Bte 10 29601 Biniguenda Huatulco Envia
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Avalúo NO. 29691/2010
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Número ext. : 201 ( lote 5 Mza. 4-A )
Aceras orientada al :
Boulevard Santa Cruz
Estado :
Calle :
Número int. :
Oaxaca
-
Sureste
entre las calles de :
70989
- AVALÚO INMOBILIARIO -
Av. Oaxaca y Boulevard Santa Cruz
Bahías de Huatulco
Santa Maria Huatulco
Ciudad ó Población :
C.P. :
Delegación ó Municipio :
Sesión "A" Bahía de Santa CruzColonia :
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Avalúo NO. 29691/2010
- AVALÚO INMOBILIARIO -
Domicilio del solicitante : Av. Prolongación de Paseo de la Reforma, 6to. Piso, 1230., Col. Cruz
Manca, Cuajimalpa de Morelos, D. F.
UNIDAD REGIONAL DE AVALUOS : CENTRO-SUR
Solicitante del avalúo : ANGÉLICA JACINTO MUÑOZ
Inmuebles.
BANCO MERCANTIL DEL NORTE S. A.
Especialidad :
I.- A N T E C E D E N T E S
Valuador :
INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE
GRUPO FINANCIERO BANORTE.
Arq. Mario Gerardo Cervantes Audelo
Inmueble que se valúa : Hotel categoría 3 estrellas
Registro ante la institución :
Ubicación del inmueble :
GFBCIN067
Fecha del avalúo : 8 de Septiembre de 2010
"Hotel Posada Benniguenda"
Calle:
Número ext.:
Boulevard Santa Cruz
201 ( lote 5 Mza. 4-A )
Número int.:
Acera orientada al: Sureste
entre las calles de: Av. Oaxaca y Boulevard Santa Cruz
-
Colonia: Sesión "A" Bahía de Santa Cruz
C.P.: 70989
Delegación ó Municipio: Santa Maria Huatulco
Ciudad ó Población: Bahías de Huatulco
Hotel que actualmente se encuentra fuera de operación.
No. de cuenta de agua :
Estimar el Valor Comercial
No se proporciono
No se presento
Estado: Oaxaca
Régimen de propiedad : Privada
Propietario del inmueble :
Objeto del avalúo :
No. de cuenta predial :
SÓLIDA ADMINISTRADORA DE PORTAFOLIOS S.A. DE C.V.
Propósito del avalúo :
Estimar el Valor Comercial
Observaciones :
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Uso de suelo permitido :
Boulevard Santa Cruz, Vialidad de 1er. Orden, de cuatro carriles con
camellon central.
Siendo un destino turístico, planificado por Fonatur, existe en la zona un
equipamiento urbano completo, nuestro inmueble sujeto del presente
estudio esta cercano a la playa, bancos, Capilla, existen señales de
vialidad definidas. nomenclatura de calles completa, el centro de
población se ubica a unos 2000 mts.aprox.
Equipamiento urbano :
Agua potable, Energía eléctrica, Drenaje, Teléfono, Alumbrado publico
mercurial, Guarniciones y banquetas de concreto hidráulico, calles con
pavimento de carpeta asfáltica y concreto Hidráulico, recolección de
basura y Medios de transporte: Autobuses urbanos y taxis frente al
predio. vigilancia policíaca, cablevisión..
Vías de acceso e importancia de las mismas :
Servicios públicos :
Nivel socioeconómico :
95%
No se detecto
Modernas de Hoteles , Comercios, Bancos, y Casas Habitación,
construidos de uno a tres niveles
Turístico Hotelero
Tipo de construcción dominante en la zona :
Normal
Contaminación ambiental :
Población :
II.- CARACTERÍSTICAS U R B A N A S
Índice de saturación en la zona :
Alto
Clasificación de la zona : Turística
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9.145,93 m2 Según escrituras
Medidas y colindancias según :
III.- T E R R E N O
No se detectaron ni tampoco se mencionan en la escritura.
