GARCIA CONI R.- Calificación registrai extrínseca e intrínseca Rev. ABU., 80, (Ns l Extr.): 81 - 89, 1994

1.5. Calificación registrai extrínseca e intrínseca

Por el Dr. Esc. Raúl Rodolfo Garcia Coni

Abstract: El autor delimita los alcances de la calificación, una vez superada Ia etapa de la publicidad-noticia. Se refiere a la ca­ lificación genérica y distingue entre la calificación extrínseca (documental) y la calificación intrínseca (negociai), Ia que so­ lo acepta para circunstancias muy especiales.

Sumario

I. Introducción. II. Registros constitutivos y declarativos. III. Calificación genérica. IV. Calificación extrínseca. V. Calificación intrínseca: a) Zonas de Seguridad; b) Calificación tributaria; c) Planimetría y Catastro. VI. Registros personales. Vu. Registro de cosas. VIII. Conclusiones.

I. Introducción.

La registration primitiva era una simple toma de razón a cargo de un archivo, que se limitaba a transcribir información en forma enciclopédica (Sistema de Transcripción) que apareja publici­ dad cartular.

Todo comenzó con el Oficio de Hipotecas para combatir las cargas ocultas. Después se quiso evitar el clandestinismo de otros Derechos reales, consignando sus titularidades mediante listas alfabéticas que sólo proveían publicidad-noticia, dando cuenta del dominio y sus afectaciones.

Entre los primitivos Oficios de Hipoteca y la registration genérica de otros derechos reales, pasaron años y se produjeron muchas variantes, superándose la publicidad-noticia con la incor­ poración de otros efectos extrapublicitarios, pero manteniéndose siempre el propósito inicial de combatir el clandestinismo y las cargas ocultas que se producían por reticencias (de buena o ma­ la fe).

La publicidad traditiva no existía en materia de hipotecas y podían concurrir varios acreedores en el mismo o diferente rango, lo cual explica que el proceso inscriptive comenzara por la hipoteca, bastando el título y el modo en los sistemas ro­ manistas que abarcaban los demás Derechos reales.

Fue necesario agregar la publicidad cartular, o sea la emanada del título y ello es el origen de las notas marginales (de baja, de hipoteca, etc.).

En algunos países no existe el modo y es su­ ficiente con el acto volitivo de enajenación, como el "solo consenso" francés; o en Paraguay, donde la propiedad de los inmuebles se transmite por contrato,pero se requiere la inscripción, para que produzcan efectos respecto de terceros (art. 1968 del Código Civil en vigencia desde el I9 de enero de 1987); hasta entonces regía el Código Civil argentino, que exige título y modo, pero también como allí, las adquisiciones y transmi-siones no serán oponibles a terceros, mientras no estén registradas (art. 2505 in fine, versión de la ley 17.711).

La publicidad por los testigos se fue desa- creditando,hastadesaparecerenlaslegislaciones modernas (en Argentina por ley 15.875 de 1961).

En otras partes, elmodo consiste enla tradición de la cosa, mediante su entrega material (arts. 2378 y 2379 del Código Civil argentino), con las excepciones de la traditio brevi manu y del constitute posesorio (arts. 2387 y 2462, inc. 3- del mismo Código) y también ocurre que la tradición de la cosa se presume, si resulta de. la escritura pública y las partes no han re suelto otra co sa (art. 1462 del Código Civil español y art. 1351 del Có­ digo portorriqueño).

82 REVISTADE LA A.E.U.-T. 80 (Na 1 Extr.), 1994

La importancia de la tradición está muy bien expuesta en el Código Civil uruguayo, cuyo art. 758 establece que: La tradición o entrega, es la transferencia que hace una persona a otra de la posesión de una cosa, con facultad y ánimo de transferir el dominio de ella. Este Código asigna especial relevancia al "constituto posesorio" como tradición ficta, siempre que resulte de instru­ mento público (art. 767 de dicho Código). Parala inscripción de la hipoteca en el Código de refe­ rencia, el Registro es constitutivo (art. 2323).

Las legislaciones de origen germano o las su­ jetas a la influencia del Código de Bello, conside­ ran que la inscripción subsume al modo, aunque alguna parte de la doctrina entiende que la ins­ cripción es un tercer elemento, además del título (causa e instrumento) y de la tradición (entrega de la cosa).

Ya sea que el modo consista en la inscripción o en la entrega de la cosa, o en un tercer requisi­ to, lo cierto es que, en estos casos, el registro es constitutivo, y no de simple oponibilidad a terce­ ros, pues hace nacer al derecho real que, mientras tanto, es un simple derecho personal (hasta que se produzca la primera inscripción).

