Avaluo Comercial 529 Chimigua

REPUBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA MUNICIPIO DE GUASCA

AVALU COMERCIAL PREDIO RURAL No. 529

CHIMIGUA

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LEONELFERNANDOMARTINEZTORRES M.P.25222123638CND

PREDIORURAL CHIMIGUAVEREDA: PASTOROSPINAMUNICIPIO: GUASCADEPARTAMENTO: CUNDINAMARCA CDIGOCATASTRAL 000000200222000MATRICULAINMOBILIARIA: 050NXXXXXXPROPIETARIO: AFCOLS.A. SOLICITANTE: WILSONLATORREHERNNDEZ

SECRETARIODEPLANEACIN

LEONELFERNANDOMARTINEZTORRES.INGENIEROCATASTRALYGEODESTA

UNIVERSIDADDISTRITALFRANCISCOJOSEDECALDASMP25222123638

BOGOTAD.C.,4DENOVIEMBREDE2009




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1. DATOSJURDICOS

a. DOCUMENTOSSUMINISTRADOS.

ESCRITURAPUBLICA19DE14DEFEBRERODE1967DENOTARIAUNICADEGUATAVITA

CARTOGRAFACATASTRALDELMUNICIPIO. EstudioGeneraldeSuelosyZonificacindeTierrasdeldepartamentode

CundinamarcaIGACao2000. MunicipiodeGuasca,ZonasconAlturasSuperioresa3.000metros MunicipiodeGuasca.ZonasPlusvalaRural MunicipiodeGuasca.EquipamientosInfraestructurayZonasArqueolgicas MunicipiodeGuasca.AreasdeProteccindeCauces MunicipiodeGuasca.UsosyCoberturaterrestre MunicipiodeGuasca.Veredas MunicipiodeGuasca.OfertaAmbiental MunicipiodeGuasca.Clima MunicipiodeGuasca.DemandaAmbiental MunicipiodeGuasca.AmenazasyRiesgos

b. PROPIETARIO:

AFCOLS.A.

c. DOCUMENTOTITULODEADQUISICIN.

El derecho de propiedad y dominio real del bien inmueble se encuentrasustentadoconlaESCRITURAPUBLICA19DE14DEFEBRERODE1967DENOTARIAUNICADEGUATAVITA.,cuyoactofuelaVENTAlacualseencuentradebidamente registrada en el respectivo FOLIO DE MATRICULAINMOBILIARIA No.50N 528837 de la ORIP de la zona NORTE BOGOT CUNDINAMARCA.




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d. AFECTACIONESFISICASYLEGALES

Elpredio ruralobjetodeestudionoposeeafectaciones fsicaso legales, segn

inspeccinocularyrevisindelrespectivofoliodematriculainmobiliaria.

e. CEDULACATASTRAL

Elpredioseencuentraregistradoantelaautoridadcatastralconelnumero000000200222000.

f. OBSERVACIONES:

Enlosttulosdepropiedadnoserealizaunadescripcintcnicaydetalladadelascabidasylinderosdelpredioobjetodeestudio.Esnecesarioaclararqueelprocesovaluatoriodelmismohaceparteespecificayexclusivadelprediodestinadoaactividadesagropecuarias,comosedeterminolainspeccinocularrealizadaelda04deNoviembrede2009.




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2. INFORMACINSECTOR

a. DESARROLLO

LaveredaPASTOROSPINA seha caracterizadopor su altonivel dedesarrollo

socioeconmico,elcualesderivadodeadecuadasfuentesdeempleo;lascuales

sondestinadasa laproduccindeLEGUMBRES,CEBADEGANADOVACUNO,y

PRODUCCIN DE PRODUCTOS LCTEOS, derivada de su disponibilidad de

aguas superficiales, alto nivel tcnico para la produccin de la misma y

adecuacinymantenimientodelasvasquecomunicanalcascourbano.

b. VAS.

