会社説明会 ２０１６年１２月

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本日のご説明内容

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1 2 3 4 5

02 - 05p 会社概要

事業内容

業績の状況

株主還元（配当・株主優待）他

pg.1

今後の経営戦略

06 - 14p

15 - 18p

19 - 20p

21 - 23p

chapter 6 中古不動産市場の動向 24 - 29p

1-1 社長 プロフィール

pg.2

代表取締役社長 藤田 進一 生年月日：昭和45年５月13日 明治学院大学経済学部 卒業

PHOTO 1994（H６）年４月 株式会社大塚商会 入社 1997（H９）年４月 株式会社ムゲンエステート（当社） 入社 2000（H12）年２月 当社 取締役就任 2001（H13）年２月 当社 専務取締役就任 2013（H25）年３月 当社 代表取締役社長就任（現任）

経 歴

ふじた しんいち

1-2 会社概要 株式会社ムゲンエステート

（東証第一部：3299）

pg.3

設立 1990年５月

資本金 2,549百万円

社員数 連結184名（平均年齢39.1才） 単体140名（平均年齢38.4才）

代表者 代表取締役会長 藤田 進 代表取締役社長 藤田 進一

本社 東京都中央区日本橋浜町三丁目19番３号

支店 新宿支店：東京都新宿区西新宿一丁目25番1号 新宿センタービル34階 横浜支店：神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号 横浜STビル2階

連結売上高 45,706百万円

連結経常利益 5,573百万円

事業内容 不動産売買事業、賃貸その他事業

※2015年12月期

※2015年12月期

※2016年9月30日現在

※2016年9月30日現在

1-3 業界のパイオニア 1990年、東京都中央区にて「中古の区分所有マンション」を買取して「内装リフォーム」を施すことにより、当初の住宅性能を時代に調和させた形に変えることで、物件に新しい価値を付加して再販する事業を開始

pg.4

沿革

1990 1997

2005 2014 2015 2010

㈱フジホーム設立(連結子会社)

一級建築士事務所登録

宅地建物取引業免許を国土交通大臣に変更 横浜支店を設置

東証マザーズ上場 新宿支店を設置

東証第一部上場

当社設立

2016

1-4 『 夢 現 』 ～ 夢を現実にし、理想を追求する ～

pg.5

企業理念

VISION 不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。

MISSION お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様と共に成長する。

企業理念 社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。 コンプライアンス経営に徹します。 ステークホルダー満足度の充実につとめます。

行動規範 1. 『三方よし』の精神を大切にする。 2. 『もったいない精神』を大切にする。 3. 『ありがとう』という感謝の気持ちを大切にする。 4. 常に『改革』の視点と『チャレンジ精神』を持ち続ける。 5. 『信用』を継続させる。 6. すぐやる。必ずやる。出来るまでやる。 7. コンプライアンス重視の経営

ム ゲ ン

2-1 事業の内容① 株式会社ムゲンエステートとは

pg.6

中古不動産を買取・リノベーション・再販する企業

対象物件の価格帯は数百万円から最大２０億円程度まで

1

３

住宅やオフィスを買取・再販 ２

ワンルームマンション

ﾌｧﾐﾘｰ向け ﾏﾝｼｮﾝ

1棟賃貸 マンション

1棟オフィスビル

首都圏1都３県のみの事業展開 ４

１棟 アパート

10 50 100 500 1,000

ワンルーム ﾌｧﾐﾘｰ向け 1棟ｱﾊﾟｰﾄ 1棟ﾏﾝｼｮﾝ 1棟ｵﾌｨｽ

(百万円)

2-2 事業の内容②

「中古不動産の買取再販事業」のほか、仕入から販売までの間の賃貸収入を得る「不動産賃貸事業」も展開

pg.7

不動産売買事業

不動産内外装工事事業 （㈱フジホーム）

不動産流通事業 （㈱フジホーム）

賃貸その他事業

不動産管理事業 （㈱フジホーム）

当社が買取した中古不動産の内外装工事

居住用不動産 購入者が主に居住用として利用する不動産（ファミリー向けマンション等）

投資用不動産 購入者が主に投資用として利用する不動産（一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル、アパート等）