II. Registros declarativosy constitutivos.

Mientras que el registro declarativo, inscribe enforma diferenciada derechos reales y derechos personales, el registro constitutivo sólo recibe derechos personales, convirtiendo en reales al­ gunos de éstos, en un proceso de conversión consecuente a la inscripción. Aquéllos no dilatan el nacimiento del derecho real (no dejan para ma­ ñana el derecho real que puedan consagrar hoy) mientras que ésto, les dan un tratamiento mediato, que conspira contraía seguridad jurídica.

Páralos primeros, el derecho real es autónomo y se constituye, extra o prerregistralmente (casi siempre en una notaría), mientras que los regis­ tros constitutivos, no los consideran derechos reales por el solo hecho de su presentación, sino que esperan al acto inscriptive propiamente dicho.

Como se ve, el tratamiento es completamente di- ferente en materia documental, como observamos más adelante.

Si alguna ventaja queremos encontrar al cons- tituvismo registrai, es que constituye ala presen­ tación de los títulos (forma de ser), como también lo hace el registro convalidante (forma de valer), pues ambos niegan sus pretendidos efectos, mientras no se produzca el tótum del acto ins- criptivo.

Las estadísticas nos demuestran la falacia de ese razonamiento, pues el índice más alto de ins- cribilidad lo encontramos en registros decla­ rativos y no convalidantes, como es el caso de Ar­ gentina (en materia inmobiliaria). Ya hemos se­ ñalado que según la ley argentina, el registro no convalida en la faz inscriptoria, pero sí en la cer­ tificante (arts. 4s y 22, ley 17.801) (1).

Si el Registro es declarativo la calificación del documento estará compartida entre su autor y su registrador en una escala de acumulación legiti­ madora; que parte de la autenticidad, que en el registro debe ser externa e interna. (2)

Si el Registro es constitutivo o convalidante, la responsabilidad calificatoria del notario se desplaza hacia el registrador, y este debe hacer un examen mucho más analítico.

No se discute que el registrador, -con o sin la colaboración previa del notario- debe intervenir en la función calificadora, ejerciendo "el control de legalidad" que le es propio desde que superó la etapameramente publicitaria. Se discute el alcan­ ce de la función calificadora y si é sta debe o no cir­ cunscribirse a la calificación intrínseca.

Nosotros sostuvimos que en principio "versa exclusivamente sobre las formas extrínsecas" (en Calificación Registrai específica y atípica y en Calificación del registrador y consentimien-to del cónyuge) (3); lo que ha sido criticado por Luis Moisset de Espanes y Horacio Vaccarelli (4); pero lo que mis buenos amigos consideran una con-

(1) García Coni, R. - Frontini, Derecho Registrai aplicado, 2s edición, Editorial Depalma.

(2) Ver nota anterior.

(3) Revista Notarial, Número 793, La Plata.

(4) Sistema. Registrai Inmobiliario, notas 87 y 93, Ed. Zavalía, 1994.

DOCTRINA 83

tradicción, es en rigor una evolución ante la ju­ risprudencia que modificó el criterio restrictivo (5); aunque faltaría dilucidar, si el examen del consentimiento conyugal es o no un acto extrínse­ co. De este fallo hemos dicho que "aceptamos sus fundamentos pero no su conclusión finalista" (6).

Entre sus fundamentos se afirma que hay preceptos concretos (se alude a la ley 17.801) que sólo tienen sentido, en tanto se admita una "facultad calificadora que eventualmente pueda penetrar en el fondo del negocio".

Mi cambio de opinión (espero no inducir en error a mis lectores) resulta del ensayo sobre "¿Qué inscribenlosRegistrosinmobiliarios?", de­ dicado precisamente al Profesor Luis Moisset de Espanes (7).

Afirmamos que ''quien debe controlar la pres­ tación del consentimiento conyugal (que puede ser tácito) es el notario, dentro del principio de inmediación y como calificador intradocumen- tal...". En la VII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Rosario 1970) nos enrolamos en la postura minoritaria (4 votos contra 8), según la cual el consentimiento con­ yugal escapa a la calificación registrai... El apor­ te que hicimos a la referida reunión y la disposi­ ción 10 dictada por el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires (entonces a nuestro cargo) el 21 de diciembre de 1970; desarrolla nuestro pensamiento sobre esta debatida cues­ tión... (8); pero debemos reconocer que muchos colegas soslayaron su pronunciamiento, eludien­ do responsabilidades, provocando la actitud supletoria del Registro, lo que nos recuerda la expresión de Núñez Lagos: "Lo que deba hacer y no haga el notariado, le será impuesto". Si el no­ tario es cuidadoso con su calificación, combatirá las del registrador; que en general desagradan.

