05 - Inmuebles Rurales

7/29/2019 05 - Inmuebles Rurales

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES

AVALUO DE INMUEBLES RURALES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ


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TASAR - Definicin

TASAR o AVALUAR un inmueble es

determinar el valor ms probable delmismo a una fecha determinada, en unmercado libre y sin influencias de factoresque puedan distorsionar el valor, mediante

un trabajo tcnico, realizado por un perito

tasador, que comprende el conjunto derazonamientos, inspecciones y clculos quepermiten determinar dicho valor


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Tasacin Rural

La tasacin de predios rurales exige una metodologa particular, que difiere en

muchos aspectos de la valuacin de predios urbanos. La diferencia fundamental

radica en que el valor de los predios urbanos est ntimamente relacionado con un

mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y dems destinosciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local, con antecedentes

bastante homogneos o fciles de homogeneizar mediante coeficientes correctivos

convenientemente calculados. En cambio, la valuacin rural exige un amplio

conocimiento de aspectos tcnicos agropecuarios, socioeconmicos y geopolticos,

ya que el valor de los campos est definido por aspectos intrnsecos y productivos enparte, pero en una gran medida por situaciones econmicas relacionadas con un

intercambio comercial nacional e internacional, regmenes impositivos, poltica

crediticia, etc. Tanto es as que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos

pueden variar notablemente entre un ao y otro de acuerdo al precio internacional de

la carne de exportacin. La tierra rural es un medio de producir cosechas oproductos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de

producir en cantidad y calidad.


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Tasacin RuralEs por tal razn que, si bien algunos de los mtodos de tasacin rural, de tipo

comparativo, tienen similitud aparente con los utilizados en valuaciones urbanas,

aquellos introducen elementos y coeficientes de comparacin que solamente pueden

calcularse en funcin de una paciente inspeccin de los campos o fincas que sirven deantecedentes y tambin de un conveniente clculo de la productividad de los mismos.

La valuacin rural ya no puede basarse en apreciaciones personales como se haca

antiguamente por conocimiento de odas de precios de algunos campos vecinos, pues

hay muchos aspectos que deben ser analizados y pueden existir fuertes diferencias

entre un campo y otro no muy distante.

Entre los mtodos a seguir estn los comparativos directos y los que arriban al valor

por el camino de la productividad. Estas ltimas pueden resultar menos seguras que

las primeras en virtud de las indeterminaciones de las tasas de inters, riesgos y

ganancias.

Los inmuebles rurales difieren ampliamente entre s, proporcionando distintas utilidades

y manifestando distintos valores, de acuerdo a la variedad de sus caractersticas.

Estas, dependen tanto de las condiciones econmicas y sociales que inciden sobre elinmueble caractersticas extrnsecas e intrnsecas .


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Finalidad del Avalo Rural

Compraventa de propiedades rurales, campos forestales y naturales.

Expropiaciones para futuras colonizaciones, escuelas agrcolas, reservas artificiales (Dique de Ullm) ynaturales (Reserva faunstica de San Guillermo, Valle de la Luna).

Determinacin del impuesto real y potencial que debe oblar el predio El impuesto potencial es elimpuesto a la tierra ociosa, es el que debera oblar un terreno que en este momento est sin producir,pudindolo hacer.

Peritajes judiciales (divisin de condominio, sucesin, particin)

Asignacin del valor para garanta de los prstamos bancarios, financieros y de fomento agrcola que sedeseen solicitar.Realizar el inventario de los bienes existentes

Efectuar el estudio econmico-financiero de los beneficios que se obtengan a los fines que el productorsepa en que rubro pierde y en cual gana.

Estimar el monto que se fije a los efectos de las donaciones y legados.

Constitucin y Liquidacin de Sociedades de Capital

Asesoramiento a inversores extranjeros

Actualizacin de valores patrimoniales empresarios

Revalos Provinciales


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Factores intrnsecos que influyenLos factores que influyen en la tasacin rural son: Intrnsecos y Extrnsecos

Entre los factores Intrnsecos se pueden mencionar:

A) La Tierra: es el espesor del manto suelo. Se compone de: Capa arable y subsueloapoyados sobre un substrato, todo lo cul constituye el perfil de suelo agrcola.

Tiene gran importancia en el valor agropecuario por las siguientes caractersticas:

a) Secuencia y caractersticas de las capas del perfil de suelo, en funcin de las cuales seha realizado la clasificacin taxonmica de los suelos de la provincia.

b) Profundidad del suelo: Al tener una capa ms profunda de suelo se tiene mayorcantidad de elementos de nutricin y mayor cantidad de humedad

c) Porosidad: es la propiedad fsico - mecnica del suelo que regula la capacidad dealmacenaje de agua en el suelo (retencin de humedad).

Es importante tanto la cantidad de poros como su tamao, lo cul depende de la textura yestructura.

d) Permeabilidad: Es la propiedad del suelo que permite el movimiento del agua en elperfil hmedo. En sentido amplio mide la posibilidad, ceder o bombear agua. Es importanteporque: 1) permite la extraccin de agua de acufero; 2) permite el drenaje (natural o

artificial) de los excedentes de agua; 3) permite el lavado y recuperacin de suelos salinos /sdicos; 4) el mal manejo del riego en suelos pocos permeables provoca la elevacin de los


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Los suelos pueden tener una permeabilidad muy alta, alta, media, baja y muybaja Los valores se dan en mm/da.

e) Fertilidad: es la existencia de elementos nutrientes que tenga un suelo en lascondiciones edafolgicas en que se encuentra. La estructura es la clave de lafertilidad porque asegura la actividad microbiana.

Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razn

que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales bloquea a loselementos nutrientes, impidiendo su absorcin por las plantas

f) Productividad del suelo: se refiere a la capacidad que tiene un suelo paraproveer a las plantas los elementos necesarios (aire, agua, nutrientes) y en la

cantidad adecuada para dar el producto que se espera de ellas (follaje, flores,frutos, madera, etc.). Esta capacidad va a depender de las condicionesfavorables que en otros aspectos tenga el suelo.

Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en raznque si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales disminuye o

impide la absorcin de la solucin del suelo (agua y elementos nutrientes) porlas lantas


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Topografa de la parcela:

Juegan un papel preponderante: 1) La pendiente; 2) Larugosidad de la superficie (relieve). Ambos aspectos setienen en cuenta en el momento de evaluar la calidad delsuelo por su aptitud agrcola. En todo momento parafavorecer el desarrollo de los cultivos, si deben hacersemovimientos de suelos, estos deben hacerse en la menorcantidad posible para evitar la destruccin del sueloagrcola.

F t t i fl


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Factores extrnsecos que influyen

Entre los factores Extrnsecos tenemos:

Condiciones climticas: tiene una influencia directa en el desarrollo de los

vegetales e incluso influyen sobre los primeros horizontes de un perfil de sueloagrcola; entre estas condiciones estn: 1) la variacin de temperatura y depresin; 2) nubosidad; 3) vientos; 4) radiacin; 5) precipitaciones ; 6) humedadrelativa y 7) heliofana (horas efectivas de luz)

Topografa General de la zona: idem anterior

Rgimen de tenencia de la tierra

Disponibilidad de mano de obra y equipamiento mecnico.

Ubicacin; Accesos; Altitud.Oportunidad de comercializacin de los productos obtenidos en elmercado interno y externo.

Apoyo crediticio que facilita la inversin y el desarrollo financiero de laexplotacin.

F t t i fl


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Recursos Hdricos: En las regiones ridas, el riego se puede suministrar por el aporte deagua superficial y por agua subterrnea.

El agua superficial es la forma ms conveniente de proveerle agua a una propiedad.

El costo que tiene el agua superficial, en esta provincia, no es otra cosa que elmantenimiento del servicio (cnon de riego); las obras se ejecutan con dinero del estado, esdecir, no son cobradas a los usuarios.