Al Sureste:
Al Suroeste:
Tramo de calles transversales, limítrofes y
orientación :
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Ubicación:
Imágenes visuales a comercios, hoteles y casas habitación
60 Cuartos /ha
Servidumbres y/o restricciones :
N
65 % por cada lote con 35 % de áreas libres.Intensidad de construcción permitida :
Densidad habitacional permitida :
Terreno de forma irregular, de topografía plana y solo la parte posterior
escarpada.
Área total del terreno (en m² según) :
Al Oriente:
Con inflexión ascendente hasta el Oeste, en línea continua de tres tramos el
primero de 53.92 mts. Con el Boulevard Santa Cruz ; el Segundo en línea
curva de 47.25 metros con el pancoupe que forman dicho boulevard Santa
Cruz y la calle E-1-A (hoy Av. Oaxaca ) y el tercero en línea reta de 42.42
metros con la citada calle E-1-A. (hoy Av. Oaxaca ) la cual tiene camellon
central.
En Línea recta de 58.30 metros , con los lotes 1 y 19 de la misma manzana.,
luego con ligera inflexión Noroeste colinda con la reserva ecológica, en línea
recta de 83.43 metros, y finalmente cerrando el polígono, por el:
Línea recta de 90.70 metros con el lote 4 de la misma manzana.
Predio en esquina con frente a las calles Bvrd. Santa Cruz al Sureste y
Av. Oaxaca al Oeste
Escritura Publica Instrumento Num. 34,301 , Libro 512, de fecha 3 de
Octubre del 2008, ante la fe del Lic. Alfredo Ayala Herrera, Not. Num.
237, Notario del Distrito Federal y del Patrimonio Inmobiliario Federal,
Reg. Púb. de la Propiedad Num. 444. del Tomo 8, de la Sección Primera
de Escrituras Públicas " Reg. de la Propiedad " de fecha 10 de Diciembre
de 2008, Registraduria de Santa Cruz Huatulco, Santa Maria Huatulco,
Oaxaca.
Colindancias del Terreno:
Configuración y topografía :
Características panorámicas y/o urbanas :
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3860
38
38
38
38
22
22
22
22
60
60
60
60
9
5
6
7
8
9 Portico de entrada ( corredor) 120,00 m2
8 suites, salon y pasillos en planta alta 239,00 m2
7 Area de Servicios generales y pasillo 204,00 m2
6 discoteca y bar 100,00 m2
5 Area de Maquinas ( caldera, calentadores y
subestacion electrica )
217,50 m2 Moderna de regular calidad
4 Cocina 163,40 m2
3 60 22 38
1
633,00 m2
Restaurante La Palapa 534,85 m2
2
Habitaciones 2.823,25 m2
recepcion-registro , administracion,
vestibulo, salon de recepcion.
2 60 22 38
Moderna de Buena calidad
Moderna de regular calidad
22
Tipo Edad
de 1 a 3
Vida útil total (años) Vida útil remanente
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
3
22 384
Se trata de un inmueble destinado a Hotel categoria 3 estrellas , el cual se ubica en segundaa linea de playa, y cuenta con 75
habitaciones, y se compone de las siguientes areas: Plazoleta de recepcion, Portico de entrada, recepcion-registro, Vestibulo,
Salon de recepcion a doble altura, Area Adsministrativa, Pasillos y escaleras, dos modulos de Habitaciones uno en 2 niveles y
otro en 3, Una Palapa grande bajo la cual estuvo el restaurante, con Barra de servicio y Cocina, Un modulo de Maquinas (
caldera, calentadores y subestacion electrica ) , Zona de servicios Generales ( bodegas, lavanderia, comedor, cocina y sanitarios
de empleados ) Discoteca con acceso publico, estacionamiento de servicio y andenes de recepcion , Area de Alberca y
chapoteadero, con cuatro de filtros y mantenimiento. cafeteria de servicio a alberca, areas jardinadas, patios y andadores. en
Planta Alta del modulo de recepcion de encuentran 2 suites y un salon de usos multiples.
