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JOSÉ ANTONIO DE FREITAS PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO � CNAI 10.672

CORRETOR DE IMÓVEIS � CRECI 105.645-F _______________________________________________________________

______________________________________________________________________________ Avenida Pedro Strini, nº. 213 � Jd. América � Sertãozinho/SP

(16) 3945.3383 � (16) 9 9172.3674 � (16) 9 8179.9295 [email protected] [email protected]

www.portalcreci.org.br/105645

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01 � SOLICITANTE

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE SERTÃOZINHO/SP

PROCESSO DIGITAL Nº. 1007648-81.2014.8.26.0597

CLASSE/ASSUNTO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

CONTRATOS BANCÁRIOS

EXEQUENTE: BANCO BRADESCO S/A

EXECUTADO: COPEZA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PEÇAS ZANAROTTI

LTDA E OUTROS

¨PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA¨

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________________________________________________________________________________________________ JOSÉ ANTONIO DE FREITAS CRECISP 105.645-F CNAI 10.672 PTAM � JAF 050 * 01/2017

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02 � ÍNDICE

01 � SOLICITANTE Pág. 01

02 � ÍNDICE Pág. 02

03 � NÚMERO DESTE PARECER - ¨PTAM¨ Pág. 03

04 � OBJETIVO Pág. 03

05 � DA COMPETÊNCIA � ABNT NBR 14.653 E LEI 6.530/78 Pág. 04

06 � DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Pág. 05

07 � VISTORIA Págs. 06 a 10

08 � LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Pág. 10

09 � CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Pág. 11

10 � MELHORIAS PÚBLICAS Pág. 11

11 � DOCUMENTAÇÕES ANEXAS Págs. 11 a 13

12 � MAPA DE LOCALIZAÇÃO Pág. 14

13 � VISTA AÉREA VIA SATÉLITE Pág. 14

14 � FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO Págs. 15 a 47

15 � METODOLOGIAS APLICADAS Pág. 47/48

16 � FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS Pág. 48

17 � FOTOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS � AMOSTRAS Págs. 49 a 51

18 � PLANILHA DE INFORMAÇÕES DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS � AMOSTRAS Pág. 52

19 � TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO � MÉTODO COMPARATIVO Págs. 53 a 57

20 � TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO � MÉTODO EVOLUTIVO Págs. 58 a 61

21 � CONCLUSÃO Pág. 62

22 � TERMO DE ENCERRAMENTO Pág. 63

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03 � NÚMERO DESTE PARECER - ¨PTAM¨

04 � OBJETIVO

O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de mercado, para fins de comercialização

imobiliária, de ¨(02) DOIS BARRACÕES COMERCIAIS¨, localizados na Rua Arcângelo Tiballi,

nº.s 167 e 189, bairro Centro, CEP 14.120-000, na cidade de Dumont/SP. Construídos sobre um

terreno, de formato irregular, contendo 652,87 m² (seiscentos e cinquenta e dois metros e oitenta

e sete decímetros quadrados), objeto da matrícula nº. 72.731, do Oficial de Registro de Imóveis de

Sertãozinho/SP.

Vistas Frontais do Imóvel Avaliando

¨PTAM � JAF 050 * 01/2017¨

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05 � DA COMPETÊNCIA � LEI 6.530/78

Art. 1º. � O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido

pelo disposto na Lei nº. 6.530/78.

Este parecer foi elaborado em conformidade com o disposto no art. 3º. da Lei 6.530, de 12 de

maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:

Art. 3º. � Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo ainda, ¨OPINAR¨ quanto à comercialização e ou

locação imobiliária.

Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.ºs 957, de

22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de

29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

05.1 � PARTES DA ABNT/NBR

A ABNT/NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral ¨Avaliações de Bens¨

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imóveis urbanos;

Parte 3: Imóveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimônio histórico.

Esta parte da NBR 14.653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para

as demais partes e somente será utilizável em conjunto.

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06 � DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Trata-se de ¨(02) DOIS BARRACÕES COMERCIAIS¨, que receberam os emplacamentos

municipais os nº.s 167 (cento e sessenta e sete) e 189 (cento e oitenta e nove), da Rua Arcângelo

Tiballi � Quadra nº. 18 (dezoito) � Lote nº. 20 (vinte), bairro Centro, CEP 14.120-000, na cidade

de Dumont/SP, de propriedade da empresa: Copeza � Indústria e Comércio de Peças Zanarotti

Limitada, inscrita no CNPJ sob o nº. 52.682.812/0001-68, com sede no município de Dumont/SP,

na Rodovia Tereza Nocera Agostinho, s/nº. KM 0,800 � Zona Rural.

