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APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (5)

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - " D.L 2013 - SUNARP-TR-LLima, O5 JUlo 1013

MANUEL ADOLFO CÁCERES PÉREZ.N° 114445 del 1/2/2013.H.T.D. N° 29087 del 10/4/2013.Predios de Lima.Rectificación de área, linderos y medidasperimétricas.

SUMllLA

RECTIFICACiÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS'v"Procede la rectificación del área de un predio, asi como sus medidasperimétricas, con la pr€sentación de documento fehaciente en el que conste laconformidad del titular del predio, acompañado de los respectivos planos de

• /'-----¡:¡t"';. ubicación y perimétrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha'~Y-'D'~,-,rectificaciónse disminuya el área inscrita y la nueva área se ubique dentro de la~/ s~\'partida del predio sin afectar a terceros. "

.rol ?óa.' ,..

'~~-¡;: ~/~FORME DE CATASTRO.~:>. "No constituye impedimento para la inscripción de la rectificación de área,

linderos y medidas perimétricas, el informe del área de catastro que señala laimposibilidad de determinar si el predio se superpone o no con los predioscolindantes inscritos. "

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la rectificación delárea, linderos y medidas perimétricas del inmueble inscrito en la partidaregistral N° 45029972 del Registro de Predios de Lima.

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Al efecto se adjunta la documentación siguiente:- Solicitud de rectificación del 20/11/2012, con firmas certificadas porNotario de Lima Manuel Adolfo Cáceres Pérez y Catalina Weninger.- Original y 2 copias de la memoria descriptiva del 20/8/2012'visada por laMunicipalidad de Santiago de Surco.- Original y 2 copias de la Constancia de Linderación y Área N° 010-2011-SGPUC-GUD-MSS del 21/9/2011, emitida por la Municipalidad de Santiagode Surco.- Original y 2 copias del Plano Catastral de setiembre de 2011 emitido porla Municipalidad de Santiago de Surco.- Original y 2 copias del Plano de ubicación y localización de agosto de2012, visado por la Municipalidad de Santiago de Surco.

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- Original y 2 copias del Plano de perimétrico de agosto de 2012 visado porla Municipalidad de Santiago de Surco.- Copia de 3 documentos nacionales de identidad.

En el trámite del titulo la Oficina de Catastro ha emitido el Informe TécnicoN° 2531-2013-SUNARP-Z.R.N°IXlOC del 25/2/2013.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Karina RosarioGuevara Poriles, observó el título en los siguientes términos:

"P.E. 45029972Acto: Rectificación de ÁreaReingresado, asumiendo competencia en la calificación, la suscritaconviene en emitir el siguiente pronunciamiento:Mediante reingreso se solicita aplicar la Resolución N" 106-2009-SUNARP-TR-L según refieren se trata de un caso similar.

//"~""> Al respecto es preciso señalar, según el informe de Catastro, el predio.," ~'~ propuesto comprende mayor ámbito respecto al inscrito para el Sub lote 6-,( . d;1' r;.1, aún cuando el área grafica resultante es menor a la inscrita.\').. Q.' IEIpredio en consultase visualiza parcialmente sobre el ámbito inscrito en la':Su ':"''Y'ficha 77642 as. 8-3 (Sublote 6-1); y parcialmente sobre el ámbito del~=:~ primigenio lote 6 -O de la misma ficha 77642 As. 8-1.

- No es posible descartar implicancias a terceros respecto del predio inscritoen la ficha 101164 as8-2 (lindero por el fondo) debido a que dicho prediono cuenta con ángulos internos.Para la aplicación de la Res. N" 106-2009 invocado, se requiere entreotros, fundamentalmente que no se afecte predio de los colindantes.En el presente, no es posible determinar ello de modo fehaciente, pues elpredio propuestó comprende un mayor ámbito respecto al inscrito para elsublote 6-1, aún cuando el área grafica resulta es menor a la inscrita; y elotro considerando refiere que, el predio en consulta .se visualizaparcialmente sobre el ámbito inscrito en la ficha 77643 as. 8-3 (Sublote 6-1); Yparcialmente sobre el ámbito del primigenio lote 6 -O de la misma ficha77642 As. 8-1.Por tales consideraciones: no es posible determinar si con la rectificaciónse afecta a los colindantes porque según el informe de catastrq, no esposible determinarlal hecho, pues el predio inscrito en la ficha 101164 as8-2 (lindero por el fondo) no cuenta con ángulos internos.En ese sentido, no se trata de un caso similar a la Resolución N° 106-2009invocada; pues no se cuenta con un informe favorable de catastro quepermita determinar la no implicancia a terceros; cabe señalar además queel caso presentado no es uno de rectificación de área por error de cálculo,pues este supuesto se aplica cuando los linderos y medidas perimétricaspermanecen intactos y el área sufre variaciones por haberse incurrido enerror matemático; en consecuencia, se reitera la observación anterior entodos sus extremos:'El informe técnico N° 2531-2013-SUNARP-Z.R. N" IX/OC "de 25/2/2013expedido por la Oficina de Catastro concluye fundamentalmente losiguiente:- En la base gráfica se visualiza que el predio propuesto comp'rende mayorámbito respecto al inscrito para el sub lote 6-1, aún cuando el área gráficaresultante es menor a la inscrita.

