESIERTO
No 5516
AV DESIERTO
No 5516
AV DESIERTO
No 5516
AV DESIERTO
No 5516
AV TOLUCA
No 952
UNID
6
16
5
13
11
15
8
15
15
$
2 840
000
3 150,000
2 995,000
2 347,000
2
730
000
2 940
000
3
050
000
3
360
000
2 900 000
l,i '
CONS
291
272
297
195
309
309
309
320
245
VALOR
9 760
11,580
10,084
12,035
8
834
9
514
9
870
10 500
11,836
W
lERRtNO
200
290
240
130
109
124
134
138
102
tsr
3
3
3
2
2
2
2
3
3
NiV
3
3
2
2
2
2
2
3
2
PERflLOEL
C U t N l t
30 45 AÑOS
4
MIEMBROS
3 5 - 4 5 A Ñ OS
5
MIEMBROS
30 45AÑOS
5
MIEMBROS
3 0 - 5 5 A Ñ O S
4
MIEMBROS
3 5 - 4 5 A Ñ OS
5
IMEMBROS
3 5 - 4 5 A Ñ OS
6
MIEMBROS
3 5 - 4 5 A Ñ OS
5
MIEMBROS
35 -45 AÑOS
6
MIEMBROS
35 45 AOS
4
MIEMBROS
PROMOTORA
BAITA
AUTOFIN
SARE
AUTOFIN
SARE
AUTOFIN
SARE
BAITA
BAITA
BAITA
BAITA
ELLOS
MISMOS
FORMASDE
PAGO
PLAN 90DÍAS
BANCO
CONTADO
FINANC
CONTADO
FINANC
CONTADO
FINANC
CONTADO
PLAN 90DÍAS
CONTADO
BANCO
PLAN 90DÍAS
CONTADO
BANCO
PLAN90DÍAS
CONTADO
BANCO
PLAN 90DÍAS
CONTADO
BANCO
PLAN90DÍAS
CONTADO
BANCO
DESCUENTOS
EN PAGOS
3%
0%
5%
TASA FIJA
5%
TASA FIJA
5%
TASA FIJA
5%
3%
5%
0%
3%
5%
0%
3%
5%
0%
3%
5%
0%
3%
8%
0%
COMISIÓN <
VEN TA
5 75
5 75
5 75
0
00
3 00
0 00
3 00
0 00
3 00
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5 75
5
75
3 00
3 00
3 00
TIPO
UE
PUPLICI&An
INTERNET
PERIÓDICOS
VOLANTEO
INTERNET
PERIÓDICOS
VOLANTEO
INTERNET
PERIÓDICOS
VOLANTEO
SOMBRILLAS
INTERNET
PERIÓDICOS
BANNERS
INTERNET
PERIÓDICOS
VOLANTEO
SOMBRILLAS
INTERNET
PERIÓDICOS
SOMBRILLAS
INTERNET
PERIÓDICOS
VOLANTEO
INTERNET
PERIÓDICOS
VOLANTEO
PERIÓDICOS
TRÍPTICOS
VOLANTEO
OPINION DEL
CLI t N l f c
EXCELENTE
MUY CARO
CARO, MAL
PROYECTO
MUY CARO
BUEN
PROYECTO
BUEN
PROYECTO
BUEN
PROYECTO
CARO
MUY CARO
MAL
PROYECTO
VENTAS
POK MES
2
2
1
1
1er mes
de venta
1
1
1
2
-
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2.5 ESTUDIOPOLITICO
Los cambios políticos que afectan al país, tales como puestos de elección popular -diputados,
senadores, asambleístas, asi como de Presidente de la Nación-, entre otros, no afectan en este
momento, aevaluación políticade osproyectosde nversion quecomoelquesepretende levar a cabo,
ya que estos no se rigen por personalidades sino por nstituciones Esdecir, el que tal o cual persona
quede como diputado o senador, nova acambiar as eyes, reglamentos o normas que rigen a odaun
areadelegacionalomunicipal,por oquenoseconsideraunaamenaza
Por otro lado, los puestos de elección popular realmente importantes para este tipo de
inversiones, como el de Presidente de la N ación y Jefe de Gobierno, se renuevan cada 6 años, y
considerando queesteproyecto nodurara masde2años,enel2004 nohabría ninguna elección ni ocal
ni ederalqueafecten ascondicionessocioeconómicas nipolíticas de aciudadde Mexico odel país,de
tal ormaquenopodemosconsiderarestacircunstanciacomounnesgopara a actibilidaddelproyecto
Sinembargo,elpasado7dediciembredel 2000, elJefedeGobiernodelDistrito Federal,Andres
Manuel Lopez Obrador, emitió el Bando Informativo No 2, referente al "Impulso del Crecimiento
Habitacional del Centro de aCiudad de Mexico" Enel,el Jefe de Gobierno restringe a construcción de
desarrollosurbanos en determinadaszonasde acapitaldelpaís, alycomosemencionaacontinuación