Las vas que posibilitan el acceso al predio se pueden definir como SIN

PAVIMENTARenun25%,PAVIMENTADASenASFALTOen35%yunatrochao

camino real en un 40%, segn su orden partiendo desde el casco urbano. Sin

limitarsumovilidadentiempohmedooseco.Consolidndosecomounfactor

favorableparaeltransportedeproductosagrcolasypecuarios.

c. SERVICIOSCOMUNALES.

La vereda cuenta nicamente con 1 ESCUELA PRIMARIA; la cual se considera

como el lugar de encuentro y desarrollo de todas las actividades sociales y

comunitariasdelazona.DeigualformasecuentaconelACUEDUCTOVEREDAL.

d. SITUACINDEORDENPBLICO.




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La vereda cuenta con un orden pblico muy tranquilo, el cual se encuentra

salvaguardado con unidades del EJERCITONACIONAL que realiza pesquisas y

patrullajesdeformaperidica.

e. CLIMADELSECTOR.

Segn la clasificacin de Zonas de Vida de Holdridge y el INSTITUTO

GEOGRFICOAGUSTINCODAZZI IGAC, laveredacuentaconclimaMUYFRIO

HMEDO(mfH)Hcontemperaturasqueoscilanentrelos9C.y12C.Conuna

precipitacinmediaanualqueoscilaentre500y1000mmconinviernobimodal

enlosmesesdemarzoyoctubreyveranoenjuniojulioydiciembre,losveranos

sonmsprolongadosmientras los inviernossonmscortosymas fuertescon

presentacindetormentaselctricas.

f. VEGETACIN:

Elpredioobjetodeestudiocuentacondiferentescoberturasvegetalesentrelas

queseencuentran:

Pastos naturales y plantados (actualmente se desarrollanactividadesdecebadeganadovacuno.




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3. INFORMACINDELPREDIO(TERRENO,CONSTRUCCIONESY

CULTIVOS)

a. UBICACIN.

El predio se encuentra ubicado el costado nororiental de la VEREDA PASTOR

OSPINA,yestaasuvezseencuentraenelcostadoSURORIENTALdelmunicipio;

aaproximadamente40minutosdelcascourbano.

b. REATERRENO:

Elreadeintersdelpredioesde2130.000metroscuadradoso213hectreas.El registro Catastral No. 000000200222000. Lo cual corresponde a unacompraparcial.

c. AREACONSTRUCCIONES:

Enelpredionoseencuentraningntipodeconstruccinomejoraalguna.

d. CULTIVOSYELEMENTOSPERMANENTES.

El predio no posee cultivos o elementos permanentes objeto de avalu. Sin

embargo existen coberturas nativas protectoras, que para el proceso de

valoracinnosernobjetodeavalu.




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e. EXPLOTACINECONMICA.

El predio enmencin actualmente presenta uso de PECUARIO conPASTOREO

(destinados a la ceba de ganado vacuno para razas predominantes como

HOLSTEINyNORMANDO)en lapartebaja.Yen lazonaalta(conpresenciade

arbustosyvegetacinnativa).

f. POSIBILIDADESDEMECANIZACIN.

El predio presenta posibilidad de mecanizacin en la parte media y baja del

mismo teniendo en cuenta su pendiente y compactacin de los suelos, sin

embargo en la parte alta su mecanizacin es nula teniendo en cuenta la

pendiente, y la presencia de grandes races que limitan lo movilidad de

maquinaria.




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4. NORMATIVIDADDEUSOS

Aprobadopormediodelacuerdo063del07deabrildelao2000,elConcejoMunicipal de Guasca se adopt el Esquema de Ordenamiento Territorial delmunicipio,elcualcontienelareglamentacingeneralyparticulardelosusosdelsuelodelmismo,ydelcualhacenparteelDocumentoTcnicodeSoporteylosplanosgenerales.Asmismo,seadoptalanormativaurbanaorientadaaordenarelcambioyelcrecimientofsicourbanodelmunicipio.