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RESOLUCiÓN No. - IIO~- 2013-SUNARP-TR-L

- El predio en cansulta, se visualiza parcialmente sobre el ámbito inscrito enla ficha 77642 as. 8-3 (Sublote 6-1); y parcialmente sobre el ámbito delprimigenio lote 6 -O de la misma ficha 77642 As. 8-1. .Se visualiza además medidas distintas para el lado del fondo entre loregistrado y el plano propuesto.- No es posible descartar implicancias a terceros respecto del predio inscritoen la ficha 101164 as8-2 (lindero por el fondo) debido a que dicho prediono cuenta con ángulos internos.En atención a las conclusiones emitidas por el ente técnico y evaluados losaspectos formales y legales: para la calificación integral, deberá ceñirse alsaneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, sea vía notarial ovía judicial conforme la Ley 27333 concordante con los Art. 504 Y 505 delCódigo Procesal Civil.Del expediente adjuntado no se advierte que se hallan acogido a alguno delos procedimientos descritos.Al reingreso se deberá considerar que la documentación deberá preexistir a

/~ este asiento de píesentación, en su defecto el titulo devendría en causal de~\- '8"'" .tacha sustantiva conforme el Art 42 inciso e) del Reglamento General de los

,i-i:' uRfjgistros Públicos.!~~. -ala ~f¡se Legal: Art.' 2011 del Código Civil, Art. 504 Y 505 del Código Procesal."".. \ /'.¡'rW,. £fIvil, Art 12, 15, 23, 32, 40 Y ss del TUO del Reglamento General de los~lLl"_ ~egistros Públicos, Art. 13 de la Ley 27333.'

''''~.- El sr. usuario tiene expedita la segunda instancia a fin de esta' resuelva conmejor parecer. "

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELAC;ÓN

El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

- El perfil primigenio del lindero del fondo del lote 6 de la manzana D(Linderos Urbanización Neptuno con 27.30 mI, colinda con propiedad deterceros) fue mal redactado, y por lo tanto mal inscrito, ya que noconcuerda con la habilitación urbana original. Dicha situación indujo a erroral profesional que realizó la subdivisión del lote, luego de la cual también seincurrió en error al consignar el lindero del fondo.

- Los documentos visados y entregados por el Municipio de Surco sonsimilares al perfil del lote original, por lo que pedimos se autorice sureconocimiento e inscripción.

- Pedimos se revise la inscripción y rectificación de linderos del título N°840656 del 17/9/2012.

- El terreno materia del estudio técnico queda definitivamente descritosegún los siguientes linderos y medidas perimétricas, correspondientes a larealidad física actual del terreno y son las siguientes:• Por el frente: Con una linea recta que mide 6.00 mI., colinda con elJr. Floresta. (Antes Av. La Floresta) .• Por la derecha: Con una línea recta que mide 46.29 mI., colindandocon propiedad de terceros.• Por la izquierda: Con una línea quebrada que mide 22.00 mI., 16.00mI. y 29.05 mI., colindando con Sub Lote 6-2 y propiedad de terceros.• Por el fondo: Una línea quebrada que mide 6.39 mI., 5.00 mI., 10.71mI. y 5.74 mI., colindando con propiedad de terceros.• Área: 769.36 mI.