Al hacer el anlisis del recurso hdrico intervendran los costos construccin de presas desdedonde se toma el agua de una fuente hdrica pasando por los canales, ramos, subrramos,acequias, etc., es decir el mantenimiento de todo esto hasta llegar al lugar del uso del agua.Se informar sobre sistemas de riego, turnos y volmen.

En caso que se deba regar con agua del subsuelo, se deben tener en cuenta la perforacin.Se colocan los filtros, se ensamblan los caos, se cementa y se equipa con el motor, bomba,etc. Para la tasacin se debe tener en cuenta la profundidad, caudal del agua para riego por

aspersin o por goteo y calidad de la misma (para consumo o riego).

En este sistema pueden haber dos modalidades: 1) Pblica: Cuando el Estado realiza lasperforaciones y el agua extrada es incorporada al sistema de riego superficial. 2) Privada:Cuando las perforaciones son realizadas por uno o varios en comn formando un consorcioo sociedad civil.


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Calidad del agua: mientras ms contenido salino tenga el agua es de

menor calidad y a los fines de no salinizar el suelo se tiene que regar conun volmen mayor de agua, porque se debe calcular el requerimiento delixiviacin o el agua necesaria para lavar las sales que puedenconcentrarse en el perfil radicular.

Se debe asegurar, previamente, el libre drenaje del suelo para evitar elascenso de niveles freticos (revinicin, salinizacin)

Drenaje del rea: Es importante conocer las condiciones de drenaje del

rea donde se encuentra la parcela. En caso que fuera necesario larealizacin de drenaje artificial parcelario, es fundamental la existencia deuna red pblica de desages y drenes, que permita el saneamiento de losterrenos.

Bi t


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Bienes que se tasan

Los bienes que se tasan normalmente en inmuebles rurales son:

a) Inmuebles: corresponden a la tierra de las propiedades rurales y sus mejoras,destinadas a produccin agropecuaria, en cualquiera de sus orientaciones agrcolas o

ganaderas. Incluye campos, estancias, fincas, chacras, quintas frutihortcolas, tambos,plantaciones forestales, bosques naturales, ya sean en zonas de secano o de riego, contodas las variables que estas tierras incluyen, dentro del pas.

b) Muebles: Estos muebles se consideran inmuebles por accesin moral, segn el CdigoCivil, cuando el propietario los ha colocado exclusivamente para uso en la explotacin rural.

Dentro de este rubro se califican: Bienes y Semovientes que corresponden al capitalpecuario.

Los Bienes Muebles incluyen: equipos agrcolas, maquinarias, tractores, automotores,camiones, equipos de riego, sembradoras, cultivadoras, arados, rastras, cinceles,enfardadoras, pulverizadoras, clasificadoras de semillas, rastras excntricas,desmalezadoras, vibrocultivadoras, sinfines, rastras de dientes, enrrolladoras,

transportadora de rrollos, extractor de silos, acoplados volcadores, tanques de combustible,bombas, equipos de comunicacin etc.

A los arados se le debe agregar implementos y tiles menores utilizados en tareas rurales.Los semovientes: son bienes muebles y estn formados por todas las especies animalesmayores que se explotan con un fn de produccin econmica incluyndose: Vacunos(toros, vacas, vaquillonas, terneros, novillos, bueyes); lanares (carneros, ovejas, borregos,corderos, capones); cerdos (padrillos, cerdos machos, lechones, cachorros); yeguarizos


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En el caso de las mejoras, adems de caractersticas de construccin, estado deconservacin, etc., es importante establecer su ndice de uso, que es la relacin existenteentre las necesidades de infraestructura que tiene la explotacin que se realiza y lasdisponibles.

Pueden ser las mejoras disponibles: Normales y Excesivas.

Se consideran mejoras normales a todas aquellas mejoras que sean normalmenteindispensables a la explotacin tpica de la zona y se clasifican en:

a) Generales: comprenden a los alambrados, aguadas y construcciones, cualquierasea su tipo y destino.

b) Especiales: Comprende las mejoras vegetales, ya sean cultivos bianuales o demayor plazo de vida til, artificiales o naturales como bosques y montes.

Dentro de esta clasificacin se incluyen: los alfalfares, frutales, cultivos especiales a largo

plazo y forestales que no estn en estado de corta vida econmica.

Se consideran mejoras excesivas a aquellas mejoras que no sean normalmenteindispensables a la explotacin tpica de la zona. Si bien la mejora, considerada

aisladamente, puede tener gran valor para el propietario, no lo posee en igual grado como

elemento integrante de una explotacin. Se deber tener en cuenta la proporcin en que

deber ser reducido su valor para cada caso particular.

Mejoras normales e cesi as


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Mejoras normales y excesivas

El criterio a aplicar es estimar el valor de lo necesario, y en el caso demejoras excesivas castigar el valor en la medida de lo racional.

Como concepto general, las mejoras de los campos, como integrantesde los mismos, carecen de valor propio e independiente, salvo el caso deser explotables aisladamente y por lo tanto susceptibles de venderse conel terreno que ocupan (Silos, fbricas de lcteos, bodegas, secaderos,etc.).

No hay demanda por las mejoras de los campos en el mercadoseparadas del total del mismo y en consecuencia cuando ellas sevenden son parte de una operacin integral del campo.

Determinada la importancia de las construcciones, edad, conservacin,ndice de uso respecto del inmueble que integran, se est en condicionesde considerar estimacin de su valor vinculado al total del campo.

Importancia del agua


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Importancia del aguaEl agua es la base estructural y funcional de los seres vivos.

No se concibe la vida en el planeta sin la existencia del agua, y no solamente lavida del hombre, sino de los animales y vegetales. Slo formas muy

rudimentarias de vida pueden darse sin ste lquido elemento.

Para sustentar la relacin normal entre el agua y los dems cuerpos, el hombredebe absorber alrededor de 2 litros de agua por da. De ah la importancia delagua y, sobre todo, del agua potable.

En la composicin de las plantas el agua est en semejante o an mayorproporcin.

Muchas legumbres tiene un 95 % de agua. Alimentos aparentemente secoscontienen tambin una proporcin estimada de agua: El pan un 33 %; losgarbanzos 10 %.

La principal fuente de aguas para la ganadera y la agricultura, al menos ennuestro Pas, en otros no tanto, es la lluvia.

La ganadera necesita agua para que vivan los animales y un suelo con

abundantes y buenos pastos, y ello justifica la exigencia de un rgimenadecuado de lluvias.


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Para realizar un cultivo sin necesidad de regar se consideran

suficientes 500 mm. anuales de lluvia, regularmente distribuidos, porencima de esa cantidad es suficiente tanto para la agricultura como para

la ganadera; por debajo de ella es imprescindible el riego artificial. Claroque esto se halla condicionado a diversos factores: calidad del suelo, supendiente, la temperatura, pocas de las lluvias, etc; adems de lasexigencias de cada cultivo en particular.

En nuestro pas reciben esa cantidad mnima slo algunas regiones,

mientras que en San Juan las cantidades son tan nfimas que no tienenconsideracin a los efectos del riego.

Si los recursos hdricos (lluvias, nieve, roco, etc.) son suficientes paracubrir aquellas necesidades, no es necesario el riego. Si, en caso

contrario no son suficientes, el riego artificial es necesario.

La economa de San Juan principalmente depende de la agriculturadesarrollada en el Valle de Tulum mediante riego con el cauce derivadodel ro SanJuan y con la extraccin de agua del subsuelo.



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El 90 %, aproximadamente, de la superficie total cultivada en laProvincia de San Juan, corresponde al rea con Derechos de Agua deRiego. Al ao 2000 existe una superficie total cultivada de 94682 Has,

con 85056 Has con Derecho de Agua de Riego y 9626 Has sin derechos.

El requerimiento estimado de agua de riego anual estimado porhectrea, para las zonas cultivadas del Valle de Tulum es de 15.611m3/ha.

