An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing...

44
!" # $ %&'( ) !* ) + ,- * %., %./( 0 !0 * 1 2 $ ,,3/( 4 5 6 !, 1 ,/. % 1 % ,'( 4

Transcript of An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing...

Page 1: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

��������

������������� ���������������� �� �������� ��� ������� �������������

������� ����������� ������������� �������� ��� ��������������������� � ���� ������

������� � ������������� ������� ���������� ������������������������ ����������� �� ��

����� � ����� �������������������������������� ���������� ��� �!"������ �#�� �

���$�%&'( � � � �)����� ����� ��������� ����� ���������������� ����� ������������

��������� �� ����� �������������� ����������� ������ ��������������� ����������

������������������� �������������� ��� ��!*������������� �)�������� �+�������

,-�*������%.,��%./ (� �0����� ������ ���� �� �������������������������� ��������

������� � �� � ����� � ������ �� � � ���������� � ���������� ��� ��� ��� � ������ � � ����

����� ���� �� �������� ������������������ �������������������������������������

������������ � ������������������ ����������������������������������������������

�������� ������������������������� ��������������������������������������������������

������������������� �� �������������� �������������������������������� �����

���������������� �������� ������������������� ���������������� ������������� ��

���������� ������������� ��������� ��!0�� �*�� �1����������2� �$�,,3/ (��4������� �

�� � ������ � � �� � �� � ���� � ��� � ����� �� � �������� � ���� � ��� � ��� � ������ � ����

��������������� ����� ������ ��������� ������������ � ���������������� ������� ����

����� ������������������ ����������� � �5 ������� ����� ��������������������� ������

�������� ������� ��������������6���� ������� ��� �������� ������������� ���������

�������� ���������� ������� ��!,��� �1��� �,/.��%��� �1��� �%��,' (��4����������

Page 2: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�������������� ������ �������� ����������� ����������� ������� ���������� �����

��������� � � 5� � ��� � ����� � � � �� � � � ���� ���� � ���� ���� � �������� � ����� � ����� � ���

��6���� ������������������������������������ ���� ��� ,��

5�� ���)��������������� ���������� ������� ���� ������� ����������������������

��������������� ��� ������������������ �������������������� ������������� ��

�������� ��� ������������������������� ������� ����������������� �����������

������7���������� ���� ������������������� ������� ������������ ����������� ���

���� � � 5�������� �� ��� �������������������������������� �� ����������������

����������8 � ��������� ������� � �� � ������ � � � � �� ���� � ����� � �� ���

�����������9� ���������� �� � �� � �� � �� ������� � �� � ������ � � ���� �����

!�� ������������������� ����������� � �������� ���������(��������������� ������

��������� ����� �� ����������� ��� %

�� � ��������� �������� ��� ������� ������������ �� � ���

)����������������������� ����������� ���������� ������� ��4�������������������������

1��� � � ���� � ���1���� �1���� ���� �4�� �1���� �1��������� �����"����� ��� � �����

1������� � ���� ����� � ���� � �� �)��� ���� ���� �5� ���� ����� � ���� ���������� ���

#��������1��� �!� � ����������� �������������������������� ���� �:( � �)����� �����

��������� ��������������������� �������������������������������� � ������ � �5��

� ��� � ����� � ����� � ����� � ��� � ����� � ��������� � ���� � �� ��� ��� � ���� � � ��

������ ����������� ������ � � �4������������ ��������!�� ��������� ���)�����������

�� ���������� �������(������������������ ���������������� ��������� ���������� �

5�� ���)������������������� �������� ����������� ������������ ������

������������������� �������� ������������� ��������������������� ��������������

�������������� ���� ������� ���������������� ��������� ������������������������ �������������

������ ���������� �� ���!"�!�#��$%&$'%()�%�*����

Page 3: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�������������� �������������������������������� ��!0� �;,;��1�����1���( ��<������

� ���������������� =� �4������������������������������������ �� ����������� ����

������� ������� ��� ������������������8��>����� ����?�)��������� ����� ����������

������ �����������������!0� �-,'������(

��� ������������� ������������������������� ���� ���#������8�� ����@>4���

������ � � � +����� � ����� � �� � ��������� �� � � 2A12)45>@8 � � ��� � �� � ���� ��

���������� � �� � �� � �# 0 --,B � ����� �� � ����� ��� � ����� � ���� ���� � ��������

��� ��� ��!� � ���������( ��0� ������ �� ����������8�� �����@>4��������� ������������

�� � ������ � ������ � )�������� � � �� � � � ��� � ������� � ������ � ���� � �� �� � ��� � �

2A12)45>@8�� ���� ������� ������������������ �# 0�/;B�������7�����������������

��������������������������� ������� �������������������������� ���������� ����

����� ����������������������� ��������� ������# 0�-,-3��� ����7��� �������������

���� ��� � �� � ����� � ������ � �� �� � ��� � � �� � ��� � �������� � �� � ��� � �� � ���

���������� ����������������������������� �������� �������� ������

C���� � �� � 1���� � 1��� � !11(� � 0� ���� � ;,' � ������� �� � �� � ����������

������ ��������0� ������;,&� ��;,-�� ����������������� ��� ����� ���������� �����

���0� �;,'������������������ ������ ���������������������, (� �@� ����! ���������

���� �� � ����(� � % ( � � 5�������� ��� � !���������(� � / ( � � ��� ��� ��� � �� � ��������

!���������������������������� ������ ���������� ������������� ����������� �����

����������� ������(������; (� �0�������!����� ������� ����������� � ��������������

����� ����( ��

4�������� ������������������ ������������� ���� ������������������������

������� � ��� � ����� ������ ��� ������� � �������?������ �� ��� � ����� ��� ��� � �� �

Page 4: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�������� �������������� � ��� ���������� �����6���� ���� ������������ �������� �����

��������������� �� ������������������������������ /

5� � �� ����� ��� �"������� ���� �1� ��� �1� � �0������� � !D # �@� �?,-.-3�

E�� ����� � %B� � ,B&%(� � � � �� � ���������� � �� � ���� � ������ � � �� � ��� ��� ���� � ���

����������� � ���� ���8������� ������������������������ ����� �������� �������� ���

����� ������ �������������� ������������������������������� � �>�� ���� ����������

������������������������������������������ ������������ ������0� �;,&�����

;,-�?�4������� � ����������� ����������� ������������������� ������ �������������

�����������������������������2������� �������������� ����� ���������� �������

����������� �������������������������� ���������������������� � ��5����� �������������

������������������������������������������������ �4��������� ������ ��������������

� ������������������������������������������� ���������� �������������7����������

� � � ����� � �� � ��������� � "���� � �� � ����� � �������� � ������ � � "���� � �� � �� �

������������������������ ���������� ���� �� �������������������������� ����

����� �� � �� � ���� � �� � �� � ����� �� � ������� ���� � F�� � �������� � �� � �� � 1�� ���

"�� ������������ ������������ ������� ����� ���������������������� ������

�������� ��������������� ������� �!E������ �G����7��'3�)��� �',%(��2��� ���� ��

���������������� ����� �������� �������� ���� ��� �!CE�� �1�������%,�)��� �';/(

)�� ��� � � ������ ��� ���������������� � ��� ��� ��������� ������� � � �� �

���������� ����������������������� � �!E �������>���1�������� �*����������;;�

)��� �&/,(

E������������������ ����� ���1"�#���� �������� ������ ���������������������

��� � �!�����H���� �E �����"����������/-�)��� �&;;(

��$���������'+�� ��,�*���, �� -�����$�����������.�� �����/ ���00���"���'��� ���##1�����2��

!

Page 5: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

0���������������������������� ������������ ��������� ������������������

� �������� ��!)����� ���������� �*�����)������D#�'333.��0�� �/,��,B..(

0�� ����� ������� ����������������� � �� ��� � �������������� ��������������

���������������� ������ ��� �4������ ���������� ��������������������� ������ �

!E������)����� ��� �)15���������D # �@� �,/--3'��0�� �%%��%333��//.�E1#0�;BB��

'3;(

E �������� ���� ������������������������ ����������� �������������������

� ��� ����� �� ������������������ ������ ��� � �!���������0�������� �0�������� �

"��������,3�E1#0�&.(

+2�8 � 4�� � ���� � ��� � �������� � ������ � � � 4��� � ��� � �� �

��������� � ������� � � � �� � ����� � ��� � ��� � �� � � ����� � � � ���

�������������������������������� ����������������� ���� ��� �

���� �� ���������������� ������ �������� ���������� �������������

�� ������������������ �������

)����� ��������� ���� �� ���������� ������� �������������� ��������������

�������������������� ���������� �!0� �;,B��1�����1���( ��)������������������ ���

�������� � �� � �� � E � � � �� � �� � �� � E � � � ��� � ��� ��� � ��� � ������� �� ��� � ���

�������� � !�� � �� � ������( � �� � ������� � � 4���� � ����� � �� � ������ � � �� � �������

��������8� �,(�F��������������I������������������������������������%(�F����������

��������I���������� ������������������������������������� ����7����������������

/(�F��� ������������� ������ ��������� ��I��� �������������� �!0� �;%3��1�����

1���( ��0���� ���������� ����� ���E � ������������� ���� ��������� ���� � ������ ���

������������ ����� � ����� �������� ������� � � �!0� �;%,��1���� �1���( � �)����� �����

2

Page 6: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

��������������������������������� ��������������������������������������������

�������������� ���� ����� ��������������� ����� ���E � � �!0� �;%%��1�����1���(

)����� ��� � �� � ������ ��������� � ��� � �� ���� � �� � �������� ��� ����� � ����

����� ���������������� ���������������� �������� ����������� ��� �!"�� ����1��� ��� �

#����� �/3 �)��� � &3%(� � ����� � ������� ��� � ��� ���� ��� � �� ������ � �� � ������� � ���

���������� ������� ����������� ��� ����������������������� �� � �4��������� ����

��6����������������� ���������� ����������� ����������������� ��������� ��������

������J ����������������������� ���������� � ���E � ������������������ ����� ���

������ � ������ K � !)������ � � � 1�������� �� � ;3 � > D � & �� E� � @� � ,3� � � � ,;.��

"�������� �1�������� ���&B�)��� �'3'( � �J)����� ����� ���E � ������������� ��

��������������� ��� ������������������ ����������� ���� �������� ������������ ��� K�

!0� �,,,/( ��2�������� ����������������� ������� ���6����� ��������������� �������

������ � ���E � � � �!1� �����"������� �5�� �D��� ��,3�)��� �/%-( � �4��������� ����

����� ����������� �������#���� �� ������������� ��������� ������4�������4� ����

�����������������������������4�������4� ���� ������������������������������� �����

���������������� ��!)�������� �1�������� ���&B�)��� �;;B������������1��������

� ������ ������������?%/;.,��*����%B��,B-%��;'�E1#0�;,.( � �4����������� ����

���� �������� � ������ ���� �������������������� ���� ��������� �������� ����� �

!4�������� �>���������/%�)��� �&';��4���4����� �"�� �1����������5�������;B�)��� �

'%( � �5���������� � ���������������������������� � �4����������� ����������� ����

��������������� �������� ���������� ��� �� � ������������������ ��� ��� ;

1���������� ��� ����������� ����������� ��������� �������������������� ��

�������� � � !E�� �� �� �"������ �D#�?,'.%B� ���� �;� �,B&-( � �1������������ ���

������ ���������� ��������������� ���� �����������6���������������������� �������

!�0�������!��!1�

"

Page 7: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

���������� ��� � �� ������� � ������ �� �2��� � �� � �� ������� � ���� ��� ����������

������������������������� ���������������� ����7���� ������� ��!������� �D�������

D # �@� �B%3,/�*����%'��,BB3( ��)���������7�������� ��� ���������������������� ���

���������� ������������� ���� ������������� � ��!"��������� �����1��� ��� �#������

/3�)��� �&3%( ��)����� ���������� ���E � ������������ ��� ���������������������

��������� ��������� �� ��� �������� � �4����� �� ���������������� � �� � ���������������

���� �� ���������� ������ ��������������������� � � �!E�����7�� �"�� ����0��������

D#�?,-&/'��"�� �/3��,B&/(

4�� � ������ � � �� � ���������� � �� ���� � ��� � ���������� ��� � �� � ������� � �� ��

������ ����������������������� ��������������� � ��!0� �;%/������( ��)����� ������

��������������� ���������������� ������������������� ����������� ���� ��������������

������ � �� � � � ��� �� � ��������� � � ��� �� � �� � �6������ � ���� ����� � ������ � � �����

����������������������������������������������������������������������������� �����

������������� ��� ��0���� ���������� ���������������������� ��������� �������������

����� ���������������� ����1���� �� ��� ����������� �� �������������������������

��� ��!0� �;%;������( ��<����������������� ��������������������������������� ����

���� ������������� ������ ��������� ������=� �)��������������I���������������

��������� ���������� �5�������������� ������� �������������������������������������� ��

�� �������� � �@� ��������� ��I�� ���������� ����������������������� ������������

��� ����

)����� ����������� ������������������������������������ �������� ��� ���������

��� � �2����������������� ������������������������ ��� ������������������� ������

� � ��!1� �����1����� �@0<0E0��D # �@� �,%.B%��0�����%3��,B&3( ��C����� �����

�� � "�������� � 1������ ����� � � � �� � ������ � �� � �� � ������ � � �� � ���� �� � ����

Page 8: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

��������� ����������������� � ������������������������� ��!)�����������L���������

� �1� �����L����������D#�?%;;;3��"�� �%.��,B&.(

4��������� ������ ��������� ������������� ������� �������� �������� �� �

4����������������������������1�����1������������"���������1������ ����=��

C����� ���11���������� ���������������� �������� ������������

������������ ����������������� ��C�������������������� ������������� �

�� � �� ������� � �������� ��� � ���������� �� ��������� � � 5�� ����

����� � �������� � �� �11� � �� ������� ��� � ��� ��� � ��� ������� ���� ��� �

������������������������� ��+�������"����������������������������

������ �������������������������� �������������� ��������� ��������

����������� ��������������������������� ������� ���� �4���"1�

��������� �� ��������� ���������������� �������� ��� ������������ ��5�� ���

11 � ���������� ��� � �� � ����� � �����6������ � ��� � ���� � !��6���� ����

�������������������������( ��0���� ���"1���������������� �4���11�

� �������������� �� �� �������������������� ��� ����������� ����������

���

4���������������� ��� �� � ���� ����� ������� ������������������ �������� ���

��������� ��+��������������� ������ ��� �������������� ��=

, E���� � � � *������� � !D# � ?%B-..� � 0�� � /3� � ,B-%(8 � +� � ���

������ ���������������?�������9����� �����������

% 1���� � ����8 � <�� � ��� � �� � ������ � � �� � ���� �� � � � ? � ���� � ����

������������ ���������������������� ����������

1

Page 9: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

/ "18 �)����� � � �� ������� � �� � � � �� ������������ ����� �� � � ��������

�������

)������������ ������������� ����������� ��������������� ������������ ������

��������� ������� ���� � �!G��������4���4����� �"���������1����������5�������;B�

)��� �'%( ��0� ������7��������� ��������������� ������� ��� ����������������� ����

��������������� ��� � ���� ������������ ��!"��������� �����>���� �#����-�)��� �%3(

)����� � ��� ������ � ���������� �������� � �� ��� �������� ������� � ��� � ���

E � ���������������� ������������������� ����������� ��������������� ������������ ��

����� � ��������� ��� ��� � ������������ ��� ������� ����� � !0� �;%'� � ����( � �4�� �1����

�������7��� ������� �� ������� �������� ���������� ��������������!�������������������

��?��������(������������ ��������� �������������� ���������������������9�� � ����

������������� ����������������6������������ ���

3

Page 10: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�������� �����������

���������

0� �� � ���������� � �� � ������ � �� �������� � � ���� � �� � ���� � �� � � ���

�������� � ������ ���� � ��������� � ������ ��� � � 4������ ���� � ��� � ��������

��6���� ���� ������������ �������� ���� � ����� ��� ������ �� ��� ��� ������� ��� ���� � ���

����������������������������������������������������������� ��� ������������� ��

�������� � �4����� ������ ���������������� �� �������������!�� �����������������(�

������������������������� ��������� ����� ���������������������� ���� ������ ���

������ �������� ��������� ������ ���� ��5 ������ ������ ���� ��������� �������� ����

�� � ������ � �� � �������� � ������ � � � ��� � �� ������ � ����� � �� � ���� � ����

����� ����������� ������������������ ���� ������ �������������������������� �

0� ���� �;%- ��� � �� �1���� �1��� ��������� � �� ��������� ���� ��� ���������� ������

������������� � ��>����������� ������������� �!� ��������� ������������������� ���

���� � ����� ���� ��������� �(������������ �!�������������������� ��������� �����

������������(����� ������������� ����� ������ �������� ����������������������������

�������� � � ������� ���� � ��� � ��������� � ������ � � � �� � ��� ��� ���� � ����� � �����

����������� ���� � ���������� ������������ ��� ����������� �� ����������������� ���

�� '� �<�� ����� ��������� �=� ������� ������0� �����;%.�!��� ���1���� �1���(� ���

��������� ���������������� �8

, #��� � ��2�����I�4������������� ������� � ����������� �� ����� � ��

������� �������� ��������� ������� � ����� �������������������� ���

���� � ������� �� ����� � �������������������������������������� ���

�������� �������������� �������!0� �;%B��11�?������������������

2�0�������1��

�#

Page 11: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������������ �������� ���������������������������(������ ������� �

�� ������� �

% #��� � ����������I�4������� � �������������� ��������������������

���� ������� � �������������������� �� ��������� �

/ #��� � ��#�������I�� ��� ��������������������������������������

����� ��4����������������������� ������ ���������� � ����������

����������������� ��� �������������� �����������

+������� ����������� ���� ������� ���������������������������� ��� ���

������!0� �,B��11���� ������������������ ��������������������� (��4���� ���1�����

1�������0� � �;/3� ��;/;�� ��������������������� ������� ������ ��� �������������

�� � � ��� � ������� � ��� � !� � � #������� � ��� � �� � �� � ��������� � �� � �������� (�

>����������������������� ������ ���E � ����� ���������� ���E � ����� ������������

������������������������ ��� ����������������������� �������

)�������������������� � ������� ������� ���������������� ��������� �� �

������ ����������� ��������� ����������� ���������� ������������� ���������� ��

������������ � �E�� �%%/.���� ���#�������0������ �� ����1������6������ �� ����

�������������� ������������������ �������� ���J���������������������K�����������

��J������������ ������� ���������� �������� �� ����������� ����������� �����������

������ � ���� � ������ � ������ � � ��� � ����������� � �� � �� � ���������� � � ��� � ���

������ �� �� ���������������� ������ �� ������������� �� ������ K��!)������������

1� ��5�� ��� �� �� �"�� ����4�������D#�?,'-'B����� �/3��,B&,( ��2������������������

���������������������� ������ ���� ���������������� ������������������� ���

�� ��� ��������� ���� � �� ��� ��������� ���� ��������� � !5����� ����� �E ����� �1� � � �

1������ ��� �5������ �%;�)��� �;,-(� � ����������������������������� �� ���� ���������

���������������� ����� �� �F���������������� ��������������������!1��������� ��� �� �

��

Page 12: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

#���������� �� ��D#�?,%&&%����� �,.��,B'.(�� ������ � ���E������E����� ����

!#�����1� ������0�������������"������� �E������E����� ��1��� ��D#�?,'3;'��

*�� � %3� � ,B&,( � ��� � � � �������� � �� � 1������������ � 0������� � #����� � ��

!10#)(�!#���������1� ��5�� ����10��,,-�E10��'.B��/%,�E1#0�,3&(

4��� ������� ���������� ��������� ���E � �� �������������������������� ��

�������������������������� ������������������������ � �4����� ���� ��� ����� ���

��� � �� � ��������� � �� � ����� ����� � ����� � ���� � �� � �� � ���� � ������� � ����

���������� � � � ����� � ������ � � ��� � ��� � �����6��� �� � ���� � �� � ������� � ���

��������� � �5�������� ��������������� �� �������� ��������������������� �� ���

�������� ��� ������� ���� ������ ������ ����������J �������� ����� ��� K&��

2����� � ������� � �� � �� � �������� � ���� � �� � �� � E � � � � � �� � ��� ����

������ ������������� ��������� ��������������� � ������� ������� ������������������

�������������������������������� �������� ��������� ������������������ ���������

��������������������� ������ ����4�������4� �� � �0��������� ��1�������� ���� ���

���� ���� ���E � �� ����6���������� �������� ���������������������������� ������� �

�������� ����!1��������1��� � � ��������� � ������. �� 2� ��� �,,3( � �5������ ���

��������� ��� � �� � �� ����� � ������� ���� � �� � ���� ��� � ������ � ������ � ��� ����

�������������� ��� ����������������� ���� ������������� � ���������������� ��� ����

!"�������10��-B�E10��.,&��,BB-( ��2����� �������������������� ����������������

�������������������������������������� ���������������������� ��4��������

�� ������� ������� � �� � ����������� � �������������� �� ��� ��������� ���������� �

�������������������������6����?��������� ��������!G�������#��������1� ���1�����

����)��������;3�)��� �''3( -

"�0��������!����0���������2���2��

��

Page 13: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

1�?�������� �� �� � �������������������� ������������ ��������� �� �����

�������������!0� �;.;��11( ��5 ���� ���J ������� ������������������������� ��

�� � ���� �������� � ���� � �� � � � ����� ��� � !�� � �����( � ��� � �� � � � ���� � ���� � �� � �� �

������������������ K.� �0���?�������������� ����������������������������� ����� ���

������������������������������� � ��4������ ������ ������������ ��1�?��������������

������� � �� ��� � � ��� ���� � ���������� ������� ��� �!E�� �������7� �'�)��� �-.( � �1�?

��������������������������� ��� ����������������������!��� ����������� ���� ������

�����?�������������������������������������������������������������������

�� � �� � ������ � ��� ��� � � ��� � ������ � �� � �������� � I � 0� � ,;;� � ������� � ���8�

#��������0� �@� �;-%&�J0��0� �4���������1������������2� �������#�6������� ��

F���5 ��1��� �����0���D������5 ��5������ �K�*����,.��,B&&��)������� �����������

@� �B'-�J#����� ����4���E����>��E������������ ��0���1�������������)���������

)���� ����F���G���� �����4������K�*����,%��,B-&��� �:(������������������� ���4� ���

���1�?���������!������ ����������������������� ���������� �:(

C����� ���1�����1�����4� ���5G�E����E�������)����� ������ �������������� ���

�������� � �� � � ��� � ��������� � ��������� � ��� � ���� � ����� � � 0� � '3% � !11(�

������� �� � ������ � �� � � �� � ���� � ��� � �� � ������ � �������� � ���� � 0� � '3/�

������� �� ���������������������� ���������� ��+�������������E�� �%��0� �A55�

���,B.-�1��� � � �������������� �� �J� ��:������� �� ���E � � K� �+����� ���

��������� ���� �� � � � ���= � � 5 ���� ��� ������ � �� ����� � �� � � � �� � ��������

���� � � ����� ��� �� ����������� ���������� �������� �� ����� � �5 � �� ����������

��������� �� � ��������� � � ������� ���������������������� ������ ����� ������� ��

������ �� ���1��� � � ����!"������������� ���1����1���������( ��<� ����������

�������� ����������������� ��� ������� ��� ������� �������������������������������

���������� ������������������� ������ ��� ��� ����������� ���� ��������� ��

1�0���������!�

��

Page 14: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������ ��������� ����!0� �'3%�!.(�����!B(������� �������11( � �C����� ���@��

<� ���1����!)��,3&-�0��������5�� � � ����0�<� ���1�����4�������#��������0���

1�������� ����4������D���������4���>�������� �0�������� ���� �C ���7� �����

2����� � ���� ����������� � �1������� ��� �0���)�� �� ����>� �<� �� �#����������

���������/,��,B-&(�� ����������������� ��� ���

0� �',B���� ���1���� �1�������������J���������������������� ������� ����

�� ��������������������������������������������������������������������� K�

"������� � ��� � ������� � �� � ��������� � ������ � � �� � ���� ����� � ����� � �� � �� ����

�� ��� � �� �� ��������� � ��6���� ��� � ���������� � � ��� � !��������� � �� � ����� ����������

��� �� ������ � � ��� ���� �������( � �4���� ����� � ���� ���� ��������� � ��������� � ���

6���� � �����6��� � � � ����� ����������������� ������� ��� �����������������������

����� � �C����� ���1��� � � ����!E�� �%��0� �A55(� � ������������������������ ���

���� ����������� ���������� ���� �� ��������������������� �� ���E � ����� ���� ����

������� ������������������������ ������������ �� ���������������������������������

���� ��������� � ������������������� �������������� ��������������������������%'�

����������������������� ����%'�H�����!#0�.,����>� �%B��,B;&�J0��0� �4��0���4���

"����� � 5���� �� ��� �)���������F�� �4���<����� �>�� �0��9>� �2� ������ �>� �4���

)����� � <� ��� � <���� � 4� � )������� � 0��������� � >� � 1����� � <� � � 0�� � 4�����

1���� �����>��E ����� ����#�6������>����� �����+����������������>��>���� ����

>��"������1������>��1������������0���>��<� ���#��� ��0���4������1�����������

1����� ���<� ��4���"������5���� ����0���4���1������ ����>��"�������E��������

0���#����2� � ��4������C�����1�� ����4�����0���1���� ����K( � �> ����#��� ���

���5�������1�������� ��0� �,/-����4���"��������!,,9-9/&(��#0�;/..�J0��

0� �0��������E�� �����4�� �?F���� �4��� �?4����� �4��� �?F���� �4��� �?E������

F�� �?E����� � E�� �?>��� � E�� �?4�� � E�� �?2��� � � E���� �?4����� � E���� �?E����

)���������!0(��2��� �?>����2��� �?@�����0���@��� �?>���>��1�������� ��0� �

�!

Page 15: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

@��������>���+�������4��� �?E������> �������M����0��4���"������0� ��0��

0��������0� �%-,B����4���1����0� ��#0�/.-����4���)� �������0� �>��,B;B��0� �

%B/%������������������#0�-,3/�0�� �.��,BB,�N��������������������������N�0��0� �

4� � E ���� ��� � 4�� � 5��� � 0�� � E ��� � 5���� �� � 0�� � )���� � � )����������

5���� �����7� ����0���F���> ����)�������� �#0�-3-&����*����%-� �,BB,�J0��0� �

1��� ����0�)�����O��E����?E�����"������)�������0���F���> ����)�������� �#0�

-B;%�>��4���"������0� �>��,BB'��� �:(

4����������� �������������������� ���������������������� ����������

������������� ���������������������� ������������������������ ����������� ����

�� � ���� ��������� ���� ���������������� ������� � �C���� �0� ���� �'%, � !11(� � J4���

������������������������������� �������������� ����������� ��� ����� �� ������� �

������ ������������������� ��������������������� �� K��

���

������������������

0� � � � ������������� � ���� � F������� � �� �7��� � ���9�� � ��� �������� � ���

������� ����� � � � ���� � &3P ��� � �� � ���� �� � �� ����� � �� � ������� �F�������� � ����

�� � ���� ����6������������� ���)���������� ��0������� ���� �� �����������������������

��6���� �������������� � ����� ���)������������������������ �����������������8

� 0�6���� ����������� ���,B/'�1��� � � ����

� 0�6���� ���� ���������� ���������������!����������( �

4��� � ������ � ����� � �� � ��� � �� � ���?F������� � ���

�������� ����F���������� �7������� ���������������� ������?