• Perímetro: 146.64 mI.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 77642, que continúa en la partida electrónica N°45029972 del Registro de Predios de Lima, corre inscrito el sub lote 6-1de la manzana O ubicado en la Av. La Floresta de la urbanizaciónCamacho - Segunda Etapa, del distrito de Santiago de Surco, con unárea de 791.00 m2, cuya titularidad registral figura a favor de lasociedad conyugal conformada por Manuel Adolfo Cáceres Pérez yCatalina Weninger Sifuentes de Cáceres.

- Conforme al asiento 800002 (Título archivado N° 126338 del17/11/1989), los linderos y medidas perimétricas del citado sub lote sonlas siguientes:• Por el frente: Con 6.00 mI., colinda con la Avenida La Floresta.• Por la derecha: Con 46.29 mI., colinda con propiedad de terceros.• Por la izquierda: Con 22.00 mI., 16.00 mI. y 29.05 mI., colinda consublote 6.2 y propiedad de terceros .• Por el fondo: Con 27.30 mI., colinda con propiedad de terceros.

- Según el asiento 000001, sobre el inmueble inscrito en la citada partida,se ha constituido patrimonio familiar a favor de la sociedad conyugalconformada por Manuel Adolfo Cáceres Pérez y Catalina WeningerSifuentes de Cáceres.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- ¿Procede la inscripción de la rectificación del área, linderos y medidasperimétricas de un predio, en mérito a documento fehaciente suscrito por elpropietario del predio, acompañado de los respectivos planos de ubicacióny perimétrico visados por la municipalidad, cuando el Área de Catastro nopuede determinaf si existe afectación de los predios colindantes?

VI. ANÁLISIS

1. El saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de prediosurbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en el artículo13 de la Ley N° 27333, Ley complementaria a la Ley N° 26662, Ley deAsuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizaciónde Edificaciones:

Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área,linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepanciasentre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con losque figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarsede acuerdo con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo

I

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RESOLUCiÓN No. - 110..< _ 2013 - SUNARP-TR-L

Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y lospropietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimosmanifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos,según corresponda.

b) Procedimiento notarialSe podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial,según los procedimientos a que se refieren los articulos 504 y siguientesdel Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el áreareal del predio sea igualo inferior a la registrada en la partida.Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámitesiempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área nose superpone a otra registrada.Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en elReglamento de I~ ley 27157.

c) Procedimiento judicialSe tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 ysiguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga

,/ superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.( ;.~I- ~<:(, .V¡T 'ú.;.g. Con posterioridad a la Ley N° 27333 se aprobó la Ley N° 28294, que:;:( 2d•. s.. £<jreóel Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial, con la('h.- ".finalidad de regular la integración y unificación de los estándares,~I\t,\~ r nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras

'''''''' de catastro del país, estableciendo su vinculación con el Registro dePredios a cargo de la SUNARP.

Dicho saneamiento catastral y registral, según el artículo 60 delReglamento de la Ley N° 28294, se aplica en los casos de predios inscritosen el Registro de Predios, ubicados en zonas catastradas y en zonas nocatastradas, en este último caso cuando se hayan acogido a la verificacióncatastral, conforme a lo establecido en el articulo 22 del reglamento,siempre que existan discrepancias entre la información registral y catastral.

El procedimiento estará a cargo de la SUNARP, quien podrá contar con elapoyo técnico de las Entidades Generadoras de Catastro, a tít¡.Jlooneroso yprevia suscripción de convenio. Las acciones de saneamiento deben teneren cuenta la cartografía base oficial, asi como la información literal y/ográfica que obra en los antecedentes registrales. El articulo 24 del mismoReglamento regula la inscripción del CUC (Código Único Catastral) en elRegistro, precisando en su segundo párrafo que en caso de existirdiscrepancia la SUNARP iniciará el procedimiento de saneamiento catastraly regístral.

El artículo 62 del Reglamento antes mencionado regula el procedimiento desaneamiento en el supuesto de discrepancia entre la información registral ycatastral. Dicho procedimiento contempla la anotación preventiva en lapartida registral del predio del área, linderos y medidas perimétricasconsignados en el plano presentado, así como la notificación a los titularesde los predios colindantes, la posibilidad de formular oposición y lainscripción definitiva.

3. Como puede apreciarse de lo señalado previamente, las normas prevénque la determinación de área, linderos o medidas perimétricas de un predio

, urbano en el caso que no conste en la partida registral o la rectificación dedichos datos en el caso que consten de manera inexacta, deberáefectuarse mediánte los procedimientos establecidos en el articulo 13 de laLey N° 27333, pudiendo además acogerse al procedimiento del articulo 62del Reglamento de la Ley N° 28294.