当社ＨＰや他社が運営する不動産情報サイトを通じて、当社が買取した中古不動産の売買仲介業務を実施

当社が買取した「投資用不動産」「固定資産物件」をエンドユーザーに賃貸

当社が買取した「投資用不動産」「固定資産物件」の賃貸管理業務

2015年 12月期

88.2%

11.8%

96.0%

4.0%

不動産売買事業 賃貸その他事業

売上高・セグメント利益 構成割合

外円：売上高 内円：セグメント利益 ポイント

不動産賃貸事業 （当社）

不動産買取再販事業 （当社）

2-3 買取(仕入)から販売まで当社グループ内で全ての業務が完結可能

pg.8

不動産買取再販事業の流れ

ステップ４ （販売）

ステップ３ （工事）

ステップ２ （企画）

ステップ１ （仕入）

仕入から販売までの事業期間の短期化

・仲介会社との日頃からの密な営業活動を展開

・年間500件を超える高い施工力 ・協力会社との密な連携

・長年培ったノウハウ

・厳格な仕入基準 ・幅広い物件の買取(仕入) ・首都圏に特化

ポイント

2-4 投資用と居住用不動産では購入者層に違いが

pg.9

中古不動産の 購入者層

一般法人 相続対策層 年金対策層 資産運用層 海外投資家

一次取得者層 二次取得者層

1棟アパート

ファミリー向け マンション

投資用不動産 居住用不動産

1棟アパート

1棟賃貸マンション 1棟オフィスビル

ワンルーム マンション

ファミリー向け マンション

ポイント

2-5 居住用不動産の 収益モデル

①中古不動産の売却による収入

pg.10

販売 買取 （仕入） 企画 工事

バリューアップ

内装工事 ユニットバス・システムキッチン等の設備の更新

不動産価値の 向上（商品化）

株式会社ムゲンエステート

買取（仕入）方針 生活利便性の高いエリア

ポイント

個人 法人 個人

仲介会社

仲介会社

2-6 投資用不動産の 収益モデル

①中古不動産の売却による収入 ②買取(仕入)から販売までの賃貸収入

pg.11

個人 法人

個人 法人 販売 買取

（仕入） 企画 工事

バリューアップ

経年劣化による建物内外装の修繕

空室の内装工事 ユニットバス・システムキッチン等の設備の更新

滞納賃料の解消 建物の管理状況の改善

不動産価値・収益性の向上 （商品化）

株式会社ムゲンエステート

買取（仕入）方針 生活利便性の高いエリア

空室率の高い物件等(バリューアップの余地が大きい)

ポイント

賃貸

仲介会社

仲介会社

2-7 当社ビジネスの 特色①

営業担当者が仕入から販売までを一元管理する体制（営業一貫責任制）を構築

pg.12

物件ごとの利益管理を徹底

営業担当Ａ

仕入

企画

工事

販売

営業担当者が仕入から販売まで一元管理 （営業一貫責任制）

株式会社ムゲンエステート

ポイント

※ 物件ごとに管理がなされていない

仕入

企画

工事

販売

他 社

担当Ａ氏 担当Ｂ氏 担当Ｃ氏 担当Ｄ氏

2-8 当社ビジネスの 特色②

当社グループの情報力を活かし、首都圏エリアの多種多様且つ幅広い価格帯の物件をラインナップ

pg.13

流動性：高

流動性：低

取扱価格：小

取扱価格：大

1棟 オフィス

区分所有 マンション

（ファミリー向け）

戸建

■ 売上高の比較 1 G社 710（2,450）億円 2 当社 561（583）億円 3 B社 378（453）億円 4 C社 350（410）億円 5 A社 293（535）億円 6 E社 180（180）億円 7 D社 175（202）億円