Imóvel este cadastrado na Prefeitura Municipal de Dumont/SP sob o nº. 00-00-00-018-020-00 �

Código nº. 209 e está devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº. 72.731, Livro 02,

do Oficial de Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP, na seguinte forma:

IMÓVEL: Um terreno de forma irregular, situado na cidade e município de Dumont, desta comarca

de Sertãozinho, com frente para a RUA ARCÂNGELO TIBALLI, lado ímpar, contendo seiscentos

e cinquenta e dois metros e oitenta e sete (652,87 m²) decímetros quadrados, com a

seguinte descrição: tem início do lado ímpar de quem da Rua Arcângelo Tiballi olha o imóvel e na

confrontação de terras de propriedade de Luiz Marcelo Zanarotti e outros; daí segue em direção aos

fundos até onde medir vinte metros e cinquenta (20,50) centímetros, confrontando com terras de

propriedade de Luiz Marcelo Zanarotti e outros; daí vira a esquerda e segue por vinte e sete metros

e cinquenta (27,50) centímetros, mais quatro metros e setenta e sete (4,77) centímetros em linha

inclinada, confrontando com terras de propriedade de Antonio Daneze Netto; daí vira a esquerda e

segue por vinte e dois metros e trinta e seis (22,36) centímetros, na confrontação de terras de

propriedade de Luiz Marcelo Zanarotti e outros, atingindo o alinhamento predial da Rua Arcângelo

Tiballi; daí vira a esquerda e segue pelo referido alinhamento predial por trinta e um metros e

quarenta e sete (31,47) centímetros, atingindo o ponto onde iniciou e finda a presente descrição,

estando este imóvel distante trinta e oito metros e três (38,03) centímetros do ângulo formado pela

confluência das Ruas Arcângelo Tiballi e Francisco Sampaio, da quadra completada pelas Ruas Cezar

Decare e Vitorio Zanarotti.

NOTA

A descrição exata e suas confrontações foram extraídas da matrícula do referido imóvel, sendo que

demais informações estarão contidas nas averbações neste documento.

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07 � VISTORIA

O imóvel foi visitado, vistoriado e fotografado por este subscritor no dia 03/01/2017 (três de janeiro

de dois mil e dezessete), de duas formas distintas, sendo elas:

Primeiramente, no período matutino, em companhia do Srº. Luiz Adolfo Bovo, que se identificou

como locatário do imóvel e também proprietário da empresa Dumontrat � Tratamento Térmico,

inscrita no CNPJ sob o nº. 13.783.787/0001-57, estabelecida na Rua Arcângelo Tiballi, nº. 167,

Telefone (16) 3944-2325.

Em seguida, no período da tarde, em companhia do Srº. Caio Tovo de Almeida, inscrito no CPF/MF

nº. 340.526.528-27, que se identificou como Gerente da empresa Agrofito Limitada, inscrita no

CNPJ sob o nº. 48.450.688/0023-43, ora locatária e estabelecida na Rua Arcângelo Tiballi, nº. 189,

Telefones (16) 3944-1800.

Após a apresentação do imóvel e em poder das informações e documentações necessárias, iniciou-

se o processo de avaliação, tornando possível a medição do terreno e das áreas edificadas e

posteriormente análise das benfeitorias, avarias e demais observações de grande importância para

a conclusão dos trabalhos.

Construído de tijolos e cobertos de telhas, com todas as suas benfeitorias, dependências e

instalações existentes, sendo que após medições efetuadas no local, constatou-se que o imóvel

avaliando possui uma área construída total de aproximadamente 972,87 m² (novecentos e

setenta e dois metros e oitenta e sete decímetros quadrados). A referida área não consta na

Certidão de Valor Venal expedida pela Prefeitura Municipal de Dumont/SP nem tampouco está

averbada na matrícula, necessitando assim das devidas regularizações junto aos órgãos

competentes.