Para analizar lafunción calificadora del Regis­ tro hay que tener en cuenta su funcionalidad y su emplazamiento orgánico. Nos referiremos al sis- temade"transcripción"yhabrá que citar también otras modalidades operativas.

La transcripción consiste generalmente en una copia servil del documento portante del de­ recho registrable, cuya rogatoria es casi siempre tácita (presentación de ese único documento), pero a veces se lo presenta por duplicado, en cuyo caso habrá que confrontar ambos ejemplares, archivando uno de ellos, con lo cual la trans­ cripción (propiamente dicha) se transforma en sistema de enlegajamiento o inserción, que evita tareas al Registro. En algunos (v. gr. El Salvador) la copia extra la saca el mismo Registro, con lo cual se ahorra tener que confrontar la fotocopia (lo que también sería calificación).

En países en que se emplea notarialmente la minuta y registralmente la transcripción, se pro­ duce una sucesión repetitiva de versiones que complican los archivos de modo innecesario, con­ traviniendo la economía procesal.

El sistema de transcripción o sus variantes (enlegajamiento o inserción) es el más primitivo, pero perdura porque para su aplicación basta con que el inscriptor sepa leer y escribir, sin necesi­ dad de la tarea intelectiva de interpretación.

Si la mayor capacidad del inscriptor se cotiza suficientemente como para exigirle una mayor elaboración, el asiento se sintetiza, reduciéndolo a sus partes esenciales (o a las "breves notas" en el Folio Real Unitario, art. 12, ley argentina 17.801). A veces la experiencia del empleado o su hedonismo produce espontáneamente el tránsito de la transcripción a la inscripción, simplifi­ cándose la tarea registrai y disminuyendo el vo­ lumen de la papelería, pero al mismo tiempo au­ menta la responsabilidad de la calificación regis­ trai.

La función calificadora depende también de que los Registros estén descentralizados y de que los funcionarios sean responsables econó­ micamente por sus yerros.

Si los Registros son altamente centralizados (comoenArgentina,CostaRica,México,Panamá y Paraguay) los errores regístrales son más fre-

(5) Plenário Cámara Civil de la Capital Federal (Argentina), en caso "Feidman, Mauricio", el 2 de agosto de 1977.

(6) Procedimiento Inscriptorio, Fundación E ditora-Notarial, 1981.

(7) Estudios cíe Derecho Civil, pág. 694, Ed. Universidad, 1980.

(8) El Contencioso Registrai, pág. 170, ed. Depalma, 1978.

84

cuentes y, si por añadidura, la responsabilidad recae sobre el Estado, el personal suele proced^ con mayor "ligereza".

1er

Desde el Is de julio (9) de 1932, en Argentina junto con el documento inscribible, se presenta una rogatoria confeccionada por el Escribano, con los datos básicos para la inscripción y este documento auxiliar lo coleccionaba ordenada­ mente el Registro, originándose asila técnica del Folio Protocolizado (Tomo y Número, Sección, Zona, Tomo y Folio en Capital Federal y Partido, Número y Año en Provincia de Buenos Aires).

En la República Oriental del Uruguay tam­ bién se presenta una ficha registrai por duplica­ do.

El problema de la calificación está en su hiper­ trofia, a la que tienen tendencia algunos registra­ dores afectos ala observación sistemática, lo que hahecho afirmar a Jerónimo González y Martínez, que la calificación se ha desenvuelto en tan des­ medidas proporciones, que abarca todo lo divino y lo humano", pero también afirma este maestro (10), que el Registro debe cumplir una función docente, con "carácter patriarcal, en cuanto ad­ vierte a los interesados de los defectos que a su petición se oponen y hasta aconseja el modo de subsanarlos". Seguramente para opinar así, este autor ha tenido en cuenta que el Reglamento Hipotecario español establece que: "podrá recu- rrirse contra la calificación del registrador a efectos exclusivamente doctrinales, aún cuando se hubieran inscripto los documentos calificados en virtud de subsanación de los defectos alegados en la nota del registrador (art. 112 in fine)".

Desde luego que en los países donde el con­ tencioso registrai se resuelve en sede judicial, po­ drá aducirse que los jueces no pueden pronun­ ciarse en cuestiones abstractas, pero este sabio principio general debe ceder ante la especificidad de la cuestión y estar ello establecido en los Có­ digos procesales.