El ro San Juan es el colector principal de aguas permanentes, concaudal variable desde 30 m3/seg en invierno, hasta llegar a los 500m3/seg en verano; eventualmente supera los 1000 m3/seg.

El ro tiene alimentacin nival, o sea que sus derrames provienen, en

su mayor parte de la fusin de nieve. La mayora de las precipitacionespluviales se producen en verano, con una media anual de unos 80 mm.Consecuentemente, la precipitacin pluvial no constituye un aporteimportante, siendo del tipo de pequeas tormentas localizadas ms quegrandes tormentas frontales.


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Necesidad de aguaLa Necesidad de agua es la cantidad total de agua que un

cultivo necesita para cumplir su ciclo y rendir los beneficios

que se esperan de l.

Los cultivos necesitan agua en cantidades adecuadaspara poder sobrevivir y producir. Las plantas estn

constituidas del 90 % de agua. En condiciones normales, 1m de vegetacin transpira unos 5,5 litros de agua al da, osea, el cultivo de una hectrea pierde aproximadamente 55m3 de agua por da.


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La Necesidad de Riego es la cantidad de agua que habra de proveerartificiosamente al cultivo para que cumpla su perodo vegetativo yproduzca una cosecha econmica, es decir, la cantidad de agua que ser

necesario aadir mediante el riego, para que sumada a la que llega a laplanta en forma natural por medio de lluvias, nieve, roco, napa fretica,etc., alcance para satisfacer las necesidades de agua.

En nuestra zona la necesidad de agua est muy cercana o es igual a la

necesidad de riego, debido a la nfima cantidad de lluvias.

El riego no es un fn en s mismo, sino una medida para satisfacer lasnecesidades de humedad de la planta, cuando otras medidas no logrenun balance entre el agua disponible y la demanda.

Las necesidades de riego dependen del desequilibrio que existe entre elagua disponible y el agua que la planta consume. Esto sucede cuando ladisponibilidad del agua es menor que los requerimientos de la planta.

Necesidad de Riego


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Necesidad de Riego

El desequilibrio entre la disponibilidad y las necesidades de la plantapuede ser en otro sentido, es decir, la planta consume menos agua de laque est disponible en el suelo. En este caso, el agua se controla por

medio del establecimiento de sistemas de drenaje.

La planta slo puede aprovechar el agua del suelo cuando tiene a sudisposicin suficiente cantidad de aire. En otras palabras, la cantidad deagua y de aire en el suelo debe estar en un cierto equilibrio para obtener

un alto rendimiento de los cultivos. Por esto, el productor debe controlar elsuministro y el flujo del agua en la tierra.

En casos de escasez, el productor debe suministrar agua por medio desistemas de riego. En caso de exceso de agua, debe instalar sistemas de

drenaje.

Para planear y ejecutar el control de agua, el productor debe, en primerlugar, conocer cunta agua requiere el cultivo y cmo la absorbe.

Adems, es importante saber los perodos crticos en la demanda deagua por parte de la planta.


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Coeficiente de Riego

Acepcin del trmino desde el punto de vista del manejo del recurso

hdrico (Ley n 4392 Cdigo de Aguas de la Provincia de San Juan).

El coeficiente de riego es el caudal de agua (en litros por segundo) por

cada hectrea con derecho de riego.

El coeficiente de riego mide la relacin entre la superficie con derecho de

riego del inmueble rural y la superficie del mismo. Para su

homogeneizacin se dividir siempre el valor de la Ha del terreno

antecedente por su coeficiente de riego.

En los inmuebles sin derecho de riego se considera que su valor es del

20 % de los con derecho de riego.

Drenaje


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DrenajeEl drenaje de los campos sirve para evacuar excesos de agua de la zona de

absorcin, con el fn de evitar la saturacin del suelo.

Un drenaje adecuado de las tierras es importante, porque el crecimiento de los

cultivos se afecta seriamente por la continua saturacin en las partes de la zona

radicular, as como por el agua encharcada en la superficie. Las principales

consecuencias adversas de un drenaje deficiente incluyen lo siguiente:

# Un aumento de evaporacin resta calor al suelo.

# Un suelo anegado necesita ms tiempo para calentarse. Por consecuencia, seretarda la siembra y se acorta la temporada de crecimiento del cultivo.

# La saturacin y el encharcamiento dificultan la circulacin del aire en el suelo,impidiendo el crecimiento del cultivo y la actividad de las plantas

# La saturacin favorece el desarrollo de determinados parsitos yenfermedades de las plantas

# El alto nivel fretico limita la penetracin de races, as como tambin la zonaabsorcin. Se afecta desfavorablemente la estructura del suelo.

Drenaje


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Drenaje

El drenaje se necesita tanto en regiones hmedas como enregiones semiridas y ridas donde se practica el riego. Elavenamiento de campos en regiones hmedas es esencialpara evacuar el exceso de agua que resulta de la fuerteprecipitacin.

En las regiones ridas y semiridas donde se riega, la

necesidad de drenaje est causada por el riego mismo. Enel ltimo caso, el drenaje sirve principalmente para regular lasalinidad y alcalinidad del suelo y del agua del subsuelo. Elagua de riego trae sales, que se acumulan cuando el agua

desaparece slo por evapotranspiracin. Para evitar estaacumulacin de sales, se debe aplicar de vez en cuando unacantidad de agua de riego adicional para que se efecte elproceso de lixiviacin. As es que el drenaje, en la mayorade los casos, forma una parte integrante del sistema de

riego.

Drenaje


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Drenaje

Los mtodos de drenaje pueden ser de dos tipos:

# Drenaje abierto, mediante canales abiertos

# Drenaje subterrneo, mediante canales cerrados bajo tierra. Estos pueden serrevestidos con tubos permeables.

El mtodo de drenaje subterrneo se emplea principalmente en climastemplados, en los cuales se presenta una precipitacin ms uniforme. Es un

mtodo que exige una inversin relativamente grande.

En la gran mayora de los casos se usa el drenaje mediante canales abiertos. Enregiones tropicales y subtropicales, donde predominan precipitaciones fuertes decorta duracin, el drenaje se usa para evitar el escurrimiento del agua de lluvia queno puede infiltrarse en el suelo.

La funcin de los drenes de campo consiste en la intercepcin del agua delcampo. Los laterales sirven para colectar el agua de los drenes del campo yconducirla hacia una planta de bombeo o evacuarla fuera del terreno.


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1.1. INSPECCIN DE CAMPO

La inspeccin de campo es la etapa ms importante en ladeterminacin del justo precio, por cuanto el tasador observa,investiga y analiza todos aquellos elementos valorizantes ydesvalorizantes conducentes a formular un juicio razonado sobre elvalor del bien inmueble o mueble.

1.1.1 INSPECCIN DEL TERRENO

El objeto de la inspeccin es lograr analizar todas las caractersticasextrnsecas e intrnsecas inherentes al bien y, a su vez, evaluar elmercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variablespredominantes ( frente, fondo, topografa, rea, etc).

Para lo anterior es necesario diferenciar entre las caractersticas de la zona y delinmueble en s.

Inspecciones


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1.1.1.1 Inspeccin de la zonaSe debe hacer un recorrido en un radio no menor de cinco kilmetroscuando se trate de fincas rurales, y no menor de quinientos metroscuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objeto deconsiderar los factores externos ( vas de comunicacin, servicios

pblicos, comunales y municipales, infraestructura, etc.) que influyenen el valor del inmueble, as como recabar la informacin de ventascomparables en ese sector.

1.1.1.2 Inspeccin de la FincaEs necesario hacer la diferencia entre inspeccionar una finca urbanay una rural, por cuanto esta ltima amerita un recorrido diferente.

Inspecciones

Inspecciones


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Inspeccin de una finca ruralSiempre que se trate de fincas pequeas, debe recorrerseprimero su permetro, y despus, atravesarlas en dos y sifuera posible en tres direcciones, lo que ser suficientepara formarse una idea de la calidad de la tierra, de laregularidad o irregularidad del contorno, de la forma yestado en que encuentran los cultivos y, en general,observar de todas las condiciones hidrolgicas yagronmicas de la finca.

