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SOMMARIO
Premesse ....................................................................................................................... 13
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ......................................................................... 15
Conformazione attuale .............................................................................................. 17
Elementi identificativi dell’immobile ................................................................................ 19
Attuale intestazione .......................................................................................................... 19
Regolarità edilizia .............................................................................................................. 20
Difformità ...................................................................................................................... 21
Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ..................................................................... 22
Storia catastale degli immobili .......................................................................................... 22
Provenienza dei beni ......................................................................................................... 23
Vincoli ................................................................................................................................ 26
Formalità pregiudizievoli ................................................................................................... 27
Iscrizioni......................................................................................................................... 27
Trascrizioni ..................................................................................................................... 30
Consistenza e stima del valore degli immobili .................................................................. 32
Stato dell’immobile ....................................................................................................... 32
Considerazioni commerciali .......................................................................................... 32
Metodo di calcolo dei valori .......................................................................................... 33
Valutazioni unitarie ................................................................................................... 33
Unità di vendita 1 – Unità di progetto A ........................................................................ 34
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 34
Unità di vendita 2 – Unità di progetto B ........................................................................ 34
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 34
Unità di vendita 3 – Unità di progetto B ........................................................................ 35
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 35
Unità di vendita 4 – Unità di progetto G ....................................................................... 35
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 35
Unità di vendita 5 – Unità di progetto H ....................................................................... 35
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 35
Unità di vendita 6 – Unità di progetto I ......................................................................... 36
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 36
Unità di vendita 7 – Unità di progetto L ........................................................................ 36
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 36
Unità di vendita 8 – Unità di progetto M ...................................................................... 36
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 36
Unità di vendita 9 – Unità di progetto P ........................................................................ 37
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 37
Unità di vendita 10 – Unità di progetto Q ..................................................................... 37
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 37
Unità di vendita 11 – Unità di progetto R ...................................................................... 37
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 37
Unità di vendita 12 – Unità di progetto S ...................................................................... 37
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 38
Unità di vendita 13 – Unità di progetto U ..................................................................... 38
Valutazione commerciale: ........................................................................................ 38
Piano secondo interrato garage 1 - 8 ............................................................................ 38
Garage 1 .................................................................................................................... 38
Garage 2 .................................................................................................................... 38
Garage 3 .................................................................................................................... 39
Garage 4 .................................................................................................................... 39
Garage 5 .................................................................................................................... 39
Garage 6 .................................................................................................................... 39
Garage 7 .................................................................................................................... 39
Garage 8 .................................................................................................................... 40
Piano primo interrato garage 9 - 19 .............................................................................. 40
Garage 9 .................................................................................................................... 40
Garage 10 .................................................................................................................. 40
Garage 11 .................................................................................................................. 40
Garage 12 .................................................................................................................. 40
Garage 13 .................................................................................................................. 41
Garage 14 .................................................................................................................. 41
Garage 15 .................................................................................................................. 41
Garage 16 .................................................................................................................. 41
Garage e cantina 17 ................................................................................................... 41
Garage e cantina 18 ................................................................................................... 42
Garage e cantina 19 ................................................................................................... 42
Valutazione del lotto ......................................................................................................... 42
Unità residenziali ........................................................................................................... 42
Garage ........................................................................................................................... 43
Stima complessiva del lotto........................................................................................... 44
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ......................................................................... 45
Suddivisione in lotti di vendita .................................................................................. 46
Elementi identificativi degli immobili ............................................................................ 46
Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ................................................................. 47
Attuale intestazione .......................................................................................................... 47
Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................... 48
Provenienza dei beni ......................................................................................................... 49
Formalità pregiudizievoli ................................................................................................... 50
Iscrizioni......................................................................................................................... 50
Trascrizioni ..................................................................................................................... 53
Consistenza e stima del valore degli immobili .................................................................. 54
Premesse ....................................................................................................................... 54
Unità 2a – sub 68 ............................................................................................................... 55
Appartamento al piano terzo con mansarda: ............................................................... 55
Confini ....................................................................................................................... 55
Consistenza ................................................................................................................ 55
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 56
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 56
Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 56
Unità 2b – sub 70 .............................................................................................................. 56
Appartamento al piano terzo con mansarda: ............................................................... 56
Confini ....................................................................................................................... 57
Consistenza ................................................................................................................ 57
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 57
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 57
Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 58
Unità 2c – sub 80 ............................................................................................................... 58
Appartamento al piano terzo con mansarda: ............................................................... 58
Confini ....................................................................................................................... 58
Consistenza ................................................................................................................ 59
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 59
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 59
Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 59
Unità 2d – sub 62 .............................................................................................................. 59
Garage e cantina: .......................................................................................................... 59
Confini ....................................................................................................................... 60
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 60
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 60
Unità 2e – sub 77 ............................................................................................................... 60
Garage .......................................................................................................................... 60
Confini ....................................................................................................................... 60
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 60
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 61
Valutazione del lotto ......................................................................................................... 62
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ......................................................................... 63
Elementi identificativi dell’immobile ............................................................................ 64
Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ................................................................. 64
Attuale intestazione .......................................................................................................... 64
Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................... 65
Storia catastale degli immobili .......................................................................................... 65
Provenienza dei beni ......................................................................................................... 66
Per i subalterni 32 e 36 .................................................................................................. 66
Per i subalterni 27, 38 e 39 ............................................................................................ 67
per il subalterno 34 ....................................................................................................... 68
Formalita’ pregiudizievoli .................................................................................................. 69
Iscrizioni......................................................................................................................... 69
Trascrizioni ..................................................................................................................... 70
Consistenza e stima del valore del Lotto ........................................................................... 72
Premesse ....................................................................................................................... 72
Descrizione e finiture: .................................................................................................. 72
Confini ....................................................................................................................... 73
Consistenza ................................................................................................................ 73
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 73
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 74
Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 75
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ......................................................................... 76
Suddivisione in unità di vendita ................................................................................ 76
Elementi identificativi dell’immobile ............................................................................ 78
Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ................................................................. 79
Attuale intestazione .......................................................................................................... 79
Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................... 80
Storia catastale degli immobili .......................................................................................... 81
Provenienza dei beni ......................................................................................................... 83
Formalità pregiudizievoli ................................................................................................... 86
Iscrizioni......................................................................................................................... 86
Trascrizioni ..................................................................................................................... 88
Consistenza e stima del valore degli immobili .................................................................. 90
Premesse ....................................................................................................................... 90
Unità 4a – sub 151 ............................................................................................................. 91
Confini ....................................................................................................................... 91
Consistenza ................................................................................................................ 91
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 91
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 91
Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 92
Unità 4b – sub 152 ............................................................................................................ 92
Confini ....................................................................................................................... 92
Consistenza ................................................................................................................ 92
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 92
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 93
Classe energetica dell’unità ....................................................................................... 93
Unità 4c – sub 129 ............................................................................................................. 93
Confini ....................................................................................................................... 93
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 94
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 94
Unità 4d – sub 130 ............................................................................................................ 94
Confini ....................................................................................................................... 94
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 94
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 94
Unità 4e – sub 131............................................................................................................. 94
Confini ....................................................................................................................... 95
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 95
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 95
Unità 4f – sub 61 ............................................................................................................... 95
Confini ....................................................................................................................... 95
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 95
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 95
Unita’ 4g – sub 62 .............................................................................................................. 96
Confini ....................................................................................................................... 96
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 96
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 96
Unita’ 4h – sub 64 ............................................................................................................. 96
Confini ....................................................................................................................... 96
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 96
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 97
Unità 4i – sub 65 ................................................................................................................ 97
Confini ....................................................................................................................... 97
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 97
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 97
Unità 4l – sub 66 ................................................................................................................ 97
Confini ....................................................................................................................... 97
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 98
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 98
Unità 4m – sub 81 ............................................................................................................. 98
Confini ....................................................................................................................... 98
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 98
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 98
Unità 4n – sub 82 .............................................................................................................. 98
Confini ....................................................................................................................... 99
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 99
Occupazione dell’immobile ....................................................................................... 99
Unità 4o – sub 83 .............................................................................................................. 99
Confini ....................................................................................................................... 99
Valutazione dell’unità ................................................................................................ 99
Occupazione dell’immobile ..................................................................................... 100
Unità 4p – sub 89 ............................................................................................................ 100
Confini ..................................................................................................................... 100
Valutazione dell’unità .............................................................................................. 100
Occupazione dell’immobile ..................................................................................... 100
Valutazione complessiva del Lotto 4 ............................................................................... 100
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ....................................................................... 102
Elementi identificativi dell’immobile .......................................................................... 102
Attuale intestazione ........................................................................................................ 102
Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................. 103
Storia catastale degli immobili ........................................................................................ 103
Provenienza dei beni ....................................................................................................... 103
Formalita’ pregiudizievoli ................................................................................................ 104
Iscrizioni....................................................................................................................... 104
Trascrizioni ................................................................................................................... 109
Vincoli e servitù gravanti sull’immobile ...................................................................... 110
stima del valore degli immobili ....................................................................................... 110
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ....................................................................... 111
Elementi identificativi dell’immobile .......................................................................... 112
Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente ............................................................... 112
Attuale intestazione ........................................................................................................ 112
Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................. 113
Storia catastale degli immobili ........................................................................................ 113
Provenienza dei beni ....................................................................................................... 114
Quanto al mapp. 1020 ................................................................................................. 114
Quanto al mapp. 1002 ................................................................................................. 115
Per tutti i mappali ........................................................................................................ 115
Formalita’ pregiudizievoli ................................................................................................ 116
Iscrizioni....................................................................................................................... 116
Trascrizioni ................................................................................................................... 117
Convenzioni ................................................................................................................. 118
Consistenza e stima del valore degli immobili ................................................................ 118
Premesse ..................................................................................................................... 118
Stato dell’immobile e finiture ...................................................................................... 118
Confini ..................................................................................................................... 119
Consistenza .............................................................................................................. 119
Valutazione del lotto ....................................................................................................... 120
Occupazione dell’immobile ..................................................................................... 120
Classe energetica dell’unità ..................................................................................... 121
Stato dei luoghi – descrizione del lotto ....................................................................... 122
Elementi identificativi dell’immobile .......................................................................... 123
Prescrizioni urbanistiche: ............................................................................................ 124
Piano di Assetto Territoriale .................................................................................... 125
Piano degli interventi .............................................................................................. 134
Attuale intestazione ........................................................................................................ 137
Autorizzazioni edilizie – regolarità esecutiva .................................................................. 137
Provenienza dei beni ....................................................................................................... 138
Formalita’ pregiudizievoli ................................................................................................ 138
Iscrizioni....................................................................................................................... 138
Trascrizioni ................................................................................................................... 139
Stima del valore degli immobili ....................................................................................... 140
Premessa ..................................................................................................................... 140
Metodo di calcolo dei valori ........................................................................................ 141
Calcolo del valore di trasformazione .......................................................................... 141
Calcolo della potenzialità edificatoria ......................................................................... 142
calcolo del valore del lotto .............................................................................................. 142
Conclusioni ...................................................................................................................... 143
Elenco Allegati ................................................................................................................. 145
Lotto 1 – Via del Santo ................................................................................................ 145
Lotto 2 – Via Anghinoni ............................................................................................... 146
Lotto 3 – Via Risorgimento .......................................................................................... 147
Lotto 4 – Via Ricci ........................................................................................................ 147
Lotto 5 – Via Porte Contarine ...................................................................................... 148
Lotto 6 – Arquà Petrarca.............................................................................................. 148
Lotto 7 – Vigonza ......................................................................................................... 149
RELAZIONE PERITALE
PREMESSE
Con l’incarico conferito in data 04.05.2015 dal Sig. xxxxxxxxin qualità di Legale
Rappresentante dalla Società Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova (PD), Codice Fiscale
xxxxxxxxxxx al sottoscritto dott. Architetto Carlo Marchesini, con studio in Padova, in Via
Mentana n. 16b, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Padova al
n. 1243, e all’albo dei CTU del Tribunale di Padova con il n. 2329, veniva richiesto di
procedere alla redazione di una perizia di stima del compendio immobiliare sotto
descritto:
1. Lotto 1: palazzo storico in Via del Santo a Padova attualmente in fase di
ristrutturazione;
2. Lotto 2: tre appartamenti e due garage in Via Anghinoni a Padova;
3. Lotto 3: appartamento in Via Risorgimento a Padova;
4. Lotto 4: due uffici, sette posti auto coperti, due piccole rimesse, e tre garage in Via
Ricci a Padova;
5. Lotto 5: vano privato in piano interrato adibito a cabina Enel in Via Porte Contatine
a Padova;
6. Lotto 6: appartamento e garage in Via Alezzini in Arquà Petrarca;
7. Lotto 7: immobile da ristrutturare in via Bonaventura da Peraga a Vigonza.
Scopo dell’incarico, determinare il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari
nello stato d’uso e di manutenzione in cui si trovano attualmente, tenuto conto della
necessità di alienarle al meglio delle condizioni di mercato che presumibilmente si
potranno verificare nel corso del prossimo biennio.
Ove necessario, al fine di una più corretta descrizione e di agevolare le operazioni di
vendita, i lotti sopra rappresentati sono a loro volta stati suddivisi in unità di vendita
separate tra loro.
Si è pertanto espresso un valore a base d’asta che possa suscitare interesse e che favorisca
una vendita immediata, compatibilmente con le attuali dinamiche di mercato immobiliare
(con la speranza di un incremento di prezzo per presenza in gara di più interessati).
Alla luce di tale considerazione si è cercato quindi esprimere il minimo valore di realizzo
ipotizzabile per detti beni.
Sulla base quindi di quanto sopra esposto oltre che sulla base della documentazione
fornita dalla proprietà e dei sopralluoghi effettuati, lo scrivente ha redatto la presente
relazione, che per comodità di consultazione è stata divisa nei capitoli di cui al seguente
elenco:
Per ciascun lotto:
Stato dei luoghi – descrizione del lotto
Elementi identificativi dell’immobile
Attuale intestazione
Autorizzazioni edilizie
Individuazione Z.T.O secondo P.R.G. vigente.
Storia catastale degli immobili
Provenienza dei beni
Vincoli (ove presenti)
Formalità pregiudizievoli al ventennio
Consistenza e stima del valore degli immobili
Occupazione delle unità
Classe energetica
LOTTO 1 – PALAZZO IN VIA DEL SANTO
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di edificio cielo terra di rilevante interesse storico artistico denominato Palazzo
Casale, sito in Padova, in via del Santo, civici 127, 129 e 131.
L’edificio – attualmente in fase di pesante ristrutturazione risulta esistente già nel
tredicesimo secolo, edificato probabilmente su precedente impianto risalente all’epoca
romana.
La morfologia attuale, risalente presumibilmente al quindicesimo secolo denuncia una
“felice assimilazione dei motivi lagunari” (Fulvio Zuliani, “il gusto tardogotico veneziano”
p. 58) e quindi presumibilmente una edificazione dovuta alla presenza di qualche famiglia
nobiliare veneziana.
La facciata, risalente al quindicesimo secolo nella sua attuale morfologia, risulta
particolarmente raffinata soprattutto nella spartizione della facciata: su un elegante
porticato a quattro arcate, il piano nobile superiore esibisce al centro una ricca esafora
con due poggioli agli estremi, affiancata da due bifore, ritagliate su una parete che in
origine doveva essere riccamente affrescata. I dettagli sono assai elaborati: le colonnine
strigilate (a scanalature ondulate) i lobi traforati dell’architettura delle finestre, i capitelli
a fogliame mosso dal vento, simili a quelle dell’arco Foscari a Palazzo Ducale a Venezia,
denotano un richiamo dei motivi lagunari, rielaborati e perfettamente assimilati in un
contesto legato invece alla tradizione della terraferma.
Il tutto contribuisce a fare di Palazzo Casale un esempio unico e perfettamente armonico
di architettura tardogotica quattrocentesca.
All’interno, di notevole pregio per la sua rarità, la presenza di un loggiato “di tipo
veneziano” ad archi ribassati al pianterreno, ad architravi su mensole in legno al primo
piano, medesima soluzione adottata presso la Reggia dei Carraresi di origine trecentesca.
La prima attribuzione certa della proprietà dello stabile risale all’erudito Gianvincenzo
Pinelli, arrivato a Padova nel 1558. Noto studioso, e artefice della venuta a Padova di
Galileo Galilei (che soggiornò presso Palazzo Casale per una decina d’anni) il Pinelli è noto
soprattutto per avere nel cinquecento sviluppato e realizzato la biblioteca forse più ricca
d’Europa, e certamente una delle più importanti per la ricerca scientifica del Cinquecento
Italiano, cui facevano riferimento studiosi del calibro di Keplero, Paolo Sarpi, Antonio
Quarenghi, e molti altri.
La proprietà passò poi nel Seicento alla famiglia veneziana dei Soranzo, e venne
progressivamente frazionata e venduta a differenti proprietari fino agli anni ‘ottanta del
diciannovesimo secolo, in cui risulta interamente in proprietà alla famiglia Casale, da cui il
nome attuale.
L’edificio venne vincolato con decreto del 03.08.1911 come edificio di rilevante interesse
artistico e storico, e la notifica di vincolo in base alla L 1089/1939 venne trascritta a Padova
il 16.05.1941 ai nn. 2274/1729.
Ciò nonostante, nel 1931 venne operato un profondo sventramento della facciata
nell’angolo Nord Ovest del palazzo per permettere la creazione di una vetrina al fine di
poter utilizzare i vani di quell’area come negozio. La segnalazione dell’abuso non ebbe
alcun seguito, tant’è che l’allora Ispettore ai Monumenti e Scavi Per i Distretti di Padova e
Piove di Sacco, dott. Bruno Bonelli, alla fine constatò “la trasformazione ormai subita della
vetrina” e si limitò prescrivere il colore dei nuovi serramenti.
L’intera struttura subì in seguito, negli anni ’40 del Novecento una importante opera di
ristrutturazione a firma dell’ing. Ettore Munaron, che è la prima notizia certa di una
ristrutturazione dell’impianto.
Dal 1949 palazzo Casale venne occupato dalla congregazione dei sacerdoti del Sacro Cuore
di Gesù, che vi diedero il nome di Presbyterium, trasformando il palazzo in un “contenitore
“ delle loro attività, scollegando di fatto l’aspetto esterno (che rimase quattrocentesco) da
quello interno, (che divenne, per l’epoca, moderno).
Nel 1972 l’intero palazzo fu colpito da un importante incendio che produsse danni
ingentissimi alla struttura, stimati per l’epoca pari a 250 milioni di Lire.
L’intervento di ristrutturazione fu assegnato all’arch Paolo Roncali, che si incaricò di
recuperare oltre alla funzionalità statica dell’edificio, anche alcune sue caratteristiche
intrinseche, perse via via con il passare degli anni e i successivi rimaneggiamenti.
Conformazione attuale
Come facilmente desumibile dalla sintetica relazione sopra esposta, la morfologia di
Palazzo Casale allo stato attuale deriva dal susseguirsi nei secoli di numerosi interventi e
rimaneggiamenti, spesso non organici, che rispecchiavano di volta in volta le esigenze dei
nuclei che vi risiedevano.
L’impianto attuale è composto da un piano terra, un primo piano (piano nobile) un piano
ammezzato, che si sviluppa solo alle estremità Nord e Sud del palazzo lasciando la porzione
centrale del piano nobile a tutta altezza, un secondo piano, parzialmente mansardato e
una unica unità al piano terzo.
Il progetto che attualmente è in fase di realizzazione ha visto importanti lavori di
consolidamento e restauro e la realizzazione di due ulteriori piani interrati destinati a
ospitare i garage a servizio delle unità abitative che verranno realizzate.
I piani sono caratterizzati da altezze differenti e da quote altimetriche differenti anche per
unità poste sullo stesso piano.
Si rileva la presenza di due piccole corti private al piano terra e di uno spazio comune posto
sul fronte opposto a via del Santo, che distribuisce l’ingresso alle unità residenziali poste
al piano terreno. L’ingresso carrabile, posto a fianco di quello pedonale, avviene da Via del
Santo, in prossimità all’angolo Sud Ovest del palazzo, mediante un profondo androne, su
cui sbarca la piattaforma del montacarichi che serve per veicolare le automobili ai piani
sottostanti. Lo stesso androne inoltre serve come passaggio pedonale fino alla corte di
distribuzione comune alle unità residenziali del piano terra.
Di seguito si da l’elenco delle unità, suddivise in unità di vendita con il riporto
dell’identificativo di progetto come desumibile dall’ultima autorizzazione edilizia
Vendita Progetto Descrizione
1 A negozio al piano terra, primo e ammezzato
2 B appartamento al piano terra
3 E appartamento al piano terra e primo
4 G appartamento al piano terra, primo e ammezzato
5 H appartamento al piano primo
6 I appartamento al piano primo
7 L appartamento al piano primo
8 M appartamento al piano primo ammezzato
9 P appartamento al piano ammezzato
10 Q appartamento al piano secondo
11 R appartamento al piano secondo
12 S appartamento al piano secondo
13 U appartamento al piano terzo con accesso dal piano secondo
Oltre alle unità sopra elencate nei piani primo e secondo interrati sono stati realizzati dei
garage, di dimensioni differenti tra loro elencati some segue:
piano secondo interrato:
8 garage numerati da 1 a 8
piano primo interrato
11 garage numerati da 9 a 19
i garage 17, 18 e 19 sono inoltre dotati di piccola cantina
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
Gli immobili oggetto del presente lotto risultano catastalmente censiti presso il Catasto
del Comune di Padova ai seguenti mappali:
Al N.C.E.U.
Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
127 95 15 In corso di definiz.
Variazione del 20/02/2013 n. 22741.1/2013 in atti dal 20/02/2013 (protocollo n. PD0039558) BONIFICA IDENTIFICATIVO CATASTALE
16 127 15 16 128 15 16 134 15 16 Indirizzo: VIA DEL SANTO n. 131 piano: S1-T-1-2-3; Annotazioni: di stadio: allineamento mappe
Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
127 95 Ente Urbano 01 30 Impianto meccanografico del 01/01/1969
127 127 Ente Urbano 07 80 Impianto meccanografico del 01/01/1969
127 128 Ente Urbano 00 67 Impianto meccanografico del 01/01/1969
127 134 Ente Urbano 00 99 Impianto meccanografico del 01/01/1969
Notifica - Partita 1
ATTUALE INTESTAZIONE
Il bene descritto al presente lotto 1 risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Cui è pervenuto per atto di compravendita a in data 29.12.2009 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova n. rep. 180639/41040 e trascritto a Padova il 05.01.2010 ai nn.
151/89
REGOLARITÀ EDILIZIA
1. Licenza edilizia reg. n. 173 e prot. n. 11768 in data 19.10.1972
2. Autorizzazione Edilizia reg. n. 631/91 in data 09.10.1991
3. Concessione a sanatoria n. 2701/95 del 20.04.2007
4. Permesso di Costruire n. 2365/2007 del 11.11.2008 e relativa deroga ai parametri
stabiliti dal Regolamento Edilizio per l’unità descritta in progetto alla lettera H, che
presenta un altezza inferiore di cinque cm a quella stabilita per Legge.
5. Permesso di costruire n. 2365/2007/1 pratica n. 6702/09 del 28.12.2009 per il
rinnovo del permesso 2365/2007
6. Cambio di intestazione del Permesso di Costruire n. 2365/2007 da Giotto costruzioni
S.r.l a Quattrostelle S.r.l. in data 18.03.2010 pratica n. 6702/2009
7. Permesso di Costruire n. 2365/07/2 del 29.08.2010 pratica n. 2818/2010 in variante
al P.d.C. 2365/2007 Quattrostelle S.r.l.
8. Permesso di Costruire n. 2365/07/3 del 31.05.2013 pratica n. 1331/2013 in rinnovo
al P.d.C. 2365/2007 Quattrostelle S.r.l.
9. Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n. 23207 con cui si contesta
la realizzazione di alcune opere in difformità a quanto approvato. Tali opere risultano
parzialmente sanabili mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria quantificata
in complessivi € 10.329,00 (Euro diecimilatrecentoventinove/00).
10. Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n. 23268 con cui si contesta
la realizzazione di alcune opere in difformità a quanto approvato. Tali opere risultano
parzialmente sanabili mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria quantificata
in complessivi € 14.630,00 (Euro quattordicimilaseicentotrenta/00).
11. Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n. 23269 con cui si contesta
la realizzazione di alcune opere in difformità a quanto approvato, opere da demolire;
12. Comunicazione della Sovrintendenza del 07.10.2014 prot. n. 23471 con di rettifica
alla comunicazione 23268;
DIFFORMITÀ
Dall’analisi della documentazione presentata, e dal sopralluogo effettuato dal sottoscritto
emerge dunque quanto segue:
a. Necessità di rimozione delle difformità segnalate dalla Soprintendenza: come
riportato nella comunicazione prot. n. 23269 del 03.10.2014; esse consistono in :
rifacimento della linea di gronda (ora risultante troppo spessa a causa dello
spessore del cappotto di copertura posizionato);
rimozione dell’impianto illuminante di facciata;
ripristino terrazze in taglio falda al secondo piano sul fronte posteriore;
rimozione di modifiche interne dovute a posizionamenti di arredi fissi o di
tramezze.
b. Unione di due unità residenziali ( unità di vendita 10 e 11 – unità di progetto Q e R) a
formare una unica unità residenziale.
c. Segnala inoltre il sottoscritto che la proprietà ha comunicato che il secondo piano
interrato necessita di lavori per la messa a norma richiesta dai Vigili del Fuoco.