Ahora bien, en el caso materia de análisis se adjunta al título solicitud derectificación del 20/11/2012, suscrita por los miembros de la sociedadconyugal que figura como titular registral de predio, Manuel Adolfo CáceresPérez y Catalina Weninger Sifuentes de Cáceres, con firma certificada porel notario de Lima Ricardo José Barba Castro, acompañado, entre otros, dela memoria descriptiva, y planos perimétrico y de ubicación y localizaciónvisados por la Municipalidad de Santiago de Surco; sin embargo, no seaprecia que se esté siguiendo alguno de los procedimientos desaneamiento indicados en los párrafos que anteceden.

4. Esta instancia ha admitido en determinados supuestos el acceso alRegistro de la rectificación de área y medidas sin necesidad de acogerse alos mecanismos previstos en el articulo 13 de la Ley N ° 27333 o en la Ley

.- - N° 28294.~\..._h<:-~.

, ,/ • '<J):-ASi,respecto a la rectificación de área por error de cálculo, esta instancia:;; 2d". S':. ~ bn el XIX Pleno 1

, llevado a cabo los dias 3 y 4 de agosto de 2006, aprobó el\...\.___.... ••.•/ (1 siguiente precedente de observancia obligatoria:~~~

. RECTIFICACiÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO"Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito alplano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipalcorrespondiente, prescindiendo de los mecanismos rectifica torios previstospor el articulo 13 de la Ley N° 27333, si el error surgió del equivocado oinexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine quelos linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no hansufrido variación alguna."Criterio sustentado en las Resoluciones N° 182-2005-SUNARP-TR-T del 28de octubre de 2005, N° 290-99-0RLC- TR del 05 de noviembre de 1999 yN° 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.

Este criterio se sustentó en el hecho que el área rectificada del predio,calculada sobre la base de su misma descripción, es decir, los mismoslinderos y medidas perimétricas (perimetro), no determina de modo algunouna modificacióll real del predio, en el sentido de haberse producido unincremento o disminución en su extensión, sino que se trata de adecuar ala realidad el dato sobre el área extendido erróneamente, por haberseincurrido en un error material en el título presentado para su' inscripción opor tratarse de inscripciones extendidas en virtud de títulos antiguos,cuando no existian sistemas exactos de medición de los predios.

Asimismo, a efectos de' garantizar que como consecuencia de larectificación del área no se produzca una modificación del perimetro o undesplazamiento en la ubicación del predio - aspectos de estricta evaluacióndel área técnica -, la aplicación del citado precedente presupone la emisiónde un informe favorable del área de Catastro. Ello por cuanto en elsupuesto regulado, no sólo se requiere que las medidas y los linderos se

1 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 5/9/2006.

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RESOLUCiÓN No. - , 102_2013 - SUNARP-TR-L

mantengan inalterados sino que no exista desplazamiento en la ubicaciónespacial del predio.

5. Además de la rectificación de área por error de cálculo conforme alprecedente, esta instancia ha admitido la rectificación prescindiendo de losmecanismos rectificatorios establecidos en el artículo 13 de la Ley 27333 oen el reglamento de la Ley 28294, aun cuando se modifiquen las medidasperimétricas, pero si el área resultante es menor a la inscrita.

Así, en la Resolución N° 1527-2012-SUNARP-TR-L del 18/10/2012 estainstancia señaló:

Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas"Procede la rectificación del área de un predio, asi como .sus medidasperimétricas, con la presentación de escritura pública donde interviene sóloel titular registral, acompañado de los respectivos planos de ubicación y

__ perimétrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha. . ,,,p,Lf;, .. rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se ubiqueI _~J , <'\~íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros" ..

~ú'\ <dil.: " 'j" n dicha resolución se recogieron los criterios adoptados en la Resolución~J\¡4RI' -~ N° 1188-2010-SUNARP-TR-L del 17/8/2010 y en la Resolución N° 106-,,~- \ 2009-SUNARP-TR-L del 23/1/2009. En esta última resolución se señala

que no se requiere la intervención o notificación a los propietarios de lospredios colindantes, cuando la rectificación de área y linderos no los afecta,pues su intervención o notificación en los procedimientos previstos en elartículo 13 de la Ley 27333 se sustenta en que la rectificación podríaafectar eventualmente sus derechos. No existe afectación a los propietariosde los predios colindantes cuando no se incrementan las medidas sino másbien se reducen.