POLTICA AGROPECUARIA: Tiene como propsito contribuir al ordenamientodelterritoriodelmunicipio,medianteelimpulsodelasactividadesproductivasrurales que consulten la oferta y restricciones ambientales, respondan a lasprioridadesagrarias,satisfaganlademandalocalydelosmercadosregionalesyextra regionales.Estapolticasedirigea laszonasdel municipioclasificadascomoaptasparaeldesarrolloconrestriccionesmayoresymenores.SUELO RURAL: Forman parte del suelo rural las zonas no aptas para eldesarrollodeusosurbanosyqueestndestinadasaproteccin,conservacinyrecuperacindelosrecursosnaturalesyelambiente,ausosagrcolas,pecuarios,forestales,mineros,hidrobiolgicosyactividadesanlogas,queestnsealadasenelPlanoMunicipiodeGuasca,UsosyCoberturaTerrestre.USOSRURALES:Losusosruralessedeterminandeacuerdoalavocacindeusode los ecosistemas ounidadesdetierraysuscomponentes,asuestado,a losprocesos de intervencin, ocupacin, aprovechamiento, y deterioro, a lasnecesidades de proteccin y conservacin de ecosistemas estratgicos entrminosdesus funciones,servicios,vulnerabilidady fragilidad,ascomoa lasdemandasporusosocialdelambiente.Losusos ruralesdel sueloy la informacincomplementara,que formanpartedelsistemadeinformacingeogrficadelmunicipiocorrespondenalosplanosoficiales aprobadosenel artculo, delpresente acuerdo,quea continuacin seenumeran:1AmenazasyRiesgos. 2Zonasconalturassuperioresalos3.000metros sobre el nivel del mar. 3 Mapa de Plusvala. 4 EquipamientosInfraestructurayZonasArqueolgicas.5reasProtectorasdeCauces.6Usosy




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Cobertura de la tierra. 7 Veredas, Divisin Poltica del municipio. 8 OfertaAmbiental.9DemandaAmbiental.10Climas.SegnelMapadeofertaambientalEOT,delmunicipiodeGuasca,parasealarqueelsectordePASTOROSPINA,dondeseubicaelpredio,correspondeaunazonaALTASIGNIFICACINAMBIENTAL yALTAFRAGILIDADAMBIENTAL.Loqueloshacetendientesalapreservacinyconservacindelpatrimonionatural.Es de resaltar que dada las cotas del predio para el mismo es aplicable elARTCULO36.Prohbasecualquierusoenelrearuralporencimadelos3.000metros sobre el nivel del mar, excepto las zonas de captacin de agua paraacueductos veredales y la recuperacin y reforestacinde losbosquesnativosquepresentenelrespectivoPlandeManejoAmbientalautorizadoporlaentidadambientalcompetente.

Por todo lo anterior, el sector se clasifica como una zona de Desarrollo SocioEconmicoconrestricciones,de reservaconrespectoal recursohdrico,y conusolimitadoagropecuarioynosujetoapagodePlusvalarural.Nosepermitendesmembracionesdelafincainferioresaunahectrea.




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5. INFORMACINECONMICA

5.1METODOLOGIADEVALORACINDELSUELO

Para la determinacin del valor comercial del predio ubicado en el predio

denominado CHIMIGUA. Se realizo una inspeccin de formadetallado con el

objetivo de realizar un diagnostico del predio (suelos, cultivos, entorno e

infraestructura vial y de servicios pblicos); los cuales se clasificaran en los

siguientesaspectos;

a) FactoresdeCarcterGeneral:Seidentificarontodaslascaractersticas

endgenas y exgenas de la edificacin y del sector, que permitieron

determinar junto con la normatividad actual y futura de la zona, los

probablesprocesosdevalorizacinqueafectandeformadirectaelinmueble

objetodeestudio.

b) FactoresdeCarcterEspecifico: sedeterminaronaspectosespecficos

del terreno y de la edificacin relacionndolos con el vecindario y

sectorizacin, desarrollo de centros poblados futuros, usos permitidos,

estadode conservacinde la vegetacin existente y niveles de adecuacin,

reglamentaciones futuros (segn EOT) y todos los aspectos relevantes del

inmueble,elsectoryalrededores.