O IMÓVEL AVALIANDO É CONSTITUÍDO DE:

DESCRIÇÃO ÁREA REAL (m²)

01 Barracão � Sede da empresa: Dumontrat 299,30

01 Barracão � Sede da empresa: Agrofito 353,57

Prédio Administrativo � Escritório (Dumontrat) 46,00

Prédio Administrativo � Escritório (Agrofito � Piso Térreo) 165,00

Prédio Administrativo � Escritório (Agrofito � Piso Superior) 109,00

Área Total Construída 972,87

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(*) CÁLCULO DAS ÁREAS EQUIVALENTES

DESCRIÇÃO ÁREA REAL

(m²) PESO

ÁREA EQUIVALENTE

(m²)

01 Barracão � Sede da empresa: Dumontrat 299,30 1,00 299,30

01 Barracão � Sede da empresa: Agrofito 353,57 1,00 353,57

Prédio Administrativo � Escritório (Dumontrat) 46,00 1,20 55,20

Prédio Administrativo � Escritório (Agrofito/Térreo) 165,00 1,60 264,00

Prédio Administrativo � Escritório (Agrofito/Superior) 109,00 1,52 165,68

(*) Conforme NBR 12721/99 da ABNT

Pelo fato de não estar informada a área construída na Certidão de Valor Venal, não foi possível obter

junto à Prefeitura Municipal de Dumont/SP a sua classificação quanto ao ¨Padrão de Construção¨,

mas devido aos materiais empregados em suas edificações e acabamentos podemos classificá-lo

como: ¨Padrão de Construção Médio¨- (C), onde suas características estão melhores descritas

abaixo:

CARACTERÍSTICAS DAS CONSTRUÇÕES

Utilização Comercial

Ocupação Particular

Tipo da Construção Barracão

Posição Isolada

Estrutura Alvenaria

Vedação Alvenaria

Cobertura Telhas Galvanizadas

Piso Externo Cimentado

Revestimento Externo Reboco

Esquadrias Metálicas

Estado de Conservação Regular

Idade Aparente Utilizado uma média de 25 anos face às diversas áreas edificadas

Idade Real Utilizado uma média de 35 anos face às diversas áreas edificadas

CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

Situação Edificado

Posição Meio da Quadra

Categoria do Proprietário Particular

Muro Sim

Passeio/Calçamento Sim

Consistência Solo Firme e Seco

Topografia Plano

Formato Irregular

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O IMÓVEL AVALIANDO É COMPOSTO DE:

01 BARRACÃO

SEDE DA EMPRESA: DUMONTRAT � TRATAMENTO TÉRMICO

(PISO TÉRREO)

· Fachada: Calçada em piso cimentado, muro em blocos de cimento e chapisco com pintura

látex pva na cor branco, portão (tipo veneziana) em perfil metálico que recebeu pintura em

esmalte sintético na cor azul escuro.

· Recepção (Medida 2,00 x 2,85): Piso cimentado, paredes rebocadas com pintura látex pva

na cor branco, porta (tipo veneziana) em perfil metálico com pintura em esmalte sintético

na cor azul escuro, vitrôs (com vidros) em perfis metálicos com pintura em esmalte sintético

na cor azul escuro e cobertura de laje com reboco que recebeu pintura látex pva na cor

branca.

· Escritório (Medida 3,55 x 2,85): Piso cimentado, paredes em blocos de cimento com pintura

látex pva na cor branca sendo uma parede em divisória de madeira, porta de rolo (com

vidros) em perfil metálico que recebeu pintura em esmalte sintético na cor azul escuro, porta

(tipo veneziana) em perfil metálico com pintura em esmalte sintético na cor azul escuro e

cobertura de laje sem reboco que recebeu pintura látex pva na cor branca.

· Cozinha/Refeitório (Medida 7,10 x 2,85): Piso cimentado, paredes em blocos de cimento com

pintura látex pva na cor branca sendo uma parede em divisória de madeira, pia inox com

gabinete de madeira na cor branco, porta (com vidros) em perfil metálico que recebeu

pintura em esmalte sintético na cor azul escuro, dois vitrôs (com vidros) em perfis metálicos

com pintura em esmalte sintético na cor azul escuro e cobertura de laje sem reboco que

recebeu pintura látex pva na cor branca.

· Banheiro/Vestiário (Medida 2,30 x 2,85): Piso cimentado, paredes com pintura látex pva na

cor laranja e barra de tinta à óleo na cor azul escuro, chuveiro, pia com coluna na cor cinza

escuro, vaso sanitário com caixa acoplada na cor branco, porta em perfil metálico com

pintura em esmalte sintético na cor azul escuro, vitrô (com vidros) em perfil metálico com

pintura em esmalte sintético na cor azul escuro, box em alvenaria e cobertura de laje sem

reboco e sem pintura.