"EnmicarácterdeJefedeGobiernodelDistrito Federal hagosaber
Quedebe evertirseelcrecimiento desordenadode aCiudad deMexico)
Que es vital preservar el suelo de conservación del D istrito Federal mpidiendo que la mancha
urbana siga creciendo hacia as zonas de recarga de mantos acuiferos y donde se produce a mayor
partedeloxigenopara aciudad
Queen osúltimos reinta años, ascuatro Delegacionesdelcentro,Cuauhtemoc, BenitoJuarez,
Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, han disminuido su población en un millón doscientos mil
habitantes, en tanto que en as Delegaciones del sur y del Oriente la población ha crecido en orma
desproporcionada
Que en aciudad de Mexico, existe escasa disponibilidad de aguay de redes de uberías para
satisfacer asdemandasdeldesarrollo nmobiliario
35
-
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Por ales motivos, he decidido a aplicación de as siguientes políticas y ineamientos:
I.- Con fundamento en las Leyes, se restringirá el crecimiento de la mancha urbana hacia las
Delegaciones Alvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, Magdalena Coñtreras,
MilpaAlta, Tlahuac, Tlalpan y Xochimilco.
I I . -
En estas Delegaciones se restringirá a construcción de unidades habitacionales y desarrollos
comerciales que dema nden un gran consum o de agua e infraestructura urbana en perjuicio de los
habitantes de a zona y de os ntereses generales de aciudad.
III.-
Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Cuauhtemoc, Benito
Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para aprovechar la infraestructura y servicios que
actualmente se encuentran sub-utilizados.
. . . V.- A partir del próximo 2 de enero, empezará a uncionar la Ventanilla Única para el ngreso
de solicitudes de uso del suelo específico y de factibilidad de servicios, en obras de impacto urbano y
ambiental, en el marco de las atribuciones que por ley le competen a cada una de las Se cretarías del
Gobierno Central.
. . . Vi l.- Esta Ventanilla expedirá, sin tanto trámite y en un érmino no mayor de 30 días hábiles,
un Certificado único que definirá, para conjuntos habitacionales men ores de 200 viviendas, la factibilidad
de dotación de agua, servicios de drenaje y de desagüe pluvial, de vialidad, de impacto urbano, de
impacto ambiental y de uso del suelo."
8
Así pues, de acuerdo a este Bando, se prohibe la construcción de desarrollos inmobiliarios en a
Delegación Alvaro Obregón,entre otras. Sin embargo, hem os consultado con el Arq . José Antonio Sadek
Kuri, consultor reconocido en el diseño, planeacíón y puesta en marcha de proyectos de inversión
inmobiliarios en a ciudad de México. ElArq. Kuri nos señala:
8
Obtenido de adirecció electr ósica http./Avwwdf qob.mx/;ef3rira/bandos/bandoQ2.htP~ii, correspondienteal
Gobiernodel DistritoFederal.
36
http://http./Avwwdfhttp://http./Avwwdf
-
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En eoría, es
mposible
queel
gobierno
te
prohiba construir enzonas donde
de
acuerdo
a os
planes y programas de usos del suelo, tu cumples con os equisitos. No existiría fundamento egal para
ello, ya quesi tu
cumples además
con as
condiciones'que
la Leyde
Desarrollo Urbano
teseñala, no
habría mpedimento alguno.
