ALEJANDRO RICO ZEPEDA - FECOVAL...o La teoría de la tectónica de placas nació en 1964 o La...

• Ingeniero Civil por la Facultad de Ingeniería de la UNAM, 1975. Mención Honorífica

con la Tesis: “Aplicaciones de la Computadora a la Solución de Estructuras” • Profesor de Asignatura niveles A y B, en la Facultad de Ingeniería UNAM (1973 –1981) • Director Responsable de Obra de la Ciudad de México desde 1989 • Socio fundador, en 1992, de la Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores A.C. • Con “Alejandro Rico, Ingenieros S.C.” acumula 36 años de experiencia profesional en

diseño estructural, construcción, consultoría y valuación inmobiliaria. • Desde 2007 es Especialista en Valuación de Inmuebles por el CAPIT del CICM. Premio

a la Mejor Tesina: “Riesgo Sísmico y Valuación de Inmuebles” • De Junio 2010 a Septiembre 2015 fungió como Asociado de la Dirección de Obra en la

construcción de la Torre Bancomer en Paseo de la Reforma, Ciudad de México. • Es profesor de la Especialidad en Valuación de Inmuebles del CAPIT del CICM desde

2010 y es Vicepresidente de Capacitación de la SICIV desde 2012. • Formó parte del Consejo Técnico de FECOVAL 2016-2017

(1951, Jalisco, México)

ALEJANDRO RICO ZEPEDA

Riesgo Sísmico y

Valuación de Inmuebles

Ing. Alejandro Rico Zepeda Tijuana, BCN Octubre 2018

Como un reto cautivador * para el valuador profesional

* Invitación al estudio del libro

Fundamentos de Ingeniería Sísmica.

Dr. Emilio Rosenblueth

Dos especialidades profesionales…

Ingeniería Sísmica

Valuación Inmobiliaria

o La teoría de la tectónica de placas nació en 1964

o La Ingeniería Sísmica se consolidó en los años 70´s

o El libro Avalúo de Bienes Raíces (USA) es de 1951

o La Certificación de Valuadores (USA) inicia en 1991

Ambas con dos historias recientes…

Ingeniería Sísmica

Valuación Inmobiliaria

o El estudio de la amplificación de las aceleraciones

de las ondas sísmicas en la zona del lago en la

CDMX, se hizo prioritario hasta después de 1985.

¿Podríamos aprovechar la información, que nos fuera útil, de la Ingeniería Sísmica en la Valuación de Inmuebles ?

Estimación de la

peligrosidad sísmica

(método probabilista)

Determinación de la

vulnerabilidad sísmica

(método tipológico)

Frecuencia de

excedencias

Riesgo sísmico:

Grado

de

daño vs

HAZUS USA 1999

CRISIS UNAM 2011

USERISK USA 2011

El caso de la Valuación en la Ciudad de México…

El Decálogo del Dr. Rosenblueth (ARZ)

Extraído de la mesa vibradora del Instituto de Ingeniería en C.U.

La experiencia provechosa en un breve lapso del Dr. Rosenblueth… en su máxima dimensión.

“Buscar estructuraciones sencillas, no esbeltas, no alargadas,

simétricas y ortogonales en planta.

La única manera de enfrentar la torsión es evitándola”. 2

“Buscar estructuraciones sin cambios bruscos de rigidez en

planta y en elevación. Desligar los muros no estructurales. Tener

presente que la paulatina pérdida de rigidez, a causa de los sismos,

aumenta el período de la estructura. Estar conscientes también del

posible cambio del período dominante del terreno ”.

3 “Dotar a los entrepisos de rigidez suficiente para que transmitan

sus empujes a la estructura portante, bajo la acción de un sismo,

de una manera previsible”. 4 “Buscar que la distribución de la carga muerta y viva sobre la

estructura sea de la manera más uniforme posible”. 5

“Buscar que no coincida el período dominante del terreno con el modo

fundamental de vibración del edificio .

Esa sincronía lleva, a las fuerzas sísmicas, hasta alcanzar valores

INCALCULABLES sobre la estructura". 1

“Si se utilizó un factor reductivo de las fuerzas sísmicas en el

análisis de la estructura (como premio a su ductilidad), los

desplazamientos resultantes deben ser amplificados en igual

medida. La separación con los vecinos debe tomarla en cuenta”.

7 “Evitar la falla frágil en los muros de barro prensado o extruido,

mediante una estructuración que defina un comportamiento

pronosticable y exigiendo una escrupulosa supervisión durante

su construcción”. 8

“En el cálculo estructural, la computadora, sin tener detrás un

Ingeniero con experiencia, comete errores garrafales”. 9 Por toda nuestra vida profesional permanecer en constante estudio.