La rimozione delle difformità di cui a punto a. viene qui quantificata a corpo in complessivi
€ 15.000,00 (Euro Quindicimila/00);
La rimozione delle difformità di cui al punto b. è sanabile mediante presentazione di
semplice autorizzazione in variante con una spesa qui quantificata a corpo in complessivi
€ 5.000,00 (Euro cinquemila);
La regolarizzazione di cui al punto c. viene qui quantificata a corpo in complessivi
€ 25.000,00 (Euro Venticinquemila/00);
Complessivamente le spese per la regolarizzazione dell’immobile ad oggi quindi risultano
le seguenti:
sanzione soprintendenza prot 23207 € 10.329,00
sanzione soprintendenza prot 23268 € 14.630,00
eliminazione irregolaritò prot. soprintendenza n. 23269 € 15.000,00
pratica unione unità Q e R (vendita 10 e 11) € 5.000,00
sistemazione VVFF € 25.000,00
Totale spese € 69.959,00
INDIVIDUAZIONE Z.T.O SECONDO P.R.G. VIGENTE
Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano degli Interventi),
tutti i mappali ricadono nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:
Zona del Centro storico
Disciplinate in via principale dagli art. 41, 42, 43, 44, 46, 48 delle NTA del Piano degli
interventi.
STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI
1. Con Variazione del 28/05/1999 n. 21178.1/1999 in atti dal 28/05/1999 Fusione
Ristrutturazione, gli originali mappali censiti al N.C.EU. in Comune di Padova alla
Sezione F Foglio 15 mappali 95: sub 1; sub 2 graffato al 507 sub 1 e graffato al 508
venivano soppressi generando i seguenti mappali
NCEU Sez. F. mapp. 95 subalterni:
3 – non classato;
4 cat. C/1;
5 cat. B/1;
2. Variazione nel classamento del 09/07/2009 n. 61436.1/2009 in atti dal 09/07/2009
(prot. n. PD0240345) Variazione di Classamento: il sub 4, cat. C/1 generava il seguente
mappale
NCEU Sez. F. mapp. 95 subalterni:
4 – non classato;
3. Con Divisione del 29/12/2009 n. 106928.1/2009 in atti dal 29/12/2009 (prot. n.
PD0417233) il sub 5 veniva soppresso generando i seguenti mappali:
NCEU Sez. F. mapp. 95 subalterni:
6 – non classato;
7 – non classato;
8 – non classato;
9 – non classato;
10 – non classato;
11 – non classato;
12 – non classato;
13 – non classato;
14 – non classato;
4. Con variazione 16/12/1010 n 81576.1/2010 in atti dal 16/12/2010 (prot. n.
PD0367191) Fusione-Ristrutturazione, i subalterni: 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
venivano soppressi originando i seguenti mappali
N.C.E.U. Sezione F, Fg. 15, mapp. 95
sub 15 graffato sub 16
5. con Variazione del 20/02/2013 n. 22741.1/2003 in atti dal 20/02/2013 (prot. n.
PD0039558) Bonifica Identificativo Catastale, il mappale censito al N.C.E.U. Sezione F,
Fg. 15, mapp. 95 sub 15 graffato sub 16 viene soppresso generando gli attuali mappali
N.C.E.U. Fg. 127 mapp. 95
mapp. 95 sub 15 graffato sub 16, graffato
mapp. 127 sub 15 graffato sub 16 graffato
mapp. 128 sub 15 graffato sub 16 graffato
mapp. 134 sub 15 graffato sub 16
mappali attuali
PROVENIENZA DEI BENI
1. Al ventennio l’immobile risulta interamente in ditta alla società Presbyterium S.r.l.
con sede in Padova per averlo acquisito per titolo anteriore al ventennio
2. Con atto di cessione di diritti reali a titolo gratuito in data 29.09.1998 a rogito Notaio
Rocchi dott. Pierino di Padova, rep n. 72681/11779 e trascritto a Padova il 01.10.1998
ai nn. 27026/17861, la società Presbyterium S.r.l. cedeva alla ditta Istituto Missionario
Scuola Apostolica Del Sacro Cuore con sede in Albino (BG) gli immobili così censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sezione F Foglio 15
mapp. 95 sub 3 Ente Comune;
mapp. 95 sub 4 cat. C/1;
mapp. 95 sub 5 cat. B/1;
3. Con atto di compravendita in data 21.12.2007 a rogito Notaio Cuomo dott.ssa Amelia
di Padova, rep n. 18246/5988 e trascritto a Padova il 07.01.2008 ai
nn. 553/263 la società Istituto Missionario Scuola Apostolica Del Sacro Cuore vendeva
alla ditta alla società Giotto Costruzioni S.r.l. con sede in Padova gli immobili così
Censiti
Comune di Padova, N.C.E.U. Sezione F Foglio 15
mapp. 95 sub 3 Ente Comune;
mapp. 95 sub 4 cat. C/1;
mapp. 95 sub 5 cat. B/1;
e le aree di sedime dell’intero fabbricato così individuate
Comune di Padova, N.C.T. Fg. 127
Mapp. 127 di are 07.80, Ente Urbano
Mapp. 128 di are 00.67, Ente Urbano;
Mapp. 134 di are 00.99, Ente Urbano
Nel presente atto si dà atto di quanto segue:
a. che l’immobile risulta essere di interesse storico-artistico ai sensi del D. lgs.
42/2004 (ex legge 1089/1939) e pertanto essendo esso di proprietà di una
persona giuridica privata senza scopo di lucro la sua alienazione è soggetta ad
autorizzazione del Ministero dei Beni Culturali ai sensi dell'art. 56 lett. b) di detto
d. lgs.;
b. che detta autorizzazione è stata rilasciata dal Ministero per i Beni e le Attività
Culturali – Dipartimento per i beni culturali e paesaggistici Direzione Regionale per
i beni culturali e paesaggistici del Veneto in data 29 marzo 2007;
c. che la vendita è condizionata sospensivamente al mancato esercizio della
prelazione da parte del Ministero dei beni culturali e all'alienante è vietato di
effettuare la consegna della cosa ai sensi dell'art. 61, IV comma del citato
D. lgs. 42/2004;
d. che il contratto, a norma dell'art. 61 del citato D. lgs. 42/2004 rimane condizionato
sospensivamente al mancato esercizio della prelazione e l'alienante non
provvederà ad effettuare la consegna degli immobili in oggetto in pendenza del
termine prescritto dall'articolo 61 comma 1 di detto D. lgs. (sessanta giorni dalla
data di ricezione della denuncia prevista dall'art. 59 del D. lgs. 42/2004).
4. Con annotazione in data 17.03.2008 a rogito Notaio Cuomo dott.ssa Amelia di
Padova, n. rep 18571/6188 e trascritto a Padova il 09.04.2008 ai nn. 14879/3190 la
condizione sospensiva di cui al punto d. della nota precedente veniva cancellata, e la
vendita diventava effettiva.
5. Con atto di compravendita in data 29.12.2009 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova n. rep. 180639/41040 e trascritto a Padova il 05.01.2010 ai nn. 151/89 la
società Giotto Costruzioni S.r.l. vendeva alla ditta Quattrostelle S.r.l. i beni così censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sezione F Foglio 15
mapp. 95 sub 3 Corte o resede;
mapp. 95 sub 4 cat. C/1;
mapp. 95 sub 6 Corte o resede;
mapp. 95 sub 7 cat. A/2;
mapp. 95 sub 8 cat. A/2;
mapp. 95 sub 9 cat. A/2;
mapp. 95 sub 10 cat. A/2;
mapp. 95 sub 11 cat. A/2;
mapp. 95 sub 12 cat. A/2;
mapp. 95 sub 13 cat. A/2;
mapp. 95 sub 14 cat. A/2;
e le aree di sedime dell’intero fabbricato così individuate
Comune di Padova, N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30, Ente Urbano
Mapp. 127 di are 07.80, Ente Urbano
Mapp. 128 di are 00.67, Ente Urbano;
Mapp. 134 di are 00.99, Ente Urbano
Con l’avvertenza che la compravendita era soggetta alla medesima condizione
sospensiva di cui all'art. 61, IV comma del citato D. lgs. 42/2004
6. Con atto in data 09.02.2010 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova, n. rep
180832/41161, e trascritto a Padova il 23.02.2010 ai nn. 6885/4245 le società Giotto
Costruzioni e Istituto Missionario Scuola Apostolica del Sacro Cuore, davano atto che
nell’atto a rogito Notaio Cuomo rep n. 18246/5988 del 07.01.2008 di cui al punto 3,
per mero errore materiale era stata omessa la descrizione della particella facente
parte delle aree di sedime del fabbricato, così censita
Comune di Padova, N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30, Ente Urbano
7. Con annotazione in data 08.03.2010 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova,
n. rep 180978/41235 e trascritto a Padova il 08.04.2010 ai nn. 13512/2530 la
condizione sospensiva di cui al punto d. della nota 151/89 del 05.01.2010 veniva
cancellata, e la vendita diventava effettiva.
VINCOLI
1. Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo ai sensi dell’art. 5 L. 20.06.1909 n. 364
in data 03.08.1910 con cui il Ministero della Pubblica Istruzione dichiarava Palazzo
Casale fabbricato di importante interesse;
2. Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo ai sensi della L. 1089/1939 per
interesse storico e artistico particolarmente importante trascritto a Padova il
16.05.1941 ai nn. 2274/1729
3. Costituzione di diritti reali in data 04.11.1911 a rogito Notaio Andrea Redetti rep n.
4338 e trascritto a Padova il 12.12.1911 ai nn. 3398/1990 con cui veniva costituita
una servitù del Fondo Ferri (palazzo confinante a Nord) a carico del fondo Casale
(attuale immobile) per apertura di n. 2 aperture sulla facciata confinante del Fondo
Ferri.
4. Costituzione di diritti reali in data 18.12.1954 a rogito Notaio Salce Giuseppe di
Padova, rep n. 17645 e trascritta a Padova il 04.01.1955 ai nn. 95/81 con cui si
stipulava quanto segue:
La società Presbyterium concedeva alla xxxxxxxxxxxxx vedova xxxxxxxxxxx di poter
aumentare le dimensioni delle finestre già concesse con atto di servitù citato al
punto precedente
La xxxxxxxxxxxx xxxxx vedova xxxx concedeva per contro alla società Presbyterium
di sopraelevare di un piano la costruzione appoggiandosi alla parete confinante su
cui insistevano le finestre del fondo Ferri, mantenendo però il tetto a una distanza
di m. 0,75 dalla soglia delle finestre citate.
5. Costituzione di diritti reali in data 04.08.1955 a rogito Notaio Salce dott. Giuseppe di
Padova rep n. 18837/3650 e trascritto a Padova il 24.08.1955 ai nn. 7340/6026 con
cui si stipulava quanto segue:
La società Presbyterium concedeva alla xxxxxxxxxxxxxx ved. xxxxx di poter aprire
una ulteriore finestra a fianco di quelle già concesse con l’atto di servitù del 1911
che doveva servire unicamente il vano scale di Palazzo Ferri;
La xxxxxxxxxxxxxxx concedeva per contro alla società Presbyterium di
sopraelevare di un piano la costruzione appoggiandosi alla parete confinante su
cui insistevano le finestre del fondo xxxxxxxx, mantenendo però il tetto a una
distanza di m. 0,45 e non più 0,75 dalla soglia delle finestre citate. Il tetto dovrà
essere a lastrico solare in cemento.
6. Costituzione di vincolo di pertinenzialità in data 14.10.2008, costituito a rogito Notaio
Speranza dott. Riccardo di Padova, rep. n. 15412/4962, con cui veniva costituito
“vincolo di pertinenzialità obbligatoria ai sensi dell'art. 9, comma 5, della legge 24
marzo 1989 n. 122, come modificato dall'art. 17, comma 90, della legge 15 maggio
1997 n. 127, tra l'autorimessa interrata da realizzare sull'area censita al Catasto
Terreni del Comune di Padova al foglio 127 mappali 127, 128 e 134 e le unità
immobiliari di pertinenza, che saranno individuate espressamente, con atto di vincolo
registrato e trascritto, per ciascun box auto, prima della domanda di agibilità
dell'autorimessa”.
Per mero scrupolo cronachistico si segnala inoltre l’esistenza di una trascrizione di atto
preliminare di compravendita, stipulato in data 28.02.2012 a rogito Notaio Gianpiero dott.
Luca di Abano Terme rep n. 15097/8351 e trascritto a Padova il 07.03.2012 ai
nn. 8034/5772 e successiva rettifica trascritta in data 14.03.2012 ai nn. 9101/6571. Tale
atto ha perso ogni efficacia per decorrenza dei termini.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 12.01.2010 nn. 705/151 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca volontaria
per capitale Euro 11.600.000,00, complessivi Euro 23.200.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di concessione mutuo condizionato in data
29.12.2009 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 180641/41042 di rep. e
gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 15
mapp. 95 sub 3 Corte o resede
Mapp. 95 sub 4 cat. C/1;
mapp. 95 sub 6 Corte o resede
Mapp. 95 sub 7 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 8 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 9 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 10 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 11 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 12 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 13 cat. A/2;
Mapp. 95 sub 14 cat. A/2;
Comune di Padova, N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30, Ente Urbano
Mapp. 127 di are 07.80, Ente Urbano
Mapp. 128 di are 00.67, Ente Urbano;
Mapp. 134 di are 00.99, Ente Urbano
E successive annotazioni
– 10.05.2010 nn. 18063/3328 – erogazione parziale;
– 26.10.2010 nn. 41411/7785 – erogazione parziale;
– 03.12.2010 nn. 46699/8765 – erogazione parziale;
– 14.04.2011 nn. 14793/2554 – erogazione parziale;
– 15.06.2011 nn. 23206/3991 – erogazione parziale;
– 04.08.2011 nn. 31648/5312 – erogazione parziale;
– 25.10.2011 nn. 39188/6678 – erogazione parziale;
– 02.02.2012 nn. 4057/525 – erogazione parziale;
– 05.06.2012 nn. 19290/2770 – erogazione parziale;
– 18.06.2012 nn. 20816/2988 – rideterminazione piano di ammortamento;
– 02.01.2013 nn. 85/8 – erogazione parziale;
– 16.01.2013 nn. 1984/582 – erogazione parziale;
– 25.03.2013 nn. 10470/2169 – erogazione parziale;
– 19.06.2013 nn. 19446/3588 – riduzione di somma;
– 08.06.2012 nn. 19818/2828 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale Euro 3.000.000,00, complessivi Euro 6.000.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di finanziamento in data 31.05.2012 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 185046/43946 di rep e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 15
Mapp. 95 sub 15 graffato al sub 16;
Comune di Padova N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30;
Mapp. 127 di are 07.80;
Mapp. 128 di are 00.67;
Mapp. 134 di are 00.99
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6
Mapp. 151 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 80 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 151 sub 77 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 5
Mapp. 1012 sub 40 cat. A/2;
– 05.06.2013 nn. 18220/2607 – a favore di Banca Monte Paschi di Siena S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale Euro 3.600.000,00 complessivi Euro 7.200.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di apertura di credito in data 29.05.2013 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 186697/44997 di rep. e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – cat. F4 unità in corso di definizione;
Comune di Padova N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30;
Mapp. 127 di are 07.80;
Mapp. 128 di are 00.67;
Mapp. 134 di are 00.99
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
E successive annotazioni
– 31.07.2013 nn. 24224/4290 – erogazione parziale;
– 23.09.2013 nn. 28622/4838 – erogazione parziale;
– 29.10.2013 nn. 32947/5316 – erogazione parziale;
– 08.01.2014 nn. 293/61 – erogazione parziale;
– 21.02.2014 nn. 5904/582 – erogazione parziale;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
STATO DELL’IMMOBILE
Lo stabile ad oggi si presenta allo stato grezzo, con differenti stati di avanzamento per
ciascuna unità; mancano i serramenti ovunque tranne che in una unità; per una unità
residenziale (unità di vendita n. 4 – contrassegnata nel progetto con la lettera G) sarà
necessario il lievo del massetto già gettato, che si presenta vetrificato e totalmente
disomogeneo, e il suo ripristino; manca gran parte degli impianti e mancano le finiture dei
pavimenti in tutte le unità tranne due. I piani interrati mancano delle opportune finiture
con intonaco, e gli impianti tecnologici necessari al loro utilizzo (sprinkler – impianto di
spegnimento a pioggia) devono ancora essere installati.
CONSIDERAZIONI COMMERCIALI
L’intera operazione di ristrutturazione è vòlta a realizzare un complesso edilizio dalle
caratteristiche estetiche elevate, in un contesto di pregio sia da un punto di vista artistico
e storico – in considerazione del Palazzo su cui esso insiste – che da un punto di vista della
qualità dell’intervento, affidato alla firma di un prestigioso studio professionale.
La clientela di riferimento quindi è una clientela facoltosa, che desidera vivere in un
contesto signorile e prestigioso. Palazzo Casale ad oggi è senz’altro una delle operazioni
di ristrutturazione di maggior pregio nel contesto cittadino.
Ciò premesso, però, le considerazioni sopra espresse non possono non tenere conto
dell’andamento del mercato attuale, caratterizzato da una situazione gravemente
compromessa, come ormai noto a tutti.
Si segnala inoltre che l’unità a negozio insiste in zona poco appetibile commercialmente.
Via del Santo in quel punto non vanta una particolare esposizione commerciale, e anzi
risulta penalizzata rispetto ad altre zone per la difficoltà di accesso con le automobili.
METODO DI CALCOLO DEI VALORI
Per la definizione del valore complessivo del lotto, lo scrivente ritiene che il metodo più
corretto sia procedere alla valutazione del suo “valore di trasformazione”, valore cioè dato
dalla differenza tra il ricavo atteso e le spese necessarie al suo completamento, detratti gli
utili attesi dall’impresa.
Le valutazioni delle unità commerciali e di quelle residenziali verranno estrapolate dalla
moltiplicazione dei parametri unitari per le metrature commerciali espresse.
Quelle dei garage e delle cantine verranno effettuate a corpo.
Valutazioni unitarie
Le indagini di mercato effettuate dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di primaria
importanza, unitamente al sopralluogo effettuato in cantiere, hanno permesso di
identificare i seguenti parametri di riferimento:
valore a nuovo residenziale: € 4.500,00/mq;
valore a nuovo commerciale: € 3.000,00/mq;
utile di impresa atteso: 10% sul venduto
costo a finire: € 1.500,00
il che porta alla definizione dei seguenti parametri unitari:
valore attuale residenziale:
€ 4.500,00 - € 1.500,00 - € 450,00 = € 2.550,00/mq;
valore attuale commerciale:
€ 3.000,00 - € 1.500,00 - € 300,00 = € 1.200,00/mq;
Analogamente, per le unità a garage, pur valutate a corpo, in considerazione dello stato
delle unità che richiede senz’altro ancora notevoli interventi di finitura, si è ritenuto di
definire il valore di trasformazione come differenza tra ricavo atteso e le spese necessarie
al suo completamento, detratti gli utili attesi dall’impresa come segue.
Per il completamento dei lavori necessari: 25% sul venduto;
Utile di impresa atteso: 10% sul venduto;
Di seguito si darà la consistenza dell’immobile suddiviso ciascuna unità, con i parametri
correttivi applicati per tipologia di destinazione, al fine di determinare la superficie
commerciale corretta.
Per la stima delle unità residenziali e di quella commerciale si è proceduto alla verifica
delle metrature di progetto, da cui discende direttamente per semplice operazione
algebrica il valore di ciascuna di esse.
Per i garage e per le cantine, pur riportando la consistenza di ogni singola unità, la stima
verrà effettuata, come detto, a corpo.
UNITÀ DI VENDITA 1 – UNITÀ DI PROGETTO A
Unità commerciale con accesso da profondo portico su via del Santo sviluppata su piano
terra, primo e ammezzato.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
negozio piano terra 184,81 100 %
1
8
4
,
8
1
negozio piano primo 72,48 100 %
7
2
,
4
8
negozio piano secondo 72,44 100 %
7
2
,
4
4
TOTALE METRI QUADRATI 329,73
3
2
9
,
7
3
Valutazione commerciale:
€ 1.200,00/mq x 329,73 mq = € 395.676,00
UNITÀ DI VENDITA 2 – UNITÀ DI PROGETTO B
Appartamento al piano terra con due piccole corti private.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano terra 216,86 100 %
2
1
6
,
8
6
corte privata Nord 30,51 30 %
9
,
1
5
corte privata Ovest 45,78 30 %
1
3
,
7
3
TOTALE METRI QUADRATI 293,15
2
3
9
,
7
5
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 239,75 mq = € 611.362,50
UNITÀ DI VENDITA 3 – UNITÀ DI PROGETTO B
Appartamento al piano terra e primo.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano terra 79,05 100 %
7
9
,
0
5
appartamento piano primo 57,16 100 %
5
7
,
1
6
TOTALE METRI QUADRATI 136,21
1
3
6
,
2
1
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 136,21 mq = € 347.335,50
UNITÀ DI VENDITA 4 – UNITÀ DI PROGETTO G
Appartamento al piano terra, primo e ammezzato con terrazza al piano ammezzato.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano terra 94,91 100 %
9
4
,
9
1
appartamento piano primo 95,32 100 %
9
5
,
3
2
appartamento piano ammezzato 46,16 100 %
4
6
,
1
6
terrazza piano ammezzato 51,25 30 %
1
5
,
3
8
TOTALE METRI QUADRATI 287,64
2
5
1
,
7
7
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 251,77 mq = € 642.013,50
UNITÀ DI VENDITA 5 – UNITÀ DI PROGETTO H
Appartamento al piano primo.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano primo 68,20 100 %
6
8
,
2
0
TOTALE METRI QUADRATI 68,20
6
8
,
2
0
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 68,20 mq = € 173.910,00
UNITÀ DI VENDITA 6 – UNITÀ DI PROGETTO I
Appartamento al piano primo con affaccio su Via del Santo da piccola loggia (dietro
l’esafora).