En los casos de fincas de mucha extensin y de terrenosque presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas,debe situarse el perito en el punto o puntos ms elevadosdesde los que, a criterio de l, se domine la mayor

extensin y se tenga la mayor visibilidad, con el fin de teneruna ma or a reciacin lobal de la finca.

Inspecciones


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Investigacin de Valores

La valoracin es bsicamente un proceso objetivo yordenado, relacionado con el propsito de determinar elvalor de un bien. Este proceso se fundamenta enobservaciones directas y en la teora econmica aplicableal estudio en cuestin.

Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es unaaplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisisde mercado y anlisis de investigaciones.

La investigacin de cada uno de los bienes debe realizarseindependientemente; tenemos as investigacin de valorespara terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria,equipo, y cultivos.

Investigacin de Valores para Terrenos


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Investigacin de Valores para Terrenos

La investigacin para la fijacin del valor bsico unitario de un terrenodebe contener, preferiblemente, elementos de la misma regin geo-econmica, de la misma zonificacin y del mismo sector catastral.

Conviene evitar la seleccin de datos con ms de 2 aos anteriores ala fecha de la investigacin; esto para impedir que la inflacin ( siexiste ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales,confundindolos o distorsionndolos.

Debe desecharse la investigacin de valores en zonas con otrascaractersticas distintas a la regin en donde se ubica el inmueble objetodel avalo. Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en elespacio, ms comparables sern las ventas con respecto al predio que se

tasa, con lo cual se lograr ms exactitud en la estimacin del valor.

Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en elsentido amplio de la palabra, que la propiedad no tiene Valor en Plaza;esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la

base de la opinin de personas entendidas respecto de las finalidadespara las que puede servir la propiedad ( mejor uso ).

Investigacin de Valores para Mejoras


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Investigacin de Valores para Mejoras

El perito tiene que estar familiarizado con la gama demateriales constructivos que existen en el comercio y debe

tener la capacidad de tipificar la construccin, sudepreciacin y cada en desuso.

La valoracin debe realizarse con base en su costo dereproduccin o reposicin, por lo que la investigacin se

orienta en ese sentido ( valor de nuevo).

Como fuentes de informacin existen: todas las empresasconstructoras del pas; la tabla de tipologa del

C.I.R.C.O.T; la tabla de valores unitarios por tipologaconstructiva elaborada por el Tribunal de Tasaciones de laProvincia; los ndices de la Cmara Argentina de laConstruccin; el ndice de la construccin elaborado por elI.N.D.E.C.; as como las ofertas de venta existentes.

Investigacin de Valores para Cultivos


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Investigacinde Valores para Cultivos

Es necesario realizar una investigacin sobre elvalor de los diferentes cultivos en los distintosestados vegetativos y, en especial, cuando seencuentran en su condicin ptima de produccin.Se pueden obtener datos en las oficinas del I.N.T.A.

(Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria) queprepara un libro con los costos de los cultivosTpicos de la zona

Fuentes de Investigacin


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Fuentes de Investigacin

Existen diversas fuentes a las cuales se puede acudir para laelaboracin de una investigacin de valores correcta.

- Operaciones de compraventa realizadas

- Ofertas de ventas en la zona

- Anuncios y ofertas en medios de comunicacin

- Consulta con personas conocedoras de la zona

- - Base de datos del Tribunal de Tasaciones de la Provincia.

- - Corredores de bienes races

- - Peritos pblicos y privados

Informacin necesaria para valuacin rural


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Informacin necesaria para valuacin rural

La informacin necesaria para completar la evaluacin de la propiedad rural, se divide en:

Extrnseca e Intrnseca.

Como informacin extrnseca podemos considerar: Plano Catastral, carta vial (rutas,conexiones, distancias) , explotacin predominante (agrcola o ganadera), produccin agrcola,

transportes, areo, automotor, ferroviario), ventas de fincas (inmobiliarias), comunicaciones

(telefnica, fax, postal, internet), comercializacin, estadsticas climatolgicas, disponibilidad de

contratistas y obreros, centros de salud, centros educativos (nivel; pblico o privado), servicios

mecnicos (eficiencia, nivel), sistema bancario y seguridad (personal y patrimonial).

Como Informacin intrnseca consideramos: Plano de mensura, dominio, ubicacin yconformacin, derecho de agua de riego, agua subterrnea, accesos, carta de suelos, sanidad

vegetal y animal, riesgos climticos o sanitarios, rgimen de explotacin, carta de suelos (I.N.T.A.),

aerofotografa y electrificacin rural.

Malezas y Plantas TxicasEl Tasador debe en su relevamiento apreciar la presencia de malezas y plantas txicas y

determinar aproximadamente su densidad para establecer el costo de sucontrol.

C i i t A l i d l P f i l d l V l i


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Conocimientos Agrolgicos del Profesional de la Valuacin

SUELO: Elementos, Clasificacin, Tipos, Aplicacin de los distintos tipos desuelo, Tareas Culturales para optimizar los distintos tipos de suelo(Ejemplos: Clasificacin Topogrfica: Movimiento de suelos, Prdidade suelo), Clasificacin por Drenaje: Sistemas de riego, Sistemas dedesages, Posibilidad de conectarse con sistemas de desages

CULTIVOS: Clasificacin, Variedades, Estudios de Implante, Estudios deRentabilidad, Fallas Causas (Edad, Enfermedades, Falta detareas culturales), Reconocimiento de enfermedades,Producciones medias, Usos; Aplicaciones; Sistemas de conduccin

CLIMA: Temperatura Radiacin

RIEGO: Sistemas de riego Pendientes mximas y mnimas, Clculo decaudales y secciones, Dotacin de Hidrulica interpretacin, Pozos Perforaciones

C fi i t d F ll


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Coeficiente de Fallas

Es el coeficiente que representa el porcentaje de plantas que faltan en el

cultivo y que, cuando existe, siempre es menor que uno.

Este coeficiente se determina contando las fallas de una fila y de una

columna elegidas al azar de cada cuartel del cultivo, ya que sera

necesario demasiado tiempo para contar todas las plantas del cultivo. El

resultado obtenido se adopta como promedio para toda la plantacin salvoque el perito detecte durante su inspeccin, irregularidades mayores.

Veamos una plantacin con plantas ubicadas 10 x 10, en una superficie de

una hectrea.

Sobre la fila elegida se tiene que faltan 3 plantas y 4 sobre la columna en

cuestin. Luego hay un 7 % de fallas, corresponde un coeficiente de fallas

Cf = 0,93.

oe c en e a o g co


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oe c en e a o g co

A travs de un Estudio de Suelo, que consiste en el estudio agrolgico detallado de lossuelos el I.N.T.A. (Instituto Nacional de tecnologa Agropecuaria) Delegacin San Juanrealiz un estudio sobre la aptitud agrcola de los suelos seleccionados para suexplotacin as como su clasificacin para fines de riego, considerando los factores

limitantes bsicos:q Calidad de suelo (Profundidad del suelo segn caractersticas del substrato yTextura);q Topografa (cantidad de movimiento de suelo necesario para la sistematizacin

del riego);q Drenaje (profundidad de suelo libre de agua fretica y necesidad de drenaje

artificial del rea)

q Salinidad.Contiene informacin sobre la fertilidad de los mismos y prev el consecuente suministro

de nutrientes. Contiene informacin sobre las caractersticas de humedad de los suelos aregar para disear los riegos a partir de las necesidades establecidas de los cultivosconsiderados (Uso consuntivo) A partir de ello el Tribunal de Tasaciones de la Provincia deSan Juan, determin los coeficientes edafolgicos para los distintos tipos de suelo.

El coeficiente edafolgico se aplica a un suelo comparndolo con otro consideradoptimo y que sirve para expresar su aptitud agrcola. Se toman en cuenta, como ya se dijo,factores como: textura, estructura, fertilidad, drenabilidad, profundidad, presencia oausencia de napas freticas cercanas a la superficie o cualquier otro factor que puedaincidir en la produccin.

Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor de la Ha del terreno antecedente

por su coeficiente edafolgico.

Coeficiente Edafolgico


37/85

Coeficiente EdafolgicoTipos de Suelos Simbologa Coeficiente

Belgrano Be 0.90

Mitre Mi 0.09

Sarmiento St 0.85

Pie de Palo Pp 0.80

Cortinez Cz 0.80

Ullum Um 0.80

El Chilote Ch 0.75

El Salado Co Es 0.75

Mdano de Oro Co Mo 0.70

Canal Puntilla Cp 0.70

Ramn Franco Co RF 0.70

Cartas de Suelos


38/85

Cartas de SuelosLas Cartas de Suelos no solo muestran la distribucin de los suelos sino que describen suspropiedades mas significativas para el uso agropecuario, que tienen incidencia en eldesarrollo de las plantas y en su capacidad de produccin. Adems, se da preferencia a loscaracteres estables, es decir no modificables substancialmente por el manejo.

Muchos de esos caracteres inciden para definir su aptitud o no adecuacin de los suelospara otros tipos de uso, como ser la ingeniera de obras civiles. Por ejemplo, una capa deagua cercana a la superficie para un cultivo significa falta de oxigenacin en la zona de lasraces; y en una obra de ingeniera, significa dificultades, para realizar construccionessubterrneas o con las fundaciones.

Un listado sinttico del tipo de propiedades que se presentan en las Cartas de Suelosincluye:

- Drenaje natural- Permeabilidad- Tasa del infiltracin- Peligro de inundacin y/o anegamiento

- Profundidad de la capa fretica- Profundidad hasta la roca- Erosin y susceptibilidad a la Erosin- Acidez y alcalinidad- Pendiente- Contenido de arena, limo y arcilla- Potencial de expansin / contraccin

- Estructura del suelo- Fertilidad potencial

Contenido de las Cartas de Suelos


39/85

Contenido de las Cartas de Suelos

Cada publicacin que forma parte de la Serie Carta de Suelos de la Repblica Argentina esta compuesta por cuatrocartas a escala 1:50.000 impresas sobre fondo aerofotogrfico (mosaicos) que cubren un rea aproximada de 170.000hectreas entre las cuatro; mas un texto o memoria explicativa.

Cada una de estas hojas se corresponden con los mapas topogrficos del Instituto Geogrfico Militar (IGM) a la mismaescala.

El texto esta estructurado en captulos referidos a:

Capitulo 1: Introduccin. Describe algunos aspectos metodolgicos y acota el rea que cubre la Hoja.

Capitulo 2 :Naturaleza del rea. Consistente en una descripcin general de la Fisiografa y las condiciones Climticas yAgroclimticas prevalentes dentro del rea que cubre la Hoja.

Capitulo 3 :Los suelos. Contiene un croquis con la distribucin general de los principales suelos y agrupaciones desuelos dirigido a quienes solo estn interesados en los grandes rasgos de la realidad edfica o a quienes inicien unestudio sistemtico de toda el rea para proceder de lo general a lo particular.

Tambin contiene un cuadro con la Clasificacin Taxonmica de todos los suelos. La parte sustantiva de este capitulola forman la descripcin detallada de las Series de Suelos y de las unidades Cartogrficas que aparecen en los mapas,en trminos morfolgicos, fsico qumicos de perfiles representativos y paisajsticos de las unidades geogrficas.

Captulo 4 : Interpretacin dl relevamiento. Contiene los datos referidos al manejo y conservacin del suelos, la plantay el agua, incluyendo una Clasificacin de tierras por Capacidad de Uso y el calculo de ndices de Productividad,adems de una Sntesis de practicas recomendadas y una definicin de las Necesidades de manejo y conservacin.

Tambin incluye una bibliografa especifica, y un Glosario de Trminos Tcnicos.

Contenido marginal de las Cartas de Suelos


40/85

g

Adems de los limites de suelos y de los smbolos que identifican las unidades, las cartaspresentan un conjunto de datos en el margen a tener en cuenta para su lectura einterpretacin. Dicha informacin comprende:

- Nombre de la Carta y el numero que la individualiza (caracterizacin IGM).El nombre de la carta viene dado por el de una localidad, estacin ferroviaria o estancia.

- Coordenadas Geogrficas (Latitud y Longitud) de cada esquina de la Hoja.

- Una escala grfica que permite medir distancia aproximadas en la carta, sin necesidadde hacer clculos.

- Un conjunto de signos cartogrficos como ser: limites de suelos y smbolos de lasunidades cartogrficas; limites polticos (Departamentos); smbolos de identificacin derutas provinciales y nacionales; ferrocarriles, etc.

- Grfico de unin que muestra como se unen las cuatro hojas que componen cada entrega

entre si, y con las de hojas vecinas.

- Grfico de Divisin poltica.

- Grfico de Situacin geogrfica, que muestra la ubicacin de la hoja dentro de todo elpas.

Clasificacin Taxonmica


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CLASIFICACION TAXONOMICA: Soil Taxonomy, de U.S.D.A.

Permite Organizar los Conocimientos del Suelo.

SOIL TAXONOMY (U.S.D.A.)

ORDEN

SUBORDEN

GRAN GRUPO

SUBGRUPO

FAMILIA

SERIE

Clasificacin Taxonmica

Unidades cartogrficas


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UNIDADES CARTOGRAFICAS.

CONSOCIACIONES - Dominadas por una sola clase de suelos.

ASOCIACIONES - 2 o mas suelos diferentes que pueden cartografiarseseparadamente.

COMPLEJOS - Los componenetes NO pueden ser cartografiados

separadamente.

EVALUACION DE LAS TIERRAS.

INDICE DE PRODUCTIVIDAD: Sistema Cuantitativo que incluyesimultanemanete todos los factores que influyen sobre el resultado del Usode la Tierra.

EVALUACION DE TIERRAS POR CAPACIDAD DE USO: Sistemacualitativo que persigue objetidov de uso conservacionista de las tierrasagricolas. Utiliza Clase y subclase de Capacidad de Uso.

g


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CAPACIDAD DE USO

Tierras Aptas para cultivo Tierras de uso limitadoClases I, II, III y IV Clases V, Vi, VII y VIII

SubClases de Capacidad de Uso.

e = Riesgo de erosion,

c = Clima,w = agua,s = suelo.

Capacidad de uso de la tierra

Sistema del Servicio de Conservacin de Suelos EE UU


44/85

Sistema del Servicio de Conservacin de Suelos EE.UU.

Enfatiza sobre la susceptibilidad del suelo a la erosin, por constituir este un factor

limitante que implica hasta la prdida irreparable del recurso.

TIERRAS APTAS PARA CULTIVOS

CLASE I: Sin limitaciones de uso. Son aptos para producir una amplia variedad de cultivos,pudiendo ser usados con mnimo riesgo para agricultura o pasturas. No se hallan

expuestos a inundaciones.

El clima es favorable y slo requieren prcticas comunes de manejo.

CLASE II: Tienen alguna limitacin en cuanto a la eleccin de cultivos o requierenmoderadas prcticas de conservacin.

CLASE III: Presentan severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos orequieren la aplicacin de prcticas de manejo especiales de conservacin.CLASE IV: Presentan muy severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos.

Requieren un manejo muy cuidadoso, con prcticas de conservacin

importantes.

TIERRAS DE USO LIMITADO (GRANERO)

CLASE V: Presentan poco o ningn riesgo de erosin pero encierran otras limitaciones nocorregibles.

CLASE VI: Presentan graves limitaciones que los hacen ineptos para cultivos. Se debenintroducir mejoras en las pasturas4.

CLASE VII: Presentan muy graves limitaciones y su uso queda reducido exclusivamente alpastoreo.