Además de la disuasiva revisión pretendida

REVISTADE LA A.E.U.-T. 80 (NQ 1 Extr.), 1994

en el art. 112 del ordenamiento español, influye en la actitud del registrador, la responsabilidad económica que le cabe en España y los otros paí­ ses en que el Registro no es un órgano adminis­ trativo sino paraestatal.

Hay otros factores condicionantes de la cali­ ficación registrai, como la validez de los actos dis­ positivos contenidos en las escrituras públicas, art. 18 de la ley española, cuya reproducción estuvo prevista para el decreto-ley 11643/63 (antecedente bonaerense de laley registrai argen­ tina) pero afortunadamente esa norma no tuvo recepción legislativa y el registrador -que carece de inmediación- no tiene que pronunciarse sobre la capacidad civil de los otorgantes.

III. Calificación genérica.

En principio, la calificación no debe incur- sionar en el negocio jurídico (sólo en el conti­ nente y no en el contenido) y limitarse a recha­ zar los documentos "viciados de nulidad abso­ luta y manifiesta" (art. 9s, ley argentina 17.801).

Si la nulidad no se manifiesta, se la descono­ cerá aunque sea absoluta. En la práctica y en los Registros centralizados (con gran volumen do­ cumental) el rechazo no puede producirse de inmediato, sino ya iniciado el procesamiento, pues el empleado de Mesa de Entradas, que se pasa poniendo sellos (numerador o de relojería) no tiene tiempo material para calificar aô initia y esa tarea filtrante debe ser asumida por los ins- criptores.

Cuando existe simbiosis en el reparto de tra­ bajo, un primer sector confronta la minuta-roga­ toria con el testimonio portante del derecho inscribible, tras lo cual otro grupo más adiestrado califica la minuta -ya confrontada- y entonces va al meollo de la calificación, en tarea ya simpli­ ficada.

Este sistema de confrontación previa, propio de la minuta protocolizada (o de borrador del Fo­ lio Real) se desnaturaliza cuando por corruptela

(9) La fecha 1B de julio, es un número cabalístico en materia registrai, pues en esa fecha de 1858, se instaura el Acta Torrens, que se aplica en igual fecha en 1920 en Santo Domingo. Otro 1° de julio (1932) comienza en Buenos Aires el sistema minuta-rogatoria y el 1a de julio de 1968, se aprueba la ley 17.801, creadora del régimen notarial argentino, que ya se extiende a otros países.

(10) Estudios de Derecho Hipotecario, Ministerio de Justicia, Madrid, 1948.

DOCTRINA 85

el Kegistro prescinde del cotejo preliminar y califica directamente de la minuta, salteando la confrontación, lo que origina una serie de obser­ vaciones injustificadas. Para evitarla, el notario debe ser cuidadoso en la confección de la rogato­ ria, ya que esa tarea, específicamente registrai, le ha sido delegada.

Al calificar los documentos, es bastante fre­ cuente que el registrador incurra en errores de transcripción, pero esa causa ha sido superada como una de las virtudes del folio real unitario, cuando en vez de la certificación "por traslado" se proporciona al rogante una copia facsimilar del asiento.

En estos casos la responsabilidad del notario es mayor para interpretar el informe, pero así como el registrador debe calificar al documento notarial, es preciso que el escribano se acostum­ bre a verificar el documento registrai.

Bien sabemos que la reproducción múltiple del folio real sobre tarjetones, permite las si­ guientes ventajas: a) como el folio es repro­ ducción fiel del asiento, la exhibición de éste (publicidad material) equivale a la emisión del certificado (publicidad formal); b) la copia del folio real original, anexada al título inscripto permite al notario controlar cómo quedó la ins­ cripción solicitada; c) una copia extra, anexada al certificado, servirá al notario como borrador del nuevo asiento (consecuente a su escritura) y con los agregados correspondientes mejorará el sis­ tema de la minuta-rogatoria.

IV. Calificación extrínseca.

Tanto los Registros que crean el título (cons­ titutivos) como aquéllos que reconocen su preexis­ tencia, consagrándola (declarativos), deben cali­ ficar la calidad instrumental, recibiendo única­ mente documentos auténticos (genuinos) o sea aquéllos cuya autoría no ofrece dudas y tienen editor responsable, no sólo en cuanto a su pater­ nidad gráfica, sino también en lo que atañe al cientificismo de su redacción, lo que facilita mucho la tarea del registrador.