Ahora
bien,
en a práctica, lo que hacen esque simplemente te dicen queno existen servicios
suficientes (agua, drenaje, luz,
etc.),
para mantener u desarrollo nmobiliario, ypor o anto, no e pueden
dar a actíbilidaddeservicios
y
con ello
a
icencia
de
construcción. Además
de esto,
como bien
o
dice
el
bandoensu artículo Vil,se ratade estringir ante odo, a construcción de desarrollos habitacionales
mayores de200
viviendas,
pero
si
udemostraras que u conjunto residencialesautosuficiente especto
a
agua y drenaje, o quepor o menos, vasa requerir unamínima partede os servicios municipales, no
tendrían po r que negarte a Ucencia.
Elproblema
es
que este rámite tarda
de 1a2 meses, y
habría
quedar
algunas gratificaciones
para quesenos otorgara, aunque inalmente es seguro que e den a icencia.
Así
pues,
con oanteriorse endríandoscaminos:
1. Promover el trámite para la obtención de la licencia, el cual por los cauces legales
correctos, nossaldría avorable. Esto mplicaría quese uviera que considerar enel proyectode
construcción (estudio écnico),elestablecimientodeplantaspotabilizadorasy/ode ratamiento,a
finde acilitar a actibilidadde osserviciosyconello a icencia.
Esto ambiénseríaunvaloragregadoparaelprocesodemercadotecnia.
2. Abandonar la idea de realizar cualquier desarrollo inmobiliario en las delegaciones con
crecimiento poblacional estringido segúnel Bando No.2,como aquenosocupaenelpresente
ejemplo.
37
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2.6 ESTUDIOCULTURAL
En cualquier estudio cultural que se desee realizar, para la evaluación de un proyecto de
inversión,
sedeben omarencuentadiversos actores, alescomo:
• Tradicionesocreenciasculturales arraigadas de acomunidad en a que se pretende desarrollar el
proyecto,yquepudieranverseafectadasporsupuestaenmarcha.
• Gruposétnicos que se encuentran establecidos en a zona, ales como pueblos ndios plenamente
identificados.
En nuestro caso, por tratarse de una zona urbana, totalmente cosmopolita, no encontramos
ningún mpedimentoculturalqueposibilite algún echazo alproyectoquepretendemos ealizar.
38
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2.7 ESTUDIOTÉCNICO:
Enun erreno con unasuperficie de2,477.00 m
2
,y de acuerdo a os imitantes y beneficios que
nosofreceelProgramadeDesarrollo Urbanode a DelegaciónAlvaro Obregón,endonde nosespecifica
quesedebe cumplir con el requisito H/3/40, (uso del suelo es habitacional, se pueden construir hasta3
niveles por vivienda y sedebe dejar ibre de construcción, el 40%de a superficie del terreno), a mejor
opción -de acuerdo a nuestros estudios de mercado y inanciero- s construir 12 casas de 249 m2.en
tresnivelessobreun erreno privativode 115n f cadauna,elcualconsideramos quepermite amplituden
losespaciosyconfortdeacuerdo a asexpectativasdelcliente,conbaseen as imitantesdel erreno.
Con undamentoen aopinión dediversosconstructores,peroespecialmente en osestudiosde
mercado y demográficos realizados y as características de os conjuntos habitacionales de la zona,se
llegaa aconclusióndeque ascasasqueseproyectendesarrollar debenconsiderarse para amiliasde4
o5 ntegrantes, esdecir, con as siguientes áreasenespacio suficiente, máxima calidady acorde conel
costox
m
2
deconstrucciónyprecioporpagar:
• sala-comedor,
• cocina ntegralequipada,
• desayunadoryalacena,
• bañodevisitas,
• tres ecámarasconbañocada una, a ecámaraprincipalconvestidor,
• cuartodeservicioconbaño,
• áreade avado,
• doscajonesdeestacionamiento,
• unabodegay,
• áreajardinada.
Además, como valor agregado, se construirá un estacionamiento para visitas, una caseta de
vigilancia delconjunto, así como un área ardinada común para iestasy reuniones, que ncluya bañosy
cocineta (esto está demostrado ser un poderoso gancho para la venta de las casas), y la planta de
tratamientoyacomentadaanteriormente.
Para clarificar lo anterior, al final de este estudio se anexa la propuesta del sembrado de a
construcción de ascasasenel erreno yacomentado, así como unanteproyecto de sudiseño. Por otro
lado,se anexa ambiéncomo parte de os apéndices del rabajo, aTabla de Superficies e ndivisosque
nosvalidaráel % deáreascomunesaplicadaacadaviviendayqueseempleaenel lujodeefectivo.