6. Resulta por tanto que, conforme a la jurisprudencia registral citada en elnumeral que antecede, cuando existe variación en las medidasperimétricas, sólo puede prescindirse de los mecanismos rectificatoriosestablecidos en las normas legales, cuando el área resultante es menor a lainscrita. Así, si el área resultante es mayor a la inscrita, es indispensablerecurrir a alguno de los mecanismos rectificatorios contemplados en lasnormas legales, los que prevén ya sea la participación o la notificación a lostitulares de los predios colindantes. Esto es, en tanto el área resultante esmayor y se varían las medidas perimétricas, existe riesgo de afectación alos colindantes, razón por la que no pueden rectificarse el área y medidasde manera unilateral.

En cambio, cuando no existe variación en las medidas perimétricas, sí esposible la inscripción de la rectificación de área por error de cálculo, auncuando el área resultante sea mayor al área inscrita.

7. En la Resolución W 658-2013-SUNARP-TR-L del 26/4/2013 se adoptó elsiguiente criterio:

"Procede la rectificación del área de un predio en mérito al plano y memoriadescriptiva visados por la autoridad municipal competente, aun cuando semodifique la medida perimétrica que colinda con la vía púbtica y el árearesultante sea mayor a la inscrita."

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Los fundamentos de dicha resolución fueron los siguientes:

En la rectificación de área por mutuo acuerdo (escritura pública), serequiere que participen en la escritura todos los propietarios de los predioscolindantes.

En lo que respecta a la colindancia con la vía pública, esta instancia haseñalado que no se requiere que otorgue la escritura pública laMunicipalidad correspondiente, pues al requerirse presentar planos visadospor la Municipalidad, esta entidad pública está brindando su consentimientoen el sentido que las medidas perimétricas consignadas en el plano son lasque realmente corresponden al predio.

En el mismo sentido, en el procedimiento notarial de saneamiento de área,no se requiere notificar a la Municipalidad en su calidad de encargada de latutela de la vía pública con la que colinda el predio, pues igualmente seentiende que al visar el plano, ha brindado su consentimiento. Lo mismosucede en el pro.ceso judicial.

Por dichas consideraciones, procede la rectificación de área y rectificaciónde medida perímétrica que colinda con la vía pública, prescintliendo de losmecanismos rectificatorios legalmente establecidos, y aun cuando seincremente el área inscrita, en mérito a plano y memoria descriptiva visadospor la municipalidad respectiva. A.sí, cuando la única medida perimétricaque discrepa con el antecedente registral es la que colinda con la víapública, y se presenta plano visado por la Municipalidad, debe entenderseque la Municipalidad ha brindado su consentimiento a la variación de lamedida perimétrica.

8. En los tres procedimientos de rectificación previstos por la Ley W 27333se requiere la intervención o notificación a los propietarios de los predioscolindantes. La razón de este requisito normativo es que con ladeterminación o rectificación del área, linderos y medidas perimétricas deun predio, eventualmente se pueden afectar los derechos de lospropietarios de los predios colindantes, razón por la que éstos deberánintervenir directamente en la escritura pública prestando su conformidad ala rectificación o deberán ser notificados con la solicitud de rectificación ensede notarial o la demanda de rectificación en sede judicial a fin de quetengan la opción de oponerse a la rectificación notarial o contestar lademanda en la vía judicial, según sea el caso, siempre que la rectificaciónafecte sus derechos.

Tenemos entonces que la intervención o notificación a los propietarios delos predíos colindantes se sustenta en que la rectifícación podría afectareventualmente sus derechos. Sin embargo, ¿será exigible también laintervención de los propietarios de los predios colindantes en una escriturapública o su notificación en los casos en que se acredite objetivamente quela rectificación no afecta sus derechos? La respuesta que fluye del análisisde las normas citadas es negativa, es decir, que no se requiere suintervención o notificación cuando la rectificación o determinación de área ylinderos no afecta a los propietarios de los predios colindantes.