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano primo 193,39 100 %
1
9
3
,
3
9
TOTALE METRI QUADRATI 193,39
1
9
3
,
3
9
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 193,39 mq = € 493.144,50
UNITÀ DI VENDITA 7 – UNITÀ DI PROGETTO L
Appartamento al piano primo.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano primo 160,37 100 %
1
6
0
,
3
7
TOTALE METRI QUADRATI 160,37
1
6
0
,
3
7
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 160,37 mq = € 408.943,50
UNITÀ DI VENDITA 8 – UNITÀ DI PROGETTO M
Appartamento al piano primo e ammezzato.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano primo 70,47 100 %
7
0
,
4
7
appartamento piano ammezzato 55,14 100 %
5
5
,
1
4
TOTALE METRI QUADRATI 125,61
1
2
5
,
6
1
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 125,61 mq = € 320.305,50
UNITÀ DI VENDITA 9 – UNITÀ DI PROGETTO P
Appartamento al piano ammezzato.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano ammezzato 69,23 100 %
6
9
,
2
3
TOTALE METRI QUADRATI 69,23
6
9
,
2
3
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 69,23 mq = € 176.536,50
UNITÀ DI VENDITA 10 – UNITÀ DI PROGETTO Q
Appartamento al piano ammezzato.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano secondo 49,97 100 %
4
9
,
9
7
TOTALE METRI QUADRATI 49,97
4
9
,
9
7
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 49,97 mq = € 127.423,50
UNITÀ DI VENDITA 11 – UNITÀ DI PROGETTO R
Appartamento al piano secondo con terrazza esclusiva.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano secondo 143,62 100 %
1
4
3
,
6
2
terrazza piano secondo 43,8 30 %
1
3
,
1
4
TOTALE METRI QUADRATI 187,42
1
5
6
,
7
6
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 156,76 mq = € 399.738,00
UNITÀ DI VENDITA 12 – UNITÀ DI PROGETTO S
Appartamento al piano secondo mansardato.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano secondo 281,68 100 %
2
8
1
,
6
8
TOTALE METRI QUADRATI 281,68
2
8
1
,
6
8
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 281,68 mq = € 718.284,00
UNITÀ DI VENDITA 13 – UNITÀ DI PROGETTO U
Appartamento al piano terzo mansardato, con accesso dal secondo piano.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
appartamento piano secondo 79,05 100 %
7
9
,
0
5
appartamento piano terzo 32,77 100 %
3
2
,
7
7
TOTALE METRI QUADRATI 111,82
1
1
1
,
8
2
Valutazione commerciale:
€ 2.550,00/mq x 111,82 mq = € 285.141,00
PIANO SECONDO INTERRATO GARAGE 1 - 8
GARAGE 1
superficie commerciale: mq 22,76
valutazione a nuovo: € 70.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 17.500,00
utile d’impresa (10%): € 7.000,00
valutazione attuale unità: € 45.500,00
GARAGE 2
superficie commerciale: mq 19,85
valutazione a nuovo: € 70.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 17.500,00
utile d’impresa (10%): € 7.000,00
valutazione attuale unità: € 45.500,00
GARAGE 3
superficie commerciale: mq 21,26
valutazione a nuovo: € 70.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 17.500,00
utile d’impresa (10%): € 7.000,00
valutazione attuale unità: € 45.500,00
GARAGE 4
superficie commerciale: mq 13,17
valutazione a nuovo: € 40.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 10.000,00
utile d’impresa (10%): € 4.000,00
valutazione attuale unità: € 26.000,00
GARAGE 5
superficie commerciale: mq 27,24
valutazione a nuovo: € 80.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 20.000,00
utile d’impresa (10%): € 8.000,00
valutazione attuale unità: € 52.000,00
GARAGE 6
superficie commerciale: mq 26,21
valutazione a nuovo: € 80.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 20.000,00
utile d’impresa (10%): € 8.000,00
valutazione attuale unità: € 52.000,00
GARAGE 7
superficie commerciale: mq 27,06
valutazione a nuovo: € 80.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 20.000,00
utile d’impresa (10%): € 8.000,00
valutazione attuale unità: € 52.000,00
GARAGE 8
superficie commerciale: mq 45,79
valutazione a nuovo: € 150.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 37.500,00
utile d’impresa (10%): € 15.000,00
valutazione attuale unità: € 97.500,00
PIANO PRIMO INTERRATO GARAGE 9 - 19
GARAGE 9
superficie commerciale: mq 15,40
valutazione a nuovo: € 40.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 10.000,00
utile d’impresa (10%): € 4.000,00
valutazione attuale unità: € 26.000,00
GARAGE 10
superficie commerciale: mq 14,00
valutazione a nuovo: € 40.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 10.000,00
utile d’impresa (10%): € 4.000,00
valutazione attuale unità: € 26.000,00
GARAGE 11
superficie commerciale: mq 14,12
valutazione a nuovo: € 40.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 10.000,00
utile d’impresa (10%): € 4.000,00
valutazione attuale unità: € 26.000,00
GARAGE 12
superficie commerciale: mq 14,27
valutazione a nuovo: € 40.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 10.000,00
utile d’impresa (10%): € 4.000,00
valutazione attuale unità: € 26.000,00
GARAGE 13
superficie commerciale: mq 12,58
valutazione a nuovo: € 40.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 10.000,00
utile d’impresa (10%): € 4.000,00
valutazione attuale unità: € 26.000,00
GARAGE 14
superficie commerciale: mq 21,72
valutazione a nuovo: € 70.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 17.500,00
utile d’impresa (10%): € 7.000,00
valutazione attuale unità: € 45.500,00
GARAGE 15
superficie commerciale: mq 58,81
valutazione a nuovo: € 180.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 45.000,00
utile d’impresa (10%): € 18.000,00
valutazione attuale unità: € 117.000,00
GARAGE 16
superficie commerciale: mq 39,89
valutazione a nuovo: € 150.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 37.500,00
utile d’impresa (10%): € 15.000,00
valutazione attuale unità: € 97.500,00
GARAGE E CANTINA 17
superficie commerciale garage: mq 27,12
superficie commerciale cantina: mq 12,71
valutazione a nuovo garage: € 80.000,00
valutazione a nuovo cantina € 5.000,00
valutazione complessiva unità € 85.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 21.250,00
utile d’impresa (10%): € 8.500,00
valutazione attuale unità: € 55.250,00
GARAGE E CANTINA 18
superficie commerciale garage: mq 26,77
superficie commerciale cantina: mq 14,91
valutazione a nuovo garage: € 80.000,00
valutazione a nuovo cantina € 5.000,00
valutazione complessiva unità € 85.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 21.250,00
utile d’impresa (10%): € 8.500,00
valutazione attuale unità: € 55.250,00
GARAGE E CANTINA 19
superficie commerciale garage: mq 43,46
superficie commerciale cantina: mq 13,08
valutazione a nuovo garage: € 120.000,00
valutazione a nuovo cantina € 5.000,00
valutazione complessiva unità € 125.000,00
detrazione dovuta a lavori (25%): € 31.250,00
utile d’impresa (10%): € 12.500,00
valutazione attuale unità: € 81.250,00
VALUTAZIONE DEL LOTTO
Di seguito si riporta per comodità riassuntiva un sintetico schema dei valori si qui
desunti
UNITÀ RESIDENZIALI
Unità
Valutaz
ione
unità di vendita 1 – unità di progetto A €
unità di vendita 2 – unità di progetto B €
unità di vendita 3 – unità di progetto E €
unità di vendita 4 – unità di progetto G €
unità di vendita 5 – unità di progetto H €
unità di vendita 6 – unità di progetto I €
unità di vendita 7 – unità di progetto L €
unità di vendita 8 – unità di progetto M €
unità di vendita 9 – unità di progetto P €
unità di vendita 10 – unità di progetto Q €
unità di vendita 11 – unità di progetto R €
unità di vendita 12 – unità di progetto S €
unità di vendita 13 – unità di progetto U €
Sommano €
GARAGE
Unità
Valutaz
ione
garage 1 piano secondo interrato €
garage 2 piano secondo interrato €
garage 3 piano secondo interrato €
garage 4 piano secondo interrato €
garage 5 piano secondo interrato €
garage 6 piano secondo interrato €
garage 7 piano secondo interrato €
garage 8 piano secondo interrato €
garage 9 piano primo interrato €
garage 10 piano primo interrato €
garage 11 piano primo interrato €
garage 12 piano primo interrato €
garage 13 piano primo interrato €
garage 14 piano primo interrato €
garage 15 piano primo interrato €
garage 16 piano primo interrato €
garage e cantina 17 piano primo interrato €
garage e cantina 18 piano primo interrato €
garage e cantina 19 piano primo interrato €
Sommano €
STIMA COMPLESSIVA DEL LOTTO
La valutazione finale del lotto 1 quindi sarà data dalla somma delle singole
valutazioni residenziali e delle unità a garage, cui andranno poi detratte le somme
sopra descritte necessarie alla regolarizzazione ammnistrativa dell’immobile e alla
sua messa a norma secondo prescrizioni dei VVFF, il tutto come sotto riportato
€ 5.099.814,00 + € 997.750,00 – € 69.959,00 = € 6.027.584,60
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
del lotto 1 sopra descritto allo stato di fatto in cui si trova alla data odierna in complessivi
€ 6.027.605,00 arrotondato a € 6.025.000,00
€ 6.025.000,00 (Euro Seimilioniventicinquemila/00)
LOTTO 2 – TRE APPARTAMENTI E DUE GARAGE IN VIA ANGHINONI
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di tre appartamenti al piano terzo e quarto mansardato e due garage al piano
interrato, facenti parte di un condominio ad uso misto (commerciale, ricettivo e
residenziale) sito a Padova in via Anghinoni, angolo Riviera Ponti Romani.
Il fabbricato, ubicato in pieno centro storico, si sviluppa su quattro piani fuori terra, oltre
a piano interrato ove sono ubicati i garage, che prendono accesso da via Zabarella
mediante sistema di montacarichi elettrico. L’intero immobile è stato oggetto di recente
ristrutturazione.
Il piano terra è destinato prevalentemente a ospitare attività commerciali.
Il piano primo è occupato da un centro estetico e dalla reception d’albergo, le cui camere
occupano interamente il secondo piano.
Al piano terzo, invece, sono ubicati gli appartamenti tutti dotati di mandarda accessibile
da scala interna privata.
Suddivisione in lotti di vendita
Ai fini della vendita in lotti, il sottoscritto ha ritenuto di suddividere i beni in unità di
vendita autonome tra loro.
Di seguito si darà l’elenco delle unità di vendita con tipologia e sintetica descrizione
catastale:
UNITÀ 2A
Appartamento con mansarda:
Fg. 90, mapp 525, sub 68 cat. A/2;
UNITÀ 2B
Appartamento con mansarda:
Fg. 90, mapp 525, sub 70 cat. A/2;
UNITÀ 2C
Appartamento con mansarda:
Fg. 90, mapp 525, sub 80 cat. A/2;
UNITÀ 2D
Garage e cantina:
Fg. 90, mapp 525, sub 62 cat. C/6;
UNITÀ 2E
Garage:
Fg. 90, mapp 525, sub 77 cat. C/6;
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEGLI IMMOBILI
Gli immobili descritti al lotto 2 risultano catastalmente censiti al N.C.E.U. del Comune di
Padova ai seguenti mappali:
Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
90 525 62 C/6 10 30 m2 € 319,17 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167510.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215722) variazione di toponomastica richiesta dal Comune
90 525 68 A/2 4 4 vani € 1.084,56 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167516.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215728) variazione di toponomastica richiesta dal Comune
90 525 70 A/2 4 7 vani € 1.897,98 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167517.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215729) variazione di toponomastica richiesta dal Comune
90 525 77 C/6 10 16 m2 € 170,22 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167519.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215731) variazione di toponomastica richiesta dal Comune
90 525 80 A/2 4 4,5 vani
€ 1.220,13 variazione toponomastica del 03/07/2013 n. 167522.1/2013 in atti dal 03/07/2013 (prot. n. PD0215734) variazione di toponomastica richiesta dal Comune
Indirizzo: Via Anghinoni Giovanni n. 10 piano S1 – 3 – 4
Notifica: PD0051496/2011 Partita - Mod.58 -
Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
90 525 Ente Urbano 05 00 - - Tabella di variazione del 04/10/2012 n. 9754.1/2012 in atti dal 04/10/2012 (prot. n. PD0263529) bonifica identificativo catastale
Notifica - Partita 1
INDIVIDUAZIONE Z.T.O SECONDO P.R.G. VIGENTE
Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano degli Interventi), il
mappale ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:
Zona del Centro storico
Disciplinate in via principale dagli art. 41, 42, 43, 44, 46, 48 delle NTA del Piano degli
interventi.
ATTUALE INTESTAZIONE
Il bene descritto al presente lotto 2 risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Per averli acquisiti con atto di compravendita in data 02.10.2006 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova rep. 173331/36310, trascritto a Padova il 11.10.2006 ai
nn. 55210/29819.
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA
In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il
Comune di Padova, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni:
L’edificio originario risulta costruito ante 01.09.1967:
1. In data 13.11.1943 veniva rilasciato alla Società Telefonica Telve Permesso di
restauro di magazzino (prot. n. 25525) per lavori di restauro del magazzino in via
Zabarella n. 39;
2. In data 30.01.1951 veniva rilasciato alla società “La Telve - società telefonica delle
Venezie” Permesso di ampliamento di fabbricato ad uso industriale;
3. In data 20.01.1999 veniva rilasciata alla società Immobiliare Contarine S.p.A.
Concessione Edilizia n. 2025/98 per lavori di “accorpamento di due unità
immobiliari ad uso commerciale con modifiche interne”;
4. In data 16.04.2007 veniva rilasciata alla società Quattrostelle S.r.l. Permesso di
costruire n. 6751/06 per lavori di “ristrutturazione residenziale e commerciale e
ampliamento del piano interrato”;
5. In data 19.06.2007 la società Quattrostelle presentava Denuncia di Inizio Attività n.
3392/2007 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;
6. In data 21.02.2008 la società Quattrostelle presentava Denuncia di Inizio Attività n.
927/2008 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;
7. In data 16.01.2009 la società Quattrostelle presentava Denuncia di Inizio Attività n.
204/2009 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;
8. In data 18.03.2009 la società Quattrostelle presentava Denuncia di Inizio Attività n.
1433/2009 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;
9. In data 11.03.2010 la società Quattrostelle presentava Denuncia di Inizio Attività n.
1336/2010 in variante al Permesso di Costruire n. 6751/06 del 16.04.2007,
riguardante il piano primo dell’immobile;
10. In data 20.05.2010 la società Quattrostelle presentava Richiesta di Agibilità n.
3030/2010, approvata in data 19.07.2010;
Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della planimetria catastale e dello stato
concessorio non sono state rilevate difformità edilizie, ad eccezione di una lieve modifica
interna consistente nello spostamento di una porta nel locale cucina dell’appartemento al
sub. 70, correttamente accatastata, ma in progetto prevista in altra posizione. Si segnala
inoltre, sempre per quanto concerne il sub. 70, che la destinazione del vano attualmente
accatastato come cucina in progetto viene descritta come cabina armadi.
PROVENIENZA DEI BENI
1. Al ventennio i beni censiti al N.C.E.U. Sez. F al Fg. 6 mapp. 151 (tutti i subalterni)
risultano in ditta alla “Società Immobiliare Praevidentia S.r.l.” per averli acquisiti dai
Sig.ri xxxxxxxxxxxxxxxxxxx con atto di compravendita in data 26.02.1953 a rogito
Notaio Nalin dott. Antonio di Padova rep. n. 26611, trascritto a Padova il 28.02.1953
ai nn. 1997/1331;
2. Con atto di trasformazione societaria in data 04.07.1977 a rogito Notaio Todeschini
di Padova rep n. 68403 la società Immobiliare Praevidentia S.r.l. modificava la propria
denominazione assumendo la denominazione di Immobiliare Contarine S.p.A. con
sede in Padova, c.f. 0040440299;
3. Con atto di compravendita in data 02.10.2006 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova rep. 173331/36310, trascritto a Padova il 11.10.2006 ai nn. 55210/29819, la
società Immobiliare Contarine S.p.A. vendeva alla società Quattrostelle S.r.l. l’intero
immobile più correttamente descritto come segue:
Comune di Padova, N.C.E.U., Sez F, Fg. 6
Mapp. 151, sub 20, C/1, cons. 97 mq;
Mapp. 151, sub 21, C/1, cons. 25 mq;
Mapp. 151, sub 22, C/1, cons. 25 mq;
Mapp. 151, sub 23, C/1, cons. 84 mq;
Mapp. 151, sub 24, C/1, cons. 12 mq;
Mapp. 151, sub 25, C/1, cons. 30 mq;
Mapp. 151, sub 26, C/1, cons. 64 mq;
Mapp. 151, sub 27, A/10, cons. 8,5 vani;
Mapp. 151, sub 28, A/10, cons. 6 vani;
Mapp. 151, sub 29, A/10, cons. 6,5 vani;
Mapp. 151, sub 30, A/10, cons. 5,5 vani;
Mapp. 151, sub 31, A/10, cons. 6,5 vani;
Mapp. 151, sub 32, A/10, cons. 6 vani;
Mapp. 151, sub 33, A/10, cons. 5,5 vani;
Mapp. 151, sub 34, A/10, cons. 6 vani;
Mapp. 151, sub 35, C/2, cons. 14 mq;
Mapp. 151, sub 36, C/2, cons. 15 mq;
Mapp. 151, sub 37, C/2, cons. 15 mq;
Mapp. 151, sub 38, C/2, cons. 19 mq;
Mapp. 151, sub 39, C/2, cons. 9 mq;
Mapp. 151, sub 40, C/2, cons. 24 mq;
Mapp. 151, sub 41, C/2, cons. 15 mq;
Mapp. 151, sub 42, C/2, cons. 11 mq;
Mapp. 151, sub 43, C/2, cons. 7 mq;
Mapp. 151, sub 44, C/2, cons. 7 mq;
Mapp. 151, sub 45, C/2, cons. 13 mq;
Mapp. 151, sub 46, C/2, cons. 12 mq;
Mapp. 151, sub 47, C/2, cons. 17 mq;
Mapp. 151, sub 48, C/2, cons. 13 mq;
Mapp. 151, sub 49, CO;
Comune di Padova, N.C.T.
Fg. 90 mapp. 258, Ente Urbano di are 05.00;
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 11.10.2006 nn. 55211/14448 – a favore di Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo
S.p.A. – ipoteca volontaria per capitale Euro 5.400.000,00 e complessivi Euro
10.800.000,00 contro Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di mutuo condizionato in
data 02.10.2006 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep.
n. 173333/36311 e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6 mapp. 151
sub 20, C/1, cons. 97 mq;
sub 21, C/1, cons. 25 mq;
sub 22, C/1, cons. 25 mq;
sub 23, C/1, cons. 84 mq;
sub 24, C/1, cons. 12 mq;
sub 25, C/1, cons. 30 mq;
sub 26, C/1, cons. 64 mq;
sub 27, A/10, cons. 8,5 vani;
sub 28, A/10, cons. 6 vani;
sub 29, A/10, cons. 6,5 vani;
sub 30, A/10, cons. 5,5 vani;
sub 31, A/10, cons. 6,5 vani;
sub 32, A/10, cons. 6 vani;
sub 33, A/10, cons. 5,5 vani;
sub 34, A/10, cons. 6 vani;
sub 35, C/2, cons. 14 mq;
sub 36, C/2, cons. 15 mq;
sub 37, C/2, cons. 15 mq;
sub 38, C/2, cons. 19 mq;
sub 39, C/2, cons. 9 mq;
sub 40, C/2, cons. 24 mq;
sub 41, C/2, cons. 15 mq;
sub 42, C/2, cons. 11 mq;
sub 43, C/2, cons. 7 mq;
sub 44, C/2, cons. 7 mq;
sub 45, C/2, cons. 13 mq;
sub 46, C/2, cons. 12 mq;
sub 47, C/2, cons. 17 mq;
sub 48, C/2, cons. 13 mq;
sub 49, corte, B.C.N.C.;
Comune di Padova N.C.T.
Fg. 90 mapp. 258, E.U. di are 05.00;
E successive annotazioni
– 06.07.2007 nn. 36994/8286 – restrizione di beni;
– 19.09.2007 nn. 49984/12019 – restrizione di beni;
– 28.05.2008 nn. 23137/4727 – restrizione di beni;
– 18.06.2009 nn. 23162/4833 – restrizione di beni;
– 13.07.2010 nn. 27384/5101 – riduzione di somma;
– 13.07.2010 nn. 27385/5102 – quietanza e conferma;
– 13.07.2010 nn. 27386/5103 – frazionamento in quota;
– 13.07.2010 nn. 27387/5104 – restrizione di beni;
– 03.01.2011 nn. 3/2 – a favore di Cassa di Risparmio del Veneto S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale Euro 1.000.000,00, complessivi Euro 2.000.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di mutuo fondiario in data 28.12.2010 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep n. 182502/42254 e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6 mapp. 151
sub 62, C/6, cons. 30 mq;
sub 68, A/2, cons. 3,5 vani;
sub 70, A/2, cons. 5,5 vani;
sub 77, C/6, cons. 16 mq;
sub 80, A/2, cons. 4,5 vani;
– 08.06.2012 nn. 19818/2828 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale Euro 3.000.000,00, complessivi Euro 6.000.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di finanziamento in data 31.05.2012 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 185046/43946 di rep e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 15
Mapp. 95 sub 15 graffato al sub 16;
Comune di Padova N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30;
Mapp. 127 di are 07.80;
Mapp. 128 di are 00.67;
Mapp. 134 di are 00.99
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6
Mapp. 151 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 80 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 151 sub 77 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 5
Mapp. 1012 sub 40 cat. A/2;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
PREMESSE
Ai fini della valutazione del valore del bene, si è proceduto utilizzando il metodo “diretto
comparativo”, sulla base parametrica dei prezzi unitari medi di mercato come qui di
seguito riportato. Ai fini del valore dell’immobile oggetto, si è considerata la superficie
netta vendibile, escludendo dal conteggio le superfici comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C.
I garage verranno valutati a corpo.
Le indagini di mercato svolte dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di primaria
importanza, e l’analisi dello stato dell’immobile, come già detto, oggetto di recente
ristrutturazione volta a riqualificarlo come immobile con finiture di pregio, unitamente alla
sua localizzazione, hanno permesso di valutarne il valore unitario alla vendita in
complessivi Euro 4.000,00 /mq
Tala analisi, in apparenza penalizzante in considerazione della posizione del manufatto,
certamente estremamente prestigiosa e appetibile, tiene conto sia del particolare
momento di difficoltà del mercato in generale che del fatto che gli appartamenti, pur
pregevoli per finiture e aspetto estetico, non presentano metrature così sviluppate, e che
il piano mansardato è penalizzato da una scarsa altezza che non lo rende particolarmente
vivibile.
Per ciascuna singola unità di vendita verranno di seguito forniti gli elementi identificativi,
descrizione, consistenza e valutazione:
UNITÀ 2A – SUB 68
APPARTAMENTO AL PIANO TERZO CON MANSARDA:
Composto da ingresso – soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, un bagno al
piano terzo; sottotetto non abitabile con un ulteriore bagno ed un terrazzo al piano quarto
mansardato, accessibile da scala interna.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in terrazzo alla veneziana in soggiorno e nel
disimpegno; in parquet nella camera da letto al piano terzo e in tutto il sottotetto al piano
quarto; in marmo nei bagni.
I serramenti sono in legno con vetrocamera e le porte interne in legno con decori.
Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria sono garantiti da caldaia a gas
autonoma con termosifoni in ferro.
Confini
L’unità confina: a Sud con corridoio condominiale e sub. 67 al piano terzo, con cavedio e
sub 67 al piano quarto, a Est con il sub. 67 a Ovest con il sub 80, a Nord con l’esterno.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
Mq
comme
rciali
Abitazione 3 piano 52,79 100 % 52,79
vani mansarda 4 piano 48,80 60 % 29,28
Terrazza 4 piano 8,06 30 % 2,42
Totale mq 109,65 84,49
Valutazione dell’unità
In considerazione di quanto sopra esposto, il valore dell’unità sarà dato dalla
moltiplicazione del valore di stima unitario come sopra definito per la metratura
commerciale espressa, da cui:
mq 84,49 x € 4.000,00/mq = € 337.960,00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe E, come risulta da apposito Attestato di Prestazione
Energetica fornito dalla proprietà e redatto dall’ing. Curculacos in data aprile 2010.
UNITÀ 2B – SUB 70
APPARTAMENTO AL PIANO TERZO CON MANSARDA:
Composto da ingresso - soggiorno, cucina, disimpegno, camera, due bagni al piano terzo
e camera, terrazza, un ulteriore bagno e cabina armadi al piano quarto mansardato,
accessibile da scala interna in soggiorno, oltre e vano privo di finestre o velux.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in terrazzo alla veneziana in soggiorno, cucina e
disimpegno; in parquet in camera da letto al piano terzo e in tutto il piano sottotetto
compreso il bagno; in marmo nel bagno al piano terzo; i rivestimenti parietali nei bagni al
piano terzo e quarto sono in lastre di marmo. I serramenti sono in legno con vetrocamera
e le porte interne in legno con decori.
Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria sono garantiti da caldaia a gas
autonoma, posizionata in terrazza, con termosifoni in ferro.
Confini
L’unità confina: a Nord e Ovest con l’esterno in entrambi i piani, a Est con il sub 80,
corridoio condominiale e con cavedio al piano terzo, con sub 80, e con cavedio al piano
quarto, a Sud con altra proprietà.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
Mq
commerciali
Abitazione 3 piano 101,25 100 % 101,25
Vano cieco 4 piano 37,54 40 % 15,02
Camera e bagno 4 piano 49,29 60 % 29,57
Terrazza 4 piano 8,22 25 % 2,06
Totale mq 196,30 147,90
Valutazione dell’unità
In considerazione di quanto sopra esposto, il valore dell’unità sarà dato dalla
moltiplicazione del valore di stima unitario come sopra definito per la metratura
commerciale espressa, da cui:
mq 147,90 x € 4.000,00/mq = € 591.600,00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile risulta locato alla società C.G. Fashion Consulting S.r.l., con
sede a Padova in via Crispino n. 18 P.Iva 03436510287, con contratto di locazione stipulato
in data 17.03.2015 e registrato presso L’Agenzia delle Entrate di in data 23.03.2015 al n.
002795 – serie T.
Segnala lo scrivente che per mero errore materiale nel contratto viene riportata la
descrizione catastale del subalterno n. 80 ( appartamento pure in proprietà dello stesso
soggetto e descritto nel presente lotto al punto successivo, ma attualmente libero). Tale
errore andrà eventualmente rettificato.
Copia del contratto di locazione viene dal sottoscritto allegata alla presente relazione.
Tale contratto, della durata di anni quattro con inizio a decorrere dal 01.05.2015 e
tacitamente rinnovabile per quattro anni allo scadere, riguarda la locazione dell’immobile
al piano 3° e 4° mansardato (erroneamente riportato, come sopra esposto con il sub 80)
e garage al piano interrato (sub. 77) e prevede il pagamento di un canone annuo di
locazione pari a Euro 9.600,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 800,00
cadauna, aggiornabile annualmente automaticamente in misura del 100% dell’indice
ISTAT di incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati. Tali variazioni in
aumento verranno applicate in modo automatico.
Tale locazione determina una rendita pari al 1,473% del valore stimato dell’immobile e
determinato come somma del valore della presente unità e del garage censito al sub 77 e
valutato alla successiva unità 2e.
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe E, come risulta da apposito Attestato di Prestazione
Energetica fornito dalla proprietà e redatto dall’ing. Curculacos in data aprile 2010.
UNITÀ 2C – SUB 80
APPARTAMENTO AL PIANO TERZO CON MANSARDA:
Composto da ingresso – soggiorno, cucina e bagno al piano terzo, camera con bagno e altri
due vani e una terrazza nel sottotetto non abitabile al piano quarto mansardato.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in terrazzo alla veneziana in tutto il piano terzo; in
parquet in tutto il piano sottotetto compreso il bagno; in marmo nel bagno al piano terzo;
i rivestimenti parietali dei bagni in entrambi i piani sono rivestiti in marmo.
I serramenti sono in legno con vetrocamera e le porte interne in legno con decori.
Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria sono garantiti da caldaia a gas
autonoma, posizionata in terrazza, con termosifoni in ferro.
Confini
L’unità confina: a Sud con corridoio condominiale al piano terzo e con cavedio
condominiale al piano quarto, a Est con il sub 68 e a Ovest con il sub 70 su entrambi i piani,
a Nord con l’esterno.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
M
q
c
o
m
m
e
r
c
i
a
l
i
Abitazione 3 piano 58,60 100 %
5
8
,
6
0
Camera cieca, ripostiglio e vano sud 4 piano 83,42 40 %
3
3
,
3
7
Camera e bagno 4 piano 36,89 60 %
2
2
,
1
3
Terrazza 4 piano 7,07 25 %
1
,
7
7
Totale mq 185,98
1
1
5
,
8
7
Valutazione dell’unità
In considerazione di quanto sopra esposto, il valore dell’unità sarà dato dalla
moltiplicazione del valore di stima unitario come sopra definito per la metratura
commerciale espressa, da cui:
mq 115,87 x € 4.000,00/mq = € 463.480,00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe D, come risulta da apposito Attestato di Prestazione
Energetica fornito dalla proprietà e redatto dall’ing. Curculacos in data aprile 2010.