CLASE VIII: Son intiles para la produccin comercial, quedando limitados al uso recreativo ode proteccin de la fauna.

Coeficientes correctores por clase


45/85

CLASE COEFICIENTE

I 1,00

II 0,95

III 0,70

IV 0,50

V 0,35

VI 0,35

VII 0,15

VIII 0,05

Coeficientes correctores por clase

Mtodo de la Renta


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Mtodo de CapitalizacinMtodo de CapitalizacinDetermina el valor de la tierraDetermina el valor de la tierraen base a la retribucin a eseen base a la retribucin a ese

factor de produccinfactor de produccinCAPITALCAPITAL TRABAJOTRABAJO TIERRATIERRA

Intereses Sueldos, honorarios, etc Renta

Costo


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COSTO:COSTO:La suma de los valoresLa suma de los valores

de los bienes y servicios,de los bienes y servicios,insumidos en un procesoinsumidos en un proceso

productivoproductivo

Gastos+Amortizaciones

+Intereses

-------------------COSTO

Isumos


48/85

INSUMOS:INSUMOS: Todos los bienes yTodos los bienes y

servicios necesarios paraservicios necesarios paraproducirproducir


49/85

Capital rural

Influencia de los Insumos en los Costos


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Cmo influyen los insumos en los costos?

Gastos Amort. Intereses

CAP.FUNDIARIO

TIERRA

MEJORASSI NO SI

Extraordinarias

Ordinarias

SI

SI

NO

SI

SI

SI



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Cmo influyen los insumos en los costos?

Gastos Amort. Intereses

CAP. DE EXPLOTACIN

Fijoinanimado

Fijo Vivo

SI SI SI

Animales detrabajo

Animales derenta

SI

SI

SI

?

SI

SI

FIJO

CAPITAL CIRCULANTE

Cl l d l C fi i t C ti A tit d


52/85

Clculo del Coeficiente Correctivo por Aptitud

IV 20 %

I 30 %

II 50 % II 80 %

III 20 %

(30 x 1) + (50 x 0,95) + (20 x 0,70) = 0,915 (80 x 0,95) + (20 x 0,50) = 0,86

Clculo del Coeficiente Correctivo por Aptitud


53/85

p p

Predio Unidad Indice de Superficie Superficie Superficie Superficie Ind. Produc. Coef. Correctivo

Cartogr fica Pr oductividad Par cial % Total Ponderada Total de l Pr edio por aptitud

Has % S.Tot/CCApt. S. Tot / S. Pond

Na11 56 269 151

1 CA1 64 52 33

SV8 85 105 89

426 273 100 64 1.56

It3 52 91 47

2 C1 64 78 50

CoAoMo 14 33 15

202 112 100 50 2

Na12 70 113 93

3 Tt2 59 82 48

215 141 100 66 1.52

Na11 56 183 102Lote Sv7 81 105 85

a Tt3 60 52 31

tasar CoAoMo 14 39 5

379 224 100 59 1.69

Indice de Productividad


54/85

Po

Po3 Po

Predio 2

Predio 1 Po

RTX2Po

Po 60%

RT2X RT2X 40%

Po 70%

Po3 20%

RT2X 10%

Predio Unidad Indice de Superficie Superficie Ind. Produc. Superficie Coef. Correctivo

Car togr fica Pr oductividad Par cial % Total % de l Pr edio Ponderada por aptitud

S.Tot/CCApt. Sup Tot / Sup Pond

Po 72 70 54

1 Po3 47 20 9.4

RT2X 53 10 5.3

100 65 65.1 1.54

Po 72 60 43.2

2

RT2X 53 40 21.2

100 64 64.4 1.55


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Tasacin por I.P.

Antecedentes Mejoras Sup. Precio Coeficientes Correctivos Valor

N Fecha Precio Venta Tipo - Estado Total Precio s/ Unitario Unit

Forma de pago Precio Ctdo Valor $ Has Mejoras $/Ha Act Ubic Med Esq For Top Sup Serv Apt Pav Of Tot Correg.

1 Ene-96 430000 1 viv; 2 aguadas; 426 380000 892.02 1 1 1 1 1 1 1.1 1 1.56 1 0.9 1.54 1377.63

manga; corral

Contado 50000

2 May-96 165000 2 aguadas.; corral 202 145000 717.82 1 1.05 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1.90 1367.28

regular estado

Contado 20000

3 Jul-96 320000 casa ppal-casa pen 215 212000 986.05 1 1 1 1 1 1 1 1 1.52 1 1 1.52 1498.79

50 % Ctdo 0.85 manga,corral

50 % 2 aos 272000 60000


56/85

Clculo del coeficiente por aptitud agropecuaria con I.P.


57/85

pun

tos

CARACTERISTICAS Puntos Puntaje Campo a Tasar Observaciones

Alto Bajo

Alto 11

Medianamente alto 6

1 - ALTURA Medianamente Bajo 4 6 2

Bajo 2

Muy Bajo 0

Llano y Parejo 6

2 - RELIEVE Pendiente mediana 3 4 4

Pendiente fuerte 0

3 - ESPESOR 30 cm. o ms 23

CAPA de 29 a 20 cm. 16 8 5

ARABLE de 19 a 10 cm. 9

menos de 10 cm. 0

4 - TEXTURA Suelto y profundo 17

Y Medianamente suelto 12 8 4

CALIDAD Medianamente compacto 3

DEL SUELO Compacto 0

5 - ESTANCAMIENTO Sin 7

DEL Poco 2 5 2

AGUA Mucho 0

6 - AGUA Buena a 15 m. 9

Buena a ms de 15 m. 7

DEL Buena a ms de 25 m. 5 5 6

Regular 3

SUBSUELO Mala 0

7 - FERTILIDAD Muy Rico 8

DEL Rico 4 3 3

SUELO Medianamente rico 1

Pobre 0

8 - RECEPTIVIDAD 2 o ms vacunos por ha 11

1,5 vacunos por ha 7

GANADERA 1 vacuno por ha 5

1/2 vacuno por ha 3 4 3

1/4 vacuno por ha 2

me nos de 1/4 vac. por ha 1

9 - ACCESIBILIDAD Buena 8

Regular 4 3 3

Mala 0

TOTALES 46 32

Superficie = 698 Has65 % de Bajo 32 puntos x 0,65 = 20,835 % de Alto 46 puntos x 0,35 = 16,1

Puntaje Total 36,9

Se adopta 37

Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria


58/85

Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria

CARACTERISTICAS Puntos Puntaje Antecedentes

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Alto 11

Medianamente alto 6

1 - ALTURA Medianamente Bajo 4 6 6 4 6 2 6 5 3 1

Bajo 2

Muy Bajo 0

Llano y Parejo 6

2 - RELIEVE Pendiente mediana 3 3 4 4 3 5 4 4 4 3

Pendiente fuerte 0

3 - ESPESOR 30 cm. o ms 23

CAPA de 29 a 20 cm. 16 9 13 7 8 7 13 10 5 3

ARABLE de 19 a 10 cm. 9

menos de 10 cm. 0

4 - TEXTURA Suelto y profundo 17

Y Medianamente suelto 12 8 9 4 6 4 12 10 5 3

CALIDAD Medianamente compacto 3

DEL SUELO Compacto 0

5 - ESTANCAMIENTO Sin 7

DEL Poco 2 6 6 2 5 2 4 5 3 1

AGUA Mucho 0

6 - AGUA Buena a 15 m. 9

Buena a ms de 15 m. 7

DEL Buena a ms de 25 m. 5 6 6 5 5 5 7 6 4 6

Regular 3

SUBSUELO Mala 0

7 - FERTILIDAD Muy Rico 8

DEL Rico 4 4 3 3 4 3 4 5 3 1

SUELO Medianamente rico 1

Pobre 0

8 - RECEPTIV IDAD 2 o m s vacunos por ha 11

1,5 vacunos por ha 7

GANADERA 1 vacuno por ha 5 2 2 2 3 2 3 3 2 1

1/2 vacuno por ha 3

1/4 vacuno por ha 2

me nos de 1/4 vac. por ha 1

9 - ACCESIBILIDAD Buena 8

Regular 4 6 6 5 5 5 7 7 5 2

Mala 0

TOTALES 50 55 36 45 35 60 55 34 21

Tasacin por Aptitud Agropecuaria


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N Ubicacin Forma Fecha Precio Coefic. Precio Mejoras Sup. Precio s/ Precio Caractersticas

de pago Coef.Pago Venta Actual. Ctdo Tipo - Estado Total Mejoras Unitario Agropecuarias