9. En el presente caso, el Área de Catastro, mediante Informe Técnico N°2531-2013-SUNARP-Z.R.N° IX/OC del 25/02/2013, ha señalado losiguiente:

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RESOLUCiÓN No. - /10,<_ 2013 - SUNARP-TR-L

"(. ..)1. El presente estudio corresponde a la solicitud de rectificación de

linderos y área para el predio inscrito en Ficha N" 77642 asiento 3b quecontinúa a P.E. N" 45029972, sub lote 6-1, el cual registra área yalgunas medidas perimétricas que difiere de lo inscrito (específicamenteel lado del fondo), referencia TA. N" 126338 del 17.11.1989.• En la base gráfica se visualiza que el predio propuesto comprende

mayor ámbito respecto al inscrito para el sublote 6-1, aun cuando elárea gráfica resultante es menor a la inscrita.

2. Según ámbito propuesto a rectificar se visualiza el área en consulta dela siguiente forma:• Parcial sobre ámbito inscrito en Ficha N° 77642 asto 3-b que

continúa a P.E. N" 45029972, sub-lote 6-1 y TA. N" 126338 del17.11.1989.

• Parcial sobre ámbito del primigenio lote 6 Mz D de la misma Ficha77642 asiento 1-b según se visualiza del TA. N" 660 del 06.02.1970,en cuyo Título se visualiza medidas distintas para el lado del fondorespecto a lo presentado .

.....\)'i:" •..(.. ~~';"Q;) -- ~ ~~ .

~ "", \'Si\Debe informarse que no fue posible descartar si la modificación

~

;¡> <5'",/ ~)!propuesta, produce o no afectación al predio inscrito del fondo Lote 1-A,'f"b "~Y 1 Mz. Q (Ficha N" 101164 asto 2b), debido a que dicho predio no"'-~' registra ángulos internos, referencia TA. N" 8976 del 21.02. 1979.

4. El Área, linderos y medidas perimétricas se encuentran avaladas por elGenerador de Catastro que da fe de la realidad física del predio y delcontenido técnico del plano.• Debe informarse que en el plano catastral remitido la Municipalidad

no establece que el área se encuentre afectada por vía.

5. En la base gráfica no se visualiza Títulos pendientes ingresados aCatastro y que comprenda al área en estudio.• No se emite información del Títulos que no han tenido pase a esta

oficina.(. ..)"

10. Sobre la base de dicho informe la Registradora ha observado el título,alegando que la rectificación implica un mayor ámbito aunque el áreagráfica sea menor y que la imposibilidad de establecer si la rectificacióninvocada afectará derechos de terceros impide la rectificación solicitada.

Por lo que corresponde analizar cada una de dichas objeciones.

11. Conforme se ha indicado en el quinto considerando de la presenteresolución procede la rectificación de área y medida perimétrica en virtud adocumentos fehacientes cuando el área se ha reducido y la nueva área seubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros.

En el presente caso, el área inscrita ascíende a 791.00 m2 y el área realque corresponde es 769.36m2, es decir, 21.64 m2 menos de lo registrado.El hecho que la Oficina de Catastro haya informado que el pr.edio enconsulta se visualiza parcialmente sobre el ámbito inscrito en la ficha

77642 (asto. 3-b) y parcialmente sobre el ámbito del primigenio lote 6 dela misma ficha 77642 (asto. 1-b), significa justamente que el predio seubica íntegramente dentro de la partida del predio.

Revisados los títulos archivados de los asientos referidos, se advierte quecon la subdivisión del lote 6 se modificó el lindero del fondo, sin que sehaya efectuado un procedimiento para ello. Ahora, se pretende rectificar elárea y medida perimétrica a fin que se publicite que ese ámbito mayornunca fue transferido ni independizado del lote matriz, por lo que lecorresponde mantenerse como parte del área remanente (sublote 6-1) en laficha 77642, lo que es corroborado con el informe de catastro.

La rectificación solicitada no supone la incorporación al Registro de un áreaque no se enc!?ntraba inscrita, sino la rectificación del área remanente(sublote 6-1)

12. Por otra parte, respecto a las inscripciones cuyos antecedentesregistra les carecen de documentación gráfica que permita descartar unaeventual afectación, esta instancia, ha señalado en reiteradajurisprudencia', que será de aplicación el criterio y regulación establecidopara la primera inscripción del dominio de predios, considerando que dicha

. , imposibilidad de emitir un pronunciamiento de carácter técnico acerca de_".'~a.s probables superposiciones con predios colindantes, no puede impedir o

!~;} ~?r..stituir un obstáculo para la inscripción del titulo. Así el tercer párrafo del. Q• .5'", acttculo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predlos3, que\~" ''1 :gstablece lo siguiente: "No impide la inmatriculación el informe técnico que~4RP :..-,"señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no~--' )"(... . .