“No hay espectáculo más deplorable que la ignorancia en acción”. 10

“Buscar que la estructura en su conjunto, gracias a un buen proyecto

estructural, al detallado de sus elementos y una cuidadosa construcción,

presente un comportamiento dúctil resultando así una estructura segura

y económica”. 6

CON AÑO DE CONSTRUCCIÓN POSTERIOR A 1985 ORIGINAL O DE SU ÚLTIMA REESTRUCTURACIÓN TOTAL

LI CENCI A , P LANOS

COM P LETOS ,

M EM ORI A DE

CÁLCULO O

D I CTÁM EN

ES TRUCTURAL

RECI ENTE ( 1)

M OD IF IC A C ION ES

Y / O

A M PLIA C ION ES

A L PR OY EC TO

OR IGIN A L

( 2 )

U SO D EL

IN M U EB LE

( 3 )

SEPA R A C IÓN

C ON V EC IN OS

( 4 )

A SEN TA M IEN TOS,

D ESPLOM E Y / O

A GR IETA M IEN TOS

IN C IPIEN TES

( 5)

FA C TOR D E

R IESGO SÍ SM IC O

Sin evidencia 1.000

Incipiente a simple vista 0.985

Sin evidencia 0.980


Sin evidencia 0.975


Sin evidencia 0.955


Sin evidencia 0.970


Sin evidencia 0.950


Sin evidencia 0.945


Sin evidencia 0.925


M ismo uso que el

original o con nivel de

carga similar

.

Diferente uso que el

autorizado o con nivel

de carga superior

.

M enos de 10 cm

o no existe

Libre, de 10 cm

o mas

Libre, de 10 cm

o mas

M enos de 10 cm

o no existe

Libre, de 10 cm

o mas

Libre, de 10 cm

o mas

T A B L A P A R A E S T I M A R E L F A C T O R P O R R I E S G O S I S M I C O

ZONA DE MUY ALTO RIESGO SISMICO

PARA CONSTRUCCIONES DE 1 A 3 NIVELES

SIN AGRIETAMIENTO, DESPLOMO O ASENTAMIENTO EVIDENTE

M enos de 10 cm

o no existe

M enos de 10 cm

o no existe

M ismo uso que el


de carga similar

.



de carga superior

.

No presenta modificaciones posteriores o en su caso están debidamente

autorizadas

Presenta modificaciones y/o ampliaciones NO autorizadas posteriores

Cuenta con planos licencia original del proyecto otorgada en su oportunidad o bien posteriores debido a su total

reestructuración o bien motivada por la regularización de las construcciones avalada por un

D.R.O.

AC

CID

EN

TE

GR

AV

E

PA

TE

RN

IDA

D

ZONA DONDE VIVE

REACCIONES PERSONALES

PARECER SANA

CUÁNDO NACIÓ TIP

O D

E V

IDA

AM

ISTA

DE

S

IMP

ER

FE

CC

ION

ES

CA

LIF

ICA

CIÓ

N F

INA

L

# # # 0.030 0.025 0.020 0.015 = 0.090 # # # 0.023 0.020 0.016 0.012 = 0.070 # # # 0.018 0.015 0.012 0.009 = 0.055 # # # 0.014 0.012 0.009 0.007 = 0.043

1.000 1.000 1.000 1.000

0.910 con respecto a 1.00 0.930 0.945 0.957

# # # 0.030 0.025 0.020 0.015 = 0.120 # # # 0.023 0.020 0.016 0.012 = 0.094 0.018 0.018 0.015 0.012 0.009 = 0.073 0.014 0.014 0.012 0.009 0.007 = 0.057

0.970 0.977 0.982 0.986

0.880 con respecto a 1.00 0.906 0.927 0.943

# # # 0.030 0.025 0.020 0.015 = 0.115 # # # 0.023 0.020 0.016 0.012 = 0.090 0.015 0.018 0.015 0.012 0.009 = 0.070 0.012 0.014 0.012 0.009 0.007 = 0.055

0.975 0.981 0.985 0.988

0.885 0.910 0.930 0.945

# # # 0.030 0.025 0.020 0.015 = 0.130 0.031 0.023 0.020 0.016 0.012 = 0.101 # # # 0.018 0.015 0.012 0.009 = 0.079 0.019 0.014 0.012 0.009 0.007 = 0.062

