ATTICO RIMINI 11

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Direttore Responsabile Gianluca Proni

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In Redazione Responsabile di produzione:Pamela Salvalaggio

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Centro testi:F. Santachiara

Amministrazione:Elisa PozziTel. 0541 781135 • Fax 0541 901451

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a cura di Anna Carbone

La “legge di stabilità” (articolo 1, commi 15 e 16, legge 220/2010) ha appor-tato alcune modifiche alla disciplina delle imposte indirette sui contratti di lea-sing di immobili, strumentali e abitativi e sugli atti connessi di acquisto ecessione. Lo scopo è quello di garantire un'equivalenza tributaria tra l’acqui-sto diretto dell’immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contrattidi locazione finanziaria. Così ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circo-lare n. 12/E dell’11 marzo.

Con il nuovo quadro normativo non c'è più l'obbligo di registrazione in ter-mine fisso per i contratti di locazione immobiliare non formati per atto pubblicoo scrittura privata autenticata. Questi contratti saranno, pertanto, soggetti al-l’obbligo di registrazione solo in caso d’uso. Inoltre, in relazione ai trasferi-menti di immobili strumentali oggetto del contratto di locazione finanziaria, ilprelievo fiscale si concentra nella fase dell’acquisto del bene da parte dellasocietà di leasing.

Dal 1° gennaio 2011 l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della so-cietà di leasing è soggetto a imposta ipotecaria del 3% e a imposta catastaledell’1 per cento se la cessione rientra nel campo di applicazione Iva. Perquanto riguarda le cessioni di fabbricati abitativi, se non rientrano nell’ambitoapplicativo Iva oppure se effettuate in regime di esenzione, le imposte ipote-caria e catastale sono dovute rispettivamente nella misura del 2% e dell’1 percento.

Con queste modifiche, le cessioni che derivano dall’esercizio dell’opzione diacquisto da parte dell’utilizzatore scontano le imposte di registro, ipotecariae catastale in misura fissa. Questa norma fiscale vale sia per i trasferimentidi immobili strumentali e abitativi a seguito dell’esercizio da parte dell’utiliz-zatore del diritto di riscatto, sia per le cessioni di immobili mediante contrattidi locazione finanziaria risolti per effetto di inadempimento dell’utilizzatore.

Inoltre è stata disposta l’abrogazione del comma 10-sexies dell’articolo 35del Dl 223/2006, in base al quale le somme corrisposte a titolo di impostaproporzionale di registro sui canoni di locazione finanziaria su immobili stru-mentali potevano essere scomputate dall’importo dovuto, in sede di riscattodel bene, a titolo di imposte ipotecaria e catastale.

I cambiamenti, con riferimento all’acquisto da parte della società di leasingdell’immobile concesso in locazione finanziaria, interessano anche i soggettiobbligati al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oraidentificati nei pubblici ufficiali che hanno redatto l’atto, nelle parti contraentie nell’utilizzatore dell’immobile.

Con riferimento ai contratti di locazione in corso al 1° gennaio 2011, non ri-sulta più dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale. Il tributo nondeve essere versato per quelle annualità in relazione alle quali i termini per ilpagamento siano ancora in corso al 1° gennaio 2011. Se invece il termineper il pagamento è già scaduto al 1° gennaio 2011, i contribuenti che non vihanno provveduto sono tenuti comunque a effettuare il versamento dell’im-posta, oltre che delle sanzioni e degli interessi

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Tutti i contratti di locazione finanziaria immobiliare in corso di esecuzione dal1° gennaio 2011 scontano, in unica soluzione, un’imposta sostitutiva da ver-sare entro il 31 marzo prossimo.

a cura di Anna Carbone

Sono obbligati solidalmente al pagamento le parti contraenti del contratto di lea-sing, cioè la società di leasing e l’utilizzatore. Comunque, nel rispetto dell’autono-mia contrattuale delle parti, è possibile esercitare il diritto di regresso per ilpagamento del tributo. Se al pagamento provvede la società di leasing, la circolarechiarisce il trattamento fiscale da riservare, ai fini Iva, al riaddebito che la società di-spone nei confronti dell’utilizzatore.

Se l’imposta sostitutiva è assolta dalla società di leasing in base a un mandato con-ferito dall’utilizzatore, l’importo riaddebitato a quest’ultimo non deve essere assog-gettato a Iva in quanto costituisce il rimborso di un'anticipazione che la societàstessa effettua in nome e per conto dell’utilizzatore, ai sensi dell’articolo 15 del Dpr633/1972.

Quando, invece, il pagamento non è effettuato previo rapporto di mandato, lasomma riaddebitata deve concorrere a formare la base imponibile rilevante ai finiIva, ai sensi dell’articolo 13 del Dpr 633/1972, verificandosi un’ipotesi di traslazioneeconomica di un onere sopportato dalla società di leasing.

L’imposta sostitutiva va versata con riferimento a tutti i contratti di locazione finan-ziaria di immobili, aventi a oggetto sia immobili strumentali sia immobili a uso abi-tativo. Rientrano nell’applicazione dell’imposta anche i contratti di leasing aventi aoggetto immobili ancora da costruire o in costruzione e quelli per immobili adibiti acava. Inoltre, il tributo va versato per i contratti di leasing relativi a impianti fotovol-taici.

Ne restano esclusi i contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto beni immobilinon ancora acquistati dalla società di leasing entro il 31 dicembre 2010. Infatti, inquesti casi la stipula del contratto di compravendita da parte della società di leasingsarà soggetta alle aliquote ordinarie previste dal Testo unico delle imposte ipote-caria e catastale.

L’imposta sostitutiva deve essere calcolata applicando, all’importo corrispondenteal costo finanziato del bene immobile, l’aliquota del 2 per cento per i fabbricati stru-mentali e del 3 per cento per quelli abitativi, e successivamente scomputando le im-poste di registro proporzionali corrisposte in relazione al contratto di locazionefinanziaria dell’immobile. L’importo così determinato viene ridotto di una percen-tuale pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.

Inoltre, mentre la base imponibile da considerare per la liquidazione dell’impostadeve tener conto del costo finanziato del bene immobile, per i contratti di leasingaventi a oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, occorre invece fareriferimento al costo di realizzazione del fabbricato indicato nel contratto di leasing.

Con riferimento al significato da attribuire, ai fini del calcolo dell’imposta sostitutiva,alla locuzione “durata residua del contratto”, si fa presente che questa va determi-nata a partire dal 1° gennaio fino alla data prevista per l’esercizio del riscatto. Se ilperiodo di durata residua del contratto è inferiore all’anno, la riduzione del 4% deveessere computata proporzionalmente alla durata del contratto nell’anno, sulla basedel rapporto tra i giorni di durata del contratto nell’anno e 365.

Pertanto, posto che la data da calcolare per il calcolo delle annualità residue de-corre dal 1° gennaio 2011, per calcolare lo sconto si deve tener conto, fino alla dataprevista per l’esercizio del riscatto, del numero di anni completi e, per l’eventualeultima frazione di anno, del numero di giorni residui diviso 365.

L’imposta sostitutiva non può essere compensata con altre imposte o tributi e il suoomesso o insufficiente versamento comporta l’applicazione della sanzione ammi-nistrativa pari al 30% dell’importo non versato (articolo 13 del Dlgs 471/1997).

Fonte: FiscoOggi

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