Uso Actual:
Actualmente este Inmueble se encuentra fuera de Operación. aprox. Desde hace un mes.
Descripción a detalle:
60 22
60
1
Área total construida (en m² según) :
Calidad y clasificación de la construcción:
No esta en condominio
área (m²) :
Proyecto Arquitectónico
Indiviso ( según) : 100,0000%
5.035,00 m2
Tipos de construcción apreciados:
Moderna de Buena calidad
Moderna de Buena calidad
Moderna de regular calidad
Moderna de Buena calidad
Moderna de Regularcalidad
38
Número de niveles :
Moderna de Buena calidad
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Azoteas (se supone) : fraguadas e impermeabilizadas , en losas inclinadas cubierta de teja.
Estructura (se supone) :
Techos (se supone) :
Pintura : Vinílica lavable de buena calidad en todos los tipos, Barniz en elementos
de madera y esmalte en elementos metálicos.
Losas Planas de concreto armado en los tipos de 2 y 3 nives
Losas planas e inclinadas, macizas de concreto armado de 10 cms., de
espesor en claros cortos y medianos.
Tabicon de cemento de 0.14 cms., de espesor, asentado y junteado con
mezcla de cemento, cal y arena. En todos los tipos
Toda la Unidad en su conjunto.
100% los 9 tipos.
Unidades rentables ó susceptibles de rentarse :
Adecuado a su uso y destino
Rampa de concreto armado con escalones forjados de concfreto,
martelinados y azulejo colonial enperaltes.
a).- OBRA NEGRA O GRUESA.-
Aspecto estructural del inmueble :
Trabes y Contratrabes , Columnas, castillos, cadenas de cerramiento de
concreto armado f´c de 250 kg/cm². en todos los tipos
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Bueno, no se observaron fallas estructurales durante la inspección.
Plafones :
Escaleras :
Todos los pisos son de losetas de barro pintadas de medidas 30 x 30 cms.
Excepto en cocinas que son losetas de certamica anti derrapante
Bardas :
Lambrines :
En general de mezcla de cemento cal y arena, acabados finos en todos los
tipos menosa en t-3, los aplanados exteriores son rusticos.
de mezcla de cemento cal y arena con acabados en tirol planchado.
Menos en t-3 y falso plafond de yeso en salon de planta alta t-8.
Cimentación (se supone) :
Entrepisos (se supone) :
Muros (se supone) :
Zapatas corridas de concreto armado F'c=250 Kg/cm2. armadas con
varillas de varios diámetros en todos los tipos
de azulejos coloniales de 11 x 11 cms.
Pisos :
Zoclos :
Azulejos tipo colonial de 11 x 11 en muros de baños y cocinas
Calidad del proyecto :
Avance actual de obra (%) :
b) Revestimientos y acabados interiores :
de tabicon de cemento aplanadas y pintadas a dos caras a una altura de
4 mts.
Aplanados :
Estado de conservación : Regular todos los tipos
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Bardas colindantes de 4 M de alt.
Pisos en patios
muros de contencion en piedra granitica.
cuarto de filtros y mantenimiento de alberca
4 Cisternas de 40000 lts c/u
Recubrimientos especiales : No hay
Herreria estructural
Instalación Sanitaria a base de Tuberías ocultas de pvc., en descargas
de muebles y bajadas pluviales, conectadas a registros y con descarga
por albañales de cemento a colector general; Instalación Hidráulica a
base de tubería de cobre, en ramaleos y alimentación de muebles,
Cuenta con 4 cisternas de 45000 lts. mas una interior en area
delavado de 10000 lts. Caldera, Calentadores y Hidroneumatico,
equipo de filtros en alberca.
Puertas y ventanas : de madera tropical entableradas se aprecia buena mano de obra.
Barandal escalera:
Lambrines o plafones :
Guardarropas :
Muebles de baño :
Muebles de cocina : Barras de servicio y de preparacion de mebles forjados en obra, con
cubierta de azulejo colonial de 11 x 11. cms.