0.960 0.969 0.976 0.981

0.870 0.899 0.921 0.938

0.0120.025 0.020 0.015

0.019

C O N S T R U C C I O N E S D E 1 A 3 N I V E L E S

0.000

R I E S G O M U Y A L T O R I E S G O B A J OR I E S G O A L T O R I E S G O I N T E R M E D I O

Ref. fuerte

0.014

0.0000.000 0.000

0.030 0.023

Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte

0.040 0.031 0.024 Ref. fuerte Ref. fuerte

Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte

Ref. fuerte Ref. fuerte

0.018



POSTERIOR

A

1985

C

ON

L

IC

S

IN

L

IC

ANT

ERI

OR

A

1

985

C

ON

L

IC

S

IN

L

IC

# # # 0.035 0.030 0.025 0.020 = 0.110 # # # 0.027 0.023 0.020 0.016 = 0.086 # # # 0.021 0.018 0.015 0.012 = 0.067 # # # 0.017 0.014 0.012 0.009 = 0.052

1.000 0.000 1.000 1.000 1.000

0.890 con respecto a 1.00 0.914 0.933 0.948

# # # 0.035 0.030 0.025 0.020 = 0.140 # # # 0.027 0.023 0.020 0.016 = 0.109 0.018 0.021 0.018 0.015 0.012 = 0.085 0.014 0.017 0.014 0.012 0.009 = 0.066

0.970 0.977 0.982 0.986

0.860 con respecto a 1.00 0.891 0.915 0.934

# # # 0.035 0.030 0.025 0.020 = 0.135 # # # 0.027 0.023 0.020 0.016 = 0.105 0.015 0.021 0.018 0.015 0.012 = 0.082 0.012 0.017 0.014 0.012 0.009 = 0.064

0.975 0.981 0.985 0.988

0.865 0.895 0.918 0.936

# # # 0.035 0.030 0.025 0.020 = 0.150 0.031 0.027 0.023 0.020 0.016 = 0.117 # # # 0.021 0.018 0.015 0.012 = 0.091 0.019 0.017 0.014 0.012 0.009 = 0.071

0.960 0.969 0.976 0.981

0.850 0.883 0.909 0.929


Ref. fuerte 0.000


Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte0.030 0.023 0.018


R I E S G O I N T E R M E D I O

0.019

0.025 0.020

Ref. fuerte

0.012

C O N S T R U C C I O N E S D E 6 A 1 0 N I V E L E S

R I ES G O M U Y A L T O R I E S G O A L T O R I E S G O B A J O

Ref. fuerte 0.014

0.000 0.000

0.015

0.040 0.031 0.024

POSTERIOR

A

1985

C

ON

L

IC

S

IN

L

IC

ANT

ERI

OR

A

1

985

C

ON

L

IC

S

IN

L

IC

# # # 0.040 0.035 0.030 0.025 = 0.130 # # # 0.031 0.027 0.023 0.020 = 0.101 # # # 0.024 0.021 0.018 0.015 = 0.079 # # # 0.019 0.017 0.014 0.012 = 0.062

1.000 1.000 1.000 1.000

0.870 con respecto a 1.00 0.899 0.921 0.938

# # # 0.040 0.035 0.030 0.025 = 0.160 # # # 0.031 0.027 0.023 0.020 = 0.125 0.018 0.024 0.021 0.018 0.015 = 0.097 0.014 0.019 0.017 0.014 0.012 = 0.076

0.970 0.977 0.982 0.986

0.840 con respecto a 1.00 0.875 0.903 0.924

# # # 0.040 0.035 0.030 0.025 = 0.155 # # # 0.031 0.027 0.023 0.020 = 0.121 0.015 0.024 0.021 0.018 0.015 = 0.094 0.012 0.019 0.017 0.014 0.012 = 0.074

0.975 0.981 0.985 0.988

0.845 0.879 0.906 0.926

# # # 0.040 0.035 0.030 0.025 = 0.170 0.031 0.031 0.027 0.023 0.020 = 0.133 # # # 0.024 0.021 0.018 0.015 = 0.103 0.019 0.019 0.017 0.014 0.012 = 0.081

0.960 0.969 0.976 0.981

0.830 0.867 0.897 0.919

0.025 0.020 0.015 0.012

0.040 0.031 0.024 0.019

0.000 0.000 0.000

0.030 0.023 0.018 0.014

R I ES G O M U Y A L T O R I E S G O A L T O R I E S G O B A J O

Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte


R I E S G O I N T E R M E D I O

C O N S T R U C C I O N E S D E 1 3 A 2 0 N I V E L E S


Ref. fuerte

Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte Ref. fuerte0.000

POSTERIOR

A

1985

C

ON

L

IC

S

IN

L

IC

ANT

ERI

OR

A

1

985

C

ON

L

IC

S

IN

L

IC

Estimación de la

peligrosidad sísmica

(método probabilista)

Determinación de la

vulnerabilidad sísmica

(método tipológico)

Frecuencia de

excedencias

Riesgo sísmico:

Grado

de

daño vs

HAZUS USA 1999

CRISIS UNAM 2011

USERISK USA 2011

Mapas de peligro sísmico por

zona según número de niveles..