UNITÀ 2D – SUB 62
GARAGE E CANTINA:
Garage di medie dimensioni con annessa cantina, dotato di chiusura mediante portone
basculante in ferro e areato tramite bocche di lupo.
destinazione Mq: percentuale M
q
c
o
m
m
e
rc
ia
li
garage 27,45 100 % 2
7,
4
5
cantina 8,73 40 % 3,
4
9
TOTALE METRI QUADRATI 36,18 3
0,
9
4
Confini
L’unità confina: a Sud con area di manovra comune, a Est e Ovest con altra proprietà, a
Nord con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 80.000,00 (Euro Ottantamila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 2E – SUB 77
GARAGE
Garage di piccole dimensioni dotato di chiusura mediante portone basculante in ferro e
areato tramite bocche di lupo.
Confini
L’unità confina: a Ovest con area di manovra comune, a Sud con altra proprietà, a Nord ed
Est con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 60.000,00 (Euro Sessantamila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile risulta locato insieme
all’appartamento descritto all’unità 2B.
VALUTAZIONE DEL LOTTO
La valutazione complessiva del lotto 2 sarà data dalla somma dei valori delle singole unità
di vendita come sopra riportati, quindi:
LOTTO 2
Unità 2A € 337.960,00
Unità 2B € 591.600,00
Unità 2C € 463.480,00
Unità 2D € 80.000,00
Unità 2E € 60.000,00
SOMMANO LOTTO 2 € 1.533.040,00
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
Dell’intero compendio descritto al lotto 2 allo stato di fatto in cui si trova alla data odierna
in complessivi € 1.533.040,00 arrotondati a 1.535.000,00
€ 1.535.000,00 (Euro Unmilionecinquecentotrentacinquemila/00)
LOTTO 3 – UNITA’ IN VIA RISORGIMENTO
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di prestigioso appartamento con ampio terrazzo panoramico che si sviluppa su
due livelli (piano settimo e ottavo mansardato, con scala interna di collegamento), facente
parte di Palazzo storico degli anni ‘20, sito a Padova in via del Risogimento n. 8, in pieno
centro storico.
Il fabbricato che si sviluppa su otto piani fuori terra, vede il piano terra destinato ad uso
prevalentemente commerciale, mentre tutti gli altri piani destinati ad uso misto, adibiti a
residenze e uffici.
L’appartamento oggetto di perizia, è dotato di ingresso, soggiorno, cucina abitabile,
lavanderia, bagno, poggiolo ed ampia terrazza al piano settimo, oltre a altre tre camere e
due bagni al piano ottavo mansardato.
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto del lotto 3 risulta catastalmente censito presso il N.C.E.U. del Comune
di Padova ai seguenti mappali:
Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
89 380 40 A/2 2 7 vani € 1.391,85 Variazione del 07/03/2013 n. 31761.1/2013 in atti dal 07/03/2013 (protocollo n. PD0053286) bonifica identificativo catastale
Indirizzo: Via del Risorgimento n. 8 piano 7 - 8 Notifica: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della
dichiarazione (D. M. 701/94); di stadio: costituita dalla soppressione della particella ceu sez f fgl 5 pla 1012 sub 40 per allineamento mappe
Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
89 380 Ente Urbano 03 60 Impianto meccanografico del 01/01/1969
Notifica - Partita 1
INDIVIDUAZIONE Z.T.O SECONDO P.R.G. VIGENTE
Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano degli Interventi), il
mappale ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:
Zona del Centro storico
Disciplinate in via principale dagli art. 41, 42, 43, 44, 46, 48 delle NTA del Piano degli
interventi.
ATTUALE INTESTAZIONE
Il bene descritto al presente lotto 3 risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Per averlo acquisito con atto di compravendita in data 03.06.2008 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova, rep n. 177404/39052 e trascritto a Padova il 05.06.2008 ai nn.
24622/14195.
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA
In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il
Comune di Padova, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni:
1. Trattasi di immobile edificato anteriormente al 01.09.1967
2. In data 02.06.1999 i Sig.ri Cabiati Annamaria e Varotto Edoardo comunicavano al
Comune di Padova il cambio di destinazione d’uso, senza opere, da commerciale a
residenziale;
3. In data 15.11.1999 veniva rilasciata ai Sig.ri Morelli Rosario e Renai Pier Luigi la
Concessione Edilizia n. 3198/99 per lavori di “ristrutturazione dell’unità immobiliare
al settimo piano e recupero del sottotetto”;
4. In data 06.10.2000 il Sig. Morelli Rosario presentava al Comune di Padova Denuncia
di Inizio Attività in Variante alla C.E. n. 3198/99 del 15.11.1999 per modifiche
tramezzature interne;
5. In data 17.11.2000 i Sig.ri Morelli Rosario e Renai Pier Luigi presentavano al Comune
di Padova Richiesta di Agibilià n. 5899/00 che maturava, decorsi i prescritti termini di
legge, per silenzio-assenso;
Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della planimetria catastale e dello stato
concessorio non sono state rilevate difformità edilizie.
STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI
1. Con atto di variazione del 05/10/1989 n. 1909.1/1989 in atti dal 07/05/1999
Frazionamento, ampliamento, diversa distribuzione interna – l’originario mappale
censito in Comune di Padova al N.C.E.U. Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 18 veniva
soppresso generando i mappali così censito:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 27, cat. A/10, cl. 2, cons. 5 vani;
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 26, cat. A/2, cl. 3, cons. 6 vani;
2. Con variazione del 07/06/1999 n. 11371.1/1999 in atti dal 07/09/1999 Da ufficio ad
abitazione, il subalterno 27 cat. A/10 cons. 5 vani generava il seguente mappale:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 27, A/2 di 4,5 vani
3. Con frazionamento del 25/05/1999 n. 32189.1/1999 in atti dal 25/05/1999 –
frazionamento di diritti – gli originari mappali censiti in Comune di Padova al N.C.E.U.
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 16, sub. 17 e sub. 26 venivano soppressi generando i
mappali così censiti:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 32, cat. A/4, cons. 1 vano;
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 36, cat. A/4, cons. 1 vano;
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 38, cat. A/2, cons. 1 vano
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 39, cat. A/4, cons. 1 vano;
4. Con fusione del 07/11/2000 n. 8560.1/2000 in atti dal 07/01/2000 (prot. n. 156025)
Fusione – i subb. 27, 32, 34, 36, 38, 39, 40 venivano soppressi generando il seguente
mappale:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 40, cat. A/2, cl. 2, cons. 6 vani;
5. Con ristrutturazione del 19/06/2001 n. 4543.1/2001 in atti dal 19/06/2001 (prot. n.
176962) veniva variata la consistenza del mappale precedente che assumeva le
seguenti caratterisiche:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012, sub. 40, cat. A/2, cl. 2, cons. 7 vani;
6. Con Variazione del 07/03/2013 n. 31761.1/2013 in atti dal 07/03/2013 (prot. n.
PD0053286) bonifica identificativo catastale, il precedente mappale originava
l’attuale mappale:
• Fg. 89, mapp. 380, sub. 40, cat. A/2, cl. 2, cons. 7 vani; (mappale attuale)
PROVENIENZA DEI BENI
PER I SUBALTERNI 32 E 36
1. Al ventennio i beni censiti ai subalterni 16 e 17, risultano in ditta ai seguenti soggetti:
Della Porta Angelo nato a Vittorio Veneto il 31.07.1947 per 38/100 di nuda
proprietà
Della Porta Ida nata a Vittorio Veneto il 12.05.1939 per 38/100 di nuda proprietà
Della Porta Francesca nata a Vittorio veneto il 13.11.1942 per 24/100 di nuda
proprietà
Torres Vera nata a Vittorio Veneto il 21.07.1910 per l’intero usufrutto
cui erano pervenuti per atto di divisione in data 24.07.1979 a rogito Notaio Cavallone
dott. Francesco di Milano rep. n. 26271e trascritto a Padova il 06.08.1979 ai nn.
13899/11062.
Segnala lo scrivente che tale atto veniva riportato erroneamente in Catasto, dove
veniva attribuito ai Sig.ri Della Porta Angelo e Ida la quota di ½ di nuda proprietà
ciascuno e alla sig.ra Vera Torres l’usufrutto.
2. Con successione in morte della sig.ra Vera Torres (den succ. del 30.09.1997) i beni
censiti in Comune di Padova al N.C.E.U. Sez F Fg 5mapp. 1012 sub. 16 e sub. 17
passavano in ditta ai seguenti soggetti
Della Porta Angelo per la quota di 38/100 di piena proprietà
Della Porta Ida per la quota di 38/100 di piena proprietà
Della Porta Francesca per la quota di 24/100 di piena proprietà
3. Con atto di compravendita a rogito Notaio Paone dott. Roberto di Padova in data
10.06.1999 rep. n. 33512, trascritto a Padova il 15.06.1999 ai nn. 19197/12981, i Sig.ri
Della Porta Angelo, Ida e Francesca vendevano ai Sig.ri Borchetta Roberta, nata a
Padova il 12.06.1954, e Morelli Rosario, nato a Padova il 21.03.1952, i beni così
censiti:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 32, cat. A/4, cons. 1 vano;
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 36, cat. A/4, cons. 1 vano;
PER I SUBALTERNI 27, 38 E 39
1. Al ventennio il mappale descritto al N.C.E.U. Sez. f Fg. 5, mapp. 1012 sub. 18 risulta
in ditta al Sig. Varotto Alberto nato a Campodarsego il 27.04.1936, cui era pervenuto
per titolo anteriore al ventennio;
2. Con denuncia di successione in data 18.11.1996 rep. n. 2958/32 in morte del sig.
Varotto Alberto, deceduto il 09.05.1996, trascritta a Padova il 29.05.2001 ai
nn. 21181/14265 il mapp. 1012 sub. 18, passava in ditta ai Sig.ri Varotto Edoardo
(figlio), nato a Padova il 27.09.1975 e Cabiati Anna Maria (moglie), nata a Padova il
06.09.1945, per la quota di ½ di proprietà ciascuno;
3. Con atto di compravendita a rogito Notaio Paone dott. Roberto di Padova in data
10.06.1999 rep. n. 33511, trascritto a Padova il 15.06.1999 ai nn. 19195/12979, i Sig.ri
Cabiati Anna Maria e Varotto Edoardo vendevano ai Sig.ri Borchetta Roberta e Morelli
Rosario i beni così censiti:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 27, cat. A/2, cons. 4,5 vani;
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 38, cat. A/2, cons. 1 vano;
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 39, cat. A/4, cons. 1 vano;
PER IL SUBALTERNO 34
1. Al ventennio il bene censito al mappale N.C.E.U. Sez. f Fg. 5, mapp. 1012 sub. 34
risulta in ditta ai seguenti soggetti
B.o.c.a. S.a.s. di Loredana Cusin & C. con sede in Padova quota di 17/270;
Carollo Velio Mario nato a Milano il 26/02/1925 quota di 17/270;
Cuoco Maria Giulia nata a Padova il 09/12/1931 quota di 17/270;
De Nat Giovanni nato a Ravenna il 06/01/1938 quota di 17/270;
De Nat Paola nata a Padova il 14/01/1926 quota di 17/270;
Della Porta Angelo nato a Vittorio Veneto il 31/07/1947 quota di 17/270;
Della Porta Francesca nata a Vittorio Veneto il 13/11/1942 quota di 17/270;
Della Porta Ida nata a Vittorio Veneto il 12/05/1939 quota di 17/270;
Fabrizi Paola nata a Badia Polesine il 01/03/1961 quota di 17/270;
Laube Margherita nata a Pola il 14/01/1913 quota di 17/270;
Olivotto Raffaele nato a Perarolo di Cadore il 14/05/1938 quota di 17/270;
Roberta S.a.s. di Matteini Bruno & C. con sede in Padova quota di 17/270;
Renai Pierluigi nato a Parma il 29.06.1954 quota di 17/270
Volpato Candido nato a Santa Giustina in Colle il 25/07/1930 quota di 17/270;
Zuin Severino nato a Padova il 20/05/1933 quota di 17/270;
cui era pervenuto per costituzione di unità su aree comuni B.C.N.C. in data
25/05/1999 n. 32188.1/1999 in atti dal 25/05/1999;
2. Con atto di compravendita a rogito Notaio Paone dott. Roberto di Padova in data
10.06.1999 rep. n. 33512, trascritto a Padova il 15.06.1999 ai nn. 19198/12982, i
Sig.ri:
B.o.c.a. S.a.s. di Loredana Cusin & C. con sede in Padova quota di 17/270;
Carollo Velio Mario nato a Milano il 26/02/1925 quota di 17/270;
Cuoco Maria Giulia nata a Padova il 09/12/1931 quota di 17/270;
De Nat Giovanni nato a Ravenna il 06/01/1938 quota di 17/270;
De Nat Paola nata a Padova il 14/01/1926 quota di 17/270;
Della Porta Angelo nato a Vittorio Veneto il 31/07/1947 quota di 17/270;
Della Porta Francesca nata a Vittorio Veneto il 13/11/1942 quota di 17/270;
Della Porta Ida nata a Vittorio Veneto il 12/05/1939 quota di 17/270;
Fabrizi Paola nata a Badia Polesine il 01/03/1961 quota di 17/270;
Laube Margherita nata a Pola il 14/01/1913 quota di 17/270;
Olivotto Raffaele nato a Perarolo di Cadore il 14/05/1938 quota di 17/270;
Roberta S.a.s. di Matteini Bruno & C. con sede in Padova quota di 17/270;
Renai Pierluigi nato a Parma il 29.06.1954 quota di 17/270
Volpato Candido nato a Santa Giustina in Colle il 25/07/1930 quota di 17/270;
Zuin Severino nato a Padova il 20/05/1933 quota di 17/270;
vendevano ai Sig.ri Borchetta Roberta e Morelli Rosario il bene così censito:
Sez. F, Fg. 5, mapp. 1012 sub. 34, cat. A/4, cons. 2 vani;
Per il Mappale attuale
1. Con atto di compravendita in data 03.06.2008 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova, rep n. 177404/39052 e trascritto a Padova il 05.06.2008 ai nn. 24622/14195
i Sig.ri Borchetta Roberta e Morelli Rosario vendevano alla società Quattrostelle S.rl.
il bene così censito
Comune di Padova al N.C.E.U. Sez. F, Fg. 5,:
mapp. 1012 sub. 40, cat. A/2, cons. 7 vani.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 05.06.2008 nn. 24623/5584 – a favore di Banca Popolare Friuladria S.p.A. – ipoteca
volontaria contro Quattostelle S.r.l., per capitale € 1.000.000.00 e interessi
complessivi € 1.575.000,00, accesa a garanzia di apertura di credito in data
03.06.2008 a rogito Notaio Cassano Dott. Nicola di Padova rep. n. 177405/39053 e
gravante espressamente sul seguente bene:
Comune di Padova NCEU Sez. F Fg. 5 mapp. 1012
sub. 40, cat. A/2, cons. 7 vani;
E succesive annotazioni:
– 21.07.2008 nn. 32249/6288 – Quietanza confermata;
– 26.02.2014 nn. 6331/635 – Rideterminazione piano di ammortamento;
– 08.06.2012 nn. 19818/2828 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale Euro 3.000.000,00, complessivi Euro 6.000.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di finanziamento in data 31.05.2012 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 185046/43946 di rep e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 15
Mapp. 95 sub 15 graffato al sub 16;
Comune di Padova N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30;
Mapp. 127 di are 07.80;
Mapp. 128 di are 00.67;
Mapp. 134 di are 00.99
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 6
Mapp. 151 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 80 cat. A/2;
Mapp. 151 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 151 sub 77 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. F Fg. 5
Mapp. 1012 sub 40 cat. A/2;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEL LOTTO
PREMESSE
Ai fini della valutazione del valore del bene, si è proceduto utilizzando il metodo “diretto
comparativo”, sulla base parametrica dei prezzi unitari medi di mercato come qui di
seguito riportato. Ai fini del valore dell’immobile oggetto, si è considerata la superficie
netta vendibile, escludendo dal conteggio le superfici comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C.
DESCRIZIONE E FINITURE:
Trattasi, come già detto, di appartamento parte di condominio che si sviluppa per
complessivi piani otto fuori terra (piano terra più altri sette), sito in Comune di Padova in
Via Risorgimento, n. 8.
L’unità oggetto di perizia è situata al settimo e ottavo piano ed affaccia all’esterno
prevalentemente a Ovest con quattro finestre e portefinestre su terrazza, a Nord con una
finestra e a Est con un piccolo poggiolo.
L’appartamento, orientato secondo la direttrice Nord Sud, è composto al piano settimo
da: ingresso, ampio soggiorno molto luminoso che affaccia su un’ampia terrazza abitabile,
cucina abitabile, lavanderia con piccolo poggiolo, bagno con doccia finestrato; al piano
ottavo mansardato da due bagni, di cui uno privato con accesso diretto da camera
matrimoniale, e due ulteriori camere.
Gli infissi, in legno, montano vetrocamera e sono chiusi mediante avvolgibili in plastica.
Il piano sottotetto è illuminato mediante finestre “velux”.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in marmo in tutti gli ambienti del piano settimo,
mentre tutti gli altri locali all’ottavo piano (zona notte) e un bagno presentano pavimenti
rivestiti in parquet; il bagno padronale della camera matrimoniale è invece rivestito in
marmo.
Il riscaldamento e il raffrescamento sono garantiti dalla presenza di una pompa di calore,
posta in poggiolo sul lato Est, con sistema a fan-coil nei vari ambienti. L’acqua calda
sanitaria è prodotta autonamamente tramite boiler posizionato nel locale lavanderia.
La struttura portante è costituita in muratura dimensionata a cm 35; i solai sono in
laterocemento e le tramezze interne sono dimensionate a cm. 10.
L’appartamento appare in ottimo stato di conservazione generale: tutte le finiture e gli
impianti sono stati oggetto di recente ristrutturazione; non si rilevano segni di sofferenza
statica nè macchie di umidità.
Il lotto appare di ottima appetibilità commerciale in considerazione della sua ubicazione,
del suo stato di conservazione, della luminosità che caratterizza gli ambienti della zona
giorno e la camera matrimoniale. L’ampia terrazza inoltre, da cui si può godere di una
spledida vista sul cuore della città, costituisce senz’altro un ulteriore valore aggiunto e un
fattore di appeal commerciale non indifferente. Per contro l’unità insiste su palazzo
storico, di buono ma non ottimo stato di conservazione generale, ed è privo di garage o
posto auto propri.
Confini
L’unità confina su entrambi i piani: a Nord, Sud, Ovest con l’esterno, a Est parte con
l’esterno e parte con altra proprietà e vano scala condominiale.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
Mq
commerciali
Abitazione 7 p. 95,25 100 % 95,25
Abitazione 8 p. 78,58 100 % 75,58
Terrazza 25,07 30 % 7,52
Poggiolo 3,20 15 % 0,48
totale mq 199,10 178,83
Valutazione dell’unità
In considerazione di quanto sopra esposto, vista la consistenza dei beni, la vetustà degli
immobili, il loro stato di conservazione, le caratteristiche costruttive e l’andamento del
mercato, ritiene lo scrivente, sulla base delle indagini svolte, di determinare il valore di
scambio di unità di metratura e posizione analoga, pari a € 3.500,00 (Euro
tremilacinquecento/00) per metro quadrato.
Da cui si ricava il valore degli immobili:
mq 178,83 x € 3.500,00/mq = € 625.905,00
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
Dell’intero compendio descritto al lotto 2 allo stato di fatto in cui si trova alla data odierna
in complessivi = € 625.905,00 arrotondati a 625.000,00
€ 625.000,00 (Euro Seicentoventicinquemila/00)
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile risulta locato al Sig. Simei Stefano Maria, nato a Roma il
28.09.1969, con contratto di locazione stipulato in data 29.10.2013 e registrato presso
L’Agenzia delle Entrate di Padova in data 15.11.2013 al n. 2684 – serie 3T.
Copia del contratto di locazione viene dal sottoscritto allegata alla presente relazione.
Tale contratto, della durata di anni quattro con inizio a decorrere dal 01.11.2013 e
tacitamente rinnovabile per quattro anni allo scadere, riguarda la locazione dell’immobile
al piano 7° e 8° e prevede il pagamento di un canone annuo di locazione pari a Euro
18.000,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.500,00 cadauna,
aggiornabile annualmente automaticamente in misura del 100% dell’indice ISTAT di
incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati, con riferimento al mese di
novembre dell’anno precedente. Tali variazioni in aumento verranno applicate in modo
automatico.
Tale locazione determina una rendita pari al 2,288% del valore stimato dell’immobile.
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe D, come risulta da apposito Attestato di Certificazione
Energetica fornito dalla proprietà e redatto dal Geom. Mirco Franchin in data 22.02.2012.
LOTTO 4 – DUE UFFICI TRE GARAGE E NOVE POSTI AUTO IN VIA RICCI
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di due uffici, tre garage e nove posti auto facenti parte di un fabbricato ad uso
commerciale-direzionale sito a Padova in via Ricci.
Il fabbricato, di ristrutturazione relativamente recente, si sviluppa su 4 piani fuori terra
(piano terra più altri tre) oltre a piano interrato destinato ai posti auto accessibile
attraverso rampa. Al piano terra lungo il prospetto Nord Ovest sono localizzati alcuni
garage.
Suddivisione in unità di vendita
Ai fini della vendita in lotti, il sottoscritto ha ritenuto di suddividere i beni in unità di
vendita autonome tra loro.
Di seguito si darà l’elenco delle unità di vendita con tipologia e sintetica descrizione
catastale:
UNITÀ 4A
Ufficio:
Fg. 68, mapp 243, sub 151 cat. A/10
UNITÀ 4B
Ufficio:
Fg. 68, mapp 243, sub 152 cat. A/10
UNITÀ 4C
Garage:
Fg. 68, mapp 243, sub 129 cat. C/6
UNITÀ 4D
Garage:
Fg. 68, mapp 243, sub 130 cat. C/6
UNITÀ 4E
Garage:
Fg. 68, mapp 243, sub 131 cat. C/6
UNITÀ 4F
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 61 cat. C/6
UNITÀ 4G
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 62 cat. C/6
UNITÀ 4H
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 64 cat. C/6
UNITÀ 4I
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 65 cat. C/6
UNITÀ 4L
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 66 cat. C/6
UNITÀ 4M
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 81 cat. C/6
UNITÀ 4N
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 82 cat. C/6
UNITÀ 4O
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 83 cat. C/6
UNITÀ 4P
Posto auto:
Fg. 68, mapp 243, sub 89 cat. C/6
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
Gli immobili oggetto del lotto 4 risultano catastalmente censiti presso il N.C.E.U. del
Comune di Padova ai seguenti mappali:
Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
68 243 61 C/6 5 13 m2 € 42,97 Variazione del 14/04/2014 n. 74323.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 62 C/6 5 13 m2 € 42,97 Variazione del 14/04/2014 n. 74324.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 64 C/6 5 13 m2 € 42,97 Variazione del 14/04/2014 n. 74326.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 65 C/6 5 13 m2 € 42,97 Variazione del 14/04/2014 n. 74327.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 66 C/6 5 13 m2 € 42,97 Variazione del 14/04/2014 n. 74328.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 81 C/6 5 20 m2 € 66,11 Variazione del 14/04/2014 n. 74343.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 82 C/6 5 20 m2 € 66,11 Variazione del 14/04/2014 n. 74344.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 83 C/6 5 10 m2 € 33,05 Variazione del 14/04/2014 n. 74345.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 89 C/6 5 22 m2 € 72,72 Variazione del 14/04/2014 n. 74351.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 129 C/6 7 18 m2 € 81,81 Variazione del 14/04/2014 n. 74391.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 130 C/6 7 19 m2 € 86,35 Variazione del 14/04/2014 n. 74392.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 131 C/6 7 18 m2 € 81,81 Variazione del 14/04/2014 n. 74393.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 151 A/10 2 7,5 vani € 4.086,47 Variazione del 14/04/2014 n. 4400.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
68 243 152 A/10 2 9,5 vani € 5.176,19 Variazione del 14/04/2014 n. 74401.1/2014 in atti dal 14/04/2014 (prot. n. PD0074638) bonifica identificativo catastale
Indirizzo: Via Ricci Giovanni Battista n. 6 piano S1 - 2 Notifica: PD0300400/2004 Partita - Mod.58 -
Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
68 243 Ente urbano 72 00 Tipo mappale del 25/11/2004 n. 276333.1/2004 in atti dal 25/11/2004 (prot. n. PD0276333)
Notifica - Partita 1 Annotazioni comprende il fg. 68 n. 244
INDIVIDUAZIONE Z.T.O SECONDO P.R.G. VIGENTE
Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano degli Interventi), il
lotto ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:
Zona polifunzionale artigianale e commerciale
Disciplinata in via principale dall’art. 22 bis delle NTA del P.I.