Informante $ $ Valor $ Has $ $/Ha

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11]

1 Contado Set - 92 91400 1.00 91400 457 91400 200.00 Apt. Mixta

1

2 Contado Set - 91 64000 1.00 64000 270 64800 240.00 Apt. Mix. Y For.

1

3 Contado Oct-91 200000 1.20 240000 1650 240000 145.45 Ganadera

1

4 Contado Ag - 92 135000 1.00 135000 750 135000 180.00 Apt. Mixta

1

5 Contado Feb-93 137400 0.90 123000 910 123000.0001 135.16 Ganadera

1

6 Contado Ag - 92 90000 1.00 90000 450 90000 200.00 Apt. Mix. Y For.

1

7 Oferta Feb-93 171000 1.00 145350 570 145350 255.00 Apt. Mixta

0.85

8 Oferta Feb-93 150000 1.00 127500 15000 750 112500 150.00 Ganadera

0.85

9 Oferta Feb-93 180000 1.00 153000 2000 153000 76.50 Gan, Malezal

0.85

1169250 7807 1155050



60/85

Aptitud Aptitud Relacin Sup. Aptitud Precio

Agropec. Ponderada Precio Ponderada Ctdo

Puntaje Puntos Apt. Pond Has Puntos $

$ / Ptos

[12] [8] x [12] [14] [15] [16]

50 22850 4.00 457 22850 91400

56 15120 4.29 270 15120 64800

36 59400 4.04 1650 59400 240000

45 33750 4.00 750 33750 135000

35 31850 3.86 910 31850 123000

60 27000 3.33 450 27000 90000

55 31350 4.64 570 31350 145350

35 26250 4.29 750 26250 112500

21 42000 3.64 2000 42000 153000

289570 1155050



61/85

p p g p

Aptitud Ponderada = Sup. X Aptitud Agropecuaria

Relacin $ - Aptitud Ponderada = 1155050 / 289560 = 3.99

Vamos tasar una propiedad de: 698 Has y 37 puntos de aptitud

Valor = 698 Has x 37 ptos x 3,99 $/ptos = $ 103,000

Inspeccin de Cultivos


62/85

INSPECCIN DE CULTIVOS

Dentro del mbito de la valoracin de todo inmueble y principalmente en el

campo de las mejoras en la valoracin rural, se encuentra la valoracin demejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la inspeccin de campoel perito observe y anote todo lo referente a este punto.

El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos:

a. Tipos de cultivos existentes

Deben observarse y anotarse todos los tipos y variedades de cultivos existentescuando no se encuentren en una plantacin tcnicamente desarrollada, e indicarsi son cultivos anuales, bianuales o permanentes.

b. Densidad de Siembra

En el caso de cultivos como la vid, olivos, frutales, etc., deben observarse lasdistancias de siembra entre plantas y entre calles, as como determinar ladensidad de poblacin por hectrea; si se tratara de una siembra de caa de

azcar, determinar el nmero de corte en que se encuentra, lo cual es unas ecto im ortante ara estimar la roduccin.



63/85

b. Densidad de Siembra

En el caso de cultivos como la vid, olivos, frutales, etc.,deben observarse las distancias de siembra entreplantas y entre calles, as como determinar la densidad

de poblacin por hectrea; si se tratara de una siembrade caa de azcar, determinar el nmero de corte enque se encuentra, lo cual es un aspecto importantepara estimar la produccin.



64/85

c. Estado, Mantenimiento y Produccin

Estos aspectos estn muy relacionados, por lo que elperito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo,qu tipo de podas se realizan, cmo y con qu frecuenciase lleva a cabo el control de malezas, nmero defertilizaciones por ao, etc.

En trminos generales, se puede decir que un cultivo enbuen estado es sinnimo de buen mantenimiento y, engeneral, de buenas cosechas.

Inspeccin de Cultivosd Edad o Etapa de Desarrollo


65/85

d. Edad o Etapa de Desarrollo

Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debeclasificar el cultivo, a saber:

a. Establecimiento del cultivo.

Este perodo se extiende desde la siembra hasta que seinicia la produccin.

b. Inicio de la produccin.

Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivoempieza a dar las primeras cosechas

c. Produccin uniforme.

Aqu ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde losrendimientos son los mximos.

d. Produccin decadente.

En esta etapa encontramos aquellas plantas con algn grado de

Inspeccin de cultivos


66/85

Tambin es importante agregar que loscultivos deben ser clasificados y valoradoscon base en su edad y estado.

Por todo lo anterior, el perito debe observar

y estimar tanto la etapa de desarrollo enque se encuentre el cultivo, como su edady considerar, adems, su estado y

mantenimiento.

Es importante aclarar que todo lo anterior esaplicable tanto a plantaciones tcnicamente

Coeficiente de estado de Cultivos


67/85

EL CULTIVO DE LA VID Res. 011 - TTP -98

EDAD ESTADO 1 ESTADO 2 ESTADO 3

1 0.63 0.42 0.20

2 0.76 0.51 0.253 0.88 0.59 0.30

4 a 10 1.00 0.68 0.35

11 a 15 0.87 0.59 0.31

16 a 20 0.75 0.51 0.27

21 a 25 0.62 0.43 0.23

26 a 30 0.50 0.35 0.19

31 a 35 0.37 0.26 0.15

36 a 40 0.25 0.18 0.11

41 ms 0.12 0.10 0.07

ESTADO 1: Requiere solamente costos operativos

ESTADO 2: Requiere adems de los costos operativos

normales, costos adicionales de reimplan-

te, estructura cargas adicionales de fer-

tilizantes.

ESTADO 3: Adems de lo indicado para el ESTADO 2,

existen otros factores exgenos al parral

que no permiten a ste alcanzar Valores

medios de produccin, tale como:

a) Prolongados perodos de abandonos

b) Salinidad o desniveles topogrf icos

c) Revenicin

d) Incendios u otros

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA

Coeficiente de Superficie


68/85

Coe c e e de Supe c e

Supptima

$

ha

Coeficiente de Superficie - Rodriguez


69/85

Criterio del Ingeniero Arturo Rodrguez (URUGUAY)

Y = 246,74 x AREA 0,14532

En el predio de comparacin donde la funcin Y = 1 para A

Coeficiente de Superficie - Rodriguez


70/85

Superficie Coeficiente Superficie Coeficiente

10 1.77 350 1.05

20 1.60 400 1.0330 1.51 450 1.02

40 1.44 500 1.00

50 1.40 550 0.99

60 1.36 600 0.9770 1.33 650 0.96

80 1.31 700 0.95

90 1.28 750 0.94

100 1.26 800 0.93

150 1.19 850 0.93

200 1.14 900 0.92

250 1.11 950 0.91

300 1.08 1000 0.90

Coeficiente de Superficie - Niederer


71/85

Criterio de aplicacin en zonas rurales densas

Ingeniero J. L. Niederer (URUGUAY)

Y = 1,30 x AREA 0,23879

para AREA < 3 hasY = 1 para 10 > AREA > 3 has

Y = 1,42857 x AREA 0,1549 para AREA > 10 has

Coeficiente de Superficie - Niederer


72/85

Superficie Coeficiente Superficie Coeficiente

1 1.30 20 0.90

2 1.10 30 0.84

3 1.00 40 0.81

4 1.00 50 0.78

5 1.00 60 0.76

6 1.00 70 0.74

7 1.00 80 0.72

8 1.00 90 0.719 1.00 100 0.70

10 1.00 110 0.69

Tabla Pozos y Alambrados


73/85

Coeficientes de Depreciain LinealPara pozos de Agua y AlambradosVIDA UTIL 25 AOS - Vres. = 20 %