En General de porcelana en color, accesorios de empotrar, en los baños
de habitaciones y servicios , en discoteca son de ovalin sobre placas de
marmol. Y muebles de color
e) Instalación eléctrica :
La fachada exterior a la calle es tipo colonial con aplanados rusticos
de mezcla y pintada.
i) Fachadas :
g) Vidriería : cristal transparente de 5 mm en general.
De perfiles de aluminio blanco en area de recepcion, las protecciones y
barandales de habitaciones son de herreria estructural forjada.
f) Herrería :
Completa y oculta, ramaleos por losas y muros con electroducto y
salidas de centro normales. Contactos y apagadores tipo "Quinziño",
luminarias tipo incandescentes, cuenta con instalaciones especiales,
para ventiladores de techo, circuito de television, aire acondicionado y
demas, , cuenta con subestacion electrica de 400 KVA..
Chapas marca "scovill" de perilla latonada en puertas interiores de
habitaciones
Alberca de concreto
d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias :
closet's en madera de pino, con puertas abatibles de persiana . Con
estrepaños.
No hay de madera
h) Cerrajería :
c) Carpintería :
j) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :
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FC= TASA TIIE
Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario actual, bienes
que se encuentren en venta y/ó renta que sean iguales ó similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalúo, para que en función de cada
inmueble investigado, se efectúen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales características.
Enfoque de ingresos ó método de capitalización de rentas .- Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables beneficios
futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a través de la
capitalización de un ingreso ó renta.
Quienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación de
parentesco ó negocio con el cliente y/ó propietario del bien que se valúa.
OBSERVACIONES:
Enfoque de costos ó método físico directo .- Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción ó reemplazo de un bien
similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible debida a la edad, estado de conservación y grado de obsolescencia observados
tanto en sus elementos componentes como en su conjunto.
Valor comercial .- Es el valor más probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones
para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de presiones que forzen la
compra ó la venta.
Debido a que el objeto del presente avalúo no es constatar ó verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular ó cualquier otra
restricción de índole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avalúo, solo considera las expresadas en el mismo,
ya sea porque se observaron durante la inspección ocular del bien ó porque fueron incluidas en la documentación proporcionada para la
realización del avalúo.
No es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales ó de cualquier otro tipo
que pudieran afectar el valor del bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/ó propietario del mismo,
por lo que no asume responsabilidad alguna debida a información omitida en la solicitud y documentación proporcionada.
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentación proporcionada por el
solicitante y/ó propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta.
DADA LAS CARACTERÍSTICAS QUE SE OBSERVAN EN LAS CONSTRUCCIONES, CONSIDERAMOS AL INMUEBLE COMO UN INMUEBLE ATÍPICO,
POR LO TANTO NO ES POSIBLE APLICAR LOS ENFOQUES DE MERCADO Y DE RENTAS O INGRESOS, EN CONSECUENCIA EL VALOR
COMERCIAL DEL INMUEBLE ESTA REPRESENTADO POR EL VALOR OBTENIDO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS ,
LUEGO DE APLICARLE UN FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN DE 0.95 ACUERDO A LA FORMULA SIGUIENTE.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco jurídico para la
prestación del servicio de Valuación Bancaria, Ley de Instituciones de Crédito (artículos 46 fracción XXII, 48, 77 y 133), Ley del Banco de
México (artículo 26), Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) (artículos 2, 4 fracciones I y V) y circular 1462 de la Comisión
Nacional Bancaria y de Valores, emitida en fecha 14 de febrero del año 2000.
FECHA:
En la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos que pudieran existir,
por lo que solo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente y por informe expreso del solicitante y/ó
propietario.
25-Jun-09
0,95 banxico
4,959%TASA APLICADA=FC=((1+(TASA/12)))12, 1/X
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otro: 1.- esta bardeado y una pequeña construccion 2 y 3 .- el sujeto es zona comercial
1,00 1,08 869,951,00 1,00 0,89 1,004567 809
4 1.975.000,00 841 2.348 1,10 1,10 1,00
$/m²FEstac. Fnegoc.