De otro lado, el tercer párrafo del articulo 41 del citado Reglamento, enconcordancia con lo señalado, establece:

"Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicossuficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentreimposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuyaindependización se solicita se encuentra comprendida dentro .de alguna delas independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentradentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de laindependización rogada, siempre que el título contenga los requisitosseñalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registradorindependizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad derequerir plano del área remanente, siempre que la independizaciónefectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza. "

13. De lo expuesto, podrá apreciarse que la posición del Registro respectoal tema de que el área de catastro no puede determinar de maneraindubitable si un predio se superpone o no con otro predio inscrito es

, Véase las Resoluciones W 502-2013-SUNARP-TR-L de 22/3/2013, W 377-2012-SUNARP-TR-L del 8/3/2012 y W 640-2012-SUNARP-TR-L del 27/4/2012.3 Este criterio tiene su origen en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIIPleno del Tribunal Registral con el siguiente tenor literal:PROCEDENCIA DE INMATRICULACI6N:"No impide la inmatriculación de un predio el informe del área de catastro señalando laimposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no"Criterio sustentado en la Resolución W 067-2005-SUNARP-TR-T del 25/4/2005 y W 252-2005-SUNARP-TR-L del 291412005

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RESOLUCiÓN No. - I,o;¿ - 2013 - SUNARP- TR-L

permitir el acceso al registro del acto rogado, sobre la base de que nopuede atribuírsele al interesado la responsabilidad de subsanar ladeficiencia del Registro. Al respecto es conveniente citar los argumentosexpuestos en la "Resolución W 067-2005-SUNARP-TR-T del 25/4/2005, envirtud de la que se sustenta el precedente aprobado en el XII Pleno sobreinmatriculación: "(. ..) iii) Los costos de la incapacidad del.registro paradeterminar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados alos administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar la titulaciónrequerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, asi como losplanos e información gráfica para que el catastro emita su informe. Si estaárea no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico queprecise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o noentonces debe procederse a su inscripción. Es más, siempre ésta ha sido lapráctica registral hasta antes de la implementación del catastro: el registroasume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por laincorporación de inmuebles. La posición asumida, además de otorgarlepreferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar a que la

e administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar

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si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto.__ cierto, de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita

;:-'OI.lN4 '~\ recurrida mente dictámenes sin ningún tipo de compromiso toda vez que

. ~'- "O' ~\\ante la imposibilidad de determinar si un bien está inscrito o no, las\ ' ~ Q Instancias registrales siempre van a rechazar la inscripción, lo que resulta~~".,/absurdo'"

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- Esto aun se hace más evidente en el caso de rectificaciones de áreas,linderos y medidas perimétricas pues de lo que se trata es justamenterectificar dichas medidas a efectos de que la realidad extrarregistral se veareflejada correctamente en los Registros Públicos.

Por tanto, la falta de información gráfica en el catastro respecto de ladescripción física de un predio que impide la determinación certera relativaa si el predio objeto de rectificación de área, linderos y medidasperimétricas se superpone o no con otros predios colindantes inscritos, nodebe ser impedimento para la inscripción del acto solicitado.

En consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por laRegistradora Pública del Registro de Predios.

12. Finalmente, mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA, publicadael 30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del ReglamentoGeneral de los ~egistros Públicos que establecía que el Tribunal Registraldebía pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto,compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar losderechos que correspondan.

Interviene la vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, en virtud a laResolución del Presidente del Tribunal Registral W 171-2013-SUNARP-PTdel 18/6/2013.

Estando a lo acordado por mayoría;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la bservación formulada por la Registradora del Registro dePredios de U a al título señalado en el encabezamiento, por losfundamentos e presados en la presente resolución y DISPONER suinscripción, previ pago de los derechos registrales, de corresponder.

Regístrese y comuníquese.