En la II Jornada Notarial Iberoamericana se declara que: "el registrador o conservador de bie­ nes, debe ser un profesional del derecho" (San­ tiago de Chile, 1985) y en el Primer Congreso In­ ternacional de Derecho Registrai se aconseja: "que en todo acto o negocio jurídico inscribible, intervengan siempre profesionales especializa­

dos, pues su particular preparación les permitirá examinar con espíritu crítico el conjunto ines- cindible de hechos, actos, negociosy titularidades que siempre se sientan como necesarios para al­ canzar esos resultados" (Carta de Buenos Aires, 1972).

Cuando fui registrador (1969-1973), formé un equipo de profesionales encargados de revisar todos los títulos observados (observación de la observación)conlo cuallogré evitar devoluciones indebidas y observaciones escalonadas, unifor­ mando criterios.

Según enseña la filosofía, se incurre en el error de dos maneras: razonando bien con datos falsos (instrumentos inidóneos) o razonando mal con datos buenos (aunque a veces, se acumulan ambos factores).

Si el documento, además de autenticidad inequívoca, está impregnado de fe pública (judi­ cial, notarial o administrativa), se produce la in­ versión de la prueba (onusprobandí) y aumenta su valor persuasivo (factor circulatorio) y su va­ lor disuasivo (factor antilitigioso) o sea que se lo acepta pacíficamente, sin revisionismos supér­ fluos.

Cuando ese documento con cualidades erga omnes está inscripto, la legitimidad impresa por el registrador, se suma a la que ya tenía el autor del documento (también oficial público), obtenién­ dose una legitimación acumulativa que propor­ ciona una gran dosis de seguridad jurídica.

Los que quieren fomentar el documento pri­ vado, lo que pretenden en realidad, es reempla­ zar la reivindicación propia de los derechos rea­ les, por la evicción que caracteriza a los derechos personales, cubriendo eventuales insolvencias con cargo a un seguro (Tittle Insurance).

Cuando comentamos el seguro de títulos (en rigor es de título, en singular, porque hay que re­ novarlo en cada transmisión (es muy buen ne­ gocio)); no podemos menos que pensar en los frus­ trados intentos de su aplicación en Uruguay yen Argentina, como apéndice del Acta Torrens. Ahora hay un nuevo ensayo especulativo en Argenti­ na, donde la ley ómnibus 24.441, pretende la apertura del instrumento privado. Al respecto dice el art. 80 de esta sorpresiva ley que: Cuando la ley lo autorice pueden ser inscriptos los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano

86 REVISTADELAA.E.U.-T.8(KN8 .lExtr.),1994

público, o sea tal como lo hace en su país el "Nota­ ry Public" norteamericano, asistido por el aboga­ do del comprador y vendedor y un agente de se­ guros, o sea que se necesitan cuatro personajes para reemplazar a nuestro tradicional escribano.

No puede entonces argumentarse sobre la ba­ se de la modicidad instrumental.

Una cosa es el seguro por fallas notariales o regístrales, o por el impago délas hipotecas, para lo que no tenemos objeción, y otra cobertura muy distinta es el seguro de título que ampara de la insolvencia del citado por la evicción, procedi­ miento anglosajón que fue condenado en la Jor­ nada Notarial Argentina de Mendoza (1976), en el IX Encuentro Internacional del Notariado Americano (en Costa Rica, 1976), enlalIJornada Notarial del Cono Sur (Asunción, 1976), en el III Congreso Internacional de Derecho Registrai (Puerto Rico, 1977) y en la monografía, que presentamos con Francisco I. Fontbona a la Uni­ versidad Notarial Argentina, a la que denomi­ namos "El Seguro de Títulos no es la panacea" (Curso de Licenciatura en Derecho Registrai).

Un verdadero Registro de Títulos, lo primero que debe hacer y que constituye el inicio de su función calificadora es controlar si el documento que se le presenta es un título en el sentido es­ tricto del vocablo: título como causa genética de la obligación; y título como instrumento (soporte gráfico auténtico). El examen de este último, for­ ma parte de la calificación extrínseca ala que de­ be circunscribirse el registrador.

Pretender reemplazar el título seguro por el seguro de título (Falbo) se admite donde no hay seguridad jurídica por falta de infraestructura notarial y registrai, pero de ninguna manera donde hay profesionales de derecho al servicio de sistema idóneos y sin costos adicionales.

El "Tittle Insurance" es muy buena inversión cuando la siniestralidad es reducida, como se advierte, por ejemplo en Puerto Rico, con notaria­ do y registration de tipo latino, donde durante el período 1973-1975 se cobraron primas por dó­ lares 6.400.000 y se pagaron solamente 86.000. Algo parecido sucede en Luisiana, donde sunota- riado también funciona en un medio adverso (11)

Insistimos entonces en que el registrador debe limitarse al acto instrumental y sólo en cir­

cunstancias muy especiales podrá examinar e] acto instrumentado (Núñez Lagos).