FCal. Fedad
Edad
Poblado
Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio,
Factores de Homologación para construcción (VENTA)FCal. FcusFedad
No.
2.795 1,10
2.401
No.
3.- 756
área de terreno del Inmueble analizado (sujeto) :
No.
1,00
1,00
Const.
área construida del Inmueble analizado (sujeto) :
Fsup
0,951,00
0,940,950,82
Fotro Fcom FRe
1,00
InformanteTeléfonoárea m²
1.814.880,00
1,007.881.900,00
Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta
Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio,
1.813,840,65
9.145,93 m2 Valor homologado:
Ffr
1,00
Edad
1,10 1,10
1,10 1,10
Poblado
FRe
2.630,42
$
Procasa Century 21
Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta
VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
No.
3.-
Factores de Homologación para el terreno (VENTA)
Teléfono
2.- Procasa Century 21
Informante
958 587 01 55
958 587 01 55
$/m²
Ffo
1.- 2820 1,10
$/m²
Fzom² Fub
1.-
No. Oferta
Procasa Century 21Lote de terreno en , Sector L, Lote 5 Mza. 9 , Bahias de Huatulco.
958 587 01 55
Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio, Poblado
Lote de terreno en Calle Cuilapam de Guerrero, Sector L, Bahias de Huatulco.
Lote de terreno en Blvrd. Benito Juarez. Lote 23 y 4 Sector P, Bahias de Huatulco.
área
área $/m²Ofertam²$
NO APLICA
Valor de Mercado$
Fzona FEstac.
Const.
5.035,00 m2
Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose en renta.
0,76
Informante
Fnegoc. FReFotro
Teléfono
$/m²
FotroFzona
1.778
Terr.
Area m²
Valor homologado:
Terr.
Fcus
Factores de Homologación para (RENTA)
0
Comercialización
1,00 0,67 1,00 0,95 0,77 1.799,23
No. Oferta área $/m²
$ m²
M²Mercado $/M²
1,00 0
Mercado $/M²
5.035,00
5.035,00 m2área construida del Inmueble analizado (sujeto) : Valor homologado:
área construida Valor estimado de Factor de
RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
Valor resultante de
5 3.694.969,00
3.- Lote de terreno en , Sector A, Lote 2 Mza. 22 , Bahia DE Santa Cruz , Bahias de Huatulco.01 800 800 1020 Fonatur ventas
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Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta
Construcciones que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta
Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose para su Renta.
No.
Lote de terreno , de forma regular, un frente, intermedio, plano, uso de suelo residencial todos los servicios.
Características de los inmuebles investigadosNo.
Características de los inmuebles investigados
No. Características de los terrenos investigados
4 Lote de terreno , de forma irregular, un frente, intermedio, escarpado , uso de suelo Turistico Hotelero, todos los
servicios.
3
1
ANEXO DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Lote de terreno , de forma regular, un frente, intermedio, plano, uso de suelo residencial y comercial todos los
servicios.
2
Lote de terreno , de forma regular, un frente, intermedio, plano, 60mts. De frente , uso de suelo residencial, todos
los servicios.
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M2
M² $/M² Resultante Coeficiente Resultante $/M² $
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
DEL IMUEBLE
5.035,00
0,9000 0,63 1,00 0,56 1.400,00 168.000,00
suites, salon y pasillos en
planta alta 239,00 5.100 0,9000 682.584,00
Portico de entrada (
corredor)120,00 2.500
285.600,00
Area de Servicios generales
y pasillo204,00 5.100 0,9000 0,63 1,00 0,56 2.856,00 582.624,00
Area de Maquinas ( caldera,
calentadores y subestacion
electrica )
217,50 3.500 0,9000 0,63 1,00 0,56 1.960,00 426.300,00
discoteca y bar 100,00 5.100 0,9000 0,63 1,00 0,56 2.856,00
área V. R. N.