ATTUALE INTESTAZIONE
I beni descritti al presente lotto 4 risultano attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Per averli acquisiti con atto di compravendita in data 11.03.2009 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova rep. n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai
nn. 11508/6603
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA
In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il
Comune di Padova, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni:
1. In data 11.06.1999 veniva rilasciata alla ditta Salpa S.r.l. la Concessione Edilizia n.
247/99 Prat. n. 360/99 per lavori di “demolizione di due edifici artigianali-commerciali
e nuova costruzione di complesso artigianale composto da 22 unità”;
2. In data 14.01.2002 veniva cambiata l’intestazione della C.E. 360/99, che passava dalla
ditta Salpa S.r.l. alla ditta Euroinvestimenti S.r.l.;
3. In data 28.08.2002 veniva rilasciata alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. la Concessione
Edilizia n. 247/99/1 (Pratica n. 1615/02) in Variante alla C.E. n. 360/99 Rif. 247/99 del
11.06.1999;
4. In data 10.07.2003 la ditta Euroinvestimenti S.r.l. presentava Denuncia di Inizio
Attività Prot. n. 3909 per modifiche interne;
5. In data 01.09.2003 veniva concesso alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. Rinnovo del
Permesso di Costruire 247/99/2 (Pratica n. 3913/2003) per lavori di “completamento
opere con riferimento alla C.E. n. 360/99 del 11.06.1999, alla Variante n. 1612/02 del
28.02.2002 e alla D.I.A. n. 3909/03 del 11.07.2003”;
6. In data 12.02.2004 la ditta Euroinvestimenti S.r.l. presentava Denuncia di Inizio
Attività Prot. n. 807 per cambio d’uso area parcheggi a negozio (mapp. 243 - 244 - 245);
7. In data 12.02.2004 veniva rilasciato alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. Certificato di
Agibilità parziale n. 121/04 relativo negozi piano terra, uffici piano primo e secondo,
soffitte piano sottotetto;
8. In data 06.08.2004 veniva rilasciato alla ditta Euroinvestimenti S.r.l. Certificato di
Agibilità parziale n. 4375/04 riferita ai subalterni dal 57 al 131, e dal 134 al 137;
Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della planimetria catastale e dello stato
concessorio non sono state rilevate difformità edilizie.
STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI
1. Con Variazione del 31/05/1984 n. 3000.1/1984 in atti dal 04/12/2001 (protocollo n.
398735) Frazionamento il mappale censito in Comune di Padova alla sez. A Foglio 25,
il mapp
878 graffato al
879 graffato al
880 graffato al
971 graffato al
972 graffato al
973
veniva soppresso generando la seguente unità:
Sez. A Fg. 25, mapp. 878 sub 1, cat. D/8
2. Con Variazione del 03/03/1995 n. 1755.1/1995 in atti dal 26/06/2002 (protocollo n.
193081) Frazionamento il mappale Sez. A Fg. 25 mapp. 878 sub 1 veniva soppresso
generando i seguenti mappali:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A Fg. 25,
mapp. 1166 sub 1, B.C.N.C.
mapp. 1167 sub 1, B.C.N.C.
3. Con Costituzione del 03/03/1995 n. 1755.1/1995 in atti dal 29/04/1999 venivano
generati i seguenti mappali:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A: Fg. 25,
mapp 1166 sub 2 cat. D/8
mapp 1166 sub 3 cat. C/2
mapp 1166 sub 4 cat. C/3
mapp 1167 sub 3 cat. C/2
mapp 1167 sub 4 cat. C/3
mapp 1167 sub 5 cat. C/2
4. Con variazione del 06/03/2002 n. 1757.1/2002 in atti dal 06/03/2002 (prot. n. 74047)
demolizione parziale, ristrutturazione, frazionamento e fusione – i mappali 1167 subb.
1, 3, 4, 5 e 1166 subb. 1, 2, 3, 4, venivano soppressi generando i seguenti mappali:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez A, Fg 25
Mapp. 1166 sub 5
Mapp. 1166 sub 6 D/8
Mapp. 1166 sub 7 D/8
Mapp. 1166 sub 8 C/2
Mapp. 1166 sub 9 C/2
Mapp. 1166 sub 10 C/2;
Mapp. 1166, sub. 11, area urbana di 2220 mq;
5. Con variazione del 02/12/2002 n. 15095.1/2002 in atti dal 02/12/2002 (prot. n.
345592) divisione – ampliamento il sub 11 veniva soppresso generando tra gli altri, i
seguenti subalterni
Comune di Padova N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp. 1166
sub. 61 in corso di costruzione;
sub. 62 in corso di costruzione;
sub. 64 in corso di costruzione;
sub. 65 in corso di costruzione;
sub. 66 in corso di costruzione;
sub. 81 in corso di costruzione;
sub. 82 in corso di costruzione;
sub. 83 in corso di costruzione;
sub. 89 in corso di costruzione;
sub. 129 in corso di costruzione;
sub. 130 in corso di costruzione;
sub. 131 in corso di costruzione;
6. Con variazione del 23/12/2003 n. 16509.1/2003 in atti dal 23/12/2003 (Prot. n.
0352129) Ultimazione fabbricato urbano, venivano originati, fra gli altri, i mappali
così censiti:
Comune di Padova N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp 1166
sub. 61, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;
sub. 62, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;
sub. 64, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;
sub. 65, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;
sub. 66, C/6, cl. 4, cons. 13 mq;
sub. 81, C/6, cl. 4, cons. 20 mq;
sub. 82, C/6, cl. 4, cons. 20 mq;
sub. 83, C/6, cl. 4, cons. 10 mq;
sub. 89, C/6, cl. 4, cons. 22 mq;
sub. 129, C/6, cl. 6, cons. 18 mq;
sub. 130, C/6, cl. 6, cons. 19 mq;
sub. 131, C/6, cl. 6, cons. 18 mq;
sub. 151, A/10, cl. 1, cons. 7,5 vani;
sub. 152, C/6, A/10, cl. 1, cons. 9,5 vani;
7. Con variazione del 14/04/2014 n. 74323.1/2004 in atti dal 14/04/2014 (Prot. n.
PD0074638) bonifica identificativo catastale, i precedenti mappali venivano variati
generando gli attuali mappali:
Comune di Padova N.C.E.U. Fg 68
Mapp. 243, sub. 61, C/6, cl. 5, cons. 13 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 62, C/6, cl. 5, cons. 13 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 64, C/6, cl. 5, cons. 13 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 65, C/6, cl. 5, cons. 13 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 66, C/6, cl. 5, cons. 13 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 81, C/6, cl. 5, cons. 20 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 82, C/6, cl. 5, cons. 20 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 83, C/6, cl. 5, cons. 10 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 89, C/6, cl. 5, cons. 22 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 129, C/6, cl. 7, cons. 18 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 130, C/6, cl. 7, cons. 19 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 131, C/6, cl. 7, cons. 18 mq (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 151, A/10, cl. 2, cons. 7,5 vani (mappale attuale);
Mapp. 243, sub. 152, C/6, A/10, cl. 2, cons. 9,5 vani (mappale attuale);
PROVENIENZA DEI BENI
1. Al ventennio gli originari beni censiti in Comune di Padova alla Sezione A Foglio 25
mappali nn. 878, 879, 880, 971, 972, 973 (tutti graffati trar loro) risultano in ditta alla
società Salpa S.r.l., cui erano pervenuti per atto di trasformazione di società in data
05.07.1991 a rogito Notaio Corciulo dott. Gabriele di Padova rep n. 26371 e trascritta
a Padova il 29.07.1991 ai nn. 18455/12749 con cui la società “S.A.L.P.A. – lavorazione
prodotti alimentari – di Poli Nicolò & C. S.a.s.” cambiava ragione sociale assumendo
la seguente denominazione: “SALPA S.r.l.”;
2. Con atto di compravendita in data 09.03.2001 a rogito Notaio Todeschini Premuda
dott. Giovanni Battista di Padova rep. n. 78632, trascritto a Padova il 10.03.2001 ai
nn. 8441/5338, i beni la società Salpa S.r.l. vendeva alla ditta Saimi S.r.l. i beni così
censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25 mapp. 1167
Sub 3 C/2;
Sub 4 C/3;
Sub 5 C/2;
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25 mapp. 1166
Sub 2 D/8;
Sub 3 C/2;
Sub 4 C/3;
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25
mapp. 168 Ente Urbano,
Comune di Padova, N.C.T. fg 68
Mapp 244 di are 26.26;
Mapp 243 di are 45.74;
Mapp 245 di are 01.50;
3. Con atto di compravendita in data 09.03.2001 a rogito Notaio Todeschini Premuda
dott. Giovanni Battista rep. n. 78633, trascritto a Padova il 10.03.2001 ai nn.
8442/5339, la società Saimi S.r.l. vendeva alla ditta Euro Investimenti S.r.l. i beni così
censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25 mapp. 1167
Sub 3 C/2;
Sub 4 C/3;
Sub 5 C/2;
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25 mapp. 1166
Sub 2 D/8;
Sub 3 C/2;
Sub 4 C/3;
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez. A. fg 25
mapp. 168 Ente Urbano,
Comune di Padova, N.C.T. fg 68
Mapp 244 di are 26.26;
Mapp 243 di are 45.74;
Mapp 245 di are 01.50;
4. Con atto di compravendita in data 21.04.2004 a rogito Notaio Todeschini Premuda
dott. Giovanni Battista rep. n. 87595/25878 e trascritto a Padova il 22.04.2004 ai nn.
17664/10959 la società Euro Investimenti S.r.l. vendeva alla società Sirio S.r.l., tra gli
altri, i beni così censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp. 1166
sub. 61, C/6, cons. 13 mq;
sub. 62, C/6, cons. 13 mq;
sub. 64, C/6, cons. 13 mq;
sub. 65, C/6, cons. 13 mq;
sub. 66, C/6, cons. 13 mq;
sub. 81, C/6, cons. 20 mq;
sub. 82, C/6, cons. 20 mq;
sub. 89, C/6, cons. 22 mq;
sub. 129, C/6, cons. 18 mq;
sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;
sub. 152, C/6, A/10, cons. 9,5 vani;
5. Con atto di compravendita in data 14.01.2005 a rogito Notaio Todeschini Premuda
dott. Giovanni Battista rep. n. 90978/26576 e trascritto a Padova il 24.01.2005 ai nn.
2981/1751, la società Euro Investimenti S.r.l. vendeva alla società Sirio S.r.l., tra gli
altri, i beni così censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez A, Fg 25 mapp. 1166
sub. 83, C/6, cons. 10 mq;
sub. 130, C/6, cons. 19 mq;
sub. 131, C/6, cons. 18 mq;
6. Con atto di fusione società per incorporazione in data 29.12.2006 a rogito Notaio
Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 174081, trascritto a Padova il 24.01.2007 ai nn.
4030/2342, la società Sirio S.r.l. viene fusa per incorporazione con la società “I
Carmini S.r.l.”;
7. Con atto di trasformazione societaria in data 29.12.2006 a rogito Notaio Cassano dott.
Nicola di Padova rep. n. 174081, trascritto a Padova il 24.01.2007 ai nn. 4031/2343,
rettificato in data 06.04.2007 con atto a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova
rep. n. 174735, trascritto a Padova il 04.05.2007 ai nn. 22580/12490, la società I
Carmini S.r.l. assumeva la nuova denominazione sociale di Stellaria S.p.A.;
8. Con atto di compravendita in data 11.03.2009 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova rep. n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai nn. 11508/6603 la
ditta Stellaria S.p.A. vendeva alla ditta Quattrostelle S.r.l., tra gli altri, i beni così
censiti:
Comune di Padova, N.C.E.U. Sez A, Fg 25, mapp 1166
sub. 61, C/6, cons. 13 mq;
sub. 62, C/6, cons. 13 mq;
sub. 64, C/6, cons. 13 mq;
sub. 65, C/6, cons. 13 mq;
sub. 66, C/6, cons. 13 mq;
sub. 81, C/6, cons. 20 mq;
sub. 82, C/6, cons. 20 mq;
sub. 83, C/6, cons. 10 mq;
sub. 89, C/6, cons. 22 mq;
sub. 129, C/6, cons. 18 mq;
sub. 130, C/6, cons. 19 mq;
sub. 131, C/6, cons. 18 mq;
sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;
sub. 152, A/10, cons. 9,5 vani;
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 30.03.2009 nn. 11509/2343 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale € 1.5000.000,00 complessivi € 3.000.000,00 contro la società
Quattrostelle S.r.l., accesa a garanzia di mutuo fondiario in data 11.03.2009 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 178909/39984 e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova, NCEU, Sez. A, Fg. 25, mapp. 1166
sub. 61, C/6, cons. 13 mq;
sub. 62, C/6, cons. 13 mq;
sub. 64, C/6, cons. 13 mq;
sub. 65, C/6, cons. 13 mq;
sub. 66, C/6, cons. 13 mq;
sub. 81, C/6, cons. 20 mq;
sub. 82, C/6, cons. 20 mq;
sub. 83, C/6, cons. 10 mq;
sub. 89, C/6, cons. 22 mq;
sub. 129, C/6, cons. 18 mq;
sub. 130, C/6, cons. 19 mq;
sub. 131, C/6, cons. 18 mq;
sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;
sub. 152, A/10, cons. 9,5 vani;
Comune di Arquà Petrarca, NCEU, Fg. 5, mapp. 1093
sub. 5 graffato ai sub. 13 e sub. 15, cat. A/2;
sub. 23, cat. C/6, cons. 15 mq;
e successive annotazioni:
– 12.10.2009 nn. 38869/7933 – frazionamento in quota;
– 19.06.2013 nn. 19447/3589 – rideterminazione piano di ammortamento;
– 19.06.2013 nn. 19448/3590 – rideterminazione piano di ammortamento;
– 05.06.2013 nn. 18220/2607 – a favore di Banca Monte Paschi di Siena S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale Euro 3.600.000,00 complessivi Euro 7.200.000,00 contro
Quattrostelle S.r.l. accesa a garanzia di apertura di credito in data 29.05.2013 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova n. 186697/44997 di rep. e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – cat. F4 unità in corso di definizione;
Comune di Padova N.C.T. Fg. 127
Mapp. 95 di are 01.30;
Mapp. 127 di are 07.80;
Mapp. 128 di are 00.67;
Mapp. 134 di are 00.99
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
E successive annotazioni
– 31.07.2013 nn. 24224/4290 – erogazione parziale;
– 23.09.2013 nn. 28622/4838 – erogazione parziale;
– 29.10.2013 nn. 32947/5316 – erogazione parziale;
– 08.01.2014 nn. 293/61 – erogazione parziale;
– 21.02.2014 nn. 5904/582 – erogazione parziale;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
PREMESSE
Ai fini della valutazione del valore del bene, si è proceduto utilizzando il metodo “diretto
comparativo”, sulla base parametrica dei prezzi unitari medi di mercato come qui di
seguito riportato. Ai fini del valore dell’immobile oggetto, si è considerata la superficie
netta vendibile, escludendo dal conteggio le superfici comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C.
I garage e i posti auto verranno valutati a corpo.
Le indagini di mercato svolte dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di primaria
importanza, e l’analisi dello stato dell’immobile, come già detto, di fabbricazione
relativamente recente, hanno permesso di valutarne il valore unitario alla vendita in
complessivi Euro 1.200,00 /mq
Tala analisi, in apparenza penalizzante, tiene in realtà conto del grave momento di crisi
economica in cui versa l’intero comparto immobiliare. La stessa localizzazione, pur
essendo relativamente comoda ai servizi, appare defilata rispetto alle principali arterie di
traffico, se pur di poco, e sconta pesantemente la presenza sul mercato di unità analoghe
in posizioni altrettanto se non maggiormente favorevoli, a prezzo di realizzo.
Per ciascuna singola unità di vendita verranno di seguito forniti gli elementi identificativi,
descrizione, consistenza e valutazione:
UNITÀ 4A – SUB 151
Trattasi di ufficio composto da vano unico open space, con blocco bagni e antibagno,
ubicato al piano secondo di fabbricato ad uso commerciale e uffici.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in pavimento flottante e piastrelle di ceramica a
rivestimento di pavimento e pareti dei bagni. I serramenti a nastro sull’unica parete verso
l’esterno sono in alluminio con vetrocamera.
Il riscaldamento, con sistema a fancoils, così come la produzione di acqua calda sanitaria
sono garantiti da una pompa di calore posizionata nel bagno.
Confini
L’unità confina: a Nord Ovest con l’esterno, a Nord Est con il sub 45, a Sud con l’androne
condominiale, a Sud Est con il sub 152 (stessa proprietà) e a Sud Ovest con il sub 37..
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
Mq
commerciali
Ufficio 167,30 100 % 167,30
totale mq 167,30 167,30
Valutazione dell’unità
In considerazione di quanto sopra esposto, il valore dell’unità sarà dato dalla
moltiplicazione del valore di stima unitario come sopra definito per la metratura
commerciale espressa, da cui:
mq 167,30 x € 1.200,00/mq = € 200.760,00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe E, come risulta da apposito Attestato di Certificazione
Energetica fornito dalla proprietà e redato dal Geom, Mirco Franchin data 22.02.2012.
UNITÀ 4B – SUB 152
Trattasi di ufficio composto da vano unico open space, con blocco bagni e antibagno,
ubicato al piano secondo di fabbricato ad uso commerciale.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in pavimento flottante e piastrelle di ceramica a
rivestimento di pavimento e pareti dei bagni. I serramenti a nastro sull’unica parete verso
l’esterno sono in alluminio con vetrocamera.
Il riscaldamento, con sistema a fancoils, così come la produzione di acqua calda sanitaria
sono garantiti da una pompa di calore posta nel bagno.
Confini
L’unità confina: a Sud Est con l’esterno, a Nord Est con il sub 153, a Nord Ovest con il sub.
151 (stessa proprietà),
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
Mq
commerciali
Ufficio 209,44 100 % 209,44
totale mq 209,44 209,44
Valutazione dell’unità
In considerazione di quanto sopra esposto, il valore dell’unità sarà dato dalla
moltiplicazione del valore di stima unitario come sopra definito per la metratura
commerciale espressa, da cui:
mq 209,44 x € 1.200,00/mq = € 251.328,00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile risulta locato alla società Aldo e Filippo S.a.s. di Zangrossi
Filippo & C. con sede a Albignasego in via Europa n. 4 – P.Iva 04669320287, con contratto
di locazione stipulato in data 29.09.2014 e registrato presso L’Agenzia delle Entrate di
Padova in data 03.10.2014 al n. 007200 – serie 3T.
Copia del contratto di locazione viene dal sottoscritto allegata alla presente relazione.
Tale contratto, della durata di anni sei con inizio a decorrere dal 01.10.2014 e tacitamente
rinnovabile per sei anni allo scadere, riguarda la locazione dell’ufficio al piano 2° con
posto auto al piano interrato (sub. 66) e prevede il pagamento di un canone annuo di
locazione pari a Euro 18.000,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro
1.500,00 cadauna, aggiornabile annualmente automaticamente in misura del 75%
dell’indice ISTAT di incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati. Tali
variazioni in aumento verranno applicate in modo automatico.
Tale locazione determina una rendita pari al 7% del valore stimato dell’immobile e
determinato come somma del valore della presente unità e del posto auto censito al sub
66 e valutato alla successiva unità 4L.
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe D, come risulta da apposito Attestato di Certificazione
Energetica fornito dalla proprietà e redato dal Geom, Mirco Franchin data 22.02.2012.
UNITÀ 4C – SUB 129
Garage singolo posizionato al piano terra del fabbricato sul prospetto Nord Ovest.
Confini
L’unità confina: a Sud con l’esterno (area di manovra comune), a Nord, Est e Ovest con
altra proprietà.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 15.000,00 (Euro Quindicimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4D – SUB 130
Garage singolo posizionato al piano terra del fabbricato sul prospetto Nord Ovest.
Confini
L’unità confina: a Sud con l’esterno (area di manovra comune), a Nord, Est e Ovest con
altra proprietà.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 15.000,00 (Euro Quindicimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4E – SUB 131
Garage singolo posizionato al piano terra del fabbricato sul prospetto Nord Ovest.
Confini
L’unità confina: a Sud con l’esterno (area di manovra comune), a Nord, Est e Ovest con
altra proprietà.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 15.000,00 (Euro Quindicimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4F – SUB 61
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampa sull’angolo Ovest del
fabbricato
Confini
L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 62, a Sud-
Ovest con il sub 60, a Nord-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 5.000,00 (Euro Cinquemila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITA’ 4G – SUB 62
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampa sull’angolo Ovest del
fabbricato
Confini
L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 63 (altra
proprietà), a Sud-Ovest con il sub 61 (stessa proprietà), a Nord-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 5.000,00 (Euro Cinquemila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITA’ 4H – SUB 64
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampa sull’angolo Ovest del
fabbricato
Confini
L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 65, a Sud-
Ovest con il sub 63, a Nord-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 5.000,00 (Euro Cinquemila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4I – SUB 65
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampa sull’angolo Ovest del
fabbricato
Confini
L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 66, a Sud-
Ovest con il sub 64, a Nord-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 5.000,00 (Euro Cinquemila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4L – SUB 66
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampe localizzate sull’angolo Nord
o Ovest del fabbricato
Confini
L’unità confina: a Sud-Est con area di manovra comune, a Nord-Est con il sub 67 (altra
proprietà), a Sud-Ovest con il sub 65 (stessa proprietà), a Nord-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 5.000,00 (Euro Cinquemila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile locato unitamente
all’ufficio descritto all’ unità 4b .
UNITÀ 4M – SUB 81
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampe localizzate sull’angolo Nord
o Ovest del fabbricato
Confini
L’unità confina: a Nord Est con area di manovra comune, a Sud-Est con il sub 82, a Nord-
Ovest con il sub 80, a Sud-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 10.000,00 (Euro Diecimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4N – SUB 82
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampe localizzate sull’angolo Nord
o Ovest del fabbricato
Confini
L’unità confina: a Nord Est con area di manovra comune, a Sud-Est con il sub 83, a Nord-
Ovest con il sub 81, a Sud-Ovest con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 10.000,00 (Euro Diecimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4O – SUB 83
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampe localizzate sull’angolo Nord
o Ovest del fabbricato
Confini
L’unità confina: a Nord-Est con area di manovra comune, a Nord- Ovest con il sub 82, a
Sud-Ovest e Sud-Est con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 10.000,00 (Euro Diecimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
UNITÀ 4P – SUB 89
Posto auto localizzato al piano interrato, accessibile da rampe localizzate sull’angolo Nord
o Ovest del fabbricato
Confini
L’unità confina: a Sud-Ovest con area di manovra comune, a Nord-Est e Nord-Ovest con
altra proprietà (rispettivamente sub 90 e sub 88), a Sud-Est con l’esterno.
Valutazione dell’unità
Valutazione commerciale: a corpo
€ 10.000,00 (Euro Diecimila/00
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile non risulta occupato.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 4
La valutazione complessiva del lotto 4 sarà data dalla somma dei valori delle singole unità
di vendita come sopra riportati, quindi:
LOTTO 4
UNITÀ 4A € 2
0
0
.
7
6
0
,
0
0
UNITÀ 4B € 2
5
1
.
3
2
8
,
0
0
UNITÀ 4C € 1
5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4D € 1
5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4E € 1
5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4F € 5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4G € 5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4H € 5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4I € 5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4L € 5
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4M € 1
0
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4N € 1
0
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4O € 1
0
.
0
0
0
,
0
0
UNITÀ 4P € 1
0
.
0
0
0
,
0
0
SOMMANO LOTTO 4 €
5
6
2
.
0
8
8
,
0
0
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
Dell’intero compendio descritto al lotto 4 allo stato di fatto in cui si trova alla data odierna
in complessivi € 562.088,00 arrotondati a € 560.000,00
€ 560.000,00 (Euro Cinquecentosessantamila/00)
LOTTO 5 – CABINA ENEL A PADOVA VIA PORTE CONTARINE
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di vano tecnico al piano interrato, a servitù dell’ENEL, insistente su fabbricato che
si sviluppa per 21 piani fuori terra, oltre a piano interrato, sito a Padova in Via delle Porte
Contarine.
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto del lotto 6 risulta catastalmente censito presso il N.C.E.U. del Comune
di Padova ai seguenti mappali:
Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
87 641 130
D/1 10 € 371,85 variazione del 27/08/2014 n. 152562.1/2014 in atti dal 27/08/2014 (prot. n. PD0192249) G. A. F. codifica piano incoerente
Indirizzo: Via Porte Contarine n. 4 piano S1 Notifica: PD0193652/2014 del 28/08/14 Partita - Mod.58 -
Vano insistente su fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
87 641 Ente Urbano 05 40 Tabella di variazione del 21/09/2012 n. 9504.1/2012 in atti dal 21/09/2012 (prot. n. PD0251860) Bonifica identificativo catastale
Notifica - Partita 1
ATTUALE INTESTAZIONE
L’immobile sopra descritto risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Cui è pervenuto per atto di compravendita in data 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova rep n. 170246/34139, trascritto a Padova il 20.09.2005 ai nn.
44264/23940.
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA
In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il
Comune di Padova, l’immobile è stato edificato anteriormente al 01.09.1967 in base alle
seguenti autorizzazioni:
1. Permesso di Costruire del 19.10.1959 Prot. n. 32548 Reg. n. 1067 rilasciato a Banco di
Roma, in sostituzione del Sig. Tonello Silvio (che vi ha rinunciato) per la “costruzione di
un fabbricato ad uso uffici e appartamenti in Via Porte Contarine e via Brancaleon”;
2. Permesso di Costruire del 24.06.1960 Prot. n. 23544 Reg. n. 1067, rilasciato all’Impresa
“Costruzioni Contarine S.a.s. per la “costruzione di un fabbricato ad uso negozi e
appartamenti in Via Porte Contarine e via Brancaleon”;
3. In data 01.08.1962 veniva rilasciato Autorizzazione per Abitabilità Prot. n. 43165 del
1961 Reg. n. 694;
STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Con variazione del 21/09/2012 n. 60787.1/2012 in atti dal 21/09/2012 (Prot.
n. PD0251861) – Bonifica identificativo catastale – l’originario mappale censito al N.C.T.
Sez. F al Fg. 3 mapp. 641 sub. 130 veniva soppresso generando l’attuale mappale così
censito:
Comune di Padova, N.C.E.U.