F����������� ����� ��������������������� ����������������� ���

�2

Page 16: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������ � �4�������� �� � ��� ����� �� ��������� �2������� �����

������!���� ��� ����������� ��� �(����������� � ��������� �����

���9����F���������� ���9�� ��������������9����������� ������

����F���������� �7������

� )������������� ������ ����;3P��� ���� ������������������

������ �����

� )���������������������� ����?�����F���������� �7��������� � ��

������� � ���������������������!�� ���)��������,.'�����# 0 �

.,-B(

0�F������������������������������ ���������)������������ �7�������!�������

�� � ��� � �� � �� � ��������� � ��� � �� � ������ � � � ���� � ��������� � ��� � )����������

�� �7������(��������� �����������6������������ � ����� ���)����������

����������� ���� �� ���� ���� ������������������ ����������������

� ���������� �������� ���������������������� ��� ���� ��5 ������� ������������ �� ������

�� ���� ���������������� ������������������ ���� ������� �������������������

�� ���������� ��� ����!#��������� �5���������*� ��,3/�E10��/.3��/3/�E1#0�,%-��

,BBB( � �4���������������� ��������)������������������� �� ������������ �<����

���������������������������� ��� ���������� ���� ������JF�������������K������ ���

��������� ����������������������������������������� ������� �������������� ���

+����4����I� �� �����4������������������� ������ �4������������������ ��� ��

������ ��6�� ��� �������������������� ���� ���)����������� ����� ����� �� � ���

���������� �@������������ ������������������������������� ����/3��� �� ���

����� ��������

�"

Page 17: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

<� �� �������� ���� ������� ������� ��������� ���������� ������������ ����

������� � ��������������������� ��������������������������������� ������������� ���

���0������ �� ����>�����@� �%33/?3&���� �������� ��� ����2��������� �����

@� �����#������������� ������������ �� ����� ���������������������� � �����������

�������� ���������������������������������������������� �+���������� ���� ��������

������������������ � ���

� !"#��������$%����&���� �#� '�$������'������!���(���

"������ ���6���� ��� � �� ��� � ���� �� � � ������ ��� ������ � !���� ��� � ���� ����

���� ���(��� ����������������� ����������!�������� ������������������������������

����� ��������( ��"������������ �� ���������������������������8

� F���������� �������������?��,�333��6������� ������������������

�������!,(���� ������������������!�)�,.'(�

� F�� ��������� � �� � � ��� �������� � ? � '�333 � �6���� ��� ����� ���

�������������� �������� ������������������ �

N������������� �����������N�������� �� ���������� ������������������������ ���

������ ����� � �� � ��������� ��� ��������� �������������� ��� ��� ��� � ��� �� �������

����� � �� � ������� ���� � ����� �� � ��� � ��������� � ��������� � �� � ����� � �� � ����� � �� �

���������� ��������������������� ������ N

5����������������������������������� ����� ����������������� ��������������

��������� �� � ��� � �����6���� ������������ �������� ����������������������

��

Page 18: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

0� �������������������� ����������������)�,.'������ ������������� �������������

���� ���������#0�.,-B � �0� �������������������������������������������������

������� ��� ����������������6��������� ����� �������������������������������� ����

������������������������ �� �� ����������������������������� �������� ���

������������������������� ��4�������������������������� ���� �������������

����������������������������������������������������� � �0� ���������������� �

��6���� ����� � ��� � � ������ ��� � � � ����� � ����� ����� ������� ��� � ���� �� � ���

�������� ��� ����������������� ��� � �0� ���������������������������6������������

���� � ��� � ������� ��� � ������� � ����� � �� � ���6�������� � � � ��6���� � ����� � ���� � ����

������� �������������������������� �4��������������������� ���� ������������������

��������������������

�)# '�!���(����

������� �7�������������������� ���� �7������������������� ������� ��

�������� ����� ���� � �������� �7������������� ����� �7����������������������� �����

��������������)��������������������� � ��4�������������������� ����� ���������������

�� ����������������������� ���������� �� ��������� �7����������������������� ��

�������F���������� �7������������ ���)��������������������������� ��� ����� ����

���� ��������� �������� �7���������� �� ����� ��

������������������� �� ����'�������!����� �����

F��������� ����������������� ��������������� ������������������������

������� � �4�� ����������������������� ��������������� ���������������� ������

���������� �������������� �� � � ���������� ������ ����������� ���� �������� �������

)����������������� ��� ��4���������� ������� �����;3P��������?�����!�������(�

�1

Page 19: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

����&3P�F�������?�����!�������(������� � �� � ���� � �����Q'R � ��������� ��� �

C������������� ����������������������� ����������� ���� ��� ��0����������� ������

������� ������������������ �������������� �������������9���� � ������ ���������

���������������������� ���������� �������� ��������������������� ������� ����

������ �

���������'� �����������'��������� '���� ����������%�

0����������� �������������������� ���������� ����� ������������������ �

� ��F���������������������������� ����������������� ��'3������������������������

��� ����%'������

��#$'�!�� ����� �)�� �����������* �������������

4�� � ��� � �� � ������ � � ���� � �� � ��6����� � �� � ������� �� ��� � ����������� � ���

������������ ��� �������� ������������� ��<����������6����������������� ��������,3�

������� ����� �� ���� ������� ������������ �������� ���������������������������� ���

������������������������ ���� ������������������ ��

4������������������ ����������� ������������� ���������7����� ������� ��

!E������� �E�������;,�)��� �.3��0� �'3'�11( � �4������� � ���������������������

� ��������� ������������� ������������ ������������������������?��������'�������

!0� �'3&��11(

C�����0� �'3-�!11(��� ������������ �������������������!����� ��������(�

������� �� ������������������ ������ ���������� ���� � ����� ������������������������

�� � ����������� ����������� ��� ���������������������������� ���� � ��!E�������� �

�3

Page 20: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

1�� ����;3�> D �,'��� %%-( � �>���� ���� ���������� ��������� �������������� ����

������������ ���E������������<� �������� ���5����� ����� ��!F������ ���������

� ���������������0� � �',%� ��',;���� ���1�����1���(

�&���� '��

"������������������������������ ������������� ������������ ���E � ��!E��� �%�

����;��#0�-B;%( � �4������� ������������ ������������ ���4�������4� �� � �4�������

�������� ��������������������������� ������������ �������������� �������������

�� � �������� � �� � �� � ���� � � #0 � -B;%� � �� � ���� � � � � 0� � A55� � E�� � % � �� � ���

1��� � � ���� � ��� ���� � ���������� � ��� � ��������� � ��������� � � ��������

�������� �� � ��������� � �� � �������� � ����� ���� � �������� � � ����� � ����� � ��������

���� ���������������� ������ �� ������� ����� ����������� ���������7� ����������

��� � � ���������������� �����������������������

��� )�& �+�� �)��� )��� &���

#���� �� ��� � �� � �� � � �� � � � ������� � � ��� � �������� � �� � ��� �� ��� � ������ �

����������� ��� ������� � ����� � ��� � �������� � �� � �� � ����� �� ���� � � ���� ����

�� ������� ��� ��� � �� ������ �� � ����� ����� ��� ��� � !�� � �� � �� ����� ��� ���������

����� ��� � �������( � � 4�� � �� � ��������� � ���������� � ���� ������ � ��� �� ����

�� ����� ��� � ������ ��� � �� � #0 � .%B/ � �� � �� � J5� ����� ��� � )����� � � 1��� � �� � ���

)�����������!*����&��,BB-( �!0� �'%%��11(

�#

Page 21: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

����������

)������������� ���������������� �������� ����������� ���������� �!0� �'%/��

11(� �4�����6���� ������������ �������������������8� � �������� �����������������

��� ����!�������������� ���������������������(������ �������������� �!� ��������

�� ��� �������� ��� ���(� � �������� ������������ � � �� �� ���� ����������!�������

����������(� ����� ����������������� ������ ���� ����� ������ �������� �!������

�������������� ���������������������������� �������������� �������( ��1����������

�������������������������������������� �� ������� ����!0� �'%;(����� ��������� �

��������������� ��������� �����������!0� �'%'(����������������� ��!���������(����

���������� ��!���������( B� �0���������������������� ����������������� ������ �� �

��������� ���������4542����">�2������6���� ������������������������� ���� �

!��)�� �10��/,&�E1#0�&'3( ��<��������������������������� ����������������� ����

���� � ��� �� � ������ � �� � ������� ����� � ���� � �� � ��6���� � � � ������ � ��� � ��

����� ��� �� ������� ��� � ������� ��� � � �� ����������� � ����� ��� � � �0�������� � ��� �

������������������������ ���������� ��������������������������������?��?�� ���� �

���� � �� � ��� � ��� � � � 0 � ����� � �� � ���� � ��� � ���� � �� � �������� � �� � ���� � ��� ���

�� � �� ������� ����� ������������� ��!E� ��� �2������;/�> D �'3'-( ��0� �����'%-�

!11(�������������� ���������� ��������������� ������ �������������������������

� �� ������������������������� ����� ������ ���� ������������ ��2��� ������������

��� �������������� ��������� ��������� ���������������������!4������ �4������'/�

)��� �/'&(��������������������� ��������������� �������������������� ��� ����

������������ ������������� ��� ������� ������� ������������������������������

����� �!>� �7�� �F��� ��������%-�)��� �'/-(

3�0�������!2#�!2��

��

Page 22: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

!"#�������� �)���!�*��%��������������

)���������������6����������� ������������ ��������� �������� ���������������

������ ����������� ���� ���������������������� ��� ��������������������������� ��

��� � ����� � ������� ��� � !���� � �� � ����������� � ���� ���� � ����� ��� � �� � �������

��� ����� �� � �� � ��� � ���������� � �� � � � ������� � �� � ��� �� � �� � � � ���� � �����( �

)��������������� ������6������ ��������������� ����� ����!����������� ����������

������������������ �� ���� � � �+����������� ����� � ������������� ������ ��� ���

������������� ������������ ���������������������������������� ����� �����������

��6����� ��>���� ��������������������� ��������������� ���� ���������������� ���

���������������� �������� �������������������� ����� ��� (� � ��������� ���������

!�������������� �������������������� �������������������� ������������� ���(������

����������� ���������� ������������!��������������� ��� ����������I����� ����

����������������������� ��� ��������� ���������������( �!0� � �'/&�����'/-��11(

C����� ����������� ���1�������1�����)������������������ ����������������

���������� ����� �� �������������������� ��� ������������������ �����������J���

�� ������������������������������������������������ ����� K�!E�� �;,��0� �

,B3� � 1���� � 1���( � � +������ � ����� � �� � �� � 1���� � 1���� � J���������� � !����

�������� ���( � ��� � � � �� � �� � �� � ������ � �� � �� � ����� � ������� � �������� � ����

���� ����� �� K � !0� � ,,,.( � � 4�� � ������ � ��� � J��������K � �� � �� � J�������� � ���

������� ������� ������� ������������� K��!#���� ���� ���1����1������������ �

,%B(

4�� � ������� � ��� � �� � ��6������� � �� � ����� � ����� � ��� � ��� ��� ��� � ���

��������������8,3

�#�0�������2�#�

��

Page 23: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

, 4� � ������ � ������ ��� � �� � � � ��������� � �� � ������ � ����� � !#���� � � �

"��������B�)��� �'%3(�

% 4�������� �������� ������������� ��� ��� �����������������������

/ 4�������� ��������������� ������ �������� ���������������!H�����

� �D�7�����;%�)��� �%%(

4���8

�� 4������������������ ������ �������� ����� � ���������������������

�������� �!������ �D�������'�)��� �'%;(

% 0� ���� �������������������� ���� �������?���������������� � � �����

�� �������� �������� ��� �� �������� ���������� ���������������� ���������� �

!"�� ����"�������� �1���������%,�)��� �,.;(

/ 4�� � ������ � �� ���� � ��� � �������� � �� �� � �� � ������� � �� ������

!���������� ���������������� ����� ��(�������� ����! �������� ���� ������ ��

����������������( ��+������������� ������������������� � �����������������

� �������� ������������ ���� �������� ����� ���� ���� �������� ��� ������� ����

�������� � �0���������������?���� ��������������� �� �!1������2������� �

2������� � ����� �D# �?%/&.'� �0�� � %'� � ,B&.( � � 0 � ����� � ������� � �� � ���

���������� ����������������������� ����������� ��������� ��� ������������

����������������� ���������� ��� ���� �����������?���� �!0���������� �1F5����

���������;3�> D �QBER�,/��� �,%.( � �0������ ����������������������� ��������

������� � ����� � � ������� ������������������ ���!E���������� �)��������-.�

0 � �,B( �

��

Page 24: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

$%����&������������$�� !"#���)�, ���-./0�!!1�22

���������������?������� ����������������6���� ���8

� 1����� �� ����6���������������

� 5� �� ���� ���������

)�������� �������6������������������?���������������������� � ��������6���� ��8

� �����������

� ��������������� ��� ������������ ��������� ������� � ��

�� ����� ���� � � ��� � ��������� � � � �� � ������ � ���� � ���

���������������� ��!0� � �%,;;��;,%B��%,'3��11(

� S������������������������������� � �����������!0� �'/'��11(

������� ���������� �� ���!"�!�#��$%&$'%()�%�*����

�!

Page 25: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�����'�&���

� ��3����������4��3���I���������������������� �9������� ��!0� � �';;�����

';B��11( ��

� ��3����������4����5������I���������������������� �9������� � ��

� ������ � � ��� � ���� ��� ��� ������ ��� ��� ������� � ��� ���������� � �� ���� � ��� ��

!0� � �''%�����''/��11( (��

� )��������� ��� �������� ���6����� � �� ����� � ��� � � !�� ������� ��� �����( � ���

�6�37��������3����!0� �''B��11( � �!)�������������8�����3������������

������������������� �������� (��>������������������7����������������

��94���� � ���37� � ������ � ��� ���8�7�� � 3� � ��� � 93������

��3���������0�2A12)48�5��������������6������� �� ��������������

� )������������������������� ��������������� ����� �� ��������������������� �

����������������������

� "��������������?�����������0� �;%B��11

� )���������������������������� ��������������������� ������������������ ���

#���� ������)����� �

� >� � �������� � �� � ���������� � �� � �� ���� � 8��8��� � 3 � 9�38��

�������3��9��86�3�� ��� ������ ���������������!0� �'%B��11(

� >� � ���?�� ����� ��� � �� � ���������� � �� � ����� � �� � ������ � ��������� � ���

���7����������3��������73�����3�� ��� �� � ������ ���� � �� ��������

!0� � �'';��,,%3��,,%,��,,%%��,,%/��,,%;��11(

� >����� ������������������������?�� ����� �����������������������������

�� �9��:4����� ���37� ���������������������������� ����� � �!0� �'&,��

11(

� > ����������� ������ �������� � ����������������� ������������� ������ �

�2

Page 26: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

� >���5���3������������������������������ �� �������7�����8��3� �

������������������� ������ ������ �� � �����������������������!0� �;%&��

11(

� @��?�� ����� ������������������������� 3�������������,0� � �'//��,3-.��

11(

� >��;�����3����������������������������������� ���������!0� � �';,�����,,;,��

11(

�����������& %�$��'����$%

� 0���������

� 0�������� ���� ������������������ �� ���

� ��� ��� ������� � ����������� ��������� �������� ������������

� )���������������� �������������������������� ���������� �������������������

���� ����������������� ���� ��� ����� ���,3�������!������ � ��0� �'/-��11�?����

�� ��������� ����� ����� �( ��

�"

Page 27: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

#�#��#!�

C������ ���� ������� � �������� ��������� �������� ������ �� ��������� ����

��������������� ��������������� ������������� ��� � ������� � � ����� ���� ������

���������� �������!0� �'&%��11( ��5 ��������������� ������� ����������� ����������

�� ����7�� � � � � ������ � � � ����� � ��� � �� ������� � ����� � ����� � ���� � �� ��������

�������� �!��������� � ���(������� ������������ ���� �� ��������� ���� ���� �����

� � ���������� ��� ������� ���� �������� ���������������������������� ���6������� �

!2���7���� � � � "����� � �� � 4����� � 1���� � % � )��� � /3B( � � 4�� � ���� � � �� � �� ����

��������� � � � ������� ���� � ! �� � ������ � �� � ��� � � � �� � ������� ( � ��� � �� ��� � ��

��� �� � ���������� �� ����������� ���� ����� �� � ��������������� ����������

4���������������������������� ��������� �� ����������� ���� ������ ������� ���

� ���������� ���������� �! ���������������� �� ���������� ������������������� ��

������ �� �������� �������������������� ��� ����������������� ���������� ��������� �

���������� �������� ����������( � �E������������������������������ ���1���� �1����

������� ��5����������������� ��� ���� ������� ������ ������������ ����������� ������

� ����� � ��� � ����� ������������ � �� � ������� ������� � �������� � � � �� ������ ����

�������������� ���1�����1��������������������!F������ �D� �����7��������-'�)��� �

'/&( � �0� ������'-3��'--��'-.��'.%��'B.��&33������'B,���� ���1�����1�������������

� ������������������� �

4���������� ��������� ������� � ������������������������ �������� ����

�������������������� ��!�����������������(��� ������� ��� ��� ��� �����������

���� �������� ��������� ����������������� ������������� ��� � ���� �� ����������

� �������������� ��������� ���������������� �������������� � � ��� ��������

�� ��� � ������ � �� � ���������� � � �� ��� ����� �� ��� ������� � � � �� ������� � � ���

��

Page 28: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������� ���������������� �����!�������� �(� ������������� �������� �������������

��������������������� �!0� � �'-B�����'.3��11(

5��������� ������������������� ������������ ��������������� ���������

�������� �������� ����������� ������ ���� �������� �� ������������������� ��������

��������������� � �4�������������� �������� �� ������� ����� �� ����������� � �����

�������������������������� ��� ������������� ��������� ������������������ �������

�� � ���������� �������������������� ����� ��4�������� ��������� ���������� �����

������� ���������������������� ������� � ��������� �������������������� ��������

�� ������ ����������� ������������������� ������ ������������!"������ �����������

;'�> D �%3BB( ��5������������������������� ����������������6��� ����!������������

������ �(������������!�������������� �(� ����� ���� ����������� ������� ��������������

������������� � ���������� � �!0� �B/;���� ���� ��11( � �5�� ����������� � ����� ���

������� �������� ������ ������� ���������� ���� ������ ����� ��� �� �����?�����

��������� � !0� � '.%� � 11( � � 5� � �� � ��?����� � ���� � � � ��� � ���� � � ��� � ���

�� ����� ������� ���������� ����� � ��� � �� ���� ����� � ����� ������ � ���������������

������� ���� � � @���������� � ������� � �� � ����� � ���� � ��� � ���� � ������ � ���

������� ��!)������� �S�������,,�)��� �/.&( ��4���������� ��������� ��������� ���� ��

������������� ����������� ���������� �� ���������������� ��������� ��������� ���

������� ������ ���� ��������������������� ������������������� ��� ���������� �!0� �

'./��11( � �4������������������� ����� ������������ ������������������� ����� �������

���������� �����!�� ������6����������������� � ���������� ���������� �I������ ���

�� �� ���� ���( � �4�������� ������������ ������������� ��������������� ������� ���

���� ����� ����������������� �� ����������������� ��������� �� �� ���������� �����

�� � �� � ����� � ���� � ��� � ������ � �� �� ��� � �� � �� � ������ � � �� � ������� �� ���

!������� ������� �� ����� ������������������������ �� �������������� �������� �

���������������������� ������������ ������������ �(����� ������������������

�1

Page 29: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������������������������������ �� ����!������ ���(���� �������������� �����������

����������������������������� ��������� ���� ����� ����������� ��� ������������

����� � � � >� � �� � � ��� � ����� � �� � ����� � � �� � ���� � ������� � �� � �� � ���� � � �� � ���

������� ��������� �� � ���������� ���������� ��������� ��������� �� �������������

��������� �������� �������� ��� ��������� ������������������ ������ ����������

������������������ ������� ������ �� �� �������� ��������������� � �����������

���1��� ���� �������������������� �� ��� � ���������� ���� ����������� ������

���� � � � �� �������� � !����� �������� � � ����� � �� ������� � ���� ��� ��� �������� ���

������� ( ��4������� �������������������������� �������� ���������������� �

4���������� �������������������� ����� ����� ������� � � ��!���� ��������������

�������������������� ( � �4���������� ������� � � ��������� �� ���������� ������

�� � ������� ���� � ������ � � � �� � ����� � ���� � � 2��� � ��� � ���� � �� � ���?

������� ����� � � � �� �� ��� � �� �������� ���� ���������� � � � �� ������ ������ ����

������������������ �������� ������� ���� �:,%

2� ���������� � ������� � ����� � �� � � � �� � ������� � �� � �� � ���� � ��� � ���

������� ����� �� ��������� ���� ��� � ������������ ������������������������ � ���

����� �!0� �'B/��11( � �4�������������� ��������������� ��������� ����� �� ���� ���

����������� ���� ���������� ���� ��+������� ������������������������������

���������� ����� ����������� ���� ���� �������� ����� ������� ������� ���������� �

������ ���������� ��������������� ������������ ����� �������� ��� ����������� �

���������������� ��!0� �'B;��11(

E�������������� � �� ������� ����� � � ���������� �!������ ��������������� ���

������ � � � ����( � ��� � �� � ��� ������ � �� � �� � �� � ����� � ����� � �� � �� � ���

������� ���� ��5���������������� ���� ���������� ����������������������������� �

���0�������"���

�3

Page 30: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

5 � �� � ������� � �������� � �� � �� ����� � 0� � &33 � ������ � ���� � �� � � � ��� ������

������������ ����������������������������� ������������������������������ �� � ���

������� � �� � �� � �� �������� ������ ������������ � ����� � �� � �� � �� ��� �������� � � � ���

����� ���� �� �J ��� �������������������������� ����������������� �������� ���������

���� � ������ � �� � ������ � �������� � !0� � %3B/� � 11( � � 2�������� � ��� � � ����

������� ��� � �� � ��� � ������� �� � � ������ � � � �� �������� � ����� ��� ������ ��� � ���

������� ����������������������� � ��������!0� �&3%��11( ��4�������������� ���������

�������������� ������������������ �� �������������

��� ����������������0� �&3/���� ���1�����1������������ ���������� ����������

�� � ��� � � �� � ������� ���� � !2A12)45>@8 � ������ � � � ��� ���� � �� �� ��� � ��������

�������(�������� ��������������������������� ���������� ��������� ���������������

������� ��� ������������ � � ��� � �� �������� � ! ������� ������� ������� �� � �����

�������� ���������� ����������������� ����� ������������������������������I��������

���� �������������������� ��������������� �����!0� �&3&��11(���������������� �����

������� � ��� � ����� � �������� � �� � ��� � ������� � �������� ��� � �� � ������� �

!���� � ����� � ��� � �� � �������� � �� � ���� � �� � ����� � �� � ����� ���� � ����� � ��� � ���

������������� ���� ��������� ����������0� �,/.,(���� ��� ��������������������� ��

!������ ������������ �������������������� ��� ������ ������� ���������� �������0� �

&3.�I���� �,T��������������������������������9��� ����4��8������� �

�� ��������������� �������� ������� ���������������������� � �� ������������� �

����������� ���� ������������������������������ ��������� ��������� �%T����� ���

���������� ���������9���������������������� ������������8�� �������� � ����

������������������!����� ���� ������ ��������� ����(�� �������������� ����������

������� ���� �����������������������������9������������������ ���� ����������

����� ��!0� �&3-��11(������ �������������������������� �������� ���� �����������

������������ ��������� ������� ���� ���������������������������� ������������

�#

Page 31: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

��������� � ���� ��� ����4��8���� ���� �������� ��� � ����� ��� � ������� �������

������������ ���� �!�� ����������������� ���1�����1���(8�� �������������������� ��

������� ������ ���������� ���� ����������� �������� ���� ��������� ������������� �

������������ ����������������������������(�������� ������������ ������� ���������

!0� �&3-��11(�?���������������������� ������������������������������ ����������

���� � �� � �������� � ������� � ��� ����� � ���� � �� � ���� � ��� � �� ������� � �� � �����

����������������� �������� ����������� ��������� ������������ ��������������

�� ���������� ������������ ������������� �������� ������ ����������� �����������

���� � � ���� ���������� ���������� ����!1������������8�� �5�� �������� ����6������

������������ �������������� ������������ ��� �#��� ���������������� � �������

�������� ������ �#��� ����������� ��� �������� ������������ ����������������� �5��

���������� ��� ����������� �������?�������� �������������������� �������6������

������(

<�� ������ ��������� ���������� ����������� =��� �2�������� ������� �����

���������� �!0� �&3B��11(��� ������������ ��������������� �!0� �.,3��11(�?�>������

���� ������� �C������ �����������������!0� � �&3-�U�&3.��11( �

��

Page 32: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

� ��&�����������*��#)��

5 � �� ���������������� ������������������������� � ���� ��������� ��� ���

������� �������������������������!���������������� �(�������� ��������� ����

��� ������������������������ ������������ ������!���� ����������� �������� ( �

!0� � �&,/�U�&,;��11(��0����������� �������������� ����������������� �� � ���

������ ���������� ����� ����!����?"��������"�������1� ��5�� �� �10��;3-�E1#0�

',.��%33/(

4������ ��� ������������������� ���� �������������� ��� ��������������

������ �������������� ����������� ����������� ������� ���������������� ������

����� ���� � !#����� � � � �����7� � B � )��� � ,;B( � � 5����� ��� � ��� � �� � ������� � ���

������� ����� ��������� ���� ���������� � ��4��������������������������� �� ���

�� ��������� �������������� �������������������� �������� ������������������� ����

������ ����� �������� �������� �������!@�� ��@������E�����1� �� �+��������&/�

)��� �&&;( � �0������������������������������ �!������������ ��� ���������

��� ������������ �(�������� ������������������ ����������� �������� ���������!�� �

���� ���( � ��� � ����� � �� � ����������� � ���� � ��� � �� �� � �� � �� � ������ �� � �����

��� ��� ���� ������� ������������ ������� ��� ��������������������������������

������������������ ������������������������ ��� ������ ��� ����� ������� ��������

���������� �!1�� ���� �H��4�����%�)��� �%;( ��4��������������� �� ��������������

���������� ��� �� ������ ������ �������������� ���������� ���������� ��� �����������

������������� ����� �������� ��0����� ������������ ���6������������������� ��� �

!0���������E� �� �10��%3.�E1#0�/,&��,BB%( � �0����� ?��?����������� ���� ���� ���

����� ������������� ����� ����� ������������������������� ���� �� ��������

������� ��� � �� � � � ���� � � � � � ���� � �� � �� � ��� � ���������� � ��� � �� � �� � �� ��� �

��

Page 33: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

!#������������>����� �E�� �G�� �������U�"������������� ��� ��D#�,;B,%'��0�� �B��

%33/(

4��������������6�������������� ��������������������� ���1�����1����������

0� � � &%3 � I � &%; � �� � ���������� � ������� � � ��� � 0� � � &&B?&-/ � �������� � ����

������� �������� �������� ��

4���1��� ����#���������� �E�� ���������� ��� �!D # �@� �,&&''/�*����/3��

%33B(���������� ����� ������������ ������� ��������� ������� �������� �������

��� ��������� ���� ������������ ��� ����������������������������������� ������������

���������� ����� �����6���� ���������������������� �������� ���� �������������

����������������� ������� ��0��������� ���������� ������� ������ ��������� ��

����� � ���������� �� ���������� ����������� ��������� ���� ����������������������

�� � ������ � � 4�� � ��6���� ��� � �� � ���� � ������� � ��� � ����� ������� � �� � ��� �� �

1���������� � �� ��� ��� � ��� � �� � ����� � �� � �� � ��� ���� ��� � �� � ���� � ������ � ���

���� � ���� ���� �� ���� ��� � �� � ����� ��� ���� �������� � ������������ �������� � ���

�������� ����������������� ��������� � �F��� ������������ ����� �������� � ���� ��

������ ��������� ��������� ������������� ������� ������������������ ���� ���

���� �����6������� ���� �������

�� ������� ��� �� ����0� �����&;B���� ���1�����1�������� ���������� �������

������ ������������������ ���������� ��� � ������� ���� ���������� ��� � ��� �

�������� ��� �>������ ��������� ���� ����������������� ���� �� �� ����������������

�������� ��������� �������� ����������������������������� � �0��������� �����

���� ���������� ���������� ����� ���������� ��� � ���������� ���������� ������ �

!������� � �� � +����� � G�� � +��������� � 5�� � �D # � @� � ,'%;;3�*������ � /,��

%33'(�

��

Page 34: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

4���������� ����� ��������E�� ����-'����#�� �0� �@� �-B;%����������� ���

������������ �� ��10"1�������� ��F400���������������� ������ ���������� �������

������� �������� ������������������� ����� �E�� ����-'���� ���������6��� ���������8

2������ �#��� � � ? �<��� ������� ������ ���� � �� � �� �� �� � �� � ����

�������������������������� ������������� ������ �������������� ��

������ � ���� ��� ��� � ��� ��� � �� � �� ������� � ����� � �� � ����� �������

����������������������� ������������������������ ��� ��������������

���������� � ������ � �� � � ���� � �� ��� � ������ � ������ � �����������

� ����� � �� � � ����� � ����� � ��� � ��� � ������ ���� � ������� � ��������

������ ������� ���� ������������� ������������ ���������������������

���� ������������������������ ����� ���������� �������� ���������

�� ����� � ������� � �� � ����� � ����� � ���������� � ������� � �� �� � ���� ���

������� � �� � ������ � �� � ��� ��� ��� � ���� � ������ � �� � ��� �

�������� ���� ������ ��� ��� � ��� � � ��� �� ���������������� ��������

��������������

4����� ������������ �����E�� ����-&�!#0�-B;%(������ ���� �������������� ?��?

����������������������������������� ����������������� ���1�����1��� �+����� ���

���������������������� ���� �������� ������������������������������ �����������

�� ��� ������������������� ������� ��� ������������������������������ �"���������� �

������� � ����� � ���� � ������ ��� ���� � ��� � ���� � ���� � � ��� � ������ ��� � ��������

�������� ��������������� ���������������������������� ������ ���� ����������������

�6������ ������������� ��� �>�� ������ �����������E�� ����-'��������� ����� ��

������������� �� ��������� ���������������������������� ������� ��������� ����

������������ � ��������� � ��� � � ��� � ������ ��� ���� � ��������� � ��� � �������

����� ���� �0��� ��������������� ������� � ������������������� ����� �������� ���

�!

Page 35: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������ �������������������������� ���������� �<� ��� ������� �� ������������������

������������ �������������

4�� � �������� � ��� � ��������� � �������� ��� � �� � �� � ���� � � � � �������

�� ������ ��� � �� � ��� � �������� ��� � ������� � �� �� � ����� � � �� � ������������

�� ������ ������������ ���������� �� ���������� ��!��������2�� �?E�����O�"�� �?

)�������0������ �����5�� �2 �0� �G� �2������D�7����2 �0� ��D # �@� �,'-..%�"�����

/3��%33& (

&�)�������<����#���&�������� ��&�����, ���=.20�!!1

2������ �������� ������������8

, � �"����� ��� � �� ������������ ��� � �� ��������� ��� � �� �������� �����

������� ��� � �� � �"�� ���������� �� ������� ����������� �� ��� ��������

��������

% ��@��?���������,3������

1���� � ������� ���������8

% ,� ������� �������������� ��I����� �������� ������� �����������

���������

% %� �1�� �������������� ��I����� �������� ������������ ���������

� � �� ��������� � ��� ������ � !4������ ��� �� ���?���� ��� � ���

������� ��� � ��������������� ����� �������� � �� ���� ���� �

0� � &//� � 11 � � E���� ���� � �� � �� � ��������� � ����� � ���

�� ����������������?��� (

/ ��2� ���������� ��������������� ��������

�2

Page 36: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

; ��2����� ������� ��� ����������������� ���������� ��������� ���

' ��#������� ������� ������������������ ��� � � ��Q"�� ���������������������

��������!��� ������������������?����( R

"� #����� ������������������ ���� ��������

������8�����������3�� �3� ��>�=.2

���� 0������� ������������������ ��� � ������� � � ���� ����������

���� 4������ ������� ������� �������� ��

���� 0��������� ���� ���������� ��� � �

��!� 2����� �������

��2� E������������������� ��� ������������ �������� �������� ������������

���� ��������������������������

' ����*�������'�� '�� ��&����

, ��F����������������� �8��E��������������������� ��������� ���� ���� �8

, )��,3&-�I�<� ���1���

% )��-3'�I�F���� ���#������1���

�� )�������������1��� ���%��4� ���G55�������55����11�!�����2������ �(�����

�� ����������� ���� ����� ���� ������ ������������ ������������� �������� �� �

�������������������������������/���������

�"

Page 37: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�������%��� �� !�����������' �������� !"#�����������

���������

>������� � ���� � �� � ��6������ � �������� � �� � ��� � ���� � ������� � ���

��6���� �������������������������� �����������?���� �������� ������� ������������

����������������������������������������������������������� ������� ����� ����

���� ��� ��<����������� ����������������������������� ����������������������� ����

����������� ���������������� � �� �������������� ���� �������������������� �����

��������������������������I���?�� � �#���� �� ����������0� �;B&���� ���������

� �� � !0� � ,;/;(� � "������� � ����� � 01)� � ������ � �������� � ��������� � !0� � ;;'(��

�������������������������!0� �;&,(��������������� �������������������!0� � �;&&��

&&.,� � ,;'&� � ��� � ,%3(� � ���� ���� � ����������� � �������� ���� � ��� � ���� ����

!����������� �!,(�)��?���� ������������ ������ � ��������� ����!%(�*�� ����������

� �� � ��� � �� � ������������ � !/( � 5� �� ��� � !�� � �� � � ���� �� � ��� � ���� ��(� � !;(�

1����� � �! �� ������ ����� ����6����(� �����!'( �0���� �������� � ��� ����������

����������� � ������������ � �� � ������� � � 2D0 � "0A5"8 ����� � ���� � ������ � ����

���������� � ������� � ���� � �����!������" �!@� � �� � ���� � �������� � � �� � ���

���������������������� ���������� (

�88���3�� �)�������� � � � ��� � ��� � ���� � ������ �� � �� � ������� � �� � !0� � -,'(��

>����� ������ �� �������� �������������� ��� ���������� � !0� � �-,&�����'&3(��

)������ ���� � ���� � !0� �-,-(� �+������ ������� � !0� � � -,.� �;/.� � ��� �;/B(� ��� �

���������!0� � �-,B�����-%3( ��

������8����8���3����5� ����� ����)����� ��1����!#0�.%B/( ?��

��

Page 38: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

)��3�

���� ������������� �������� ��� ����� ��������� ����������� ����������������

��� � � 5 � � ��6���� �� ���� ������� ���� ������� � ��� � �� ���� ���� ������ ���������

!�����(� � �������� � �� � �� � ���� � ���� ��� � ��� � ��� � ������� � � � �� � ���� � ���

���������������� ��!@>428��4�������� ����3���7��3������!������ (������������

�� �������������38����������� ��������� (

���� �������������������������� ��� �� ����������� �������������������� ����

��������� ��� ������� ���������� ��0�� ��� �� ����������� ������ ����������� ���������

!0� � �-%B��-/3�����-/,��11(��������������!0� �-%.��11(���������������������

#0� � �.% � ��� � .-� �F1( � � 0� � � � ����� ��� � ��������� ���� � ���� ���� � ��� � ��������

�������� ���� � ������� � !������� � � � ������ � �������� � � � �� � ����� � �� � ������ ��

���� ��(�����������!��������6������������� �������� ������ ��(��� $���� ����

����� � !������� �� ����� � ��� �������������� � � ���������� � ����� �� ���� ����

���������0� �..%����11(���������������� �����!����������%����������������

� � � ���� � ��� � ����� � ���� � ��� � ����� � �� � ������ �( � � 0� � � � ����� ��� � � ���

�� ���������� ������ ����������������������� ������!0� � �-/3�����-/,��11(�?�

����� ����������������������� ���8�� ���� ���

4�������� ������������������ �����������������������������������������������

������������ ���������������� ���������� �����!0� � �-%-�U�,,./��11( � ����� ����

��� �������������������� � �� ������������������������� ������������������ � �

������� ������ ����� ���������� ������������������������� �� � �������������������

����� � �������� � ����� � � 4�� � ��� ��� ��� � �� ��� � ���� ��� ������� � ���� �����

���� ���������������������� ��� ������� ��������������������!�������� �����������

�1

Page 39: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������ ������ ���������������� � ��������� ��������� ���( ��4�������������� �������

����� �� ����������������������� ������������ ������� ������� ���

0� ������-/'��-/-��-/.��-;,������-;%���� ���1�����1����������� ��� �����

��������� ��������������������� ���� � �<�����0� ������-/&��-/B��-;3��-;/��-;;��

,3%-� �����,3/%��� � �� �1���� �1��� �������� �� � ���� ������� ����� ��� � ��������

���� ���� ��4������� ������� ��������� ������ ����������������������� ����������

�� ����7����������� ��������������������� ���������������� ����������������

��������� �������� ������� ������� �������������������������������������� �

���� ���������������� � �������� �������������� ���������� ��������������������

�������� ������� ����� ����� ���������� � ������������0� �����-;B���� ���1�����

1�����������!0� �-;'����-;-������� ��������� ���11( � �0���� ������������ �����

��� ���������������� ������� ������� ���������������� ���������!0� �-;&��11( �

���� ���� ���� � ������� � �������� � � �� � ������������� � ��� ��� � �� � !���������

������ ��I�0� �-;.������������� ��I�0� �-;B��11 ��@� �8�#��������0� �-;.�����0� �

-;B � �� � ���������� � � � ������� � ���� ����� � ����� � ���� ����� � ��� �� � ������

���� �������������� ��������� ������ ���( ��0��������� ������� ��������� � ��������

�������������������� ������������8���������������������������������������� ��

��������� ����������������� ������������������������ ������� � ���� ����������� ���

!��� ��������(�� � ��� ������������ �����!0� �-'3��11(�� �� ��������������������

������������������������� ���������� ����������������������������������!0� �-'%��

11(� � ���� � �������� ������� � � ��������� � � ���� �������� ���� � � ��� ��� �� ��������

���� ������ ������������ ������������������������ ����!0� � �-'B�����,/.-��11( ��5��

���� ��� � ������� � �� � ���������� � �� � ���� � ��� ��� � �� � ��� � �� � �� � ���� ��� � ���

3�44383��� �!������ � � � ����� ���( � � 2A12)48 � , ����� ���� � �������� � ��� � ���

���3:� � ���������� ��� ��� �4����� � ������� �I � �� � ���� � ��� � ,9' � ���

������ ������� ��!0� �.;�F1�����0� �,/3�11(�0@��% ����� ��������� ������ ����

�3

Page 40: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

�����8� �������� �������������������� ���������� ������� � ���������,9,3�

�� � ���������� � ��� ��� � !0� � ,3-3� � 11( � � <�� � ��� ��� �� � ���� �� � �� � �� ����

������ � � !0� � -', � ? �0�� ���� ����� ������ � ����� �������� ��� � � � �� � ��� ����

���� ���( ��2A12)45>@8��"���������� ����� ������� ������������������������ ����

��� �� ���� �� �������������11���8� �� ���� ���������������������0� �.;��F1�����

0� �,/3�11

����!�����)�� ����

5� � �������� ����� ��� � ����� � � �� � �� � ����� ��� � ������� � �� � � �� � ���� � ���

������ ������� ��������� �� �������� ��5������ ������������������������ ��� ���

�����6����������� �������� � � �� �� �������������� ������������������������� ��

����������� ������� ��������� ������ ������� ������������ ���������������� ���

��������� ��� ���� � �4���1�����1���������������������� �� �N � �����������������

�� � � ��� � ���� � � ���� � ��������� � ������ �� � ���� � ��� � �� � ���� � ��������� � ���

���� � ������ ���#���� ������)����� ��!���#���� ����������4� �������������(�

�������� ����������� ������������ N��5 �������������� ���� ������ ���� �������� ����

���������������������� ��� �� � ������� ������������������������������� ��� ��

��������� ������� �������������� ������� ������� ��������� �������� �������� ������

)����� � � !#���� �� � �� � ��� � 4� ��� � ��� � �����( � !E�������� � )������� � #��� � � G�

#�6���!%33;(�D # �@� �,;.--'( ��

> ������� ���� �������������������� ��������� �������� ������������������

������0� ������-%-��-'/�� ��-'.��,/,������,,./���� ���1�����1��� ������ ������������

������������������ ��#����� ������� ����� ��������������������������� ���� �����

�� ������ ��� ��� � ��� � ����� � ���� ��� � ������ � � � ��� � � �� � ������ � ����� ���� ������

��� ������������ ����! � ��(����������� ������������������� ���������� � ���

!#

Page 41: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

������ � � ���� ��� � !��� ���( � �1����� � �� � ����� ��� � �� � ������ ��� � �� � ���

����������������������� ����!0� � �-'%��--,��--/��B,,������B,%��11( � �0� ������-&3�

����--% ��������� � ��� ������� ���� � ��� � ������ ��� ����9�� � ����� ���� �0� �--/�

������������� ������������������ ������ ��������������� ��������� ���������� � ��

������%������������� ���

> ��� � ��� ���� � ���������� � �� � �� � 1���� � 1��� � �� � ���� ���8 � 0� � -&'�

5���� � �������������������������� �����0� �-&&� ��-&-�2���� ����������� �������

0� � -&'� � 0� � -&B � �� � )������� ��� � �� � �� ��� � � � ������� � ��� � 0� � --3 � ���

4������������� ������� ���

5�� �����������1*�H��������E������ �#�����1� ����������������E���)������

5�� �!D # �@� �,//-3' ��"�����/,��%33'(�� ���1��� ����0���������� ������ ��� �����

���� ����������� �� � ������� ���������������������������� ���������������������

� �� ����� ��������� ���� ������� ��������� ���������������� ������������ ���

������ �� 5 ����������������� �� ��� ��������� � �� � �������������� �������� ���

�������������� �������� ��������������� �������� ��������� ������ ���������

��� ������� ��������� ��� ��� � ����������� ��������� ���� �������� ���������

���������� ���������� ������ ���� ������������� ��� ��������� � �� � ����������� ����

��������� � �� �������� � ���� � � �������� �� ����� ���� �� � ���!,3(������ ����������

0� �����,,;;���� ���1�����1�������� ������������!;(�����������0� �����-&;���� ��������

1��������� ��������� ����� �������������� ������������� ����� � ����������� ��������

����������� ���

0� ������0� �-&; ��������� � �� � �� ����� ��� � ����� ��� � ������� � J� � ���

��� �������� ��������K����� ��������������� ���������� ��������� �������� �����

����� ��������������������� ����� ���� ���E�������1��� ��������� �����������

!�

Page 42: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

>������� ��� �>������� � !D#�?-',3� �"�� �/3� � ,B'-(� � �� � �� ������ ���� ��� �

������������� ������������������� ������� ���������� ����������������������������

������� �������� ���������������� ������� ��� ��0����� ��� ������������ �������� ���

�������������� ���� ���� ��������� ������� �����

!�

Page 43: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

'� ��

4����������������� ���� ����������������������� ������������� ��������������

����������������������������� ����� ��� ����� ��� � �4����������������������������8�

�������� ������I�������������������������������������������� ��� ����������

!0� � �,-33�I�,-,%��11(�������������������!+������������������������ ��� �������

������������(�������0� � �,-,/�I�,-/,���������������������������������������

�������� � !0� � � ,-/% �I � ,-&/� � ����( � �1��������� � ����� � ����� ��� � �� � ������ �

�� ������������������ ������� �� ����������������0� �,&;'��11 � �4�������� ����

������� ��� � ����� � �� � � � ������ � �� ���� ���� � �������� � �� � � � ����� � ��� � � � ���

���������������������������������������������� ���� ��������������������������� ��

����� ���� �������� ������������� ���������������������������� ������������ ���

�������������������� ���� ����������I�� ������ ��������� ���� �� ������ ������

����BB�������!������ ��������(����������������� ���������������������������0� �

,&.%�11�����������������0� �,&.-�11��������������� �������������� ��������� ����

��������� �!0� �,&;B��11(��������?������!0� �,&'3��11( � �>����� �����������?

������� �������������������������0� �,&',�11��������� ��0� �,&'%�11������ ������

������ ������������������������������ ��������������������0� � �,&';�����,&&,��0� �

,&'-��,&&%�I�,&&/��,&&'��,&&-� ��,&&. � �#��� ����������� ���������������� ����

��� ��������������0� �,&'.������ ������ � ������������������������� �����������0� � �

,&'B�I�,&&3 ��4��������������� ��������� ������������������� ���� �������������/���

����������������������0� �,&&; � �4������������������� ��� ���������������������

���� �����������0� �,&-/ � �E��������������������������������������������I�0� � �

,&.3�I�,&.'��E��������������������������������������������I�0� � �,&.&�I�,&.. ��

!�

Page 44: An Analytical and Comprehensive Discussion of the Philippine Law and Jurisprudence Governing Property and Property Transactions

���������!� '�' ����������

� �@2=2�J0��0� �2� ����������#�������5��4���#����� ����>��#�� ����>��1�� ����

#������ ����C�� ���)���������4���"����������4��������0���F���> ����)�������K�

!���������%%��%33,(

� �@.A2� J0��0� �2� ����������#�������5��4���#����� ����>��#�� �>��1�� ����

#������ ����C�� ���)���������4���"����������4��������0���F���> ����)�������K�

,����!������ 8���4�/BB-1

� �@=-.�I�����!������ 8���4�/BB@�

0���� �� � )����� ��� � ? ��� ��� ����� ��� � ���� ���� ���

��������� ��� !��� � "����� ����� ��� � � � #�$���

��� �� �� ������� ������� �%�� �� ��� �� �� �� �������

���� � &����� �� !�� �� �� ��� ��%��� �'���(� �����) ��

��� ����$ �� ���� ����� ������� !��� ���� '�!� �

��� *$��� ��� �� "���) � ������ !��� ��� � ' ����

'� �� ��� �� � ����� ���� ��� � ���+�+!� �%�"�� !���

�� !��)#,

��������&�������'�(���!��)��*)���������+��,�(�����)����++(((��)�(����+� ��-./01./.-����$�������$��(�$�)����������)���2�%33456789�:�

!!