B).- CONSTRUCCIONES
VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS
13.812.268,40
Cocina
V. N. R.
Valor Parcial
$$/M²
Valor Parcial
Lote tipo predominante
UNICA
Factores de eficiencia de suelos:
Fracción área
49.280block de
cemento2.20040
Bardas colindantes
de 4 M de alt.
Detalle Indiviso
obtenido
Factor
FACTORES DE DEPRECIACIÓN APLICADOS
V. R. N.
5.100 1,00
SUBTOTAL ( B ) :
0,56
0,63 1,00 0,56 2.856,00
16.264.751,581.778,36
16.264.751,58
1.778
Descripción
IndivisoSUMA
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
FACTORES DE DEPRECIACIÓN APLICADOS
Conser- Edad Obsoles- Factor
Fzo
SUBTOTAL ( A ) :
100,000%
FFr
Valor Unitario
Habitaciones
0,9000
M²
2.823,25
Restaurante La Palapa
5.400
$/M²
0,63
0,9000
1,00
Fre.
Valor de calle ó de zona :
1,00 1,00
0,56
1,00
Fsup.
100,00%
$/M²
cencia
0,561,00
vación
0,63
0,9000
3.024,00 8.537.508,00
466.670,402.856,00
obtenido
0,56
Valor Unitario
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE TERRENO
Fub
EdadDescripción
2.576,00
Uni- Conser-
9.145,93 1.778
FFo
V. N. R.
SUMA
163,40
534,85 2.500
100,00%
dad
197.1204 Cisternas de
40000 lts c/uM3 concreto 160
252.840
$
840concreto
$/M²
0,63 0,56
301
1,00
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Valor
VALOR NETO DE REPOSICIÓN PROMEDIO :
0,630,90
1.400,00
0,56
Cantidad
500
vación
0,63
1,00
Coeficiente
1,00
Motivo del
1.232
3.024,00 1.914.192,00
/M2
frente
recepcion-registro ,
administracion, vestibulo, 633,00 5.400 0,9000 0,63 1,00 0,56
748.790,001,00
100,00%2.200 0,90
0,90ML
1.500
1.2320,63
Alberca de concreto M3
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$
1.960 100,00% 90.1603.500 0,90 0,63 0,56cuarto de filtros y
mantenimiento de albercam2
84.000 100,00%
100,00% 28.000
84.000150.000 0,90 0,63 0,56LTE. piedra 1
0,56Pisos en patios LTE. loseta de barro 1
piedra y
losa46
30.778.419,98
SUBTOTAL ( C ) :
50.000 0,90 0,63
muros de contencion
en piedra granitica.
701.400
28.000
RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B )+( C ) :
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OTROS:
BASE GRAVABLE:
SUMA:
0 0 0 0 0 0 0 0 0
$ NO SE APLICARESULTADO DEL ENFOQUE DE INGRESOS :
RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE :
DEFICIENTES
1,0750%
TASA RESULTANTE :
PÉSIMAS
1,1375% 1,200%
MALAS MUY MALAS
TASA DE CAPITALIZACIÓN A USAR :
ACEPTABLES
RUINOSA
BUENAS REGULARES
RENTA BRUTA MENSUAL :
TASA DE MERCADO = [(1-Deducc)x12x100xVal.Unit. Renta)]/(Val. Unit. Mercado)TASA DE COSTOS = (RENTA BRUTA MENSUALx(1-Deducc)x12)/Valor Costos
PROMEDIO DE TASAS RESULTANTES :
MEDIO BAJO
EXCELENTE MUY BUENAS
% DE DEDUCCIONES :RENTA NETA MENSUAL :
RENTA NETA ANUAL :CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL AL :
0,7000% 0,7625% 0,8250% 0,8875% 0,9500% 1,0125%
MEDIANA ECONÓMICA MALA MUY MALA
BAJO PROLETARIA
SUBURBANAPROLETARIABAJA
SUBURBANA
INT. RESID.
(-) de 15
INTERM. RESID.