Fg. 87, mapp. 641, sub 130, D/1
PROVENIENZA DEI BENI
1. Al ventennio il bene censito al N.C.E.U. Sez. F al Fg. 3 mapp. 641 sub. 130 cat D/1 risulta
in ditta alla società Immobiliare Contarine S.p.A. per averlo acquisito con titolo
anteriore al ventennio.
2. Con atto di compravendita in data 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova, rep n. 170246/34139 e trascritto a Padova il 20.09.2005 ai nn. 44264/23940 la
Società Immobiliare Contarine S.p.A. vendeva alla ditta Quattrostelle S.rl., tra gli altri,
il bene così censito:
Comune di Padova, N.C.E.U., Sez. F, Fg. 3
Mapp. 130, D/1
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 20.09.2005 nn. 44265/12079 – a favore di Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo
S.p.A. – ipoteca volontaria per capitale Euro 19.000.000,00 e complessivi Euro
38.000.000,00 contro la società Quattrostelle S.r.l., accesa a garanzia di mutuo
condizionato in data 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep.
n. 170247/34140 e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova, NCEU, Sez. F, Fg. 3, mapp. 641
sub. 67, C/1, cons. 150 mq;
sub. 68, C/1, cons. 145 mq;
sub. 69, A/10, cons. 3 vani;
sub. 70, A/10, cons. 5 vani;
sub. 71, A/10, cons. 4 vani;
sub. 72, A/2, cons. 4 vani;
sub. 73, A/10, cons. 5 vani;
sub. 74, A/10, cons. 3 vani;
sub. 75, A/10, cons. 3 vani;
sub. 76, A/10, cons. 4,5 vani;
sub. 77, A/10, cons. 3 vani;
sub. 78, A/10, cons. 3 vani;
sub. 79, A/10, cons. 10 vani;
sub. 80, A/10, cons. 3 vani;
sub. 81, A/10, cons. 4,5 vani;
sub. 82, A/10, cons. 3 vani;
sub. 83, A/10, cons. 3 vani;
sub. 84, A/10, cons. 3 vani;
sub. 85, A/10, cons. 4,5 vani;
sub. 86, A/10, cons. 3 vani;
sub. 88, A/10, cons. 7,5 vani;
sub. 89, A/10, cons. 4,5 vani;
sub. 90, A/10, cons. 7 vani;
sub. 91, A/10, cons. 8,5 vani;
sub. 92, A/10, cons. 5,5 vani;
sub. 93, A/2, cons. 8 vani;
sub. 96, A/2, cons. 8 vani;
sub. 97, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 98, A/2, cons. 5 vani;
sub. 99, A/2, cons. 10,5 vani;
sub. 100, A/2, cons. 8 vani;
sub. 101, A/2, cons. 6 vani;
sub. 102, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 103, A/2, cons. 7,5 vani;
sub. 104, A/2, cons. 6 vani;
sub. 105, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 106, A/2, cons. 11 vani;
sub. 107, A/2, cons. 11 vani;
sub. 108, A/2, cons. 8 vani;
sub. 109, A/10, cons. 6,5 vani;
sub. 110, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 111, A/2, cons. 8 vani;
sub. 112, A/2, cons. 5,5 vani;
sub. 113, A/2, cons. 8 vani;
sub. 114, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 115, A/2, cons. 6 vani;
sub. 116, A/2, cons. 8 vani;
sub. 117, A/2, cons. 8 vani;
sub. 118, A/2, cons. 6 vani;
sub. 119, A/2, cons. 8 vani;
sub. 120, A/2, cons. 10,5 vani;
sub. 121, A/2, cons. 4,5 vani;
sub. 122, A/10, cons. 8 vani;
sub. 124, A/2, cons. 10 vani;
sub. 125, A/2, cons. 10 vani;
sub. 126, A/2, cons. 10 vani;
sub. 127, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 128, A/2, cons. 8,5 vani;
sub. 129, A/2, cons. 13 vani;
sub. 130, D/1;
sub. 132, A/2, cons. 5,5 vani;
sub. 133, A/2, cons. 5,5 vani;
sub. 134, A/10, cons. 11 vani;
sub. 135, A/10, cons. 10 vani;
sub. 136, A/2, cons. 8 vani;
sub. 137, A/2, cons. 6,5 vani;
Comune di Padova N.C.T.
Fg. 87 mapp. 110, di are 05.40 E.U.
e successive annotazioni:
– 14.11.2005 nn. 54627/10665 – restrizione di beni;
– 14.11.2005 nn. 54628/10666 – restrizione di beni;
– 18.11.2005 nn. 55636/10881 – restrizione di beni;
– 24.11.2005 nn. 56464/11016 – quietanza e conferma;
– 29.11.2005 nn. 57269/11195 – riduzione di somma;
– 29.11.2005 nn. 57270/11196 – quietanza e conferma;
– 29.11.2005 nn. 57271/11197 – frazionamento in quota;
– 29.11.2005 nn. 57272/11198 – restrizione di beni;
– 30.11.2005 nn. 57339/11212 – restrizione di beni;
– 20.12.2005 nn. 61169/11777 – restrizione di beni;
– 20.12.2005 nn. 61170/11778 – restrizione di beni;
– 22.12.2005 nn. 61861/11928 – restrizione di beni;
– 29.12.2005 nn. 63591/12160 – restrizione di beni;
– 11.01.2006 nn. 1525/259 – restrizione di beni;
– 18.01.2006 nn. 2965/585 – restrizione di beni;
– 23.01.2006 nn. 3691/909 – restrizione di beni;
– 06.02.2006 nn. 6730/1485 – riduzione di somma;
– 06.02.2006 nn. 6731/1486 – quietanza e conferma;
– 06.02.2006 nn. 6732/1487 – frazionamento in quota;
– 21.02.2006 nn. 9415/1976 – restrizione di beni;
– 23.02.2006 nn. 9809/2073 – restrizione di beni;
– 23.02.2006 nn. 9811/2075 – restrizione di beni;
– 23.02.2006 nn. 9812/2076 – restrizione di beni;
– 23.02.2006 nn. 9815/2079 – restrizione di beni;
– 23.02.2006 nn. 9816/2080 – restrizione di beni;
– 23.02.2006 nn. 9817/2081 – restrizione di beni;
– 24.02.2006 nn. 10139/2157 – restrizione di beni;
– 11.08.2006 nn. 47758/8774 – restrizione di beni;
– 01.09.2006 nn. 48748/9240 – restrizione di beni;
– 11.09.2006 nn. 49409/9512 – restrizione di beni;
– 25.10.2006 nn. 58166/11569 – restrizione di beni;
– 27.11.2006 nn. 63852/12600 – restrizione di beni;
– 29.11.2006 nn. 12637/64359 – restrizione di beni;
– 13.11.2007 nn. 58712/13884 – restrizione di beni;
– 06.12.2007 nn. 62793/14604 – restrizione di beni;
– 18.12.2007 nn. 64897/14968 – restrizione di beni;
– 29.01.2008 nn. 4278/1096 – quietanza e conferma;
– 29.01.2008 nn. 4278/1097 – frazionamento in quota;
– 10.03.2008 nn. 10180/2377 – surroga parz. art. 8 comma 2 D.Lgs.7/2007;
– 23.05.2008 nn. 22523/4588 – restrizione di beni;
– 28.07.2008 nn. 33512/6546 – riduzione di somma;
– 28.07.2008 nn. 33513/6547 – quietanza e conferma;
– 28.07.2008 nn. 33514/6548 – frazionamento in quota;
– 20.02.2009 nn. 6688/1617 – restrizione di beni;
– 14.05.2009 nn. 18128/3893 – erogazione parziale;
– 14.05.2009 nn. 18129/3894 – frazionamento in quota;
– 14.05.2009 nn. 18130/3895 – restrizione di beni;
– 23.06.2009 nn. 23562/4911 – restrizione di beni;
– 22.03.2010 nn. 10920/2012 – quietanza e conferma;
– 22.03.2010 nn. 10921/2013 – riduzione di somma;
– 22.03.2010 nn. 10922/2014 – frazionamento in quota;
– 26.05.2011 nn. 20568/3568 – riduzione di somma;
– 26.05.2011 nn. 20569/3569 – frazionamento in quota;
– 02.03.2012 nn. 7609/1087 – restrizione di beni;
– 08.08.2012 nn. 27953/4080 – surroga quota di mutuo fraz. art. 120 quater
t.u.b.;
– 08.08.2012 nn. 27954/4081 – surroga quota di mutuo fraz. art. 120 quater t.u.b.;
e comunicazioni:
– 03.10.2008 n. 6468 – comunicazione di estinzione parziale dell’obbligazione
avvenuta il 18.03.2008. Cancellazione parziale eseguita il 07.10.2008 (art.
13, comma 8-decies D.L. 7/2007 – Art. 40bis D. Lgs. 385/1993)
– 07.03.2012 n. 1377 – comunicazione di estinzione parziale dell’obbligazione
avvenuta il 22.02.2012. Cancellazione parziale non eseguibile;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
VINCOLI E SERVITÙ GRAVANTI SULL’IMMOBILE
Si segnala la presenza di servitù a favore di Enel S.p.A. costituita con atto autenticato dal
notaio Piovan di Padova in data 13.4.1964 rep. 14710 reg.to a Padova il 22.4.1964 al n.
5798, come si evince da atto di compravendita del 19.09.2005 a rogito Notaio Cassano
rep. n. 170246/34139
STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
Come già detto, trattasi di locale tecnico con servitù a favore di Enel, pertanto il bene non
può che avere valore commerciale nullo.
Esso pertanto andrò ceduto a titolo gratuito al condominio su cui insiste.
LOTTO 6 – UNITÀ IN ARQUÀ PETRARCA
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di appartamento al piano terra con scoperto privato, dotato di garage e cantina al
piano interrato, sito in Comune di Arquà Petrarca in Via Alezzini n. 8 (laterale di via
Valleselle). Via Alezzini è strada di recente lottizzazione, caratterizzata dalla presenza di
poche unità residenziali di tipo mono o plurifamiliare sviluppate prevalentemente su due
piani fuori terra, gradevolmente progettate e dotate di scoperto privato a verde.
Il fabbricato su cui insiste l’unità oggetto di perizia si erge per complessivi piani tre fuori
terra (piano terra, primo e secondo solo per il corpo centrale), oltre al piano interrato
destinato ai garage e alle cantine; si sviluppa con forma rettangolare secondo la direttrice
Est Ovest.
Sul prospetto Nord sono localizzati cinque accessi pedonali con relativi vani scala e il
cancello carraio che dà accesso alla rampa che porta ai garage. Il corpo di fabbrica centrale,
con altezza maggiore rispetto ai due corpi laterali, dà accesso a quattro appartamenti (due
per piano), mentre i due laterali danno accesso a tre appartamenti, per un totale di dieci
unità.
L’unità in oggetto è dotato di ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto
e due bagni (uno solo finestrato), scoperto privato sui prospetti Nord e Sud, oltre a garage
e cantina al piano interrato.
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto del lotto 6 risulta catastalmente censito presso il N.C.E.U. del Comune
di Arquà Petrarca ai seguenti mappali:
Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
5 1093 5
13 15
A/2 2 5,5 vani € 681,72 variazione toponomastica del 14/03/2014 n. 54596.1/2014 in atti dal 14/03/2014 (protocollo n. PD0051743) variazione di toponomastica
5 1093 23 C/6 1 15 m2 € 27,89 variazione toponomastica del 14/03/2014 n. 54604.1/2014 in atti dal 14/03/2014 (protocollo n. PD0051751) variazione di toponomastica
Indirizzo: Via Valleselle piano S1 - T Notifica: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti
della dichiarazione (D. M. 701/94)
Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
5 1093 Ente Urbano 12 68 Tipo mappale del 20/01/2005 n. 11314.1/2005 in atti dal 20/01/2005 (protocollo n. PD0011314)
Notifica - Partita 1
INDIVIDUAZIONE Z.T.O SECONDO P.R.G. VIGENTE
Sulla base delle previsione dello Strumento Urbanistico vigente (Piano Regolatore
generale), il mappale ricade nelle seguenti prescrizioni urbanistiche:
Zona residenziale C2.1 “Madonetta”
Disciplinate in via principale dall’art. 12 delle NTA del P.R.G..
ATTUALE INTESTAZIONE
Il bene descritto al presente lotto 6 risulta attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Per averlo acquisito con atto di compravendita in data 11.03.2009 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova, rep n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai nn.
11508/6603.
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA
In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il
Comune di Arquà Petrarca, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni:
1. In data 16.02.2004 veniva rilasciato al Sig. Sanguin Claudio Permesso di Costruire
n. 44/03/PC per eseguire “la costruzione di un complesso edilizio residenziale per n.
6 unità”;
2. In data 30.12.2004 il Sig. Sanguin Claudio presentava Denuncia di Inizio Attività Prot.
n. 56 del 05.01.2005 in variante al PdC 44/03/PC;
3. In data 06.05.2005 veniva rilasciato Certificato di Agibilità n. 44/03/PC Prot. n. 1987;
Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della planimetria catastale e dello stato
concessorio non sono state rilevate difformità edilizie.
STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI
1. Con frazionamento del 24/10/1985 n. 2160.1/1985 in atti dal 08/03/1990 l’originario
mappale al N.C.T. Fg 5 mapp. 319 seminativo arborato di are 76.60 generava il mappale
così censito:
Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5
mapp. 789 seminativo arborato di are 38.30;
2. Con frazionamento del 08/04/1999 n. 1192.1/1999 in atti dal 08/04/1999 l’originario
mappale censito al N.C.T. Fg 5 mapp. 563 seminativo arborato di Ha 01.33.05 generava,
tra gli altri, il mappale così censito:
Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5
mapp. 945 seminativo arborato di Ha 01.27.25;
3. Con frazionamento del 28.12.2000 n. 3850.1/2000 in atti dal 28/12/2000 (Prot. n.
199545) il mapp. 945, seminativo arborato di Ha 01.27.25, veniva soppresso
generando, tra gli altri, il mappale così censito:
Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5
mapp. 969 seminativo arborato di are 77.45;
4. Con frazionamento del 04/10/2002 n. 9386.1/2002 in atti dal 04/10/2002 (Prot. n.
236483) i mappali 789 seminativo arborato di are 38.30 e 969 seminativo arborato di
are 77.45 venivano soppressi generando, tra gli altri, i mappali così censiti:
Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5
mapp. 1002 seminativo arborato di are 06.62;
mapp. 1020 seminativo arborato di are 06.06;
5. Con tabella di variazione del 20/01/2005 n. 11314.1/2005 in atti dal 20/01/2005 (Prot.
n. PD0011314) i mappali 1002 e 1020 veniva soppresso e unito al mapp. 1020 che
assumeva le seguenti caratteristiche:
Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5
mapp. 1020 seminativo arborato di are 12.68;
6. Con tipo mappale del 20/01/2005 n. 11314.1/2005 in atti dal 20/01/2005 (Prot. n.
PD0011314) il mappale 1020 seminativo arborato di are 12.68 veniva soppresso,
generando l’attuale mappale così censito:
Comune di Arquà Petrarca N.C.T. Fg. 5
mapp. 1093 ente urbano di are 12.68 (mappale attuale);
PROVENIENZA DEI BENI
QUANTO AL MAPP. 1020
1. Al ventennio Il mappale censito in Comune di Arquà Petrarca al N.C.T. Fg. 5, mapp.
969 risulta in ditta ai Sig. ri Magarotto Orlando (nato ad Arquà Petrarca il 04.01.1951),
Magarotto Franco (nato a Monselice il 13.02.1949) e Pulito Nerina – usufrutto – (nata
a Baone il 08.12.1926), cui era pervenuto per titolo anteriore al ventennio.
2. Con atto di compravendita in data 13.04.2001 a rogito Notaio Di Sante dott.
Giorgio di Monselice rep. n. 73019, trascritto a Padova il 11.05.2001 ai nn.
17670/11660 i sig. ri Magarotto Franco e Pulito Nerina vendevano alle ditte “Città
2000 s.n.c. di Schievano Bruno e Dino” e “Il Brolo s.n.c. di Marangon Angelo & C.” i
beni così censiti;
Comune di Arquà Petrarca, N.C.T. Fg 5 mapp 969 di are 77.45
Per la quota di 12/24 ciascuno
QUANTO AL MAPP. 1002
1. Al ventennio Il mappale censito in Comune di Arquà Petrarca al N.C.T. Fg. 5, mapp.
789 risulta in ditta ai Sig. ri Magarotto Orlando (nato ad Arquà Petrarca il 04.01.1951),
Magarotto Franco (nato a Monselice il 13.02.1949), Rampin Virginia (nata a Padova il
29.08.1959) e Mazzuccato Tiziana (nata ad Albignasego il 06.08.1955), cui era
pervenuto per titolo anteriore al ventennio.
2. Con atto di compravendita in data 13.04.2001 a rogito Notaio Di Sante dott. Giorgio
di Monselice rep. n. 73019, trascritto a Padova il 11.05.2001 ai nn. 17669/11659 i
Sig.ri Magarotto Orlando, Franco, Rampin Virginia e Mazzuccato Tiziana vendevano
alle ditte “Città 2000 s.n.c. di Schievano Bruno e Dino” e “Il Brolo s.n.c. di Marangon
Angelo & C.” i beni così censiti;
Comune di Arquà Petrarca, N.C.T. Fg 5 mapp 789 di are 38.30
Per la quota di 1/2 ciascuno
PER TUTTI I MAPPALI
1. Con atto di compravendita in data 31.03.2003 a rogito Notaio Di Sante dott. Giorgio
di Monselice rep. n. 88318, trascritto a Padova il 24.04.2003 ai nn. 18216/11667 le
ditta “Città 2000 s.n.c. di Schievano Bruno e Dino” e “Il Brolo s.n.c. di Marangon
Angelo & C.” vendevano al Sig. Sanguin Claudio, nato a Monselice il 19.08.1957 i
terreni così censiti
Comune di Arquà Petrarca, N.C.T. Fg 5
Mapp. 1002 di are 06.62;
Mapp. 1020 di are 06.06;
2. Con atto di compravendita in data 13.05.2008 a rogito Notaio Spina dott.ssa Nicoletta
rep. n. 29372/4573, trascritto a Padova il 19.05.2008 ai nn. 21168/11840, il Sig.
Sanguin Claudio vendeva alla società Stellaria S.p.A. i beni così censiti:
Comune di Arquà Petrarca, N.C.E.U. Fg 5 mapp. 1093
sub. 5 Graffato subb 13 e 15, cat. A/2, cons. 5,5 vani;
sub. 23, cat. C/6, cons. 15 mq;
3. Con atto di compravendita in data 11.03.2009 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova, rep n. 178907/39982, trascritto a Padova il 30.03.2009 ai
nn. 11508/6603 la società Stellaria S.p.A. vendeva alla società Quattrostelle S.r.l., tra
gli altri, i beni così censiti:
Comune di Arquà Petrarca, N.C.E.U. Fg 5 mapp. 1093
sub. 5 Graffato subb 13 e 15, cat. A/2, cons. 5,5 vani;
sub. 23, cat. C/6, cons. 15 mq;
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 30.03.2009 nn. 11509/2343 – a favore di Banca Antonveneta S.p.A. – ipoteca
volontaria per capitale € 1.5000.000,00 complessivi € 3.000.000,00 contro la società
Quattrostelle S.r.l., accesa a garanzia di mutuo fondiario in data 11.03.2009 a rogito
Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 178909/39984 e gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Padova, NCEU, Sez. A, Fg. 25, mapp. 1166
sub. 61, C/6, cons. 13 mq;
sub. 62, C/6, cons. 13 mq;
sub. 64, C/6, cons. 13 mq;
sub. 65, C/6, cons. 13 mq;
sub. 66, C/6, cons. 13 mq;
sub. 81, C/6, cons. 20 mq;
sub. 82, C/6, cons. 20 mq;
sub. 83, C/6, cons. 10 mq;
sub. 89, C/6, cons. 22 mq;
sub. 129, C/6, cons. 18 mq;
sub. 130, C/6, cons. 19 mq;
sub. 131, C/6, cons. 18 mq;
sub. 151, A/10, cons. 7,5 vani;
sub. 152, A/10, cons. 9,5 vani;
Comune di Arquà Petrarca, NCEU, Fg. 5, mapp. 1093
sub. 5 graffato ai sub. 13 e sub. 15, cat. A/2;
sub. 23, cat. C/6, cons. 15 mq;
e successive annotazioni:
– 12.10.2009 nn. 38869/7933 – frazionamento in quota;
– 19.06.2013 nn. 19447/3589 – rideterminazione piano di ammortamento;
– 19.06.2013 nn. 19448/3590 – rideterminazione piano di ammortamento;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
CONVENZIONI
– 13.04.2001 nn. 13997/9080 – a favore del Comune di Arquà Petrarca – Convenzione
Edilizia stipulata con atto in data 16.03.2001 a rogito Notaio Di Sante dott. Giorgio
rep. n. 72133
CONSISTENZA E STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
PREMESSE
Ai fini della valutazione del valore del bene, si è proceduto utilizzando il metodo “diretto
comparativo”, sulla base parametrica dei prezzi unitari medi di mercato come qui di
seguito riportato. Ai fini del valore dell’immobile oggetto, si è considerata la superficie
netta vendibile, escludendo dal conteggio le superfici comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C.
STATO DELL’IMMOBILE E FINITURE
Trattasi di appartamento al piano terra con scoperto privato, dotato di garage e cantina al
piano interrato, sito in Comune di Arquà Petrarca in Via Alezzini n. 8, insistente su
fabbricato che si erge per complessivi piani tre fuori terra (piano terra, primo e secondo
solo per il corpo centrale), oltre al piano interrato destinato ai garage e alle cantine.
L’unità oggetto di perizia è situata al piano terra, con accesso dal vano scala centrale e
affaccio su scoperto privato a Nord e a Sud. Il garage, posto come già detto nell’interrato,
ha affaccio su zona di manovra comune coperta, e direttamente comunicante con la
cantina, che a sua volta è accessibile dal vano scala principale.
L’appartamento è dotato di ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto
e due bagni, di cui uno solo finestrato.
Gli infissi, in legno, montano vetrocamera e sono chiusi mediante avvolgibili in plastica.
Le finiture vedono i pavimenti rivestiti in gres porcellanato in soggiorno, cucina,
disimpegno e nella cantina al piano interrato, in parquet nelle camere; i bagni sono
pavimentati e rivestiti in ceramica fino all’altezza di m 2,40.
Il riscaldamento così come la produzione di acqua calda sanitaria sono garantiti dalla
presenza di una caldaia a gas posta in cucina, con termosifoni in ferro.
La struttura portante è costituita in muratura dimensionata a cm 35; i solai sono in
laterocemento e le tramezze interne sono dimensionate a cm. 10.
Non si rilevano particolari problematiche strutturali, si segnala tuttavia la presenza di una
infiltrazione sulla parete Nord della cucina.
Il lotto appare di media appetibilità commerciale sia in ragione della sua ubicazione
all’interno di recente lottizzazione, sia per lo stato generale dell’immobile, che per la sua
localizzazione fuori dal centro storico che non permette una valutazione economica più
premiante.
Confini
L’appartamento confina a Nord e Sud con l’esterno, a Est e Ovest con altra proprietà e
vano scala condominiale; il vano garage – cantina al piano interrato confina a Nord e Sud
(da cui prende accesso) con l’esterno a Est e Ovest con altra proprietà.
Consistenza
destinazione Mq: percentuale
Mq
commerciali
Appartamento. 96,62 100 % 96,62
Cantina. 18,24 60 % 10,94
Garage 17,57 60 % 10,54
Scoperto sub 13 66,79 10 % 6,68
Scoperto sub 15 39,68 10 % 3,97
totale mq 238,90 128,75
VALUTAZIONE DEL LOTTO
In considerazione di quanto sopra esposto, vista la consistenza dei beni, la vetustà degli
immobili, il loro stato di conservazione, le caratteristiche costruttive e l’andamento del
mercato, ritiene lo scrivente, sulla base delle indagini svolte, di determinare il valore di
scambio di unità di metratura e posizione analoga, pari a € 1.300,00 (Euro
milletrecento/00) per metro quadrato.
Da cui si ricava il valore degli immobili:
mq 128,75 x € 1.300,00/mq = € 167.375,00
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
Dell’unità immobiliare appartenente al lotto 6 e sopra descritta allo stato di fatto in cui si
trova alla data odierna in complessivi € 167.375,00 arrotondati a € 167.000,00.
€ 167.000,00 (Euro Centosessantasettemila/00)
Occupazione dell’immobile
Allo stato attuale l’immobile risulta locato al Sig. Tognon Paolo, nato a Bassano del Grappa
il 13.02.1964, con contratto di locazione stipulato in data 09.03.20123 e registrato presso
L’Agenzia delle Entrate di Padova in data 23.03.2012 al n. 4117 – serie 3.
Copia del contratto di locazione viene dal sottoscritto allegata alla presente relazione.
Tale contratto, della durata di anni quattro con inizio a decorrere dal 15.04.2012 e
tacitamente rinnovabile per quattro anni allo scadere, riguarda la locazione
dell’appartamento al piano terra con garage e cantina al piano interrato e prevede il
pagamento di un canone annuo di locazione pari a Euro 6.600,00 da pagarsi in rate mensili
anticipate di Euro 550,00 cadauna, aggiornabile annualmente automaticamente in misura
del 100% dell’indice ISTAT di incremento dei prezzi per le famiglie di operai e impiegati,
con riferimento al mese di aprile dell’anno precedente. Tali variazioni in aumento verranno
applicate in modo automatico.