(método de consulta gráfico)

Vulnerabilidad sísmica

asignada al inmueble.

(Tablas expertas)

Factor directo por riesgo

sísmico que afecta al

valor físico y al de

capitalización de rentas

0.9140

26-jun-15

UBICACIO N DEL INMUEBLE: GELATI No. 49

COL. SAN MIGUEL CHAPULTEPEC

A. DEL TERRENO

F F A C T O R

ZO NA UBICACIO N FO RMA FO NDO SUPERFICIE RESULTANTE

1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.15

F R A C C ION S UP .EN m 2 VA LOR Xm 2 F A C TOR IN D IVIS O TOTA L

INTEGRA 457.56 15,000.00$ 1.15 1.00000 7,892,910.00$

SUBTOTAL 7,892 ,910 .00$

B. DE LAS CO NSTRUCCIO NES

TIP O S UP .EN m 2 V A L.R EP .N V O ED A D Y C ON S ER F A C T S IS M O TOTA L

CASA VIEJA 237.00 8,500.00$ 0.67 0.9140 1,233,639.51$

TECHUMBRE 89.00 3,000.00$ 0.60 0.9140 146,422.80$

SUBTOTAL 1,380,062.31$

C .DE LAS AREAS CO MUNES

P OR C EN TA JE VA LOR TOTA L

0% 1,380,062.31$ -$

SUBTOTAL -$

D. DE LAS INST ESP Y O BRAS CO MPLEMENTARIAS

P OR C EN TA JE VA LOR TOTA L

8% 1,380,062.31$ 110,404.98$

SUBTOTAL 110,404.98$

VALO R FISICO O DIRECTO = 9,383,377.29$

CAPITALIZACIO N DE RENTAS

TIP O D ES C R IP S UP .EN m 2 $/m2/mens. F A C T S IS M O TO TAL

UNICO CASA VIEJA 237.00 200.00$ 0.914 43,323.60$

SUMA 43,323.60$

RENTA BRUTA MENSUAL 43,323.60$

DEDUCCIO NES MENSUAL 20.00% 8,664.72$

RENTA NETA MENSUAL 34,658.88$

RENTA NETA ANUAL 415,906.56$

CAPITALIZANDO LA RENTA A UNA

TASA APLICABLE DEL 5.50% 7,561,937.45$

VALO R FISICO O DIRECTO 9,383,377.29$

VALO R DE CAPITALIZACIO N DE RENTAS 7,561,937.45$

VALO R DE MERCADO EN NUMERO S REDO NDO S 9,608,760.00$

HOJA DE TRABAJO EXCEL PARA ASIGNACIÓN DE VALORES

EN R ELA C ION A :

DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

EN R ELA C ION A :

DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

J

En México, ¿Quiénes están usando los

mapas de riesgo sísmico en sus valuaciones ?

o Las grandes compañías aseguradoras que, en el

caso de México, se asesoran con los investigadores

de los Institutos de la UNAM para adquirirlos y

aplicarlos en sus valuaciones de inmuebles.

o Al día de hoy existe, para una delegación completa

de la CDMX, un mapa de riesgo sísmico actualizado

¡¡ lote por lote !!!.

Precisamente por ser de Gran Visión, nuestra profesión de

valuadores nos impone un reto cautivador:

Referente a los inmuebles, debemos saber más,

de cada vez más, hasta saberlo todo de todo.

La valuación de inmuebles es una especialidad de

Gran Visión.

La comprensión de los principios básicos

de la Ingeniería Sísmica ya debería

formar parte de la cultura profesional de

un valuador de inmuebles.

Que, como una muestra de su cultura

sísmica, frente a un edificio

recientemente dañado, ya ningún

valuador profesional se limite a

comentar…

…es que… tembló muy fuerte…

INGENIERÍA SÍSMICA

análisis

estructural

dinámica

estructural

sismología

mecánica de

materiales

normas técnicas:

1) de construcción

2) de diseño sísmico

dinámica

de suelos

Espero sinceramente que, aunque sea platicado, se hayan contagiado de su

magia y que estos minutos hayan bastado para mostrarles el tamaño de …

…la herencia que nos tiene reservada la Ingeniería Sísmica, a los que nos

dedicamos profesionalmente a valuar inmuebles…

A USTEDES, LOS JÓVENES VALUADORES, LES TOCA APROVECHARLA.