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-
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En esumen,elconcepto aemplear seráeldecondominio horizontal conáreasverdes,ycaseta
de acceso, cuyo costo otaJserá absorbido en parte mediante una aportación de os nversionistas y el
restomediante apreveníade asviviendas (verestudio inanciero).
Respecto a aconstrucción de a obra,es ecomendable que seemplee elsistema constructivo
tradicional con cimentación y estructura de concreto y muros de tabique, debido a que da mayor
seguridadyconfianza a osposibles clientes, aunque si seconsigue realizar con algún otro sistemaque
reduzca los costos sin que se pueda percibir un rechazo por parte de los posibles compradores se
analizará para su empleo; además, se da por un hecho que os acabados serán deprimera calidad, os
cuales los deberán escoger los socios para la casa muestra, de acuerdo al costo máximo x n f de
construcción cotizado para este proyecto, el cual es de $3,500.00. Cada cliente tendría la libertad de
escoger sus propios acabados interiores, con la salvedad de que cualquier ampliación al costo
programado,seráasu cargo.
Paraestedesarrollo se ealizará enuna primeraetapa,el proyectoejecutivo, para a ealización
de rámitesy aobtención de as icencias correspondientes y a ngeniería de detalle,consistente en os
programasdeobrayestudiosde iemposymovimientos,yen unasegunda etapa, aconstrucción ormal
delproyecto, niciandoestecon aconstruccióncompleta deunacasa muestray ascimentaciones de as
demáscasas.Posteriormente secontinuarácon aobranegradelconjuntoy a achadadelmismo.
Cabe mencionar que a partir del estudio de mercado y las experiencias de distintos
desarrolladores, se tiene comprobado que el éxito en a estrategia de ventas, está supeditada avarios
factores:
1. Unavancenomenordel 60% de aobraen general.
2. La erminación otalde a achadadelconjunto.
3. Las casas deben estar debidamente terminadas exteríormente, es decir, con ventanería,
puertasdeacceso,pinturaen achadas,etc.
4. Lavialidaddelconjuntodebeestar erminadaenun 70%.
Por otro lado, y también con base en los estudios de mercado, se ha determinado que el
mercado-meta alquepreferentemente debe r dirigido esteproducto son as amilias óvenes (de30a45
años).
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Veamos as azonesquesustentanestadecisión:
• Dichas amilias poseen un departamento o casa que ya no satisface sus necesidades de
espacio.
• Están en proceso de formar una familia, por lo que necesitan un espacio individual e
independienteparacadamiembrode a amilia.
• Cuentan ya, con a suficiente solvencia económica para cambiar de hogar sin arriesgar su
patrimonio familiar, lo que no sucede con familias ya establecidas o con personas de a
tercera edad.
Seanexancédulasde ocalización, amaño, ngeniería básica,dedetalley ecnológica.
41
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Respecto al personal obrero, se realizarán subcon tratos coñTlos^masstos ge oljra, yi qlje cqn
base a os estudios y a experiencia propia, se concluye que esta es a mejor manera de evitar con flictos
con las autoridades y también se evita la contratación innecesaria de personal administrativo que se
encargue de a ramltología ante as distintas dependencias.
Respecto
a os
proveedores,
se
considera
a
ormulación
de
contratos privados
con
aquéllos
de
los quenose enga ninguna referencia certera, massin embargo, con aquéllos quese pueda demostrar
tener probada honradez, no será necesario. Tampoco se ha visualizado a necesidad de solicitar fianzas
por buenacalidad
de os
nsumos suministrados, salvo
en os
casos
quese
consideren pertinentes.
En
o quese
refiere
a os
compradores
de as
residencias,
con
ellos
se
emitirá
un
"Contrato
de
compraventa", enel que estipularán as condiciones de a ransacción realizada as i como os derechos y
obligaciones de ambas partes. Dicho contrato servirá de base para a ormalización urídica y notarial que
se sustenta en a escrituración de as casas.
En
o
concerniente
a a
parte iscal,
se
buscará
a
mejor forma para cumplir
con os
equisitos
de
ley, perosiempre buscando reducir a carga iscal. Para ello, se ealizará conforme a a corrida financiera
un estado de resultados proforma para determinar el pago de impuestos resultante y en base a esto
establecer a utilidad neta del proyecto (ver apéndice del rabajo).