Sulla base delle indagini svolte il sottoscritto ritiene il canone dichiarato congruo in
relazione al valore dell’immobile (la locazione determina una rendita pari a circa il 4% del
valore stimato dell’immobile).
Classe energetica dell’unità
L’unità risulta essere in classe D, come risulta da apposito Attestato di Certificazione
Energetica fornito dalla proprietà e redatto dal Geom. Mirco Franchin in data 08.02.2012.
LOTTO 7 – UNITA’ IN VIGONZA
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di un ex asilo parrocchiale in disuso, dotato di due garage, sito a Vigonza in via
Bonaventura da Peraga al civico 46, all’angolo con Via Santa Maria.
Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra (piano terra e primo) ed è dotato di ampio
scoperto privato, il quale si compone di due distinti mappali al Catasto Terreni,
perfettamente integrati tra loro a definire un lotto unico di morfologia regolare,
assimilabile a grandi linee ad una L.
Lo scoperto piantumato con essenze differenti tra loro e tenuto a prato, si sviluppa su tre
lati del fabbricato, principalmente aperto sui versanti Sud-Est e Sud-Ovest, lasciando
quindi una piccola fascia sul versante Nord-Est.
Sul versante Sud-Est (su Via Bonaventura) è posizionato l’accesso principale pedonale,
mentre il cancello carraio è localizzato sul versante Nord-Est in corrispondenza del garage.
Sul retro del fabbricato (Nord-Ovest) infatti sono stati realizzati, non mantenendo le
distanze dai confini e successivamente all’epoca di costruzione originaria, alcuni locali
adibiti a C.T., magazzino e garage.
Parimenti l’immobile assume un conformazione ad L, orientato secondo la direttrice Sud-
Ovest Nord-Est, con la porzione più corta che sporge in corrispondenza dell’angolo Est.
L’unità internamente è suddivisa in aule scolastiche a servizio delle varie attività
necessarie all’utilizzo del fabbricato come scuola materna di differenti ampiezze.
Centralmente al fabbricato è localizzata la scala per accedere al primo piano, anch’esso
suddiviso in varie aule, oltre ad alcuni ambienti (porzione a Sud-Ovest) riservati alla vita
privata delle suore che un tempo gestivano l’asilo.
ELEMENTI IDENTIFICATIVI DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto del lotto 7 risulta catastalmente censito presso il N.C.E.U. del Comune
di Vigonza ai seguenti mappali:
Al N.C.E.U.
Sez Fg. Part. Sub Cat Cl Cons. Rendita Provenienza
A 16 214 1 B/5 1 3552 m2 € 4.586,13 variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario
A 16 214 2 C/6 2 9 m2 € 16,73 variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario
A 16 214 3 C/6 1 33 m2 € 51,13 variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario
Indirizzo: Via Bonaventura da Peraga n. 46 piano T - 1 Notifica: - Partita 2782 Mod. 58 -
Fabbricato eretto su area così censita al N.C.T.
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
16 214 Ente Urbano 28 50 Tipo mappale del 02/03/1998 n. 16564.512/1986 in atti dal 31/08/1998
Notifica - Partita 1
Il tutto oltre a piccola porzione di terreno, parte integrante dello scoperto privato adibito
a giardino, insistente su mappale così censito al NCT:
Fg. Part. Qual. /cl. Sup. Reddito Dati derivanti da: are ca Dom Agr.
16 742 Semin Arbor 2
00 37 € 0,29 € 0,17 Frazionamento n. 709.1/1989 in atti dal 12/05/1992
Notifica - Partita 1
PRESCRIZIONI URBANISTICHE:
Dall’analisi del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Vigonza in
data 13.07.2015 (Prot. n. 20055 del 08.07.2015 – Prot. U.T. 6016 D.U.) si evincono le
seguenti prescrizioni urbanistiche:
QUANTO AL P.A.T.
Carta dei vincoli e della Pianificazione territoriale
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Vincolo paesaggistico – D. Lds. 42/2004 Corsi
d’acqua, normato dall’art. 5.2.1
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Centri storici, normate dall’art. 5.4.1
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Vincolo monumentale D. Lgs. 42/2004, normato
dall’art. 5.1
Carta delle Invarianti
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Centri storici, normati dall’art. 6.3
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Ambiti di edifici storici, normati dall’art. 6.3
Carta delle Fragilità
Mapp. 214, 742: Aree idonee a condizione, Aree a deflusso dificoltoso, normate
dall’art. 7.1
Carta delle trasformabilità
Mapp. 214, 742: Aree di urbanizzazione consolidata, normata dall’art. 11.2.1
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Pertinenze scoperte da tutelare, normate
dall’art. 17.1.1
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Contesti figurativi dei complessi monumentali,
normati dall’art. 17.1.2
QANTO AL P.I.
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Vincolo paesaggistico – D. Lgs. 42/2004 – Corsi
d’acqua, normato dall’art. 44
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Viabilità esistente, normata dall’art. 32 bis
Mapp. 214, 742 (Porzione): Perimetri dei Centri storici, normati dall’art. 49
Mapp. 214 (porzione): Zona A-VP/002 – verde privato residenziale di interesse storico
amientale – ATO 2, normato dall’art. 27
Mapp. 214 (porzione): Contesti di edifici monumentali, normati dall’art. 50
Mapp. 214 (porzione), 742 (Porzione): Zona residenziale intensiva B/004 – ATO 2,
normata dall’art. 25
Di seguito vengono succintamente riportate gli artt., sopra menzionati, delle N. T. del Piano
di Assetto Territoriale (P.A.T.) e delle N.T.A. del Piano degli Interventi (P.I.):
Piano di Assetto Territoriale
Art. 5.1 Vincoli sui beni culturali (D. Lgs. 42/2004 – artt. 10 e 12)
La tavola B.1 “Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale” identifica a titolo
ricognitivo le aree e i fabbricati sottoposti a vincolo diretto e indiretto ai sensi del D.
Lgs. 22 gennaio 2004 n° 42 e s.m.i.. L’esatta individuazione catastale è quella contenuta
negli specifici provvedimenti di vincolo.
Prescrizioni
Gli immobili vincolati ai sensi dell’art. 10 del Decreto Legislativo 42/2004 non possono
essere demoliti, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico
o artistico, oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione.
Per gli immobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali,
nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine
di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano
interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico, che siano opera di autore
non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquanta anni, dovrà essere prevista
la verifica dell’interesse culturale ai sensi dell’art. 12 del Decreto Legislativo 42/2004 e
s.m.i.
Il rilascio di permessi di costruire e l’assenso alle denunce di inizio attività sui beni di cui
al presente articolo sono subordinati al rispetto di quanto stabilito all’art. 17 e alla
preventiva autorizzazione della competente “Soprintendenza ai beni architettonici ed
al paesaggio”.
Art. 5.2.1 Corsi d’acqua (D. Lgs. n° 42/04 - art. 142, lettera c)
In ottemperanza al provvedimento del Consiglio Regionale del Veneto 28.06.1994 n°
940 e successive modifiche ed integrazioni, sono sottoposti a vincolo paesaggistico, ai
sensi dell’art. 142 del D. Lgs. n° 42/04, i seguenti corsi d’acqua e le relative sponde –
piedi degli argini, per una fascia di m 150 ciascuna:
fiume Brenta;
fiumicello Tergola;
scolo Caltana;
scolo Cognaro;
scolo Volpin;
scolo Cavinello;
scolo Pionca.
Le disposizioni di cui al 1° comma del presente articolo non si applicano alle aree che
alla data del 6 settembre 1985 erano classificate negli strumenti urbanistici come Z.T.O.
A e B. In sede di P.I. verranno identificate le aree escluse dalle disposizioni di cui sopra
ricadenti in Z.T.O. A e B.
Il rilascio dei permessi di costruire / denunce di inizio attività sui beni di cui sopra, con
esclusione degli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento
statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto
esteriore degli edifici, è subordinato alla preventiva autorizzazione paesaggistica da
parte del Comune ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. n° 42/04.
Art. 5.4.1 Centri storici (art. 24 del P.T.R.C.)
La tavola B.1 “Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale” riporta la
perimetrazione del centro storico così come individuato nelle tavole di P.R.G..
Direttive
In coerenza con la normativa del nuovo PTRC per quanto riguarda le azioni sulla città,
il PI dovrà perseguire gli obiettivi fissati dal PAT e dal PATI con azioni volte a - tutelare i
centri storici da processi di abbandono da parte di residenti e funzioni pubbliche e
private provvedendo alla loro tutela, al restauro e rivitalizzazione:
– intervenire, nei progetti complessivi di scala urbana individuati dal PAT, per
ricomporre aspetti funzionali della città e promuovere la riorganizzazione della
centralità, elevare la dotazione degli standard di servizi esistenti e introdurne di
nuovi, eliminare aree di degrado economico e sociale e riqualificare i paesaggi
urbani abbandonati;
– attivare politiche relative alla residenza, sia pubblica e sociale che privata,
perseguendo, ove possibile e opportuno, anche con programmi di densificazione per
ottimizzare gli interventi pubblici e privati e contenere il consumo di territorio.
Prescrizioni
Il P.I., nel disciplinare le azioni da attuarsi nel centro storico per il conseguimento degli
obiettivi indicati dal PAT, precisa la specifica normativa, nel rispetto degli indirizzi e
criteri di cui al successivo art. 17, per la conservazione e la valorizzazione di ciascun
contesto storico volto a:
tutelare e valorizzare la viabilità e i fronti appartenenti alla tradizione locale;
favorire ed agevolare il recupero degli edifici di interesse storico-architettonico e
culturale;
perimetrare gli eventuali interventi di nuova edificazione garantendo di non
pregiudicare la lettura complessiva degli elementi e le aggregazioni storiche;
favorire l’insediamento di attività commerciali collegate all’artigianato di servizio,
all’agro-alimentare e alla cultura;
individuare gli spazi esterni (parchi, giardini, piazze, spazi aperti di interesse storico
ambientale) e formulare le norme per la progettazione di un sistema integrato di
spazi comprendente i centri storici, le zone di recente edificazione e il sistema dei
beni storicoambientali, con particolare attenzione agli interventi afferenti l’arredo
urbano;
attribuire idonei gradi di intervento agli edifici in relazione alla loro accertata
storicità;
disciplinare le destinazioni ammesse, in relazione alla compatibilità in via diretta con
il bene oggetto di intervento e in via indiretta con il contesto storico complessivo;
disciplinare o vietare la collocazione o l’affissione di cartelli o di altri mezzi di
pubblicità sugli edifici e sulle aree sottoposte a tutela;
individuare e tutelare le bellezze panoramiche ed i punti di vista delle medesime
accessibili al pubblico.
In linea generale e di principio le modalità di intervento vanno finalizzate, nel rispetto
dell’articolazione storico-funzionale, a garantire la conservazione dei caratteri
dell’impianto originario, con particolare riferimento alla tutela e valorizzazione degli
apparati decorativi sia interni che esterni, degli intonaci, degli infissi e dei portoni.
Vanno inoltre mantenuti gli originali impianti strutturali.
Il perimetro del centro storico riportato nel PRG vigente e confermato dal PAT non potrà
essere modificato in sede di formazione del PI se non in termini di estensione dello
stesso in funzione degli obiettivi di salvaguardia e tutela di cui alle presenti norme.
Art. 6.3 Invarianti di natura storico-monumentale e architettonica-testimoniale
Costituiscono invarianti di natura storico-monumentale e architettonica-testimoniale il
centro storico, gli edifici e i complessi monumentali, le ville venete e altri immobili di
interesse storico-architettonico di rilievo comunale e sovracomunale, individuati nella
tavola B.2 “Carta delle invarianti”.
Per gli edifici e i complessi monumentali, ville venete e altri immobili di interesse
storicoarchitettonico e culturale di rilievo comunale e sovracomunale, si applicano le
norme di cui all’art. 17.1 delle presenti N.T..
Sono riconosciuti dal PTRC, tra gli edifici di architettura del novecento individuati nel
territorio regionale, i seguenti: Casa del fascio, Borgo rurale Grinzatoe Teatro. Per tali
edifici il P.I. stabilisce norme di salvaguardia e valorizzazione, vietandone la demolizione
e l’alterazione significativa dei valori architettonici, costruttivi e tipologici.”
Art. 7.1 Aree idonee a condizione
L’ambito di applicazione è riferito ad aree non ancora urbanizzate e/o sottoposte ad
interventi di riqualificazione mediante accordi di pianificazione e P.U.A.
Per l’edificazione in tali aree è richiesta l’esecuzione di specifiche indagini geognostiche
finalizzate ad accertare i parametri geotecnici del terreno.
Vi è l’obbligo di rimodellazione morfologica idonea e compatibile (secondo D.G.R.V. n°
1322/06) del sito, per garantire l’intervento (edilizio/urbanistico) dal ristagno idrico in
situazioni di piena.
Sono sconsigliati gli interrati con accesso esterno, se eseguiti, dovranno essere muniti
di adeguati sistemi di protezione idraulica (inclusa autonomia dei sistemi
elettrici/elettronici), che comunque dovranno essere singolarmente valutati a seguito
di specifica verifica tecnica con indagine e relazione geologica/geotecnica.
Art. 11.2.1 Aree di urbanizzazione consolidata
Le aree di urbanizzazione consolidata comprendono la parte del territorio comunale
costruita ed i contesti territoriali di “completamento” (sia residenziali che produttivi-
commercialidirezionali), già dotati delle principali opere di urbanizzazione, , all’interno
dei quali sono sempre possibili interventi di nuova costruzione e di ampliamento di
edifici esistenti, nonché interventi di riqualificazione e riconversione.
Per le aree di urbanizzazione consolidata vanno perseguiti obiettivi di tutela,
riqualificazione e valorizzazione.
Negli ambiti di urbanizzazione consolidata sono ricomprese anche le Z.T.O. C e D di
espansione previste dal P.R.G. vigente, già convenzionate, anche se non ancora
urbanizzate, al momento dell’adozione del P.A.T..
Negli ambiti oggetto di PUA approvati dal Consiglio Comunale sulla base del previgente
PRG, ancorché non convenzionati alla data di adozione del PAT, qualora la relativa
convenzione venga stipulata anteriormente alla data di adozione del primo PI si
applicherà, nei termini di validità dei PUA stessi, la disciplina urbanistica vigente
all’epoca della loro approvazione, purché non in contrasto con le indicazioni del PAT. In
tal caso la verifica di conformità non potrà essere riferita ai criteri perequativi ed alle
dotazioni di aree a servizi, in quanto non ancora stabiliti dal PI.
L’adozione del PI comporterà, per i PUA non ancora convenzionati, l’obbligo di
adeguamento al nuovo strumento generale.
Direttive
Il P.I. stabilisce le destinazioni urbanistiche delle singole aree, i parametri edificatori e
la dotazione dei servizi, nonché gli interventi sull’edilizia esistente sempre possibili
(nuove costruzioni, ampliamenti, riqualificazione, riconversione).
Il P.I., in coerenza e in attuazione del P.A.T., sulla base del quadro conoscitivo
aggiornato, provvede a:
a. individuare le unità minime di intervento, le destinazioni d’uso e gli indici edilizi;
b. individuare le aree in cui gli interventi sono subordinati alla predisposizione di P.U.A.
o di comparti urbanistici;
c. definire le modalità di intervento sul patrimonio edilizio da salvaguardare;
d. definire le modalità per l’attuazione degli interventi di riqualificazione e
riconversione anche mediante la determinazione di crediti edilizi;
e. individuare le eventuali trasformazioni da assoggettare ad interventi di
valorizzazione e sostenibilità ambientale;
f. prevedere l’integrazione delle opere di urbanizzazione eventualmente carenti.
A seguito dell’approvazione del P.A.T. le previsioni del P.R.G. vigente e/o adottato non
in contrasto con il P.A.T., acquistano il valore e l’efficacia del P.I.. Sino all’adozione del
primo P.I. anche le N.T.A. del P.R.G. vigente restano in vigore per le parti non in contrasto
con le presenti N.T.A..
La modifica della destinazione d’uso, anche in assenza di opere, per gli edifici produttivi,
deve rispettare la specifica normativa di zona.
Al fine di definire in maniera più lineare i margini del tessuto urbanizzato e mettere a
punto interventi di miglioramento e riqualificazione urbanistica, il P.I. potrà
eventualmente prevedere scostamenti di modesta entità e di carattere non strategico
dai perimetri individuati dal PAT per le aree di urbanizzazione consolidata. Le
ridefinizioni di tali perimetri dovranno essere funzionali al riconoscimento di fabbricati
residenziali esistenti, con relative aree di pertinenza, posti in contiguità con il tessuto
consolidato esistente nel rispetto del limite quantitativo di SAU trasformabile
determinato dal PAT e del dimensionamento complessivo previsto per l’ATO di
appartenenza;
Le suddette variazioni dovranno avvenire in coerenza con le scelte strategiche del P.A.T.
e nel rispetto degli obiettivi generali di limitazione del consumo di suolo e avuto cura di
verificare che non siano alterati l’equilibrio ambientale e le condizioni di sostenibilità
evidenziate nella Valutazione Ambientale Strategica e Valutazione di compatibilità
idraulica.
La ridefinizione dei margini del tessuto urbanizzato, eventualmente finalizzata ad
ampliamenti di immobili esistenti od a nuova edificazione, potrà avvenire soltanto
attraverso una revisione della zonizzazione di “completamento”, utilizzando i servizi di
rete e le opere di urbanizzazione primaria esistenti e senza comportare la necessità
della predisposizione di PUA.
Per quanto riguarda l’individuazione dei coni visuali vengono confermate le norme già
previste dal P.R.G. vigente.
Art. 17.1.1 Edifici e complessi Monumentali, Ville Venete ed altri immobili di interesse
storico architettonico e culturale di rilievo sovracomunale
La tavola B1 “Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale” identifica a titolo
ricognitivo le aree e i fabbricati sottoposti a vincolo diretto e indiretto ai sensi del D.
Lgs. 22 gennaio 2004 n° 42.
L’esatta individuazione catastale è quella contenuta negli specifici provvedimenti di
vincolo.
La tavola B4 “Carta della trasformabilità” identifica gli immobili di cui al 1° comma del
presente articolo ed inoltre, ai sensi del comma 4 dell’art. 40 della L.R. 11/04, a titolo
ricognitivo, le Ville individuate nella pubblicazione dell’Istituto Regionale per le Ville
Venete – Catalogo ed Atlante del Veneto – e le relative pertinenze scoperte da tutelare,
nonché gli immobili che ancorché non compresi tra quelli dei commi precedenti sono
comunque di interesse storico-architettonico – culturale di rilevanza comunale e
sovracomunale.
Ai sensi del comma 3 dell’art. 40 della L.R. 11/04 per gli edifici di cui al presente articolo
vengono determinate le seguenti categorie cui far corrispondere appropriate tutele e
interventi di recupero e valorizzazione:
a) immobili sottoposti a vincolo monumentale;
b) ville non vincolate di cui al Catalogo ed Atlante del Veneto e relative pertinenze
scoperte da tutelare;
c) immobili non compresi tra quelli di cui alle precedenti lettere a), b) di interesse
storico, architettonico e culturale di rilevanza comunale e sovracomunale.
Qualora l’immobile di valore monumentale e/o testimoniale ricada all’interno di zone
classificate residenziali dallo strumento urbanistico generale, l’eventuale potenzialità
edificatoria prevista nell’area pertinenziale e/o nei contesti figurativi potrà essere
utilizzata nella rimanente area con medesima destinazione esternamente all’area di
pertinenza e/o al contesto figurativo e/o come credito edilizio senza cessione dell’area
ma come vincolo di inedificabilità sulla stessa.
Il P.I. definisce le specifiche modalità di intervento attuabili per ciascuna delle categorie
di cui al precedente comma, sulla scorta delle definizioni e delle specificazioni date per
ogni tipo di intervento riportate al successivo punto 17.1.3.
In linea generale e di principio le modalità di intervento vanno finalizzate, nel rispetto
dell’articolazione storico-funzionale, a garantire la conservazione dei caratteri
dell’impianto originario degli edifici e delle relative aree di pertinenza, con particolare
riferimento alla tutela e alla valorizzazione degli apparati decorativi sia interni che
esterni, degli intonaci, degli infissi e dei portoni. Vanno inoltre mantenuti gli originali
impianti strutturali con divieto di nuovi lucernari ed abbaini sulle coperture, salvo
diverse prescrizioni dettate nell’ambito di competenza dell’ente preposto alla tutela.
Il P.I. individua inoltre, per le superfetazioni soggette a demolizione parziale o totale, in
quanto in contrasto con gli obiettivi di tutela e disciplina, i procedimenti e le modalità
di attribuzione del credito edilizio e/o della compensazione urbanistica, coerentemente
con i criteri previsti dalle presenti norme.
Il P.I. potrà prevedere eventuali interventi di parziale ricostruzione di parti di edifici
crollate e/o mancanti finalizzati alla ricomposizione dell’assetto originale, storicamente
documentato.
Il P.I., per gli immobili di cui al presente articolo, potrà definire le destinazioni d’uso
incongrue e comunque incompatibili, ovvero privilegiare destinazioni d’uso che
possano meglio favorire il mantenimento delle peculiarità storiche-architettoniche e
ambientali, quali: utilizzi turistico-ricettivi-direzionali, funzioni di tipo culturale, per il
tempo libero, di rappresentanza.
Fino all’approvazione del P.I., sugli immobili di cui al presente articolo, sono ammessi
esclusivamente gli interventi consentiti dal vigente P.R.G..
Il rilascio dei permessi di costruire e/o di denunce di inizio attività sugli immobili
soggetti a tutela diretta e indiretta ai sensi del D. Lgs. n° 42/04 è, in ogni caso,
subordinato alla preventiva autorizzazione della competente Soprintendenza ai beni
architettonici ed al paesaggio.
Art. 17.1.2 Contesti figurativi dei complessi monumentali, delle Ville venete ed altri
immobili di interesse storico-architettonico e culturale di rilievo comunale e
sovracomunale
La tavola B4 “Carta delle trasformabilità” individua, ai sensi del comma 4 dell’art. 40
della L.R. 11/04, i contesti figurativi anche non funzionalmente pertinenziali agli
immobili di cui ai punti a), b), c) del precedente articolo.
La finalità è la tutela delle aree comprese all’interno dei contesti, con la valorizzazione
dei percorsi, il mantenimento degli elementi costitutivi del paesaggio, degli accessi,
degli assi prospettici e della percezione da diversi punti visuali.
Il P.I. potrà precisare – in ragione della loro scala grafica – i perimetri dei contesti definiti
dal P.A.T., attenendosi a criteri di delimitazione che tengano conto di limiti fisici evidenti
(strade e percorsi, corsi d’acqua, cambi di pendenza, cambi di coltura, limiti delle aree
boscate, ecc.) e coerenti con i caratteri dell’area considerata.
All’interno dei contesti figurativi non possono essere realizzate opere di modifica dei
tracciati stradali storici esistenti, del sistema ambientale storico (con particolare
riferimento agli elementi vegetazionali) e l’installazione di infrastrutture tecnologiche
(elettrodotti, impianti di telefonia mobile, ecc.) che incidano negativamente sul sistema
figurativo.
All’interno dei contesti figurativi il P.I., sulla scorta della schedatura dei singoli
manufatti e degli spazi liberi, provvederà alla specificazione, per ciascuno di essi, delle
modalità di intervento, tenuto conto delle indicazioni riportate al punto 23.1.3.
Devono in ogni caso essere garantiti:
la conservazione dei coni ottici privilegiati e delle vedute panoramiche dei beni,
anche mediante la creazione di quinte atte a valorizzare la visibilità d’assieme degli
stessi;
la tutela degli aspetti naturali del territorio storico.
Il P.I. adotta misure volte a:
vietare smembramenti e comunque separazione tra aree verdi, edifici e contesto
paesaggistico che possano comprometterne l’integrità e le relazioni con l’immediato
intorno;
conservare i beni attraverso interventi di manutenzione continua e programmata in
rapporto al tipo di uso previsto, alla tipologia e alla composizione delle masse
arboree;
evitare l’introduzione di specie non pertinenti e mantenere in efficienza gli elementi
di arredo storico presenti.
Il P.I. privilegia in via prioritaria:
l’ubicazione di standards urbanistici all’esterno dei contesti figurativi ed a congrua
distanza dal limite esterno dell’area contestuale del bene stesso;
la realizzazione di nuove infrastrutture a congrua distanza dal limite esterno
dell’area contestuale, progettate possibilmente senza viadotti e, se di grandi
dimensioni, preferibilmente in trincea;
la previsione di nuove zone produttive, o l’ampliamento di esistenti a congrua
distanza dal limite esterno dell’area contestuale, con salvaguardia dei coni ottici e
di vedute conl’integrità del bene, anche in relazione alle emissioni acustiche ed
inquinanti in genere.
Il colore delle facciate, dei manufatti e degli spazi scoperti deve essere in armonia con
la bellezza del contesto figurativo.
Fino all’approvazione del P.I., sugli immobili ricadenti nei contesti figurativi di cui al
presente articolo sono ammessi esclusivamente gli interventi di cui alle lettere a), b) c),
comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, nonché la eliminazione delle superfetazioni
incongrue.
Il P.I. individuerà inoltre gli edifici soggetti a demolizione parziale o totale in quanto in
contrasto con gli obiettivi di tutela e disciplinerà i procedimenti e le modalità di
attribuzione del credito edilizio e/o della compensazione urbanistica, in conformità con
i criteri previsti dalle presenti norme.