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c) FactoresdeCarcterProfesional:elestudioconstadeevaluacionesde

tipoobjetivoymediblesdelsectoryalrededores,ademsdesubjetivosdel

avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la

bibliografa existente sobre el rea y estudios anteriores y actuales, y el

anlisis en perspectiva del sector; todos en viras de la cuantificacin y

maduracinequilibradadelpreciocomercialacalcular.

Paraelloesnecesario inicialmente revisarel conceptodeVALORCOMERCIAL,

el cual se define como el precioms probable por el cual se transara en un

mercado donde el comprador y el vendedor actuaran libremente, con el

conocimientodelascondicionesfsicasyjurdicasqueafectanelbien1

La metodologa valuatoria aplicada para la determinacin del VALOR

COMERCIAL del inmueble es el COMPARATIVODEDATOSDEMERCADOY

ENCUESTA A PROFESIONALES INMOBILIARIOS; el cual define el valor del

inmueble comparando datos de mercado semejantes en relacin a

caractersticas intrnsecas y extrnsecas, las caractersticas y atributos de los

preciosenelvalor,seponderanporhomologacin,parafinalmentecompilarun

conjunto de datos que pueda tomarse como una muestra estadstica como

muestradelmercadoinmobiliario.2

1 Art. 2 DECRETO 1420 de 1998. 2 como lo menciona el Art. 9 de la Resolucin 620 de 2.008, metodologa ajustada a lo contemplado en la Res. IGAC 620/08, Decreto 1420/98 y Ley 388/97.




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Debido al BAJO dinamismo del mercado inmobiliario y altos niveles de

especulacinsobrevaloresporhectreaenelmunicipioseconsideranvalores

comparables predios en otras regiones u municipios con usos, destinos,

condiciones fsicas, e infraestructura comparable. Cuyo proceso estadstico y

resultadoseobservaenelCuadro1.

Por lo anterior, se complemento dicha informacin econmica con encuestas

para determinar el valor de la Hectrea de terreno con profesionales

avaluadores de amplia experiencia en el sector inmobiliario con quienes se

examinaron las caractersticas del terreno, localizacin, rea, frente, forma,

topografa,serviciospblicos,vasdeacceso,usoactualynormadeusodelsuelo

vigente,cuyoprocesoestadsticoyresultadoseobservaenelCuadro2.

a. FUENTESYMUESTRA

Paraeldesarrollodelpresenteavalu,sellevoacabounprocesoderecopilacin

deinformacindemercadoinmobiliario(ofertasdebienesinmueblesyventas)

y de encuesta efectuada en el sector de influencia el predio objeto de estudio

entremueblessimilarescomparables,obteniendoestainformacinproveniente

delassiguientesfuentes.

www.eltiempo.com www.adoos.com.co Encuestarealizadoelda11deNOVIEMBREde2009.




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Evaluacinhistricadetransaccionesefectuadas,aoanteriorenlazonadeinfluencia.

La informacin obtenida con respecto a fincas ofrecidas en venta similares al

inmueble objeto de avalos; es necesario aclarar que dicha muestra fue

depurada hasta filtrar 5 ofertas con particularidades similares al del predio

objetode estudio en trminos de: clima, hidrografa, orografa, actividad

econmica, tipo y tecnificacin del cultivo, condiciones de accesibilidad, entre

otros.

Tambin es de resaltar que para dicha investigacin; los valores de estudio

fueronafectadosporlasustraccindelasconstruccionesymejoras,teniendoen

cuentaqueelpredioCHIMIGUAnolasposee.Afindeobtenerunvaloradecuado

ydepuradodetrabajo.

TABLA1.

DESCRIPCINPREDIOMUESTRA

VALORTERRENO$/HAS.