El art. 89 de la ley argentina 17.801, establece que: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas... (y no sólo de las formas..., como hace notar Moisset de Espanes), pero debe rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta (art. 99, inc. a, ley cit.) y es obvio que no dará cabida a actos contra legen como por ejemplo las ventas prohibidas por el de­ recho positivo (y en los casos que analizaremos luego, Infra V).

En los fundamentos de la citada ley -una de las más modernas en su género- figura: "El es­ tablecimiento de límites a las atribuciones del Registro en cuanto al examen de la legalidad y de la autenticidad de los documentos que deben ser registrados". Esta norma nos da la pauta de que la calificación debe ser restringida, aunque no lo entiendan así algunos registradores.

V. Calificación intrínseca.

Ya señalamos que los Registros deben reducir a la mínima excepción su calificación intrínseca, pero esta afirmación sólo es cierta para los Re­ gistros declarativos, por cuanto para los consti­ tutivos, la calificación es siempre intrínseca, ya sea por cuanto se manejan con documentos no auténticos que, en el mejor de los casos, puede ser autenticado, con firma certificada, o sea con fe pública, derivada o indirecta y porque no reciben derechos reales consumados como tales, sino de­ rechos personales que se transforman en derechos reales, como consecuencia del proceso inscriptivo (sinperjuicio de que algunos de tales derechosno evolucionan y siguen siendo personales).

Con respecto a las anotaciones y promesas de venta, todos los Registros se comportan como si fueran constitutivos, pero las anotaciones (en contraposición a la inscripción) son de plazo re­ ducido y muchas veces la caducidad se produce automáticamente, como ha sido postulado en el VII Congreso Internacional del Notariado Latino (Río de Janeiro, 1987).

En cuanto a los Registro s convalidantes, sobre todo si son abstractos (caso del B.G.B.) como se produce el saneamiento de los títulos, no hace falta distinguir las especies de calificación y es allí donde la responsabilidad subsanatoria del

(11) III Congreso de Derecho Registrai, pág. 328 de la publicación oficial, Puerto Rico, 1967.

DOCTRINA 87

Registro alcanza su mayor nivel (a veces exage­ rada).

Es en los Registros declarativos donde debe diferenciarse mejor la calificación extrínseca de la intrínseca. Señalaremos a continuación, algu­ nos casos en que estos Registros deben calificar continente y contenido:

a) Zonas de seguridad:

Muchas Naciones que ejercen Policía de Fron­ teras, acostumbran exigir que los compradores extranjeros presenten una certificación especial de antecedentes, expedidas por Organismos de­ nominados Zonas de Seguridad o con nombres de parecida significación.

Este trámite está regulado por leyes especiales que tienen la misma categoría jurídica que las le­ yes registrales incorporadas al Código Civil y, por consiguiente, su acatamiento debe ser similar.

En estos casos, la calificación debe ser intrín­ seca cuando esas leyes especiales fulminan de nulidad el incumplimiento de la autorización previa requerida para escriturar, y tal es el caso de la República Argentina.

Nosotros, con ser tan afectos a los Registros declarativos, hemos propuesto que se organicen Registros de Fronteras, con miras a su descen­ tralización y con asientos constitutivos para ins­ cribir las escrituras de extranjeros, sin que éstos tengan que hacer tramitaciones prerregistrales.

Existen Registros mixtos, que combinan asien­ tos declarativos con los constitutivos, por ejem­ plo en España, donde en principio la inscripción del dominio es declarativa, pero se transforma en constitutiva cuando adquiere un extranjero. Tam­ bién es constitutiva la inscripción de la hipoteca, lo mismo que en Uruguay o la de derecho de su­ perficie.

"El problema universal de las Zonas de Segu­ ridad, es un ejemplo cabal de que el Registrador debe, a veces, ir más allá del examen de las for­ mas extrínsecas, pues le corresponde verificar si se han cumplido o no las normas legales vincu­ ladas con la defensa de la soberanía nacional" (12).

b) Calificación Tributaria:

En los países donde el Estado antepone su policía tributaria a la policía registrai (v. gr. R. Oriental del Uruguay), el Registro Inmobiliario tiene entre sus deberes calificantes, la obligación parásita de controlar el pago de ciertos grava- jaénes (por ej.: pago del Impuesto a las Transmi­ siones Inmobiliarias, ídem del Impuesto a la Con­ tribución Inmobiliaria, ídem de los Aportes a la Caja de Industria y Comercio y a la Caja Rural y del Servicio Doméstico; y en el caso de Propiedad Horizontal, control de la Póliza de Seguro contra Incendio y Cotejo o Habilitación Municipal (ley uruguaya 10.751) (13).