A社

G社

C社

D社

B社

E社

当社

1棟 アパート

1棟 賃貸 マンション

ワンルーム マンション

出所：2016年9月30日現在の各社の開示資料（通期業績予想）をもとに作成 （※ 括弧内の売上高のうち、各社の中古不動産販売事業の売上高順に記載）

2-9 当社ビジネスの 特色③

首都圏ドミナント戦略の推進 （１都３県のみの事業展開）

pg.14

今後も人口流入と世帯数の増加が見込まれる首都圏において事業を展開 （首都圏ドミナント戦略）

全国の世帯数、住宅数の推移

東京都の世帯数は、約670万世帯 神奈川県、埼玉県、千葉県を含めた首都圏１都３県では、約1,600万世帯に上り、日本の全世帯の約３割を占める巨大な市場

出所：住宅・土地統計調査［総務省］

3-1 当社の目指す姿

中古不動産流通の活性化における重要な担い手としての誇りと責任を持ち、地域社会の発展に貢献する

pg.15

12,877 20,830

30,175

45,706

58,397

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

（予想）

⇒ ⇒ ⇒ 夢

連結売上高の推移

次なる夢の実現に向けて、 今後も首都圏の中古不動産に 事業を集中し、 首都圏の中古不動産再生市場で

売上No.１を目指す

3-2 経営基本戦略 『３つのＳ』をキーワードに持続的成長を

担保する収益基盤の確立を目指す。

pg.16

Speed

Skill Satisfaction

経営のＳpeed向上

顧客のＳatisfaction（満足）を追求

社員のＳkill向上

事業のスピーディーな判断を促すため独自のノウハウが 詰まった社内基準をもとに、スピーディーな決断によって買取から再販までの事業期間の短縮化を推進

一人ひとりのお客様の満足のために、首都圏エリア（1都３県）の全ての中古再生不動産を網羅する、多種多様なポートフォリオを展開し、顧客ニーズに的確かつ迅速に対応

買取前の物件視察から再販の決済まで、すべての工程を 一人が担当する当社グループ独自のビジネスモデルを展開するために、経営資源として高いスキルを持つ人材の育成にグループをあげて取り組む

3-3 当社の強み ムゲンエステートを支える5つの強み

利益 管理 目利き

価格帯

商品力

調達力

徹底した利益管理（営業一貫責任制） 営業担当者が買取、バリューアップ企画、販売活動までを一貫して責任を持つビジネスフロー

長年培った営業ノウハウ 区分所有マンション等の居住用不動産から一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産を取り扱う豊富なノウハウ

幅広い事業領域 数百万円規模の居住用不動産から１０億円超の投資用不動産と幅広い価格帯の取扱い

豊富な商品ラインナップ 一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル、区分所有マンション、戸建て、土地等、多種多様な物件を品揃え、お客様の幅広いニーズに対応

高い資金調達力 約40行の金融機関と取引。相互理解を促進し、機動的な調達を可能。

pg.17

3-4 2016年12月期の 主な取組み

引き続き投資用不動産の大型化を進める

pg.18 pg.18

1,211 3,276 11,135

19,079

34,324

45,575

9,880 8,323

8,762

10,107

9,511

10,530

11,092 11,600

19,898

29,186

43,836

56,105

FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16

（予想）

売上高（単位：百万円）

18 37

103 137

227 220

407 371 387

409 375

405

425 408

490

546

602 625

FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16

（予想）

販売件数（単位：件数）

67.3

88.5

108.1

139.2 151.2

207.1

24.2 22.4 22.6 24.7 25.3 26.0

26.0 28.4 40.6

53.4

72.8 89.7

FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16

（予想）

平均販売単価(単位：百万円)