Piano degli interventi
Art. 25 Zone omogenee "B" e “C”
1. Sono consentite tutte le destinazioni d'uso previste per le zone residenziali.
2. Oltre agli interventi sull'edilizia esistente, di cui all'articolo 16, sono consentiti, gli
interventi di nuova costruzione, ristrutturazione edilizia ricostruzioni, mpliamento,
nel rispetto della densità territoriale di zona e/o densità fondiaria, definite nel
Repertorio Normativo.
3. Gli interventi devono rispettare le norme sui distacchi di cui al precedente art. 14 e
le altezze massime indicate nel Repertorio Normativo.
4. Gli interventi possono essere realizzati in diretta attuazione del PI o mediante
strumento urbanistico attuativo, reso obbligatorio per le aree perimetrate in grafia
e indicate nel Repertorio Normativo.
Art. 27 Aree a verde privato
1. Il Verde privato riguarda forme insediative esistenti a bassa densità, caratterizzate
da forte presenza di verde, delle quali il PI intende conservare la valenza ecologica
e paesaggistica.
2. Le aree a verde privato sono individuate all’interno delle ZTO “A”, “B” e “C”.
3. Le aree sono destinate a giardino , a parco, agli usi agricoli e alle attività ricreative
all'aperto, con esclusione di ogni nuova costruzione (salvo quanto disposto al
successivo comma 8) e nel rispetto delle alberature esistenti.
4. Per gli edifici esistenti sono consentite le destinazioni d'uso previste per le zone
residenziali, purché compatibili e morfologicamente coerenti con le preesistenze.
5. L’utilizzazione ai fini ricreativi sarà definita con un progetto sottoposto dalle ditte
interessate al Consiglio Comunale e regolato con apposita convenzione.
6. Norme di edificazione :
– superficie delle attrezzature non superiore al 10% dell’area interessata;
– altezza massima edifici m. 6,80;
– superficie a parcheggio non inferiore al 20% dell’area interessata.
7. Per gli edifici esistenti non utilizzati ai fini residenziali è consentito il recupero con
cambio di destinazione d'uso da produttivo agricolo o annesso a residenza.
Art. 32bis Sedi stradali
1. Il P.I. evidenzia il sistema della viabilità esistente e lo integra mediante l’indicazione
delle previsioni di nuova viabilità.
2. Il progetto delle opere stradali deve assicurare il corretto inserimento delle
infrastrutture nell’ambiente, modellando i manufatti sull’andamento dei terreni e
riducendo, per quanto possibile, i rilevati, gli sbancamenti, i riporti e quant’altro
possa degradare l’aspetto dei luoghi.
3. Le indicazioni risultanti nelle planimetrie del P.I. in ordine alle caratteristiche
tecniche delle opere previste (assi stradali, sezioni, raggi di curvatura ecc.) hanno
un valore indicativo e vengono precisate nel progetto esecutivo delle opere stesse,
sempre nel rispetto dei principi informatori del P.I..
4. Gli strumenti urbanistici attuativi possono, nel rispetto dei principi informatori del
P.I., prevedere un diverso tracciato delle strade previa dimostrazione delle reali
necessità tecniche.
Art. 44 Vincolo paesaggistico
1. In ottemperanza al provvedimento del Consiglio Regionale del Veneto 28.06.1994
n° 940 e successive modifiche ed integrazioni, sono sottoposti a vincolo
paesaggistico, ai sensi dell’art. 142 del D. Lgs. n° 42/04, i seguenti corsi d’acqua e
le relative sponde – piedi degli argini, per una fascia di m 150 ciascuna:
• fiume Brenta;
• fiume Tergola;
• fiume Tergolino
• scolo Caltana;
• scolo Cognaro;
• scolo Volpin;
• scolo Cavinello;
• scolo Pionca.
2. Il rilascio dei permessi di costruire / denunce di inizio attività sui beni di cui sopra,
con esclusione degli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di
consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei
luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, è subordinato alla preventiva
autorizzazione paesaggistica da parte del Comune ai sensi del D. Lgs. n° 42/04.
Art. 49 Centro storico
1. In linea generale e di principio le modalità di intervento vanno finalizzate, nel
rispetto dell’articolazione storico-funzionale, a garantire la conservazione dei
caratteri dell’impianto originario, con particolare riferimento alla tutela e
valorizzazione degli apparati decorativi sia interni che esterni, degli intonaci, degli
infissi e dei portoni. Vanno inoltre mantenuti gli originali impianti strutturali..
Art. 50 Contesti figurativi degli edifici storici
1. La finalità è la tutela delle aree comprese all’interno dei contesti, con la
valorizzazione dei percorsi, il mantenimento degli elementi costitutivi del
paesaggio, degli accessi, degli assi prospettici e della percezione da diversi punti
visuali.
2. All’interno dei contesti figurativi non possono essere realizzate opere di modifica
dei tracciati stradali storici esistenti, del sistema ambientale storico (con
particolare riferimento agli elementi vegetazionali) e l’installazione di
infrastrutture tecnologiche (elettrodotti, impianti di telefonia mobile, ecc.) che
incidano negativamente sul sistema figurativo.
3. Devono in ogni caso essere garantiti:
• la conservazione dei coni ottici privilegiati e delle vedute panoramiche dei beni,
anche mediante la creazione di quinte atte a valorizzare la visibilità d’assieme
degli stessi;
• la tutela degli aspetti naturali del territorio storico;
• il divieto di smembramenti e comunque separazione tra aree verdi, edifici e
contesto paesaggistico che possano comprometterne l’integrità e le relazioni
con l’immediato intorno;
• la conservazione dei beni attraverso interventi di manutenzione continua e
programmata in rapporto al tipo di uso previsto, alla tipologia e alla
composizione delle masse arboree;
• evitare l’introduzione di specie non pertinenti e mantenere in efficienza gli
elementi di arredo storico presenti.
4. Il colore delle facciate, dei manufatti e degli spazi scoperti deve essere in armonia
con la bellezza del contesto figurativo.
5. Fino all’approvazione del P.I., sugli immobili ricadenti nei contesti figurativi di cui
al presente articolo sono ammessi esclusivamente gli interventi di cui alle lettere
a), b) c), comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, nonché la eliminazione delle
superfetazioni incongrue.
ATTUALE INTESTAZIONE
L’immobile sopra descritto risultano attualmente in ditta al seguente soggetto:
Quattrostelle S.r.l. con sede in Padova, C.F. 03503290284
Per averlo acquisito con atto di compravendita in data 21.10.2008 a rogito Notaio Cassano
dott. Nicola di Padova, rep n. 178078/39463 e trascritto a Padova il 12.11.2008 ai nn.
49559/29295.
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE – REGOLARITÀ ESECUTIVA
In base all’analisi della documentazione reperita in sede di accesso agli atti presso il
Comune di Vigonza, l’immobile è stato eretto in base alle seguenti autorizzazioni L’edificio
è stato edificato anteriormente al 01.09.1967;
1. Con Comunicazione del 09.11.1988 il Comune di Vigonza prendeva atto della richiesta
da parte della Parrocchia di Peraga di Vigonza di Concessione Edilizia in sanatoria n.
1592 del 09.09.1986, relativa alla costruzione di garage, C.T. e locale deposito, in
quanto non era previsto l’obbligo di licenza edilizia per quella zona, ricadendo
all’interno di area classificata rurale e pertanto fuori della perimetrazione dei centri
abitati;
2. In data 22.10.2010 la ditta Quattrostelle S.r.l. presentava domanda di Permesso di
costruire n. 0060/2010 (Prot. n. 28169) per la realizzazione di un fabbricato
commerciale/residenziale.
Tale Permesso di costruire, sviluppato in base alle previsioni di ampliamento
volumetrico ottenibili mediante l’applicazione dei parametri del cosiddetto “piano
casa” non è mai stato rilasciato.
Dal sopralluogo effettuato comparato all’analisi della sola planimetria catastale non sono
state rilevate difformità edilizie.
PROVENIENZA DEI BENI
1. Al ventennio il bene oggetto di perizia risulta in ditta alla “Parrocchia dei Santi
Vincenzo e Anastasio” di Vigonza, cui era pervenuto per titolo anteriore al ventennio.
2. Con atto di compravendita in data 21.10.2008 a rogito Notaio Cassano dott. Nicola di
Padova, rep n. 178078/39463 e trascritto a Padova il 12.11.2008 ai nn. 49559/29295
la Parrocchia dei Santi Vincenzo e Anastasio di Vigonza vendeva alla società
Quattrostelle S.rl. il bene così censito:
Comune di Vigonza al N.C.E.U. Sez. A, Fg. 16:
mapp. 214 sub. 1, cat. B/5, cons. 3552 mq;
mapp. 214 sub. 2, cat. C/6, cons. 9 mq;
mapp. 214 sub. 3, cat. C/6, cons. 33 mq;
mapp. 214 sub. 4, B.C.N.C.
oltre a terreno su cui insiste il fabbricato così censito:
Comune di Vigonza al N.C.T. Fg. 16:
mapp. 742 seminativo arborato di are 00.37;
mapp. 214 Ente Urbano di are 28.50;
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONI
– 12.11.2008 nn. 49560/10801 – a favore di Cassa di Risparmio del Veneto S.p.A. –
Ipoteca volontaria contro Quattrostelle S.r.l., per capitale € 500.000,00 e complessivi
€ 1.000.000,00, accesa a garanzia di apertura di credito con atto in data 21.10.2008 a
rogito Notaio Cassano dott. Nicola di Padova rep. n. 178079/39464, gravante
espressamente sui seguenti beni:
Comune di Vigonza, N.C.E.U. Sez A, Fg. 16, mapp. 214
sub. 1, cat. B/5;
sub. 2, cat. C/6;
sub. 3, cat. C/6;
sub. 4 cat. Ente Comune
Comune di Vigonza, N.C.T. Fg. 16
mapp. 742, seminativo arborato di are 00.37;
mapp. 214, Ente urbano di are 28.50;
TRASCRIZIONI
– 03.03.2014 nn. 6739/5238 – a favore di Callegari Marzia – verbale di pignoramento
immobili contro Quattrostelle S.r.l. in data 20.02.2014 rep n. 1249/2014 Tribunale di
Padova e gravante espressamente sui seguenti beni:
Comune di Arquà Petrarca N.C.E.U. Fg 5
mapp. 1093 sub 5 graffato al sub 13 e al sub 15 cat. A/2
mapp. 1093 sub 23 cat. C/6;
Comune di Padova N.C.E.U. Sez. A Fg. 25
Mapp. 1166 sub 61 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 64 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 65 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 66 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 81 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 82 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 83 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 89 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 129 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 130 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 131 cat. C/6;
Mapp. 1166 sub 151 cat. A/10;
Mapp. 1166 sub 152 cat. A/10;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 87
Mapp. 641 sub 130 cat. D/1;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 62 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 68 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 70 cat. A/2;
Mapp. 525 sub 77 cat. C/6;
Mapp. 525 sub 80 cat. A/2;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 90
Mapp. 525 sub 74 – fabbricato in corso di costruzione
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 127
Mapp. 95 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 127 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 128 sub 15 graffato al 16 graffato al
Mapp. 134 sub 15 graffato al 16 – fabbricato in corso di costruzione;
Comune di Padova N.C.E.U. Fg. 89
Mapp. 380 sub 40 cat. A/2;
Comune di Vigonza N.C.E.U. Sez. A Fg. 16
Mapp. 214 sub 1 cat. B/5;
Mapp. 214 sub 2 cat. C/6;
Mapp. 214 sub 3 cat. C/6;
Comune di Vigonza N.C.T. Fg. 16
Mapp. 742 di are 00.37
STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
PREMESSA
L’immobile allo stato attuale si presenta in stato di abbbandono e degrado. Esso dunque
andrà abbattuto e riedificato secondo le potenzialità edificatorie del lotto.
La domanda di Concessione Edilizia di cui sopra, presentata in data 22.10.2010,
beneficiando del Piano Casa mirava ad ottenere una volumetria in ampliamento rispetto
alla cubatura urbanistica oggi esistente e pari a 3.327,50 mc.
Come sopra accennato la domanda di Permesso di Costruire è decaduta, e si renderà
necessario ripresentare adeguato progetto a corredo di una nuova domanda.
Tale nuovo progetto difficilmente potrà beneficiare delle agevolazioni del Piano casa che
per la Regione Veneto è in scadenza per il giorno 10 maggio 2017.
I tempi ristretti dunque lasciano prevedere che la nuova progettazione non solo non possa
contare sull’ampliamento del Piano Casa, ma debba una volta abbattuto l’edificio
esistente adeguarsi agli indici di fabbricabilità del lotto.
METODO DI CALCOLO DEI VALORI
Per la definizione del valore complessivo del lotto, lo scrivente ritiene che il metodo più
corretto sia procedere alla valutazione del suo “valore di trasformazione”, valore cioè dato
dalla differenza tra il ricavo atteso e le spese necessarie alla sua edificazione, ivi comprese
le spese per l’abbattimento del manufatto oggi esistente qui stimato a corpo in
complessivi Euro 50.000,00, detratti gli utili attesi dall’impresa.
CALCOLO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Il valore della potenzialità edificatoria del lotto verrà invece valutato sulla base del valore
di trasformazione determinato come differenza tra valore di realizzo e spese di
edificazione, determinato secondo il seguente algoritmo:
Dove:
V = valore di trasformazione per metro quadrato potenziale
R = prezzo di vendita a nuovo
P = profitto di impresa (stimato – in questo caso – pari al 10% del prezzo di vendita).
S = spese di costruzione, a loro volta suddivise in
Sc = costo costruzione comprensivo di oneri concessori e sistemazioni esterne
St = spese tecniche ( pari al 7% di Sc)
O = oneri finanziari (calcolati come pari al 5% su metà del capitale finanziato) per un
anno di finanziamento
Da cui:
R = € 1.300,00/mq
P = € 1.300 x 10% = € 130,00/mq
Sc = € 950/mq
St = € 66,50/mq
O = [(Sc+St)/2] x5% = 25,41 €/mq
Da cui si ricavano i costi di costruzione
S = Sc + St + O = € 950,00 + € 66,50 + € 25,41 = € 1.041,91/mq
Ne risulta che V sarà uguale a:
V = € 1.300,00/mq – € 130,00/mq – € 1.041,91/mq = € 128,09/mq
CALCOLO DELLA POTENZIALITÀ EDIFICATORIA
Il calcolo della potenzialità edificatoria del lotto discende dalla moltiplicazione del l’indice
di fabbricabilità odierno, che varia tra 1,2 e 1,6 per la superficie fondiaria utile.
A tale proposito lo scrivente ricorda qui che solo una porzione del mappale 742 del foglio
16 pari a mq. 1.768,77 N.C.T. è edificabile, mentre la restante porzione è destinata a verde
a servizio. E tutto il mappale 214 non è parimenti edificabile.
La potenzialità edificatoria netta massima del lotto dunque sarà la seguente:
mq. 1.768,77 x 1,6 mc/mq = mc 2.830,03
tale cubatura, secondo le NT.A. del Comune di Vigonza deve essere calcolata al netto delle
murature e dei solai. Per ottenere la cubatura lorda dell’edificio, il volume cioè al lordo
delle murature necessario alla definizione dei parametri economici oggetto di perizia,
occorre aumentare il valore di cubatura netta di un 25% da cui:
mc. 2.830,03 + mc. 2.830,03 x 25% = mc 2.830,03 + mc 707,51 = mc 3.537,54
corrispondenti approssimativamente a 1.179 mq commerciali potenziali.
CALCOLO DEL VALORE DEL LOTTO
Come già visto, il valore del lotto sarà dato dalla moltiplicazione dei valori unitari come
determinati in premessa, per le superfici potenziali sopra definite da cui:
€ 128,09/mq x 1179 mq = € 151.018,11
a tale valore va però sottratto l’importo sopra determinato necessario alla demolizione
dell’immobile esistente, da cui:
€ 151.018,11 - € 50.000,00 = € 101.018,11
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
Dell’unità immobiliare appartenente al lotto 7 e sopra descritta allo stato di fatto in cui si
trova alla data odierna in complessivi € 101.018,11 arrotondati a € 100.000,00.
€ 100.000,00 (Euro Centomila/00)
CONCLUSIONI
Da quanto sopra esposto si evince che il valore del compendio immobiliare stimato può
essere riassunto nello schema seguente:
Lotto n. 1 Via del Santo Padova € 6.025.000,00
Lotto n. 2 Via Anghinoni Padova € 1.535.000,00
Lotto n. 3 Via Risorgimento Padova € 625.000,00
Lotto n. 4 Via Ricci Padova € 560.000,00
Lotto n. 5 Via Porte Contarine Padova € 0
Lotto n. 6 Via Alezzini Arquà € 167.000,00
Lotto n. 7 Via Bonaventura da Peraga Vigonza € 100.000,00
Sommano € 9.012.000,00
tutto ciò premesso il sottoscritto Arch. Carlo Marchesini
STIMA IL VALORE DI MERCATO
dell’intero compendio immobiliare sopra descritto allo stato di fatto in cui si trova alla data
odierna in complessivi € 9.012.000,00
€ 9.012.000,00 (Euro Novemilionidodicimila/00)
in fede
dott. Arch. Carlo Marchesini
Padova, li 21.07.2015
ELENCO ALLEGATI
LOTTO 1 – VIA DEL SANTO
ALLEGATO A: Dimostrazione delle singole unità
ALLEGATO B: Planimetrie per piano
ALLEGATO C: Elaborato fotografico
ALLEGATO D: Concessioni Edilizie:
Licenza edilizia reg. n. 173 e prot. n. 11768 del 19.10.1972;
Autorizzazione Edilizia reg. n. 631/91 del 09.10.1991;
Concessione a sanatoria n. 2701/95 del 20.04.2007
Permesso di Costruire n. 2365/2007 del 11.11.2008;
Permesso di costruire n. 2368/2007/1 pratica n. 6702/09 del
28.12.2009;
Cambio di intestazione del Permesso di Costruire n. 2365/2007
del 18.03.2010;
Permesso di Costruire n. 2365/07/2 del 29.08.2010;
Permesso di Costruire n. 2365/07/3 del 31.05.2013;
Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n.
23207;
Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n.
23268;
Comunicazione della Sovrintendenza del 03.10.2014 prot. n.
23269;
Comunicazione della Sovrintendenza del 07.10.2014 prot. n.
23471;
ALLEGATO E: Vincoli:
Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo del 03.08.1910;
Decreto Ministeriale di costituzione di vincolo ai sensi della L
1089/1939 trascritto a Padova il 16.05.1941 ai nn. 2274/1729;
Costituzione di diritti reali del 04.11.1911;
Costituzione di diritti reali del 18.12.1954;
Costituzione di diritti reali del 04.08.1955;
Costituzione di vincolo di pertinenzialità del 14.10.2008;
ALLEGATO F: Atto di compravendita
ALLEGATO G: Estratto di mappa
ALLEGATO H: Elaborato planimetrico
ALLEGATO I: Visure storiche
ALLEGATO J: Provenienza: visure storiche
ALLEGATO K: Provenienza: ipsezioni ipotecarie
ALLEGATO L: Elenchi ispezioni
ALLEGATO M: Formalità pregiudizievoli
LOTTO 2 – VIA ANGHINONI
ALLEGATO A: Elaborato planimetrico
ALLEGATO B: Planimetria catastale
ALLEGATO C: Elaborato fotografico
ALLEGATO D: Concessioni Edilizie:
Permesso di restauro di magazzino (prot. n. 25525) del
13.11.1943;
Permesso di ampliamento di fabbricato ad uso industriale del
30.01.1951;
Concessione Edilizia n. 2025/98 del 20.01.1999;
Permesso di costruire n. 6751/06 del 16.04.2007;
Denuncia di Inizio Attività n. 3392/2007 del 19.06.2007;
Denuncia di Inizio Attività n. 927/2008 del 21.02.2008;
Denuncia di Inizio Attività n. 204/2009 del 16.01.2009;
Denuncia di Inizio Attività n. 1433/2009 del 18.03.2009;
Richiesta di Agibilità n. 3030/2010 del 20.05.2010;
ALLEGATO E: Atto di compravendita
ALLEGATO F: Contratto di locazione
ALLEGATO G: N. 3 Attestati di Prestazione Energetica
ALLEGATO H: Estratto di mappa
ALLEGATO I: Visure storiche per immobile
ALLEGATO J: Provenienza: visure storiche
ALLEGATO K: Provenienza: ispezioni ipotecarie
ALLEGATO L: Elenchi ispezioni
ALLEGATO M: Formalità pregiudizievoli
LOTTO 3 – VIA RISORGIMENTO
ALLEGATO A: Planimetria catastale
ALLEGATO B: Elaborato fotografico
ALLEGATO C: Concessioni Edilizie:
Cominicazione di cambio d’uso del 02.06.1999
Concessione Edilizia n. 3198/99 del 15.11.1999
Denuncia di Inizio Attività in Variante alla C.E. n. 3198/99 del
15.11.1999 del 06.10.2000;
Richiesta di Agibilià n. 5899/00 del 17.11.2000;
ALLEGATO D: Atto di compravendita
ALLEGATO E: Contratto di locazione
ALLEGATO F: Attestato di Prestazione Energetica
ALLEGATO G: Estratto di mappa
ALLEGATO H: Visure storiche per immobile
ALLEGATO I: Provenienza: visure storiche
ALLEGATO J: Provenienza: ispezioni ipotecarie
ALLEGATO K: Elenchi ispezioni
ALLEGATO L: Formalità pregiudizievoli
LOTTO 4 – VIA RICCI
ALLEGATO A: Elaborati planimetrici
ALLEGATO B: Planimetrie catastali
ALLEGATO C: Elaborato fotografico
ALLEGATO D: Concessioni Edilizie:
Concessione Edilizia n. 247/99 Prat. n. 360/99 del 11.06.1999;
Cambio intestazione della C.E. 360/99 in data 14.01.200;
Concessione Edilizia n. 247/99/1 in Variante del 28.08.2002;
Denuncia di Inizio Attività Prot. n. 3909 del 10.07.2003;
Rinnovo del Permesso di Costruire 247/99/2 del 01.09.2003;
Denuncia di Inizio Attività Prot. n. 807 del 12.02.2004;
Certificato di Agibilità parziale n. 121/04 del 12.02.2004;
Certificato di Agibilità parziale n. 4375/04 del 06.08.2004 ;
ALLEGATO E: Contratto di locazione
ALLEGATO F: N. 2 Attestati di Prestazione Energetica
ALLEGATO G: Estratto di mappa
ALLEGATO H: Visure storiche per immobile
ALLEGATO I: Provenienza: visure storiche
ALLEGATO J: Provenienza: ispezioni ipotecarie
ALLEGATO K: Elenchi ispezioni
ALLEGATO L: Formalità pregiudizievoli
LOTTO 5 – VIA PORTE CONTARINE
ALLEGATO A: Planimetria catastale
ALLEGATO B: Concessioni Edilizie:
Permesso di Costruire del 19.10.1959 Prot. n. 32548 Reg. n.
1067;
Permesso di Costruire del 24.06.1960 Prot. n. 23544 Reg. n.
1067;
Autorizzazione per Abitabilità Prot. n. 43165 del 1961 Reg. n. 694
del 01.08.1962;;
ALLEGATO C: Atto di compravendita
ALLEGATO D: Estratto di mappa
ALLEGATO E: Visure storiche per immobile
ALLEGATO F: Provenienza: ispezioni ipotecarie
ALLEGATO G: Elenchi ispezioni
ALLEGATO H: Formalità pregiudizievoli
LOTTO 6 – ARQUÀ PETRARCA
ALLEGATO A: Elaborato planimetrico
ALLEGATO B: Planimetrie catastali
ALLEGATO C: Elaborato fotografico
ALLEGATO D: Concessioni Edilizie:
PdC n. 44/2003 del 16.02.2004
DIA n. 56/2004 del 30.12.2004
Progetto relativo alla DIA 56/2004
Certificato di Agibilità del 06.05.2005
ALLEGATO E: Atto di compravendita
ALLEGATO F: Contratto di locazione
ALLEGATO G: Attestato di Prestazione Energetica
ALLEGATO H: Estratto di mappa
ALLEGATO I: Visure storiche per immobile
ALLEGATO J: Provenienza: visure storiche
ALLEGATO K: Provenienza: ispezioni ipotecarie
ALLEGATO L: Elenchi ispezioni
ALLEGATO M: Formalità pregiudizievoli
LOTTO 7 – VIGONZA
ALLEGATO A: Elaborato planimetrico
ALLEGATO B: Planimetrie catastali
ALLEGATO C: Estratto di mappa
ALLEGATO D: Certificato di Destinazione Urbanistica
ALLEGATO E: Elaborato fotografico
ALLEGATO F: Concessioni Edilizie
ALLEGATO G: Atto di compravendita
ALLEGATO H: Visure storiche per immobile
ALLEGATO I: Provenienza: ispezioni ipotecarie
ALLEGATO J: Elenco ispezioni
ALLEGATO K: Formalità pregiudizievoli
Tribunale di Padova
Verbale di asseverazione di perizia
L’anno 2015 addì _______ 30 ____ del mese di _______ Luglio ________ avanti al
Sottoscritto CANCELLIERE è personalmente comparso il perito ARCH. CARLO MARCHESINI nato
a PADOVA il 09 NOVEMBRE 1963 e residente a Selvazzano dentro (PD) in Via Palermo, 1 il
quale chiede di asseverare con giuramento la su estesa perizia.
Il comparso viene ammonito ai sensi di legge circa l’importanza del giuramento che deve
prestare, e stando in piedi, pronuncia la seguente formula: “giuro di aver bene e
fedelmente proceduto all’espletamento dell’incarico affidatomi al solo scopo di far
conoscere la verità
Letto, confermato e sottoscritto
Il perito Il cancelliere