Oye papi: ¿por qué te asustas tanto cuando tiembla? Es bueno jugar a ser arquitectos o ingenieros, pero … …al niñito, por ahora, sólo se le ocurre preguntar…

Hermanos Mayo (fotógrafos)

Gente mirando hacia arriba, durante el proceso de construcción de la Torre Latinoamericana

1951-1956

Colección AGN

Leibnitz No. 1

LIC EN C IA ,

PLA N OS,

M EM OR IA D E

C Á LC U LO O

D IC TA M EN

ESTR U C TU R A L

R EC IEN TE

( 1)


O A M PLIA C ION ES

A L PR OY EC TO

OR IGIN A L

( 2 )

U SO A C TU A L D EL

IN M U EB LE

( 3 )

SEPA R A C IÓN

C ON V EC IN OS

( 4 )

A SEN TA M IEN TOS,

D ESPLOM O,

EM ER SIÓN Y / O

A GR IETA M IEN TOS

IN C IPIEN TES ( 5)

FA C TOR D E

R IESGO SÍ SM IC O

LU GA R D EN TR O

D E LOS 2 6

POSIB LES D E

ESTA TA B LA

No acusa ninguna evidencia 0.980 1

Incipiente a simple vista 0.964 3
































ZONA DE ALTO RIESGO SÍSMICO


SIN AGRIETAMIENTO, DESPLOMO, EMERSIÓN O ASENTAMIENTO EVIDENTE

M enos de 30 cm

o no existe

CON AÑO DE CONSTRUCCIÓN ANTERIOR A 1985 ORIGINAL O DE SU ÚLTIMA REESTRUCTURACIÓN TOTAL

M ismo uso que el


de carga similar

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



de carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe

M ismo uso que el


carga similar

.

M ismo uso que el


carga similar

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



de carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe

M ismo uso que el


carga similar

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe


Cuenta con planos licencia original del proyecto otorgada en su oportunidad o bien posteriores regularizando la

construcción a una fecha dada por unD.R.O.

No presenta modificaciones y/o ampliaciones que sugieran etapas ni tipos diferentes de construcción

No cuenta con licencia ni planos otorgados en su oportunidad ni regularizando la construcción

Autoconstrucción o similar.

Si presenta modificaciones y/o ampliaciones que sugieren etapas o tipos diferentes de construcción

posteriores

No presenta modificaciones posteriores o en su caso están debidamente autorizadas




D.R.O. y en su caso por un CSE.




Del par posible de

tablas, al sujeto le

corresponde la tabla

superior después de

visitarlo

LIC EN C IA ,

PLA N OS,

M EM OR IA D E

C Á LC U LO O

D IC TA M EN

ESTR U C TU R A L

R EC IEN TE

( 1)


O A M PLIA C ION ES

A L PR OY EC TO

OR IGIN A L

( 2 )

U SO A C TU A L D EL

IN M U EB LE

( 3 )

SEPA R A C IÓN

C ON V EC IN OS

( 4 )

A SEN TA M IEN TOS,

D ESPLOM O,

EM ER SIÓN Y / O

A GR IETA M IEN TOS

IN C IPIEN TES ( 5)

FA C TOR D E

R IESGO SÍ SM IC O

LU GA R D EN TR O

D E LOS 2 6

POSIB LES D E

ESTA TA B LA


































ZONA DE ALTO RIESGO SÍSMICO


SIN AGRIETAMIENTO, DESPLOMO, EMERSIÓN O ASENTAMIENTO EVIDENTE

M enos de 30 cm

o no existe

CON AÑO DE CONSTRUCCIÓN ANTERIOR A 1985 ORIGINAL O DE SU ÚLTIMA REESTRUCTURACIÓN TOTAL

M ismo uso que el


de carga similar

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



de carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe

M ismo uso que el


carga similar

.

M ismo uso que el


carga similar

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



de carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe



carga superior

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe

M ismo uso que el


carga similar

.

Libre, de 30 cm

o mas

M enos de 30 cm

o no existe


Cuenta con planos licencia original del proyecto otorgada en su oportunidad o bien posteriores regularizando la

construcción a una fecha dada por unD.R.O.



Autoconstrucción o similar.


posteriores

No presenta modificaciones posteriores o en su caso están debidamente autorizadas




D.R.O. y en su caso por un CSE.




ALEJANDRO RICO ZEPEDA - FECOVAL...o La teoría de la tectónica de placas nació en 1964 o La...

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