※ 2013年12月期より、㈱フジホームにおける不動産買取再販事業は行わない方針をとっているため、参考として当社単体の数値を記載しております。

平均販売単価のアップを目指す

投資用

居住用

投資用

居住用

合計 投資用

居住用

合計

7,288

11,317 11,423 12,877

20,830

30,175

45,706

58,397

161 526

109 382

1,974

3,076

5,573

6,632

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

FY09

（単体）

FY10

（単体）

FY11

（単体）

FY12

（連結）

FY13

（連結）

FY14

（連結）

FY15

（連結）

FY16

（予想）

売上高

経常利益

リーマン・ショック（2008.9）

東日本大震災（2011.3）

百万円 百万円

いずれの時期も 最終利益を確保

2009年から2015年まで売上高

約６倍

2009年から2015年まで 経常利益

約34倍

pg.19

4-1 業績の状況

2015年度(FY15)は 過去最高の売上高・利益を達成 2016年度(FY16)も 過去最高の売上高・利益を予想

4-2 業績予想＆進捗状況

pg.20

首都圏1都3県において、資産運用や相続対策等、購入者が居住する用途以外にも幅広い中古不動産 売買ニーズが継続することを想定

（単位：百万円） 2015年12月期 （実績）

2016年12月期 3Q（実績）

2016年12月期 （会社予想）

前期比 3Q

増減率 進捗率

売上高 45,706 42,208 58,397 +27.8％ 72.3％

売上総利益 9,285 7,672 11,273 +21.4％ 68.1%

営業利益 6,123 4,934 7,425 +21.3％ 66.5%

経常利益 5,573 4,441 6,632 +19.0％ 67.0%

親会社株主に帰属する 当期純利益 3,382 2,735 4,185 +23.7％ 65.4%

売上総利益率 20.3% 18.2% 19.3% △1.0pt ―

営業利益率 13.4% 11.7% 12.7% △0.7pt ―

経常利益率 12.2% 10.5% 11.4% △0.8pt ―

当期純利益率 7.4% 6.5% 7.2% △0.2pt ―

5-1 配当予想の修正

pg.21

2016年12月期の配当予想を修正（5月12日公表）

19円から21円へ増配（株式分割後）

■ 株主還元にかかる基本方針 企業価値の最大化、株主価値の最大化のた

め、中・長期的観点から株主利益を高め、 株主還元を最大限充実させていく。

資本構成の最適化を図り、積極的なIR活動を継続することにより、株主からの多様なニーズを捉える。

■ 中期配当方針 成長・拡大期にある現状を鑑み、配当性向

のみならず、株主資本配当率、ROE、利益成長率等の水準を総合的に勘案して最適な配当を実施する。

証券市場を取り巻く環境の変化や、当社の株主構成、株主の状況、株式の流動性を見極めながら、安定的かつ継続的に配当の増加を目指す。

配当実績・予想（円） （株式分割考慮後）

7.0

19.0 1.5

2.0

8.5

16.0 19.0

21.0

2014/12期 2015/12期 2016/12期

（当初予想）

2016/12期

（修正予想）

記念配当 普通配当

１：２の株式分割を実施 （２０１６年７月１日効力発生）

5-2 株主優待制度の新設

pg.22

当社オリジナル QUOカード1,000円分を進呈

毎年第2四半期末（6月末日）に当社株式を1単元（100株）以上保有する株主様

対象となる株主様

*2016年度オリジナル・クオカード

※2016年11月25日までの株価終値を掲載

pg.23

5-3 株価推移 （株式分割調整後）

株価終値 711円（11/25終値） 予想配当利回り 2.95％（11/25終値ベース）

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

6/18 8/18 10/18 12/18 2/18 4/18 6/18 8/18 10/18 12/18 2/18 4/18 6/18 8/18 10/18

（円） （千株）

2014年 2015年 2016年

2014/6/18 東証マザーズ上場

2014/10/10 14/12期 通期業績・ 配当予想の増額修正

2015/2/12 14/12期 決算発表

2015/8/6 15/12期2Q 決算発表

2015/11/6 15/12期通期業績・配当予想の修正

2016/2/12 15/12期 決算発表

2016/2/5 東証第一部 市場変更 2016/8/5

16/12期2Q 決算発表

2016/5/12 株式分割（1：2） 記念配当（2円）

6-1 首都圏中古住宅市場 成約件数と新規登録件数

pg.24 出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」及び「季報マーケットウオッチ・サマリーレポート」