Este tipo de calificaciones es de carácter intrín­ seco, por cuanto se refiere al contenido del negocio jurídico, en el que penetra. Perturban mucho el proceso inscriptivo y la circulación de la riqueza inmobiliaria, por lo cual tienden a desaparecer de los Registros y los asume parcialmente la Direc­ ción de Catastro.

De todos modos, como nos enseña Martín Pé­ rez, muchosRegistros comenzaron: "con carácter puramente accesorio de otras finalidades: fiscal, informativa, etc." (14). Y según Eduardo Pondé, ya en el antiguo Egipto: "existían recaudadores de impuesto, que al registrar anotaciones rela­ cionadas conlos contribuyentes, dieronuna opor­ tunidad de que se hiciera una registración de la propiedad..." (15).

Preparado por encargo de la O.E.A. (16), los cónyuges Villavicencio-Núñez Vallejo, ponen de

(12) De nuestro Procedimiento Inscriptorio, Fundación Editora Notarial, 1981.

(13) Ley 10.751 de la República Oriental del Uruguay.

(14) Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid.

(15) Origen e historia del Notariado, Ed. Depalma, 1967.

;i6) ppág. 174, V. I. Washington, 1965.

88REVISTADE LA A.E .U.- T. 80 (N8 1 Extr.), 1994

manifiesto: "la función de control fiscal que, aunque ajena a la publicidad inmobiliaria ... históricamente ha dado vida a la institución en muchos países y, con frecuencia, aún desvirtúa sus verdaderos ^fines' de seguridad jurídica".

Donde se advierte la ventaja de que los Re­ gistros se descongestionen de cuestiones impo­ sitivas es en Argentina, donde el art. 41 de su ley registrai 17.801 dispone que: No podrá restrin­ girse o limitarse la inmediata inscripción de los títulosenelRegistro,mediantenormasdecarácter administrativo o tributario.

Solamente se concibe el pago obligatorio para los sellados o reposiciones relacionados con la inscripción propiamente dicha, como lo hace el Registro de la Propiedad del Automotor (ley argentina 22.977, Texto Ord. por decreto 4560/73 y similar norma uruguaya).

c) Planimetría y Catastro.

El Registro debe también verificar la concor­ dancia de sus asientos con los planos de men­ sura, teniendo en cuenta que las escrituras se hacen de título a título, de plano a título, en cuyo caso y para lo sucesivo, volverá a ser de título a título.

También deberá tenerse en cuenta el momento en que empieza la vigencia del plano, que en el caso de la propiedad horizontal, es con la escri­ turación del reglamento de copropiedad y ad­ ministración, mientras que para la propiedad común o cuando no hubo subdivisión, el nuevo plano protocolizado en el Registro, basta para modificar la descripción de la cosa.

La planimetría nos conecta con Catastro, el que a veces conspira con la fluidez documental, por lo que deben dimensionarse sus respectivos roles, procurando que no interfieran entre sí.

Reconocemos que muchas trabas burocráticas- impositivas que recargaban al Registro, han sido asumidas por Catastro, pero también tenemos casos en que Catastro pretende subsumir al Re­ gistro, con olvido de que ambos organismos de­ ben estar bien diferenciados, y que el Catastro es "un Registro Inmobiliario" y de que el Registro es "un Catastro jurídico''.

La confusión se produce especialmente en el Acta Torrens y por eso, donde funciona el proce­ so inscriptivo, demora meses y hasta años (en su etapa inicial); donde cada inscripción tiene un trámite similar a un juicio de mensura.

Para el IVCongreso Internacional de Derecho Registrai (México, 1980), la Comisión II queme tocó presidir, considera que: "El Registro Inmobi­ liario y el Catastro tienenfunciones o actividades diversas, que se diferencian porque el Catastro realiza, entre otras cosas, una actividad funda­ mentalmente técnica de medición de parcelas del mapa nacional, y que el Registro tiene por objeto una actividad jurídica consistente en dar publi­ cidad a los actos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, paradar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario...".

VI. Registros personales.

Hemos dicho antes (Supral.) que losRegistros modernos han superado la etapa meramente cognoscitiva. Ahora surten otros efectos conse­ cuentes a lafunción calificadora, lo que supone la intervención de un legitimador (funcionario pú­ blico o agente paraestatal).