· Barracão (Área de 299,30 m²): Pé direito com altura de 5,00 metros, piso em concreto,

colunas em perfis metálicos, estrutura metálica com cobertura de telhas galvanizadas e

translúcidas, parede lateral (pertencente ao barracão ao lado) em blocos de cimento sem

reboque que recebeu pintura látex pva na cor branca, muro em blocos de cimento sendo que

na parte interna está rebocado e com pintura pva na cor branca, casa de gás, cabine de

energia e tanque em alvenaria.

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01 BARRACÃO

SEDE DA EMPRESA: AGROFITO LIMITADA

(PISO TÉRREO)

· Fachada: Calçada em piso cimentado, paredes rebocadas que receberam pintura látex pva

nas cores verde escuro e amarelo, porta de correr com vidros blindex e perfis em alumínio,

portão basculante em perfil metálico que recebeu pintura esmalte sintético nas cores verde

escuro e amarelo, dois vitrôs (com vidros) em perfis metálicos sendo um com grade, que

receberam pintura esmalte sintético na cor branca e parte da fachada com fechamento de

telhas galvanizadas.

· Recepção (Medida 10,10 x 3,35): Piso cerâmico, escada em alvenaria, paredes rebocadas

que receberam pintura látex pva na cor branco, ar condicionado, cortina de ar, porta de

madeira com pintura em esmalte sintético na cor branco, com cobertura sendo partes de

forro de PVC na cor branco e partes de laje rebocada que recebeu pintura látex pva na cor

branco.

· Escritório (Medida 4,55 x 3,75): Piso cerâmico, paredes rebocadas que receberam pintura

látex pva na cor branco, balcão em alvenaria e granito com pintura na cor verde escuro,

porta de correr (com vidros) em perfil metálico que recebeu pintura em esmalte sintético na

cor branco e coberto de laje.

· Depósito I � Fertilizantes (Medida 11,05 x 3,90): Piso cimentado, paredes com pintura látex

pva na cor branco e barra de tinta à óleo na cor bege, quatro vitrôs (com vidros) e uma

porta de rolo em perfis metálicos que receberam pintura em esmalte sintético na cor branco

e coberto de laje.

· Depósito II � Acaricida (Medida 4,90 x 2,45): Piso cimentado, paredes com pintura látex pva

na cor branco, dois vitrôs (com vidros) que receberam pintura em esmalte sintético na cor

branco e cobertura de laje.

· Banheiro (Dependências do Depósito II � Acaricida): Encontra-se lacrado devido às

exigências da vigilância sanitária, sendo assim não foi possível vistoriá-lo.

· Depósito III � Milho Híbrido (Medida 7,50 x 2,45): Piso cimentado, paredes com pintura látex

pva na cor branco e barra de tinta à óleo na cor bege, três vitrôs (com vidros) e duas portas

de rolo em perfis metálicos que receberam pintura em esmalte sintético na cor branco e

coberto de laje.

· Barracão (Área de 353,57 m²): Pé direito com altura de 6,25 metros, construído de blocos

de concreto que receberam pintura látex pva na cor branco, piso em concreto, portão

basculante que recebeu pintura em esmalte sintético na cor branco e estrutura metálica com

cobertura de telhas galvanizadas.

· Escadarias (Acesso ao Piso Superior): Estruturas e corrimão em perfis metálicos.

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(PISO SUPERIOR)

· Sala I (Medida 4,60 x 4,70): Piso cimentado, paredes com pintura látex pva na cor branco

sendo uma parede em divisória com porta de madeira, dois vitrôs (com vidros) em perfis

metálicos que receberam pintura na cor branco e cobertura de forro de PVC na cor branco.

· Sala II (Medida 13,00 x 4,60): Piso cimentado, paredes com pintura látex pva na cor branco

sendo uma parede em divisória com porta de madeira, cinco vitrôs (com vidros) em perfis

metálicos que receberam pintura na cor azul escuro e cobertura de forro de PVC na cor

branco.

· Cozinha (Medida 4,90 x 3,00): Piso cimentado, paredes com pintura látex pva na cor branco

sendo uma parede em divisória com porta de madeira, pia em granito, dois vitrôs (com

vidros) em perfis metálicos que receberam pintura na cor azul escuro e cobertura de forro

de PVC na cor branco.