PLANACONRESTRICCINAGROPECUARIA

LIGERAMENTEINCLINADASINRESTRICCINAGROPECUARIA

ONDULADASINRESTRICCINAGROPECUARIA

PREDIORURALVEREDAPASTORInformesalfijoenBogot4404138oalcel3005774471. $40.000.000 $18.000.000 $9.000.000




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PREDIORURALVEREDAMARIANOOSPINAContacto:3115206782 $38.000.000 $15.000.000 $9.500.000VeredaPastorOspina(Guasca,Cund).Contacto:3115206782 $45.000.000 $14.000.000 $9.000.000

VeredaSantaAna(Guasca,Cund).Contacto:3115206782 $42.000.000 $14.000.000 $9.000.000INFORMES

31121933243165611931 $35.000.000 $14.000.000 $8.000.000SUMATORIA $200.000.000,00 $75.000.000,00 $44.500.000,00PROMEDIO $40.000.000,00 $15.000.000,00 $8.900.000,00DESVIACINESTNDAR 2.135.415,65 2.141.588,20 2.400.000,00

COEFICIENTEDEVARIACIN 4,94% 7,04% 13,56%

LIMITESUPERIOR $45.335.416 $32.581.588 $20.100.000LIMITEINFERIOR $41.064.584 $28.298.412 $15.300.000

VALORADOPTADOPARAAPLICACINDEMATRIZDEAJUSTE $40.000.000,00 $15.000.000,00 $8.900.000,00

Esta TABLA presenta el ajuste de la muestra SIN RESTRICCIONES DE USO y

POTENCIALECONMICOSaprediosconrestriccionescomoelpredioobjetode

estudio.

VARIABLE VALORTERRENO$/HAS.




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LIGERAMENTEINCLINADACONRESTRICCINAGROPECUARIA

ONDULADACONRESTRICCINAGROPECUARIA

VALORBASE40000000 15000000 8900000

AJUSTEPOTVsEXPLOTACINECONMICA0a55%

0% 40% 15%

AJUSTEVASYTRANSPORTEPUBLICO0a10%

5% 7% 10%AJUSTESERVICIOSPBLICOS0a

15% 10% 0% 15%AJUSTECOMERCIALIZACIN0a

20% 15% 7% 15%

SUMATORIA 30% 54% 55%

VALORADOPTADO $28.000.000,00 $6.900.000,00 $4.005.000,00

TABLA2.ENCUESTAYANLISISESTADSTICO

CONSULTADO PROFESIN

VALORTERRENO$/HAS.


LIGERAMENTEINCLINADACONRESTRICCINAGROPECUARIA

ONDULADACONRESTRICCINAGROPECUARIA

ngelaCastaedaCEL.3114982388

Ing.Catastral.AvaluadorINGETEC

$32.000.000,00 $7.000.000,00 $3.500.000,00




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YuvanirzaOtloraCEL.3118882537

Ing.Catastral.AvaluadorINGETEC $

28.000.000,00 $7.200.000,00 $4.200.000,00

DianaM.RubianoCEL.3002495839

Ing.Catastral.AvaluadorEmpresaColombianadePetrleos

ECOPETROL. $29.500.000,00 $6.900.000,00 $4.000.000,00

WilliamLenQ.CEL.3002162477

ProfesionalGobernacindeCundinamarca

$28.000.000,00 $6.500.000,00 $3.800.000,00

HaroldF.LozanoCEL.3155372567 ProfesionalUAECD

$30.000.000,00 $7.000.000,00 $5.000.000,00

SUMATORIA$

147.500.000,00$

34.600.000,00$

20.500.000,00

PROMEDIO$

29.500.000,00 $6.920.000,00 $4.100.000,00

DESVIACINESTNDAR 1.658.312,40 258.843,58 565.685,42

COEFICIENTEDEVARIACIN 5,621% 3,741% 13,797%

LIMITESUPERIOR 31.158.312,40 7.178.843,58 4.665.685,42

LIMITEINFERIOR 27.841.687,60 6.661.156,42 3.534.314,58

VALORADOPTADO$

29.500.000,00 $6.920.000,00 $4.100.000,00

b. INTERPRETACINYVALORACINFINAL

Luego de obtener los resultados en los clculos estadsticos, se procede a

encontrar el valor aproximado por HECTAREA y total para todo el inmueble

objetodeestudio, teniendoencuentaqueelcoeficientedevariacinesmenor

del15%(significaquelamuestraeseficiente),yqueelcoeficientedeasimetra

espositivolocualsignificaqueelvalorsepuedereduciroajustarpordefecto.