15-2020-25
RESIDENCIAL
ESQ. RESID. INTER. COM. INT. COMER.CAB. COMER. ESQ. COM.
MUY BUENO BUENA MEDIANA MEDIA BAJA
CAB. RESID.
MANTENIMIENTO :
CONSERVACIÓN :
10,750%
45-50 35-40 30-35 25-3040-45
NO SE APLICA
12,00%
%
11,375%
REGULAR DEFICIENTE
UBICAC. MANZANA
PÉSIMOINADECUADO MALO
RUINAS
MALODEFICIENTE SIN USO
MUY MALO
35-40
BUENO REGULAR
20-25
DEDUCCIONES $
MUY BUENO
MUY BUENO
EXCELENTE
5-10
EXCELENTE
15-20
BUENOMUY BUENO
8,875%8,250%
10-150-5EDAD añosCONCEPTO
7,000%
ADMINISTRACIÓN :
7,625%
%
VACÍOS :
+ de 40
DEDUC. FISCALES
9,500%
Descripción
MUY BUENA BUENAIMPORTACIÓN
SERVICIO DE AGUA :
SEGUROS :IMPUESTO PREDIAL :
área M²
IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS
Valor Parcial $
EXCELENTE
RESIDENCIAL MEDIANOUSO DE SUELO EXCLUSIVO MUY BUENO BUENO
CAPITALIZACIÓN
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
VIALIDADES
(+) de 50
EXCLUSIVA
SUMA DE PUNTOS
MANZANERO
ADECUADO
MALO
REGULAR
ZONA DE UBIC.
OPTIMO
VIDA ÚTIL REMANENTE
PROYECTO
USO GENERAL
TASAS PARA CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
BUENO
NUEVO
OPTIMO
T A S A S
CONSERVACIÓN
I.S.R. :
RENTA BRUTA MENSUAL $ :
ENERGÍA ELÉCTRICA :
$
25-30 30-35
DEFICIENTE
10,125%
Renta unitaria $/M²
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$
$
$
%
FC= X
$
Arq. Mario Gerardo Cervantes Audelo
RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :
X.- RESUMEN
FC=((1+(TASA/12)))12, 1/X TASA TIIE APLICADA=
VALOR FÍSICO O DE COSTOS :
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
NO SE APLICAINGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) :
NO APLICA
30.778.419,98
ESTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ SI CARECE DEL SELLO Y FIRMA DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR ESTA INSTITUCIÓN Y SÓLO SERÁ VÁLIDO PARA EL PROPÓSITOS
ESPECIFICADO EN DONDE INDICA LOS ANTECEDENTES . SE ANEXAN REPORTE FOTOGRÁFICO,.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA:
GFBCIN067
FUNCIONARIO AUTORIZADO
8 de Septiembre de 2010
V A L O R C O M E R C I A L
( VEINTINUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.)
29.239.000
BANCO MERCANTIL DEL NORTE S. A.
INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE
NOTAS:
4,959
COMPARATIVO DE MERCADO :
FECHA: 31/08/290
DADA LAS CARACTERÍSTICAS QUE SE OBSERVAN EN LAS CONSTRUCCIONES, CONSIDERAMOS AL INMUEBLE COMO UN INMUEBLE ATÍPICO, POR LO TANTO
NO ES POSIBLE APLICAR LOS ENFOQUES DE MERCADO Y DE RENTAS O INGRESOS, EN CONSECUENCIA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ESTA
REPRESENTADO POR EL VALOR OBTENIDO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS , LUEGO DE APLICARLE UN FACTOR DE
COMERCIALIZACIÓN DE 0.95 ACUERDO A LA FORMULA SIGUIENTE.
ESPECIALIDAD: INMUEBLES
VALUADOR
GRUPO FINANCIERO BANORTE
REGISTRO ANTE LA INSTITUCIÓN:
0,95 30.778.419,98$ 0,95 $ 29.239.498,98
XII.- C O N C L U S I Ó N
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REPORTE FOTOGRÁFICO
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