· Corredor Interno de Circulação (Medida 3,10 x 0,90): Piso cimentado, paredes com pintura

látex pva na cor branco, porta em perfil metálico tipo veneziana sem pintura e cobertura de

laje.

· Banheiro Feminino (2,30 x 1,40): Piso cerâmico, revestimento cerâmico com altura de 1,50

metros, pintura látex pva nas paredes na cor branco, porta de madeira com pintura na cor

branco, pia com coluna na cor branco, vaso sanitário com caixa acoplada na cor branco, vitrô

(com vidros) em perfil metálico que recebeu pintura em esmalte sintético na cor azul escuro

e cobertura de laje.

· Banheiro Masculino (Medida 2,30 x 1,40): Piso cerâmico, revestimento cerâmico com altura

de 1,50 metros, pintura látex pva nas paredes na cor branco, porta de madeira com pintura

na cor branco, pia com coluna na cor branco, vaso sanitário com caixa acoplada na cor

branco, vitrô (com vidros) em perfil metálico que recebeu pintura em esmalte sintético na

cor azul escuro e cobertura de laje.

08 � LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Conforme informações obtidas na Prefeitura Municipal de Dumont/SP, o imóvel avaliando possui

uma característica de uso e ocupação de solo classificada como:

¨ZC¨ (Zona Central � Mista)

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09 � CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

O imóvel avaliando está localizado no centro da cidade de Dumont/SP, com frente para a Rua

Arcângelo Tiballi, pelo lado direito de quem olha para o imóvel com a Rua Vitório Zanaroti, pelo lado

esquerdo de quem olha para o imóvel com a Rua Francisco Sampaio e pelos fundos com a Rua

César Decare.

Trata-se de rua pavimentada, com mão dupla em direção à vários bairros da cidade onde

destacamos: Jardim São Luiz, Jardim Itália, Vila Rizzi, Jardim Bela Vista I e II, Jardim Tangará,

Jardim Adelaide, Jardim Residencial Azaléia e também fácil acesso à cidade de Sertãozinho/SP pelas

Rodovias Vicinal Guido Lorenzato e Rodovia Albano Bachega e também para Ribeirão Preto/SP pela

Rodovia Mário Donegá.

10 � MELHORIAS PÚBLICAS

As ruas do entorno são pavimentadas e possuem iluminação pública, redes de águas pluviais e de

esgotos, rede de telefonia, internet banda larga e coleta de lixo.

Destaca-se por estar localizado próximo à Escola Estadual ¨Professor Nestor Gomes de Araújo¨,

Paróquia Imaculada Conceição, Velório Municipal, Câmara e Prefeitura Municipal de Dumont,

Associação Atlética de Dumont, Cartório de Registro Civil e de Notas, e também pelos vários pontos

comerciais como Lanchonetes, Supermercados, Lojas de Roupas, Lojas de Calçados, Lojas de

Móveis e Eletrodomésticos, Escritórios de Contabilidade e Advocacia, Pet Shop, Drogarias, Agência

dos Correios, Agências Bancárias, dentre outros estabelecimentos, engrandecendo assim sua

localização.

11 � DOCUMENTAÇÕES ANEXAS

· Certidão de Valor Venal nº. 3293/2017, expedida pela Prefeitura Municipal de Dumont/SP.

· Certidão Negativa de Débitos Imobiliários nº. 3294/2017, expedida pela Prefeitura Municipal

de Dumont/SP.

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12 � MAPA DE LOCALIZAÇÃO

Dados obtidos pelo site: www.googlemaps.com.br

13 � VISTA AÉREA VIA SATÉLITE

A área demarcada em vermelho é meramente ilustrativa, servindo apenas para melhor visualização.

Dados obtidos pelo site: www.googleearth.com.br

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14 � FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO

Vistas da Fachada do Imóvel Avaliando

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Vista da Fachada onde está sediada a Empresa:

Dumontrat � Tratamento Térmico Rua Arcângelo Tiballi, nº. 167

Vista da Fachada Interna: Recepção/Escritório/Cozinha/Banheiro

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Vista da Fachada onde está sediada a Empresa:

Agrofito Limitada Rua Arcângelo Tiballi, nº. 189

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12:14 . 5B13DF. r CHRISTIANO SANTOS PEDRO, liberado nos ... · 29/11/2007), que dispıem sobre a...

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