Por otro ado,
y
debido
aqueel
costo del Impuesto
al
Valor Agregado
esun
costo para
as
casas
(no se agrega el I.V.A. al precio de venta, pero sí se paga en todo trabajo o suministro realizado), se
subcontratará toda la obra, por lo que todos los contratistas suministrarán e instalarán sus propios
materiales para eludir el pago del I.V.A. de acuerdo al artículo 21 del Reglamento del Impuesto al Valor
Agregado.
Respecto a a normatividadecológica, desde a Licencia de Construcción se buscará cumplir con
este requisito de ey,ya que se descargarán las aguas negras asu desecho final p revio tratamiento por
unaplantaecológica, como yase comentó previamente.
Finalmente, se contratará un despacho especializado y reconocido en el trámite de icencias y
uso del suelo, debido a que es sabido que se pueden presentar varias dificultades para el ciudadano
común que acude a ealizar estos rámites ante as autoridades correspondientes, por oqueal contratar
a unaempresa,
se
garantiza
el
éxito
del
rámite
así
como
a
educción
de
costos
y
iempos.
48
-
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2.9 ESTUD IO AD MINISTRATIVO-
Misión
Desarrollar un esquema de inversion, diseño,
_
edificación y comercialización de vivienda que
ofreciendo a apoblación de nivel medio alto a posibilidad de elevar su calidad de vida, genere utilidades
superiores a la tasa líder del mercado motivando a los socios a la creación y desarrollo de nuevos
proyectos de nversion
Vision
Estar posicionados a mediano plazo como una de las empresas líderes en la construcción de
vivienda de nivel medio altoenel Distrito Federal
Políticas
Entre las principales políticas de la empresa enfocadas al presente proyecto, mencionamos las
siguientes
S Durante eldesarrollo del proyecto ejecutivo, se generara al mismo tiempo la cuantificacion de a obra
aefectosde poder presupuestarla o antes posible
S Lacontratación de proveedores y subcontratistas se regira de acuerdo a a calidad, costo y tiempo de
entrega de los productos asi como de la forma y facilidades de pago, teniendo preferencia los
proveedores de oscuales se engan antecedentes satisfactorios previos
S El pago a provedores y subcontratistas, se realizara preferentemente osviernes de cada semana en
las oficinas centrales contra la presentación de actura que ampara el pago, salvo excepciones que
asi lo ameriten previamente autorizadas por el Director del Proyecto, preferentemente mediante
traspaso electrónico, siendo la segunda opción el cheque cruzado o nom inal, optándose por no
realizar pagos mediante efectivo, a efecto de evitar en la medida de lo posible la acción de la
delincuencia
S Elcobro por aventa de as casas vendidas, se realizara mediante laexpedición, por parte del cliente
potencial, de cheques cruzados ode caja a in de asegurar su deposito a a cuenta, acambio de ello,
la empresa constructora o torgara los recibos de pago fiscalmente aceptables En el caso de las
compraventas que se realicen mediante la empresa promotora de B ienes Raices, esta otorgara el
recibo alcliente,y a promotora depositara el cheque a acuenta de aempresa constructora
S Los superintendentes deobra contaran a ravés del administrador de a misma, con una caja chica de
$ 1 0,000 00 para la compra de materiales y demás necesidades que se presenten durante el
desarrollo de os trabajos Dicho monto podra variar en proporción con los gastos y a frecuencia de
los reembolsos
49
-
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S
Lascompensacionesypremiosalpersonal écnico-administrativo se ealizarán anualmente mediante
evaluaciones,segúnseseñalaen osprocedimientosde a empresa.
s
No existirá oficina central, sino únicamente la oficina de campo. Lo anterior para ahorrar costos
innecesarios, tales como pago de renta, personal adm inistrativo, luz, teléfono, etc. En caso de
reunionesdelconsejodirectivo,sepodráemplear oadaptar unaoficinaalternao as nstalacionesde
obraodealgunode ossocios
del
proyecto.