より当社作成

114,878

139,601

170,929

131,588 138,377

172,024 181,682

163,637 161,185

177,296

146,150

50,376

57,174

70,190 59,399 57,639 62,698 66,771 64,623 64,287 66,447

46,773

29,378 28,498

28,744

31,183 30,347

28,871 31,397

36,432 33,798

34,776

27,872

10,709

9,592 9,443 10,509 10,745 10,569 11,459 12,245

11,208 12,153 10,061

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

1-9月

（成約件数）

（新規登録件数）

首都圏中古住宅の成約件数と新規登録状況

中古マンション新規登録件数 中古戸建新規登録件数 中古マンション成約件数 中古戸建成約件数

（件）

• 中古マンションの2016年1-9月期：新規登録件数は 対前年同期比12.0％増加。成約件数は同5.6％増加

• 中古戸建の2016年1-9月期：新規登録件数は 対前年同期比7.6％減少。成約件数は同11.3％増加

（件）

6-2 首都圏中古マンション市場の動向 成約価格・成約件数

pg.25 出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」より当社作成

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

1,500

1,700

1,900

2,100

2,300

2,500

2,700

2,900

3,100

3,300

3,500

1月

6月

11月

4月

9月

2月

7月

12月

5月

10月

3月

8月

1月

6月

11月

4月

9月

2月

7月

12月

5月

10月

3月

8月

1月

6月

11月

2006年

(H18)

2007年

(H19)

2008年

(H20)

2009年

(H21)

2010年

(H22)

2011年

(H23)

2012年

(H24)

2013年

(H25)

2014年

(H26)

2015年

(H27)

2016年

(H28)

件数（件）

成約価格（万円）

成約価格

（万円）

件数

（件/月）

件数

（12カ月移動平均/件）

3,150件

3,126万円

• 2016年9月度の首都圏中古マンションの成約価格は、前年同月比で5.7%上昇し、2013年1月度から45カ月連続で前年同月を上回り推移

• 成約件数は、前年同月比で13.6％増加

6-3 首都圏 中古住宅市場規模

pg.26 出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」より当社作成

（※）成約総額は右記のとおり算出しております。成約総額＝成約価格×成約件数

5,908 6,569 7,068 7,482 7,768 7,787 7,304 7,849 9,432 9,217 10,057

8,410

3,252 3,368 3,189 3,027 3,140 3,222

3,136 3,343

3,577 3,269 3,659

3,051

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

1-9月

中古住宅成約総額推移（※）

中古マンション成約総額 中古戸建成約総額

（億円）

• 2016年1-9月期の中古マンションの成約総額は、対前年同期比10.4％増加。中古戸建の成約総額は、同11.3％増加

出所：㈱不動産経済研究所「首都圏マンション・建売市場動向」より当社作成

6-4 首都圏新築マンション市場の動向 発売戸数と契約率

pg.27

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

1月

5月

9月

1月

5月

9月

1月

5月

9月

1月

5月

9月

1月

5月

9月

1月

5月

9月

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1月

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9月

1月

5月

9月

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

契約率

発売戸数

発売戸数

（左軸：戸数）

契約率

（右軸：％）

契約率

12ヵ月移動平均

（右軸：％）

好調

不調

（戸）

• 2016年9月度の新築マンションの発売戸数は 前年同月比40.9％増加。

• 契約率は、72.0％と堅調だが、移動平均線から減少トレンドは継続

6-5 新築マンション市場 東京都区部及び都下のマンション価格推移

pg.28 出所：㈱不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」及び東京都「東京都生計分析調査報告」より当社作成

• 東京都区部でのマンション価格上昇に伴い、 年収倍率は10倍程度まで拡大

• 東京都下では年収倍率の大きな上昇は見られない

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

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12.0

0

1,000

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3,000

4,000

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6,000

7,000

8,000

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

9月

年収倍率（倍）

平均価格・平均年収（万円）

平均価格

（東京都区部）

平均価格

（都下）

平均年収

（東京都、勤労者世帯）

年収倍率

（東京都区部）

年収倍率

（東京都下）

6.6倍

9.8倍

6-6 国内銀行の貸出動向 不動産業向け 新規貸出・貸出残高

pg.29 出所：日本銀行「貸出先別貸出金」より当社作成

10.00%

12.00%

14.00%

16.00%

18.00%

20.00%

22.00%

24.00%

26.00%

28.00%

30.00%

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200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

貸出残高（不動産業） 設備資金新規貸出割合（不動産業/全産業）

• 2016年4-6月の不動産業向け新規貸出額（設備資金）は、前年同期比25.0％増の2兆5,801億円

• 全産業に対する不動産業向け新規貸出額割合は、前年同期比1.0pt上昇の22.1％

• 不動産業向け貸出残高も約68兆円を超え、過去最高額を更新中

（億円）

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