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Teniendo en cuenta que la muestra para la zona, se toma de diferentes

municipiosdelaregin;conelfindemejorarlosresultadossetomaelpromedio

delamuestrayladelaencuesta.

TEM DESCRIPCIN UND

REAAFECTADAHas

VALORUNITARIOPORHas/M/M VALORTOTAL

TERRENO LIGERAMENTEINCLINADACONRESTRICCIONAGROPECUARIA

VALORPROMEDIO Has. 190

$6.910.000,00 $158.930.000,00

ONDULADACONRESTRICCIONAGROPECUARIA

VALORPROMEDIO Has. 23

$4.052.500,00 $769.975.000,00

TotalTerreno $928.905.000,00

TOTALAVALOCOMERCIALDELPREDIO $928.905.000,00

ELVALORDELPREDIOESDENOVECIENTOSVEINTEYOCHOMILLONES

NOVECIENTOSCINCOMILPESOSMONEDACOLOMBIANA$

928.905.000.oo)




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6. DETERMINACINDELAVALUa. Suelos: Teniendo en cuenta la totalidad de la cabida superficiaria del

inmueble y sus caractersticas fsicas y potencial econmico se estima elvalordelterrenoen:


NOVECIENTOSCINCOMILPESOSMONEDACOLOMBIANA$

928.905.000.oo)

b. CULTIVOS: teniendo en cuenta que en el predio no existe cultivo alguno

objeto de avalu, tan solo coberturas naturales nativas, se estima un valorparalosmismoscomo:

ELVALORDELCULTIVOVALORADOESCEROPESOSMONEDACOLOMBIANA($00.)

c. CONSTRUCCIONES, ANEXOS, Y ELEMENTOS PERMANENTES: No sevaloraran,yaqueenelreadeintersnoexistenlosmismos.

ELVALORDELCULTIVOVALORADOESCEROPESOSMONEDACOLOMBIANA

($00.)




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d. CONSIDERACIONES

Las fuentes de informacin sobre el mercado inmobiliario de bienescomparables,fueronsuministradasporlaprensaeInternet,ascomopor

investigacindirectaen las inmobiliariasde laregin,especialmenteen

lasveredascercanasalpredioobjetodeestudio.

ElvalordeterminadoparaelreaenestudioseencuentradadoenPESOSCOLOMBIANOS, y no incluye valores, gravmenes, contribuciones,

participacinotasas.

El profesional que elabora el presente estudio econmico expresa bajogravedad de juramento no tener inters presente o futuro sobre el

presenteinmueble,deigualformaexpresanotenerparentescofamiliaro

vinculacinconlaspartes.

e. VALORCOMERCIALDELPREDIO: sedefine como elpreciomsprobable

por el cual se transara en unmercado donde el comprador y el vendedoractuaranlibremente,conelconocimientodelascondicionesfsicasyjurdicasqueafectanelbien2


NOVECIENTOSCINCOMILPESOSMONEDACOLOMBIANA

2 Art. 2 DECRETO 1420 de 1998.




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($928.905.000.oo)

Elaboro.

LEONELFERNANDOMARTINEZTORRESINGENIEROCATASTRALYGEODESTA

MP25222123638CNDADSCRITOACAMALOJASNACIONAL

AVALUADORRNA08017725




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ANEXOSA. FOTOGRAFIASDELPREDIO

B. CROQUISDELPREDIO

C. TARJETAPROFESIONALYREGISTRODELONJADELAVALUADOR




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A. FOTOGRAFIASDELPREDIO

VISTASDELPREDIO




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VISTASDELPREDIO




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VISTASDELPREDIOREPRESA




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VISTASDELPREDIO




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VIADEACCESOALPREDIO




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CORTAFUEGOS




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B. CROQUISDELPREDIO




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C. TARJETAPROFESIONALYREGISTRODELONJADELAVALUADOR

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