Edad (aos) Coeficiente

1 0.9682 0.9363 0.9044 0.8725 0.8406 0.8087 0.776

8 0.7449 0.71210 0.68011 0.64812 0.61613 0.58414 0.55215 0.52016 0.488

17 0.45618 0.42419 0.39220 0.36021 0.32822 0.29623 0.26424 0.23225 0.200

Tabla depreciacin maquinaria rural


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Valor Rem. con desvalor. Acel. Valor Rem. con desvalor. de saldos Valor Remanente porcentaje de precio de

para Mquinas Rurales decrecientes para Mq. Rurales lista para Mq. Rurales - Manual J. DEERE

Vida Util 10 aos - Vr 10% Vida Util 10 aos - Vr 10% Vr 10%

Edad (aos) Coeficiente Edad (aos) Coeficiente Edad (aos) Tractores Mquinas

1 0.84 1 0.80 1 0.63 0.53

2 0.69 2 0.64 2 0.58 0.48

3 0.56 3 0.51 3 0.53 0.43

4 0.44 4 0.41 4 0.49 0.38

5 0.35 5 0.33 5 0.45 0.34

6 0.26 6 0.26 6 0.41 0.30

7 0.20 7 0.21 7 0.38 0.27

8 0.15 8 0.17 8 0.35 0.24

9 0.12 9 0.13 9 0.32 0.21

10 0.10 10 0.10 10 0.30 0.19

11 0.27 0.17

12 0.25 0.15

13 0.23 0.13

14 0.21 0.12

15 0.19 0.10

16 0.1817 0.16

18 0.15

19 0.14

20 0.13

21 0.12

22 0.11

23 0.10

Tringulo Textural


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Frmulas para tasacin rural


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Frmula para homogeneizar antecedentes.

La frmula para homogeneizar antecedentes es la siguiente:

Precio Lote ant. x Coef. act. x Coef. ofertaVh = ----------------------------------------------------------------------------------

Sup. Homogeneizada Lote ant. x Coef. edaf. X Coef riego

La Sup Homogeneizada es =0,2 x (4 x Sup. Parcela con agua de riego + Sup. de la parcela)

Frmulas para determinar el valor del lote a tasar

La frmulas para obtener el valor del lote a tasar es la siguiente:

1) Cuando la parcela tiene derecho de agua de riego:

Vt = Vh. x 0,2 x (4 x Sup. Parcela con agua de riego + Sup. De la parcela)x Coef. Sup. lote a tasar x Coef. edaf.

2) Cuando la parcela no tiene derecho de agua de riego:

Vt = Vh. x Coef. Sup. lote a tasar x Coef. edaf. x 0,2 x Sup. de la parcela

Frmula General


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FORMULA GENERAL: VF = Vt + Vm

Valor Finca = Valor terreno + Valor Mejoras (Casas, Galpones, Cultivos, Pozos, etc.)

VF = Vt + {[S (Scul * Vucul * Ceyec * Cf)] + [S (Sconst * Vuconst * Ceye )]}

Donde:

Scul = Superficie de cultivos (pueden existir ms de un cultivo)

Cf= Coeficiente de fallas

Vucul = Valor unitario de los cultivos por hectrea.

Ceyec = Coeficiente por edad y estado de los cultivos

Sconst = Superficie de las construcciones (pueden existir ms de una)

Vuconst = Valor unitario de las construcciones.

Ceye = Coeficiente por edad y estado de las construcciones

Planilla de Arrendamiento Agrcola T.T.N.


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Expediente:

Sala:

Profesional:

DENOMINACION DEL BIEN:

POTREROS GANADEROS PRECIO ANIMAL $/KG

ARRENDAMIENTO (%):DATOS DEL SOLICITANTE:

Campo SuperficieRendimiento /

HARendimiento

TotalRetribucinArrendador

ValorArrendamiento

AnualHA KG/HA KG $ $/ao

0 0.00

0 0.00

0 0.000 0.00

0 0.00

0 0.00

0 0.00

0 0.00

0 0.00

0 0.00

0 0.00

Fuente precio animal:Fuente rendimiento/ha:Porcentaje retribucin:Fuente:

Se adopta:Zona Gris (By N) o Marrn (Color): habilitada para ingresar datos.

Norma TTN 18,x

Tribunal de Tasaciones de la Nacin

Planilla de Arrendamiento Agrcola T.T.N.


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Descripcin de la PlanillaValores unitarios del mercado de granos: Se consignarn los valores en pesos por quintal de


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los cultivos dominantes.

Fuente: Se especificar la fuente de la informacin, por ejemplo: La Bolsa de Cereales.

Fuente rendimiento agrcola QQ/HA: Se consignar la fuente de informacin del dato derendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando elrendimiento adoptado se desve de las fuentes, debe ser justificado en el Informe deTasacin.

Datos del Solicitante: Se consignarn los datos del solicitante, ubicacin y finalidad de latasacin.

Lote / ao: Identificacin de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicar el ao deproduccin considerado.

Cultivo: Produccin: Soja, maz, trigo, etc.

Superficie Agrcola: Superficie del lote en hectreas.

Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectrea.

Rendimiento total: Rendimiento unitario por superficie cultivada.

Retribucin arrendatario %: Porcentaje establecido como retribucin para quien arriende el

campo. El tasador deber manejarse con los valores usuales en la zona.

Descripcin de la Planilla

Retribucin arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento segn el cultivo


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Retribucin arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento segn el cultivocorrespondiente. Si se cultiva ms de un producto por ao, deber consignarse cada montopor cultivo.

Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locacin por ao. Si se cultiva msde un producto por ao, deber consignarse el valor sumado de la produccin anual deambos cultivos.

Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en ellote.

Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo,por ao.

Indicadores: QQ/ha equivalente: expresin en produccin unitaria del producto dominante dela zona.

Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual.

Totales: Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales.

Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en$/ao y en QQ equivalentes.

Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasacin requerida, valor redondeado

Explicacin Planilla


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RENDIMIENTO TOTAL = Superficie Agrcola xRendimiento / ha

RETRIBUCIN ARRENDATARIO = (% x Rend.Total x Precio Unitario) / 100

$ / ha por cultivo = Retribucin Arrendatario /Superficie Agrcola

$ / ha Total = Valor Locativo Total / Superficie Totalqq / ha EQ = Valor Locativo Anual / ($ / qq xSuperficie Agrcola)

Planilla de Arrendamiento Ganadero T.T.N


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Descripcin de la PlanillaPrecio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentracin


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ec o de a a $/ g ec o u a o de a a e p e e e e cado de co ce ac zonal.

Campo: Identificacin del bien.

Superficie: Superficie del campo en hectreas.

Rendimiento / ha: Rendimiento en kg de animal por hectrea que tiene el campo.

Rendimiento total: Kg de animal en pi que produce el campo anualmente.

Porcentaje retribucin arrendatario: porcentaje fijado segn uso en la zona.

Retribucin del Arrendatario: Monto en pesos por el arrendamiento, en funcin delporcentaje usual en la zona.

Valor Arrendamiento $/ao: valor arrendamiento anual establecido

Fuente precio del animal: Se especificar la fuente de la informacin.

Fuente rendimiento por Ha: Se consignar la fuente de informacin del dato de rendimientodel campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimientoadoptado se desve de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasacin.

Se adopta: valor adoptado para la tasacin, valor redondeado.

Explicacin Planilla


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Explicacin Planilla

RENDIMIENTO TOTAL = SuperficieAgrcola x Rendimiento / ha

RETRIBUCIN ARRENDATARIO = 0,3 x

Rend. Total x Precio Unitario $ / kg

05 - Inmuebles Rurales

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