Normas
Lasprincipalesnormasqueestaempresa mplementaráson assiguientes:
s
Aefectosde educir acarga iscal y aboral a a empresa,sesubcontratará a obra a in deque as
obligaciones obrero-patronales recaigan sobre os subcontratistas, debiendo vigilar únicamente que
estos cumplan con as mismas, para este in se es realizarán subcontratos de obra a efectos de
plasmar odos asobligacionesyaspectos écnicos, urídicosy aboralesa asquesesometenambas
partes,entre asquepodemosmencionar: '
• Laaceptación porpartede ossubcontratistas quesuministren nsumosy ocoloquenellos
mismos, es decir que proporcionen material y mano de obra (plomeros, electricistas, etc),
que se es pague un
I.V.A.
de 0% de acuerdo al Art. 28 del Reglamento del Impuesto al
ValorAgregado.
Q
Todos ossubcontratistasserán os esponsables ante asdistintasautoridades,del pagodel
Seguro Social,y demás preceptos legales y fiscales que se deriven de los subcontratos
signados.Paraverificar dichocumplimiento, sepresentarán oscomprobantesdepagopara
su archivo.
p Laaceptacióndeun ondodegarantíadel5% del mportedelcontrato elcual será etenido
por aempresaconstructoraencada pago quese ealice. Este ondo permitirá queencaso
dealgún ncumplimiento por partedel sub-contratista de sus obligaciones patronales opor
encontrarse viciosocultos a eparar, seautilizado paraelpagode as mismas. Encasode
que no se presentara ningún inconveniente en este sentido, al final de la obra les será
devueltodicho ondo.
a La ormayperíododepagode oscobros.
• El alcance del contrato: mporte, tiempo, condiciones y vigencia del mismo, vías para a
rescisión administrativao erminaciónanticipadadelmismo,sometimientos egales,etc.
S
Los daños directos y/o colaterales ocasionados a asviviendas o a as áreas comunes provocados
por viciosocultos,serán cargados alsubcontratista responsable,quien deberá pagar os rabajosde
reparación al100%.
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S No se procederá con los acabados ina les de las casas vendidas hasta que los clientes hayan
pagadocomoenganchemínimoel
20%
delvalorde as mismas.
S Cualquier contingencia noconsiderada y que afectó al proyecto en orma sustancial, será puestaa
consideraciónde adirecciónejecutivaparasuanálisisy omadedecisiones.
PROCEDIMIENTOS:
Para todo lo anterior, se deberá contar con un Manual de Procedimientos que regule el
funcionamientooperativodelproyecto.
Entre o tros procedimientos y pasos a seguir, podemos mencionar los siguientes, los cuales
podránserampliadosomodificadospor aDirección Ejecutivadelproyectodeacuerdoa asnecesidades
propias y a ascondiciones mperantes:
a Enelmomentoqueseconsidereoportuno,se ea lizará acompraencantidadycalidad, del
equipo de computo y de oficina necesario de acuerdo y funciones y trabajo del personal
operativo. Si se equiere a compra deotro ipo deequipo o maquinaria se propondrá a a
DirecciónEjecutivadelProyecto, ustificandosuadquisición.
o Laelaboración decheques,se realizará el ueves anterior a a echa de pago, mediante a
solicitud escritade os mismos con a irma del solicitante (Superintendentes) y a irmade
autorización del Gerente del Proyecto. Posteriormente y antes de finalizar el día, se
procederá a ecabar as irmas autorizadas (tantas como os socios del proyecto acuerden
en el documento en el que protocolicen la creación de la empresa). Es importante
regularizar elprocedimientodeestemodoa indeevitarpérdidas nnecesariasde ecursos.
o La formalización de las transacciones de compraventa de las viviendas se realizará por
escrito, mediante los contratos de compraventa en los cuales se manifestarán todas las
condiciones de a ransacción, para posteriormente y de acuerdo a as eyes mercantiles,
protocolizar el acto ante un notario público que de e de a escrituración de a propiedad
comercializada.
• Las modificaciones sustanciales al proyecto (costo, calidad, tiempo, arquitectura), serán
presentadas a a dirección ejecutiva del proyecto vía el gerente de la obra, señalando
además as azonesyalternativasosolucionesalcaso. En odomomento,sedeberácontar
con a irma deautorización decualquier modificación ocambio, por parte de os directores
ejecutivos.
a Laautorización devacaciones, permisos, altas, etc., del personal écnico-administrativo se
hará medíante la solicitud escrita al Gerente de Obra, el cual decidirá su validez y
aceptacióndeacuerdoa asdisposiciones egalesvigentesyasucriterio.
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