Solamente los Registros personales continúan sólo en la publicidad-noticia y el caso típico lo constituye el Registro de Inhibiciones (denomi­ nado embargo genérico en Uruguay), que fun­ ciona emplazado en el Registro Inmobiliario (por el mayor valor de los bienes raíces) aunque nada obsta a que tales Registros funcionen con auto­ nomía, como hemos propue sto en "Unificación de Anotaciones Personales" (XII Jornadas Nacio­ nales de Derecho Civil - San Carlos de Bariloche, 1989) para que sirvan a todos los Registros Mo­ biliarios (v. gr. en Argentina, el Registro de Ae­ ronaves).

La calificación de estos Registros, consiste en exigir un mínimo de datos, pues su poquedad puede perjudicar a terceros homónimos, y es el autor del documento notarial quien debe discernir si se trata o no del sujeto négociai que debe pro­ teger.

VII. Registro de cosas.

En los Registros de cosas, el alcance de lafiín-

DOCTRINA

don calificadora depende de las características de cadaRegistro. Así, tenemos que en los Registros declarativos, que reconocen la preexistencia del derecho real (titulación exógena) la función ca­ lificadora es más sencillay ágil que en los Registros constitutivos del derecho real (creadores del tí­ tulo).

De la misma manera, sielRegistroessaneato- rio (convalidante), que puede serlo tanto el de­ clarativo como el constitutivo, la función cali- ficadoraresulta mucho más compleja, que cuando se reconoce la tarea legitimadora del notario.

Las diferencias entre los sistemas no son ta­ jantes, pues muchos Registros son mixtos y combinan asientos declarativos con constitutivos (v. gr. Dominio e Hipoteca en Uruguay); Dominio común, y Derecho de Superficie, en España; y asientos (simplemente Legitimadores) con asien­ tos convalidantes, como en Argentina y España, respectivamente. También tenemos Registros que son declarativos "y no obstante lo cual, ins­ criben una sentencia con efecto constitutivo" (17).

En cuanto a los Registros convalidantes o sanéatenos (Alemania, donde es constitutivo y

• España, donde es declarativo) manifestamos que 1 preferimos los Registros legitimadores (todos los 1 de cosas lo son en mayor o menor grado) pero

'• aceptamos la prescripción tabular, que exige i cierta antigüedad inscriptoria y que también es ; un sistema mixto, por cuanto comienza como í simplemente legitimador y, prosigue como con- i validante cuando ha transcurrido el término de ; ley.

: Al respecto hemos propuesto agregar al art. 4s de la ley argentina 17.801, que dice: La ins­ cripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes el si­ guiente párrafo "...mientras no hayan trans­ currido cinco años desde su presentación", con lo cual el adquirente no queda en indefensión hasta que se cumpla un plazo razonable.

89

Para nosotros un sistema documental idóneo, combinado con un plazo razonable para que se cumpla la prescripción tabular, son suficiente antídoto contra el Seguro de Título,

Si no hace falta estudiar el título al cabo de un lapso prudencial, tampoco hará falta el simplista propósito de transferir a la cobertura de un ase­ guramiento, los riesgos propios de la evicción con que se resarce al desplazado por la reivindicación.

Además de la prescripción tabular -que pro­ piciamos- existen otras clases de convalidación, como pueden ser la mera inscripción (Alemania) o la inscripción más antecesor registrado, buena fe y onerosidad (España).

Las condiciones de buena fe y onerosidad, coinciden con las exigencias del art. ,1051 del Có­ digo Civil argentino y se relacionan con la teoría del heredero aparente (art.3430 del mencionado Código).

Lo que debe mantenerse a toda costa es la con­ frontación del último título inscripto (verificación de la matricidad) para combatir los fraudes, lo que no es posible con los documentos privados.

VIII. Conclusiones.

Ya no se discute que hoy, el Registro Inmo­ biliario, además de proporcionar publicidad-no- ticia, que evita la clandestinidad, se acepta pa­ cíficamente que legitima los asientos (con una presunción iuris tantum o iuris et de iuré).

De todos modos se sigue protestando contra las observaciones abusivas y se distingue entre la calificación extrínseca más amplia; y la intrínseca que sólo se acepta con criterio restrictivo.

Lo que no siempre se puede discernir, es la di­ ferencia entre una y otra clase de calificación, pues a veces se superponen, por lo que el Regis­ trador debe ser muy prudente en su aplicación.

(17) Vid de Domingo César Cura Grrassi, "Prescripción Adquisitiva: efectos de la sentencia en el juicio de usucapión", en La Ley, de 24 de abril de 1995, Buenos Aires.