LA VOCAL QUE SUSCRIBE EMITE EL SIGUIENTE VOTO EN DISCORDIA:

1. Conforme se señaló en la Res. 801-2013-SUNARP-TR-L del 13/5/2013, sóloprocede la rectificación o determinación de área, linderos y/o medidasperimétricas prescindiendo de los mecanismos rectifícatorios contemplados en laLey 27333 (escritura. pública, procedimiento notarial o proceso judicial) - oprescindiendo del saneamiento catastral registral regulado en el reglamento de laLey 28294 -, siempre que el área de Catastro informe que el predio graficadono afecta a los colindantes.

Esto es, procederá la rectificación en mérito a plano y memoria descriptivavisados por la Municipalidad sólo cuando no se afecta a los colindantes.

Se requiere por tanto tener certeza que no existe afectación a los cQlindantes: encaso de duda, esto es, cuando el área de Catastro informa que no puededeterminar si se afecta o no a los colindantes, no puede prescindirse ya sea de los

!'o. /\/ mecanismos rectificatorios de la Ley 27333 o del saneamiento catastral registra!.

V 2. Así, cuando existe la posibilidad que la rectificación de área o medidas afecte alos colindantes, necesariamente éstos deben ya sea participar otorgando laescritura pública de rectificación, o ser notificados en el procedimiento notarial, oen el proceso judicial, o en el saneamiento catastral registra!.

En tanto la rectificación podría afectar los derechos de los colindantes, no puedeprocederse a la rectificación sin que se les dé la oportunidad de oponerse, ensalvaguarda de sus derechos.

•

La jurisprudencia registral admite la rectificación en mérito a plano visado por laMunicipalidad, lo que ha implicado la flexibilización de las normas que regulan lamateria, al permitir que por una vía mucho menos onerosa y mucho másEixpeditiva, se extiendan las rectificaciones de área y medidas.

Sin embargo, si existe la posibilidad que se vean afectados los predioscolindantes, no puede dejar de notificarse a los propietarios de dichos predios.

3. Tal como se señaló en la Res. 377-2012-SUNARP-TR-L del 8/3/2012, elprocedimiento notarial no contencioso está rodeado de las garantias de publicidad

, RESOLUCiÓN No. - IID2- 2013 - SUNARP-TR-L

y notificación a los colindantes de manera que tienen la posibilidad de oponerse altrámite de rectificación en el supuesto que afectara sus derechos. Fue por ello queen dicha resolución se concluyó que:

"No consiituye impedimento para la inscripción de la rectificación del área, linderosy medidas perimétricas efectuado a través del procedimiento notarial nocontencioso previsto en el literal b) del articulo 13 de la Ley N" 27333, el' informedel área de Catastro que señala la imposibilidad de determinar si el predio sesuperpone o no con los predios colindantes inscritos".

Dicha conclusión es también aplicable al proceso judicial y al saneamientocatastral registral, pues en todos esos procesos se notifica a los colindantes ytienen la posibilidad de oponerse. Es igualmente aplicable a la escritura públicaotorgada por los colindantes, pues en ésta los colindantes manifiestanexpresamente su conformidad con la rectificación.

En cambio, en la rectificación en mérito a plano y memoria visados por laMunicipalidad, no existe garantía alguna de publicidad ni notificación a loscolindantes, por lo que' no tíenen ninguna posibilidad de oponerse en el supuestoque afectara sus derechos.

4. Las normas registrales que permiten la inmatriculación o la independización apesar del informe de Catastro en el sentido que no se puede determinar si elpredio ya se encuentra inmatriculado o si aun se encuentra dentro de la partidamatriz, respectivamente, no pueden extenderse a la rectíficación de área, linderosy medidas.

Ello en razón a que es la ley la querectificación, todos los cuales implicancolindante o su notificación.

ha previsto los mecanismos para laya sea la participación directa del

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Cuando la reiterada jurisprudencia registral admite la rectificación en base a planoy memoria descriptiva visados por la Municipalidad, lo hace en base a la certezaque no existe posibilidad de afectación a los colindantes. En caso de existir dudaal respecto, debe acudirse a los mecanismos rectificatorios previstos por la ley, aefectos de evitar que - vía rectificación -, se generen superposiciones con lospredios colidantes, a espaldas de sus propietarios.

Por las razones expuestas,Noto por la confirmación de la observación.~'¡;:L "'ir>--

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~ 1.5'/< _" "'.'>;~~p .NORA MARI LLA ALDANA DURAN

Vocal del Tribunal Registral

TribunaI/Resoluciones2013/114445-2013Js